KENTSEL DÖNÜŞÜM ARAÇLARINDAN BİRİ OLARAK HUKUK Prof. Dr. Gürsel Öngören www.ongoren.av.tr
TARİHSEL SÜREÇ İÇİNDE KENTSEL DÖNÜŞÜM 1950 li yıllarda Sanayileşme ve kentlere GÖÇ Tepki: 1) 1966 yılında «Gecekondu Kanunu», 2) 1984 yılında İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun 3) Çeşitli tarihlerde «İmar Kanunu» değişiklikleri. 1999 da DEPREM Tepki: 1)2000 yılında «Gecekondu Kanunu»na Ek madde. 2005 de KENTSEL DÖNÜŞÜM BİLİNCİ Tepki: 1) 2005 yılında Belediye Kanunu (madde 73) 2) 2005 yılında Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun 2) 2010 yılında Belediye Kanunu 73. madde Değişikliği.
TEMEL HUKUKSAL GELİŞMELER 1984 tarihli İmar ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkındaki Kanun» 1984 tarihli «Toplu Konut Kanunu» ve 2001 değişiklikleri. 2004 tarihli «Kuzey Ankara Girişi Kentsel Dönüşüm Projesi Kanunu» 2005 tarihli «Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun» 2005 tarihli «Belediye Kanunu» 73. madde ve 2010 tarihli Değişikliği.
BELEDİYE KANUNU 73. MADDE Kentsel Dönüşümün Amacı Konut alanları, sanayi alanları, ticaret alanları, teknoloji parkları, kamu hizmeti alanları, rekreasyon alanları ve her türlü sosyal donatı alanları oluşturmak, Eskiyen kent kısımlarını yeniden inşa ve restore etmek, Kentin tarihi ve kültürel dokusunu korumak, Deprem riskine karşı tedbirler almak.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE YETKİ Büyükşehir belediye ve mücavir alan sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projesi alanı ilan etmeye büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Kamu mülkiyetinde veya kullanımında olan yerlerde kentsel dönüşüm proje ilanı ve uygulaması Bakanlar Kurulu kararına bağlıdır. Büyükşehir belediye meclisince uygun görülmesi halinde ilçe belediyeleri kendi sınırları içinde kentsel dönüşüm ve gelişim projeleri uygulayabilir.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE İMAR PLANLARINDA ve UYGULAMASINDA YETKİ Büyükşehir belediyeleri tarafından yapılacak kentsel dönüşüm ve gelişim projelerine ilişkin her ölçekteki imar planı, parselasyon planı, bina inşaat ruhsatı, yapı kullanma izni ve benzeri tüm imar işlemleri ve İmar Kanununda belediyelere verilen yetkileri kullanmaya büyükşehir belediyeleri yetkilidir. Belediye, imar uygulaması yapmaya, imar uygulaması yapılan alanlardaki taşınmazların değerlerini tespit etmeye ve bu değer üzerinden hak sahiplerine dağıtım yapmaya veya hasılat paylaşımını esas alan uygulamalar yapmaya yetkilidir. Kentsel dönüşüm ve gelişim alanı ilan edilen yerlerde; ifraz, tevhit, sınırlı ayni hak tesisi ve terkini, cins değişikliği ve yapı ruhsatı verilmesine ilişkin işlemler belediyenin izni ile yapılır. Kentsel dönüşüm alanlarında devam eden inşaatlardan projeye uygunluğu belediye tarafından kabul edilenler dışındaki diğer inşaatlar beş yıl süreyle durdurulur.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE KAMULAŞTIRMA Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Tapu kayıtlarında mülkiyet hanesi açık olan veya ayni hakları davalı olan taşınmazlar doğrudan kamulaştırılır. Belediye kentsel dönüşüm ve gelişim projelerinin uygulama alanında bulunan taşınmazların kamulaştırılması sırasında veraset ilamı çıkarmaya veya tapudaki kayıt malikine göre işlem yapmaya yetkilidir Kentsel dönüşüm ve gelişim projesi kapsamında bulunan gayrimenkul sahipleri ve belediye tarafından açılacak davalar, mahkemelerde öncelikle görüşülür ve karara bağlanır.
KENTSEL DÖNÜŞÜMDE PROJE GİDERLERİ Kentsel dönüşüm ve gelişim proje alanlarında yapılacak alt yapı ve rekreasyon harcamaları, proje ortak gideri sayılır. Belediyelere ait inşaatların proje ortak giderleri belediyeler tarafından karşılanır. Kendilerine ayrı ada veya parsel tahsis edilen gayrimenkul sahipleri ile kamulaştırma dışı kalan gayrimenkul sahipleri, sahip oldukları inşaatın toplam metrekaresi oranında proje ortak giderlerine katılmak zorundadır. Proje ortak gideri ödenmeden inşaat ruhsatı, yapılan binalara yapı kullanma izni verilemez; su, doğalgaz ve elektrik bağlanamaz.
Yıpranan Tarihi ve Kültürel Taşınmaz Varlıkların Yenilenerek Korunması ve Yaşatılarak Kullanılması Hakkında Kanun da Yenileme Alanı Amacı Yıpranan ve özelliğini kaybetmeye yüz tutmuş; Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurullarınca sit alanı olarak tescil ve ilan edilen bölgeler + Bu bölgelere ait koruma alanlarının, Yeniden inşa ve restore edilerek, -Konut alanı, ticaret alanı, kültür alanı, turizm alanı ve sosyal donatı alanı oluşturulması, -Tabiî afet risklerine karşı tedbirler alınması, -Tarihi ve kültürel taşınmaz varlıkların yenilenerek korunması, -Yaşatılarak kullanılması.
YENİLEME ALANI KARARINDA YETKİ Belediye yetki alanı dışında il özel idarelerinde il genel meclisi, belediyelerde belediye meclisi Büyükşehirlerde bş. belediye meclisi kararı ile belirlenir. -İl özel idaresinde il genel meclisince, büyükşehirler dışındaki belediyelerde belediye meclisince alınan kararlar Bakanlar Kuruluna sunulur. -Büyükşehirlerde ise ilçe ve ilk kademe belediye meclislerince alınan bu kararlar, büyükşehir belediye meclisince onaylanması halinde Bakanlar Kuruluna sunulur.
YENİLEME ALANINDA PROJE VE PROGRAMLARDA YETKİ Yenileme alanı proje ve programları, Belediyelerde; meclis kararı + belediyelerde belediye başkanının, İl özel idarelerinde genel meclis kararı + valinin onayı ile uygulamaya konulur. Büyükşehir belediye sınırları içinde büyükşehir belediyelerinin yapacaklarının dışında kalan yenileme projeleri, ilçe ve ilk kademe belediyelerince hazırlanması ve meclislerinde kabulünden sonra büyükşehir belediye başkanınca onaylanarak yürürlüğe girer. ONAY: Kültür ve tabiat varlıklarını koruma kurulunca karara bağlanma.
YENİLEME ALANLARINDA UYGULAMA il özel idaresi ve belediye tarafından hazırlanan veya hazırlatılan yenileme projeleri ve uygulamaları ilgili il özel idareleri ve belediyeler eliyle yapılır veya kamu kurum ve kuruluşları veya gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerine yaptırılarak uygulanır. Bu alanlarda Toplu Konut İdaresi ile ortak uygulama yapılabileceği gibi, Toplu Konut İdaresine de uygulama yaptırılabilir. Büyükşehirlerde, büyükşehir belediyeleri tarafından başlatılmayan uygulamalar ilçe ve ilk kademe belediyelerince tek başına veya müşterek olarak yapılır veya yaptırılır.
YENİLEME ALANLARINDA KAMULAŞTIRMA Yenileme alanlarında bulunan yapıların boşaltılması, yıkımı ve kamulaştırılmasında anlaşma yolu esastır. Anlaşma sağlanamayan hallerde gerçek ve özel hukuk tüzel kişilerinin mülkiyetinde bulunan taşınmazlar ilgili il özel idaresi ve belediye tarafından kamulaştırılabilir. Bu Kanun uyarınca yapılacak kamulaştırmalar 2942 sayılı Kamulaştırma Kanununun 3 üncü maddesindeki iskân projelerinin gerçekleştirilmesi amaçlı kamulaştırma sayılır. Tapuda mülkiyet hanesi açık olan taşınmazlar ile varisi belli olmayan, kayyım tayin edilmiş, ihtilaflı, davalı ve üzerinde her türlü mülkiyet ve mülkiyetin gayri aynî hak tesis edilmiş olan taşınmazlar için de aynı madde hükümlerine göre kamulaştırma işlemleri yürütülür. Kamulaştırma işlemlerinin yürütülmesinde il özel idareleri ve belediyeler veraset ilamı çıkarttırmaya, kayyım tayin ettirmeye veya tapuda kayıtlı son malike göre işlem yapmaya yetkilidir. İl özel idareleri ve belediyeler kamulaştırılma yerine, uygun gördükleri takdirde satın alma, kat karşılığı ve intifa hakkı veya üst hakkı kurulması yolu ile sınırlı aynî hak tesis edebilirler. İl özel idaresi ve belediye, taşınmazlar üzerinde, her türlü yapılaşma, kullanım ve işletme konularında proje tamamlanıncaya kadar geçici kısıtlamalar uygulayabilir.
HUKUK EHİL ELLERDE HER ZAMAN İŞE YARAR. Yasal düzenlemelerde göreceğiniz gibi, mülkiyet hakkı kutsallığı veya Adalet sebepleriyle yapılan engellemeleri ortadan kaldıran hukuk da; mimarlık ve şehir plancılığı gibi sağlıklı ve mutlu bir kentleşme için etkin olarak kullanılabilecek araçlardan biridir.
Teşekkürler Prof. Dr. Gürsel Öngören Aydın Üniversitesi Hukuk Fakültesi Öngören Hukuk Bürosu www.ongoren.av.tr 0212 2925623