YATIRIMCI SUNUMU 30 EKİM 2017
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GÖRÜNÜMÜ Türkiye Konut İnşaat İzinleri (Adet) (6AY 2017) 2
TÜRKİYE GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ GÖRÜNÜMÜ Türkiye Konut Satışları (Adet) (9AY 2017) 3
AVM Gelişimi İstanbul Ankara Diğer Şehirler Türkiye BKA (milyon BKA (milyon BKA (milyon Adet m 2 ) Adet m 2 ) Adet m 2 ) Adet BKA (milyon m 2 ) 2016 Yılsonu İtibarıyla Operasyonel 108 4.1 38 1.5 229 5.6 375 11.2 İnşaat halinde* 32 1.6 7 0.2 22 0.9 61 2.7 Toplam 140 5.7 45 1.7 251 6.5 436 13.9 *2019 yılının sonu itibarıyla tamamlanması beklenen Kaynak: JLL Perakende Yoğunluğu (1.000 kişi başına düşen m 2 ) 2015 Sonu 2016 Sonu 2019 Sonu Tahmini Ankara 288 284 298 İstanbul 278 281 357 Bolu 278 272 259 Bursa 179 176 220 Antalya 153 163 233 Türkiye 140 142 166 Kaynak: JLL 4
Ofis Pazarı Görünümü Mevcut ve Gelecek A Sınıfı Ofis Arzı Adet MİA BKA (milyon m 2 ) Avrupa Asya Toplam MİA Dışı Adet BKA milyon m 2 ) Adet BKA (milyon m 2 ) Adet BKA (milyon m 2 ) 2016 89 1,8 50 1,3 114 1,7 253 4,8 2019 95 2,1 59 1,8 128 3,0 282 6,9 İstanbul daki A sınıfı ofis arzı 1Ç 2016 da 4,4 milyon m 2 iken 1Ç 2017 itibariyle 4,9 milyon m 2 ye ulaşmıştır. Asya yakası yeni projelerin %67 sine; diğer bir deyişle inşaat halindeki stokun büyük çoğunluğuna ev sahipliği yapmaktadır. Kiralama işlemlerinde geçtiğimiz 2 yıldaki düşüş trendi 1Ç 2017 de de kendini göstermeye devam etmiştir. Talep daralmasının yanı sıra önemli sayıdaki yeni ofisin pazara girmesi boşluk oranını artırırken birincil kirada adım adım düşüşe neden olmuştur. Birincil kira 1Ç 2016 da metrekare başına $45 iken 1Ç 2017 de $37 ye düşmüştür. Kaynak: JLL 5
TRGYO 2017 9AY Görünümü Portföy büyüklüğümüz 10,0 milyar TL dir. Güçlü faaliyet performansıyla toplam satış hasılatımız 430 milyon TL ye ulaştı. VAFÖK 318 milyon TL olarak gerçekleşti. 5.Levent projesi konut teslimleri öncesi sınırlı teslimlerle 69 milyon TL konut ve ofis satış hasılatı gerçekleşmiştir. Kira gelirlerimiz 301 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Birebirde kira artışı ise %14,5 düzeyindedir. Kredi varlık rasyosu (LTV) %28,6 ve yabancı para ortalama borçlanma maliyetimiz %4,83 düzeyindedir. Paşabahçe projesinin ruhsatı 7 Eylül 2017 tarihinde alınmıştır. 2,7 milyar TL düzeyinde olan net borcumuz 2019 yılı içinde sıfırlanacaktır. 2017 ve sonrasında odaklanacağımız işler: Mall of İstanbul 2.Etap Otel, Kongre merkezi ve Ofis karma projesinin tamamlanması 5. Levent projesinde bazı konutların 4Ç 2017 de teslim edilmesi Torun Center daki kalan konut stokunun satılması ve ofis ve ticari alanların kiralanması Kira getirisi olan operasyonel varlık alımlarına ilişkin fırsatlar değerlendirilecektir 6
TRGYO Kilit Göstergeler TL (000) 2012 2013 2014 2015 2016 9AY 2017 Satışlar 225,031 343,769 773,240 628,038 665,677 430,356 Konut + Ofis 84,691 193,451 534,824 249,687 243,273 68,822 AVM + Ofis Kira 102,232 115,990 177,190 309,864 351,652 300,833 Diğer 38,108 34,328 61,226 68,487 70,752 60,701 VAFÖK 133,939 157,623 398,358 368,872 361,922 317,680 VAFÖK Marjı 61.9% 47.4% 51.5% 58.7% 54.4% 73.8% Net Kâr 336,885 190,556 1,057,892 953,604 1,172,384 114,342 Piyasa Değeri 1,610,000 1,380,000 1,725,000 1,625,000 2,075,018 3,295,028 Stratejik Planlar 3 yılda toplam kümülatif 6,1 milyar TL ye ulaşacak kuvvetli satış büyümesi Portföy Değeri 4,465,030 5,802,776 6,938,584 8,760,058 9,772,422 10,039,232 Net Aktif Değeri 2,847,035 2,987,591 3,957,423 4,861,088 5,973,549 6,037,891 2019 yılı içinde net borcun sıfırlanarak nakit fazlalığının sağlanması Yatırım Harcamaları 338,872 495,888 578,448 440,241 757,077 526,335 Net Borç 524,529 1,537,415 1,777,147 1,901,906 2,535,224 2,795,558 Net Borç / Portföy Değeri 13.96% 35.75% 30.21% 25.78% 27.30% 28.62% 3 yıl içinde 1,5milyar TL yatırım harcaması bütçesiyle devam eden projelerin tamamlanması 7
Ana Performans Göstergeleri Özeti 2016/12 2017/09 Değişim Toplam net borç (000 TL) 2,535,224 2,795,558 10.27% Ortalama kredi süresi (yıl) 5 5 Ortalama faiz oranı* 4.73% 4.83% 0.10 pp Kaldıraç (finansal kredilerin toplam aktifler içindeki % si) 29.4% 32.2% 2.89 pp Net borç / Özkaynak oranı 42.4% 46.3% 3.86 pp Net borç / Aktifler oranı 24.4% 25.2% 0.79 pp Özkaynak / Aktifler oranı 57.6% 54.5% -3.08 pp Net borç / Portföy değeri (LTV) 27.3% 28.6% 1.31 pp Faiz karşılama oranı (kere) 5.2 3.7-29.47% Net borç / VAFÖK (kere) 7.00 6.60-5.78% Net borç / Piyasa değeri 122.2% 84.8% -37.34 pp Çalışan sayısı 234 175-25.21% * TL Krediler Hariç Net Bilanço Pozisyonu (000) 31.12.2016 30.9.2017 Değişim ABD Doları -616,767-539,953-12.45% Avro -185,951-181,173-2.57% TL Karşılığı -2,860,387-2,677,518-6.39% 8
Finansal Göstergeler (Milyon TL) PORTFÖY DEĞERİ YATIRIMLAR 9
Finansal Göstergeler (Milyon TL) SATIŞLAR ÖNSATIŞLAR 10
Finansal Göstergeler (Milyon TL) VAFÖK NET KÂR 11
TRGYO AVM Performansı 9AY 2017 Antalya Deepo Zafer Plaza İstanbul Torium Bursa Korupark MOİ Toplam MOA Kiralama Gelirleri (Milyon TL) Birebir Kira Gelirleri + Ortak Alan Gelirleri Büyüme Oranı Net Faaliyet Kârı (Milyon TL) Birebir Net Faaliyet Kârı Büyüme Oranı Ziyaretçi Sayısı (Milyon) Birebir Ziyaretçi Sayısı Büyüme Oranı Ciro (Milyon TL) 18.8 20.7 38.1 80.0 137.1 294.8 9.5-7.2% -10.4% 2.4% 7.7% 19.6% 9.4% AD 12.5 15.1 19.9 65.9 104.1 217.6 1.7-10.3% -10.4% 1.9% 9.2% 31.1% 14.4% AD 3.7 8.8 7.3 8.6 10.7 39.1 2.1-8.4% -4.4% 8.2% -0.5% 9.4% 1.8% AD 123.6 163.2 220.3 490.4 868.6 1,866.1 92.8 Birebir Ciro Büyüme Oranı 9.2% 6.6% 5.9% 9.3% 26.5% 15.9% AD 12
LOKOMOTİF KİRACILAR İlk 10 Kiracı Toplam BKA nın %25,73 ve Toplam Sabit Kira Gelirinin %17,34 ünü oluşturmaktadır Sıra: 1 BKA: 19.984 (%5,6) Aylık Sabit Kiranın %3,6 sı Sıra: 2 BKA: 10.026 (%2,8) Aylık Sabit Kiranın %1,9 u Sıra: 3 BKA: 2.549 (%0,7) Aylık Sabit Kiranın %1,8 i Sıra: 4 BKA: 8.205 (%2,3) Aylık Sabit Kiranın %1,7 si Sıra: 5 BKA: 13.818 (%3,9) Aylık Sabit Kiranın %1,6 sı Sıra: 6 BKA: 11.633 (%3,3) Aylık Sabit Kiranın %1,5 i Sıra: 7 BKA: 5.391 (%1,6) Aylık Sabit Kiranın %1,5 i Sıra: 8 BKA: 12.655 (%3,6) Aylık Sabit Kiranın %1,4 ü Sıra: 9 BKA: 2,853 (%0,8) Aylık Sabit Kiranın %1,3 ü Sıra: 10 BKA: 4.497 (%1,3) Aylık Sabit Kiranın %1,0 ı 13
55 50 76 102 110 133 165 183 183 202 220 212 270 375 375 506 564 Milyon 642 Finansal Kredilerin Geri Ödeme Planı (9AY 2017) 700 TL 600 > %38 kısa vadeli, %62 uzun vadeli > %42 sabit, %58 değişken ABD Doları Avro 500 Tablo 9AY 2017 itibarıyla anapara bakiyelerini göstermektedir. Şirketin 778 milyon TL nakit ve nakit mevduatı bulunmaktadır. 400 300 200 100 0 9AY 2017 2017 2018 2019 2020 2021 14
Yatırımlar (Milyon TL) YATIRIM Toplam Bütçe Bugüne Kadar Yapılan Fiili Harcama 2017 Yılının Kalanında Yapılacak Yatırım Harcaması 2018 2019 2020 MOİ 2. Etap Otel + Ofis ve Kongre Merkezi Projesi 190.2 89.4 8.2 65.1 27.5 Torun Center 681.7 647.8 1.0 32.9 0.0 5.Levent 1,550.4 1,000.4 52.4 267.8 173.6 56.2 Paşabahçe Projesi 317.5 5.0 7.8 143.9 123.9 36.8 Mall of Antalya Projesi 175.2 168.7 6.5 TOPLAM 2,915.0 1,911.3 75.9 509.7 325.0 93.0 15
451,912 451,912 562,586 627,586 Yıllar İtibarıyla Toplam BKA (M 2 ) 700,000 600,000 500,000 400,000 562,586 110,674 627,586 65,000 661,586 34,000 300,000 200,000 100,000-2016 2017 2018 2019 Yıl Yeni BKA (m 2 ) Varlık 2017 110,674 -Torun Center - Ofis ve ticari alanlar -Mall of Antalya 2018 65,000 -Mall of İstanbul 2.Faz Otel, Ofis ve Kongre Merkezi 2019 34,000 -Paşabahçe Otel -Kemankeş Otel 16
MALİ TABLOLAR - Gelir Tablosu ( 000 TL) (000 TL) 9AY 2016 9AY 2017 Değişim Satışlar 514,573 430,356-16.4% Konut + Ofis 197,986 68,822-65.2% AVM + Ofis kira 262,715 300,833 14.5% Ortak alan gelirleri + Diğer 53,872 60,701 12.7% Satışların maliyeti (214,386) (114,682) -46.5% Konut + Ofis (133,711) (19,260) -85.6% Kira ve AVM yönetim komisyonu giderleri (10,896) (11,502) 5.6% Ortak alan giderleri + Diğer (69,779) (83,920) 20.3% Brüt kâr 300,187 315,674 5.2% Brüt marj 58.3% 73.4% 15.01 pp Brüt Kâr (Konut + Ofis) 32.5% 72.0% 39.55 pp Brüt Kâr (AVM + Ofis kira) 74.5% 73.6% -0.91 pp Faaliyet giderleri (30,830) (41,470) 34.5% Genel yönetim giderleri (24,005) (32,939) 37.2% Pazarlama ve Satış giderleri (6,825) (8,531) 25.0% Diğer gelir (gider) 6,307 23,253 268.7% Yatırım amaçlı gayrimenkuller değer artışları 119,144 0-100.0% Esas faaliyet kârı 394,808 297,457-24.7% Gayrimenkul değer artışı hariç esas faaliyet kârı 275,664 297,457 7.9% İştiraklerden temettü geliri 19,075 18,761-1.6% VFÖK 294,739 316,218 7.3% VFÖK marjı (%) 57.3% 73.5% 16.20 pp Amortisman 603 1,462 142.5% VAFÖK 295,342 317,680 7.6% VAFÖK marjı (%) 57.4% 73.8% 16.42 pp İştiraklerden gelir (gider) 1,561 (2,076) -233.0% Net faiz geliri (gideri) (10,409) (85,940) 725.6% Net diğer finansal gelir (gider) (832) 4,786-675.2% Kur farkı geliri (gideri) (86,164) (118,646) 37.7% Vergi öncesi kâr 318,039 114,342-64.0% Kurumlar vergisi (2,377) 0-100.0% Net kâr 315,662 114,342-63.78% Net kâr marjı (%) 61.3% 26.6% -34.78 pp 17
MALİ TABLOLAR Bilanço ( 000 TL) (000 TL) 2016 2017/09 Değişim Nakit ve nakit benzerleri 511,204 778,014 52.2% Finansal varlıklar 0 0 AD Ticari alacaklar + diğer alacaklar 206,477 183,035-11.4% Stoklar 1,066,462 1,614,936 51.4% Peşin ödenmiş giderler 96,466 76,549-20.6% Türev araçlar 1,198 0 AD Diğer dönen varlıklar 19,475 69,675 257.8% DÖNEN VARLIKLAR 1,901,282 2,722,209 43.2% Ticari alacaklar 70,926 38,946-45.1% Özkaynak yöntemiyle değerlenen yatırımlar 328,158 302,117-7.9% Yatırım amaçlı gayrimenkuller 7,753,884 7,852,043 1.3% Maddi duran varlıklar 2,962 5,903 99.3% Maddi olmayan duran varlıklar 568 365-35.7% Stoklar 137,135 0-100.0% Peşin ödenmiş giderler 91,734 93,002 1.4% Türev araçlar 0 0 AD Diğer duran varlıklar 91,031 68,855-24.4% DURAN VARLIKLAR 8,476,398 8,361,231-1.4% TOPLAM VARLIKLAR 10,377,680 11,083,440 6.8% Kısa vadeli borçlanmalar 144,096 606,089 320.6% Uzun vadeli borçlanmaların kısa vadeli kısımları 1,104,235 733,388-33.6% Türev araçlar 4,450 1,444-67.6% Ticari borçlar 141,262 105,732-25.2% Diğer borçlar 33,420 33,159-0.8% Dönem kârı vergi yükümlülüğü 360 0 AD Ertelenmiş gelirler 935,496 1,314,117 40.5% Diğer kısa vadeli yükümlülükler 23,466 16,421-30.0% KISA VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 2,386,785 2,810,350 17.7% Uzun vadeli borçlanmalar 1,798,097 2,234,095 24.2% Ticari borçlar 0 0 AD Çalışanlara sağlanan faydalara ilişkin karşılıklar 799 1,104 38.2% Ertelenmiş gelirler 218,450 0 AD UZUN VADELİ YÜKÜMLÜLÜKLER 2,017,346 2,235,199 10.8% Ödenmiş sermaye 500,004 500,004 0.0% Pay ihraç primleri 25,770 25,770 0.0% Kârdan ayrılan kısıtlanmış yedekler 53,732 65,153 21.3% Geri alınmış paylar (-) -1,195-1,195 0.0% Geçmiş yıllar kârları 4,222,854 5,333,817 26.3% Net dönem kârı 1,172,384 114,342-90.2% ÖZKAYNAKLAR 5,973,549 6,037,891 1.1% TOPLAM KAYNAKLAR 10,377,680 11,083,440 6.8% 18
Uzun Vadeli Satışlar & VAFÖK Tahminleri (Milyon TL) 19
Nakit Akış Projeksiyonu Nakit Akış Projeksiyonu 2017 2018 2019 2020 2021 İŞLETME FAALİYETLERİNDEN SAĞLANAN NAKİT AKIŞI AVM kiralarından (+) 313,704,966 360,189,775 391,032,880 436,267,391 471,361,318 Ofis Kiralarından (+) 92,880,000 124,700,475 155,623,828 178,598,003 195,643,108 Otel Kiralarından (+) - 1942375 20,749,844 39,991,410 55,755,797 Ön-Satış ve Satışlardan (+) 1,054,876,447 1,527,040,636 1,103,524,495 537,511,184 868288745.7 Ticari Alacaklardaki Değişimden (+) 113,618,000 107,066,000 - - - Faaliyet Giderleri (-) 60,000,000 72,000,000 86,400,000 103,680,000 124,416,000 İşletme Faaliyetlerinden Net Nakit Akışı 1,515,079,413 2,048,939,261 1,584,531,047 1,088,687,988 1,466,632,969 YATIRIM FAALİYETLERİNDE KULLANILAN NAKİT AKIŞI Yatırım Harcamaları (-) 800,009,074 463,617,053 203,796,836 56,242,866 - AVM Yenileme Maliyetleri (-) 6,500,000 5,000,000 3,500,000 3,500,000 3,500,000 Yatırım Faaliyetlerinden Net Nakit Akışı -806,509,074-468,617,053-207,296,836-59,742,866-3,500,000 FİNANSAL FAALİYETLERDEN ELDE EDİLEN NAKİT AKIŞI Elde Edilen Nakit (+) 767,933,271 131,669,309 194,750,904 254,927,099 346,310,089 Mevduattan ( + ) 61,969,271 107,469,309 168,130,904 225,645,099 314,099,889 İştirak temettülerinden ( + ) 22,000,000 24,200,000 26,620,000 29,282,000 32,210,200 Kredilerden ( + ) 683,964,000 Ödenen Nakit (-) 1,372,197,598 793,625,353 903,495,158 674,268,950 453,384,333 Banka kredisi geri ödemelerine ( - ) 1,317,909,298 696,797,306 716,430,921 413,635,442 293,319,423 Temettüye ( - ) 54,288,300 96,828,047 187,064,237 260,633,509 160,064,909 Finansal Faaliyetlerden Net Nakit Akışı -604,264,327-661,956,043-708,744,254-419,341,851-107,074,244 Yıl Sonu Net Nakit 615,510,012 1,533,876,176 2,202,366,133 2,811,969,404 4,168,028,129 Dönem başı elde bulunan nakit 511,204,000 615,510,012 1,533,876,176 2,202,366,133 2,811,969,404 Dönem içinde elde edilen nakit 104,306,012 918,366,165 668,489,957 609,603,270 1,356,058,725 20
Torunlar GYO Performansı (30.09.2017 itibarıyla) IPO Date (October 2010) = 100 21
İletişim İsmail KAZANÇ CFO ismailkazanc@torunlargyo.com.tr Pelin ÖRSEL Yatırımcı İlişkileri Yöneticisi pelinorsel@torunlargyo.com.tr TORUNLAR GYO (Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı) Rüzgarlıbahçe Mah. Özalp Çıkmazı No:4 Kavacık 34805 İstanbul TÜRKİYE Telefon: (0216) 425 20 07 Faks: (0216) 425 59 57
Yasal Uyarı Bu sunum temel durum varsayımlarına göre hazırlanan gelecekteki bazı olaylara ilişkin Şirket yönetiminin mevcut görüşlerini yansıtan ileriye dönük tahminler içermektedir. Her ne kadar bu tahminlerde yansıtılan beklentilerin makul oldukları düşünülse de, bu beklentiler; altında yatan varsayımlarda fiili neticelerin önemli ölçüde değişmesine neden olabilecek çeşitli değişkenlerden ya da değişikliklerden etkilenebilirler. Torunlar GYO, yönetim kurulu üyeleri, yöneticileri ya da çalışanları, bu sunumun kullanımından doğabilecek herhangi bir zarardan her ne şekilde olursa olsun sorumlu değillerdir.