İmar Planları ait oldukları alanda yepyeni bir doku oluşacaktır. Bu dokuda imar adaları, bunları çevreleyen yollar, parklar, yeşil alanlar, v.b. donatılar bulunur. Kamu hizmetine sunulacak bu alanların, kamunun kullanımına sunulması için özel mülkiyet ile olan ilişkisinin kesilmesi ve kamu mülkiyetine geçmesi sağlanmalıdır. Bu geçişin sağlanması yada kamu yararına taşınmazların düzenlenmesi için değişik yöntemler kullanılır; Belediye/Valilik lerce yapılan uygulamalar; Re sen a) İmar Islah Planı Uygulaması, b) Arazi ve Arsa Düzenlemesi c) Kamulaştırma Rızaen Taşınmaz mal sahiplerinin isteği ile yapılan uygulamalar; İfraz-Tevhid, yola terk, sınır düzeltmesi
KAMULAŞTIRMA Kamulaştırma, kamu yararı söz konusu olan arsa veya arazilerin elde edilmesi için mal sahiplerine yaptırılan zorunlu satıştır. İmar planında gösterilen, yol, park, çocuk bahçesi, okul, hastane, v.b. kamunun kullanacağı veya kamuya hizmet edecek tesislerin üzerine kurulacağı arazinin mülkiyeti özel kişilerin elinde olabilir. Bu gibi yerleri kullanabilmek için önce bunların mülkiyetinin ilgili kamu kuruluşuna geçmesi gerekir.
Kamulaştırma kanunu nun evreleri 533 sayılı Ankara için İstimlak yasası 6830 sayılı İstimlak yasası 2942 sayılı kamulaştırma kanunu (08.11.1983) 4650 sayılı kamulaştırma yasasında değişiklik (05.05.2001). İlk bakışta bu kanun mülkiyet hakkını zedeleyen bir kanun olarak görülebilir. Ancak toplumun yararı için, kişinin haklarından feragat edilmesi gerekmektedir. Nitekim 1982 Anayasası nın 46. maddesi kamulaştırma ile ilgili hükümleri kapsamakta ve ilk paragrafında Devlet ve kamu tüzel kişileri, kamu yararlarının gerektirdiği hallerde, karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idari irtifaklar kurmaya yetkilidir hükmünü getirmektedir.
Kamulaştırmanın öğeleri, anayasanın ve kamulaştırma kanununun ilgili maddelerine göre şöyle sıralanabilir. Kamu yararı bulunmalıdır. Kamulaştırma kararı yetkili mercilerce verilmeli ve onaylanmalıdır. Kamulaştırılan taşınmazın bedeli peşin ödenmelidir. Kamulaştırılan taşınmaz amacında kullanılmalıdır. Kamulaştırılan taşınmaz özel kişilere ait olmalıdır.
Mülkiyet kaybından doğan zararın yine devlet tarafından karşılanacağı, kamulaştırma ile ilgili kanun ve yönetmeliklerin temel ilkesidir. Bu ilkeye ne derece uyulduğu, sadece ülkemizde değil, bütün gelişmiş ülkelerde de tartışma konusudur. Bununla birlikte, günümüze kadar yapılan kamulaştırma çalışmalarında karşılaşılan en önemli problemler, kamulaştırma işlemlerinin fazla zaman alması ve yapılan değer tespitlerinin tam olarak gerçeği yansıtmadığı şeklinde ortaya çıkmaktadır. Bunlardan özellikle ikincisi, kamulaştırmalarda en büyük dava konusunu teşkil etmektedir. Kamu yararı verecek kurumlar kanunda tanımlanmıştır. Bunların dışında herhangi bir kurumun kamulaştırma yapma yetkisi yoktur. İmar planı gereği yapılacak kamulaştırmalarda kamu yararı kararı aranmaz.
ÖRNEK_1 OKUL ALANLARININ KAMULAŞTIRILMASI 6
GENEL ESASLAR: * Kamulaştırma Kanunu; hizmetin yürütülmesi için yapılacak kamulaştırmalarla ilgili iş ve işlemleri karşılıklı hak ve yükümlülükleri ve karşılaşılan ılan sorunların çözüm yöntemlerini düzenler. * İlköğretim okulu arsaları, köylerde köy tüzel kişiliği, beldelerde, ilçe ve il merkezlerinde il özel idaresi adına tescil edilir. 7
* Ortaöğretim okullarının arsaları bulundukları yerleşim yerine bakılmaksızın Maliye Hazinesi adına tescil edilir. * İmar plânı bulunmayan yerlerde; ihtiyaç duyulan okul alanlarının kamulaştırılması için, yetkili karar mercii tarafından kamu yararı kararı alınması zorunludur. 8
* İlköğretim okulu arsa kamulaştırmaları için; köylerde köy ihtiyar kurulu, belde, ilçe ve şehir merkezlerinde il özel idaresi adına kamulaştırmalarda il daimi encümeni tarafından kamu yararı kararı verilir. * İlköğretim Eğitim Kanunu kapsamı dışında ında kalan bütün okul ve kurumların kamulaştırmaları için il idare kurulunca kamu yararı kararı verilir. * Onaylı imar planlarında ayrılan okul alanlarının kamulaştırılması için kamu, yararı kararı alınmasına gerek yoktur. 9
* Kalkınma Planları ve yıllık programlarla Milli Eğitimde tespit edilen hedefler paralelinde, ilköğretim ve ortaöğretim okulları için fiziki kapasite sağlamak amacıyla ihtiyaç duyulan arsaların, Hazineye, il özel idarelerine, belediyelere, köy tüzel kişiliklerine, diğer kamu kurumlarına ait (hizmet için ihtiyaç duyulmayan) taşınmazlardan veya 5006 sayılı Kanunun uygulanmasıyla temin edilmesine çalışılması esastır. Ancak bu şekilde temin edilemeyen okul alanlarının 4650 sayılı Kanunla değişik 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu hükümlerine göre kamulaştırılması gerekmektedir. 10
* Yanlış uygulamalara sebebiyet verilmemesi için, ortaöğretim veya ilköğretim okulu yapılmak üzere kamulaştırılacak taşınmazlarla ilgili iş ve işlemler İl Milli Eğitim Müdürlüğü ü sorumluluğunda unda yürütülecek, kıymet takdiri ve uzlaşma komisyonları İl Milli Eğitim Müdürlüğünde görevli milli eğitim müdür yardımcıları veya şube müdürleri başkanlığında oluşturulacak, ilgili ilçe yöneticilerinden komisyon üyesi görevlendirilecektir. 11
KAMULAŞTIRMA HAZIRLIKLARI: * Kamulaştırılacak okul alanlarının imar planı, imar durumu belgesi, kadastro çapı ve okul alanında kalan taşınmazların tapu kayıtları temin edilir. 12
* 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanununun 3. maddesinde; idarelerce yeterli ödenek temin edilmeden kamulaştırma işlemlerine başlanamayacağı, 21. maddesinde ise masrafların karşılanması kaydıyla, kamulaştırmanın her safhasında tek taraflı olarak kısmen veya tamamen kamulaştırmadan vazgeçilebileceği belirtilmiştir. Kanunun bu maddeleri ve ilköğretim dışındaki eğitim hizmetleri için yapılacak kamulaştırmalarda İdarenin Milli Eğitim Bakanlığı olduğu dikkate alınarak, uygulama yılında Milli Eğitim Bakanlığı bütçesinde kamulaştırma ödeneği bulunması hâlinde, 3. maddede belirtilen koşulun sağlanmış olduğu değerlendirilerek, eğitim ihtiyacının tam ve eksiksiz açıklandığı bir Valilik onayı alınmak suretiyle kamulaştırma işlemlerine başlanmasında sakınca bulunmamaktadır. 13
* Kamulaştırma Kanununun 7. maddesinde belirtilen, usulüne uygun ve imar plânıyla uyumlu kamulaştırma haritası hazırlatılacak; okul sahası ile ilişkili bütün taşınmazların imar plânında okul alanında kalan kısımları kamulaştırılacak; okul alanı dışında kalan yol, yeşil alan veya benzeri amaçlarla ayrılan kısımlar için ödeme yapılmayacaktır. 14
* Kamulaştırma Kanunun 7. maddesinde belirtilen kamulaştırma haritasının hazırlatılması için okul alanına ait imar planı, imar durumu belgesi, taşınmazların tapu kayıtları ve kadastro çapları Kadastro Müdürlüğüne gönderilerek kamulaştırma haritasının hazırlanması istenecektir. 15
16
17
18
* Kadastro hizmetleri kadastro müdürlüklerince ücret alınmadan yapılması gerekmektedir. 19
SATINALMA USULÜİLE KAMULAŞTIRMA : İdarelerin Bu Kanuna göre, tapuda kayıtlı olan taşınmaz mallar hakkında yapacağı kamulaştırmalarda satın alma usulünü öncelikle uygulamaları esastır. Kamulaştırma Kararının alınmasından sonra Kamulaştırmayı yapacak idare, Bu Kanununun 11. maddesindeki esaslara göre konuyla ilgili uzman kişi, kurum veya kuruluşlardan da rapor alarak, gerektiğinde Sanayi ve Ticaret odalarından, mahalli emlak alım satım bürolarından alacağı bilgilerden yararlanarak taşınmaz malın tahmini bedelini tespit etmek üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla kıymet taktir komisyonu görevlendirir. 20
- Ayrıca İdare tahmin edilen bedel üzerinden pazarlıkla satınalma ve trampa işlemlerini yürütmek ve sonuçlandırmak üzere kendi bünyesi içinden en az üç kişiden teşekkül eden bir veya birden fazla uzlaşma komisyonu görevlendirir. 21
- İdare Kıymet takdir komisyonunca tespit edilen tahmini bedeli belirtmeksizin, kamulaştırılması kararlaştırılan taşınmaz mal, kaynak veya bunların üzerinde irtifak haklarının bedelinin peşin ödenmesi suretiyle pazarlıkla satın almak veya idareye ait bir başka taşınmaz malla trampa yoluyla devralmak istediğini resmi bir taahhütlü bir yazıyla malike bildirir. 22
- Malik veya yetkili temsilcisi tarafından, bu yazının tebliğ tarihinden itibaren on beş gün içinde kamulaştırmaya konu taşınmaz malı pazarlıkla ve anlaşarak satmak veya trampa isteği ile birlikte idareye başvurulması halinde. Komisyonca tayin edilen tarihte pazarlık görüşmeleri yapılır, tespit edilen bedeli geçmemek üzere bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, yapılan bu anlaşmaya ilişkin bir tutanak düzenlenir ve anlaşma konusu taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren tutanak malik veya yetkili temsilcisine ve komisyon üyelerine imzalatılır. 23
- İdarece, anlaşma tutanağının tanzim tarihinden itibaren en geç kırk beş gün içinde, tutanakta belirtilen bedel ödenmeye hazır hale getirilerek, bu durum malike veya yetkili temsilcisine yazıyla bildirilerek tapuda belirtilen günde idare adına tapuda ferağ vermesi istenilir. Malik ve yetkili temsilcisi tarafından idare adına tapuda ferağ verilmesi halinde, kamulaştırma bedeli kendilerine ödenir. 24
-Bu madde uyarınca satın alınan veya trampa edilen taşınmaz mal, kaynak veya irtifak hakkı, sahibinden kamulaştırma yolu ile alınmış sayılır ve bu şekilde yapılan kamulaştırmaya veya bedeline karşı itiraz davaları açılmaz. -Anlaşma olmaması veya ferağ verilmemesi halinde bu Kanunun 10 uncu maddesine göre işlem yapılır. 25
- Kamulaştırma konusu taşınmazların tahmini bedellerinin, aşırı düşük tespit edilmesi halinde hizmetin yürütülmesinin engelleneceği, yüksek tutulması halinde kamu zararı oluşacağı gözden kaçırılmamalıdır. Ayrıca, imar planlarında okul alanında kaldığı halde İmar Kanununun 5006 sayılı Kanunla değişik 18. maddesi gereğince bedelsiz temin edilemediği için kamulaştırılan taşınmazlardan, bedelsiz terkin olmaması veya % 40 oranından az olması durumlarının, kıymet takdiri ve uzlaşma komisyonları tarafından dikkate alınması gerektiği düşünülmektedir. 26
* Yapımına acilen ihtiyaç duyulan okul alanlarının kamulaştırma işlemlerine başlanması onayı alındıktan sonra, Kamulaştırma Genelgesinde açıklanan; imar planı, imar durumu belgesi, kamulaştırılacak taşınmazların kadastro çapları, tapu kayıtları, kamulaştırma haritası, kıymet takdir tutanakları, uzlaşma tutanakları, kamulaştırma-satınalma bilgi formu, imar planı yoksa kamu yararı kararı, Hazineye ait taşınmaz bulunmadığına dair yazı örneği, usulüne uygun hazırlanarak kamulaştırılacak alanın çevresindeki okulların derslik, öğrenci sayıları ve nüfus potansiyeli belirtilmek suretiyle, eğitim ihtiyacının önemi ve ivediliğini açıklayan Vali imzalı bir üst yazı ile Bakanlığımıza gönderilecek, kamulaştırma kararı ve ödenek talebinde bulunulacaktır. 27
* Bina satın alınması tekliflerinde; vaziyet plânı, mimari ve mühendislik projeleri, binanın satın alma amacı, teknik özellikleri ve Deprem Yönetmeliğine uygunluğunu belirten rapor, ekspertiz raporu, satıcıyla düzenlenecek protokol, binanın dört cephesinden çekilmiş fotoğrafları, inşaat ve yapı kullanma ruhsatları da yukarıda sayılan belgelerle birlikte Bakanlığımıza gönderilmesi gerekmektedir. 28
* Kamulaştırma Kanunu ile Genelge ve eklerinin incelenerek, taşınmazların tahmini bedelinin tespit edilmesi (kıymet takdiri), mülk sahiplerinin adreslerin tespiti, tebligatların ve uzlaşma görüşmelerinin yapılması ve bu işlemlere ilişkin evraklarla, 8.10. ve 30 maddeler kapsamında belirtilen işlem aşamalarına uygun diğer evrakların ve özellikle 10. madde kapsamında asliye hukuk mahkemelerine sunulacak bilgi ve belgelerin eksiksiz hazırlanması, iş ve işlemlerin titizlikle yürütülmesi ve doğru sonuçlandırılması gerekmektedir. 29
* Kamulaştırma teklifinde açıklanan eğitim ihtiyacı ve kamulaştırma evraklarının incelenerek Bakanlığımızca kamulaştırma kararı verilmesi, uzlaşma tutanaklarındaki bedellerin ve uzlaşma sağlanamayan taşınmazlar için kıymet takdir tutanaklarında belirtilen ödeneğin mahalline gönderilmesi işlemlerine başlanıldığının bildirilmesini takiben, varsa 10. madde kapsamındaki kamulaştırma işlemlerine devam edilecektir. 30
* Taşınmazlardan bazılarının satın alma usulü ile kamulaştırılmaması halinde Kanunun 10. maddesinde açıklandığışekilde asliye hukuk mahkemelerine müracaat edilecek, alınacak mahkeme kararları da gönderilmek suretiyle tespit edilecek taşınmaz bedelleri çok ivedi olarak Bakanlığımızdan ımızdan istenilecektir. Taşınmaz bedellerinin bankaya yatırılması için 15 gün süre verilmesini takiben, mahkeme karar tarihine göre, gerekli işlem ve yazışmaların yapılarak ilave ödeneğin temin edilmesi için gerekli zaman düşünülerek (Bakanlığımızdan bilgi alınarak) mahkemelerden yeterli sürenin talep edilmesi gerekmektedir. 31
* Satın alma yoluyla veya bedelleri mahkemece tespit edilmesi halinde kamulaştırılacak taşınmazların tescil ve tevhit işlemleri tamamlanacak, tapu ve tahsis belgeleri Bakanlığımıza gönderilecektir. * Herhangi bir nedenle gerekmesi halinde, Valilik teklifi üzerine kamulaştırmadan vazgeçilmesine Bakanlığımızca karar verilecektir. 32
33
34
35
36
KAMULAŞTIRILACAK OKUL ALANLARI İÇİNHAZIRLANMASI GEREKEN BİLGİ VE BELGELER 1.İMAR PLANI 2.İMAR DURUM BELGESİ 3.KADASTRO ÇAPI 4.TAPU SENEDİ 5.KAMULAŞTIRMA HARİTASI 6.KIYMET TAKDİR TUTANAĞI 7.UZLAŞMA TUTANAĞI 8.KAMULAŞTIRMA- SATINALMA BİLGİ FORMU 9.KAMU YARARI KARARI 10.HAZİNEYE AİT TAŞINMAZ BULUNMADIĞINA DAİR YAZI 11.TAHSİS BELGESİ 37
OKUL ALANLARI Yerleşim biriminin imar planı varsa, üzerinde okul yapılacak alanlar imar planında gösterilmiştir. Yapımına ihtiyaç duyulan okullar, imar planında gösterilen bu alanlar üzerinde yapılır. İmar planında okul yapımı için gerekli, yeteri kadar okul alanı ayrılmamışsa bu durumda yapımına karar verilen okul için uygun arsa seçilir. Seçilen arsanın okul alanı olarak gösterilmesini sağlamak üzere imar planı değişikliği teklifi hazırlanarak belediyesine verilir. Teklif belediye meclisinde onaylandıktan sonra kesinleşir. 38
Okul yapılacak yerleşim biriminin imar planı yoksa yapım için uygun olabilecek arsa veya arsalar tespit edilir. Tespit edilen arsaların eğitim-öğretim yönünden uygunluğu incelettirilir. Bu incelemede ilköğretim müfettişlerinden faydalanılabilir. İnceleme sırasında eğitim yapısının hizmet vereceği çevre nüfusu, nüfus değişimi, öğrenci potansiyeli ve değişimi tespit edilmeye çalışılır. Böylece yapılacak okulun fiziki kapasitesi de belirlenmiş olur. 39
Okul yapımı için eğitim-öğretim yönünden uygun bulunan arsa, ayrıca teknik yönden incelemeye tabi tutulur. Bu inceleme sırasında arsanın büyüklüğü, yapılması düşünülen bina veya binaların ne şekilde yerleştirilebileceği, spor ve gezinti alanları için yeteri kadar olup olmadığı, inşaat yapmak için (yapı ekonomisi bakımından) uygun olup olmadığı, araştırılır. Okul arsalarının heyelan, taşkın, çığ gibi tabi afet tehlikesi olup, olmadığına bakılır. Eğitim-öğretim yönünden ve teknik yönden okul yapımı için uygun ve gerekli bulunan arsalar üzerine okul yapılmasına karar verilir ve arsa plankotesi hazırlanır. Uygulanacak proje belirlendikten sonra da vaziyet planı düzenlenir. 40
Okul yapılmasına karar verilecek arsalar imar planında okul alanı olarak ayrılmış olması halinde dahi gerektiğinde yukarıda belirilen hususlarda inceleme yaptırılabilir. 41
1. İMAR PLANI Uygulama imar planı, tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları, inşaat yaklaşma hudutlarını, en önemlisi ise her alanın hangi amaçla ayrıldığını gösterir. 42
İmar planları, 3194 sayılı İmar Kanununun 8. maddesindeki esaslara göre hazırlanır. Onaylanmış imar planlarında değişiklik yapılması gerektiğinde de aynı esaslara uyulur. Gerek imar planı yapımı ve gerekse plan değişiklikleri belediye meclisince onaylanarak yürürlüğe girer. Bu planlar onay tarihinden itibaren belediye başkanlığınca tespit edilen ilan yerlerinde bir ay süre ile ilan edilir. Bir aylık ilan süresi içinde planlara itiraz edilebilir. Belediye başkanlığınca, belediye meclisine gönderilen itirazlar ve planları, belediye meclisi onbeş gün içerisinde inceleyerek kesin karara bağlar. Belediye meclislerinin, Bakanlığımızın hizmet amacına uygun olmayan kararları için gerektiğinde, usulüne göre ve zamanı geçirilmeden, idari yargıda iptal davası açabilir. 43
Okul arsalarının imar planlarının ve örneklerinin belediyece son bir yıl içinde tasdik tarihli olması gerekmektedir. Örnek olarak 2005 yılı yatırımı için imar planı alınırken mutlaka 2004 yılı veya daha yeni tasdik tarihli olması gerekmektedir. 44
İmar planı üzerinde yazılı amacı dışında herhangi bir yatırım yapılamayacağından, eğer böyle bir sorun var ise plan değişikliği yapılması ve belediyesinden, gerekiyorsa Büyükşehir belediyesinden onaylatılması gerekmektedir. Örneğin; endüstri meslek lisesi olarak gözüken alan üzerinde ilköğretim okulu yapılmak isteniyorsa bu yerin plan tadilatı teklifi ile imar planında ilköğretim okulu yeri olarak gösterilmesi ve bu değişikliğin belediyesince onaylanması gerekmektedir. Tapu senedi ve tahsis belgesi de yeni durumu yansıtması lazımdır. 45
Yatırım uygulanması istenilen yer, nazım imar planında mücavir alan içerisinde veya imar planı dışında ise, bu yerler için valiliklerden söz konusu yatırım için şehir yerleşmesi planlaması açısından herhangi bir sakınca olmadığına dair belge alınması gerekmektedir. Bu yerler için Bayındırlık ve İskân Bakanlığından onaylı mevzi imar planı alınması daha uygun olabilir. 46
2. İMAR DURUM BELGESİ Bir arsanın imar planında ve imar yönetmeliğine göre nasıl kullanılabileceğini belirten belgedir. Mahalli belediyelerce verilir. Üzerinde arsanın pafta, ada, parsel ve yüzölçümü, inşaatın yola mesafesi, derinliği, nizamı, kat adeti, saçak seviyesi ve 1/1000 ölçekli plan bulunur. İmar durumu belgesinin de imar planı gibi son bir yıl içinde mahalli belediyece tasdik edilmiş olması gerekmektedir. 47
3- KADASTRO ÇAPI Her çeşit arazi ve mülklerin alanını, sınırlarını ve boyutlarını gösteren belgedir. Mülkiyet sınırlarını gösterir, üzerinde ölçek, pafta, ada, parsel numaraları bulunur. Kadastro müdürlüklerinden temin edilir. 48
Kadastro görmemiş yerler için hazırlanacak ölçekli aplikasyon krokisinin muhakkak tapu sicil müdürlüğünden tasdikli olması ve tapu senedinin de buna göre hazırlanması lazımdır. Çaplı tasarruf vesikası kadastro çapı yerine kullanılabilir. Mümkün olduğu takdirde kadastro çapı ölçekli imar planı üzerine aplike edilmelidir. 49
Kadastro çapı ölçekli olduğundan, fotokopi ihtiyacı duyulması halinde, büyültme veya küçültme yapılmamalı, dairesinden alındığı büyüklüğü muhafaza edilmelidir. Kadastro çapı, imar planı ve aynı ölçekli olmalıdır. Kamulaştırma yolu ile başka kurumlardan veya kullanılmayan Hazine arazilerinden tahsis edilen yada bağış yolu ile temin edilen arsalar birden fazla parselden oluşuyor ise belediyesinden encümen kararı alındıktan sonra kadastro müdürlüğünde ifraz-tevhit beyannamesi hazırlanarak tapu sicil müdürlüğüne gönderilir. Tapu sicil müdürlüğü okul sahasını bir parsel olarak tescil eder. Bu işlemden sonra kadastro çapı bir parsel olarak yeniden alınır. Şayet imar planları, kadastro paftası üzerine çizilmiş ise okul sahasına ait bir parsel olarak temin edilen kadastro çapı belediyesine gönderilmek suretiyle yeni duruma uygun, imar durumu ve imar planı temin edilir. 50
4- TAPU SENEDİ Bir taşınmazın kime ait olduğunu gösteren resmi belgedir. Çaplı tasarruf vesikası ve formuna göre doldurulmuş tapu kaydı sureti de tapu senedi yerine geçer. Belediyesiz köylerde ve mücavir alanlarda yapılacak ilköğretim okulları arsalarının tapu senetlerinde sahibi kısmında Köy Tüzel Kişiliği yazılı olmalıdır. Beldelerin, ilçe ve il merkezlerinin belediye sınırları dahilinde yapılacak ilköğretim okullarının arsa tapu senetlerinde sahibi kısmında İl Özel İdaresi Tüzel Kişiliği ibaresinin yazılı olması gereklidir. 51
İlköğretim dışında Bakanlığımızın diğer tüm hizmet alanları için temin edilen arsa tapularının sahibi kısmında Maliye Hazinesi ibaresinin yazılı olması gerekmektedir. Eğer sahibi kısmı İl Tüzel Kişiliği (Özel İdare) hissesi, Köy Tüzel Kişiliği hissesi, Maliye Hazinesi hissesi şeklinde ise imar plânındaki okul alanı ile uyumlu, kamulaştırma işlemlerinin yapılması veya tapu ifraz edilerek yeni tapu alınmalıdır. Bir yatırımın uygulanacağı yer için birden ziyade tapu varsa, tevhidi yapılacak ve yeni tapu alınacaktır. İmar planlı bölgelerde tapu senedi, imar planında ayrıldığı amacı sınırlayan bölgeyi göstermelidir. Bunun için ifraz ve tevhit işlemleri var ise mutlaka yapılmalıdır. 52
5- KAMULAŞTIRMA HARİTASI Kamulaştırma Kanununun 7. maddesinde; kamulaştırma veya kamulaştırma yoluyla üzerinde irtifak hakkı kurulacak taşınmazların sınırını, yüzölçümünü ve cinsini gösterir kamulaştırma haritasının (ölçekli planının) kamulaştırmayı yapacak idare tarafından yapılacağı veya yaptırılacağı hükme bağlanmıştır. 53
İmar plânı bulunmayan yerlerde okul sahası olarak belirlenen taşınmazın kadastro haritası kamulaştırma haritasıdır. İmar plânı bulunan yerlerde, okul alanı imar plânının, aynı ölçekli kadastro haritası üzerine çizilmesinden sonra, okul alanı ile ilişkili parsellerin okul alanında kalan kısımlarının ayrı ayrı yüzölçümleri ve okul sahası toplam alanlarının hesaplanması suretiyle kamulaştırma haritası hazırlanmış olur. Kamulaştırma haritaları; imar plânı, imar durumu belgesi ve kadastro çapı gönderilerek ve gerekçesi belirtilip talepte bulunularak, kadastro müdürlüklerine hazırlatılacaktır. 54
6- KIYMET TAKDİR TUTANAĞI Kamulaştırma Kanununun 8. maddesi gereğince oluşturulacak kıymet takdir komisyonlarınca hazırlanacaktır. 55
7- UZLAŞMA TUTANAĞI Gizli tutulan tahmini kıymet takdir bedelinden fazla olmamak üzere, bedelde veya trampada anlaşmaya varılması halinde, taşınmaz malın tüm hukuki ve fiili vasıfları ile kamulaştırma bedelini içeren, uzlaşma komisyonu ve malikler tarafından imzalanan tutanaktır. 56
8- KAMULAŞTIRMA- SATINALMA BİLGİ FORMU Kamulaştırma-Satınalma Bilgi Formu; kamulaştırma haritası ve tapu kayıtlarındaki bilgilerden faydalanılmak suretiyle doldurulacak, bir parselin her bir hissedarı için bir satır kullanılacaktır. 57
9- KAMU YARARI KARARI İmar plânı bulunmayan yerleşim birimlerinde yapılacak kamulaştırmalar için kamu yararı kararı alınması zorunludur. Kamu yararı kararı için Kamulaştırma Kanununun 5. ve 6. maddelerine göre işlem yapılması gerekmektedir. İmar plânında okul sahası olarak ayrılan taşınmazların kamulaştırılabilmesi için kamu yararı kararı alınmasına gerek yoktur. 58
10- HAZİNEYE AİT TAŞINMAZ BULUNMADIĞINA DAİR YAZI Kamulaştırma ve Satınalmalarda, hizmet bölgesinde aynı amaç için tahsis edilebilecek Hazine arazisi bulunmadığına dair, İl Defterdarlık Milli Emlâk Müdürlüğünden alınacak yazının da diğer belgelerle birlikte gönderilmesi gerekmektedir. 59
11- TAHSİS BELGESİ Maliye Bakanlığından(Milli Emlak Genel Müdürlüğü) Bakanlığın taşra teşkilatı yolu ile alınır. Üzerinde hangi Bakanlığa veya kuruma ne yapılmak üzere tahsis edildiği ve yalnızca tapu senedinde gösterilen kadarının yüzölçümü bölümünde yazılı olması gereklidir. Daha önce Bakanlığımıza tahsis edilmiş yerler için Maliye Bakanlığının taşra teşkilatından alınacak üzerinde aynı bilgileri taşıyan belge de tahsis belgesi yerine kullanılabilir. İl Tüzel Kişiliği veya Köy Tüzel Kişiliği mülkiyetindeki yerler için ayrıca tahsis belgesi aranmaz. 60
Gerek kamulaştırma yolu ile Maliye Hazinesi adına tescil edilen okul arsaları ve gerekse önceden Hazine mülkiyetinde bulunan ve başka bir resmi kuruma tahsisli olmayan taşınmazların, okul sahası olarak kullanılması amacıyla tahsis belgesi almak için konu il defterdarlığına yazılır. Başka resmi kurumlara tahsisli Hazine arazilerinden, bu kurumlar tarafından kullanılmayanlar var ise ilgili kurumun yetkili makamlarından uygun görüş yazısı alındıktan sonra tahsis işlemleri için uygun görüş yazısı eklenerek konu il defterdarlığına yazılır. Bu şekilde tahsisi sağlanan arsaların imar planlarında yeni amacına uygun gösterilmesini sağlamak için belediyesine plan tadilatı teklifinde bulunulur. 61
BİNA SATIN ALINMASI İÇİN GEREKLİ BİLGİ VE BELGELER Bina satın alınması tekliflerinde; kamulaştırmalar için gerekli olan belgelere ilâve olarak; 1. Vaziyet plânı, 2. Mimari ve mühendislik projeleri, 3. Bayındırlık Müdürlüğü teknik elemanlarınca düzenlenmiş ve Bayındırlık Müdürlüğünce onaylanmış, binanın satınalma amacı, statik, betonarme ve mimari yönden teknik özelliklerini ve deprem yönetmeliğine uygunluğunu belirten rapor, 4. Ekspertiz raporu, 5. Satıcı kişi veya kuruluşla düzenlenecek protokol, 6. Binanın dört cephesinden çekilmiş fotoğrafları, 7. İnşaat ve yapı kullanma ruhsatları da Bakanlığımıza gönderilecektir. 62
KAMULAŞTIRMA-SATINALMA BİLGİ FORMU İL İLÇE BELDE MAHALLE-KÖY MEVKİİ YAPILACAK VEYA MEVCUT OKULUN ADI Pafta (1) Ada (2) Parsel (3) Taşınmazın Kamulaştırılan Kısmın Yüzölçümü (m2) Yüzölçümü (m2) (4) (A) Kıymet Takdir Bedeli (YTL/m2) (B) Uzlaşılan Bedel (YTL/m2) (C) Kamulaştırma Bedeli (YTL) (D) Mahkemece Belirlenen Kamulaştırma Bedeli (YTL) (E) Malikleri (F) Hissesi (G) Kamulaştırma Hisse Bedeli (H) TOPLAM NOT: * Uzlaşma sağlanması halinde D=AXC, H=DXG olacaktır. * Uzlaşma sağlanmaması halinde D=AXB, H=EXG olacaktır. Onaylayan İmza : Adı Soyadı : Ünvanı : 63
ÖRNEK_2 ENERJİ TESİSLERİ SLER KAMULAŞTIRILMASI 64
ANAYASA NIN 35 VE 46 NCI MADDELERİ İdarenin kamu yararı düşüncesiyle ve kamu gücüne dayanarak, karşılık parasını peşin vermek şartıyla bir taşınmazı zorla yani mal sahibinin rıza ve muvafakatine bakılmaksızın edinmesi olarak tanımlanan kamulaştırma, mülkiyet hakkı üzerine kamu yararına bir sınırlama konulmasını gerektirmektedir.
EPDK; EPDK NIN KAMULAŞTIRMA YETKİSİ 4628 sayılı Elektrik Piyasası Kanunu, 4646 sayılı Doğal Gaz Piyasası Kanunu, 5015 sayılı Petrol Piyasası Kanunu kapsamındaki faaliyetler için gerekli olan taşınmazların elde edilmesinde 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununda belirtilen esaslar doğrultusunda kamulaştırma yapma yetkisine sahiptir
EPDK NIN ACELE KAMULAŞTIRMA YETKİSİ 30/09/2004 tarihli ve 25559 sayılı Resmi Gazetede yayımlanan Bakanlar Kurulu kararının bulunması nedeniyle, EPDK ca yapılacak kamulaştırmalarda 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 27 nci maddesi hükümleri doğrultusunda acele kamulaştırma uygulanması mümkün olmaktadır.
KADASTRO DURUMU Tapuda Kayıtlı Olan Taşınmazlar Tapuda kayıtlı Olmayan Taşınmazlar Mülkiyet Kamulaştırması Kamulaştırma Yoluyla İrtifak Hakkı Kurulması
TAPUDA KAYITLI OLAN TAŞINMAZLARIN KAMULAŞTIRILMASI Kamulaştırma Planı, Kamulaştırma Kararı, İdari Şerh ve Kesin Şerh, Halkın Bilgilendirilmesi Toplantısı, 27 nci Madde Davası, Uzlaşma Toplantısı, 10 uncu Madde Davası, Tapuda Ferağ ve Tescil,
LİSANS SAHİBİ ÖZEL HUKUK TÜZEL KİŞİLERİ ARAZİDE DETAYLI ETÜT VE İNCELEME İMAR PLANLARININ HAZIRLANMASI ARAZİ KULLANIM VE MÜLKİYET DURUMU HARİTALARININ HAZIRLANMASI EPDK TAŞINMAZ MALİKLERİ KAMULAŞTIRMA PLANLARININ HAZIRLANMASI ÖZEL DEĞERLEME RAPORUNUN HAZIRLANMASI TARIM İL MÜDÜRLÜĞÜNDEN UYGUN GÖRÜŞ ALINMASI ACELE KAMULAŞTIRMA KARARININ ALINMASI HALKIN BİLGİLENDİRİLMESİ TOPLANTILARININ YAPILMASI TAHMİNİ KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ÖDENMESİ 27 NCİ MADDE DAVALARININ AÇILMASI ADRES VE MİRASÇI ARAŞTIRMASI YAPILMASI TAHMİNİ KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ALINMASI İNŞAATA BAŞLAMA MALİKLERE TEBLİGAT GÖNDERİLMESİ UZLAŞMA TOPLANTILARININ YAPILMASI KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ÖDENMESİ 10 UNCU MADDE DAVALARININ AÇILMASI U Z L A Ş M A S A Ğ L A N A M A Z S A İRTİFAK HAKKI TESİSİ TESCİL U Z L A Ş M A S A Ğ L A N I R S A TAPUDA FERAĞ VERİLMESİ YARGITAY DA TEMYİZ
TAPUDA KAYITLI OLMAYAN TAŞINMAZLARIN KAMULAŞTIRILMASI Zilyetlik Tutanağı, Kamu Malları Araştırması, Kamulaştırma Kararı, Halkın Bilgilendirilmesi Toplantısı, 27 nci Madde Davası, 19 uncu Madde Davası, Mahkemece Hükmen Tescil,
LİSANS SAHİBİ ÖZEL HUKUK TÜZEL KİŞİLERİ ARAZİDE DETAYLI ETÜT VE İNCELEME İMAR PLANLARININ HAZIRLANMASI ARAZİ KULLANIM VE MÜLKİYET DURUMU HARİTALARININ HAZIRLANMASI KAMULAŞTIRMA PLANLARININ HAZIRLANMASI EPDK BİLİRKİŞİ ATANMASININ SAĞLANMASI TAŞINMAZ MALİKLERİ ZİLYETLİK TUTANAKLARININ HAZIRLANMASI KAMU MALLARI ARAŞTIRMASI YAPILMASI ACELE KAMULAŞTIRMA KARARININ ALINMASI 27 NCİ VE 19 UNCU MADDE DAVALARININ AÇILMASI HALKIN BİLGİLENDİRİLMESİ TOPLANTILARININ YAPILMASI TAHMİNİ KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ÖDENMESİ TAHMİNİ KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNİN ALINMASI İNŞAATA BAŞLAMA MAHKEME HÜKMEN TESCİL
DETAYLI ÖN ETÜT VE PLANLAMA Proje Yeri Belirlenirken: Kamulaştırmaya Gerek Kalmayacak veya Olabildiğince Az Gereksinim Duyulacak ve Yerleşim Yerlerini Etkilemeyecek, Tarım Arazilerinin Dışındaki Alanların Tercih Edildiği, Bir Planlama Önerilir. Özel Yasalarla Tanımlanmış ve Sınırlanmış Olan Alanlarla İlişkiler, İlgili Diğer Yasal Düzenlemeler, İmar Planlama, İskan Planlama, Kadastro Durumu,
DOĞRUDAN SATIN ALMA VE ZİLYETLİĞİN DEVRİ Arazinin Doğrudan Satın Alma veya Zilyetliğin Devri İle Elde Edilmesinin Tercih Edildiği Hallerde: Bölgede Sosyal ve Ekonomik Dengelerin Bozulmasına Neden Olabilir, Taşınmazlar Gerçek Değerlerinin Üzerindeki Bedellerle Satın Alınabilir, Satın Alınamayan Taşınmazlar İçin Kamulaştırma Talep Edilmesi Halinde Uzlaşma Olasılığı Azalır, Kamulaştırma Yoluna Gidilmesinin Daha Uygun Olabileceği Öngörülmektedir
SOSYAL ETKİ DEĞERLENDİRMESİ Çok Geniş Alanların Kamulaştırılması ve Yerleşim Yerlerinin Etkilenmesi, Kamulaştırmanın Etaplar Halinde Uygulanacağı Programlar, Kamulaştırma ve Yeniden Yerleşim Süreçlerinin Eşzamanlı Olarak Yürütülmemesi ve/veya İyi Yönetilmemesi, Kamulaştırma ve Yeniden Yerleşim Süreçlerinde Eşzamanlılık, Sosyal Etkilerin Değerlendirilmesi Önerilir.. Kamulaştırmadan ve İskandan Etkilenen Bölge Halkının Bilgilendirilmesi,
HALKIN BİLGİLENDİRİLMESİ Taşınmaz Maliklerine Herhangi Bir Tebligat Gönderilmeden Mahkemece El Koyma Kararlarının Verilmesi, İnşaata Başlanılıp Arazi Yapısının Bozulması, Taşınmaz Maliklerinin Mağduriyeti? EPDK ca Mahallinde Yapılan Bilgilendirme Toplantıları İle: Sonraki Aşamalarda Uygulanacak Adımlar İzah Edilir, Kurulacak Tesis Hakkında Bilgi Verilir, Kamulaştırılacak Alanlar Gösterilir, Yasal Haklar Bildirilir.
EL KOYMA KARARI Mahkeme Bilirkişileri Tahmini Kamulaştırma Bedellerini Belirler, Lisans Sahibi Tüzel Kişi Bedelleri Bankaya Yatırır, Hak Sahipleri Adına Bankaya Yatırılan Bedellerin Ödenmesi Sağlanır, Ancak.. Hakim Taşınmazlara El Konulmasına Karar Verir, Bankada Kimlik ve İkametgah Bilgileri, Veraset İlamı vb. Aranması El Koyma Kararlarının Alınmasını Geciktirebilir.
TAŞINMAZ DEĞERLEME Uzman Kişilerce Yapılan Kıymet Takdiri ile.. Kamulaştırma Maliyetlerinin Önceden Tahmin Edilebilmesi, Arazi Yapısı Değiştirilmeden Önce Taşınmaz Değerini Etkileyen Unsurların Tespiti, Mahkeme Bilirkişilerince Belirlenen Bedellerin Karşılaştırılabilmesi, İleride Açılacak Davalarda Savunmaya Esas Olarak Kullanılabilmesi, Mümkün Olur. Taşınmaz Sahiplerinin Gelir Seviyelerinde Azalmaya veya Haksız Artışa Neden Olmayacak Adil Bir Tespit Esastır.
2009 YILI BİRİM KAMULAŞTIRMA DEĞERLERİ İLLER KURU TARIM ARAZİSİ TL/m² SULU TARIM ARAZİSİ TL/m² BAHÇE TL/m² ADANA 2,30 5,79 15,72 ARSA TL/m² ADIYAMAN 1,00 5,35 ANTALYA 5,48 31,44 ARDAĞAN 3,27 3,51 ARTVİN 27,00 BALIKESİR 0,65 ERZİNCAN 2,60 ERZURUM 2,56 11,00 GAZİANTEP 7,00 GİRESUN 3,40 GÜMÜŞHANE 2,16 21,44 12,66 KARABÜK 3,28 14,38 KARAMAN 0,64 6,90 KAYSERİ 6,92 MERSİN 12,64 ORDU 4,07 RİZE 22,88 61,80 SAKARYA 16,92 22,31 SİİRT 18,00 SİVAS 1,69 3,39 ORTALAMA 2,77 13,31 14,66 61,80
70,00 60,00 50,00 40,00 30,00 20,00 10,00 0,00 BİRİM KAMULAŞTIRMA DEĞERLERİ 2009 YILI BİRİM KAMULAŞTIRMA DEĞERLERİ B İ R İ M D E Ğ E R L E R T L / m 2 A D A N A A D I Y A M A N A N T A L Y A A R D A Ğ A N A R T V İ N B A L I K E S İ R E R Z İ N C A N E R Z U R U M G A Z İ A N T E P G İ R E S U N G Ü M Ü Ş H A N E K A R A B Ü K K A R A M A N K A Y S E R İ M E R S İ N O R D U R İ Z E S A K A R Y A S İİR T S İ V A S O R T A L A M A İLLER KURU TARIM ARAZİSİ TL/m² SULU TARIM ARAZİSİ TL/m² BAHÇE TL/m² ARSA TL/m²
KAMULAŞTIRMA / TOPLAM YATIRIM TESİS TÜRÜ KURULU GÜCÜ MWe YATIRIM MALİYETİ TL KAMULAŞTIRMA MALİYETİ TL KAMULAŞTIRMA MALİYETİNİN YATIRIM MALİYETİNE ORANI BARAJLI HES 47 127.129.863 31.100.397 0,24 108 180.000.000 7.000.000 0,04 16,7 71.511.750 3.349.802 0,05 NEHİR TİPİ HES 47,7 114.516.870 1.267.824 0,01 28,78 29.026.500 784.500 0,027 DOĞAL GAZ DAĞITIM 16 Şehir 95.156.588 50.000 0,0005 2 Şehir 66.469.960 785.150 0,0118 RES 16 40.000.000 205.205 0,0051
KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNDE DEĞİŞİM PROJELER ÖZEL DEĞERLEME RAPORU MAHKEME BİLİRKİŞİ RAPORU 1 % 31 2 % 29 % 46 3 % 0,7 % 61 4 % 18 5 % 10 27 NCİ MADDE DAVALARINDA MAHKEME BİLİRKİŞİLERİNCE BELİRLENEN TAHMİNİ BEDELLERİN, 10 UNCU MADDE DAVALARINDAKİ BİLİRKİŞİ RAPORLARI İLE ORTALAMA % 33 ORANINDA ARTIŞ GÖSTERDİĞİ GÖZLENMİŞTİR. ORTALAMA % 33
KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNDE DEĞİŞİM PROJE 2 ( 218 parsel) TAŞINMAZLARIN % 25 İNDE % 100 ÜN ÜZERİNDE ARTIŞ OLURKEN,% 4,6 SINDA AZALIŞ OLMUŞ, 2 ADET TAŞINMAZDA İSE DEĞER AYNI KALMIŞTIR. 27 NCİ MADDE DAVALARINDA MAHKEME BİLİRKİŞİLERİNCE BELİRLENEN TAHMİNİ BEDELLERİN, 10 UNCU MADDE DAVALARINDAKİ BİLİRKİŞİ RAPORLARI İLE ORTALAMA % 46 ORANINDA ARTIŞ GÖSTERDİĞİ TESPİT EDİLMİŞTİR.
KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNDE DEĞİŞİM PROJE 3(129 parsel) % 100 ÜN ÜZERİNDE ARTIŞ OLAN TAŞINMAZ BULUNMAZKEN, TAŞINMAZLARIN % 18 İNDE % 10 UN ALTINDA DEĞER ARTIŞI GERÇEKLEŞMİŞ, % 30 UNDA DEĞER AZALIŞI OLMUŞ, % 2,5 İNDE İSE DEĞER AYNI KALMIŞTIR. 27 NCİ MADDE DAVALARINDA MAHKEME BİLİRKİŞİLERİNCE BELİRLENEN TAHMİNİ BEDELLERİN, 10 UNCU MADDE DAVALARINDAKİ BİLİRKİŞİ RAPORLARI İLE ORTALAMA % 61 ORANINDA ARTIŞ GÖSTEREREK KESİNLEŞTİĞİ TESPİT EDİLMİŞTİR.
KAMULAŞTIRMA BEDELLERİNDE DEĞİŞİM PROJE 5(46 parsel) % 100 ÜN ÜZERİNDE ARTIŞ OLAN 1 ADET TAŞINMAZ BULUNURKEN, TAŞINMAZLARIN % 19 UNDA % 10 UN ÜSTÜNDE ARTIŞ GERÇEKLEŞMİŞ, 1 ADET TAŞINMAZDA DEĞER % 22 DEĞER AZALIŞI OLMUŞTUR. 27 NCİ MADDE DAVALARINDA MAHKEME BİLİRKİŞİLERİNCE BELİRLENEN TAHMİNİ BEDELLERİN, 10 UNCU MADDE DAVALARINDAKİ BİLİRKİŞİ RAPORLARI İLE ORTALAMA % 10 ORANINDA ARTIŞ GÖSTEREREK KESİNLEŞTİĞİ TESPİT EDİLMİŞTİR.
ÖNERİLER Uygun Yerleşilebilir Alanların Belirlenebilmesi İçin Proje Risk Analizi Ve Risk Yönetiminin Yapılması,
ÖNERİLER Acele Kamulaştırma Kavramının Yeniden Değerlendirilmesi ve Yasal Düzenleme Yapılması,
ÖNERİLER Sürecin Uzman Ve Deneyimli Bir Kadro İle Uygulanması Ve Takip Edilmesi,
ÖNERİLER Maliklerin Değere İlişkin Beklentilerinin Artmasına, Bölgede Sosyal ve Ekonomik Dengelerin Bozulmasına Neden Olabileceği Düşünülen Doğrudan Satın Alma veya Zilyetliğin Devri Yoluyla Taşınmaz Edinimi Yerine Kamulaştırma Yoluna Gidilmesi,
ÖNERİLER Taşınmazları Kamulaştırılan Kişilerin Zarara Uğratılmamalarının Amaçlanması,
ÖNERİLER Sosyal Etkilerin Değerlendirilmesi,