DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRES : Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi İnnovia Projesi, 1. Etap (2949 Ada, 7 nolu parsel) Esenyurt / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEġME : 17 Ocak 2011 tarih ve 442 2011/001 no ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : 2011/132 EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 17 Ocak 2011 RAPOR TARĠHĠ : 27 Ocak 2011 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Ġnnovia Projesi 1. Etapta konumlu olan ve mülkiyeti YeĢil ĠnĢaat Yapı Düz. ve Paz. Tic. A.ġ. ye ait olan 38 adet dairenin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. 2011/132-1-
Ġçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 UYGUNLUK BEYANI... 4 GENEL VARSAYIM VE KISITLAYICI KOġULLAR... 4 TAPU KAYITLARI... 5 TAPU TAKYĠDATI... 6 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU... 6 ĠNNOVĠA PROJESĠ... 8 YAPILARIN GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ... 10 AÇIKLAMALAR... 11 Mahal listesi... 11 Teknik Spesifikasyon... 12 DEĞERLENDĠRME... 12 FĠYATLANDIRMA... 13 A. EMSAL KARŞILAŞTIRMA YÖNTEMİ:... 13 B. İKAME MALİYET YÖNTEMİ:... 15 C. GELİR KAPİTALİZASYONU YÖNTEMİ:... 16 UZMAN GÖRÜġÜ... 17 SONUÇ... 18 2011/132-2-
MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Şaşmaz Plaza, K:12, D:25 Kozyatağı - Kadıköy - 34742 / İSTANBUL TELEFON NO : (216) 464 08 60 KURULUġ TARĠHĠ : 23.12.1997 KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : 400.000.000,-TL : 235.115.706,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 7,78 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, 5 pafta, 4972 parsel nolu 12.000 m 2 yüzölçümlü arsa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan 2 adet villa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan Alışveriş Merkezi ndeki 12 adet bağımsız bölüm İstanbul İli, Esenyurt İlçesi ndeki İnnovia projesi 1. etabındaki 74 adet daire ve 6 adet ticari unite İstanbul İli, Esenyurt İlçesi nde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etabındaki AVM ve ofis bloğu ile 629 adet daire 2011/132-3-
UYGUNLUK BEYANI Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR a. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. b. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dikkate alınmamıştır. c. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. d. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 2011/132-4-
TAPU KAYITLARI ĠLĠ - ĠLÇESĠ : İstanbul Esenyurt KÖYÜ : Eşkinoz PAFTA NO : --- ADA NO : 2949 PARSEL NO : 7 YÜZÖLÇÜMÜ (m 2 ) : 58.240,13 ANA GAYRĠMENKULÜN NĠTELĠĞĠ : Arsa Sıra No Sahibi Blok No Kat No Daire No Arsa Payı Hissesine düşen arsa payı miktarı (m 2 ) 1 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 1A 15 63 149822 / 145600325 59,93 2 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 1A 18 77 91792 / 145600325 36,72 3 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 1B 16 66 100233 / 145600325 40,09 4 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 1B 16 69 149822 / 145600325 59,93 5 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 1B 18 74 91792 / 145600325 36,72 6 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 2A 15 63 149822 / 145600325 59,93 7 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 2B Zemin 3 138216 / 145600325 55,29 8 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 2B 12 51 138216 / 145600325 55,29 9 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 42437/160373 3A Zemin 2 160373 / 145600325 16,97 10 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 3A 10 44 163538 / 145600325 65,42 11 12 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 44683/69108 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 22157/45896 3B 6 27 138216 / 145600325 35,75 3B 14 58 91792 / 145600325 17,73 13 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 4A Zemin 3 107618 / 145600325 43,05 14 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 4A 5 24 107618 / 145600325 43,05 15 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 4A 9 39 107618 / 145600325 43,05 16 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 4B 2 10 107618 / 145600325 43,05 17 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 4B 6 25 107618 / 145600325 43,05 18 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 4B 10 42 107618 / 145600325 43,05 19 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 4B 17 69 77021 / 145600325 30,81 20 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 4B 17 71 75966 / 145600325 30,39 21 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 5A 11 47 107618 / 145600325 43,05 22 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 5A 12 51 108673 / 145600325 43,47 23 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 5A 13 53 83352 / 145600325 33,34 24 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 6A 1 8 138216 / 145600325 55,29 25 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 6A 11 48 138216 / 145600325 55,29 26 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 6A 14 59 91792 / 145600325 36,72 27 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 6A 17 71 91792 / 145600325 36,72 28 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 6B Zemin 2 138216 / 145600325 55,29 29 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 6B 1 6 138216 / 145600325 55,29 30 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 6B 15 61 100233 / 145600325 40,09 31 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 6B 16 67 149822 / 145600325 59,93 2011/132-5-
32 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 6B 18 73 91792 / 145600325 36,72 33 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 7A 7 30 163538 / 145600325 65,42 34 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 7A 7 32 138216 / 145600325 55,29 35 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 7A 8 33 163538 / 145600325 65,42 36 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 7A 8 36 138216 / 145600325 55,29 37 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 7A 12 51 138216 / 145600325 55,29 38 Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. 7A 16 68 100233 / 145600325 40,09 Toplam 1.747,18 TAPU TAKYĠDATI İstanbul İli, Esenyurt İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nden 05.01.2011 tarihinde alınan takyidat yazıları ekte sunulmuştur. Not: Daireler için kat irtifakı kurulmuş olup kat mülkiyetine geçilmek üzere başvuru yapıldığı öğrenilmiştir. Ayrıca 3A Blok 2 nolu ve 3B Blok, 27 ile 58 bağımsız bölüm nolu taşınmazlar çok hisselidir. Ekte sunulan takyidat yazılarında da görüleceği üzere bu taşınmazların hissedarlarının payları üzerinde haciz şerhleri bulunmaktadır. Ancak Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. ye ait hisseler üzerinde herhangi bir kısıtlayıcı şerh bulunmamaktadır. Değerlemede taşınmazlardaki Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. ye ait hisseler dikkate alınmıştır. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Cumhuriyet Mahallesi, Ufuk (Hürriyet) Caddesi ve Nazım Hikmet Bulvarı üzerinde konumlu olan İnnovia 1. Etap bünyesinde konumlu olan 38 adet dairedir. Projenin yakın çevresinde mesken olarak kullanılan 10 12 katlı konut blokları bulunmaktadır. Modern şehircilik anlayışına uygun olarak gelişim gösteren bölge, gerek tamamlanmış alt yapısı, gerekse sosyal ve sportif tesisleriyle orta ve üst-orta gelir gruplarınca alternatif yerleşim yeri olarak tercih edilen ve kentsel rantın yüksek olduğu bir bölgedir. Bölge Analizi: İstanbul nüfusunun hızla artmasıyla birlikte, kent içi rantın yüksekliği, büyük alanlı arsa azlığı ve sağlıksız yapılaşma gibi nedenlerle ortaya çıkan merkezden uzaklaşma, mekânsal bir sıçramaya yol açmış ve son 15 yılda yerleşim merkezleri dışında büyük sitelerin ve uydu kentlerin yapımı gündeme gelmiştir. 2011/132-6-
1980 li yılların sonuna doğru gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelen bölgeye olan talep, Beylikdüzü - TEM bağlantı yolunun da faaliyete geçmesiyle en üst düzeye ulaşmıştır. Bu bağlamda Avrupa Yakası ndaki en önemli toplu konut yerleşim yerlerinden biri olan Beylikdüzü ve Esenyurt Bölgeleri, Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, Fi-Tower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium, Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin yer aldığı bir bölge haline gelmiştir. Ulaşım: İnnovia Projesi nin ulaşım bağlantısı E-5 (D-100) Karayolu ile Avcılar da Büyükçekmece istikametine giderken Haramidere yi geçtikten sonra a) E-5 Karayolu üzerinde yer alan Bauhause ve Real Alışveriş Merkez lerinin yanından sağa dönülerek varılan 7. Cadde takiben veya b) E-5 Karayolu Bizimkent sapağından Esenyurt yönüne dönülerek Atatürk Bulvarı ve Ufuk Caddesi takiben sağlanmaktadır. E-5 (D100) Karayolu'na alternatif olarak daha uzun olmakla birlikte TEM yolu da kullanılmaktadır. TEM Otoyolu nun kullanılması durumunda gelinen istikamete göre Bahçeşehir veya Hadımköy gişelerinden çıkılarak yine E 5 (D100) Karayolu'na bağlanmak suretiyle ulaşılabilmektedir. Projenin bazı noktalara olan yaklaģık uzaklıkları Ģöyledir. - E-5 (D100) Karayolu'na... 500 m. - Avcılar a... 6,5 km. - Büyükçekmece ye... 7 km. - Atatürk Havalimanı na... 17 km. 2011/132-7-
ĠNNOVĠA PROJESĠ İnnovia Projesi; İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi nde farklı parseller üzerinde toplam 5 etap olarak gerçekleştirilmektedir. Proje tamamlandığında bünyesinde yaklaşık 14.000 adet konut bulunacaktır. Halihazırda; 1. etabın tüm inşai faaliyetleri tamamlanmış ve sitede yaşam başlamış, 2. etabın kaba ve ince inşai faaliyetleri devam etmekte, 3., 4. ve 5. etapların ise inşai faaliyetleri henüz başlamamıştır. İnnovia Projesi 1. Etap: 58.240,13 m² yüzölçümlü olan 2949 ada, 7 nolu parsel üzerinde yer almaktadır. Proje 7 adet konut bloğunda, 18 farklı tipte, 1073 adet daire ve sosyal tesis ile 6 adet ticari üniteden oluşmaktadır. Tüm bloklar A ve B olmak üzere iki girişlidir. Proje için Esenyurt Belediyesi tarafında düzenlenmiş olan 15.11.2007 tarih ve 2007/4078 nolu Yapı Ruhsatı mevcuttur. Yapı ruhsatından elde edilen bilgilere göre projenin toplam inşaat alanı 139.328,38 m² dir. Projede yer alan blokların kat sayısı, bağımsız bölüm adedi ve genel nitelikleri aşağıdaki tabloda özetle verilmiştir. Blok Adı İnşaat Kat Toplam Bağımsız Açıklama Tarzı Sayısı Bölüm Sayısı 1-A B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 78 1-B B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 77 2-A B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 78 2-B B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 77 3-A B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 78 3-B B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 77 4-A B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 76 4-B B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 76 5-A B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 76 5-B B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 76 6-A B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 76 6-B B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 76 7-A B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 76 7-B B.A.K. 22 3 bodrum + zemin + 18 normal kat 76 TOPLAM 1.073 2011/132-8-
Eklerde sunulan kat planlarından da görüleceği üzere rapora konu bloklarda yer alan dairelerin kullanım alanları ve mimari proporsiyonları şöyledir. Daire Tipi Kullanım Alanı (m 2 ) Mimari Proporsiyon Brüt Net 1 + 1 A 96 67,30 Antre, salon, açık mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 AT 143 107,80 Antre, salon, açık mutfak, oda, banyo-wc ve teras 1 + 1 B 105 73,20 Antre, salon, açık mutfak, oda, WC ve banyo-wc 1 + 1 C 91 61,10 Antre, salon, açık mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 CT 108 78 Antre, salon, mutfak, oda, banyo-wc ve 2 adet teras 1 + 1 D 84 55,40 Antre, salon, mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 DT 91 62,10 Antre, salon, mutfak, oda, banyo-wc ve teras 1 + 1 F 92 61,10 Antre, salon, mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 FT 116 84,70 Antre, salon, mutfak, oda, banyo-wc ve 2 adet teras 1 + 1 G 85 55,30 Antre, salon, mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 GT 92 61,60 Antre, salon, mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 H 101 69,20 Antre, salon, mutfak, oda, soyunma odası, banyo-wc ve çamaşır odası 2 + 1 A 143 106,80 Antre, salon, mutfak, 1 adet oda, ebeveyn süiti, banyo-wc ve çamaşır odası 2 + 1 B 158 114,80 Antre, salon, mutfak, 1 adet oda, ebeveyn süiti ve banyo-wc 2 + 1 BT 170 129.30 Antre, salon, mutfak, 1 adet oda, ebeveyn süiti, banyo-wc ve teras 2 + 1 E 108 76,50 Antre, salon, mutfak, 1 adet oda, ebeveyn süiti, banyo-wc 2 + 1 F 116 82 Antre, salon, mutfak, 1 adet oda, ebeveyn süiti, banyo-wc ve çamaşır odası 3 + 1 A 170 128,20 Antre, salon, mutfak, 2 adet oda, ebeveyn süiti ve banyo-wc bulunmaktadır. İnnovia Projesi 1. etabının bünyesinde, Açık yüzme havuzları, Seyir ve güneşlenme terasları, Koru alanı, Yürüme, koşu ve bisiklet yoları, Fitness center, Açık ve kapalı spor alanları, Tenis kortu, Basketbol, voleybol ve mini futbol sahaları, Bowling salonu, Sauna ve Türk hamamı, Sosyal tesis ve ticaret üniteleri, Açık ve kapalı otopark alanları, 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi 1. etapta bloklar, 3 adet bodrum kattan oluşan ve kapalı otopark alanı olarak düzenlenmiş geniş bir kitle üzerinde yükselmektedir. Otoparklarda, 3+1 daireler ve bazı 2+1 daireler için 2 şer araçlık, diğer daireler için ise birer araçlık yer bulunmaktadır. Ayrıca her daire için bodrum katlarda depo mevcuttur. 2011/132-9-
YAPILARIN GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI : B.A.K (Tünel kalıp) ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık blok BLOK ADEDĠ : 7 (Beheri 2 girişlidir) ELEKTRĠK : Şebeke SU : Şebeke KANALĠZASYON : Şebeke SU DEPOSU : Mevcut HĠDROFOR : Mevcut JENERATÖR : Mevcut DOĞALGAZ TESĠSATI : Mevcut ISITMA SĠSTEMĠ : Doğalgaz yakıtlı kombi sistemi ASANSÖR : Mevcut (blokların herbirinde) YANGIN MERDĠVENĠ : Mevcut TV SĠSTEMĠ/TESĠSATI : Uydu sistemi/tesisatı mevcut PARK YERĠ : Kapalı otopark alanları mevcut SATIġ KABĠLĠYETĠ : Satılabilirlik özelliğine sahiptirler. 2011/132-10-
AÇIKLAMALAR Rapora konu dairelerin blok, bağımsız bölüm, tip ve kullanım alanları aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Sıra No Blok No Kat No Daire No Daire tipi Brüt Kullanım Alanı (m 2 ) Sıra No Blok No Kat No Daire No Daire Tipi Brüt Kullanım Alanı (m 2 ) 1 1A 15 63 2+1 B 157 20 4B 17 71 1+1 D 84 2 1A 18 77 1+1 A 96 21 5A 11 47 2+1 F 116 3 1B 16 66 1+1 B 105 22 5A 12 51 1+1 FT 116 4 1B 16 69 2+1 B 157 23 5A 13 53 1+1 C 91 5 1B 18 74 1+1 A 96 24 6A 1 8 2+1 A 143 6 2A 15 63 2+1 B 157 25 6A 11 48 2+1 A 143 7 2B Zemin 3 2+1 A 143 26 6A 14 59 1+1 A 96 8 2B 12 51 2+1 A 143 27 6A 17 71 1+1 A 96 9 3A Zemin 2 2+1 A 143 28 6B Zemin 2 2+1 A 143 10 3A 10 44 3+1 A 170 29 6B 1 6 2+1 A 143 11 3B 6 27 2+1 A 143 30 6B 15 61 1+1 B 105 12 3B 14 58 2+1 A 143 31 6B 16 67 2+1 B 157 13 4A Zemin 3 2+1 F 116 32 6B 18 73 1+1 A 96 14 4A 5 24 2+1 F 116 33 7A 7 30 3+1 A 170 15 4A 9 39 2+1 F 116 34 7A 7 32 2+1 A 143 16 4B 2 10 2+1 F 116 35 7A 8 33 3+1 A 170 17 4B 6 25 2+1 F 116 36 7A 8 36 2+1 A 143 18 4B 10 42 2+1 F 116 37 7A 12 51 2+1 A 143 19 4B 17 69 1+1 G 85 38 7A 16 68 1+1 B 105 Ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde 1. Etap bünyesindeki inşai faaliyetlerinin tamamlanarak oturuma başlandığı görülmüştür. Rapora konu dairelerin aşağıdaki mahal listesi ve teknik spesifikasyon özelliklerine sahip olduğu tesbit edilmiştir. Mahal listesi ZEMĠN DUVAR TAVAN DĠĞER ANTRE VE KORĠDOR SALON VE ODALAR MUTFAK BANYO/WC KAPILAR PENCERE DOĞRAMALARI 1. sınıf granit seramik Alçı sıva + saten boya Plastik boya Lamine saten boya Plastik boya Salon odasında split klima altyapısı parke 1. sınıf 1. sınıf seramik + 1. sınıf mutfak dolapları ve tezgâh + Plastik boya granit seramik saten boya 1. sınıf sıhhi tesisat armatürleri 1. sınıf granit 1. sınıf banyo dolapları + 1. sınıf 1. sınıf seramik Plastik boya seramik vitrifiye ve krome malzeme Daire kapıları: 1. sınıf çelik kapı İç kapılar: Amerikan panel kapı PVC (çift camlı), denizlikler granit veya mermer 2011/132-11-
Teknik Spesifikasyon Elektrik tesisatı - Genel aydınlatma amaçlı jeneratör, - Ankastre telefon döşemi, - Merkezi TV uydu yayın sistemi, çanak anten, - Görüntülü intercom sistemi, - Her blokta 2 adet asansör Mekanik tesisat - Doğalgaz yakıtlı kombi ısıtma sistemi, - Yangın alarmı ve yangın merdiveni, - Yangın dolapları (muhtelif yerlerde), - Yangın sprinkler sistemi, - Su deposu, - Jeneratör, - Hidrofor. DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Merkezi konumları, Bölgenin tamamlanmış alt yapısı, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olmaları, Çağdaş teknik alt yapı imkânlarına sahip olmaları, Blokların temel ve taşıyıcı sistemlerinin yeni deprem yönetmeliğine uygun biçimde dizayn edilmiş olması, Nitelikli mimari tasarım, Proje kapsamındaki rekreatif alanların (yüzme havuzu, yeşil alan, basketbol sahası vb.) mevcudiyeti, İç mekânlarda kullanılan malzeme ve işçilik standartlarının yaygın kalite ortalamasının üzerinde olması, Kapalı ve açık otopark alanlarının mevcudiyeti. Olumsuz etken : Ulaşımın kolay olmasına rağmen projenin şehir merkezine (göreceli olarak) uzak olması. 2011/132-12-
FĠYATLANDIRMA TaĢınmazların satıģ (pazar) değerleri, kullanımı mümkün olan yöntemlerle saptanmıģtır. Değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. A. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Rapora konu bağımsız bölümlerin değerlerinin tespitinde emsal karģılaģtırma yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, Esenyurt - Beylikdüzü bölgesinde ve projenin yakın çevresinde yer alan benzeri yatırımlardaki (Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist vb.) pazara çıkarılmış ve yakın dönemde satılmış benzer gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; güncel fiyatlar için satış ofisiyle görüşülmüş, yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (Emlakçı Tel: 0212 669 96 96) İnnovia Projesi 1. Etap bünyesinde yer alan bloğun 5. katında konumlu 143 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 234.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.636,-TL/m 2 ) Emsal 2 : (Emlakçı Tel: 0530 923 13 45) İnnovia Projesi 1. Etap bünyesinde yer alan bloğun 7. katında konumlu 170 m 2 kullanım alanlı ve 3+1 kullanımlı daire 260.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.530,-TL/m 2 ) Emsal 3 : (Emlakçı Tel: 0532 621 94 38) İnnovia Projesi 1. Etap bünyesinde yer alan bloğun 14. katında konumlu 158 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 240.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.520,-TL/m 2 ) Emsal 4 : (Emlakçı Tel: 0554 533 10 98) İsthanbul Evleri Projesi bünyesinde yer alan bloğun 7. katında konumlu 145 m 2 kullanım alanlı ve 3+1 kullanımlı daire 194.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.340,-TL/m 2 ) Emsal 5 : (Emlakçı Tel: 0555 803 13 16) İsthanbul Evleri Projesi bünyesinde yer alan bloğun 7. katında konumlu 143 m 2 kullanım alanlı ve 3+1 kullanımlı daire 195.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.365,-TL/m 2 ) 2011/132-13-
Emsal 6 : (Emlakçı Tel: 0212 852 32 33) Story 1 Residence nin 13. katında konumlu 100 m 2 kullanım alanlı ve 1+1 kullanımlı daire 155.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.550,-TL/m 2 ) Emsal 7 : (Emlakçı Tel: 0212 444 64 00) Story 1 Residence nin 6. katında konumlu 174 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 275.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.580,-TL/m 2 ) Gerek bölgede yapılan piyasa araştırmalarından ve yakın çevrede emsal tutulabilecek yatırımların verilerinden, gerekse ofisimizdeki mevcut bilgilerden hareketle Ġnnovia 1. Etap Projesi bünyesinde konumlu olan rapora konu dairelerin takdir olunan arsa payı değerleri ile arsa payı dahil satış değerleri aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Sıra No Blok No Kat No Daire No Daire tipi Kullanım Alanı (m 2 ) Brüt Net Hissesine Düşen Arsa Payı Miktarı (m 2 ) Arsa Payı m 2 Birim Değeri (TL) Yuvarlatılmış Arsa Payı Değeri (TL) Takdir Olunan Arsa Payı Dahil Değeri (TL) 1 1A 15 63 2+1 B 157 114,80 59,93 1.550 93.000 235.000 2 1A 18 77 1+1 A 96 67,30 36,72 1.550 57.000 180.000 3 1B 16 66 1+1 B 105 73,20 40,09 1.550 62.000 170.000 4 1B 16 69 2+1 B 157 114,80 59,93 1.550 93.000 235.000 5 1B 18 74 1+1 A 96 67,30 36,72 1.550 57.000 180.000 6 2A 15 63 2+1 B 157 114,80 59,93 1.550 93.000 225.000 7 2B Zemin 3 2+1 A 143 106,80 55,29 1.550 86.000 220.000 8 2B 12 51 2+1 A 143 106,80 55,29 1.550 86.000 245.000 9 3A Zemin 2 2+1 A 143 106,80 16,97 1.550 26.000 50.000 10 3A 10 44 3+1 A 170 128,20 65,42 1.550 101.000 305.000 11 3B 6 27 2+1 A 143 106,80 35,75 1.550 55.000 140.000 12 3B 14 58 2+1 A 143 106,80 17,73 1.550 27.000 105.000 13 4A Zemin 3 2+1 F 116 82,00 43,05 1.550 67.000 175.000 14 4A 5 24 2+1 F 116 82,00 43,05 1.550 67.000 156.000 15 4A 9 39 2+1 F 116 82,00 43,05 1.550 67.000 180.000 16 4B 2 10 2+1 F 116 82,00 43,05 1.550 67.000 215.000 17 4B 6 25 2+1 F 116 82,00 43,05 1.550 67.000 180.000 18 4B 10 42 2+1 F 116 82,00 43,05 1.550 67.000 220.000 19 4B 17 69 1+1 G 85 55,30 30,81 1.550 48.000 150.000 20 4B 17 71 1+1 D 84 55,40 30,39 1.550 47.000 150.000 21 5A 11 47 2+1 F 116 82,00 43,05 1.550 67.000 148.000 22 5A 12 51 1+1 FT 116 84,70 43,47 1.550 67.000 165.000 23 5A 13 53 1+1 C 91 61,10 33,34 1.550 52.000 155.000 24 6A 1 8 2+1 A 143 106,80 55,29 1.550 86.000 245.000 25 6A 11 48 2+1 A 143 106,80 55,29 1.550 86.000 255.000 26 6A 14 59 1+1 A 96 67,30 36,72 1.550 57.000 180.000 27 6A 17 71 1+1 A 96 67,30 36,72 1.550 57.000 180.000 2011/132-14-
28 6B Zemin 2 2+1 A 143 106,80 55,29 1.550 86.000 235.000 29 6B 1 6 2+1 A 143 106,80 55,29 1.550 86.000 245.000 30 6B 15 61 1+1 B 105 73,20 40,09 1.550 62.000 170.000 31 6B 16 67 2+1 B 157 114,80 59,93 1.550 93.000 270.000 32 6B 18 73 1+1 A 96 67,30 36,72 1.550 57.000 160.000 33 7A 7 30 3+1 A 170 128,20 65,42 1.550 101.000 305.000 34 7A 7 32 2+1 A 143 106,80 55,29 1.550 86.000 245.000 35 7A 8 33 3+1 A 170 128,20 65,42 1.550 101.000 265.000 36 7A 8 36 2+1 A 143 106,80 55,29 1.550 86.000 250.000 37 7A 12 51 2+1 A 143 106,80 55,29 1.550 86.000 195.000 38 7A 16 68 1+1 B 105 73,20 40,09 1.550 62.000 195.000 Toplam 4.837 3.512 2.711.000 7.579.000 Not: 3A Blok, 2 nolu bağımsız bölüm ile 3B Blok 27 ve 58 nolu bağımsız bölümlerdeki Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. ye ait hisseler için arsa payı, arsa payı değeri ve arsa payı dahil hisse değeri takdir edilmiştir. Özet olarak ; YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. ye ait olan 35 adet daire ve 3 adet dairedeki hissenin arsa payları dahil toplam değeri 7.579.000,-TL dir. B. İkame Maliyet Yöntemi: Bu yöntemde taşınmazların arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşeni esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazların değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Ancak bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.) Arsa değerinin tespitinde emsal karşılaştırma yönteminden yararlanılmış, inşai değer tespitinde ise piyasada yaygınlıkla gerçekleşen (yapımcı kuruluşun kârını havi) inşaat maliyetleri göz önünde bulundurulmuştur. Bulunan arsa ve inşai yatırım değerlerine taşınmazların hayata geçmesiyle oluşan kentsel rant, yansıtılmıştır. 2011/132-15-
1. Arsa Payı değeri: Taşınmazların arsa payı değerleri yukarıdaki tablolarda belirlenmiş olup toplam 2.711.000,-TL dir. 2. ĠnĢai değeri: Rapora konu dairelerin; Toplam inşaat alanı : 4.837 m 2 dir. Ortalama m 2 birim değeri = 850,-TL Toplam inşai değeri = Toplam İnşaat alanı x Ortalama m 2 birim değer = 4.837 m 2 x 850,-TL/m 2 4.111.000,-TL olarak belirlenmiştir. TaĢınmazların toplam değeri : 2.711.000,-TL + 4.111.000,-TL = 6.822.000,-TL dir. C. Gelir Kapitalizasyonu Yöntemi: Bu karşılaştırmalı yaklaşım değerlemesinde konu taşınmazlara ait ileriki yıllardaki gelir (kira) ve harcama verileri dikkate alınarak indirgeme yöntemi ile değer tahmini yapılmaktadır. Ancak, site bünyesinde çok sayıda satılık ve kiralık daire bulunması ve buna bağlı olarak sitedeki oturumun düşük olması nedenleriyle kira piyasası henüz oluşmamıştır. Bu nedenlerle bu yöntemin sağlıklı olarak kullanılması mümkün olmamıģtır. 2011/132-16-
UZMAN GÖRÜġÜ Görüleceği üzere kullanılması mümkün olan iki yöntemle bulunan değerler birbirlerine yakındır. Ancak gayrimenkul rayiçleri piyasanın ekonomik parametrelerini her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge ile yansıttığı için nihai değer olarak doğrudan Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ile bulunan değerin alınması uygun görülmüģtür. TaĢınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümlerince GYO portföyünde yer almasında herhangi bir sakınca bulunmamakta olup inģai faaliyetler tamamlandığından yapı kullanım izin belgesi alınarak kat mülkiyetine geçilmesi gerekmektedir. 2011/132-17-
SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Ġnnovia Projesi 1. Etap bünyesindeki 38 adet dairenin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer yerleşim projeleri üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. ye ait olan 35 adet daire ve 3 adet dairedeki hissenin günümüz ekonomik koşulları itibariyle arsa payları dahil toplam değeri için, 7.579.000,-TL (Yedimilyonbeşyüzyetmişdokuzbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (7.579.000,-TL 2,156 TL/Euro (*) 3.515.000,-Euro) (7.579.000,-TL 1,574 TL/USD (*) 4.815.000,-USD) dayalıdır. (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,156 TL; 1,- USD = 1,574 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Dairelerin KDV dahil (%1) toplam değeri 7.655.000,-TL dir. Bu takdirlerimiz, taşınmazlarla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne İşbu rapor, Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 27 Ocak 2011 (Ekspertiz tarihi : 17 Ocak 2011) Eki : Konum krokileri (2 adet/1 sayfa) Tapu takyidat yazıları Kat irtifak listesi (15 sayfa) Vaziyet planı Yapı ruhsatı Kat planları (18 sayfa) Fotoğraflar (29 adet / 12 sayfa) Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti Kontrol Eden Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Tacettin KIZILTEPE Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400781) Değerlemeye Yardım Edenler: Halil Sertaç GÜNDOĞDU Değerleme Elemanı / Harita Mühendisi 2011/132-18-
Konum krokisi 2011/132-19-
-20-
-21-
-22-
-23-
-24-
-25-
-26-
-27-
-28-
-29-
-30-
-31-
-32-
-33-
-34-
Vaziyet Planı 2011/132-35-
-36-
FOTOGRAFLAR (ArĢivden alınmıģtır) Blokların genel görünümü 2011/132-37-
Havuz ve Ortak alanların görünümü 2011/132-38-
4B 4A 5B 5A 2011/132-39-
3A 2B 2A 3B 6B 6A 2011/132-40-
-41-
Site Kapalı Havuz, Spor Salonu ve Diğer Ortak Alanlarından görünümler Kapalı Havuz 2011/132-42-
Spor Salonu Living Room 2011/132-43-
Living Room DuĢ ve WC ler 2011/132-44-
Türk Hamamı Sauna Dinlenme Salonu 2011/132-45-
3+1 Tip Örnek Daire Fotografları Salon Mutfak Banyo 2011/132-46-
Ebeveyn Banyosu Oda 2+1 Tip Örnek Daire Fotografları Yatak Odası Mutfak 2011/132-47-
Ortak Banyo Ebeveyn Banyosu 1+1 Tip Örnek Daire Fotografları Banyo Mutfak 2011/132-48-
-49-
-50-
-51-
-52-
-53-
-54-
-55-
-56-
-57-
-58-
-59-
-60-
-61-
-62-
-63-
-64-
-65-
-66-
ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, 06.11.1973 Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / 400114 Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 1999 - Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak 2005 -... Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı 2011/132-67 -
Adı Soyadı ÖZGEÇMİŞ : Tacettin KIZILTEPE Doğum Yeri ve Tarihi : Zonguldak, 12.04.1973 Medeni Hali : Bekâr SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : 08 Temmuz 2008 Alış Tarihi Lisans No : 400781 Mesleği Yabancı Dilleri : Harita Teknikeri, İşletmeci : İngilizce (orta düzeyde) Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Yıldız Teknik Üniversitesi MYO / 1994 Anadolu Üniversitesi, İşletme Fakültesi / 2003 Mesleki Tecrübe Adım Mühendislik A.Ş. İstanbul; : Ağustos 1994 Ocak 1995 Harita Teknikeri KBHN Kent Bilgi Sistemleri A.Ş.- İstanbul; : Ocak 1995 - Nisan 1997 Harita Teknikeri Bimpaş Mühendislik A.Ş.- İstanbul; : Nisan 1997 - Eylül 1998 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Star Harita Ltd. Şti.- İstanbul; : Eylül 1998 - Mayıs 2005 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Temmuz 2005 -... Değerleme Uzmanı 2011/132-68 -
- 69 -