KADASTRO TEKNİK STANDARTLARI İlhan YAL V AÇ* İmar Kanunu'nun 18 inci maddesi uyarınca yapılacak Arazi ve Arsa Düzenlemesi ile İlgili Esaslar Hakkındaki Yönetmeliğin 4/K maddesinde: Parselasyon planı "İmar planının araziye uygulanmasından sonra yapılacak rölöve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerine çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemine esas alınan plandır" şeklinde tariflenmiştir. Aynı yönetmeliğin 38/a maddesinde; imar parselasyon planına altlık olan halihazır haritaların kadastro haritası teknik niteliğini taşıyacağı, 39/b maddesinde; parselasyon planının kadastro standardına göre düzenlemesinin gerektiği, 40 ıncı maddesinde; imar parselasyon planlan ve eklerinin kadastm tekniğine uygunluğu bu konudaki ),önetmelik ve izahnamelere göre mahalli kadastm müdürlüklerince kontml edileceği, imar parselasyon planlarının tescilden sonra Medeni Kanun ve Tapu Sicil Tüzüğünde belirtilen plan yerine geçeceği ve mülkiyete ilişkin yer gösterme işleminin tescil edilmiş bu plana göre mahalli tapu ve kadastm teşkilatınca yapılacağı hükme bağlanmıştır. Bu nedenle; sözü edilen yönetmelik maddelerinde belirtildiği gibi tapuya tescil için verilecek imar parselasyon planları ile imar planlarının hazırlanmasında altlık olan halihazır haritaların kadastro tcknik standardında yapılması gerekmektedir. Günümüze kadar geçen süre içinde uygulanmış olan kadastm teknik kurallarını inceleyecek olursak; ilk ciddi standardın 1946 yılında yürürlüğe konulan "Tapu ve Kadastm Fen İşleri İzahnamesi" ile belirlendiği görülmektedir. 2613 Sayılı Kadastro ve Tapu Tahriri Kanunu'nun uygulandığı il ve ilçelerde kadastm tespiti ve tahavvülatın izlenmesi bu izahnamedeki kurallara göre yürütüim üştür. Bu izahnamede haritanın iskeletini oluşturan nirengi ağı lokal bir koordine sisteminde düşünülmüş, kadastrosu yapılacak alanın büyüklüğüne göre 50-250 hektar, 250 500 hektar, 500-2000 hektar ve 2000 hektardan büyük olmak üzere dört gruba ayrılarak ölçü yanılma sınırları belirtilmiştir. Burada amaç taşınmaz malların geometrik biçiminin ve miktarının belirlenmesi olduğundan, pafta bölümü, parsel topluluklarının oluşturduğu bir adayı içine alacak şekilde düzenlenmiştir. Nahiye ve köylerde kadastro çalışmalannın yoğunlaşması üzerine bu yerlerdeki ka... Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü Daire Başkanı. Çağdaş Yerel Yönetimler, cm 1, Sayı 3, Mayıs 1992, s.25-32.
26 ÇAODAŞ YEREL YÖNETİMLER dastro faaliyetlerini düzenleyen 766 sayılı Tapulama Kanunu'nun 28 Haziran 1966 yılında kabulü ile bu yerlerdeki harita standanlarının belirlenmesine gereksinim duyulmuş, bu ihtiyacın karşılanması için 1968 yılında Tapulama Fen İşleri Yönetmeliği hazırlanmışur. Dolayısı ile 2613 saydı Kanunun uygulandığı il ve ilçelerde Kadastro Fen İşleri İzahnamesi, nahiye ve köylerde ise Tapulama Fen İşleri Yönetmeliği kullanılmıştır. Diğer kuruluşlar harita işlerini kendi özel şartnamelerine göre yapmaları halinde, aynı yere ait mükerrer nirengi ağı ve harita yapımına sebebiyet verileceğinden bu durumun önlenmesi ve standart birliğinin sağlanması için Devlet Planlama Müsteşarlığı organizasyonunda harita yapan kuruluş temsilcileri tarafından müşterek bir yönetmelik tasarısı hazırlanarak, 10 Nisan 1974 tarihinde Resim Gazete'de yayınlanan "1/2500 ve Daha Büyük Ölçekli Harita ve Planlann Yapımına Ait Teknik Yönetmelik" yürürlüğe girmiştir. Bu yönetmelikle asgari müştereklikte mükerrerliği önlemek amaçlanmıştır. Bu yönetmelikte lokal koordine sistemi uygulanması devam euirilmekle beraber haritası yapılacak alan; meskfın alanlarda 20 yıl sonrasındaki nüfusu, kırsal alanlarda ise parseııerin büyüklüğüne göre 5 arazi grubuna ayrılmış her bir grupta uygulanacak ölçü yöntemi ve paha ölçekleri ile kurulacak nirengi, poligon ağları ve tafsilat ölçüsündeki yanılma sınırları ayrı ayrı belirtilmiştir. Gerek imar planlarına altlık olan ve gerekse kadastro haritalarında bu yönetmelikte belirlenmiş olan teknik kuralların uygulanmasına, Büyük Ölçekli Haritaların Yapım Yönetmeliğinin yürürlüğe girdiği 31 Ocak 1988 tarihine kadar geçen sürede devam edilmiş, bu tarihten sonra kademeli olarak yeni yönetmeliğin uygulamasına geçilmiştir. Elektronik ölçü teknolojisindeki gelişmeler sonucu imal edilen elektronik donanımlı aletler 1/2500 ve Daha Büyük Ölçekli Haritaların Yapım Yönetmeliği'nde hüküm bulunmamasına rağmen harita üretiminde yaygın bir şekilde kullanılmaya başlanmıştır. Çok hassas uzunluk ölçümünü sağlayan bu aletler, ölçü zorluğu sebebiyle anızi gruplandırılması gereğini ortadan kaldırmışur. Ayırca aletlerin bilgi kayıt üniteleri, bilgilerin bilgi kayıt sisteminde depolanabilmesi, çizim ve güncelleştirme işleminin bellekte izlenebilmesi güncel konu haline gelmiştir. Bu nedenle, ileri ülkelerdeki uygulamaya paralel ve harita hizmetlerinden beklentileri karşılayabilecek, konu ülke bazında ele alınarak anlamlı kuraııar getirilmesi zorunlu olmuştur. Bu zorunluluk sonucu ülkemizin topoğrafik kadastral haritalarının yapımından sorumlu Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nün organizasyonunda, üniversitelerin ilgili bölümlerinin öğretim üyeleri, kamu kuruluşları ve Harita-Kadastro Mühendisleri Odası temsilcilerinin katıhmı ilc teşekkül ettirilen geniş tabanlı bir kurul Büyük Ölçekli Haritaların Yapım
KADASTRO TEKNİK STANDARTLARI 27 Yönetmelİğinİ hazırlayarak 31 Ocak 1988 tarihinde yürürlüğe koymuştur. İmar hizmetlerine ilişkin yapılan ve tapuda tescil edildikten sonra yasal boyut kazanacak parselasyon haritalarının kadastro ile birliğini sağlayacak düzenleme 6 Ağustos 1973 gün 14617 sayılı Resmi Gazete'de yayınlanan Tescile Konu Harita ve Planlar Yönetmeliği İle uygulanmasına açıklık getiren ayrıntılar 13 Nisan 1989 günlü Yönergede açıklanmıştır. Teknik hususlar Yapım Yönetmeliğinde belirtildiği gibi yapılmayan haritaların tescilinin mümkün olmadığını, bu durumda yapılan masraf ve emeğin getireceği sorumluluğun büyüklüğünü işaret etmek isterim. Konu ülke bütünlüğünde düşünülerek il, ilçe ve köy sınınna bağlı kalmadan genellikle bir taşınmazın billiği yerde diğer bir taşınmazın bulunması doğaldır. Bu nedenle Büyük Ölçekli Haritaların Yapım Yönetmeliğinde ölçüye konu her noktanın yatay ve düşey konumu ülke nirengi ve nivelman ağı ile ilgilendirilmiştir. Yer yüzeyindeki ayrıntıların harita düzlemine aktarılabilmesi için, açı ve uzunluk deformasyonu hesaplanabilen 3 derecelik Gauss Krüger Projeksiyon düzlemi harita düzlemi olarak seçilmiş ve buna göre düzenlenmiş ülke pafta sisteminde değerlendirilmesi sağlanmıştır. Harita ve kadastro yapımına getirilen bu kuralların işlerliğini kolaylaştırmak ve merkezi bilgi sistemini gerçekleştirebilmek için 3 üncü derece nirengi yüzeyağı projesi hizmeti satın almak suretiyle Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü'nce yaptınlmaktadır. Bu proje tamamlandığında harita yapan veya yaptıran kuruluşların yararlanmasına sunulacaktır. İtiraf etmek gerekir ki bu büyük bir projedir. Yapım Yönetmeliğinde 3 üncü derece nirengi ağının; kenar uzunlukları yaklaşık 5 km. olan uygun dağılımlı ülke 1,2 ve/veya dengejenmiş 3 üncü derecede enaz üç nirengi noktalarına dayalı, kenarlarının enaz 1/3 adedi elektronik uzunluk ölçerlerle ölçülmüş ve ülke koordine sisteminde dolaylı ölçüler dengeleme yöntemiyle hesaplanmış olacağı hükmü getirilmiştir. Ülke koordine sistemine bağlanamayan durumlarda ise, kurulacak ana nirengi ağının bu koşulları sağlayan özellikle belediye sınırlarının tamamını kapsayacak biçimde nirengi kanavasının hazırlanması, yapılacak emek ve masrafın boşa gitmemesi için zorunludur. Bu şekilde yapılacak çalışmaların ülke koordine sistemine dönüştürülmesi ve lokal nirengi ağlarının değerlendirilmesi, bilgilerin merkezi bilgi sisteminde depolanması ve en hızlı bir şekilde kullanıma arz edilmesi mümkün olacakttr. Bilindiği gibi, diğer şehireilik hizmetleri yanında belediyelerin kentsel planlama ve uygulama çalımalarında altlık olarak kullanılmak üzere İller Bankası Harita Dairesince üretilen, 3194 Sayılı İmar Kanunu'nun yürürlüğe girdiği 3.5.1985 tarihinden sonra bclediyelerce de yaptırılan genelde 1/1000 ölçekli topoğrafik haritalar halihazır haritalar olanık isimlendirilmektedir. Bu haritaların imar planı olarak değerlendirilebilmeleri için ka
28 ÇAGDAŞ YEREL YÖNETİMLER dastral bilgilerle bütünleştirilmesi zorunludur. İmar Kanunu'nun 5 inci maddesinde tarifi yapılan imar aşamaları işlem sırasına göre nazım imar planı ve imar uygulama planı olarak belirlenmiştir. Bu her iki planın tarifinde; plan üzerine kadastra durumunun işlenmesi gereği açıklıkla belirtilmiştir. Kadastral durumun imar planlarına sağlıklı bir şekilde aktarılabilmesi ise halihazır haritaların kadastro haritaları ile koordine ve ölçek birliğinin bulunmasına bağlıdır. Bu nedenle yeni yapılacak halihazır haritaların iskeletini oluşturan ana nirengi ağının yukarıda açıklanan nitelikte tesisi, poligon ve detay alımını sağlayan alım için sıklaştırma noktalarının, yönetmelikte belirtilen hassasiyeti koruyacak şekilde yapılması, belediye sınırlarını 5 km. ye kadar taşan alanında yeterli sayıda ülke 1,2 ve dengelenmiş 3 üncü derece nirengi noktasının bulunması halinde ülke koordine sistemine bağlanması gerekmektedir. Büyük Ölçekli Haritaların Yapım Yönetmeliği'nde; bütün tafsilat noktalannın ülke koordine sisteminde, elektronik ölçü aletleri, imkan bulunduğu takdirde uzay jeodezisi (GPS) veya fotogrametri yönetiminde analitik değerlendirme ile sayısal hale getirilip bilgisayar ortamında depolanacağı, gerektiğinde bilgisayara bağlı çizim sistemi ile çizgisel hale getirileceği ve değişikliklerin de bellekde izlenip güncelleştirileceği amaçlanmıştır. Görülüyorki bütün tafsilat noktaları aynı ölçü inceliğinde olacağından eski yönetmeliklerde bulunan arazi gruplandırılması ihtiyacını ortadan kaldırmıştır. Ancak yönetmeliğin yürürlüğe girdiği 31 Ocak 1988 gününden önce yapılmış kadastro ve imar alanlarında aşağıda sıralanan işlemlerle kadastro durumunun imar planlarına aktarılması mümkün bulunmaktadır. Kadastral sınırları işlenirken kadastro haritasının ölçeği imar planı ölçeğine uygun ve kadastro paftası boyut değiştirmeyen cinsten ise tersimat kopya usulü ile, ölçeklerin değişik olması veya kadastra paftasının boyut değiştiren bir kağıda çizilmiş olması halinde, tersimat kadastra ölçü krokilerindeki değerlere göre yapılır. Kadastro haritası ölçeği, imar planı ölçeğinden büyük ise, kadastro haritaları hassas pantograf veya fotomekanik usullerle küçültülebilir. Küçük ölçekli kadastro haritalarından büyütülerek istifade edilmez. Bu durumda kadastro sınırlan, imar planına kadastro ölçü krokilerine göre yeniden tersim edilir. Kadastro haritası ile imar planı arasında koordinat birliği yoksa, arazide gerekli ölçü yapılarak kadastro koordinatı imar planı koordinatına dönüştürülür. İmar planlarına, varsa sokak ve cadde isim ve numaraları veya meydan isimleri yazılır.
KADASTRO TEKNİK STANDARTLARı 29. Bu uygulama sırasında kadastro haritasında teknik bir hata tespit edildiği takdirde 2859 sayılı Yenileme Kanunu'na göre düzeltme işlemi yapılacağı 18 nci maddeye ilişkin yönetmeliğin 26 ıncı maddesi son bendinde belirtilmiş ise de 2859 sayılı Kanun uygulamasının gerektirdiği yasal süre sebebiyle hemen sonuç alınması mümkün bulunmamaktadır. Ancak 3194 sayılı kanundan sonra yürürlüğe giren 3402 Sayılı Kadastro Kanunu'nun 41 nci maddesi münferit teknik hataların giderilmesine imkan vermektedir. Gerek imar nazım planı ve gerekse imar uygulama planı bir tasarım niteliğinde olduğundan bu planların tapu ve kadastroda tescilleri söz konusu değildir. Tescil işlemi için 18 inci madde yönetmeliğinin 4/K maddesinde tarifi yapılan "İmar Parselasyon Planı"nın yapılması zorunludur. İmar parselasyon haritaları için önce imar uygulama haritaları hazırlanır. bunun için boyut değiştirmeyen halihazır haritalar veya yeni açılacak partalar üzerinde, düzenleme alanı içindeki bütün detaylar, cephe hatları, yol genişlikleri, korunması gereken yollar ile uygulama alanında düzenlemeyle oluşacak imar ada ve parsellerinin mümkün mertebe aynı yerdeki kadastro parsellerine tahsisini ve korunması mümkün olan yapıların tam ve hissesiz imar parselini oluşturmasını sağlayacak biçimde, çizim tekniğine uygun çizilerek 1/1000 veya daha büyük ölçekte imar uygulama planları düzenlenir. Bu plandan alınan, yer kontrol noktalarına ve varsa sağlam yapıların sabit nokta sayılabilecek kesin köşelerine dayalı, ölçülerin yazıldığı aplikasyon ölçü krokisi düzenlenir. Bu ölçüler zemine apıike edilip, aplikasyon kusurları giderildikten sonra zeminde oluşan imar, ada ve parsellerin köşe ve kırık noktaları yönetmelikte biçim ve boyuliarı gösterilen belirtme tesisi ile işaretlenir. Bu işaretlenmiş noktalar gerekirse yer kon trol noktası sıklaştırması da yapılarak Yapım Yönetmeliğindeki yöntemle ölçülüp (rölöve ölçüleri) ölçü krokisi hazırlanır ve yerin niteliğine göre 1/1000 veya daha büyük ölçekte çizim tekniğinde ve kadastro sınır durumu ise yukarıda açıklamaya çalışıldığı gibi kesik hatlarla çizilerek imar parselasyon planı hazırlanır. Düzenleme ortaklık payı, tahsis cetvelleri ve ada dağıtım cetvelleri kesin hesabı bu plan üzerinde hesaplanır, belediye alanı içinde yapılmış olanlar belediye encümeninin onayı ve bir aylık ilandan sonra kesinleşir. İşte, İmar Kanunu'nun 39 uncu maddesinde yazılı belgelerle birlikte tescil için Tapu ve Kadastro teşkilatına verilecek plan bu plandır. Bu plan tescilden sonra kadastro haritası yerine geçeceğinden kadastro teknik standartlarına uygunluğunun kadastro müdürlüğünce kontrol edilmesi gerekmektedir.
30 ÇAOOAŞ YEREL YÖNETİMLER KONTROL İŞLEMLERİ Valilik veya belediyeler tarafından yaptırılan parselasyon planları kesinleştikıen sonra ilgili Kadastro Müdürlüklerine gönderilir. Kadastro Müdürlüğü elemanlarınca 31 Ocak 1988 gün ve 19711 sayılı Resmi Gazeıelde yayınlanarak yürürlüğe giren "Büyük Ölçekli Haritaların Yapım Yönetmeliği" esaslarına göre kontrol edilen parselasyon planı, uygunluğunun anlaşılması halinde tescil edilmek üzere Tapu Sicil Müdürlüğüne gönderilir. Uygun bulunmaması halinde hatalı kısımlar belirtilmek suretiyle plan ve ekleri valilik veya belediyeye iade edilir. Kesinleşen parselasyon planlarının Kadastro Müdürlüklerine gönderilmesi sırasında aşağıda belirtilen belgelerin de eklenmesi gerekir. ı. Parselasyon planının onaylandığı, ilan edilerek kesinleştiğini bildiren ve tapuya tescilini isteyen talep yazısı, 2. Parselasyonun dayandığı ilgili idarece onaylı ve halen yürürlükıe bulunan imar planının onay tarihi ve numarası ile pafta numaraları, 3. Parselasyon planının onaylandığına dair İl İdare Kurulu veya Belediye Encümeni karar örneği, 4. Kadastro standartlarına göre düzenlenmiş parselasyon planının boyuı değiştirmeyen altlığa çizilmiş niıeliğinde iki şeffaf kopyası, 5. Teknik hesaplarla ilgili tüm belgelerin iki adet onaylı örneği. Perselasyon planlarının yapım sorumluluğu bir harita kadastro mühendisi tarafından üsllenilmelidir. Plan sorumluluğunu üstlenen harita kadastro mühendisinin mesleğini icra etmeye yetkili olduğunun Harita-Kadastro Mühendisieri Odasından belgelendirilmesi gerekir. yapılır. Planların kontrolü ilgili kadastro müdürlüğü kontrol mühendisinin sorumluluğund.ı Kontrol hizmetinde görevli teknik elemanlara ödenmesi gereken tazminatlar ilgililerince Maliye Veznesine yatırılır.
KADASTRO TEKNİK STANDARTLARı 31 Arazi kontroııan ve mahalline gidilmesi için gereken taşıt ile kırtasiye malzemeleri ilgililerince temin edilir. Planların kontrolünde aşağıda belirtilen hususlar incelenir: a. Kadastro panasındaki mevcut ve yaşaması gerekli yer kontrol noktalarına bağlantı yapılıp yapılmadığı, b. Yeni tesis edilen yer kontrol noktalarının ileride oluşacak arazi durumu dikkate alındığında yaşaması mümkün yerlere atılıp atılmadığı, c. Ölçmelerin Büyük Ölçekli Haritaların Yapım Yönetmeliğinde belirtildiği şekilde yapılıp yapılmadığı, d. Uygulama alanındaki binalarla 5 m 2 'den büyük müştemilatın ölçülüp parsel asyon planında gösterilmesi, e. Parselasyon planının yapımında kullanılan yer kontrol noktalarının tesis, röper, ölçü, hesap ve kanavalan, f. Röleve ölçüleri ve çizimin doğruluğu, g. Yüzölçümü hesapları ve tescilli parsellerin yüzölçümleri ilc karşılaşunlarak uygunluğu kontrol edilir. Sağlıklı bir imar uygulaması, özellikle 18 nci maddeye ilişkin uygulama yapılabilmesi için aşağıda belirtilen önerilere uyulması gerektiği düşünülmelidir. aa. 18 nci ma('deye ihşkin yönetmeliğin adına uygun olarak nüfus artışı ve ihtiyacına göre yapılaşmamış yerlerde uygulamaya geçilmeli ve planlama yerleşme ~\Ianı yapılaşmanın önünde gerçekleştirilmelidir. bb. İmar uygulamasının sonuçlandırılabilmesi için imar planlan ile kadasıro haritalarının birbirini bülünleyecek şekilde ele alınmasında zorunluluk vardır. Bunun için kadastro ile imar arasında enaz koordine birliğinin sağlanmış olması gerekir. Bu nedenle kadastrosu yapılmamış yerlerde halihazır harita yapımı için oluşturulacak nirengi ağının Büyük Ölçekli Harita ve Planlar Yönetmeliği'ndeki kurallara göre enaz belediye sınırlarını içine alacak şekilde tesis edilmeli, kadastrosu yapılmış yerlerde ise kadasıro nirengi ağı esas alınmalıdır. cc. Imar uygulama planı belediye sınırları itibari ile yapılmalı, bu planda enaz imar adaları belirlenmelidir. Yapılmış olan bu plana titizlikle uyuımalı ve parsel maliklerinin
32 ÇAGOAŞ YEREL YÖNETİMLER İmar Kanunu'nun 16 ncı maddesine göre yaptırdı.klan parselasyon planının imar durumuna uygun olmaması halinde tescili engebenmelidir. dd. Gerek kadaslfo ve gerekse tescil edilmiş ve kadastro haritası yerine geçen imar parselasyon haritalarının güncel tutulması için özellikle cins değişikliklerinin haritalara işlenmesi gerekmektc ise de, cins değişikliği talebe bağlı bir işlem olduğundan genellikle bu olay gerçekleşmemektedir. Bu nedenle ilgilisinin cins değişikliği talebini zorunlu kılacak önlem alınması, örneğin, cins değişikliği yapılmamış yapılara iskan ruhsatı verilmemesi düşünülebilir.