İÇİNDEKİLER Birinci Bölüm İNCELEMENİN AMACI İkinci Bölüm 6306 sayılı KANUNDA ÖNGÖRÜLEN DÜZENLEMENİN ANA ÇİZGİLERİYLE AÇIKLANMASI I. 6306 sayılı KANUN UN AMACI VE VARLIK NEDENİ (RATIO LEGIS)...5 II. 6306 sayılı KANUN UN UYGULANMASINA İLİŞKİN EN ÖNEMLİ KAVRAMLAR...6 1. Riskli Alan...6 2. Rezerv Yapı Alanı... 6 a) Tanımı...6 b) Rezerv Yapı Alanının Tespitine İlişkin Koşullar...7 c) Rezerv Yapı Alanlarını Tespit Yetkisi...7 d) Rezerv Yapı Alanlarının Kullanım Amaçları...7 e) Rezerv Yapı Alanı Kararına Karşı İptal Davası... 8 3. Riskli Yapı...8 III. 6306 sayılı KANUNUN RİSKLİ ALANLAR BAKIMINDAN UYGULANMASI...8 A. RİSKLİ ALANLARIN TESPİTİ: BAKANLAR KURULU KARARI... 8
1. Bakanlığın Önerisi ve Bakanlar Kurulunun Kararı...8 2. Riskli Alanların Tespitini İsteme Yetkisi... 9 a) Bakanlık (re sen)... 9 b) TOKİ veya İdare...9 c) Gerçek Kişiler ve Özel Hukuk Tüzel Kişileri... 9 B. UYGULAM A...10 1. Tasarrufların Kısıtlanması...10 2. Taşınmazların Değerlerinin Tespiti...10 3. Uygulama Alanındaki Taşınmaz Maliklerinin Hakları ve Tapuya ri escil İşlemleri...11 a) Uygulama Alanındaki Maliklerle Sözleşme Yapılması...11 b) Bedele İlişkin Sorunlar...11 4. Uygulama Alanında Kiracı veya Sınırlı Nesnel Hak Sahibi Olanlara Konut veya İşyeri Verilmesi...12 a) Uygulama Alanındaki Taşınmazların Maliklerine Konut veya İşyeri Verilmesinden Sonra Arta Kalan Konut veya İşyerlerinin Bulunması...12 b) Kiracı veya Sınırlı Nesnel Hak Sahibi Olanlardan ya da Taşınmazları Kamulaştırılanlardan Konut veya İşyeri Verilmesi İsteyenlerin Sayısının Artan Konut veya İşyeri Sayısında Fazla Olması...12 C. RİSKLİ ALAN KARARINA KARŞI İPTAL DAVASI...12 IV. 6306 sayılı KANUN UN RİSKLİ YAPILAR BAKIMINDAN UYGULANM ASI...13 A. RİSKLİ YAPI TESPİTİNE KONU OLACAK YAPILAR...13 B. RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ İSTEME YETKİSİ: YAPI MALİKİ ve BAKANLIK... 13
C. RİSKLİ YAPI TESPİTİNİ YAPMAYA YETKİLİ KILINMIŞ KURUMLAR ve KURULUŞLAR...14 1. Yetkili Kurum ve Kuruluşlar... 14 2. Lisans Alabilme Koşulları... 15 3. Lisansın İptali...15 ü. SADECE TEK BİR RİSKLİ YAPI TESPİTİ RAPORUNUN DÜZENLENEBİLMESİ...16 E. RİSKLİ YAPI TESPİTİ RAPORU VE RAPORA KARŞI İTİRAZ YOLU: TEKNİK HEYETİN İNCELEMESİ...17 1. Raporun Kentsel Dönüşüm Müdürlüğüne Sunulması... 17 2. Raporun Yetersiz Olduğunun ya da Tespitte Eksiklik Bulunduğunun Anlaşılması... 17 3. Raporun Yapı Malikine veya Maliklerine Tebliğ Edilmesi Yapının Riskli Olduğunun Tapu Kütüğünün Beyanlar Sütununda Gösterilmesi...17 4. Tespit Raporuna Karşı Teknik Heyete Yapılacak İtiraz...19 a) İtirazda Bulunma Yetkilisi...19 b) Teknik Heyetin Yapısı...20 c) Teknik heyetin Yapılan İtirazı ve Raporu İncelemesi...20 d) İncelemenin Sonucu ve İlgiliye Tebliğ Edilmesi...21 F. İTİRAZIN TEKNİK HEYETÇE RET EDİLMESİ: İDARİ YARGI YERİNE BAŞVURU... 21 1. İptal Davası İçin Süre...21 2. Yetkili İdare Mahkemesi... 22 3. Yürütmenin Durdurulması İstemi... 22 4. İdare Mahkemesinin Kararı...23 5. Temyiz...24
G. TEKNİK HEYETİN KARARINA KARŞI İTİRAZDA BULUNULMAMASI DURUMUNDA SÜRECİN SÜRDÜRÜLM ESİ... 24 1. Yıkım İçin Süre Verilmesi...24 2. Yapının Arsa Haline Dönüşmesi Üzerine Yapılacak İşlemler...24 3. Yeniden Yapı Yaptırılması Konusunda Yapı Maliklerinin Üçte İki Çoğunlukla Karar Vermesi...25 4. Üçte İki Çoğunluğun Vereceği Karara Katılmayan Paydaşların Hukuksal Durumu...26 a) Payların Anlaşma Sağlayan Diğer Paydaşlara Açık Arttırma Usulü ile Satılması...26 b) Satışın Gerçekleşmemesi Halinde Payların Hazine Adına Tescili ve TOKİ ye Tahsisi...27 e) Üçte İki Anlaşmanın Sağlanamaması Halinde Acele Kamulaştırma Yoluna Başvurulabilmesi... 27 d) Diğer Durumlar... 27 H. KAT MÜLKİYETİ REJİMİNDE YAPININ YIKTIRILMASINDAN VE 2/3 ÇOĞUNLUĞUN VERECEĞİ KARARDAN ÖNCE YAPILMASI GEREKLİ VE YARARLI GİRİŞİM LER...28 1. Delil Tespiti Davasıyla Dairelerin ya da Bağımsız Bölümlerin Mevcut Durumların Tespiti... 28 2. Arsa Paylarının Düzeltilmesi Davası... 30 I. KİRA YARDIM I...31 J. HARÇ VE ÜCRETLERDEN BAĞIŞIKLIK...32 K. RİSKLİ YAPININ YIKTIRILMASI YERİNE GÜÇLENDİRİLMESİNİN İSTENİLMESİ...32
Üçüncü Bölüm 6306 sayılı KANUN UN UYGULANMASINDAKİ YANLIŞLIKLAR, AMACIN SAPTIRILMASI VE HAKLARIN KÖTÜYE KULLANILM ASINA İLİŞKİN HUKUKA AYKIRILIKLAR I. SORUNUN ALGILANM ASI... 35 II. 6306 sayılı KANUNUN KÖTÜYE KULLANIMA ELVERİŞLİ OLMASININ NEDENİ...36 III. KANUNUN AMACINDAN SAPTIRILMASININ SOMUT GÖRÜNÜMLERİ...36 1. Kat Mülkiyetinde Hesaplaşma İstekleri...36 2. Dairesinde İmar Düzenlemelerine Aykırı İlaveler Yapan ya da Dairesini Tam Kata Dönüştürmek İsteyen Kat Maliklerinin İstekleri...37 3. Rant Elde Etmek İsteyen İnşaat Teşebbüsleri (Firmalar)... 37 IV. YAPI MALİKİ KAVRAMI... 38 A. GENEL O LARAK...38 B. YAPI MALİKİ... 39 1. Yapı Malikinin Tek Kişi Olması Halinde Riskli Yapı Tespiti İstemi...39 2. Paylı Mülkiyet te Riskli Yapı Tespiti İstemi: Paydaşların Oybirliğiyle Karar Vermesi...39 3. Elbirliği Mülkiyeti nde Riskli Yapı Tespiti İstemi: Ortakların Oybirliğiyle Karar Vermesi...40 4. Kat Mülkiyetine Tabi Yapılarda Riskli Yapı Tespiti İstemi: Kat Maliklerinin Anataşınmazın Riskli Olup Olmadığının Tespiti Hususunda Karar Vermesi... 41 V. KÖTÜYE KULLANMAYLA İLGİLİ UYGULAMA... 43
Dördüncü Bölüm DEĞERLENDİRME ve ÖNERİLER I. Kanunun Hazırlanışına İlişkin Özensizlikler...45 II. Kanunun Amacına ve Varlık Nedeni ne Uygun Olarak Uygulanmaması...47 III. Kanunun Yanlış Uygulanmasından Kötü Niyetli Kişilerin Yararlanması: Kanunun Saptırılması...48 IV. İdari Yargı Yerlerinin Yardımı... 48 V. Kanunun Uygulanmasında Mülkiyet Hakkını Koruyan Uluslararası Normlara Aykırılık...49 VI. Kanunun Yanlış Uygulanması Sonucunda Avrupa İnsan Hakkın Mahkemesine Başvuru...50 SEÇİLMİŞ KAYNAKÇA... 51 HUKUK KAYNAKLARI... 52 KISALTMALAR...53