DEĞERLEME RAPORU RAPORU TALEP EDEN : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRESĠ : Vakıfbank Kadıköy Çarşı Şubesi Muvakkithane Caddesi, No:4/43 Kadıköy / İSTANBUL ĠSTEK YAZISI : 20 Kasım 2009 tarih ve 67 sayılı yazı DAYANAK SÖZLEġME : 6 Aralık 2009 tarih ve 05-2009/033 sayı ile MÜġTERĠ NO : 05 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 22 Aralık 2009 RAPOR TARĠHĠ : 24 Aralık 2009 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Vakıfbank Kadıköy ÇarĢı ġube binasının satış ve kira değerlerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır.
Ġçindekiler Sayfa No Müşteri bilgileri... 3 Tapu kayıtları... 4 Tapu takyidatı... 5 Taşınmazın çevre ve konumu... 5 Kadıköy İlçesi hakkında genel bilgiler. 6-7 Yapının inşaat özellikleri... 8 Açıklamalar... 9 Değerlendirme... 2 Fiyatlandırma... 3 7 Sonuç... 8 2
MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Halaskargazi Caddesi, No: 243, Yasan İş Merkezi, Kat: 6 Osmanbey - Şişli / İSTANBUL TELEFON NO : (22) 343 50 72 KURULUġ TARĠHĠ : 6 Ocak 996 HALKA ARZ TARĠHĠ : 24 Aralık 996 KAYITLI SERMAYESĠ : 00.000.000,-TL ÇIKARILMIġ SERMAYESĠ : 20.800.000,-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 45,04 FAALĠYET KONUSU : Gayrimenkul ve / veya gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına yatırım yapmak amacıyla kurulmuş portföy yönetim şirketidir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN BAZI GAYRĠMENKULLER : Ofis Binası, Levent / İSTANBUL İş yeri, Bakırköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL İş yeri, Kadıköy / İSTANBUL Finans Market, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Dükkân, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Banka Şubesi, Tunalı Hilmi Caddesi / ANKARA Ofis Binası, Üsküp Caddesi / ANKARA İş Merkezi, Binnaz Sokak / ANKARA Eskişehir Yolu Arsaları / ANKARA İşyeri, M.Kemal Paşa / BURSA 3
TAġINMAZIN TAPU KAYITLARI SAHĠBĠ ĠLĠ - ĠLÇESĠ BUCAĞI MAHALLESĠ SOKAĞI : Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. : İstanbul - Kadıköy :. Bölge : Caferağa : Muvakkithane PAFTA NO : 25 ADA NO : 9 PARSEL NO : 53 NĠTELĠĞĠ : Bodrum, zemin, 4 normal katlı betonarme karkas bina ARSA ALANI : 20 m² (Bahçeli kârgir işyeri) (*) ARSA PAYI : Tamamı YEVMĠYE NO : 63 CĠLT NO : 38 SAHĠFE NO : 4977 TAPU TARĠHĠ : 29.0.2004 (*) Kat irtifakı kurulmamıştır. 4
TAPU TAKYĠDATI İstanbul ili, Kadıköy ilçesi. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde 22.2.2009 tarihi itibariyle yapılan incelemede rapor konusu taşınmaz üzerinde herhangi bir ipotek, haciz ya da kısıtlayıcı şerhe rastlanmamıştır. TAġINMAZIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmaz, İstanbul ili, Kadıköy ilçesi, Caferağa Mahallesi, Muvakkithane Caddesi üzerinde konumlu 4/43 kapı nolu Vakıfbank Kadıköy ÇarĢı ġube binasıdır. Ticari hareketliliğin ve yaya trafiğinin yoğun olduğu Kadıköy Çarşı bölgesinde konumlu taşınmazın çevresinde zemin katları mağaza, kitapevi, cafe, restaurant; normal katları ise ofis ve işyeri amaçlı kullanılan, 2 4 katlı yapılar bulunmaktadır. Surp Takavor Ermeni Kilisesi nin karşısında konumlu taşınmaz Moda Caddesi ne 50 m., Söğütlü Çeşme Caddesi ne 00 m., Kadıköy Beşiktaş Vapur İskelesi ne 250 m., Caferağa Kapalı Spor Salonu na 300 m., Bahariye Caddesi ne ise yaklaşık 500 m. mesafededir. 5
KADIKÖY ĠLÇESĠ HAKKINDA GENEL BĠLGĠLER Kadıköy İlçesi, Anadolu yakasında Çamlıca eteklerinden, Bostancı-Küçükyalı sınırına değin uzanır ve Küçükbakkalköy'ü de kapsar. Doğusunda Maltepe, kuzeyinde Üsküdar ve Ümraniye ilçeleri, batı ve güneyinde de Marmara Denizi bulunur. Kadıköy'ün kuruluşu, Bizans'tan, yani İstanbul'un kuruluşundan 7 yıl kadar öncedir. Kuruluş tarihi olarak M.Ö. 675 yılı kabul edilir. Fikirtepe'den sonraki ilk yerleşme bugünkü Moda Burnu ile Yoğurtçu arasında kalan yerde kurulan Halkedon (Bakır ülkesi) olmuştur. Bu şehirden günümüze herhangi bir kalıntı ulaşmamıştır. Fetih yıllarında küçük bir yerleşim birimi olan Kadıköy, fethi takip eden yıllarda da çok büyük bir gelişme göstermemiştir. Kadı Hızır Bey'in, bugünkü Osmanağa Camii'nin bulunduğu yere yaptırdığı cami, Osmanlı'nın buradaki ilk önemli yapısı olmuştur. Kadıköy'ün asıl gelişmesi, 9. yüzyılın 2. yarısında, Selimiye Kışlası, Haydarpaşa Askeri Hastanesi gibi önemli yapıların inşasından sonra başlamıştır. Özellikle 857'de başlayan düzenli vapur seferleri Kadıköy'ü yerleşim için daha tercih edilir bir mevki haline getirmiştir. Kadıköy'ün bu özelliği günümüze kadar devam etmiştir. Kadıköy, 869 yılında o zamanlar daha büyük ve önemli bir merkez olan Üsküdar Sancağı'na bağlanmıştır. Uzun süre Üsküdar'a bağlı kalan Kadıköy, 930'da ilçe yapılmıştır. Kadıköy, şehirleşmesini büyük ölçüde tamamlamış olmasına rağmen nüfusu artmakta olan bir ilçemizdir. 940 yılında nüfusu 58 bin olan ilçe, 970'te 24 bin, 985'te de 648 bin nüfuslu büyük bir şehir haline gelmiştir. 6
Kadıköy'de yaygın olan ekonomik etkinlik ticarettir. Kadıköy Çarşısı, Altıyol, Bahariye ve Bağdat caddeleri, ticari hareketliliğin yoğun olduğu yerlerdir. Geçmişte İstanbul'un sayfiye yerlerinden biri olan Kadıköy, Bağdat Caddesi'nin ve çevresinin gelişmesi, Boğaziçi Köprüsü'nün açılmasıyla hızlı bir nüfus artışına sahne oldu. Bostancı'ya değin uzanan bahçeler içindeki köşklerin ve yalıların yerini çok katlı apartmanlar aldı. Yapılaşma Ankara asfaltıyla Ziverbey yolu arasında yoğunlaştı, hatta Ankara asfaltının yukarı kesimine taştı (Küçükbakkalköy). Günümüzde Ataşehir çevresinde hızlı bir yapılaşma devam etmektedir. 990 lı yılların başından itibaren II. Çevre Yolu nun tamamlanarak Kozyatağı bağlantılarının hizmete girmesi, Kozyatağı çevresi ve Söğütlüçeşme de ofis kullanımlarının oluşturduğu alt merkezlerin belirmesi, Bostancı dan öteye sahil yolu dolgusu ve yolunun devam ettirilmesi, Moda Burnu nda yeni bir dolgu alanı oluşturulması ve Bahariye yaya yolu düzenlemesi (993) bu dönemde Kadıköy fizyolojisini etkileyen ya da etkileyebilecek önemli kentsel projeler ve dinamikler olarak ortaya çıkmıştır. Kadıköy günümüzde, nüfus büyüklüğü, ekonomik faaliyet ve imar açısından İstanbul un en önemli ilçelerinden birisidir..5 milyonluk nüfusuyla belki de Türkiye nin en kalabalık ilçesidir. Hafta sonları bu sayı 2 milyonu bulmaktadır. Kadıköy, % 7,8 lik nüfus artışıyla Bakırköy den sonra ikinci sıradadır. Kadıköy İlçesi hakkındaki bazı bilgiler aşağıda verilmiştir. NÜFUS (TUĠK) 997 699.379 2007 744.670 YÜZÖLÇÜMÜ 34 km 2 NÜFUS YOĞUNLUĞU 9.508 kişi/km 2 KOORDĠNATLAR 4 07 00 29 54 00 RAKIM 20 m 7
YAPININ ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ ĠNġAAT TARZI ĠNġAAT NĠZAMI KAT ADEDĠ YAPININ BÖLÜMLERĠ : B.A.K. : Bitişik : 6 (Bodrum kat + zemin kat + 4 normal kat) : Tek blok TOPLAM ALANI : Brüt 648 m² ELEKTRĠK SU KANALĠZASYON ISITMA SĠSTEMĠ KLĠMA JENERATÖR YANGIN TESĠSATI ASANSÖR YANGIN MERDĠVENĠ PARK YERĠ SATIġ KABĠLĠYETĠ : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Doğalgaz yakıtlı merkezi sistem kalorifer : Split klimalar mevcut : Mevcut : Yangın alarmı mevcut : Mevcut : Yok : Yok : Kolay satılabilirlik özelliğine sahiptir. 8
AÇIKLAMALAR Değerlemeye konu bina, bodrum, zemin ve 4 normal kat olmak üzere toplam 6 kattan oluşmaktadır. Her bir kat 08 m 2 olup, bina toplam 648 m 2 kapalı kullanım alanına sahiptir. Binanın: - Bodrum katında... kasa dairesi, kazan dairesi ve arģiv - Zemin katında... müģteri holü -. Normal katında... krediler servisi, operasyon servisi ve WC - 2. Normal katında... açık ofis, müdür odası ve mutfak - 3. Normal katında... açık ofis, müdür odası ve mutfak - 4. Normal katında... tek hacim ofis, sistem odası ve UPS odası hacimleri bulunmaktadır. Pencere doğramaları alüminyumdan mamul ve çift camlıdır. İç kapılar laminat kaplamadır. Binanın önündeki alanın peyzaj düzenlemesi yapılmış olup 2 adet ATM mahalli bulunmaktadır. Katlara göre iç mekân inģaat özellikleri: Bodrum kat : Kazan dairesi: Zemin: 33 x 33 cm. seramik Duvar: Plastik boya Tavan: Plastik boya Kasa daireleri ( 2 adet) ve arģiv: Zemin: 33 x 33 cm. seramik Duvar: Saten boya Tavan: Plastik boya Zemin kat: Zemin: 60 x 60 cm granit Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan + taş yünü 9
. Normal kat: Krediler servisi: Zemin: 60 x 60 cm. granit Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan Operasyon Servisi: Zemin: Laminat kaplama Duvar: Saten boya Tavan: Plastik boya Operasyon servisi mikro jalûzili alüminyum doğramalı cam seperatörlerle krediler servisinden ayrılmıştır. WC (2 adet): Zemin: 5 x 5 cm. seramik Duvar: 20 x 20 cm. bordürlü seramik Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan İçerilerinde klozet ve ayaklı lavabo mevcuttur. 2. Normal kat : Açık Ofis: Zemin: 60 x 60 cm. granit Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan Müdür odası: Zemin: Laminat parke Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan Müdür odası mikro jalûzili alüminyum doğramalı cam seperatörlerle açık ofisten ayrılmıştır. Mutfak: Zemin: 5 x 5 cm. seramik Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan İçerisinde endüstriyel ürünler bulunmaktadır. 0
3. Normal kat : Açık Ofis: Zemin: 60 x 60 cm. granit Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan Müdür odası: Zemin: Laminat parke Duvar: Saten boya Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan Müdür odası mikro jalûzili alüminyum doğramalı cam seperatörlerle açık ofisten ayrılmıştır. WC (2 adet): Zemin: 5 x 5 cm. seramik Duvar: 20 x 20 cm. bordürlü seramik Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan İçerilerinde klozet ve ayaklı lavabo mevcuttur. 4. Normal kat : Tek hacim ofis: Zemin: 60 x 60 cm. granit Duvar: Sten boya Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan Sistem odası: Zemin: 60 x 60 cm. granit Duvar: Sten boya Tavan: Spot aydınlatmalı asma tavan UPS odası: Zemin: PVC esaslı zemin kaplaması Duvar: Plastik boya Tavan: Plastik boya
DEĞERLENDĠRME Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Merkezi konumu, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Tamamlanmış alt yapı, Kadıköy Çarşısı nın yüksek ticari potansiyeli ve yoğun yaya trafiği, Köklü bir tadilat yapılmış olması, Müşteri celbi ve reklâm kabiliyeti, Marmara Bölgesi nde meydana gelen depremlerde hasar görmemiş olması. (*) Olumsuz etkenler: Otoparkının olmaması ve bölge genelinde yaşanan otopark sorunu, Yakın dönemde özellikle global finansal krizi takiben ülkemizde de yaşanan ve gayrimenkul piyasasına yansıyan durgunluk. (*) Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde Ülkemizde yaşanan son depremler nedeniyle binada oluşmuş herhangi bir çatlak ya da deprem hasarına rastlanmamıştır. Ancak bu tespitimiz, binanın depreme dayanıklılığı bağlamında bir anlam taşımamaktadır. Zira bilindiği üzere "depreme dayanıklılık tespiti", zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve hesaplamalar sonucu açıklık kazanabilecek bir husus olup uzmanlığımız dışındadır. 2
FĠYATLANDIRMA Taşınmazın değer tespiti aşağıda belirtilen iki yöntemle belirlenmiştir.. Ġkame Maliyet Yöntemi 2. Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi 3. ĠndirgenmiĢ Nakit Akımları Yöntemi. İkame Maliyet Yöntemi Bu yöntemde taşınmazın arsa ve inşai değeri olmak üzere iki bileşen esas tutulmak suretiyle değerler ayrı ayrı tespit edilmekte ve taşınmazın değeri bu bileşenlerin toplamı olarak takdir edilmektedir. (Bu değerler arsa ve inşai yatırımların ayrı ayrı satışına esas olmayıp toplam değere ulaşmak için belirlenen fiktif büyüklüklerdir.) Ancak taşınmazın yer aldığı bölgenin İstanbul un ticari potansiyeli en yüksek ve en eski semtlerinden biri olması, gayrimenkullerin yüksek kâr oranları ile alınıp satılması, gayrimenkul rayiçlerinin her dönemde yüksek seyretmesi ve taşınmazların yakın çevresinde yapılaşmanın tamamlanmış olması nedenleriyle; satılık arsa bulunamamıştır. Dolayısıyla Maliyet YaklaĢımı yönteminin sağlıklı Ģekilde uygulanması mümkün olmamıģtır. 3
2. Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış satılık / kiralık benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkul için birim fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller, görülebilirlik, kullanım fonksiyonu, ticaret potansiyeli ve kullanım alanı büyüklüğü kriterleri dahilinde karşılaştırılmış, çevredeki emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ve mal sahipleri ile görüşülmüş; ayrıca ofisimizdeki mevcut veri ve bilgilerden faydalanılmıştır. Bulunan emsallerden bazıları aşağıda belirtilmiştir. Taşınmaza yakın mesafede, 60 m 2 kullanım alanlı dükkân (40 m 2 zemin, 20 m 2 asma kat) 950.000,-TL bedelle satılıktır. (Tel: 026 365 4 92) Taşınmaza yakın mesafede, 3 katlı, 50 m 2 kullanım alanlı bina 2.250.000,-USD bedelle satılıktır. (Tel: 026 355 70 60) Taşınmaza yakın mesafede, 3 katlı, 60 m 2 kullanım alanlı bina 2.500.000,-TL bedelle satılıktır. (Tel: 026 337 04 77) Çevredeki emsal konum ve inşaî özelliklere sahip taşınmazlar üzerinde yapılan piyasa rayiç araştırmaları sonucunda taşınmazın günümüz ekonomik koşullarındaki arsa dahil ortalama (*) m² birim değeri için 3.400,-TL takdir edilmiştir. Buna göre taģınmazın değeri: 648 m² x 3.400,-TL/m² (2.203.200) 2.200.000,-TL olarak belirlenmiştir. (*) Bu ortalama birim değerin tespitinde, katlar arasındaki şerefiye farkları dikkate alınarak ayrı ayrı değerler saptanmış ve bu değerlerin toplamlarından oluşan tutar toplam alana oranlanmıştır. 4
3. İndirgenmiş Nakit Akımları Yöntemi: Bu yöntem, taşınmaz değerinin gayrimenkulün gelecek yıllarda üreteceği serbest (vergi sonrası) nakit akımlarının bugünkü değerlerinin toplamına eşit olacağı esasına dayalı olup genellikle uzun dönemli projeksiyonları kapsamaktadır. Projeksiyonlardan elde edilen nakit akımları, ekonominin, sektörün ve taşınmazın taşıdığı risk seviyesine uygun bir iskonto oranı ile bugüne indirgenmekte ve gayrimenkulün bugünkü değeri hesaplanmaktadır. Bu değer taşınmazın, mevcut piyasa koşullarından bağımsız olarak finansal yöntemlerle hesaplanan (olması gereken) değeridir. Varsayımlar: Makroekonomik Büyüklükler: Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE), A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI), Dönemsel Devalüasyon Oranı, Dönem Sonu Kuru ve Ortalama Kur varsayımları ekteki tablo sayfasında sunulmuştur. Reel İskonto Oranı: Reel iskonto oranı % 8 olarak belirlenmiştir. Kira Gelirleri: Çevrede yapılan piyasa araştırmaları neticesinde rapor konusu taşınmazın 200 yılındaki aylık kira değeri 4.500,-TL olarak tahmin edilmiş ve hesaplamalara bu değerin ortalama USD kuru üzerinden karşılığı ( 9.355,-USD) yansıtılmıştır. Kira gelirinin her yıl ABD enflasyonu oranında artacağı varsayılmıştır. 5
Nakit Ödenen Vergiler: Bilindiği üzere gayrimenkul yatırım ortaklıklarının ürettikleri projelerden elde edilen gelirleri kurumlar vergisinden muaftır. Bu nedenle etkin vergi oranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Özet olarak: Yukarıdaki varsayımlar altında, bugünden sonraki nakit giriş çıkışları ile sayfa 7 de yer alan indirgenmiş nakit akımları tablosundan da görüleceği üzere binanın bugünkü finansal değeri yaklaşık 2.060.000,-TL olarak bulunmuştur. Görüleceği üzere her iki yöntemle bulunan değerler birbirine yakındır. Ancak iģletme gelirleri, iģletme seviyesinde (baģta piyasa koģulları olmak üzere çeģitli nedenlerle) ortaya çıkabilecek olumlu ya da olumsuz faktörlere bağlı olarak değiģkenlik arz edebileceği ve gayrimenkul rayiçleri her dönemde kendi içinde daha tutarlı bir denge taģıdığı için nihai değer olarak birinci yöntemle bulunan değerin alınması uygun görülmüģ ve taģınmazın değeri 2.200.000,-TL olarak belirlenmiģtir. 6
Kadıköy Çarşı Şubesi (TL) 2009 200 20 202 203 204 205 206 207 208 209 2020 Kiralanabilir Alan (m 2 ) 648 Aylık Kira Değeri (USD) 9.355 9.542 9.733 9.928 0.26 0.329 0.535 0.746 0.96.80.404 24/2/2009 USD/TL,526 2/2008 /2009 TÜFE 5% Reel İskonto Oranı 8% Yıllık Enflasyon Oranı (TÜFE) 6% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% 5% A.B.D. Yıllık Enflasyon Oranı (CPI) 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% 2% Dönemsel Devalüasyon Oranı 0% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 3% Dönem Sonu Kuru,526,574,620,668,77,767,89,873,933,990 2,049 2,09 Ortalama Kur,526,550,597,644,692,742,793,846,903,962 2,020 2,079 Reel İskonto Oranı 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% 8% Nominal İskonto Oranı 4% 4% 3% 3% 3% 3% 3% 3% 4% 3% 3% 3% / İskonto Faktörü,00,4,29,47,66,89 2,4 2,43 2,76 3,3 3,55 4,03 Etkin Vergi Oranı 0% 2009 200 20 202 203 204 205 206 207 208 209 2020 Kira gelirleri (TL) 0 74.000 82.87 92.05 20.66 2.696 222.28 233.395 245.420 258.053 270.956 284.504 Serbest Nakit Akımı 0 74.000 82.87 92.05 20.66 2.696 222.28 233.395 245.420 258.053 270.956 284.504 Uç Değer 3.556.300 Serbest Nakit Akımının Bugünkü Değeri 0 52.547 4.245 30.783 2.095 2.25 03.820 96.29 89.0 82.45 76.3 70.658 Uç Değerin Bugünkü Değeri 883.224 24/2/2009 İtibarı İle Toplam Değer 2.059.363 24/2/2009 İtibarı İle Toplam Değer (USD).349.57 7
SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Vakıfbank Kadıköy ÇarĢı ġube binasının yerinde yapılan incelemesinde konumuna, kullanım alanı büyüklüğüne, mimari özelliklerine, inşaî kalitesine ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle, a) Arsa payı dahil değeri için 2.200.000,-TL (İkimilyonikiyüzbin Türk Lirası) (2.200.000,-TL,526 TL/USD (*) (2.200.000,-TL 2,76 TL/Euro (*).442.000,-USD).0.000,-Euro) b) Aylık kira değeri için ise, 4.500,-TL (Ondörtbinbeşyüz Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (4.500,-TL,526 TL/USD (*) (4.500,-TL 2,76 TL/Euro (*) 9.502,-USD) 6.664,-Euro) (*) Rapor tarihi itibariyle,-euro = 2,76 TL;,- USD =,526 TL dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Taşınmazın sigortaya esas inşâi değeri (arsa hariç inşai değeri) 350.000,-TL dir. KDV hariç olan bu takdirlerimiz, taşınmazla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. Taşınmazın KDV dahil değeri 2.596.000,-TL; KDV dahil aylık kira değeri ise 7.0,-TL dir. 8
İşbu rapor, Vakıf Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 24 Aralık 2009 (Ekspertiz tarihi: 22 Aralık 2009) Saygılarımızla, Lotus Gayrimenkul Değerleme Ve DanıĢmanlık A.ġ. Serdar ERGÜN Mimar Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 40029) Eki: Konum krokileri Tapu sureti Fotoğraflar (0 adet / 5 sayfa) Değerleme sözleşmesi sureti Değerleme uzmanını tanıtıcı bilgiler Değerleme Uzmanlığı Lisansı Değerlemeye Yardım Edenler: Uygar TOST Değerleme Elemanı / Jeodezi ve Fotogrametri Mühendisi 9
Konum krokileri 20
2
Taşınmazın görünümleri 22
Taşınmazın bahçesi Zemin kat Müşteri holü 23
Bodrum kat 24
Mutfak Açık ofis 25
3.kat Açık ofis alanı 4.kat Açık ofis alanı 26
ÖZGEÇMĠġ Adı Soyadı : Serdar ERGÜN Doğum Yeri ve Tarihi : Ankara, 09.3.963 Medeni Hali : Evli, 2 çocuklu SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : Ocak 2004 AlıĢ Tarihi Mesleği Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı Üye olduğu kuruluģ : Mimar : İstanbul Teknik Üniversitesi Mimarlık Fakültesi / 992 : TMMOB Mimarlar Odası Mesleki Tecrübe: Serbest Mimarlık : 992-993 Öney Mimarlık; : Kasım 993 Eylül 994 Büro ve ġantiye Nurol İnş. Ve Tic. A.Ş. : Ekim 994 Mart 998 BahçeĢehir Projesi Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Mayıs 998 Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak 2005 -... Sorumlu Değerleme Uzmanı 27
28