C O L L I E R S I N T E R N A T I O N A L T Ü R K İ Y E NEWSLETTER GAYRİMENKUL PİYASALARINDAN HABERLER KIŞ 29 İRTİBAT BİLGİLERİ ARACILIK HİZMETLERİ Kerim Cin Yönetici Ortak kerim.cin@colliersturkey.com DANIŞMANLIK HİZMETLERİ Cem Demiröz Danışmanlık Departmanı Müdürü cem.demiroz@colliersturkey.com Bülten Editörü: Eliza Bingül Marketing & PR Manager eliza.bingul@colliersturkey.com Ofis Piyasası Araştırması: Burcu Kaya Research Analyst burcu.kaya@colliersturkey.com Büyükdere Cad. No 18 Enka Binası, Kat 6 34394 Esentepe Istanbul, Turkey Tel. +9 212 288 62 62 Fax. +9 212 347 7 94 www.colliersturkey.com Sevgili Müşteriler ve Dostlar, Dünya finans piyasalarında son zamanlarda yaşanan ekonomik krize rağmen, 28 yılının sonu ve 29 un ilk günleri Colliers International Türkiye açısından oldukça yoğun bir dönem olarak geçti. Yerel gayrimenkul piyasasında gözlenen hareketlilik çoğunlukla yerli yatırımcıların aktivitelerinden kaynaklanıyor ve önümüzdeki aylarda da bu trendin güçlenerek sürmesini bekliyoruz. Türkiye deki yabancı yatırımcı çağının sona ermesinin ardından daha fazla Türk şirketi iyi planlanmış ve sağlam temelli ticari gayrimenkul yatırımları ile en sonunda ön plana çıkacaklar. Biz, yerli şirketlerin bu trendinin, önümüzdeki yıl projelerini hayata geçirmeyi planlayan çok sayıda yerli şirketin proje geliştirme danışmalık hizmetlerimizden yararlanmaya başladıkları 28 yılı son iki çeyreğinden bu yana farkındayız. Bugünlerde, iki yıl önceki durumun aksine, hemen hemen tüm piyasa oyuncularının, mevcut en iyi yatırım türünü seçebilmek için yatırımlarını geliştirmeden önce piyasada inceleme yaptırmayı tercih ettikleri görülüyor. Proje geliştiricilerinin iyi planlanmış A sınıfı ofis binalarına yönelik ciddi bir talep olduğunun farkına vardıklarını ve bu yıl perakende yatırımlarından ofis yatırımlarına doğru bir kayma olacağını tahmin ediyoruz. Kiracılar açısından ise masraflarını azaltmak için kira rakamlarını mal sahipleri ile tekrar müzakere etmelerini ya da ofislerini yeni alanlara taşımalarını öneriyoruz. Önceki dönemde bazı ofis alt piyasalarında fiyatlar düşmeye başladı. Fiyatların diğer iş alanlarında da düşüş göstermesi bekleniyor. Çok yakın zamanda yeni ve modern ofis alanlarının tamamlanması ile birlikte büyük kiracıların ön kira anlaşmasını imzalarken ciddi bir indirim bekleyeceği oldukça muhtemeldir. Yukarıda bahsedilen konular bağlamında proje geliştirme ya da kiracı temsilciliği hizmetlerimizin ayrıntıları hakkında bilgi almak için +9 212 288 62 62 numaralı telefondan dilediğiniz zaman bizi arayabilirsiniz. Eliza Bingül Marketing & PR Manager eliza.bingul@colliersturkey.com COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA
BAŞARI HİKAYELERİ TNT, ÜMRANİYE DEKİ KİRAZLI BİNASINA TAŞINIYOR Colliers International, İstanbul un Anadolu yakasında hızla gelişen bir iş alanı olan Ümraniye deki Kirazlı Triko ya ait A sınıf ofis binasının kiralanması sürecinde Kirazlı Triko nun tek temsilcisi olarak hizmet verdi. Gayrimenkul şehir merkezine sadece 15 dakikalık bir mesafede ve hem Boğaziçi hem de Fatih Sultan Mehmet Köprüleri nden kolay erişime sahip. 24 yılında tamamlanan Kirazlı Binası 7 8 m 2 lik ofis alanı, yeraltı otoparkı ve depo alanından oluşuyor. Kapalı ve açık otopark alanları 4 kadar aracı alabilecek büyüklükte. Bu da muhtemel kiracılar için bir diğer avantaj olarak göze çarpıyor. Dünya çapında bir kurye dağıtım hizmeti sağlayıcısı olan TNT, gayrimenkulün avantajlı konumu ve mükemmel erişilebilirliği nedeniyle binayı yeni genel merkezi olarak seçti. Gayrimenkul ün eşsiz konumu, E-5 Otoyol undan çok iyi görülebilir olması ve kolay erişim olanakları binayı TNT gibi şirketler için çok cazip kılıyor. diyen Colliers International Ortağı Kerim Cin sözlerini şöyle sürdürdü: Ofis alanının verimliliği, kaliteli donanım malzemeleri ve kesinti esnasında %1 enerji sağlayan yedek jeneratör dahil - yüksek standartlardaki ısıtma, soğutma ve havalandırma sistemleri gayrimenkulün pazarlanması sürecinde öne çıkan en önemli özelliklerden bazılarıydı. Binayı TNT gibi oldukça tanınmış bir şirkete kiralamış olmaktan son derece memnunuz. Pazarlama sürecinde şirketimizin uluslararası arka planı, engin piyasa bilgisi ve geniş müşteri portföyü çok önemli rol oynadı. Müşterimize kapsamlı bir hizmet sunabilmek için elimizden geleni yaptık. Sunduğumuz hizmetler gayrimenkulün pazarlanmasını, olası en iyi kiracının bulunmasını ve kira görüşmelerinde mal sahibinin temsilini içermekteydi. Cazip bir ofis piyasası olarak gelişen Ümraniye bölgesinde, Nobel İlaç, Enkay Grup, Finansbank ve NP İstanbul gibi önemli yerli ve uluslararası şirketler, Kirazlı Binası nın hemen yakın çevresinde yer almaktadır. Türkiye deki gayrimenkullerle ilgili en iyi kiralama stratejilerini öğrenmek için bizi arayın: Tel. 9 (212) 288 62 62 Fax. 9 (212) 347 7 94 www.colliersturkey.com COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 2
DANIŞMANLIK PROJELERİMİZ 28 yılının son çeyreğinde ABD de başlayan ve diğer yurtdışı gayrimenkul piyasalarına da yayılan durgunluk, inşaat yatırımlarındaki gerileme, kira rakamlarında ve fiyatlarda yaşanan gerilemenin Türkiye Gayrimenkul piyasasında etkileri devam etmektedir. Bu dönemde, piyasada rol oynayan yerli ve yabancı yatırımcılar genellikle piyasanın seyrini izlemeye devam etmiş, yatırım için fırsat kollamayı sürdürmüşlerdir. Kriz ve durgunluk döneminde de aktif olan Colliers International, krizi ve durgunluğu fırsata dönüştürmeyi amaçlayan yatırımcılara hazırladığı piyasa raporlarıyla yardımcı olmaya çalışmıştır. Piyasa dinamiklerini sürekli takip eden Colliers International, durgunluk ve kriz döneminde piyasaların iyileşeceği döneme rakiplerinden önde girmek isteyen yatırımcıların danışmanı olmaya devam etmiştir. Colliers International ekibi gayrimenkul piyasa araştırma raporları, en iyi ve en doğru kullanım analizleri, finansal fizibilite çalışmaları ve değerleme raporlarıyla yatırımcıların bu dönemden kazanç sağlayarak çıkmasına yardımcı olmaya çalışmıştır. Finansman bulma konusunda sıkıntılı günler yaşanan piyasada, Colliers International uluslararası tanınırlığı ve güvenirliğiyle pek çok proje için hazırladığı raporlarla birçok firmaya yol gösterici olmaya devam etmiştir. Gayrimenkul piyasalarında genel anlamdaki durgunluktan en fazla etkilenen segmentlerin konut ve perakende segmentleri olduğu gözlemlenmektedir. Krizden önceki dönemde, yatırımcıların ilgisiyle beraber değişen kira rakamları ve talep edilen fiyatlar Türkiye deki gayrimenkul piyasasında spekülatif bir ortama yol açmıştır. Durgunluk ve kriz dönemiyle birlikte, piyasadan çıkan yatırımcıların yerini daha bağlı ve sağlam finans kaynakları olan yatırımcılara bırakmasıyla spekülatif ortamın dağılmaya başladığı gözlenmiştir. Yeni piyasa koşullarında, arsa ve varlık fiyatlarının düşmesi yatırımcılar açısından yeni fırsat yaratacaktır. Belirsizlik ve dalgalanmanın yüksek olduğu piyasada, piyasanın doğru analiz edilmesi yatırımcılar için büyük önem arz etmektedir. Bu belirsizlik ortamında, Colliers International hazırladığı raporlarla kazançları maksimize ederken riskleri minimize etmeye çalışmaktadır. Bu dönemde, Colliers International pek çok yerde pazar araştırma raporları, en iyi ve en doğru kullanım analizleri, değerleme çalışmaları ve finansal fizibilite raporları hazırlamıştır. Bu yerler arasında İstanbul un çeşitli bölgeleri, Adana, Ankara, Antalya, Izmir, Kocaeli, Malatya, Muğla ve Tokat şehirleri yer almaktadır. Amerikan Değerleme Enstitüsü (American Appraisal Institute) standartlarına göre hazırlanan, uluslararası bilinirliği olan değerleme raporlarıyla, Colliers International firmaların finansal ihtiyacının karşılanmasında ve yatırım kararlarının alınmasında gayrimenkul piyasasına yön vermeye devam etmiştir. Colliers International 28 yılının son çeyreğinde, Başak Groupama, British American Tobacco, Krea, Sinpaş and Sireo.gibi piyasadaki aktif firmalardan bazılarıyla çalışmalarını sürdürmüştür. Son çeyrekte birçok yatırımcıya Türkiye nin değişik yerlerinde raporlar hazırlayan Colliers International, yatırımcıların Türkiye deki güvenilir ismi olmaya devam etmiştir. COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 3
YORUMUMUZ - SİSTEMDEKİ SARSINTIDAN SONRA nasıl hareket edelim? Ross Moore, Piyasa ve Ekonomi Araştırması, Boston, MA Tam anlamıyla yıkıcı bir etki gösteren mevcut kredi krizinin ortasında gayrimenkul yatırımcıları 29 yılına fark edilir bir tutuculuk ve ihtiyatla giriyorlar. Önde gelen küresel gayrimenkul hizmetleri şirketlerinden olan Colliers International a bağlı Colliers Investment Services Group tarafından yürütülen bir araştırma da gayrimenkul yatırımcılarının önümüzdeki yılın ilk aylarına kadar ciddi bir toparlanma beklemediklerini gösteriyor. Daha likit bir piyasa yönelik yaygın bir istek olmasına rağmen, yatırımcıların hemen hepsi işlem hacimlerinde en erken 29 yılının üçüncü çeyreğine kadar bir iyileşme olmayacağı konusunda görüş birliğindeler. Colliers araştırması ve ortaya çıkan 29 görünümü, yatırımcıların yüzde 22 sinin 29 un ilk yarısında aktif alıcı konumunda olmayı beklediklerini, ancak yüzde 78 lik bir çoğunluğun ise 29 un ikinci yarısına kadar piyasaya tekrar giremeyeceklerini söylediklerini gösteriyor. Çoğunluktaki bu yatırımcı grubunun tutumunu etkileyen birçok endişe mevcuttur. Deflâsyon ciddi bir konu ve yatırımcıların çoğu gelecek yılın başlarına kadar değerlerin düşüş eğilimi sergilemeye devam edeceğini düşünüyor. Donmuş konumdaki kredi piyasaları da baskı yaratmayı sürdürüyor. Bu baskı nedeniyle birçok yatırımcı borç piyasaları tekrar açılıncaya kadar piyasada aktif rol almayı bir kenara bırakıp sermayesini dikkatlice korumaya çalışıyor, yani bir nevi maçı tribünden izlemeyi sürdürüyor. Öte yandan, satıcılar da nispeten piyasaya katılmaktan kaçınıyor ve günümüz fiyatlarından satış yapmamak için ciddi bir direnç gösteriyor. Colliers International ın D.C. eyaletindeki ilişkili şirketlerinden Colliers Pinkard Başkanı Bob Pinkard bu konuda şunları dile getiriyor: Bu hafta FED in yaptığı tarihi faiz oranı indirimi dahil, ABD deki yasama organlarının ve diğer kuruluşların çıkardığı kapsamlı parasal ve mali teşviklere rağmen, bankacılık sektörü çok büyük hasar gördü. Bu da borç verme kapasitesini büyük ölçüde azalttı. Tüm varlık sınıflarında deleveraj (mali leverajın küçülmesi) olgusu gözleniyor ve ABD nin ticari gayrimenkul piyasası da buna bir istisna değil. Ancak, bu senaryo sonsuza kadar böyle gitmeyecek. Önümüzdeki aylarda hem kredi piyasaları hem de ekonomi giderek istikrar kazanacak ve yatırımcılar da tekrardan piyasada roller üstlenmeye başlayacak. Colliers, 29 yılında yeni ticari gayrimenkul inşaatı alanında pek hareketlilik öngörmüyor ve tüm kira alanları için de zayıf talebin süreciğini düşünüyor. Ama yine de sınırlı ölçüde olsa bile kira sözleşmeleri imzalanacak ve gayrimenkuller el değiştirmeye devam edecek. 29 yılında kimler alacak, kimler satacak? Her ekonomik gerileme döneminde fırsatçı alıcıların ileri adım attıklarını belirten Colliers International ın piyasa ve ekonomik araştırmadan sorumlu başkan yardımcısı Ross Moore, şunları ifade ediyor: Zengin bireyler, off-shore yatırımcılar ve özel sermaye grupları, cazip fiyatlı gayrimenkuller bulmak için piyasayı araştırmayı sürdürecekler. Kısa vadede manzara kasvetli olsa da, uzun vadeli yatırım ufkuna sahip kurumsal yatırımcılar da doğması kesin fırsatlara kendilerini hazırlıyorlar. Satıcılar ise artık ellerinde tutmak istemedikleri varlıklardan kurtulmak isteyen borç vericiler, başka amaçlarla kullanmak için sermayelerini kendi kullanımlarına almak isteyen özel yatırımcılar, durgunluktan etkilenmiş gayrimenkullerini aktif biçimde yönetmeye hazır olmayan kuruluşlar ve, son olarak da, yatırımcıların yatırımlardan doğan getiriyi talep etmeleri ile kaynaklarını likidite edecek olan fonlardan oluşacaktır. Peki, piyasa oyuncularının piyasaya tekrardan girmelerini ne tetikleyecek? Colliers araştırmasının katılımcılarına göre borç verilecek paranın varlığı, istihdam piyasasında gözlenecek bir nebze istikrar ile artık dibe vurulduğu algısı ve satış hacimlerindeki iyileşme yatırımcıların bir süredir aradığı etmenler olabilir. Gerçekten de 29 un ilk günleri geçtikçe piyasada belli istikrar işaretleri görülüyor. Ancak, yine de yılın birçok bölümü varlıkları yeniden fiyatlandırma ve gayrimenkul için yeni değeri tespit etme çabaları ile geçecek. Ticari Mortgage Destekli Menkul Kıymetler piyasasının (CMBS piyasası) hızlı bir geri dönüş sergilemesi pek muhtemel görünmüyor; bu nedenle, özel borç sermayesine yeterli erişim hayati önemde olacaktır. Dahası, vadesi dolmak üzere olan borcu başarılı bir şekilde yeniden finanse etmek daha normal bir piyasaya kavuşmada kilit rol oynayacaktır. Tüm bu etmenler, ekonomide zamanla yeni bir temelin kurulması açısından etkili olacak ve 29 yılının ikinci yarısının da ticari gayrimenkul piyasası için yeni bir başlangıç olması beklenebilir. COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 4
Istanbul Ofis Piyasası Q4 28 Yasal Uyarı Bu belgede yer alan ya da bu belge ile ilgili olan görüşler, tahminler ve bilgiler, kendi fikirleri ve inançları doğrultusunda ve doğru olduğuna inandıkları veriler ve kaynaklar esas alınarak Colliers International ve bağlı şirketleri tarafından oluşturulmuştur. Bu belgede yer alan bilgiler, Colliers International dan ya da vasıflı bir profesyonelin sağlayacağı hizmetleri sunabilen başka bir danışmandan alıncak tavsiyeleri ikame etmek üzere verilmemiştir. Colliers Internatonal, çalışanları, personelleri ve temsilcileri; tamamen veya kısmen bu yayının içeriğinin bir kısmına veya hepsine dayanılarak yapılmış ya da yapılması ihmal edilmiş herhangi bir eylem ve sonuçları bakımından, ister bu yayının bir okuyucusu olsun ister olmasın, her türlü üçüncü şahıslar nezdinde açık biçimde yükümlülük kabul etmemektedir. Colliers International ın Telif Hakkı dır, 28. Tüm hakları saklıdır. Colliers International ın yazılı izni olmaksızın bu belgenin hiçbir kısmı yeniden çoğaltılamaz ya da başka bir formatta ya da yöntemle (fotokopi, kayıt, banda kaydetme ya da bilgi elde etme sistemleri dahil elektronik ya da mekanik olarak veya grafik formatında) kopyalanamaz. COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 5
İSTANBUL OFİS PİYASASI İSTANBUL OFİS PİYASASI 4. Ç 28 BOŞLUK TRENDLERİ Bölge A Sınıfı B Sınıfı Maslak BOŞLUK 28 yılının 4. Çeyreğinde Avrupa yakası A sınıfı ofis boşluk oranının arttığı, Asya yakası A sınıfı boşluğun ise önceki döneme göre düşüş gösterdiği görülmektedir. Taksim Şişli 4 İSTANBUL ORTALAMA BOŞLUK ORANLARI A SINIFI OFİS BİNALARI (4. ÇEYREK 28) Etiler 3 %5,4 %2 %1 Levent 2 Havaalanı 1 % %9,8 %1,1 %4,1 %52,6 %1,5 %,5 %1,8 %8,4 Gayrettepe Beşiktaş Kozyatağı Kiralanmış alan Boş alan Kavacık Altunizade 2 İSTANBUL ORTALAMA BOŞLUK ORANLARI B SINIFI OFİS BİNALARI (4. ÇEYREK 28) %9,4 Ümraniye İSTANBUL OFİS PİYASASI 4. Ç 28 BOŞLUK TRENDLERİ Avrupa A Sınıfı 15 1 5 %13,5 %23,3 %6,1 %4,2 %3,2 % %1,5. %8,3 %29,7 % %2 Asya A Sınıfı Avrupa B Sınıfı Kiralanmış alan Boş alan Asya B Sınıfı 1 25 1 İSTANBUL GENEL BOŞLUK ORANLARI A SINIFI OFİS BİNALARI (4. ÇEYREK 28) %5 6 45 İSTANBUL GENEL BOŞLUK ORANLARI B SINIFI OFİS BİNALARI (4. ÇEYREK 28) %5,9 75 3 5 %4,5 15 %8,1 25 Asya Kiralanmış alan Avrupa Boş alan Asya Kiralanmış alan Avrupa Boş alan İSTANBUL GENEL BOŞLUK ORANLARI A ve B SINIFI OFİS BİNALARI (4. ÇEYREK 28) 1 6 %4,9 1 2 8 %6,5 4 A Sınıfı Kiralanmış alan B Sınıfı Boş alan COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 6
İSTANBUL OFİS PİYASASI devamı İSTANBUL OFİS PİYASASI 4. Ç 28 KİRA TRENDLERİ Bölge A Sınıfı B Sınıfı Maslak Taksim Şişli Etiler N/A KİRA 28 in son çeyreğinde her iki yaka için talep edilen kira değeri ortalamaları önceki döneme artış göstermiştir. Avrupa A sınıfı ofis stoğu için talep edilen kira ortalamasının artması bölgedeki A sınıfı ofis boşluğundaki artışın henüz talep edilen kira değerlerine yansıtılmadığını göstermektedir. Son dönem için İstanbul genelinde talep edilen en yüksek kira değeri 56,3 USD/m 2 /ay ile Levent bölgesinden gelmiştir. Anadolu yakasında ise en yüksek değer 4 USD/m 2 /ay ile Kavacık bölgesinden talep edilmiştir. Levent Havaalanı Gayrettepe Beşiktaş Kozyatağı Kavacık N/A 5 4 3 2 1 n/a İSTANBUL ORTALAMA İSTENEN KİRA RAKAMLARI A SINIFI OFİS BİNALARI ($/m 2 /ay) (4. ÇEYREK 28) 18,3 26,9 22,1 12,5 24 35 4 43,5 4,9 42 24 Altunizade N/A Ümraniye Ortalama istenen kira İSTANBUL OFİS PİYASASI 4. Ç 28 KİRA TRENDLERİ Avrupa A Sınıfı Asya A Sınıfı Avrupa B Sınıfı Asya B Sınıfı 3 25 2 15 1 5 18,7 İSTANBUL ORTALAMA İSTENEN KİRA RAKAMLARI B SINIFI OFİS BİNALARI ($/m 2 /ay) (4. ÇEYREK 28) 8,2 17,9 13 1 2 n/a 26,6 14,6 18 n/a 16 Ortalama istenen kira İSTANBUL ORTALAMA İSTENEN KİRA RAKAMLARI A ve B SINIFI OFİS BİNALARI ($/m 2 /ay) (4. ÇEYREK 28) 36 3 24 18 12 6 22,4 Asya 14,5 32,7 Avrupa 17,5 İSTANBUL EN YÜKSEK VE EN DÜŞÜK KİRA RAKAMLARI A ve B SINIFI ($/m 2 /ay) (4. ÇEYREK 28) 5 4 3 2 1 4 Asya En yüksek kira 56,3 6,5 7 Avrupa En düşük kira A Sınıfı B Sınıfı COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 7
İSTANBUL OFİS PİYASASI devamı 6 İSTANBUL EN YÜKSEK VE EN DÜŞÜK KİRA RAKAMLARI A ve B SINIFI ($/m 2 /ay) (4. ÇEYREK 28) 56,3 8 7 6 İSTANBUL DA İNŞA EDİLEN A SINIFI OFİS ALANI (m 2 ) 5 4 3 2 1 11 18,3 6,5 32 4 14,5 12,7 11 7 34 35 15 45 26,6 13 45,1 18 42 35 12 5 4 3 2 1 En yüksek kira En düşük kira İnşa edilen A sınıfı ofis alanı YENİ STOK 29 yılı içinde piyasaya girmesi beklenen yeni ofis stoklarının bölgelere göre dağılımı incelendiğinde önceki dönem olduğu gibi bu dönem de Ümraniye bölgesinin ilk sırada yer aldığı görülmektedir. İrtibat: OFİS ARACILIK HİZMETLERİ Gizem Burteçin gizem.burtecin@colliersturkey.com İsmail Alpaslan ismail.alpaslan@colliersturkey.com MARKETING & PR Eliza Bingül Marketing & PR Manager eliza.bingul@colliersturkey.com RESEARCH Burcu Kaya Research Analyst burcu.kaya@colliersturkey.com COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 8
YENİ OFİS SINIFLANDIRMA STANDARTLARI Görünürlük Erişilebilirlik (iyi konumda) Bina yaşı A SINIFI BİNA KRİTERLERİ İYİ KOLAY =< 1 yıl Taban alanı => 6 m 2 Brüt alan/net alan (kayıp oranı) =< %2 Taban-tavan yüksekliği => 2,7 m Otopark kapasitesi (1 m 2 başına park yeri sayısı) => 1:1 m 2 Asansörler Çifte enerji kaynağı ve/veya enerji kaynağı sistemi yedeklemesi Klima/nem kontrol sistemi Kat başına telefon hattı sayısı => 2 hat Düzenlenmiş lobi alanı Profesyonel bina yönetimi 7/24 Güvenlik Giriş-çıkış kontrölü Yeşil bina Donatılar (kafe, restoran gibi) Yer altı otopark alanı YENİ ARAŞTIRMA TANIMLARI Toplam Stok (Toplam Arz): 1992 den sonra yeni inşa edilmiş ya da yenilenmiş, kiralanması düşünülen, spekülatif ofis alanını içeren, A ve B sınıfı binaların dolu ve boş toplam ofis alanlarıdır. Kamu idareleri binaları, mal sahiplerinin ikamet ettiği binalar ve 75 m 2 den daha az alana sahip binalar araştırmaya dâhil edilmemiştir. Yeni bir binanın inşaatı tamamlanması ya da mevcut bir binanın yıkılması toplam stok ta zamanla değişikliklere neden olur. Toplam stok, inşaat halindeki ya da planlama aşamasındaki projeleri kapsamaz. Yeni Arz: Kullanıma hazır olan ve araştırmada belirtilen dönemde yeni inşa edilmiş ya da yenilenmiş binaları ifade eder. Bu tanım sadece spekülatif arzları değil, ihtiyaca göre geliştirme projelerini de kapsamaktadır. Planlanmış Arz: Belirtilen rapor döneminde inşaatı henüz bitmemiş, kullanıma hazır olamayan arzları ifade etmektedir. A Sınıf Ofis Binaları: Yukarıda bahsedilen kriterlerin en azından 15 ini karşılar. B Sınıf Ofis Binaları: Yukarıda bahsedilen kriterlerin en azından 11 ini karşılar. Brüt Emilim (Kiralama aktivitesi): Belli bir zaman dilimi süresince, tün kiralama işlemlerinin (kiralama, ön kiralama, kontrat uzatma, ek alan kiralama, alt kiralama) gerşekleştiği alan veya satılan toplam taban alanını temsil eden brüt rakamı ifade eder. Bu kavram teklif aşamasında olan alanı kapsamaz. Kiralama aktivitesinden sadece kira kontratı imzalandığında bahsedilebilir. Brüt emilim, süre veya ücret değişiklikleri nedeniyle yenilenen kira kontratlarını içerirken, net emilim bunları kapsamaz. Net Emilim: Bu terim, belirli bir zaman aralığında işgal edilen ofis alanında meydana gelen net değişikliği ifade eder. Net emilim teriminin yerine kullanılan bir diğer ibare işgal edilen alanda büyüklük değişimi dir. Bu da değer olarak pozitif ya da negatif olabilir. Ön Kiralama: Bir ofis binasına ilişkin aktif ön kiralama faaliyetleri, temel tasarım çizimleri olası müşteriye gösterilebilecek düzeye gelir gelmez başlayabilir. Ön kiralama inşaat tamamlanıncaya kadar devam eder. Boşluk: Metrekare cinsinde ifade edilen ve kullanılmayan toplam boş ofis alanını ifade eder. Boşluk Oranı: Toplam boş alanı toplam stok alanına bölerek elde edilen yüzdelik değerdir. En Yüksek Kira Rakamı: Konumu merkezi lokasyonlarda olan ve yüksek teknik özelliklere sahip modern üniteler için istenen en yüksek kira oranlarıdır. Talep Edilen Kira: Kiraların liste fiyatına işaret eder. Sözleşme Kirası: Gerçekleşen bir kira sözleşmesinde kaydedilen kira tutarıdır. Efektif Kira: Kira kontratı süresince mal sahibinin kiracıya yaptığı teşvik uygulamalarını göz önüne alarak hesaplanan asıl kira tutarı. COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 9
OFİS BÖLGELERİNİN YENİ TANIMLARI AVRUPA Havaalanı Bayrampaşa Maslak Etiler Levent Şişli - Kağıthane Taksim - Haliç Beşiktaş Gayrettepe ASYA Kavacık Ümraniye Altunizade Kozyatağı Kartal - Pendik DİĞER Merkezi İş Alanı İş Aksı Ana Arteriler Colliers International, idari sınırlardan bağımsız olarak gayrimenkullerin dağılımını hesaba katan İstanbul daki yeni ofis bölgelerini tanımlamıştır. OFİS BÖLGELERİNİN TANIMLARI Bölge Doğu sınırı Kuzey sınırı Batı sınırı Güney sınırı Altunizade Kavacık İnönü Cad., Dereboyu Cad., Karadeniz Cad., Libadiye Cad. Kavacık-Polonezköy Yolu, Mehmet Akif Ersoy Cad. Çiftlik Cad. İstanbul Boğazı Boğaziçi Köprüsü Çevreyolu Mehmet Yavuz Cad. İstanbul Boğazı Çiftlik Cad., Küçüksu Cad. Ümraniye Osman Gazi Cad., Tokat Cad. Küçüksu Cad., FSM Köprüsü Bağlantı Yolu, Şile Yolu İnönü Cad., Dereboyu Cad., Karadeniz Cad., Libadiye Cad. İstanbul-Ankara Yolu, Yakacık-Kartal- Samandıra Bağlantı Yolu Kozyatağı Maslak Levent YYakacık-Kartal-Samandıra Bağlantı Yolu İstanbul Boğazı Karanfil Sok., Hacı Adil Cad., Çamlık Cad., Faruk Nafız Çamlıbel Sok. Boğaziçi Köprüsü Bağlantı Yolu, İstanbul-Ankara Yolu, Yakacık-Kartal- Samandıra Bağlantı Yolu Pirinçci Köyü Yolu, Büyükdere- Bahçeköy Yolu FSM Köprüsü Bağlantı Yolu Etiler İstanbul Boğazı FSM Köprüsü Bağlantı Yolu Gayrettepe Barbaros Blv. Zincirlidere Cad. Beşiktaş Boğaziçi Köprüsü Bağlantı Yolu Ayazma Deresi Cad. Boğaziçi Köprüsü Çevreyolu Kemerburgaz Yolu Dereboyu Cad., Bahar Sok., Şair Çelebi Sok., Fatih Sultan Mehmet Sokağı, Bayırca Sok., Halil Rahman Cad., Çam Sok. Barbaros Blv., Karanfil Sok., Faruk Nafız Çamlıbel Cad., Orgeneral İzzettin Aksular Cad. Prof. Dr. Bülent Tarcan Cad., Vefa Bayırı Sok., 2. Taşocağı Cad., Cemal Sururi Sok. Emirhan Cad., Muradiye Bostanı Cad., Hüsrev Gerede Cad., Abdi Ipekçi Cad., Maçka Cad., Bayıldım Cad. Marmara Denizi FSM Köprüsü Bağlantı Yolu Zincirlidere Cad. Boğaziçi Köprüsü Bağlantı Yolu Ayazma Deresi Cad. İstanbul Boğazı Taksim - Haliç Abdi Ipekçi Cad., Bayıldım Cad. TEM Okmeydanı Bağlantı Yolu, Piyalepaşa Cad. Haliç İstanbul Boğazı-Haliç Şişli - Kağıthane Halil Rahman Cad., Bayırca Sok., Fatih Sultan Mehmet Sok., Şair Çelebi Sok., Bahar Sok., Dereboyu Cad., Cemal Sururi Sok., 2. Taşocağı Cad., Prof. Dr. Bülent Tarcan Cad., Emirhan Cad. FSM Köprüsü Bağlantı Yolu TEM Okmeydanı Bağlantı Yolu Hüsrev Gerede Cad., Abdi Ipekçi Cad., Dolapdere Cad., Piyalepaşa Cad., TEM- Okmeydanı Bağlantı Yolu Bayrampaşa TEM Okmeydanı Bağlantı Yolu FSM Köprüsü Bağlantı Yolu, Adem Yavuz Cad., Mahmutbey Habibler Yolu Gazi Cad., Davutpaşa Otogar Esenler yolu, General Ali Rıza Gürcan Cad. Çobançeşme-Edirnekapı Yolu, Boğaziçi Köprüsü Bağlantı Yolu Havaalanı Ekrem Kurt Cad., Davutpaşa Esenler Yolu, Gazi Cad. İstoç Çevreyolu, 1. Cad., Atatürk Olimpiyat Köyü Yolu Küçükçekmece Gölü Marmara Denizi COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 1
PORTFÖYÜMÜZDEN Nilpark Ofis ve Perakende Alanı KİRALIK Genel Bilgiler Mevki: Nilüfer, Bursa (Carrefour alışveriş merkezi karşısı) Perakende alanı: Toplam kiralanabilir alan: 1 m 2 Ana kiracı: Media Markt (17 Aralık 28 de açıldı) Mağaza sayısı: 45 Açılış tarihi: 19 mayıs 29 Ofis alanı: Toplam kiralanabilir alan: 8 4 m 2 7 m 2 ile 2 m 2 arasında değişen ofis alanları 5 kat Uludağ manzaralı OFİS ALANI Gizem Burteçin / İsmail Alpaslan Tel. 9 212 288 62 62 Fax. 9 212 347 7 94 gizem.burtecin@colliersturkey.com ismail.alpaslan@colliersturkey.com İrtibat: PERAKENDE ALANI Aslı Senan Tel. 9 212 288 62 62 Fax. 9 212 347 7 94 asli.senan@colliersturkey.com www.colliersturkey.com Gayrimenkulde Mal Sahibi Temsilciliği hizmeti verdiğimiz için Colliers olarak gelen müşterilerden hiçbir maddi beklentimiz bulunmamaktadır. COLLIERS INTERNATIONAL TÜRKİYE NEWSLETTER KIŞ 29 SAYFA 11