İÇİNDEKİLER Bölüm 1 ŞEHİRLEŞME 1.1- ŞEHİR NEDİR?... 1 1.1.1- Yönetsel Tanım... 1 1.1.2- Fonksiyonel Tanım... 2 1.1.3- Planlama Açısından Tanım... 4 1.2- ŞEHİRCİLİK... 5 1.3- TÜRKİYE DE ŞEHİRLEŞME VE SORUNLARI... 6 1.3.1- Ekonomik Sorunlar... 7 1.3.2- Sosyal Sorunlar... 8 1.3.3- Fiziksel Sorunlar... 8 1.3.4- Altyapı Sorunları... 8 1.3.5- Mali Sorunlar... 8 Bölüm 2 KRONOLOJİ 2.1- GİRİŞ... 9 Bölüm 3 TÜRKİYE NİN YÖNETİM YAPISI VE PLANLAMA AÇISINDAN İNCELENMESİ 3.1- YÖNETİM...13 3.1.1- Merkezden Yönetim İlkesi...15 3.1.2- Yetki Genişliği İlkesi...15 3.1.3- Yerinden Yönetim İlkesi...16 3.2- TÜRKİYE DE MAHALLİ İDARELER...17 3.2.1- İl Özel İdareleri...17 3.2.1.1- Özel İdarelerin Görevleri...18 3.2.1.2- İl Özel İdare Organları...18 3.2.2- Belediyeler...24 3.2.2.1- Belediye Teşkilatının Kurulması...24 3.2.2.2- Belediyenin Görevleri...25 3.2.2.3- Belediyenin Organları...27 3.2.3. Büyükşehir Belediyesi...35 3.2.3.1- Büyükşehir Belediyesinin Görev, Yetki ve Sorumlulukları...35 3.2.3.2- İlçe Belediyelerinin Görev ve Yetkileri...38 3.2.3.3- Büyükşehir Belediyesinin İmar Denetim Yetkisi...39 3.2.3.4- Büyükşehir Belediyesinin Organları...39 VII
3.2.4- Köy Yönetimi...41 3.2.4.1- Köy Yerleşim Haritalarının Yapım Esasları...43 3.2.4.2- Köy Yerleşim Haritalarının Kontrol Esasları...46 Bölüm 4 İMAR YÖNETMELİĞİ 4.1- TANIMI VE AMACI...49 4.2- YÖNETMELİĞİN KAPSAMI...50 4.3- YÖNETMELİĞİN HAZIRLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE KONULMASI...50 Bölüm 5 İMAR PROGRAMI 5.1- TANIM...53 5.2- PROGRAMIN YARARLARI...53 5.3- İMAR PROGRAMLARININ HAZIRLANMASI VE YÜRÜRLÜĞE KONULMASI...54 5.4- İMAR PROGRAMI VE GEÇİCİ YAPI İZNİ...55 Bölüm 6 HALİHAZIR HARİTALAR 6.1- HALİHAZIR HARİTANIN TANIMI VE AMACI...57 6.2-1/2500 VE DAHA BÜYÜK ÖLÇEKLİ HARİTA VE PLANLARIN YAPILMASINA AİT TEKNİK YÖNETMELİK (R.G:10.4.1974) HÜKÜMLERİNE GÖRE HALİHAZIR HARİTA YAPIMININ TEKNİK ESASLARI...59 6.3- BÜYÜK ÖLÇEKLİ HARİTALARIN YAPIM YÖNETMELİĞİ (R.G: 31.1.1988) HÜKÜMLERİNE GÖRE HALİHAZIR HARİTA YAPIMININ TEKNİK ESASLARI...63 6.4- BÜYÜK ÖLÇEKLİ HARİTA VE HARİTA BİLGİLERİ ÜRETİM YÖNETMELİĞİ (BÖHHBUY, R.G:15.07.2005) HÜKÜMLERİNE GÖRE HALİHAZIR HARİTA YAPIMININ TEKNİK ESASLARI...70 6.5- HALİHAZIR HARİTALARIN YAPIM YÖNTEMLERİ...79 6.5.1- Halihazır Haritaların Emanet Yoluyla Yapılması...79 6.5.2- Halihazır Haritaların İller Bankası Aracılığı ile Yapılması...79 6.5.3- Halihazır Haritaların İhale Yoluyla Yapılması (2886 Sayılı Devlet İhale Kanunu Hükümlerine Göre)...80 6.5.4- Halihazır Haritaların İhale Yoluyla Yapılması (4734 Sayılı Kamu İhale Kanunu Hükümlerine Göre)...87 6.6- HALİHAZIR HARİTALARIN ONAY VE YÜRÜRLÜLÜK İŞLEMLERİ...91 VIII
Bölüm 7 ANAKLATİK İNCELEME 7.1- TANIM...93 7.2- ARAŞTIRMA VE İNCELEME ÇALIŞMALARI...94 7.3- DEĞERLENDİRME...97 7.4- FİZİKİ PLANLAMA...98 7.4.1- Plan Çizim Yöntemleri...98 7.4.1.1- Aktif Plan Çizim Yöntemi...98 7.4.1.2- Pasif Plan Çizim Yöntemi...98 Bölüm 8 PLAN BASAMAKLARI 8.1- PLANLAMADA BAKANLIĞIN YETKİSİ... 103 8.2- PLAN TÜRLERİ... 107 8.3- SOSYO EKONOMİK PLANLAR... 108 8.3.1- Ülke Kalkınma Planı... 108 8.3.2- Bölge Planı... 108 8.3.3- Mekânsal Strateji Planı... 108 8.4- ÜST DÜZEY FİZİKİ PLANLAR... 109 8.4.1- Metropoliten Alan Planı... 109 8.4.2- Çevre Düzeni Planları... 110 8.5- YEREL FİZİKİ PLANLAR... 116 8.5.1- Nazım İmar Planı... 119 8.5.2- Uygulama İmar Planı... 123 8.6- ÖZEL AMAÇLI PLANLAR... 127 8.6.1- Koruma Amaçlı İmar Planları... 127 8.6.2- Turizm Amaçlı İmar Planı... 129 8.6.3- Özel Çevre Koruma (ÖÇK) Bölgesi Planları... 130 8.6.4- Dolgu Kıyı İmar Planı... 131 8.6.5- Islah İmar Planı... 131 8.7- TAMAMLAYICI PLANLAR... 132 8.7.1- İlave İmar Planı... 132 8.7.2- Revizyon İmar Planı... 132 8.7.3- Mevzi (Küçük Alan) İmar Planları... 132 8.8- İMAR PLANLARININ YAPIM YOLLARI... 133 8.8.1- İmar Planı Yapımında Yeterlilik Grupları... 134 IX
8.8.2- Plan Yapım Bedelinin Karşılanması... 136 8.8.3- İmar Planlarının Onayı ve Kesinleşmesi... 138 8.8.4- Onaylanmış Planlarda Değişiklik Yapılması... 141 Bölüm 9 PLAN DEYİMLERİ 9- PLAN DEYİMLERİ... 147 Bölüm 10 MÜLKİYET İMAR İLİŞKİLERİ 10.1- MÜLKİYET İMAR İLİŞKİLERİ... 157 10.2- TAŞINMAZ MAL (GAYRİMENKUL)... 159 10.3- İRTİFAK HAKLARI... 160 10.4- ARZİ İRTİFAK HAKLARINDA ÖZEL DURUMLAR... 162 Bölüm 11 İMAR PLANI UYGULAMA YÖNTEMLERİ 11.1- GİRİŞ... 165 11.2- KAMULAŞTIRMA YÖNTEMİ... 165 11.3- MAL SAHİBİNİN İSTEĞİ ÜZERİNE YAPILAN UYGULAMALAR... 167 11.4- ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YÖNTEMİ (18. MADDE)... 168 Bölüm 12 KAMULAŞTIRMA 12.1- TANIM... 171 12.2- KAMULAŞTIRMANIN ÖGELERİ... 172 12.3- KAMULAŞTIRMANIN ÖZELLİĞİ... 174 12.4- KAMULAŞTIRMA KANUNU NUN İNCELENMESİ... 176 12.4.1- Kamulaştırma Kanunundaki Eski (R.G: 04.11.1983 tarihli) Uygulama... 176 12.4.2- Kamulaştırma Kanunundaki Yeni Uygulama (R.G: 05.05.2001)... 177 12.4.3- Kamulaştırma Kanunundaki Eski ve Yeni Uygulamanın Değerlendirmesi... 178 12.5- KAMULAŞTIRMA YAPMAYA YETKİLİ OLANLAR... 179 12.6- KAMULAŞTIRMADA YAPILACAK İŞLEMLER... 180 12.6.1- Kamu Yararı Kararının Alınması ve Onayı... 181 12.6.2- Kamulaştırılacak Taşınmazın Saptanması... 182 12.6.3- Taşınmaz Sahibinin Belirlenmesi... 183 12.6.4- Tapu Kaydına Şerh Konulması... 184 12.6.5- Satın Alma Usulünün Uygulanması... 184 X
12.6.6- Kamulaştırma Bedelinin Mahkemece Tespiti ve Taşınmaz Malın İdare Adına Tescili... 185 12.6.7- Kamulaştırma Bedelinin Tespiti Esasları... 188 12.6.8- Kısmen Kamulaştırma... 188 12.6.9- Dava Hakkı... 189 12.6.10- Bilirkişiler... 189 12.6.11- İhtilaflı Taşınmazların Kamulaştırılması... 190 12.6.12- Tapuda Kayıtlı Olmayan Taşınmaz Malların Tescili ve Zilyedin Hakları... 191 12.6.13- Taşınmaz Malın Boşaltılması... 192 12.6.14- İdarenin Tek Taraflı Vazgeçmesi... 193 12.6.15- Vazgeçme, İade ve Devir... 193 12.6.16- Mal Sahibinin Geri Alma Hakkı... 193 12.6.17- Trampa Yolu ile Kamulaştırma... 194 12.6.18- Acele Kamulaştırma... 194 12.6.19- Bir İdareye Ait Taşınmaz Malın Diğer İdareye Devri... 195 12.6.20- İmar Mevzuatı Uygulanan veya Özel Parselasyon Yapılan Yerler... 195 Bölüm 13 TARIMSAL VE BÖLÜŞME AMAÇLI UYGULAMALAR 13.1- GİRİŞ... 197 13.2- TARIMSAL VE BÖLÜŞME AMAÇLI BİRLEŞTİRME VE AYIRMALAR... 197 13.2.1- Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskan Dışı) Alanlarda Uygulanacak Esaslar... 200 13.2.2- Belediye ve Mücavir Alan Sınırları Dışında Planı Bulunmayan Köy ve Mezraların Yerleşik Alanlarında Uygulanacak Esaslar... 202 Bölüm 14 MAL SAHİBİNİN İSTEĞİ ÜZERİNE YAPILAN UYGULAMALAR 14.1- GİRİŞ... 203 14.2- AYIRMA HARİTALARI... 203 14.2.1- Yapım Yöntemi... 205 14.2.1.1- Kadastro Gören Yerlerde... 205 14.2.1.2- Kadastro Görmeyen Yerlerde... 207 14.3- YOLA TERK VE YOLDAN İHDAS İŞLEMLERİ... 207 14.3.1- Yola Terk Haritaları... 207 14.3.2- Yoldan İhdas Haritaları... 208 14.4- KADASTRAL PARSELİN İMAR PLANI İLE İLİŞKİLENDİRİLMESİ... 209 14.4.1- Arazi ve Arsa Kadastro Görmüşse (Mülkiyet Planı Varsa)... 209 14.4.2- Arazi ve Arsa Kadastro Görmemişse... 210 XI
Bölüm 15 İMAR PARSELİNİ OLUŞTURMA AMAÇLI UYGULAMALAR (PARSELASYON) 15.1- İMAR PARSELİNİ OLUŞTURMAK AMACIYLA YAPILAN İMAR UYGULAMALARI 213 15.2- TEKNİK İŞLEMLER... 214 15.2.1- Uygulama Haritasının Düzenlenmesi... 214 15.2.2- Nirengi ve Poligon Noktalarının Geliştirilmesi... 216 15.2.3- Ada Uygulama Krokisinin Çıkarılması... 219 15.2.4- Araziye Uygulama İşaretleme ve Röperleme... 224 15.2.5- Yerde İşaretlenmiş İmar Adalarının Yeniden Ölçülmesi (Röleve Ölçüsü) ve Röleve Ölçü Krokisinin Düzenlenmesi... 227 15.2.6- Pafta Açılması, Adaların Çizimi ve Mülk Sınırlarının Paftaya Geçirilmesi... 228 15.2.7- Parselasyon Planının Düzenlenmesi... 230 15.2.8- Parselleri Yere Uygulama ve Yerde İşaretleme... 243 15.2.9- Parseller Röleve Ölçüsü ve Röleve Ölçü Krokisinin Düzenlenmesi... 244 15.2.10- Parsellerin Çizimi (Parselasyon Haritasının Oluşturulması)... 244 15.2.11- Yüzölçümü (Alan) Hesabı... 245 15.2.12- Belgelerin Dosyalanması... 247 15.3- HUKUKİ İŞLEMLER... 249 15.3.1- Parselasyon Planının Onayı ve Duyurulması... 250 15.4- TAPU VE KADASTRO TEŞKİLATINCA YAPILAN KONTROLLER... 251 15.5- TAPU SİCİL MÜDÜRLÜĞÜNE DEVİR İŞLEMLERİ... 253 Bölüm 16 ARAZİ VE ARSA DÜZENLEMESİ YOLUYLA YAPILAN İMAR UYGULAMALARI (18. Madde) 16.1- GİRİŞ... 255 16.2- TANIMLAR... 257 16.3- GENEL İLKELER... 258 16.3.1- Düzenleme Sahalarının Tespiti Esasları... 258 16.3.2- Düzenleme Sınırının Geçirilmesi... 259 16.3.3- Düzenleme Sırasında Korunacak Yapılar... 259 16.3.4- Toplu İnşaatlarda İmar Düzeni... 260 16.3.5- İmar Parsellerinin Oluşturulması ve Dağıtılmasındaki Esaslar... 260 16.3.6- Düzenleme Ortaklık Payı Oranına Ait Esaslar... 261 16.3.7- Kamu Tesisleri Arsalarına Tahsis... 261 16.3.8- Uygulama Masraflarının Tahsili... 261 XII
16.3.9- Hisseli Arazi ve Arsa Satışının Yasaklanması... 261 16.4- DÜZENLEMEDE HAZIRLIK ÇALIŞMALARI... 262 16.4.1- İfraz ve Tevhit İşlemleri (Ayırma/Birleştirme)... 262 16.4.2- Tapu Kayıtlarının ve Haritaların Elde Edilmesi... 262 16.4.3- Haritaların Revizyonu ve Müktesep Hakların Tespiti... 262 16.4.4- Korunması Gereken Yapılar... 262 16.4.5- Uygulama Haritalarının Hazırlanması... 262 16.4.6- İmar Adalarının Numaralandırılması... 262 16.4.7- Adaların Araziye Aplikasyonu... 263 16.4.8- Ada Köşelerinin Arazide Belirtilmesi... 263 16.4.9- Yapı ve Tesislerin Korunması... 263 16.4.10- Yapı Adalarının Kesin Boyutlarının Tespiti... 263 16.4.11- Uzunluk Ölçülerinde Hata Sınırı... 264 16.4.12- Parselasyon Planlarının Düzenlenmesi... 264 16.4.13- Parsel Alanındaki Farkın Giderilmesi... 265 16.5- DÜZENLEME İŞLERİ... 266 16.5.1- Kadastro Ayırma Çapı... 266 16.5.2- Tapu Kayıtlarına Belirtme Yapılması (Şerh Konulması)... 266 16.5.3- Düzenlemede Umumi Hizmetlere Ayrılacak Payın Hesabı... 266 16.5.4- Düzenleme Ortaklık Payı Oranı ve Kamulaştırılacak Alanın Hesabı... 267 16.5.5- Düzenleme Ortaklık Payından Fazla Çıkan Miktarın Sağlanması... 267 16.5.6- Düzenleme Ortaklık Payı Oranı (DOPO)... 269 16.5.7- Özet Cetvelleri... 269 16.5.8- İmar Parsellerinin Teşkili... 269 16.5.9- İmar Adalarının Parsellenmesi... 269 16.5.10- Parsel Numaralarının Verilmesi... 271 16.5.11- Kadastro Yapılmayan Yerlerdeki Düzenleme İşleri... 271 16.5.12- Parselasyon Planlarının Onayı... 271 16.5.13- Parselasyon Planlarının Kontrolü... 274 16.5.14- Tapu Siciline Beyan ve Tescil... 274 16.5.15- Hisse Hesabı... 274 16.5.16- İmar Parselasyon Planlarının Hukuki Geçerliliği... 274 16.6- SAYISAL ÖRNEKLER... 275 16.7- ARSA VE ARAZİ DÜZENLEME İŞLEMLERİNDE KONTROL İŞLEMLERİ... 282 16.7.1- Yapım Yöntemi... 283 16.7.2- İstenen Belgeler... 284 16.7.3- İzlenecek Yol... 286 16.7.4- Kontrol İşlemleri... 287 16.7.5- Tapu Sicil Müdürlüğüne Devir İşlemleri... 291 XIII
16.7.6- Tescilden Sonra Yapılacak İşlemler... 291 16.8- ARSA VE ARAZİ DÜZENLEMESİNDE ANA UYGULAMA ESASLARININ BELİRLENMESİNDE DEĞER EŞİTLİĞİNİ ESAS ALAN BİR MODEL UYGULAMASI... 294 16.8.1- Genel Bilgi... 294 16.8.2- Taşınmaz Değerine Etki Eden Parametreler... 295 16.8.3- Değer Eşitliğini Esas Alan Modele İlişkin Parametrelerin Seçimi... 297 16.8.4- Pilot Uygulama Alanı... 298 16.8.4.1- Ağırlıklı Ortalama İnşaat Alanı Oranına Göre Dağıtım Yöntemi... 299 16.8.4.2- Parselin Cephe Aldığı Yol Genişliği ve Cephe Uzunluğundan Gelen Değer Farkının Borçlandırılması... 303 16.8.4.3- Konumsal Parsel Puanından Gelen Değer Farklarının Borçlandırılması Yöntemi... 305 16.8.4.4- İmar Uygulaması Yapılmış Bölgelerde, Plan Değişikliği, Tadilat vb. veya Dönüşüm Projeleri Sonucu Oluşan Değer Artışının Borçlandırılması Yöntemi... 308 16.8.5- Değerlendirme... 308 16.9- SONUÇ... 311 Bölüm 17 YAPI İŞLERİ 17.1- GİRİŞ... 315 17.2- TANIMLAR... 316 17.3- YAPI İZNİ VE İZİN ALMA ZORUNLULUĞU... 318 17.4- İMAR DURUMUNUN BELİRLENMESİ VE İMAR ÇAPININ DÜZENLENMESİ... 320 17.4.1- İmar Durumunun Belirlenmesi... 320 17.4.2- İmar Çapının Düzenlenmesi... 321 17.5- YAPI İZNİ İSTEME, İSTENECEK VE DÜZENLENECEK BELGELER... 324 17.5.1- Yapı İzni İsteme... 324 17.6- YAPI İZNİ (RUHSATI) VERME ZORUNLULUĞU, İZİN BELGESİNİN DÜZENLENMESİ, İZNİN SÜRESİ VE GEÇİCİ YAPI İZNİ... 328 17.6.1- Yapı İzni (Ruhsat) Verme Zorunluluğu... 328 17.6.2- Yapı İzni (Ruhsat) Belgesinin Düzenlenmesi... 329 17.6.3- Yapı İzninin Süresi... 329 17.6.4- Geçici Yapı İzni... 329 17.7- YAPI YERİNİN GÖSTERİLMESİ... 334 17.8- YAPIYA KOT VERİLMESİ... 334 17.9- TEMEL VİZESİ... 338 17.10- YAPI KULLANMA İZNİ... 339 XIV
17.11- YASA VE PLANA UYMAYAN YAPILAR... 340 17.11.1- İzin Alınmadan Başlanan Yapılar... 341 17.11.2- Yapı İzni ve Eklerine Aykırı Yapılar... 343 17.11.3- Başkasının Arsasına Tecavüz Edilerek Yapılan Yapılar... 344 17.11.4- Durumu Tehlikeli Yapılar... 344 17.11.5- Türk Ceza Kanununda Ruhsatsız ve Ruhsata Aykırı Yapıların Durumu... 345 17.12- YAPININ TEKNİK SORUMLUSU... 346 Bölüm 18 FEN ADAMLARI 18.1- FEN ADAMLARININ TANIMI... 351 18.2- FEN ADAMLARININ NİTELİKLERİ... 352 18.3- MÜHENDİS UNVANI DIŞINDA KALAN HARİTA FEN ADAMLARININ GRUPLANDIRILMASI... 352 18.4- FEN ADAMLARININ SORUMLULUKLARI... 354 18.5- LİSANSLI HARİTA MÜHENDİSLERİ VE BÜROLARI... 354 Bölüm 19 ANAYASA (İLGİLİ HÜKÜMLER), KANUNLAR, YÖNETMELİKLER, GENELGELER, DANIŞTAY KARARLARI I- T.C. ANAYASASI (İLGİLİ HÜKÜMLER)... 355 II KANUNLAR... 357 İMAR KANUNU... 357 BELEDİYE KANUNU... 386 BÜYÜKŞEHİR BELEDİYESİ KANUNU... 426 II YÖNETMELİKLER... 472 PLANLI ALANLAR TİP İMAR YÖNETMELİĞİ... 472 PLANSIZ ALANLAR İMAR YÖNETMELİĞİ... 520 IV GENELGELER... 538 KAYNAKLAR... 611 XV