İçindekiler I. BÖLÜM GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ 1. KAVRAM ve TERİMLER... 1 2. GAYRİMENKULDE DEĞERLEME KAVRAMI... 11 2.1. DEĞERLEMEYE İLİŞKİN EKONOMİK KAVRAMLAR... 11 2.2. DEĞER KAVRAMI ve ÇEŞİTLERİ... 12 2.2.1. Pazar (piyasa) Değeri... 12 2.2.2. Yatırım Değeri... 12 2.2.3. Kullanım Değeri... 12 2.2.4. Özel Değer... 13 2.2.5. İşletme Değeri... 13 2.2.6. Vergi Değeri... 13 2.2.7. Sigortalanabilir Değer... 13 2.2.8. Kurtarılabilir Değer... 13 2.2.9. Tasfiye Değeri... 13 2.2.10. İpotek Teminatlı Kredi Değeri... 13 3. GAYRİMENKUL DEĞERİNİ ETKİLEYEN FAKTÖRLER... 14
x Gayrimenkul Değerlemesi ve Finans Matematiği 4. DEĞERLEMENİN TEMEL İLKELERİ... 15 4.1. İKAME İLKESİ... 15 4.2. UYGUNLUK İLKESİ... 15 5. DEĞERLEME SÜRECİ... 15 5.1. SORUNUN TANIMI... 16 5.2. DEĞERLEMEYİ KULLANACAK KİŞİ veya KURUMUN TANIMI... 17 5.3. DEĞERLEMENİN KULLANIM AMACI... 17 5.4. DEĞERLEMENİN AMACI... 17 5.5. DEĞERLEMENİN TARİHİ... 17 5.6. MÜLKE AİT ÖZELLİKLERİN TANIMI... 17 5.7. OLAĞANÜSTÜ VARSAYIMLAR... 17 5.8. İŞİN KAPSAMININ TANIMLANMASI... 17 5.9. VERİLERİN TOPLANMASI ve GAYRİMENKULÜN BELİRLENMESİ... 18 5.10. VERİ ANALİZİ... 18 5.11. ARAZİ DEĞERİ TAHMİNİ... 19 5.12. PİYASA YÖNTEMİ (Emsal Karşılaştırma Yöntemi)... 20 5.13. DEĞER YAKLAŞIMLARININ UYGULANMASI... 20 5.14. DEĞER GÖSTERGELERİ İLE İLGİLİ DEĞERE KARAR VERİLMESİ... 20 5.15. DOĞRU RAPORLAMA... 21 6. GAYRİMENKUL DEĞERLEME YÖNTEMLERİ... 21 6.1. SATIŞLARIN KARŞILAŞTIRILMASI... 21 6.1.1. Düzeltme... 29 6.1.1.1. Yüzdesel Düzeltme... 29 6.1.1.2. Parasal Düzeltme Yöntemi... 30 6.1.2. Düzeltmenin Zorlukları... 31 6.2. MALİYET YAKLAŞIMI... 33 6.2.1. Maliyet Endeksi Yöntemi... 35 6.2.2. Karşılaştırmalı Birim Yöntemi... 36 6.2.3. Yerinde Birim Yöntemi... 38 6.2.4. Keşif Yöntemi... 38 6.2.5. Amortismanlı Değer Kaybı ile Maliyetin Belirlenmesi Yöntemi... 38
İçindekiler xi 6.2.5.1. Amortisman Tahmini Yöntemi... 39 6.2.5.2. Piyasadan Çıkartma Yöntemi... 39 6.2.5.3. Yaş Ömür Yöntemi... 41 6.2.5.4. Ayrıştırma Yöntemi... 42 6.2.5.4.1. Fiziksel Eskime... 42 6.2.5.4.2. Fonksiyonel Eskime... 44 6.2.5.4.3. Ekonomik Demodelik... 44 6.3. GELİRLERİN KAPİTALİZASYONU YAKLAŞIMI... 45 6.3.1. Yatırım Bandı Yöntemi... 49 6.3.2. Artık Değer Yöntemi... 51 6.3.3 Borç Kapsama Oranı... 54 6.3.4 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı... 55 6.4. İSKONTOLU NAKİT AKIŞ YÖNTEMİ... 57 6.5. KARLILIK ENDEKSİ... 58 6.6. İÇ KARLILIK ORANI YÖNTEMİ... 58 6.7. GERİ ÖDEME SÜRESİ YÖNTEMİ... 61 6.8. YAPI DEĞERİNİN BULUNMA YÖNTEMLERİ... 63 6.9. LİKİDASYON YÖNTEMİ... 68 6.10. PUANLAMA YÖNTEMİ... 70 6.11. KALINTI YÖNTEMİ... 70 6.12. ARSA DEĞERLEME ANALİZİ... 71 6.13. ENFLASYON ve YATIRIMLARA ETKİSİ... 71 7. FİNANS MATEMATİĞİ ve GAYRİMENKUL DEĞERLEMESİ... 72 ALIŞTIRMALAR... 74
xii Gayrimenkul Değerlemesi ve Finans Matematiği II. BÖLÜM FİNANS MATEMATİĞİ 1. FAİZ KAVRAMI ve FAİZ HESAPLAMALARI... 75 2. BASİT FAİZ... 75 2.1. Basit Faizde Sermayenin Baliği... 78 2.2. Tam ve Yaklaşık Zaman Tam ve Pratik Faiz... 79 2.3. Kısmi Ödemeler... 80 2.4. Dış Faiz... 81 2.5. Ortalama Faiz... 83 2.6. Ortak Vade... 84 2.7. Ortalama Vade... 84 3. BİLEŞİK FAİZ... 85 3.1. BİLEŞİK FAİZDE GELECEK DEĞER... 85 3.2. BİLEŞİK FAİZDE ŞİMDİKİ DEĞER... 86 3.3. DEVRE FAİZ ORANININ HESAPLANMASI... 87 3.4. DEVRE SAYISININ HESAPLANMASI... 88 3.5. NOMİNAL EFEKTİF FAİZ ORANI... 88 3.6. FAİZLENDİRME SÜRESİ İÇİNDE FAİZ ORANININ DEĞİŞMESİ... 90 ALIŞTIRMALAR... 91 4. İSKONTO HESAPLAMALARI... 92 4.1. İSKONTO İŞLEMLERİNDE KULLANILAN TEMEL KAVRAMLAR... 92 4.2. İSKONTO TUTARININ DIŞ İSKONTO YÖNTEMİNE GÖRE HESAPLANMASI... 93 4.2.1. Faiz Şartı Taşıyan Borçların Dış İskontoya Göre İskonto Edilmesi... 94 4.2.2. Faiz Şartı Taşımayan Borçların Dış İskontoya Göre İskonto Edilmesi 94 4.3. İSKONTO TUTARININ İÇ İSKONTO YÖNTEMİNE GÖRE HESAPLANMASI... 95 4.3.1. Faiz Şartı Taşıyan Borçların İç İskontoya Göre İskonto Edilmesi... 95 4.3.2. Faiz Şartı Taşımayan Borçların İç İskontoya Göre İskonto Edilmesi... 96
İçindekiler xiii 5. EŞDEĞER SENETLER... 97 5.1. DIŞ İSKONTO YÖNTEMİNE GÖRE EŞDEĞER SENETLER... 97 5.2. İÇ İSKONTO YÖNTEMİNE GÖRE EŞDEĞER SENETLER... 98 6. SENETLERİN BİRLEŞTİRİLMESİ... 99 6.1. DIŞ İSKONTO YÖNTEMİNE GÖRE SENETLERİN BİRLEŞTİRİLMESİ... 99 6.2. İÇ İSKONTO YÖNTEMİNE GÖRE SENETLERİN BİRLEŞTİRİLMESİ... 100 7. BİLEŞİK İSKONTO... 101 7.1. BİLEŞİK DIŞ İSKONTO... 101 7.2. BİLEŞİK İÇ İSKONTO... 101 7.3. BİLEŞİK İSKONTODA EŞDEĞER SENETLER ve SENET BİRLEŞTİRMELERİ... 102 ALIŞTIRMALAR... 105 8. ANÜİTE KAVRAMI... 106 8.1. NORMAL ANÜİTELER... 106 8.1.1. Normal Anüitelerde Gelecek Değer... 106 8.1.2. Normal Anüitelerde Bugünkü Değer... 106 8.2. DEVRE BAŞI ÖDEMELİ ANÜİTELER... 109 8.2.1. Devre Başı Ödemeli Anüitelerde Gelecek Değer... 109 8.2.2. Devre Başı Ödemeli Anüitelerde Şimdiki Değer... 111 8.3. SÜREKLİ ANÜİTELER... 111 8.3.1. Devre Sonu Ödemeli Sürekli Anüiteler... 111 8.3.2. Devre Başı Ödemeli Sürekli Anüiteler... 113 8.4. GECİKTİRİLMİŞ ANÜİTELER... 113 8.4.1. Devre Sonu Geciktirilmiş Anüiteler... 113 8.4.2. Devre Başı Geciktirilmiş Anüiteler... 117 8.5. SÜREKLİ ve GECİKTİRİLMİŞ ANÜİTELER... 121 8.5.1. Devre Başı Sürekli ve Geciktirilmiş Anüiteler... 121 8.5.2. Devre Sonu Sürekli ve Geciktirilmiş Anüiteler... 123 ALIŞTIRMALAR... 125
xiv Gayrimenkul Değerlemesi ve Finans Matematiği 9. BORÇ AMORTİSMANI (İSTİKRAZ)... 127 9.1. EŞİT TAKSİTLERLE BORÇ ÖDEMESİ... 127 9.1.1. Eşit Aralıklarla Yapılan Ödemelerin Hesaplanması... 127 9.1.2. Kalan Borç Miktarının Bulunması... 128 9.1.2.1. Tüm Taksitlerin Eşit Olduğu Borç Ödemeleri... 128 9.1.2.2. Son Taksit Dışında Diğer Taksitlerin Eşit Olduğu Borç Ödemeleri... 130 9.2. BORCUN EŞİT ANAPARALARLA ÖDENMESİ... 131 9.3. ÖDEME FONU OLUŞTURULARAK BORÇ ÖDENMESİ... 132 9.4. TAHVİLLİ BORÇLARIN AMORTİSMANI... 134 ALIŞTIRMALAR... 136 Yararlanılan Kaynaklar... 137 Ek:... 139