İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ BAHÇEŞEHİR MAHALLESİ SPRADON QUARTZ 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ BAHÇEŞEHİR MAHALLESİ SPRADON QUARTZ 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ BAHÇEŞEHİR MAHALLESİ SPRADON QUARTZ 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ EMLAK KONUT GYO A.Ş. MÜLKİYETİNDE OLAN GAYRİMENKULLER KAT MÜLKİYETİNE GEÇMİŞTİR.561 ADA 1 PARSEL VE 564 ADA 1 PARSEL TAPU BİLGİLERİ ÜZERİNDE TEDAŞ LEHİNE KİRA ŞERHİ VARDIR. MEVCUT KULLANIM KULLANIMDA İMAR DURUMU 217 ADA, 561 ADA, 563 ADA VE 564 ADA 1 NO.LU PARSELLER E=1,50 BLOK NİZAM KONUT ALANINDA KALMAKTADIR. DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) SATIŞI HENÜZ GERÇEKLEŞMEMİŞ 9 BAĞIMSIZ ,00 TL BÖLÜMÜN TOPLAM PAZAR DEĞERİ 1

3 İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi...4 Rapor Numarası...4 Rapor Türü...4 Şirket Bilgileri...4 Raporu Hazırlayanlar...4 Sorumlu Değerleme Uzmanları...5 Müşteri Adı ve Bilgileri...5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)...5 Değerleme Tarihi...5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:...5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu...6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri /1 Parsel C1 Blok 52 No /1 Parsel D1 Blok 24 no /1 Parsel D1 Blok 25 no /1 Parsel D1 Blok 63 No /1 Parsel D1 Blok 81 No /1 Parsel D1 Blok 82 No /1 Parsel D3 Blok 9 No /1 Parsel E Blok 106 No /1 Parsel E Blok 112 No...12 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri ada 1 no.lu parsel ada 1 no.lu parsel ada 1 no.lu parsel ada 1 no.lu parsel...14 Gayrimenkullerin İmar Durumu

4 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...16 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...17 İstanbul İli...17 Başakşehir İlçesi...18 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...18 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...18 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...19 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...19 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...19 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...19 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...19 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...20 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...20 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...21 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Araştırması...22 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması...22 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...23 Gayrimenkullere Değer Takdiri...23 Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri...23 Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer...24 En Verimli Kullanım Analizi...25 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...25 RAPOR EKLERİ:

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mahallesinde 217 ada 1, 561 ada 1, 563 ada 1, 564 ada 1 no.lu parsellerin üzerinde Spradon Quartz projesine ait konut niteliğindeki 9 adet bağımsız bölümün Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Şehir Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yasin PEKTAŞ tarafından hazırlanmış ve 4

6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mahallesinde 217 ada 1, 561 ada 1, 563 ada 1, 564 ada 1 no.lu parsellerin üzerinde Spradon Quartz Projesine ait konut niteliğindeki 9 adet bağımsız bölümün SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi: Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu alan; İstanbul İli Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mahallesinde 217 ada 1, 561 ada 1, 563 ada 1, 564 ada 1 no.lu parsel numaralı gayrimenkuller olup, parsellerin toplam yüzölçümü ,39 m² dir. Bahçeşehir Mahallesinde Atatürk Lisesi ve Abdi İbrahim İlköğretim Okulunun doğusunda bulunan Spradon Quartz Projesinin %80 inde peyzaj alanları bulunmaktadır. 6

8 İncelemeye konu alanlara ulaşım tarifi; O-3 Avrupa Otoyolu üzerinde Tekirdağ yönünde ilerlerken, Avcılar Haramidere Bağlantısına girilerek U dönüşü yapılır ve yanyol üzerinden İstanbul istikametine dönülür. Buradan Süzer Bulvarı na geçilerek takriben 800 m. Ardından da döner kavşaktan karşıdaki Doğaparkı Caddesi ne geçilerek yaklaşık 700 m. Daha devam edilir ve bir başka döner kavşağa varılır. Bu döner kavşaktan soldaki Şelale Caddesi ne geçilerek takribi 250 m. Daha devam edilerek sola girildiği takdirde, rapora konu gayrimenkullerin bulunduğu alana varılmış olur. İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Atatürk Havalimanı na takribi 25 km., O-3 Avrupa Otoyolu na takribi 5km., Boğaziçi Köprüsü ne yaklaşık 39km. ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsü ne yaklaşık 39 km. dir. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkullerin, Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde temin edilen tapu kayıt ve takyidat bilgilerinde değerleme tarihi itibariyle değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Yapılan araştırmalar sonucu değerleme konusu 9 adet bağımsız bölüm üzerinde tarihi itibariyle kat mülkiyeti tesis edildiği öğrenilmiştir /1 Parsel C1 Blok 52 No TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 561 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü ,78 m² Cilt/Sayfa 195/19198 Ana Taşınmaz Nitelik Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 144/27212 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Blok/Kat/No Tarih ve Yevmiye No /1712 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri 8 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE HAVUZ VE OTOPARK VE ARSASI C1/12/52 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Kat İrtifakı Tesisi 99 yıllığı 1 TL bedel karşılığı TEDAŞ lehine kira sözleşmesi vardır / tarihli yönetim planı Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 8

10 /1 Parsel D1 Blok 24 no TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 563 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü ,56 m² Cilt/Sayfa 218/21454 Ana Taşınmaz Nitelik Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 60/23348 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Blok/Kat/No Tarih ve Yevmiye No /23986 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri 5 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE SOSYAL TESİS VE ARSASI D1/4/24 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Kat İrtifakı Tesisi /1 Parsel D1 Blok 25 no TAŞINMAZ BİLGİLERİ tarihli yönetim planı Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. İl İSTANBUL Ada 563 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü ,56 m² Cilt/Sayfa 218/21455 Ana Taşınmaz Nitelik Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 60/23348 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Blok/Kat/No Tarih ve Yevmiye No /23986 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri 5 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE SOSYAL TESİS VE ARSASI D1/4/25 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Kat İrtifakı Tesisi tarihli yönetim planı Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 9

11 /1 Parsel D1 Blok 63 No TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 563 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü ,56 m² Cilt/Sayfa 218/21493 Ana Taşınmaz Nitelik Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 60/23348 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Blok/Kat/No Tarih ve Yevmiye No /23986 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri 5 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE SOSYAL TESİS VE ARSASI D1/10/63 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Kat İrtifakı Tesisi /1 Parsel D1 Blok 81 No TAŞINMAZ BİLGİLERİ tarihli yönetim planı Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. İl İSTANBUL Ada 563 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü ,56 m² Cilt/Sayfa 218/21511 Ana Taşınmaz Nitelik Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 60/23348 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Blok/Kat/No Tarih ve Yevmiye No /23986 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri 5 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE SOSYAL TESİS VE ARSASI D1/13/81 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Kat İrtifakı Tesisi tarihli yönetim planı Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 10

12 /1 Parsel D1 Blok 82 No TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 563 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü ,56 m² Cilt/Sayfa 218/21512 Ana Taşınmaz Nitelik Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 60/23348 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Blok/Kat/No Tarih ve Yevmiye No /23986 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri 5 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE SOSYAL TESİS VE ARSASI D1/13/82 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Kat İrtifakı Tesisi /1 Parsel D3 Blok 9 No TAŞINMAZ BİLGİLERİ tarihli yönetim planı Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. İl İSTANBUL Ada 563 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü ,56 m² Cilt/Sayfa 220/21657 Ana Taşınmaz Nitelik Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 90/23348 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Blok/Kat/No Tarih ve Yevmiye No /4966 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri 5 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE SOSYAL TESİS VE ARSASI D3/1/9 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Bağımsız Bölüm Bilgilerinin Düzeltilmesi tarihli yönetim planı Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 11

13 /1 Parsel E Blok 106 No TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 564 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü 8.562,94 m² Cilt/Sayfa 198/19530 Ana Taşınmaz Nitelik Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 64/15590 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Blok/Kat/No Tarih ve Yevmiye No /1718 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz 2 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE OTOPARK VE HAVUZ VE ARSASI E/16/106 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Kat İrtifakı Tesisi Şerh 1 TL bedel karşılığı TEDAŞ lehine kira sözleşmesi vardır /6334 Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri /1 Parsel E Blok 112 No TAŞINMAZ BİLGİLERİ tarihli yönetim planı Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. İl İSTANBUL Ada 564 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 1 Mahalle HOŞDERE Yüzölçümü 8.562,94 m² Cilt/Sayfa 198/19536 Ana Taşınmaz Nitelik Bağımsız Bölüm Niteliği DAİRE Arsa Payı 64/15590 MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Blok/Kat/No Tarih ve Yevmiye No /1718 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz 2 BLOKTAN OLUŞAN B.A.K BİNA VE OTOPARK VE HAVUZ VE ARSASI E/17/112 EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş - TAM Kat İrtifakı Tesisi Şerh 1 TL bedel karşılığı TEDAŞ lehine kira sözleşmesi vardır /6334 Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri tarihli yönetim planı Gayrimenkul üzerinde, son üç yıl içerisinde alım-satım işlemlerinde ve hukuki duruma ilişkin herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 12

14 YETKİNDEĞERLEME GAYRİMENKUL DEĞERLEME VEA.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu gayrimenkuller; İstanbul İli Başakşehir İlçesi, Hoşdere Mahallesinde 217 ada 1, 561 ada 1, 563 ada 1, 564 ada 1 no.lu parsel numaralı ile kayıtlıdır. 217 ada 1 no.lu parsel 564 ada 1 no.lu parsel 13

15 563 ada 1 no.lu parsel YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. 561 ada 1 no.lu parsel 14

16 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkuller tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Bahçeşehir Beldesi, Ballıpınar, Sıvat-Yeşiltepe, Dereköy Çiftliği Mevkiileri Revizyon Uygulama İmar Planı dâhilinde E=1,50 Blok Nizam yapılaşma koşullarında Konut Alanı nda kalmaktadır. 15

17 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkullerin üzerinde İstanbul Başakşehir Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Toplam 4 parselde uygulanmış olan projede toplam arsa alanı ,39 m² dir. Yapı Bloklarına ait ruhsat ve izin belgelerinin bilgileri aşağıdaki tabloda belirtilmiştir. Yapı kullanma izin belgeleri de alınmış olan blokların yapı kullanma izin belgeleri rapor ekinde sunulmuştur. Blok Ruhsat Tarihi Ruhsat No Yapı kullanma İzin Belge Tarih/No Toplam İnşaat Alanı Ada/Parsel Toplam Kat Sayısı Bağımsız Bölüm Sayısı AC / / ,22 561/ AC / / ,22 561/ AD / / ,22 561/ AD / / ,22 561/ AE / / ,22 561/ AE / / ,22 561/ C / / ,98 561/ C / / ,96 561/ OTOPARK+HAVUZ / / ,00 561/1 2 1 D / / ,91 563/ D / / ,61 563/ D / / ,91 563/ F / / ,65 563/ F / / ,75 563/ OTOPARK+SOSYAL TESİS / / ,83 563/1 3 - E1-E2+HAVUZ+OTOPARK / / ,70 564/ AA / / ,22 217/ AA / / ,22 217/ AB / / ,22 217/ AB / / ,22 217/ B / / ,42 217/ B / / ,42 217/ OTOPARK+HAVUZ / / ,00 217/1 2-16

18 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağlarının yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir. İstanbul İli 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. 17

19 TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Başakşehir İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık hektardır. TÜİK in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2009 verilerine göre ilçe nüfusu kişidir. 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Gayrimenkullerin çevresinde villa tipi konut yapılaşmaları ağırlıklıdır. Lüks konut projeleri ve her türlü imkanı sağlayan site tipi yapılaşmalar da mevcuttur. Spradon Quartz Projesinin bulunduğu konumda yakın çevrede Umut Eğitim Köyü, Bahçeşehir Atatürk lisesi, Abdi İbrahim İlköğretim Okulu, Manolya Evleri, Hacı Eyüp Saadet Çarmıklı, Bahçeşehir Parkı bulunmaktadır. 3.1 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Değerlemeye konu taşınmaz üzerinde bulunan İstanbul İkitelli Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında Spradon Quartz Projesi için yerinde yapılan incelemeler sonucunda inşaatın tamamlanmış ve yerleşime geçilmiş olduğu görülmüştür. Spradon Quartz Projesi 18

20 toplam 4 ada üzerinde kurulmuş olup adaların geometrik formları düzgündür. 16 konut bloğunda adet daireli bir konut projesidir. Ana gayrimenkullerin üzerindeki bağımsız bölümler tarihi itibariyle kat mülkiyetine geçmişlerdir. 3.2 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkuller; 217 / 1, 561 / 1, 563 / 1, 564 / 1 no.lu parseller 1/1000 ölçekli tasdik tarihli Bahçeşehir Beldesi, Ballıpınar, Sıvat-Yeşiltepe, Dereköy Çiftliği Mevkiileri Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında kalmaktadırlar. Konut fonksiyonunda kalmakta olan bu parseller lüks konut yapılaşmalarının bulunduğu bir çevrede kalmakta olup çok yüksek katlı yapılaşmaya izin verilmemektedir. Gayrimenkuller üzerinde hukuki durumda olumsuzluk oluşturacak bir engel bulunmamaktadır. Rapora konu gayrimenkuller üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş durumdadır. 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkullerin TEM karayoluna yakın olması, Toplu taşıma ile ulaşımın kolaylıkla sağlanması, Nitelikli bir konut projesi olup sosyal imkanlar açısından çeşitliliğin olduğu bir bölgede yer alması, Yeşil alanların ve peyzaj düzenlemelerinin planlı olarak geliştiği bir bölgede yer alması. 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul merkezine ve tarihi yarımadaya uzak olması, 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki 19

21 farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine 20

22 yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin yeniden yapım maliyeti yöntemi kullanılmıştır. 21

23 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Arsa Konumu İrtibat Nitelik Arsa m² Fiyat (usd) Birim Değeri (TL/m²) Bahçeşehir 1. Kısım Konut+Ticaret 360, ,00 TL 1.740,28 Bahçeşehir 1. Kısım Turizm 7.700, ,00 TL 2.905,84 Bahçeşehir 1. Kısım Konut 1.000, ,00 USD 1.074,00 Bahçeşehir 1. Kısım Konut 6.000, , ,00 Bahçeşehir 1. Kısım Konut , , ,55 Konut Konumu 6.2 Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması Kaynak İrtibat Oda Sayısı m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Spradon Kule Bey Group , , ,66 Spadon Evleri Ufuk Mutlu , , ,17 Spradon Quartz İbrahim Toti , , ,16 Fi Side Mehmet Türk , , ,18 Fi Yaka Kader Tokat , , ,45 Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Serap Alakuş , , ,47 Akkoza Defne Serdar Perçin , , ,30 Fi Side Yeşim İbrahimoğlu , , ,66 22

24 6.3 Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli Başakşehir İlçesi Hoşdere Mahallesi, 217 ada 1 parsel, 561 ada 1 parsel, 563 ada 1 parsel, 564 ada 1 parsel numaralarında kayıtlı olup toplam yüzölçümü ,39 m² dir. Mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olduğundan değerleme konusu 9 adet bağımsız bölümün payına düşen arsa miktarı 379,60 m² dir. Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve Emsal: 1.50 H: Serbest yapılaşma koşulunda Konut Alanı olarak planlanmış olması, Değerlemeye konu bağımsız bölümler üzerinde kat mülkiyetinin kurulmuş olması, Yapı ruhsatlarında blokların toplam inşaat alanının ,34 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, Gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri 1.300,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,39 m² x 1.300,00 TL/m² = , ,00 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 6.4 Gayrimenkullere Değer Takdiri Bağımsız Bölümlere Emsal Yöntemi İle Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. Spradon Quartz Projesinin çarşaf listesi temel alınarak bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 23

25 Satışı Henüz Gerçekleşmemiş 9 adet bağımsız bölümün pazar değeri Brüt Alan Net Alan Toplam Değer Toplam Değer Ada Parsel Blok Kapı Kat Oda Yönü (m²) (m²) (KDV HARİÇ) TL (KDV DÂHİL) TL C KAT 3+1 B-K 142,47 105, , , D KAT 1+1 GB 60,13 42, , , D KAT 1+1 KB 60,13 42, , , D KAT 1+1 KD 60,05 42, , , D KAT 1+1 KD 60,05 42, , , D KAT 1+1 GD 60,05 42, , , D KAT 1+1 GD 89,59 63, , , E KAT 1+1 KB 62,74 43, , , E KAT 1+1 KB 62,74 43, , ,00 9 ADET BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN GENEL TOPLAMI , , Bağımsız Bölümlere Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi İle Değer Takdiri Yapı ruhsatlarında değerlemeye konu 9 bağımsız bölümün toplam arsa paylarının 379,60 m² olduğu görülmüş, arsanın m² birim değeri emsal yöntemi ile 1.300,00 TL/m² olarak takdir edilmiştir. Değerlemeye konu bağımsız bölümlerin toplam alanı 657,95 m² dir. Yeniden yapım birim m² değeri yapı sınıfının 5-A olduğu göz önüne alınarak 1.035,00 TL/m² olarak hesap edilmiştir. 3 yıllık yeni binalar olduğu için yıpranma payı olmadığı kabul edilmiştir. Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = *(Arsa Payı (m²) x Arsa Birim m² değeri (TL/m²)) + (Bağımsız Bölümün Brüt m²si x Yeniden Yapım Birim Maliyeti(TL/m²)) x (1+Şerefiye Oranı) Yeniden İnşa Etme Maliyet Bedeli = [(379,60 m² x 1.300,00 TL) + (657,95 m² x 1.035,00) x (1 + 0,50) = , ,00 TL olarak hesap edilmiştir. 24

26 6.5 En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 6.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Kuzu Toplu Konut İnşaat Ltd. Şti. tarafından uygulanan İstanbul Başakşehir Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında toplam 38 dönüm civarında bir arsa üzerinde yapımı tamamlanmış olan bir Prestijli Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut, sosyal tesis gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Değerleme konusu projenin konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları yeterli seviyededir. Spradon Quartz projesindeki değerleme konusu toplam 9 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun Sayfalarında) ve toplam değeri ( ,00 TL) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş olması sebebiyle değer hesabı bağımsız bölümlere düşen arsa payları alanının toplamı üzerinden yapılmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar ile işyerleri için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Satışı henüz gerçekleşmemiş 9 bağımsız bölümün pazar değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) ,00 TL , ,57 $ Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Bina olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. 25

27 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmazlar için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, üç nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Yasin PEKTAŞ Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotogrametri Yüksek Mühendisi Lisans No: Lisans No: RAPOR EKLERİ: Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Kat Planları Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Belgeleri Rapora Konu Bloklara Ait Tapu Kayıtları Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları ve Yapı İzin Belgeleri Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 26

28 İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR 27

29 28

30 29

31 30

32 31

33 32

34 33

35 34

36 35

37 36

38 37

39 38