YAPI MALİYETİ ve MALİYET TAHMİN MODELLERİ Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 1 YAPI MALİYETİ Yapı maliyeti, fikir aşamasından başlayarak projelendirme, yapım, kullanım (işletme, bakımonarım) ve yıkım maliyetlerinden oluşur. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 1
YAPI MALİYETİ Yapım maliyeti, toplam yapı maliyetinin önemli bir kısmını teşkil eder. Bu maliyet yapının cinsine, büyüklüğüne, yapıldığı yere, günün ekonomik koşullarına, yapım teknolojisine kullanılan malzeme ve işçiliğin kalitesine vb. faktörlere bağlı olarak değişir. Bununla birlikte yapı maliyetinin malzeme, işçilik makineekipman ve genel üretim maliyetlerinden oluştuğu kabul edilir. Yapı Maliyeti Yapı Maliyeti Projelendirme Yapım İşletme (Bakım Onarım) Yıkım Malzeme İşçilik Makine-Ekipman Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 3 Proje YAPI MALİYETİ Projelerin gerçekleştirilebilmesi için gereken kaynaklara ait maliyetlerin tahmini ve kontrolü, kaynakların kısıtlı olduğu koşullarda reel bir bütçe oluşturulması, etkin planlama ve kayıpların azaltılması yada önlenmesi açısından oldukça önemlidir. Kaynak maliyetleri Reel bütçe oluşturma Etkin planlama Kayıpların azaltılması ve önlenmesi Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 4
MALİYET TAHMİNİ Maliyet tahmini, mevcut proje bilgisi ve kaynakları göz önüne alarak, belirlenen süre zarfında, tüm iş kalemlerinin toplam maliyetinin tespiti için gerçekleştirilen teknik süreç yada fonksiyon olarak tanımlanabilir. Bir ürün elde edilebilmesinin ilk koşulu, üretim için gereken kaynakların temin edilmesidir. Kaynakların sınırsız olduğu bir ortamda, maliyet kavramının öneminden bahsedilemez. Ancak kaynakların sınırlı olması, maliyet kavramının dikkatle ele alınmasını ve kontrolünü gerektirmektedir. Kaynakların etkin bir şekilde kullanılması zorunluluğu, maliyetin önceden tahmin edilip, planlama ve denetimin buna göre yapılması sonucunu doğurmaktadır. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 5 Maliyet tahmininin amacı, sınırlı kaynakları en etkin şekilde kullanarak, istenilen seviyede hizmet veya ürünün sağlanabilmesine olanak veren maliyetin tanımlanmasıdır. Maksimum üretkenlik sağlanarak işin tamamlanabilmesi, gereken maliyetlerin doğru tahmini ve kabul edilebilir maliyet sınırları içinde etkin yönetilmesiyle mümkün olabilir. İyi hazırlanmış bir maliyet tahmini ile üretim için gereken işgücü, malzeme, ekipman ve diğer kaynaklara duyulan ihtiyaçlar belirlenebilir. Tüm projeler, etkin planlama ve reel bütçe oluşturulabilmesi için maliyet tahminlerine ihtiyaç duyarlar. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 6 3
Maliyet tahmini, üretim sürecinde rol alan kişi yada gruplar açısından farklı anlamlar taşır. Mal sahibi yada yatırımcı kuruluş için, istekleri ve ihtiyaçları doğrultusunda tasarlanan ürünün, bu iş için öngördüğü maliyette gerçekleşip gerçekleşmeyeceğinin belirlenebilmesi sağlar. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 7 Tasarımcı için, mal sahibinin belirlediği maliyet sınırları içinde çalışmak zorunda olduğundan, tasarımını süratle maliyetlendirebilmesi, belirlenen ihtiyaçlar ile bütçe dengelenene kadar tasarımında değişiklikler yapabilmesi için olanak sağlar. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 8 4
Yüklenici ve alt yüklenici için, finansman, ekipman ve insan gücü olarak sahip oldukları kaynakları talip olacakları işin parasal büyüklüğü ile sınayabilmeleri, bekledikleri kar düzeyine bağlı olarak, yapabilecekleri tenzilat oranlarını belirleyebilmeleri için maliyet tahmini gereklidir. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 9 Tahmin, gerçeğin doğru bir yansıması olmalıdır. Doğruluk maliyet tahmin performansının önemli bir ölçüsüdür. Gerçek Güvenilir Doğru Tahmin Tahmin için ayrılan süre Projenin detay seviyesi Tahmin verisinin kalitesi Kullanılan tahmin modeli Tahmincinin kişisel beceri ve tecrübesi Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 10 5
Tasarım sürecinin çeşitli alt safhalarında verilecek kararların maliyete etkileri, bina özellikleri ile maliyet arasında bağlantı kurmaya olanak veren maliyet tahmin modelleri vasıtasıyla belirlenebilir. Maliyeti tahmin ve kontrol etmeye yönelik modellerin kullanım amaçları şu şekilde özetlenebilir : Proje maliyeti konusunda müşteriye bilgi vermek ve ekonomik güvencesini sağlamasına yardımcı olmak, Maliyet tahmin ve analizleriyle, tasarımın optimum olacak şekilde geliştirilmesine olanak sağlamak, Tasarım bileşenlerinin maliyetlerinin kontrolünü sağlamak. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 11 Bu amaçlarla oluşturulan bir maliyet tahmin modelinin yararlı olabilmesi için şu özelliklere sahip olması gerekir: Yeterli düzeyde ve uygun verinin mevcut olması veya mevcut veriye uygun maliyet tahmin modelinin seçilmesi. Maliyet verilerinin, piyasanın değişen şartlarına uyum sağlayabilmek için güncellenmeye açık olması. Tasarımı sınırlayan problemleri çözmede tasarımcıya yardımcı olabilmesi. Bina üretim sürecinde rol alan herkes tarafından kullanılabilmesi. Hızlı, ucuz ve güvenilir olması. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 1 6
MALİYET TAHMİN MODELLERİ Maliyet tahmin modellerindeki farklılaşmalar, eldeki veri düzeyinden ve bu veriyi kullanan tahmin modelinin yapısından kaynaklanır. Geleneksel Gelişmiş Tahmin Tahmin Modelleri Modelleri Tek fiyatlı Birim Küp Alan Kat kabuğu Elemanlara dayalı Fonksiyonel elemanlar Ön aşama tahmin yöntemleri Proje tasarımından önce kullanılır ve proje sürecinde rol alanlara genel bir fikir verir. Yaklaşık ve kesin olmayan sonuçlar sağlar Yapım işlemlerine dayalı İmalatlar İndeks Kaynaklara (Yapım girdilerine) dayalı Malzeme İşgücü Makine- Ekipman Son aşama tahmin yöntemleri Menü Nedensel yada deneysel yöntemler Regresyon modelleri Simülasyon modelleri Uzman sistemler Denkleştirme Bütünleşik modelleme Proje özellikleri ve yapım işinin ayrıntıları ortaya çıktıktan sonra kullanılır Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 13 ÖN TAHMİN YÖNTEMLERİ Birim yöntemi Bazı yapılar kullanım amaçlarına göre birimlerle ifade edilebilmektedir. Birimlerle yapılar arasındaki ilişki hastaneler-yatak sayısı, sinema-koltuk sayısı, otel-oda sayısı, otopark-araç sayısı şeklinde belirlenebilir. Bu birimlerin daha önceki projelerde hesaplanan gerçekleşme maliyetleri ile birim sayısı çarpılarak, proje maliyeti tahmin edilir. Bu şekilde tahmin edilen maliyet; kullanılan yapım teknolojisi, malzeme kalitesi gibi hususları içermediğinden yanıltıcı olabilir. Örnek : 50 yataklı hastane inşaatı Toplam Maliyet Birim (Yatak) Maliyeti : 7.500.000.-TL. : 7.500.000 / 50 = 30.000.-TL. 50 yataklı bir hastane için tahmini maliyet : 50 x 30.000 = 1.500.000.-TL. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 14 7
Hacim yöntemi Çeşitli yapılar için hesaplanmış birim hacim maliyetleri ile yapımı planlanan yapının hacminin çarpılması ile maliyet tahmin edilir. Kullanılan malzeme kalitesi ve yapım teknolojisindeki farklılıkları içermediğinden güvenilir değildir. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 15 Alan yöntemi Alan yönteminde de daha önce gerçekleştirilmiş olan projelerden elde edilen m² maliyet verileri kullanılır. Yapımı planlanan projeye en uygun durumdaki birim maliyet verisi ile proje alanının çarpılması sonucunda toplam maliyet elde edilir. En kolay anlaşılan ve en çok kullanılan yöntemdir. Ancak, diğer yöntemlerde sayılan olumsuz durumlar bu yöntem içinde geçerlidir. Örnek : Bayındırlık ve İskan Bakanlığı tarafından yayınlanan Mimarlık ve Mühendislik Hizmet Bedellerinin Hesabında Kullanılacak 013 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliğ e göre konut tipi binaların (asansörlü ve kaloriferli) m² maliyeti 585.-TL. olarak belirlenmiştir. Toplam İnşaat Alanı (a) : 1400 m² Birim Maliyet (b) : 585.-TL. Toplam Maliyet (axb) : 819.000.-TL. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 16 8
Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 17 18 Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 18 9
SON TAHMİN YÖNTEMLERİ Yaklaşık Miktarlar (Birim Fiyat) Yöntemi Proje kapsamındaki tüm imalat miktarlarının ölçülerek, o imalatlar için önceden belirlenmiş birim fiyatlarla çarpılması prensibine dayanır. Ülkemizde, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın her yıl yayımladığı birim fiyatlar kullanılır. Diğer yandan, çeşitli idarelerin yaptırdıkları işlerde, o işlere özel birim fiyatlar da kullanılmaktadır. (Milli Savunma Bakanlığı, DSİ, v.b.). Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 19 İşin kesin projesi üzerinden ölçülen imalat miktarları öncelikle bir metraj cetvelinde gösterilir. Metraj cetvelinden alınan miktarlar keşif cetveline taşınır ve burada her bir imalat miktarı ile birim fiyatının çarpılıp, toplamının alınması suretiyle hesaplanan tutara, bu tutarın %5~10 u arasında değişen oranda tahmini nakliye bedeli eklenerek, tahmini maliyet bulunur. Sıra Poz No Tanımı Birimi Miktarı Birim Fiyatı Tutarı (TL) 1 14.018 Dolgunun elle tokmaklanarak sıkıştırıl. m³ 371,973.14.000 83.548. 15.001/1 Makine ile yumuşak ve sert toprak kazı m³ 69,496 1.176.67 81.745.851 3 16.001 150 dozlu demirsiz beton m³ 17,093 48.598.07 830.686.076 4 1.011 Düz yüzeyli kalıp m² 3744,814 9.354.687 35.031.56.843 Toplam 36.767.54.99 Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 0 10
Fonksiyonel Elemanlar Yöntemi Yapıyla ilgili ayrıntılar kesinleştikten sonra kullanılır ve yaklaşık miktarlar yöntemine dayanır. Burada, yapım sürecindeki tüm imalatlar fonksiyonlarına göre gruplandırılır. Her bir fonksiyonel elemanın maliyeti önceki maliyet verilerinden hareketle, esas olarak regresyon yöntemiyle tahmin edilir. A. TEMEL B. ÜST YAPI Bina iskeleti Dış duvarlar Duvar örülmesi Dış cephe sıvası Dış cephe boyası Merdivenler Merdiven Merdiven basamağı Merdiven korkuluğu D. ÇEVRE DÜZENLEME Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 1 Çatı Çatı yapılması Çatı kaplaması İç duvarlar Duvar örülmesi İç cephe sıvası İç cephe boyası Doğramalar (Kapı ve pencere ayrı ayrı) Kasalar Cam takılması Boya işleri C. TESİSAT Sıhhi tesisat/makine tesisatı Elektrik tesisatı Asansör REGRESYON YÖNTEMİ Bu yöntemle bina toplam maliyeti ile fonksiyonel eleman maliyetleri arasındaki matematiksel ilişki araştırılır. Toplam bina maliyeti ile her bir fonksiyonel eleman maliyeti arasındaki y a bx Şeklinde basit lineer bir denklemle incelenir. Bu eşitlikte a eşitliğin ifade ettiği doğrunun y eksenini kestiği nokta, b ise doğrunun eğimidir. Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 11
ÖRNEK X Y 1 7 11 8 14 8 9 5 10 6 8 6 11 7 9 5 Yandaki tabloda; x=istanbul, y=ankara daki 8 haftalık satış miktarları verilmektedir. İstanbul daki satışlar 13 olduğunda Ankara nın satışını tahmin ediniz? Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 3 3 y=a+bx şeklinde bir doğru denklemi elde edeceğiz, Bunun için en küçük kareler yöntemi kullanılacak. (n=deney sayısı) a y. x x x. xy ( x) b xy x. y x ( x) Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 4 4 1
En küçük kareler yöntemini uygulayabilmemiz için bize lazım olan Toplam x, y, x², y², ve xy değerler, bir tablo üzerinde hesaplanır. x y x² y² xy 1 7 144 49 84 11 8 11 64 88 14 8 196 64 11 9 5 81 5 45 10 6 100 36 60 8 6 64 36 48 11 7 11 49 77 9 5 81 5 45 84 5 908 348 559 Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 5 a y. x x. xy x ( x) 5.908 84.559 8.908 (84)² 60 08 1,5 b xy x. y x ( x) 8.559 84.5 104 8.908 (84)² 08 0,50 y a bx y 1,5 0, 5x x 13 y 1,5 0,5.13 7,75 Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 6 13
Toplam Maliyet (Milyar TL) Örnek : Temel Maliyeti ile Toplam Maliyet arasındaki ilişki, y = 1,998x 4,366 denklemiyle ifade edilebilmektedir. Buna göre, temel maliyetinin 3000TL. olduğu bilinen benzer bir konut inşaatının yaklaşık maliyetinin, y= 3 x 1,998 4,366 = 373,57.-TL olacağı öngörülebilir. 410 400 390 380 370 360 y = 1,998x - 4,366 R² = 0,956 350 340 330 30 310 300 6 7 8 9 30 31 3 33 34 35 36 Temel Maliyeti (Milyar TL) Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 7 7 Örnek : Temel Maliyeti 3 TL olan binanın toplam maliyetini regresyon yöntemiyle tahmin ediniz? Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 8 14
Toplam Mal. (x) Temel Mal. (y) x² y² x.y 40 4 57600 576 5760 50 4 6500 576 6000 30 1 5900 441 4830 0 48400 484 4840 00 40000 484 4400 190 1 36100 441 3990 00 4 40000 576 4800 00 3 40000 59 4600 10 44100 484 460 180 0 3400 400 3600 Toplam 10,00 3 454000 4991 47440 Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 9 a y. x x. xy 3.454000 10.47440 66900 14,675 x ( x) 10.454000 (10)² 45600 b xy x. y 10.47440 10.3 1640 x ( x) 10.454000 (10)² 45600 y a bx y 14,675 0, 036x y 3 3 14,675 0,036. x 481,5 0,036 Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 30 15
Dr. Mürsel ERDAL Sayfa 31 16