TERRACE FULYA TOPLU YAPI YÖNETĠM PLANI Madde 1 Yönetim Planına Konu, Toplu Yapının Bulunduğu Parseller İstanbul ili, Şişli ilçesi, Teşvikiye Mahallesi, 54 pafta, 407 ada, 55, 56, 76 ve 77 numaralı parseller üzerinde inşa edilerek üzerlerinde kat mülkiyeti tesis edilmiş mesken ve ticari işyerleri ile sosyal tesis ve benzeri nitelikli ortak yer ve tesisler bu yönetim planı hükmünce bir toplu yapı olarak yönetilecektir. Madde 2 Toplu Yapı Özellikleri TERRACE FULYA TOPLU YAPISINDA YER ALAN BAĞIMSIZ PARSELLERĠN ORTAK YER VE TESĠSLER NEDENĠYLE, BĠRLĠKTE TOPLU YAPI OLUġTURMASI Birden fazla parselin komşuluğu ile inşa edilen ve yaşama geçirilen Terrace Fulya Toplu Yapısını oluşturan parsellerde mevcut bazı ortak yer ve tesisler, ayrılmaz parçasını (mütemmim cüzünü) oluşturduğu parsel dışında (Terrace Fulya Toplu Yapı oluşumuna dâhil) diğer komşu parsellerdeki bağımsız bölümlerin kat maliklerine de tahsis olunmuştur. Terrace Fulya, bu özelliği ile 5711 sayılı kanunla değişik 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunun ilgili maddeleri uyarınca toplu yapı oluşturmuştur. Toplu yapıyı oluşturan parsellerde, kat mülkiyeti ayrı ayrı dikkate alınacak, fakat 55, 56, 76 ve 77 numaralı parseller, toplu yapı yönetimi çerçevesinde birlikte, bu Toplu Yapı Yönetim Planına göre yönetilecektir. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu kararıyla, yeni parseller bu toplu yapı oluşumuna dâhil edilebilir. TOPLU YAPI HĠZMETLERĠ Aşağıda tek tek belirlenecek hizmetler ve bunlara benzer nitelikte geliştirilecek, Terrace Fulya yaşam felsefesine uygun tüm hizmetler toplu yapı hizmetleri olarak masrafları toplu yapı bütçesinden karşılanacaktır. Bu toplu yapı hizmetlerinden yararlanılamadığı veya gereksiz olduğu ileri sürülerek masraflarından kaçınılamayacaktır. Bu hizmetler Terrace Fulya yaşamının esaslı unsurudur. Madde 3 Tanımlar Toplu Yapı: İstanbul İli, Şişli İlçesi, 54 Pafta, 407 Ada, 55, 56, 76 ve 77 numaralı parsellerde inşa edilmiş tüm bağımsız bölümler ile bu bağımsız bölümlere tahsis olunmuş alt yapı tesisleri, ortak kullanım yerleri ve sosyal tesisler gibi ortak alanların hepsini bir bütün olarak ifade etmektedir. Burada amaç, yukarıda belirtilen dört parselin birlikte ve bir bütün olarak yönetilmesini sağlamaktır. Parsel: Tapuda, kat mülkiyeti olarak kütükte kayıtlı, Terrace Fulya Toplu Yapısı nın yer aldığı, İstanbul ili, Şişli İlçesi, 54 Pafta, 407 Ada, 55, 56, 76 ve 77 numaralı parsellerin her biri. Blok: Bir parselde inşa edilmiş ve bünyesinde kat mülkiyetine konu birden fazla bağımsız bölümü en azından çatı ve temel ortak yeri ile barındıran ve blok ismi ve numarası ile adlandırılan yapıların her biri. Blok isimleri: 76. Parselde Center-2, 77. Parselde Center-1, 55. Parselde Life-5, Life-4 ve Life-3, 56. Parselde Life-1 ve Life-2 isimli bloklar yer almaktadır. Bir başka deyişle 4 parsel üzerinde 7 blok yer almaktadır. Bağımsız Bölüm: Özgülendiği amaç doğrultusunda her bir kat malikinin yararlanmasına ayrılmış ve kat mülkiyeti kütüğünde kendisine sayfa ayrılmış yapı bölümleri olarak, Daire, Ofis, Büro, Dükkân, Depolu Dükkân, Çatı Aralı Daire gibi bölümlerden oluşan, bağımsız olarak mülkiyet hakkına konu olan yapı bölümleri. Dükkân ve Büro: 76 ve 77 parselin zemin, 1.normal, 2.normal ve 3.normal katlarında bulunan tapuda depo, dükkân ve büro olarak geçen bağımsız bölümler. Bodrum ve Otopark: 76 ve 77 numaralı parsellerin altında yer alan 1. bodrum, 2. bodrum, 3. Bodrum ve 4. bodrum olarak geçen ortak alanlar. - 1 -
55 ve 56 numaralı parsellerin altında yer alan, 1. bodrum, 2. bodrum ve 3. bodrum olarak geçen ortak alanlar. Depo: 55 ve 56. parsellerdeki blokların zemin ve 1. bodrum katında yer alan ve her kat malikine bireysel olarak özgülenmiş alan. Kat Maliki: Bağımsız bölüm üzerinde ayni hak olarak mülkiyet hakkı sahibi tek kişi veya toplu mülkiyet olarak elbirliği ve paylı mülkiyet hakkı sahipleri birliği. Terrace Fulya Sakini: Terrace Fulya Toplu Yapısı bünyesinde mevcut bağımsız bölümlerde gerek kat maliki olarak, gerekse (kira, ariyet, oturma, intifa, irtifak gibi) herhangi bir hukuki nedene dayanarak fiilen oturmakta olan tüm kişiler. Blok Ortak Yer ve Tesisleri: İçinde bulunduğu blokla sınırlı olarak yalnızca o bloktaki kat maliklerine tahsis edilmiş yer ve tesisler. Parsel Ortak Yer ve Tesisleri: İçinde bulunduğu parselle sınırlı olarak yalnızca o parseldeki kat maliklerine tahsis edilmiş yer ve tesisler. Toplu Yapı Ortak Yer ve Tesisleri: İçinde yer aldığı parsel dışında yukarıda belirtilen komşu parsellerde mevcut arazi ve yapılarda yer almakla birlikte toplu yapı içinde yer alan tüm bağımsız bölüm hak sahipleri ile diğer hak sahiplerine hizmet verilen yapı ve yapı bölümleri. Eklenti: Eklentilere ilişkin KMK hükümleri uyarınca gerekli koşullara uyularak, bazı bloklara veya bazı bağımsız bölümlere özgülenen bağımsız bölümün dışında ve blok içinde olan tesis ve yerler. Toplu Yapı Hizmet ve Aktiviteleri: Toplu yapı yönetimince tek elden yürütülen temizlik ve güvenlik hizmetleri, şenlik düzenlenmesi, bayram kutlamaları, spor turnuvaları organizasyonu gibi Terrace Fulya Toplu Yapı yaşam felsefesine uygun hizmet ve aktiviteler. Toplu Yapı Yönetimi: Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu tarafından seçilecek Yönetim Kurulunu ifade eder. Madde 4 Ġsimler Toplu yapının ismi TERRACE FULYA dır. Terrace Fulya ismi, Toplu Yapıyı oluşturan binaların yapımcısı İnanlar İnşaat A.Ş. nin (İNANLAR) tescilli markasıdır. Bu markanın korunması işlemi ve yatırımı marka sahibi İnanlar tarafından yapılmaktadır. İnanlar, markanın kullanımı nedeniyle herhangi bir hak talep etmeyecek, buna karşılık toplu yapı da markaya zarar vermeyecektir. Markaya zarar verecek unsurların devreye girmesi halinde, İNANLAR markasını geri alma hakkına sahiptir. Toplu yapının bu ismi, Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun alacağı karar ile değiştirilebilecektir. Toplu yapıya dahil her bir parsel, Terrace Fulya ismi yanında parsel numarası ile anılacaktır. İlgili mevzuata bağlı numaralandırma istisna olmak üzere, Terrace Fulya parsellerinin blok isimleri bu yönetim planı ekindeki liste ile belirlenmiştir. Bu isimlerin değiştirilmesi; yapılacak oylama ile olur. Blok isimleri, Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun alacağı karar ile değiştirilebilir. TOPLU YAPI YÖNETĠM PLANINA ĠLĠġKĠN HÜKÜMLER Madde 5 Toplu Yapı Yönetim Planının Bağlayıcılığı KMK ilgili madde hükmünce hazırlanan bu yönetim planı, Toplu Yapıyı oluşturan tüm parsellerdeki bağımsız bölüm maliklerini parsel ve blok ayırımı yapılmaksızın bağlayıcı bir sözleşme niteliğindedir. Toplu Yapı Yönetim Planı hükümleri uyarınca, herhangi bir parseldeki kat malikleri, kendi parsellerindeki toplu yapı ortak yer ve tesislerinin komşu diğer parsellerdeki kat maliklerine de özgülendiğini ve ayrıca başka parselde yer alan inşa edilmiş / edilecek toplu yapı ortak yer ve - 2 -
tesislerine ilişkin işletme ve yapım giderlerine katılma borcu altında olduklarını, kat mülkiyetine bağlı bir ayni hak iktisabı dolayısı ile kabul etmişlerdir. Hâlihazır kat mülkiyeti sahiplerini bağlayan bu yönetim planı, kat malikinin ölümü halinde mirasçılarını veya bağımsız bölümü sonradan edinenleri de bağlayıcı niteliktedir. Beyanlar hanesinde varlığına işaret edilmiş bu Toplu Yapı Yönetim Planı hükümlerini, Türk Medeni Kanunu nun tapu kütüğünün aleniyeti ilkesince, hiç kimse bilmediğini iddia edemez. Madde 6 Toplu Yapı Yönetim Planının DeğiĢtirilmesi İşbu Toplu Yapı Yönetim Planı, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu nun 4/5 çoğunlukla vereceği karar ile değiştirilebilir. Yönetim planının değiştirilmesinde, yönetim planının 2.maddesi hükmü gereği, toplu yapı ortak yer ve tesislerine ilişkin katlanma ve giderlere iştirak yükümlülüğü kaldırılamaz ve katılma oranını azaltacak nitelikte hüküm konulamaz. TOPLU YAPI YÖNETĠMĠNĠN KONUSU Madde 7 Toplu Yapı Yönetiminin Konusu (Genel Olarak) Herhangi bir parselde mevcut olmakla birlikte, Terrace Fulya Toplu Yapısı tarafından organizasyon sonucu, tüm diğer parsellerde mevcut kat maliklerinin yararlanmasına özgülenmiş tesis, yer ve hizmetler ve aktiviteler toplu yapı yönetimince koordine edilecektir. Bağımsız bölüm malikleri bu faaliyetlerin masraflarını, aşağıda belirtilen ilkeler doğrultusunda hesaplanan toplu yapı işletme aidatına iştirak payı nı ödeme yükümlülüğü altındadırlar. Madde 8 Toplu Yapı Yönetimince ĠĢletme Aidatı Kapsamında GerçekleĢtirilecek Hizmet ve Aktiviteler Terrace Fulya Yönetimi genel ortak alanlardaki, güvenlik, temizlik, spor alanlarına yönelik hizmet ve aktiviteler, sigorta hizmetleri, otopark içi ulaşım ve park düzeninin sağlanması, sosyal hizmet organizasyonu, tahkim ve plebisit hizmetleri, belirli gün ve anma hizmetleri, otopark hizmetleri, çocuk parkı ve bakıcılığı hizmetleri, peyzaj ve ağaçlandırma hizmetleri, ısıtma, soğutma, havalandırma, enerji, su, teknik işletim, bakım onarım faaliyetleri ve olağanüstü harcamalar fonu gibi hizmetler ile daha sonra belirlenebilecek hizmet ve aktiviteleri yönetme ve yerine getirme görevi, birkaç firmadan teklif almak suretiyle, bir bütün olarak (anahtar teslimi) bir hizmet şirketi aracılığıyla yerine getirebilir. Bu hizmetlerden hangilerinin ne zaman hayata geçirileceği ve yenilerinin eklenmesi veya kaldırılması konusunda karar vermeye yetkili organ Toplu Yapı Yönetim Kuruludur. Madde 9 Toplu Yapı Yönetimince Ücret KarĢılığı Organize Edilecek Hizmet ve Aktiviteler Çocuk bakıcılığı, ticari hizmet ve organizasyonun sağlanması ve catering, house keeping, vale parking, otopark içi ulaşım ve park düzeninin sağlanması, araç kiralama, araç yıkama, özel güvenlik sağlama, hasta bakıcılığı, sağlık desteği, günlük su-gazete servisi, kuru temizleme servisi gibi her türlü hizmet teminine aracılık faaliyetleri vs. hizmet şirketinin sağlayacağı ve talep eden kat maliklerinin, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun onayladığı, ücreti ödeyerek yararlanacağı butik hizmet ve aktivitelerin nelerden ibaret olacağı, blok temsilcilerinin Toplu Yapı Yönetim Kuruluna ileteceği talepleriyle belirlenebilir. Yönetim ve hizmet şirketi arasında yapılacak sözleşmede bu hizmetler ve ücretlendirme yöntemleri belirlenir. Gerek Blok yöneticilerinin talebiyle gerekse hizmet şirketinin teklifiyle bu hizmetler değiştirebileceği gibi yenileri de eklenebilir. Tüm bu konulardaki karar yetkisi, Toplu Yapı Yönetim Kurulu na aittir. Bu anlamda verilen hizmetlerin birçoğu aracılık hizmeti kapsamında olup, hizmet kalitesi ve hizmetin gereği gibi yerine getirilmemesinden doğan sorumluluk tamamen hizmeti üstlenen kişi veya firmaya aittir. - 3 -
YÖNETĠM ORGANLARI A) BLOK YÖNETĠMĠ 1) BLOK KAT MALĠKLERĠ KURULU Madde 10 Kurulun OluĢumu Blok Kat Malikleri Kurulu, Kat Mülkiyeti Kanunu hükümlerince blokta mevcut tüm bağımsız bölümlerin kat malikleri veya yetkili ya da kanuni temsilcilerinin katılımı ile oluşur. Aşağıda 11. madde ile 24. madde arası, Blok Kat Malikleri Kurul ve toplantısı ile ilgilidir. Madde 11 Kurula Katılma ve Oy Hakkı Blok Kat malikleri kurulunda, her kat maliki, bağımsız bölüm başına bir oy hakkına sahiptir. Bir kişinin, sahip olduğu birden fazla bağımsız bölüm için ayrı oy hakkı vardır. Birden fazla bağımsız bölüme sahip olan kat malikinin sahip olacağı oy sayısı o parseldeki bağımsız bölüm sayısına göre belirlenmiş olan tüm oyların üçte birinden fazla olamaz. Bir bağımsız bölümün birden çok maliki varsa (iştirak halinde veya müşterek mülkiyet halinde) Blok Kat Malikleri Kurulunda vekâlet verilecek bir temsilci oylamaya katılma hakkına sahiptir. Bunun dışındaki ortak malikler, o bağımsız bölümün ayni hak sahibi olarak, kat malikleri kurulu misafiridir. Kat maliklerinden her biri oyunu yetkili kılacağı iradi bir temsilci (Vekil) ile kullanabilir. Bir kişi, toplam oy sayısının yüzde beşinden fazlasını kullanmak üzere vekil tayin edilemez. Ancak, kırk ve daha az sayıdaki kat mülkiyetine tâbi taşınmazlarda bir kişi, en fazla iki kişiye vekâlet edebilir. Bir temsilci, toplam oy sayısının üçte birinden fazlası için vekil tayin edilemez. Ehliyetsiz olan kat malikini kanuni durumuna göre veli yada vasisi temsil eder. Verilecek temsil yetkisi yazılı bir belge ile olur. Toplantı başladığında önce bu belgeler kontrol edilir. Yetki belgesindeki imzanın çıplak gözle bakıldığında kat malikine ait olduğu konusunda bir kuşku uyandırmaması durumunda kabul edilir. Vekil eden kat malikinin, imzanın sahteliği konusunda dava açması halinde, kat maliki lehine karar verilinceye kadar, imza geçerli kabul edilir. Toplantıda kullanılan bir yetki belgesinin geçerli olmadığı anlaşılacak olursa bu nedenle genel kurulun iptali davası ancak davacı olacak kişinin söz konusu yetki belgesi olmasaydı yeter sayı ile itiraz olunan kararın alınmayacak olması halinde açılabilecektir. Yetki belgeleri, uyuşmazlıkların ispatı amacı ile toplantı belgeleri olarak beş yıl saklanır. Alınacak Blok Kat Malikleri Kurulu kararı ile, doğrudan doğruya kendisi ile ilgili aleyhinde yada lehinde sonuç doğacak kat malikinin, toplantıya katılma hakkı olmakla beraber kanuni engel nedeniyle kendisi ile ilgili konuda oy kullanma hakkı yoktur. Madde 12 Olağan Blok Kat Malikleri Kurulu Toplantısının Duyurulması Toplantı tarihinden 15 gün önce, toplantı tarihi, yeri ve saati de belirtilerek, gündem duyuru panolarına ve blok asansörlerine en az A4 kâğıdı ebatlarında asılır ve ayrıca Terrace Fulya Toplu Yapı Yönetimi internet sitesinde ilan edilir. Hiç kimse, yönetim planının bu hükmü gereği, duyuruyu görmediğini ve gündemi bilmediğini iddia edemez. Bağımsız bölümün kullanım hakkını bir akitle (kira gibi), başkalarına devretmiş olanlar, bağımsız bölüm maliki olarak kendilerine duyuru yapılması gerektiğini ileri süremezler. Madde 13 Toplantı Zamanı ve Çağrı Blok Kat Malikleri Kurulu, her takvim yılının Şubat ayının 2. Cumartesi günü saat 10:00 da toplantı yeri olan 56 numaralı parselin önündeki Sosyal Tesisin Çok Amaçlı Salonunda toplanır. Bu toplantıda çoğunluk sağlanamazsa, katılanların çoğunluğu ile karar vermek üzere, ikinci toplantı, Şubat ayının 3. Pazar günü saat 10:00 da aynı yerde yapılır. Yönetim planının toplantı tarihi, saati ve yerini hiçbir kuşkuya yer vermeyecek şekilde saptayan bu bağlayıcı hükmü karşısında, olağan - 4 -
toplantılar kat maliklerine, yukarıda belirtilen ilan dışında, yazılı duyuru ile bildirilmek zorunluluğu yoktur. Toplantı tarihlerinin bayram günlerine isabet etmesi halinde toplantı bir sonraki haftanın aynı gününe ertelenebilir. Madde 14 Blok Kat Malikleri Kurulu Olağanüstü Toplantısı Münhasıran yönetim planına konu Bloklardan herhangi birini ilgilendiren önemli bir nedenin çıkması halinde, ilgili bloğun yöneticisi veya denetçisi yada kat maliklerinin üçte birinin istemi üzerine, saptanacak toplantı gününden asgari 15 gün önce yasada belirtilen usule uygun olarak bütün kat maliklerine duyurulur. Bu çağrıda, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, yedi (7) günden az olmamak üzere daha sonra yapılacak ikinci toplantı günü, nerede ve ne zaman yapılacağı da belirtilir. Madde 15 Blok Kat Malikleri Kurulu Kararlarının Konusu Blok Kat malikleri kurulunun olağan toplantısının zorunlu gündemini, bloğu yönetecek 1 yönetici ve (1) blok deneticisi seçimi oluşturur. Mümkün olduğu ve aday gösterildiği taktirde, (1) er yedek yönetici ve denetçi seçilir. Blokların ortak yer ve tesislerinin bakım, onarım ve korunması hizmetleri ile genel olarak bu yerlerin işletilmesi hizmetleri toplu yapı hizmetidir. Toplu yapı hizmetleri ile toplu yapı ortak yer ve tesisleri bu parsel içinde olsa dahi hiçbir şekilde Blok Kat Malikleri Kurulu kararına konu edilemez. Ancak, (sadece o bloğun bir davaya konu edilmesi gibi) münhasıran o bloğu ilgilendiren önemli bir hususun çıkması halinde ihtiyari (arızi olarak) Blok Kat Malikleri Kurulu her zaman toplanabilir ve kendi bloklarını ilgilendiren kararları alabilir. Madde 16 Blok Kat Malikleri Kurul Kararlarının Bağlayıcılığı ve Duyurulması Blok Kat malikleri kurulunun kararları, toplantıya veya karara katılmamış olsalar dahi, o bloktaki tüm kat maliklerini ve tapuda yapılmış işlemle bağımsız bölüme ilişkin bir ayni hakkı edinmiş olanları bağlar. Bağımsız bölüme ilişkin ayni hakkın kazanılması durumunda kararın sonuçlarına bağlılık anı, ilgili ayni hakkın (mülkiyet, intifa, oturma gibi) tapu sicil tüzüğü uyarınca tapu kütüğünün yevmiye defterine yazılmak suretiyle doğması anıdır. Kat malikleri kurulunca alınan kararlar yönetici tarafından, kurulun o toplantısına katılmamış kat maliklerinin de bilgisinin sağlanması amacı ile duyurulur. Bildirim, yönetimin takdirine bağlı olarak ve önemine göre yazılı yada ilan panosuna duyuru şeklinde yapılabilir. Ayrıca, internet sitesinde kararların güncellenerek duyurulması sağlanır. Madde 17 Blok Kat Malikleri Kurulu Toplantı Divanının OluĢumu Kat malikleri kurulunda salt çoğunlukça aksine karar alınmadıkça aşağıdaki ilkelere uyulur. Toplantılar yönetici tarafından açılır. Toplanan kat malikleri, hâzirun cetvelindeki imzaların kontrolü ile gerekli çoğunluğun sağlandığı anlaşıldıktan sonra, toplantıyı yönetmek üzere bir başkan ve iki üye seçerler. Toplu yapı yönetimince görevlendirilmiş salonun teknik ekipmanlarından görevli kişiler yanında, kararları bilgisayar ortamında yazacak bir kişi kat malikleri kuruluna yardımcı olarak görevlendirilecektir. Bu kişi istenildiği taktirde kâtip üye olarak atanabilecektir. Bu katip üye kararları sırası ile bilgisayar ortamında yazmakla görevlidir. Kararın konusunun gizlilik gerektirmesi halinde, divan heyeti tarafından toplu yapı personelinin dışarı çıkarılması mümkündür. Divan heyetini oluşturan kişiler kat maliki olmak zorunda değildirler. Divan başkanı, kanuna göre toplantının sağlıklı ve güven içinde yürütülmesini sağlamakla yükümlüdür. Toplantı için ayrılmış süreye bağlılık esastır. Bu amaçla toplantı zamanında başlatılır ve birinci toplantıda çoğunluğun oluşmadığına ilişkin tutanak toplantı başlama saatinden itibaren en geç yarım saat içinde düzenlenmiş olur. İkinci toplantılarda, toplantıya katılanların salt çoğunluğu ile karar alınabileceği için toplantı saatinde ve yöneticinin açılış konuşması ile başlar. Geciken üyeler hâzirun cetvelini imza ile toplantıya katılabilirler. Bu amaçla belli bir saatten sonra çoğunluğun kararı ile geriye dönük gündem maddesi tartışılamaz. Her gündem maddesine ayrılan sürenin bitimi ile bu madde hükmünce görüşmelerde yeterlilik sağlanmış olup oylamaya geçilir. - 5 -
Ancak, önceki gündem maddelerinin süresinden önce tamamlanması halinde bu süre sonraki gündem maddelerinde kullanılabilir. Başkanın takdir hakkına bağlı olarak gündem maddelerine geçmeden önce, konuşmak isteyen tüm kişileri belirleyerek konuşmaları toplantı süresine uyum amacıyla belirli bir süre ile sınırlandırabilir. Bu yetkinin varlığı tartışılarak oylanamaz. Toplantıda gündeme bağlılık esastır. Ancak, toplantıya katılanların üçte birinin önerisi ile görüşülmesi istenen konular gündeme alınabilir. Olağan toplantılarda kat mülkiyetinin hükümlerine uygun ve gerekli konularda gündeme bağlılık zorunluluğu yoktur. Ancak, olağanüstü toplantılarda çoğunlukla gündeme alınan konularda alınan kararlar ile kat maliklerine ek mali külfet yüklenemez. Bu tür kararlar yukarıdaki usule uygun olarak kat maliklerine duyurulacak yeni bir olağanüstü toplantı gündemini oluşturabilir. Madde 18 Toplantı Geçerliliği ve Karar Yeter Sayısı Kat malikleri kurulu, ilk toplantıda blokta mevcut bağımsız bölümlerin sayı ve arsa payı bakımından yarısından fazlasıyla toplanır ve toplantıya katılanların oy çoğunluğuyla (salt çoğunlukla) karar verir. Kat Mülkiyeti Kanununda nitelikli karar çoğunluğunun andığı haller saklıdır. Yeter sayı sağlanamadığı için ilk toplantı yapılamazsa, yukarıda yeri, tarihi ve zamanı kesin olarak belirlenmiş ikinci toplantıda katılanların oy çoğunluğu ile karar verilir. Madde 19 Kararların Yazılması ve Ġmzalanması Blok Kat malikleri kurulunca alınmış kararların konusu kuşkuya yer vermeyecek bir şekilde hangi çoğunlukla alındığı da belirtilerek, her bir karar yazımını takiben, oylanmış karara uygunluğunu kontrol etmek amacıyla, katip üye tarafından sesli olarak okunarak kesinleştirilir. Toplantıya son verilmesini takiben kâtip üye tarafından bilgisayarda yazılmış kararların son hali üç suret olarak basılır. Kararın bir sureti kat malikleri tarafından imza yetkisi verilmiş toplantı divan heyetince imzalanarak, (1) numaradan başlayıp sırasıyla giden sayfa numaraları taşıyan, her sayfası noter mührü ile onaylı bir Blok Kat Malikleri Kurulu Karar Defteri ne yapıştırılır. Hâzirun cetvelinin asıllarından birinin anılan karar defterine yapıştırılarak eklenmesi sonucu toplantı tutanaklarını kat malikleri adına imza yetkisi verilmiş divan heyetinin imzalamasıyla birlikte, karara muhalefet şerhi koyan kat malikleri veya temsilcilerinin beyanlarının geçirildiği tutanağın muhalif üye tarafından imzalanması sağlanır. Madde 20 Blok Yöneticiliğinin Sona Ermesi Blok yöneticiliği ölüm, görevini yapmasına engel olacak şekilde devamlı sakatlık, azil ve medeni hakları kullanma ehliyetinden yoksun kalmak, yüz kızartıcı suçtan mahkûm olmak hallerinde sona erer. Blok yöneticileri haklı bir sebep öne sürerek her zaman istifa edebilir. İstifa eden yöneticinin yerine varsa yedek üye geçer. Madde 21 Blok Yöneticisinin Görevleri Blok Yöneticileri, bloğu temsil eder ve kendisine verilen görevleri yerine getirir. Blok yöneticileri aynı zamanda münhasıran temsil ettiği bloğu ilgilendiren hususlarda (blok kat malikleri kurulunun ihtiyari olarak toplandığı ve karar alma yetkisinin bulunduğu durumlarda, blok kat malikleri kurulu toplantısının yürütülmesi ve kararlarının duyurulması gibi konularda) yönetici sıfatı ile hareket eder. - 6 -
BLOK DENETÇĠSĠ Madde 22 Blok Denetçisi Tercih sebebi olarak üniversite mezunu ve mali işler konusunda yeterli mesleki bilgiye sahip bir (1) gerçek kişi Denetçi, Blok Kat Malikleri Kurulunca, kat malikleri arasından sayı ve arsa payı bakımından çoğunluğun kararı ile atanır. Denetçi haklı nedenle, her an istifa hakkına sahiptir. Süresi bitmeden önce ölüm, istifa, medeni haklarını kullanma ehliyetini kaybetme gibi nedenlerle boşalan denetçinin yerine, varsa yedek üye geçer. Yedek üyenin olmaması halinde, toplantıya katılan blok kat malikleri yeni bir denetçi seçer Madde 23 Denetçi Ücreti Blok denetçisi, ücrete hak kazanmaz. Madde 24 Denetleme Faaliyeti Denetçi, Blok Kat Malikleri Yönetim Kurulunun hesap ve harcamalarını denetler. TOPLU YAPI YÖNETĠMĠ TOPLU YAPI KAT MALĠKLERĠ KURULU Madde 25 Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu Olağan Toplantısı Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu yazılı tebligat yapılmaksızın ilan panolarına yapılacak duyuru ile yıl içerisinde bir defa olağan olarak 56 numaralı parselin önündeki Sosyal Tesislerde toplanır. Toplantı duyurusunda ilk toplantının günü ve saati ile birinci toplantıda yeterli sayının sağlanamaması halinde, iki toplantı arasında 7 günden az olmamak üzere belirlenecek ikinci toplantı günü ve saati de yer alır. Yapılacak olan olağan toplu yapı kat malikleri kurulu toplantısı, Şubat ayının 2. Cumartesi ve 3. Pazar günü olmak üzere, Blok Kat Malikleri toplantısından sonra olmak koşulu ile Blok Yapı Olağan Toplantısı ile aynı günde yapılabilir. Her yıl yapılan Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantısının, zorunlu gündemi Toplu Yapı Yönetim Kurulunun ve Denetim kurulunun oluşturulması ve yedek üyelerin seçilmesidir. Yapılacak olan olağan toplu yapı kat malikleri kurulu toplantısında, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun, sözleşme ile hizmet alınıyorsa Hizmet Firması ile birlikte hazırladığı gelecek yıl Toplu Yapı işletme Projesi karara bağlanır. Bir önceki yılın toplu yapı masraf ve harcamaları ile enflasyon etkisi göz önüne alınarak toplu yapı işletme projelerine, toplu yapı işletme giderlerine, katılım payı olarak eklenecek miktarın belirlenmesi amacı ile toplu yapı işletme projesi hazırlanır. Bu toplantıda, Toplu Yapı Yönetiminin yeni bir toplu yapı hizmeti başlatması karar altına alınarak, bu hizmete ilişkin masraflar da işletme projesine gider olarak kaydedilebilir. Bu işletme projesi, toplu yapı yönetim kurulu tarafından bloklardaki kat maliklerine imza karşılığı veya taahhütlü mektup ile duyurulur. Bu projede toplu yapı ortak yer ve tesislerine ilişkin olarak yapılacak tüm tahmini giderler ve katılma paylarından oluşan avans niteliğindeki tahmini gelirler ile toplu yapı işletme gelirleri belirlenir. Toplantı tarihlerinin bayram günlerine isabet etmesi halinde toplantı bir sonraki haftanın aynı gününe ertelenebilir. Madde 26 Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu Olağan Üstü Toplantısı Olağanüstü toplantılar, toplu yapı ortak yer ve tesislerinin işlerinin gerektirdiği her zaman yapılabilir. Bu konuda gündemi içeren duyuru, saptanacak toplantı gününden asgari 15 gün önce ellerinde olacak şekilde, hızlı posta (APS), taahhütlü mektup veya imza karşılığı ile kat malikine veya konutunda birlikte oturduğu veya işyerinde resmi olarak istihdam ettiği personeline yapılacak - 7 -
tebligat ile olur. Bu konuda anılan şekilde yapılması zorunlu duyurular, yönetim planının bu hükmü uyarınca, tebligatın yukarıda anılan kişilere yapılması hususunda talimat verilerek, özel kurye şirketleri aracılığı ile de yapılabilir. Bu çağrıda, birinci toplantıda yeter sayının sağlanamaması halinde, arada geçen süre yedi (7) günden az olmamak üzere belirlenen ikinci toplantı günü ve nerede yapılacağı da belirtilir. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunu olağan üstü toplantıya çağırma yetkisi kural olarak Toplu Yapı Yönetim Kuruluna aittir. Ancak, Toplu Yapı Denetim Kurulu veya Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunun en az 1/3 üyesinin aynı kâğıda yazılı ve imzalı çağrısı ile de çağırılabilir. Çağrıda bulunan üyelerden en az 2/3 sinin salonda hazır bulunmaması veya bu toplantıya katılmamalarını haklı kılacak olağanüstü sebeplerin bulunduğunun açıkça bilinemediği hallerde olağanüstü gündem maddesine geçilmeden önce yapılacak bir oylama ile toplantıya son verilir. Kararlar Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu karar defterine yazılır. Toplantı gündemine bağlılık esastır. Toplantıya katılan temsilcilerin en az 1/3 ü tarafından gündeme alınması istenen konular yeni bir olağan üstü toplantı talebini oluşturur. Bu takdirde en geç 15 gün içerisinde bu gündem ile toplantı yapılır. Madde 27 Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun Seçimi Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu her yıl yapılacak olağan toplantısında, Yönetim Kurulu nu oluşturacak 5 asil, 2 yedek üye seçer. Yönetim Kurulunu oluşturacak 5 asil üye ve 2 yedek üye, aday olmaları halinde her bir bloğun yöneticileri arasından seçilecektir. Aday olunmadığı durumda ise, diğer adaylar arasından seçilecek asil ve yedek üyeler ile Yönetim Kurulu oluşturulacaktır. Blok denetçileri arasından 3 kişi de Toplu Yapı Denetim Kurulu Üyesi olarak seçilir. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantısının herhangi bir nedenle yapılamaması veya yapılmakla birlikte Yönetim Kurulu üyelerinin seçilememesi halinde ise önceki Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyelerinin görevi yeni üyeleri seçilene kadar devam eder. Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeliği bu sıfatla herhangi bir ücrete hak kazandırmaz. Süresi bitmeden önce ölüm, istifa, medeni haklarını kullanma ehliyetini kaybetme gibi nedenlerle boşalan yönetim kurulu üyeliği yedek üye ile tamamlanır. Gündeme yazılmamış olsa bile Yönetim ve Denetim Kurulu/Denetçi ataması Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu olağan birinci toplantısı gündeminin zorunlu maddesidir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, toplantıya katılan Toplu Yapı Kat Maliklerinin salt çoğunluğu ile seçilir. Yönetim Kurulu nun görev süresi bir (1) yıldır. Kat Malikleri, ileride blok yöneticisinin seçilmemesini ya da Toplu Yapı Yönetim Kurulunun oluşturulmamasını neden göstererek Toplu Yapı Yönetim Kurulunun gerek blok yapılar ortak alanları gerekse toplu yapı ortak yerleri ile ilgili aldıkları kararlara uymaktan, giderler ve gider avanslarına katılmaktan kaçınamazlar. Madde 28 Toplu Yapı Yönetim Kurulu nun Yetki Alanı Toplu Yapı ortak yer ve tesislerinin yönetimi ile tüm toplu yapı parsellerinin yönetimi ile ilgili olarak kararlar almak, bu kararları uygulamak, masrafları her bir bloğa aşağıdaki ilkeler doğrultusunda dağıtmak ve işin gerektirdiği diğer işlemler ve fiilleri icra için yetkili organdır. Blok Yöneticiliğinin sona erme sebeplerine ilişkin hükümler burada da geçerli olup, boşalan üyelerin yeri aynı usulle doldurulur. Madde 29 Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Görev Dağılımı ve Temsili Toplu Yapı Yönetim Kurulu seçilmesini takiben ilk iş gününde ilk toplantısını yaparak, görev dağılımını karara bağlar. Buna göre aralarından bir başkan, bir ikinci başkan ve bir de muhasip üyeyi görevlendirir. Yönetim kurulunun görevleriyle ilgili olarak yapacağı hukuki işlem ve icraî eylemler yönetim kurulu toplantısında kararlaştırılır. Toplu Yapı Yönetim Kurulunun görevleriyle ilgili olarak yönetim kurulu kararlarının icrası amacıyla temsili, mutlaka bir yönetim kurulu kararına dayanmak zorundadır. Yapılacak işlemler, Yönetim - 8 -
Kurulu tarafından çıkartılacak imza sirkülerindeki yetkiler çerçevesinde en az 2 (iki) üyenin müşterek imzası ile yapılacaktır. Sirkülerdeki yetkiler üye tam sayısının 3/5 çoğunluğu ile kararlaştırılacaktır. Bu şekilde gerçekleştirilen işlem ve eylemlerden doğan sorumluluk tüm yönetim kurulu üyelerine birlikte aittir. Madde 30 Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Görevleri Terrace Fulya Toplu Yapı yaşam standardının sürdürülmesi ve yükseltilmesi, komşuluk ilişkilerinin geliştirilmesi, kat maliklerinin günlük işlerinin kolaylaştırılması, kat malikleri ve sakinleri arasındaki uyuşmazlıkların barışçıl yollarla çözülmesi, kültürel sportif sanatsal faaliyetlerin organize edilerek yaşamın güzelleştirilmesi, demokratik hukuka saygılı sosyal eşitlik ilkelerine bağlı bir yönetimin gerçekleştirilmesini sağlamaya yönelik tüm faaliyetler Toplu Yapı Yönetim Kurulunun faaliyet konusunu oluşturacaktır. Buna göre Toplu Yapı Yönetim Kurulu bu Yönetim Planına, yönetim planı ekindeki Yönetim Talimatına, Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu kararlarına uygun olarak yukarıda belirtilen toplu yapı hizmet ve aktivitelerini gerçekleştirecek işlem ve eylemleri yapmak hususunda, KMK da belirlenen tüm ve özellikle aşağıda belirtilen konularda yetkilidir. 1. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunca verilen kararları yerine getirmek. 2. Toplu Yapı kapsamında kalan bloklarla ilgili yönetsel kararları almak. 3. Toplu yapı ortak yer ve tesislerinin işletilmesine veya kiraya verilmesine, süresi sona eren kiracıların tahliyesine ya da sözleşmelerin yenilenmesine karar vermek, ortak yer ve tesisler üzerinde tasarrufî veya idarî işlemlerde bulunulmasına ilişkin sözleşmeleri ve diğer hukuki işlemleri, toplu yapı için gelir elde etmek amacıyla ve Terrace Fulya markasına ve imajına zarar vermemek şartı ile yapmak. 4. Toplu yapı ortak yer ve tesislerinin amacına uygun olarak kullanılması, korunması ve bakımı, onarımı, yenilenmesi için gerekli olağan tedbirleri almak, bu tedbirlerin icap ettirdiği sözleşmeleri yapmak ve kiraya verilmesi veya yeni bir toplu yapı ortak yer ve tesisi yapımı hakkında gerekli kararları almak 5. Terrace Fulya Toplu Yapı sının genel yönetim işlerinin yürütülmesini, teklif alma ve içlerinde en uygununu seçmek üzere anahtar teslimi biçiminde hizmet ve yönetim firmasına vermek ve bu anlaşmaları yapmak ve hizmet şirketi istihdam etmek. Bu şirketin hizmetlerini bizzat veya ilan panolarının altına koyacağı öneri, dilek ve şikâyet kutularına gelen şikâyetleri dikkate alarak denetlemek. Bu şikâyetleri olağan Yönetim Kurulu toplantılarından önce sekretaryanın konu başlığına göre tasnif ettiği gündeme almak ve ilk toplantıda Terrace Fulya Toplu Yapısı sakinlerinin şikâyetlerinin görüşülmesini sağlamak. 6. Toplu yapı işletme aidatlarının, paraların ve avansların yatırılacağı, gerektiğinde almak üzere ve her türlü bankacılık işlemlerini gerçekleştirmek üzere muteber bankalarda Terrace Fulya Toplu Yapı Yönetim Kurulu adına hesap açtırmak. (Her ne nam altında olursa olsun, yönetim kurulu üyeleri elden para toplamaya yetkili değildirler.) 7. Kat maliklerinin, bu yönetim planı ve KMK hükümlerine göre, toplu yapı işletme projesinde belirlenmiş toplu yapı ortak gider payları ve bunlara ilişkin avansların yukarıdaki yetkiyle belirlenen banka hesabına yatırılmasını sağlamak. Aidatların ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde yönetim planının bu hükmü ile aldığı yetki sonucu hukuk müşavirliği ve avukatlık hizmetlerinden yararlanarak cebri icra yoluna gitmek ve gerekli davaları açmak ve kanuni ipotek hakkının kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirilmek ile bu hususlarda avukata vekâlet vermek. 8. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunca kabul edilmiş işletme projesinde yer alan avans niteliğindeki aidatların kanuna ve bu yönetim planına uygun faaliyetler sonucu tükenmesi halinde gerçekleştirilecek yasal faaliyetler ve personel harcamaları için ek bütçeye ihtiyaç - 9 -
duyulması halinde masraf ve yeni avans için kat maliklerinden ödenti tahsilâtı yapılmasını sağlamak. 9. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulundan yetki almak şartı ile, Terrace Fulya Toplu Yaşam standartlarını yükseltmek amacıyla yapılacak iyileştirme ve geliştirme konularında karar almak ve bu konuda ek bütçeye ihtiyaç duyulması halinde masraf ve yeni avans için kat maliklerinden ödenti tahsilatı yapılmasını sağlamak. 10. Toplu Yapı İşletme Projesini hazırlamak, Toplu Yapının Yönetimi bir bütün olarak sözleşme ile bir hizmet firmasına verildiği takdirde bu firma ile birlikte Toplu Yapının gereken hizmet ve ihtiyaçları göz önüne alınarak işletme projesinin hazırlanması Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu toplantısının zorunlu gündem maddesi olması karşısında, bu toplantıya hazırlık olarak, öneri işletme projesini hazırlamak. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunun toplanamaması halinde de görevle ilgili madde uyarınca görevi devam eden Yönetim Kurulu, toplantı tarihini izleyen 10 (on) gün içinde resen bir işletme projesi hazırlar. Bu projede özellikle, bir yıllık tahmini gider ve buna bağlı olarak gelir tutarlarını, blok ortak giderleri ve toplu yapı giderlerine blok bazında katılım payı, bu yönetim planına ve KMK nın giderlere ilişkin hükmünce her kat malikine düşecek muhtemel miktarı, tahmini ve muhtemel giderleri karşılamak üzere her kat malikinin vermesi gereken avans miktarını ve bu avansların ödeme şekil ve zamanını gösterir. 11. Bu Yönetim Planında belirtilen borç ve yükümlülüklerine aykırı davrananlara ve Kat mülkiyetine ilişkin borç ve yükümlülüklerini yerine getirmeyen kat maliklerine, diğer zilyetlere ve üçüncü şahıslara karşı görevinin kapsamına giren işler nedeniyle kat maliklerini temsîlen dava açmak, icra takibinde bulunmak ve gerekirse kanuni ipotek hakkını kat mülkiyeti kütüğüne tescil ettirmek. Kat malikleri tarafından veya görevinin kapsamındaki işler nedeni ile üçüncü kişiler tarafından açılan davaları takip etmek, gerek duyulduğu taktirde vekil tayin etmek. (Söz konusu dava giderleri ortak giderlerden karşılanır.) Terrace Fulya Toplu Yapısının enerji ihtiyacını temin amacıyla gerekli ünitelerin kurulması, bunların bakımı, onarımı ve işletmesi ile ilgili düzenleyici kararları verir. 12. Toplu yapıyı ilgilendiren tebligatları kabul etmek. Gerek duyduğu takdirde ise kat maliklerine duyurulmasını temin etmek. 13. Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu kararıyla veya kurulca verilen yetki uyarınca sözleşmesi feshedilen veya sona eren hizmetlilerin (bahçıvan, bekçi, kapıcı vb.) bu görevleri nedeni ile tahsis edilmiş konutlarının 15 gün içinde boşaltmalarını sağlamak. Bu süre içinde boşaltılmadıkları takdirde zabıtaca boşaltılmasını sağlamak için mülki amire başvurmak. 14. Önleyici bakım ve onarım için periyodik denetimlerin yapılması, bu denetim raporları dikkate alınarak hazırlanacak kısa ve uzun vadeli bakım onarım planlarının yapılmasını, işletme teknik hizmetlerinin yürütülmesini sağlamak. 15. Ortak alanlar, yer ve tesisler ile ilgili olarak gerek duyulan sigorta işlemlerini yaptırmak. Yaptırılan sigortaların primlerini bağımsız bölüm maliklerinin işletme aidatlarına payları oranında eklemek. 16. Toplu yapıyı ilgilendiren bir sürenin geçmesine veya bir hakkın kaybına meydan vermeyecek şekilde gerekli tedbirleri almak. 17. Terrace Fulya yönetimiyle ilgili diğer bütün ödemelerin kabulü, yönetim dolayısıyla doğan borçların ödenmesi ve ortak yerlerin kiraya verilmesi halinde bunların kiralarının tahsili ve ortak yerlerin Toplu Yapı adına her türlü işletilmesi 18. Vergi daireleri ve diğer tüm resmi kurum ödemelerini temerrüde düşmeden gününde ödemek. 19. Toplu Yapı bünyesinde mevcut ve herhangi bir toplu yapı hizmetine özgülenmemiş alanın bulunması halinde bu alanın intifa tarzını belirlemek. 20. Otoparkın işletilmesi ya da düzenlenmesi ile ilgili karar almak ve uygulamak - 10 -
21. Bu yönetim planında toplu yapı hizmet ve aktivitesi olarak sayılmış olan veya sayılmamakla birlikte başlatılmasında yarar görülen hizmetlerin başlatılmasına (3/5 çoğunlukla) karar vermek. 22. Terrace Fulya Toplu Yapısında sosyal huzuru ve barışı sağlamak ve korumak üzere gerekli kararları almak 23. Terrace Fulya Toplu Yapısı kat maliklerinin veya sakinlerinin aralarında çıkan uyuşmazlıkları görüşerek bunları çözmek üzere karar almak. 24. Terrace Fulya Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu nu gerektiğinde toplantıya çağırmak. 25. Terrace Fulya sakinlerinin kimlik bilgilerine uygun olarak, güvenlik kontrollerinde, ücretsiz aktivitelerden yararlanacak kişilerin belirlenmesinde, yapılacak plebisitlerde oy kullanacak kişilerin tespitinde vb amaçlarla kullanılmak üzere özel kimlik belgesi düzenlenmesini sağlamak. Madde 31 Toplu Yapı Yönetim Kurulu Toplantı Usulü Yönetim Kurulu toplantıları Başkanın çağrısı veya Toplu Yapı Denetim Kurulunun yazılı çağrısı üzerine belirlenen günde (herkesin katılımına imkân verebilmek amacıyla, iş günlerinde akşam mesai saatleri sonrasında) böyle bir çağrı yoksa 15 günde bir cumartesi günü Toplu Yapı Yönetimi merkezinde, saat 10.00 da yapılır. Yönetim planının bu maddesi karşısında toplantı yeri ve tarihi ayrıca bir duyuruya gerek kalmaksızın bilindiği kabul edilir. Ancak, Başkan, toplantı gündemi bulunmaması nedeniyle toplantıya gerek görmezse Toplu Yapı Yönetim Kurulu karar defterine tek imza ile bu hususu belirterek ve toplantı olmadığına dair her bir yönetim kurulu üyesine bildirmek şartı ile, yönetim kurulu sekreteryasının bildirimi üzerine toplantı yapılmayabilir. Madde 32 Toplu Yapı Yönetim Kurulu Karar Nisabı Toplu Yapı Yönetim Kurulu toplantıları Başkanın zorunlu varlığı ile (yazılı mazeret dilekçesi verilmesi halinde bu husus toplantı karar defterine yazılarak yokluğunda toplanabilir) Başkan dahil en az üç Yönetim Kurulu üyesinin katılımı ile toplanır. Yönetim Kurulu kararları salt çoğunluk ile alınır. Gündem konusunda sonradan imzanın tamamlanması suretiyle olumlu oy beyanı mümkündür. Toplantı sırasında bu husus karar defterine işaret edilerek belirtilir. Bu imzanın bir sonraki toplantıda tamamlanmaması halinde oy geçersiz kabul edilerek karar nisabı buna göre belirlenir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu toplantılarında alınan kararlar olumlu veya olumsuz olarak oylanılır, çekimser oy kullanılamaz. Olumsuz oy kullanan üyeler mutlaka gerekçeli olarak muhalefet şerhi yazarak yönetim kurulunu uyarma görev ve sorumluluklarını yerine getirmelidirler. Madde 33 Toplu Yapı Yönetim Kurulunun Üyeliğinin Sona Ermesi Blok Yöneticiliğinin sona ermesine ilişkin hükümler Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeliğinin sona ermesi hallerinde de geçerlidir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu üyeleri haklı bir sebep öne sürerek üyelikten her zaman istifa edebilir. Yönetim Kurulu Üyeleri, Yönetim Kurulu toplantılarına mümkün olduğunca katılmakla yükümlüdürler. Üst üste mazeretsiz olarak, üç toplantıda hazır bulunmayan Yönetim Kurulu üyesi üyelikten çekilmiş sayılacaktır. İstifa eden ya da üyelikten çekildiği kabul edilen üyenin yerine, yedek üyelerden bir kişi geçer. Madde 34 Toplu Yapı Yönetim Kurulu Üyelerinin Sorumluluğu Toplu yapı yönetim kurulu üyeleri, prensip olarak, toplu yapı ortak yer, tesis ve hizmetleri bakımından, blok ayırımı gözetilmeksizin her bir kat malikinin vekili durumundadır. Bu nedenle kat maliklerine karşı aynen bir vekil gibi sorumludur. - 11 -
3) TOPLU YAPI DENETĠM KURULU Madde 35 Toplu Yapı Denetim Kurulunun OluĢumu Toplu Yapı Yönetim Kurulunun faaliyet ve harcamalarını denetlemek üzere Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulu, Blok denetçileri arasından 3 asil ve 2 yedek üyeyi Denetim Kurulu olarak seçerler. Blok denetçilerinin aday olmaması halinde, diğer kat malikleri arasından da denetleme kuruluna üye seçilebilir. Bu konuda seçilme yeterliliği olarak adaylar arasında iktisat, işletme, hukuk, maliye, finansman, muhasebe, yönetim bilimleri ve eşdeğer fakülte ve yüksek okullardan mezun olma tercih sebebidir. Gerek Toplu Yapı Yönetim Kurulu kararı ile gerek Denetim Kurulunun alacağı karar ile bağımsız denetleme kuruluşlarına da ayrıca yazılı rapor almak sureti ile denetleme yaptırılabilir veya konusunda uzman bir mali müşavirden rapor alınabilir. Bu konuda masraflar kat maliklerince eşit katılım ilkesince karşılanır. Süresi bitmeden önce ölüm, istifa, medeni haklarını kullanma ehliyetini kaybetme gibi nedenlerle boşalan üyelik, yedek üye ile tamamlanır. Madde 36 Toplu Yapı Denetim Kurulunun Sorumluluğu ve Görevleri Toplu Yapı Denetim Kurulu, toplu yapı ortak yer ve tesislerine ilişkin harcamaları ve buna ilişkin Toplu Yapı Yönetim Kurulu faaliyetlerini denetler. Talep edilmesi halinde, Yönetim Kurulu toplantısında değerlendirilmesi amacıyla, ayrıntılı ve gerekçeli olarak denetleme faaliyet raporunu yazılı olarak hazırlar. Denetim Kurulu, vereceği kararları ve bunlara ilişkin raporu noter mührüyle tasdikli bir deftere yazarak imza eder. Karar ve raporların uzun olması yada grafik, tablo vs şematik açıklamaları içermesi nedeniyle bilgisayar ortamında yazılması gereken hallerde kat malikleri kurulu kararlarının yazılmasına ilişkin usul ve yöntemlere uyulur. Madde 37 Toplu Yapı Denetçi Ücreti Toplu Yapı Denetim Kurulu üyeleri yaptığı denetim faaliyetleri sonucu ücrete hak kazanmaz. KAT MALĠKLERĠNĠN HAKLARI ve YÜKÜMLÜLÜKLERĠ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE ve ĠÇĠNDE YER ALDIĞI BLOK YAPIYA ĠLĠġKĠN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLERĠ Madde 38 Bağımsız Bölüme ĠliĢkin Genel Kural Kat malikleri, mülkiyetlerinde bulunan mesken niteliğindeki bağımsız bölümler üzerinde (KMK nın ve bu yönetim planının hükümleri saklı kalmak kaydıyla) Medeni Kanunun maliklere tanıdığı bütün hak ve yetkilere sahiptirler. Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin içinde ana yapıya zarar verecek nitelikte olmamak ve Toplu Yapı Yönetim Talimatı içinde yer alan Dekorasyon ve Tadilat Talimatı na aykırı olmamak kaydıyla arzu ettikleri onarım, tesis ve değişiklikleri yapabilirler. 55 ve 56 numaralı parsellerin çatı katlarındaki teraslar, bu teraslara çıkışı olan daireler tarafından kullanılacaktır. Ancak bu kullanım hakkı teraslarda herhangi bir değişiklik ve ilave yapma hakkı vermeyecektir. 55 ve 56 numaralı parsellerdeki blokların altında bulunan depo alanları, 55 ve 56 numaralı parsellerde bulunan bağımsız bölümler tarafından kullanılacaktır. Bu depoların Hangi bağımsız bölüme ait oldukları ekli listede görülmektedir. Madde 39 Ortak Yer ve Tesislerine ĠliĢkin Genel Kural Kat malikleri arsa payına bağlı olarak toplu yapıya özgülenmiş olan ortak yer ve tesislerinden eşitlik ilkesince yararlanırlar. Bu tür ortak yer ve tesis varsa bunların yenilik bakım ve onarım - 12 -
masraflarına, ekli listede yer alan m2 lerinin tüm bağımsız bölümlerin metrekareleri toplamına oranlanması suretiyle bulunacak orana göre katlanırlar. Toplu yapının üzerinde bulunduğu parsellerden 76 ve 77 numaralı parsellerdeki işyerlerinin çalışanları, ortak alanlardaki sosyal tesislerden faydalanamaz. Bu konuda Terrace Fulya Toplu Yapı Yönetim Talimatı maddeleri de geçerlidir. Madde 40 Bağımsız Bölümlere ĠliĢkin Yükümlülüklerin Genel Kapsamı Kat malikleri, bağımsız bölümlerini ve eklentilerini kullanırken, bu Yönetim Planında ve eki Yönetim Talimatında belirlenmiş kurallara, belirlenmiş kuralın bulunmaması halinde Kat Mülkiyeti Kanunu na uymakla yükümlüdürler. Yönetim planında hüküm bulunmayan hallerde, mülkiyetin yasal sınırlamalarını oluşturan tüm emredici hükümler kendilerini bağlar. Bu bağlamda, iyi niyet kurallarına uymak, diğer kat maliklerini rahatsız edecek hareketlerden, yasaya ve bu yönetim planına aykırılık teşkil edecek veya hakkın kötüye kullanılmasını oluşturacak davranışlardan kaçınmak zorundadırlar. Bu konuda Terrace Fulya Toplu Yapı Yönetim Talimatı maddeleri de geçerlidir. Madde 41 BaĢlıca Yükümlülükler 41.1. Kat malikleri, bağımsız bölümlerinin/bloklarının bakımını ve mimarı durumu ile güzelliğini ve sağlamlığını titizlikle korumaya mecburdurlar. Kat mülkiyetinin kurulmasına dayanak oluşturan mimari proje bu anlamda bağlayıcı bir norm oluşturur. Her bağımsız bölüm maliki bu Yönetim Planı ve eki Yönetim Talimatı ile belirtilen izine konu işler dışında bu projeye aykırı olarak değişiklik ve imalat yapamaz. 41.2. Kat maliklerinden biri, bütün kat maliklerinin rızası olmadıkça, toplu yapının ortak yerlerinde inşaat, onarım ve tesisler yapamaz ve bu tesislere değişik renkte dış badana veya boya yaptıramaz. Kendi bağımsız bölümünde ise ana yapıya zarar verecek nitelikte onarım, tesis ve değişiklik yapamaz. Tavan, taban veya duvar ile birbirine bağlantılı bulunan bağımsız bölümlerin bağlantılı yerlerinde, bu bölüm maliklerinin ortak rızası ile bloğa zarar vermeyecek onarım, tesis ve değişiklik yapılabilir. Her kat maliki ortak yer ve tesisleri ile diğer bağımsız bölümlere, kusuru ile verdiği zarardan dolayı diğer kat maliklerine karşı sorumludur. 41.3. Kat maliklerinin yönetim planına ilişkin temel borcu olarak, ortak yer ve tesislerinin işletilme, yenilenme, bakım ve onarımı nedeniyle doğan ve bağımsız bölüme terettüp eden tüm masraflardan işletme aidatı adı altında paylarına düşen ödemeleri tediye ile yükümlüdürler. 41.4. Bağımsız bölümde ve eklentilerinde kedi, köpek, kuş, balık gibi evcil hayvanlar hariç başka bir hayvan besleyemezler. Besledikleri hayvanların ise diğer kat maliklerini rahatsız etmemesini sağlarlar. Aksi takdirde, Toplu Yapı Yönetim Kurulu, sorun çıkaran hayvanın Terrace Fulya dışına çıkarılmasını isteyebilir. Ayrıca bu konuda, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun alacağı kararlara hayvan sahipleri uymak zorundadırlar. Köpek gezdirmelerinde poşet taşıyarak hayvanın gaitasını anında temizleyerek çevreyi kirletmemek yükümlülüğü altındadırlar. 41.5. Bağımsız bölümlerinde diğer kat maliklerini rahatsız edecek nitelikte toplantılar tertip edemezler, gürültülü hareketlerde bulunamazlar, özellikle saat 22.00 den sonra, televizyon, radyo, müzik setlerini komşuları rahatsız edecek şekilde kullanamazlar. Nişan, düğün gibi istisnai sebeplerle düzenlenecek toplantılarda diğer kat maliklerini rahatsız etmemeye özen gösterirler. 41.6. Bağımsız bölümlerin balkon, pencere veya teraslarından hiçbir şekilde halı silkemezler, su dökemezler, çöp atamazlar, binanın dış cephesine veya dıştan görülebilecek yerlerine ve bahçelerine çamaşır asamazlar ve görünümü bozacak hiçbir değişiklik veya ilave yapamazlar. Bu anlamda dış cephe camlarının belli bir standartta olması ve farklı bir cam kullanılması halinde dış görünümün bozulması söz konusu olacağından, bu camların bozulması veya kırılması halinde yönetime başvurularak, anılan standartta cam ile değiştirilmesi veya gerekli onarımının yapılmasını sağlamak zorundadırlar. - 13 -
41.7. Bağımsız bölümlerini kumar oynatmak, randevu evi olarak işletmek gibi ahlaka ve adaba aykırı sayılacak bir şekilde kullanamazlar. 41.8. Bağımsız bölümlerini kat mülkiyetinde gösterilmiş olan niteliklere bağlı olarak kullanırlar. Mesken niteliğindeki bağımsız bölümler bu nitelikleri dışında (KMK mevzuatının meskenlerde izin verdiği büro faaliyetleri de dahil olmak üzere) hiç bir şekilde kullanılamaz. Ancak, 76 ve 77 numaralı parsellerde bulunan mesken nitelikli bağımsız bölümlerin diğer malikleri rahatsız etmeyecek şekilde büro tarzında kullanımı mümkündür. 55 ve 56 numaralı parsellerde yer alan bloklarda tabela asmak kesinlikle yasaktır. Yalnızca 76 ve 77 parsellerde kapı üzerine Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından belirlenecek ebatta ve şekilde tabela asılabilir. Tabela, pano, yönlendirici tabela vs. tanıtıcı unsurlar, kesinlikle dış cepheler başta olmak üzere kapı yanları koridor veya fuaye gibi görünür yerlerde kullanılmaz. 41.9. Kat Malikleri Kurulu oy birliği ile müsaade etmedikçe, kat mülkiyetinde mesken veya işyeri olarak gösterilmiş olan bağımsız bölümlerinde sinema, gazino, kulüp, kahvehane, dans salonu gibi eğlence, lokanta, pastane gibi beslenme yerleri ve basım evi, dükkan ( yatakhane, sendika, dershane, kreş vb.) gibi yerler ile belirsiz sayıda ve randevusuz müşteri girişine imkan veren ganyan bayi, menkul kıymet aracı kurumu vb. alanlarda faaliyet gösteren ticari faaliyette bulunamaz veya kiraya veremezler. Ana gayrimenkulün, kütükte mesken, iş veya ticaret yeri olarak gösterilen bağımsız bir bölümünde hastane, dispanser, klinik, poliklinik, ecza lâboratuarı gibi müesseseler kurulamaz; kat maliklerinin buna aykırı sözleşmeleri hükümsüzdür; dispanser, klinik, poliklinik niteliğinde olmayan muayenehaneler bu hükmün dışındadır. İşyeri ve mesken niteliğinde olan bağımsız bölümlerde, günlük ve haftalık gibi kısa süreliğine kiralanma ya da alt kiralama hiçbir şekilde yapılamaz. Ancak, şirket ana sözleşmesindeki faaliyet konusu paylaşımlı ofis, devrevî ofis, anlık ofis kiralaması yapma konusunda müsait olan kiracı ve maliklerin bu faaliyetler kapsamında yaptıkları kiralamalar, bu yasağa dahil değildir. 41.10. Kat mülkiyetinde mesken yeri olarak gösterilen bağımsız bölümleri kullanırken diğer kat maliklerini rahatsız edecek uygulamalarda bulunamazlar, gürültü sarsıntı yapamazlar, rahatsız edici duman ve kokular çıkaramazlar. 41.11. Kat Malikleri Kurulu oy birliği ile müsaade etmedikçe İşyeri nitelikli bağımsız bölümler de dahil olmak üzere Toplu Yapı kapsamındaki bağımsız bölümlerde kokulu gıda üretimi yapamazlar, dershane, eğitim merkezi gibi faaliyet gösteremezler. 41.12. Kat Malikleri Kurulu oy birliği ile müsaade etmedikçe, binanın rengini değiştiremez; balkonları ve terasları duvar veya camekânla kapatamazlar. Pencere, balkon, teras veya bahçelerine, binanın genel görünüm ve güzelliğini bozacak şekil veya renkte güneşlik koyamazlar; güvenlik önlemleri alamazlar; binanın hiçbir cephesine, bağımsız bölümlerin pencere, balkon veya teraslarına dışarıdan görülen veya dışarıya sarkan levha veya tabela asamaz ve bez afişlerle duyuru yapamazlar. 41.13. Konutların içinde ara duvar yıkmak gibi önemli tadilatlar yaptıracak kat malikleri ile güvenlik amacıyla demir parmaklık vs. imalat yapmak isteyen alt katlardaki kat malikleri, toplu yapı yönetimine başvurarak öncelikle teknik ve estetik yönden proje onayı almak zorundadırlar. Ancak statik projesine aykırı olmayan ve ana yapıya zarar vermeyen onarım ve tadilatlara izin verilebilir. Tadilat izni verilmeden önce, tadilat için çalışma yapacak kişilerin kimlik bilgileri yönetime bildirilecektir. 41.14. Toprak zeminde peyzaj amaçlı dahi olsa izinsiz kazı yapılması toprak altında enerji mecraları bulunması nedeniyle kesinlikle yasaktır. Aksi takdirde ortaya çıkabilecek her türlü hasara sebep olan kat maliki veya bağımsız bölümü kullanan tarafından karşılanır. 41.15. Kat malikleri, bir bağımsız bölümde veya ortak yerlerde meydana gelen arızaların giderilmesi için bağımsız bölümlerine girme mecburiyetinin bulunduğu hallerde gerekli müsaadeyi vermekten kaçınamazlar. - 14 -
41.16. Bloklara tahsis edilen otopark alanları vaziyet planında gösterilmektedir. Center-1 ve Center-2 otoparklarının vale sistemi ile çalıştırılmasına yada başka usuller ile çalıştırılmasına karar vermeye Toplu Yapı Yönetim Kurulu yetkili olup, bağımsız bölüm malikleri bu kapsamda alınan kararlara uymak zorundadır. Tüm bloklarda yaşayanların, daha fazla otopark isteyen malik ya da kullanıcıların yazılı talepleri Toplu Yapı Yönetim Kurulunca incelenir ve karara bağlanır. Ek ücret alınarak bu talep uygun görülürse bedeli ve ödeme şekli Yönetim Kurulu tarafından belirlenir. Eğer Yönetim Kurulu tarafından ek otopark talebi uygun görülmez ise ve buna rağmen izinsiz park edilirse, izinsiz park yapanlara ait araçlar için Yönetim Kurulu tarafından takdir edilecek miktarda para cezası düzenlenir. Life bloklarının bulunduğu alandaki otoparklar ekli vaziyet planında olduğu gibi sadece, Life Bloklarının kullanımına tahsis edilmiştir. Center-1 ve Center-2 de bulunan bağımsız bölümlerin işyeri çalışanları ve işyeri müşteri/ziyaretçileri, bedeli karşılığı olsa bile bu alana park edemez. 41.17. Terrace Fulya kat malikleri, toplu yapının güvenliğinin bazı kurallara tabi olduğunun bilinci ile gerek kendilerine gerekse misafirlerine kimlik sorulması, cihazla kontrol vb. toplu yapı yönetimince getirilecek herkes için geçerli objektif kurallara uymakla yükümlüdürler. Bu hükmün aksine davranışlarında, bir ayni hak olarak diğer kat maliklerini KMK. da belirtilen müşterek mülkiyet haklarının ihlali nedeni ile BK. 52/son fıkra hükmünce cebren tesis dışına çıkarılma hakkı ilgili personele tanınmıştır. Kat maliklerinin yukarıda belirtilen ortak yer ve tesislerden nasıl ve ne ölçüde yararlanacakları Toplu Yapı Yönetim Kurulunca, Toplu Yapı Yönetim Talimatı nda da olduğu şekli ile hakkaniyet kurallarını da göz önünde bulundurularak tespit edilir. Bu konuda yeni ihtiyaçların doğması halinde Toplu Yapı Yönetim Kurulunca alınacak kararlar, yararlanma tüzüğü oluşturmak suretiyle duyuru panosunda ilanla yürürlüğe girer. 41.18. Hiçbir kat maliki toplu yapı ortak yeri niteliğindeki bahçelerden kişisel olarak istifade edemez, bu alana eşya koyamaz veya kendi kullanım alanına dahil edemez. Sadece işyeri niteliğindeki bağımsız bölümler kendisine tahsis edilmiş olan alanla sınırlı olmak üzere bahçelerden istifade edebilirler. Kendisine bahçe tahsis edilmemiş olan bağımsız bölüm kat maliki veya bahçe tahsis edilmiş olmakla birlikte tahsis edilen alanın dışına taşan bağımsız bölüm maliki yönetimin uyarısı üzerine ortak alan niteliğindeki bahçeyi boşaltmak zorundadır. Aksine davranan kat malikleri hakkında cezai şart hükümleri uygulanır. 41.19. Bağımsız bölümüne bakıcı, temizlikçi, gündelikçi, vs. şekillerde çalışmaya davet edenler, Toplu Yapı Yönetimi tarafından istenen evrakları yönetime teslim etmeden bu kişileri toplu yapı alanına alamazlar, bağımsız bölümünde işe başlatamazlar. 41.20. Terrace Fulyada üst düzey güvenlik hedeflendiği için, doğal gaz sadece ısıtma merkezinde kullanılmaktadır. Bu nedenle konut ve ofis olarak kullanılan bağımsız bölümlerdeki ısıtma ve pişirme amaçlı cihazlar elektrikli olacaktır. Bu bölümlere ısıtma ve pişirme amacı ile bireysel Doğal gaz tesisatı çektirilmesine ve LPG li cihazların kullanılmasına izin verilmeyecektir. Site güvenliği için LPG satıcıları ve LPG tüpleri site içine sokulmayacaktır. Ancak, sosyal tesis terasında ve açık alanda, her türlü güvenlik tedbirlerinin alınması koşulu ile, LPG bazlı barbekü, ısıtıcı ve yönetimin uygun göreceği diğer cihazları kullanabilir. Bu durumda, her türlü sorumluluk kullanan kat malikine aittir. 41.21. 55 ve 56 no.lu parsellerdeki blokların altında bulunan depo alanlarında, patlayıcı ve yanıcı madde muhafaza edilemez. Madde 42 Ortak Yer ve Tesislerdeki Hak ve Yükümlülükler Kat maliklerinin ortak yer ve tesislerden yararlanması paylı mülkiyet hükümleri statüsünce olur. Bu konuda çıkacak uyuşmazlıklarda Medeni Kanunun bu konuya ilişkin hükümleri uyarınca çözüm bulunur. - 15 -
Kat malikleri, bağımsız bölümünün bulunduğu ana taşınmazın (toplu yapı ortak yer ve tesisi niteliğinde olanlar dışında kalan) bütün ortak yerlerine paylı mülkiyet hükümlerine göre maliktirler, bu yerlerden kanun ve yönetim planı hükümlerine göre yararlanma hakkına sahiptirler. Toplu yapının üzerinde bulunduğu parsellerden 76 ve 77 numaralı parsellerdeki çalışanları, ortak alanlardaki sosyal tesislerden faydalanamaz işyerlerinin Toplu yapı yönetimince görevlendirilen güvenlik bu yerlerde kimlik kontrolü yapma yetkisine sahiptir. Hiç kimse, güvenlik hizmetlerinin kamu hizmeti olması nedeni ile resmi makamlara ait olduğunu ileri süremez. Güvenlikle ilgili alınmış olan tedbirlere uymadan hiç kimse ortak yer ve tesislerden yararlanamaz ve bu mahallerde gezemez. Toplu yapı Yönetim Kurulu tarafından Güvenlik ile ilgili konularda yönetmelik ve talimat hazırlanabilir. Bu konularda, 5188 sayılı Özel Güvenlik Kanunu maddeleri geçerlidir. Madde 43 Kat Maliklerinin Adreslerinin Tespitine ĠliĢkin Yükümlülükleri Bağımsız bölüm malikleri, bağımsız bölümlerinde bizzat oturmuyorlarsa tebligat adreslerini, bu adresteki değişiklikleri ve bağımsız bölümlerinde kiracı olarak veya başka bir sıfatla oturanların ad, soyadı, T.C. Kimlik Numaralarını, iş adreslerini ve e-mail adresleri, faks ve taşınabilir telefon numaralarını en geç 1 (bir) ay içinde Toplu Yapı Yönetimine bildirirler.. Tebligat adresini veya bundaki değişikliği bildirmeyen kat malikinin tapu kaydındaki adresine, yönetimde mevcut son adresine veya toplu yapıdaki bağımsız bölümünde bulunan kişilere yapılan tebligat geçerli sayılır. Bağımsız bölüm maliklerinin bildireceği adresin Türkiye dahilinde tebliğe yarar bir adres olması zorunludur. Yurt dışında adres gösterilemez. Kat malikleri, bağımsız bölümlerinde kira gibi ivazlı bir sözleşmeyle başkalarına kullandırdıkları taktirde, sözleşmenin bir örneğini yönetime tevdi etmeye ve bağımsız bölümü kullananlara borç ve yükümlülüklerini bildirmeye mecburdur. TOPLU YAPI ORTAK YER ve TESĠSLERĠNE ĠLĠġKĠN HAK VE YÜKÜMLÜLÜKLER Madde 44 Toplu Yapı Ortak Yer ve Tesisleri ile Aktivitelerine ĠliĢkin Yükümlülükler Kat malikleri, kendi bağımsız bölümlerinin içinde bulunduğu parsellerine eşyaya bağlı mülkiyet hükümlerince bağlanmış, toplu yapı parsellerinin mütemmim cüzü niteliğinde olan toplu yapı ortak yer ve tesislerinden yararlanma konusunda ve bunların işletilme bakım, korunma ve sigorta ettirilmesi gibi faaliyetlerden doğan masraflara katılma konusunda bu yönetim planında getirilen hükümler ve toplu yapı yönetim kurulunun belirlediği esaslar çerçevesinde hareketle yükümlüdürler. Ayrıca, Toplu Yapı Yönetim Kurulunun yetkili kılınmakla düzenlemiş bulunduğu Toplu Yapı Yaşam Yönetmeliği ve talimatlarına uymakla da yükümlüdürler. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, toplu yapı ortak yer ve tesislerin kullanılmasını belli bir ücrete bağlıyabilir, kiraya verilmesine karar verebilir, bu ortak yer ve tesislerden yararlanmayı bir kulüp statüsü içinde düzenleyebilir. Bu ortak yer ve tesislerden yararlanma giriş kartını ve yıllık kulüp üyeliğini ücrete bağlayabilir. Bu halde alınan ücretler, toplu yapı bütçesine gelir olarak kaydedilir. Madde 45 Kat Malikleri Hakkında GetirilmiĢ Tüm Hak ve Yükümlülüklerin Diğer Zilyetlere Bağlı Hüküm ve Sonuçları Kat Mülkiyeti Kanunun ve bu kanun bünyesinde uygulanacak olan Medeni Kanunun bağımsız bölümlere ilişkin hak ve yetkilerine malik ile yaptıkları sözleşme çerçevesinde sahip olan bağımsız bölüm maliki dışındaki diğer zilyetler (kira, ariyet gibi sözleşmeye dayanan alacaklılar ile oturma, intifa gibi sınırlı ayni hakka bağlı hak sahipleri), sözleşmede bu konuda bir hüküm yer almasa da bu yönetim planının kat malikine tanıdığı ortak yer ve tesis ile hizmet ve aktivitelere ilişkin tüm haklardan eşitlik ilkesince yararlanırlar. - 16 -
Madde 46 Yönetim Planına Aykırılık Halinde ġikâyet Hakkının Kullanılması ve UyuĢmazlığın Çözümü Bu yönetim planında belirtilen yükümlülüklere ve komşuluk hukukundan doğan diğer kanuni yükümlülüklere aykırılık oluşması halinde, komşuluk ilişkilerinin zarar görmemesi için şikâyet eden bağımsız bölüm maliki şikâyetinin sözlü olarak veya isimsiz, yazılı dilekçeyle blok yöneticisine/toplu yapı yönetim kuruluna bildirdiği taktirde şikâyetçinin ismi gizli kalacak bir tutanak düzenlenerek kayda geçirilir. Bu husus ilk Toplu Yapı Yönetim Kurulunun toplantı gündemini oluşturarak haklı bulunması halinde eylemi gerçekleştiren muhataba yönetimce çekilen ihtarla hukuka aykırılığa son verilmesi veya kaldırılması bildirilir. Bu ihtara rağmen şikayet konusu hususun 5 iş günü içerisinde giderilmemesi halinde eylemine uyan cezai şart tahakkuk ettirilir ve gerekirse yasal yollara başvurulur. ORTAK GĠDERLERE KATILMA Madde 47 Gider Kalemleri ve ĠĢtirak Payının Hesaplanması A)TOPLU YAPI ORTAK YER VE TESĠS GĠDERLERĠNE KATILMA Toplu yapı ortak yer ve tesislerden işletme ve bakım giderlerinin katılımının belirlenmesi şu şekilde olacaktır. 1. Toplu yapı alanlarının güvenlik, personel vb. hizmetlerine ilişkin giderler, Sosyal tesislerin Terrace Fulya Toplu Yapısı kalite şartlarına göre işletilmesini temin etmek için Toplu Yapı Yönetimi Tarafından bağımsız bölüm maliklerinden alınacak katkı payı, Toplu yapı alanında yapılacak spor, sosyal hizmetler, kültürel faaliyetler gibi toplu yapı hizmet ve aktivite giderleri (içinde bulunduğu parselin yüzölçümü ile bu parselde yer alan bağımsız bölümlerin metre kare ve arsa payı oranlarına bakılmaksızın) Terrace Fulyada yer alan bağımsız bölüm sayısına göre paylaştırılacaktır. (Bu hesaplama sırasında yönetimin izni ile fiilen tek bir bağımsız bölüm olarak kullanılan fakat iki ayrı tapuya sahip bulunan bağımsız bölümler tek bağımsız bölüm sayılarak hesaplanır.) 2. Toplu Yapıdaki 76 ve 77. parsellerde bulunan Center-1 ve Center-2 deki asansörlere ilişkin enerji, kullanım, bakım ve korunma giderleri, resepsiyon, vale ve otoparkın işletim, kullanım, bakım ve korunması giderleri bağımsız bölüm malik/kiracılarına ve ortak alan kiracılarına kullanım esasına göre pay edilecek, gereğinde aidat olarak gereğinde aidat dışı ek kullanım bedeli olarak tahakkuk ettirilecektir. Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından bağımsız bölümlere verilen kart ve otopark giriş kartlarının aylık kullanımının tespiti ile bu kullanım miktarı ve ödenmesi gereken tutar ayrıca belirlenecektir. 3. Yukarıda (2) numarada belirtilen ortak tesisler dışında kalan ve Toplu Yapı Yönetim Kurulunca kiraya verilmemiş olan tüm toplu yapı ortak yer ve tesislerinin işletimi, kullanımı, bakımı, korunması, amortismanı ve sigorta giderleri, Tüm toplu yapı ortak yer ve tesislerinin peyzajı, havuzların bakım onarım ve sarf giderleri, ortak yer ve tesislerin yeniden inşası ile Toplu Yapı Kat Malikleri Kurulunca kararlaştırılacak yenilik ve ilavelerin yapım masraflarına, Tüm toplu yapı ortak yer ve tesislerinin su, elektrik, doğalgaz gibi enerji sarfiyatlarına ve toplu yapı genel alan temizlik giderlerine ekli bağımsız bölüm listelerindeki m2 lerine göre katılınacaktır. 4. Toplu Yapı Yönetim Kurulu, Genel Kurul toplantılarından önce, hazırlanacak işletme projelerine esas olmak üzere, yukarıdaki esaslara göre, her bir bağımsız bölüme düşen miktarı ayrı ayrı (bağımsız bölüm sayısına, m2 lerine ve kullanım esasına göre olmak üzere) hesaplar. Toplu Yapı Yönetimine ödenen paralar ve diğer meblağlar avans niteliğindedir. Avansın ait olduğu yılda işletme projesinde öngörülen miktardan fazla bir harcama söz konusu olduğu takdirde Toplu Yapı Yönetimi kat maliklerinden ek avans toplayarak bunu gecikmeksizin karşılamakla yükümlüdürler. - 17 -
Toplu Yapı içindeki ortak yer ve tesislerin Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından bizzat işletilmesi halinde, bu ortak yerden işletme, bakım, kullanım giderlerinden oluşan aidat bedeli alınmayacaktır 5. Yukarıdaki 1,2,3 ve 4. maddelerde belirtilen hizmet ve faaliyetlerin yürütülmesi görevi, toplu yapı yönetimi tarafından teklif alma ve içlerinde en uygununu seçmek üzere anahtar teslimi biçiminde hizmet ve yönetim şirketine verilebilir. B) BAĞIMSIZ BÖLÜMLERE SAĞLANAN ENERJĠ GĠDERLERĠNE KATILMA Terrace Fulya Toplu Yapısında bağımsız bölümlere iklimlendirme, sıcak/soğuk su gibi enerji temini hizmetleri Toplu Yapı Yönetimi tarafından merkezi sistemle karşılandığından; bunların her biri için yönetim tarafından belirlenecek esaslara göre, her bir bağımsız bölüme düşen gider payı yürürlükteki yönetmeliklere göre ayarlanmış olan kalorimetre ve sayaçlara bakılarak hesaplanacak ve o bağımsız bölümün katılım payına eklenecektir. Madde 48 Diğer Esaslar 48.1. Kat malikleri, bulundukları blok yapıya ve toplu yapıya ilişkin ortak yer ve tesisler üzerindeki kullanma hakkından vazgeçmek veya kendi bağımsız bölümünün durumu dolayısıyla bunlardan faydalanmaya lüzum ve ihtiyaç duymadığını ileri sürmek suretiyle ortak gider ve avans payını ödemekten kaçınamazlar. 48.2. Ortak gider ve avans payının tamamını zamanında ödemeyen Kat Maliki, ödemede geciktiği günler için, Kat Mülkiyeti Kanununda belirlenen oranda aylık gecikme tazminatı ödemek zorundadır. İşletme aidatının ödenmesinde temerrüde düşülmesi halinde ihtar ve uygun mehil verilmeye gerek olmaksızın borcun muaccel olduğu günden itibaren temerrüt faizi işlemeye başlayacaktır. 48.3. Yönetim Kurulu, ortak gider ve avans payını ödemede bir aydan fazla geciken kat maliki hakkında, bu yönetim planına, KMK ya ve genel hükümlere göre dava açmak veya icra takibi yapmak, ve bu gecikmenin sürmesi halinde kat mülkiyetinin zorunlu devrine ilişkin hükümleri uygulamak hak ve yetkisine sahiptir. 48.4. Ortak giderlerden karşılanan masraflara, kat maliklerinden veya çocuklarından biri veya onun bağımsız bölümünden yararlanmakta olan kişi (kiracı, misafir vb.) kusurlu hareketiyle sebep olmuşsa, oluşan zararın bedeli cari hesabına eklenmek suretiyle tahakkuk ettirilir. 48.5. Birden fazla bağımsız bölümün birleştirilmesi ve tek bağımsız bölüm olarak kullanılması söz konusu olduğunda, bu bağımsız bölüm malikleri bağımsız bölüm sayısınca paylaştırılan ortak gider paylarına her bir bağımsız bölüm için ayrı ayrı katılırlar; m2 hesabıyla paylaştırılan ortak gider paylarına ise birleştirilen bağımsız bölümlerin toplam m2 lerine göre katılırlar. Madde 49 ĠĢletme Aidatı Ödeme Yükümlülüğüne Bağlı Olarak Diğer Zilyetlerin Sorumluluğu Bağımsız bölümden kiracı olarak veya diğer bir sebeple bir başkasının yararlanmakta olması kat malikinin ortak gider ve avans ödeme sorumluluğunu ve zorunluluğunu ortadan kaldırmaz. Ayrıca, Borçlar Kanunu hükümlerince borcunu aralarında yaptıkları sözleşme ile naklettiğini ileri süremez. Diğer zilyetler, malikle aralarında yaptıkları sözleşmede açıkça yazılı olmasa veya sahip oldukları ayni hak nedeniyle karşılamakla yükümlü olmasalar dahi, yönetim planında düzenlenmiş bulunan blok ve toplu yapı işletme aidatından ayrı ayrı ve kat malikleri ile birlikte (müteselsîlen) sorumludurlar. Bu nedenle yönetim, kat malikine düşen ortak gider ve avans payını doğrudan doğruya bağımsız bölümden devamlı olarak yararlanandan isteyebilir. Madde 50 Hesap Dönemi ve Muhasebe Ġlkeleri Hesap dönemi, 1 Ocak-31 Aralık tarihleri arasıdır. Yönetim Kurulu işletme projelerinde, borç ve avans taleplerini bu döneme göre belirler. Gelir-gider, işletme defteri yanında Terrace Fulya Toplu Yapısının getirdiği niceliğe bağlı olarak muhasebe ilkelerine uygun defterler tutmak zorundadır. Defterleri saklama süresi beş (5) yıldır. Beş yılın dolmasından önce yargıya intikal etmiş bir - 18 -
uyuşmazlık olduğu takdirde söz konusu defter uyuşmazlık sonuçlanıncaya kadar saklanmaya devam eder. Ancak, toplu yapı yönetimine girildiği yıl hesap dönemi bu yönetime girilmesine dair kararın tapu kütüğüne işlenme tarihinden başlar ve aynı yılın 31 Aralık günü sona erer. Madde 51 Yenilikler, Ġlaveler ve Bunların Giderlerine Katılma 51.1. Blok Yapıya ĠliĢkin Yenilikler, Ġlaveler ve Bunların Giderlerine Katılma Blok yapının ortak yer ve tesislerinin düzgün veya daha rahat kullanılabilir hale getirilmesine veya bu yerlerden elde edilecek faydanın çoğaltılmasına (örn. ortak anten, uydu anteni veya hidrofor yapımına) ilişkin yenilik ve ilaveler, (kat maliklerinin yükümlülüğü kapsamında proje ihlali oluşturmamak koşuluyla) o bloktaki kat maliklerinin sayı ve arsa payı çoğunluğu ile verecekleri karar üzerine yapılabilir. Ancak, bir kat malikinin bu yenilik ve ilavelerin yapımına izin vermekle birlikte, faydalanmak istemediğini bildirmesi halinde, yenilik ve ilavelerin giderleri, faydalanan kat malikleri tarafından ödenir. 51.2. Toplu Yapı Ortak Yer ve Tesislerine ĠliĢkin Yenilikler, Ġlaveler ve Bunların Giderlerine Katılma Toplu yapının ortak yer ve tesislerinde yapılacak, yukarıda nitelikleri açıklanan, yenilik ve ilavelerin kararları tüm kat maliklerinin temsilcilerinin oluşturduğu Toplu Yapı Yönetim Kurulunda, toplantıya katılan üyelerin salt çoğunluğuyla alınır. Bu şekilde alınmış geçerli bir kararın varlığı karşısında kat malikleri, toplu yapı ortak yer ve tesislerinde yapılacak olan yenilik ve ilavelerin lüks bir nitelik taşıdığından bahisle masraflarına katılmayacağını ve yararlanmayacağını ileri süremezler. Madde 52 Temlikî Tasarruflar ve Önemli Yönetim ĠĢleri Toplu yapı ortak yer ve tesislerinin bir aynî hak ile kayıtlanması veya bu yerlerle ilgili olarak sınırlı aynî hak tesisi veya imar mevzuatına uygun bölünme sonucu mülkiyetinin devri, toplu yapı parselinin bir ayni hakla kayıtlanması veya devri, toplu yapı kapsamındaki tüm ortak yer, yapı ve tesislerin yararlanma tarzının değiştirilmesi, tüm ortak yapı ve tesislerin dış duvarlarının çatı ve damlarının reklam amacıyla kiraya verilmesi gibi yönetim işleri Kat Malikleri Kurulu nun oybirliği ile alacağı kararla mümkün olur. Resmi kurumların talebi üzerine yapılacak değişiklikler doğrudan Toplu Yapı Yönetim Kurulu tarafından yerine getirilebilecektir. DĠĞER HÜKÜMLER A) HĠZMET ġġrketġne YÖNELĠK HÜKÜMLER Madde 53 Hizmet ġirketlerinden Yararlanma Terrace Fulya Toplu Yapısının toplu yapı olma özelliği ve projesindeki bütünlük sebebi ile standart bir kalite yönetiminin varlığı gerekli bulunmakla, Toplu Yapı Yönetim Kurulunca alınacak kararla, işletme hizmetlerinin servis şirketlerince, güvenliğinin de güvenlik şirketleri tarafından (ve tüm bunları tek elden yürütecek bir hizmet şirketi tarafından) yerine getirilmesinden vazgeçilemez. Bu şirketlerin hizmetinden vazgeçip; Toplu Yapı Yönetim Kurulunun, personel istihdamı ile bu işleri götürmeye kalkışması gerektiği takdirde yönetim planı değişikliği ile gerçekleştirilebilecektir. Bu nedenle, temizlik işlerinin belediyelerin; güvenlik hizmetlerinin ise emniyet güçlerinin görevine girdiği iddiası ile bu konuda aksine karar alınamaz. Bu konuda anılan hizmetlere KMK hükümlerince karşı konulamaz ve giderlere katılma yükümlülüğünden kaçınılamaz. Madde 54 Hizmet ġirketinin seçimi, Yapılacak SözleĢmenin ġekli ve süresi Hizmet şirketiyle yapılacak sözleşmeler, yazılı olarak yapılmak zorundadır. Sözleşme süresi 5 (beş) yıldan fazla olamaz. - 19 -
Sözleşme yapılacak hizmet şirketinin, Toplu Yapı Yönetimi konusunda 5 yıl deneyimli olması ve son 1 yıl içersinde, tek sözleşmede, Terrace Fulya Toplu Yapısı nın bağımsız bölüm sayısı ve bütçe kapasitesinin en az 2 (iki) katı büyüklüğünde bir sitenin hizmet işlerini kusursuz gerçekleştirdiğine dair deneyimi olması şarttır. Sözleşme için değerlendirmeye alınacak hizmet şirketlerinden bu şartları taşıdığına ilişkin belgelerinin istenilmesi zorunludur. Madde 55 Hizmet ġirketi SözleĢmesinin Süresinin Yenilenmesi, Fesih Nedenleri Hizmet şirketi ile yapılan sözleşme, süresinin sonunda yazılı olarak yenilenmediği takdirde kendiliğinden sona erecektir. Hizmet şirketi yeni dönemde yeniden sözleşme yapmak istemez ise bu durumu sözleşmenin süresinin sona ermesinden en az 6 ay önceden Yönetime bildirmek zorundadır. Hizmet şirketi ile yapılacak sözleşmede, hizmet sözleşmesinin sona ermesi ya da süresi sona ermeden sözleşmeye son verilmesi halinde, yeni bir hizmet şirketi ile sözleşme yapılıncaya kadar sözleşmesi sona eren hizmet şirketinin görevi sözleşme şartlarına göre aynen devam edecektir. Bu süre 3 ayı geçemez. Bu hususlar hizmet şirketiyle yapılacak sözleşmenin zorunlu kapsamına dahildir. Hizmet süresi içerisinde, Hizmet şirketinin görevine, Terrace Fulya sakinlerinden gelen şikâyetlerin sözleşmede haklı sebep olarak belirlenmiş konularda yoğunlaşması üzerine yapılacak plebisit sonucunda, kat maliklerinin 2/3 çoğunluğunun katılması şartıyla katılanların 2/3 çoğunluğunun olumsuz oy kullanması halinde, Toplu Yapı Yönetim Kurulu kararı ile son verilebilir. Hizmet şirketinin faaliyetlerinden memnun olunup olunmadığını saptamak amacıyla hizmet süresinin sonundan 3 ay önce de plebisit yapılabilir. Yapılan plebisite kat maliklerinin 2/3 çoğunluğunun katılması şartıyla, katılanların 2/3 çoğunluğunun olumsuz oy kullanması halinde, Toplu Yapı Yönetim Kurulu aynı firma ile sözleşme yenilemeyebilir. Hizmetin devamlılığı esas olduğundan yeni firma ile anlaşmaya varılmadan mevcut şirketin sözleşmesine son verilemez. Bunun dışında sözleşmenin haklı nedenle feshini gerektirebilecek açık yükümlülük ihlallerinin başlıcaları şunlardır. 1. Hizmet şirketinin aksattığı bir görevin somut olarak yazılı ihtarla bildirilmesine rağmen, verilen makul süre içinde gerçekleştirilmemesi; 2. Hizmet şirketi personel seçiminde özgür olmakla birlikte, Terrace Fulya sakinlerine karşı suç işleyen, kaba ve özensiz hareketlerle sakinleri huzursuz eden kişilerin görevlerine son verilmesi hususundaki ihtarın tebliğini takiben derhal Terrace Fulya dan uzaklaştırılmaması ve istihdamına devam edilmesi; 3. Hizmet ve vekâlet akitlerinin haklı nedenle feshini gerektiren Borçlar Kanununda yazılı diğer haller. Madde 56 Hizmet ġirketinin Ücreti Hizmet şirketinin ücreti taraflarca, hizmetin şartları ve piyasa koşullarına göre serbestçe belirlenecektir. Ücrete her yıl uygulanacak artış oranı ekonomik göstergelerin değişikliğine göre saptanacaktır. Bu konuda taraflarca ileri sürülebilecek öngörülemezlik ilkesi nedeniyle uyarlama talepleri saklıdır. B) YAPMAMA EDĠMLERĠNDE CEZAĠ ġart YÜKÜMLÜLÜĞÜ Madde 57 Cezai ġartın Konusu, Niteliği ve Ġspatı Kat malikleri, bu yönetim planı ile Borçlar Kanunun cezai şarta ilişkin hükümleri uyarınca, Kat Mülkiyeti Kanununda, Yönetim Planında ve ekli Yönetim Talimatında belirtilen kat maliklerinin yapmama ve Medeni Kanunun komşuluk hukukundan doğan yükümlülüklere aykırı davranışlarının varlığı halinde, ifa etmeme haline eklenen cezai şart olarak belirtilen miktarı ödemekle yükümlüdürler. - 20 -