PROJE SAHİBİ BODOVA TURİZM YATÇILIK SANAYİ VE TİCARET ANONİM ŞİRKETİ ADRES:TERSANE CAD. DİLER HAN NO:96 KARAKÖY İSTANBUL 14 MEHMET AKİF CADDESİ KÖŞKLÜÇİFTLİK- LEFKOŞA Tel No: 02122536630-03922283382 - 5335992577 05488511669 ( Tunç Adanır) Fax: 0212 255 30 32-Fax: 2283927 PROJEYİ HAZIRLAYAN KURULUŞ Yasemin Çobanoğlu Çevre ve İSG Danışmanlık Bürosu Adres: Server Somuncuoğlu Sok. No:11/c-Köşklüçiftlik Lefkoşa. Tel-fax=2271582-05428598711 PROJENİN ADI CORNELİA KIBRIS OTEL ÇEVRESEL ETKİ DEĞERLENDİRMESİ RAPORU PROJE YERİ BAFRA-İSKELE TEMMUZ - 2015 i
ÖN EKLER: Sayfa No: ÇED Raporunu hazırlayan Çalışma Grubu İmza Sayfası iii Proje Yeri Tapu Bilgi ve Tapu Sight Plan...iv-vi Proje yeri Hava fotoğrafları...vii Proje yeri Google Fotoğrfaları...viii Proje Yeri Fotoğrafları... ix-xv Proje yeri Ulaşım Krokisi...xvi İçindekiler listesi. xvii-xxi ii
ÇALIŞMA GRUBU RAPORU HAZIRLAYAN GRUB İSİM MESLEĞİ İMZASI Yasemin ÇOBANOĞLU Çevre Mühendisi İsmail SÖZER Jeoloji Mühendisi Dr.Nevter Zafer Peyzaj Mimarı CÖMERT iii
PROJE İÇİN SEÇİLEN YERİN ADI BAFRA TAPU REFERANSLARI Mevki:( Bafra Turizm Yatırım Alanı) Pafta/Harita: XIV/9.W de Bulunan 15/1/2/2 parsel no (9 Dönüm 3 Evlek 47 ay²) Ve Pafta/Harita: XVI/9 da Bulunan 23/5/1/1 parsel no lu ( 110 Dönüm 1 Evlek 2780 ay²) YER PLANLARI (Arka sayfadadır.) iv
Makilik alan Harup ve zeytin ağaçlık Bafra turizm yatırım alanı, Merkezi Atıksu Arıtma tesisi PROJE YERİ Parsel :23/5/1/1 Ve 15/1/2/2 Kumul ve Çam Ağaçlık Alan Marinem Turizm Ltd. e rezerv edilmiş Yatırım alanı PROJE YERİ Parsel :23/5/1/1 Ve 15/1/2/2 Çağıner Ltd e rezerv edilmiş Yatırım alanı 100 mt lik Halka Açık Kıyı Kullanım Alanı v
vi
Proje Yeri Foto 1: Proje Yerinin Havadan alınmış Fotoğrafı Proje yeri Foto 2: Proje Yerinin Havadan alınmış Fotoğrafı vii
PROJE YERİ Google Fotografı 1:Proje yeri ve çevresindeki köyler. Bafra Turizm Bölgesi Merkezi Atıksu Arıtma Tesisi PROJE YERİ Google Fotoğrafı 2: Proje yeri ve Yakın Çevresi. viii
Merkezi atıksu arıtma tesisi binaları Foto 1: Proje yerinin ön kısmı, anayoldan, batı - güneydoğu yönü Merkezi atıksu arıtma tesisi binaları Foto 2:Proje yeri Güneydoğu sınırı, Ön kısmı. ix
Foto 3:Proje yerinin Ön yoldan, Güney-Kuzey görünümü Foto 4: Proje yeri Güney batı sınırlarından Batı yönde görünümü. x
Foto 5:Proje yeri orta kısımlarından, Kuzey doğu yönü. Kum alınmış daha sonra ise Orman Dairesi tarafından ağaçlandırılmıştır. Foto 6: Proje yeri orta kısımları, kumul alanlar alınmış, daha sonra ise çam fidanları ekilmiştir. Foto 7:Proje yeri orta kısımları, Güney- Kuzey yönü. xi
Foto 8: Proje yeri orta kısımları, Güney-Kuzey yönü. Foto 9: Proje yeri, sahile yakın, Kuzey doğu yönü kum alınmış alanlar. xii
Foto 10: Proje yerinin kuzey sınırında tel örgüler mevcut ve komşu parsel ( sağ taraf) ile telle ayrılmıştır. Foto 11:Proje yeri orta kısımlarından güney yönü görünümü. Parsele İlave edilen alan daha önce, yüksekliği 60 cm gibi olan kısa bir duvarla kesilmişti. xiii
Foto 12:Proje yerine ilave edilen ve tapu vaziyet planında B kısmı diye belirtilen alan. Parsele ilave edilen (B kısmı) alan. Foto 13:Proje yerinin güney doğu sınırları. Foto 14: Proje yerinin kuzeydoğu sahil yönü, parsel sınırıları. xiv
Foto 15:Proje yerinin doğu sınırları. Foto 16: Proje yeri Ön kısımları, Güney- kuzeybatı yönü, kum alınan yerlere çam fidanları dikilmiştir. xv
Foto 17: Proje yeri orta kısımlarından- Güney yönü, Eski Eserler Dairesi personeli ÇED raporu için görüşü için, proje yerinde inceleme yapmışlardır. Foto 18: Proje yerinde Güney sınırlarında ilave edilen alan tellenmiş yerle- duvar arasındadır. Foto 19: Proje yeri tellenmiş alanın sol tarafıdr. Sağ tarftaki komşu parsel Çağın Ltd e rezerv edilmiştir. xvi
Foto 20: Projeye İlave edilen alan, telle duvar arasıdır. Proje yerinin Güneydoğu- Batı yönü. Foto 21: Proje yeri son 100 mt sahil şeridi, kırmızı tabelayla belirlenmiştir. xvii
KUZEY Kaya Artemis Otel Mehmetcik Belediyesi Halk Plajı Bafra Denizi Bafra Turizm Çemberinden 2,7 km Güney de Proje Yeri Bafra Atıksu Arıtma Tesisi Proje yeri Ulaşım Krokisi xviii
İÇİNDEKİLER Sayfa No: I. Projenin Tanımı ve Amacı...1-11 I.1 Proje Konusu Faaliyetin Tanımı...1-11 I.2 Projenin Ömrü...12 I.3 Hizmet Amaçları...12 I.4 Pazar veya Hizmet Alanları...13 II. Proje için Seçilen Yerin Konumu II.1 Faaliyet Yer Seçimi...14-17 II.2 Proje Kapsamındaki Faaliyet Ünitelerinin Konumu...18 III. Projenin Ekonomik ve Sosyal Boyutları...19 III.1 Projenin Gerçekleşmesi ile ilgili Yatırım Programı...19 III.2 Projenin Fayda Maliyet Analizi...20-22 III.3 Proje Kapsamında Olmayan Ancak Projenin Gerçekleşmesine Bağlı Olarak Yatırımcı Firma veya Diğer Firmalar tarafından Gerçekleştirilmesi Tasarlanan Diğer Ekonomik, Sosyal Altyapı Faaliyetleri...23 III.4 Proje Kapsamında Olmayan Ancak Projenin Gerçekleşebilmesi İçin İhtiyaç Duyulan ve Yatırımcı Firma veya Diğer Firmalar Tarafından Gerçekleştirilmesi Beklenen Diğer Ekonomik Sosyal Altyapı Faaliyetleri...23 III.5 Kamulaştırma ve Yeniden Yerleşim...23 III.6 Diğer Hususlar...23 IV. Projeden Etkilenecek Alanın Belirlenmesi ve Bu Alan İçindeki Mevcut Çevresel Özelliklerin Açıklanması IV.1 Projeden Etkilenecek Alanın Belirlenmesi...24 IV.2 Fiziksel ve Biyolojik Çevrenin Özellikleri ve Doğal Kaynakların Kullanımı...24 IV.2.1 Meteorlojik ve İkilimsel Özellikler...25-26 IV.2.2 Jeolojik Özellikler...26-28 IV.2.2.1 Topooğrafya...29 IV.2.3 Yeraltı Su Kaynaklarının Hidrolojik Özellikleri...30 IV.2.4 Yüzeysel Su Kaynaklarının Hıdrolojik Özellikleri...30 IV.2.5. Yüzeysel Su Kaynaklarının Mevcut ve Planlanan Kullanımı...30 IV.2.6. Denizlerdeki Canlı Türleri...31-55 IV.2.7 Toprak Özellikleri ve Kullanım Durumu...36 IV.2.7.1 Toprağın Fiziksel ve Kimyasal Özellikleri...37-42 IV.2.8.1 Tarım Alanları...43 IV.2.8.2 Arazi Kullanım...43 IV.2.8.3 Erozyon...44 IV.2.8.4 Toprağın mevcut kullanımı...44 IV.2.9 Koruma Alanları...44-45 IV.2.10 Orman Alanları...45-47 IV.2.11 Flora ve Fauna...48 IV.2.11.1 Flora...48-51 IV.2.11.2 Fauna...52-53 IV.2.12 Peyzaj Değeri Yüksek Yerler ve Rekreasyon Alanları...54 xix
IV.2.13 IV.2.14 Devletin Yetkili Organlarının Hüküm ve Tasarrrufu altında Bulunan Araziler...54 Proje Yeri Etki Alanının Hava Su ve Toprak Açısından mevcut Kirlilik Yükünün Belirlenmesi...54-56 IV.2.15 Diğer Özellikler...57 IV.3 Sosyo Ekonomik Çevrenin Özellikleri...57 IV.3.1 Ekonomik Özellikler...57 IV.3.2 Nüfus...57 IV.3.3 Gelir...57 IV.3.4 İşsizlik...57 IV.3.5 Sağlık...58 IV.3.6 Bölgedeki Sosyal Altyapı Hizmetleri...59 IV.3.7 Kentsel ve Kırsal Arazi Kullanımı...60 IV.3.8 Diğer özellikler...61 V. Projenin Bölüm IV.de Tanımlanan Alan Üzerindeki Etkileri ve Alınacak Önlemler...61 V.1 Arazinin Hazırlanması, İnşaat ve Tesis Aşamasındaki Faaliyetler Fiziksel ve Biyolojik Çevre Üzerine Etkileri ve Alınacak Önlemler...61 V.1.1 Arazinin Hazırlanması İçin Yapılacak İşler Kapsamında Nereler de ve ne kadar Alanda Hafriyat Yapılacağı...61 V.1.2 Arazi Kazanmak Amacı ile veya Diğer Nedenlerle Herhangi bir Su Ortamında Yapılacak Doldurma...62 V.1.3 Arazinin Hazrlanması Sırasında ve Ayrıca Ünitelerin İnşasında Kullanılacak Maddelerden, Parlayıcı, Tehlikeli ve Toksit Olanların Taşınmaları ve Kullanımları...62 V.1.4 İnşaat Aşamasında Kırma, Öğütme, Taşıma ve Toz Yayıcı V.1.5 İşlemler...62 Proje Alanı İçerisindeki Su Ortamlarında Herhangi bir Amaçla Gerçekleştirilecek Kazı, Dip Taraması...63 V.1.6 Proje Kapsamındaki Ulaşım Altyapısı Planı...63 V.1.7 Proje Kapsamındaki Su Temini Sistemi...64 V.1.8 Proje Kapsamındaki Elektifikasyon Planı...64 V.1.9 V.1.10 V.1.11 V.1.12 V.1.13 Arazinin Hazırlanmasından Başyarak Ünitelerin Faaliyete Açılmasına Dek Yapılacak İşlerde Atıksuların cins ve mikatarla...65 Arazinin Hazırlanmasından Başlayarak Ünitelerin Faaliyete Açılmasına Dek Yapılacak İşler Nedeni ile meydana gelecek katı atıkların cins ve miktarları...66 Arazinin Hazırlanmasından Başlayarak Ünitelerin Faaliyete Açılmasına Dek Yapılacak İşler Nedeni ile meydana gelecek Meydana Gürültünün Kaynakları ve Seviyesi...66 Arazinin Hazırlanması ve İnşaat Alanı İçin Gerekli Arazinin TeminAmacıyla Kesilecek Ağaçların Tür ve Sayılar.......67 Arazinin Hazırlanması ve İnşaat Alanı İçin Gerekli Arazinin Tmini Amacıyla Elden Çıkarılacak Tarım Alanlarının... 67 xx
V.1.14 V.1.15 Arazinin Hazırlanmasından Başlayarak Ünitelerin Faaliyete Açılmasına Dek Yerine Getirilecek İşlerde Çalışacak Personelin Teknik Sosyal Altyapı İhtiyaçları...68 Arazinin Hazırlanmasından Başlayarak Ünitaelerin Faaliyete Açılmasına Dek Sürdürülecek İşlerden İnsanağlığı İçin Riskli ve Tehlikeli Olanlar...68 V.1.16 Proje Alanında Peyzaj Öğeleri Yaratmak...68 V.1.17 Diğer Faaliyetler....69 V.2. Projenin İşletme Aşamasındaki Faaliyetler...69 V.2.1 İşletme ve işletme ile ilgili tesislerin muhtemel su baskınlarından v.b korunması amacıyla yapılabilecek taşkın önlemeye yönelik alınacak tedbirler...71-72 V.2.2 Faaliyet Ünitelerinde ve Diğer Ünitelerde İçme Kullanma, Proses, Kazan Soğutma Amaçlarla Kullanılacak Suyun Miktarları...72-74 V.2.3 Faaliyet Ünitelerinde ve Diğer Ünitelerde Kullanılacak Yakıtın Türleri...74 V.2.4 Tesisin Faaliyeti Sırasında otel ve diğer yan tesislerden Oluşacak Katı Atık Miktarı ve Özellikleri...75 V.2.5 Tesisin Faaliyetin Sırasında Meydana Gelecek Vibrasyon Gürültü Kaynakları...75 V.2.6 Proje alanında Peyzaj Unsurları Oluşturmak...75 V.2.7 İşletme sahasındaki faaliyetlerin meskun mahallere ve karayollarına olabilecek etkileri....76 V.3. Projenin Sosyal Ekonomik Çevre Üzerine Etkileri V.3.1 Proje ile Gerçekleştirilmesi Beklenen Gelir Artışları...76 V.3.2 Çevresel - Fayda Maliyet Analizi...77-78 V.I.1 Projeden Etkilenmesi Muhtemel Halkın Belirlenmesi 79 VI.2 Görüşlerine Başvurulması Öngörülen Taraflar...80 VI.3 Bu konuda verilebilecek diğer bilgi ve belgeler....80 VII. Projenin Alternatifleri...80-81 VIII. İzleme Programı...81-83 IX Sonuçlar...83-84 Faydalanan Kaynaklar...85 Raporu Hazırlayanların Özgeçmişleri...86-90 xxi
ŞEKİLLER DİZİNİ: Şekil 1: Proje Yerinin uzaktan Google Resmi..17 Şekil 2: Proje Yerinin yakından Google Resmi...17 Şekil 3: Kırklar serisinde bazı toprak özelliklerinin profildeki değişimi.37 Şekil 4: Gaziveren serisinde bazı toprak özelliklerinin profildeki değişimi..38 Şekil 5: Kantara Bölgesi - Orman Bölge Şeflikleri ve Orman Alanları....46 HARİTA DİZİNİ: Harita 1:Bafra bölgesi Yüzey jeoloji haritası... 28 Harita 2: Arazi Kullanım Kabiliyeti Haritası.. 39 Harita 3:Temel Toprak Haritası...40 Harita 4: Orman Haritası...47 TABLOLAR DİZİNİ Tablo 1: Otel Bloğu Toplam Alanları 2 Tablo 2: Otel Bloğu-11.00 (-2 BODRUM) Kotu Kat Planı.. 3 Tablo 3: Otel Bloğu-6.60-1 Bodrum kotu kat planı...4 Tablo 4: Otel Bloğu Zemin Kat Planı... 6-7 Tablo 5 :Otel Bloğu +3.30 Kotu 1. Kat Planı 8 Tablo 6: Otel Bloğu +6.60 +23.10 (2,3,4,5,6,7. kat) kotu tip kat plan 9 Tablo 7:Yatırım Unsurları Tablosu..20 Tablo 8: Finansman ihtiyacı Tablosu..21 Tablo 9: Gelir Gider Tablosu...22 Tablo 10: Kuzey Kıbrıs Türk Cumhuriyeti Çevre Denizlerinde, Farklı Derinlik Tabakalarında Saptanan Balıkçılık Kaynaklar....30 Tablo 11: Kıbrıs ın kuzey ve doğu kıyılarnda belirlenen zooplankton türleri.35 Tablo 12: Bafra Arazi Kullanımı...43 Tablo 13:Yatırım Alanındaki Flora Fotoğrafları... 49 Tablo 14: Tespit Edilen Flora Tür ve Cinsleri... 50 Tablo 15: Yatırım Aalanı -Kıyı Boyunca Arazi İçerisinde Tespit Edilen Türlerin Haricinde Tespit Edilen Flora Tür ve Cinsleri 51 Tablo 16: Tesiste birimlere göre su ihtiyacı.70 Tablo 17: Tesiste birimlere göre Atıksu oluşumu 71 Tablo 18: 18/2012 sayılı Çevre Yasası Arıtılmış Su Paremetreleri 72 xxii
EKLER DİZİNİ: Oda Kayıt ve Çed Kurs Belgeleri...EK1 Meteorolojik Veriler...EK2 Proje İş Zamanlama Tablosu.EK3 Mal Koçanı ve Kira Sözleşmeleri...EK4 Direktörler Belgeleri...EK5 J.M.D.onaylı zemin etüt sonuç ve önerileri...ek6 Hava Kalitesi Raporu...EK7 Bafra Emirnamesi (Yatırım Alanı Projesi) ve durum tesbiti...ek8 Çevre Koruma Dairesi Onaylı CED soru formatı...ek9 Atıksu Arıtma Tesisi Açıklaması ve Vaziyet Planı.EK10 Topoğrafik Harita...EK11 Mehmetcik Belediyesi Yazısı...EK12 Turizm Planlama Dairesi Yazısı...EK13 Jeoloji Ve Maden Dairesi Yazısı..EK14 Eski Eserler ve Müzeler Dairesi Yazısı...EK15 Tarım Dairesi Yazısı.EK16 Orman Dairesi yazısı.ek17 Karayolları Dairesi Yazısı...EK18 ÇED İnceleme Değerlendirme komisyonunun 2010 Tarihli Karar Formu...EK 19 Mimari Vaziyet Planı ve Kesitleri...EK 20 xxiii
B Ö L Ü M 1 PROJENİN TANIMI VE AMACI I.1 PROJE KONUSU FAALİYETİN TANIMI Bodova Turizm Yatçılık Sanayi ve Ticaret A.Ş ne ait Otel Projesi, İskele ilçesinde Bafra Turizm Yatırım Bölgesi nde S(K-11)1220-2008, sayılı ve 4.6.2008 tarihli Bakanlar Kurulu Kararı uyarınca rezerv olarak ayrılan arazi içerisinde tasarlanmış ön projedir. Bodova Turizm Yatçılık Sanayi ve Ticaret A.Ş ne ait Otel Projesi, Bafra ve Yakın Çevresi I.Etap (Değişiklik 2) Emirnamesi ne göre 19 No lu Turizm Gelişme alanı içerisinde projelendirilmiştir. Ercan Hava Alanı na 75 km, G.Mağusa ya 38 km, Lefkoşa ya 90 km ve Girne ye 115 km uzaklıktadır. Doğusunda denize sınırı bulunan tesisin, kuzeyinde elektrik mühendisleri ormanı ve 11 No lu Turizm Gelişme Alanı Çağın Ltd e (Acapulco) rezerv olarak ayrılmıştır. Batısından İlgili Emirname kararlarına göre geçen yol diğer yatırımlara ulaşımı çitf yönlü olarak sağlamaktadır ve yolun karşısında Zeytin, Harup ve Makilik alanlar mevcuttur. Güneyinde Bafra Atıksu Arıtma tesisi ve 9 no lu Turizm Gelişme Alanı Ada Kıbrıs Ltd e sözleşmesi yapılımış çam ağaçlarının olduğu bir parseldir. Bafra atıksu arıtma tesisi parsel 19 un güney sınırındadır. Bodova Turizm Yatçılık Sanayi ve Ticaret A.Ş ne ait ait Otel Projesi, 741 oda ve toplam 1482 yatak kapasitelidir. Toplam arazi alanı 160,857,53 m² olup zemin kullanım alanı %20, 32,171.51 m² ve toplam kullanım alanı 56,300.14 m² dir. Bodova Turizm Yatçılık Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi ne ait Cornelia Kıbrıs Otel Çevresel Etki değerlendirmesi Raporu ÇED İnceleme Değerlendirme Komisyonu nun, ( ÇK.05-2010 karar numarası) ile 2010 yılında ÇED olumlu kararı alınmıştır. Onaylanan ÇED raporu üzerinden 5 yılı aşkın bir süre geçtiğinden ve proje yeri inşaatının başlamamış olmasından dolayı mevcut yatırım alanındaki parsellere tekrardan ÇED raporu hazırlanmıştır. 1
TABLO 1 : Otel Bloğu Toplam Alanları OTEL : 2 Bodrum + Zemin + 7 Kat -11.00 KOTU BRÜT ALANI: 5,674.79 m2-6.60 KOTU BRÜT ALANI: 20,541.19m2 +0.00 KOTU PLANI 11,192.51m2 +3.30 KOTU PLANI 2,335.39m2 +6.60 KOTU PLANI 3,939.23m2 +9.90 KOTU PLANI 3,939.23m2 +13.20 KOTU PLANI 3,939.23m2 +16.50 KOTU PLANI 3,939.23m2 +19.80 KOTU PLANI 3,939.23m2 +23.10 KOTU PLANI 3,939.23m2 TOPLAM İNŞAAT ALANI TOPLAM ODA SAYISI 741 53,192.27m2 2
Tablo 2: OTEL:-11.00 (-2 BODRUM) KOTU KAT PLANI, Toplam Brüt Alan 12,818 m² PERSONEL ALANI: 831.21 M² BAYAN PERS. SOYUNMA: 137 M² BAY PERS. SOYUNMA: 206.48 M² DOKTOR ODASI: 18.22 M² EĞİTİM ODASI: 40.15 M² PERSONEL KANTİN: 56.44 M² PERSONELYEMEKHANE: 208.76 M² MUTFAK: 75.50 M² MUTFAK DEPOLARI : 19.27 M² BEKLEME : 32.85 M² KAYIP EŞYA : 9.01 M² TERZİ: 6.51 M² ÇAMAŞIR DEPOSU : 9.01 M² ÜNİFORMA DEPOSU : 65.12 M² ÇAMAŞIRHANE : 478.44 M² DEPO: 288.18 M² DEPO : 35.31 M² KİRLİ ÇAMAŞIR ODASI : 22.70 M² MİNİ BAR MALZ. DEPO: 27.42 M² HAVUZ MEK. ODA : 9.01 M² KAPALI HAVUZ: 284.39 M² SERVİS: 60.06 M² STEWARD DEPOSU: 41.63 M² ARŞİV: 190.50 M² MUTFAK: 1093 M² KORİDOR: 395.77 M² KİRLİ ÇAMAŞIR ODASI : 20.32 M² MİNİ BAR MALZ. DEPO: 34.50 M² SERVİS ASAN. HOLÜ: 33.15 M² STEWARD DEPOSU: 37.54 M² ELEKTRİK ODASI: 20.51 M² KORİDOR: 86.24 M² TOPLAM BRÜT ALANI: 5,674.79 m2 3
Tablo 3: OTEL:-6.60-1 Bodrum kotu kat planı. (Toplam Brüt Alan 20,541.19 m2 ) ANA RESTORAN: 1550.39 M² MUTFAK: 605 M² DEPO-SERVİS: 505.18 M² DİSLOTEK: 450.95 M² GİRİŞ HOLÜ: 59.7 M² CASİNO: 2211.96 M² KÜÇÜK SALON:823.43 M² KÜÇÜK VIP SALON: 94.54 M² VIP SALON 1 : 212.62 M² VIP SALONLAR HOLÜ : 111.07M² VIP SALON 2 : 289.13 M² VIP SALON 3 : 104.57 M² MEKANİK ODA : 182.57M² MEKANİK ODA : 169.97 M² MUTFAK: 498.15M² PERSONEL DİNLENME: 40.94 M² BAY SOYUNMA : 56.36M² BAYAN SOYUNMA : 72.07 M² PERSONEL ALANI: 112 M² CASİNO MEK. ODA : 208.76 M² YÜKLEME PLATFORMU: 153.53 M² SERVİS: 60.06 M² TEKNİK MALZEME DEPOSU: 127.91 M² YANGIN SU DEPOSU: 54.87 M² BAHÇE SULAMA SU DEPOSU: 210.30 M² TEMİZ SU DEPOSU: 179.27 M² TEMİZ SU DEPOSU : 106.39 M² KAZAN DAİRESİ: 1173 M² KULE SU DEPOSU: 79.22 M² TEMİZ SU DEPOSU: 81.65 M² YANGIN POMPA DAIRESI: 2161.99 M² ATÖLYELER: 394 M² ATÖLYELER: 507.07 M² KAPALI HAVUZ: 695.11 M² KORİDOR : 1547.37 M² MAĞAZA-KUAFOR : 102.34 M² JİMNASTİK SALONU : 165.74 M² BAY SOYUNMA : 34.06 M² 4
BAYAN SOYUNMA : 95.56 M² SPA KABUL SALONU : 106.39 M² MASAJ ODALARI : 422CH CH M² SPA BÖLÜMÜ : 440.05 M² EĞLENCE MERKEZİ : 663.44 M² SERVİS-WC: 324.5 M² CASİNO OFİS ALANI : 713.93 M² TOPLAM BRÜT ALANI: 20,541.19m2 Tablo 4: OTEL Bloğu: 11,192.51 m2 B-Zemin kat alanları 1-Otel Bloğu zemin kat: Lobi Lounge Game Room Patisserie Spesiyal Restoran 1 Spesiyal Restoran 2 Spesiyal Restoran 3 Private Dining Spesyiyal Res. 2 Teras Lounge Teras Irısh Bar Servis 1 Servis 2 Consisierge Desk House keeping Elektrik Odası Servis Asansör Holü WC ZEMİN KAT PLANI Toplam Brüt Alan Toplam Adet Toplam İnşaat Alanı Sayısı 1 1324.79 m² 1 691.23 m² 1 66.19 m² 1 181.68 m² 1 148.42 m² 1 249.59 1 60.84 m² 1 2453 m² 1 154.8 m² 1 464 m² 1 415.07 m² 1 238 m² 1 237.4 m² 1 226.5 m² 1 16.68 m² 1 4.94 m² 1 10.98 m² 2 220 m² 5
Standart Oda Tip 1 Standart Oda Tip 2 Standart Oda Tip 4 Suit Tip 1 Delux suit B Delux suit A Engelli oda Mekanik Odalar Personel Alanları Cigar Lounge Fotoğrafçı Hotel shop 13 3 1 3 1 1 5 8 3 1 1 1 28 m² 33 m² 27 m² 65.66 m² 83 m² 78 m² 37.24 m² 65 m² 1194 m² 83.36 m² 21.56 m² 27.37 m² Kuyumcu Sahne Butik Derici Koridor Halıcı Hediyelik Eşya Spor Malz. Mağazası Mağaza Mağaza Mağaza Fuaye Toplantı salonu Çok Amaçlı salon Masa Sandalye Deposu Hazırlık Mutfağı Bulaşıkhane Koridor Bulaşıkhane Çok Amaçlı Depo Elektrik Odası 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 1 12 1 1 1 1 1 1 1 1 1100.8 m² 55.68 m 43 m² 43.29 m² 261.67 m² 43 m² 33 m² 38.35 m² 29.60 m² 28.13 m² 42.43 m² 446.96 m² 669.57 m² 1372.91 m² 73.63 m² 83.55 m² 26.38 m² 139.27 m² 26.38 m² 42.71m² 9.58 m² 6
Mekanik oda Açık Mekanik ekipman Servis Barı Simultane Tercüme Ses ve Işık Kontrol Amfitiyatro Sahne WC ler 1 1 1 4 1 3 1 1 192.96 m² 406.23 m² 16.71 m² 20.73 m² 10.44 m² 1194 m² 1100.8 m² 160.27 m² Tablo 5 :Otel Bloğu: +3.30 Kotu 1. Kat Planı : Brüt alan 2,335.39 m² Oda Tipi Diğer Mahaller 2 Adet Deluxe Koridor:196.65 m² 26 Adet Standart Oda Tip 1 Asansör holü: 27.8 m² 7 Adet Standart Oda Tip 2 Servis Asansör holü: 10.98 m² 2 Adet Suit Oda Tip 1 House keeper: 16.89 m² Toplam 37 adet Oda Elektrik odası: 4.88 m² ODA TİPLERİ AŞAĞIDAKİ GİBİDİR Toplam Brüt Alan: 1424 M² Toplam Servis Alanı:911.39 M² DELUXE ODA TIP 1 56 m² ( 2 adet) STANDART ODA TIP 1 37.63 m² ( 26 Adet) STANDART ODA TIP 2 26.5 m² ( 7 adet ) Yatak odası: 47m2 Yatak odası: 30.63m2 Yatak odası: 22.5m2 WC: 7.93 m2 WC: 7 m2 WC: 4.17 m2 Balkon: 5.3m2 Balkon: 5.3m2 SUIT TIP 1 74.06 m² (2 adet) Yatak odası: 60.22 m2 WC: 4.58 m2 WC: 9.27 m2 Balkon: 7m2 7
Tablo 6: Otel Bloğu +6.60 +23.10 (2,3,4,5,6,7. kat) kotu tip kat planı Brut alan 3,939.23 m2 +6.60 kotu ile +23.10 kotları arasında toplam 6 kat mevcuttur. 6 katın toplamında 6 x66:396 adet oda mevcuttur. Her katta 66 otel odası (otelin tümünde 5 adet Engelli otel odası olarak planlanmıştır ve zemin katta konumlandırılmıştır). Her katta 2 adet deluxe, 51 adet standart oda tip 1, 7 adet standart oda tip 2 ve 6 adet suit tip 1 oda mevcuttur. Toplam Brüt Alan: 2993.35 M² Toplam Servis Alanı: 945.88 M² DELUXE ODA TIP 1 56 m² (2 adet) STANDART ODA TIP 1 37.63 m² ( 51 adet) STANDART ODA TIP 2 26.5 m² (7 adet ) Yatak odası: 47m2 Yatak odası: 30.63m2 Yatak odası: 22.5m2 WC: 7.93 m2 WC: 7 m2 WC: 4.17 m2 Balkon: 5.3m2 Balkon: 5.3m2 SUIT TIP 1 74.06 m² ( 6 adet) Yatak odası: 60.22 m2 WC: 4.58 m2 WC: 9.27 m2 Balkon: 7m2 VIP VILLA PLANI : Brüt alan 218.87 m2 ZEMİN KAT: 137.06 m2 Salon: 42 m2 Özel Spa: 23.97 m2 Sauna: 4.89 m2 Depo: 3 m2 Yatak Odası: 20.28 m2 WC: 4.27 m2 Havuz: 83.4 m2 BİRİNCİ KAT 81.81 m2 Yatak Odası: 24 m2 WC: 7.97 m2 Yatak Odası: 20.78 m2 WC: 4 m2 8
AİLE SUITLERI : Brüt alan 892.04 m2 Zemin + 2 katta toplam 24 adet suit daire mevcuttur Her katta 8 adet suit bulunmaktadır. Her daire 71.23 m2 dir. STANDART AİLE SUİTİ Master Yatak Odası: 31.54 m2 Balkon: 9.22 m2 Banyo: 7 m2 Yatak Odası: 15.6 m2 Balkon: 3.9 m2 PRESIDENTAL VILLA : Brüt alan 549.45 m2 Zemin kat 379.43m2 Rüzgarlık: 8.64 m2 Giriş holü: 24.36 m2 Çalışma odası: 15.64 m2 WC: 2.2 m2 Yatak odası: 22.67 m2 Banyo: 3.64 m2 Masaj odası: 13.87 m2 Gym: 16.94 m2 Buhar odası: 4.72 m2 Sauna: 5.87 m2 Jakuzi: 38.44 m2 Hobi Odası: 50.12 m2 Mutfak: 18.48 m2 Salon: 100.71 m2 Havuz: 146.38 m2 1. Kat 170.02m2 Yatak odası: 28.48 m2 Banyo: 8.41 m2 Yatak odası: 19.36 m2 Banyo: 3.6 m2 Yatak odası: 19.36 m2 Banyo: 3.6 m2 Master Yatak odası: 27.16 m2 Banyo: 20.29 m2 9
ÇOCUK KULÜBU : Brüt alan 1,617.65 m2 TÜRK RESTORANI : Brüt alan 393.8 m2 AÇIK RESTORAN : Brüt alan 442.8 m2 HAVUZ BAR : Brüt alan 270.22 m2 HAVUZ : 5406.71m2 AQUAPARK HAVUZU: 161.73 m2 ÇOCUK HAVUZU: 550.60 m2 SPOR ALANLARI: 3459 m2 Proje yeri GPS değerleri X ve Y koordinatları; Y X Güney Yönü : 597288.741, 3913849.645 Kuzey Yönü : 597140.058, 3914248.905 Batı Yönü :597050.301, 3914160.564 Doğu Yönü :597649.306, 3913942.277 Hizmet amaçları; Kıbrıs, Türkiye ve diğer Avrupa ülkelerine kıyasla daha güneyde yer almaktadır ve daha sıcak iklime sahiptir. Bu, Kıbrıs ı özellikle kış dönemi boyunca Avrupa ülkelerinin insanları için uygun bir tatil alanı haline getirmektedir. Projenin sosyal ve ekonomik yönden gerekliliği; KKTC gelişen bir ülkedir ve ihtiyaçları, talepleri giderek artan, kalkınması turizm ve eğtim yönünde olan bir devlettir. Müşteri kitlesi yurt içinde ve yurtdışında olmak üzere başta tatil, deniz ve eğlence turizminin yanında, doğa turizimine ve Kıbrıs Kültürünü tanıtım için hizmet verecektir. Ayrıca böyle bir yatırımın turizm ekonomisine katkısı yanında, istihdam açısından yöre halkına ekonomik ve sosyal yönden katkı koyacaktır. Bu doğrultuda ülke nin ve 10
bölge nin önemli sorunu olan istihdama ve sonuçta ülke ekonomisine önemli katkı ve getiri sağlayacaktır. I.2 PROJENİN ÖMRÜ Bafra turizm yatırım alanında yapılması planlanan, Bodova Turizm Yatçılık Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi nin Cornelia Kıbrıs Resort Hotel Projesi kapsamındaki faaliyetler için herhangi bir süre düşünülmemekte olup süresiz faaliyetler olarak belirlenmiş ve devamlılık arz edilecektir. Gereksinimlere göre bakım ve yenileme çalışmaları beş ile yedi yıl arasında devamlılığı sağlanacaktır. Ancak yatırımcı işletme süresini, kiralama süresi ile sınırlı düşünmek zorundadır. I.3 HİZMET AMAÇLARI Dünyadaki globalleşme sürecinde: KKTC topraklarının, Doğu Akdeniz in TC toprakları güney sahillerinin güvenliği KKTC Devleti halkının dünya devletleri ve halkları ile entegrasyonu KKTC vatandaşlarının refah ve mutluluğu, KKTC nin kalkınması, KKTC topraklarında, turizm yatırımlarının artarak turizmin gelişmesi ile doğru orantılıdır. Bu olgu kalıcı barışın anahtarı olacak niteliktedir. süreçte, bizzat yerli halkın birinci elden kendine özgü kültürel değerlerini Kıbrıs ın çok değerli olduğuna inandığımız tarihi varlıkları ve doğal değerleri içinde ziyaretçiye veya kalıcı topluma sunması çağdaş turizm anlayışı için doğrudur. I.4 PAZAR VEYA HİZMET ALANLARI VE BU ALAN İÇERİSİNDE EKONOMİK VE SOSYAL YÖNDEN ÜLKE BÖLGE İÇERİSİNDE ÖNEM VE GEREKLİLİKLERİ Bodova Turizm Yatçılık Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi nin Cornelia Kıbrıs Resort Hotel Projesi, müşteri kitlesi yurt içinde ve yurtdışında olmak Bu üzere başta tatil, deniz ve eğlence turizminin yanında, kongre ve doğa turizimine, iş ve bayi toplantılarına hizmet verecektir. Bu da bölgenin, sosyo-ekonomik anlamda kalkınmasını sağlayacaktır. Ayrıca böyle bir yatırımın turizm ekonomisine katkısı yanında, istihdam açısından yöre halkına ekonomik ve sosyal yönden katkı 11
koyacaktır. Bu doğrultuda ülke nin ve bölge nin önemli sorunu olan istihdama ve sonuçta ülke ekonomisine önemli katkı ve getiri sağlayacaktır. Bodova Turizm Yatçılık Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi nin Cornelia Kıbrıs Resort Hotel Projesi hizmet alanı başta turizm olmak üzere, kültür, sosyal aktiviteler, ekonomik kalkınma, çağdaş çevrecilik ilkelerine uyumlu alternatif entegre bir model olacaktır. KKTC nin bir turizm cenneti haline getirilmesi yönünde potansiyele sahip olması ve hükümet politikalarının da bu yönde olması yatırımcı firmaları bu yönde yatırım yapmaya teşvik eden en önemli unsur olmuştur. Yatırımın yapılacağı Bafra, turizm potansiyeli yönünden önümüzdeki yıllar itibari ile zengin bir bölge olacaktır. Yatırımın yapılacağı alanın yan parsellerinde 13 yatırım alanı daha mevcuttur. Bu tesisler tamamlandığı zaman birçok önemli turistik tesis bu bölgede olacaktır. Bölgenin hem doğal, hem fiziksel ve sosyal yapısı turizm potansiyelini olumlu yönde etkileceyecek şekilde gelişmektedir. Bu doğrultuda, ülkenin turizm potansiyeli yüksek olan Bafra bölgesindeki yatırımının ekonomik ve sosyal yapıya olumlu katkısı kaçınılmaz bir gerçektir. Ayrıca turizme katkıda bulunacak olan bu yatırımı yapmaya hükümet politikalarının teşvik etmesi önemli bir unsurdur. Bodova Turizm Yatçılık Sanayi ve Ticaret Anonim Şirketi nin Cornelia Kıbrıs Resort Hotel Projesi için öngörülen Toplam Sabit Yatırım tutarı 293.347.418 TL olarak belirlenmiştir. Bu sabit sermaye ile KKTC sabit sermaye stokuna katkıda bulunacağı gibi önemli bir istihdam olanağı sağlanacaktır. Proje ile ortlama 500 kişiye istihdam olanağı sağlanacaktır. Turizm Gelişim yasasına göre, Bafra Turizm Yatırım alanında 15000 yatak kapasitesine ulaşılması hedeflenmiştir. Bu proje de 1482 yatak lı bir tesis olacaktır. Bafra Turizm Yatırım bölgesinde iki turistik tesisi faaliyete geçebilmiş ve yatak kapasitesi 2716 dır. İskele Yeni Erenköy ve İskele bölgesi ise 8500 yatakla sınırlandırılması öngörülmüştür. Bafra Turizm yatırım Bölgesi dahil olmak üzere İskele bölgesi işletmede olan tesislerin yatak kapasitesi ise 3138 yatak dır. 12
B Ö L Ü M II II.1 FAALİYET YER SEÇİMİ Bafra Turizm Bölgesi Akdeniz de yepyeni bir bölge olup yeni bir destinasyon olmasının yanında kongre, deniz, tarih, kültür, doğa ve kış sporları hariç tüm spor turizmine hizmet verebilecek iklim ve coğrafik yapıya sahip olması, yılın 12 ayı hizmet verebilir durumda olması KKTC hükümetinin yatırımcılara elektrik, yol, su, haberleşme, biyolojik atıksu arıtma ve denizsuyu arıtma tesisleri gibi altyapıları hazırlayacak olması, verdiği teşvikler gibi olumlu ve nedenler yanında hükümet ve hükümet dışındaki siyasiler ve ilgili bürokratların firmaya göstermiş olduğu olumlu ilginin yanısıra, mevcut ve doğabilecek sorunların çözülebileceği güvenini firma yöneticilerinde yaratması, işletme ve pazarlama aşamasında doğacak sorunları ikinci planda bırakmış ve yatırım kararı almışlardır. Bafra Emirnamesi kapsamında yapılması planlanan proje, Yeni İskele ilçesine bağlı Bafra köyü sınırları içerisindedir. Bafra yatırım alanı İskele Karpaz anayolu üzerinde Çayırova Köyünün çıkışındaki kavşaktan itibaren yaklaşık 4 km lik bir mesafede ve 6 km lik uzunlukta sahil şeridi boyunca Bafra Turizm Yatırım alanı uzanmaktadır. Yatırım alanındaki tesislere ulaşmak için Karayolları Daire si tarfından yollar hazırlanmaktadır. Yatırım alanı içerisinde 4 yıl gibi bir sürede inşaatının tamamlanıp hizmete açılacak olması diğer tesislere örnek oluşturacağı gibi, özelde bölgenin canlanmasına, istihdam ve ekonomik gelişme olanaklarının oluşmasına katkı koyacağı gibi genelde tüm KKTC ekonomisine ve halkına olumlu bir katkı koyacaktır. Sözkonusu alanın (Bafra Turizm Yatırım Alanı Genel) turistik yatırım arazileri içinde, arkeologlardan oluşan bir tarama ekibi ( Bafra Turizm Yatırım Alanı Genel ÇED Raporu için, Eski Eserler Ve Müzeler Dairesi 2003 yılında) ile gerçekleştirilen yüzey araştırmalarında herhangi bir eski eser olayına rastlanmamışsa da, deniz kıyısından yalnızca yaklaşık 50 metre kadar içeride yaklaşık 7-8 metre derinlikte bir gemi batığı bilinmektedir. Bu bir Avusturya buharlı gemisi olup, 1860 yılında Amerika ya göçmen yolcu taşırken çıkan bir ayaklanma sonucu gemi kaptanının rotasını bilinçli olarak kayalıklara sürmesi 13
sonucunda batmış ve yolcuların büyük çoğunluğu boğularak ölmüştü. Sözkonusu gemi ile ilgili sualtı çalışmaları ve diğer dökümantasyon sualtına yapılan sistematik dalışlarla Bölge Eski Eserler Dairesi Şube Amirliğince gerçekleştirilmiştir. Ayrıca gemi ile ilgili bir açıklama da Rupert Gunnis adlı İngiliz yazar- araştırmacının Historic Cyprus (1936) adlı kitabında da bulunmaktadır. Ayrıca bu batığa ait olmamakla beraber batağın hemen yanıbaşında antik özelliğe sahip 4 adet eski eser nitelikli taş çapa da tesbit edilmiştir. Öte yandan bu turistik alanın denizin içine doğru en fazla uzanan kısmı olan Palloura diye bilinen yarımadanın güney kısmında çok sayıda taş çapaların arkeolog Elçin Öncel tarafından tesbiti, bizlere ilgili yarımadanın antik bir liman olduğunu belirtmesi açısından büyük önem taşımaktadır. (Kaynak:Bafra Turizm Bölgesi Genel ÇED raporu) böylece Palloura yarımadasının gerek kuzeyi, gerekse de ve de özellikle güneyi antik liman oluşumu için oldukça uygundur. Bu yarımadanın doğu kenarında bulunan kayalık oluşumun düzgün bir şekilde yontulmak suretiyle kesilmesi de bir antik mimari özelliği olup antik limanın tamamlayıcı özelliğindendir. Burada denizin içine doğru uzanan taşlardan yapılmış 4 sıra dalgakıranlar da kabaca işlenmiş bazı antik özellikli kesme taşlardan oluşturulmuşlardır. Bu antik liman içinde ayrıca düzgünce kesilmiş antik özellikli devasa taş bloklar da antik limana işaret etmektedir. Ayrıca deniz kıyısındaki antik Knidus kenti de Çayırova köy sınırları içinde arkeolojik çalışmaları tamamlanmamış bir Finike yerleşkesi olup Bafra da yapılması düşünülen turistik tatil tesisleri bölgesinin en güneyinden itibaren yalnızca 2 km kadar güney-batıda bir mesafede yer almaktadır. Antik taş ocağı, limanı, tarımsal etkinliklerle ilgili ögütme ilişkileri ve çok sayıda kaya mezarları ile dikkat çeken antik Knidus kentine doğru Bafra dan gelmesi öngörülen ana dağıtıcı yol, Bafra Emirnamesindeki haritaya göre antik Knidus kentinin yaklaşık 500 metre kadar kuzeyinden geçecektir. Kazı çalışmaları yapılmadığı için kesin söylenmemekle birlikte antik Knidus kentinin sahilden Bafra ya doğru İlyas Burnu na kadar uzandığı varsayılabilir. Öte yandan Çayırova üzerinden Karpaz anayolu 14