TURKEY REAL ESTATE REVIEW SECOND HALF 2013 İKİNCİ YARI 2013 Accelerating success.
colliers INTERNATIONAL RESEARCH We have the pleasure of introducing to you our latest research on the Turkish real estate market. Our semi-annual reports comprising all commercial property market sectors include the most thorough and recent data, therefore are placed among the most desired research publications by most real estate experts in Turkey and abroad. We are more than happy to be able to share with you our market knowledge and experience in order to accelerate your success. Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma raporumuzu size sunmaktan memnuniyet duyarız. 6 aylık periyotlarla hazırlanan raporlarımız tüm ticari gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri içerdiğinden, Türkiye ve yurtdışında gayrimenkul uzmanları tarafından en çok takip edilen araştırma yayınları arasında yer almaktadır. Pazar bilgi ve tecrübemizin başarınızın hızlanmasında katkıda bulunuyor olmasından mutlu olduğumuzu belirtir, zevkle okumanızı dileriz. Enjoy Reading! Kerim Cin Managing Partner Colliers International Turkey Kerim Cin Yönetici Ortak Colliers International Türkiye This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). 2013. All rights reserved. Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır. 2013 Tüm hakları saklıdır.
www.colliers.com CONTENTS İÇERİK TURKEY real estate review second HALF 2013 ikinci YARI 2013 TURKEY REAL ESTATE REVIEW Economy 4 Istanbul Office Market 6 Istanbul Industrial Market 10 Hotel Market 14 Istanbul Retail Market 18 Istanbul Residential Market 20 Ekonomi 4 İstanbul Ofis Piyasası 6 İstanbul Endüstriyel Piyasası 10 Otel Piyasası 14 İstanbul Perakende Piyasası 18 İstanbul Konut Piyasası 20 for further ınformatıon daha fazla bilgi İçİn Kerim Cin Managing Partner I Turkey kerim.cin@colliers.com.tr Colliers International Turkey Büyükdere Cad. No: 108 Enka Binası Kat: 6 34394 Esentepe, Şişli Neslihan Kurtuluş Istanbul, Turkey Head of Advisory Department I Turkey neslihan.kurtulus@colliers.com.tr Main +90 212 288 62 62 Fax +90 212 347 07 94 Lara Gezgin www.colliers.com Marketing & PR Manager I Turkey lara.gezgin@colliers.com.tr
Economy Turkey Economic Review Turkish economy, which performed below expectations with a 2.2% growth rate in 2012, grew 3% in the first quarter of 2013 compared to the same period last year. Overall, economic indicators show that the economy improved in the first half of 2013 compared with 2012. Even though a recovery on the current account deficit and inflation was observed as a result of the precautionary measures applied in 2012, the decline in the consumption had led to a slowdown in economic growth for 2012. The increase of the domestic consumption revived the economic activities and contributed to growth in the first quarter of 2013. In addition to the domestic consumption, the 80% increase in public investment expenditures has contributed to growth despite the decline in the private investment spending. KEY ECONOMIC INDICATORS 2011 2012 2013 2014 Real GDP Growth 8,5% 2,7%* 4%* 4,5%* CPI 10,5% 6.2% 6,2%* 5%* Current Account Deficit (Billion USD) -$77,0 -$55,1* -$60,1* -$61,2* Current Account Deficit / GDP 9,9% 6,8%* 6,9%* 7,1%* Unemployement Rate 9,8% 9,3%* 8,9%* 8,8%* Source: Reuters, Central Bank of Turkey, World Bank, Türkiye İş Bank * Forecasted data, no public data announced yet. The policies applied at the last quarter of 2012 and at the first quarter of 2013 in order to stimulate the economy, boosted the local demand while putting a pressure on the current account deficit and inflation. In addition to the concerns arising from domestic market trends, recent developments in global markets also had an effect on Turkish economy. Along with improvements in the global economy, the US Federal Reserve announced that it will tighten the asset purchase policy before the end of 2013 and end asset purchases in mid-2014. Following this statement, short-term capital started to stream out of emerging markets including Turkey. As a result, the US dollar has risen 7% against the Turkish Lira. In order to counteract the money outflow and to stop the increase in the US dollar exchange rate, the Central Bank of Turkey opened forex-selling auctions and increased the interest rates to 7.25% with a 75 base point raise. Ekonomi Türkiye nin Ekonomik Görünümü 2012 yılı sonunda %2,2 oranıyla beklentilerin altında büyüyen Türkiye ekonomisi, 2013 yılının ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3 oranında büyümüştür. 2013 yılı ilk yarısındaki göstergelere göre, ekonomide 2012 yılına göre bir iyileşme görüldüğü söylenebilir. 2012 yılında alınan önlemlerle cari açıkta ve enflasyonda iyileşme görülmüş, ancak tüketimin azalması ekonomik büyümenin yavaşlamasına yol açmıştır. 2013 yılı ilk çeyreğinde, 2012 yılında gerileyen iç tüketimin artması ekonomik aktiviteyi tekrar canlandırmış ve büyümeye katkı sağlamıştır. İç tüketim dışında, özel sektör yatırım harcamaları bir önceki yılın aynı dönemine göre gerilerken; kamu yatırım harcamalarının %80 artması büyümeye katkı sağlamıştır. Temel Ekonomİk Göstergeler 2011 2012 2013 2014 Büyüme %8,5 %2,7* 4%* 4,5%* TÜFE %10,5 %6.2 6,2%* 5%* Cari Açık (Milyar ABD Doları) -$77,0 -$55,1* -$60,1* -$61,2* Cari Açık/GSYİH %9,9 %6,8* 6,9%* 7,1%* İşsizlik Oranı %9,8 %9,3* 8,9%* 8,8%* Kaynak: Reuters, TCMB, Dünya Bankası, Türkiye İş Bankası * Henüz açıklanmadı, tahmini veriler. 2012 yılının son çeyreğinde ve 2013 yılının ilk çeyreğinde ekonomiyi canlandırma amacıyla uygulanan politikalar iç talebi canlandırırken, cari açık ve enflasyon üzerinde baskı yaratmaktadır. Türkiye nin iç piyasa kaynaklı endişelerinin yanı sıra, global piyasaların seyri de Türkiye ekonomisi üzerinde etkili olmaya devam etmektedir. Küresel ekonomide görülen iyileşmelerle birlikte ABD merkez bankası FED, 2013 yılı sonundan önce varlık alım politikalarını daraltacağını ve 2014 yılı ortasında da sonlandıracağını açıklamıştır. Bu açıklamanın ardından Türkiye nin de aralarına bulunduğu gelişmekte olan ülkelerden para çıkışı olmaya başlamış, Türk Lirası ABD Doları karşısında değer kaybetmeye başlamış, faiz oranları yükselmeye başlamıştır. Türkiye piyasasından para çıkışıyla birlikte ABD Doları TL karşısında yaklaşık %7 oranında değer kazanmıştır. TCMB, para çıkışını azaltmak ve ABD Doları ndaki yükselişi sonlandırmak için döviz satım ihaleleri düzenlemiş, ardından da faiz koridorunun üst bandını 75 baz puan artırarak, faiz oranını %7,25 e yükseltmiştir. p. 4 Colliers International
GDP In 2013, Turkish economy is expected to perform better than in 2012 and grow by 4%. According to the data published by the Turkish Statistics Institute, in the first quarter of 2013 GDP increased by 3% over the same period last year; while in 2012 the same increase was 2.2%. While the consumption increase contributed by 2.8% and the private and public investments contributed by 0.1% to the GDP growth, the net export had no affects. The market expectation regarding the GDP growth by the end of 2013 is around 4%. Due to the labor force participation which is higher than the growth of employment, the unemployment rate in the first quarter of 2013 has increased by 0.2 over the same period of the previous year. According to the data published by the Turkish Statistics Institute, in November 2012 the unemployment rate was 10.1%.By the end of 2013, the unemployment rate is expected to come down to 8.9%. Inflation As a result of the slowdown in the domestic demand, the inflation rate has been 6.2% in 2012. This was within the range projected by the Central Bank and had a positive impact on its credibility. According to the Central Bank s report published in July 2013, the inflation rate in 2013 is forecasted to be between 5.2-7.2%, with midpoint at 6.2%, and 2014 inflation rate is forecasted to be between 3.3-6.7%, with midpoint at 5%. In line with the developments in the global markets, in particular increasing exchange rates and rising oil prices, the Central Bank revised its previous inflation rate forecast upwards by 0.9 points. GSYİH Türkiye ekonomisinin, 2013 yılı itibarıyla büyüme anlamında 2012 yılına göre daha iyi bir performans gerçekleştirerek yaklaşık %4 oranında büyümesi beklenmektedir. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan verilere göre, GSYH 2013 ün ilk çeyreğinde geçen yılın aynı dönemine göre %3 düzeyinde arttı. GSYH, 2012 de sabit fiyatlarla %2,2 oranında artmıştı. GSYH artışına, tüketim %2,8, özel sektör ve kamu yatırımları %0,1 oranlarında katkı sağlarken net ihracatın büyümeye etkisi olmamıştır. Piyasa tarafından 2013 yılı sonunda GSYH büyümesinin %4 civarında olacağı tahmin edilmektedir. İşsizlik rakamı, işgücüne katılımın istihdam artışını üzerinde seyretmesi dolayısıyla 2013 yılı ilk çeyreğinde bir önceki yılın aynı ayına göre 0,2 puan artış kaydetmiştir. Türkiye İstatistik Kurumu nun verilerine göre Mart ayındaki işsizlik rakamı %10,1 olarak gerçekleşmiştir. 2013 yılsonunda işsizlik oranının %8,9 oranına gerilemesi beklenmektedir. Enflasyon 2012 yıllık enflasyon oranı, Merkez Bankası nın hedeflediği aralıkta gerçekleşerek Merkez Bankasının kredibilitesini olumlu etkilemiştir. İç talepteki yavaşlamanın etkisiyle 2012 yılsonu enflasyonu %6,2 olmuştur. 2013 yılı üçüncü enflasyon raporunu Temmuz ayında yayınlayan Merkez Bankası, 2013 yılında enflasyonun orta noktası %6,2 olmak üzere %5,2-7,2 aralığında; 2014 yılında ise orta noktası %5 olmak üzere %3,3-6,7 aralığında gerçekleşmesini beklemektedir. Merkez Bankası, global piyasalardaki gelişmelere paralel olarak artan döviz kurlarının ve petrol fiyatlarının etkisiyle daha önceki enflasyon tahminini 0,9 puan yukarı yönlü revize etmiştir. Colliers International p. 5
The average inflation rates since 2004 are shown in the graph below. Aşağıdaki grafik 2004 ten bugüne kadar gerçekleşen ortalama enflasyon oranlarını göstermektedir. - Average CPI - 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 8,60% 8,20% 9,60% 10,40% 8,60% 8,80% 6,30% 6,45% 6,16% 12,00% 10,00% 8,00% 6,00% 4,00% 8,60% 8,20% 9,60% 10,40% 8,60% 8,80% 6,30% 6,45% 6,16% 2,00% 2,00% 0,00% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 0,00% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Interest Rates and Loans Monthly interest rates on mortgage loans were up to 1.20% at the beginning of 2012. However, as the top-end of the interest rate band decreased under the control of the Central Bank, the monthly average rate has come down to 0.67%in June 2013. As a result of this decrease in mortgage loan interest rates and campaigns, mortgage loans in Turkey continued to grow after their decline since the beginning of 2012. The used housing loans in the first half of 2013, increased by 23% compared to the same period of the previous year. Starting from June 2013 and due to the fear caused by increasing exchange rates and inflation, interest rates on loans showed an upward trend. In the second half of 2013, the interest rates on loans are expected to show a limited increase due to rising exchange rates. In May 2012, a new real estate law concerning foreigners buying properties in Turkey was approved. The law put an end to reciprocity and increased the amount of land the foreigners can purchase in Turkey from 2.5 hectares to 30 hectares. As stated in our previous issue, the expected sales boost from the Middle Eastern buyers began to take place starting from the first half of 2013. Faiz Oranları ve Krediler Türkiye de 2012 nin başından beri düşen konut kredisi faiz oranları ve kampanyaların etkisiyle kullandırılan konut kredisi artmaya devam etmiştir. 2013 yılının ilk yarısında kullanılan konut kredisi önceki yılın aynı dönemine göre %23 artış göstermiştir. Konut kredileri faiz oranları 2012 yılı başlarında aylık ortalama %1.20 seviyelerine kadar yükselmişken, yıl içerisinde faiz alt ve üst koridorunun sistemli bir şekilde indirilmesiyle 2013 Haziran ayında aylık ortalama %0,67 seviyelerine gerilemiştir. Ancak, Haziran ayından başlayarak yükselen döviz kuru ve enflasyon oranının endişesiyle kredi faiz oranları tekrar artış eğilimine girmiştir. 2013 yılı ikinci yarısında kredi faiz oranlarının döviz kuruna bağlı olarak sınırlı da olsa yükselmesi beklenmektedir. 2012 nin Mayıs ayında, yabancı ülke vatandaşların gayrimenkul edinmesine ilişkin yeni bir yasa kabul edilmiştir. Yasa, yabancı ülke vatandaşlarına konut satışında aranan mütekabiliyet şartını ortadan kaldırıp ve yabancı ülke vatandaşlarının satın alabileceği arazi yüzölçümü sınırını ise 2,5 hektardan 30 hektara çıkarmıştır. Daha önceki sayımızda belirttiğimiz Ortadoğu kaynaklı alımlarda artış beklentisi, 2013 yılının ilk yarısında gerçekleşmeye başlamıştır. Istanbul Office Market Current Supply Compared to the second quarter of 2013, the A Class office space in Istanbul increased by 2% and reached 1,628,565 m² while B Class office stock reached to 723,067 m². The distribution of the existing stock and the average vacancy rates are presented in the table below: Asia Europe Istanbul Total Source: Colliers International Class Total Office Area (sqm) Average Vacancy Rate (%) A 494,610 13,42 B 275,321 6,54 A 1,133,955 16,92 B 447,746 6,97 A 1,628,565 15,85 B 723,067 6,80 İstanbul Ofis Piyasası Mevcut Durum İstanbul daki A sınıfı toplam spekülatif kiralanabilir ofis stoku 2013 yılı ikinci çeyreğine göre %2 oranında artarak 1.628.565 m² olurken B sınıfı stok 723.067 m² olmuştur. Mevcut stokun dağılımı ve ortalama boşluk oranları şöyledir: Asya Avrupa İstanbul Toplam Kaynak: Colliers International Sınıf Toplam Ofis Alanı (m 2 ) Ortalama Boşluk Oranı (%) A 494.610 13,42 B 275.321 6,54 A 1.133.955 16,92 B 447.746 6,97 A 1.628.565 15,85 B 723.067 6,80 p. 6 Colliers International
Rents When we look at the average asking rents during the third quarter of 2013, we observe an increase in Airport, Maslak, Gayrettepe, Beşiktaş and Şişli regions and a slight decrease in Kozyatağı and Taksim regions. The average asking rate increase in the Airport region is due to the high asking rate of the single-tenant office building that became recently vacant. Due to the lack of new supply and demand in Altunizade, Ümraniye, Kavacık, Levent and Etiler regions, the average asking rates remained stable. Kira Rakamları 2013 üçüncü çeyreğindeki ortalama kira rakamlarına baktığımızda Havaalanı, Maslak, Gayrettepe, Beşiktaş ve Şişli bölgelerinde artış, Kozyatağı ve Taksim bölgelerinde ise az oranda bir azalış görülmektedir. Havaalanı bölgesindeki kira artışı, yeni boşalan tek kiracılı ofis binası için istenen yüksek kira rakamından kaynaklanmaktadır. Altunizade, Ümraniye, Kavacık, Levent ve Etiler bölgelerinde ise yeni arz ve talep oluşmaması nedeniyle kiralar sabit kalmıştır. 50 40 30 20 $25.8 $20.0 $19.6 $21.3 $19.2 $15.2 $40.0 $38.4 $36.4 $31.2 $39.9 $22.1 50 40 30 20 $20,0 $19,6 $21,3 $19,2 $15,2 $25,8 $40,0 $38,4 $36,4 $31,2 $39,9 $22,1 10 10 0 0 ASKING RENT Source: Colliers International Kaynak: Colliers International Colliers International p. 7
Vacany Rates We observe an increase in the office vacancy rates in the European Side and a decrease in the Asian side. Boşluk Oranları 2012 yılının son çeyreği boyunca Avrupa Yakası boşluk oranlarında artış, Asya Yakası boşluk oranlarında düşüş yaşanmıştır. 400,000 400.000 300,000 8.49% 21.37% 14.98% 2.01% 300.000 8,49% 21,37% 14,98% 2,01% 200,000 100,000 0.00% 30.23% 7.79% 1.56% 5.29% 15.62% 5.34% 48.21% 200.000 100.000 0,00% 30,23% 7,79% 1,56% 5,29% 15,62% 5,34% 48,21% - - OCCUPIED SPACE VACANT SPACE DOLU ALAN In 2013, A Class office vacancy rates in the European Side have increased to 16.92% in the third quarter from 13.33% in the second quarter. In the same period, the vacancy rates in the Asian Side have decreased to 13.42% in the third quarter from 17% in the second quarter. Avrupa Yakası A sınıfı boşluk oranları 2013 yılının ikinci çeyreğinde %13,33 iken 2013 yılının üçüncü çeyreğinde %16,92 ye yükselmiştir. Aynı dönemde Anadolu Yakası A sınıfı boşluk oranları 2013 yılının ikinci çeyreğinde %17 iken; 2013 yılının üçüncü çeyreğinde %13,42 ye gerilemiştir. Future Stock An office supply of 1,566,890 m² will be added to Istanbul s existing office stock during the next three years, 40% of which will be constructed in Maslak-Levent line, 20% in Şişli-Kağıthane, 24% in Kozyatağı, 7% in Gayrettepe, 7% in Ümraniye, 1% in Taksim and 1% in Kavacık. The following chart shows the breakdown of the future office stock in Istanbul that is under construction and in planning stage: Gelecek Stok Önümüzdeki üç yıl içerisinde İstanbul spekülatif kiralanabilir ofis stokuna eklenecek yaklaşık 1.566.890 m² ofis alanının %40 ı Maslak-Levent aksında inşa edilecektir. Gelecek stokun %20 si Şişli-Kağıthane, %24 ü Kozyatağı, %7 si Gayrettepe, %7 si Ümraniye, %1 i Taksim ve %1 i Kavacık bölgesinde yer alacaktır.. Yapımı devam eden ve planlama aşamasında olan gelecek ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki grafikte gösterilmektedir: Future Stock (sqm) gelecek Stok (m²) 400,000 300,000 374,670 348,676 281,079 313,380 400.000 300.000 374.670 348.676 281.079 313.380 200,000 100,000 0 23,717 8,414 103,910 113,044 200.000 100.000 0 23.717 8.414 103.910 113.044 LEVENT MASLAK KAVACIK GAYRETTEPE LEVENT MASLAK KAVACIK GAYRETTEPE Source: Colliers International Kaynak: Colliers International p. 8 Colliers International
The following chart presents a breakdown of the estimated office pipeline by year. İstanbul da gelecek stoka eklenecek ofislerin tamamlanma yıllarına göre dağılımı da aşağıda gösterilmiştir. 18% 2013 26% 2014 2015 18% 2013 26% 2014 2015 27% 2016 27% 2016 29% 29% Serviced Office Trend The ready-to-use offices, available for daily, weekly or monthly uses, also provide services starting from the search for suitable offices according to the needs of the tenants to mail and telephone answering. Companies that provide ready-to-use offices can also accommodate requests for other countries using their affiliates in related countries. Recently serviced offices are being favored by companies with limited number of employees. The furnished offices where all the infrastructure needs of the tenant can be met by the lender minimize the setup and relocation costs. Regus, Plaza Cubes, Nart Business Center, Windowist and Servcorp are the leading companies in this sector. Regus provides services in 1,500 locations in 600 cities covering 100 countries. The company started its services in Palladium, BeybiGiz Plaza and Kanyon in Istanbul, extended its operations to Selenium Plaza, Trump Tower, 1.Levent Plaza, Nidakule Göztepe and Levent193. Regus that expands its operations in Turkey continues its investments. Per person/desk rates are; $1,200 USD - $1,500 USD in Levent region and Trump Tower, $1,000 USD - $1,300 USD in Maslak Fulya and $800 USD - $1,000 USD in the Asian side. Plaza Cubes provides offices in Metro City, Sun Plaza, Spring Giz Plaza and Akkom Ofis Park. The company operates in 850 locations in 40 countries. Daily, monthly and yearly contract periods are available at an average rate of $950 USD per person/desk. Nart Business Center operating in Levent Polcenter on 5,000 m² area provides ready-to-use offices in various sizes from 20 m² to 1,500 m². The offices are available for 6 to 12 months contract periods including all services for a monthly package rate that varies from $850 USD to $10,000 USD. The room rates start from $99 USD and the shared offices that are suitable for the occupancy of few companies are available from $300 USD - $400 USD. Windowist Tower in Maslak also provides service in ready-to-use office concept. Hourly, daily and weekly short term rentals are provided. Servcorp that provides service in Tekfen Tower and Orjin Building in Istanbul operates in 140 locations in 20 countries. Minimum contract period is one month. Hazır Ofis Trendi Günlük, haftalık, aylık kullanımlar sağlayan hazır ofis sisteminde kiracının tüm gereksinimleri göz önüne alınarak uygun ofis bulunması ve istenildiği takdirde postaların ve telefonların yönlendirilmesi gibi destek hizmetler de sunulmaktadır. Hazır ofis hizmeti sağlayan firmalar, kullanıcıların çeşitli ülkelerdeki taleplerini diğer ülkelerde bulunan bağlantılı oldukları ofislerle karşılayabilmektedir. Son zamanlarda hazır ofisler genelde az sayıda çalışanı olan firmalar tarafından tercih edilmeye başlamıştır. Kiralayan firmalar tarafından kiracının istediği tüm donanımların karşılanabildiği mobilyalı ofisler, kurulum ve taşınma maliyetlerini minimuma indirmektedir. Regus, Plaza Cubes, Nart Business Center, Windowist ve Servcorp bu sektörde öne çıkan firmalardır. Regus, 100 ülkede 600 şehirde ve 1500 lokasyonda hizmet vermektedir. İstanbul da Palladium, Beybi Giz Plaza ve Kanyon da faaliyetlerine başlayan firma Selenium Plaza, Trump Tower, 1. Levent Plaza, Nidakule Göztepe ve Levent 193 te de hizmet vermektedir. Türkiye deki ofis ağını genişleten Regus, yatırımlarına devam etmektedir. Kişi başı masa fiyatları Levent bölgesi ve Trump Tower için $1.200 - $1.500 ABD Doları, Maslak - Fulya 1.000 - $1.300 ABD Doları ve Asya yakasi için $800 - $1.000 ABD Doları olarak değişmektedir. Plaza Cubes, Metro City, Sun Plaza, Spring Giz Plaza ve Akkom Ofis Park ta ofis sunmaktadır. 40 ülkede 850 lokasyonda hizmet vermektedir. Kontrat süreleri günlük, aylık ve yıllık olan ofislerin kişi başı masa fiyatları ortalama $950 ABD Dolarından başlamaktadır. Levent Polcenter da faaliyet gösteren Nart Business Center 5.000 m² alanda kurulmuş olup kiracılara 20 m² den 1.500 m² ye kadar değişik büyüklüklerde hazır ofisler sunmaktadır. Kontrat süreleri 6 ay ile 12 ay olan ofislerin, tüm hizmetlerin içinde bulunduğu aylık paket fiyatları $850 ile $10.000 ABD Doları arasında değişmektedir. Oda kullanımı $99 ABD Dolarından ve birkaç firmanın ortak kullanabildiği paylaşımlı ofis fiyatları ise $300-$400 ABD Dolarından başlamaktadır. Maslak ta bulunan Windowist Tower da hazır ofis konseptindedir. Kısa süreli kiralamalar saatlik, günlük ve haftalık olarak değişmektedir. İstanbul da Tekfen Tower ve Orjin Binasında faaliyet gösteren Servcorp 20 ülkede 140 lokasyonda hizmet vermektedir. Kontrat süreleri minimum aylık olarak yapılmaktadır. Colliers International p. 9
Istanbul Industrial Market There was no significant change in industrial rental rates during first half of 2013. As shown in the following map, the region comprising Samandıra and Kartal still has the highest asking rental rates. An analysis of the average asking prices for vacant plots and asking rents for warehouses shows that the İkitelli-Yenibosna region on the European side and the Samandıra-Kartal region on the Asian side have the highest rates per m². The lowest average asking prices and asking rents are observed in the regions of Çerkezköy and Silivri. İstanbul Endüstriyel Piyasası 2013 ün ilk yarısında endüstriyel gayrimenkul kira fiyatlarında önemli bir değişiklik yaşanmamıştır. Aşağıdaki haritada gösterildiği gibi, en yüksek kira bedelleri Samandıra ve Kartal bölgelerinde talep edilmektedir. Boş arazi ve depolar için talep edilen kiralar üzerine yapılan araştırmaya göre, metrekare başına en yüksek kira bedelleri Avrupa yakasında İkitelli-Yenibosna bölgesinde ve Anadolu yakasında Samandıra-Kartal bölgesinde talep edilmektedir. Talep edilen en düşük kira bedelleriyse Çerkezköy-Silivri bölgesinde gözlemlenmektedir. Organized Industrial Zones (OIZ) The concept of the Organized Industrial Zones emerged in industrialized countries towards the end of the 19th century as a means to promote, plan, and manage industrial development. Organize Sanayi Bölgeleri (OSB) Organize Sanayi Bölgesi konsepti 19. yüzyılın sonlarına doğru sanayileşmiş ülkelerde, endüstriyel gelişimi desteklemek, planlamak ve yönetmek amacıyla gelişmiştir. Ortalama Arsa Satış Rakamları ($/m 2 ) / Average Land Sales Prices ($/sqm) A Sınıfı Depo Tesislerinin Ortalama Kira Rakamları($/m 2 ) / Average Rental Rates For A Class Warehouse Facilities ($/sqm) During the period of planned development that began in Turkey in the 1960s, it was explicitly stated that industry was the engine of development, and many important long-term goals were set. In line with these goals, Organized Industrial Zone applications, which were one of the many incentive actions put into practice in order to develop the national industry, were started in 1962 with the establishment of the first OIZ in Bursa. Türkiye de planlı büyümenin başladığı 1960 lı yıllarda, gelişmenin en önemli gücünün endüstri olduğu açıkça ortaya konmuş ve buna bağlı uzun soluklu önemli hedefler belirlenmiştir. Bu hedefler doğrultusunda, ulusal sanayinin gelişmesi için belirlenmiş teşvikler arasında yer alan Organize Sanayi Bölgesi uygulamaları 1962 yılında Bursa OSB nin kurulmasıyla hayata geçirilmiştir. p. 10 Colliers International
Organized Industrial Zones Code No. 4562 dated April 12, 2000 regulating establishment, building and operation of OIZs defines them as follows: OIZs are places for the manufacture of goods and provision of services, established, and operated in accordance with the provisions of the OIZ Act, by equipping lands which have approved boundaries with the necessary infrastructure, techno parks and social facilities as may be required. They are designated for a particular industry under a certain plan and a certain system. The aim of this system is to ensure that industrial activities are carried out in appropriate places, to act as guides towards urbanization, to prevent environmental problems, to benefit from information and informatics technologies, and to enable manufacturing industries to locate and develop according to a pre-defined plan. (Source: Ministry of Industry and Commerce) From 1962 to today, 264 OIZs have been established over 68,000 hectares. Only 153 of these OIZs are fully operational and cover approximately 28,065 ha. in 81 cities of Turkey. Current and under construction or planning OIZs are indicated below: 12 Nisan 2000 tarihli, 4562 sayılı OSB lerin kuruluş, yapım ve işletilmesi esaslarını düzenleyen Organize Sanayi Bölgeleri Kanununa göre: OSB ler, belirli mal ve hizmetlerin sağlanması için kurulan, OSB Kanunu hükümleri çerçevesinde gerekli altyapıyla donatılarak, sınırları tasdik edilmiş arazi parçaları üzerinde faaliyette bulunan tekno parklar, sosyal tesisler olarak tanımlanmaktadır. Belirli bir plan dahilinde belli sanayi alanlarına yönelik olarak tasarlanmaktadırlar. Sistemin amacı, sanayileşmenin uygun alanlarda yapılaşmasını sağlamak, kentselleşmeyi yönlendirmek, çevresel sorunları önlemek, bilgi ve bilişim teknolojilerinden yararlanmak, üretim faaliyetlerinin yerleşiminin ve gelişiminin belirli bir plan dahilinde gerçekleşmesini sağlamaktır. (Kaynak: Sanayi ve Ticaret Bakanlığı) 1962 yılından günümüze, OSB ler 68.000 hektar alana yayılmıştır. Bu OSB lerden Türkiye nin 81 ilinde 28.065 hektar alan üzerine kurulmuş olan 153 ü tam olarak faaliyettedir. Mevcut, inşaat halinde veya planlama aşamasında olan OSB ler aşağıda belirtilmiştir: Completed by 2012 Planning or Project Stage 2012 de Tamamlanmış Planlama veya Proje Aşamasında Region Number Area (ha) % Number Area (ha) % Marmara (11 cities) 22 5.438 19,38 8 820 6,87 Aegean (8 cities) 22 4.290 15,29 11 1.351 11,31 Mediterranean (8 cities) 16 3.456 12,31 5 462 3,87 Central Anatolia (13 cities) 28 5.116 18,23 7 2.199 18,42 Black Sea (18 cities) 32 3.242 11,55 15 947 7,93 East Anatolia (14 cities) 16 2.299 8,19 11 1.945 16,29 Southeast Anatolia (9 cities) 17 4.224 15,05 14 4.217 35,32 Total (81 cities) 153 28.065 100 71 11.941 100 Bölge Sayı Alan (ha) % Sayı Alan (ha) % Marmara (11 şehir) 22 5.438 19,38 8 820 6,87 Ege (8 şehir) 22 4.290 15,29 11 1.351 11,31 Akdeniz (8 şehir) 16 3.456 12,31 5 462 3,87 Orta Anadolu (13 şehir) 28 5.116 18,23 7 2.199 18,42 Karadeniz (18 şehir) 32 3.242 11,55 15 947 7,93 Doğu Anadolu (14 şehir) 16 2.299 8,19 11 1.945 16,29 Güneydoğu Anadolu (9 şehir) 17 4.224 15,05 14 4.217 35,32 Total (81 şehir) 153 28.065 100 71 11.941 100 After the Law on Organized Industrial Zones No: 4562 was put into effect in 2000, the number of OIZs operating increased substantially. Growth of the OIZs from 1983 to 2012 is shown on the next page: 2000 yılında yürürlüğe giren 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu sonrasında faaliyette olan OSB lerin sayısı hızla artış göstermiştir. 1983 yılından 2012 yılına OSB artışı bir sonraki sayfada gösterilmiştir: Colliers International p. 11
30.000 Growth of OIZs (Ha) / OSB'lerin büyümesi (Hektar) 28.065 27.301 27.545 25.860 25.000 20.000 21.795 20.836 19.386 19.536 18.381 17.388 23.447 15.000 14.168 10.000 5.000 12.138 10.253 10.753 9.010 8.030 8.290 6.359 5.599 4.369 4.769 2.829 3.089 3.089 1.799 - Source: Ministry of Industry and Commerce 1983 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2010 2011 2012 There are 23 OIZs in Istanbul, Kocaeli and Çorlu-Çerkezköy where the site selection and the registration are complete. The following table summarizes the area, occupancy, number of companies, employment, sales prices and the rent of the analyzed OIZs. According to Top European Logistics Hubs report prepared by Colliers EMEA Research Department, in terms of production costs Istanbul ranks second among 20 countries. As much as accessibility matters for distribution-related activities, cost is typically viewed as one of the main determinants of location decisions in the manufacturing sector, which tends to be more labour intensive than logistics and distribution. The prominence of cost as a key consideration is easily illustrated by the historic off-shoring of manufacturing from high-cost countries to lower cost geographies although there are signs that this trend is reversing, as cost advantages dwindle. You can reach to detailed research via http://www.colliers.com/~/media/f382b50dcfea44da94676b2ad- 9d2e8b7.ashx İstanbul, Kocaeli ve Çorlu-Çerkezköy de bölge seçimi ve kayıt işlemleri tamamlanmış 23 OSB bulunmaktadır. Yandaki tabloda incelenmiş olan OSB lerin alan, doluluk, şirket sayısı, iş gücü, satış fiyatları ve kira bilgileri özetlenmektedir. Colliers EMEA tarafından gerçekleştirilen Avrupa da Öne Çıkan Lojistik Merkezler raporuna göre, üretim giderleri açısından yapılan değerlendirmede İstanbul 20 ülke arasında ikinci sırada yer almaktadır. Yer seçimi kararında dağıtım odaklı faaliyetlerde erişim kolaylığı öne çıkarken, üretim sektöründe ise iş gücü maliyetleri esas belirleyicilerden biri olarak görülmektedir. Tarih boyunca üretimin yüksek maliyetli coğrafyalardan, düşük maliyetli coğrafyalara doğru kayması, maliyetin temel belirleyici olduğunun en önemli göstergesidir. Ancak günümüzde maliyet avantajlarındaki azalmayla birlikte, bu eğilimde terse dönüşün işaretleri gözlemlenmektedir. Detaylı bilgiye ekli linkden ulaşabilirsiniz http://www.colliers.com/~/media/f382b50dcfea44da94676b2ad9d2e8b7. ashx p. 12 Colliers International
OIZ / OSB Area (Ha) Alan (Ha) Occupancy % Doluluk % Number of Companies Operating Faaliyet Gösteren Firmaların Sayısı No of Employees Çalışan Sayısı Land Price/m² (USD) Arsa fiyatı/m² (USD) Rent/m² (USD) Kira m² (USD) Infrastructure Altyapı TUZLA Istanbul Deri 750 100 604 20.000 500-600 5-7 Complete / Tamam İstanbul Anadolu Yakası 72 100 124 6.500 350-400 4-5 Complete / Tamam Birlik 51 80 76 4.000 500-600 5-6 Complete / Tamam Istanbul Tuzla 64-91 2.660 400-600 5-6 Complete / Tamam Istanbul Tuzla Kimya 75 88 155 5.037 500 3-5 Complete / Tamam DUDULLU - ÜMRANİYE Dudullu 265 95 2.292 30.000 550 5-8 Complete / Tamam İKİTELLİ - BEYLİKDÜZÜ İkitelli 700 80 27.301 200.000 1.250-1.400 5-6 Complete / Tamam Beylikdüzü 160 90 804 15.000 400-600 5-7 Complete / Tamam GEBZE Gebze 537 85 152 22.000 300-400 4-6 Complete / Tamam Gebze V (Kimya) 245 75 26 175 250 3-5 Complete / Tamam Gebze Plastikçiler 137 99 113 9.000 300-350 4-6 Complete / Tamam Gebze Güzeller 134 60 49 2.900 300-400 3-5 Complete / Tamam Gebze VI (IMES) 300-15 632 200-250 5-6 Complete / Tamam TOSB- TAYSAD 278 80 69 12.000 200-250 6-7 Complete / Tamam Gebze IV (Istanbul Makine Imalat San) 510-63 - 150-180 2-4 Complete / Tamam Gebze Dilovası 822-210 15.000 300-350 5-6 Complete / Tamam Gebze Kömürcüler 79 100 22 - - - Complete / Tamam İZMİT Arslanbey 142 60 17 2.800 130-150 - Complete / Tamam Asım Kibar 206 100 2 2.200 - - Complete / Tamam Ali Kahya 120 - - - - - Kandıra Gıda 194 - - - - - Incomplete / Tamam Değil Incomplete / Tamam Değil ÇORLU - ÇERKEZKÖY Çerkezköy 1234-251 55.000 120-130 2-3 Complete / Tamam Çorlu Deri 130 75 118 10.000 320-350 - Complete / Tamam Colliers International p. 13
Hotel Market In the first 6 months of 2013, the number of visitors coming to Istanbul increased by 16.8% compared to 2012 and reached 4,941,118. In the first half of the year, the highest shares of foreigners who visited Istanbul are from Germany with 11% and Russia with 6%. In the first half of 2013, Istanbul performed below the previous year s rates with 64% average occupancy rate and 157 average daily room rate. Otel Piyasası 2013 yılının ilk 6 ayında İstanbul a gelen ziyaretçi sayıları 2012 yılına göre %16.8 oranında artışla 4.941.118 ziyaretçi sayısına ulaşmıştır. Yılın ilk yarısında İstanbul u ziyaret eden yabancıların içinde en yüksek pay %11 ile Almanya ve %6 ile Rusya nındır. İstanbul 2013 yılı ilk altı ayında %64 ortalama doluluk oranı ve 157 ortalama günlük oda fiyatı ile önceki yılın altında bir performans sergilemiştir. Istanbul 5 Star Hotel Occupancy and Average Room Rates İstanbul 5 Yıldızlı Otel Doluluk Oranları ve Ortalama Oda Fiyatları Years Occupancy Rates % Average Room Rates ( ) Revpar Yıllar Doluluk Oranları (%) Ortalama Oda Fiyatı ( ) Revpar 2008 76% 160 122 2009 70% 155 109 2010 72% 155 112 2011 71% 161 114 2012 73% 163 119 2013* 64% 157 100 (*) First 6 months 2008 76% 160 122 2009 70% 155 109 2010 72% 155 112 2011 71% 161 114 2012 73% 163 119 2013* 64% 157 100 (*)İlk 6 ay Istanbul Bosphorus Tourism Investments Along with the city s cultural and historical values, Bosphorus is considered as the most important tourism potential of the city. In the recent years, interest from the domestic and foreign hotel brands to Bosphorus has been increasing. The lack of vacant and suitable land supply along the Bosphorus coastline has been causing a competition among the investors. İstanbul Boğazı Turizm Yatırımları İstanbul Boğazı; şehrin sahip olduğu kültürel ve tarihsel değerlerin yanında en önemli turizm potansiyeli olarak sayılmaktadır. Son yıllarda yerli ve yabancı otel markalarının İstanbul Boğazı na olan ilgileri artmaya başlamıştır. Boğaz hattında boş ve uygun arsa stokunun azlığı yatırımcılar arasında yarışa neden olmaktadır. p. 14 Colliers International
The majority of the available tourism premises located in Bosphorus line are historic mansions, waterside mansions and palaces that are purchased or leased to be restored and converted into hotels. The leading hotels in this category are Çırağan Palace Kempinski (Ortaköy), Les Ottomans (Kuruçeşme), Four Seasons Atik Paşa (Beşiktaş), Ajia Hotel (Kanlıca), Bosphorus Palace Hotel (Beylerbeyi). In addition, Hatice Sultan & Fehime Sultan Mansions (Ortaköy) to be converted into a hotel operated by Turkish Do&Co are currently under restoration. The hotel which will have approximately 100 rooms will be operated by Turkish Do&Co and is planned to be opened at the end of 2014. One of the prominent hotels located in Bosphorus is the Grand Tarabya Hotel. The hotel that started its operations in 1966 was the third largest hotel of Turkey after Hilton and Divan hotels of its time. The hotel with 268 rooms was sold to Bayraktar Holding in 2006 and after going through renovation it was re-launched in 2013 with 248 room capacity. Another newly opened hotel on the Bosphorus line is Shangri- La Bosphorus. Developed by Tanriverdi Holding where the old tobacco warehouse was formerly located, the hotel, is opened in May 2013 and has 186 rooms mainly appealing to upper income group. This is the first investment of Shangri-La Group in Turkey. Mevcutta İstanbul Boğazı nda yer alan turizm işletmelerinin büyük bölümü tarihi köşk, yalı ve sarayların satın alınarak ya da kiralanarak restore edilmesiyle otel haline getirilmiştir. Bu tip otellerin başlıcaları; Çırağan Palace Kempinski (Ortaköy), Les Ottomans (Kuruçeşme), Four Seasons Atik Paşa (Beşiktaş), Ajia Hotel (Kanlıca), Bosphorus Palace Hotel (Beylerbeyi) dir. Bunlara ek olarak Turkish Do&Co firması tarafından otel olarak işletilecek olan Hatice Sultan ve Fehime Sultan Yalıları(Ortaköy) nın restorasyon çalışmaları devam etmektedir. Turkish Do&Co firması tarafından işletilecek yaklaşık 100 odalı otelin 2014 yılı sonunda açılması planlanmaktadır. Boğaz da yer alan önemli otellerden bir diğeri de Büyük Tarabya Oteli dir. 1966 yılında hizmete açılan otel Hilton ve Divan otellerinden sonra Türkiye deki üçüncü 5 yıldızlı otel olmuştur. 268 odalı otel Nisan 2006 da Bayraktar Holding e satılmış olup yeniden inşa edilerek 248 odalı olarak 2013 yılı başlarında tekrar hizmete girmiştir. İstanbul Boğazı kenarında yeni açılan otellerden biri de Beşiktaş ta yer alan Shangri-La Bosphorus tur. Tanrıverdi Holding tarafından Beşiktaş ta eski tütün deposu yerine inşa edilen ve Mayıs 2013 te açılan 186 odalı otel üst gelir grubuna hitap eden Shangri-La grubun Türkiye deki ilk yatırımıdır. Aşağıdaki tablo İstanbul Boğazı nda mevcutta yer alan turizm işletmelerinden başlıcalarını göstermektedir: The table below shows the leading tourism establishments operating in Building Hotel Location No of Rooms Opening Year Bina Otel Lokasyon Oda Sayısı Açılış Yılı Çırağan Palace Çırağan Palace Hotel Kempinski Beşiktaş 387 1990 Çırağan Sarayı Çırağan Palace Hotel Kempinski Beşiktaş 387 1990 Debreli İsmail Paşa Mansion Bosphorus Palace Hotel Beylerbeyi 14 1996 Debreli İsmail Paşa Yalısı Bosphorus Palace Hotel Beylerbeyi 14 1996 Ahmet Rasim Paşa Mansion Ajia Hotel Kanlıca 16 2004 Ahmet Rasim Paşa Yalısı Ajia Hotel Kanlıca 16 2004 Muhsinzade Mansion Les Ottomans Otel Kuruçeşme 10 2006 Muhsinzade Yalısı Les Ottomans Otel Kuruçeşme 10 2006 Atik Paşa Mansion Four Seasons Atik Paşa Beşiktaş 170 2008 Atik Paşa Yalısı Four Seasons Atik Paşa Beşiktaş 170 2008 Former Tekel Tobacco Factory Shangri-La B osphorus Otel Beşiktaş 186 2013 Eski Tekel Tütün Fabrikası Shangri-La Bosphorus Otel Beşiktaş 186 2013 Grand Tarabya Old Büyük Tarabya Hotel Hotel Tarabya 248 2013 Eski Büyük Tarabya Oteli Grand Tarabya Hotel Tarabya 248 2013 Colliers International p. 15
Istanbul Bosphorus: In the recent years, we also see land transactions on Bosphorus aiming tourism investments. In 2012, Astaş Holding that plans to develop a hotel bought a 15,000 sqm land area in Kuruçeşme. To be operated by Mandarin Oriental Hotel Group, the hotel will have 130 rooms and is planned to be opened in 2016. Another transaction that took place in 2012 is the leasing of the old Tekel factory in Beykoz by Torunlar GYO for 49 years. Developed on a 72,000 sqm land, the poject will consist of a hotel with 200 rooms capacity and detached villas. One of the last pieces of land available on the Bosphorus, Carlton Hotel Land, had been bought by Yeniköy Tourism Enterprises from SDIF in 2007. Ağaoğlu who partnered in the ownership of the plot at a later stage, bought the remaining 40% shares in July 2012. The plan for the plot is to develop a hotel project. The below table shows the transactions on tourism investments in Istanbul Bosphorus: İstanbul Boğazı nda son dönemde turizm yatırımına yönelik gerçekleşen arsa işlemleri de bulunmaktadır. Astaş Holding Kuruçeşme de yer alan 15.000 m² büyüklüğündeki arsayı üzerinde otel geliştirmek için 2012 yılı Temmuz ayında satın almıştır. Mandarin Oriental Hotel Group tarafından işletilecek otelin 130 odalı olması ve 2016 da açılması planlanmaktadır. Yine 2012 yılı içinde gerçekleşen bir başka işlem ise Beykoz da yer alan Eski Tekel Fabrikası arsasının Torunlar GYO tarafından 49 yıllığına kiralanması olmuştur. Yaklaşık 72.000 m² büyüklüğündeki arsa üzerinde geliştirilecek projenin 200 odalı bir otel ve apart villalardan oluşması planlanmaktadır. İstanbul Boğazı nda kalan son arsalardan olan Yeniköy deki Carlton Otel arazisi ise 2007 yılında TMSF den Yeniköy Turizm İşletmeleri ne geçmiştir. Arsaya daha sonra ortak olan Ağaoğlu Temmuz 2012 de geri kalan %40 hisseyi de alarak Carlton Otel arazisinin tam mülkiyetine sahip olmuştur. Arsa üzerinde otel geliştirilmesi planlanmaktadır. Aşağıdaki tablo İstanbul Boğazı ndaki turizm yatırımına yönelik gerçekleşmiş işlemleri göstermektedir: Building-Place Developer Brand Location Opening Year Status Bina-Arsa Geliştiren Marka Lokasyon Açılış Yılı Durum Fehime Sultan and Hatice Sultan Do&Co Do&Co Ortaköy Mansion Kuruçeşme Land Old Monopoly (Tekel) Factory Astaş Torunlar GYO Mandarin Hotels End of 2014 Under Restoration Kuruçeşme * Planning Stage * Beykoz * Planning Stage Carlton Hotel Land Ağaoğlu * Yeniköy * Planning Stage Fehime Sultan ve Hatice Sultan Yalıları Kuruçeşme Arsası Do&Co Do&Co Ortaköy 2014 Sonu Restorasyon çalışmaları sürüyor Astaş Mandarin Hotels Kuruçeşme * Plan aşamasında Eski Tekel Fabrikası Torunlar GYO * Beykoz * Plan aşamasında Carlton Otel Arazisi Ağaoğlu * Yeniköy * Plan aşamasında (*) Not announced yet. (*) Henüz açıklanmamiştır. Other land properties which have potential for hotel investments, however doesn t have a clear status yet, are the old Shoe Factory of Sümerbank and old Glass Factory of Şişecam both located in Beykoz. Sümerbank land with approximately 180,000 sqm land area was sold to Yıldırım Holding in 2004. Although a hotel and residential development was previously announced, no further details have been made public so far. The property is currently being used as a studio for movie and commercial shootings. The property of the old glass factory of Şişecam that closed down its operations in 2002 was also in the highlights for some period with potential tourism investments. Both land properties located in Beykoz carry high tourism potential. Bunlar dışında üzerinde otel yatırımları için potansiyel taşıyan fakat henüz durumu netlik kazanmamış arsalar; Beykoz da yer alan eski Sümerbank Kundura Fabrikası arazisi ve yine Beykoz daki eski Şişecam Cam Fabrikası arazisidir. 2004 yılında Yıldırım Holding e satılan yaklaşık 180.000 m² büyüklüğündeki Sümerbank arsası, üzerinde geliştirilecek otel ve konut projesi ile gündeme gelmiş olup daha sonra herhangi bir detay açıklanmamıştır. Arazi mevcutta dizi, film ve reklam çekimlerinde kullanılmaktadır. 2002 yılında üretimin durduğu Şişecam Cam Fabrikası da bir dönem turizm yatırımı yapılacağı şeklinde gündeme gelen arazilerdendir. Beykoz da yer alan bu iki arsa da büyük turizm potansiyeli taşımaktadır. p. 16 Colliers International
In addition to the many tourism investments that are launched, in construction and in planning stages, the number of domestic and foreign hotel brands that are searching for location is very high. Bulgari of Mariott Group, Bellagio of MGM Group, Missoni of the Rezidor Group, Armani, Jumeriah, Orient Express Hotels, Aman Resorts can be stated among these leading brands. İstanbul Boğazı nda yer alan tamamlanmış, inşa halinde ya da plan aşamasında olan turizm yatırımlarına ek olarak bölgede yer arayışı hala süren yerli ve yabancı otel markaları da oldukça fazladır. Bunların başında; Mariott Group a ait Bulgari, MGM Group a ait Bellagio, The Rezidor Group a ait Missoni, Armani, Jumeriah, Orient Express Hotels ve Aman Resorts dur. Colliers International p. 17
Istanbul Retail Market Istanbul Metropolitan Area holds 94 shopping malls with its 13.7 million populations. While the rentable area of the shopping malls in Istanbul is 3,260,175 m² as of second half of 2013, it is expected to reach 3.5 million m² by the end of the year. In general the characteristics of shopping malls vary based on their location and their target audience. Shopping malls of Istanbul established in the same districts with similar target audiences are placed in a zone system. The below map shows the shopping malls in 10 different zones and their rentable capacities as well as their future stock. İstanbul Perakende Piyasası Nüfusu 13,7 milyon olan İstanbul Metropoliten Alanı nda mevcutta 94 alışveriş merkezi bulunmaktadır. 2013 yılı ikinci yarıitibariyle İstanbul daki alışveriş merkezlerinin toplam kiralanabilir alanları 3.260.175 m² olup yılsonunda bu rakamın 3,5 milyon m² ye ulaşması beklenmektedir. Genel olarak alışveriş merkezlerinin karakteristikleri; konum ve hedef kitlesine göre değişiklik göstermektedir. Benzer bölgede ve benzer hedef kitlesine sahip olan alışveriş merkezleri dikkate alınarak İstanbul genelinde bir bölgeleme yapılmıştır. Aşağıdaki haritada incelenen 10 farklı bölgede yer alan AVM lerin mevcutta barındırdıkları kiralanabilir alan ve gelecek stokları görülmektedir. KARADENİZ / BLACK SEA AVRUPA YAKASI / EUROPEAN SIDE ASYA YAKASI / ASIAN SIDE Mevcut Stok (m²) / Current Stock (sqm) Gelecek Stok (m²) / Future Stock (sqm) 7 5 6 4 Uluslararası Atatürk Havaalanı / International Atatürk Airport 3 2 MARMARA DENİZİ / MARMARA SEA 1 9 8 10 Sabiha Gökçen Havaalanı Sabiha Gökçen Airport BÖLGELER / DISTRICTS 1-Beşiktaş, Beyoğlu, Sarıyer, Şişli 2-Bahçelievler, Bayrampaşa, Zeytinburnu 3-Zeytinburnu, Bakırköy 4-Başakşehir, Küçükçekmece 5-Avcılar, Beylikdüzü 6-Esenyurt 7-Beylikdüzü, Büyükçekmece 8-Kadıköy, Üsküdar 9-Maltepe, Ümraniye 10-Pendik, Tuzla, Kartal p. 18 Colliers International
As seen on the map with the addition of the new supply, the zones with the highest stock are gathered close to CBD on both sides of the city. These districts accommodate the majority of the population working on the urban areas and have the best transportation network. Therefore these dynamic locations hold a remarkable importance in terms of commercial growth potential. The below table shows, the actual stock, the number and the space distribution of the potential shopping malls to be added to the stock, the rentable square meter per 1,000 people (sqm/1,000 people) compared to the population living in the area of influence. Haritada görüldüğü gibi gelecek arzla birlikte en büyük stoğa sahip olan bölgeler kentin iki yakasındaki MİA ya yakın olan alanlarda toplanmaktadır. Bu bölgeler kentte çalışan nüfusun çok büyük bölümünü barındırmakta olup en güçlü ulaşım ağlarına sahip alanlardır. Bu sebeple hareketin yoğun olduğu bölge ticari anlamda büyük potansiyel taşımaktadır. Aşağıdaki tabloda incelenen bölgelerde mevcut stok ve bu stoka eklenmesi beklenen alışveriş merkezlerinin sayı ve alan dağılımı ile etki ettikleri bölgede yaşayan nüfusa göre 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan (m²/1.000 kişi) görülmektedir. İstanbul da Stoğa Eklenmesi Beklenen Perakende Projeleri / Retail Projects Expected To Be Added to Stock in Istanbul Konum Location Avrupa Yakası European Side Asya Yakası Asian Side Bölge No District No Bölge Nüfusu District Population Mevcut Stock/ Current Stock AVM Sayısı No of Shopping Centers Toplam Kiralanabilir Alan (m 2 ) Total Leasable Area (sqm) Brüt Kiralanabilir Alan (BKA) m 2 /1.000 Kişi Gross Leasable Area (GLA) sqm/1,000 persons Gelecek Arz / Future Stock AVM Sayısı No of Shopping Centers Toplam Kiralanabilir Alan (m 2 ) Total Leasable Area (sqm) 1 1.779.297 18 577.262 324 4 107.500 2 4.436.431 9 446.419 101 3 154.250 3 1.113.905 13 519.578 466 2 286.000 4 1.782.030 9 304.325 171 2 254.000 5 1.278.297 14 463.878 363 1 55.000 6 553.369 6 113.400 205 1 47.000 7 329.654 2 74.000 224 0 0 8 1.673.043 9 318.430 190 3 330.000 9 2.015.088 5 173.473 86 4 178.000 10 1.565.538 9 269.410 172 0 0 TOPLAM / TOTAL 94 3.260.175 245 20 1.411.750 Kaynak / Source: Colliers International While throughout Istanbul, the rentable square meter per 1,000 people is 237 sqm, it is only 106 sqm in Turkey and 259 sqm in Europe. Taking into consideration the space of the shopping malls that will be added to stock and the population increase rate, in Istanbul by the end of 2014 the rentable square meter per 1,000 people is forecasted as 329 sqm. As seen on the table above, in zone 1, 3 and 5 the average leasable space per 1,000 people is higher than the average of Istanbul and Turkey. These regions are the zones that host the highest number of shopping malls. The potential high supply, in Zone No.8 on Asian side, in Zone No.2 and Zone No.4 in European side. Zone No.2 covering Bahçelievler, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Merter and Fatih is very close to urban center, where the residential and shopping mall investments targeting middle class and upper middle class income level are increasing. Zone No.4 (Ikitelli, Başakşehir) that went through a significant change after being opened to residential projects within the last 5 years, is expected to grow towards the north. Shopping mall investments are likely to increase in this zone due to the growing population in the district. İstanbul genelinde 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan 237 m² iken Türkiye de bu rakam 106 m², Avrupa da ise 240 m² dir. Gelecek stoğa eklenecek alışveriş merkezleri ve nüfus artış hızı dikkate alındığında 2014 yılı sonunda İstanbul genelinde 1.000 kişiye düşen kiralanabilir alanın 329 m² ye ulaşması beklenmektedir. Yukarıdaki tabloda görüldüğü gibi 1, 3 ve 5 No lu bölgelerde 1.000 kişi başına düşen kiralanabilir alan ortalaması İstanbul ve Türkiye genelinden oldukça yüksektir. Bu bölgeler sayıca en fazla AVM yi barındıran alanlardır. Anadolu Yakası nda 8 No lu bölge ile Avrupa Yakası 2 ve 4 No lu bölgelerde gelecek arzın yüksekliği dikkat çekmektedir. Bahçelievler, Zeytinburnu, Bayrampaşa, Gaziosmanpaşa, Merter ve Fatih bölgelerini içine alan 2 No lu bölge; kent merkezinin en yakın çeperinde yer almakta olup özellikle orta ve orta-üst gelir grubuna yönelik konut ve AVM yatırımlarının arttığı bir alandır. Son 5 yıl içinde konut alanlarına açılarak büyük değişim geçiren ve gelişimi kuzeye doğru sürmesi beklenen 4 No lu (İkitelli, Başakşehir) bölgede artan nüfus ile AVM yatırımlarının da artması beklenmektedir. Colliers International p. 19
While the Zone No.8 situated in the urban center of the Asian side, holds a current stock of 318,000 m² and there is an incremental stock of 330.000 m² to be added. Emaar Square Istabul Ancora, Akasya Shopping Mall are among the large scale shopping mall projects that will be added to the stock in 213 and 2014. Anadolu Yakası kent merkezinde yer alan 8 no lu bölgede mevcut stok alanı yaklaşık 318.000 m² iken gelecek stok 330.000 m² büyüklüğündedir. Bölgede 2013 ve 2014 yıllarında stoğa eklenecek olan büyük ölçekli alışveriş merkezi projeleri; Emaar Square Istanbul, Ancora, Akasya AVM dir. Istanbul Residential Market The 7% increase in US dollars exchange rate since June 2013 has led to a decline in housing prices in dollars for most of the regions. The impact of the dollar exchange rate increase is mostly seen in the suburban regions, where prices in dollars have gone down 2-5%. The following chart presents the price ranges by regions in Istanbul for the first half of 2013. Average Sales Prices of A Class Residence Projects Urban Regions Unit Sales Price Range (USD $ / sqm) Beşiktaş-Şişli-Taksim (European Side) $5,000-$9,500 Levent-Maslak (European Side) $5,500-$11,000 Etiler (European Side) $8,000-$9,500 Ataşehir-Şerifali (Asian Side) $2,500-$3,750 Acıbadem (Asian Side) $3,750-$5,250 Bostancı-Erenköy-Kozyatağı (Asian Side) $2,500-$4,250 Bakırköy-Zeytinburnu (European Side) $4,000-$7,000 Kağıthane, Bomonti, Haliç (European Side) $2,750-$5,000 Suburban Regions Unit Sales Price Range (USD $ / sqm) Beylikdüzü (European Side) $800-$1,500 Halkalı (European Side) $1,400-$2,300 Beykoz (Asian Side) $3,000-$4,250 Bahçeşehir-Esenyurt (European Side) $900-$2,000 Büyükçekmece-Silivri (European Side) $1,250-$2,000 Çekmeköy-Ümraniye (Asian Side) $1,500-$2,750 Göktürk-Kemerburgaz (European Side) $2,250-$4,000 Kilyos-Rumelifeneri (European Side) $2,000-$3,000 Pendik-Tuzla (Asian Side) $900-$1,600 Maltepe-Kartal (Asian Side) $1,750-$2,750 Source: Colliers International İstanbul Konut Piyasası 2013 yılı Haziran ayı itibarıyla yükselmeye başlayan ABD Doları ndaki yaklaşık %7 oranındaki artış, bölgelerin çoğunda konut fiyatlarının ABD Doları bazında gerilemesine neden olmuştur. Dolar kurundaki bu artışın etkisi özellikle kentdışı alanlarda daha fazla hissedilmektedir. 2012 ikinci yarısına kıyasla 2013 yılı ilk yarısında, ABD Dolarındaki %7 oranındaki artış nedeniyle, kentdışı alanlarda ABD Doları bazında fiyatlarda %2 ile %5 arasında düşüşler olduğu gözlemlenmektedir. Aşağıdaki tabloda 2013 yılının ilk yarısı itibarıyla İstanbul da bölgeler bazında fiyat aralıkları yer almaktadır. A Sınıfı Konut Projelerinin Ortalama Birim Satış Fiyatları Şehiriçi Bölgeler Birim Satış Fiyatı Aralığı (ABD $ / m 2 ) Beşiktaş-Şişli-Taksim (Avrupa Yakası) $5.000-$9.500 Levent-Maslak (Avrupa Yakası) $5.500-$11.000 Etiler (Avrupa Yakası) $8.000-$9.500 Ataşehir-Şerifali (Asya Yakası) $2.500-$3.750 Acıbadem (Asya Yakası) $3.750-$5.250 Bostancı-Erenköy-Kozyatağı (Asya Yakası) $2.500-$4.250 Bakırköy-Zeytinburnu (Avrupa Yakası) $4.000-$7.000 Kağıthane, Bomonti, Haliç (Avrupa Yakası) $2.750-$5.000 Birim Satış Fiyatı Aralığı Şehirdışı Bölgeler (ABD $ /m 2 ) Beylikdüzü (Avrupa Yakası) $800-$1.500 Halkalı (Avrupa Yakası) $1.400-$2.300 Beykoz (Asya Yakası) $3.000-$4.250 Bahçeşehir-Esenyurt (Avrupa Yakası) $900-$2.000 Büyükçekmece-Silivri (Avrupa Yakası) $1.250-$2.000 Çekmeköy-Ümraniye (Asya Yakası) $1.500-$2.750 Göktürk-Kemerburgaz (Avrupa Yakası) $2.250-$4.000 Kilyos-Rumelifeneri (Avrupa Yakası) $2.000-$3.000 Pendik-Tuzla (Asya Yakası) $900-$1.600 Maltepe-Kartal (Asya Yakası) $1.900-$2.800 Kaynak: Colliers International In Istanbul residential market, the urban renewal projects offer new opportunities for investors. In the near future, Fikirtepe and Kartal on the Asian side of Istanbul will be in the highlights in terms of urban renewal and renovation. On the other hand, we believe that there is potential for investment projects targeting middle and upper middle income groups in the periphery of the urban areas, where it is still possible to find reasonably priced land. Additionally, housing projects aiming middle and lower middle income groups are still needed in Istanbul. İstanbul konut piyasasında, kentsel dönüşüm projeleri yatırımcılar için fırsatlar sunmaktadır. İstanbul Anadolu yakasındaki Kartal ve Fikirtepe bölgeleri, önümüzdeki dönemde kentsel dönüşüm ve yenileme anlamında ön plana çıkacaktır. Öte yandan, hala ucuz arsa bulmanın mümkün olduğu kent içi alanların çeperlerinde orta ve üst orta gelir gruplarına yönelik projelerde yatırım potansiyeli bulunduğunu düşünmekteyiz. Ek olarak, İstanbul da genel olarak orta ve alt orta gelir grubuna yönelik konut ihtiyacı devam etmektedir. p. 20 Colliers International