Pazar Analizleri Dördüncü Çeyrek I 2016 Lütfen ilgilendiğiniz pazar raporunu görüntülemek için tıklayınız Ofis Perakende Sanayi İletişim
Getiriler-Birincil Ofis Pazarına Genel İstanbul ofis pazarı, 2016 yılının son çeyreğinde tamamlanan çok sayıdaki yeni proje ve yüksek kiralama işlen hacmi ile güçlü bir performans sergilemiştir. Toplam A sınıfı ofis arzı 5 milyon m² yi aşarak, yıllık %9 artış göstermiştir. Son zamanlarda dolardaki yükseliş, kiralar üzerinde baskı oluşturmaya başlamıştır. Yılın son çeyreğinde yaklaşık 54.000 m² kiralama işlemi yapılmış olup, böylece yıllık kiralama işlem hacmi yaklaşık 200.000 m 2 ye ulaşmıştır. Son çeyrek kiralama işlem hacmi, bir önceki çeyreğe göre %23 lük bir artış göstermiş, ancak yıllık kiralama işlem hacmi son dört yılın en düşük seviyesinde kalmıştır. 2016 4.çeyrekte gerçekleşen en büyük işlemler ise Sütaş (3.500 m², Yılmaz Plaza, Ümraniye), JPA Arkan & Ergin (2.500 m², MOB, Maslak) ve İzocam dır (2,226 m², Esas Maltepe). Kiralama işlemlerinin %55 ini kontrat yenileme işlemleri oluşturmuştur. Tüketici ürün/hizmet sektörü, bankacılık ve ilaç sektörleri son çeyrekte de tüm yıl olduğu gibi en aktif kullanıcılar arasında yer aldı. MİA, 2016 yılı boyunca en çok talep gören bölge olmaya devam etmiştir. 2016 4.çeyrekte yaklaşık 300.000 m² lik yeni arz pazara giriş yapmış olup, genel boşluk oranı %23,6 ya yükselmiştir. Tüm alt pazarlar arasında en fazla boşluk oranı artışı yeni arz girişlerinin gerçekleştiği Mecidiyeköy, Ataşehir ve Kâğıthane alt bölgelerinde görülmüştür. İnşaat halindeki projelerde yapılan kat satışları dışında, 2016 4.çeyrekte herhangi satın alma işlemi gerçekleşmemiştir. Getiri oranlarındaki değişimi gösterecek bir işlem kanıtı olmamasına rağmen, dövizdeki dalgalanmalara bağlı olarak getirilerde 20-30 baz puanlık bir artış tahmin edilmektedir. Ancak, devam eden inşa halindeki projeler ile artan yeni arzın orta ve uzun vadede yatırım işlemlerine dönüşmesi beklenmektedir. Yaklaşık 2,8 milyon m² lik inşa halindeki arz göz önüne alındığında, 2020 ye kadar toplam ofis arzının 7,5 milyon m 2 yi aşacağı tahmin edilmektedir. Bu nedenle, bazı alt pazarlardaki boşluk oranlarının da artması beklenmektedir. Hem boşluk oranının artması, hem de döviz kurundaki dalgalanmaların kiralar üzerinde baskı oluşturacağı tahmin edilmektedir. Yüksek miktarda inşa halindeki proje hacminin, gelecek birkaç yıl içinde arz ve talep dengesinin oluşmasını ertelemesi muhtemeldir. Birincil Kiralar: Artan arz ve boşluk oranları sebebiyle oluşan rekabet ve son zamanlarda döviz kurundaki dalgalanmalar Dolar bazındaki kiralarda düşüşe yol açabilir. Birincil Getiriler: Sınırlı bulgu olsa da, birincil getirilerde hafif bir artış bekleniyor. Süregelen inşa halindeki spekülatif projelerle birlikte artıyor. Talebin öncelikle ana bölgelere odaklanarak sabit bir seviyede kalması bekleniyor. Birincil Ofis Kiraları - Aralık 2016 LOKASYON ABD$ ABD$ BÜYÜME % FT²/ 1 5 Istanbul (Levent) 41,0 407 45,7-8,9 1,5 Istanbul (Esentepe- Gayrettepe) 27,0 268 30,1-20,6-3,3 Istanbul (Maslak) 28,0 278 31,2-6,7 3,1 Istanbul (Anadolu Yakası) 26,0 258 29,0-7,1 5,4 İzmir 15,0 149 16,7-11,8 0,0 Ankara 17,0 169 19,0-22,7-4,1 Birincil Ofis Getirileri - Aralık 2016 LOKASYON MEVCUT SON SON 10 ÇEYREK ÇEYREK YÜKSEK DÜŞÜK Istanbul (Levent) 7,15 6,80 6,80 10,00 6,80 Istanbul (Esentepe- Gayrettepe) 7,30 7,25 7,25 11,00 7,25 Istanbul (Maslak) 7,25 7,25 7,25 12,00 7,25 Istanbul (Anadolu Yakası) 7,30 7,25 7,25 12,00 7,25 İzmir 9,50 9,50 9,50 12,00 9,00 Ankara 9,25 9,25 9,25 12,00 9,00 1 11,00% 7,00% 5,00% 10 8 6 4 2-4 Kira Artış- Ülke Ortalaması kesin olarak doğrulanmamış olduğundan raporun doğru ve eksiksiz bilgiler içerdiğini garanti edilmemektedir. İşbu taahhüt verilmemektedir.cushman & Wakefield LLP bu bağlamda raporun içeriğini okuyan kimselere veya herhangi bir üçüncü tarafa herhangi bir sorumluluk üstlenmeyecektir. İşbu raporda verilen tüm fikirler değişkenlik gösterebilir. Raporun tamamen veya kısmen çoğaltılabilmesi Cushman & Wakefield' ın önceden yazılı iznine tabi olacaktır. 2017 Cushman & Wakefield LLP. Tüm hakları saklıdır.
Getiri - Birincil Yields Perakende Pazarına Genel Türkiye ekonomisi 2009 yılından beri ilk defa küçülmüş ve 2016 yılı 3.Ç. te bir önceki yılın aynı dönemine göre %1,8 küçülme kaydetmiştir (güncellenmiş GSYİH rakamlarına göre). Aynı dönemde hane halkı tüketim harcamaları %3,2 oranında azalmıştır. Sonuç olarak, tüketici ve perakende sektör güveni, Aralık ayı itibariyle yıllık %14 ve %8 oranında azalmıştır. Bu durum hane halkı harcamalarının gelecek dönemde azalacağına işaret etmektedir. Öte yandan, D/Akademetre endeksine göre Kasım ayında alışveriş merkezi ciro endeksi bir önceki yılın aynı dönemine göre %6,9 artarken, ziyaretçi sayısı endeksi yıllık %4,7 oranında azalmıştır. Bazı yeni marka girişleri ve yeni açılışlara rağmen 2016 4. çeyrekte kullanıcı aktivitesi bir önceki döneme göre düşüktür. Bu çeyrek gerçekleşen önemli bir yeni giriş Watergarden da Japon hazır giyim markası Miniso açılışı oldu. Ayrıca Amerikan oyuncak markası Build-A- Bear Workshop Akasya Acıbadem de ilk Discovery konsept mağazasını açtı. COS Bağdat Caddesi nde ve Sephora Nişantaşı nda ilk cadde mağazalarını açmışlardır. Buna ek olarak, Boyner Grubu ile Fransız kozmetik markası Institut Karite Paris pazara giriş yaparken, Türk giyim markası LCW ilk kozmetik markası Etriel i tanıtmıştır. 2016 4.Ç. te, Watergarden (İstanbul, 49.000 m²), Haliç AVM (İstanbul, 19.000 m²), AHL Park (Çorum, 50.000 m²), Sivaspark (Sivas, 35.000 m²), ATG (Ankara, 25.000 m²) ve Novada AVM nin (Yozgat, 15.000 m²) açılması ile 193.000 m² yeni AVM arzı pazara giriş yapmıştır. Yıllık yeni açılış hacmi, önceki yıla göre %33 azalma ile 560.000 m² ye gerilemiştir. 2016 4. çeyrekte bir yatırım işlemi kaydedilmemiştir. Son politik ve ekonomik gelişmeler, özellikle döviz kurundaki dalgalanmalar, karar verme sürecinde gecikmelere neden olmuş ve yatırım pazarında önemli bir etki yaratmıştır. Herhangi bir bulgu olmamasına rağmen getirilerde 20-25 baz puanlık hafif bir artış tahmin edilmektedir. Türkiye, jeopolitik kaygılar ve bir dizi olumsuz iç gelişmeler nedeniyle zor bir yıl geçirmiştir. Son çeyrek göstergeleri darbe sonrası yavaşlamaya ve 2017 başlarında yaşanabilecek zorluklara işaret etmektedir. 2017 yılının 2. yarısında enflasyonda beklenen düşüşle beraber ekonomik faaliyetlerde de kısmi bir iyileşme beklenebilir. Birincil Kiralar: Birincil Getiriler: Son dönemde dövizdeki yükseliş kiralar üzerinde baskı oluşturuyor. Bulgular sınırlı da olsa, hafif artış gösteriyor. Artıyor, jeopolitik ve ekonomik riskler nedeniyle ertelemeler bekleniyor. Kullanıcı talebi nispeten sınırlıdır Birincil Perakende Kiraları Aralık 2016 ANA CADDE MAĞAZALARI ABD$ ABD$ BÜYÜME % FT²/ 1 5 İstanbul 240 2,380 268-12,7 3,2 İzmir 120 1,190 134-14,3 0,0 Ankara 150 1,487 167-11,8 1,4 Birincil Perakende Getiri Oranları Aralık 2016 ANA CADDE MAĞAZALARI MEVCUT SON SON 10 ÇEYREK ÇEYREK YÜKSEK DÜŞÜK İstanbul 6,25 6,00 5,80 10,00 5,80 İzmir 7,50 7,50 7,50 12,00 7,50 Ankara 7,25 7,00 7,00 11,50 7,00 ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ MEVCUT SON SON 10 ÇEYREK ÇEYREK YÜKSEK DÜŞÜK Ülke birincil 7,25 7,00 7,00 9,50 7,00 1 11,00% 7,00% 5,00% 5 4 3 2 1-1 Kira Artış - Ülke Rental Ortalaması growth (y/y) kesin olarak doğrulanmamış olduğundan raporun doğru ve eksiksiz bilgiler içerdiği garanti edilmemektedir. İşbu taahhüt verilmemektedir. Cushman & Wakefield LLP bu bağlamda raporun içeriğini okuyan kimselere veya herhangi bir üçüncü tarafa karşı herhangi bir sorumluluk üstlenmeyecektir. İşbu raporda verilen tüm fikirler değişkenlik gösterebilir. Raporun tamamen veya kısmen çoğaltılabilmesi Cushman & Wakefield'ın önceden yazılı iznine tabi olacaktır. 2017 Cushman & Wakefield LLP. Tüm hakları saklıdır.
Getiri - Birincil Sanayi Pazarına Genel 2016 yılı Ocak-Kasım ayları arasındaki dönemde ihracat, Kasım ayındaki kayda değer toparlanmaya rağmen, bir önceki yılın aynı dönemine kıyasla yıllık bazda %1,7 azalmıştır. İthalat ise, düşük emtia fiyatları nedeniyle aynı dönemde yıllık %4,8 küçülmüştür. Sonuç olarak, 2015 yılının ilk on bir ayı ile kıyaslandığında dış ticaret açığı %11,8 daralmış ve 4,1 milyar Dolar olmuştur. 2016 nın ikinci yarısında TL nin değer kaybının yanı sıra petrol fiyatlarındaki artış da yurtiçi ÜFE de artışa neden olmuş ve son iki yıl içindeki en hızlı artışı kaydederek yılsonu itibariyle %9,94 e erişmiştir. Son 10 ay boyunca 50,0 eşik düzeyinin altında kalan Markit İmalat Sanayi Satın Alma Yöneticileri Endeksi (PMI), Aralık ayında 47,7 ye düşerek imalat faaliyetlerinin baskı altında kalmaya devam ettiğini göstermiştir. Süregelen olumsuz gelişmelerin ekonomideki etkilerine rağmen 2016 4. çeyrekte kullanıcı işlemleri sabit kalmıştır. Elde edilebilen veriler ışığında, toplam lojistik ve depo alanı kiralama işlemleri son çeyrekte 2016 nın en yüksek seviyesine ulaşarak 90.000 m 2 olmuştur. 2016 yılının ilk yarısında işlemlerin çoğu kontrat yenilemeler iken, ikinci yarısındaki işlemler yeni kiralamalar ağırlıklıdır. En aktif kullanıcılar lojistik/dağıtım operatörleri, sanayi ürün/hizmet şirketleri ve e-ticaret şirketleri oluşturmuştur. Başlıca önemli işlemler arasında Trendyol (29.563 m², Kocaeli), Dirk Rossmann (11.000 m 2 Çayırova/Kocaeli) ve Kühne+Nagel (Esenyurt/İstanbul) ve Sütaş (Dudullu, İstanbul) bulunmaktadır. Yıl boyunca iş ve ekonomi ortamındaki belirsizlikler nedeniyle ertelenen işlemlerin son çeyreğe sarkmasıyla yatırım pazarı oldukça hareketli geçmiştir. 2016 4. çeyrekte gerçekleşen işlemler, önceki çeyreklere benzer şekilde arsa ve fabrika binalarının satışı olmuştur. İş Finansal Kiralama İzmir de (14.683 m²) ve Samsun da (11.929 m²) bulunan Reysaş GYO nun iki deposunu satın almıştır. Diğer önemli işlemler ise bir lojistik firmasının İstanbul daki bir arsasının ve Meiller Doğuş un bir fabrikasının İlkalem Ticaret A.Ş ye (Sakarya) satılmasıdır. Ekonomideki yavaşlamaya ve bozulan göstergelere rağmen sanayi sektörü 2016 yılında güçlü kalmıştır. İş ortamındaki belirsizlik ve döviz kurlarındaki dalgalanmalar nedeniyle pazar üzerinde bir baskı oluşması bekleniyor. Öte yandan, ihracat değer kaybeden TL ve önemli ticaret pazarlarında devam eden sorunların azalmasıyla daha iyi bir performans sergileyebilir. Birincil Kiralar: Dövizdeki dalgalanmalar kiralar üzerinde baskı oluşturuyor. Birincil Getiriler: İşlem bulgusu olmamasına rağmen döviz baskısı sebebiyle hafif bir artış bekleniyor. Modern arz yetersiz kalırken, inşa halindeki spekülatif geliştirme projeleri de kısıtlıdır. Talep, yabancı şirketler nispeten düşük seviyede kalmasına rağmen ulusal şirketlerin yoğun faaliyetleriyle güçlü kalıyor. Birincil Endüstriyel Kiralar - Aralık 2016 LOJİSTİK LOKASYONU ABD$ ABD$ BÜYÜME % FT²/ 1 5 İstanbul 6,25 62,0 6,97-10,7-3,6 Ankara 3,75 37,2 4,18-16,7-3,6 Birincil Endüstriyel Getiriler Aralık 2016 LOJİSTİK LOKASYONU MEVCUT SON SON 10 ÇEYREK ÇEYREK YÜKSEK DÜŞÜK İstanbul 9,00 8,75 8,75 14,00 8,75 Ankara 10,00 10,00 10,00 14,00 9,50 15,00% 12,00% 6,00% 8 6 4 2 Kira Artışı - Ülke Ortalaması kesin olarak doğrulanmamış olduğundan raporun doğru ve eksiksiz bilgiler içerdiğini garanti edilmemektedir. İşbu taahhüt verilmemektedir.cushman & Wakefield LLP bu bağlamda raporun içeriğini okuyan kimselere veya herhangi bir üçüncü tarafa herhangi bir sorumluluk üstlenmeyecektir. İşbu raporda verilen tüm fikirler değişkenlik gösterebilir. Raporun tamamen veya kısmen çoğaltılabilmesi Cushman & Wakefield' ın önceden yazılı iznine tabi olacaktır. 2017 Cushman & Wakefield LLP. Tüm hakları saklıdır.
Araştırma Hizmetlerimiz Cushman & Wakefield tüm dünyada pazar lideri konumundadır. Müşterilerimizin karar verme ve proje uygulamalarını desteklemek ve rekabet güçlerini arttırmak amacıyla, tüm dünyada öncü eğilimlere ilişkin güvenilir, yüksek kaliteli araştırma raporlar üretiyoruz. Çeyrek dönem analizleri ve küresel sıralamalar gibi periyodik raporlarımıza ilişkin düzenli güncellemeleri temin edebilirsiniz. C&W, ayrıca mal sahibi, kullanıcı ve yatırımcılara özel ihtiyaçlarını karşılamak üzere özelleştirilmiş müşteri raporları da hazırlamaktadır. Araştırma raporlarımız için websitemizi ziyaret ediniz......uluslararası Araştırma Raporları Ekonomik gelişmeler ve gayrimenkul stratejilerini yönlendiren sanayi, ofis ve perakende sektörlerindeki küresel eğilimler hakkında bilgiler...ulusal Pazar Raporları Tüm dünyadaki pazarları kapsayan ofis, sanayi ve perakende sektörlerindeki yerel gayrimenkul eğilimler hakkında bilgiler...özel Konulu Raporlar Ticari gayrimenkul pazarlarında gerçekleşen faaliyetlere ilişkin yetkin yorumlar ve analizler...ekonomik Raporlar Finans, yatırım, iş ve gayrimenkul pazarlarını etkileyebilecek küresel olaylar ve yeni eğilimlere ilişkin güncel bilgiler Cushman & Wakefield Araştırma...Cushman & Wakefield küresel gayrimenkul bloğu Küresel Pazar eğilimleri hakkında görüşlerimiz ve gayrimenkul karar verme süreçlerine olası etkileri Cushman & Wakefield ve DTZ yakın zamanda birleşmiştir. Yeni online platformumuz ve websitelerimizin entegrasyonu sürecinde gösterdiğiniz sabır ve ilgi için teşekkür ederiz. Pazarda lider konumda olan araştırmalarımıza erişim için lütfen websitemizi ziyaret ediniz: global./research-and-insight dtz.com/research Dilek Pekdemir Türkiye +90 212 334 78 15 István Tóth Kıdemli Analist Avrupa, Orta Doğu ve Afrika, Araştırma +36 (06) 1 484 1302 istvan.toth@cushwake.com Bu rapor, Cushman & Wakefield LLP (C&W) tarafından sadece ticari gayrimenkul ile ilgilenen kimseler tarafından bilgi amaçlı olarak kullanılabilmek amacıyla hazırlanmış olup, özelliklerine bakılmaksızın ve uzman görüşü alınmadan herhangi belirli bir mal veya işlem için karşılaştırma amaçlı Söz konusu bu yayın piyasalar ya da kaynak gösterilen piyasalardaki gelişmeler hakkında kapsamlı bir açıklama yapma amacıyla hazırlanmamıştır. Bu rapor, C&W tarafından güvenirliğine inanılan kamuya açık kaynaklardan yararlanılmış bilgileri içermekte olup, söz konusu veriler kesin olarak doğrulanmamış olduğundan raporun doğru ve eksiksiz bilgiler içerdiği garanti edilmemektedir. İşbu raporda yer alan bilgilerin herhangi birinin doğruluğu veya eksiksizliği konusunda açık veya zımni hiçbir garanti veya taahhüt verilmemektedir. C&W bu bağlamda raporun içeriğini okuyan kimselere veya herhangi bir üçüncü tarafa herhangi bir sorumluluk üstlenmeyecektir. Işbu raporda verilen tüm fikirler değişkenlik gösterebilir. Raporun tamamı veya kısmen çoğaltılabilmesi C&W'in önceden yazılı iznine tabi olacaktır. C&W ya da ilgili herhangi bir şirket tarafından daha fazla bilgilendirme mesajları almak istemiyorsanız, kişisel bilgileriniz ile birlikte konu kısmına Unsubscribe yazarak unsubscribe@eur.cushwake.com adresine e posta gönderebilirsiniz. 2015 Cushman & Wakefield LLP. Tüm hakları saklıdır. Tüm araştırma raporlarımızı incelemek için websitemizi ziyaret ediniz My C&W Research uygulamamızı indiriniz. Daha fazla bilgi için Araştırma Bölümü, Cushman & Wakefield LLP 125 Old Broad Street Londra EC2N 1AR www.