KÖRFEZ GYO A.Ş. Güre Tesisi Güre - Edremit / BALIKESİR DEĞERLEME RAPORU RAPOR NO: 2012/0552 0
DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN : Körfez GYO A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : İzmir Çanakkale Karayolu, 151 Ada, 2 Parsel Güre Tesisi Güre Edremit / BELIKESİR MÜŞTERİ NUMARASI : 040 RAPOR NUMARASI : EKSPERTİZ TARİHİ : 26 Haziran 2014 RAPOR TARİHİ : 03 Temmuz 2014 RAPORUN KONUSU : Bu rapor yukarıda adresi belirtilen Güre Tesisi bünyesindeki mevcut devremülkler ve bağımsız bölümler ile tesis arsasının değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYANLAR : Mustafa YÜKSEL (SPK Lisans No: 401651) Sorumlu Değerleme Uzmanı 1
İÇİNDEKİLER 1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER... 3 2. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR... 3 3. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR... 3 4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI VE YAPILAN İNCELEMELER... 4 4.1. Tapu Kayıtları... 4 4.2. Tapu Takyidat Bilgileri... 4 4.3. Dosya İncelemesi... 4 4.4. İmar Durumu... 4 5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER... 5 5.1. Gayrimenkulün Yeri ve Konumu... 5 5.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler. 6 6. TESİSİN ÖZELLİKLERİ... 7 6.1. Tesis Alanının / Parselin Özellikleri... 7 6.2. Tesisin Özellikleri... 7 7. DEĞERLENDİRME... 9 8. EN VERİMLİ KULLANIM ALANİZİ... 9 9. PİYASA ARAŞTIRMALARI... 10 9.1. Arsa Emsalleri... 10 9.2. Turistik Tesis ve Devremülk... 10 9.3. Konut Emsalleri... 11 10. FİYATLANDIRMA... 12 10.1. Parselin Değerinin Tespiti... 12 10.2. Devremülklerin Değerlerinin Tespiti... 12 10.3. Devremülk Dönemlerinin Değerlerinin Tespiti... 14 11. SONUÇ... 15 12. EKLER... 16 2
1. ŞİRKETİ TANITICI BİLGİLER ŞİRKET ÜNVANI : İnvest Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : İzzettin Çalışlar Caddesi, No: 61 K:2 D:4 34180 Bahçelievler / İSTANBUL TELEFON NO : 0 212 505 35 76-77 FAKS NO : 0 212 505 35 78 E-POSTA WEB : bilgi@investgd.com.tr : www.investgd.com.tr KURULUŞ (TESCİL) TARİHİ : 04.10.2011 TİCARET SİCİL NO : 792227 KURULUŞ SERMAYESİ : 275.000,-TL SPK LİSTEYE ALINMA TARİHİ : 16.02.2012 BDDK LİSTEYE ALINMA TARİHİ : 07.03.2013 2. MÜŞTERİ TALEPLERİNİN KAPSAMI VE VARSA GETİRİLEN SINIRLAMALAR Müşteri isteği doğrultusunda Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Köyü, 21KL IV Pafta, 151 Ada, 2 Parsel üzerinde yer alan metruk durumdaki Güre Tesisi bünyesindeki devremülkler ve bağımsız bölümler ile tesis arsasının değerinin tespiti yapılacaktır. 3. UYGUNLUK BEYANI ve KISITLAYICI KOŞULLAR Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlaki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. e. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. f. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dikkate alınmamıştır. g. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. h. Mülkün takdir edilen değerde değişikliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. 3
4. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULÜN TAPU KAYITLARI VE YAPILAN İNCELEMELER 4.1. Tapu Kayıtları 1 İLİ İLÇESİ KÖYÜ MEVKİİ PAFTA NO : Balıkesir : Edremit : Güre : Ilıca Alanı : 21KL IV ADA NO : 151 PARSEL NO : 2 ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ : 33 Blok 199 Mesken 1 Otel 2 Havuz 1 Hamam 8 İşyeri 2 ARSA ALANI : 24.934,24 m² 4.2. Tapu Takyidat Bilgileri Tapu müdürlüğünden tarafınızca temin edilen tapu kayıt ve takyidat bilgileri ekte sunulmuştur. 4.3. Dosya İncelemesi Edremit Tapu Müdürlüğü ve Güre Belediyesi nde yapılan incelemelerde Körfez Tatil Beldesi ne ait dosyalarda 08.06.1999 tarihli kat irtifakına esas mimari projesi, 02.08.1999 tarih ve 1/20 sayılı yapı ruhsatı ve 08.06.2001 tarih ve 1/14 sayılı yapı kullanma izin belgeleri, 31.01.2014 ila 03.02.2014 tarihleri arasında düzenlenmiş ve 1/1 form numaralı her bağımsız bölüm için ayrı ayrı düzenlenmiş yıkım ruhsatları incelenmiştir. Yanı sıra dosya içerisinde 06.05.2013 tarih ve 5286 sayılı T.C. Balıkesir Valiliği Çevre Şehircilik İl Müdürlüğü nün parsel bünyesindeki tüm yapıların riskli yapı olarak ilan edilmesine ilişkin yazısı görülmüştür. 4.4. İmar Durumu Güre Belediyesi İmar Müdürlüğünde yapılan incelemelerde rapora konu Körfez Tatil Beldesi nin yer aldığı parselin 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planında Turistik Tesis Alanı (TTA) olarak belirlenen alana kaldığı ve yapılaşma şartlarının, Emsal = 0,60 Hmaks = 9,50 m. (3 kat) Çekme mesafeleri = 5 m. (tüm yönlerden) şeklinde olduğu öğrenilmiştir. Yanı sıra Güre Belediye Başkanlığı nın 31.07.2013 tarih ve 641 sayılı İmar Durumu Hk. yazısı ve eki imar durum krokisinin birer sureti eklerde sunulmuştur. 1 2 Tapu kayıtlarına ait ana bilgiler belirtilmiş olup detaylı liste ise (Ek-1) rapor ekinde sunulmuştur. Kat irtifakı kurulmuş, kat mülkiyetine geçilmiştir. Yanı sıra, A1 Blok 1 ve 2 bağımsız bölüm nolu devremülkler A1 Blok 6, A1 Blok 3 ve 4 bağımsız bölüm nolu devremülkler A1 Blok 7, A2 Blok 1 ve 2 bağımsız bölüm nolu devremülkler A2 Blok 6, A2 Blok 3 ve 4 bağımsız bölüm nolu devremülkler A2 Blok 7, A5 Blok 1 ve 2 nolu bağımsız bölümler A5 Blok 8 olarak birleşmiş olup birleşen her bir bağımsız bölümün arsa payı 50/12980 iken oluşan bağımsız bölümlerin her birinin arsa payı 100/12980 olarak tescil edilmiştir. 4
5. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 5.1. Gayrimenkulün Yeri ve Konumu Değerlemeye konu tesis Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Güre Beldesi, İzmir - Çanakkale Karayolu üzerinde ve 151 ada 2 parselde yer almaktadır. (Tesis halihazırda yıkılmış olup yerinde arsa halindedir.) Tesisin yakın çevresinde termal oteller (Adriana Hotel Delux, Afrodit Termal Hotel, Saruhan Terma Otel), Aquapark ve yazlık konut ve konut siteleri yer almaktadır. Kazdağı eteklerinde bulunan Güre beldesi özellikle sıcak suları ile ünlü termal turizm yöresidir. Çeşitli hastalıklara şifa olan 64 derecedeki kaplıca suyu kaplıca tesislerinde yıl boyunca yerli yabancı turistlere açıktır. Adrina Termal Otel, Güre Termal Otel ve Saruhan Termal Otel sahil kısmında yer alan taşınmazın yakın çevresindeki bilinen işletmelerden bazılarıdır. Tesise ulaşım toplu taşım araçları ile sürekli olarak sağlanabilmektedir. Karayolu`ndan rahatlıkla görülmekte ve merkezi konuma sahip olan tesis Güre bünyesindeki sosyal donatı alanlarına yakındır. Bölgedeki deniz girilmeye elverişlidir. Tesis, yer aldığı bölgenin hem yaz hem de termal turizm potansiyeli, merkezi konumu, ulaşım kolaylığı, sahil yolu ile deniz arasında ve ikisine de cepheli konumda olması, bölgenin orta-üst kesim tarafından tercih ediliyor olması ile bölgede inşai yatırım yapılabilecek arsaların azlığı şeklinde özetlenebilecek üstünlüklere sahiptir. Akçay`dan 4 km. ileride Çanakkale - İzmir Karayolu üzerinde konumlu olan tesise ulaşım İzmir Çanakkale Karayolu üzerinden sürekli olarak sağlanabilmektedir. Tesis, Adriana Otel e 350 m., Akçay a 3,5 km., Edremit e 9 km., Altınoluk a 10 km., Edremit Havalimanı na 16 km., Küçükkuyu ya 24 km., Balıkesir e ise 90 km. mesafededir. 5
5.2. Mevcut Ekonomik Koşulların, Gayrimenkul Piyasasının Analizi, Mevcut Trendler ve Dayanak Veriler Ülkemizde özellikle 2001 yılında yaşanan ekonomik krizle başlayan dönem, yaşanan diğer krizlere paralel olarak tüm sektörlerde olduğu gibi gayrimenkul piyasasında da önemli ölçüde bir daralmayla sonuçlanmıştır. 2001-2003 döneminde gayrimenkul fiyatlarında eskiye oranla ciddi düşüşler yaşanmış, alım satım işlemleri yok denecek kadar azalmıştır. Sonraki yıllarda kaydedilen olumlu gelişmelerle, gayrimenkul sektörü canlanmaya başlamış; gayrimenkul ve inşaat sektöründe büyüme kaydedilmiştir. Ayrıca 2004-2005 yıllarında oluşan arz ve talep dengesindeki tutarsızlık, yüksek talep ve kısıtlı arz, fiyatları hızla yukarı çekmiştir. Bu dengesiz büyüme ve artışların sonucunda 2006 yılının sonuna doğru gayrimenkul piyasası sıkıntılı bir sürece girmiştir. 2007 yılında Türkiye için iç siyasetin ağır bastığı ve seçim ortamının ekonomiyi ve gayrimenkul sektörünü durgunlaştırdığı gözlenmiştir. 2008 yılı ilk yarısında iç siyasette yaşanan sıkıntılar, dünya piyasasındaki daralma, Amerikan Mortgage piyasasındaki olumsuz gelişmeler devam etmiştir. 2008 yılında ise dünya ekonomi piyasaları çok ciddi çalkantılar geçirmiştir. Yıkılmaz diye düşünülen birçok finansal kurum devrilmiş ve global dengeler değişmiştir. Daha önce Türkiye ye oldukça talepkar davranan birçok yabancı gayrimenkul yatırım fonu ve yatırım kuruluşu bu dönemde faaliyetlerini bekletme aşamasında tutmuştur. Global krizin etkilerinin devam ettiği dönemde reel sektör ve ülkemiz olumsuz etkilenmiştir. Öte yandan 2009 yılı gayrimenkul açısından dünyada ve Türkiye de parlak bir yıl olmamıştır. 2009 ve sonraki birkaç yıllık dönem gayrimenkul projeleri açısından finansmanda seçici olunan yıllardır. Finans kurumları bu dönemde yavaş yavaş gayrimenkul finansmanı açısından kaynaklarını kullandırmak için araştırmalara başlamışlardır. 2010 içerisinde ise siyasi ve ekonomik verilerin inşaat sektörü lehine gelişmesiyle gayrimenkul yatırımlarında daha çok nakit parası olan yerli yatırımcıların gayrimenkul portföyü edinmeye çalıştığı bir dönem başlamış ve gayrimenkul sektöründe her dönemde ihtiyaca yönelik gayrimenkul ürünleri erişilebilir fiyatlı olduğu sürece satılabilmekte olgusu piyasada dikkate alınır hale gelmiştir. Diğer yandan kentsel dönüşüm ve yenileme çalışmaları ile eski ve kısmen ya da tamamen atıl sayılabilecek gayrimenkullerin ihyası da son dönemde gayrimenkul sektöründe büyük önem arz eder hale gelmiş ve yatırımcıları kentsel dönüşüm bölgesinde yönlendirmiştir. Bütün verilere bakıldığında 2010 yılındaki olumlu gelişmeler günümüze kadar devam etmiştir. Kısa bir projeksiyonda ise gayrimenkul piyasasındaki toparlanmanın makul seviyelerde devam edeceği düşünülebilir. 6
6. TESİSİN ÖZELLİKLERİ 6.1. Tesis Alanının / Parselin Özellikleri Parsel 24.934,24 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip olup kuzeyde İzmir Çanakkale Karayolu yanyoluna, güneyde sahile diğer yönlerde ise sokaklara cephelidir. İmar planında görülen yollar yerinde açılmış olup kuzeyde ve doğuda 12 m. lik yollara, batıda 15 m. lik yola, güneyde ise yeşil alana cephelidir. Parsel kuzeyden güneye doğru hafif eğimli arazi üzerinde yamuk benzeri bir geometrik yapıdadır. Parsel üzerindeki (yıkılan) yapılar 6306 sayılı yasaya tabi olup RİSKLİ YAPI olarak tespit edilmiştir. 6.2. Tesisin Özellikleri Tesis bünyesindeki yapılar halihazırda yıkılmış olup kat irtifakı halen bozulmamıştır. Kat irtifakına esas mimari projeye ve yıkımdan önceki duruma göre tesis ve devremülklere değer takdir edilecek olup bu nedenle yıkımdan önceki durum anlatılmıştır. Değerlemeye konu taşınmazların yer aldığı Körfez Tatil Sitesi, 24.934,24 m2 yüzölçümü büyüklüğüne sahip 151 ada, 2 parsel üzerinde konumludur. Kat irtifakına göre tesis bünyesinde, betonarme karkas yapı tarzında, ayrık yapı nizamında, 3A yapı sınıfında inşa edilmiş 33 adet blok bulunmaktadır. 33 adet bloktan 28`inde 204 adet devremülk (A Bloklar) ve 1`inde 8 adet işyeri (D Blok) yer almakta olup diğer 4 adet blok ise her biri bir blok olarak adlandırılmış otel (B Blok), 2 adet havuz (C ve F Bloklar) ve hamam (E Blok)` dır. Parsel etrafı güvenlik levhaları ile çevrelenmiş ve halihazırda yapılar yıkılmış ve boş haldedir. Eski tarihli tespitlerimizde yapılan incelemelerde taşınmazların genel olarak projeleri ile uyumlu oldukları, bölgede yaşanan sel felaketi sebebiyle zarar gördükleri ve yıkımdan önce boş ve bakımsız durumda oldukları tespit edilmiştir. A BLOKLAR A Bloklarda devremülkler yer almakta olup incelenen mimari projeye göre A1 ila A8, A10 ila A22 ve A24 ila A28 nolu bloklar zemin ve 2 normal kat olmak üzere 3 katlı A9 ve A23 nolu bloklar ise zemin ve normal kat olmak üzere 2 katlıdır. Kurulan ilk kat irtifakına göre, A2, A6, A7, A12, A13, A17 ve A29 bloklar zemin katta 2, 1. normal katta 2 ve 2. normal katta 1 adet olmak üzere toplam 5`er devremülk, A1, A3 ila A5, A8, A10, A14, A16, A19 ve A25 ila A27 bloklar zemin katta 3, 1. normal katta 3 ve 2. normal katta 1 adet olmak üzere toplam 7`şer devremülk, A11, A18, A21 ve A22 bloklar zemin katta 5, 1. normal katta 5 ve 2. normal katta 2 adet olmak üzere toplam 12`şer devremülk, A15, A20 ve A24 bloklar zemin katta 4, 1. normal katta 4 ve 2. normal katta 1 adet olmak üzere toplam 9`ar devremülk, A9 blok zemin katta 2 ve 1. normal katta 2 olmak üzere toplam 4 devremülk, A23 blok zemin katta 3, 1. normal katta 3 olmak üzere toplam 6 devremülkten oluşmaktadır. 7
Devremülkler açık mutfak, salon, yatak odası ve banyo-wc bölümlerinden oluşmakta olup (sonradan birleştirilerek oluşturulan 5 adedi hariç) tamamı brüt 46 m2 kullanım alanlıdır. A1 Blok 6 ve 7, A2 Blok 6 ve 7 ve A5 Blok 8 nolu devremülkler tip devremülklerden 2 adedinin birleştirilmesiyle oluşmuş olup bu yeni oluşturulan bağımsız bölümlerin beheri ise brüt 92 m2 kullanım alanlıdır. Devremülklere ilişkin olarak düzelenmiş detaylı liste (Ek-2) rapor ekinde sunulmuştur. Devremülkler 15 er günlük 24 döneme bölünerek her bir döneme 1/24 hisse olmak üzere pay edilmiştir. B BLOK B Blok 1 nolu taşınmaz projesine göre otel vasfında olup zemin ve 2 normal kat olmak üzere 3 katlıdır. Bloğun zemin katında personel odaları, mutfak ve jeneratör odası, normal katlarında ise otel odaları yer almaktadır. C BLOK C Blok projesine göre havuz vasfında olup 623 m² kullanım alanlıdır. D BLOK D Blok parselin deniz cephesinde yer almakta olup yarım ay şeklinde ve zemin ve normal kat olarak inşa edilmiştir. Sitenin sosyal tesisi olarak planlanmıştır. Zemin katında 6 adet dükkan, 1. katta restoran olarak düzenlenmiş 2 adet dükkan (lokanta ve kafeterya) olmak üzere 8 bağımsız bölümden oluşmaktadır. D Blok, zemin kat, 1 nolu taşınmaz projesine göre market vasfında olup 66 m² kullanım alanlıdır. D Blok, zemin kat, 2 nolu taşınmaz projesine göre 51 m² kullanım alanlı olup tek bölümlüdür. D Blok, zemin kat, 3 nolu taşınmaz projesine göre 24 m² kullanım alanlı olup tek bölümlüdür. D Blok, zemin kat, 4 nolu taşınmaz projesine göre 24 m² kullanım alanlı olup tek bölümlüdür. D Blok, zemin kat, 5 nolu taşınmaz projesine göre 24 m² kullanım alanlı olup tek bölümlüdür. D Blok, zemin kat, 6 nolu taşınmaz projesine göre 24 m² kullanım alanlı olup tek bölümlüdür. D Blok, normal kat, 7 nolu taşınmaz projesine göre 206 m² kullanım alanlıdır. D Blok, normal kat, 8 nolu taşınmaz projesine göre 118 m² kullanım alanlıdır. E BLOK E Blok olarak adlandırılmış hamam vasfındaki 1 bağımsız bölüm nolu taşınmaz projesine göre 445 m² kullanım alanlıdır. Hamam odaları, fıtness salonları, soyunma odaları ve WC hacimlerinden oluşmaktadır. F BLOK F Blok olarak adlandırılmış sosyal tesis vasfındaki küçük havuz ise projesine göre 253 m²kullanım alanlıdır. 8
7. DEĞERLENDİRME Projenin/parselin değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Merkezi konumu, Ulaşım imkânlarının kolaylığı ve çeşitliliği, Tamamlanmış altyapı, Sahile ve karayoluna cepheli olması, Termal bölgede yer alması, İmar durumu, Bölgede emsal büyüklük ve imar durumuna sahip arsaların azlığı, Proje bünyesindeki teknik ve rekreatif özelliklerin mevcudiyeti, Üzerindeki yapıların yıkılmış ve proje geliştirebilecek nitelikte arsa olması. Olumsuz etkenler: Kat irtifakının bozulmamış olması, Yeni proje yapım sürecinin başlamamış (ruhsat alınmamış, maliklerle anlaşılmamış vs.) olması, 8. EN VERİMLİ KULLANIM ALANİZİ Gayrimenkulün (parselin) konumu, ulaşım kabiliyeti ve mevcut imar durumu ile bulunduğu bölgenin termal özellikli olması ve üzerindeki yapıların 6306 sayılı yasa kapsamında RİSKLİ YAPI olarak belirlenmiş olması sebebiyle mevcut yapıların yasanın gerektirdiği sürelerde yıkılacak olması hususları ile mevcut mülkiyet durumu (devremülk) dikkate alındığında parsel üzerinde yeni bir devremülk / otel projesinin gerçekleştirilmesi en verimli kullanım olarak ortaya çıkmaktadır. 9
9. PİYASA ARAŞTIRMALARI 9.1. Arsa Emsalleri - Konu taşınmazın yanında konumlu olan ve benzer konum ve şerefiyedeki, aynı imar durumuna sahip 30.000 m² yüzölçümü büyüklüğündeki parsel 2013 yılı başında 24.000.000,-TL (800,-TL/m²) bedelle satılmıştır. (Çözer Emlak / 0 542 597 61 06) - Konu taşınmazla aynı bölgede yer alan ve yol ile deniz arasında konumlu, Konut Alanı imarlı olduğu beyan edilen 300 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip parsel 300.000,-TL (1.000,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Sedat Şendil / 0 532 373 95 27) - Konu taşınmazla aynı bölgede yer alan yola ile deniz arasında konumlu, Konut Alanı imarlı olduğu beyan edilen 990 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip parsel 625.000,-TL (631,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Ülkü Emlak / 0 266 384 84 52) - Güre de, karayolunun kuzeyinde, termal bölgede ve Hattuşa Tesisleri yanında yer aldığı beyan edilen 360 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip Konut Alanı imarlı olduğu beyan edilen arsa 155.000,-TL (431,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Sedat Şendil / 0 532 373 95 27) - Güre de ve Akçay - Güre arasında konumlu karayoluna cephesi bulunan 5.250 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip Konut Alanı imarlı olduğu beyan edilen parsel 1.100.000,-TL (210,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Birol Yapıcıoğlu/ 0 532 706 17 20) - Güre de ve karayolunun kuzey iç kesiminde yer alan 5.500 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip Konut Alanı (Emsal : 0,50 ; Hmaks: 2 kat) imarlı parsel 1.900.000,-TL (345,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Ülkü Emlak / 0 266 384 84 52) - Güre de ve Akçay - Güre arasında konumlu karayolunun güneyinde ve denize 500 m. mesafede yer alan 6.625 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip Konut Alanı imarlı olduğu beyan edilen parsel 1.200.000,-Euro (181,-Euro/m²) bedelle satılıktır. (Kazım Vurdu/ 0 532 315 08 55) - Güre de ve Akçay - Güre arasında konumlu karayolunun güneyinde ve denize 2. Parsel konumunda yer aldığı, 5.601 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip Konut Alanı imarlı olduğu beyan edilen parsel 2.000.000,-TL (357,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Sedat Şendil / 0 532 373 95 27) - Güre Çamlıbel Köyü nde yer alan, deniz manzaralı, 115.000 m² yüzölçümü büyüklüğüne sahip imarsız alanda kalan parsel 13.000.000,-TL (113,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Birol Yapıcıoğlu/ 0 532 706 17 20) 9.2. Turistik Tesis ve Devremülk - Güre de ve karayoluna cepheli konumda yer alan 650 m² arsa üzerinde 280 m² oturum alanlı ve toplam 1.220 m² kullanım alanına sahip 90 odalı Paris Otel 1.900.000,-TL (1.557,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Ömer Yılmaz / 0 532 408 09 29) 10
- Güre de ve karayoluna cepheli konumda yer alan 1.300 m² arsa üzerinde 780 m² oturum alanlı ve toplam 3.300 m² kullanım alanına sahip kaba inşaat halindeki 48 odalı otel inşaatı 2.500.000,-USD (760,-USD/m²) bedelle satılıktır. (Abdullah Dalgıç / 0 532 206 79 20) - Güre de ve karayoluna cepheli konumda yer alan 700 m² arsa üzerinde 350 m² oturum alanlı ve toplam 1.000 m² kullanım alanına sahip 20 odalı otel 1.650.000,-TL (1.650,-TL/m²) bedelle satılıktır. (Yıldırım Durmuş / 0 555 579 10 81) - Hattuşa Astrya Termal Resort bünyesinde yer alan 65 m² kullanım alanlı 2 odalı, 40. Hafta 49 yıllık süreli devremülk 25.000,-TL bedelle satılıktır. (0 541 402 63 73) - Hattuşa Astrya Termal Resort bünyesinde yer alan 65 m² kullanım alanlı 2 odalı, 12.07 26.07 dönemindeki 49 yıllık süreli devremülk 35.000,-TL bedelle satılıktır. (0 506 418 33 77) - Hattuşa Astrya Termal Resort bünyesinde yer alan 65 m² kullanım alanlı 2 odalı, 09.08 23.08 dönemindeki 49 yıllık süreli devremülk 55.000,-TL bedelle satılıktır. (0 532 706 17 20) - Hattuşa Astrya Termal Resort bünyesinde yer alan 65 m² kullanım alanlı 2 odalı, 07.06 13.06 dönemindeki 49 yıllık süreli devremülk 18.000,-TL bedelle satılıktır. (0 532 706 17 20) - Hattuşa Astrya Termal Resort bünyesinde yer alan 65 m² kullanım alanlı 2 odalı, 05.07 19.07 dönemindeki 49 yıllık süreli devremülk 43.000,-TL bedelle satılıktır. (0 534 615 73 43) - Hattuşa Astrya Termal Resort bünyesinde yer alan 65 m² kullanım alanlı 2 odalı, 19.05 25.05 dönemindeki 49 yıllık süreli devremülk 12.500,-TL bedelle satılıktır. (0 532 437 57 56) - Yeni inşa edilmekte olan Güre Termal Resort bünyesinde ve 2. katta yer alan deniz ve doğa manzaralı, 45 m² kullanım alanlı 1+1 kullanımlı, 28. Hafta (13 28 Temmuz) dönemindeki devremülk 35.000,-TL bedelle satılıktır. (0 542 841 10 45) - Yeni inşa edilmekte olan Güre Termal Resort bünyesinde ve 1. katta yer alan deniz ve doğa manzaralı, 45 m² kullanım alanlı 1+1 kullanımlı, 19. Hafta (14 21 Eylül) dönemindeki devremülk 12.000,-TL bedelle satılıktır. (0 532 373 65 62) 9.3. Konut Emsalleri - Güre de karayolu ile deniz arasında ve denize sıfır konumda yer alan 185 m² arsa üzerinde konumlu 3 katlı ve 185 m² kullanım alanına sahip villa 490.000,-TL (2.650,-TL/m²) bedelle satılıktır. (0 532 495 07 75) - Güre de karayolu ile deniz arasında ve denize sıfır konumda yer alan binanın 2. Katında konumlu ve 55 m² kullanım alanına sahip daire 155.000,-TL (2.820,-TL/m²) bedelle satılıktır. (0 536 774 80 13) - Güre de karayolu ile deniz arasında ve denize yakın konumda yer alan site büyesinde konumlu 3 katlı ve 300 m² kullanım alanına sahip villa 205.000,-TL (685,-TL/m²) bedelle satılıktır. (0 530 031 68 11) 11
- Güre de karayolunun kuzeyinde ve iç kesimde yer alan doğa manzaralı 4 katlı binanın bahçe katında konumlu 180 m² kullanım alanına sahip daire 225.000,-TL (1.250,-TL/m²) bedelle satılıktır. (0 533 387 22 23) - Güre de karayolunun kuzeyinde ve iç kesimde yer alan doğa manzaralı 140 m² kullanım alanına sahip villa 170.000,-TL (1.215,-TL/m²) bedelle satılıktır. (0 530 229 11 14) - Güre Altınoluk arasında karayolunun güneyinde ve denize sıfır konumda yer alan site bünyesinde önü açık manzaralı 2 katlı ve 170 m² kullanım alanına sahip villa 350.000,-TL (2.060,-TL/m²) bedelle satılıktır. (0 538 281 15 54) - Güre Altınoluk arasında karayolunun güneyinde ve denize sıfır konumda yer alan site bünyesinde önü açık manzaralı 3 katlı ve 200 m² kullanım alanına sahip villa 425.000,-TL (2.125,-TL/m²) bedelle satılıktır. (0 532 515 35 32) 10. FİYATLANDIRMA Taşınmazların satış (pazar) 3 Yöntemi kullanılmıştır. değerlerinin ve arsa değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma 10.1. Parselin Değerinin Tespiti Parselin rayiç değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve güncel görüşmelerden/araştırmalardan faydalanılmaktadır. Bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer işletmeler ya da gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmakta ve konu parseller için birim fiyat belirlenmektedir. Yukarıda özetlenen değerleme prosesinden hareketle rapor konusu parsellerin konumu, mevcut yüzölçümü büyüklüğü, imar durumu, proje geliştirilebilecek arsa büyüklüğü ve bölgenin mevcut potansiyeli dikkate alınarak günümüz ekonomik koşulları itibariyle m² birim ve toplam değerleri aşağıda tablo halinde verilmiştir. Ada No Parsel No Yüzölçümü (m²) m² Birim Değeri (TL) Değeri (TL) 152 2 24.934,24 1.250 31.160.000 10.2. Devremülklerin Değerlerinin Tespiti Devremülk ve diğer bağımsız bölümlerin rayiç değerinin tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Bu yöntemde, mevcut pazar bilgilerinden ve güncel görüşmelerden/araştırmalardan faydalanılmaktadır. Bölgede yakın dönemde pazara çıkarılmış benzer işletmeler ya da gayrimenkuller 3 Riskli yapı olarak belirlenen yapılar yıkılmıştır. Ancak maliklerin yıkımdan ve karardan önceki haklarının rapora yansıtılması maksadıyla devremülk bazında değer tespiti de yapılmıştır. 12
dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapılmakta ve konu parseller için birim fiyat belirlenmektedir. Çalışmamızda bağımsız bölümler arası şerefiye farklılıklarının tespiti için bazı kriterler esas tutulmuş ve bu kriterlere göre şerefiye katsayıları belirlenmiş olup bağımsız bölümlerin değerleri, baz m² birim değeri ve şerefiye m² birim değeri olmak üzere iki kısımda irdelenmiştir. Takdir edilen baz m² birim değeri kullanım alanı ile çarpılmış, şerefiye katsayıları da şerefiye m² birim değeri ile çarpılarak bulunan her iki değerin toplanarak toplam kullanım alanına bölünmesiyle m² birim değer hesaplanmıştır. Şerefiye katsayıları hesaplanırken bağımsız bölümlerin ferahlık, bulundukları kat, sosyal tesise yakınlık, denize yakınlık/ulaşım, gürültü etkileşimi ve manzara kriterleri dikkate alınmıştır. Şerefiye 100 puan üzerinden değerlendirilmiş olup bu projeye özel olarak belirlenen puanlamanın dağılımı aşağıda tablo halinde verilmiştir. Denize Ulaşım (20) Gürültü Etkileşimi (20) Sosyal Tesise Yakınlık (10) Ferahlık (10) Kat (15) Manzara (25) 1 4 1 2 1 10 Çok İyi 10 Zemin 5 Manzarasız 2 2 5 2 10 2 8 İyi 8 1 10 Kısmi Manzaralı 5 3 6 3 15 3 6 Orta 5 2 15 Uzak Manzara 8 4 7 4 20 4 4 Kötü 2 Manzara 10 5 8 5 2 İyi Manzara 20 6 9 En İyi Manzara 25 7 10 8 11 9 12 10 13 11 14 12 15 13 16 14 17 15 18 16 19 17 20 NOT: Sosyal tesis, işyeri ya da otel şerefiyesinin belirlenmesinde sosyal tesise yakınlık faktörü değerlemeye dahil edilmemiş olup bu alanların bir kısmının ortak kullanım alanı olması sebebiyle de toplam şerefiye puanında indirime gidilmemiş ve bu bağımsız bölümler de 100 puan üzerinden değerlendirilmiştir. Yukarıda özetlenen değerleme prosesinden hareketle rapor konusu projenin konumu, proje bünyesindeki devremülk ve bağımsız bölümlerin proje bünyesindeki konumları, kullanım alanı büyüklükleri, mevcut proje ve inşaat özellikleri ile bölgenin mevcut potansiyeli dikkate alınarak günümüz ekonomik koşulları itibariyle baz m² birim değeri 1.800,-TL, şerefiye m² birim değeri 1.000,-TL olarak takdir edilmiştir. 13
Hesaplamalarda, her bir bağımsız bölümün mevcut kullanım alanı baz m² birim değeri ile çarpılmış ve bağımsız bölümün baz değeri, yine her bir bağımsız bölümün kullanım alanı şerefiye m² birim değeri ve şerefiye katsayısı ile çarpılmış ve bağımsız bölümün şerefiye değeri hesaplanmıştır. Baz ve şerefiye değerleri toplanarak bağımsız bölümün/devremülkün değerine ulaşılmıştır. Tablolarda gösterim ve anlatım kolaylığı olması bakımından bu alt hesaplara yer verilmemiş olup sadece formülle hesaplanan m² birim değeri ve değeri gösterilmiştir. Parsel bünyesindeki tüm bağımsız bölümlerin mevcut durumları itibariyle değerleri toplamı B, C, D, E ve F Bloklardaki bağımsız bölümlerin toplam değeri 6.952.000,-TL ; devremülklerin toplam değeri ise 21.494.000,-TL olmak üzere toplam 28.446.000,-TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Şerefiye hesap tablosu, şerefiye katsayıları ile m² birim ve toplam değerleri rapor ekinde (Ek 3) tablo halinde verilmiştir. 10.3. Devremülk Dönemlerinin Değerlerinin Tespiti Devremülk, mesken olarak kullanılmaya elverişli bir yapıdan/bağımsız bölümden, yılın belli dönemlerinde ve müşterek mülkiyet payına bağlı olarak yararlanmak üzere kurulan bir irtifak hakkı içeren gayrimenkul mülkiyetidir. Devremülk tesislerinden tapulu bir devremülk satın almak sureti ile İşletme Yönetimi nin üyelere sunduğu her türlü hak ve hizmetten yararlanan kişilere Devremülk Üyesi denir. Devremülk Üyesi, kat mülkiyeti sistemi ile yapılandırılmış, belirli devrelere bölünmüş bir dairenin, yılın belirli dönemlerine sahiptir. Körfez Tatil Beldesi nde 199 dairede her bir daire için 24 dönem olmak üzere toplam 4.776 adet devremülk ve tapu kayıtlarına göre Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı ve Körfez Tatil Beldesi Turistik Tesisler ve Devremülk İşletmeciliği Anonim Şirketi hariç 1.151 devremülk üyesi bulunmaktadır. Körfez Tatil Beldesi ndeki devremülkler süresiz tapulu mülklerdir. Bu mülkiyet hakkı üyenin sahip olduğu devremülk dairesinin ilgili tarih aralığında kullanılmasını kapsamaktadır. Devremülk üyesinin tesisin diğer bölümleri üzerinde yasal bir hakkı bulunmamaktadır. İşletme Yönetimi nin uygun gördüğü aktiviteleri ücretsiz veya indirimli kullanma hakkına sahiptir. Körfez Tatil Beldesi nde 24 farklı dönem bulunmakta olup bu dönemler Mart ın ilk haftasından başlamak üzere 2 şer haftalık (15 er gün) sürelerle Şubat sonuna kadar devam etmektedir. 6306 sayılı kanun kapsamında RİSKLİ YAPI ilan edilen Körfez Tatil Beldesi bünyesindeki bağımsız bölümlerin değerleri önceki bölümde ve Ek 3 te belirtilmişti. Bu bölümde ise bağımsız bölümlerin devremülk üyelerinin sahip oldukları dönemlere ait değerlere ilişkin hesaplama tabloları ekte (Ek 4) sunulmuştur. Malikler (Körfez Tatil Beldesi Turistik Tesisler ve Devremülk İşletmeciliği Anonim Şirketi ve Körfez Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı hariç ) bazında değerleme tablosu ise yine ekte (Ek 5) sunulmuştur. 14
11. SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Körfez Tatil Beldesi bünyesindeki devremülk ve bağımsız bölümlerin yerinde yapılan incelemelerinde tesisin konumuna, tesisin yer aldığı parselin yüzölçümü büyüklüğüne, imar durumuna, tesis bünyesindeki dairelerin konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, inşaat özelliklerine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre, A. Arsa değeri için 31.160.000,-TL (Otuzbirmilyonyüzaltmışbin Türk Lirası) ; (31.160.000,-TL 2,9044 TL/Euro (*) (31.160.000,-TL 2,1330 TL/USD (*) 10.730.000,-Euro) 14.610.000,-USD) B. Devremülk ve bağımsız bölümlerin arsa payları dahil değerleri toplamı için ise, edilmiştir. 28.494.000,-TL (Yirmisekizmilyondörtyüzdoksandört Türk Lirası) kıymet hesap ve takdir (28.494.000,-TL 2,9044 TL/Euro (*) (28.494.000,-TL 2,1330 TL/USD (*) 9.810.000,-Euro) 13.360.000,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,9044 TL; 1,- USD = 2,1330 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Devremülklerin dönem bazında değerleri ise rapor ekinde sunulmuştur. Arsanın KDV dahil değeri 36.768.800,-TL ; devremülk ve bağımsız bölümlerin KDV dahil değerleri toplamı ise 33.622.920,-TL dir. Arsa ve devremülk değerleri arasındaki fark yapıların (yıkımdan önce) metruk durumda olması, yıpranma paylarının mevcudiyeti, yıkım maliyetleri ve çıplak arsaların proje yapmaya uygunluğu sebebiyle daha çok tercih ediliyor olmasından kaynaklanmaktadır. Bu takdirlerimiz, taşınmazlarla ilgili devam eden bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. İşbu rapor, Körfez GYO A.Ş. nin talebi üzerine ve iki (2) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 03 Temmuz 2014 (Ekspertiz tarihi: 26 Haziran 2014) Saygılarımızla, INVEST Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Mustafa YÜKSEL Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 401651) 15
12. EKLER Konum Krokileri İmar durum yazısı İmar plan örneği Yapı kullanma izin belgesi Yıkım Ruhsatı Mimari proje fotoğrafları Fotoğraflar Ek 1 Tapu kayıtları tablosu Ek 2 Bağımsız bölüm/devremülk özellikleri tablosu Ek 3 Şerefiye ve değerleme tablosu Ek 4 Devremülk dönemleri değerleme tablosu Ek 5 Malik bazında değerleme tablosu Tapu kayıt ve takyidat yazıları 16