GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU

GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GYO A.Ş. Tarih: 18.04.2011 R. No: 2011A143 İKİTELLİ DE 6 ADET ARSA BAŞAKŞEHİR / İSTANBUL ISO9001:2008 FS 5O9685 0

TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. tarafından Emlak Konut GYO A.Ş. için 18.04.2011 tarihinde 2011A143 rapor numarası ile hazırlanan değerleme raporu için aşağıdaki hususları beyan ederiz; Aşağıdaki raporda sunulan bulguların Değerleme Uzmanının bildiği kadarıyla doğru olduğu; Analizler ve sonuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlı olduğu; Değerleme Uzmanının değerleme konusunu oluşturan mülkle herhangi bir ilgisi olmadığı; Değerleme Uzmanının ücretinin raporun herhangi bir bölümüne bağlı olmadığı; Değerlemenin ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştiği; Değerleme Uzmanının, mesleki eğitim şartlarına haiz olduğu; Değerleme Uzmanının değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü konusunda daha önceden deneyimi olduğu; Değerleme Uzmanının, mülkü kişisel olarak denetlediği; Raporda belirtilenlerin haricinde hiç kimsenin bu raporun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmadığını beyan ederiz. Bu değerleme raporu ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 1

YÖNETİCİ ÖZETİ GAYRİMEKULÜN AÇIK ADRESİ GAYRİMENKULÜN KULLANIMI TAPU KAYIT BİLGİLERİ İkitelli Mahallesi, 935 ada, 8 no lu parsel; 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parseller; 943 ada, 2 no lu parsel, Başakşehir / İSTANBUL. 6 adet arsa. Bu bilgiler rapor içerisindeki 4.1 Gayrimenkullerin Mülkiyet Bilgileri bölümünde ayrıntılı olarak açıklanmaktadır. İMAR DURUMU Bu bilgiler rapor içerisindeki 4.3 Gayrimenkullerin İmar Bilgileri bölümünde ayrıntılı olarak açıklanmaktadır. 18.04.2011 TARİHİ İTİBARİYLE TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ (KDV Hariç) 18.330.000.- TL (Onsekizmilyonüçyüzotuzbin.-TürkLirası) 12.140.000.- USD (Onikimilyonyüzkırkbin.-Amerikan Doları) 18.04.2011 TARİHİ İTİBARİYLE TOPLAM ADİL PİYASA DEĞERİ (KDV Dahil) 21.629.400.- TL (Yirmibirmilyonaltıyüzyirmidokuzbindörtyüz.- TürkLirası) 14.324.105.- USD (Ondörtmilyonüçyüzyirmidörtbinyüzbeş.- Amerikan Doları) 1 USD = 1,51 TL Kabul edilmiştir. Dolar değeri bilgi amaçlı verilmiştir. Bu sayfa değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütün olup, bağımsız kullanılamaz. Makbule YÖNEL MAYA Değerleme Uzmanı (401456) Fatih TOSUN Sorumlu Değerleme Uzmanı (400812) 2

İÇİNDEKİLER 1.1 Rapor Tarih ve Numarası...6 BÖLÜM 1... 6 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ... 6 1.2 Rapor Türü...6 1.3 Raporu Hazırlayanlar...6 1.4 Değerleme Tarihi...6 1.5 Dayanak Sözleşmesi...6 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler...6 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar...6 1.8 Şirket Bilgileri...7 1.9 Müşteri Bilgileri...7 1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler...7 BÖLÜM 2... 9 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI... 9 2.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler...9 2.1.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı...9 2.1.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı...9 2.1.3 Maliyet Yaklaşımı...9 2.1.4 Geliştirme Yaklaşımı...9 2.2.1 Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri)...10 2.2.2 Düzenli Likiditasyon Değeri...10 2.2.3 Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri)...10 BÖLÜM 3... 12 GENEL VE ÖZEL VERİLER... 12 3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler...12 3.1.1 Demografik Veriler...12 3.1.2 Ekonomik Veriler...13 3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi...14 3.2.1 İstanbul İli...14 3.2.2 Başakşehir İlçesi...16 BÖLÜM 4... 18 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ... 18 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri...18 4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri...18 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri...19 4.3.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi...21 4.4 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul, Gayrimenkulün Projesi Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydalar Hakkında Görüş...22 4.5 Hukuki Sorumluluk...22 4.6 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon)...23 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ... 24 BÖLÜM 5... 25 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ... 25 5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri...25 5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı...27 5.3 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler...28 BÖLÜM 6... 31 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ... 31 BÖLÜM 7... 33 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER... 33 3

7.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler...33 7.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi...33 7.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi...33 7.2.2 Geliştirme Yaklaşımı Analizi...36 7.2.2.1.Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli...36 7.2.2.1.1. Risksiz getiri oranı...36 7.2.2.1.2. Piyasa Riski Primi- Piyasa Endeksi...37 7.2.2.1.3. İskonto Oranı (Risksiz Getiri Oranı+ Piyasa Riski Primi = İskonto Oranı)...37 7.2.2.1.4. Diğer bakış açısı: Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM)...38 7.2.3 Geliştirme Yaklaşımı Analizi...38 7.2.3 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi...46 BÖLÜM 8... 50 SONUÇ... 50 BÖLÜM 9... 52 EKLER... 52 4

BÖLÜM 1 RAPOR,ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 5

BÖLÜM 1 RAPOR, ŞİRKET VE MÜŞTERİ BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarih ve Numarası Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. nin 04.04.2011 tarihli talebine istinaden, şirketimiz tarafından 18.04.2011 tarihinde, 2011A143 rapor numarası ile tanzim edilmiştir. 1.2 Rapor Türü Bu değerleme raporu aşağıda listelenen gayrimenkullerin Ahmet Afif TOPBAŞ a ait hisselerinin 18.04.2011 tarihli adil piyasa değerinin Türk Lirası cinsinden belirlenmesi amacıyla hazırlanan değerleme raporudur. Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. Sıra No İli İlçesi Köyü Ada No Parsel No Yüzölçümü (m²) Maliki Hissesi Vasfı 1 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 935 8 6.909,14 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması Tam Arsa 2 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 5 4.226,46 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması Tam Arsa 3 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 8 2.064,10 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması Tam Arsa 4 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 10 2.275,98 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması Tam Arsa 5 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 11 2.392,10 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması 231.451 / 240.000 Arsa 6 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 943 2 13.924,89 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması 38.572 / 240.000 Arsa 1.3 Raporu Hazırlayanlar Bu değerleme raporu; gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi kurum kuruluşlardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak hazırlanmıştır. Bu rapor, sorumlu değerleme uzmanı Fatih TOSUN kontrolünde, değerleme uzmanı Makbule YÖNEL MAYA tarafından hazırlanmıştır. 1.4 Değerleme Tarihi Bu değerleme raporu için, şirketimizin değerleme uzmanları 11.04.2011 tarihinde çalışmalara başlamış ve 18.04.2011 tarihine kadar raporu hazırlamışlardır. Bu sürede gayrimenkul mahallinde ve ilgili resmi dairelerde incelemeler ve ofis çalışması yapılmıştır. 1.5 Dayanak Sözleşmesi Bu değerleme raporu, şirketimiz ile Emlak Konut GYO A.Ş. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 05.04.2011 tarihli dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.6 Değerleme Çalışmasını Olumsuz Yönde Etkileyen Faktörler Değerleme işlemini genel anlamda olumsuz yönde etkileyen ve sınırlayan bir faktör yoktur. 1.7 Müşteri Taleplerinin Kapsamı ve Getirilen Sınırlamalar Bu rapor, Emlak Konut GYO A.Ş. nin 04.04.2011 tarihli talebine istinaden, söz konusu taşınmazların Ahmet Afif TOPBAŞ a düşen hisselerinin adil piyasa değeri tespiti için hazırlanan gayrimenkul değerleme raporudur. Değerleme çalışmasında müşteri tarafından getirilen herhangi bir sınırlama bulunmamaktadır. 6

1.8 Şirket Bilgileri Şirketimiz, 13.11.2002 tarih ve 5676 sayılı Ticaret Sicil Gazetesinde yayınlanan Şirket Ana Sözleşmesine göre Ekspertiz ve Değerlendirme olarak tanımlanan iş ve hizmetleri vermek amacıyla 300.000 Türk Lirası sermaye ile kurulmuştur. Şirketimiz, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu nun (SPK) 03.02.2003 tarih ve KYD-66/001347 sayılı yazısı ile Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri çerçevesinde değerleme hizmeti verecek şirketler listesine alınmıştır. 1.9 Müşteri Bilgileri Bu değerleme raporu, Atatürk Mahallesi, Turgut Özal Bulvarı, Gardenya Plaza, 11/B Kat:1-10, Ataşehir/ İSTANBUL adresinde faaliyet gösteren Emlak Konut GYO A.Ş. için hazırlanmıştır. 1.10 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Şirketimiz Tarafından Daha Önceki Tarihlerde Yapılan Son Üç Değerlemeye İlişkin Bilgiler Şirketimiz tarafından daha önceki tarihlerde söz konusu taşınmazlar için hazırlanmış değerleme çalışması bulunmamaktadır. 7

BÖLÜM 2 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI 2.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler 8

2.1 Değerlemede Kullanılan Yöntemler Ülkemizde kullanılabilir olan dört farklı değerleme yöntemi bulunmaktadır. Bu yöntemler sırasıyla Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı, Gelir İndirgeme Yaklaşımı, Maliyet Yaklaşımı ve Geliştirme Yaklaşımı yöntemleridir. 2.1.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım benzer veya ikame mülklerin satışını ve ilgili piyasa verilerini dikkate alır ve karşılaştırmaya dayalı bir işlemle değer takdiri yapar. Genel olarak değerlemesi yapılan mülk, açık piyasada gerçekleştirilen benzer mülklerin satışlarıyla karşılaştırılır. İstenen fiyatlar ve verilen teklifler de dikkate alınabilir. 2.1.2 Gelir İndirgeme Yaklaşımı Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesi yapılan mülke ait gelir ve harcama verilerini dikkate alır ve indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapar. İndirgeme, gelir tutarını değer tahminine çeviren gelir ve tanımlanan değer tipi ile ilişkilidir. Bu işlem, doğrudan ilişkileri, hasıla veya iskonto oranı veya her ikisini de dikkate alır. Genel olarak ikame prensibi belli bir risk seviyesine sahip en yüksek yatırım getirisi sağlayan gelir akışı en olası değer rakamı ile orantılıdır. İndirgeme oranı; algılanan riskin derecesine, gelecekteki enflasyon bağlamında piyasanın beklentileri, alternatif yatırımlar için umulan getiri oranları, geçmişte emsal mülkler tarafından kazanılan getiri oranları, borç finansmanın bulunabilrliği, cari vergi yasalarına bağlıdır. 2.1.3 Maliyet Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulun değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde, gayrimenkulun önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle, gayrimenkulun değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulun bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. Gayrimenkulün bina maliyet değerleri, Bayındırlık Bakanlığı Yapı Birim Maliyetleri, binaların teknik özellikleri, binalarda kullanılan malzemeler, piyasada aynı özelliklerde inşa edilen binaların inşaat maliyetleri, müteahhit firmalarla yapılan görüşmeler ve geçmiş tecrübelerimize dayanarak hesaplanan maliyetler göz önünde bulundurularak değerlendirilmiştir. Binalardaki yıpranma payı, Resmi Gazete de yayınlanan yıllara göre bina aşınma paylarını gösteren cetvel ile binanın gözle görülür fiziki durumu dikkate alınarak hesaplanmıştır. Gayrimenkulun değerinin, arazi ve binalar olmak üzere iki farklı fiziksel olgudan meydana geldiği kabul edilir. 2.1.4 Geliştirme Yaklaşımı BÖLÜM 2 DEĞERLEMENİN TANIM VE KAPSAMI Yatırımların amacı mal veya hizmetler üretip piyasaya arz etmek ve bunun sonucunda kar etmektir. Yatırım, ticari karlılığı üretilecek mal veya hizmetler için yeterli talebin bulunmasına ve bunların beklenen karı temin etme olanağı sağlayacak fiyatlarla satılmasına bağlıdır. Projenin girişimci yönünde incelenmesi, proje konusu ürünün yer aldığı sektörün mevcut durumu ve geleceğe yönelik 9

bekleyişlerin incelenmesi ve değerlendirilmesini içerir. Proje konusu mal veya hizmetlerin yer aldığı pazarın değerlendirilmesi mevcut durum ve geleceğe yönelik bekleyişler olarak incelenebilir. Projenin yapılması durumunda yapılacak harcamalar tahmin edilerek, firmanın pazarlama politikaları ve genel fizibilite prensipleri dikkate alınarak toplam harcamalar ile ilgili bir gider tahmini yapılır. Geliştirilmesi durumunda projenin gelir tahmini yapılarak bu tahmin sırasında varsayımlarda bulunulur. Bu varsayımlarda sektörün durumu, projenin bulunduğu yere yakın konumdaki benzer projelerin istatistiksel rakamlarından yararlanılır. Daha sonra projenin performans tahmini yapılarak ve bu performans tahmininden projenin gerçekleştirilmesi durumunda net bugünkü değerinin ne olacağı hesaplanır. Çalışmada yapılan varsayımlar kısmen anlatılmış olmakla birlikte detayları uzmanda saklıdır. 2.2 Kullanılan Değer Tanımları 2.2.1 Adil Piyasa Değeri (Pazar Değeri) Bir gayrimenkulün alıcı ve satıcı arasında, belirli bir tarihte, el değiştirmesi durumunda; satış için gerekli piyasa koşulların sağlanması, tarafların istekli olması ve her iki tarafın da gayrimenkulle ilgili bütün durumlardan haberdar olması koşullarıyla belirlenen, gayrimenkulün en olası, nakit el değiştirme değeridir. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Alıcı ve satıcı makul ve mantıklı hareket etmektedir. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her konuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlıyacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulun satışı için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin olarak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım satım işlemi sırasında gerekebilecek finansman piyasa faiz oranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 2.2.2 Düzenli Likiditasyon Değeri Taraflar arasında görüşmeler ve pazarlıklar sonucunda, varlıklar için belirlenen, takribi 3-6 ay aralığı içindeki en olası nakit satış değeridir. Düzenli likiditasyonda, varlıkların herbiri için en iyi değerin alınmasına çalışılmaktadır. Eğer belirtilen zaman aralığı içinde, taraflar arasındaki görüşmeler sonucunda fiyat konusunda anlaşmaya varılamazsa, varlıkların açık arttırmayla satılması önerilir. 2.2.3 Zorunlu Likiditasyon Değeri (Tasfiye Değeri) Halka açık düzenlenen bir açık arttırmada, ekonomik trendler ve zorunlu satış koşulları göz önünde bulundurularak, gayrimenkul için belirlenen en olası nakit değerdir. Zorunlu likiditasyonda, varlıklar olabildiğince çabuk satılırlar. Satış için kabul edilen zaman aralığı genellikle 3 aydan azdır. 10

BÖLÜM 3 GENEL VE ÖZEL VERİLER 11

Veri araştırması, değerleme konusu varlığın piyasa seviyesindeki uluslararası, ulusal, bölgesel ya da komşuluk çevresi trendlerini araştırmakla başlar. Bu araştırma değerleme uzmanının o özgün piyasa alanında gayrimenkul değerlerini etkileyen ilkelerin, güçlerin ve etmenlerin ilişkilerini anlamasına yardımcı olur. Araştırma, aynı zamanda değerleme uzmanına rakamsal bilgileri, piyasa trendlerini ve ipuçlarını sağlar. Genel veriler, tanımlanmış piyasa bölgesinde mülk değerini etkileyen toplumsal, ekonomik, kamusal ve çevresel verilerdir. Özel veriler ise, değerlemesi yapılacak mülke ve eşdeğer mülklerin niteliklerine ilişkin verilerdir. 3.1 Genel Veriler- Sosyal ve Ekonomik Veriler 3.1.1 Demografik Veriler BÖLÜM 3 GENEL VE ÖZEL VERİLER Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi (ADNKS) 2008 Nüfus Sayımı sonuçlarına göre Türkiye nüfusunun 71.517.100 iken 31 Aralık 2009 tarihi itibariyle Türkiye nüfusu 72.561.312 kişiye yükselmiştir. 2000-2007 döneminde yıllık nüfus artışı ortalama binde 5,9 olarak gerçekleşirken 2008 yılında Türkiye nin yıllık nüfus artış hızı binde 13,1 olarak gerçekleşmiştir. 31 Aralık 2010 tarihi itibarıyla Türkiye nüfusu 73 722 988 kişidir. 2010 yılında Türkiye nin yıllık nüfus artış hızı binde 15,88 olarak gerçekleşmiştir. 2010 yılında 81 ilden; 53 ünün nüfusu bir önceki yıla göre artarken, 28 ilin nüfusu azalmıştır. Nüfus artış hızı en düşük olan ilk üç il; Tunceli (binde -79,69), Çankırı (-32,70) ve Ardahan (binde -25,42) dır. Nüfus artış hızı en yüksek olan ilk üç il ise sırasıyla; Bilecik (binde 109,22), Isparta (binde 63,31) ve Erzincan (binde 53,23) dır. Türkiye de şehirlerde bulunan nüfus, köylerde bulunan nüfusa göre çok büyük bir hızla artmaktadır. Ülkede şehirlerde bulunan nüfusun oranı son 17 yılda önemli artış göstererek 1990 yılında yüzde 59 iken 2000 yılında yüzde 64,9'a 2009 yılında ise ülke nüfusunun %75,5 ine yükselmiştir. 2010 yılında bu oran %76,3 olarak ölçülmüştür. Şehir nüfusu (il ve ilçe merkezlerinde ikamet eden nüfus) 56.222.356, köy nüfusu (belde ve köylerde ikamet eden nüfus) ise 17.500.632 kişidir. Şehirlerde yaşayan nüfus oranının en yüksek olduğu il % 99 ile İstanbul, en düşük olduğu il ise % 32 ile Ardahan dır. Ülke nüfusunun % 18 i (13.255.685 kişi) İstanbul da ikamet etmektedir. Bunu sırasıyla; % 6,5 ile (4.771.716 kişi) Ankara, % 5,4 ile (3.948.848 kişi) İzmir, % 3,5 ile (2.605.495 kişi) Bursa, % 2,8 ile ise (2.085.225 kişi) Adana takip etmektedir. Ülkemizde en az nüfusa sahip olan Bayburt ilinde ikamet eden kişi sayısı ise 74.412 dur. Ülkemizde ortalama yaş 29,2 dir. Ortalama yaş erkeklerde 28,7 iken, kadınlarda 29,8 dir. İl ve ilçe merkezlerinde ikamet edenlerin yaşı 29,1; belde ve köylerde ikamet edenlerin ortanca yaşı ise 29,8 dir. 15-64 yaş grubunda bulunan çalışma çağındaki nüfus, toplam nüfusun % 67,2 sini oluşturmaktadır. Ülkemiz nüfusunun % 25,6 sı 0-14 yaş grubunda, % 7,2 si ise 65 ve daha yukarı yaş grubunda bulunmaktadır. Nüfus yoğunluğu olarak ifade edilen bir kilometrekareye düşen kişi sayısı Türkiye genelinde 96 kişidir. Bu sayı illerde 10 ile 2.551 kişi arasında değişmektedir. İstanbul 2.551 kişi ile nüfus yoğunluğunun en fazla olduğu il dir. Bunu sırasıyla; 432 kişi ile Kocaeli, 329 kişi ile İzmir, 254 kişi ile Hatay ve 250 kişi ile Bursa illeri izlemektedir. Nüfus yoğunluğunun en az olduğu il ise 10 kişi ile Tunceli dir. Yüzölçümü büyüklüğüne göre ilk sırada yer alan Konya nın nüfus yoğunluğu 52, yüzölçümü en küçük olan Yalova nın nüfus yoğunluğu ise 241 dur. 12

İl Nüfus Nüfus (Şehir Merkezi) İstanbul 13.255.685 13.120.596 Ankara 4.771.716 4.641.256 İzmir 3.948.848 3.606.326 Bursa 2.605.495 2.308.574 Adana 2.085.225 1.836.432 3.1.2 Ekonomik Veriler 1 Ülkemizde özellikle 2005 yılından sonra başlayan ekonomik büyüme ve gayrimenkul sektöründe yaşanan ilerlemeler, ekonomik ve siyasi istikrarın sağlanmaya başlaması, enflasyonun tek haneli rakamlara inmesi, Mortgage yasası ile ilgili gelişmeler gayrimenkul fiyatlarının yukarı doğru seyrine ve yatırımların patlamasına yol açmıştır. Gayrimenkul sektörünün en üst seviyeye çıktığı bu dönemde yabancı yatırımların yolu açılmış ve sadece sıcak para değil, sabit yatırımlarla da yurtdışı kaynaklardan girişler gözlemlenmiştir. Yukarı doğru süren ivme 2006 yılının son çeyreğine kadar devam etmiştir. 2007 yılı seçim yılı olduğundan yerli ve yabancı yatırımcılar yatırım kararları için seçimi beklemiş ve seçim sonucunda siyasi istikrarın devam edeceği görülüp yatırımlara devam edilmiştir. Ülke içi güven artımı sonucunda istikrarın devam edeceği düşülsede, 2008 yılının başlarında ise iç siyasetten çok dış ekonomik gelişmeler ağırlıkta olmuş, yaşanan gelişmeler ekonomiyi doğrudan etkileyerek 2008 yılı Nisan ayından itibaren yatırımlarda yavaşlama görülmüş ve geçmiş yıllardaki yabancı yatırım oranı düşmeye başlamıştır. 2008 yılı içerisindeki yatırımlara bakıldığında, konut ve AVM sektöründeki bazı bölgelerde doyma noktasına ulaşmakla birlikte ofis ve lojistik sektöründe yatırımların devam ettiği gözlenmiştir. Dünya da ilk başta ABD'de subprime mortgage krizi olarak başlayan, sonrasında likidite sıkıntısından kaynaklandığı sanılan ancak zamanla asıl sorunun güven eksikliği olduğu anlaşılan 2008 yılının en önemli olayı ekonomik kriz, Mart ayında ABD'nin önemli yatırım bankalarının ve sigorta firmalarının iflas etmesi ile kendini gösterdi ve kısa zamanda Avrupa'ya sıçramıştır. Ülkelerin birbiri ardına kriz önleyici paketler açıklamalarına rağmen olanlara engel olamayıp dünya büyüme tahminleri eksi değerleri göstermiştir. Bu süreçte Türkiye ye bakıldığında; ülkemizdeki bankacılık sisteminde konut kredilerinin payının düşük olması, krizin etkilerini hafifletse de Türkiye de dünyada olup biten tüm bu gelişmelerden 2008 yılı 3. çeyreğinden itibaren etkilenmeye başlamıştır. Döviz kurlarındaki artış ve satışlardaki azalma gayrimenkul sektöründe de etkilerini hissettirmeye başlamıştır. Konut fiyatları ve taleplerde yaşanan durağanlık genel perspektife paralel yerini düşüş eğilimine bırakmıştır. Gayrimenkul piyasası bu dönemde kredi faizlerinin yükselmesi, yatırımların ertelenmesi ve gelecek öngörülerinin zor olması sebebi ile durgun bir döneme girmiştir. 2008 yılı sonu ve 2009 yılı başında Türkiye de ekonomik kriz reel sektörde de hissedilmeye başlamıştır. 2009 yılı içerisinde ekonomik daralma ile birlikte sanayi üretimi ve istihdamda düşüşler yaşanmıştır. Gayrimenkul sektörünün de 2009 yılını küçülerek geçirdiği, fiyatların düşüş hareketini sürdürdüğü ve talebin az olduğu bilinmektedir. Ancak 2010 yılı başlarında ülke ekonomisinde ve dış piyasalarda yaşanan pozitif görünüm ile birlikte sürdürülebilir bir kalkınmanın tekrar başladığı ve krizin etkilerinin pozitif hava ile beraber bir nebze de 1 TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 13

azaldığı gözlemlenmektedir. 2010 yılı genelinde döviz fiyatlarının belirli bir bant seviyesinde kalması, İstanbul Borsa sının 2010 yılı başı itibariyle artış eğilimini devam ettirmesi, 2010 Eylül ayında yapılan referandumumun siyasi istikrar olarak algılanmasıyla birlikte piyasalarda esen pozitif hava devam etmekte olup, bu süreç içerisinde gayrimenkul piyasasında özellikle İstanbul konut piyasasında birbiri ardına başlayan konut projesi yatırımları ile birlikte piyasada bu yatırımlar olumlu tepkilere yol açmış ve projelere karşı yoğun talep oluşmuş olduğu gözlemlenmektedir. Ekonomik verilerin pozitif olması ve ülke genelinde daha birçok yatırım alanına sahip olunması, 2011 yılının genel seçim yılı olması ve siyasi ve ekonomik istikrarın devam etmesi durumunda, 2011 yılı ve ilerki yıllar için yapılan öngörülere paralel ülke ekonomisinin lokomotifi gayrimenkul sektörünün gelişen ekonomik talep ve fiyat istikrarı ile birlikte yerli ve yabancı yatırımcıların Türkiye ye olan ilgisinin devam edeceği düşünülmektedir. Ayrıca Türkiye nin ekonomik olarak 2011 2017 döneminde yıllık %6.7 beklenen büyüme ile en hızlı büyüyecek OECD ülkesi aralarında olması ve yaşanan ekonomik kriz sonrası büyüme hızı artan tek OECD ülkesi olması, kredi notu artırılan çok az ülkeden biri ve bundan sonra kredi notu en çok artmaya aday ülkelerden biri olması ise uluslararası piyasalarda Türkiye ye olan bakışın olumlu yönde devam ettirmesini sağlayacaktır. 3.2 Özel Veriler - Gayrimenkulün Bulunduğu Bölgenin Analizi 3.2.1 İstanbul İli İstanbul, 280 01 ve 290 55 doğu boylamlarıyla 410 33 ve 400 28 kuzey enlemleri arasında bulunur. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İstanbul, Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi gören, bunların birbirine en çok yaklaştığı iki uç üzerinde kurulmuş, 5.512 km 2 lik alana sahip bir şehirdir. Bu uçlar Avrupa kıtasında Çatalca, Asya kıtasında ise Kocaeli; güneyden Marmara ve Bursa, güneybatıdan Tekirdağ ve kuzeybatıdan Kırklareli ile çevrilidir. Marmara denizindeki Adalar da İstanbul iline dahildir. İstanbul ilinin ilçeleri; Adalar, Arnavutköy, Ataşehir, Avcılar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Başakşehir, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beylikdüzü, Beyoğlu, Büyükçekmece, Çatalca, Çekmeköy, Esenler, Esenyurt, Eminönü, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Güngören, Kadıköy, Kağıthane, Kartal, Kocasinan, Küçükçekmece, Maltepe, Pendik, Sancaktepe, Sarıyer, Silivri, Sultangazi, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Ümraniye, Üsküdar, Zeytinburnu'dur. İstanbul Uluslararası Atatürk Havalimanı, şehir merkezine 20 km mesafededir. Ayrıca İstanbulda uçak ve helikopter kiralama olanağı vardır. 14

Türkiye topraklarının % 9,7 sini kaplayan İstanbul, nüfus varlığı açısından ülkenin en önemli ili durumundadır. 2010 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemi nüfus sayımı sonuçlarına göre, İstanbul un toplam nüfusu 13.255.685 olarak belirlenmiştir. İstanbul, Kocaeli ve Çatalca Yarımadaları üzerinde yer almaktadır. Her iki yarımada aşınmış birer platodur. İstanbul ilinin bitki örtüsü, Akdeniz iklimi bitkilerini andırır. Bölgede en çok görülen bitki türü makidir. Bu bitkiler uzun ve kurak bir yaz mevsimine uyum sağlamıştır. Fakat iklimin özelliği dolayısı ile tepeler çıplak değildir. Yer yer görülen ormanlık alanların en önemlisi ise kentin 20 km. kuzeyindeki Belgrad Ormanı'dır. İstanbul daki en büyük akarsu, aynı zamanda Kocaeli Yarımadası'nın da en büyük suyu olan Riva çayıdır. Boğaza dökülen suların en önemlileri Küçüksu ve Göksu dereleridir. Bunlardan başka Haliç 'e dökülen Kağıthane ve Alibey Dereleri, Küçükçekmece Gölüne dökülen Sazlıdere, Büyükçekmece Gölüne dökülen Karasu Deresi, Terkos Gölüne dökülen Trança Deresi, İstanbul İlinin belli başlı akarsularıdır. İlde küçük fakat önemli üç göl vardır. Bunların üçü de Avrupa yakasındadır. Denizden ayrılmış olan Terkos Gölünün suyu tatlıdır. Kentin suyu buradan sağlanır. Marmara Denizi kıyısında bulunan Küçükçekmece (11 km²) ve Büyükçekmece (16 km²) göllerinin suları denizle temasları olduğu için tuzludur. Yaz ayları genellikle sıcak geçen, kış ayları bölgeyi etkisi altına alan sistemlere bağlı olarak fazla soğuk geçmeyen İstanbul, Akdeniz ikliminin özelliklerini taşıyor görünse de, Marmara Denizi ve İstanbul Boğazı'nın etkisiyle daha farklı bir iklime sahip olmuştur. Kış aylarında Karadeniz'den gelen soğukkuru hava kütlesi ile Balkanlardan gelen soğuk-yağışlı hava kütlesinin ve özellikle Akdeniz'den gelen ılık ve yağışlı hava kütlelerinin etkisi altındadır. Bütün ilde Karadeniz'in soğuk ve yağışlı (poyrazlı) havasıyla Akdeniz'in ılık (lodoslu) havası birbirini izler. İlde yaz-kış, gece-gündüz arasında büyük ısı farkları görülmez. Ekonomik yönden İstanbul, Türkiye nin en gelişmiş kentlerinden biridir. Turizm, sanayi ve ticaret ekonomisinin en önemli kaynaklarıdır. Sanayi kuruluşlarının büyük çoğunluğu il dışına taşınmasına karşın, kent imalat sanayi yönünden önemini korumaktadır. İstanbul sanayiinde asıl gelişme Cumhuriyetten sonra başlamıştır. 1950 lerden sonra hızlanan sermaye birikimleri, özel sektöre sağlanan destek, sanayi ve ticaret yönünden İstanbul un önde gelen bir kent olmasına olanak sağlamıştır. İstanbul doğal güzelliği, zengin kültür varlıkları, ulaşım ve konaklama konusundaki gelişimi ile Türkiye nin en gözde turizm merkezlerinden biri olmuştur. Türkiye ye gelen yabancı turistlerin büyük bir bölümü İstanbul dan giriş yapmaktadır. 15

3.2.2 Başakşehir İlçesi 2008 yılında, 5747 sayılı "Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkındaki Kanun" çerçevesinde, Küçükçekmece'ye bağlı 6, Esenler ve Başakşehir'e bağlı 2'şer mahallenin katılımıyla Başakşehir İlçesi kurulmuştur. 9 mahalle ve 1 köyden oluşan Başakşehir ilçesi'nin toplam alanı 10.433,6 Ha dır. İlçe kuzeyinde Arnavutköy, kuzeydoğuda Eyüp, doğuda Sultangazi ve Esenler, güneyde Bağcılar, Küçükçekmece ve Avcılar ile güneybatıda Esenyurt ilçeleriyle çevrilidir. 2010 yılı adrese dayalı nüfus sayımına göre ilçenin nüfusu 248.467 kişidir. Şehirlerarası ulaşımı sağlayan ve Başakşehir İlçesi'nin güneyinden geçmekte olan TEM Otoyolu ilçeye ulaşım açısından önem arz etmektedir. Olimpiyat Parkı kapsamında inşa edilen Olimpiyat Stadı ilçe sınırları dahilindedir. İlçe sınırları içerisinde bir çok organize sanayi bölgesini bünyesinde bulunduran Başakşehir de, ticari faaliyetler yoğun olarak gerçekleşmektedir. Büyükçekmece ilçesinden ayrılarak Başakşehir e dahil olan Başakşehir TOKİ tarafından toplu konut projeleri çerçevesinde yapılaşmaya açıldığı son 15 yıl içinde planlı bir şekilde büyüyerek örnek bir uydu kent halini alan bir yerleşim alanıdır. Başakşehir toplu konut alanı, İstanbul şehir merkezinin yaklaşık 25 kilometre batısında yer almakta ve TEM Otoyolu ile İstanbul a bağlanmaktadır. Türkiye'yi Avrupa'ya bağlayan İstanbul - Edirne demiryolunun yaklaşık 3 kilometrelik kısmı bu alanın içinden geçmekte olup, Ispartakule tren istasyonu Başakşehir de burada bulunmaktadır. 16

BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 17

BÖLÜM 4 DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN MÜLKİYET HAKKI VE İMAR BİLGİLERİ 4.1 Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri Sıra No İli İlçesi Köyü Ada No Parsel No Yüzölçümü (m²) Maliki Hissesi Vasfı 1 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 935 8 6.909,14 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması Tam Arsa 2 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 5 4.226,46 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması Tam Arsa 3 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 8 2.064,10 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması Tam Arsa 4 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 10 2.275,98 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması Tam Arsa 5 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 11 2.392,10 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması 231.451 / 240.000 Arsa 6 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 943 2 13.924,89 Ahmet Afif İmar TOPBAŞ Uygulaması 38.572 / 240.000 Arsa 4.2 Gayrimenkulün Takyidat Bilgileri Değerleme uzmanının tapu kayıtlarını inceleme çalışması, gayrimenkul mülkiyetini oluşturan hakları ve bu haklar üzerindeki kısıtlamaları tespit etmek amacı ile yapılır. İstanbul ili, Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü nde 11.04.2011 tarih, saat 11:30 itibariyle yapılan incelemede alınan bilgilere ve ekte sunulan takyidat belgelerine göre; 935 ada, 8 no lu parsel; 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parseller üzerinde müştereken; Şerhler Hanesinde; TOKİ lehine şufa hakkı bulunmaktadır. (03.04.2006 tarih ve 5134 yevmiye no ile) Ümraniye Vergi Dairesi Müdürlüğü nün 08.06.2010 tarih, 17271 sayılı yazısı gereğince Kamu Haczi bulunmaktadır. (25.06.2010 tarih ve 6598 yevmiye no ile)* Beyanlar Hanesinde; 2942 sayılı kanunun 7. Maddesine göre TOKİ nin 14.10.2009 tarihli, 8865 sayılı yazısı gereğince istimlak kararı bulunmaktadır. (15.10.2009 tarih ve 11351 yevmiye no ile) TOKİ nin 14.10.2009 tarihli, 8865 sayılı yazısı gereğince, 775 sayılı kanun uyarınca gecekondu önleme bölgesidir. (15.10.2009 tarih ve 11351 yevmiye no ile) 943 ada, 2 no lu parsel üzerinde; Şerhler Hanesinde; TOKİ nin 22.03.2006 gün-1734 sayılı yazısı gereği TOKİ lehine şufa hakkı bulunmaktadır. (03.04.2006 tarih ve 5134 yevmiye no ile) Ümraniye Vergi Dairesi Müdürlüğü nün 08.06.2010/17271 say. yazısı gereği Ahmet Afif TOPBAŞ hissesi üzerinde haciz kararı bulunmaktadır. (25.06.2010 tarih ve 6598 yevmiye no ile)* *Söz konusu haciz kararları için Ümraniye Vergi Dairesi Müdürlüğü tarafından 22.10.2010 tarihinde Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü ne Ahmet Afif TOPBAŞ üzerindeki tüm hacizlerin kaldırılması hususunda bir yazı gönderildiği ve söz konusu haciz kararlarının kaldırılması konusundaki işlemlerin başlatıldığı tespit edilmiştir. 18

Beyanlar Hanesinde; TOKİ lehine 2942 sayılı yasanın 7.maddesine göre şerh bulunmaktadır. (19.06.2008 tarih ve 11270 yevmiye no ile) 2942 sayılı kanunun 7. Maddesine göre TOKİ nin 14.10.2009 tarihli, 8865 sayılı yazısı gereğince istimlak kararı bulunmaktadır. (15.10.2009 tarih ve 11351 yevmiye no ile) TOKİ nin 14.10.2009 tarihli, 8865 sayılı yazısı gereğince, 775 sayılı kanun uyarınca gecekondu önleme bölgesidir. (15.10.2009 tarih ve 11351 yevmiye no ile) 19.06.2008 tarih/11270 yev., 15.10.2009/11351 yev.; 2942 sayılı yasanın 7.mad. şerhi ile 03.04.2006 tarih, 5134 yevmiyeli şufa hakkı şerhi Emlak Konut GYO A.Ş. hissesi üzerinden terkin edildi. (17.02.2010 tarih ve 1521 yevmiye no ile) TEAŞ lehine 2942 sayılı yasanın 7.maddesine göre şerh bulunmaktadır. (09.04.1999 tarih ve 2916 yevmiye no ile) Takyidatlara İlişkin Açıklamalar 2942 sayılı yasanın 7. maddesine göre şerh: İmar planında kamu yararına tahsis edilmiş taşınmazların kamulaştırılması gerekiyor ise bu taşınmaza veya taşınmazlar için Belediye Encümeninden kamulaştırılmasına karar alınır. Karara müteakip, 4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanununun 7. maddesine göre tapu kütüğüne idari kamulaştırma şerhi tescil edilmiştir. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10. maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. 775 sayılı kanun uyarınca gecekondu önleme bölgesi ile ilgili şerh: Mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirler hakkında bu kanun hükümleri uygulanır.toki nin mülkiyetinde olan parseller ve bölgedeki parsellere konulmuş olan ortak şerhtir. Ahmet Afif TOPBAŞ üzerindeki 25.06.2010 tarih ve 6598 yevmiye no lu haciz kararları için Ümraniye Vergi Dairesi Müdürlüğü tarafından 22.10.2010 tarihinde Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü ne Ahmet Afif TOPBAŞ üzerindeki tüm hacizlerin kaldırılması hususunda bir yazı gönderildiği ve söz konusu haciz kararlarının kaldırılması konusundaki işlemlerin başlatıldığı tespit edilmiştir. 4.2.1 Değerleme Konusu Gayrimenkul İle İlgili Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Gerçekleşen Alım Satım İşlemleri 935 ada, 8 no lu parsel; 936 ada, 5, 8 ve 10 no lu parseller; imar uygulaması sonucu Ahmet Afif TOPBAŞ adına 30.09.2009 tarih ve 10434 yevmiye no ile tescil edilmiştir. 936 ada, 11 no lu parsel; imar uygulaması sonucu 231.451/240.000 hisse ile Ahmet Afif TOPBAŞ adına 30.09.2009 tarih ve 10434 yevmiye no ile tescil edilmiştir. 943 ada, 2 no lu parsel; imar uygulaması sonucu 38.572/240.000 hisse ile Ahmet Afif TOPBAŞ adına 30.09.2009 tarih ve 10434 yevmiye no ile tescil edilmiştir. 4.3 Gayrimenkulün İmar Bilgileri İmar yönetmelikleri arazi kullanımını ve geliştirmenin yoğunluğunu düzenlemektedir. Bir değerleme uzmanı imar ve yapı yönetmeliklerini incelerken, tüm güncel yönetmelikleri ve şartnamelerde meydana gelmesi olası değişiklikleri dikkate almalıdır. İmar planları konut, ticari ve sanayi gibi genel kullanımı tanımlar ve bu kullanımlara istinaden yapılabilecek yapı yoğunluğunu belirtir. Başakşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde 13.04.2011 tarihinde yapılan incelemeler sonucunda edinilen bilgilere ve ekte sunulan imar durumu belgelerine göre değerleme konusu taşınmazlar; 30.03.2011 tarihli 1/1000 ölçekli İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadırlar. ** 19

935 ada, 8 no lu parsel; Kısmen ticaret, kısmen konut alanı lejandında kalmaktadır. Emsal:1,50 dir. h.max: Serbesttir. 936 ada, 5, 8, 10 ve 11 no lu parseller; Kısmen ticaret, kısmen yol lejandında kalmaktadır. Emsal:1,50 dir. h.max: Serbesttir. 943 ada, 2 no lu parsel; Rekreasyon alanı lejandında kalmaktadır. Değerleme Konusu Parsellerin İmar Durumuna göre Yaklaşık Alan Dağılımları 936 ada, 5 no lu parsel 936 ada, 8 no lu parsel 20

936 ada, 10 no lu parsel 936 ada, 11 no lu parsel 935 ada, 8 no lu parsel 943 ada, 2 no lu parsel 30.03.2011 tarihli 1/1000 ölçekli İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Uygulama İmar Planı plan notlarına göre; Ticaret Alanları üzerinde; iş merkezi, rezidans, ofis, büro, alışveriş merkezi, çok katlı mağaza, çarşı, konaklama tesisleri, konferans salonu, otel, motel, sinema, tiyatro, müze, kütüphane, sergi salonu, lokanta, restaurant, yönetim binaları, banka, finans kurumları ve kat otoparkı yer alabilir. *Söz konusu plan; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı nca 30.03.2011 tarih ve 1751 sayılı Başkanlık Olur u ile re sen onaylanmış olup; 3194 sayılı imar kanununun ilgili hükümleri uyarınca Başakşehir Belediyesi Binası giriş holünde 07.04.2011 tarihinde 1 ay sure ile askıya çıkarılmıştır. **Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile yapılan görüşmeler neticesinde; söz konusu imar planında parsellerin bir bölümü yol alanında kalıyor olmasına rağmen; ileride yapılacak revize plan değişiklikleri ile birlikte bu alanların terk edilmeyeceği ve değerleme konusu parsellerin tapuda yazan Net parsel yüzölçümü üzerinden yapılaşmaya açılacağı öğrenilmiştir. Bu sebeple değerleme çalışması; tapu kayıtlarında yazan parsel yüzölçümleri üzerinden yapılmıştır. Ruhsat ve İzinler: Taşınmazlar üzerinde herhangi bir yapı bulunmadığı için herhangi bir ruhsat ve izni bulunmamaktadır. Yapı Denetim : Değerleme konusu taşınmazlar üzerinde yer alan az sayıdaki gecekondu değerleme kapsamına alınmamıştır. Parseller üzerinde 29.06.2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun a tabi olacak nitelikte yeni yapılaşma bulunmamaktadır. 4.3.1 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Varsa Son Üç Yıllık Dönemde Hukuki Durumunda Meydana Gelen Değişikliklere (İmar Planında Meydana Gelen Değişiklikler, Kamulaştırma İşlemleri v.b.) İlişkin Bilgi Değerleme konusu parseller 23.12.2008 onay tarihli 1/1000 ölçekli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı Uygulama İmar Planı kapsamında kalmakta iken; söz konusu plan 5. İdare 21

Mahkemesi tarafından, 17.09.2010 tarihli, 936/5 no lu Yürütmeyi Durdurma Kararı dahilinde iptal edilmiştir. Mevcutta geçerliliğini kaybetmiş olan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı na göre taşınmazların yapılaşma koşulları aşağıdaki gibidir; 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parseller; Ticaret Alanı lejandında kalmaktadır. Emsal:1,50 dir. h.max: Serbesttir. 935 ada, 8 no lu parsel; Konut Alanı lejandında kalmaktadır. Emsal:1,75 dir. h.max: Serbesttir. 943 ada, 2 no lu parsel; Rekreasyon Alanı lejandında kalmaktadır. 4.4 Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul, Gayrimenkulün Projesi Veya Gayrimenkule Bağlı Hak Ve Faydalar Hakkında Görüş 936 ada, 5, 8, 10 ve 11 no lu parseller için; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile yapılan görüşmeler neticesinde; söz konusu imar planında parsellerin bir bölümü yol alanında kalıyor olmasına rağmen; ileride yapılacak revize plan değişiklikleri ile birlikte bu alanların terk edilmeyeceği ve değerleme konusu parsellerin tapuda yazan Net parsel yüzölçümü üzerinden yapılaşmaya açılacağı öğrenilmiştir. Bu sebeple değerleme çalışması; tapu kayıtlarında yazan parsel yüzölçümleri üzerinden yapılmıştır. Konu gayrimenkullerin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri gereğince; üzerinde yer alan gecekondu niteliğindeki yapıların herhangi bir projeye başlanması veya satılması durumunda hemen yıkılması hakkı ile ilgili Emlak Konut GYO A.Ş. nin ekte sunulan 22.09.2010 tarihli yazısı dikkate alınarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Arsa olarak alınmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. Değerleme konusu parsellerin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri gereğince; Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Arsa olarak alınmaları için; öncelikle mülkiyetlerinin Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı üzerine geçmesi gerekmektedir. 4.5 Hukuki Sorumluluk 2942 sayılı yasanın 7. maddesine göre şerh: İmar planında kamu yararına tahsis edilmiş taşınmazların kamulaştırılması gerekiyor ise bu taşınmaza veya taşınmazlar için Belediye Encümeninden kamulaştırılmasına karar alınır. Karara müteakip, 4650 Sayılı Kanun ile değişik 2942 Sayılı Kanununun 7. maddesine göre tapu kütüğüne idari kamulaştırma şerhi tescil edilmiştir. İdare tarafından, şerh tarihinden itibaren altı ay içinde 10. maddeye göre kamulaştırma bedelinin tespitiyle idare adına tescili isteğinde bulunulduğuna dair mahkemeden alınacak belge tapu idaresine ibraz edilmediği takdirde, bu şerh tapu idaresince resen sicilden silinir. (İlgili kanuna dair madde, rapor ekinde yer almaktadır.) 775 sayılı kanun uyarınca gecekondu önleme bölgesi ile ilgili şerh: Mevcut gecekonduların ıslahı, tasfiyesi, yeniden gecekondu yapımının önlenmesi ve bu amaçlarla alınması gereken tedbirler hakkında bu kanun hükümleri uygulanır.toki nin mülkiyetinde olan parseller ve bölgedeki parsellere konulmuş olan ortak şerhtir. 22

Ahmet Afif TOPBAŞ üzerindeki 25.06.2010 tarih ve 6598 yevmiye no lu haciz kararları için Ümraniye Vergi Dairesi Müdürlüğü tarafından 22.10.2010 tarihinde Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü ne Ahmet Afif TOPBAŞ üzerindeki tüm hacizlerin kaldırılması hususunda bir yazı gönderildiği ve söz konusu haciz kararlarının kaldırılması konusundaki işlemlerin başlatıldığı tespit edilmiştir. 4.6 Çevre ve Zemin Kirliliği (Kontaminasyon) Gayrimenkullerde zemin araştırmaları ve zemin kontaminasyonu çalışmaları, "Çevre Jeofiziği" bilim dalının profesyonel konusu içinde kalmaktadır. Şirketimizin bu konuda bir ihtisası olmayıp konu ile ilgili detaylı bir araştırma yapılmamıştır. Ancak, yerindeyapılan gözlemlerde gayrimenkulün çevreye olumsuz bir etkisi olduğu gözlemlenmemiştir. Bu nedenle çevresel olumsuz bir etki olmadığı varsayılarak değerleme çalışması yapılmıştır. 23

BÖLÜM 5 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ 24

5.1 Gayrimenkulün Yeri, Konumu ve Çevre Özellikleri BÖLÜM 5 GAYRİMENKULÜN ÇEVRESEL VE FİZİKSEL BİLGİLERİ Gayrimenkulün açık adresi: İkitelli Mahallesi, 935 ada, 8 no lu parsel; 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parseller; 943 ada, 2 no lu parsel, Başakşehir / İSTANBUL. Değerleme konusu taşınmazlara ulaşım için, TEM Otoyolu O-3 Kuzey Yanyol üzerinde Edirne istikametinde ilerlenir. Parseller İkitelli Organize Sanayi Sitesi ile Atatürk Olimpiyat Stadyumu arasında konumlanmıştır. Söz konusu taşınmazların yakın çevresinde gecekondu niteliğindeki yapılar ve sanayi siteleri ile boş parseller bulunmaktadır. Bu bölgede halen bulunan gecekondular zaman içerisinde anlaşma sağlanarak yıkılmaktadır. Ayrıca Başakşehir-Bağcılar arasında hizmet vermek üzere inşaası devam etmekte olan Metro hattı konu gayrimenkullere yakın mevkiide yer almaktadır. Metro bağlantı hattının tamamlanmasıyla ve Çapa Tıp Fakültesi ninde Başakşehir bölgesine taşınma projesinin gerçekleşmesiyle bölgenin cazibesinin ve gelişiminin daha da artacağı düşünülmektedir. Kayabaşı Mahallesi nde Temmuz 2010 tarihinde ihale ile satın alınan ticari imarlı parselde geliştirilmesi planlanan Uydukent+AVM projesinin de bölgeye değer katması beklenmektedir. Değerleme konusu gayrimenkullere ulaşım, TEM Otoyolu O-3 Kuzey Yanyol üzerinde toplu taşıma araçları ve özel araçlarla sağlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar TEM Otoyolu na yakın konumlu olup, yakın çevresinde; Atatürk Olimpiyat Stadyumu, Keresteciler Sitesi, Masko Sitesi, İkitelli Organize Sanayi Bölgesi, gecekondu alanları, sanayi tesisleri, TEM Otoyolu bulunmaktadır. 25

ATATÜRK OLİMPİYAT STADI DEĞERLEME KONUSU PARSELLERİN KONUMU HÜRRİYET BULVARI KERESTECİLER SİTESİ DEĞERLEME KONUSU TAŞINMAZLARIN YAKLAŞIK KONUMU TEM OTOYOLU TEM OTOYOLU Konu Gayrimenkul den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar; Yer Mesafe (km) TEM Otoyolu 1,24 E-5 Karayolu 8,30 Olimpiyat Stadyumu 1,30 Başakşehir 2,40 Bahçeşehir 8,50 26

935 ada, 8 no lu parsel 936 ada, 11 no lu parsel 936 ada, 5 no lu parsel 936 ada, 8 no lu parsel 936 ada, 10 no lu parsel 943 ada, 2 no lu parsel KERESTECİLER SİTESİ HÜRRİYET BULVARI 5.2 Değerleme Konusu Gayrimenkulün Tanımı Değerleme konusu taşınmazlar; Başakşehir İlçesi, İkitelli Mahallesi nde bulunan 935 ada, 8 no lu parsel; 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parseller; 943 ada, 2 no lu parseldir. Sıra No İli İlçesi Köyü Ada No Parsel No Brüt Parsel Alanı (m2) Hisseli Parsel Alanı (m2) 1 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 935 8 6.909,14 6.909,14 2 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 5 4.226,46 4.226,46 3 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 8 2.064,10 2.064,10 4 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 10 2.275,98 2.275,98 5 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 936 11 2.392,10 2.306,89 6 İstanbul Başakşehir İkitelli-2 943 2 13.924,89 2.237,96 Söz konusu parsellerin yerinde yapılan incelemesinde, parseller üzerinde az sayıda gecekondu niteliğinde yapı bulunduğu görülmüştür. Değerleme konusu 935 ada, 8 no lu parsel; 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parsellerin geometrik yapısı ticari yapılaşmaya uygundur ve kısmen eğimli kısmen düz bir topografyaya sahiptir. Arsaların çevresi ve sınırları belirli değildir. Taşınmazlara ulaşım TEM Otoyolu ve O-3 Kuzey Yanyol üzerinden sağlanmaktadır. Taşınmazlar TEM Otoyolu na yakın konumludur. Taşınmazlardan 935 ada, 8 no lu parsel toplamda 6.909,14 m 2 alana sahip olup; söz konusu alanın 510 m 2 si konut alanı lejandında; 6.399 m 2 si ticaret alanı lejandında kalmaktadır. Söz konusu taşınmaz; Hürriyet Bulvarı na 2.parsel konumundadır. 27

Taşınmazlardan 936 ada, 5 no lu parsel* toplamda 4.226,46 m 2 alana sahip olup; söz konusu alanın 82 m 2 si yol alanında kalmaktadır. Parselin 4.144 m 2 si ticaret alanı lejandında kalmaktadır. Taşınmaz; Hürriyet Bulvarı na cephelidir. Taşınmazlardan 936 ada, 8 no lu parsel* toplamda 2.064,10 m 2 alana sahip olup; söz konusu alanın 1.000 m 2 si yol alanında kalmaktadır. Parselin 1.064 m 2 si ticaret alanı lejandında kalmaktadır. Taşınmaz; Hürriyet Bulvarı na cephelidir. Taşınmazlardan 936 ada, 10 no lu parsel* toplamda 2.275,98 m 2 alana sahip olup; söz konusu alanın 202 m 2 si yol alanında kalmaktadır. Parselin 2.074 m 2 si ticaret alanı lejandında kalmaktadır. Taşınmaz; Hürriyet Bulvarı na cephelidir. Taşınmazlardan 936 ada, 11 no lu parsel* toplamda 2.392,10 m 2 alana sahip olup; söz konusu alanın 62 m 2 si yol alanında kalmaktadır. Parselin 2.330 m 2 si ticaret alanı lejandında kalmaktadır. Taşınmaz; Hürriyet Bulvarı na cephelidir. Taşınmazlardan 943 ada, 2 no lu parsel toplamda 13.924,89 m 2 alana sahip olup; söz konusu alanın tamamı rekreasyon alanı lejandında kalmaktadır. Parsel ince uzun bir geometrik yapıya sahip olup; Olimpiyat Stadı na en yakın konumdaki parseldir. *936 ada, 5, 8, 10 ve 11 no lu parseller için; Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile yapılan görüşmeler neticesinde; söz konusu imar planında parsellerin bir bölümü yol alanında kalıyor olmasına rağmen; ileride yapılacak revize plan değişiklikleri ile birlikte bu alanların terk edilmeyeceği ve değerleme konusu parsellerin tapuda yazan Net parsel yüzölçümü üzerinden yapılaşmaya açılacağı öğrenilmiştir. Bu sebeple değerleme çalışması; tapu kayıtlarında yazan parsel yüzölçümleri üzerinden yapılmıştır. 5.3 Gayrimenkul Mahallinde Yapılan Tespitler Değerleme konusu gayrimenkuller, İstanbul ili, Başakşehir ilçesinde bulunan Arsa niteliğine sahip olan, Ahmet Afif TOPBAŞ mülkiyetindeki toplam 6 adet gayrimenkuldür. Söz konusu taşınmazların yakın çevresinde gecekondu niteliğindeki yapılar ve sanayi siteleri ile boş parseller bulunmaktadır. Başakşehir-Bağcılar arasında hizmet vermek üzere inşaası devam etmekte olan Metro hattı konu gayrimenkullere yakın mevkiide yer almaktadır. Metro bağlantı hattının tamamlanmasıyla ve Çapa Tıp Fakültesi ninde Başakşehir bölgesine taşınma projesinin gerçekleşmesiyle bölgenin cazibesinin ve gelişiminin daha da artacağı düşünülmektedir. Kayabaşı Mahallesi nde Temmuz 2010 tarihinde ihale ile satın alınan ticari imarlı parselde geliştirilmesi planlanan Uydukent+AVM projesinin de bölgeye değer katması beklenmektedir. Değerleme konusu gayrimenkullere ulaşım, TEM Otoyolu O-3 Kuzey Yanyol üzerinde toplu taşıma araçları ve özel araçlarla sağlanmaktadır. Değerleme konusu taşınmazlar TEM Otoyolu na yakın konumlu olup, yakın çevrelerinde; Atatürk Olimpiyat Stadyumu, Keresteciler Sitesi, Masko Sitesi, İkitelli Organize Sanayi Bölgesi, gecekondu alanları, sanayi tesisleri, TEM Otoyolu bulunmaktadır. Söz konusu parsellerin yerinde yapılan incelemesinde, parseller üzerinde az sayıda gecekondu niteliğinde yapı bulunduğu görülmüştür. Değerleme konusu 935 ada, 8 no lu parsel; 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parsellerin geometrik yapısı ticari yapılaşmaya uygundur ve kısmen eğimli kısmen düz bir topografyaya sahiptir. Arsaların çevresi ve sınırları belirli değildir. Taşınmazlardan 935 ada, 8 no lu parsel Hürriyet Bulvarı na 2.parsel konumundadır. Taşınmazlardan 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parseller Hürriyet Bulvarı na cephelidir. 28

Taşınmazlardan 943 ada, 2 no lu parsel ince uzun bir geometrik yapıya sahip olup; Olimpiyat Stadı na en yakın konumdaki parseldir. 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parsellerin bir kısmı yol alanında kalmaktadır. 29

BÖLÜM 6 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ 30

Bir mülkün fiziki olarak uygun olan, yasalarca izin verilen, finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımıdır. En etkin ve verimli kullanımı belirleyen temel unsurlar aşağıdaki soruların cevaplarını içermektedir. Kullanım makul ve olası bir kullanım mıdır? BÖLÜM 6 EN ETKİN VE VERİMLİ KULLANIM DEĞERİ ANALİZİ Kullanım yasal mı ve kullanım için bir yasal hak alabilme olasılığı var mı? Mülk fiziksel olarak kullanıma uygun mu veya uygun hale getirebilir mi? Önerilen kullanım finansal yönden gerçekleştirelebilir mi? İlk dört sorusunu geçen kullanım şekilleri arasında seçilen en verimli ve en iyi kullanım, arazinin gerçekten en verimli kullanımıdır. Gayrimenkul sektörünün hukuki ve teknik açıdan en belirleyici faktörlerinden biri olan imar planları ülkemizde şehirleşme, teknolojik gelişme ve iktisadi ilerlemeye paralel bir gelişme gösterememekte ve bu revizyon eksikliği nedeniyle genelde statik bir görünüm arz etmektedirler. Söz konusu olumsuz yapının doğal bir sonucu olarak bir gayrimenkul üzerinde mali ve teknik açıdan en yüksek verimliliği sağlayacak ve bunun yanı sıra finansmanı dahi temin edilmiş en optimum seçeneğin uygulama safhasına konulamaması gibi istenmeyen vakalar sektörümüzde sık sık oluşabilmektedir. Bir başka anlatımla, ülkemiz koşullarında en iyi proje en yüksek getiriyi sağlayan veya teknik olarak en mükemmel sonuçları sağlayan seçenek değil, aynı zamanda yasal mevzuatın gereklerini de yerine getiren projedir. Ülkemizde imar planları, şehirleşme hızına ayak uyduramamakta ve nispeten statik kalmaktadır. Bu durum, bir mülkün finansal olarak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek getiriyi sağlayan en verimli kullanımına yasalarca izin verilmemesine sebep olmaktadır. Sonuç olarak yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. 935 ada, 8 no lu parsel, 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parseller için; en etkin ve verimli kullanımının mevcut imar planı doğrultusunda Ticaret Alanı olarak değerlendirilmesinin uygun olduğu düşünülmektedir. 943 ada, 2 no lu parsel için; en etkin ve verimli kullanımının mevcut imar planı doğrultusunda Rekreasyon Alanı olarak değerlendirilmesinin uygun olduğu düşünülmektedir. 31

BÖLÜM 7 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER 32

BÖLÜM 7 TAŞINMAZIN DEĞERİNE ETKEN FAKTÖRLER 7.1 Taşınmazın Değerine Etken Faktörler GÜÇLÜ YANLAR - Değerleme konusu gayrimenkuller, TEM Otoyolu na yakın konumlanmıştır. - Değerleme konusu gayrimenkullere ulaşım kolaylıkla sağlanmaktadır. - Değerleme konusu gayrimenkullerin yakın çevresinde Atatürk Olimpiyat Stadyumu, konut projeleri ve sanayi siteleri yer almaktadır. - Bölgede inşa ve proje aşamasında olan bir çok konut projesi bulunmaktadır. - Taşınmazlara yakın konumda Metro raylı sistem inşaası devam etmektedir. ZAYIF YANLAR - Taşınmazların konumlanmış olduğu bölgede altyapı çalışmaları tamamlanmamıştır. - Parseller üzerinde mevcutta gecekondular bulunması, - Parsel yüzölçümlerinin büyük ölçekli bir ticari proje geliştirilmesi için uygun olmaması, - Parsellerin dahil olduğu imar planının hala askı sürecinde olması. - Değerleme konusu gayrimenkullerden 943 ada, 2 no lu parsel Rekreasyon Alanı lejandında kalmaktadır. - 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parsellerin bir kısmı imar durumuna gore yol alanında kalmaktadır. FIRSATLAR - Söz konusu taşınmazlara yakın konumda inşaası devam etmekte olan metro raylı sistemin faal hale geçmesi ile birlikte bölgeye olan ilgi ve cazibenin daha da artacağı düşünülmektedir. - 936 ada, 5, 8, 10, 11 no lu parsellerin reklam kabiliyeti ve görünürlüğü yüksektir. - Kayabaşı Mahallesi nde Temmuz 2010 tarihinde ihale ile satın alınan ticari imarlı parselde geliştirilmesi planlanan Uydukent+AVM projesinin de bölgeye değer katması beklenmektedir. TEHDİTLER Ülkedeki değişken ekonomik durumun bölgeye yapılması planlanan yatırımları geciktirme ihtimali bulunmaktadır. 7.2 Değerlemede Kullanılan Yöntemlerin Analizi Bu değerleme çalışmasında parseller için emsal karşılaştırma ve geliştirme yaklaşımı analizi kullanılmıştır. 7.2.1 Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı Analizi Gayrimenkulün yakın çevresinde yapılan araştırmalar sonucunda konu gayrimenkule emsal teşkil edebilecek aşağıdaki emsal bilgilere ulaşılmıştır. Arsa Emsalleri Değerleme konusu taşınmazlar için Başakşehir Belediyesi Emlak Servisi nden öğrenilen bilgiye göre sokak rayiç bedellerinin 400 TL/m 2 olduğu öğrenilmiştir. (400.-TL/m 2 ) (265.-USD/m 2 ) 33

Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Kayabaşı Mahallesi nde yer alan 533 ada, 3 no lu, 24.532 m 2 alana sahip, ticari imarlı, E:1,50 yapılaşma koşuluna sahip parselin 1 Temmuz 2010 tarihinde, ihale yolu ile, 100.000.000 TL arsa değeri ve 32.000.000 kurum payı değeri olmak üzere Makro İnşaat tarafından satın alındığı öğrenilmiştir. (Kurum payı: 1.304.-TL/m 2, 852.- USD/m 2 ) (1 USD=1,53 TL) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Başakşehir de, Atatürk Olimpiyat Stadı na yakın konumda yer alan 199.254 m 2 alana sahip, konut imarlı parselin Aralık 2009 tarihinde, ihale yolu ile, 747.600.000 TL arsa değeri ve %30,5 kurum payı değeri olmak üzere Ağaoğlu İnşaat tarafından satın alındığı öğrenilmiştir. (Kurum payı: 1.144.-TL/m 2, 768.-USD/m 2 ) (1 USD=1,49 TL) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Hürriyet Bulvarı na 3. Parsel konumunda olan, ticari imarlı, E:1,50 yapılaşma koşuluna sahip parselin 2.750 TL/m 2 bedelle satılık durumda olduğu öğrenilmiştir. (2.750.-TL/m 2, 1.821.-USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Kayabaşı Mahallesi nde yer alan 5.500 m 2 alana sahip, özel okul alanı imarlı parsele 9 Mart 2011 tarihinde, ihale yolu ile, 6.500.000 TL arsa değeri teklif edildiği öğrenilmiştir. (1.181.-TL/m 2, 782.-USD/m 2 ) Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda, Kayabaşı Mahallesi nde yer alan 2.984 m 2 alana sahip, özel kreş alanı imarlı parsele 9 Mart 2011 tarihinde, ihale yolu ile, 3.500.000 TL arsa değeri teklif edildiği öğrenilmiştir. (1.172.-TL/m 2, 776.-USD/m 2 ) Değerleme konusu tasınmazlara yakın konumlu, Hürriyet Bulvarı üzerinde yer alan, ticari imarlı, E:1,25 yapılaşma koşuluna sahip, 2.100 m 2 alana sahip arsanın 2 ay önce, 3.500.000 TL fiyatla satıldığı öğrenilmiştir. (1.666.-TL/m 2 ) (1.103.-USD/m 2 ) Değerleme konusu tasınmazlara yakın konumlu, Hürriyet Bulvarı üzerinde yer alan, ticari imarlı, E:1,25 yapılaşma koşuluna sahip, 5.800 m 2 alana sahip arsanın 1.300 TL/m 2 fiyatla satılık durumda olduğu öğrenilmiştir. (1.300.-TL/m 2 ) (860.-USD/m 2 ) Değerleme konusu tasınmazlara yakın konumlu, Hürriyet Bulvarı na cephesi olmayıp daha iç kısımda gecekondu alanları arasında yer alan, konut imarlı, 2.000 m 2 alana sahip arsanın 2,5 ay önce 700 TL/m 2 fiyatla satıldığı öğrenilmiştir. (700.-TL/m 2 ) (463.-USD/m 2 ) Değerleme konusu tasınmazlara yakın konumlu, Hürriyet Bulvarı na cephesi olmayıp daha iç kısımda gecekondu alanları arasında yer alan, konut imarlı, 160 m 2 alana sahip arsanın 1 hafta önce 400 TL/m 2 fiyatla satıldığı öğrenilmiştir. (400.-TL/m 2 ) (265.-USD/m 2 ) Değerlemesi yapılan taşınmazlar ile aynı bölgede yer alan konut imarlı, küçük alana sahip arsaların birim m 2 sinin 400-600.-TL/m 2 bedelle, büyük alana sahip arsaların ise 700 1.000.- TL/m 2 satılabildiği bilgisi edinilmiştir. (700-1.000 TL/m 2 ) (463-662 USD/m 2 ) Konut Emsalleri Değerlemesi yapılan taşınmazlara yakın konumlu, Hürriyet Bulvarı nın diğer dephesinde yer alan KİPTAŞ Masko Konutları nda, 2+1, 95 m 2 alanlı konutların 150.000-170.000 TL aralığında bedellerle satılmakta oldukları öğrenilmiştir. (1.578-1.789 TL/m 2 ) (1.045-1.184 USD/m 2 ) Değerlemesi yapılan taşınmazlara yakın konumlu, Hürriyet Bulvarı nın diğer dephesinde yer alan KİPTAŞ Masko Konutları nda, 3+1, 135 m 2 alanlı konutların 200.000-250.000 TL aralığında bedellerle satılmakta oldukları öğrenilmiştir. (1.481-1.851 TL/m 2 ) (980-1.225 USD/m 2 ) Değerlemesi yapılan taşınmazlara yakın konumlu, Hüriiyet Bulvarı na göre iç kısımda yer alan TOKİ Konutları nda, 2+1, 94 m 2 alanlı konutların 89.000 TL bedelle satılmakta oldukları öğrenilmiştir. (946 TL/m 2 ) (627 USD/m 2 ) Değerlemesi yapılan taşınmazlara yakın konumlu, Hüriiyet Bulvarı na göre iç kısımda yer alan TOKİ Konutları nda, 3+1, 118 m 2 alanlı konutların 112.000 TL bedelle satılmakta oldukları öğrenilmiştir. (949 TL/m 2 ) (628 USD/m 2 ) 34

Dükkan Emsalleri Değerleme konusu taşınmazlara yakın konumda yer alan ve Kayaşehir AVM olarak tasarlanan projede dükkanların ihale usulü ile satılmakta oldukları ve dükkan satış rakamlarının 4.000 TL/m 2 ile 30.000 TL/m 2 arasında değişkenlik gösterdiği öğrenilmiştir. Değerlemesi yapılan taşınmazlara yakın konumlu, Hürriyet Bulvarı nın diğer dephesinde yer alan market kullanımlı 355 m 2 alanlı dükkanın 950.000 TL bedelle 8 ay önce satıldığı öğrenilmiştir.(2.676 TL/m 2 ) (1.772 USD/m 2 ) Değerlemesi yapılan taşınmazlara yakın konumlu, Hürriyet Bulvarı üzerinde yer alan iş merkezinin zemin katındaki 80 m 2 alanlı dükkanın 2.000 TL/ay bedelle kiralık durumda olduğu öğrenilmiştir.(25 TL/m 2 /ay) (16,55 USD/m 2 /ay) Değerlemesi yapılan taşınmazlara yakın konumlu olan Keresteciler Sitesi içerisinde, 150 m 2 alanlı dükkanların 300.000-500.000 USD aralığında bedellerle satılmakta oldukları öğrenilmiştir.(3.020-5.032 TL/m 2 ) (2.000-3.333 USD/m 2 ) Değerleme Uzmanının Profesyonel Takdiri: Değerleme konusu taşınmazların Atatürk Olimpiyat Stadyumu ve TEM Otoyolu na yakın konumlanmış olması, ulaşım imkanları, topoğrafik durumu, imar durumları, yüzölçümleri, geometrik şekli, taşınmazların hiçbir hukuki sorunu olmadığı varsayıldığında ve çevreden elde edilen gayrimenkul emsal değerleri de dikkate alınarak, değerleme konusu taşınmazlar için aşağıdaki tabloda belirtilen arsa birim satış değerleri takdir edilmiştir. 935 ada, 8 parsel için, parselin Hürriyet Bulvarı na ikinci parsel konumunda olması, parsel üzerinde mevcutta gecekondular bulunması, parsel yüzölçümünün büyük ölçekli bir ticari proje geliştirilmesi için uygun olmaması, imar planının hala askı sürecinde olması, askı sürecindeki imar planına göre ticari imarlı olması ve E:1,50 olması gibi özellikleri dikkate alınarak arsa birim satış değeri olarak 950 TL/m 2 değer takdir edilmiştir. 936 ada, 5, 8, 10 ve 11 no lu parseller için, parsellerin Hürriyet Bulvarı na cepheli olmaları, parseller üzerinde mevcutta gecekondular bulunması, parsel yüzölçümlerinin büyük ölçekli bir ticari proje geliştirilmesi için uygun olmaması, imar planının hala askı sürecinde olması, askı sürecindeki imar planına göre parsellerin ticari imarlı olması ve E:1,50 olması gibi özellikleri dikkate alınarak arsa birim satış değeri olarak 1.000 TL/m 2 değer takdir edilmiştir. Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile yapılan görüşmeler neticesinde; söz konusu imar planında parsellerin bir bölümü yol alanında kalıyor olmasına rağmen; ileride yapılacak revize plan değişiklikleri ile birlikte bu alanların terk edilmeyeceği ve değerleme konusu parsellerin tapuda yazan Net parsel yüzölçümü üzerinden yapılaşmaya açılacağı öğrenilmiştir. Bu sebeple değerleme çalışması; tapu kayıtlarında yazan parsel yüzölçümleri üzerinden yapılmıştır. 943 ada, 2 parsel için, parselin yüzölçümünün büyük olması, hisseli olması, ticari veya konut imarına sahip olmaması nedeni ile satışının güç olması ve gelecekte kamulaştırılma ihtimali olması gibi özellikler dikkate alınmıştır. Arsanın birim satış değerinin piyasa değerinin çok altında olacağı düşünülmektedir. İlgili belediyeden arsa için öğrenilen rayiç bedelinin min. değer olacağı göz önünde bulundurularak adil piyasa değeri olarak emlak rayiç bedeli olan 400 TL/m 2 takdir edilmiştir. 35

Ada Parsel Niteliği İmar Durumu Emsal Hissesi * 943 ada, 2 no lu parselin adil piyasa değeri emsal karşılaştırma yöntemine göre takdir edilmiştir. Parselin değeri için yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı rayiç bedeli takdir edilmiştir. Parsel için tek yöntemle değer tespiti yapılabilmiş olup üzerine herhangi bir yapılaşma imar durumuna göre öngörülemediğinden geliştirme yaklaşımı yöntemi uygulanamamıştır. **936 ada, 5, 8, 10 ve 11 no lu parseller için Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile yapılan görüşmeler neticesinde; söz konusu imar planında parsellerin bir bölümü yol alanında kalıyor olmasına rağmen; ileride yapılacak revize plan değişiklikleri ile birlikte bu alanların terk edilmeyeceği ve değerleme konusu parsellerin tapuda yazan Net parsel yüzölçümü üzerinden yapılaşmaya açılacağı öğrenilmiştir. Bu sebeple değerleme çalışması; tapu kayıtlarında yazan parsel yüzölçümleri üzerinden yapılmıştır. 7.2.2 Geliştirme Yaklaşımı Analizi 7.2.2.1.Tanımlar ve Hesaplama Yöntem Modeli 7.2.2.1.1. Risksiz getiri oranı Ülke riskini de içeren, yurtdışı piyasalarda satılan hazine garantili döviz cinsi tahviller Eurobond olarak adlandırılır. Değişik vadelerde bulunmakta olup piyasada günlük olarak alım satımı yapılabilmektedir. Bu tahviller ülkemizde finansal hesaplamalara baz olan Risksiz getiri oranının göstergesi olarak kullanılmaktadır. Piyasalardaki en likit Eurobond, 2040 vadeli Eurobond'u olup gösterge tahvil niteliği taşımaktadır. Risksiz getiri oranı değişkenleri 2 Brüt Parsel Alanı (m 2 ) Hisseli Parsel Alanı Risksiz getiri oranının hesaplanmasına ilişkin 3 farklı yaklaşım bulunmaktadır. Değişken 1: Risksiz getiri oranı olarak kısa vadeli bir devlet tahvili oranı ve bir sermaye piyasası endeksi uyarınca geçmişteki belirli bir süre boyunca bu tahvil oranı üzerinden ve bunu aşan miktarda kazanılan prim kullanılarak piyasada elde edilmesi beklenilen kazanç hesaplanır. Böylece, sermaye maliyeti hesaplanmış olur ve her yılın nakit akış tablosunda iskonto oranı olarak kullanılır. Değişken 2: Cari kısa vadeli devlet tahvili ile piyasadaki geçmiş prim miktarı kullanılarak ilk dönem (yıl) için sermaye maliyeti hesaplanır. İlerideki dönemler için ileriye dönük oranlar oluşturulur ve ileriki yıllara ilişkin sermaye maliyetinin hesaplanmasında kullanılır. Değişken 3 : Cari uzun vadeli devlet tahvili oranı (tahvilin süresi varlığın süresine eşleştirilir) risksiz getiri oranı olarak kullanılır ve bir sermaye piyasası endeksi uyarınca geçmişteki belirli bir süre boyunca bu tahvil oranı üzerinden ve bunu aşan miktarda kazanılan prim kullanılarak piyasada elde edilmesi beklenilen kazanç hesaplanır. Bu girdiler kullanılarak sermaye maliyeti hesaplanır ve her yılın (m 2 ) Birim Değeri (TL/m 2 ) Değer (TL) Değer (USD) 935 8 Arsa Ticaret Alanı 1,50 Tam 6.909,14 6.909,14 950 6.563.683 4.346.810 936 5 Arsa Ticaret Alanı 1,50 Tam 4.226,46 4.226,46 1.000 4.226.460 2.798.980 936 8 Arsa Ticaret Alanı 1,50 Tam 2.064,10 2.064,10 1.000 2.064.100 1.366.954 936 10 Arsa Ticaret Alanı 1,50 Tam 2.275,98 2.275,98 1.000 2.275.980 1.507.272 936 11 Arsa Ticaret Alanı 1,50 0,96 2.392,10 2.306,89 1.000 2.306.891 1.527.743 943 2 Arsa Rekreasyon Alanı - 0,16 13.924,89 2.237,96 400 895.185 592.838 TOPLAM 18.332.299 12.140.595 TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER 18.330.000 12.140.000 2 Damodaran on Valuation,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.25 36

nakit akışında iskonto oranı olarak uygulanır. Eurobond ülke ve politik risk içermesine rağmen yapılan işe ait market riskini içermemektedir. Bütün bu bilgilerden yola çıkarak yaptığımız kabullerde şirketimiz Variant 3 ü kullanmaktadır. Ancak özellikle uzun dönemli ticari ömrü olan gayrimenkullerin değerlemesinde gayrimenkulün ticari ömrüne uygun vadede bir varlık bulunmamaktadır. Bu nedenle şirketimiz risksiz getiri oranı kabullerinde en uzun vadeli bond çeşidi olan 2040 vadeli Eurobond un kullanılması dünya kabullerine uygun olacağı öngörülmüştür. Bu onarının içinde ülke riski de bulunmaktadır. Bununla birlikte Damodaran ın Finansal Market Karakteristik özeliklerine göre kullanılmasını tavsiye ettiği oranlar aşağıdaki gibidir: Finansal Piyasa Özellikleri 3 Devlet Tahvili Prim Kapsam Oranı Siyasi risk taşıyan gelişmekte olan piyasalar (Güney Amerika, Doğu Avrupa) Devlet tahvili oranı üzerinden %8.5 Sınırlı listelemeye sahip gelişmiş piyasalar (Batı Avrupa, Almanya ve İsviçre hariç) Devlet tahvili oranı üzerinden %4.5-5.5 Sınırlı listelemeye ve istikrarlı ekonomiye sahip gelişmiş piyasalar (Almanya ve İsviçe) Devlet tahvili oranı üzerinden %3.5-4 7.2.2.1.2. Piyasa Riski Primi- Piyasa Endeksi Her bir gayrimenkulün kendi içinde bulunduğu pazarın ve rekabetin koşulları, gayrimenkulün yeri konumu, ticari durumu, sektördeki diğer benzerleri ile karşılaştırması gibi veriler ve riskler market indeksini oluşturacaktır. Dolayısıyla daha düşük performansı olan bir gayrimenkulün market riski daha yüksek olacaktır. Çalışmalarımızda kullanılan rakamlar Türkiye nin değişik illlerinde bugüne kadar yaptığımız onlarca proje değerleme çalışmalarından gelen tecrübelerimizin kritik edilmesi sonucu ortaya konulmuş verilerden oluşmaktadır. 7.2.2.1.3. İskonto Oranı (Risksiz Getiri Oranı+ Piyasa Riski Primi = İskonto Oranı) İleriki bir zamana ilişkin belirli bir meblağı, ödenecekleri veya alacakları bugünkü değere dönüştürmek için kullanılan orandır. Teorik olarak, sermayenin fırsat maliyetini, yani benzer risk taşıyan başka bir kullanıma sunulması halinde sermayenin sağlayacağı getiri oranını yansıtması gerekmektedir. Bu değere getiri değeri de denilmektedir. 4 İskonto oranları tüm risk primlerini içermektedir. (Ülke riski, piyasa riski, ) Discount rate Risk free rate ile Market risk premium un toplamından oluşur. IAS 36 para. 48 de İskonto oranının (veya oranlarının) paranın bugünkü piyasa değerlendirmesini ve varlığa özgü riskleri yansıtan vergi öncesi bir oran (veya oranlar) olması gerekmektedir. İskonto oran(lar)ı ileriye dönük nakit akış tahminlerinde düzenlenen riskleri yansıtmamalıdır, denilmektedir. Ayrıca, diğer gelir veya nakit akışı ölçümlerinin de, iskonto oran(lar)ının gelir akış(lar)ıyla uygun şekilde eşleştirilmeleri halinde, kullanılabileceği doğrudur. 3 Damodaran on Valuation,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.23 4 International Valuation Standarts, Sixth Edition, 2003, p.323 37

Tek yılın net işletme geliri ve toplam servet fiyatı veya değeri arasındaki ilişkiyi yansıtan bir toplam servetteki paya ilişkin gelir oranıdır; net işletme gelirini genel servet değerinin bir göstergesine dönüştürmek için kullanılmaktadır. 5 7.2.2.1.4. Diğer bakış açısı: Sabit Varlık Fiyatlandırma Modeli (CAPM) 6 CAPM modeli, çeşitlendirilebilir varyans bakımından riski ölçer ve beklenilen sonuçları bu risk ölçümüyle ilişkilendirir. Yatırımcıların varlık getirileri ve varyanslarıyla ilgili homojen beklentilere sahip olmaları, risksiz getiri oranı üzerinden kredi alabilmeleri ve verebilmeleri, tüm varlıkların pazarlanabilir ve kusursuz bir şekilde bölünebilir olması, işlem maliyetlerı olmaması ve açıktan satış ile ilgili herhangi bir kısıtlama olmaması gibi çeşitli varsayımlara dayanmaktadır. Bu varsayımlarla, herhangi bir varlığa ilişkin çeşitlendirilemeyen risk, getirilerin bir piyasa endeksinde ki getirilerle birlikte ortaklara varyanslandırılarak ölçülebilir. Bu, varlığın beta sı olarak tanımlanmaktadır. Şirketin özsermayesine ilişkin beta tahmin edilebilir ise; gerekli getiri özsermayenin maliyetini oluşturacaktır, Özsermaye maliyeti = R f + Özsermaye beta (E(R m )-R f ) R f = Risksiz getiri oranı E(R m ) Piyasa Endeksi üzerinden beklenilen getiri Değerlemede Kullanılan Yöntemin Açıklaması: Değerlerlendirme kapsamında CAPM Modeli kullanılmamıştır. İndirgeme oranı: Risksiz Getiri Oranı ile Risk Priminin toplamından hesaplanmıştır. Bu toplamda kullanılan oranların açıklamaları aşağıdaki şekildedir. Risksiz getiri oranı yukarıda belirtilen 8.2.2.1.1 maddesi değişken 3 modeline göre tespit edilmiş olup, halen yürürlükteki en uzun vadeli euro bond verimi son 6 aylık ortalaması(kısa süreli piyasa değişikliklerini minimize etmek için ortalama kullanılmıştır) ile belirlenmiştir. Bu oran içerisinde ülke riskini barındırmaktadır. Risk primi ise; 8.2.2.1.2 maddesinde açıklandığı üzere bölge, sektör, proje, imar vs. gibi proje özelini ilgilendiren riskleri gözönünde bulundurarak değerleme uzmanının tecrübeleri doğrultusunda profesyonel görüşü olarak takdir edilmiştir. 7.2.3 Geliştirme Yaklaşımı Analizi Proje geliştirme yaklaşımı gelir indirgeme yöntemine benzer olmakla birlikte temelde farklılıklar vardır. Gelir indirgeme yönteminde mimari projesi ve ruhsatı bulunan mevcut projenin değerlemesi yapılmaktadır. Geliştirme yönteminde ise herhangi bir projesi veya ruhsatı bulunmayan arsa üzerine mevcut imar durumu çerçevesinde en uygun proje geliştirilerek elde edilecek gelirlerin indirgemesi yapılmaktadır. Arsa değerlemesinde 2. yöntem olarak kullanılan geliştirme yaklaşımında arsa üzerinde yapılacak olan projeden arsa sahibi payına düşen gelirler hesaplanarak arsa değeri bulunmaktadır. Projesi belli olan boş arsanın ya da inşa aşamasındaki projeyi değerlerken mevcut onaylı olan mimari projesi ile yapı ruhsatındaki alan bilgilerine göre gelir indirgeme yöntemi ile nakit akış tablosu oluşturulmaktadır. Boş arsaların değerlemesinde ise değerlemeyi yapan uzman yürürlükte olan mevcut imar planı koşullarına göre kendi öngörüsü ilse satılabilir / kiralanabilir alan tespitini yaparak nakit akış tablosunu oluşturmaktadır. Proje alanının lokasyonu ve özellikleri, yakın çevresi ve bölgenin potansiyeli irdelendiğinde konu taşınmazlar üzerinde, mevcut imar durumu doğrultusunda ticari proje geliştirilmesi uygun görülmüştür. Parseller üzerinde mevcut imar durumunda belirtilen emsal alanı esas alınarak ticari proje inşaa edileceği varsayılmıştır. 5 The Appraisal of Real Estate, 12th Edition, Chapter 20, The Income Capitalization Approach, p. 489 6 Damodaran on Valuation,Security Analysis for Investment and Corporate Finance, Section 3 : Estimation of Discount Rates p.21 38

935 Ada, 8 No lu Parsel İle İlgili Varsayımlar Proje İle İlgili Varsayımlar : Söz konusu projenin mevcut arsa üzerinde gerçekleştirileceği varsayılmıştır. Parsel üzerinde ticari iş merkezi projesi inşaa edileceği varsayılmıştır. Projeye ait imar durumu ve yapılaşma şartlarının mevcut imar durumuna uygun şekilde, Ticaret Alan, E:1,50, H max : Serbest olacağı varsayılmıştır. Projenin geliştirilmesi yönündeki bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. İnşa edilmesi planlanan proje ile ilgili herhangi bir inşaat ruhsatı henüz alınmamış ve mimari proje onaylatılmamıştır. Söz konusu yasal işlemlerin 2011/Ağustos ayına kadar tamamlanacağı varsayılmıştır. Değerleme konusu projenin gelir kalemleri incelenirken, dükkanların satıldığı kabul edilmiştir. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında USD kullanılmıştır. 1 USD: 1,51 TL kabul edilmiştir. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir. İndirgeme oranının %11 olacağı varsayılmıştır. Projenin inşaata başlamadan önceki yasal prosedürlerinin(imar plan tadilatı, mimari proje ve ruhsat onay aşamaları) tamamlanması göz önünde bulundurularak Nisan 2011 de başlanarak Ağustos 2011 e kadar tamamlanacağı, 2011 Eylül de inşaatın başlayarak 2012 sonunda tamamlanacağı varsayılmıştır. Brüt alanlar, emsale dahil alana emsale dahil olmayan alanların eklenmesi ile bulunmuştur. Binalarda emsale dahil olmayan alanlar; şaft boşlukları, asansör boşlukları, havalandırma bacaları, ışıklıklar, tesisat katları vb. gibi İstanbul İmar Yönetmeliği nde yer alan alanlardır. Çalışmalarda emsale dahil olmayan alan hesabı, toplam emsale dahil inşaat alanı üzerinden yaklaşık % 15 oranında kabul edilmiştir. Arsa alım bedeli ve her türlü inşaat maliyeti projeksiyona dahil edilmemiştir. Dükkanların 2011 yılı birim satış değerinin emsalleri göz önüne alınarak 1.400 USD/m 2 olacağı ve satış değeri artış oranının %3 olacağı varsayılmıştır. Parsel Alanı (m²) Emsal Emsale Dahil ĠnĢaat Alanı (m²) Normal Kat Emsal Harici ĠnĢaat Alanı (%15) Toplam ĠnĢaat Alanı 6.909,14 1,50 10.363,71 1.554,56 11.918,27 TĠCARĠ TOPLAM SATILABĠLĠR ALAN (m 2 ) 11.918,27 2011 YILI BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD) 1.400,00 SATIġ DEĞERĠ ARTIġ ORANI 3,00% SATIġ DEĞERĠ ARTIġ 2011 2012 2013 1.400 1.442 1.485 39

DÜKKAN SATIġ TABLOSU YILLAR 2011 2012 2013 SATIġ ORANI (%) 30% 60% 10% SATILAN ALAN (m 2 ) 3.575 7.151 1.192 BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD/m 2 ) 1.400 1.442 1.485 TOPLAM SATIġ GELĠRĠ (USD) 5.005.672 10.311.684 1.770.172 NAKĠT AKIġ TABLOSU YILLAR 18.04.2011 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 KONUT SATIġ GELĠRLERĠ 0 2.002.269 4.124.674 708.069 ĠNġAAT MALĠYETĠ 0 0 0 0 NET NAKĠT AKIġLARI 0 2.002.269 4.124.674 708.069 NET NAKĠT AKIġLARI 0 2.002.269 4.124.674 708.069 Değerleme Tablosu USD USD USD Risksiz Getiri Oranı 6,00% 6,00% 6,00% Risk Primi 4,00% 5,00% 6,00% Ġndirgeme Oranı 10,00% 11,00% 12,00% Net Bugünkü Değer(USD) 5.924.772 5.845.910 5.768.959 Kat KarĢılığı Oranı 40,00% Arsa Değeri ( USD ) 5.845.910 Arsa Değeri ( TL) 8.827.325 Arsa Alanı (m 2 ) 6.909,14 Arsa Değeri ( USD/m 2 ) 846 Arsa Değeri ( TL/m 2 ) 1.278 936 Ada, 5 No lu Parsel İle İlgili Varsayımlar Proje İle İlgili Varsayımlar : Söz konusu projenin mevcut arsa üzerinde gerçekleştirileceği varsayılmıştır. Parsel üzerinde ticari iş merkezi projesi inşaa edileceği varsayılmıştır. Projeye ait imar durumu ve yapılaşma şartlarının mevcut imar durumuna uygun şekilde, Ticaret Alan, E:1,50, H max : Serbest olacağı varsayılmıştır. Projenin geliştirilmesi yönündeki bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. İnşa edilmesi planlanan proje ile ilgili herhangi bir inşaat ruhsatı henüz alınmamış ve mimari proje onaylatılmamıştır. Söz konusu yasal işlemlerin 2011/Ağustos ayına kadar tamamlanacağı varsayılmıştır. Değerleme konusu projenin gelir kalemleri incelenirken, dükkanların satıldığı kabul edilmiştir. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. 40

Çalışmalar sırasında USD kullanılmıştır. 1 USD: 1,51 TL kabul edilmiştir. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir. İndirgeme oranının %11 olacağı varsayılmıştır. Projenin inşaata başlamadan önceki yasal prosedürlerinin(imar plan tadilatı, mimari proje ve ruhsat onay aşamaları) tamamlanması göz önünde bulundurularak Nisan 2011 de başlanarak Ağustos 2011 e kadar tamamlanacağı, 2011 Eylül de inşaatın başlayarak 2012 sonunda tamamlanacağı varsayılmıştır. Brüt alanlar, emsale dahil alana emsale dahil olmayan alanların eklenmesi ile bulunmuştur. Binalarda emsale dahil olmayan alanlar; şaft boşlukları, asansör boşlukları, havalandırma bacaları, ışıklıklar, tesisat katları vb. gibi İstanbul İmar Yönetmeliği nde yer alan alanlardır. Çalışmalarda emsale dahil olmayan alan hesabı, toplam emsale dahil inşaat alanı üzerinden yaklaşık % 15 oranında kabul edilmiştir. Arsa alım bedeli ve her türlü inşaat maliyeti projeksiyona dahil edilmemiştir. Dükkanların 2011 yılı birim satış değerinin emsalleri göz önüne alınarak 1.400 USD/m 2 olacağı ve satış değeri artış oranının %3 olacağı varsayılmıştır. Parsel Alanı (m²) Emsal Emsale Dahil ĠnĢaat Alanı (m²) Normal Kat Emsal Harici ĠnĢaat Alanı (%15) Toplam ĠnĢaat Alanı 4.226,46 1,50 6.339,69 950,95 7.290,64 TĠCARĠ TOPLAM SATILABĠLĠR ALAN (m 2 ) 7.290,64 2011 YILI BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD) 1.400,00 SATIġ DEĞERĠ ARTIġ ORANI 3,00% SATIġ DEĞERĠ ARTIġ 2011 2012 2013 1.400 1.442 1.485 DÜKKAN SATIġ TABLOSU YILLAR 2011 2012 2013 SATIġ ORANI (%) 30% 60% 10% SATILAN ALAN (m 2 ) 2.187 4.374 729 BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD/m 2 ) 1.400 1.442 1.485 TOPLAM SATIġ GELĠRĠ (USD) 3.062.070 6.307.865 1.082.850 41

NAKĠT AKIġ TABLOSU YILLAR 18.04.2011 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 KONUT SATIġ GELĠRLERĠ 0 1.224.828 2.523.146 433.140 ĠNġAAT MALĠYETĠ 0 0 0 0 NET NAKĠT AKIġLARI 0 1.224.828 2.523.146 433.140 NET NAKĠT AKIġLARI 0 1.224.828 2.523.146 433.140 Değerleme Tablosu USD USD USD Risksiz Getiri Oranı 6,00% 6,00% 6,00% Risk Primi 4,00% 5,00% 6,00% Ġndirgeme Oranı 10,00% 11,00% 12,00% Net Bugünkü Değer(USD) 3.624.302 3.576.061 3.528.988 Kat KarĢılığı Oranı 40,00% Arsa Değeri ( USD ) 3.576.061 Arsa Değeri ( TL) 5.399.852 Arsa Alanı (m 2 ) 4.226,46 Arsa Değeri ( USD/m 2 ) 846 Arsa Değeri ( TL/m 2 ) 1.278 936 Ada, 8 No lu Parsel İle İlgili Varsayımlar Proje İle İlgili Varsayımlar : Söz konusu projenin mevcut arsa üzerinde gerçekleştirileceği varsayılmıştır. Parsel üzerinde ticari iş merkezi projesi inşaa edileceği varsayılmıştır. Projeye ait imar durumu ve yapılaşma şartlarının mevcut imar durumuna uygun şekilde, Ticaret Alan, E:1,50, H max : Serbest olacağı varsayılmıştır. Projenin geliştirilmesi yönündeki bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. İnşa edilmesi planlanan proje ile ilgili herhangi bir inşaat ruhsatı henüz alınmamış ve mimari proje onaylatılmamıştır. Söz konusu yasal işlemlerin 2011/Ağustos ayına kadar tamamlanacağı varsayılmıştır. Değerleme konusu projenin gelir kalemleri incelenirken, dükkanların satıldığı kabul edilmiştir. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında USD kullanılmıştır. 1 USD: 1,51 TL kabul edilmiştir. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir. İndirgeme oranının %11 olacağı varsayılmıştır. Projenin inşaata başlamadan önceki yasal prosedürlerinin(imar plan tadilatı, mimari proje ve ruhsat onay aşamaları) tamamlanması göz önünde bulundurularak Nisan 2011 de başlanarak Ağustos 2011 e kadar tamamlanacağı, 2011 Eylül de inşaatın başlayarak 2012 sonunda tamamlanacağı varsayılmıştır. 42

Brüt alanlar, emsale dahil alana emsale dahil olmayan alanların eklenmesi ile bulunmuştur. Binalarda emsale dahil olmayan alanlar; şaft boşlukları, asansör boşlukları, havalandırma bacaları, ışıklıklar, tesisat katları vb. gibi İstanbul İmar Yönetmeliği nde yer alan alanlardır. Çalışmalarda emsale dahil olmayan alan hesabı, toplam emsale dahil inşaat alanı üzerinden yaklaşık % 15 oranında kabul edilmiştir. Arsa alım bedeli ve her türlü inşaat maliyeti projeksiyona dahil edilmemiştir. Dükkanların 2011 yılı birim satış değerinin emsalleri göz önüne alınarak 1.400 USD/m 2 olacağı ve satış değeri artış oranının %3 olacağı varsayılmıştır. Parsel Alanı (m²) Emsal Emsale Dahil ĠnĢaat Alanı (m²) Normal Kat Emsal Harici ĠnĢaat Alanı (%15) Toplam ĠnĢaat Alanı 2.064,10 1,50 3.096,15 464,42 3.560,57 TĠCARĠ TOPLAM SATILABĠLĠR ALAN (m 2 ) 3.560,57 2011 YILI BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD) 1.400,00 SATIġ DEĞERĠ ARTIġ ORANI 3,00% SATIġ DEĞERĠ ARTIġ 2011 2012 2013 1.400 1.442 1.485 DÜKKAN SATIġ TABLOSU YILLAR 2011 2012 2013 SATIġ ORANI (%) 30% 60% 10% SATILAN ALAN (m 2 ) 1.068 2.136 356 BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD/m 2 ) 1.400 1.442 1.485 TOPLAM SATIġ GELĠRĠ (USD) 1.495.440 3.080.607 528.838 NAKĠT AKIġ TABLOSU YILLAR 18.04.2011 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 KONUT SATIġ GELĠRLERĠ 0 598.176 1.232.243 211.535 ĠNġAAT MALĠYETĠ 0 0 0 0 NET NAKĠT AKIġLARI 0 598.176 1.232.243 211.535 NET NAKĠT AKIġLARI 0 598.176 1.232.243 211.535 43

Değerleme Tablosu USD USD USD Risksiz Getiri Oranı 6,00% 6,00% 6,00% Risk Primi 4,00% 5,00% 6,00% Ġndirgeme Oranı 10,00% 11,00% 12,00% Net Bugünkü Değer(USD) 1.770.021 1.746.461 1.723.472 Kat KarĢılığı Oranı 40,00% Arsa Değeri ( USD ) 1.746.461 Arsa Değeri ( TL) 2.637.156 Arsa Alanı (m 2 ) 2.064,10 Arsa Değeri ( USD/m 2 ) 846 Arsa Değeri ( TL/m 2 ) 1.278 936 Ada, 10 No lu Parsel İle İlgili Varsayımlar Proje İle İlgili Varsayımlar : Söz konusu projenin mevcut arsa üzerinde gerçekleştirileceği varsayılmıştır. Parsel üzerinde ticari iş merkezi projesi inşaa edileceği varsayılmıştır. Projeye ait imar durumu ve yapılaşma şartlarının mevcut imar durumuna uygun şekilde, Ticaret Alan, E:1,50, H max : Serbest olacağı varsayılmıştır. Projenin geliştirilmesi yönündeki bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. İnşa edilmesi planlanan proje ile ilgili herhangi bir inşaat ruhsatı henüz alınmamış ve mimari proje onaylatılmamıştır. Söz konusu yasal işlemlerin 2011/Ağustos ayına kadar tamamlanacağı varsayılmıştır. Değerleme konusu projenin gelir kalemleri incelenirken, dükkanların satıldığı kabul edilmiştir. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında USD kullanılmıştır. 1 USD: 1,51 TL kabul edilmiştir. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir. İndirgeme oranının %11 olacağı varsayılmıştır. Projenin inşaata başlamadan önceki yasal prosedürlerinin(imar plan tadilatı, mimari proje ve ruhsat onay aşamaları) tamamlanması göz önünde bulundurularak Nisan 2011 de başlanarak Ağustos 2011 e kadar tamamlanacağı, 2011 Eylül de inşaatın başlayarak 2012 sonunda tamamlanacağı varsayılmıştır. Brüt alanlar, emsale dahil alana emsale dahil olmayan alanların eklenmesi ile bulunmuştur. Binalarda emsale dahil olmayan alanlar; şaft boşlukları, asansör boşlukları, havalandırma bacaları, ışıklıklar, tesisat katları vb. gibi İstanbul İmar Yönetmeliği nde yer alan alanlardır. Çalışmalarda emsale dahil olmayan alan hesabı, toplam emsale dahil inşaat alanı üzerinden yaklaşık % 15 oranında kabul edilmiştir. Arsa alım bedeli ve her türlü inşaat maliyeti projeksiyona dahil edilmemiştir. Dükkanların 2011 yılı birim satış değerinin emsalleri göz önüne alınarak 1.400 USD/m 2 olacağı ve satış değeri artış oranının %3 olacağı varsayılmıştır. 44

Parsel Alanı (m²) Emsal Emsale Dahil ĠnĢaat Alanı (m²) Normal Kat Emsal Harici ĠnĢaat Alanı (%15) Toplam ĠnĢaat Alanı 2.275,98 1,50 3.413,97 512,10 3.926,07 TĠCARĠ TOPLAM SATILABĠLĠR ALAN (m 2 ) 3.926,07 2011 YILI BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD) 1.400,00 SATIġ DEĞERĠ ARTIġ ORANI 3,00% SATIġ DEĞERĠ ARTIġ 2011 2012 2013 1.400 1.442 1.485 DÜKKAN SATIġ TABLOSU YILLAR 2011 2012 2013 SATIġ ORANI (%) 30% 60% 10% SATILAN ALAN (m 2 ) 1.178 2.356 393 BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD/m 2 ) 1.400 1.442 1.485 TOPLAM SATIġ GELĠRĠ (USD) 1.648.948 3.396.832 583.123 NAKĠT AKIġ TABLOSU YILLAR 18.04.2011 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 KONUT SATIġ GELĠRLERĠ 0 659.579 1.358.733 233.249 ĠNġAAT MALĠYETĠ 0 0 0 0 NET NAKĠT AKIġLARI 0 659.579 1.358.733 233.249 NET NAKĠT AKIġLARI 0 659.579 1.358.733 233.249 Değerleme Tablosu USD USD USD Risksiz Getiri Oranı 6,00% 6,00% 6,00% Risk Primi 4,00% 5,00% 6,00% Ġndirgeme Oranı 10,00% 11,00% 12,00% Net Bugünkü Değer(USD) 1.951.714 1.925.735 1.900.386 45

Kat KarĢılığı Oranı 40,00% Arsa Değeri ( USD ) 1.925.735 Arsa Değeri ( TL) 2.907.860 Arsa Alanı (m 2 ) 2.275,98 Arsa Değeri ( USD/m 2 ) 846 Arsa Değeri ( TL/m 2 ) 1.278 936 Ada, 11 No lu Parsel İle İlgili Varsayımlar Proje İle İlgili Varsayımlar : Söz konusu projenin mevcut arsa üzerinde gerçekleştirileceği varsayılmıştır. Parsel üzerinde ticari iş merkezi projesi inşaa edileceği varsayılmıştır. Projeye ait imar durumu ve yapılaşma şartlarının mevcut imar durumuna uygun şekilde, Ticaret Alan, E:1,50, H max : Serbest olacağı varsayılmıştır. Projenin geliştirilmesi yönündeki bütün hukuki ve yasal prosedürlerin tamamlandığı varsayılmıştır. İnşa edilmesi planlanan proje ile ilgili herhangi bir inşaat ruhsatı henüz alınmamış ve mimari proje onaylatılmamıştır. Söz konusu yasal işlemlerin 2011/Ağustos ayına kadar tamamlanacağı varsayılmıştır. Değerleme konusu projenin gelir kalemleri incelenirken, dükkanların satıldığı kabul edilmiştir. Tüm ödemelerin peşin yapıldığı varsayılmıştır. Çalışmalar sırasında USD kullanılmıştır. 1 USD: 1,51 TL kabul edilmiştir. Çalışmalara IVSC (Uluslararası Değerleme Standartları Kapsamında) vergi dahil edilmemiştir. İndirgeme oranının %11 olacağı varsayılmıştır. Projenin inşaata başlamadan önceki yasal prosedürlerinin(imar plan tadilatı, mimari proje ve ruhsat onay aşamaları) tamamlanması göz önünde bulundurularak Nisan 2011 de başlanarak Ağustos 2011 e kadar tamamlanacağı, 2011 Eylül de inşaatın başlayarak 2012 sonunda tamamlanacağı varsayılmıştır. Brüt alanlar, emsale dahil alana emsale dahil olmayan alanların eklenmesi ile bulunmuştur. Binalarda emsale dahil olmayan alanlar; şaft boşlukları, asansör boşlukları, havalandırma bacaları, ışıklıklar, tesisat katları vb. gibi İstanbul İmar Yönetmeliği nde yer alan alanlardır. Çalışmalarda emsale dahil olmayan alan hesabı, toplam emsale dahil inşaat alanı üzerinden yaklaşık % 15 oranında kabul edilmiştir. Arsa alım bedeli ve her türlü inşaat maliyeti projeksiyona dahil edilmemiştir. Dükkanların 2011 yılı birim satış değerinin emsalleri göz önüne alınarak 1.400 USD/m 2 olacağı ve satış değeri artış oranının %3 olacağı varsayılmıştır. Parsel Alanı (m²) Emsal Emsale Dahil ĠnĢaat Alanı (m²) Normal Kat Emsal Harici ĠnĢaat Alanı (%15) Toplam ĠnĢaat Alanı 2.392,10 1,50 3.588,15 538,22 4.126,37 46

TĠCARĠ TOPLAM SATILABĠLĠR ALAN (m 2 ) 4.126,37 2011 YILI BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD) 1.400,00 SATIġ DEĞERĠ ARTIġ ORANI 3,00% SATIġ DEĞERĠ ARTIġ 2011 2012 2013 1.400 1.442 1.485 DÜKKAN SATIġ TABLOSU YILLAR 2011 2012 2013 SATIġ ORANI (%) 30% 60% 10% SATILAN ALAN (m 2 ) 1.238 2.476 413 BĠRĠM SATIġ DEĞERĠ (USD/m 2 ) 1.400 1.442 1.485 TOPLAM SATIġ GELĠRĠ (USD) 1.733.076 3.570.137 612.874 NAKĠT AKIġ TABLOSU YILLAR 18.04.2011 31.12.2011 31.12.2012 31.12.2013 KONUT SATIġ GELĠRLERĠ 0 693.231 1.428.055 245.149 ĠNġAAT MALĠYETĠ 0 0 0 0 NET NAKĠT AKIġLARI 0 693.231 1.428.055 245.149 NET NAKĠT AKIġLARI 0 693.231 1.428.055 245.149 Değerleme Tablosu USD USD USD Risksiz Getiri Oranı 6,00% 6,00% 6,00% Risk Primi 4,00% 5,00% 6,00% Ġndirgeme Oranı 10,00% 11,00% 12,00% Net Bugünkü Değer(USD) 2.051.290 2.023.986 1.997.344 Kat KarĢılığı Oranı 40,00% Arsa Değeri ( USD ) 2.023.986 Arsa Değeri ( TL) 3.056.219 Arsa Alanı (m 2 ) 2.392,10 Arsa Değeri ( USD/m 2 ) 846 Arsa Değeri ( TL/m 2 ) 1.278 47

7.2.3 Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi Değerleme konusu taşınmazlar için değer takdiri yapılırken emsal karşılaştırma yöntemi ve geliştirme yöntemi kullanılmıştır. Değerleme çalışması kapsamında 18.04.2011 tarihi itibariyle hesaplanan gayrimenkul değerleri aşağıda belirtilmiştir: Ada Parsel Niteliği İmar Durumu Emsal Hissesi Toplam Brüt Parsel Alanı (m 2 ) Hisseli Parsel Alanı (m 2 ) Emsal Karşılaştırma Yöntemime Göre Değer (TL) Geliştirme Yaklaşımına Göre Değer (TL) Nihai Değer (TL) Nihai Değer (USD) 935 8 Arsa Ticaret Alanı 1,50 Tam 6.909,14 6.909,14 6.563.683 8.827.325 6.563.683 4.346.810 936 5 Arsa Ticaret Alanı 1,50 Tam 4.226,46 4.226,46 4.226.460 5.399.852 4.226.460 2.798.980 936 8 Arsa Ticaret Alanı 1,50 Tam 2.064,10 2.064,10 2.064.100 2.637.156 2.064.100 1.366.954 936 10 Arsa Ticaret Alanı 1,50 Tam 2.275,98 2.275,98 2.275.980 2.907.860 2.275.980 1.507.272 936 11 Arsa Ticaret Alanı 1,50 0,96 2.392,10 2.306,89 2.306.891 2.933.970 2.306.891 1.527.743 943 2 Arsa Rekreasyon Alanı 0,16 13.924,89 2.237,96 895.185 0 895.185 592.838 TOPLAM DEĞER TOPLAM YAKLAŞIK DEĞER 18.332.299 22.706.163 18.332.299 12.140.595 18.330.000 22.700.000 18.330.000 12.140.000 * 943 ada, 2 no lu parselin adil piyasa değeri emsal karşılaştırma yöntemine göre takdir edilmiştir. Parselin değeri için yukarıda belirtilen nedenlerden dolayı rayiç bedeli takdir edilmiştir. Parsel için tek yöntemle değer tespiti yapılabilmiş olup üzerine herhangi bir yapılaşma imar durumuna göre öngörülemediğinden geliştirme yaklaşımı yöntemi uygulanamamıştır. Bu arsalar imar uygulaması ile oluşmuş olduğundan satın alım bedelleri bulunmamaktadır. **936 ada, 5, 8, 10 ve 11 no lu parseller için Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile yapılan görüşmeler neticesinde; söz konusu imar planında parsellerin bir bölümü yol alanında kalıyor olmasına rağmen; ileride yapılacak revize plan değişiklikleri ile birlikte bu alanların terk edilmeyeceği ve değerleme konusu parsellerin tapuda yazan Net parsel yüzölçümü üzerinden yapılaşmaya açılacağı öğrenilmiştir. Bu sebeple değerleme çalışması; tapu kayıtlarında yazan parsel yüzölçümleri üzerinden yapılmıştır. Emsal karşılaştırma yöntemi ve geliştirme yöntemine göre değerlemesi yapılan taşınmazların her iki yönteme göre bulunan değerleri birbirini destekler aralıktadır. Geliştirme yaklaşımında arsalar üzerinde geliştirilecek olan projenin arsa değerine katma değer yaratacağı düşünülmektedir. Ancak üzerinde proje geliştirilemeyen Konut Alanı veya Ticaret Alanı imarına sahip olmayan 943 ada, 2 no lu parsel göz önüne alındığında, söz konusu gayrimenkuller için adil piyasa değeri olarak emsal karşılaştırma yönteminden ulaşılan değer olan 18.330.000.-TL (12.140.000.-USD) takdir edilmiştir. 48

BÖLÜM 8 SONUÇ 49

BÖLÜM 8 SONUÇ Gayrimenkullerin bulunduğu yerin konumu, yakın çevresi, bölge gelişimi, alt yapısı ve ulaşım imkanları, cadde ve sokağa olan cephesi, alan ve konumu, yapının inşaat sistemi, yaşı, işçilik ve malzeme kalitesi, imar durumu gibi değerine etken olabilecek tüm özellikleri dikkate alınmış, mevkide detaylı piyasa araştırması yapılmıştır. Ülkede son dönemde yaşadığımız ekonomik koşullar da göz önüne alınarak TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş tarafından taşınmazın değeri aşağıdaki gibi takdir edilmiştir. 18.04.2011 TARİHİ İTİBARİ İLE ADİL PİYASA DEĞERİ (KDV HARİÇ) 18.330.000.- TL (Onsekizmilyonüçyüzotuzbin.-TürkLirası) 12.140.000.- USD (Onikimilyonyüzkırkbin.-Amerikan Doları) 18.04.2011 TARİHİ İTİBARİ İLE ADİL PİYASA DEĞERİ (KDV DAHİL) 21.629.400.- TL (Yirmibirmilyonaltıyüzyirmidokuzbindörtyüz.- TürkLirası) 14.324.105.- USD (Ondörtmilyonüçyüzyirmidörtbinyüzbeş.-Amerikan Doları) 1- Tespit edilen bu değer peşin satışa yönelik adil piyasa değeridir. 2- KDV dahildir. KDV oranı %18 kabul edilmiştir. 3-1 USD= 1,51-TL kabul edilmiştir. USD bilgi vermek amacıyla yazılmıştır. 4- Bu rapor ilgili Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerine göre hazırlanmıştır. 5- Bu sayfa, bu değerleme raporunun ayrılmaz bir parçasıdır, rapor içerisindeki detay bilgiler ile birlikte bir bütündür bağımsız kullanılamaz. * KDV dahil olup, KDV oranının %18 olduğu kabul edilmiştir. * KDV oranı ve şirketlerin KDV li mülk satışı konusu alanımıza girmemektedir. Burada rutin KDV uygulaması olacağı varsayılmıştır. **936 ada, 5, 8, 10 ve 11 no lu parseller için Toplu Konut İdaresi Başkanlığı ile yapılan görüşmeler neticesinde; söz konusu imar planında parsellerin bir bölümü yol alanında kalıyor olmasına rağmen; ileride yapılacak revize plan değişiklikleri ile birlikte bu alanların terk edilmeyeceği ve değerleme konusu parsellerin tapuda yazan Net parsel yüzölçümü üzerinden yapılaşmaya açılacağı öğrenilmiştir. Bu sebeple değerleme çalışması; tapu kayıtlarında yazan parsel yüzölçümleri üzerinden yapılmıştır. Konu gayrimenkullerden diğer 19 arsanın Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri gereğince; üzerinde yer alan gecekondu niteliğindeki yapıların herhangi bir projeye başlanması veya satılması durumunda hemen yıkılması hakkı ile ilgili Emlak Konut GYO A.Ş. nin ekte sunulan 22.09.2010 tarihli yazısı dikkate alınarak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Arsa olarak alınmasında herhangi bir engel bulunmamaktadır. Değerleme konusu parsellerin Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri gereğince; Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne Arsa olarak alınmaları için; öncelikle mülkiyetlerinin Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı üzerine geçmesi gerekmektedir. Durumu ve kanaatimizi ifade eden ekspertiz raporumuzu bilgilerinize saygı ile sunarız. Makbule YÖNEL MAYA Değerleme Uzmanı (401456) Fatih TOSUN Sorumlu Değerleme Uzmanı (400812) 50

BÖLÜM 9 EKLER 51

BÖLÜM 9 EKLER Ek Listesi 1 Takyidat Belgesi 2 Tapular 3 İmar Durumu 4 4650 Sayılı Yasa İle Değişik 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu 5 30.03.2011 Onay Tarihli Başakşehir İlçesi, İkitelli Ayazma Bölgesi, Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı 6 İkitelli Ayazma Bölgesi Gecekondu Dönüşüm ve Kentsel Yenileme Alanı 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Plan Notları 7 Taşınmazlar Üzerindeki Ruhsatsız Yapılar ile İlgili Emlak Konut GYO A.Ş. nin 22.09.2010 Tarihli Yazısı 8 Ümraniye Vergi Dairesi Müdürlüğü tarafından 22.10.2010 tarihinde Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğü ne Gönderilen Yazı 9 Fotoğraflar 10 Özgeçmişler 11 SPK Lisansları 52