NEWS FROM THE REAL ESTATE MARKETS GAYRİMENKUL PİYASALARınDAN HABERLER Spring/Summer 2015 İlkbahar/Yaz 2015 Newsletter BU SAYIDA / IN THIS ISSUE -- 2015 Yılı 2. Çeyreğinde Gayrimenkul Piyasasına Genel Bakış / Real Estate Market 2015 Q.2 Outlook -- Colliers International IQ Raporu - Teknoloji, Medya ve Telekomünikasyon / Colliers International IQ Report - Technology, Media and Telecommunications -- Aracılık Projeleri / Agency Projects -- Son Zamanlarda Gerçekleştirilen Danışmanlık Projeleri / Recent Advisory Projects -- İstanbul Ofis Piyasası 2. Ç. 2015 / Istanbul Office Market Q.2 2015 Sevgili Müşterilerimiz ve Dostlarımız, 2015 yılının bu ilk sayısında sizlere İstanbul A sınıfı ofis piyasası hakkındaki en son bulguları sunmaktayız. Piyasa durumu analizimiz, 2015 yılında gayrimenkul sektörüne yönelik genel bakışımızın yanı sıra arz, boşluk oranları, kira değerleri ve gelecek stoğu ele almaktadır. Bültenimizde ayrıca Colliers International tarafından yayınlanan Teknoloji, Medya ve Telekomünikasyon konulu IQ raporuna yer verdik. Colliers Ekibi olarak mutlu ve güzel bir yaz geçirmenizi dileriz! Dear Clients and Friends, In the first issue of our newsletter for 2015 we present you with our latest findings on the Istanbul A Class office market. Our analysis of the current state of the market includes supply, vacancy, rental values and future stock along with our Real Estate Market 2015 Outlook. In our newsletter, we have also included the IQ report by Colliers International regarding Technology, Media and Telecommunications. As Colliers International Team, we wish you a nice summer!
2015 YILI İLK YARISINDA TÜRKİYE GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ Türkiye de; 2014 Mart ayından beri yapılan üç seçimin ve dünya piyasalarındaki gelişmelerin sebep olduğu yerel finansal piyasalardaki dalgalanma, 2015 yılının ilk yarısında artarak devam etmiş, en son olarak Haziran ayında gerçekleşen genel seçimlerden çıkan hükümet değişikliği ihtimali ile tavan yapmıştır.bu yıl, özellikle ilk 6 ay, gayrimenkul piyasalarında aşırı bir durgunluk ile geçmiştir. Buna yol açan; finansal piyasalardaki ve ekonomideki negatife dönmeye başlayan görüntü beraberinde, seçim beklentisi idi. 7 Haziranda yapılan genel seçimler sonrası politik tablonun netleşmesinin zaman alabileceğini düşünüyoruz. Dolayısı ile bu yorumun yazıldığı tarih itibarı ile senenin ikinci yarısında gayrimenkul piyasalarının nasıl etkileneceğine dair politika bazlı bir yorum yapmak için çok erken olduğunu düşünüyoruz. Son sıcak politik gelişmelerden bağımsız olarak ise; 2014 yılınınbüyük bölümüne ve 2015 in ilk yarısının tamamına hakim olan ekonomik yavaşlama, şirket karlılıklarının azalması, faiz oranlarının düşmemesi, yüksek döviz kurları ve talepteki yavaşlama halen devam etmektedir. Bu gelişmelerden ister istemez gayrimenkul piyasası da etkilenmiştir. 2015 yılının ilk yarısında tüm ticari alt segmentlerde talep azalması görülmüştür. Özellikle İstanbul ofis piyasasındaki talep yavaşlaması kira fiyatlarına yansımaya başlamış, kiracı piyasası, yani kiracıların mal sahiplerinden pazarlıklarla avantajlı şartlar alabildiği piyasa türü, oluşmuştur. Ofis piyasasının; perakende veya endüstriyelpiyasalarla karşılaştırıldığında daha fazla etkilenmesinin sebebi, diğer iki alt segmente göre daha yüksek bir yeni arza sahip olmasıdır. Son zamanlarda birçok geliştirici, özellikle İstanbul da ofis geliştirmeye ağırlık vermeye başlamıştır. Dolayısı ile olası negatif bir ekonomik ortam ofis piyasasını daha fazla etkileyeceğine inanıyoruz. 2015 yılının ikinci yarısındaki gayrimenkul piyasasından beklentilerimiz; ağırlıklı olarak politik ortama ve ekonomide acilen uygulanması gereken reformların devreye alınmasına göre şekillenebilecektir. Olabilecek negatif gelişmeler; İstanbul ve diğer şehirlerde, ofis piyasası gibi arz fazlası olmayan alt segmentlerde dahi, gözle görülür yavaşlama ve fiyat baskısı yaratabilecektir. Diğer yandan; orta ve uzun vadede gayrimenkul fiyatlarını etkileyebilecek en temel unsurun yeni kurulacak hükümetin TOKİ ve Emlak Konut gibi piyasanın en büyük arsa geliştirici yapılarının yeni iş stratejilerini belirlemesi olacağını düşünüyoruz. Zira bu iki oyuncunun arsa ve proje geliştirme politikalarının büyük şehirlerde arsa rayiçlerini belirlediğini düşünüyoruz. Arsa maliyetleri ise tüm gayrimenkul son ürünlerinin fiyatlarını etkileyen en büyük faktördür. Kerim Cin Yönetici Ortak TURKEY REAL ESTATE MARKET OVERVIEW IN THE FIRST HALF OF 2015 The strong volatility in the local financial markets in Turkey; caused mainly by three elections held since March 2014 and the developments in the global markets, have continued to escalate during the first half of 2015, and peaked by the results of the elections in June pointing to the possibility of a government change. A general slowdown marked the real estate markets in Turkey, especially in the first 6 months of this year. This was the result of the negative outlook in the financial markets and the overall economy in Turkey as well as the anticipation for the elections. We think that, after the general elections on June 7, the political outlook may take some time to settle. Hence, as of the date this review, we believe it would be too soon to predict how the real estate markets will be affected, based on the political outcome, in the second half of the year. Apart from the latest political developments; the general economic slowdown, which reigned during the entire 2014 and the first half of 2015, decrease in corporate profitability, high interest rates, slowly but continuously devaluing currency, and weakening demand, still continues. The real estate market has been affected by these developments. In the first half of 2015, we have observed a slowdown in demand in all commercial sub-segments. Especially; the softening demand in Istanbul office market has started to reflect in the rental terms significantly as the market became a tenant market, where tenants have more negotiation power to obtain advantageous terms. The main reason why the office market is more vulnerable to soft demand, when compared to retail or industrial markets, is that it has a much higher new pipeline supply than the other two sub-segments. Most of the existing developers have lately been more focused in the office development in Istanbul. Therefore we believe that a potential negative economic Outlook would create a further negative impact in the office market. Our predictions on the real estate market in the second half of 2015 will be shaped depending on the political environment and implementation of reforms which are urgently needed in the economy. In case of any negative developments; Istanbul and other major cities could face further slowdown in demand and downward pressure on prices, even in the sub-segments which don t have excess supply as in office market in Istanbul. On the other hand; we believe that, another main factor which would affect the real estate prices in the medium and long term, is how TOKI and Emlak Konut, the two largest land developers in the market, would set new business strategies under the new government to be formed. We believe that, land and project development policies of these two players generally set the land prices in major cities in Turkey. Land cost is the biggest factor that affects the prices of all real estate end products. Kerim Cin Managing Partner
IQ RAPORU - TMT; TEKNOLOJİ, MEDYA, TELEKOMÜNİKASYON Yönetici Özeti Geçtiğimiz sene içerisinde dokuz farklı Avrupa ofis piyasasında, işlemlerden %22 pay alan teknoloji sektörü, ticari hizmetler sektörünün yanı sıra en aktif endüstri kolunu teşkil etmiştir. Londra, Dublin, Amsterdam ve Almanya nın büyük 6 şehrinden oluşan bu dokuz pazara ait detaylı pazar verileri mevcuttur. TMT işlemlerinde 2013 yılına kıyasla %8 oranında bir artış gözlemlenmiştir. Berlin de çok başarılı bir yıl kayıtlara geçerken, Londra pazarında bir düşüş yaşanmıştır. Ancak bu durumun daha çok, birçok büyük ölçekli talebin karşılanmasını takiben oluşan bir durgunluğu yansıttığı söylenebilir. İncelediğimiz tüm şehirlerde, teknoloji sektöründe yaşanacak istihdam artışının finansal hizmetler gibi tüm temel sektörleri geride bırakması beklenmektedir. Bu gelişim hem gayrimenkul sahipleri hem de inşaat sektörü geliştiricileri açısından, ürünlerini sektörün ihtiyacı doğrultusunda adapte etmeleri için bir fırsat sunmaktadır. Yine de bu durumun ne kadar gerçekleşebilir olduğu ve talebin ne derece hızla doyum noktasına ulaşabileceği sonuçta yerel piyasa dinamikleri doğrultusunda belirlenecektir. > > Teknoloji şirketlerinin lokasyon tercihi gün geçtikçe dış çemberden uzaklaşmaktadır. Bu yaşanan gelişim döngüsü içinde, Londra, Dublin, Münih ve Stokholm gibi bazı şehirlerde merkezi lokasyonlarda yer alan kreatif iş kolları, gayrimenkul sektörününün serbest gelişime yatkın doğasından etkilenerek artan bir baskı ile karşı karşıya kalmaktadır. IQ REPORT - TMT; TECHNOLOGY, MEDIA, TELECOMMUNICATIONS Executive Summary Last year, the tech sector was the most active industry along with business services in the nine European office markets for which data is available (London, Dublin, Amsterdam and Germany s Big6), with a 22% share of total office take-up. Compared to 2013, TMT take-up increased by 8%. Amsterdam, Dublin and Berlin had a great year, while London saw a decline; however this looks more like a pause after several large-scale requirements have been recently satisfied. With employment growth in the tech sector expected to outpace other key industries such as financial services across all the cities examined, this presents opportunities for landlords and developers to adapt their product to suit the sector s needs. However, local market dynamics will ultimately determine the extent to which this is viable and demand can be swiftly satisfied. > > While more peripheral locations appear to be increasingly out of favour among tech companies, in some cities (particularly London, Dublin, Munich and Stockholm) many creative businesses face growing real estate pressures in central areas at this point of the development cycle, which is stretching even further the footloose nature of the sector. > > Urban regeneration will help alleviate these pressures and provide fertile ground for tech companies expansion beyond their traditional strongholds. It could also bring closer tech companies to their talent pool a young and tech savvy workforce - which is being pushed out by rising housing costs. Research & Forecast Report EMEA White Paper May 2015 P.3 TMT Insight and intelligence on the key property trends affecting the TMT sector
> > Kentsel dönüşüm bu baskıyı hafifletmeye yardımcı olacak ve teknoloji şirketlerinin geleneksel lokasyonlarının ötesinde sağlam bir zeminde gelişmelerine imkan sağlayacaktır. Bu durum aynı zamanda, yükselen konut maliyetlerinden etkilenen teknoloji şirketlerinin yetenek havuzunu teşkil eden genç ve teknoloji meraklısı işgücüyle şirketleri yaklaştırmayı da sağlayabilir. > > Piyasaların birçoğunda, genç teknoloji şirketleri ve daha oturmuş teknoloji şirketleri arasında, temel ihtiyaçlar ve lokasyon seçimleri hususunda bir uçurum bulunmakla birlikte, görünürlük, erişilebilirlik, yetenekli iş gücüne çekim ve elde tutma merkezi sunabilme konularındaki tercihler ortak bir çizgide seyretmektedir. > > Çeşitli olumlu konjonktürel (ekonomik iyileşme ve girişim sermayesinin dönüşü) ve yapısal faktörler (artan mevzuat desteği ve şirketlerin teknoloji açığı ), Avrupa da teknoloji sektörünün görünümünü desteklemektedir. > > 2014 yılında Avrupa teknoloji işletmeleri için çıkış fırsatlarının artması, sektörde güvenin gelişimini ve yatırımcı ilgisinin artışını vurgulamaktadır. Gözlemlenen çeşitli faktörler, özellikle birleşme ve satın almaların devam edeceğine ve bu durumun gayrimenkul sektöründe büyüme/konsolidasyon yaratacak ilginç etkiler doğurabileceğine işaret etmektedir. > > ABD teknoloji devleri ofis piyasasındaki hareketliliğin temel kaynağı olmaya devam ederken, 2000 li yıllarda evde kurulmuş yeni şirketlerin gün geçtikçe artan etkisi, talebin gücünü ve derinliğini arttırmaktadır. Başlangıç döneminde olan birçok Avrupalı şirketin, ekosistemlerinin henüz erken aşamalarında bulunması gelecekteki talep açısından olumlu bir işaret teşkil etmektedir. > > Amazon (ABD) ve Zalando (Almanya) kiralamalarının vurguladığı depo alanına büyüyen ilgi, Avrupa ofis piyasalarında e-ticaretin gelişen bir güç olduğunu yansıtmaktadır. > > Sektörün sergilediği büyüme, ilerleyen günlerde gayrimenkul sektörünün kendini yeniden tanımlanmasına neden olabilecek bir etki yaratabilir. Gelecekte mülk sahiplerinin geleneksel rollerinden, gayrimenkul hizmetleri sağlayıcısı veya teknoloji şirketlerine hisse karşılığında ofis kiralaması yapan yatırım ortağı gibi farklı durumları içeren hibrit rollere doğru kaydığı bir tablo ile karşılaşabiliriz. > > Across most markets, there is a divide between the specific needs and locational choices of younger and more mature tech occupiers, but with some common underlying drivers such as visibility, accessibility and the ever important talent attraction and retention. > > A variety of favourable cyclical factors (economic recovery and the return of venture capital) and structural factors (increased policy support and corporates technology deficit ) support the tech sector s outlook in Europe. > > An increase in exit opportunities for European tech businesses in 2014 underscores the growing confidence in the industry and investors appetite. Several factors particularly suggest M&A will continue with potentially interesting ramifications for real estate markets in terms of expansion/consolidation demand. > > While US tech giants remain a key source of activity, there are more home-grown start-ups founded in the 2000 s making an impact on office markets, adding strength and depth to the demand emanating from this sector. Many European start-ups ecosystems are still in their early stages and this bodes well in terms of future demand. > > Mirroring its bourgeoning demand for warehouse space, e-commerce particularly is emerging as a force in European office markets, as highlighted by Amazon (US) and Zalando (Germany) recent lettings. > > In the future, capturing the sector s growth might even redefine the property industry itself. We could see a shift by landlords towards hybrid roles between traditional ownership and real estate services provider, or to situations involving equity participation in tech businesses in return of office space. Raporun tamamı için lütfen şu sayfayı ziyaret ediniz: http://www.colliers.com/en-gb/emea/insights/mediatech-iq#.vutjfvlvhbf Please visit our web site for the full report: http:// www.colliers.com/en-gb/emea/insights/media-techiq#.vutjfvlvhbf P.4
PROJELER / PROJECTS Ticari ve Konut İmarlı Arsa İstanbul Beylikdüzü Commercial and Residential Zoned Land Istanbul Beylikdüzü Gayrimenkul Beylikdüzü E-5 Karayolu üzerinde yer almaktadır. Güzelyurt metrobüs durağı arsadan 20 metre uzaklıktadır. Parsel büyüklüğü toplamı 18.472m² dir. Gayrimenkul; 1 adet parselden oluşmaktadır. Gayrimenkul ün tapu bilgileri aşağıdaki gibidir: İLİ İSTANBUL İLÇE BEYLİKDÜZÜ MEVKİİ YAKUPLU ADA 19 PARSEL 4 NİTELİĞİ ARSA YÜZÖLÇÜMÜ 18.472m² İmar Durumu: Gayrimenkul Ticaret+Hizmet Alanı nda kalmaktadır. Ticaret+Hizmet alanı için KAKS(Emsal):3,00 ve h:serbesttir. Plan notlarına göre Ticaret+Hizmet Alanlarında; hizmet sektörüne ait bürolar, eğitim ve sağlık birimleri, gazino ve lokantalar, çarşı ve çok katlı mağazalar, sinema ve tiyatrolar, kültürel ve sosyal tesisler, açık ve kapalı spor alanları, yönetimle ilgili birimler, bankalar konaklama tesisleri, yer alabilmektedir. Ayrıca, istenirse brüt yapı emsalinin %10 u kadar konut kullanımı yapılabilmektedir. Detaylar için yetkili danışmanlarımız ile temasa geçebilirsiniz. P.5 The property is located in Beylikdüzü on the E-5 Highway. Metrobus stop is 20 meters away from the land. Plot size is 18.472m² total. Real estate consists 1 parcel. Property deed information is as follows: CITY İSTANBUL TOWN BEYLİKDÜZÜ LOCATION YAKUPLU BLOCK 19 LAYOUT 4 TYPE LAND AREA 18.472sqm Development Status: Real Estate is in the Trade + Service Area. Dedicated Floor Area Ratio is 3.00 and maximum height is free. According to the plan notes in the Trade + Service Area; Service sector offices, Education and health units, Casinos and restaurants, Markets and department stores, Cinemas and theaters, Cultural and social facilities, Indoor and outdoor sports fields, Administrative units, Banks, Accommodation facilities, can take place. Furthermore, if preferred up to 10% of the gross FAR can be used for residential development. Please contact with our agents for details.
İstanbul E-5 Karayoluna Cepheli Ticari İmarlı Arsa Commercially Zoned Land on the Front of Istanbul E-5 Highway Gayrimenkul toplamda 47.423,m² yüzölçümüne sahip olup, Gebze - İstanbul E-5 karayolu üzerinde yer almaktadır. Konu parsel üzerinde eski fabrika tesisine ait yapılar yer almaktadır. Parsel üzerindeki yapılar genel olarak eski yapılar olup betonarme ve kargir yapı sistemiyle inşa edilmiştir. Gayrimenkul 2. Derece Ticaret Alanı ve Kısmen Yeşil Alan fonksiyonunda kalmaktadır. Gayrimenkulün Mülkiyet Bilgileri: İlçesi: Gebze Bucağı Mahallesi: Osmanyılmaz Köyü Yüzölçümü: 47.423,00 m2 Ada No - Parsel No: 1870 Ada - 3 Parsel Konu Gayrimenkul den Bazı Önemli Merkezlere Tespit Edilmiş Uzaklıklar: Gebze Kent Merkezi ~ 6,0 km. TEM otoyolu ~ 5,0 km. Eskihisar Limanı(Feribot) ~ 8,2 km. Kocaeli İl Merkezi ~ 56,5 km. Detaylar için yetkili danışmanımız ile temasa geçebilirsiniz. The property is on total 43,423 sqm land area located on the Gebze-Istanbul Highway. The subject lot holds the old manufacturing facilities. The structures on the lot are generally old buildings made of reinforced concrete and masonry system. The property is subject to 2. Degree Commercial Area and partially Green Area functions. Information about the property: District: Gebze Bucağı Quarter: Osmanyılmaz Köyü Area: 47.423,00 m2 Block No - Lot No: 1870 Ada - 3 Parsel The distances from the property: Gebze city center ~ 6,0 km. TEM highway ~ 5,0 km. Eskihisar Port (Ferry) ~ 8,2 km. Kocaeli city center ~ 56,5 km. Please contact with our agent for more details. P.6
SON ZAMANLARDA GERÇEKLEŞTİRİLEN DANIŞMANLIK PROJELERİ RECENT ADVISORY PROJECTS Çakırkaya Yapı / Ora İnşaat Colliers International Türkiye, İstanbul Beşiktaş İlçesi, Balmumcu da yer alan yaklaşık 4.000m² büyüklüğündeki arsaya yönelik olarak Çakırkaya Yapı ve Ora İnşaat için En İyi & En Doğru Kullanım Analizi çalışması hazırlamıştır. Çakırkaya Yapı / Ora İnşaat Colliers International Turkey, performed the Highest and Best Use Analysis for the 4.000 sqm. land of Çakırkaya Yapı and Ora İnşaat in Balmumcu area in Beşiktaş, Istanbul. Li & Fung Properties Colliers International Türkiye, Fung Properties için İstanbul İli, Bahçelievler İlçesi nde, yer alan 9.538 m² kiralanabilir Alana sahip ofis binasının Gayrimenkul Değerleme çalışması hazırlamıştır. Li & Fung Properties Colliers International Turkey, completed the valuation study of an office project which has 9.538sqm leasable space located at Bahcelievler, Istanbul. KEX Confectionery Colliers International Türkiye, İstanbul Dolapdere de yer alan 2.454m² arsa üzerindeki 7.674m² inşaat alanlı endüstriyel yapıya yönelik En İyi & En Doğru Kullanım Analizi ve Değerleme çalışması hazırlamıştır. KEX Confectionery Colliers International Turkey, performed the Highest and Best Use Analysis for the 7.674sqm industrial building construction over a 2.454 sqm. land at Dolapdere, Istanbul. Maya Holding Colliers International Türkiye, Maya Holding A.Ş. için İstanbul İli, Kartal İlçesi nde yer alan 30.000 m² büyüklüğündeki arsa üzerinde geliştirilmesi planlanan karma kullanımlı projeye yönelik olarak En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi ve Finansal Fizibilite çalışması hazırlamıştır. Maya Holding Colliers International Turkey, performed Highest and Best Use Analysis and Financial Feasibility for Maya Holding A.Ş. for a mixed project which is planned to be developed over 30.000sqm. land in Kartal, Istanbul. P.7
İSTANBUL OFİS PİYASASI 2.Ç. 2015 İstanbul A sınıfı ofis piyasasında; 2015 yılı ikinci çeyreğinde, piyasa verilerini geçtiğimiz çeyrek ile kıyasladığımızda; kira rakamlarında az da olsa düşüş olduğunu görmekteyiz. Genel İstanbul boşluk ortalamalarına baktığımızda ise yine önceki döneme kıyasla az da olsa bir düşüş gözlemlemekteyiz. Tek tek bölge kira ortalamalarına baktığımız zaman ise; en çok Asya Yakası nda Ümraniye, Avrupa Yakası nda ise MİA bölgesinde bu düşüşün hissedilebilir olduğunu görmekteyiz. Aşağıda bölge bazında da detaylarına gireceğimiz bu kira ve boşuk oranlarındaki düşüşün ana nedeni olarak inşaat halinde olan ofis binalarının mevcut stoka eklenmesini ve dolar kurundaki artışa rağmen geliştiriciler tarafından talep edilen kira rakamlarının revize edilmemiş olmasını gösterebiliriz. Arz İstanbul daki ofis stoklarının bölgesel dağılımı incelendiğinde; en çok A sınıfı ofis stokuna sahip bölgelerin MİA (%34), Maslak (%16), Ümraniye (%14) ve İstanbul Batı (%14) olduğu görülmektedir. Bu dört bölgedeki toplam ofis stoku İstanbul genelinin %78 ini oluşturmaktadır. Altunizade bölgesi ofis stokunun toplam %1 lik kısmı ile en düşük stoka sahip bölge olurken geri kalan 4 bölge (Kağıthane/ Cendere, Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, İstanbul Doğu) %3 ile %7 arasında değişen ofis stok oranları ile İstanbul un kalan %21 lik kısmını oluşturmaktadır. Aşağıdaki tabloda Avrupa ve Asya Yakası ndaki A ve B Sınıfı ofis stokunun dağılımı gösterilmektedir. ISTANBUL OFFICE MARKET Q.2 2015 An analysis of the market data of Istanbul A Class office market in the second quarter of 2015 shows that the asking rents have slightly decreased compared to the previous quarter. We also observe a minor decline as compared to previous period in the average vacancy rates in Istanbul. An analysis of the asking rents in each individual region reveals that the decline is more notable at Ümraniye on the Asian side and at the CBD on the European side. The main reason behind this decrease in the asking rents and the vacancy rates can be explained with the addition of the office buildings under construction to the existing stock, and the asking rates not being revised by the developers despite the increase in the dollar exchange rate. A brief analysis of the changes for each individual region will be presented in the following section. Supply An analysis of the regional breakdown of the office stock indicates that the regions with the highest A Class office stock are: CBD (34%), Maslak (16%), Ümraniye (14%) and Istanbul West (14%). The total office stock offered in these four regions represents 78% of the overall office stock in Istanbul. While Altunizade represents the lowest share of the office market with 1%, the remaining 4 regions (Kağıthane/ Cendere, Kozyatağı/Ataşehir, Kavacık, Istanbul East), each ranging between 3% and 7%, constitute 21% of the remaining market. The following table shows the distribution of the A and B Class office stock on the Asian and European sides. AVRUPA ASYA AVRUPA & ASYA A 1.556.325 740.695 2.297.020 B 474.636 274.871 749.507 EUROPE ASIA EUROPE & ASIA A 1.556.325 740.695 2.297.020 B 474.636 274.871 749.507 * Kaynak: Colliers International * Source: Colliers International Boşluk Oranları Avrupa Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları 2015 yılının ilk çeyreğinde %21,67 iken bu oranın 2015 yılının ikinci çeyreğinde %20,80 e gerilediğini görmekteyiz. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı ortalama boşluk oranları %20,19 iken bu oranın 2015 yılının ikinci çeyreğinde %19,38 a gerilediğini görmekteyiz. Ümraniye ve MİA bölgelerinde gözlemlediğimiz düşüşler genel ortalamaları da etkilemiş fakat bazı bölgelerdeki hafif yükselişler ve bazı bölgelerde boşluk oranlarının sabit kalması genel ortalamadaki bu düşüşe ondalık rakamlarla etki etmiştir. Vacancy Rate The average vacancy rate for A Class offices on the European side decreased from 21.67% in the first quarter of 2015 to 20.80% in the second quarter of 2015. While during the same period the average vacancy rate for A Class offices on the Asian side declined from 20.19% in the first quarter of 2015 to 19.38% in the second quarter of 2015. Although the decrease in Ümraniye and the CBD have affected the average, due to the increase in other regions and the stability in some regions, the change in the overall average is limited to decimals. P.8
2. Çeyrek 2015 / Q.2 2015 1.750.000 1.500.000 20,80% 1.250.000 1.000.000 750.000 19,38% 500.000 250.000 0 ASYA / ASIA DOLU ALAN / OCCUPIED SPACE AVRUPA / EUROPE * Kaynak / Source Colliers International 2015 yılının ikinci çeyreğinde boşluk oranlarının; Avrupa Yakası nda Maslak ve MİA bölgelerinde düştüğünü Kağıthane/Cendere bölgesinde yükseldiğini ve İstanbul Batı da bariz bir değişiklik olmadığını görmekteyiz. Asya Yakası nda ise boşluk oranlarının Altunizade bölgesinde sabit kaldığını ve İstanbul Doğu da bariz bir değişiklik olmadığını görmekteyiz. Kavacık ve Kozyatağı/Ataşehir bölgelerinde boşluk oranlarının yükseldiğini ve Ümraniye bölgesinde ise düştüğünü görmekteyiz. İstanbul genelinde; Kağıthane/Cendere bölgesinde boşluk oranlarında ciddi bir artış, Ümraniye bölgesinde ise ciddi bir düşüş olduğunu gözlemlemekteyiz. Tek tek bölgelere baktığımızda boşluk oranlarındaki en dikkat çekici değişiklikler şu bölgelerde karşımıza çıkmaktadır: Ümraniye bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2015 yılının ilk çeyreğinde %24,37 iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu oranın %21,72 ye düştüğünü görüyoruz. Bu düşüşün ana nedeni uzun süredir boş olan A4 Plaza nın Türk Telekom tarafından kiralanmış olmasıdır. Kağıthane/Cendere bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2015 yılının ilk çeyreğinde %43,79 iken bu oranın 2015 yılının ikinci çeyreğinde %51,94 e çıktığını görüyoruz. Bu artış; bölgede yeni bir ofis binasının stoka dahil olmasından kaynaklanmaktadır. Henüz bölgede kiralamaların isteyen seviyelerde olmaması da boşluk oranlarındaki artışı desteklemiştir. In the second quarter of 2015, we observed a decrease in the vacancy rates in Maslak and the CBD on the European side, a rise in Kağıthane/Cendere and Non-CBD West regions, while there have been no significant changes in Istanbul West. During the same period, the vacancy rates of the Asian side remained stable in Altunizade region, and no significant changes were observed in Istanbul East. While the vacancy rates in Kavacık and Kozyatağı/Ataşehir regions have increased, we observed a significant decrease in Ümraniye. The regions that had the most significant vacancy changes throughout Istanbul include Kağıthane/Cendere that showed noteworthy increase and Ümraniye that registered a major decrease. An analysis of each individual region reveals that the following districts have experienced the most notable changes in vacancy rates: In Ümraniye area, we observe that the A Class office vacancy rate decreased from 24.37% in the first quarter of 2015 to 21.72% in the second quarter of 2015. This decrease is due to the rental of A4 Plaza, which had been vacant over a long period, by Türk Telekom during the subject period. In Kağıthane/Cendere area, we observe that the A Class office vacancy rate increased from 43.79% in the second quarter of 2015 to 51.94% in the fourth quarter of 2015. The main reason of this increase is due to a project that was recently added to the stock in the region. The rental performance of the region, which had not reached the desired levels, assisted to the increase in the vacancy rates. P.9
İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları Istanbul Office Market Average Vacancy Rate A Sınıfı 2. Çeyrek 2015 900.000 800.000 700.000 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 0,00% 21,72% 30,96% 12,24% 4,16% 20,18% 23,97% 16,47% 51,94% VACANT SPACE OCCUPIED SPACE * Kaynak / Source Colliers International Maslak bölgesinde A sınıfı ofislerin boşluk oranları 2015 yılının ilk çeyreğinde %25,86 iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu oranın %23,97 ye gerilediğini görüyoruz. Hala MİA bölgesinden sonra en fazla talep gören bölgelerin başında gelen Maslak bölgesinde hem stoka dahil olan yeni binalarda gerçekleşen hem de mevcut stokta bulunan binalardaki kiralamalar boşluk oranlarındaki düşüşün ana nedenini oluşturmaktadır. MİA bölgesinde A Sınıfı boşluk oranlarının 2015 yılının ilk çeyreğinde %18,08 iken bu oranın 2015 yılının ikinci çeyreğinde %16,47 ye gerilediğini görüyoruz. MİA bölgesinde de talebin hala canlı olması ve gerçekleşen kiralamalar bir önceki dönemegöre boşluk oranın gerilemesine neden olmuştur. Kira Değerleri 2015 yılının ikinci çeyreğinde ortalama kira rakamlarının tüm bölgelerde az da olsa düştüğünü görmekteyiz. Fakat kira rakamlarındaki bu gerilemenin çok sert olduğunu söyleyemeyiz. Asya Yakası nda ise aynı şekilde kira rakamlarının Altunizade bölgesi hariç tüm bölgelerde düştüğünü görmekteyiz. Asya Yakası nda kira rakamlarındaki bu gerileme Avrupa Yakası na nazaran daha hissedilebilir boyutlardadır. Bu değişimlerin bölgeler bazındaki nedenlerine aşağıda kısaca değineceğiz. The A Class office vacancy rates in Maslak dropped from 25.86% in the first quarter of 2015 to 23.97% in the second quarter of 2015. The main reason of this decrease in Maslak region, which is one the most preferred districts after the CBD, can be explained by the rental transactions that occurred in the existing stock as well as in the buildings that were recently added to the stock. In the CBD, we observe that the A Class office vacancy rate decreased from 18.08% in the first quarter of 2015 to 16.47% in the second quarter of 2015. The high demand to the CBD and rental transactions that occurred during the subject period had led to a decline in the vacancy rate of the region. Rental Values During the second quarter of 2015, we observe that the average asking rents decreased to some extent in all regions. However we can t state that this decline is very notable. With the exception of Altunizade region, we observed a decrease in all regions on the Asian side. The incline in the rental values in the Asian side is more remarkable when compared to the European side. In the following section a brief analysis of the changes for each individual region will be presented. P.10
2015 yılının ikinci çeyreğinde A sınıfı ofislerin ortalama kira değerlerinin önceki döneme göre artış/düşüş durumları aşağıdaki tabloda verilmiştir: The following table shows the increase/decrease in the average asking rents for A Class offices during the second quarter of 2015 in comparison to the previous quarter of the same year: A SINIFI OFİSLER İÇİN İSTENEN KİRA DEĞERLERİ 2. Çeyrek 2015 Maslak* MİA Kağıthane / Cendere* İstanbul Batı* Altunizade - Ümraniye* Kozyatağı / Ataşehir* Kavacık* İstanbul Doğu* ISTANBUL ASKING RENTAL RATES FOR A CLASS OFFICES - Q2 2015 Maslak* CBD Kağıthane / Cendere* İstanbul West* Altunizade - Ümraniye* Kozyatağı / Ataşehir* Kavacık* Istanbul East* * Kaynak: Colliers International * Yukarıda da belirttiğimiz üzere; bu bölgelerdeki kira rakamlarının tablolarımızda gösterdiği gerileme küçük düşüşlerle gerçekleşmiştir. Örnek olarak; Kozyatağı/Ataşehir bölgesindeki A sınıfı ofislerin ortalama kirası bir önceki dönem $24,7/m2/ay iken 2015 in ikinci çeyreğinde bu rakam $24,53/ m2/ay olarak gerçekleşmiştir. 2015 yılının ilk çeyreğinde Avrupa Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $33,50/m2/ay iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $33,22/m2/ay a gerilemiştir, 2015 yılının ilk çeyreğinde Asya Yakası A sınıfı ofislerin ortalama kirası $22,51/m2/ay iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $22,13/m2/ay a gerilemiştir. * Source: Colliers International *It should be noted that the decrease represented by the asking rents in these regions corresponds to a minor decline in the asking rent figures per square meters. For example, the average rent paid for A Class offices in Kozyatağı/ Ataşehir was $24.70/sqm/month in the previous quarter where as in the second quarter of 2015 this figure decreased to $24.53. The average asking rent of A Class offices on the European side decreased from $33.50/sqm/month in the first quarter of 2015 to $33.22/sqm/ month in the second quarter of the same year. During the same period, the asking rent of A Class offices on the Asian side decreased from $22.51/sqm/ month in the first quarter of 2015 to $22.13/sqm/ month in the second quarter. 2. Çeyrek / Q.2 2015 $40,00 $35,00 $33,22 $30,00 $25,00 $22,13 $20,00 $15,00 $10,00 $5,00 $0,00 ASYA / ASIA AVRUPA / EUROPE * Kaynak / Source: Colliers International P.11
Ortalama kira rakamlarına bölgeler özelinde baktığımızda ise değişimlerde en öne çıkan bölgeler: Ümraniye bölgesinde ortalama kiralar 2015 yılı ilk çeyreğinde $21,20/m 2 /ay iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $20,03/m 2 /ay a gerilemiştir. Uzun zamandır bölgede boş olan bazı binaların liste rakamlarındaki ufak düşüşler bu gerilemenin en önemli nedeni olmuştur. Bir önceki döneme göre boşluk oranlarındaki düşüşe rağmen kira rakamlarının da gerilemiş olması her ne kadar arz talep dengeleri içerisinde açıklanamaz olarak görünse de boşluk oranındaki gerilemenin ana nedeni bölgenin büyük stokuna sahip A4 Plaza nın tamamının Türk Telekom tarafından bu çeyrek içerisinde kiralanmasıdır. İstanbul Doğu bölgesinde ise ortalama kiralar 2015 yılı ilk çeyreğinde $18,9/m 2 /ay iken 2015 yılının ikinci çeyreğinde bu rakam $17,49/m 2 /ay a gerilemiştir. Bu düşüşün de Ümraniye bölgesi ile benzer bir durumdan kaynaklandığını söyleyebiliriz. An analysis of the average asking rents on a regional basis reveals that some notable changes have occurred in the following areas: The average asking rates decreased in Altunizade region from $21.20/sqm/month in the first quarter of 2015 to $20.03/sqm/ month in the second quarter of the same year. The main reason behind the decrease can be explained by the rental value revisions of the office buildings in the region that have been vacant over a long period. Although the decrease on the average asking rates despite the decline in the vacancy rates contradicts with the supply and demand equilibrium, the main reason behind this decrease is the rental of A4 Plaza, which represents the largest stock in the region, by Türk Telekom. The average asking rates in Istanbul East region decreased from $18.90/sqm/month in the first quarter of 2015 to $17.49/sqm/ month in the second quarter of the same year. We can state that this decrease also represents a similar characteristic to the Ümraniye region. 2. Çeyrek 2015 Q.2 2015 40 30 20 $22,0 $20,0 $24,5 $17,5 $21,9 $13,4 $29,5 $36,9 $17,0 10 0 * Kaynak / Source: Colliers International P.12
Gelecek Stok Önümüzdeki 3 yıl içerisinde Asya ve Avrupa yakasında piyasaya çıkacak yaklaşık 1.500.000 metrekare ofis stoku, inşaat ve planlama aşamasındadır. Önümüzdeki 3 yıl içerisinde piyasaya çıkacak inşaat ve planlama aşamasındaki bu ofis stokunun dağılımını incelediğimizde Avrupa yakasının Asya yakasına göre biraz daha fazla stok ortaya çıkaracağını görüyoruz. Daha önce ki döneme baktığımızda iki bölge arasında eşitlik olduğunu anımsıyoruz. Dengenin az da olsa değişmesinin nedeni ise; bu dönemde, Asya Yakası nda bazı projelerin inşaatlarının tamamlanarak stoka dahil olmasından kaynaklanmaktadır. Future Stock The new office stock expected to be added to the city s existing stock during the next three years is 1.5 million sqm, with some under construction and some in the planning stage on both the European and the Asian sides. The distribution of this future stock shows that the greater portion will be located on the European side. Looking at the previous period, we recall that the future stock development in the two regions was equivalent. The slight change in balance is mainly due to the new addition in the stock which has resulted from the completion of the constructions of some office projects that were previously under development on the Asian side. -m 2 -s qm 900.000 800.000 813.802 700.000 650.890 600.000 500.000 400.000 300.000 200.000 100.000 0 AVRUPA / EUROPE ASYA / ASIA * Kaynak / Source: Colliers International Planlanan ve inşa halindeki yakın gelecekteki stokun büyük kısmı Kozyatağı/Ataşehir ve Kağıthane/Cendere gibi merkezi iş akslarına alternatif bölgelerde yer almaktadır. Gelecek 3 yıl içerisinde İstanbul A sınıfı ofis stokuna girecek planlama ve inşaat aşamasındaki ofis binalarının alan dağılımı bölgeler bazında aşağıdaki tabloda verilmiştir: A major portion of these new office buildings being planned or under construction is situated in the city s central business districts, such as Kozyatağı/Ataşehir and Kağıthane/Cendere. The following chart presents the regional distribution of the future stock of A Class offices in Istanbul that will be launched within the next 3 years and that are currently in planning and construction phase: P.13
-s qm -m 2 600.000 500.000 480.330 400.000 379.694 300.000 273.340 200.000 100.000 0 7. 249 153.519 126.560 44.000 * Kaynak / Source: Colliers International P.14
502 ofis / offices 67 ülke / countries 6 kıta / continents A.B.D. / U.S.A.: 140 Kanada / Canada: 31 Latin Amerika / Latin America: 24 Asya Pasifik / Asia Pasific: 199 Avrupa, Orta Doğu, Africa / EMEA: 108 CONTACTS KERİM CiN Managing Partner kerim.cin@colliers.com.tr NESLİHAN KURTULUŞ Director, Head of Valuation and Advisory Services neslihan.kurtulus@colliers.com.tr LARA GEZGİN Director, Marketing & PR lara.gezgin@colliers.com.tr Tel. +90 212 288 62 62 Fax. +90 212 347 07 94 Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6/A 34394 Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey $2.3 milyar senelik gelir billion annual revenue 1.7 milyar metrekare yönetimi billion square meter 16,300 profesyonel professional About Colliers International Colliers International is a global leader in commercial real estate services, with more than 16,300 professionals operating out of 502 offices in 67 countries. Colliers International delivers a full range of services to real estate occupiers, owners and investors worldwide, including global corporate solutions, brokerage, property and asset management, hotel investment sales and consulting, valuation, consulting and appraisal services, mortgage banking and insightful research. Colliers International has been recognized and ranked by the International Association of Outsourcing Professionals Global Outsourcing 100 for 10 consecutive years, more than any other real estate services firm. colliers.com Copyright 2015 Colliers International. The information contained herein has been obtained from sources deemed reliable. While every reasonable effort has been made to ensure its accuracy, we cannot guarantee it. No responsibility is assumed for any inaccuracies. Readers are encouraged to consult their professional advisors prior to acting on any of the material contained in this report.