DEĞERLEME RAPORU Korupark Konut Projesi I. ve II. Etaplar ve 519 Ada 13 Parsel, Osmangazi, BURSA 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/08 1
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: 22.11.2010 / 2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Tam mülkiyet - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Korupark Konut Projesi, Mudanya Yolu 9. Km. Osmangazi/ BURSA - Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Konut - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Korupark Evleri I. ve II. Etap Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: 50.064.567 TL $32.383.290 24.432.466 Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır Emsal Karşılaştırma Korupark Evleri III. Etap Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 50.408.363 TL $32.605.668 24.600.246 TOPLAM Gayrimenkul Değeri: 100.472.930 TL $64.988.959 49.032.712 Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: 401095 - Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No: 401074 2
İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ... 4 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:... 5 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:... 5 2.2 Müşteri Bilgileri:... 5 3 DEĞER TESPİTİ... 6 4 DEĞER TANIMI... 6 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER... 7 5.1 Gayrimenkulün Tanımı:... 7 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,... 7 6 AYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER... 8 6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları:... 8 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:... 8 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:... 9 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:... 11 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler :... 11 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER... 11 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri:... 11 7.2 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar:... 12 7.3 Korupark Konut Projesi Mahal Listesi:... 13 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER... 15 8.1 Bursa ili Hakkında Genel Bilgiler:... 15 8.2 Osmangazi İlçesi hakkında Genel Bilgiler:... 15 8.3 Piyasa Araştırması:... 16 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler:... 16 9 DEĞERLEME... 17 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:... 17 9.2 Değerleme Yaklaşımları:... 17 10 GAYRİMENKULLERİN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:... 18 10.1 519 Ada, 14 No lu Parselin Değerinin Hesaplanması:... 18 10.2 519 Ada, 13 No lu Parselin Değerinin Hesaplanması:... 19 10.2.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme... 19 11 SONUÇ... 20 3
1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 31.12.2010 Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar : Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: 2010/TGYO/08 Yukarıda adresi belirtilen konut projesinin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporu. Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: 28.12.2010 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 4
2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: 0212 272 02 02 - Fax No : 0212 356 26 46 2.2 Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü, H21B35D4C pafta, 519 ada, 14 no lu parsel ve H21B35D4C pafta, 519 ada, 13 no lu parsel üzerindeki Korupark Konut Projesi nin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5
3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6
5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu taşınmazlar, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü, Sanayi Caddesi nde konumlu olan H21B35D4C pafta, 519 ada, 13 ve 14 no lu parseller üzerinde yer alan Korupark Konut Projesi dir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: Korupark Konut Projesi, Bursa-Mudanya Yolu üzerinde Sanayi Caddesi nde yer almaktadır. Halihazırda 519 ada, 14 no lu parselin üzerinde Korupark Konut Projesi nin 1. ve 2. etapları yer almaktadır. 519 ada, 13 no lu parsel ise boş durumda olup, üzerinde Korupark Konut Projesi nin 3. etabının yer alması planlanmaktadır. Gayrimenkul bitişik iki parsel durumundadır. Bu parsellerin güney doğusunda Güvenevler Sitesi, güney batısında ise Korupark Alışveriş Merkezi bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın üzerinde bulunduğu Sanayi Caddesi boyunca yakın çevresinde; Oyak-Renault araba fabrikası, Bursa Ticaret ve Sanayi Odası binası, benzin istasyonları, hafriyat ve otomotive yönelik küçük sanayi birimleri bulunmaktadır. Taşınmazın Kuzeydoğu bölgesi orta gelir grubuna hitap eden konut alanlarıyla çevrelenmiştir. Gayrimenkule ulaşımı sağlayan ana yol olan Sanayi Caddesi, Bursa-Mudanya arasındaki ana ulaşım aksı olan Mudanya Yolu nun bir parçasıdır ve kentin gelişimi bu yöne doğru ilerlemektedir. Bu nedenle bölgenin gelişim potansiyeli her geçen gün artmaktadır. Bölge, Osmangazi Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları: Metro İstasyonu-OSB Durağı : 0,94 km Bursa Şehir Merkezi : 10,9 km Bursa Otobüs Terminali : 12,8 km Mudanya : 16,2 km Gemlik : 29,9 km Yalova : 67,4 km İstanbul Şehir Merkezi (Topçuoğlu-Eskihisar arası feribot ile geçildiğinde ) : 136 km İstanbul Şehir Merkezi (Körfez Yolu ile ) : 240 km 7
6 GAYRİMENKULÜN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkulün tapu kayıtları: SAHİBİ Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İLİ Bursa Bursa İLÇESİ Osmangazi Osmangazi BUCAĞI 2. Bölge 2. Bölge KÖYÜ Emek Emek PAFTA NO H21B35D4C H21B35D4C ADA NO 519 519 PARSEL NO 13 14 NİTELİĞİ Arsa (*) 17 şer katlı A-B-C-D-E-F-G- H-I-J-K-L-M-N Bloklardan Oluşan Betonarme Yapılar ve Arsası (**) ARSA ALANI (***) 35.772,96 m² 47.434,34 m² YEVMİYE NO 21700 21700 CİLT NO 78 78 SAYFA NO 7715 7716 TAPU TARİHİ 11.07.2008 11.07.2008 (*) Parsel üzerinde Korupark Konut Projesi nin 3. Etabının yapılması planlanmaktadır. (**) Parsel üzerinde Korupark Konut Projesi nin 1. ve 2. etapları bulunmaktadır. Kat mülkiyetine geçilmiştir. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı mülkiyetindeki bağımsız bölümlerin listesi ekler kısmında belirtilmiştir. (***) Taşınmazların toplam arsa alanı 83.207,30 m² dir. 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 29 Aralık 2010 tarihinde Bursa İli, Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkullerde 13 no lu parsel üzerinde herhangi bir notun bulunmadığını 14 no lu parsel üzerinde ise aşağıdaki notların mevcut olduğunu gördük. 519 ada, 14 no lu parsel üzerinde : Beyanlar Bölümü: Yönetim Planı: 16.09.2008 tarihli. Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiştir. (29.03.2010 tarih ve 5.900 yevmiye no ile) 8
Şerhler Bölümü: Bu parsel lehine, 519 ada 15 parsel aleyhine 112,23 m² alanında 99 yıllığına geçiş hakkı (26.09.2008 tarih ve 27015 yevmiye no ile) 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü nden 20 Aralık 2010 tarihinde alınan bilgilere göre gayrimenkulün bulunduğu alanı da kapsayan 1/1000 ölçekli Emek Revizyon İmar Planı Osmangazi Belediye Meclisi nin 03.02.2010 gün ve 117 sayılı kararı ile kabul edilmiş ve Büyükşehir Belediye Meclisi nin 13.05.2010 gün ve 428 sayılı kararı ve 16021130/154 sayı ile onaylanmıştır. Bu plan 08.06.2010 tarihinde askıya çıkartılmış olup 07.07.2010 tarihinde askıdan inmiştir. Osmangazi Belediyesi nden edinilen bilgiye göre yürürlüğe girmiş plan üzerinde gayrimenkullerin bulunduğu bölgede herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Bu nedenle gayrimenkul için daha önce geçerli olan 17.04.2008 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli 519 Ada, 12 Parsele Ait Uygulama İmar Plan Değişikliği paftasında belirtilen yapılaşma koşulları ve plan notları aynen geçerlidir. Bu plana göre gayrimenkul Konut Alanı olarak belirlenen bölge içerisinde kalmaktadır. Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir: o Plan sınırları içindeki alanda; - Konut binaları ile sosyal tesisleri, - Ticaret (alışveriş merkezi, otel, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, iş merkezi) binaları ve sosyal tesisleri yer alacaktır. o Plan sınırları içinde kalan alanda Emsal (E): 1,80 dir. Ancak 519 ada, 12 no lu parsel de 19.01.2006 tarihinde onaylanan imar planına göre alınmış konut ve alışveriş merkezlerine ait inşaat ruhsatları aynen geçerlidir. Plan sınırları içindeki alan ifraz edilerek kullanılabilecektir. Plan sınırları içinde ifraz yapılması halinde; - Yeni inşaat ruhsatı taleplerinde yapılaşma emsali E: 1,80 olarak kabl edilecektir. - Mevcut olan ruhsata göre inşaatı tamamlanmış veya inşaatı devam eden parsellerde mevcut ruhsatlarda belirlenen toplam inşaat alanları esas kabul edilecektir. - Mevcut ruhsatlara göre inşaatı başlanmamış olan yeni oluşan parselde, proje değişikliğine bağlı inşaat ruhsatı tadilatlarında E: 1,80 emsal değeri aşılmayacaktır. o Konut alanları, otel ve iş merkezlerinde maksimum bina yüksekliği Hmax: 40,50 m dir. Alışveriş merkezlerinde yüksekliği Hmax: 15,50 m dir. o Plan sınırları içindeki alanın bir bütün halinde kullanılması durumunda veya parselde ifraz yapılması halinde 0.00 kotu plan sınırını çevreleyen yolların en yüksek noktasından alınacaktır. İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir. o Plan sınırları içindeki alanın bir bütün halinde kullanılması durumunda ticaret alanları toplam inşaat alanının %25 ini geçemez. Ancak plan sınırları içindeki alanda ifraz yapılması durumunda; - Alınmış inşaat ruhsatına göre yapımı tamamlanmış alışveriş merkezinin plan üzerine işlendiği şekilde aynen korunacak ve yer aldığı parselde % 25 şartı aranmayacaktır. - İfraz sonucunda oluşan yeni parsellerde yapılaşma konut+ticaret olarak inşa edilecek ise, ticaret alanları toplamı inşaat alanlarının % 40 ını geçemez. o Plan sınırları içindeki konut alanlarında toplu uygulama yapılacaktır. Konut alanlarında 19.01.2006 onay tarihli imar planına göre alınmış inşaat ruhsatları aynen geçerlidir. İnşaat ruhsatlarına göre yapımı tamamlanmış ve inşaatı devam etmekte olan mevcut binalar plana işlendiği şekilde korunacaktır. o Plan sınırları içindeki alanda, binaların konumları, binalar arasındaki mesafeler açık alan düzenlemeleri 1/500 ölçekli vaziyet planlarında belirlendiği ve Belediyece uygun görüldüğü şekilde olacaktır. 9
o Plan sınırları içindeki ticaret ve konut alanlarının otopark ihtiyacı plan sınırları içindeki parsel alanları içinden ayrılacaktır. o Ticaret alanlarındaki yapılaşmada çatı mimarisinde estetik açısından gerekli görülen düzenlemeler yapılabilecek, simgesel öğelerde yükseklik şartı aranmayacaktır. o Plan sınırları içindeki konut alanlarında yaşayacak nüfusun yeşil alan ihtiyacı site ve mülkiyet sınırları içinde düzenlenecektir. Düzenlemede kişi başına minimum 10 m² yeşil alan ayrılacaktır. o İnşaat çekme mesafesi konut binalarında yollardan komşu parsellerden minimum 5 metre, ticaret, özel sağlık, özel eğitim, otel binaları ile iş merkezinde yollardan ve komşu parsellerden minimum 10 metredir. o Alan 1. Derece deprem bölgesinde bulunduğundan Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. Ada ve parsel bazında jeolojik jeoteknik jeofizik etüt yapılmadan inşaat ruhsatı verilemez. Alandaki inşaat uygulamalarında jeolojik etütte belirtilen koşullara uyulacaktır. o Belirtilmeyen hususlarda Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir. Ayrıca 14 no lu parsel üzerinde yer alan Korupark Konut Projesi 1. ve 2. etap bünyesinde yer alan toplam 13 adet konut bloğunun her biri için ayrı ayrı yapı kullanma izin belgeleri bulunmaktadır. Belgelerin detayları aşağıdaki tabloda verilmiştir. Söz konusu belgeler rapor ekinde de sunulmuştur. BLOK ADI YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ TARİH VE NO SU YAPI KULLANMA İZİN BELGESİ NE GÖRE TOPLAM KAPALI ALAN (M²) YAPI KULLANMA İZİN BELGESİNE GÖRE BAĞIMSIZ BÖLÜM ADEDİ Daire Depo İş yeri A 02.01.2009 1/242 8.262 30 23 --- B 02.01.2009 1/243 15.630 80 56 1 C 02.01.2009 1/244 15.630 72 63 --- D 27.03.2009 1/348 15.630 74 63 --- E 27.03.2009 1/349 15.630 74 63 --- F 27.03.2009 1/350 8.262 30 8 1 G 27.03.2009 1/351 8.262 30 3 1 H 27.03.2009 1/352 12.902 67 60 --- I 27.03.2009 1/353 12.902 61 60 --- J 27.03.2009 1/354 15.702 67 61 --- K 02.01.2009 1/245 15.702 70 61 --- L 02.01.2009 1/246 12.902 60 60 1 M 02.01.2009 1/247 8.261 31 31 --- TOPLAM 165.677 746 612 4 Değerleme konusu gayrimenkullerden 519 ada 13 parsel halihazırda boş durumda olup üzerinde herhangi bir yapı bulunmamaktadır. İlgili belediyesinde yapılan araştırmalarda bu gayrimenkul üzerinde geliştirilmesi düşünülen projeye ait mer i yasal belge (yapı ruhsatı ve ekleri) bulunamamıştır. 10
6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde 519 ada 14 parsel üzerinde yer alan geçiş hakkının gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmıştır. Ayrıca projeyle ilgili imar yönetmeliği gereği alınması gerekli olan yasal izin ve belgeler (mimari proje, yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi) alınmıştır. İlgili tapu sicil müdürlüğünde yapılan incelemelerde 519 ada 14 parsel gayrimenkullerin aynı zamanda kat mülkiyetine de geçtiği tespit edilmiştir. Bu nedenle tapu ve belediye incelemeleri itibariyle gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmayacağını düşünmekteyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: Bursa İli, Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde gayrimenkulün mülkiyeti Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye aitken, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye geçmiştir. Bu durum Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin unvan değişikliğiyle adının Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak tescil edilmesinden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkulün konumlandığı bölge Emek Belde Belediyesi nin kapanmasıyla birlikte, Osmangazi Belediyesi sınırlarına dahil edilmiştir. Ancak Osmangazi Belediyesi yetkilileri birçok belgenin Emek Belediyesi arşivinden temin edilemediğini belirtmişlerdir. Söz konusu parselin daha önceki imar planında (519 ada, 12 parsel ifraz edilmeden önce) Konut+Ticaret Alanı içerisinde kaldığı ve Emsal (E): 2,0 yapılaşma şartına sahip olduğu şifahen öğrenilmiştir. Ancak kapatılan Emek Belde Belediyesi arşivinden konuyla ilgili dosyalar Osmangazi Belediyesi ne gelmediğinden detaylı bilgi alınamamıştır. Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü ve Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde değerlemeye konu 519 ada, 13 ve 14 no lu parseller, 519 ada, 12 no lu parselin 519 ada, 13, 14 ve 15 no lu parseller şeklinde ifrazıyla oluşmuştur. 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Gayrimenkulün Konumlu Olduğu Parsellerin Fiziksel Özellikleri: Parsellerin yüzölçümleri aşağıdaki tabloda verilmiştir. PAFTA NO ADA NO PARSEL NO YÜZÖLÇÜMÜ (m²) H21B35D4C 519 13 35.772,96 H21B35D4C 519 14 47.434,34 11
519 ada, 14 no lu parsel üzerinde Korupark Konut Projesi nin 1. ve 2. etapları bulunmaktadır. 2005 yılında başlayan inşaatın 1. etabı 2007 yılında, 2. etabı ise 2008 yılı Temmuz ayında tamamlanmıştır. Parselin yüzölçümü 47.434,34 m² dir. Parsel eğimsiz bir alan üzerinde konumlanmıştır. Parsel, geometrik şekil itibariyle dikdörtgene yakın bir forma sahiptir. Üzerinde 13 adet konut bloğu, açık peyzaj alanı, açık yüzme havuzu ve oyun alanları bulunmaktadır. Güneybatıdan Korupark AVM ye, kuzeybatıdan Turgut Özal Caddesi ne, güneydoğudan 1. Sokak a, kuzeydoğudan Okul Caddesi ne cephelidir. Parsel sınırları beton duvar ve demir direklere bağlanmış galvaniz sac ile fiziksel olarak sınırlandırılmıştır. Bölgedeki altyapı tamamlanmıştır. 13 no lu parsel ise halihazırda boş konumdadır. Bu parsel üzerinde henüz tarihi belli olmamakla birlikte Korupark Konut Projesi nin 3. Etabının gerçekleştirilmesi planlanmaktadır. 7.2 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar: Korupark Konut Projesi nin 1. ve 2. Etapları toplam 13 bloktan oluşmaktadır. Proje kapsamında tüm bloklar için ayrı yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgesi alınmıştır. 1.Etap o Toplam 6 blok ve 343 daireden oluşmaktadır. o İnşaatı 2007 Eylül ayında tamamlanmıştır. o 2 tip blok bulunmakta ve Sedir Blokları ile Çınar Blokları olarak adlandırılmaktadır. o 1. Etapta 2 adet Çınar bloğu, 4 adet Sedir bloğu bulunmaktadır. o Sedir bloklarında 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 daireler bulunurken, Çınar bloklarında 3+1, 4+1 ve 5+1 daire tipleri bulunmaktadır. o Blokların zemin altında bulunan 2 bodrum katında kapalı otopark ve depo alanları bulunmaktadır. o Sedir bloklarda her katta 4 daire bulunurken, Çınar bloklarında her katta 2 adet daire bulunmaktadır. o Dairelerde zemin salonlarda zemin lamine, odalarda laminat parke, pencereler PVC ısıcam, duvarlar saten boya, kapılar çelik kaplama, ıslak hacimler seramikle döşenmiştir. 2.Etap o Toplam 7 blok ve 403 daireden oluşmaktadır. o İnşaatı 2008 Temmuz ayında tamamlanmıştır. o 2 tip blok bulunmakta ve Sedir Blokları ile Çınar Blokları olarak adlandırılmaktadır. o 2. Etapta 2 adet Çınar bloğu, 5 adet Sedir bloğu bulunmaktadır. o Sedir bloklarında 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 ve 5+1 daireler bulunurken, Çınar bloklarında 3+1, 4+1 ve 5+1 daire tipleri bulunmaktadır. 12
o Blokların zemin altında bulunan 2 bodrum katında kapalı otopark ve depo alanları bulunmaktadır. o Sedir bloklarda her katta 4 daire bulunurken, Çınar bloklarında her katta 2 adet daire bulunmaktadır. o Dairelerde zemin salonlarda zemin lamine, odalarda laminat parke, pencereler PVC ısıcam, duvarlar saten boya, kapılar çelik kaplama, ıslak hacimler seramikle döşenmiştir. 3.Etap Korupark Konut Projesi nin 3. Etabı H21B35D4C pafta, 519 ada, 13 no lu parsel üzerinde yapılacaktır. Projenin başlama tarihi henüz kesinleşmemiştir. 7.3 Korupark Konut Projesi Mahal Listesi: Site Genel o Kesintisiz enerji sağlayacak kapasitede jeneratör, o 24 saat kapalı devre güvenlik kameraları, o Her bir daireye renkli/görüntülü interkom ünitesi, o 4+1 ve üstü her daireye 2 araçlık, diğer dairelere 1 araçlık kapalı otopark, o Peyzaj düzenlemesi ve özel çocuk oyun alanları, o Gerekli kapasitede yapılacak şebeke suyu depoları ve hidroforlar, o Digitürk altyapısı, o Dahili telefonlu, müzik yayınlı asansörler, o Blok girişlerinde döşeme ve basamaklar mermer veya granit, duvarlar alçı sıva üzeri saten boya, o Daire dış kapıları çelik Kaba Yapı o Betonarme karkas iskelet, radye temel ve konvansiyonel kalıp sistemi, o Dış ve iç duvarlar gaz beton veya tuğla, o Dış cepheler silikon esaslı boya, o Bina temel altı ve bodrum perde duvarlarına bohçalama yalıtım sistemi, bodrum tavanına ısı yalıtımı, o Dış cephelerde projeye uygun ısı yalıtımı İnce Yapı Antre ve koridor o Döşemeler 1. sınıf seramik, o Duvarlar alçı sıva üzeri saten boya, o Tavanlar saten alçı ve plastik boya, o Antrede portmanto, 13
o Daire iç kapıları kaplamalı ahşap kapı, o Doğramalar PVC ve ısıcam Salon o Döşemeler lamine parke, o Duvarlar alçı sıva üzeri saten boya, o Tavanlar alçı sıva ve plastik boya Yatak Odaları o Döşemeler laminat parke, o Duvarlar alçı sıva üzeri saten boya, o Tavanlar saten alçı ve plastik boya Banyolar o Döşemeler 1. sınıf seramik, o Duvar kaplaması 1. sınıf seramik, o Tavan kaplaması vinil kaplı alçı panel veya alüminyum lamel asma tavan, o Armatürler 1. sınıf armatür, o 1. sınıf vitrifiyeler, o Ortak banyolarda jakuzili küvet (1+1 ve 2+1 dairelerde duş teknesi) o Ebeveyn banyolarında duş teknesi, dolaplı ve aynalı hilton lavabo, o Havlupan veya panel radyatör Mutfak o Döşemeler 1. sınıf seramik, o Duvarlar alçı sıva üzeri saten boya, o Tavanlar saten alçı sıva ve plastik boya, o İthal marka mutfak ve tezgah, o 1. sınıf armatürler, o Tüm dairelerde Siemens - Bosch muadili ankastre ocak - fırın, ankastre bulaşık makinası ve aspiratör Balkonlar o Döşemeler 1. sınıf seramik, o Duvarlar silikon esaslı dış cephe boyası, o Tavanlar silikon esaslı dış cephe boyası. 14
8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER Rapor No: 2010/TGYO/08 8.1 Bursa ili Hakkında Genel Bilgiler: 2009 yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre nüfusu 2.249.974 kişi olan Bursa ülke sıralamasında 4. sırada yer almaktadır. Türkiye de 92 kişi/km² olan nüfus yoğunluğu Bursa da 240 kişi/km² dir ve ülke nüfus yoğunluğu sıralamasında 5. İldir. Yüzölçümü 10.891 km² olan ve Marmara Bölgesi sınırları içinde yer alan Bursa, kuzeyde Yalova, Kocaeli ve Marmara Denizi, güneyde Kütahya, güneybatıda Balıkesir, doğuda ise Bilecik ile çevrelenmiştir. Bursa İlinin merkez ilçeleri; Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım, Mudanya, Gemlik, Gürsu ve Kestel dir. Bursa ya karayolu, havayolu ve denizyolu ile ulaşılabilmektedir. İstanbul dan E-5 ya da TEM Otoyolları ile Eskihisar Feribot İskelesinden arabalı feribot kullanılarak İzmit Körfez i geçilerek Topçuoğlu Feribot İskelesi ne ve ardından Yalova Yolu ile Bursa ya ulaşılabilir. İl sınırlarında bulunan E-90 Otoyolu, Balıkesir-İzmir istikameti ile İstanbul istikametinin bağlantısını sağlar. Bursa ya deniz yolu ile de ulaşmak mümkündür. İDO bünyesinde İstanbul (Yenikapı ve Bostancı) ile Bursa (Güzelyalı ve Armutlu) arası feribot seferleri yapılmaktadır. İl sınırlarında 2 adet havaalanı bulunmaktadır. Bunlardan biri Osmangazi ilçesinde mini piste sahip olan ve yalnızca acil durumlarda kullanılan havaalanıdır. Diğeri ise Yenişehir Havaalanı dır. Bu havaalanından yalnızca Trabzon ve Diyarbakır a uçuşlar gerçekleşmektedir. Kent içi ulaşımı kolaylaştıran Bursaray, Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım ilçelerini birbirine bağlayan 2 ana hattan oluşmakta ve kent içinde trafik yoğunluğunu azaltmaktadır. Bursa en hızlı gelişim gösteren kentlerden biridir. Artan nüfusun en büyük etkeni göçle gelen nüfustur. Kentteki sanayi ve ticaretin gelişmiş olması göç oranını artırmaktadır. Bursa dan yapılan ihracat Türkiye toplam ihracatının %15 ini oluşturmaktadır. Kentte ekonominin ana göstergesi olan gelişmiş sanayi sektörü, ülke ekonomisine sağladığı katma değer açısından Bursa yı İstanbul, Kocaeli ve İzmir den sonra dördüncü sıraya çıkarmıştır. Marmara Bölgesinin en yüksek dağı olan turizm açısından büyük önem taşıyan Uludağ Bursa İl sınırları içinde yer almakta ve kentin ekonomisine büyük katkıda bulunmaktadır. İl de yer alan Uludağ Üniversitesi 1975 yılında açılmıştır. Ayrıca Bursa da ikinci bir üniversite (Fenerbahçe Üniversitesi) açılması planlanmaktadır. 8.2 Osmangazi İlçesi hakkında Genel Bilgiler: Osmangazi ilçesi, doğuda Gökdere Vadisi yle başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Katırlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası'nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar. 116.520 kilometrekarelik bir alana yayılmıştır. Osmangazi ilçesi 92 mahalleden oluşmaktadır. 2009 yılı verilerine göre Türkiye'nin 3. büyük ilçesi olan Osmangazi ilçe merkez nüfusu 752.155, toplam nüfusu ise 765.728 kişidir. İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak noktasında bulunan Osmangazi, Mudanya Limanı na 31 km, Yalova ya 74 km, Gemlik e 30 km uzaklıktadır. 15
İlçede en çok yetiştirilen ürün, tahıldır. Ekili alanların büyük bir bölümünü tahıl tarlaları kaplar. Buğday, arpa, yulaftan başka, baklagillerden fasulye, bakla ekilir. Domates, biber, patlıcan, gibi sebzelerin yanında şekerpancarı, pamuk, susam, ayçiçeği, tütün gibi endüstri bitkileri; çilek, kavun, karpuz, üzüm, şeftali, dut, kestane, ceviz, elma, erik, kiraz, armut gibi meyveler yetiştirilmektedir. İlçede dokuma sanayi, otomobil yan sanayi, havlu sanayi, trikotaj sanayi, kundura sanayi, tarım araçları sanayi, mobilya sanayi, deri, plastik sanayi, bakır işlemeciliği, makine ve madeni eşya yapımcılığı, elektrik motoru sanayi, döküm sanayi, marangoz makineleri sanayi, kaynak makineleri sanayi, soba sanayi, bıçakçılık sanayi çok gelişmiştir. Bunların dışında yağ ve un fabrikaları, tuğla fabrikaları üretim yapmaktadır. Bursa Kalesi, Balabancık Kalesi, Bursa Hisarı, Bursa Sarayı, Muradiye Türbesi, Pars Bey Türbesi, Çakır Ağa Hamamı, Osmangazi ve Orhangazi Türbeleri, II. Murat Türbesi, Şehzade Mustafa Türbesi, Bedesten, Arkeoloji Müzesi, Atatürk Müzesi, Osmanlı Evi Müzesi, Kent Müzesi ilçenin en önemli tarihsel anıtları ve yapıtlarının başlıcalarıdır. Osmangazi İlçesi Bursa nın ekonomik ve kültürel açıdan en gelişmiş ilçesidir. Eğitim yönünden Türkiye ortalamasının çok üstündedir. Okur yazar oranı. % 99 dur. Kültürel etkinliklerin sürdürüldüğü tiyatro binası, sanat galerileri, sinemalar bu ilçe içinde yer alırlar. 8.3 Piyasa Araştırması: Konut Piyasası Değerlemeye konu KoruPark Konut Projesi ile ulaşılabilirlik, sosyal imkanlar, inşaat kalitesi ve fiziksel özellikleri itibariyle benzerlik gösteren Bursa nın prestijli ve üst gelir grubuna hitap eden konut projeleri ile genel bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. PROJE ADI DAİRE KULLANIM M² SATIŞ DEĞERLERİ ALANLARI (m²) (TL) Ottomanors (Bursa Modern) 130-560 1.730 3.750 Doğuş Park 110 354 1.750 2.250 Güzelbiryer 60 335 1.920 2.650 Geçit Park 80 250 1.800 2.260 Green Park 150 360 1.960 2.250 Crystal Park 150 350 2.000 2.300 Yasemin Park 150 240 1.125 1.400 8.4 Gayrimenkulün Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler: ulaşım kolaylığı, yakın çevresinde rekabet edebilecek konut projesi bulunmuyor olması, projenin bilinirliği, proje ile ilgili yasal evrakların tamamlanmış olması, tamamlanmış altyapıya sahip olması olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün değerine etki eden herhangi bir olumsuz etken olmadığı görüşündeyiz. 16
9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkullerin, yasal iznine uygun olan sosyal donatıları bünyesinde barındıran bir konut projesi olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkullerden 519 ada 14 parsel üzerinde yer alan Koru Park Konut Projesi 1. ve 2. etaplarının piyasa değerinin belirlenmesinde, güvenilir ve doğru emsallerin olmasından dolayı emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmıştır. Söz konusu gayrimenkullerden 519 ada 13 parsel için ise bulunduğu bölgede aynı özelliklere sahip satışta veya yakın zamanda satılmış olan arsa bulunamamıştır. Bu nedenle bu parselin değerinin hesaplanmasında emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. 519 ada, 14 no lu parsel üzerindeki yapılar için kat mülkiyeti kurulmuş olması, 13 parsel üzerinde ise herhangi bir yapılaşma olmaması nedeniyle gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının 17
gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Değerleme konusu gayrimenkullerden 519 ada 13 parselin değerinin belirlenmesinde, bu parsel üzerinde 519 ada 14 parsel ve 519 ada 15 parsel üzerinde yer alan tamamlanmış projelerin devamı niteliğinde bir proje geliştirileceğinden (bkz. Ekler: Korupark Projesi Vaziyet Planı) ve söz konusu gayrimenkule emsal olabilecek satışta veya yakın zamanda satılmış arsa bulunmadığından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 10 GAYRİMENKULLERİN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: 10.1 519 Ada, 14 No lu Parselin Değerinin Hesaplanması: Korupark Konut Projesi bünyesinde toplam 746 adet daire, 612 adet depo ve 5 adet iş yeri bulunmaktadır. Depolar da kat mülkiyeti listesinde ayrı birer bağımsız bölüm olarak görülmektedir ve Torunlar GYO A.Ş. tarafından dairelerle birlikte pazarlanmaktadır. Halihazırda dairelerin büyük bölümü satılmış durumdadır. Satışı gerçekleşen dairelerin bir kısmının satış sözleşmesi imzalanmış, ödemeleri yapılmış ancak tapu işlemleri tamamlanmadığından mülkiyeti hala Torunlar GYO A.Ş. üzerinde gözükmektedir. Değerlemede satış sözleşmesi imzalanan gayrimenkuller dikkate alınmamıştır. Gayrimenkullerin değerleme yöntemleri bölümünde belirtilen etkenler, değerleme süreci, dairelerin kat, kullanım alanı, inşaat kalitesi ve yapılan piyasa araştırmalarından hareketle emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak belirlenen birim ve toplam piyasa değerleri aşağıdadır. KORUPARK EVLERİ 1. ve 2. ETAP PİYASA DEĞERİ (TL) KDV'siz KDV'li Konut 47.712.207 TL 52.718.100 TL Depo 2.352.360 TL 2.775.785 TL TOPLAM 50.064.567 TL 55.493.885 TL Torunlar GYO mülkiyetindeki konut ve depoların m² birim değerleri ile piyasa değerlerini gösterir tablo rapor ekinde sunulmuştur. Aşağıdaki tabloda 1. ve 2. Etaplarda yer alan konut ve depoların, rapor tarihi itibariyle toplam satılabilir alanı, ortalama birim satış değeri ve toplam satış değeri verilmiştir. KORUPARK KONUT PROJESİ KONUTLAR Satılabilir Alan ( m²) Ortalama Birim Satış Değeri (TL/m²)-KDV Hariç Toplam Satış Değeri (TL)-KDV Hariç 1. ETAP 3.823 1.836 TL 7.016.911 TL 2. ETAP 20.574 1.978 TL 40.695.296 TL Toplam 24.396 47.712.207 TL 18
KORUPARK KONUT PROJESİ DEPOLAR Satılabilir Alan ( m²) Ortalama Birim Satış Değeri (TL/m²)-KDV Hariç Rapor No: 2010/TGYO/08 Toplam Satış Değeri (TL)-KDV Hariç 1. ETAP 921,95 750 TL 691.463 TL 2. ETAP 2.214,53 750 TL 1.660.898 TL Toplam 3.136,48 2.352.360 TL 10.2 519 Ada, 13 No lu Parselin Değerinin Hesaplanması: 519 ada, 13 no lu parselin pazar değerinin belirlenmesinde gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 519 ada, 13 no lu parsel üzerinde Korupark Konut Projesi nin 3. Etabının geliştirilmesi planlanmaktadır. Bu nedenle parsel üzerinde mevcut imar durumu ile proje geliştirilmesi durumunda bu projenin getireceği kardan bu parselin değerine ulaşılmıştır. 13 no lu parsel üzerinde Korupark Evleri 3. etabı için imar durumuna uygun olarak öngörülen proje bilgileri şu şekildedir: Taban oturumu 800 m² olan 8 adet bloktan oluşacaktır. Proje içinde 9.658 m² satılabilir ofis alanı, 64.298 m² konut alanı bulunacaktır. Ofis alanı için 135, konut alanı için 566 araçlık kapalı otopark alanı ayrılmıştır. 3. etapta toplam 472 daire bulunacaktır. Daireler 1+1, 2+1, 3+1, 4+1 tiplerinden oluşacaktır. Ünite tiplerinin dağılımı şu şekilde olacaktır; 1+1 daireler %20, 2+1 daireler %20, 3+1 daireler %40, 4+1 daireler %20 dir. 10.2.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI) Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, Bursa konut ve ofis piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi konut ve ofis projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir. Bursa İli, Osmangazi İlçesi nde yer alan ve halihazırda boş durumda olan 519 ada 13 parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan konut ve ofis karma kullanımlı proje için yatırım getirisi oranı % 30,00 olarak hesaplanmıştır. KORUPARK EVLERİ 3. ETAP PİYASA DEĞERİ (TL) Konut 41.956.562 TL Ofis 8.451.801 TL TOPLAM 50.408.363 TL 19
11 SONUÇ Gayrimenkullerin bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Rapor No: 2010/TGYO/08 Korupark Evleri I. ve II. Etap Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: 50.064.567 TL $32.383.290 24.432.466 Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Korupark Evleri III. Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Etap Gelir İndirgeme Yöntemi: 50.408.363 TL $32.605.668 24.600.246 TOPLAM Gayrimenkul Değeri: 100.472.930 TL $64.988.959 49.032.712 Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir. Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut konut projelerinin satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Satılabilir Alan (m²) Öngörülen ortalama metrekare satış fiyatı (USD/m²) Öngörülen ortalama metrekare satış fiyatı (TL/m²) Konut 64.298 $1.449 2.239 TL Söz konusu gayrimenkulün inşaatı ve satışlarının da bir kısmı tamamlanmış olan 1. ve 2. etaplarının değer tespitinde emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmış ve bu yaklaşıma %100 oranında ağırlık verilmiştir. Henüz plan aşamasında olan 3. etap için ise her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olacağından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının değeri en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, 3. etabın değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün 31 Aralık 2010 tarihi itibarı ile toplam piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: 100.472.930 TL YÜZ MİLYON DÖRT YÜZ YETMİŞ İKİ BİN DOKUZ YÜZ OTUZ TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: 114.975.753 TL(*) (*) Korupark Konut Projesi nin 1. ve 2. etabında, net alanı 150 m² den küçük olan bağımsız bölümler için KDV %1, 150 m² den büyük bağımsız bölümler ve 519 Ada 13 Parsel için ise KDV %18 olarak hesaplanmıştır. Raporu Hazırlayan Muammer EMANET Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı 20 Raporu Kontrol Eden Cem DEMİRÖZ İşletme Sorumlu Değerleme Uzmanı