UYUM GIDA İHTİYAÇ MADDELERİ SAN. VE TİC. AŞ. İSTANBUL, PENDİK, 240EF3D PAFTA, 3985 ADA, 3 PARSEL 3 4 BAĞIMSIZ BÖLÜM NOLU BİRİMLER DEĞERLEME RAPORU İSTANBUL, 28 Haziran, 2013
İstanbul, 28.06.2013 Sn. Erol Alkan Uyum Gıda İhtiyaç Maddeleri Sanayi ve Ticaret A.Ş Evren Mah. Kaçman Cad. No:48 Bağcılar, İstanbul Konu : Değerleme Raporu Vaki talebiniz üzerine Yenişehir Mh. Bakü Cd. No:19/5 Pendik İstanbul adresindeki Uyum Gıda İhtiyaç Maddeleri Sanayi ve Ticaret A.Ş ne ait mülkler 26.06.2013 tarihinde gezilerek dikkatle incelenmiştir. Talep edilen mülklere ilişkin Değerleme Raporumuzu yazımız ekinde takdim ediyoruz. Yaptığımız piyasa araştırması ve değerleme hesapları sonucunda 28.06.2013 tarihi itibariyle, 3 nolu bağımsız birimin peşin ve nakit arsa payı değerini; 200.000 TL (İkiyüzbin Türk Lirası) Yasal kısıtlamalar dikkate alınmadan 3 nolu bağımsız birimin peşin ve nakit değerini; 654.000 TL (Altıyüzellidörtbin Türk Lirası) 4 nolu bağımsız birimin peşin ve nakit arsa payı değerini; 200.000 TL (İkiyüzbin Türk Lirası) Yasal kısıtlamalar dikkate alınmadan 4 nolu bağımsız birimin peşin ve nakit değerini; 654.000 TL (Altıyüzellidörtbin Türk Lirası) olarak tahmin ettiğimizi, bu değerle mülklerin makul bir pazarlama süreci içinde satışı güç olduğunu bilgilerinize arz ederiz. Saygılarımızla, Sorumlu Değerleme Uzmanı Nazan ÖZBAYDAR Genel Müdür Form-040 / Rev.3 Page 2 of 61
KABULLER VE KISITLAMALAR - GİRİŞ Bu rapor, Uyum Gıda İhtiyaç Maddeleri Sanayi ve Ticaret A.Ş nin 24.06.2013 tarihli yazılı talebi üzerine hazırlanmıştır. Raporun düzenleme amacı Yenişehir Mh. Bakü Cd. No:19/5 Pendik İstanbul adresindeki mülklerin satış kararının verilebilmesi amacı ile satış değerlerinin tespit edilmesidir. İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 240EF3D pafta, 3985 Ada, 3 parselde yer alan mülklerin değer tespiti amacıyla, konu mülkler 26.06.2013 tarihinde, SOM Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret AŞ. yetkililerince gezilmiş, ayrıntılı bilgiler alınmış ve konu mülkün güncel piyasa koşullarında değeri takdir edilerek işbu Değerleme Raporu düzenlenmiştir. İşbu değerleme raporu, SOM Değerleme AŞ nin yazılı onayı olmaksızın herhangi bir şekilde tamamen veya kısmen yayımlanamaz, çoğaltılamaz. Raporun veya raporda yer alan değerleme rakamları ya da değerleme faaliyetinde bulunan personelin adları veya mesleki nitelikleri referans verilemez. İşbu değerleme raporu talep eden kişi veya kurum dışında başka bir kişi ya da kurum tarafından farklı amaçlarla kullanılamaz. Kopyalarının kullanılmasından firmamız sorumlu değildir. Değerlemeye konu taşınmazla ilgili herhangi bir ilişkimiz olmadığını ve ücretimizin rapor sonucu ile bağlantısı olmadığını belirtiriz. Form-040 / Rev.3 Page 3 of 61
İÇİNDEKİLER 1. Rapor Bilgileri 2. Şirketi ve Müşteriyi Tanıtıcı Bilgiler 3. Değerleme Konusu Hakkında Bilgiler 4. Değerlemesi Yapılan Gayrimenkule İlişkin Analizler 5. Analiz Sonuçlarının Değerlendirilmesi 6. Sonuç 7. Ekler Form-040 / Rev.3 Page 4 of 61
1. RAPOR BİLGİLERİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORU 1.1. RAPOR TARİHİ 28.06.2013 1.2. RAPORUN NUMARASI 1.3. RAPOR TÜRÜ Bu rapor İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 240EF3D pafta, 3985 Ada, 3 parselde yer alan E Blok; 3 ve 4 bağımsız bölüm numaralarda kayıtlı 2 adet meskenin satış kararının verilebilmesi amacı ile satış değerlerinin tespit edilmesi için hazırlanmıştır. 1.4. RAPORU HAZIRLAYAN/LAR Bu değerleme raporu, gayrimenkul mahallinde yapılan inceleme sonucunda ilgili kişi/kurum/kuruluslardan elde edilen bilgilerden faydalanılarak, Gayrimenkul Değerleme Uzmanı, İktisatçı Muharrem Cabar (402252) tarafından hazırlanmıştır. 1.5. SORUMLU DEĞERLEME UZMANININ ADI SOYADI Sorumlu Değerleme Uzmanı Yük. Şehir Plancısı, Nazan Özbaydar (400226) 1.6. DEĞERLEME TARİHİ Şirketimiz değerleme uzmanları tarafından konu mülkün değerleme raporunun hazırlanması için; 24.06.2013 tarihinde çalışmalar başlatılmış, yerinde incelemeler yapılmış, saha çalışmaları tamamlanmış, resmi kurum incelemeleri yapılmış ve ofis çalışmaları ile 28.06.2013 tarihine kadar rapor hazırlanmıştır. 1.7. DAYANAK SÖZLEŞMENİN TARİH VE NUMARASI Bu değerleme raporu şirketimiz ile Uyum Gıda AŞ. arasında tarafların hak ve yükümlülüklerini belirleyen 24.06.2013 tarihli SOM-TDT-1306208 referans numaralı dayanak sözleşmesi hükümlerine bağlı kalınarak hazırlanmıştır. 1.8. RAPORUN KURUL DÜZENLEMELERİ KAPSAMINDA DEĞERLEME AMACI İLE HAZIRLANIP HAZIRLANMADIĞINA DAİR AÇIKLAMA Bu değerleme raporu, Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu mevzuatına uygun formatta hazırlanmıştır. Form-040 / Rev.3 Page 5 of 61
2. ŞİRKETİ VE MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.1. ŞİRKETİN UNVANI VE ADRESİ SOM Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret AŞ. 1.3.1965 tarihinde UP-GO Kollektif Şirketi ismi ile İstanbul, Beyoğlu, Balo Sokak Ezine Apt. D:5 adresinde faaliyetlerine başlamıştır. Süreç içinde statü değişiklikleri yapılmış ve faaliyet konuları değişmiş olup, 1986 yılında Anonim Şirket Statüsü ne kavuşmuş ve ticari ünvanı UP-GO Boya İthalat Tic. ve San. AŞ olarak değişmiştir. 2002 yılında faaliyet konusu Gayrimenkul Değerleme ve ticari ünvanı SOM Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık Hizmetleri Ticaret AŞ. olarak tadil edilerek bugünkü statüsüne kavuşmuştur. SOM Kurumsal Gayrimenkul Değerleme ve Danısmanlık Hizmetleri Ticaret AŞ., Halaskargazi Cad. Ebekızı Sok. Sosko İş Merkezi A Blok Kat.6 80220 Osmanbey Şişli İstanbul, Türkiye adresinde hizmet vermekte olup 220.000 TL ödenmiş sermayesi bulunmaktadır. SOM Değerleme A.Ş.'nin temel işlevi; herhangi bir kısıtlayıcı neden ve baskı altında olmadan gayrimenkul ve gayrimenkule bağlı hakların değerlerini tespit etmek, en etkin ve verimli kullanım analizi, yer seçim analizi, gayrimenkul yatırım danışmanlığı ve bu konulara ilişkin piyasa araştırmaları yapmak, gayrimenkul projelerinin geliştirilmesi aşamasında yatırımcıları yönlendirebilecek fizibilite raporları hazırlamaktır. Ekibimiz şehir planlama, harita mühendisliği, inşaat mühendisliği, işletme ve hukuk eğitimleri almış deneyimli uzmanlardan oluşmakta olup tüm Türkiye de hizmet vermektedir. SOM Değerleme AŞ. Sermaye Piyasası Kurulu tarafından Seri: VIII, No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Gayrimenkul Değerleme Hizmeti Verecek Şirketler ile Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde, değerleme hizmeti vermek üzere Kurul ca listeye alınmıştır. SOM Değerleme A.Ş. Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurulunun kararı ile Bankalara Değerleme Hizmeti Verecek Kuruluşların Yetkilendirilmesi ve Faaliyetleri Hakkında Yönetmeliğe istinaden bankalara gayrimenkul, gayrimenkul projesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmeti verme konusunda yetkilendirilmiştir. Form-040 / Rev.3 Page 6 of 61
SOM Değerleme AŞ. 2012 yılı İstanbul Adli Yargı İlk Derece Mahkemesi Adalet Komisyonu Başkanlığı bilirkişi listesinde yer almakta olup, ayrıca sorumlu ortakları kamulaştırma bilirkişi sertifikasına sahiptir. SOM AŞ., hizmet kalitesinin sürekliliği sağlamak amacıyla, yaklaşık bir yıl süren çalışmalar sonucunda; Toplam Kalite Yönetim Sistemini kurmuş ve 22.11.2007 tarihinde TÜV SÜD belgelendirme kuruluşunun denetimi sonucu ISO 9001:2008 kalite belgesi almaya hak kazanmıştır. Çalışmalarını Kalite Yönetim Sistemi kapsamında yürütmektedir. 2.2. MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER VE ADRESİ Uyum Gıda AŞ. Adnan Kahveci Mah. Yavuz Sultan Selim Bulvarı No:17 K:4 Uyum Çarşı Beylikdüzü, İstanbul adresinde faaliyet göstermektedir. Uyum A.Ş., 1998 yılında 8 girişimcinin bir araya gelmesi ile kurulmuştur. 2010 yılında halka arz olmuştur. 2.3. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR Bu rapor İstanbul İli, Pendik İlçesi, Kurtköy Mahallesi, 240EF3D pafta, 3985 Ada, 3 parselde yer alan E Blok; 3 ve 4 bağımsız bölüm numaralarda kayıtlı 2 adet meskenin bağımsız denetim raporunda kullanılmak üzere satış değerlerinin tespit edilmesi amacıyla hazırlanmıştır. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. Form-040 / Rev.3 Page 7 of 61
3. DEĞERLEME KONUSU HAKKINDA BİLGİLER 3.1. GAYRİMENKULÜN YERİ, KONUMU, TANIMI VE TAPU KAYITLARINA İLİŞKİN BİLGİLER 3.1.1. TAPU BİLGİLERİ İLİ : İstanbul MEVKİİ :- İLÇESİ : Pendik PAFTA :240EF3D BUCAĞI : - ADA :3985 MAHALLESİ : Kurtköy PARSEL :3 KÖY : - YÜZÖLÇÜMÜ :11.500 m² SOKAK : - NİTELİĞİ :Arsa SAHİBİ : - BAĞIMSIZ BÖLÜM BİLGİLERİ MÜLKİYET TÜRÜ : Kat İrtifakı BLOK NO :E PROJE NO : - KAT :1 BÖLÜM NO :3-4 ARSA PAYI :140/1500 140/1500 NİTELİĞİ :Mesken YASAL KISITLAMALAR Pendik Tapu Sicil Müdürlüğü nden 26.06.2013 tarihinde Saat:14.58 itibari ile alınan yazılı bilgiye göre değerlemeye konu mülkler üzerinde 19.06.2013 başlama ve 19.06.2013 bitiş tarihli Pendik Belediyesi lehine 18899 yevmiye numaralı konusu belirtilmemiş bir beyan bulunmaktadır. Detayı hakkında bilgi edinilememiştir. Bitiş tarihi 19.06.2013 olduğu için dikkate alınmamıştır. Tapuda 29.12.2006 tarihli yönetim planı kayıtlıdır. 3.1.2. GAYRİMENKULÜN KONUMU ve ÇEVRE ÖZELLİKLERİ Değerlemeye konu mülkler; İstanbul İli, Pendik İlçesi, Yenişehir Mahallesi, Bakü Caddesi No:19/5 açık adresinde yer almaktadır. Konu mülklere ulaşım, Anadolu Otoyolu Kurtköy Pendik bağlantısından Pendik istikametinde dönülerek Kurtköy gişelerinden çıkıldıktan sonra, sağ taraftaki ilk yol konumunda olan Ankara Caddesi ne dönülerek, yaklaşık 1.3 km. mesafe alınarak gelinen dönel kavşaktan Osmanlı Bulvarı üzerinde sağa, ardından takip eden sol taraftaki ilk yol konumunda bulunan Millet Caddesi ne Form-040 / Rev.3 Page 8 of 61
dönüldükten sonra yaklaşık 1.1 km. mesafe alınarak sağlanabilmektedir. Konu mülkün bulunduğu bölgede, genellikle ayrık yapı nizamında, betonarme yapı strüktüründe inşa edilmiş site formunda yapılar bulunmaktadır. Orhangazi İlköğretim Okulu ve Yenişehir Petekkent Merkez Camii konu mülke yakın konumdadır. Konu mülke toplu taşıma araçları ile erişim, Bakü Caddesi üzerinde bulunan İETT Alp Sitesi Durağı üzerinden sağlanabilmektedir. 3.1.3. GAYRİMENKULÜN TANIMI Değerlemeye konu mülkler 11.500 m² alana sahip 3985 Ada 3 Parsel üzerinde konumludur. Parsel üzerinde A, B, C, D, B1 ve E Bloklar yer almaktadır. A ve B Bloklar yaklaşık 10 yıl önce inşa edilmiş olup Kurtkent Blokları olarak adlandırılmaktadır. C ve D Bloklar ise henüz inşa aşamasında olup Home Life Blokları olarak adlandırılmaktadır. E ve B1 Blok ise yaklaşık 5 sene önce inşa edilmiş olup; büyük çoğunluğu Uyum Market olarak kullanılan ticari birimlerden oluşmaktadır. Site içi ortak alanların ve çevre düzenlemelerinin henüz tamamlanmadığı gözlemlenmiştir. Değerlemeye konu 3 ve 4 bağımsız bölümler E Blok içerisinde konumludur. Mülklerin her biri; Form-040 / Rev.3 Page 9 of 61
31.12.2002 tarihli tapuda incelenen kat irtifakına esas mimari projeye göre; 12 m² bodrum kat + 67,5 m² zemin kat + 67,5 m² 1. normal kat alanı olmak üzere 147 m² alana; 18.05.2010 tarihli belediyede incelenen yapı ruhsatı eki mimari projeye göre; (söz konusu mimari proje tapuya tescil edilmemiştir) 3 ve 4 bağımsız bölüm numaralı mülklerin her biri 84 m² bodrum kat + 84 m² zemin kat + 50 m² 1. kat alanı olmak üzere toplam 218 m² alana sahiptir. Mevcut yapı bina konturları itibariyle 18.05.2010 tarihli yapı ruhsatı eki mimari proje ile uyumludur. Ancak mimari proje konut olarak tasarlanmış olup, mülkler yerinde Uyum tarafından market olarak kullanılmaktadır. Değerleme tarihinde mülke ait imar arşiv dosyası içerisinde yapılan incelemede taşınmazların yapı denetim sözleşme feshinden sonra denetimsiz bir şekilde inşa edilmesi sebebiyle mülklere (E-B1 Blok) 30.758,89 TL para cezası ve denetimsiz inşa edilen bölümlerin tamamı için de yıkım kararı verilmiştir. Bu sebeple mülklere yasal durum değeri olarak yalnızca arsa değeri verilmesi uygun görülmüştür. Yerinde yapılan incelemede birbirine bitişik inşa edilen E ve B1 Blok un zemin katının tamamı Uyum Market tarafından market alanı olarak kullanılmaktadır. Bodrum katın ise 160 m² alana sahip bölümü Uyum Market depo alanı, geri kalan bölümü ise farklı büyüklüklerde dükkanlar tarafından kullanılmaktadır. Değerleme tarihinde E Blok 1. normal kat merdiveni bulunmadığı için içeriden görülememiştir. E Blok içerisinde Uyum Market tarafından kullanılan 1 adet yük asansörü bulunmaktadır. Zemin döşemeleri market bölümünde seramik; bodrum kattaki depo bölümünde ise dökme betondur. Yapılan incelemede zemin kattaki market bölümüne dışarıdan erişim için 2 metre genişliğinde ve 13 metre uzunluğunda betonarme rampa inşa edilmiştir. Market bölümü bölümlenmemiş olarak kullanılmaktadır. Depo bölümüne zemin katta 4 bağımsız bölümün bulunduğu kısımda sonradan inşa edilmiş demir merdiven ve yük asansör kullanılarak erişilebilmektedir. Depo alanında soğuk hava depoları, bilgi işlem odası, yemekhane, 2 adet soyunma odası ve 2 adet WC bulunmaktadır. Mülkün mevcut durum değeri raporda yalnızca bilgilendirme amaçlı verilmiştir. Yıkım kararı nedeni ile bağımsız birimlerin arsa değeri yasal değer olarak takdir edilmiştir. Form-040 / Rev.3 Page 10 of 61
3.2. TAPU, PLAN, PROJE, RUHSAT, ŞEMA VB.. DÖKÜMANLAR, Form-040 / Rev.3 Page 11 of 61
Form-040 / Rev.3 Page 12 of 61
Form-040 / Rev.3 Page 13 of 61
Belediye Dilekçe Form-040 / Rev.3 Page 14 of 61
Belediye dilekçe cevabı Form-040 / Rev.3 Page 15 of 61
Form-040 / Rev.3 Page 16 of 61
Form-040 / Rev.3 Page 17 of 61
Yıkım Kararı Form-040 / Rev.3 Page 18 of 61
Tapu Müdürlüğü'nde İncelenen KAt İrtifakına Esas Proje Kapak Sayası Form-040 / Rev.3 Page 19 of 61
Tapu Müdürlüğü'nde İncelenen Kat İrtifakına Esas Proje Vaziyet Planı Form-040 / Rev.3 Page 20 of 61
Tapu Müdürlüğü'nde İncelenen Kat İrtifakına Esas Proje Bodrum Kat Planı Tapu Müdürlüğü'nde İncelenen Kat İrtifakına Esas Proje Zemin Kat Planı Form-040 / Rev.3 Page 21 of 61
Tapu Müdürlüğü'nde İncelenen Kat İrtifakına Esas Proje Normal Kat Planı Tapu Müdürlüğü'nde İncelenen Kat İrtifakına Esas Proje Görünüş Form-040 / Rev.3 Page 22 of 61
Belediye'de İmar Arşiv dosyasında bulunan Vaziyet Planı Form-040 / Rev.3 Page 23 of 61
Belediye'de İmar Arşiv Dosyasında Bulunan Miari Projre - Kat Planları Belediye'de İmar Arşiv Dosyasında Bulunan Miari Projre - Görünüşler Form-040 / Rev.3 Page 24 of 61
3.3. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ VARSA SON ÜÇ YILLIK DÖNEMDE GERÇEKLEŞEN ALIM SATIM İŞLEMLERİNE VE GAYRİMENKULÜN HUKUKİ DURUMUNDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLERE (İMAR PLANINDA MEYDANA GELEN DEĞİŞİKLİKLER, KAMULAŞTIRMA İŞLEMLERİ V.B.) İLİŞKİN BİLGİ Tapu Kaydı Değişiklikleri: Pendik Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan takyidat belgesinden anlaşıldığı üzere değerlemeye konu 3 ve 4 bağımsız bölüm numaralı mülkler, Ersan Petrol Ürünleri İnşaat Turizm Sanayi ve Ticaret Ltd. Şti adına kayıtlı iken 17.01.2011 tarih ve 1442 yevmiye numaralı işlem ile Uyum Gıda ve İhtiyaç Maddeleri San ve Tic. AŞ ye, satışı gerçekleşmiştir. İmar Durum Değişiklikler: Pendik Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nden alınan bilgiye göre değerlemeye konu mülklerin üzerinde yer aldığı parsel 12.11.1987 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, Kurtköy Toplu Konut Uygulama İmar Planı nda KAKS:1.20, maksimum yapı yüksekliği 10 kat (30.50 m) yapılaşma koşulunda kalmakta iken; gerçekleşen imar plan değişikliği ile mevcutta 10.07.2012 tasdik tarihli Yenişehir ve Çamlık Mahalleleri Bir Kısmına Ait Revizyon Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde kalmaktadır. Geçerli imar planı koşulları aşağıda verilmiştir. PLAN/ÖLÇEK/TARİH FONKSİYON ALANI : Yenişehir ve Çamlık Mahalleleri Bir Kısma Ait Revizyon Uygulama İmar Planı 1/1000-10.07.2012 : Konut YAPI NİZAMI : Blok RUHSAT TARİHİ :18.05.2010 (Yeniden) TAKS : 0,40 KAT İRTİFAKI : Mevcut KAKS :1,20 KAT MÜLKİYETİ :Yok YÜKSEKLİK :30,50 m. İSKAN BELGESİ :Yok AÇIKLAMALAR Pendik Belediye Başkanlığı, Ruhsat ve Denetim Müdürlüğü nden alınan 85453698-622.03-5839 sayılı 27.06.2013 tarihli alınan belgeye göre değerlemeye konu mülkün üzerinde bulunduğu parsel 10.07.2012 tasdik tarihli, 1/1000 ölçekli, Yenişehir ve Çamlık Mahalleleri Bir Kısma Ait Revizyon Uygulama İmar Planı sınırları içerisinde; KAKS:1,20 TAKS:0,40 Yükseklik:30,50 m. yapılaşma koşulunda Blok yapı nizamı, Konut fonksiyon alanında kalmaktadır. Konu mülkün bulunduğu E bloğa ait 28.08.2001 tarih, 2/69 nolu yeni yapı ruhsatı ve 18.05.2010 tarih 282 nolu yeniden yapı ruhsatı düzenlenmiştir. Kat irtifakı kurulmuş olup, iskan belgesi alınmamıştır ve kat mülkiyetine geçilmemiştir. Form-040 / Rev.3 Page 25 of 61
Yerinde yapılan tespitlere göre, mülkler bina kontürleri itibari ile mimari projesi ile uyumlu olup, bağımsız birimlerin iç düzenlemesi projeden farklıdır. Konu mülkler mimari projesinde konut olarak planlanmış olup, yerinde işyeri olarak kullanılmaktadır. Bina ile ilgili yıkım kararı bulunmaktadır. Müşteri tarafından belediyeye verilmiş olan 26.6.2013 tarih 26808 kayıt ve 110263880 referans nolu dilekçede cevap istenen tüm maddelere belediye tarafından yazılı yanıt verilmemiş olup, bazı bilgiler imar arşiv dosyası incelenemesi sırasında tarafımızca fotoğrafları alınan belgelerden tespit edilmiştir. Tapu Sicil Müdürlüğü'nde tescili yapılmış kat irtifakı projesi ile ruhsat eki proje farklı olup, mülk yerinde konturleri ve büyüklüğü itibari ile ruhsat eki projesine uygun olduğundan (iç mimari özellikleri ve kullanımı uygun değildir) değerlemede ruhsat eki proje büyüklüğü dikkate alınmıştır. 3.4. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULLER İLE İLGİLİ HERHANGİ BİR TAKYİDAT (DEVREDİLEBİLMESİNE İLİŞKİN BİR SINIRLAMA) OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ, VARSA SÖZKONUSU GAYRİMENKULÜN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE ENGEL TEŞKİL EDİP ETMEDİĞİ HAKKINDAKİ GÖRÜŞ Değerlemeye konu mülkler üzerinde 19.06.2013 başlama ve 19.06.2013 bitiş tarihli Pendik Belediyesi lehine 18899 yevmiye numaralı konusu belirtilmemiş bir beyan bulunmaktadır. Detayı hakkında bilgi edinilememiştir. Bitiş tarihi 19.06.2013 olduğu için mülklerin devirlerine engel teşkil etmeyeceği kabul edilmiştir. Rapor konusu mülklerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması olmadığı için konu hakkında görüş bildirilmemiştir. 3.5. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELERİN İLGİLİ MEVZUAT UYARINCA GEREKLİ TÜM İZİNLERİNİN ALINIP ALINMADIĞI, PROJESİNİN HAZIR VE ONAYLANMIŞ, İNŞAATA BAŞLANMASI İÇİN YASAL GEREKLİLİĞİ OLAN TÜM BELGELERİNİN TAM VE DOĞRU OLARAK MEVCUT OLUP OLMADIĞI HAKKINDA BİLGİ VE PROJENİN GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI PORTFÖYÜNE ALINMASINA SERMAYE PİYASASI MEVZUATI HÜKÜMLERİ ÇERÇEVESİNDE BİR ENGEL OLUP OLMADIĞI HAKKINDAKİ GÖRÜŞ Konu mülkün bulunduğu E bloğa ait 28.08.2001 tarih, 2/69 nolu yeni yapı ruhsatı ve 18.05.2010 tarih 282 nolu yeniden yapı ruhsatı düzenlenmiştir. Kat irtifakı kurulmuş olup, iskan belgesi alınmamıştır ve kat mülkiyetine geçilmemiştir. Konu mülkler mimari projesinde konut olarak planlanmış olup, yerinde işyeri olarak kullanılmaktadır. Yerinde mimari projesinden farklılıklar tespit edilmiştir. Bina ile ilgili yıkım kararı bulunmaktadır. Form-040 / Rev.3 Page 26 of 61
Rapor konusu mülklerin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınması olmadığı için konu hakkında görüş bildirilmemiştir. Değerlemeye konu mülke ait imar arşiv dosyası Pendik Belediyesi nde incelenmiş olup, değerlemeye konu mülklerin içerisinde bulunduğu parsel üzerindeki A, B, C ve D blokları için 28.08.2001 tarih ve 2/69 numaralı yeni yapı ruhsatı; A, B, C ve D blokların tadilatı ile E ve F blokların eklendiği 12.01.2003 tarih ve 1/5 numaralı tadilat ruhsatı bulunmaktadır. Söz konusu ruhsat eki 31.12.2002 tarihli kat irtifakına esas mimari projeye göre; parsel üzerinde; A, B, C, D, E ve F Bloklar bulunmaktadır. B ve F Bloklar birbirine bitişik projelendirilmiştir. Değerlemeye konu mülkün içerisinde bulunduğu E Blok bodrum kat, zemin kat ve normal kattan oluşmaktadır. Bodrum katta dairelere ait kömürlükler, su deposu, toplantı odası ve çamaşırhane, zemin katta 4 adet dubleks daire bulunmaktadır. E bloğun bodrum kat, zemin kat ve normal kat dış kontur uzunlukları 9 m. - 30 m. dir. Söz konusu mimari projeye göre değerlemeye konu 3 ve 4 bağımsız bölüm numaralı mülklerin her biri zemin katta ve normal katta 67.5 er m² ve bodrum katta 12 m² olmak üzere toplam 147 m² brüt alana sahiptir. Pendik Belediyesi nde incelenen; değerlemeye konu mülkün içerisinde bulunduğu Kurt Kent Sitesi E ve B1 Blok için 18.05.2010 tarih ve 282 nolu yeniden yapı ruhsatına göre; E ve B1 bloklarda toplam 6 adet konut bulunmakta olup; toplam inşaat alanı 1.164,58 m² dir. Söz konusu ruhsat eki mimari projeye göre F Blok bulunmamakta onun yerine E Blok a bitişik projelendirilmiş B1 Blok bulunmaktadır. Projeye göre E blok; bodrum kat, zemin kat ve normal kattan, B1 Blok ise bodrum kat + zemin kattan oluşmaktadır. E Blok içerisinde 4 adet depolu, dubleks daire; B1 Blokta ise 2 adet depolu zemin kat daire bulunmaktadır. İki bloğun toplam bodrum kat ve zemin kat dış kontur uzunlukları 18 m. 30 m., E bloğun normal kat dış kontur uzunlukları 9.65 m - 21.23 m dir. Söz konusu mimari projeye göre değerlemeye konu 3 ve 4 bağımsız bölüm numaralı mülklerin her biri zemin katta 84 m², normal katta 50.66 m², bodrum kata 84 m² olmak üzere toplam 218.66 m² brüt alana sahiptir. Değerlemeye konu mülklere ait imar arşiv dosyası içerisinde yapılan incelemelerde, Pendik Yapı Kontrol Müdürlüğü tarafından İstanbul Büyükşehir Belediye Başkanlığı na yazılan 19.10.2010 tarihli dilekçeye üzerinden edinilen bilgiye göre, konu mülkün bulunduğu parsel üzerindeki Kurtkent Sitesine ilişkin; 10.10.2000 tarih, 2528 sayılı yapı tatil tutanağı tutulmuş, 12.12.2000 tarih, 1517 sayılı encümen kararı çıkartılmış ve 28.05.2004 tarihinde A ve B Blokta şikayete mahal kısımlar yıkılmıştır. Söz konusu binalarda kaçak yapılaşma devam etmiş ve 14.02.2008 tarih, 349-350 sayılı yapı tatil tutanakları tutulmuş, 19.06.2008 tarih, 669 sayılı encümen kararı çıkartılmıştır. Yeni yapılan şikayetler üzerine A blokta, kaçak inşai faaliyetleri yapıldığı tespit edilmiş ve 09.01.2009 tarih ve 1308 sayılı yapı tatil tutanağı tutulmuştur. İlgili parselde bulunan yapılar 12.01.2003 tarih, 1/5 nolu ruhsat ve onaylı projelerine göre genel olarak Form-040 / Rev.3 Page 27 of 61
incelenmiş ve aykırı imalat yapıldığı tespit edilmiş olup, 05.06.2009 tarih 1335 nolu yapı tatil tutanağı tutulmuş olup 04.08.2009 tarih ve 845 sayılı encümen kararı ile; 05.06.2009 tarih ve 1335 sayılı yapı tatil tutanağı ile; E blok yan cephelerinin 7 m. büyütüldüğü, kat yükseklikleri bodrum katta 50 cm, zemin katta 70 cm, 1. normal katta 50 cm. yüksek yapıldığı tespit edilmiştir. Ayrıca E blok parsel içerisinde, projesinde park sınırından 10 m. çekilerek oturtulması gerekiyorken, 3,45 m. çekilmiştir. Bu nedenle; 3194 Sayılı İmar Kanunu nun 32. Maddesi uyarınca kaçak olarak yapılan kısımların yıktırılmasına karar verilmiştir. Konu mülklere ait imar arşiv dosyası içerisinde yer alan yapı tatil tutanakları ve encümen kararları dahilinde, değerlemeye konu mülklerin bulunduğu E Blok hakkında; 05.06.2009 tarih ve 1335 sayılı yapı tatil tutanağı ile, değerlemeye konu mülklerin içerisinde bulunduğu E Bloğun, Tapu Sicil Müdürlüğü nde onaylı 31.12.2002 tarih ve 02/1078 sayılı tadilat projesine aykırı olarak, hazırlanan ilk mimari projesinin baz alınarak inşa edilmesinin tespit edilmesi üzerine; 15.10.2009 tarih ve 1348 sayılı yapı tatil tutanağında ise; bu tarihte yapılan incelemelerde, 12.01.2003 tarih, 1/5 nolu yapı ruhsatlı, mimari projesinde 5 bloklu site olarak çizilen inşaatın; yapı ruhsatının geçerlilik süresi içerisinde tamamlanmadığı tespit edilmiştir. 32. Madde gereği bu tarihten itibaren en geç bir ay içerisinde ruhsat alması veya inşaatın ruhsata uygun hale getirilmesi gerekmektedir. İfadesi bulunmaktadır. Söz konusu yapı tatil tutanağına istinaden; 15.12.2009 tarih ve 1271 sayılı encümen kararı ile; Söz konusu inşaatın yapımına devam edilerek aykırı imalatların düzeltilmediği ve ruhsata bağlanmadığı 07.12.2009 tarihinde tanzim olunan tutanak ile anlaşıldığından, 3194 Sayılı İmar Kanunu nun 32. Maddesi uyarınca kaçak olarak yapılan kısımların yıktırılmasına karar verilmiştir. 03.02.2011 tarih ve 731 sayılı yapı tatil tutanağına göre Saygın Yapı Denetim in fesh etmesi sonucu C, D, E ve B1 Blok un inşaat durdurulmuş olup, A ve B Blok zemin katlardaki konutların ve E Blok ta yer alan konutların dükkan olarak kullanıldığı tespit edilmiş olup, konu ile ilgili 03.10.2011 tarih ve 1135 sayılı encümen kararında taşınmazların yapı denetim sözleşme feshinden sonra denetimsiz bir şekilde inşa edilmesi sebebiyle mülklere (E-B1 Blok) 30.758,89 TL para cezası ve denetimsiz inşa edilen bölümlerin tamamı için de yıkım kararı verilmiştir. Bu sebeple mülklere yasal durum değeri olarak yalnızca arsa değeri verilmesi uygun görülmüştür. Ayrıca parsel üzerinde ruhsata aykırı inşa edilen Home Life Projesi Satış ofisi ile bitişiğinde inşa edilen baz istasyonlarının 30.04.2012 tarih ve 407 sayılı encümen kararı ile yıktırılmasına karar verilmiştir. Pendik Belediye Başkanlığı tarafından Teftiş Kurulu Müdürlüğü ne yazılan 21.12.2009 tarihli dilekçe ile; 04.08.2009 tarih, 845 nolu Encümen Kararına istinaden, 20.11.2009 tarihinde bahsi geçen ruhsatsız yapılaşmaların yıkılması için yıkım programı düzenlendiği ve 13.11.2009 tarihinde İ.B.B Zabıta Destek Form-040 / Rev.3 Page 28 of 61
Müdürlüğü ne ve İl Jandarma Komutanlığı na yıkım programında yapı kontrol müdürlüğüne destek verilmesi hususunda yazışmalar yapıldığı, ancak; Kurtkent Sitesi yetkililerinin sözlü olarak ilgili parseldeki binaları yapı ruhsatına bağlamak istemeleri üzerine söz konusu yıkım programının ertelendiği, 01.12.2009 tarih, 67547 sayılı dilekçe ile resmi olarak İmar ve Şehircilik Müdürlüğü ne tadilat projelerinin incelenmesi için başvuruda bulunduğu, müdürlüğün tadilat projelerini incelemeleri neticesinde yasal işlemlere devam edileceği belirtilmiştir. Ayrıca; imar arşiv dosyası içerisinde yapılan incelemelerde, 27.01.2009 tarih ve 113 numaralı encümen kararıyla binanın normal katlarındaki çıkmalarının kapatılarak dükkan yapıldığı ve bu dükkanlara sundurma düzenlenmiş olduğunun 001308 sayılı yapı tatil tutanağı ile tespit edilerek, 3194 Sayılı İmar Kanunu nun 32. Maddesi uyarınca kaçak olarak yapılan inşaat için yıkım kararı alındığı; 04.08.2009 tarih, 845 numaralı encümen kararıyla, A ve B Blokta zemin katında bulunan dairelerin yerinde dükkan olarak yapılmasından dolayı, 3194 Sayılı İmar Kanunu nun 32. Maddesi uyarınca kaçak olarak yapılan inşaat için yıkım kararı alındığı tespit edilmiştir. Söz konusu dükkanlara ilişkin, site sakini Arslan İlçi tarafından Pendik Belediyesi ne yazılan 10.08.2009 tarihli dilekçe ile, bahsi geçen dükkanlara ilişkin alınan yıkım kararlarının tekrar gözden geçirilmesi ve mülk sahiplerinin mağduriyetinin giderilmesi talebinde bulunulmuş, dilekçeye cevap olarak Pendik Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 25.08.2009 tarihinde yazılan dilekçe ile, belirtilen durumun meri plan ve yönetmelikler ışığı değerlendirildiğinde yerinde yapıldığı belirtilen dükkanların konut alanı olarak planlanmış bölgede yapıldığından söz konusu mülklerin işyeri ruhsatı, yapı ruhsatı ve iskan gibi talepler için uygun olmadığı belirtilmiştir. Ruhsata aykırı olarak bulunan yerlerin, daha önce çıkartılmış olan ve geçerliliğini yitirmiş yapı ruhsatına ve eklerine uygun hale getirilmesi gerekliliği belirtilmiştir. 3.6. DEĞERLEMESİ YAPILAN PROJELER İLE İLGİLİ OLARAK, 29/6/2001 TARİH VE 4708 SAYILI YAPI DENETİMİ HAKKINDA KANUN UYARINCA DENETİM YAPAN YAPI DENETİM KURULUŞU (TİCARET UNVANI, ADRESİ V.B) VE DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKUL İLE İLGİLİ OLARAK GERÇEKLEŞTİRDİĞİ DENETİMLER HAKKINDA BİLGİ Değerlemeye konu gayrimenkullerin içerisinde bulunduğu B1 ve E Blokların denetimini, 24.03.2010 tarihli yapı denetim hizmet sözleşmesi kapsamında; Saygın Yapı Denetim Ltd. Şti gerçekleştirmiş olup; sözleşme 13.05.2010 tarih ve 282 nolu Yeniden yapı ruhsatı kapsamındaki yapılar için düzenlenmiştir. Toplam yapı alanı 1.665 m² dir. Söz konusu inşaat 10% gerçekleşme seviyesinde iken Saygın Yapı Denetim Ltd Şti tarafından 18.05.2010 tarihinde hak ediş raporu düzenlenmiştir. Form-040 / Rev.3 Page 29 of 61
Saygın Yapı Denetim Limited Şirketi nin açık adresi: Fevzi Çakmak Mahallesi, Zile Sokak No:2/1 Bahçelievler İstanbul dur. Yapı denetim firmasının sözleşmeyi fesh etmesi sonucu inşaat 03.02.2011 tarih ve 731 yapı tatil tutanağı ile durdurulmuştur. 3.7. EĞER BELİRLİ BİR PROJEYE İSTİNADEN DEĞERLEME YAPILIYORSA, PROJEYE İLİŞKİN DETAYLI BİLGİ VE PLANLARIN SÖZ KONUSU DEĞERİN TAMAMEN MEVCUT PROJEYE İLİŞKİN OLDUĞUNA VE FARKLI BİR PROJENİN UYGULANMASI DURUMUNDA BULUNACAK DEĞERİN FARKLI OLABİLECEĞİNE İLİŞKİN AÇIKLAMA Konu mülk yapılı olup, belirli bir projeye istinaden değerleme yapılmamaktadır. Form-040 / Rev.3 Page 30 of 61
4. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 4.1. GAYRİMENKULÜN BULUNDUĞU BÖLGENİN ANALİZİ VE KULLANILAN VERİLER Bu başlık altında İstanbul ve gayrimenkulün bulunduğu Pendik ilçesi incelenmektedir. 4.1.1. İSTANBUL Konum İstanbul, 280 01 ve 290 55 doğu boylamlarıyla 410 33 ve 400 28 kuzey enlemleri arasında bulunmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İstanbul, Avrupa ile Asya kıtaları arasında köprü görevi görmektedir ve 5.512 km² lik alana sahiptir. İstanbul un Konumu (Kaynak:www.wikipedia.org) İdari Sınırlar İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra İlçeleriyle, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi İlçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray İlçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir. Form-040 / Rev.3 Page 31 of 61
İstanbul İli sınırları içerisinde 39 ilçe bulunmaktadır. Avrupa Yakası nda; Avcılar, Küçükçekmece, Büyükçekmece, Çatalca, Silivri, Bakırköy, Bahçelievler, Bağcılar, Güngören, Esenler, Bayrampaşa, Zeytinburnu, Fatih, Beyoğlu, Beşiktaş, Şişli, Kağıthane, Sarıyer, Gaziosmanpaşa, Eyüp, Beylikdüzü, Başakşehir, Arnavutköy, Sultangazi, Esenyurt, Anadolu Yakası nda ise; Üsküdar, Beykoz, Şile, Kadıköy, Kartal, Pendik, Tuzla, Ümraniye, Adalar, Maltepe, Sultanbeyli, Ataşehir, Sancaktepe, Çekmeköy bulunmaktadır. İstanbul un İlçeleri (Kaynak:www.wikipedia.org) Ulaşım Türkiye'nin en kalabalık ve en önemli sanayi, ticaret ve finans merkezi olan İstanbul hem ülkenin diğer merkezlerine, hem de dış ülkelere çeşitli ulaşım yollarıyla bağlıdır. Bu ulaşım yolları arasında en önemlisi aynı zamanda Avrupa ile Ortadoğu'yu da birbirine bağlayan E-5 ve TEM otoyoludur. İstanbul Boğazı'na yapılan iki köprü bu yolun işlekliğini daha da artırmıştır. Deniz ulaşımının Türkiye'nin en büyük dış ticaret limanı olan kentin bağlantılarında ağırlıklı bir yeri bulunmaktadır. Form-040 / Rev.3 Page 32 of 61