ÜRÜN KİRASI VE İNTİFA HAKKININ KARŞILAŞTIRILMASI

ÜRÜN KİRASI VE İNTİFA HAKKININ KARŞILAŞTIRILMASI I. GİRİŞ Çalışmamızda bir tarafta eşya hukuku kavramı olan intifa hakkının, diğer tarafta ise borçlar hukuku kapsamı içerisinde yer alan ürün kirası sözleşmesinin birbirlerine yaklaştıkları ve birbirlerinden uzaklaştıkları noktalara temas etmek adına, her iki kurumun da karakteristik özelliklerini ele alarak bir kıyaslama oluşturuldu. Bunu yaparken intifa hakkı, ürün sözleşmesiyle karşılaştırmamızı gerektirecek şekilde ana hatlarıyla ele alındı, sorunun farklı yönlere kaymasının önüne geçebilmek adına ayrıntılara girilmemeye çalışıldı. Aynı amaçla ürün kirası sözleşmesinin de intifa hakkından ayrılmasına yardım edecek karakteristik özellikleri üzerinde duruldu, intifa hakkının özellikleriyle kıyaslanmayı gerektirmeyecek düzenlemeler çalışmaya baz alınmadı. Çalışma kapsamında kısaca söylemek gerekirse; Borçlar Kanunu hükümleri içerisinde bir kira sözleşmesi tipi olarak düzenlenen ürün kirası sözleşmesi, kiracıya sağladığı haklar bakımından intifa hakkına yaklaşmakta, ancak niteliği itibariyle nispi hak doğurmasının sonuçları bakımından intifa hakkından epeyce uzaklaşmaktadır. Bu bakımdan ürün kirası ile intifa hakkının tüm farklılıklarının temelini düzenlendikleri kanunların hukuki kimliklerinin farklılığından aldıklarını söylemek yanlış olmayacaktır. Hukuki niteliklerinin vermiş olduğu bu farklılığa karşılık günlük hayatta bir intifa hakkı sahibi ile ürün kirası kiracısını birbirinden ayırmak o kadar da kolay olmamaktadır. Zira her iki sıfat sahibi de hemen hemen aynı yetkilere sahip olup, hukuki ilişki konusu şeyden geniş bir kullanma yetkisi dâhilinde yaralanmakta, onu korumakla yükümlü bulunmakta, şeyin semerelerini elde etmekte ve en nihayetinde hukuki ilişkinin sona ermesi ile iade yükümlülüğü altına girmektedirler. Dolayısıyla bu kurumları birbirinden ayırt edebilmek için birbirlerine benzetilen noktaların incelenmesinde fayda vardır. Zira her iki hukuki ilişkiye uygulanacak hükümler olabildiğine birbirinden farklılık arz etmektedir.

Temmuz 2012 de yürürlüğe girecek olan 6098 sayılı TBK baz alınarak hazırlanan bu çalışmada, henüz yeni kanuna göre uyarlanmış kaynakların azlığı nedeniyle, açıklama gereken hususlarda yer yer mevcut BK ya da değinilerek eski uygulamadan örnekler verildi. Genel anlamda kullanılan terimler TBK dan seçilmeye çalışıldıysa da ürün olarak değiştirilen semere kavramı kullanılmaya devam edildi. II.GENEL OLARAK ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİ Ürün kirası sözleşmesi, kiraya verenin, kira bedeli karşılığında, kiracıya semere getiren bir mal üzerindeki kullanma ve semerelerinden yararlanma haklarını bırakma borcu altına girdiği bir sözleşmedir. Ürün kirası sözleşmesi karşılıklı borçlar doğuran, ivazlı, rızai, borçlandırıcı hukuki işlem niteliğinde olup, eşya üzerinde kullanım hakkını devreder. Ürün kirası sözleşmesi neticesinde kiracıya nispi nitelikteki kullanma ve semerelerinden yararlanma hakkı verilmiş olur. Ürün kirası sözleşmesi sürekli borç ilişkisi doğurmasına karşılık, belirli veya belirsiz süreli olarak kurulabilir. Ürün kirası sözleşmesinde tarafların temel amacı, semere getiren bir ürünün semerelerinden yararlanma hakkının kiracıya bırakılması olduğu için, bu sözleşmenin karakteristik ve ayırt edici unsurları; kiralananın semere getiren bir değer olması 1 ve kiracıya semere elde etme hakkının bırakılmasıdır 2. Bunların yanında kiracıya işletme hakkının devri ve bunun neticesi olarak kiracının işletme yükümlülüğü de ürün kirasının ayırt edici unsurları arasında sayılabilmektedir. Konumuz olan ürün kirasın sözleşmesinin intifa hakkı ile karşılaştırılması bakımından ise, karakterini borçlar hukukundan alıyor olması sebebiyle ayırt edilebilecektir. 1 Semere getirmeyen şeylerin hasılat kirasına konu olabilmesi ancak semere getiren başka şeylerle kiraya verilmeleri halinde mümkün olur. Hüseyin Murat DEVELİOĞLU, Hasılat Kirası Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklarda Uygulanacak Hükümler, Prof. Dr. Erdoğan TEZİÇ e Armağan, İstanbul, 2007, s. 933. 2 Ayşe ŞAHİN, Hasılat Kirası Sözleşmesinin Ayırt Edici Unsurları ve Tabi Olduğu Yasa Hükümleri, Prof. Dr. Hüseyin HATEMİ ye Armağan, Cilt:2, İstanbul, 2009, s. 1398.

III.GENEL OLARAK İNTİFA HAKKI İntifa hakkı, belirli bir gerçek ya da tüzel kişiye, hakkın konusunu oluşturan ve başkasına ait bir eşya üzerinde tam olarak kullanma ve yararlanma yetkisi veren, el değiştirebilme ve miras yoluyla da geçebilme olanağı bulunmayan bir nesnel (ayni) haktır 3. İntifa hakkı kişiye bağlı irtifak hakları kapsamındadır. Kişiye bağlı irtifaklar, bir kişi lehine kurulan ve lehine kuruldukları kişiye ayrılmaz şekilde bağlı olup başkasına devredilmezler ve mirasçıya geçmezler. İntifa hakkının kurulması ile malikin eşya üzerinde kullanma ve yararlanma yetkisi kalkmış olur. Zira intifa hakkı mülkiyet hakkının içini boşaltır ve malike yalnızca çıplak mülkiyet kalır. Bu sebeple intifa hakkı, sahibine verdiği yetkiler bakımından mülkiyet hakkına en çok yaklaşan ayni haktır. IV.BENZERLİKLER: 1.Konuları Her iki kurumun da konusunu taşınır, taşınmaz mallar ve haklar oluşturmaktadır. Buradaki hak yararlanmaya elverişli olmalı ve devir niteliğini taşımalıdır. Bu konular üzerinde intifa hakkı sahibi ve ürün kirası kiracısı kullanma, işletme, semerelerinden yararlanma yetkilerini elde etmektedirler (MK m. 794, TBK m. 357). Her iki kurum bakımından da, konunun tahsis amacı doğrultusunda kullanılmasının şart olduğunu söylemek yanlış olmayacaktır. İntifa hakkı sahibine sadece kullanma ve yararlanma yetkisi sağlar. Malın öz değeri malikte kalmaktadır. Bu yüzden intifa hakkı sahibi, intifa konusu üzerinde hukuki tasarrufta bulunamayacağı gibi 4, öz değere zarar verebilecek fiili tasarruflarda da bulunamaz 5. 3 Mustafa Reşit KARAHASAN, Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, Ankara, 2007, s. 123; Y. 3.H.D. 11746/492, 23.1.1997 T. www.kazanci.com; Doktrinde ki çeşitli tanımlamalar için bknz. Burak ÖZEN, Türk Medeni Hukukunda Eşya Üzerinde İntifa Hakkı, İstanbul, 2008, s. 19-20. 4 İntifa hakkı sahibinin intifa konusu üzerinde tasarruf hakkına sahip olduğu istisnai durumlar için bknz. M. Kemal OĞUZMAN, Özer SELİÇİ ve Saibe OKTAY-ÖZDEMİR, Eşya Hukuku, İstanbul, 2011, s. 679; ERTAŞ, s. 476. 5 Örnek olarak konut olarak kullanılan binayı, intifa hakkı sahibi sinema veya lokanta haline getiremez. Ekonomik kullanım amacı konut olarak muhafaza edilmeye devam edilse bile örneğin tek daireyi bölerek iki

Yararlanma yetkisinin sınırını eşyanın özüne ilişme yasağı oluşturduğundan, intifa hakkı sahibi eşyayı başkasına devredemez, rehin edemez, alt-kira benzeri alt-intifa hakları kuramaz 6. MK m. 817 intifa hakkı sahibinin intifa konusu taşınmazın ekonomik özgüleme amacını değiştirebilecek davranışlarda bulunmasını açıkça yasaklamış ve intifa hakkı sahibini malın öz değerinin uğradığı zararlardan dolayı sorumlu tutmuştur 7. (MK m.800) 2.Semelerden Yararlanma Hakkı Eşyadan yararlanma o malın doğal ürünlerini elde etme yetkisini de kapsamaktadır. Ürün kirası bakımından semerelerden yararlanma hakkı sözleşmenin karakteristik özelliği teşkil edecek mahiyettedir. Nitekim, ürün kirası sözleşmesinin asıl ve yegane amacının kiracının semere getiren bir şey üzerinde kira bedeli karşılığında semerelerden yararlanma hakkı elde etmesi olduğunu söylemek mümkündür. Doğal ürünler MK m. 685 e göre dönemsel olarak elde edilen ürünler ile o şeyin özgülenme amacına göre adetlerin o şeyden elde edilmesini uygun gördüğü mahsullerdir. Doğal ürünler asıl şeye bağlı oldukları sürece asıl şeyin bütünleyici parçasıdırlar ve asıl şeyin maliki ürünlerin de malikidir. (MK m. 684, 685) Asıl şeyden ayrıldıkları andan itibaren intifa hakkı sahibinin veya kiracının mülkiyetine dahil olurlar. Hukuki ürünler bakımından ise; intifa hakkı sona erdikten sonra muacceliyet kazansalar bile, intifa hakkı kurulduğu andan intifa hakkının sona erdiği ana kadarki sürede doğan hukuki ürünleri intifa hakkı sahibi kazanır (MK m. 805). İntifa hakkı sahibi hukuki ürünler bakımından kendisine bir devir söz konusu olmadan, doğdukları andan itibaren doğrudan doğruya talebe yetkilidir. Örneğin; kira bedeli intifa hakkı sahibinden başkasına ödenmişse, kira borcu sona ermiş olmaz ve intifa hakkı sahibi bunu talep edebilir. daire haline getiremez. Tarım arazisini futbol sahası haline getiremez. OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY- ÖZDEMİR, s. 674. 6 Rona SEROZAN, Taşınır Eşya Hukuku, İstanbul, 2007, s. 330. 7 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 662; KARAHASAN, s. 126.

3.Defter Tutma Hak ve Yükümlülüğü Tek başına doğrudan doğruya semere getirmese bile bazı taşınır mallar da tarımsal ya da sınai bir işletmenin bir parçası olarak ürün kirasına veya ürün kirasına konu olabilirler. Özellikle aletler, makineler, hayvanlar gibi mallar bir çiftlik gibi tarımsal ve sinai bir teşebbüsle birlikte intifa hakkının veya ürün sözleşmesinin konusu olması halinde taraflardan her biri hukuki işleme konu olan malların defterinin tutulmasını talep edebilir 8. Defter tutma yükümlülüğünü hukuki ilişkinin zorunlu unsuru olarak görmemek gerekir. Her iki kurum bakımından da; malların defterinin tutulması, geri verme söz konusu olunca, hangi malların geri verileceğinin kolaylıkla belli olmasına imkan verir. Defter tutma yükümlülüğünden taraflardan birinin kaçınması durumunda, mahkemeden bu işin yapılmasına ilişkin karar verilmesi istenebilir. TBK m. 359 da bu durum tutanak düzenleme olarak adlandırılmış ve sözleşmenin araç ve gereçleri, hayvanları, devredilen eşyayı veya stoklanmış malları da içermesi durumunda tarafların, bunların değerlerini birlikte takdir ederek iki nüsha düzenleyecekleri tutanağa geçirip imzalayarak, birbirlerine vermekle yükümlü olduklarını düzenlemiştir. Ürün kirası sözleşmesi çerçevesinde kiracı, eşyayı teslim alırken veya defter düzenlenirken itirazda bulunmamışsa, eşyanın kendisine iyi bir durumda teslim edildiği kabul edilir 9. İntifa hakkı bakımından gerek intifa hakkı sahibi gerekse malikin intifa konusu malların resmi defterinin tutulmasını isteme yetkisi mevcuttur. (MK m.811) Bu talep intifa hakkı kurulurken gündeme getirilebileceği gibi hak devam ederken de öne sürülebilir. Deftere resmiyeti veren noterdir. Deftere intifa konusu malların durumu, nitelikleri, zorunlu olmamakla birlikte malların takdiri değerleri 10 yazılır. 8 Senai OLGAÇ, Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira, Hasılat Kirası, Tahliye, İstanbul, 1978, s. 191; Erol CANSEL, İsviçre Hukuku, Fransız Hukuku ve Alman Medeni Kanunu ile Mukayeseli Olarak Türk Hukukunda Hasılat Kirası, Ankara, 1953, s. 88. 9 OLGAÇ, s. 218. 10 Bu halde aksi kararlaştırılmamışsa intifa hakkı sahibi bu taşınır mallar üzerinde tasarruf yetkisi kazanır.(mk m. 819/2) OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 678; Şeref ERTAŞ, Yeni Türk Medeni Kanunu

4.Feri Zilyet Olmaları Ürün kirası sözleşmesi ve intifa konusu maldan yararlanma doğrudan doğruya olacağından, intifa hakkı sahibi ve kiracı malın zilyetliğini elde etmek hakkını haizdir. İntifa hakkı sahibi ve kiracı zilyet kılınınca, malik dolaylı asli zilyet, intifa hakkı sahibi ve kiracı ise dolaysız fer i zilyet durumunda olur. İntifa hakkı sahibi ve kiracı zilyetliğinin korunması için kanunen tanınan imkanlardan yararlanır 11. 5.Geri Verme Borcu Kira süresinin bitiminde kiracı kiralananı tutanağa geçirilmiş olan bütün eşyalarla birlikte ve bulundukları durumda geri vermekle yükümlüdür 12. Kiracı iyi işletme durumunda kaçınılabilecek olan değer eksiklikleri için tazminat ödemekle yükümlüdür. Kiracı kiralanana göstermekle yükümlü olduğu özen çerçevesinde meydana gelen değer artışları için tazminat isteyemez. TBK m. 372. Kiralanan teslim edilirken tutanağa geçirilmiş olan eşyalara değer biçilmişse kiracı, kira sözleşmesi sona erince, bunları özdeş tür ve değerde olmak üzere geri vermekle veya değer eksikliklerini gidermekle yükümlüdür. Kiracı, kiraya verenin kusurunu ya da mücbir sebebin varlığını ispat ederek geri vermekten veya tazminat ödemekten kurtulabilir. Kiracı, kendisinin yaptığı masraflardan veya emeğinden doğan değer artışı için tazminat isteyebilir 13. TBK m. 373. MK m. 799 malikin intifa hakkının sona ermesi ile intifa konusu malın geri verilmesini talep edebileceğini düzenlemiştir. Talep sahibi intifa hakkının sona erme zamanındaki intifa hakkına konu olan şeyin maliki bulunan kişidir. Bu talebin muhatabı ise zilyettir. Zilyetle kastedilen ise; intifanın sona erme zamanındaki intifa hakkı sahibi yahut Hükümlerine Göre Eşya Hukuku, Ankara, 2006, s. 479. Bu hal aynı zamanda intifa hakkı sahibinin eşya üzerinde tasarruf yetkisi bulunmaması kuralının istisnasını oluşturmaktadır. 11 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 674; KARAHASAN, s. 139. 12 Y. 3. H.D. 4549/5414, 2.5.2006 T. Kiracının kira süresi sonunda aynen iade borcu altında olduğu www.kazanci.com 13 Y. 6. H.D. 105/2017, 16.4.1968 T. Kiraladığı işlenmemiş araziyi çalışıp masraf yaparak bahçe haline getiren ve tesisat yapan kiracı, masraflarından ve çalışmalarından meydana gelen değer artışı için kiraya verenden tazminat isteyebilir. www.kazanci.com

onun yerine zilyet olan mirasçıları veya MK m. 806 gereğince intifa hakkının kullanılmasını devralan kişidir. Malike tanınan bu talep malikin mülkiyet hakkından dolayısıyla istihkak iddiasından farklıdır. Bu talep intifa ilişkisine bağlanmış olup ayni değil kişisel bir talep niteliğindedir. Dolayısıyla malik intifa konusunun geri verilmesini ister istihkak (MK m. 683) isterse intifa ilişkisinden kaynaklanan kişisel talep hakkına (MK m. 799) dayandırabilir 14. Burada dikkat edilmesi gereken husus malikin iade talebi mülkiyet hakkına dayanıyorsa zamanaşımına uğramaz. Ancak intifa ilişkisinden doğan talep zamanaşımına uğrar. Kural olarak intifa hakkı konusu alındığı zamanki haliyle iade edilmesi gerekir. Eşyanın yok olması sebebiyle geri verme imkânsızlaşmış veya eşyanın kötüleşmesi sebebiyle bir değer azalması meydana gelmişse, geri verme borcunun yerini bir tazminat borcu alacaktır. Bu hallerde intifa hakkı sahibinin sorumluluğu kusur karinesine dayanan bir sorumluluktur. İntifada özgülenme amacı doğrultusunda kullanım sonucu ortaya çıkan eskime kötüleşme anlamına gelmeyeceği için buradaki değer kaybının tazmini gündeme gelmeyecektir (MK m.800) 15. 6.Bakım ve Koruma Yükümlülüğü TBK m. 365- Kiracı, kiralananın bakımını gereği gibi sağlamakla yükümlüdür. Kiracı, yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorundadır 16. İntifa konusu eşyanın koruma ve olağan bakımı intifa hakkı sahibine yüklenmiştir. Eşyanın öz değerinin korunması için gerekli normal önlemeleri intifa hakkı sahibi almakla yükümlüdür. Malın olağan olarak kullanılabilmesi için gerekli olan yenileme, onarım vs. gibi giderleri intifa hakkı sahibi karşılayacaktır.(mk m. 812,813) Hangi giderlerin olağan bakım gideri olduğu yerel adetlere göre belirlenir 17. 14 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 671; KARAHASAN, s. 135; ÖZEN, s. 194. 15 SEROZAN, s. 333; OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 671. 16 Y. 13. H.D. 7887/2099, 26.2.1991 T. www.kazanci.com 17 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 679; KARAHASAN, s. 143.

Olağan bakım önlemlerini aşan önlemlerin alınmasını gerektiren durumlarda intifa hakkı sahibi maliki haberdar etmekle yükümlüdür. İntifa hakkı sahibi kendi kusurundan kaynaklanmadığını ispat edemezse, intifa konusunun yok olmasından ya da değerinin eksilmesinden sorumludur. Böylece kusur karinesine dayanan bir sorumluluk öngörülmüştür. İntifa hakkı sahibinin kusursuz sayılabilmesi için, kanunun kendisine yüklediği borçları yerine getirmiş olmasına rağmen zararın meydana geldiğini ispatlaması gerekmektedir. Bunun için intifa hakkı sahibi; iyi bir yönetimin gerektirdiği gibi davrandığını, malın olağan bakımı yaptığını, malın sigorta ettirilmesi yönünden kendisine bir borç düşmediğini, gerektiğinden çok maldan yararlanmaya kalkmadığını, malın özgülenme amacını değiştirmediğini vb. ispatlaması gerekir 18. V.FARKLILIKLAR: 1.Doğurdukları Haklar Ürün kirası sözleşmesi ve intifa hakkı birbirlerinden temelde ayrılmaktadırlar. Şöyle ki; ürün kirası sözleşmesinin doğurduğu hak bir şahsi hak olup, kural olarak sadece sözleşmenin diğer tarafına karşı ileri sürülebilir ve şahsi hak, sahibine şahsi dava hakkı verir. Buna karşılık bir ayni hak olan intifa hakkı, sahibine daha güçlü bir koruma verir ve bunun neticesinde herkes tarafından ihlal edilebilir ve ihlal eden herkese karşı ileri sürülebilir bir haktır. İki kurum arasında ki bundan sonra anlatılacak olan farklılıkların temelinde işte bu doğurdukları hak kavramının farklılığı yatmaktadır. 2.Tabi Olunan Kanun Hükümleri Ürün kirası sözleşmesi bir tür kira sözleşmesi olarak Borçlar Kanunu içerisinde düzenlenmiştir. 6570 sayılı Kira Kanununun kapsamına giren taşınmazlar bakımından ürün kirasının söz konusu olması durumunda Borçlar Kanununun ürün kirasına ilişkin hükümlerinin mi yoksa Kira Kanununun özel hükümlerinin mi uygulanacağı konusunda öğretide çeşitli görüşler bulunmakta olsa da genel kabul gören ve Yargıtay ın yeni tarihli 18 KARAHASAN, s. 136.

kararlarında da kullandığı görüşe göre ürün kirası sözleşmelerinde konu ne olursa olsun Borçlar Kanunun ürün kirasına ilişkin hükümlerinin uygulanacağı yönündedir 19. Yeni TBK ile de 6570 sayılı Kanun yürürlükten kaldırılacağı için bu tür tartışmalara gerek kalmaksızın konusu her ne olursa olsun ürün kirasına uygulanacak hüküm TBK nın ürün kirasına ilişkin 357 378. maddeleridir. Medeni Kanun intifa hakkını bir eşya hukuku konusu olarak düzenlemiştir. İntifa hakkı bir irtifak hakkıdır. Bu yüzden de gerek medeni kanun gerekse borçlar kanununda düzenlenmiş olan başkasının malından yararlanmaya ilişkin alacak hakları intifa hakkı kapsamına girmez. Böylece borçlar hukuku sahasında özellikle adi kira ve ürün kirasının intifa hakkıyla bir ilişkisi bulunmamaktadır. Borçlar kanunu kirayı bir ayni hak derecesine yükseltmemiştir 20. 3.Kuruluşları Ürün kirası sözleşmesi ayni bir sözleşme olmayıp rızai bir sözleşme niteliğindedir. Bu sebepledir ki; sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarında bulunmaları gerekli ve yeterli olup, kira konusunun kiracıya teslim edilmesi sözleşmenin kurulması için şart değildir. Başka bir anlatımla ürün kirası sözleşmesinin kurulabilmesi, sözleşmenin niteliğine uygun, iradeyi sakatlayan hallerden uzak nitelikte öneri ve kabulün bulunması şartına bağlanmıştır 21. Sözleşmenin oluşması için, kullanma ve yararlanmayı sağlama gerekli olmayıp, sözleşme konusunun kullanılmasının veya ürünlerinin elde edilmesinin, kira bedeli karşılığında bırakma borcu altına girilmesi, sözleşmenin tamamlanması için yeterlidir 22. İntifa hakkı bakımından ise durum farklıdır. İntifa hakkının başlıca kazanma yolu tesisen kazanma olmakla beraber bu hakkın aslen kazanılması da mümkündür. Ancak bu 19 Öğreti ve Yargıtay kararları çerçevesinde konunun etraflıca incelenmesini görmek için bknz. ŞAHİN, s. 1427-1443; DEVELİOĞLU, s.936-948; OLGAÇ, s. 209. 20 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 660. 21 Y. 6. HD. 1928/2608, 15.3.1983 T. www.kazanci.com 22 Hüseyin ALTAŞ, Hasılat ve Şirket Kirası, Ankara, 2009, s. 74-76; Kullanımının yazılı şekilde devrinin zorunlu olduğu hakların ürün kirasına konu olması durumunda dahi yazara göre ürün kirası sözleşmesinin şekil serbestisi devam etmekte, bu zorunluluk ispat açısından gündeme gelmektedir.

hakkın devri mümkün olmadığından ötürü, intifa hakkı devren kazanılmaz. Bir taşınmaz üzerinde intifa hakkının tesisen kazanılabilmesi için; tapu kütüğüne tescil gereklidir 23. Tescil talebinde bulunabilmek için ise geçerli bir kazanma sebebinin bulunması gerekir ki bu sebep ölüme bağlı tasarruf, bir sözleşme veya kanundan kaynaklanabilir. Taşınmaz üzerinde intifa hakkı kurma borcu doğuran sözleşmeler resmi şekle tabidir. Resmi senet ise tapu memuru tarafından düzenlenecektir 24. Taşınır üzerinde intifa hakkının kurulabilmesi için ise; hak sahibi lehine feri zilyetlik kurulmalıdır. Bunun için taşınırın intifa hakkı sahibine devri gereklidir. Emin sıfatıyla zilyetten iyi niyetli intifa hakkı iktisabı da geçerlidir 25. Haklar üzerinde intifa hakkının kurulabilmesi için ise temlik gereklidir. Ancak devredilebilir haklar üzerinde intifa hakkı kurulabilecektir. İntifa hakkını kuran sözleşmenin şekli de devredilen hakkın devrine ilişkin şekle tabi olacaktır 26. 4.Devir Kabiliyeti Kiracı kiraya verenin rızası olmaksızın kiralananı başkasına kiraya veremeyeceği gibi, kullanım ve işletme hakkını da başkasına devredemez. TBK m. 366/1/c.1 Ürün kirasında alt kira sözleşmesi yasaklandığı gibi, kiracılık hakkının devri de yasaklanmıştır. Kanun koyucunun böyle bir yasak koymasının sebebi kiracının kiralananı işletmede kişisel özelliklerinin ve yeteneklerinin ürün kirası sözleşmesinin yapılmasında kiralayan tarafından göz önünde tutulması ihtimalinin bulunmasıdır. Zira ürün kirasında ürün veren mal veya hakkın kullanılması ve işletilmesi uzmalık, bilgi ve yetenek gerektiren bir iştir. Eğer yasaya rağmen alt kira sözleşmesi yapılmışsa, bu ürün kirası sözleşmesine aykırılık teşkil eder ve kiraya veren TBK m. 369 hükümleri çerçevesinde kira sözleşmesini feshedebilir 27. 23 Taşınmazlar üzerinde tescilsiz doğan kanuni intifa hakları, tapu kütüğüne tescil edilmedikçe, iyi niyetli üçüncü kişilere karşı ileri sürülemezler., ERTAŞ, s. 477. 24 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY ÖZDEMİR, s. 663. 25 ERTAŞ, s. 477; KARAHASAN, s. 129. 26 Haklar üzerinde intifa hakkı kurulması, intifa hakkının mahkeme kararı ve zamanaşımı ile kazanılması hakkında ayrıntılı bilgi için bknz. OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY- ÖZDEMİR, s. 664-665; ERTAŞ, s. 477; KARAHASAN s. 128-131; ÖZEN, s. 123-147. 27 Cevdet YAVUZ, Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), İstanbul, 2011, s. 317.

Maddenin ikinci cümlesinde; Ancak kiracı, kiralananda bulunan bazı yerleri, kiraya veren için zarar doğuracak bir değişikliği gerektirmemek koşuluyla kiraya verebilir. demektedir. İkinci fıkrada ise bu kira sözleşmelerine alt kiraya ilişkin kurallar kıyasen uygulanır demektedir. Bu hükümler çerçevesinde ürün kirasına dahil olan bazı yerlerin (özellikle ürün getirmeyen, tarıma elverişli olmayan yerlerin) ilk kiraya verenin izni olmaksızın da adi kiraya verilmesi gündeme gelebilecektir. Böylece ürün kirasında kira konusu içinde bazı oturulacak yerler varsa, kiracı buraları adi kiraya verebilecektir. Bununla birlikte TBK m. 366 daki yerler yani oturmaya özgü yerler terimi çok dardır. Bu itibarla kiracının ürün kirasına dahil bir depoyu kiraya verebilmesi de kabul edilebilir. İşte bütün bu gibi durumlarda alt kira ve kiranın devri ile ilgili hükümlerin uygulanması gerekir 28. İntifa hakkı devredilemez mirasçılara geçmez. Buna karşılık, intifa hakkı sahibi hakkını mutlaka bizzat kullanmaya mecbur değildir; intifa hakkının kullanımını başkasına devredebilir 29. (MK m. 806) İntifa hakkının kullanımını tüm olarak başkasına devredebileceği gibi, yalnız içerisindeki bazı münferit yararlar açısından dahi bu imkan vardır. İntifa hakkının kullanılmasını devri sadece borçlandırıcı bir etkiye sahip olup intifa hakkı sahibi ile üçüncü kişi arasında doğan kişisel borç ilişkisi doğar 30. İntifa hakkı sahibi intifa konusu üzerinde başkası lehine bir ayni hak kuramaz. Dolayısıyla intifa hakkının kullanılmasının devredilmesi halinde, hak içeriği hiç sınırlanmadan intifa hakkı sahibine bağlı olarak varlığını sürdürür. Hakkın kullanılması kendisine devredilen kişinin hukuki durumu hakkı kendisine devrede bağlıdır. Üçüncü kişi intifanın sağladığı yetkileri kullanırken intifa hakkı sahibi adına temsilci olarak davranır. İntifa hakkı sahibi ölür veya hakkından vazgeçerse, üçüncü kişinin hakkı da sona erer. 28 YAVUZ, 2011, s. 317. 29 Durum ve koşullardan hak sahibince şahsen kullanılması gereken bir intifa hakkı söz konusu değilse, intifa hakkının kullanımının devri mümkündür. 30 Burada malik ile üçüncü kişi arasında doğrudan bir ilişki kurulmuş olmasa da MK m. 806/2 malikin yetkilerini doğrudan doğruya üçüncü kişiye karşı kullanabileceğini hüküm altına almıştır. Bu durum alt kira ve alt vekalete benzemektedir. OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR s. 661; KARAHASAN, s. 125; ERTAŞ, s. 474.

İntifa hakkının başkalarına devri ve mirasçılara intikali mümkün olmadığı ve bu kural emredici olduğu halde, intifa hakkının sağladığı ürünlerin İİK m. 94 e göre haczi mümkündür 31. 5. Konunun Semere Getirme Zorunluluğu Bk m. 270 de ki semere kavramı ( TBK da semere yerine ürün kavramı kullanılmıştır.) ile MK m. 685 deki doğal ürünler aynı anlamda kullanılmaktadır. Doğal ürünler, zaman zaman tekrarlanan, bir şeyin tahsis amacına ve örf ve adete göre o şeyden elde edilmesi mümkün olan şeylerdir 32. Ürün kirası sözleşmesinde semerelerden yararlanabilmenin söz konusu olması için sözleşmeye konu edilen eşyanın semere getiren türden bir eşya olması gerekmektedir. Buradaki semere kavramı doğal ve hukuki semereleri içinde barındırmaktadır. Buna göre; örneğin ürün kirasına konu olan bir arazinin ekimi, biçiminden elde edilen mahsuller doğal semereyi, ticari işletmenin ürün kirasına konu olması durumunda bunun işletilmesinden elde edilen kar ise hukuki semereyi oluşturmaktadır. Kısacası maddi malların doğal semere, soyut nitelikteki hak veya ticari işletmelerin hukuki semere getirdiğini söyleyebiliriz 33. Bir eşyada intifa hakkının kurulabilmesi için mutlaka ekonomik yararlanmanın hak sahibine özgülenmesi gerekli değildir. Bir estetik, manevi yararlanma dahi yeterlidir. Bu yüzden de eşyanın mutlaka ürün veren bir eşya olması zorunluluğu yoktur. Yalnız özü itibariyle bir estetik manevi yarar sağlayan sanat eserleri veya ev eşyaları üzerinde de intifa düşünülebilir 34. Ayrıca intifa hakkına konu olan malvarlığı değerinin ticari bir değer de taşıması zorunlu değildir. İntifa hakkına konu olabilmek için aranan tek özellik; devredilebilir ve herhangi bir şekilde kullanılabilir olmaktır 35. 31 ERTAŞ, s. 475. 32 ALTAŞ, s. 77; YAVUZ, 2006, s. 204; CANSEL, s. 5. 33 ŞAHİN, s. 1402. 34 OGUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 662; KARAHASAN, s. 126. 35 ÖZEN, s. 41.

6. Konuyu İyi İşletme Borcu Ürün kirası sözleşmesinde kiracının işletme hakkının aynı zamanda bir yükümlülük olup olmadığı öğretide tartışılmakla beraber, asıl olanın kiracının işletme hak ve yükümlülüğü bulunduğu kabul edilmektedir 36. Bk m. 278/1 kiracıya kiralananı tahsis olunduğu dairede iyi bir surette işletme ve hasılat getirmeye elverişli halde bulundurma yükümlülüğü getirmiştir. Aynı şekilde; TBK m. 364: Kiracı kiralananı özgülendiği amaca uygun ve iyi bir biçimde işletmekle, özellikle ürün vermeye elverişli bir durumda bulundurmakla yükümlüdür. Kiracı kiraya verenin izni olmaksızın, kiralananın işletme usulünü, kira süresinin bitiminden sonra etkisi görülebilecek biçimde değiştiremez. demektedir. İşte bu düzenlemelerin kiracıya mutlak surette bir borç yükleyip yüklemediği tartışma konusu yapılmıştır 37. Yargıtay kararlarının hemen hepsinde ürün kirası kiracısının mutlak anlamda bir işletme yükümlülüğünün bulunduğu kabul edilmekte, bu yükümlülüğün varlığı herhangi bir zarar ihtimalinin varlığı ya da sözleşmenin katılmalı kira niteliğinde olması gibi şartlara bakılmadığı görülmektedir 38. Tüm bunlarla birlikte, kiracının şeyi işletmemesi kiraya verenin hiçbir mevcut ya da müstakbel amacına aykırılık teşkil etmiyorsa ve kira bedeli sabit olarak belirlenmişse kiracının işletme yükümlülüğünün bulunmadığını kabul eden görüşler de bulunmaktadır 39. Ürün kirası kiracısının tüm bu anlatılanlar çerçevesinde bulunan işletme yükümlülüğü, intifa hakkı sahibi bakımından bulunmamaktadır. İntifa hakkı sahibine, intifa konusu şeyin bakımını yapmak ve onu muhafaza etmek yükümü altında bulunmakla beraber, 36 Kiracı kiralanan şeyi her zaman verimli bir halde bulundurmak mecburiyetindedir. Kiralanan şeyin verim kabiliyetini kısırlaştıramayacağı gibi onu terk dahi edemez.,olgaç, s. 202; Necip BİLGE, Borçlar Hukuku Özel Borç Münasebetleri, Ankara, 1971, s. 165. 37 Öğretideki görüşler için bknz; ŞAHİN s. 1422-1425; DEVELİOĞLU, s. 934; ALTAŞ, s. 80-82. 38 Y. 12. H.D. 578/1517 28.1.2002 T. Hasılat kirasını adi kiradan ayıran özellikle işletme yükümlülüğüdür, Y. 6. H.D. 6919/7579 2.11.2004 T; Y.6. H.D. 1566/6163 18.4.1988 T. www.kazanci.com 39 ALTAŞ, s. 82; Kiracının işletme borcunun kapsamına hasılata kabiliyetli halde bulundurma borcu da dahildir. Bu da hasılat yeteneğinin tüketilmemesi, hasılat elde etme imkanının devam eder vaziyette olması olarak anlaşılmalıdır. ALTAŞ, s. 114.

ayrıca şeyi kullanmaya veya işletmeye, bunun sonucu olarak da semere elde etmeye yönelik bir sorumluluk yüklenmemiştir. Niteliği itibariyle intifa hakkı sahibine, geniş bir kullanma ve yararlanma hakkı verip, bu hak aynı zamanda yükümlülük olarak anlaşılmamaktadır. 7.Kiraya Verenin Kiralananı Teslim Borcu ve Bu Borcun İntifa Hakkı Kapsamındaki Karşılığı Aksine sözleşmede, örf adette bir hüküm yoksa, ürün kirasına konu şeyin kiracıya tesliminde, kiracının o şeyi kullanabilmesi için gerekli fiili engeller ve hukuki zorunlulukların kiraya veren tarafından ortadan kaldırılması gerekir 40. Borçlar Kanununda ürün kirasında kiraya verenin kullanıma ve işletilmeye elverişli durumda bulundurma yükümlülüğü ile ilgili bir düzenleme bulunmamakla birlikte kira süresi boyunca esaslı tamiratları yapmak yani şeyi kullanıma ve işletime bir nevi hazır bulundurmak zorundadır. TBK m. 360: Kiraya veren, birlikte kiralanmış taşınır şeyler varsa bunlar da içinde olmak üzere, kiralananı sözleşmenin amacına uygun biçimde kullanılmaya ve işletilmeye elverişli durumda kiracıya teslim etmek ve sözleşme süresince bu durumda bulundurmakla yükümlüdür. Ürün kirası sözleşmesi kiraya verenin bu borcu dolayısıyla da sürekli edimler içeren bir sözleşme olmaktadır. Kiraya verenin bu borcunu yerine getirmemesi sonucunda ayıba ilişkin hükümler gündeme gelecektir. TBK nın ürün kirasına ilişkin kısmında kiraya verenin ayıba karşı sorumluluğu düzenlenmemiştir. Kiraya verenin sorumlu olduğu onarımları belirleyen TBK m. 361 41 hükmünden kiraya verenin ayıptan sorumlu olduğu sonucu çıkarılabilir. Nitekim m. 358 in açık atfı da bu sonucu destekler niteliktedir 42. Malikin intifa konusu malı kullanmaya elverişli halde bulundurma yükümlülüğü yoktur. Bu yüzden de kanun malike intifa konusu malın korunması için gerekli önlemleri alma yükümlülüğü yüklememiştir. Malik bu önlemleri almaya yetkili fakat yükümlü 40 ALTAŞ, s. 100; CANSEL, s. 58. 41 Kiraya veren kira süresi içinde yapılması gereken esaslı onarımları, kiracı tarafından bildirilir bildirilmez, gideri kendisine ait olmak üzere yapmakla yükümlüdür. TBK m. 361. 42 YAVUZ, 2011, s. 313.

değildir 43. Dolayısıyla MK m. 812/2 kapsamına giren büyük onarım ve yenilemelerin yapılması için intifa hakkı sahibi maliki zorlayamaz 44. 8.Olgunlaşmış Ürünler Üzerinde Hak TMK m. 374: Tarımsal bir taşınmazın kiracısı, kira sözleşmesinin sona erdiği anda henüz devşirilmemiş ürünler üzerinde bir hak ileri süremez. Ancak kiracı, ürünün yetişmesi için yapmış olduğu tarım giderlerinin hâkim tarafından belirlenecek miktarını, kiraya verenden tazminat olarak isteyebilir ve bu tazminat işlemiş kiralardan indirilir. Madde metninden de anlaşılacağı üzere ürün kirasında kiracı ancak, kira süresi içerisinde elde ettiği ürünler üzerinde hak iddia edebilecek, buna karşılık sözleşme süresi sona erdikten sonra toplanmamış ürünleri talep hakkı bulunmayacak bunun yerine yaptığı masraflarının tazminini talep edebilecektir. İntifa hakkı bakımından ise durum farklıdır. MK m. 804 e göre intifa süresi içinde olgunlaşmış doğal ürünler intifa hakkı sahibine aittir. Bu hüküm olgunlaşmış fakat asıl şeyden ayrılmamış ürünler üzerinde sanki bağımsız mülkiyet kurma imkanı verirmiş gibi bir anlam taşıyorsa da, hükmün amacı bu değildir. Burada intifa hakkı sahibine kendi intifa süresinde olgunlaşmış ürünleri aslından ayırmaya ilişkin ayni bir etkiye sahip bir talep hakkı vermektedir. Bu talebi intifa hakkı sahibi iyi niyetli üçüncü kişiler dışında herkese ve özellikle ürünlere haciz koyan malikin alacaklılarına ve malikin iflas masasına karşı ileri sürebilir. İntifa hakkı sahibi bu yetkisine dayanarak olgunlaşmış ürünleri elde ettiği andan itibaren ürünlerin maliki olur. Ürünlerin intifa konusu maldan ayrıldığı ana kadar, malın maliki ürünlerin de malikidir. Olgunlaşan ürünler başkası tarafından aslından ayrılmış da olsa bunların mülkiyeti intifa hakkı sahibine ait olur 45. Malik tarafından tarla ekildikten sonra, üzerinde intifa hakkı kurulmuş ve ürünler intifa süresinde olgunlaşmışsa, ürünlerin mülkiyetini intifa hakkı sahibi kazanır. Ancak burada da ekim dikimi yapan malikin yaptığı masraflara karşılık, ürünün değerini aşmamak 43 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 680; MK m. 798/1: Malik, yararlanılmayacak derecede harap olan intifa konusu malı yararlanılacak hale getirmekle yükümlü değildir. 44 KARAHASAN, s. 144. 45 SEROZAN, s. 330; OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 675; KARAHASAN, s. 141; ERTAŞ, s. 478; OLGAÇ, s. 221.

üzere, uygun bir tazminat talep etmesi gündeme gelecektir. (MK m. 804) Tarlayı intifa hakkı sahibi ekmiş olup da ürünler olgunlaşmadan intifa hakkı sona ermişse, intifa hakkı sahibi ürünler üzerinde ayni bir talep hakkı kazanmaz ancak malik gibi onun da tazminat talebi mevcuttur. 9.Konunun El Değiştirmesi Kira sözleşmesinde kiralananın temliki durumunda kiracının kiracılık hakkının kiralananda ayni hak kazanan üçüncü kişiye karşı ileri sürülememesi hakkaniyete aykırı sonuçlar yaratır ve kanun koyucunun kiracıları koruması amacıyla çelişir. Bu sebeple TBK döneminde de kiracıyı yeni malik karşısında koruyan hükümler bulunmaktadır. Bunları kısaca özetlemek gerekirse; taşınmaz üzerinde ürün kirasının kurulması durumunda sözleşmenin tapuya şerh edilmesi 46, külli halefiyet yoluyla devralmada külli halefler kiralananın mülkiyeti ile birlikte kiralayanın hak ve borçlarını da üzerlerine almaları, TBK m. 310/1 47 e göre kiralananın yeni malikinin kira sözleşmesinin tarafı haline gelmesi vb 48. Mevcut BK nın uygulamasına göre ise; ürün kirası sözleşmesinin konusunun malik tarafından üçüncü bir kişiye devri durumunda, kira sözleşmesinin devamı konusunda devralan üçüncü şahsın rızasını gözetmek gerekecektir. Üçüncü şahıs buna razı olmadığı takdirde, kiracının bu şahsı sözleşmenin devamına zorlama hakkı bulunmamaktadır. Temlike rağmen kiraya veren kural olarak ürün kirası sözleşmesinin hükümleriyle bağlıdır ve onları yerine getirmekle yükümlüdür. Artık borcu bilfiil yerine getirme imkanı kalmamış olsa da, kiraya veren kiracının zararını tazmin etmeye mecburdur 49. İntifa hakkı sahibinin durumu, ayni bir hakka sahip olmasından bahisle, intifa hakkına konu olan şeyin üçüncü bir kişiye devrinden etkilenmeyecektir. Zira intifa hakkı sahibi hakkını üçüncü kişiye karşı da iddia edebilecektir. Taşınmazlar üzerinde kurulan intifa hakkı tapuya işlendiği için üçüncü kişi taşınmazın intifa hakkıyla kayıtlandığını bilmediğini 46 Kiracı kiralanan üzerinde ürün kirası sözleşmesi ile herhangi bir ayni hak ya da talep kazanamaz. Ancak bu hakkın tapu siciline şerh edilmesi yoluyla kuvvetlendirilmesi mümkündür: YAVUZ, 2006, s. 204. 47 TBK md.310/1 Sözleşmenin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse, yeni malik kira sözleşmesinin tarafı olur. 48 YAVUZ, 2011, s. 315. 49 BİLGE, s. 156.

iddia edemeyecek, buna karşılık taşınırlar bakımından iyi niyet ile taşınırı intifadan arındırılmış bir şekilde iktisap tehlikesi meydana gelebilecektir. 10.Olağan Giderleri Yapma Borcu Onarım gerektiren aksaklıkların esaslı ya da olağan olup olmadığı durumu, kiralanan şeyin kıymetine veya kira bedelinin miktarına göre değil, bizzat yapılacak giderin mahiyetine ve masrafa göre takdir edilir 50. Kiracı yerel âdete uygun olarak küçük onarımları yapmak, bozulan veya kullanılmayla yok olan düşük değerli araç ve gereçlerin yerine yenilerini koymak zorundadır. TBK m. 365/2. Buna karşılık esaslı tamirat gerektiren durumlarda, bu durum kiracıdan kaynaklanmıyorsa, kiraya verenin sorumluluğu bulunmaktadır. Olağan tamirat kavramı ürün kirasında adi kiraya göre daha geniş tutulmuştur. Örneğin benzin istasyonunun çatısı rüzgar nedeniyle uçmuşsa bu olağan tamirat kapsamına girecektir. Bunun nedeni ürün kirasında kiracının kiralananı iyi halde bulundurma borcunun bulunmasıdır 51. İntifa konusunun adi onarım, normal bakım veya işletilmesi dolayısıyla yapılması gerekli giderler MK m. 812 ve 812 uyarınca intifa hakkı sahibi tarafından karşılanacaktır. İntifa hakkı sahibi malın öz değerine verdiği zararlardan sorumlu tutulabilmesine karşılık, mecbur olmadığı halde malın öz değerine yaptığı giderleri talep etme imkanına sahiptir. Malik kendi menfaati için yapılmış, zorunlu ve faydalı masrafların hepsini tazmin etmekle yükümlüdür. Tazmin yükümlülüğü intifa hakkının sona ermesi ile muaccel hale gelecektir. Burada intifa hakkı sahibinin talep hakkı vekaletsiz iş görme hükümlerine dayanacaktır. (MK m. 801) malik tazminat vermekten kaçınırsa, intifa hakkı sahibi malı eski hale getirmek kaydıyla yaptığı eklemeleri söküp alabilir. 50 BİLGE, s. 151; Y. 14. H.D. 4575/8491 29.9.2005 T; Kiralanan işletmenin korunması bakımından gerekli olan ve esaslı olmayan tamiratın kiracı tarafından yapılması gerekir www.kazanci.com 51 ALTAŞ, s. 110.

Söküp alma hakkının faydalı ve zorunlu gider olarak yapılan eklentilerden hangisi için düzenlendiği tartışmalı olmakla birlikte, intifa hakkı sahibinin bu hakkını kullanabilmesi yapılan eklemelerin eklenti olarak kabul edilebilmesine bağlıdır. İntifa hakkının konusunun bütünleyici parçası haline gelen eklemeler bakımından söküp alma hakkı ancak malikin tazmin etmeyeceğini bildirmesi halinde gündeme gelecektir 52. İntifa hakkı sahibi, kendi müdahalesi olmadan meydana gelen değer artışları için tazminat talep edemeyecektir. 11.Vergi ve Kanuni Mükellefiyetler 818 sayılı BK m. 283, kiralananın mükellefiyet ve vergileri kiralayana aittir demektedir. Ancak TBK da böylesi özel bir düzenlemeye yer verilmemiştir. TBK m. 358 in atfı dolayısıyla genel hüküm olan TBK m. 302 gereği bu tür yükümlülüklerin kiraya veren tarafından yerine getirilmesi gerekecektir 53. MK. m. 813 e göre intifa hakkı sahibi, intifa konusu malın olağan bakım ve işletme giderlerinin yanında malın yüklü bulunduğu bir sermaye borcunun faizlerini 54, malın vergi ve resimlerini de ödemekle yükümlüdür. Kanun intifa konusu eşyadan elde edilen gelir ve yararlardan ödenmesi olağan olan masraf ve vergilerin intifa hakkı sahibi tarafından, intifa süresi ile orantılı olarak ödenmesini öngörmektedir 55. Buna karşılık intifa hakkı sahibi malikin mala ilişkin olmayan kişisel borç ve vergilerini ödemekle yükümlü olmadığı açıktır. MK m. 815: yerel adetlere göre özenli bir işletmenin gereği ise intifa hakkı sahibi intifa konusu eşyayı malik lehine olarak, yangına veya başka tehlikelere karşı sigorta ettirmekle yükümlüdür. İntifa süresi içinde sigorta primlerin intifa hakkı sahibi öder. 52 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 673; KARAHASAN, s. 137. 53 YAVUZ, 2011, s. 315; BİLGE, s. 157. 54 İntifa hakkı sahibinin sermaye borcunun faizlerini ödeme yükümlülüğü malike karşıdır. Faiz alacaklısının doğrudan doğruya intifa hakkı sahibine karşı bir talep hakkı yoktur. OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY- ÖZDEMİR, s. 681; KARAHASAN, s. 145. 55 Örnek olarak arazi vergisi, emlak vergisi, radyo ve televizyon resimleri intifa hakkı sahibi tarafından ödenecek vergilerdendir.

12.Tüketime Tabi Eşya Üzerinde Ürün Kirası ve İntifa Hakkı Tüketime tabi eşya; kendisinden amacına uygun olarak yararlanılması tüketilmesi ile mümkün olan taşınır eşyadır 56. Burada yararlanma eşyanın öz değerini yok etmekle olur. Ürün kirasında asıl olanın, kiralanan şeyin özüne zarar vermeden, onu tüketmeden semere elde etmek olduğu göz önünde tutulursa, tüketime tabi eşyanın ürün kirasına konu olması mümkün görülmemektedir 57. Burada olsa olsa bir satım sözleşmesi vardır ki, sözleşme süresi sonunda iade borcu gündeme gelmesin. MK m. 819 58 tüketime tabi eşyadan ekonomik olarak yararlanmayı sağlayacak özel bir hukuki yol düzenlemiş ve hükümlerini mümkün mertebe intifa hakkının hükümlerine yaklaştırmaya çalışmıştır. Bu nedenle bu kuruma gerçek olmayan intifa adı verilmektedir. Burada adeta bir süreli mülkiyet ilişkisi ortaya çıkmaktadır 59. Burada tüketime tabi eşyanın mülkiyeti, tarafların mülkiyetin devrine ilişkin iradeleri aranmaksızın intifanın kurulması ile kanun gereği yararlanan kimseye geçmektedir ve yararlanan eşya üzerinde malikin hak ve yetkilerine sahip olmaktadır. Buna karşılık yararlanan, gerçek olmayan intifa hakkını kuran eski malike karşı yararlanma ilişkisinin sona ermesinde tüketime tabi eşyanın değerini tazmin etmeye borçlanmaktadır. Bu değer, geri verme sırasında bu şeylerin o günkü değeridir 60. 13.Malvarlığı Üzerinde Ürün Kirası ve İntifa Hakkı Ürün kirasının konusu taşınır, taşınmaz bir maddi mal, hak veya ticari işletme oluşturabilmektedir. Özellikle ticari işletmenin ürün kirasına konu olması durumunda, ticari 56 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 685. 57 CANSEL, s. 6. 58 MK md. 819/1: Tüketilebilen şeylerin mülkiyeti, aksi kararlaştırılmadıkça, intifa hakkı sahibine geçer, ancak intifa hakkı sahibi geri verme sırasında o şeylerin o günkü değerini ödemekle yükümlüdür. 59 SEROZAN, s. 331. 60 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 686; Tüketilebilir eşya üzerinde kurulan veya değeri biçilen taşınırları konu alan intifa haklarında, intifa hakkı sahibi eşya hukuku anlamında malik niteliğini kazanmış ve tam tasarruf yetkisini elde etmiştir. ÖZEN, s. 53.

işletmenin içeriğine dahil olan bir takım taşınır, taşınmaz veya haklar da, semere getirmiyor olsalar dahi, ürün sözleşmesi kapsamında kiralanmış olacaklardır. Buna karşılık, bir malvarlığı üzerinde tek bir işlemle toptan intifa hakkı kurulamaz. Eşya hukukuna egemen belirlilik- özellik ilkesi gereği, malvarlığı içinde yer alan taşınır, taşınmaz ve hakların her biri üzerinde, kendi şekline uygun olarak ayrı ayrı intifa hakkı kurulması gerekir 61. 14.Süre Ürün kirası sözleşmesinde sözleşme süresi belirtilebilir. Ancak sürenin belirtilmemiş olması sözleşmenin geçerliliğine etkili değildir. Böyle bir durumda belirsiz süreli ürün kirası sözleşmesi söz konusu olur. Genel hükümlerden farklı olarak ürün kirası sözleşmesinde belirli sürenin sona ermesi durumunda sözleşme belirsiz süreli olmaz, seneden seneye yenilenmiş sayılır 62. İntifa hakkının belirli bir süre için kurulması mümkündür. İntifa hakkının kuruluşunda bir sürenin öngörülmemesi durumunda intifa hakkı sahibinin ölümüne kadar 63 bu hak devam eder. İntifa hakkının ölümle mirasçılara devri mümkün değildir. Tüzel kişilerin ölümü söz konusu olamayacağı için onlar için 100 yıllık bir kesin üst süre öngörülmüştür. Ancak tüzel kişiliğin bu süreden daha önce sona ermesi veya devri söz konusu olursa intifa hakkı da sona erecektir 64. 61 ÖZEN, s. 50; KARAHASAN, s. 127, 130; SEROZAN, s. 332. Mirasçıların tereke üzerindeki yasal intifa haklarının kaldırılması ile malvarlığında intifa kavramı pratik önemini yitirmiştir. 62 Belirli süreli kira sözleşmesi, sürenin bitiminde kendiliğinden sona erer. Ancak tarafların örtülü olarak sözleşmeyi sürdürmeleri halinde aksi kararlaştırılmadıkça, kira sözleşmesi birer yıl için yenilenmiş sayılır. TBK m. 367; OLGAÇ, s. 211; YAVUZ, 2006, s. 206. 63 İntifa hakkı birden fazla kişi lehine kurulmuşsa, sonuncusunun ölümüyle sona ereceğine dair bknz ÖZEN, s. 147. 64 SEROZAN, s. 330.

15.Sona Erme Her iki kurum bakımından da benzer olan sona erme sebepleri; belirlenen sürenin sona ermesi, hak sahibinin ölümü veya gaipliğine karar verilmesi, konunun telef olması vb. olarak sayılabilir. Ürün kirası sözleşmesinin intifa hakkından farklılık arz eden sona erme sebepleri; kiracının iflası (TBK m. 370), fesih, temerrüt vb. olarak düzenlenmiştir. İntifa hakkının özel sona erme sebepleri; tüzel kişiler bakımından en fazla 100 yılın dolması, mahkeme kararı, terkin, taşınmazın kamulaştırılması, feragat, intifa hakkı ve mülkiyet hakkının aynı elde birleşmesi, taşınırlar bakımından birleşme, karışma, işlenme, bir başka eşyanın bütünleyici parçası olma vb. olarak sayılabilir 65. Ayrıca; MK m. 869 a göre taşınmaz üzerinde intifa hakkından önce kurulmuş bir rehin hakkı varsa ve borcun ödenmemesi sebebiyle bu rehinli taşınmazın cebri icra suretiyle satışa çıkarılması söz konusu olmuşsa, bu malın intifa hakkıyla kayıtlı olarak satışı rehinle sağlanan alacağı karşılamazsa, taşınmaz intifa hakkından arındırılmış olarak satılır 66. İntifa konusu şeyin tamamen yok olması halinde intifa hakkı kendiliğinden sona erer 67. Malik yok olan şeyi yeniden yerine getirmek ya da onarmak zorunda olmamakla birlikte, onarır ise yeni eşya üzerinde intifa hakkı yeniden doğar. İntifa konusu olan şeyin harap olması halinde alınan sigorta bedeli veya istimlak halinde alınan istimlak bedeli o şeyin yerine geçer ve intifa hakkı kendiliğinden ve doğrudan doğruya bunların üzerinde devam eder 68 (MK m. 798). VI.DEĞERLENDİRME VE SONUÇ Bahsedilen tüm bu farklılıkların yanında; ürün kirası sözleşmesinin zorunlu unsurlarından biri de kira bedeli olarak ortaya çıkmaktadır. Sözleşmenin kurulmuş olması için 65 KARAHASAN, s. 133. 66 OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 667. 67 İntifa hakkının sona ermesi için intifa hakkına konu olan eşyanın bütünüyle yok olması gerektiği konusunda bknz. ÖZEN, s. 154. 68 ERTAŞ, s. 481; KARAHASAN, s. 132; OĞUZMAN, SELİÇİ ve OKTAY-ÖZDEMİR, s. 666; SEROZAN, s. 332; ÖZEN, s. 40.

kira bedelinin belirlenmiş olması veya en azından belirlenebilir bir kriterin koyulmuş olması gerekmektedir 69. İntifa hakkı bakımından ise intifa bedeli gibi bir kavram kanunda düzenlenmemiştir. Ürün kirasında kiracının kişisel yeteneklerinin ve tecrübelerinin önemli olmasının yanı sıra intifa hakkı sahibi bakımından bu tarz özellikler aranmamaktadır. İntifa hakkı kapsamında malikin gözetim ve güvence isteme yetkisinin karşısında intifa hakkı sahibinin denetim yetkisi vardır. Malik, var olan gözetim yetkisini intifa hakkı sahibinin denetim yetkisini sınırlamadan kullanmalıdır. Kiraya verenin ürün kirasına konu olan mal ya da hakkın kullanımı ve işletimi sağlayamaması durumunda adi kira hükümleri gereğince ayıba karşı sorumluluğu hükümleri gündeme gelecektir. Ürün kirasının konusu olan malın ya da hakkın kullanımı ve işletimi ile elde edilecek hasılatın türü ve miktarına engel olan her şey ayıp olarak nitelendirilebilir. Ayrıca, üçüncü şahsın hak iddiası halinde gerçek zapt hükümlerini uygulamak gerekecektir. Üçüncü kişilerin iddia ettikleri hakları ürün kirası sözleşmesinin kurulmasından önce mevcut olan ayni hakları veya kiracının hasılat elde etmesini engelleyecek türden bir şahsi hak olabilir. Kısaca söylemek gerekirse; ürün kirası sözleşmesi ile intifa hakkı arasındaki esaslı fark, Roma Hukukundan beri bilinmektedir: Kira sözleşmesi şahsi ilişkilerden doğmakta olup, borçlar hukuku alanında bir alacak-borç ilişkisine isabet eder. Halbuki intifa hakkı tamamen ayni hak özelliği taşır. Dolayısıyla iki kurum asıl itibariyle birbirinden oldukça farklı özellikler sergilemektedir. 69 ŞAHİN, s. 1419.

İÇİNDEKİLER I. GİRİŞ... 1 II.GENEL OLARAK ÜRÜN KİRASI SÖZLEŞMESİ... 2 III.GENEL OLARAK İNTİFA HAKKI... 3 IV.BENZERLİKLER:... 3 1.Konuları... 3 3.Defter Tutma Hak ve Yükümlülüğü... 5 4.Feri Zilyet Olmaları... 6 5.Geri Verme Borcu... 6 6.Bakım ve Koruma Yükümlülüğü... 7 V.FARKLILIKLAR:... 8 1.Doğurdukları Haklar... 8 2.Tabi Olunan Kanun Hükümleri... 8 3.Kuruluşları... 9 4.Devir Kabiliyeti... 10 5. Konunun Semere Getirme Zorunluluğu... 12 6. Konuyu İyi İşletme Borcu... 13 7.Kiraya Verenin Kiralananı Teslim Borcu ve Bu Borcun İntifa Hakkı Kapsamındaki Karşılığı 14 8.Olgunlaşmış Ürünler Üzerinde Hak... 15 9.Konunun El Değiştirmesi... 16 10.Olağan Giderleri Yapma Borcu... 17 11.Vergi ve Kanuni Mükellefiyetler... 18 12.Tüketime Tabi Eşya Üzerinde Ürün Kirası ve İntifa Hakkı... 19 13.Malvarlığı Üzerinde Ürün Kirası ve İntifa Hakkı... 19 14.Süre... 20 15.Sona Erme... 21 VI.DEĞERLENDİRME VE SONUÇ... 21

KAYNAKÇA ALTAŞ, Hüseyin Hasılat ve Şirket Kirası (BK. Mad. 270-298), Ankara, 2009. BİLGE, Necip Borçlar Hukuku Özel Borç Münasebetleri, Ankara, 1971. CANSEL, Erol İsviçre Hukuku, Fransız Hukuku ve Alman Medeni Kanunu ile Mukayeseli Olarak Türk Hukukunda Hasılat Kirası, Ankara, 1953. DEVELİOĞLU, Hüseyin Murat Hasılat Kirası Sözleşmesinden Doğan Uyuşmazlıklara Uygulanacak Hükümler, Prof. Dr. Erdoğan Teziç e Armağan, İstanbul, 2007. ERTAŞ, Şeref 2006. Yeni Türk Medeni Kanunu Hükümlerine Göre Eşya Hukuku, Ankara, KARAHASAN, Mustafa Reşit Yeni Türk Medeni Kanunu Eşya Hukuku, Ankara, 2007. OLGAÇ, Senai İstanbul, 1978. Borçlar Kanunu Hükümlerine Göre Kira, Hasılat Kirası, Tahliye, ÖZEN, Burak Türk medeni Hukukunda Eşya üzerinde İntifa Hakkı, İstanbul, 2008. SEROZAN, Rona Taşınır Eşya Hukuku, İstanbul, 2007. ŞAHİN, Ayşe Hasılat Kirası Sözleşmesinin Ayırt Edici Unsurları ve Tabi Olduğu Yasa Hükümleri, Prof. Dr. Hüseyin Hatemi ye Armağan, Cilt:2, İstanbul, 2009. YAVUZ, Cevdet Türk Borçlar Hukuku Özel Hükümler, İstanbul, 2006. YAVUZ, Cevdet Borçlar Hukuku Dersleri (Özel Hükümler), İstanbul, 2011. Kazancı İçtihat Arama Motoru www.kazanci.com