15-17 Haziran 2010. Sponsorlu unda

15-17 Haziran 2010 Sponsorlu unda

2 GYODER Katk lar yla

10. Y l Sponsoru Sponsorlar Katk da Bulunanlar Bas n Sponsorlar letiflim Sponsorlar Stratejik Ortaklar GYODER 3

4 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 Baflkan Mesaj Turgay Tanes GYODER Baflkan 2009 gerek ülkemiz gerekse sektörümüz aç s ndan ekonomik krizin yo un etkilerinin yafland bir y l olmufltur. Ekonomideki ve alt segmentlerindeki ciddi daralmalar ile birlikte gayrimenkul sektörü de krizden pay alm fl ancak beklenenin alt nda bir hasarla bu krizi atlatm flt r. Tüm dünya aç s ndan olumsuz geliflmelerin yafland bu dönemde dahi ülkemizdeki yat r mlar, yabanc firmalar taraf ndan devam ettirilirken yerel firmalar da krizi f rsata dönüfltürme çabas içinde baflar l çal flmalar n sürdürmüfllerdir. projelerin incelenmesine imkan sa layan fuar organizasyonu ve sektörün derinlemesine de erlendirmesinin yap ld zirve bir arada gerçeklefltirilmifltir. GYODER olarak 10. y l n kutlad m z zirve organizasyonumuz sizlerin artan ilgi ve kat l mlar yla her y l biraz daha geliflmektedir. Bu sene 15 16 17 Haziran 2010 tarihleri aras nda Lütfü K rdar Uluslararas Kongre ve Sergi Saray nda düzenledi imiz ISTANBUL REstate e de erli kat l mlar n z bizleri onurland rd. Yeni bir ekonomik düzenin oluflmaya bafllad dünyada e ilimleri de erlendirmek, stratejileri paylaflmak ve sektörümüzün yaflad sorunlara çözümler gelifltirmek amac yla 10. Gayrimenkul Zirvesi ni düzenlemekteyiz. Zirvemiz geçti imiz y l Türkiye de ilk kez uluslararas kat l ml bölgesel bir gayrimenkul fuar ile birlikte ISTANBUL REstate çat s alt nda düzenlenmifl ve yans malar da büyük ölçüde olumlu olmufltur. Bu y l da yerli ve yabanc Engin bilgi birikimlerini ve deneyimlerini bizlerle paylaflan konuflmac ve panelistlere, organizasyonumuzun gerçeklefltirilmesinde büyük katk lar olan sponsorlar m za, deste ini her daim gösteren Sermaye Piyasas Kurulu na, T.C. Baflbakanl k Toplu Konut daresi Baflkanl na, EPRA ya, NAREIT ve Urban Land Institute a sonsuz sayg ve teflekkürlerimi sunar m. birçok sektör profesyonelini bir araya getirerek, yeni GYODER 5

Gayrimenkul Zirvesi 10 Gayrimenkul Zirvesi 10 ve ISTANBUL REstate Panelleri Sonuç Bildirgesi GYODER in 2000 y l ndan bu yana geleneksel olarak düzenledi i Gayrimenkul Zirvesi nin onuncusu, ISTANBUL REstate Fuar ile birlikte 15-17 Haziran 2010 tarihleri aras nda, stanbul da Lütfi K rdar Kongre ve Sergi Saray nda gerçeklefltirilmifltir. T.C. Baflbakanl k Toplu Konut daresi (TOK ), Sermaye Piyasas Kurulu (SPK), Urban Land Institute (ULI), National Assocation of Real Estate Investment Trusts (NAREIT) ve European Public Real Estate Association (EPRA) n n katk lar yla gerçekleflen bu organizasyonda, global ve Türkiye gayrimenkul piyasas ndaki son geliflmeler ve trendler de erlendirilmifltir. Zirveyi takip eden fuarda ise, proje standlar yla yer alan gayrimenkul firmalar n n yan s ra, yap lan paralel oturumlarda, sektörün gelece i, uluslararas uygulama ve planlama örnekleri ve ihtiyaçlar konuflulmufltur. Zirvede yap lan oturumlarda, Dünya Ekonomisi ve Türkiye nin Dünya Ekonomisindeki Yeri ve Beklentileri, Yeni D fl Politika, Çevre Ülkeler ve Gayrimenkul Yat r mlar, Kentsel Tasar mlar, Gelece in Kentleri konular de erlendirilmifl ve sunumlar yap lm flt r. Bu y l ikinci kez yap lan Gayrimenkul Fuar ve Panellerinde ise 1. gün novasyon, AVM Yat r mlar : Deneyimler ve Beklentiler, Yat r mlara De er Katan Tesis Yönetimleri, Yüksek Binalarda Yaflam, Kentsel Dönüflüm ile Sa l kl Kentler, Dubai: Al nan Dersler, Ekolojik Mimari fiehir Tasar mlar, Enerji ve Sürdürülebilirlik, Avrupa ve Geliflmekte Olan Ülkelerde Kriz Sonras Geliflim ve Krizle Bafletmenin Yollar, AB Karadeniz Stratejisi bafll klar alt nda de erlendirmeler yap lm flt r. Ayr ca, Küresel Kriz Sonras Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye için Öngörüler 2015 raporunun da sunumu yap lm flt r. 2 günde ise Konut Yat r mlar : Sektörün Sorunlar ve Çözüm Önerileri, Gayrimenkul Finansman nda Yeni Çözümler, Gayrimenkul Projelerinde Art De er Yaratmak: Günümüz Dan flmanl, Turizm Yat r mlar nda Uluslararas Standartlar ve Türk Beklentilerinin Karfl laflt r lmas, Uluslararas Türk Markalar -Türkiye deki Uluslaras Otel Gruplar, Otel Yat r mlar ve Finansman için Kriterler, Türkiye nin kincil fiehirlerinde Otel Gelifltirme konu bafll klar alt nda de erlendirmeler ve sunumlar gerçekleflmifltir. Gayrimenkul sektöründe yaflanan son geliflmeler, yukar da bahsedilen oturum ve panel bafll klar nda ele al narak incelenmifl, ortaya ç kan tespitler ve bu tespitlere yönelik çözüm önerileri ülkemizin gerek ekonomik, gerekse sosyal ve kültürel aç dan geliflmesine katk sa lamas amac yla iflbu sonuç bildirgesinde afla daki bafll klarda kamuoyu ile paylafl lm flt r. Yabanc lar n, baflta tatil yöreleri ve k y flehirleri olmak üzere Türkiye de gayrimenkul talepleri artmaktad r. Buna ra men, karfl l kl mütekabiliyet esas nedeniyle sözkonusu yabanc talebini karfl layamayan sektörde, bu problemin giderilmesi ile orta vadede 5 milyar dolarl k bir konut al m gerçekleflebilir. Yabanc lara mülk sat fl ndaki karfl l kl l k engelinin afl lmas d fl nda, mevzuat altyap s nda da yabanc ya s k nt yaratan tüm konular giderilmelidir. Konut kredileri h zla büyüyerek Avrupa Birli i ortalamalar n yakalayacak potansiyele sahiptir. Bunun için uluslararas kurallar koymakta gecikmemek, mevzuat altyap s n h zla tamamlamak, iç ve d fl talebi besleyecek üretimi finanse edecek gerekli altyap y kurmak, sermaye piyasalar olanaklar n artt rmak ve refinansman n önünü açmak önem arz etmektedir. Gayrimenkul sektörünü rasyonel olarak büyütmenin önemli bir yolu da sermaye piyasalar n daha etkin bir flekilde kullanmaktan geçmektedir. Komflu ülkelerimizde bir çok gayrimenkul yat r m f rsatlar bulunmaktad r. Hükümetin, komflu ülkelerle mevcut d fl politika çerçevesinde kurdu u resmi temaslar n, özel sektörün bu ülkelerde yapabilece i gayrimenkul yat r mlar aç s ndan önünü açacak nitelikte olmas önem arz etmektedir. Komflu ülkelerde gayrimenkul yat r m f rsatlar oldu u gibi, Türkiye de, komflu ülke vatandafllar ve bu ülkelerdeki yat r mc lar için gayrimenkul yat r mlar aç s ndan önemli yat r m f rsatlar içermektedir. Uygulanan d fl politikalar ve kurulan resmi temaslar n, komflu ülke vatandafllar ve gayrimenkul yat r mc lar n Türkiye nin bu potansiyelinden yararlanabilmesine imkan sa layacak nitelikte olmas da ayn derecede önem tafl maktad r. Gelece in kentlerini bugünden planlamak flartt r. Bunun için bütüncül sürdürülebilir planlama anlay fl yla politikalar gelifltirilmeli ve uygulanmal d r. Gelecekte ancak sürdürülebilir, yeflil alan dengesi kurulmufl, ulafl m alt yap s oluflturulmufl, enerji verimlili i sa lanm fl, karbon emisyonu dengelenmifl, ekolojik mimari tasar m yap lm fl, ekonomik ve sosyal aç lardan dengeli ve sa l kl kentlerde yaflamak mümkün olabilecektir. fiehirlerin ruhunun ve kültürünün korunarak, enerji verimlili i ve tasarrufuyla, çevre bilincinin en üst düzeyde yerleflmesi amac yla gerekli projelerin oluflturulmas için akademisyenler, STK lar, kamu ve özel sektör temsilcilerinin birarada çal flmas büyük önem 6 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 tafl maktad r. Di er ülkelerdeki uygulamalar, planlamalar ve teflvik modellerinin incelenmesi, gelece in kentlerini bugünden sürdürülebilir planlama anlay fl yla gelifltirilmesine katk sa layacakt r. Sa l kl kentlerin kurgulanmas için kentsel alanlar n etkin biçimde kullan m na yönelik stratejilerin gelifltirilmesi aç s ndan kentsel dönüflüm ve yenileme önem arz etmektedir. fiehirlerdeki kentsel dönüflümü h zland rmak için, kamu kurumlar n n daha aktif ve kararl olmas yan nda, sosyal ve toplumsal iliflkiler de gözard edilmemelidir. Binalar, karbon sal n mlar n n yar s na neden olmaktad r. Binalarda eko-verimlilik uygulamalar, yerinde enerji üretimi, yeni enerji standartlar ve yap ürünlerinde enerji tasarruflu ürünlere geçmek, sürdürülebilirlik kalk nma aç s ndan sektöre düflen önemli görevlerdendir. AVM tasar mlar nda da k sa vadeli trendler de il, sürdürülebilirlik konusu ön plana al narak uzun vadeli yaklafl mlar uygulanmal ve mutlak olarak kent ile görsel diyaloglar kurulmal d r. Binalar n tesis yönetimlerinde de sürdürülebilirlik konusu öne ç kmaktad r. Tesis yönetim firmalar n n özellikle enerji tasarrufu ve performans konular nda katacaklar katma de er, binalar n daha verimli olmas na katk sa layacakt r. Konut sektöründe en önemli sorunlar, sektörün son 10 y lda h zla büyürken ve de iflim gösterirken mevzuat n bu büyüme ve de iflime ayak uyduramamas, geliflmemesi, gerekli düzenlemelerin yap lmamas, yabanc ya konut sat lmas ndaki engellerin devam etmesi, flirketlerin geçmifl performanslar gözetilerek bir performans yönetim sistemati i uygulanmamas ve bu aç dan sektöre yeni giren firma ve kiflilere yönelik denetleyici, düzenleyici bir otoritenin, mekanizman n olmamas, imarl arsa tedariki s k nt s, bu aç dan devletin yeterli arsa üretememesi, alt ve orta gelir grubuna ucuz konut üretilememesi, bu kesimin konut al m na yönelik teflvik mekanizmalar n n olmamas, arsa maliyetlerinin yüksek seyretmesi, kentsel dönüflümün h zlanmamas olarak say labilir. Gayrimenkul finansman nda son y llarda klasik banka kredileri ile finansman yerine, yeni çözümler olarak hisse ve Eurobond ihraçlar, stratejik ve finansal ortakl klar, özel sermaye fonlar gibi uygulamalar görülmektedir. Yabanc lar n sektöre daha fazla yat r m yapmas için yasal mevzuat n geliflmesi, fleffafl n artmas ve kurumsallaflma gereklidir. Di er yandan, yabanc lar geçmifl y llara göre gittikçe daha çok binalarda sürdürülebilirlik konusuna önem vermektedirler. Küresel gayrimenkul sektöründe 2010 y l nda dibe ulaflma ve tutunma süreci yaflan rken, 2011-2012 de yeni arz-talep ve fiyat dengelerinin oluflmas, 2013-2014 ün ise yeniden istikrarl büyüme sürecine geçifl dönemleri olaca öngörülmektedir. Türkiye de 2010-2015 y llar aras nda hane halk art fl, yenileme ve kentsel dönüflüm kaynakl olmak üzere toplam konut ihtiyac n n 3,4 milyon adet olmas beklenmektedir. 2010-2015 y llar aras nda ortalama %4-4,5 ekonomik büyüme varsay m alt nda, konut kredilerinin 2015 y l nda baz senaryoya göre 124 milyar TL s na ve GSMH n n %7,5 una ulaflmas öngörülmekte iken, en yüksek gelir grubu d fl ndaki hane halklar, ancak konut kredi faizlerinin ayl k ortalama %0,6-0,8 aras na inmesi halinde kredi kullanabilir hale gelebilecektir. AVM lerde 2010 ve 2011 y llar nda aç lacak AVM ler sonras nda büyüme h z n n yavafllamas, kiralanabilir alan büyümesinin harcama potansiyelinin küçülmesi ile karfl laflmas ve 2015 y l nda al flverifl merkezleri kiralanabilir alan n n toplam 9,6 milyon m 2 olmas beklenmektedir. stanbul ofis piyasas nda ise orta vadede ofis talebi ve arz nda istikrarl bir art fl n yaflanmas, toplam sto un 2013 y l nda 3,45 milyon m 2 ye ç kaca tahmin edilmektedir. Türkiye nin Avrupa ve bölge ülkeleri içinde orta vadede daha h zl büyüme gösterecek olmas, Türkiye yi lojistik alanlarda yat r mlar için de göreceli olarak daha cazip hale getirmektedir. Ancak bu cazibenin kullan lmas için Türkiye nin lojistik altyap s n iyilefltirmesi gerekmektedir. Önümüzdeki dönemde, stanbul da konaklama tesisi talebinin devam edecek olmas nedeniyle, stanbul da oteller, bir gayrimenkul yat r m arac olarak giderek daha çok ilgi çekmektedir. Türkiye, turizm gayrimenkul sektörü aç s ndan, hem k sa hem de uzun vadede Avrupa içinde olumlu görünüm gösteren nadir ülkelerden biridir. Bu durum, yabanc yat r mc y Türkiye ye çekerken, di er yandan yat r mlar n daha kurumsal ve fleffaf olmas, 5 y ld zl oteller d fl nda, daha eflit yat r m tipi da l mlar ve ikincil flehirlerde markal proje gereklilikleri göze çarpmaktad r. Gayrimenkul yat r mlar yaparken, gerekti i noktalarda yeterli bilgiye ulaflmak ve arz ve talep dengesini detayl analiz etmek amaçlar yla dan flmanlardan da yararlanmak fayda sa layabilmektedir. Türkiye deki yerel yönetimler gerekli prosedürleri yerine getirememekten dolay, yerel yönetimlere yard m amac yla kurulmufl ekonomik ve bilimsel bir kurulufl olan The Institute of the Regions of Europe (IRE) nin fonlar n kullanamamaktad r. Gerekli prosedürlerin daha kapsaml uygulanmas ve operasyonel sürecin daha yak ndan takip edilmesi sonucu, yerel yönetimler Türkiye için ayr lan fondan yararlanabilme flans na kavuflabileceklerdir. Kamuoyuna sayg yla duyurulur. GYODER GYODER 7

Gayrimenkul Zirvesi 10 Zirve Program 15 Haziran 2010 8 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 GYODER 9

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Sunucu : Özlem Gürses Günayd nlar Efendim; Harika bir Haziran sabah nda stanbul'da Gayrimenkul Zirvesi'nin 10.'sunu gerçeklefltirmek üzere bulunuyoruz. Bizi yaln z b rakmad n z için bu güzel stanbul sabah nda bir kez daha teflekkür ediyorum. sterseniz önce, 10. y l nda, Gayrimenkul Zirvesi'nde sektör hangi duruma gelmifl birlikte izleyelim. Tan t m sesi: "Daha önce kimsenin ayak basmad yollarda yürümek cesaret iflidir. Bir ilke imza atmak, arkadan gelenlere yolu açmak ve kendi hedeflerine ulafl rken çevrendekilere de ne kadar yükse e ç k labilece ini ispatlamak cesaret gerektirir. Hedefe do ru yol al rken at lan her ad m defalarca hesaplan r çünkü sen geçip gitsen bile ard nda ayak izlerin kal r. Do ru ad mlar atman n verdi i güvenle, sahip oldu un tüm bilgi birikimini de harmanlad ysan cesaretinle, önünde fethedilmeyi bekleyen zirveler uzan r ve t rman fl bafllar. Hep daha iyiye, hep daha yükse e... Daha yüksek hedeflere ulaflmak için at l rs n öne, var gücünle. Sana inananlar gücüne güç katarken, karfl na ç kan bütün engelleri ve zorluklar kararl ad mlarla aflarken içinde do ru bir ifl yapman n, en önemlisi de iflini do ru yapman n rahatl yla hedeflerine iyice kilitlenirsin. Zirveye ulaflmak için att n her ad m n baflkalar na örnek olaca n ve rehberlik edece ini bilirsin. S rt nda tafl d n bu sorumlulukla yükün a rlaflsa da ilk zirvene ulaflt nda elde etti in zaferin gösterdi in çabaya de di ine eminsin. Art k geriye dönemezsin. On y llar boyunca bu zafer hissini yaflamak ve yaflatmak için... Baflar lar na yenilerini eklemek, yeni yollar keflfetmek, yeni zirveler fethetmek ve sana inanan herkesle ortak fayda do rultusunda hareket etmek için ilerlemelisin. flte GYODER Türk gayrimenkul sektörüne farkl bak fl aç lar kazand rmak ve sektördeki tüm oyuncular GYODER çat s alt nda buluflturup sinerji yaratmak hedefiye ç kt yolda bu inançla ilerliyor. Türk gayrimenkul sektörünün lokomotif kuruluflu GYODER düzenledi i konferanslar, paneller, sempozyumlar ve e itim programlar yla, haz rlatt raporlarla önemli konularda yaratt ulusal ve uluslararas tart flma platformlar yla Türkiye'nin ilk uluslararas kat l ml bölgesel gayrimenkul fuar ISTANBUL REstate ile ve sektörün gündemini belirleyen Gayrimenkul <Zirveleri ile gücüne güç kat yor. GYODER ortak hedeflere ulaflma yolunda sizlerle birlikte ilerlemekten büyük bir gurur duyuyor. Türk gayrimenkul sektörü GYODER ile birlikte zirveden zirveye kofluyor. GYODER." Sunucu: Gerçekten de on y lda al nan uzun bir yol. zirveye giden yolda da c dostumuz yaln z gözüküyor ama biz yaln z de iliz. Sektör gerçekten de ilerlemek konusunda, zirveye ulaflmak konusunda bir iflbirli i yap yor. Bu derne in çat s alt nda sektörün de erli temsilcilerinin, çal flanlar n n toplanm fl olmas da bana kal rsa çok önemli bir konu. O yüzden, Zirve ve fuarla Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i bir kez daha alk fl hak ediyorbugün sektörün dinamiklerini biraz anlamaya çal flaca z. Ekonomiyi de konuflaca z. Çok de erli kat l mc lar m z var. Hem akademik dünyadan, hem dünya konjonktüründen sektörün yeni trendlerini, yeni yaklafl mlar n birlikte anlayaca m z ve de erlendirece imiz de erli misafirlerimiz var. Önce telgraflar m zla bafllamak istiyorum güne. Sonra da evsahiplerimizin aç l fl konuflmalar na geçece iz. Yusuf Uzun, Beylikdüzü Belediye Baflkan : "Önceden planlanm fl program m nedeniyle nazik davetinize ifltirak edemedim. Program n z n baflar l geçmesini temenni ederim" diyor Say n Baflkan. Nusret Bayraktar, stanbul Milletvekili, Bay nd rl k, mar, Turizm ve Ulaflt rma Komisyonu Baflkan : "Düzenlemifl oldu unuz etkinliklere yurtd fl nda olmam nedeniyle kat lam yorum. Baflar l çal flmalar n z n devam n diler, selam ve sayg lar sunar m" diyor say n milletvekili. Ve Kadir Topbafl. Asl nda stanbul'un evsahibi. stanbul Büyükflehir Belediye Baflkan : "Nazik davetinizi ald m, yurtd fl nda olmam nedeniyle düzenlemifl oldu unuz programa kat lam yorum. Kat lan tüm davetlilere flahs n zda sevgi ve sayg lar m sunar m" diyor Say n Baflkan Kadir Topbafl. Ev sahibimiz olan GYODER'in Say n Baflkan Turgay Tanes'i aç l fl konuflmas n yapmak üzere kürsüye davet ediyorum. Buyrunuz Say n Baflkan. 10 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Turgay Tanes GYODER Baflkan Sayg de er baflkanlar m, de erli kat l mc lar ve de erli bas n mensuplar, Bu sene onuncu y l n kutlad m z Gayrimenkul Zirvesi'ne hoflgeldiniz. Bildi iniz gibi Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i'nin hedefi Türk gayrimenkul sektörünün geliflimine katk da bulunmak ve sektör oyuncular n ortak ç karlar etraf nda birararaya getirerek ortak bir platform sunmakt r. flte son on y ld r, 2000 y l ndan bu yana istikrarl bir flekilde düzenledi imiz ve son iki y ld r da ISTANBUL REstate ile birlefltirerek üç güne yayd m z Gayrimenkul Zirveleri ile arzu edilen platformu yaratm fl ve sürekli k lm fl bulunuyoruz. Her y l oldu u gibi bu y l da zirve program m z için çok detayl, özenli bir çal flma gerçeklefltirdik. Bundan önceki y lllardaki format n biraz d fl na ç kt k. Zirvenin üç günlük bir süreye yay lmas nedeniyle bize bu imkan do mufl oldu ve ilk gün daha ziyade makro konulara a rl k vererek ve bu konularda birbirinden de erli konuflmac lar davet ederek geçirmek ve daha sonra iki günlük ISTANBUL REstate fuar s ras ndaki onbefle yak n paralel oturumda gayrimenkul sektörünün tüm detay konular n yine de erli kat l mc larla de erlendirmek gibi bir program yapt k. Elinizdeki programlardan kat l mc lar ve oturumlar zaten görüyorsunuz ancak bir kaç konu üzerinde en az ndan dikkatinizi çekmek istiyorum. Zirvemiz, tüm sektörleri oldu u gibi gayrimenkul sektörünü de fazlas yla etkileyen, sektörümüzde de yo un bir flekilde hissedilen, tüm ülkeleri ortak hareket etmeye yönelten ekonomik krizin Türkiye, Avrupa Birli i ve Dünya ölçe indeki etkilerinin tart fl laca bir ekonomi oturumuyla bafllayacak. Bu oturumun moderatörlü ünü Merkez Bankas Eski Baflkan Say n Gazi Erçel gerçeklefltirecek. Platformda Harvard Üniversitesi Profesörü Say n Dani Rodrik de bizimle olacakt ancak haftasonu, doktorunun seyahat yapmamas konusundaki uyar s nedeniyle bizlerle birlikte olamayaca n iletti. Ancak bu toplant için haz rlam fl oldu u prezentasyonunu bizimle paylaflt. Merkez Bankas Eski Baflkan Say n Gazi Erçel bu prezentasyonu, Say n Dani Rodrik yerine bizlere sunacak ve üzerinde tart flabilece iz. Bu arada Say n Rodrik'e de geçmifl olsun dile imizi iletmek istiyorum. Yine ekonomi oturumunda Avrupa Birli i Bölgeler Komitesi Baflkan Prof. Dr. Franz Schausberger de bu günlerde Avrupa Birli i'nin içinde bulundu u durumu, öngörülerini ve ekonomi kurtarma reçeteleri ile ilgili görüfllerini bizlerle paylaflacak. Yine hepimizin çok yak ndan tan d ünlü ekonomist-yazar Say n Deniz Gökçe Hocam z da bizlerle beraber olacak ve ekonomi oturumunda hem ekonomik kriz sonras durumu hem de kendi öngörülerini bizlerle paylaflacak. lk oturumumuzda, programdan da izledi iniz gibi bu sene oldukça farkl bir oturum düzenledik. Oturum "Yeni D fl Politika, Çevre Ülkeler ve Gayrimenkul Yat r mlar " bafll kl. Biz dernek yönetim kurulunda aylar öncesinde zirve program n tart fl rken Türkiye'nin uygulamaya bafllad yeni d fl politika nedeniyle özellikle çevre ülkelerle karfl l kl vizelerin k smen ya da tamamen kald r lmas n n sektör üzerinde orta ve uzun vadede bir etkisi olabilece ini tart fl yorduk. Üyelerimizden gelen geri bildirimler ilginç sonuçlar ortaya koydu. Özellikle bu kapsamda s n r flehirlerimizde, s n ra yak n flehirlerde vizelerin kald r lmas ndan sonra özellikle al flverifl merkezi, otel ve çok ilginçtir özel hastanelerde bir ziyaretçi art fl oldu u üyelerimiz taraf ndan bize iletildi. Vizelerin kald r lmas ve bölgesel komflularla daha yak n iflbirili i yap lmas na yönelik politikan n sadece s n r flehirleri ve s n ra yak n flehirleri de il, uzun vadede, belkide orta vadede di er flehirler üzerinde de ve dolay s yla gayrimenkul sektörü üzerinde de önemli etkileri olaca n düflündük ve bu oturumu koyduk. Bu oturumda iflin d fl politika yönünü, bizim d fl m zdaki yönünü, emekli diplomatlar m zdan Say n Özdem Sanberk yorumlayacak ve bu oturumda gerek s n r flehirlerine gerek s n r ötesine yat r m yapan, yapmakta olan büyük flirketlerimizin yöneticileri, CEO'lar bizlerle beraber olacak ve bu politikan n bölge ülkeleriyle olan yeni iflbirliklerinin gayrimenkul sektörüne sa layaca katk lar bizlerle paylaflacaklar. Öngörülerini bize aktaracaklar. Son oturumumuzda ise birazc k gelece e do ru bir projeksiyon yapma gere ini hissettik. "Future Cities", "Gelece in Kentleri" konulu oturum ayn zamanda çok enteresan bir konuyu da alt bafll k olarak içerecek: "Slow City" ak m. "Yavafl flehir" ya da kimilerinin "sakin flehir" dedi i, talya'da bafllayan ve bugün Türkiye d fl nda 100 ülkede, 100 flehirde hayat bulan farkl bir ak m. Türkiye'den de Seferihisar Belediyesi bu konuda sertifika sahibi. Say n Belediye Baflkan Tunç Soyer ile birlikte gerek MIT'nin gerek di er üniversitelerin çok ünlü hocalar bizlerle beraber olacak. Bu oturumdan önce bir konuk konuflmac m z var. Roy Strickland, futürist mimar diyebilece imiz, Amerika Birleflik Devletleri'nin 2050'ye kadarki bölge planlar n yapan ekibin içinde yer alan ve Türkiye'de de bu konuda çal flm fl olan çok de erli bir kat l mc. Yar n ve öbürgün, 16 ve 17 Haziran'da gerçeklefltirilecek fuar m z içerisindeki panellerimizde ise, gerek paralel oturumlar, gerek tek oturumlar fleklinde, az önce de ifade etti im gibi sektörün tüm alt segmentleri ele al nacak. Baz panelleri özellikle dikkatinize sunmak istiyorum. Yar n ilk panelimiz tek oturum fleklinde Eczac bafl CEO'su Say n Erdal Karamercan' n kat laca bir sunumla, yapaca bir konuflma ile bafllayacak. novasyon üzerinde, hep konufltu umuz, büyük yat r mlar yapt m z inovasyon konulu oldukça enteresan bir sunum izleyece iz. Bunun yan nda sektör profesyonellerinin ve özellikle ekonomi bas n n n çok yak ndan bildi i, GYODER'in düzenli olarak yay nlad ekonomik öngörüler; üçer ayl k ekonomik raporlar var biliyorsunuz. Bu raporlarda bizimle beraber çal flan de erli akademisyen Dr. Can Fuat Gürlesel yar n "Küresel Kriz Sonras GYODER 11

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye çin Öngörüler 2015" raporunu bizlerle paylaflacak. Yine çarp c bir konu bafll na dikkatinizi çekmek istiyorum: "Dubai: Al nan dersler". Son on y lda yabanc fonlarla, özellikle gayrimenkul alan nda çok önemli yat r mlara imza atan Dubai'de biliyorsunuz son dönemlerde bir tak m s k nt lar yaflan yor. Bu s k nt lar bizzat körfezden gelen yöneticiler bize anlatacak ve al nacak dersler konusunda da görüfllerini bizlerle paylaflacaklar. Fuar m z n son gününde, son zamanlarda sektörümüzde ve piyasada çok yo un olarak konut projeleri aç klayan firmalar m z n de erli yöneticileri ve patronlar tek oturumlu bir konut oturumunda konut sektörü ile ilgili görüfllerini, öngörülerini, s k nt lar ve di er konular bizlerle paylaflacaklar. Bu y l ISTANBUL REstate, Avrupa'n n her y l önemli bir kentinde yap lan bir etkinli e de ev sahipli i yap yor. "Güneydo u Avrupa ve Türkiye Bölgesel Konferans " bu sene Türkiye'de oldu u için böyle bir konu bafll yla yer al yor. Bu konferansta "Bölgesel Kalk nma Çerçevesinde Avrupa Fonlar n n Krizle Bafla Ç kma Arac Olarak Kullan lmas " konusu ifllenecek. Ayn zamanda Avrupa Birli i Karadeniz Stratejisi gündeme getirilecek. Stand alanlar nda da firmalar m z n yeni projelerini, görsellerini ve yeni iflbirli i olanaklar n görme imkan n z olacak. Biz üç günlük çok yo un bir program haz rlad k. Her oturumda sektörümüzün önemli bir konusu masaya yat r l yor. Sektörümüzde bugüne kadar, özellikle 2002'den sonra çok büyük ilerlemeler, geliflmeler kaydettik fakat bir o kadar da büyük sorunlar m z var. Bunlar hepiniz biliyorsunuz. Ama en az ndan bugüne kadar defalarca dile getirdi imiz, en az ndan sonuç al nabilece ini düflündü ümüz platformlarda dile getirdi imiz sorunlar çok k sa bafll klar halinde yine bilgilerinize sunmak istiyorum. Proje gelifltirme konusunda yat r mc lar aç s ndan çok büyük s k nt ve maliyet konusu olan arsa konusu, arsa maliyetlerinin yüksekli i ve arsa arz n n yetersizli i konusu malesef hala oldu u yerde duruyor. Bugünlerde sektörü, özellikle yerli ve yabanc yat r mc lar çok olumsuz etkileyen maddelere sahip bir Borçlar Kanunu Tasar s gündemde malesef. Bu tasar özellikle yabanc yat r mc y büyük ölçüde ürkütüyor. Çok basit bir örnek vereyim. Dolar üzerinden yap lan 12 GYODER kiralamalarda dolar üzerinden yap lm fl bu kontratlara y ll k art fl öngörülemeyece ine dair çok kat bir hükmün de içinde bulundu u çok say da s k nt l hüküm var. Bir yandan yabanc sermayeyi davet etmek için elimizden geleni yap yoruz ama bir yandan yapt m z yeni yasa tasar lar nda bu tür yat r mlar teflvik etmekten ziyade engelleyici hükümler koyuyoruz. Biz GYODER olarak bu konuda çeflitli giriflimlerde bulunduk ve en son çeflitli partilerin grup baflkan vekilleriyle konuyu paylaflt k ve sa olsun baz parlamenterlerimiz konuyu üstlendi. Zaman zaman mecliste gündem d fl söz alarak bu kanundaki s k nt lar dile getirdi. Yine bizim gibi di er bir dernek, Al flverifl Merkezi Yat r mc lar Derne i bu konuda çok yo un çabalar harc yor. Sektörün yine di er bir sorunu uzun zamand r konufltu umuz KDV ve tapu harc. sektörü rahatlat c herhangi bir teflvik malesef getirilmiyor. mar konusundaki çok seslilik, çok bafll l k, imar planlar ndaki problemler, davalar devam ediyor. Benim " mar Planlar Koordinasyon Üst Kurulu" diye formüle edip önerdi im ve dernek olarak da sürekli olarak çeflitli kurumlar nezdinde iletti imiz bir kurula ihtiyac m z var. Birçok firma yapt projelere daha bafllarken davalarla karfl karfl ya kalabiliyor. Önemli zararlara u rayabiliyor. Ama bütün bu hep konufltu umuz sorunlar n d fl nda, son zamanlarda dile getirdi imiz ve üyelerimizin özellikle bizden dile getirmemizi rica etti i ve üzerinde çal flt m z bir konu daha var. Bugün ki oturumlar m zdan birisi dolayl olarak bu konuyla ilgili. Bildi iniz gibi "mütekabiliyet" nedeniyle Türk vatandafllar n n tapu sahibi olamad ülke vatandafllar da Türkiye'de, sözgelimi bir konut al m yapam yor ve bu mütekabiliyet esas yüzünden sektörümüzdeki birçok oyuncu, birçok üyemiz çok önemli say da gayrimenkul yat r m yapmak isteyen yabanc yat r mc y reddetmek zorunda kal yor. Bizim takip edebildi imiz kadar yla Suriye, ran ve Türki Cumhuriyetler ile bir k s m Körfez ülkelerinin vatandafllar Türkiye'de, özellikle baflta konut olmak üzere gayrimenkul al m yapam yor. Ara formüller, flirket kurarak bu ifl afl lmaya çal fl ld nda da KDV, muhtasar, vergi beyannameleri gibi bir tak m fleyler ortaya ç k yor. Bu konuda GYODER olarak bir çal flma bitirmek üzereyiz. Hem kamu kurumlar yla hem bakanl klarla ve Baflbakan m z ile

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 de paylaflaca z. Bölge ülkeleri yap lan temaslarda, özellikle DE K'in de içinde bulundu u bu temaslarda vizelerin kald r lmas ndan tutun her konuda iflbirli i yap labiliyor. Bu maddelerin aras nda bu "mütekabiliyet" nedeniyle Türkiye'de gayrimenkul alamayan ülke vatandafllar yla ilgili de bir yeni hüküm getirme konusunda elimizden gelen çabay harc yoruz ve en son çal flmam z bitirdi imiz anda bu konuda bir giriflimde bulunaca z. Türkiye'de bu tür gayrimenkul yat r m n yapamayan fon sahiplerinin spanya ve ngiltere'de Türkiye'deki fiyatlar n 4-5 misli fiyatlarla gayrimenkul ald n da biliyoruz. Önemli bir kayna kaç r yoruz. ISTANBUL REstate için önümüzdeki 5 y lda dünyan n en önemli gayrimenkul platformlar ndan birisi olma hedefini koymufltuk. Krizin bafllad bir dönemde imkanlar s n rl bir dernek olarak bu ifle soyunduk ama oldukça iyi bir yol ald k. Bu yolu almam zda bize katk da bulunan, bugün de aram zda bulunan tüm kat l mc lar m za, sponsorlar m za ve bütün kurulufllara tekrar teflekkür ediyorum. Hepinizi sayg yla selaml yorum. Teflekkürler." Sunucu : Özlem Gürses Çok teflekkürler Say n Baflkan. Bu al nan yolda olmazsa olmaz yol arkadafllar ndan birini, bir baflka de erli baflkan davet etmek istiyorum. Türkiye Bankalar Birli i'nin Say n Baflkan Ersin Özince geliyor efendim. Ersin Özince Türkiye Bankalar Birli i Baflkan De erli han mefendiler, beyefendiler, Gayrimenkul Zirveleri nin 10.'sunu, gayrimenkulün konuflulamad veya gayrimenkul laf n n art k krizle özdeflleflti i bir dönemde yapabiliyor olmam z dahi çok önemli bir ayr cal k. Ben bu zirvelerin çok büyük bölümüne kat ld m. Tahmin ediyorum ilkinden itibaren hemen hepsine kat lm fl md r. Ancak halen konuflmam n bir bölümü ilk zirvede yapt m baz konulara iflaret eder olacak. Öncelikle bankac l k sektörü ile ilgili hepimizin bildi i baz hususlar tekrarlamak istiyorum. Bankac l k sektörümüz bu defa flu ana kadar oldukça iyi bir performans göstermifl görünüyor ve sermaye yeterlilik rasyosu olarak düflünecek oldu umuzda halen sektörün ortalama sermaye yeterlili i, yani sermaye gücü Bat Avrupa, Latin Amerika ve Asya ülkelerinin tamam ndan, Do u Avrupa ülkelerinin ise ço undan daha yüksek düzeyde. Do u Avrupa ülkelerinden sermaye gücü bizden fazla gibi görünenler piyasalar bizden daha s olan ülkeler. Global krizde, pek çok ülkenin tersine, hatta OECD ülkeleri aras nda tek ülke Türkiye, bankac l a bir sermaye deste i vermeyen, hatta bankac l kla ilgili tasarruf garanti oranlar n yükseltmek lüzumunu dahi hissetmeyen. Burada bizim sektör olarak da duruflumuzun çok önemli rol oynad n düflünüyorum. Gerçekten de finans sektöründe meslek kurulufllar n n özel nitelik kazanmas bunda büyük rol oynad. GYODER'in ve benzer tüm kurulufllar n da çok önemli pay sa lad n, pay katt n düflünüyorum. Bu kurulufllar m z olgunlaflt kça sektörlerin, ekonominin de gelece i çok daha fleffaf, çok daha anlafl l r, yönetilebilir olacak. Bankalar Birli i de dolay s yla o yolda ciddi geliflmeler sa lad. Özellikle son 10-15 y l içinde ve ona dayanarak kriz s ras nda devletimizle olan iliflkilerde talepkar olmad k. Kriz s ras nda çok ciddi sorunlarla karfl laflt k. Bankac l k sektörünün hep karlar dikkat çekti ama geçen krizdekinden daha fazla sorunlu kredi ile karfl laflt k ve yap land rd k. Sermaye gücümüz yetti i için de 20 milyar n üzerinde krediyi yap land rd k, geçtik. Bu kredilerin büyük bir bölümünü de herhangi bir yasal düzenleme falan olmadan yap land rd k. Yani " stanbul yaklafl m " gibi özel yöntemler olmad. Sadece kredi kartlar ile ilgili yap land rma yasa konusu yap lm flt r. Onda da öneri sahibi biziz. Bu kriz ortam n n bankac l k aç s ndan ilginç yönlerinden biri baz sathi flikayetlere karfl n sektörün aktif büyüklü ünün 2009 y l nda %14 oran nda art fl kaydetmesi ve kredi hacminin de yatay olmakla beraber ki 20 milyarl k bir sorunlu krediye geçifl iflaret ettim, seviyesini korumas önemli. Hatta krizin en yo un hissedildi i 2009 y l nda da en yüksek art fl oran da bireysel kredilerde gerçekleflti. Bunu da konut finansman önemli ölçüde lokomotif olup çekti. 2009 y l nda kredilerdeki di er önemli geliflme KOB kredilerinde oldu. Bunu kurumsal ve ticari krediler izledi. Bireysel kredilerde de biraz önce söyledi im gibi en baflta konut, ondan sonra da ihtiyaç kredileri en yüksek art fllar gösterdi. Ekim 2009'a kadar art fl trendinde olan geri dönmeyen krediler, sorunlu krediler, 2010 y l n n ilk 3 ayl k döneminden sonra gerilemeye bafllad. Mart sonu itibariyle sorunlu kredilerin %5'in alt na, %4.9'a geriledi ini görüyoruz. Yani sorunlu art fl, art k durdu, geriliyor diyebiliriz. Konut finansman çok geliflti. Bu toplant lar ilk yapmaya bafllad m z y llarda Türkiye'de bankac l k sektörünün konut finansman 200 milyon liralar seviyesindeydi. Yani diyelim, 120- GYODER 13

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 130 milyon Dolar olsun. 2010'un Mart sonu itibariyle 45 milyar Lira'y geçmifl. Yani ona da 30 milyar Dolar diyelim. 200 milyon Dolar'dan 30 milyar Dolar seviyesine gelmifliz ki daha bu hiçbirfley de il. Neden hiçbirfley de il? Türkiye'de konut kredilerinin gayri safi yurtiçi has laya oran, Avrupa Birli i ülkelerinden yanl zca Romanya'n n gerisinde. Yani konut kredilerinin gayri safi yurtiçi has laya oran Türkiye'de %5, Avrupa Birli i ortalamas %27 ve onun içinde de bir tek Romanya bizden flu anda geride. fiu anda diyorum çünkü Romanya'da da çok ciddi bir perakende piyasas gelifliyor. Bugün konut kredisi kullanan tüketici say s 1 milyonu aflt. lginç bir e ilim daha var iflaret etmek istedi im. Enflasyona dayal de iflken faiz uygulamas pek tercih edilmedi. Yani tüketici faizi belli krediyi tercih ediyor. Faizler ç karsa korunmufl oluyor. Yani yabanc ülkelerdeki krizde pay alan faiz oranlar ile ilgili risk, bizde nispeten yok. Faizler düflerse de krediyi kapat p baflka alternatife geçme e ilimi var. Onu biliyorsunuz biraz bankac l k sektörüne risk getirir hale gelince, kaynak planlamas n imkans z hale getirmeye bafllay nca biraz bir komisyonla falan kompanse etmeye çal flt k. Ama burada iflaret etmek istedi im husus flu an itibariyle kredi stokunun geliflimi risklere oldukça kapal. Nitekim böyle oldu u için tüketici kredilerinde sorunlu oran %4, kredi kartlar nda %10 iken konut kredilerinde yanl zca %2'ler civar nda. Kanaatim konut finansman n n bankac l k sektörünün toplam aktifleri kadar olabilece idir. Bu da en az 20 kat daha büyüyebilece i düflüncesini içeriyor. Öyle oldu u takdirde GSMH'ye yak n oranlara gelebiliriz. Tabi bunu, önümüzde çok zaman var bunu yapmak için. Hiç öyle bir iddiaya sahip olmam za da gerek yok. Fakat iflaret etmek istedi im husus biraz önce Say n Tanes'in de konuflmalar ndan anlafl ld üzere temeli halen oturtamad k. Dolay s yla ilk toplant da yapt m z konuflmay flöyle tekrar etmek istiyorum. Halen mevzuatla ilgili tereddütler aç labiliyor. Yani biraz önce Turgay Bey'in iflaret etti i örnek borçlu ile alacakl aras ndaki iliflkileri de ifltiren sürpriz nitelikteki yasa teklifleri. Uluslararas ülkeyiz, uluslararas her türlü politikaya aç z, uluslararas sermaye ile ifl görme ihtiyac nday z ki burada bir parantez açay m, bankac l k sektörünün bundan sonraki geliflimi dahi uluslararas sermaye gerektirecek, hiç bunda tereddüt yok. Yani stratejik yat r mc de il illa ki, finansal yat r mc olarak da uluslararas yat r mc gerektirecek. Ancak uluslararas kurallar koymada srarla gecikiyoruz. Ben art k kat ld m toplant lar n tamam nda "emerging market" dedikleri zaman "emerging market" biz de iliz, yani en az ndan s n f n en k demlisiyiz diyorum. Böyle bir espri var. KOB ödülü takdim edeceklermifl, firma demifl ki "ben KOB de ilim". Reddetmifl. Yani gözüne küçük gelmifl KOB tan m. Bizimde art k "emerging market" tan m ndan yükselebilmemiz için altyap ile ilgili kurallar sürpriz teflkil etmeyecek flekilde koymam z laz m. Tüketicinin korunmas muhakkak. Örnek al nabilecek ülkeler net. Hatta örnek al nacaksa konut kredisiyle, konut finansman ile tüketici kredisinin dahi farkl ele al nd n da iyi örneklerden bir an önce almam z laz m. Çok ciddi bir refinansman eksi imiz var. Ben inflaatç de ilim ama inflaatta flöyle bir kural var. Yanl fl ifade edersem mazur görülsün. "Bütün yükler temele biner" diye. Temeli yapm fl de iliz. Ben bunu çeflitli kereler "Bu finansman olanaklar ile konut kredileri büyütülemez" fleklinde ifade ettim. Gücümüzün yetti ince, risk kurallar na da uyarak, en önemlisi de faiz ve vade risklerini idare etmeye çal flarak böylesine iyi bir kredilendirme konusunu, ülke ekonomisi aç s ndan bu kadar yararl bir sektörü, ki istihdam konusunda da kanaatim tek çaremiz, ilk çaremiz veyahut da, finanse etmeye çal fl yoruz fakat finansman ile ilgili fon yaratacak finansman piyasalar m z oluflturacak kurumlar teflkil etmifl de iliz. 60'l y llarda Amerika'da gayrimenkul yat r m ortakl klar yla iyicene kurumsallaflmaya bafllayan bu sektör çok gecikmeden birçok Avrupa ülkesinin önünde. 80'li y llarda bizim adapte olmaya bafllamam za ra men halen do rudan sermaye piyasas ndan finansman n sa layabilir duruma gelmedi. Hatta örnek olarak da gayrimenkul yat r m ortaklar n n d fl nda hisse senedi piyasas na ç kman n d fl nda alternatif de neredeyse yok. Bütün burada kastetti im tahvil piyasas d r. Sermaye piyasas kurulumuzun bu konuda yak n zamanda yapt düzenlemeler bankac l k sektörü aç s ndan da çok ihtiyaç duyulan, beklenen konular. Bunlar n, otoritelerin yani BDDK'n n da olay baz nda, ihraçç baz nda, zamanlamay dikkate alarak ben gerekli yönlendirmeleri yapaca n ve bu iflin geliflece ini düflünüyorum. Ama netice olarak bu kadar ihtiyac m z olan, demografik aç dan Türkiye'nin bütün koflullar n n bizi yönlendirdi i 14 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 bir iç talebi ve Türkiye'yi birlefltirmek istedi imiz d fl dünyan n talebini karfl layacak bir üretimi finanse edeceksek bunun mutlaka altyap s n kurmam z laz m. Altyap kurmada da, daha aç k söyleyeyim, "onlar batt lar" diye kayg duymay p, bu Fannie Mae'ler gibi refinansman n önünü açacak kurulufllar yapmam z laz m. Burada tabi devlete görev düflüyor ama bunlar n da mutlaka özel sektör pay almas ile yap lmas laz m. Mutlaka özerk kurulufllar olmas laz m. Sonunda vergi mükellefine dönmeyecek bir risk unsuru olsunlar diyelim. Velhas l, bu düflünceler içinde toplant n n önümüzdeki y llarda gayrimenkul finansman n n yöremizdeki en büyük güç haline getirilmesine de katk sa lamas n hem diliyor, hem talep ediyor, hepinize ifllerinizde baflar lar diliyor, sayg lar sunuyorum. Sunucu : Özlem Gürses Teflekkür ederiz Say n Baflkan. Bir baflka de erli baflkan a rlayaca z flimdi aç l fl konuflmalar nda. Kendisini bunca, aç l fl aras nda burada a rlamak bile büyük ayr cal k. Say n Erdo an Bayraktar, Baflbakanl k Toplu Konut daresi Say n Baflkan geliyor. Tan t m sesi: Gelece in Türkiye'si için gelece in kentlerini kuruyoruz. Türkiye'nin tüm flehirlerinde sosyal donat larla birlikte yaflam kalitesi yükseltilmifl modern ve güvenilir konutlar üretiyoruz. Gecekondu dönüflüm projeleri ile y llard r kanay p bir sosyal yara halini alan çarp k kentleflmenin önüne geçiyoruz. Alt gelir grubu konut uygulamalar yla yoksul vatandafllar m z n kira öder gibi ev sahibi olmalar n sa l yoruz. Okullar, hastaneler, sa l k ocaklar, al flverifl merkezleri ve spor salonlar yla donat lm fl modern yaflam alanlar kuruyoruz. Sevgi evleri ve engelsiz yaflam merkezleri projeleriyle çocuklar m z ve engelli vatandafllar m z için huzur dolu yuvalar infla ediyoruz. Gelece in Türkiye'sini kurmak için sosyal donat larla birlikte 500.000 konutu hayata geçiriyoruz. Erdo an Bayraktar T. C. Baflbakanl k Toplu Konut daresi Baflkan De erli baflkanlar m z, sayg de er han mefendiler, beyefendiler, Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i'mizin tertiplemifl oldu u bu güzel toplant ya, bu 10. toplant ya hepiniz hoflgeldiniz. Bütün u rafl m z, bütün gayretimiz insanl n mutlulu u ve refah içindir. nsanlar daha refah içerisinde yaflas nlar, gelirleri arts n, çocuklar n daha iyi yetifltirsinler, daha sa l kl yaflas nlar ve diyaloglar arts n,ülke milletlerinin, dünya milletlerinin kaynaflmas, dayan flmas, beraberli i, bütünlü ü, sosyal iliflkisi daha iyi hale gelsin diye u rafl yoruz ve bizler gayrimenkul sektöründe bulunan, gayrimenkul sektöründe u rafl veren kesim olarak çok ciddi bir oluflumun ve gayretin içerisindeyiz. Türkiye olarak kendi konumumuzu tartarsak, gözlemlersek, bugün bakt m zda flu anda geldi imiz nokta olarak müteahhitlik sektöründe dünyada ikinci s raya oturmufluz. Amerika'y geçmifliz. Çin'den sonra yat r m yapan, taahhüt ifli alan sektörler olarak ikinci s raday z. Bu bir defa çok büyük bir aflama. Bir di er unsur, hem tarihsel konum itibariyle, hem de co rafi bak mdan dünyan n ortas nda olmas nedeniyle Türkiye'nin bulundu u parsel dünyan n en önemli parseli. Ulafl m bak m ndan iki saatlik bir zamanla Avrupa'n n en uzak noktas na, yine iki saatlik bir uçuflla Pakistan'a, Orta Asya'daki Türki Cumhuriyetler'inin en uzak noktas na ulaflabilecek bir konumday z. Ve çok güzel tabii zenginliklere, co rafi zenginliklere ve arazi zenginliklere sahibiz. Ta Karadeniz'den tutun, stanbul'dan skenderun Körfezi'ne kadar olan k y lar m z dünyan n en güzel k y lar. Bir defa bu özelliklerimizi, bu güzelliklerimizi çok iyi görmemiz laz m. Bugün zannediyorum 20 civar nda gayrimenkul yat r m ortakl m z var. Gayrimenkul yat r m ortakl n n ana ifllevi arazileri al p, onlar gelifltirmek, arsa haline getirmek, onlar yat r ma döndürmek: konut yapmak, iflyeri yapmak, sanayi siteleri yapmak, kooperatif yapmak, "residence"lardan tutun turizm sitelerine, fuar alanlar na kadar akl n za ne gelebilirse araziler üzerinde bir varl k ortaya ç karmak. Tabi bunu yaparken topyekün kalk nmay gözeterek bunlar yapmam z laz m. Biz, gayrimenkul yat r m ortakl klar n kurumlar vergisinden, bir tak m vergilerden muaf oldu u özelli ini yaparak, küçük düflünerek bu ifli yaparsak bu gelir da l m n desentralize edemeyiz. Alt gelir gruplar na yayamay z ve gayrimenkul yat r m ortakl ndan bu ifli icat eden esas kurucunun ruhu olan, anlay fl olan imaj yakalayamay z. Biz TOK olarak arazileri al p de erlendiriyoruz, onlar gelifltiriyoruz, imarland r yoruz, alt yap s n yap yoruz ve en önemlisi de halkla birlikte, küçük sermayelerle birlikte onlar toplayarak daha büyük güçler haline getiriyor ve yat r mlar yap yoruz. Hem TOK olarak, GYODER 15

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 yat r mlar yap yoruz. Hem TOK olarak, Toplu Konut daresi olarak bunu yap yoruz hem de gayrimenkul yat r m ortakl olarak, TOK 'nin ifltiraki olarak bunu yap yoruz. Emlak Konut Gayrimenkul Yat r m Ortakl 'nda bugüne kadar istenilen seviyeye gelemememizin nedeni KEY'lerdir. Konut Edindirme Yard mlar n n ödenmesinin sürecinin uzamas d r. Tasfiye halindeki Emlak Bankas ile birlikte yaklafl k 7 milyon insana ulaflmak için çok ciddi bir u rafl verildi. Hazinemiz ile birlikte bir u rafl verildi ve flu anda Emlak Konut Gayrimenkul Yat r m Ortakl 'n kendi ifllevine, kendi konumuna getirdik. fiimdi de bunu halka aç yoruz. Yaklafl k 4 milyar TL'lik, bir varl var. Bunun dörtte birini sermaye art r m fleklinde halka aç yoruz ve bunu kar da t m olarak kullanmayaca z. Sermayemize ilave edece iz, daha büyük ifller yapmak için, daha çok istihdam yaratmak için Gayrimenkul Yat r m Ortakl 'n daha iyi konuma getirmek için bir çal flma içerisindeyiz. TOK ne yap yor? TOK bugüne kadar görülmemifl tarzda, Türkiye'deki, Türkiye'nin önemli flehirlerindeki, baflta stanbul olmak üzere, stanbul'da, Ankara'da, zmir'de, Bursa'da, Antalya'da büyük at l problemli arazileri ald gelifltirdi. Kimden ald? Karayollar 'ndan ald, Sa l k Bakanl 'ndan, Milli E itim Bakanl 'ndan, Jandarma Genel Komutanl 'ndan, Genel Kurmay Baflkanl 'm zdan, Sosyal Güvenlik Kurumu'ndan... Bunlar 50.000 metrekareden tutun da 2.5 milyon metrekareye kadar. Ataflehir böyledir, Ataköy böyledir, Ispartakule böyledir, Bahçeflehir böyledir, Kayabafl böyledir, Ankara Eryaman böyledir, Diyarbak r'daki fiilbe böyledir, Üçkuyular böyledir, zmir'deki Maviflehir böyledir, Bursa'daki Osmangazi böyledir. Bu ald m z arazileri gelifltirerek halk n hizmetine sunuyoruz. Bugün Toplu Konut daresi'nin has lat paylafl m projeleriyle Türkiye s n f atlam flt r. Dünyan n en ileri yap m teknolojileri, dünyan n en ileri konut konseptleri, dünyan n en geliflmifl yerleflim birimleri, modern hayat n getirdi i donat larla bezenmifl yerleflim birimleri Türkiye'ye tafl nm flt r. Hakikaten bugün, 5 y ld zl tatil köylerinde ne varsa bu sitelerde bunlar vard r. Bu Türkiye'deki giriflimci inflaat sektörümüzü, müteahhit sektörümüzü gelifltirmifltir ve özel sektör de çok güzel, çok büyük ifller yapm flt r. Say n Baflkan burada söylediler: "inflaatlar n yükünü temel tafl r, temele biner". nflaatç l n yükü müteahhitlerin omuzlar ndad r. Bu bankac l k bak m ndan da böyledir. Bankan n verdi i teminat mektubu bak m ndan tutun da verdi i kredilere kadar hepsi müteahhitlerin omuzlar ndad r. Müteahhitlik dünyan n en zor iflidir. Müteahhitlerle hep mücahede, belkide kavga halindeyiz ama dünyan n en zor iflini yapt klar n da burada belirtmek laz m. Bugün Türkiye'yi dünyaya tafl m fllarsa, bugün Türk müteahhitleri 100 milyar Dolar'l k bir d fl hacmi Türkiye'ye tafl ma gayreti içerisindeyse takdir etmek laz m. Bir di er önemli husustürkiye'nin 1994'lerden itibaren, finans sektöründe, gayrimenkul sektöründe ve ekonomide yaflad iniflli ç k fll trendlere ve yaflad krizlere ra men yakalam fl oldu u istikrarl ortam Türkiye'nin bugün dünya krizini çok hafif atlatmas n n yegane sebebidir. Türkiye art k gelifliyor. Avrupa'y görüyoruz, yafll nüfus ve statik bir ortam. nan n, Türkiye Avrupa'ya yard m etmek mecburiyetindedir. 72 milyonluk, 780 bin kilo metrekare yüzölçümü olan büyük Türkiye ve nüfusunun yar s ndan fazlas 29 yafl n alt nda olan Türkiye Avrupa'ya yard m etmek durumundad r. Çünkü ihracat m z n %80'i Avrupa'ya, baflta Almanya olmak üzere. Bugün Almanya bafl n iki elinin aras na koymufl düflünmektedir. Avrupa Birli i, Avrupa'daki tembel ülkelerin yükünü tafl yamaz haldedir. Euro s k nt dad r. Genç Türkiye, at l mc giriflimci cesur Türkiye, mutlaka Avrupa'n n geliflmesine Avrupa'n n dünyadaki bu at l mlar na destek vermek durumundad r. Avrupa yakalad refahla 35 bin dolarlara varan kifli bafl na gelir düzeyiyle yakalad refahla stabil hale gelmifltir ve kafas meflguldur. Bu bak mdan Türkiye daha çok birbirine sar larak, daha çok birbiriyle kaynaflarak ve en avantajl oldu u pozisyon nedir? Gayrimenkul sektörü. En avantajl oldu u konum nedir? Hizmet sektörü, tar m sektörü, uygulamac inflaatç l k sektörü... Bugün 4 tane ülke ile vizeleri kald rd k ama Ukrayna'dan tutun Romanya'ya kadar, Özbekistan'dan tutun Azerbaycan'a kadar, Irak'tan tutunuz Suudi Arabistan'a kadar bütün ülkelerle çok iyi bir kaynaflma içerisindeyiz. Bu Türkiye'yi inan n çok iyi yerlere getirecek, çok iyi yerlere tafl yacak. Çünkü, hani derler ya "komflunun tavu u komfluya yar mirast r". Komflular n zla iyi geçinmeden olmaz. Bunu bilgi ile çok çal flmakla yapaca z. Çal flmak, çal flmak, çal flmak... E er siz bilginizi çal flarak 16 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 art rmazsan z, e itimli hale gelemezsiniz. E itimli olmak zorunday z. E itimli olmak, terlemekle olur. E itimli olmak tecrübeyle olur. Bu inflaat sektöründe geldi imiz konum, edindi imiz tecrübe yakalad m z trend, inan n, Türkiye'yi lider ülke yapma konusunda çok iyi yerlere tafl yacakt r. Bunu biz görüyoruz. Biz devlet sektörü olarak, TOK olarak, devlet terbiyesinden ayr lmadan, yasalara ba l l m zdan taviz vermeden ama özel sektör dinamizmini, özel sektör pratikli ini, özel sektör basitli ini aflan bir gayretle çal flmalar m z sürdürüyoruz. Heyecan m zdan bir nebze, bir gram kaybetmedik. Heyecan m z artarak devam ediyor çünkü biz Türkiye'nin gelece ini görüyoruz. Türkiye'nin gençlerini görüyoruz. Gençlerin heyecan n görüyoruz. Hakikaten gençlerimiz bizi aflan bir perspektifle, bizleri aflan bir görüflle çok daha ileriye var yorlar. Dünyan n milletleri, dünyan n gençleri, dünyan n çocuklar yla kaynafl yorlar. Bak n z, çok k sa süre önce Türkçe olimpiyatlar yap ld. Dünyan n bütün ülkelerinden insanlar geldi, gençler geldi ve Türkiye gelifltikçe Türkçemiz de daha çok konuflulmaya baflland. Bu anlay flla bu Gayrimenkul Zirvesi inan n bize çok büyük sorumluluklar yüklüyor. Bize, önümüze çok büyük ufuklar koyuyor. Bunu hepberaber baflaraca z. Biz TOK olarak k ymetli araziler üretmeye devam edece iz. Bunlar özel sektöre aktarmaya, hasat paylafl m fleklinde ihale etmeye devam edece iz ve Türkiye'nin konut yap m na çok ihtiyac var. Türkiye'deki yaklafl k 14 milyon- 15 milyon flehir konutunun yenilenmesi laz m. Türkiye'deki hane halk küçülüyor, flehirleflme art yor. Köylerdeki salafl yap lar yenilememiz laz m. Bu bak mdan konuta ihtiyac m z var. Yaklafl k y lda 600.000 konuta ihtiyac m z var. Bu bak mdan bu sektörün çok daha pratikleflmesi laz m. Basit organizasyonlarla çok büyük ifller yapmas laz m. Bürokrasiye tak lmadan, büyük s k nt lara girmeden büyük ifller yapmas laz m. Bu bak mdan biz yasalar da daha pratiklefltirerek, daha basitlefltirerek gerek Kat Mülkiyet Kanunu'nda gerek inflaat yap m ndaki kanunlarda gerekse yap m sektörünü daha çok kaliteli hale gelmesi için bir tak m yasal düzenlemeler yapmak suretiyle bu sektörü en ileriye tafl yaca z. Bizim en iyi bildi imiz ifle daha çok sar lmam z laz m. Kendimizi daha çok gelifltirmemiz laz m. Bu bak mdan, Türkiye yakalad bu trendi, yakalad bu ivmeyi komflularla daha s cak iliflkiler içinde olarak, dünya ile daha s k bütünleflerek, Avrupa Birli i'ne girme kararl l m z daha çok art rarak bu gayreti sürdürmek zorunday z. Türkiye'de gerçekten konuta ihtiyac olan, bar nmaya ihtiyac olan alt gelir grubun, yoksul grubun ev alacak paras yok. TOK olarak onlar için bu sektörün içerisindeyiz. Fiyatlar afla çekmek için bu sektörün içerisindeyiz. Piyasay disipline etmek için, kay ts z ekonomiyi önlemek için, özel sektörün gitmedi i Silopi'ye, psala'ya, I d r'a gitmek için bu sektörün içerisindeyiz. Bu bak mdan ufak ilçelerde örnekleme yapmak için bu sektörün içerisindeyiz. Yine devlet önemli ifllerde, flekerde, ekmekte, demirçelikte, çimentoda devlet düzenleyici olmak zorundad r. Piyasay düzenlesin, fiyatlar çok fliflmesin ve alt gelir gruplar daha çok istifade etsin diye. Yine bu görevimizi, sosyal devlet olma görevimizi sürdürmek için yine sektörde beraber olmaya devam edece iz. Özel sektörün yapt ifllere hiç bulaflmayaca z. Özel sektörün önünü açmak için elimizden geleni mutlaka yapaca z. Özellikle hasat paylafl m projelerde biz bu arsalar özel sektöre veriyoruz. Projeyi o dizayn ediyor, sat fllar onlar yap yor ama biz hem vatandafla hem yükleniciye güven veriyoruz. Güven verdi imiz için daha çok sinerji, daha çok enerji olufluyor ve halk katmanlar daha çok bu ifle kat l m sa l yor, birliktelik sa l yor. Bu bak mdan sektörün içinde olaca z. Bugün gelmifl oldu umuz nokta, TOK 'nin üretmifl oldu u 430.000 konut 800.000 kiflilik istihdam demektir. 20 milyarl k yat r m demektir. Bunlar Türkiye yapmak zorunda. flsizli i afla ya çekmek zorunda. Bugün Amerika'da iflsizlik %3'lerden %10'lara ç kt. Türkiye'de de %10'lardan %14'lere ç kt. Bunu mutlaka afla ya çekmek zorunday z. Bu bak mdan ben meslektafllar m, Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i'ni kutluyorum. Buradaki toplant n n da, bu sempozyumun da ülkemize çok ciddi katk lar sa layaca n görüyorum. Hepinize en içten sayg lar m sunuyorum. GYODER 17

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Sunucu : Özlem Gürses Say n Baflkan çok teflekkürler. Peki, bir baflka de erli baflkan bu kufla n son konuflmac s olarak kürsüye geliyor efendim. Sermaye Piyasas Kurulu'nun say n baflkan Profesör Vedat Akgiray' alk fllar n zla davet ediyorum. Prof. Dr. Vedat Akgiray Sermaye Piyasas Kurulu Baflkan Herkesi sayg yla, sevgiyle selaml yorum.. Sevgili TOK Baflkan m zdan sonra konuflmak fevkalade zor. Ne sesimiz öyle ç kar, ne iflimiz öyle büyük, ne de TOK 'nin baflar s n yakalam fl kamu ve özel kurum ben flu anda bilmiyorum Türkiye'de. Tabi Sermaye Piyasas Kurulu sermaye piyasalar n düzenleyen kurum. Dolay s yla, Bankalar Birli i'mizin say n baflkan da bahsetti. Gayrimenkul ve inflaat ifliyle sermaye piyasalar n iç içe sokmad m z sürece bu ifli h zl büyütmek zor. Dolay s yla burada bize düflen de çok önemli görev var. Bizi buraya davet eden GYODER'e de teflekkür etmek laz m. Gayrimenkul yat r m ortakl bir sermaye piyasas enstrüman. Dolay s yla bizle ilgili bir ifl bu, sermaye piyasalar yla. Biraz dünyadaki geliflmelerden bahsedeyim. Haber niteli i olsun diye. Bu Uluslararas Sermaye Piyasas Kurullar Teflkilat -"IOSCO" diye k satt m z, ngilizcesini, bir teflkilat. Onun y ll k toplant s vard. Bütün ülkelerin sermaye piyasas kurulu baflkanlar ve di er yetkililer oradayd ve IMF, Dünya Bankas, OECD falan da, oradan temsilciler vard. Dünya nereye gidiyor? Kriz içerisindeyiz. Devam eden bir kriz var 2007'den bu yana. Bu kriz nedir? Ne yap y or dünya devletleri? Sermaye piyasalar n, genelde finans piyasalar n toparlamak, yeni bir düzenleme yap s kurmak için gibi tart flmalar. Yar n da Amerika'ya gidiyoruz. Amerikan SPK, SEC (Stock Exchange Commission) ile bir seri toplant m z var Perflembe ve Cuma günleri. Amerika'ya gidiyoruz çünkü Avrupa'da bir ses birli ini göremedik. Biraz herkes farkl telden çal yor gibi Avrupa'da. Dolay s yla biz de politikac olmad m z için Avrupa'yla kaybedecek fazla vaktimiz yok çünkü h zl yürümek laz m. Heryere bakma durumunday z. fiimdi 4 tane ana trend, yani birkaç hafta içinde bafl m za gelecek olan yeni bir finansal mimari içinde 4 tane ana de ifliklik var gibi. Birkaç hafta diyorum çünkü hakikaten eli kula nda. Senato'da bir tane tasar var. Kongre'de var. Uzlaflma komisyonu kurmufllar. Toplant lar bafllam fl. Paul Walker' n birebir ifadesi iki-üç hafta içinde ortak bir tasar oylamaya girer diyor. Yani o kadar yak n. 4 tane ana de ifliklik veya yenilik var gibi. Bir tanesi bankac l k sektörü ile ilgili. Anlafl lan o ki, "Glass-Steagall" anlay fl na k smen de olsa bir geri dönüfl var gibi. Yani klasik bankac l kla yat r m bankac l n n ayr m n sadece lafta de il, regülasyonda de il, pratikte de yapma konusunda kararl l k var gibi. Bu bir anlamda "gölge bankac l k" n sonu gibi, azalan önemi gibi anlafl l yor. Bankalar finans dünyas n n en önemli unsurlar çünkü ödemeler oradan geçiyor. Ödemeler sistemini yöneten bankalar. Dolay s yla bankalar nasli görevini yaparken çok sa lam durmalar fevkalade önemde anlafl l yor fakat asli görevleri d fl nda yani mevduat, kredi, ödemeler sistemi d fl nda özellikle büyük kurumlar n sistemik risk oluflturmamas için daha riskli say labilecek sermaye piyasas oyunlar na girmeleri istenmiyor gibi anlafl l yor. Birinci de ifliklik bu. Dolay s yla banka olmay p da hakikaten bankac l k yapan - mesela Goldman-Sachs bir gölge bankad r, fonlar kredi olarak veriyor- biraz zorlanacak. Birincisi bu. kincisi, teflkilatlanmam fl, organize olmam fl OTC -tezgah üstü piyasalardaki- ticareti mümkün oldu u oranda borsalara sokmak isteniyor. Çünkü borsalar izlenebilen, gözlenebilen piyasalar. Ne oldu? Kim ald? Kim satt? Enstrüman ne? Riski ne? Getirisi ne? Nas l bir insentiv var vs. Bunlar bilinen, bizim de izleyebildi imiz, herkesin görebildi i yerler. Ama borsa d fl na ç kt n z zaman, tezgah üstü piyasalarda ne kadar düzenleme yaparsan z yap n bu lay k yla mümkün de il. Dolay s yla mümkün oldu u oranda, türev araçlar dahil ürünleri standardize etmek ve yine mümkün oldu u, azami oranda borsalara sokmak fikri egemen gibi. Bu bir "merkezi takas", "merkezi teminatlaflma sistemi", CCP falan diyoruz. Hepsini ça r flt r yor. kinci e ilim de bu. Tabiki borsa d fl nda çok özel ikili mukaveleler, finansal kontratlar illaki olacakt r. Oralarda da bir raporlama zorunlulu u düflünülüyor. Yani bütün hadise fleffafl artt rmak, bilginin görülebilirli ini, kullan labililrli ini garanti etmek. Bu daha çok regülasyon, daha çok dökümantasyon anlam na gelmiyor. Gelmemesi gerekti ini bir k sm anlad -hepsi de il belkide- regülatörlerin. Üçüncü görebildi imiz de ifliklik veya sonuç diyelim, kredi derecelendirme kurulufllar, ba ms z denetim kurulufllar ve finansal veya finansal olmayan her türlü firmalar n yöneticilerinin daha hesap verebilir, ne yapt n, nas l yapt n daha çok aç klar konumda olmas isteniyor. Yani Türkiye'nin kredi notu BB ç k yorsa -örnek veriyorum Türkiye'de oldu umuz için- bu BB'nin ne oldu unun bilinmesi laz m. Veya bir tanesi bir gün oturup, bir akflam, Türkiye çok iyi 18 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 gidiyor bu BB'yi biz aniden AAA yapal m derse niye yapt n söylemesi laz m ve hesab n vermesi laz m. Ba ms z denetim de öyle çünkü denetim yap l yor bir yerde, tutulan kay tlar do ru mu? Eksik, fazla, yanl fl varm diye bak l yor. Olanlar ortaya ç kar l yor ve kamuya sunuluyor. Bu firman n resmi budur diye. Bu do ru oldu u oranda fiyatlar do ru olacak. Bu do ru oldu u oranda insanlar daha az aldanacak veya daha az balonlara binecek. Dolay s yla bu sorgulan yor ve kurumsal yönetime önem veriliyor. Yani kredi derecelendirme konusu fevkalade kavgal oturumlara sahne oluyor. Standard & Poor's'un baflkan oradayd. Panel devam ederken bir bakt m kaybolmufl. Ç kt tekrar geri geldi falan. Baya bir yükleniyorlar. Haks z da de il bir anlamda. Üçüncüsü bu. Dördüncüsü de devlet taraf nda, finansal düzenleyici otoriteler taraf nda daha monolitik, daha h zl hareket eder bir çat mimarisine gidiyor gibi anlafl l yor hadise. Yani ingiltere, Almanya, Hollanda örnekleri falan gibi. Tabi bu iflin uygulama yönü bizleri flu anda fazla ilgilendirmiyor. fiimdi Türkiye olarak bizde bu iflin d fl nda kalamayaca z. Dünyadaki bu geliflmelere uyma durumunday z. Belkide etki etme durumunday z. Geçen hafta seçim vard. Bu IOSCO'da iki tane komite var. Bir tane komitenin baflkanl na bizi seçtiler. Bizim de orada, o marifetle, o kanalla, Finansal stikrar Kurulu'nda -Financial Stability Board- bir sandalyemiz daha oldu. Gerçi dün toplant vard atlad k onu ama bir dahaki sefer gidece iz. Direk G-20'ye rapor eden bir kurum dolay s yla daha canl haberleri size getirme durumunda olaca z ve daha çok katk yapma imkan m z olacak dünyadaki bu yeni yap lanma süregiderken. Ülkemize dönersek, ben afla yukar bir y l 3 ayd r SPK baflkan y m, birsürü uluslararas toplant ya gittik. Bazen kendi karar m zla, bazen görev gere i. Bunu çok samimi söylüyorum; artan bir flekilde Türkiye'ye merak var. Oylama yap ld, ilk komite baflkanl için bir rakip vard, 82 ülke oy kulland 70'ten fazlas bize oy verdi, Türkiye'ye. fiahsa verilen bir oy de il bu, Türkiye oldu u için. Artan merak, artan bir sayg var Türkiye'ye karfl. Dolay s yla, sevgili TOK baflkan m z n da söyledi i gibi gençler bizim önümüzde kofluyorlar. Bizim iflimiz, özellikle düzenleyici otorite olarak, yolu açmak. Gayrimenkul konusunda da birkaç ufak tefek ifl yapt k GYO sektörü için bir y lda. Bir, genel olarak halka aç lma, yani hisse senedi yoluyla finansman bulmay daha kolaylaflt rd k, diye umuyorum. Tabi "s f r kolayl k" olmaz. Mümkün oldu u kadar kolaylaflt r l yor. kincisi, gayrimenkul yat r m ortakl olmay daha cazip ve daha kolay hale getirdik. Halka aç lma oran ndaki o minimum oran %49'ten %25'a indirdik. Fakat isteklerin sonu yok. GYO formülü Türkiye için çok uygun bir formül. Bu kadar GYO sektörünün niye küçük kald n, niye büyütülmedi ini anlamak için u raflmaya gerek yok. O bir gerçek. Ama önünün çok aç k oldu unu söylememek için ya konuyu bilmemek laz m veya baflka niyetli olmak laz m. Bir kere sermaye piyasalar na aç ks n z. Her zaman birinci, ikinci, üçüncü, beflinci, onuncu defa finansman bulma flans n z var. ki, vergi vermiyorsunuz; kurumlar vergisinden muaf. Üç, likit bir enstrümana ortak olma flans var; cazibeyi artt r yor. KDV ile ilgili bir talep daha var. Fakat belkide kanundan, mevzuattan kaynaklanan baz eksikleri, yanl fllar düzeltmeye çal flmak laz m. Ama bu vakit al yor. Bir bürokrasi var, birde devlet aç s ndan olaya bakt n zda olay n birçok yönü olabiliyor. Ama bürokrasi var. Uzun sürüyor. Çaba göstermek laz m. Fakat u rafl yoruz bir türlü olmuyor diye aylar, y llar geçirmemek laz m. Onlar bugünün gerçe i olarak kabul edip, duvar varsa kap y aç p yürümek laz m belkide. Bunu kimseye hitaben söylemiyorum ama böyle bir serzenifl hep geliyor kamudan bize. Bizde art k kamu görevlisi oldu umuz için böyle söylemek durumunday z. Gayrimenkul, Türkiye'nin demografik yap s, dünyadaki konumu vs. bir sürü, kitaplar dolduracak sebepler yüzünden gayrimenkul ve inflaat ifli Türkiye için fevkalade önemli. Sermaye piyasalar m z gayrimenkul gelifltirmeyi ne kadar destekleyebilirse ve gayrimenkul firmalar m z, inflaatç lar m z, müteahhitlerimiz sermaye piyasalar n -baflta TOK olmak üzerene kadar çok kullanabilirse bu ifl o kadar sa l kl olur diyorum. Bu yönde de her türlü yard m, hizmeti yapmaya haz r oldu umuzu itiraf edip sözlerime son veriyorum." GYODER 19

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Ekonomi Platformu Sunucu : Özlem Gürses Tekrar herkese merhaba. fiimdi zirvenin ilk paneline geçiyoruz. Keyifli bir ekonomik panel dinleyece iz. Yeni dünya düzenini anlamaya çal flaca z. Bu yeni dünya düzeni içinde Türkiye'nin bir aktör olarak yeni kimli ini keflfetmeye çal flaca z. Say n Baflkan davet etmek istiyorum. Merkez Bankas 'n n Eski Baflkan Say n Gazi Erçel geliyorlar efendim sahneye, paneli yönetmek üzere. Say n baflkan hoflgeldiniz. kinci de erli konuflmac m z bir akademisyen, ayn zamanda bir gazeteci, bir sporsever. Bahçeflehir Üniversitesi Ö retim Üyesi Doç. Dr. Say n Deniz Gökçe geliyorlar efendim. Say n Deniz Gökçe hoflgeldiniz. di er konuflmac m z ayn zamanda bir misafirimiz, Avusturya'dan geliyorlar. Avrupa Birli i Komite Üyesi, o co rafya ile bu co rafya aras ndaki durumu belkide anlamam z için bize fl k tutacak. Felsefeci, tarihçi, pedagog, sosyal bilimci, ayn zamanda siyasetçi, çok farkl flapkalar bir arada bulunduran bir kifli; Prof. Franz Schausberger geliyorlar efendim. Say n Baflkan panel size emanet, de erli misafirlerimiz size emanet. 1 saat 15 dakika. Buyurunuz lütfen. Gazi Erçel T. C. Merkez Bankas Eski Baflkan Çok teflekkür ediyoruz gayet güzel sunumunuz için. De erli konuklar, bu ekonomi oturumunda yaklafl k 1 saat 15 dakika, gerek dünyada gerekse Türkiye'deki geliflmeler ve Avrupa Birli i ile Türkiye aras nda ne gibi iliflkilerin olabilece i konusunda biraz daha ileriye dönük olarak bilgi verece iz. Tabi bu oturumumuzda Harward Üniversitesi profesörlerinden Say n Dani Rodrik bulunacakt. Rahats zl nedeniyle gelemedi. Fakat kendi sunumlar n bize yollad. Onun için görev de bana düfltü. Dani Rodrik'in sunumunu sizlerle paylaflaca m. Ondan sonra Say n Gökçe ve Say n yabanc misafirimiz yaklafl k bir saat sürecek sunumlar n tamamlad ktan sonra kuflkusuz bir 15 dakika da sizin sorular n za yan k vermek ile zaman m z dolduraca z. Umar m keyifli, güzel ve ayn zamanda da bilgili bir toplant olur. Kuflkusuz fikirler benim de il, Say n Dani Rodrik'in fikirleri. Onun için o taraftan dinlerseniz bende herhalde görevimi yapm fl olaca m. Ana bafll k olarak Say n Rodrik'in koydu u noktalar flunlar. Bir, Türk ekonomisi krizden ç kt. fiimdilik krizden ç kt dedi ine göre demekki daha da ç kmak için zaman var. Ama orta vadede reel ekonominin önünde ciddi sorunlar var. Bu sorunlar n bir k sm Amerika Birleflik Devletleri'nde, Avrupa Birli i'nde kal c 20 GYODER olaca a benziyor. Kriz durgunluk koflullar ndan kaynaklan yor. Geçen hafta, bir Türk ekibi olarak da Uluslararas Finans Enstitüsü'nün Viyana'da yap lan toplant s ndayd k. Orada iki gün, hatta iki buçuk gün boyunca Avrupa Birli i'nin, Euro bölgesinin ne denli zorluklar içinde oldu unu hep beraberce tart flt k, gördük ve flu soruya ne yaz k ki yan t bulamad k. Acaba bir y l sonra Avrupa Birli i ve "Eurozone" ne durumda olacak? Buna kimse ne yaz k ki cevap vermedi. Yani, olay n nereye gidece ini de bu aç dan

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 kestirmek oldukça zor. Kimi de Türkiye'nin 90'lardan beri takip etti i d fl borçlanmaya dayal sürdürülmez büyüme modelinden dolay Türkiye'nin bu durumda oldu unu belirtiyor, diyor Say n Rodrik. Yetersiz istihdam, de erli kur ve d fl aç k sorunlar bu büyüme modelinin ana sorunlar. Zaten sonunda da, yapt aç klamalardan sonra da olay büyüme modelini de ifltirme üzerine kurgulam fl Say n Rodrik. Burada sa l kl, istihdam yaratabilen bir büyüme modeli için Türkiye'de bütçe, kur ve d fl borçlanma politikalar nda önemli de ifliklik yapmak gerekti inin de alt n çiziyor. Son kriz, Türkiye'nin geçirdi i di er krizlere ne kadar benziyor, diye sorusunu da soruyor. Soruda 2008-2009 krizinin 1994-2001 krizleriyle k yaslamas n yap yor. Her üç kriz de d fl kaynak giriflinde ani bir durma - "sudden stop" dedi imiz- olayla bafll yor veya onunla tetikleniyor. Yani bir anlamda d flardan gelen fonlar gelmez oluyor. Buna "sudden stop" diyoruz. Ancak önemli bir fark var. 1994 ve 2001 krizleri, finans piyasalar ndaki çalkant lar hep iç kaynakl. Bizden oluflan, bizim yaratt m z krizler. 2008-2009 krizi d fl dünyada yaflanan krizin Türkiye'ye yans mas fleklinde geliyor. Aradaki fark bu. 1994 ve 2001 krizlerinde reel kur bir müddet rekabetçi kal yor. D fl taleple birlikte Türk ekonomisine ihracata dayal bir ivme ile büyümeyi beraberinde getiriyor. Son krizde ise finansal ak mlar çok daha çabuk canlan yor, reel kur daha k sa zamanda de erleniyor ve d fl talep durgun olarak ortada kal yor. 2001 ve 1994 krizlerinde d fl talepte, hepimizde biliyoruz ki bir de iflim olmamas Türkiye'nin uygulad politikalar n da baflar l olmas n n en önemli nedenlerinden birisiydi. Reel ekonomi önünde, bir önceki krizlere göre çok ciddi handikaplar bulundu unu belirtiyor Say n Rodrik. Sonuç olarak, finansal ekonomi son krizde daha çabuk diriliyorsa da, ç k yorsa da reel ekonomi de sorunlu kal yor. Bu da hepimizin karfl laflt, bildi i ve bunlar çözmek için kafay yordu u olaylar. Sonradan burada bafllang ç noktas olarak 1994 krizini, 1993 y l n n birinci çeyre inde, 2001 krizini 2001 y l n n birinci çeyre inde, 2009 krizini de 2008 y l n n ikici çeyre inde bir bafllang ç noktas olarak al yor. Krizlerin finansal ak mlarda keskin bir ters dönme ile bafllad n bize gösteriyor. Son krizde, diyor Say n Rodrik, finansal ak mlar n kriz öncesi düzeye dönmesi çok daha çabuk gerçekleflti. Bu da cari aç n çabucak kapanmas n zorunlu k l yor. Cari aç m z önemli bir sorun olarak2008 y l na kadar, 2007 y l na kadar geldi. Hepimizin, benim de kat ld m bir nokta var: kriz bizim cari ifllemler aç n kapatarak bizi önemli bir krizden kurtard asl nda. Ancak son krizde finansal ak mlar n canlanmas cari aç n da yine eski düzeye çabucak f rlamas na da olanak tan d. Nitekim de cari ifllemler aç nda önemli bir art fl bu y l n ilk 4 ay nda gördük. Gereken düzelme k smen reel bir develüasyon sayesinde baflar l yor. 2001 ve 1994 krizlerinde Türk Liras reel kur, efektif kur endeksine göre Türk Liras de er kaybediyor. Kaybetti i de er vas tas yla ihracat art yor, toparlan yor. Ona göre bir tahribat n yap yor ama toparlanma da ona göre oluyor. Ama bu krizde -benim için de ilginç bir nokta-, reel kurda de ifliklik çok k sa sürede oluyor. Çok k sa sürede afla iniyor ve sonra Türk Liras de erlenmeye bafll yor. Nisan ay itibariyle Türk Liras reel kur baz nda, reel efektif kur baz nda 19 tane ticaret yapt m z ülkenin kurlar na k yasla, enflasyonlar da ay rd ktan sonra, %10 de erlenmifl bir vaziyette. Hala devam ediyor. K smen ekonomide durgunluk var 2008 krizinde. Sanayi üretiminden bahsediyoruz. Sanayi üretimi belirli bir flekilde afla ya iniyor ve oldukça da dip noktalara gidiyor fakat sonra toparlan yor. Dikkat ederseniz krizin bafllang c ndan sonra sanayi üretiminde art fl var. Ondan sonra bir düflüfl var sonra toparlanma var. Ama 2008 y l n n krizinde bu düflüfl belirgin. Onu da rakamlarda görüyoruz. Bütün bu olaylar büyümeyi afla ya çekiyor. Büyüme de afla çekildi i zaman reel gelirlerinizde inifl oluyor tabi. 2008-2009 krizinde, burada dikkati çeken nokta flu; çok süratli bir afla ya düflmesi var milli gelirin ve V fleklindeki yükselmesi de çok çabuk. Zaman aç s ndan da beflinci çeyrekte bir anlamda bafllad noktaya geliyor. Beflinci çeyrek dedi imiz bir y l üç ayl k dönemde, 15 ayda kendini toparl yor ve yükseliyor. Öbür krizlerde düflüfl daha gecikmeli ve GYODER 21

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 daha az bir düflüfl oluyor. Toparlanma da ona göre sürdürülüyor. Peki büyüme ne olabilir diye bakt m z zaman eski krizlerde ulaflt m z seviyelere daha süratli bir flekilde gelece imiz ortaya ç k yor ve tabi, bildi imiz, iflsizlik art yor. Burada söyleyecek birfley yok. Bu da krizin en önemli etkilerinden bir tanesi. Canlanmaya ra men kriz oldukça yüksek. Onu da biliyoruz ki her büyüme iflsizli i azaltan bir nitelik kazanm yor. Her ülkede bu de iflik bir flekilde ortaya ç k yor. "Okun kanunu" denilen, iktisatta bir kanun veya bir kuram var. Ona göre de belirli bir zaman sonra ancak iflsizli iniz azalabiliyor. D fl konjonktür bu sefer çok de iflik, diyor. Özellikle ihracat aç s ndan ilginç bir grafik çizmifl Say n Rodrik. Ama son, bizim Viyana'daki toplant da, ne yaparsan z yap n, 2010-2011 y llar nda Avrupa Bölgesi'ndeki, "Euro" bölgesi de il ama, Avrupa Bölgesi'ndeki büyümenin ancak %0.9-0.8 düzeyinde olabilece i ki o da çok iyimser bir varsay mla ortaya ç k yor. Amerika Birleflik Devletleri'nde de bu krizden etki aç k ve seçik görünüyor ama onun toparlanmas daha süratli bir flekilde gidiyor ve beklentiler de biraz ivme kaybedecek ama %3'lük bir büyüme düzeyinde Amerika Birleflik Devletleri ekonomisi yolunu sürdürecek gibi görünüyor. Geliflen piyasalara sahip ülkelerde ise, tabi bunun içinde Çin var, Hindistan var, Latin Amerika ülkeleri ki Latin Amerika Ülkeleri krizden en az zarar görmüfl ülkeler olarak ortalarda dolafl yorlar, onlar da yaklafl k %6'n n üzerinde bir büyüme ile devam ediyorlar. "Eurozone" için, Say n Rodrik çetin sorunlar n oldu u belli, diyor. Her gün yafl yoruz. Her gün görüyoruz. Sorunlar ndan kurtulmas için çok zor bir tak m önlemler al yorlar. Kemerlerini s k yorlar. Vergilerini artt r yorlar ya da harcamalar n azalt yorlar. Bu da büyümenin daha da afla inmesine neden oluyor. Peki, büyümeyi biz yukar ya nas l çekeriz?büyümeyi yukar çekmenin en önemli yolu da onlara kredibilite verme. Bankac l k sektörünün yard m n n da oldukça afla düzeyde olmas, bu Avrupa'dan ç k fl güçlefltirecek unsurlardan bir tanesi. Tabi, yine Dani Rodrik, d fl ticaretinin önemli bir bölümünü AB ile yapan Türkiye için de önemli bir risk oluflturdu unu söylüyor ki bunu da biliyoruz. Türkiye'nin ihracat nda AB'nin pay düfltü krizde ama rakamlara bakarsan z, 56, 57'lerden en düflü ü %46'lara 47'lere düfltü ki onun yerine de baflka biryere, özellikle Afrika ve di er ülkelere do ru gittik. Dolay s yla azaltmad k ihracat. Büyük bir art fl ivmesi yok ama azal fl da ortaya ç kmad. Türkiye'de iflsizlik, tabi bu krizin en fazla etkiledi i olay o, önce %6'l k, 7'lik platformdan %10'luk platforma gelmifltik 2000'li y llarda. fiimdi 14'lük platformday z. Biraz afla iniyoruz ama en önemli nokta da bu. Ve sonuç bölümü. Belkide bitiremedi i sonuç bölümü Say n Rodrik'in. Diyor ki, Türkiye'nin son 20 y lda izledi i büyüme modeli d fl aç klara ve rekabetçi olmayan kur politikas na dayal. Bu model Türkiye'yi finansal floklara karfl çok duyarl k l yor. D flar dan da, içeriden de olsa Türkiye ekonomisi buna duyarl. Öte yandan yeteri kadar istihdam da yarat lm yor çünkü d fl ticarete tabi mal ve hizmetlerde istihdam yaratma özendirilemiyor. Türkiye'de büyüme ile cari aç k aras ndaki iliflkiyi mutlaka k rmam z laz m. Nas l k raca z? Bunu tek kal c yolu iç tasarruflar artt rmak çünkü d flar dan ald m z cari ifllemler aç demek. Yabanc lar n tasarrufunu kullan yoruz. Peki, bunu önlemenin yolu efl tasarruflar art rmakt r. Say n Dervifl de bunu devaml olarak söylüyor ama ekonomi teorisinde en zor ifllerden bir tanesi flu "iç tasarruflar nas l artar" sorusunun pragmatik olarak uygulamadaki yan t n bulmakt r. Onun için de kamuda yap sal dengenin sa lam olmas gerekiyor. Yanl z tabi kamuda tasarrufu artt rd n z zaman toplam tasarruflar n veya özel sektörün tasarruflar n n da afla düfltü ünü biliyoruz. Türkiye bunu uzun y llard r yafl yor. Özel sektör tasarruflar nda özendirici düzenlemelerin yap lmas gerekiyor. Birde ekonomi politikalar n n Türk Liras n n afl r de erlenmesine karfl kesin bir tav r almas laz m. D fl borçlanman n vergilendirilmesi ve s cak para girifllerine karfl önlemler al nmas laz m. Kur seviyesini daha fazla özendiren enflasyon hedeflemesi politikas na geçilmesi laz m. D fl borçlanman n özendirilmedi i bir ortamda, büyümenin tasarruf etkisi üzerinde olumlu bir etkisi olaca n da di er ülkelerin deneyimlerinden biliyoruz, diye Say n Rodrik noktal yor. Ayn fikirde oldu unuz, olmad n z noktalar kuflkusuz var. Benim de ayn flekilde ama gayet güzel bir prezentasyon. Say n Rodrik kendi görüfl aç s ndan Türkiye'nin önümüzdeki dönemde nas l bir büyüme stratejisi içinde olmas gerekti ini bize hat rlat yor. Efendim Rodrik'in sunumu bu. Biz flimdi öbür panelistlere geçiyoruz. Dinledi iniz için de ve ben de Say n Rodrik ad na burada konuflma yapt m için de mutluyum. Teflekkür ediyorum. Efendim Say n Gökçe. Say n Gökçe'yi tan tmaya gerek yok. Bir tek bilmedi iniz yönü olabilir. Bizim, yaklafl k, dostlu umuz, arkadafll m z 45 y la dayan yor. Neden derseniz, s n f arkadafl y z. 22 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Doç. Dr. Deniz Gökçe Bahçeflehir Üniversitesi Ö retim Üyesi Efendim bende hepinize merhaba diyorum. Dani'nin veya Stiglitz'in veya Soros'un Türkiye hakk nda ne söyleyece ini 25 senelik ev ödevi yapm fl birisi olarak gayet iyi biliyorum. fiimdiben kendi haz rlam fl oldu um prezentasyonumda bir farkl fleyler de gösterece imi düflünüyorum. Önce yurtd fl ndan bafllayal m; Almanya. Bak n IFO Almanya'daki bir ekonomik analiz kurumu. Münih'teki Maximilian Üniversitesi'nin araflt rma kurumu ve onlar n Aral k ay nda, kendilerinin, yani Almanlar n kendilerinin gelece e dönük tahminlerinde Almanya'n n büyük bir daralma yaflad ktan sonra 2010'da ve 2011'de oldukça yavafl bir büyüme yaflayaca gündeme getiriliyor. Ayn flekilde bakt n z zaman "Euro" Bölgesi'nin de %1 ve 0.9 gibi oldukça yavafl bir büyüme ile gidece i görülüyor. Avrupa yavafllar bu da Türkiye'yi frenler fleklindeki bir tezin tabiki temeli oldu u görülebilir. Ama Almanlar pek böyle düflünmüyorlar. Bak n 7000 tane Alman sanayi kuruluflunun her ay verdi i bir anketteher ay 7000 kifliyesoruyorlar : siz flu anda +100 ile - 100 aras ndaki bir skalada kendi ekonominizin nerede duraca n düflünüyorsunuz, diye. Tabiki art lar iyi, eksiler kötü. Ama karfl tarafta da, "6 ay sonra nerede olaca n z düflünüyorsunuz?" sorusu var. fiimdi bu "6 ay sonra nerede olaca n z düflünüyorsunuz?" skalas na bakt n z zaman da, orada da gene +100'den -100'e kadar rakamlar var ama tabi 100'e kadar gitmiyor. Çok kötümser de il. May s 2010 sonunda Almanlar hem bugün ifllerin iyi oldu unu hemde 6 ay sonra daha iyi olaca n söylüyorlar. fiimdi burada bir sosyal-siyasal olgu var. Hayata bak fl aç s var. Adam n biri matkap sat yormufl. Matkap satana sormufllar ne ifl yap yorsun sen, diye. Matkapç, ben delik sat yorum, demifl. fiimdi bende ekonomik analiz sat yorum gibi düflünüyor herkes. Ama biz Türkiye'de ekonomik analiz satm yoruz. Biz Türkiye'de iki tane ürün sat yoruz; biri felaketçilik, öbürü de daha iyimser bir bak fl. Biraz iyimserlik sataca m ki dengeleyim Dani'yi flurada. Çünkü hiç bir ifl insan kötümser olduklar takdirde yapacaklar yat r m yapmazlar, yapt klar tüketimi yapmazlar ve iç güçler nedeniyle talep çöker. Hep beraber felaketzede oluruz. Onun için hayata biraz farkl bakmam z laz m. fiimdi Türkiye'ye gelelim. 1950 y l nda, Türkiye'de kentsel nüfus toplam nüfusun %15'i. 55-60 sene sonra bugün geldi imiz 2009'y l nda Türkiye'deki kentsel nüfus %70. Yani nüfusun %55'i son 60 y l içinde k rdan kente göç etmifller. 8 çocuktan 2 çocu a inmifller, tar mda yapt klar iflten fabrika iflçisi olmufllar.total bir de iflim. Çocuk köyde bir yat r m arac olarak görülüyor. Yani, 8 çocuk tarlada çal flacak, ailelerine bakacak. Bu tarzda bir sosyal-ekonomik yaflam tarz yerine flimdi çocuklar n z sadece seviyorsunuz. Onlar bir tüketim kap s ve bu ortamda Dani bize tasarruflar artt rmam z tavsiye ediyor. Türkiye'deki gelir da l m n da göz önüne al rsan z ortalama taksi flöförünün 800 lira geliri var ayl k, kar s çal flm yor, evli ve üç tane çocu u var. Neyi tasarruf edecek bu adam? Bu sorunun cevab n vermeden ekonomik analiz mümkün de il. Zor ülke bizimki. Siyasi olgular, sosyal olgular böyle bir "roller-coaster" yarat yor. Ama bu "roller-coaster" n içinde birde "humpty-dumpty" var, yani hac yatmaz var. Türkiye befl çeyrekte düflüyor, befl çeyrekte de aya a kalk yor. Yani Türkiye'nin bir kriz stili var. Hep ayn flekilde düflüyor, hep ayn flekilde ç k yor. Türkiye'de 2001 krizinin hemen sonras nda finans kesimini tamir etmifliz. Burada da bir fleyi itiraf etmem laz m. Bu tamirat oldu u s rada ben, "ya bu çok a r, bunlar böyle, çok zorlay c kurallar falan var" diye köfleyaz lar yazm flt m. fiimdi geriye dönüp bak yorum, kurallar iyiymifl. Korudular bizi krizde bu konan kurallar ve bugünde ayn 2001 krizindeki ç k fl yolundan gidiyoruz. Dolay s yla krizden ç k yoruz. Zaten Dani'de krizden ç kt m z söylüyor ama anlaflamad m z detaylar var. 2009 y l nn sonbahar nda bütçe haz rl çerçevesinde büyüme "-6" olacak, sonra da ortalamam z olan 5, 5.5'a ancak üç senede ç k lacak deniyordu. Yani h zl bir büyüme ittirmesi yok. flsizlik rakam 14 civar nda 3 sene dalgal geçecek, 13'e ancak 3 sene sonra gelecek. Sosyal bir hamle de yok gibi düflünebilirsiniz ki üstelik de cari aç k tahminlerinde 11 deniliyordu. 2009 için o 13 oldu. fiimdi 2010 için 18, son rakamlara göre 30-35 milyar Dolar aras nda bir tahmin var, cari aç k tahmini. Ama flu anda, geçen 2008 y l nda Türkiye'nin cari aç n n 43 milyar dolar oldu unu düflünürseniz, o dönemki gibi bir döviz bask s yok ortada. Bir iki sene de olmayacak. Enflasyon rakamlar tahmini de 6'l rakamlar civar ndayd ama onlar n gidiflat n birazdan gösterece im, neden 8'lere 9'lara ç kt n. Benim kiflisel tahminim 8 civar nda olaca, mesela bu y l sonu 8-8.5 civar nda. fiimdi esas konuya geliyoruz. Büyük bir bütçe aç n n ve onun yaratt borç bask s n n alt nda ezildik. Yani kamu maliyesinde olan çöküfl sonucu. nominal olarak bütçe aç n n 62 milyar TL olaca düflünülüyordu 2009'da --, o 52 milyar TL oldu sonunda. Yani tahmin üç ay içinde daha iyiye döndü. Bütçe aç n n gayri safi yurt içi has laya oran 6.6'dan bir puan daha afla da gerçekleflti. Kamu borcu da bakt n z zaman 47 civar nda.türkiye 2001 y l nda %12 civar nda, GYODER 23

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Yunanistan' n bugünkü yap s na benzer bir bütçe aç ve %70'leri aflm fl bir borç sto uylayd. Yani Türkiye'nin flu andaki borç durumu Yunanistan' n yar s ndan daha iyi çünkü biz kamu maliyesini toparlamay ö rendik. Bu programda önümüzdeki üç sene içinde herkes kamu maliyesinden batarken, batmamak üzere planlanm fl, o nedenle de iflsizli i ve büyümeyi yavafl yavafl toparlayan bir program. fiimdi, tabiki bugünlerdeki geliflmelerle daha iyi olabilir büyüme ve iflsizlik konusunda da birtak m önlemler al nabilir. Türkiye'de iflsizlik %14'e dayanm fl. 1999'a kadar alt ayl k verilerimiz vard, sonra üç ayl k veriler, flimdi ayl k veriler. O nedenle analizi ayl k veriler üzerinden yapmak laz m. Tar mdaki iflsizlik konusunda fazla birfley söyleyemiyoruz. Ama tar m d fl nda hesaplar güzel yapabiliyoruz. ki tane birbirine ters çal flan güç var. Birtanesi iflgücüne yeni kat lan insanlar, öbürü de yeni yarat lan ifller. Hem ifl kaybediyoruz hem kat lan art yor. Çok yüksek miktarda iflgücüne kat lan insan var. Sadece 14 rakam na bakmak anlaml de il ama 5 ayd r yeni yarat lan ifl say s pozitife dönüyor ve iflgücüne kat lan insan say s n yeniyor. flsizlik rakamlar eksiye döndü üç ayd r. Tabi üç ay bir trend de il, yani bu üç ay olanlar önümüzdeki 3 sene olacak de il ama bence biraz iyimser olarak bakabiliriz. Beklenenden çok önce iflsizlik rakamlar döndü. Tek bir rakama bakarak alt ndaki detaylara pek inanmamak laz m. fiimdi Türkiye'nin son dönemdeki performans, bakarsan z, oldukça önemli. 1980 sonras nda bu ülke bir hamle yapt. 1980 y l nda Türkiye'nin ihracat 2-2.5 milyar Dolar idi. Türkiye'nin ithalat 7.5 milyon dolard. Türkiye'nin turizm geliri 250 milyon dolar'd. Bugün ihracat m z kriz öncesi 130 milyar dolara ç kt. thalat m z afla yukar 200 milyar dolar aflt. Türkiye'nin Gayri Safi Milli Has las da kabaca 700 milyar dolar biraz aflt. Yani ithalat-ihracat toplarsan z Türkiye %50 d fla aç k bir ülke. Biz Hong-Kong, Singapur gibiyiz art k ama vatandafllar bunu görmüyorlar. Türkiye çok d fla aç k bir ülke; bu iyi midir kötü müdür, onu tart flabiliriz. fiimdi burada da kifli bafl na gelirde 10-11 bin dolara ç km fl bulunuyoruz. A.T. Kearney diye bir dan flmanl k flirketi var. Dünyadaki üç büyük flirketten biridir. Geçenlerde dünyada on hamle yapan ve dünyadaki talebi ayakta tutacak olan ülkeleri aç klad. O ülkelerde üçüncü s rada Türkiye yaz yor. Bunlar objektif rakamlar. fiimdi gelelim Türkiye'ye. ktisatç der ki: iflin bir arz yan vard r, bir talep yan vard r, iki tarafl bakacaks n. Arz ve talep dengeli olursa o zaman ekonomi iyiye gider. Arz taraf n biz hangi sektörlerde üretimin yap ld na bakarak görüyoruz. Türkiye'nin sorunu üretim kapasitesi de il art k. Yeterince çal flmayan iflyerimiz, kapal dükkan m z, dura an fabrikam z var. Sorun öbür tarafta. Nerede? flin talep yan nda. Gayrisafi Yurt çi Has lan n bileflenleri. Bu hepimizin ekonomi dersinde gördü ü, hani vard r ya "y=c+i+(gt)+x-m" falan diye, Keynes denklemi. Talep taraf nda sorunumuz. Gayri Safi Yurt çi Has lan n içinde özel tüketimin pay %70. Türkiye'deki toplam harcaman n %70'ini art k özel taraf yap yor. Kamunu harcamas n n pay %9.7, 10 yani. Kamu art k önemsiz. "Devlet yaps n" laf geçerli de il. Devlet düzenleyecek, regüle edecek, çerçeveyi oluflturacak, özel sektör yap yor. Yat r ma geldi imiz zaman biz %24 yat r m yap yoruz. Afla yukar ortalama %18 tasarrufla 6 puan tasarruf aç m z var. Bu da kabaca cari denge aç m za eflde er. Zaten teknik olarak da öyledir. fiimdi bak n kamu o 24'ün 3'ünü yap yor, özel 24'ün 20'sini yap yor. Yani bugün Türkiye'de gerçek bir piyasa ekonomisi var. Bak n özel tüketim 2008'in ikinci çeyre inden itibaren s f ra gelmifl, iflin %70'i olan özel tüketim. Durmufl yani talep. Daha Lehman batmad, Lehman Eylül'de batt biliyorsunuz. Eylül sonunda. Yat r ma da bakt n z zaman özel yat r ma bakal m, esas felaket orada. %22 payl, ikinci çeyre inde 2008'in -6, -13, -26, -32. Hayk rmak geliyor mu içinizden? -32 daralma oluyor mu? Oluyor. -28, -21, -3.5. Bir sonraki rakam n 2010'un ilk çeyre i rakam ilan edildi i zaman sizce eksi mi ç kacak art m? Ne düflünüyorsunuz? flareti çok tan geldi. thalat artmaya bafllad. Ne kadar ara mal ithal ediliyor, ne kadar yat r m mal ithal ediliyor, rakamlar na bir bak n, cari dengeyle birlikte ilan ediliyor. Onlar n art oldu unu göreceksiniz. Biz orada pozitif bir rakam görece iz. Hem tüketimde hem yat r mda. Zaten asl nda böyle büyümelere de bakmamak laz m. Pay X Büyüme H z, yani katk, "contribution" olarak bakmak laz m. Türkiye'deki kuvvetli olan istatistikler sanayi kesimindedir. Almanya neden batt? Almanya çünkü d fl ticarette d flar ya ba ml bir ülke. Biz flimdi ithalat n tek ba ml l k oldu unu düflünürdük, halbuki flimdi bu krizde anlaman z laz m ki ihracat da bir tür ba ml l k. Senin müflterilerin batt m sen de bat yorsun, bu kadar basit. Almanya'n n ne teknolojisi eksik, ne tasarrufu eksik, ne vas fl iflçisi eksik, hiçbiri eksik de il. Almanya çöküverdi çünkü ihracat n önemli bir k sm yurtd fl na ve makine- 24 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 techizat, a r sanayi ürünü. Birdenbire orada da yat r m durunca Almanya çöktü. Biz de çöktük. Aynen Almanya gibiyiz sanayi sektöründe. fiimdi bu çöküflten ç k yoruz. Yani kötümser olmay n, klasik ç k fllar m zdan birini yafl yoruz. fiimdi bakal m Türkiye'nin enflasyon rakamlar na. Türkiye'de enflasyonu yukar artt ran fleyler enerji fiyatlar, kira ve g da ve içecek. Bu üç sektör, en çok a rl olan da g da veiçecek -%28- enflasyonu en yukar art ran faktördür. Onu da dikkat ederseniz bir iki nokta hariç afla yukar %45'i enflasyonun yurtd fl ndan ithal. fiimdi yurtd fl ndan ithal enflasyon oldu u zaman, develüasyonu yaparsan z. Türkiye içindeki enflasyonun etkisini büyütmüfl oldu unuzu hissetmek laz m herhalde. Hele enerji fiyatlar ç karsa, biz birde develüasyonu yaparsak, evini s tacak gariban, tüp gaz alacak olan gariban da yere sermifl oluruz. fiimdi gelelim Türkiye'ye. Bak n, dikkat ederseniz Türkiye 2001 y l nda %12 bütçe aç veriyordu, toplam kamu aç. Kamu brüt borç sto u da 78 idi. Biz onu, bütçe aç n s f rlara indirdik, borcu da 42'lere indirdik, brüt borç sto unu. fiimdi, bugün, 2009'da yeniden 3 sene geriye gidiyoruz 5,5'a ve 6'ya ve 48'e geldi bu. Bu da 2 nedenle oluyor; Bir krizin yaratt durgunlu un etkisinden, bir de ithalattan kesilen KDV var. fiimdi Türkiye'nin 2 tane fundamental problemi var; Bir tanesi sosyal güvenlik aç. 1971'de bir kere bat rd k, yafl limitini kald rarak. Sonra 91'de bat rd k. Bu kriz gayrisafi yurtiçi has lat n n %5,5 kadar Türkiye'de aç k veriyor. Ve bu 2040, 2045, 2050'ye kadar bizle olacak; çünkü 46 yafl ndaki insanlar emekli ederseniz, 77 hayat beklentisi olursa, bütçe aç olur. Bir de döviz taraflar na bakaca m. hracat kurla art ramazs n z, gelir elastikiyeti önemlidir. Avrupa Birli i'nin toplam ihracat m zdaki pay na bakarsan z, %57, 58 civar ndayd. O düfltü %30'lara 35'lere kadar. fiimdi yükseldi dalgalanarak 50'lere kadar ç kt. Bir miktar etkilenebilir Avrupa'dan ama ihracatç lar da büyük bir "diversification" yap yorlar. Ama daha önemlisi, Türkiye'nin enerji ithalat 2008 y l nda 48 milyar dolard. Yani cari denge aç ndan büyük. fiimdi fiyatlar düflüp Türkiye'de yavafllay nca 30 milyar dolara falan geldi 2009 sonunda. Dolay s yla büyük bir bask yapm yor. Biz burada daha çok petrol fiyatlar n n artmamas na duac olmal y z. E er onlar artarsa her fley artar, konut maliyetleri dahil olmak üzere. Demir-çelik falan da dahil olmak üzere. Vatandafl dolarizasyonu azaltt. Türkiye'de tutulan banka içindeki fonlar n %60' dövizken, %35'e indi. Banka sisteminde de 35 milyar dolar var. Dolay s yla Türkiye kaya gibi döviz rezerviye duruyor. Bak n banka sistemindeki kredilerin bat k oran %45'ten indi bu krizde %8'e, 10'a. Son olarak cari dengeden bahsedece im. Do rudan yabanc sermaye yat r m ve net hata ve noksan sonras cari denge; do rudan yabanc yat r m ve net hata noksan koydu unuz zaman Türkiye'nin aç %2.5-3 civar ndad r. Onu da bugün gayet güzel finanse edebiliyor. flte son, dün ilan edilen cari denge rakamlar nda bütün eksi olgulara, 3 milyar dolar n üzerinde kay t d fl ç k fl olmas na ra men Türkiye 4 milyar dolar döviz rezervlerine eklemifltir. Bir, önümüzdeki bir iki y l içinde dövizden korkmuyoruz. ki, Türkiye d flar daki ülkeler gibi borcun ve bütçe aç n n alt nda ezilmiyor, göreceli olarak. Problemlidir ama a r hasta de ildir. Üç, toparlanma yavafl olacakt r, global bir kriz, biz katil de il kurban z burda. Türkiye'nin en büyük sorunlar da sosyal ve siyasi sorunlar d r, hem içeride hem d flar da. Onun da uzman ben de ilim zaten o konular sevmiyorum. Teflekkür ediyorum beni dinledi iniz için. Oturum Baflkan : Gazi Erçel Say n Gökçe'ye çok teflekkür ediyoruz. fiimdiki panelistimiz Prof. Franz Schausberger. Kendisi hem parlamenter, hem ayn zamanda akademisyen. Avusturya'n n Salzburg Eyaleti Eski Baflkanl görevini yürütmüfl. Avrupa Birli i Bölgeler Komitesi'nin üyesi ve Avrupa Birli i Enstitüsü, halihaz rda, baflkan. Kendisi felsefe, pedagoji ve tarih alan nda e itim görmüfl. Onunla ilgili doktora yapm fl ve üniversitedeki ö retim görevlili i hayat n da sürdürüyor. Türkiye-Avrupa Birli i iliflkileri ne olacak konusunda görüfllerini dinleyece iz. Efendim buyurun, Say n Schausberger. Franz Schausberger Avrupa Birli i, Komite Üyesi Günayd n, Merhaba. The President, Distinguished guests, ladies and gentlemen, Thank you very much for this invitation and for me to challenge now to speak within fifteen minutes about all these, I think, lot and important things about the relations of Turkey and the European Union. But before that, first of all, ladies and gentlemen, I have to say: "congratulations!", because in the morning in my hotel, I had a chance to study the program of Istanbul European Capital of Culture 2010 and I have to confess I have absolutely positively surprised by this program and I think Istanbul is not GYODER 25

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 only for one year the capital of culture, but I would say Istanbul every time is one of the capitals of culture. And I agree with the motto of "the most inspiring city in the world" is Istanbul. So, my personal congratulations to this program. Ladies and gentlemen, the global economic and financial crisis that effect Europe calls not only for global but also innovative regional and local solutions. The major need for the individual citizens in times of crises is the securing of public services. This is one of the most important thing for our citizens. In my contribution, I will therefore deal with the actual status of relations between Turkey and EU and the political and economic importance of decentralization and regionalization of Turkey. Of course, I have to deal with this because today I have the honor to represent the Committee of Regions of the European Union and we are wholly dealing with the regionalization and decentralization in Europe. And, ladies and gentlemen, I beg for you understanding that I have to speak but, well, what have to be done for a further progress towards the European Union. What has done? And I think Turkey has done a lot of steps towards the European Union but what has done to tell you is the job of your politicians and I am convinced that they do it everyday to tell you. The successful steps. EU accession negotiations with Turkey began 2005 have moved forward and are still continuing. According to the EU Progress Report Turkey 2009, 11 of 33 negotiation chapters have been opened so far. As concerns EU reforms and Turkey-EU relations overall, the government 2009 for the first time has given higher priority to preparations for accession, to the appointment of a full-time chief negotiator with the status of a state minister and approval of the national program for the adoption of the acquis. There is also a growing awareness in the country, I think, that Turkey's constitution needs to be amended in order to allow further democratization in a number of areas and give stronger guarantees of fundamental freedoms in line with EU standards. Despite of numerous announcements, no proposals for amending the constitution were put forward till now. Concerning the economic criteria, EU Progress Report 2009 summaries that the unfolding of the crisis did not jeopardize the functioning of market mechanism and so Turkey continues to be a functioning market economy. I do not want to go into details because the other speakers have rested on. The banking sector, as it was mentioned already today, has shown remarkable resistance to the global financial crisis, largely due to measure improvements in the regulatory and supervisory framework made in previous years. I think, in this area, in this field, Turkey has done a good job in the past. The current account deficit has become less of a concern. Access to external finance remained open for both public and private sectors and privatization advanced in spite of the crisis, although at a slower tempo. What we have to see is that the economic crisis is complicating the access of Turkish small and medium enterprises to finance. The increase in public spending to address the economic crisis may bring negative consequences on macroeconomic stability. Economic reforms have slowed down and some structural reforms still need to be undertaken especially in times of crisis. And, as we heard, the unemployment rate increased sharply. Turkey has further improved its ability to take on the obligations of EU membership. Turkey has, as I said; made progress in aligning with the EU's legal, order, in a number of areas, in particular Trans-European networks, energy, science and research. The overall level of alignment is advanced in areas such as free movement of goods, intellectual property rights, enterprise and industrial policy, anti-trust policy, consumer and health protection, science and research, energy. Much alignment needs to be done in particular in other fields on agriculture, fisheries, state aid, justice, home affairs, social policies and so on. No progress can be reported on company law. Turkey's overall administrative capacities need to be improved. So, ladies and gentlemen, there is a strong need to continue and to enhance the reform process. I want to stress that such modernization is first and foremost in Turkey's own interest and for the benefit of Turkish society as a whole and not firstly for the European Union. And I also want to underline that the ongoing popular polarization within Turkish society and between the main political parties which has deepened in the last years has negatively affected the functioning of the political institutions and the process of the reforms. Now let me switch to the second topic: the political and economic importance of decentralization and regionalization. You know, 26 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 ladies and gentlemen, that undoubtedly in whole Europe a process of decentralization and regionalization of political competences and public bodies is going on. Regional and municipal self-administration is being increasingly strengthened. To this process, the ongoing European integration has surely considerably contributed and this tendency will still be enhanced by the Reform Treaty of Lisbon with its emphasis of the principle of subsidiarity. National states have reached the limits of their administration. All the states, the European states had realized this limits of their administrative and political capacities and many have recognized the political decentralization of responsibilities, competences and powers lead to more credibility in politics and therefore, at the end, to a strengthening of the whole state. After all, the financial and economic crisis shows that the globalization and centralization are not really able to protect prosperity. Decentralization and regionalization of a state is an incentive for a municipal, regional and cross-border cooperation which under the circumstances of the global financial crisis is yet another way to attract both domestic and foreign investments. It is not the competence of the European Union to dictate the member states how to regulate their internal political and administrative structure, of course. But the EU is intensively interested in good governance and the credibility of politics within the member states, in the future member states and in order to reach good governance and trust of citizens in politics, it is necessary that not only national but also regional and local political authorities get assigned with competences and that they get instructed, so that they can fulfill their own responsibilities. And the both is, at the sub-national level, need required financial resources to fulfill the expectations of the citizens. And, ladies and gentlemen, this is also the way you can stop or reduce the trend of migration from the periphery regions to the centers, to Ankara, to Istanbul and other big cities of Turkey. As we heard, now 70 percent are living in urban areas. They come from the border regions, they come from the periphery regions and, I think, step by step you can close this gap between the lower-developed poor regions and the centers, and this is necessary. By the way, also this new, but the Black Sea synergy of the European Union should also work against the depopulation of the border regions. The European Union is founded on the values of respect for human dignity, freedom, democracy and so on but also on solidarity amongst the member states and the citizens, and this is expressed in considerable public investment in weaker regions in the Union. So the regional policy of the EU is significant and concrete expression of solidarity in the European Union. Ladies and gentlemen, I think it is necessary, it is very important that also in Turkey, the local and regional authorities are given the opportunity to be actively involved in the integration process. And they should also be actively involved in the so-called IPA, in the Instrument for Pre-Accession Assistance of the European Union. To enable local and regional authorities to make greater use of the investment and capacity building program than they do today. The speed with which the EU acquis is implemented depends to a large extent; do not forget it, on local and regional authorities. They have to implement a lot of reforms and need robust institutions and financing systems and that European Union will have to enhance Turkey's European perspective through the Instrument for Pre-Accession Assistance. Ladies and gentlemen, the Instrument for Pre-Accession Assistance, IPA, offers assistance, financial aid to candidate countries and potential candidate countries for the period 2007-2013. This financial assistance is intended to help these countries to introduce the necessary political, economic and institutional reforms in line with EU standards. The primary aim of this IPA is to prepare the countries for accession in the not too distant future. One of the main characteristics of pre-accession aid is its preaching function since it is designed to prepare countries for the period after accession. The amount of financial allocations to Turkey by the IPA funds, is, in the year 2010, 653.7 million Euros and it is increasing. 2011, it is 782 million Euros, and 2012, there are about 900 million Euros foreseen for Turkey from the IPA. Turkey's IPA Framework Agreement entered into force in December 2008. Since that, some progress was made with regard to lectures in different institutional framework regarding regional policy and implementation of IPA. But further strengthening of administrative capacity is needed at all levels. Turkey has, for example, to strengthen the project pipeline further notably in the transport sector, in order not to lose IPA funds. So and let me come to the end, I am convinced that the Turkey is crucial for the establishment of peace and prosperity of this part of the European continent. Turkey is a country with a long and distinguished history, a valuable religious and cultural life with a great richness in architectural and artistic heritage will make a very distinctive positive contribution to the life of the whole European Union. The European Union regional policy in the Pre-Accession Funds combined with the political will of Turkey can essentially contribute to a successful approach to the European Union. That was what I wanted to tell you and, I think, you are very much for your time you spent me and I hope that the way of Turkey is a very successful way towards the European Union. Oturum Baflkan : Gazi Erçel Prof. Schausberger'e çok teflekkür ediyoruz. Thank you very much Prof. Schausberger. It is a very thoughtful ideas that you have put on in front of us. Efendim, zaman m z geçirdik ama bir iki soru almadan geçemeyiz herhalde. Say n Gökkaya, buyurun. GYODER 27

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Ifl k Gökkaya: Say n baflkan ve de erli panelistler, çok teflekkür ederiz. Ben burada bir soruyu Say n Prof., Schausberger'e soraca m. Ben Avrupa Birli i ile ilgili bir soru sormak istiyorum. Almanya ve Fransa'n n liderli inde oluflan bir oluflumda, Merkel ve Sarkozy varken, Türkiye'nin Avrupa Birli i'ne girebilme sürecinde çekti i s k nt lar ne kadar daha devam edecek? Onlar bu ülkelerin bafl ndayken Türkiye'nin Avrupa Birli i'ne girme imkan varm? Teflekkür ederim. Franz Schausberger: So, it would be easier for me if you have an easier question. But, well, I would say you should see these things realistically. First, the next member will be Croatia. Croatia will be a member; I would say, in 2012, 2013. And, I think it depends now, on the crisis and how the crisis is developing because the European Union now has a lot of problems, you know. First of all, this was the Lisbon Treaty. You remember there were many problems with the Lisbon Treaty and it took time, a lot of time till the Lisbon Treaty was accepted. Then the crisis started. Now, the next is Croatia, as I said, then we have the discussion about the situation in Western Balkans and, I would say, for example Serbia is preparing the accession and we have Macedonia which is a candidate state already and so on. So, on the other side, I can see, that is my personal opinion, I can see that at the moment, that the general will for enlarging the European union is lower than in some years ago, at the moment. But this could change in the next years, of course. This is the side of the European Union, on the other side; I would say, it depends, of course very much, on Turkey itself. To do all these reform projects which are necessary. For me it is not a so important question when you will enter the European Union. But the most important thing is how and how well prepared you enter the European Union because if you enter the European Union well prepared, then you have not so much problems after accession. We have two examples. We have Romania and Bulgaria. They entered too early to European Union and after the accession, they have big problems, and also the European Union has the big problems. But, these are two examples that decision of EU members is not only a question of fulfilling the Copenhagen Criteria but it is also, I would say, not a global but a European political decision. In this way, I cannot give you an exact answer, when is the date for accession of Turkey to the European Union. But, again, if I can say, the most important thing is that you are well prepared. Then it is not so important one or two years earlier or later. That is my opinion. Sunucu : Özlem Gürses Son soruyu al p bitiriyoruz efendim. Buyurun. Onur Tayflu: Onur Tayflu ben, MSAD'tan. Öncelikle hem GYODER'e, hem de sizlere çok teflekkür ediyoruz bu de erli katk lar için. nflaat malzemeleri sanayi olarak biz Türkiye ihracat nda lider konumday z. O nedenle, Deniz Hocam ihracat n bir hastal k oldu unu söyledi. Son dönemde de ciddi bir gerileme yaflad k bu ekonomik konjonktürde. Ben kendisinden bir yorum ve asl nda bir öngörü almak isterim. Türkiye ihracat, bu global ekonomik konjonktürde ve gelen de erlendirmede, acaba önümüzdeki süreçte nas l bir seyir ister. Naçizane bir fikrinizi almak isterim. Deniz Gökçe: Benim kiflisel kanaatim Türkiye'nin ihracat n n düflünüldü ü kadar zorlanmad d r. Sadece, ihracat m z n bir bölümü, mesela tekstil taraf na bakarsan z, çok gerçekçi bir de erlendirme yapm yoruz. Tekstil 20 milyar dolar n üzerinde bir ihracat yap yor, 22 milyar dolar falan gibi. Ama makine ithalat n, kimyevi madde ithalat n, iplik ve kumafl ithalat n ve enerji ithalat n koydu unuz zaman. Yani tekstil Türkiye'ye çok büyük istihdam sa layan, ihracat ö reten bir mektep oldu, 30 sene. Ama Türkiye orada, emek taraf nda rekabet edemeyece i için Vietnam ile, Makao ile, Hindistan ile, Çin ile falan, aynen ngiltere, Fransa, sviçre, talya, Almanya'n n yapt gibi, onlar bize b rakt lar, biz de flimdi öbür tarafa b rakaca z. Daha yüksek katma de erli, daha verimli oldu umuz fleylere geçece iz. Mesela otomotiv yan sanayi konusunda bunu yap yoruz. fiimdi Türkiye hem ürün hem de pazar konusunda bir çeflitlenme yapmakta son ihracat hamlesinde, o nedenle ihracatta toparlanma geliyor. Kur de il, teknolojik geliflmeyi, verimlilik art fl n yapmak. Rusya niye batt diye düflünün, Rusya hep daha çok sermaye, daha çok insan yiyordu üretime. Yani girdi art fl yla. Halbuki kalk nan, geliflen ülkelerin ilerlemesi%80'i teknolojik geliflme, verimlilik, dolay s yla beceri art r m, e itim gibi fleylere ba l. Befleri sermaye gibi fleylere ba l. Türkiye döviz kurunun tabiki afl r de erlenmesine izin vermemesi laz m. Zaten Merkez Bankas 2001 krizinden bu yana 60 milyar dolarl k döviz ald. 60 milyar dolarl k patates al rsan z patates fiyat artar, patl can al rsan z patl can fiyat artar, döviz al rsan z dövizin de eri artar. Türkiye'deki yorum yanl fl. Böyle bir politikas yok Merkez Bankas 'n n, döviz kurunu afl r de erli hale getirmek için. Bizim üretimde verimlilik, beceri, e itim gibi fleyleri yap p hem ürün, hem co rafi alanda farkl laflmam z laz m. Bunu da yap yor zaten insanlar. Yap yorlar ama dünya çap nda kriz oldu u zaman, karfl n zdaki al c n z zor durumda oldu u için düflüyorsunuz. Türkiye'nin ak betinin Almanya ile ayn olaca n kim düflünebilirdi dünya krizinde? Ve biz Almanlar'dan iyi ç kt k bu krizinden. Onlar %5 civar nda daral yorlar, 4.9, %5, biz 4.7 darald k geçen y l. Önümüzdeki sene onlar 1, 1.5 büyüyecek diye düflünülüyor, Türkiye'de 5 mi 6 m tart fl l yor. Araflt rmam z laz m nedir ihracat art ran, yüksek katma de eri sa layan. Bu konularda art k bir stratejimizin olmas laz m. Alternatif maliyeti olmayan, katma de eri yüksek bir tak m ifller yapmam z laz m. Sunucu : Özlem Gürses Çok keyifli bir paneldi. Tek tek çok teflekkür ediyorum. Bir kez daha hofl geldiniz de erli konuklar. kinci yar da iki de erli konuflmac dinleyece iz. Biri sektörde asl nda bir "benchmark" yaratm fl, yani ç tay yükseltmifl ve gerçeklefltirdi i projelerdeki mimari yaklafl mlarla de il, ayn zamanda sat fl, tüketiciyi yönetme, müflteri memnuniyeti modeli aç s ndan da hakikaten fark yaratm fl olan bir grup: A ao lu Grubu. A ao lu Grubu'nun de erli Genel müdürü, Say n Hasan Rahval bizlerle birlikte olacak. Di eri ise yine çok farkl alanlarda geliflim gösteren, yat r mlar bulunan ECE Türkiye Grubu'nun CEO Vekili, de erli konuk konuflmac m z Say n Dunstheimer. ki özel konuflmay arka arkaya dinleyece iz. Ben önce, ilk konuflmac m z, buraya davet etmek istiyorum. Bir oturum düzeni içinde kendisiyle bir sohbet gerçeklefltirece iz. A ao lu fiirketler Grubu Genel Müdürü Say n Hasan Rahval geliyorlar kürsüye. Say n Rahval hoflgeldiniz. 28 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Konuk Konuflmac Hasan Rahval A ao lu fiirketler Grubu Genel Müdürü Hoflbulduk. Çok teflekkür ediyorum. Yanl z bugün bir mesaj iletmem gerekiyor. Bu toplant ya Say n Ali A ao lu kat lacaklard. Sa l k nedeniyle kat lam yorlar. Benden, özellikle tüm kat l mc lara mazeretinin kabulünü beyan etmemi rica ettiler. Ben haz runa arz ediyorum. Sa l k nedeniyle ben kendilerini temsil edece im ve sizlerle birlikte olmaktan dolay çok mutluyum. Sunucu : Özlem Gürses Biz çok teflekkür ediyoruz, burada bulundu unuz için. Çok geçmifller olsun diliyoruz Say n Alia ao lu'na da. Bu arada flu anda A ao lu fiirketler Grubu ile ilgili tan t m filmi ekranlar m zda. Tan t m Filmi: Bir adam bir rüya gördü. Yüzlerce y l önce bu topraklarda, iki denizin birleflti i yerde ve tüm zamanlar n en güzel yap lar ndan biri olan Ayasofya bu topraklarda yükseldi. Bir adam bir rüya gördü. Sinan dediler, Mimar Sinan. Su kemerleriyle, camilerle, eflsiz yap larla süsledi bu topraklar. Ancak bu topraklar n, bu eflsiz yap lar n güzellikleri yaflamlara yans mad. Bu topra n insanlar kerpiç evlerde, çad rlarda kald lar, karanl k, so uk gecelerde. Yüzy llar geçti. Çirkin yap lar bir hastal k gibi kaplad yeryüzünün incisini. Yaflam hala insanlar için güzel de ildi. Bu karanl kta, yüzlerce y l sonra, genç bir adam, büyülü bir rüya gördü. Bu güzel flehirde herkesin "benim" diyece i güzel bir yuvas olmal yd. Art k bu bir adam n rüyas de il. Bizim flehrimiz, bizim evimiz, bizim yuvam z olacak. Ekonomik krizin yafland flu günlerde, bütün dünyan n a lay p yak nd, insanlar n yokluktan flikayet ettikleri flu günlerde, sayfa sayfa gazete ilanlar ve bir inflaat projesi ve bu inflaat projesinden sonra gösterilen ilgi hepimizi Alia ao lu'nun bu yeni projesini anlamaya, tan maya itti....yapt m z özel anlaflmalarla kredi faiz oranlar n da daha makul düzeye çektik. fladamlar na da sorumluluk düflüyor. Çark çevirmeleri laz m. Çark çevirmemiz laz m diye hep söylemifliz. Sadece %1 peflinatla ev sahibi olma f rsat sunan konut projesi... Maliyetimizdeki düflüflün avantaj n müflterimize de yans t yoruz. Ben flunu dedim: a lamakla hiçbir fley olmaz, çal flmam z laz m, üretmemiz laz m. E er üretmezsek, çal flmazsak krizin çarklar ndan biri oluruz. Bu bizim Avrupa yakas ndaki ilk projemiz. Devam gelecek daha 5 tane daha gelecek. 2 ayda 1000 konut satar m demifltim. Bunu neye güvenerek söylemifltim? Bir kere yer do ru, proje do ru, fiyat do ru, ödeme koflullar çok uygun. Alana her zaman kazand rd k. Yani bunu her zaman biz flirket olarak prensip belirledik. Hasan Rahval : Baz yönlerden çal flmak çok kolay. Ben 26 y ld r kendisiyle çal fl yorum. E er önüne mant kl bir fley getirirseniz, önce hay r diyebilir ama srar edeceksiniz, gerekçesini aç klayacaks n z. Mant kl olan mutlaka kabul eder. Kat l mc bir yönetim modeli var. Bizde arkadafllar n hemen hemen hepsi, orta kademe yöneticiler dahil kararlarda söz sahibidir. Sunucu: Peki, kendisinin dinamizmi, enerjisi gruba da yans yor. Daha lise y llar ndayken kendi lisesindeki bir inflaat ihalesini kazanm fl ve tamamlam fl. Hasan Rahval : Evet, 80'li y llarda Ali Bey bu an s n anlatt nda merak edip bizzat gittim, gördüm Moran Koleji'ni. Sunucu: 26 y ld r birlikte çal fl yorsunuz. A ao lu Grubu'nun içerisindesiniz. Dolay s yla bu 26 y la Türkiye birçok ekonomik kriz s d rd. Siz krizde ne yap yorsunuz? Hasan Rahval : Bu dönemlerde kriz sözü edilmesine ra men bizim tam kendimizi cennette hisssetti imiz bir dönem. 2009 y l nda kriz korkusuna ra men biz 3000 daire satt k. Tabi normal koflullarda yapt m z bir fiyatland rma ya da ödeme modeli de il, de iflik enstrümanlar gelifltirerek yap yoruz bunu. Sunucu: Bunu açaca m ve ayr nt lar n daha sonra soraca m. O modelleri elbette ki kat l mc lar m z merakla dinlemek isteyeceklerdir. 2001'de ne yapt n z? O daha derin bir krizdi? Hasan Rahval : 2001'de de 5 tane projeye bafllad k. Sunucu: Ben tam olarak bunu sormak istiyorum. Çünkü kriz GYODER 29

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 genellikle, hakl olarak, marka yöneticileri aç s ndan, flirket yöneticileri aç s ndan bir duraksama, bir rölanti dönemi. Bir durup bakmak istiyor insanlar. Belirsizli i yönetmek her zaman için biraz sakinleflmekle ilgili. Siz tam tersini mi yap yorsunuz? Yani siz neyi farkl yap yorsunuz da A ao lu'nda, hem kriz dönemlerinde, hem de normal rutin dönemlerde projelerinizi satmaya devam ediyorsunuz? Hasan Rahval : Burada iki tane faktör var. Bir tanesi kriz dönemlerinde insanlar n ihtiyac azalm yor. Yani konuta yine ihtiyac var, insanlar n yine bir bar nma ihtiyac var. Nüfus istatistiklerine bakt m zda, mesela, konut sektörünün dinamikleri dedi imizde nüfus, konut sektörünün yenilenmesinden kaynaklanan bir ihtiyaç. Hane halk gelirinin zaman içinde art yor olmas, bu ihtiyaçlar n talebe dönüflmesine olanak sa l yor. Bize yard mc olan sektör de, finans sektörü. fiu anda faiz oranlar n n düflük seyrediyor olmas ihtiyaçla bizi buluflturmufl oluyor. Sunucu: htiyaç hiç de iflmiyor, o art yor. Ama al m gücü düflüyor, ya da insanlar n karar mekanizmalar yavafll yor. Bundan bir iki hafta önce gayrimenkulle ilgili bir analiz okudum. Yine bir dip ve sonra üç befl y l içinde bir zirve olabilir yorumu vard mesela. Bu analizler sizi pek ilgilendirmiyor sanki? Hasan Rahval : lgilendiriyor asl nda. Mesela son 40 y lda flehirlerdeki nüfusumuz 40 milyonun üzerinde artm fl. Dolay s yla stanbul'da buradan nasibini alan en büyük metropolümüz. Bizim de a rl kl olarak stanbul'da çal flmam z n nedeni bu. Talebin olmas, yani ihtiyac n olmas. htiyac talebe dönüfltürebilmek için neler yapmak laz m? flte ödeme kolayl klar veya kar marj n zdan bir miktar feragat ederek alan n da kazanaca modeli oluflturmak. Bir avantaj m z var bizim sektörümüzde, e er proje gelifltirece iniz arsay uygun koflullarla edinmiflseniz, yaratt n z proje hem proje gelifltiricisine hem sat n alana kazanç imkan sa l yor. Sunucu: Ama bu sadece finansal alanda yapt n z iflbirli i ve gelifltirdi iniz bir model. Sadece bu çözüm mü? Yani, ben yanl fl proje yapt m, yanl fl arsay gelifltirdim, al c n n ihtiyac ne hiç bakmad m? Balkon mu istiyor, üç oda m istiyor? Teknolojiye, trendlere bakmad m. Projeyi yapt m, do ru finansal modeli gelifltirdim. Bankaya gittim el s k flt m. Satabiliyor muyum? Hasan Rahval : Tek bafl na yeterli de il. 4-5 tane do ruyu ayn anda oluflturmak laz m. lk önce kurulufl yerinin do ru olmas laz m, sonra arsa gelifltirilecek. Sunucu: Projenin kurulufl yerini seçerken kriterleriniz nedir? Hasan Rahval : Orada kriterler de flehir merkezine yak nl k ve arazinin ölçe i tabi. Küçük çapta bir projede istedi iniz, hayal etti iniz fleyleri gerçeklefltirme imkan yok. Hem ölçek önemli, hem de merkeze yak nl k önemli. Mesela son 4-5 y ld r biz Ataflehir bölgesini seçtik. Orada 2 tane projede toplam 7000 konut inflaat na soyunmufl olduk. "My World" projemizde 3636 konut vard. Bunu k sa sürede tamamlad k. fiimdi "Towerland"i yap yoruz, 3500 konut. Yani bu bölgede, bu tan ma uyan bir yer. Daha sonra tüketicinin istediklerini do ru tespit etmek gerekir. Çok genifl bir çal flma ekibimiz var. Daha çok sahada olmak üzere sat fltan çok pazarlama, sat fl öncesi çal flmalar yap yorlar. Mesela, Ispartakule'de biz 600 daire yap yoruz. Bu proje için 5700 kifli ile yüz yüze olmak üzere 30.000 kifli ile görüflme yapt k ve oradan elde etti imiz sonuçlara bakarak dedik ki, biz buray reklams z sataca z. Takriben 10 gün gibi bir sürede 500'ün üzerinde bir sat fl gerçeklefltirdik. Sunucu: Yani siz reklam bütçenizi daha çok araflt rmaya ay r yorsunuz, öyle mi? Hasan Rahval : Bir bölümünü evet, tabiî ki reklams z olmaz ama o projede ölçek de uygun oldu u için bu flekilde bir yol izledik. Sat fl öncesi ve sonras bir Müflteri liflkileri Yönetimi birimimiz var. Sat fl öncesi neden iliflkiler önemli? Bir defa müflteriyle bulufltu unuz zaman ev almay düflünüp düflünmedi ini, mevcut evde neleri eksik gördü ünü, nas l bir mekanda mutlu olabilece ini sadece fiziki, 3+1, 4+1 fleklinde de il de komflularla iletiflimi veya çocu unun güvenli i gibi sosyal olarak da isteklerini tespit etmeye çal fl yoruz. Hangi bölgede proje yapacaksak o bölgedeki potansiyel müflteri adaylar na soru soruyoruz. Sunucu: Potansiyel müflteri adaylar n nas l tespit ediyorsunuz? Hasan Rahval : Mesela kitelli'yi ele alal m. kitelli'de 30.000 tane kadar çal flan yla birlikte bir isim vard. Fakat bizim hedef kitlemize giren bunlar n sadece 9000'iydi. Sunucu: Onu nas l tespit ediyorsunuz? 30'dan 9'a nas l iniyorsunuz? Hasan Rahval : Kategorize ediyoruz. Yani sat n almay düflünebilecek gelir düzeyine sahip veya site yaflam n tercih edecek yaflam tarz na uygun kimlikte meslek gruplar na yöneliyoruz. Sunucu: Siz konuyu sahada bitiriyorsunuz asl nda. Sonra da bu veriler üzerinden bir proje olufluyor. Mimari ekibinizle CRM ekibiniz bir araya geliyorlar ve do ru projeyi üretmek üzere çal fl yorlar. Do ru mu anl yorum? Hasan Rahval : Bu arada gelen elefltirileri de dinliyoruz. Ali Bey'in söyledi i güzel bir söz vard r: eksiklerinizi sahiplenin. Bu sözü hakikaten elimizden geldi ince uygulamaya çal fl yoruz. Sunucu: Peki. My World'de? Hasan Rahval : Balkonun daha genifl olmas yönünde taleplerin yo unlu unu gördükten sonra imar yönetmeli indeki uygun de iflikleri de de erlendirerek sonraki projelerimizin tümünde balkonlara daha çok önem verdik ve bu sand m zdan çok daha fazla ilgi gördü. Sunucu: Peki projelendirme aflamas nda hijyen dedi imiz, yani olmazsa olmazlar sizin için hangileri? Teknoloji mi, yeni trendlere uyum mu, tasar m n fl kl m, tarz m? Hasan Rahval : Bunlar n hepsi. Bir defa flu anda art k proje gelifltiricilerinin yapt bütün projelere bakt m zda, yerinde yapt m z incelemelerde flunu memnuniyetle söylüyorum ki kötü 30 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 proje yok. Bu sebeple Ç tan n daima yukar ya ç kmas laz m. Kötü proje yok dolay s yla herkes çok daha diri, çok daha canl. Talebin sesine kulak verilmesi gerekiyor. Biz de o do rultuda hareket ediyoruz. Sunucu: Ç kt k sahaya, veriyi toplad k, CRM ile proje grubu birleflti, Müflteri talebine göre bir projeyi gerçeklefltirdik. Çizimler, proje herfley tamam. Sonraki aflamalar nelerdir? Hasan Rahval : Keflif-metraj ç k yor teknik ekipte. Bu de erlendirmeden sonra bir bütçe yap l yor. Önce maliyet tahminleri, sonra beklenen kar miktar ve sat fl fiyat oluflturuluyor. 236.000 kiflilik bir veritaban m z var ve projeyi ilk önce bu veritaban na duyurduktan sonra gazeteye ilana ç kmaktay z. Sunucu: Peki sat fl sürecini de biraz sormak istiyorum. Hasan Rahval : Tüketim mallar nda, herhangi bir elbise sat n almak için al flverifl yapmak üzere ç kt n zda hayalinizdeki rakam n d fl nda bir rakam gördü ünüzde, onun bazen 1.5 kat n, bazen 2 kat n verebiliyorsunuz. Bu ürünün size hitap etmesine ba l. Biz al c n n bak fl aç s yla olaya bakmaya çal fl yoruz. Yani hem kendisinin kullanaca, mutlu olabilece i ortam sa layacak bir proje olmal, ayn zamanda da bize hayat boyunca kazand en büyük paray verece i için karfl l n mutlaka almas gerekmeli. Bunu dikkate al yoruz. Çünkü al c konutunu ayn zamanda bir yat r m arac olarak, bir güvence olarak görüyor. Hiç bir zaman satmay düflünmez, asla vazgeçmez ama iyilefltirme ad na bir de ifliklik yapt nda da ikinci elde mutlaka kazanmas laz m. O projeksiyonu, fiyatlarken dikkate al yoruz. Sunucu: Gelifltirdi iniz finansal modeller de, bankalarla yapt n z iflbirlikleri de son derece avantajl görünüyor. Hasan Rahval : Evet, geçmiflte 2001 krizleri ve daha öncesinde, özellikle 2001'de yaflanan deneyimle beyaz yakal kesimin zarar görmüfl olmas her zaman ihtiyatl olmalar n gerektirdi. flsiz kalma veya acil ihtiyaçlar için,likit kalma düflüncesi vard. Dolay s yla ellerindeki peflinat vermeden konutu almak istiyorlard. O zaman biz dedik ki, peflinats z demeyelim de, %1 peflinatla diyelim, geriye kalan peflinat biz anahtar teslimine erteleyelim. %70'de banka kredisi olsun, onu nas l olsa biz peflin al yoruz. Dolay s yla, %1 peflinle, 120 ay vade ile ç kt k. On günde 1200 daire sat ld. Sunucu: Biraz da demek ki cesur olmak, h zl reaksiyon göstermek sektörde önemli. Eskiden mi daha kolayd sat fl süreci A ao lu için, flimdi mi daha kolay? Hasan Rahval : fiimdi daha kolay. Asl nda daha fazla proje olmal çok olumlu birfley. Tek bafl na A ao lu'nun olmas ya da tek bafl na di er bir firman n olmas gerek ülkemiz aç s ndan gerek sektör aç s ndan olumlu birfley de il. Ben her zaman flu örne i veririm."kapal çarfl 'da bir tane kuyumcu olsa oraya kimse gitmez." Yanyana olmal ki oraya gelen sinerji yaratacak, bölgeyi gelifltirecek. fiimdi bir bölgeye gitti inizde tek bir proje yap yorsunuz. Etrafta çarp k kentleflme, çarp k yap lar istemezsiniz. Etraf n iyi olmas laz m. Dolay s yla bir bölgede birden fazla projenin olmas sinerji yarat yor ama yeterli mi? De il. Yine bu istatistiklere bakt m zda biz ihtiyaç kadar konut üretemiyoruz henüz. Sunucu: A ao lu bundan sonra neye konsantre olacak? Grubun vizyonunda konut mu var, ofis mi var, turizm mi var? Hangi alanda büyümeyi, geliflmeyi öngörüyorsunuz? Hasan Rahval : Tabi ki bir defa nüfus diyoruz. Konut sektörüyle alakal en önemli dayana m z o. Çok say da da proje var. Nüfus art fl h z bundan 20 sene öncesine göre yar yar ya azalm fl durumda. Yani bizim flimdi üretti imiz konutlar 30 y l önceki nüfus art fl h z n n talebini karfl l yor. Bir 30 sene sonra ayn talep olmayaca kesin. Dolay s yla orta ve uzun vadede konut d fl ndaki sektörlerde olaca z. Bunlardan bir tanesi, en önemlisi daha do rusu, enerjidir. Enerjide yenilenebilir kaynaklara yat r mlar yap yoruz. Sunucu: Gayrimenkulün içinde kalarak var m öne ç kacak olan bir projeniz? Hasan Rahval : Gayrimenkulün içinde kalarak da yine konut. Tabi daha nitelikli özellik arz eden konutlar. Belki Anadolu'ya da aç lma olabilir. Bir grup arkadafl m z da belli bafll Anadolu kentlerinde araflt rmalar yap yorlar. Gaziantep'de, Kürflat Bey'de bafllar nda olmak üzere çal flmalar yap yoruz. Sunucu: Sabahki oturum sürecinde sektörün sorunlar konuflulurken bir kaç ana maddede, hem Say n Baflkan, hem di er kat l mc lar özellikle yabanc sermayeye, yabanc al c ya konut al m n n ya da gayrimenkul al m n n aç lmas yla ilgili süreçlerdeki s k nt lar, zorluklar ifade ettiler. Siz de mi ayn kanaattesiniz? Bugünkü zirveyi de düflünecek olursak, GYODER tabi önemli bir kurulufl, sektörün sorunlar n n birer yapt r m yaratarak sonuç almas aç s ndan önemli bir temsiliyet görevi üstleniyor. Bu konuda neler söylemek istersiniz? Hasan Rahval : Çok çok önemli bir konu bafll sektörümüz için. Biz tabi konut üreticileri Türkiye'de göç hareketlerini, demografik yap y incelerken esasen Türkiye'de otellerde a rlad m z kitleyi de incelemeliyiz.çünkü bu co rafyay seven, hayran olan bir kitle var ve biz bu kitleye konut sat fl yapabiliriz.üstelik otelleri kendi sermayemizle yap yoruz, ülkemizin kaynaklar yla yap yoruz ondan sonra da bir haftal k on günlük misafirleri a rl yoruz. Halbuki biz onlar n istekleri do rultusunda konut üretirsek burada bir defa kendi konaklayacaklar yerlerin sermaye yat r m n kendilerine yapt rm fl olaca z. Oradan kal c bir kaynak elde edece iz. Ayr ca sektörün tamam yerli üretim olan bir sektör olmas ve emek yo un bir sektör olmas dolay s yla katma de eri yüksektir. Ayr ca da ba ml bir turist yaratm fl olaca z. Bunun güzel örneklerinden bir tanesi spanya'd r. Esasen co rafya olarak bizim çok büyük avantaj m z oldu unu düflünüyorum. Ancak kurumsal projelere ihtiyaç var. Yani bireysel olarak al c lar var fakat kurumsal, büyük çapl projeler gelifltirilirse bu anlamda da Türkiye'nin yüz binlerce konutu yabanc ya pazarlama imkan var. spanya bugün 2 milyon 200 bin civar nda konut satm fl. Biz de onun yar s n satsak, 200 milyar euro kal c bir kayna n Türkiye'ye geri dönmemek üzere girmesi demektir ki bu çok önemli. Üstelik de bu turizm potansiyelini, ba ml turisti art racak bir olgudur. Bu anlamda üzerinde durulmas laz m. Bu ufak tefek pürüzlerin mutlaka giderilmesi laz m mevzuat baz nda. Ama bunun yan nda da genel ekonomik trendi, global ekonomideki dalgalanmalar da iyi izlemek gerekiyor. Keza bizim elimizde öyle bir proje var. Bodrum'da, 10 milyon metrekare bir arazi üzerine gelifltirdi imiz bir projemiz mevcut. Fakat Körfez, Kuzey Avrupa ülkeleri, Rusya pazar nda henüz tam bir hedef tayin edemedik. Kuzey Avrupa'ya satabilir miyiz, satamaz m y z? Henüz o çal flmalar var. Biraz da global ekonominin durulmas n bekliyoruz aç kças. Projeler haz r. Sunucu: Peki, çok teflekkür ediyorum Hasan Rahval. A ao lu fiirketler Grubu nflaat Bölümü Genel Müdürü Say n Hasan Rahval 'y a rlad k bu bölümde. Ve bu kufla n ikinci özel konuk konuflmac s n davet etmek istiyorum. ECE Türkiye CEO Vekili Say n Gerhard Dunstheimer geliyorlar.welcome. Stage is yours. Please. GYODER 31

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Konuk Konuflmac Gerhard Dunstheimer ECE, CEO Vekili Thank you very much. Dear presidents, ladies and gentlemen, Thank you very much that you invited me. It is a pleasure for me to come to Istanbul and really it is a pleasure to talk to you about our business. First of all I figured out that I don't have that much statistics as the professors had this morning. And than, my people told me that I have to talk about the crisis, it is more or less a little bit a boring topic. So, that is really a challenge for me. I hope I can tell you some interesting news how we deal with crisis. I was really happy as I seen GYODER's film this morning. They were presenting a mountain climber. What does this mean to deal with the crisis? You should also able to climb the mountain on the tough conditions; with rainy weather, with snow, with coldness and so and so on. We always have to deal with crisis like this. So, I became a little bit familiar as I seen this guy because he was also climbing the mountain under tough conditions. That is what I want to show you. It is the same we are in right now in our business, in our industry that we have to deal with this crisis and that we have to survive with bad or with tough conditions. What are the guidelines for our company to deal with this crisis? We have three guidelines that are for me the main guidelines how to deal with crisis. The three guidelines are; you have to have a long term perspective. Because, then you are not frustrated by a crisis. Because if you think in a long distance, then there will be always crisis and you have to keep up and cover these crises. Second is you have to have really confidence in your own business model. So we have to be confident that we are following the right way. And you are also, if the times are tough, you have to go ahead and always go on with your business. The third guideline is, this is very important also during crisis, if you can stand on trustful and long-term partnerships with our partners. You know, during high times, it is always easy because there are a lot of partners, banks and investors are talking to you. But if you have a crisis, then it is really tough to find high partners. Really if you can stand on good partnerships, then it is much easier to keep on. These are the three guidelines that our companies following in our business. We are in the real estate business now for almost 50 years and I want to show you some ideas about what we are doing in your country. As we are in this country now, almost ten years. We are celebrating our 10th anniversary coming to Turkey in October this year, so I have learned this morning there were recently three different crisis in Turkey. At least, we already faced two of them; the 2000 crises and the 2008 crises. Unfortunately we missed the '94 crisis. And we showed how can we deal with these crisis. That is what I want to show you also. Afterwards, really go to the detail as you did before with the former speakers that you really asked them, what is the secret or what is the way to convince, and really the way to survive and also to be entrepreneur during the crisis, that is what I want to show you. So, first of all, some ideas and some figures about ECE, as I mentioned, 32 GYODER not that many statistics. What are we doing? We are more or less market leader in the European sector of shopping centers. Here you can see that we are working all over the Europe. Our home country is the German market and we went east during the last ten years. And it is also one of the challenges, one of the ideas that we are following right now, during a crisis, also looking at western countries. So, maybe we want to go to one new market. Also, in the western part of Europe. That is also our thinking that we said okay. The crisis always changes opportunities, so for new business. So, what we are doing? We have 160 shopping centers under management in Europe. Not all of them are owned by our own company. Therefore, as I mentioned before, we always have to work together with wide range of different partners. There are more than 20 shopping centers on the planning and construction right now, also during the crisis. And, for example, also during this heavily crisis, there were always opportunities for new business. In the German market, last year one of our most successful years because we triggered new investments for over one billion Euros in the German market with traditional partners and with trustful partners. And now the things are going a little bit better also in the European level so we started the construction of a new shopping center in Poland, Chester, two months ago. And we have retail partners all over Europe, more than ten thousand partners. What is the ECE Group doing itself? We provide different activities for real estate, for different types of real estate, mainly in the shopping center business. But we provide different activities within our company. So we do the development, we do the construction, we do the project management and we always work together with partners. And we also do -this is very important-, we do the leasing and the long-term center management for the shopping centers all together within our company. So, just to give you some ideas about what does it mean? We do the development, as I said. We also do the architecture by our own and we work together with other partners. So we do the project management. We are not a construction company. There we work together with partners but we do the project management for these activities. We also provide financing for these projects. Then, we have very strong leasing department because we do the leasing with in-house people, this is very personal intent. But it shows

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 us, because we have good relationship to all different retailers. And what is very interesting for us is, as we are active all over Europe, we can bring some retailers. They are coming from Germany with us to Turkey and this is pretty interesting for me. It is also already the other way around that some Turkish retailers are going to Germany with us or going to other countries, like, for example, we opened shopping center in Bulgaria, two months ago, in Sofia. There were also some Turkish retailers that came with us to this market because they know us and they know how we are acting and how we are working. And the last part; lease we do the long term management for the shopping centers so we are not only the developer, we also do the long term center management. So we work for the shopping centers and all the shopping centers that our company developed by our own are still on the management of ECE. Some of the shopping centers are managed by us now for over 50 years. That is what I said, a really long-term perspective. Then you can cover also some crisis because you know things are going better afterwards. So and the third, and then another topic that is very interesting and it is also interesting for, in the shopping center business mainly new market like Turkey it is: the revitalization of existing shopping center. There are also some shopping centers of the so-called second generation. They need new energy, they need new ideas. That is also an activity that we are following. So we all provide these services by our own. So let's talk a little bit about Turkey. This conference this morning was pretty interesting for me really to get also an insight view of, a view about your own market. And I really found out the selfconfidence that you are showing and also the proud that you are showing. And it is pretty interesting for me, as I am an outsider; in Turkey really to look at the Turkish market. As I said, we are here now for ten years and we believe in this market. You can also be proud of your own market. So if you look at these figures, this shows returned rate turnover. Turkey is already ranked sixth place, at sixth rank all over Europe. That is a pretty interesting market. And also for more retail attitude it is a pretty interesting market. It is a challenging market because the Turkish are very good consumers but they also behave very strong in both ways. if they are not selfconfident, then they stop shopping and if they are confident then they start shopping. It is a pretty interesting and challenging market. But it is a very important market and it is a very important market for our company. So, nevertheless, there were a crisis and there is still a crisis. Also if you look at the figures that we are facing and also if you look at the figures in Turkey there was a decrease, it is the same at all the other markets. So if you look at some of the Eastern markets like Poland, there were also during this crisis, there was a slight increase in the turnover figures. But nevertheless it is a crisis and you have to deal with it. So, now I want to show you some really activities on the ground. How we are facing the crisis and what are we doing with this? So we developed our first shopping center the Espark in Eskiflehir. And pretty good scheme with that a lot of research, and then we opened this shopping center in October 2007. Before the crisis, everybody was happy. I remember the presentation that our general manager gave to the board in Hamburg. We were giving him a hand for this beautiful project and it was a great, great development. But nobody's offers could expect what would happen in 2008. This big and deep crisis, the consumer attitude in the Turkish market dropped down. What happened to us? Because it was a really really big challenge, because normally you need, for a real market penetration, you need, let's say, two years, two and a half years to run up a shopping center. And the crisis, hit us, add as part in 2008. It is a big shopping center, we were leased out one hundred and fourteen retailers trusted us, and then the crisis came. And, you know, what is the first reaction if the crisis, if a crisis comes? Everybody said that to stop activities and reduce costs. And this was the same attitude that we were facing. The retailers, they were coming to us and said that we have to reduce the rents. We said no, because we trust in a long term partnership. We worked together and we don't reduce the rents." But we were saying, to do the other way around". What can we do together? Not only to reduce the rents, but what can we do to increase the turnover? And we cannot do this by our own; you retailer, you also can't do it by your own we all have to work together. So, what we did? This is one of the pictures. There we invited all the retailers to a conference and we were discussing, we were facing them. We were not disappearing during this crisis in 2008. Our general manager, he had a stand in front of the retailers and had to talk to them and really had to find solutions together. What can we do? How can we increase the frequency or how can we increase the turnover? And really, how can we bring the people not only to visit to shopping center but also to buy and to shop? And this is some things that we did. These are small things and all of you know these things. There are no really fantastic, new ideas that ECE is bringing. But I want to show you that we are working together also during the crisis with our partners. We created some bonus cards for the people. They were coming and they were hunting for these opportunities, for the shopping opportunities. So, we increased the turnover. Other activities; we created a big lottery. Main price was a BMW. This was a lottery. We are also the landlord invested more than half a million Euros for only these activities. So we can really say that we worked together. We also showed our commitment to this GYODER 33

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 situation. Then we created some special activities, for example a concert over there and also small activities. For example, parking lots. They were empty. What can we do, how can we use this space? And during summertime, we created Special Olympics for the kids and the students. So we brought the people to our shopping center. And so, we increased the attitude. Another idea was transportation idea; this was an idea didn't cost any euro for Espark and for its retailers. because there was a smart guy. He said, "I have this bus. I can paint this bus and then I can travel and transport the people for my own reason, to your shopping center" We said "ok, that is a pretty good idea. So, let's work together." This was a good news and the newspaper broadcast your activities. Other one, so we worked together. With some of the retailers prevent new activities, so we did this also to other shopping centers. Here is one in Istanbul. Very created, so and the Hollman, our General Manager, he said, "you have to talk about the 'wow effect'". This was one of these. We were celebrating our performing the world record in scuba diving, Chester, one of our shopping centers. We created some big concerts around 40.000 people at AnkaMALL, in Ankara. So we really created some spectacular activities. We made some activities at Migros in Antalya. And so, also we did some activities in Greece. You know, Greece is also under big pressure, on the crisis right now. We celebrated the world cup with Roger Milla over there. So, small activities, but really to show the retailers we are standing together and we work together. These were the short-term activities. Now, I want to show you the long-term perspective. I want to show you one of our shopping centers in Hamburg. It is the Alstertal-Einkaufszentrum. It is located in Hamburg, in the north of Hamburg. A very rich, it is near the headquarters of our company. What does that mean to have long term perspective and always how to work together and increase and establishing shopping center? We were following on with the idea of "size matters". So we said this was the first step, this was opened in 1970. We had 100 retailers and sales area of 32.000 square meters. 32 thousand square meters and one hundred retailers. Now I show you the four next steps that we were following during the last forty years. It is still under the management of ECE. It is still owned by ECE. Then, we said ok, first step after 1990 years we integrated a couple of new shops and a small increase of shops only by 20%. What was going on?the new extension and the new warehouse. What happened afterwards? Then the third step. It was in the beginning of the 90s within increase of the sales area by ten thousand meters and now we had 160 retailers there. And then fourth step, that was just recent one. We finished it four years ago. Another big extension by 70.000 square meters. Now we have 60.000 square meters and we increased. Now we have 240 retailers there. This is what I mean long term perspective for real estate business and for a project. For the years we increased from 100 to 240 shops. So long term perspective means is always to invest in your shopping centers. Another example is also from Hamburg about revitalization of a shopping center. We are talking about the shopping center called Hamburger Straße. This was the first shopping center. It 34 GYODER was built in the 60s in Hamburg. For long time, one of the biggest shopping centers because, you can figure out, it is a retail area of 53.000 square meters. But the problem was that there was no long term management for this shopping center. So, what happened to this shopping center was decreasing. The retailers were going out and leased out from the shopping center was around 50 or 60% in the year 2005 and 2006. But we always believed in this shopping center. It was owned by a competitor of us. We said that we will buy it and we will revitalize the shopping center. We bought it and we invested heavily, a lot of money and we created a very modern concept with this, with the new façade and also with a new internal architecture scheme. And we invested almost 100 million Euros only for the revitalization of the shopping center. We opened it just three weeks ago and all the retailers came back. It is leased out by 100%. And also, this is what I am really surprised about and what I am really lucky about. Some of the retailers that were in former days at the shopping center, they came back. Because they trusted us. So, this is long-term management with shopping centers. Now, let's go back to your country. When you look the statistics, it shows declines of your country and you can see that the GDP, gross rates, are better than in Europe. And that is also gives us the confidence to invest in Turkey, and really to stay here and to go ahead. When you look at the turnover figures after six shopping centers that are under management by ECE Turkey, you can see that we have an increase of the turnover figures in 2010. It is in average by more than 25%. This shows you that the consumer attitude is growing. This gives us the confidence really to go ahead and going to start new projects. We have our brand new project that we want to start at the end of this year. We are in negotiations with the retailers to convince them. It is called the Marmara Park. It is in the Beylikdüzü area, here in Istanbul. And here we can say it is a very big shopping center about 100.000 square meters and with 250 shops. You know, Istanbul is much more bigger than Hamburg. So we can't wait forty years as I showed in the example before to increase in 240 or 250 shopping center, shops. We start with 250 shops already and this will be an investment of 250 million Euros. But we are planning to invest at the end of this year together with partners in order to establish, to create a new shopping center because we trust in this market. We trust in your country. This is about Marmara Park. I hope you get impression what it is about. As I mentioned before, following on our guidelines; really long-term perspective. And you always face crisis. Confidence in your own business model that we have and this is very important to have longterm and trustful partnerships that you can build on. That is the way how we are dealing with crisis. So, I hope it was interesting enough for you. And, as I said, thank you very much. It was a pleasure for me to be here. Thank you for your attention. Sunucu: Say n Dunstheimer'in sunumuyla yabanc yat r mc n n Türkiye'deki yat r m f rsatlar n dinleme flans m z oldu. Teflekkür ediyoruz kendisine. S radaki panelimiz Yeni D fl Politika, Çevre Ülkeler ve Gayrimenkul Yat r mlar ; Bu paneli Prof. Dr. Kerem Alkin yönetecek. Alk fllar n zla sahneye davet ediyorum kendisini. Hoflgeldiniz. Siz yerinizi al rken de erli konuflmac lar n z davet etmek istiyorum. Say n Mehmet Erktin, Tekfen Holding baflkan yard mc s, Aabar Real Estate CEO'su Say n brahim Eskiocak, Rönesans nflaat Yönetim Kurulu Baflkan Say n Erman Il cak, Do an Holding Genel Koordinatörü Say n Dr. Nebil lseven, ve son olarak, Say n Özdem Sanberk, de erli eski Büyükelçi. Hoflgeldiniz de erli konuklar, sözü sizlere b rak yoruz.

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Yeni D fl Politika, Çevre Ülkeler ve Gayrimenkul Yat r mlar Prof. Dr. Kerem Alkin Bloomberg-HT, Ekonomi Direktörü Teflekkür ediyorum. Öncelikle herkes haz rlan rken bir iki ufak nokta vurgulamak istiyorum. Biraz evvel d flarda mütekabiliyet ilkesi ile ilgili olarak aram zda bir konuflma yapt k. Bu konuda Türkiye olarak daha aç k görüfllü olmam z gerekti ini düflünüyorum. Bugünkü toplant da her ne kadar daha çok biz Türklerin yak n co rafyadaki yat r mlar ile ilgili tart flacak olsak da ben flunu ifade etmeden geçemeyece im; komflu ülkelerdeki yabanc lar n Türkiye'de ikametgah sat n alma konusunda baz çözümler üretirsek Türkiye yat r m aç s ndan daha cazip bir ülke haline gelecektir. Oturumu bir televizyon program format nda yapmaya çal flaca z. Dolay s yla de erli konuflmac lar befler dakikal k süreler içerisinde iki tur gerçeklefltirecekler. Ancak brahim Bey'in küçük bir ricas oldu. On dakikal k hakk n bir kerede kullanacak. Hemen de erli Özdem Sanberk ile bafllayal m. Efendim Türkiye ile ilgili olarak eksen kaymas ndan tutun da srail iliflkilerine kadar çok hareketli bir gündemin içerisindeyiz. Türkiye'nin yeni d fl politika sürecini gayrimenkul yat r mlar aç s ndan nas l de erlendirmek gerekiyor? Özdem Sanberk Emekli Büyükelçi Çok teflekkür ederim. Tabi böyle de erli gayrimenkul profesyonelleri aras nda bir diplomat n yer almas bir parça hayret yaratabilir ama Türkiye'nin son y llarda özellikle çevre ülkelerine yönelik politikas n n temelleri ve rehber ilkeleri hakk nda bir iki fley söyleyeyim. De erli arkadafllar m z da sonra belki onun üzerine bina ederler. Ben daha çok makro düzeyde konuflaca m tabi ve gayrimenkul konusuna da haddim olmayarak girmeyece im. Son y llarda Türk d fl politikas n n iki özelli ini görüyoruz. Bir tanesi; Türk d fl politikas genifl ölçüde bölgesellefliyor. Yani bölgedeki etkinli ini art r yor. kincisi de Türk d fl politikas n n sorumluluk alan geniflliyor. Yani bir nevi dünya diplomasi sahnesinde kendini hissettiriyor. fiimdi bu iki özelli in de temelinde bir gerekçe var. O da flu. Türkiye çok dinamik bir topluma sahip, nüfusu süratle art yor. Kendini her gün yenileyen dünyada Türkiye de büyük bir de iflim içerisinde. Bu de iflimi yönetmek ve genç nüfusunun beklentilerine cevap verebilmek için sürekli kalk nmay gerçeklefltirmek mecburiyetinde. Sürekli kalk nmay nas l gerçeklefltirebilir? Ancak bar fl, istikrar ve güvenlik olursa bu mümkün. Onun için Türkiye, özellikle son y llarda bu bar fl arama idealine büyük a rl k verdi. Tabi bu da çevremizden bafll yor. GYODER 35

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Türkiye her zaman çevresinde bar fl arad ama bu defa bir özellik, bir dikkat çekici nokta, Türkiye kendi çevresindeki bar fl bekle gör politikas yla de il, tam tersine sorunlar n üzerine giderek, bu sorunlar n içerisinde yer al p ve bu sorunlar da çözmeye çal flarak bir d fl politika izliyor. Tabi bu riskli bir politika. Riskli olmayan bir politika bekle-gör politikas n güdebilirdi. Bekle-gör politikas n n risksiz oldu unu iddia etmek de zaman zaman geçerli olmuyor çünkü siz o riskleri almad n z takdirde bekledi iniz politikalar birden kuca n zda bulabiliyorsunuz. fiimdi, biraz daha özele gelecek olursak, Türkiye'nin kendi bölgesindeki ülkelerle ilgili olarak üç temel prensibinden bahsetmek istiyorum. Öncelikle, Türkiye kendi çevresindeki ülkelerin toprak bütünlü ünü koruma prensibini güdüyor. Asl nda bunu yaparken kendi toprak bütünlü ünü de gütmüfl oluyor. Bunun en güzel örne i Irak't r. Türkiye öteden beri Irak' n toprak bütünlü ünün dokunulmaz oldu unu savundu ve bugüne kadar da bu politikay baflar yla sürdürüyor. kincisi Türkiye kendi çevresindeki ülkelerin ekonomik kalk nmalar na yard mc olmak istiyor. Orada yoksulluklar varsa bunlar n ortadan kald r lmas na, fakirli in giderilmesine çal fl yor. Bu da asl nda yine Türkiye'nin kendi ekonomisinin geliflmesine de hizmet anlam n tafl r. Üçüncü bir temel prensip de Türkiye bölgedeki enerji kaynaklar n n ve di er do al kaynaklar n de erlendirilmesi için bu ülkelerle iflbirli i yapmaya çal fl yor. fiimdi bu temel ilkelerin hemen arkas ndan, e er bana say n moderatörümüz müsade ederse bir dakika içinde de dört tane rehber ilke sayaca m. Bu rehber ilkelerin özellikle kendi çevre ülkelerimizde geçerli oldu unu görüyoruz. Bunlardan bir tanesi, Türkiye bölgedeki tüm aktörlerle temas aramakta. üm aktörler dedi im zaman devlet d fl aktörler de buna dahil. kinci rehber ilke, Türkiye bölgedeki usulüne uygun olarak yap lm fl, o ülkenin mevzuatlar na uygun olarak yap lm fl olan bütün seçim sonuçlar n n tan nmas ilkesini güdüyor. Bu seçim sonuçlar na hem ran'daki seçim sonuçlar dahil, hem Filistin'deki seçim sonuçlar dahil. Üçüncü rehber ilke de bölge ülkelerinin kendi aralar ndaki ekonomik ve ticari iliflkilerin ve kültürel iliflkilerin gelifltirilmesine çal fl yor. Dördüncü ve sonuncu ilke de Türkiye bölge içi ve bölge d fl uluslarla iflbirli i yapmak suretiyle de bu angajman optimize etmek istiyor. Ben müsade ederseniz burada b rakay m. Bundan sonraki de erli uzman arkadafllar n söyleyeceklerine göre, tekrar söz al r m. Teflekkür ederim. Oturum Baflkan : Prof. Dr. Kerem Alkin Mehmet Bey sizinle devam edelim. Türkiye uzun zamandan beri, özellikle birinci ve ikinci kuflak ülkelerde gayrimenkul yat r mlar konusunda iddial projelere imza at yor. Biraz sonra Erman Bey'den de bunun örneklerini alaca z. Bu çerçevede zaman zaman al flverifl merkezleri ile ilgili yat r mlar düflündü ümde, hem perakende zinciri olarak hem de tekstil haz r giyimde, Türk markalar n o bölgelerde yap lan al flverifl merkezlerine yat r mc olarak davet etmek ve özendirmek asl nda Türkiye için dolayl bir ihracat baflar s anlam na da geliyor. Tekfen Grubu olarak bu co rafya ile ilgili tecrübelerinizi nas l aktarabilirsiniz? Mehmet Erktin Tekfen Holding, Baflkan Yard mc s fiimdi bizim Tekfen Grubu olarak emlak yat r mlar m z Türkiye'de. Fakat biz Yabanc yat r mc olarak Türkiye'deyiz. Büyük orta m z Amerikal bir firma. Dolay s yla bir yabanc yat r mc olarak ülkeye yabanc firma giderken hangi kriterlere göre de erlendiriyor, bunu biliyoruz. Çevre ülkelerdeki faaliyetlerimiz daha ziyade müteahhitlik. Yat r m daha riskli ve uzun süreli, müteahhitlik biraz daha k sa süreli oldu u için daha güvenli. Tabi bar fl zaman bütün ekonomiler, politik durum stabil oldu u için her türlü yat r m yapmak çok daha kolay. Fakat ifller kar flmaya bafllad zaman müteahhitlik zor,yat r m yapmak daha zor, daha riskli. Irak örne i var önümüzde. Irak Tekfen için en büyük pazard. 1990 Irak Krizi, Körfez Krizi sonras art k faal bile de iliz orada. En büyük pazar m z bölgedeki bu kar fl kl k sebebiyle ortadan kalkt. fiimdi Türkiye'nin komflular yla iliflkilerini düflünürken yat r mlar nas l etkiler gözüyle bakt m zaman akl ma flu örnek geldi. K sa vadede Türkiye'yi etkileyecek olumlu bir fley beklemiyorum, ama böyle bir fley yaflanabilir mi? 1990'lar n bafl nda, Körfez Savafl 'ndan sonra Kuveyt'te teklif vermek için savafltan 6-7 ay sonra bölgeye gittik. Dubai'den bir Amerikan firmas uçak kald r yordu. Amerikan o kar fl kl ktan hemen sonra kendisine orada bir yat r m imkan, bir ifl yat r m imkan yaratm flt. Biz bölgedeki anlaflmazl klarda böyle bir ufuk göremiyoruz. Orta vadede de aç kças bir yat r m imkan, daha do rusu mevcut geliflmelerin bir yat r m imkan getirece ini ben göremiyorum ama uzun vadede, ümit ediyorum ki,d fl politikam z iyi bir bar fl süreci sa layacakt r ve bu da civarda çok daha rahat, huzur içinde yat r mlar m z yönlendirmemize olanak sa layacakt r. 36 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Oturum Baflkan : Prof. Dr. Kerem Alkin Erman Bey siz ayn konu ile ilgili olarak, bölge ile ilgili tecrübeleriniz çerçevesinde neler aktarabilirsiniz? Mehmet Bey bu konuda beklentinin biraz daha orta vadede flekil alabilece i noktas nda uyar lar n gündeme getiriyor. Sizin k sa vade ve orta vade ile ilgili de erlendirmeleriniz nas l? Erman Il cak Rönesans nflaat, Yönetim Kurulu Baflkan Öncelikle teflekkür ediyorum. Komflu ülkelere bakt m z zaman, baflta Rusya olmak üzere, bugün bu ülkelerle tarihsel olarak geçti imiz 500 y l n en iyi iliflkileri düzeyindeyiz ve bunlar mutlaka karfl l kl olarak yat r ma dönüflecektir. Yurtd fl gayrimenkul yat r mlar na bakt m z zaman tarih asl nda müteahhitlik tarihiyle çok iyi bir flekilde örtüflmekte. Belkide ilk yat r m ENKA'n n Moskova'da yapt yat r md r; Türklerin yurtd fl na yapt büyük ölçekli gayrimenkul yat r m. Ard ndan Romanya'da Bay nd r Holding'in, daha sonra F BA'n n devam ettirdi i yat r mlar oldu. Ama bunlar bütün Türk yat r mc lar na ve müteahhitlerine yurtd fl nda da bulundu umuz ülkelerde de kazand m z yat r ma dönüfltürmenin büyük bir avantaj sa layaca n n çok iyi bir örne iydi. Ard ndan biz Rönesans olarak bu, yine bu ekolde devam ettik ve bugüne kadar Rusya ve etraf ndaki ülkelerde 1 milyar dolar bulan yat r mlar m z oldu. St. Petersburg'dan ya da Finlandiya s n r ndan, Rusya'n n Uzakdo u'daki Novosibirska ya da kuzeydeki Surgut bölgesine kadar devam eden bir co rafyada çok farkl yat r mlar m z olufltu. Bu yat r mlar genelde Türkiye'nin d fl politikas yla birebir örtüflen yat r mlar. Çünkü politikam z ülkeler aras ndaki iliflkilerin iyi oldu u dönemlerde yat r mlar m z istihdama dönüfltürmek, farkl yat r mlara dönüfltürmek olmal d r. Ortado u'ya bakt m z zaman, baflta Suriye olmak üzere, Libya, Lübnan ya da di er Arap ülkelerinde bugün ayn yat r m ortam n görebiliyoruz asl nda. Tek yapmam z gereken fley bir ad m öteye gidip bu ülkelerdeki yat r m imkanlar n de erlendirmek. Bu ülkelerdeki yat r m imkanlar ndan bahsetmiflken, Suriye yaklafl k 30 milyona yak n nüfusuyla, üç tane büyük, nüfusu 1 milyonun üzerinde olan flehriyle tam anlam yla bakir bir pazar. Bugün sadece Suriye'de bir tane al flverifl merkezi var. Nüfusun 4.5 milyon oldu u fiam'da bir tane al flverifl merkezi var. Halep'te de yan lm yorsam bir tane al flverifl merkezi var ve bütün bu al flverifl merkezleri bizim 1980'deki gayrimenkul sto umuz kadar. fiam'daki en büyük holdinglerin ofis binalar 4 katl.. Yani çok büyük bir ihtiyaç var ve Türkiye'ye bakt m z zaman ya da rekabet edece imiz rakiplerimize bakt m z bir Alman yat r mc s için ya da Hollanda'dan gelecek bir yat r mc için Suriye bugün son derece ekzotik bir pazar. Hayal bile edemeyecekleri kadar uzaktaki bir ülke olmas na ra men bizim için kap komflumuz ve çok rahatl kla hareket edebilece imiz bir co rafya. Ya da benzer flekilde ran. ran bugün bir Amerikal ya da bir ngiliz yat r mc için bugün konuflurken bile çok dikkatli konuflulmas gereken bir ülkeyken, Türk yat r mc lar için çok daha kolay hareket edebilece imiz bir alan. Tahran'daki konut fiyatlar na bakt m z zaman Kuzey Tahran'da bu fiyatlar n 10.000 Euro'nun üzerinde oldu unu görüyoruz. Yine al flverifl merkezindeki kiralar stanbul'daki kiralar m z n 4 kat yüksekli inde, ortalama al flverifl merkezi kiralar ve yine mevcut gayrimenkul sto u 1980'lerdeki kalitemizde. stanbul'da,ankara'da çal flan müteahhit firmalara bakt m z zaman, bugün bu firmalar dünya ölçe inde çok baflar l projeler yap yorlar asl nda. Tek yapmam z gereken biraz bu ülkelere konsantre olup teker teker bu pazarlar gelifltirmemiz. Bugün asl nda önümüzde çok iyi bir imkan var. Mutlaka de erlendirmemiz gerekti ini düflünüyorum. Oturum Baflkan : Prof. Dr. Kerem Alkin De erli Nebil lseven, bu noktada özellikle ilgili ülkelerle en önemli problemimiz hukuk ve bankac l k alan nda. Dolay s yla Türkiye olarak hemen hemen 90'lar n sonundan beri bir ekonomi ve ticaret diplomasisi süreci yürütüyoruz. Bugün bu sürecin sonuçlar yavafl yavafl kendini gösteriyor. Bölge ülkelerini hukuk ve bankac l k gibi alanlarda daha uluslararas standartlarda hizmet vermek ve Türkiye ile daha iyi mutabakat sa lamak anlam nda nas l ikna edebiliriz? GYODER 37

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Nebil lseven Do an Holding, Genel Koordinatör Ben bu konuya biraz daha ç rakl k seviyesinde faaliyetler yürüten bir yat r mc gözüyle bakmak istiyorum. Burada 1980'den beri yaflanan tecrübelerin ço u daha ziyade müteahhitlik sektöründeki giriflimler, müteahhitlik sektöründeki faaliyetler ve onlar n devam olan yat r m faaliyetleri. Ama ben bundan sonra iki türlü yat r m faaliyeti olaca n görüyorum. Bir tanesi daha finansal nitelikli yat r mlar. Konjonktürün getirdi i imkanlar n de erlendirildi i ve oradaki f rsatlar n bir flekilde finansal olarak yat r ma dönüfltürüldü ü ifllemler. Birde sürece dayal yat r mlar yani reel anlamda yat r mlar var. Öncelikle bu d fl politika boyutu itibariyle ilkelerden bir tanesinin ekonomik kalk nmaya katk ilkesi oldu undan bahsettik. Asl nda gayrimenkul yat r mlar bu tip bir ekonomiye katk n n en do rudan, en somut, en rahat kanallar ndan biri olarak görülüyor. Sonuçta yeni d fl politikan n önemli ilkelerinden bir tanesi ekonominin geliflimine katk ise ki öyle oldu una mutab k z, gayrimenkul alan nda Türkiye'den çevremizdeki pazarlara yap lacak olan yat r mlar n bir flekilde teflviki de il ama özendirilmesi gerekmektdir. Bunun önemli bir rol oynad n n fark ndal n ortaya koymam z laz m. Bunu öncelikle bizim kendi yat r mc lar m za hissettirmemiz laz m. flte bu anlamda sizin hukuk ve bankac l k vurgunuz önem kazan yor. Sonuçta bu yat r mlar oraya yat r m anlam nda, süreç anlam nda yönlendirildi inde karfl n zda bir sistem laz m. Çünkü bunlar kesite yönelik anl k yat r mlar de il, daha bir orta vadeye, uzun vadeye yat r lm fl yat r mlar olarak gözetildi inde, mutlaka hukuk ve bankac l k temeli üzerinde bunlar görmemiz gerekiyor. Hat rlayacaks n z belki, Arjantin Merkez Bankas Baflkan De Soto'nun bir teorisi, bir tutkusu vard. Gayrimenkuller ne kadar kay tl sisteme geçerse, o ülkedeki refah ve zenginlik o kadar nakte dönüfltürülebilir. Çünkü böyle olursa fon davet edilebilir, gayrimenkuller fona dönüfltürülebilir hale geliyor.sonuçta çok temel bir ekonomik aktivite, bir "non-economic" yani hukuk ve prosedürler gibi kay tl sistemin ögelerine dayan r hale geliyor. Biz bu noktada hukuk ve bankac l k dedi imizde asl nda ekonominin parasal taraf ndan önce altyap s n dile getirmifl oluyoruz. Benim ve arkadafllar m n olaya bakt m zda gördü ümüz, yat r mlar n henüz daha anonim bir hukuk ve uygulama altyap s na sahip olmad yönünde. Kayda geçme, güvenilir bir flekilde yat r mlar n ve edinilen varl klar n kullan m n n gelifltirilmesi gerekiyor. sorunlar n afl lmas ve kayda geçme ve güvenilirlik olay n n art r lmas için, o noktada d fl politikan n asl nda yat r mc kesimi ile el ele çal flarak, bu kanallar açmas nda büyük yarar olaca n düflünüyorum. Özdem Sanberk: Dr. Nebil Bey'e bir ilave, Thomas Freedman, o meflhur eserinde, hukuk ve bankac l n ekonomik aktivitenin "software"i oldu unu söyler ki son derece do ru bir saptamad r. Oturum Baflkan : Prof. Dr. Kerem Alkin Bu noktada size bir sorum olacak. brahim Bey'den özellikle Abu Dhabi ile ilgili tecrübeler konusunda bizi bilgilendirmesini rica ediyorum. O süreci toparlad ktan sonra size tekrar bir soruyla dönece im. 38 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 brahim Eskiocak Aabar Real Estate, CEO Öncelikle çok k sa bir sunumum var. lk önce Abbar nedir, ona bir aç klama getireyim. "Abbar",ilk önce birden bafllayal m. Arapça'da bir kelimesinin ne bir rakam yla alakas var ne de ngilizce'deki "bir"in anlam yla alakas var. Bir demek kuyu demek. "Abbar"da birin ço ul fleklidir, onun için petrol kuyular anlam na gelir. Abar yar resmi flirkettir. Biliyorsunuz Abu Dhabi flehrinin veya Arap Emirlikleri'nin petrol gelirinin yat r ma dönüfltürülmesi flirketler arac l yla olmaktad r. Bunu yapan en büyük, en bilinen flirketlerden bir tanesi ADIA -Abu Dhabi Investment Authority-,di eri ise IPIC -International Petroleum and Investment Company- dir. Abbar' n %85'i de IPIC'e aittir. Abu Dhabi konusunda konuflma iste imin ana sebeplerinden bir tanesi Abu Dhabi'de yeni anons edilen 2030 Ekonomik Plan' d r. Bu plan Abu Dhabi'yi kültür ve e lence merkezi yapmak hedefini tafl maktad r. Ayn zamanda yüksek kalite yaflam n sunuldu u bir merkez olacakt r. Bun plan için belirli adresler seçildi. Bunlardan birisi Sa'adiyat Island, birisi de Yas Island. Yas Island' Formula 1'den dolay duyanlar n z olmufltur. Oraya 28 Ekim tarihinde Ferrari World'un binas aç lacak. Sadece Ferrari'nin logosu 200.000 metrekarelik bir yer kaplamaktad r. Ayn zamanda kullan m alan 88.000 metrekare civar nda olacak. Yas Adas nda ayn zamanda golf sahalar da aç ld. Buna ilave larak 30.300 metrekarelik bir al flverifl merkezi de aç lacak. Di er ada olan Sa'adiyat Adas 'ndaki kültür merkezlerinden baz lar n saymaya çal flaca m. Guggenheim Müzesi ile anlaflma yap ld ve 2013'de aç lacak. Alan da 40.000 metrekare oldu. Eserlerin bir k sm Dubai'de, bir k sm New York'da sergilenecek. kinci müze ise Frans z Louvre Müzesi ve o da 2013'de açacak. Alan 25.000 metrekare olacak. Son olarak Maritime Müzesi, 33.000 metrekarelik alan kaplayacak ve 2013'de aç lacak. Buna ek olarak çok güzel bir kültür merkezi aç lacak ve bir mimari harikas olacak. Guggenheim Müzesi'nin mimar Frank Gehry, New York'taki müzenin mimar. Louvre müzesini de Jean Knoll yapmaktad r. New York Üniversitesi'nin kampüsü 2014'de aç lacak. 5 y ld zl 28 tane otel, bir tane de 7 y ld zl otel yap lacak. Bunlar da 2018'e kadar tamamlanacak. Bu alanda 150.000 kiflinin yaflamas bekleniyor. Bunlar niçin anlatt m çünkü burada ciddi bir ifl potansiyeli mevcut, Türk müteahhitlere, Türk yat r mc lara büyük yat r m flanslar mevcut. Az önce bahsetti im Yas Adas 'n n bütçesi 40 milyar dolar, bunun bir k sm harcand, iflin yar s ndan fazlas daha tamamlanacak. Kültür adas dedi imiz Sa'adiyat Adas 'n n da bütçesi 28 milyar dolar ve flu anda bafllama aflamas ndalar. Baflka bir flirket olan TDIC Abu Dhabi hükümetine ait, Tourism Develeopment Investment Company. Bu flirketin 55 tane otel yapmas planlan yor ve 32 milyar bütçesi mevcut. 2030'a kadar bu flirketin bütçesi 230 milyar dolar olacak. Çünkü Abu Dhabi'nin baflka bir plan da flu anda 1 milyon 700 bin olan turist say s n, 2012'de 2.5 milyon, 2015'te 3 milyon ve 2030'da 8 milyon rakam na ç karmak ve ona paralel olarak da otel say s n artt rmakt r. Peki Abu Dhabi bunlar yapabilir mi? Abu Dhabi'nin güçlü bir ekonomisi var. Günde 2.3 milyon varil petrol geliri olan bir flehir. Ayn zamanda gayri safi y ll k geliri 179 milyar dolar ve bu rakam n da 2025'de 315 milyar dolara ulaflmas planlan yor. Onun için ben bütün inflaat flirketlerimize, yat r mc lar m za, Abu Dhabi'yi gözden kaç rmamalar n tavsiye ediyorum. Gözünüzü Abu Dhabi'ye dikiniz çünkü buras ifl imkanlar n n, potansiyelinin çok oldu u bir flehir. Oturum Baflkan : Prof. Dr. Kerem Alkin Petrolle ilgili olarak önümüzdeki dönem ilginç bir dönem olacak. Uluslararas Enerji Ajans 'n n yapm fl oldu u analizler 2050'li y lllara kadar fosil bazl yak tlara olan ba ml l n devam edece ini gösteriyor. Tahminler flu, 2020 sonras na bakt m zda, afla yukar dünyada petrole olan ihtiyaç 106 milyon varile ç kacak. Dolay s yla önümüzdeki dönemde dünya ekonomisi daha yüksek miktarda petrol tüketmeye devam edecek. 2020'lere geldi imizde sadece Çin ve Hindistan'da otomobil sahibi insan say s n n flu andaki rakam n üstüne 600 milyon daha eklenmesi bekleniyor. Dolay s yla bütün bu rakamlar dikkate ald n zda petrol, körfez aç s ndan çok ciddi bir enerji ihracat gelir kayna olmay sürdürecek ve muhtemelen de petrolden elde edilen bu kaynak da bu tür iddial yat r mlara muhakkak ki dönüfltürülecek. Özdem Bey do rusunu söylemek gerekirse gayrimenkul yat r mlar uzun soluklu yat r mlar. Türkiye'nin d fl politika alan nda, komflularla s f r problem politikas çerçevesinde yepyeni bir süreç bafllatt n görüyoruz. Ortado u Ekonomik ve Ticaret Birli i ya da Serbest Ticaret Anlaflmas anlam na gelebilecek yeni bafll klar gündemde. Türkiye, Suriye, Ürdün, Lübnan, belki zaman içerisinde Suudi Arabistan, Kuveyt, Katar gibi ülkelerin de kat laca bir tak m yap lardan söz etmekteyiz. Irak'da bunun içinde hiç flüphesiz. Ancak Türkiye bu süreci bundan sonra nas l yönetecek ya da yönetmeli? Çünkü gayrimenkul yat r mlar aç s ndan Türk yat r mc lar o ülkelerde yat r m yapacaklarsa ikili iliflkilerde de bir sürdürülebilirlik ilkesi gerekiyor. GYODER 39

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Özdem Sanberk: Herfleyden önce Türkiye'nin giriflti i son dönemde yap lan çevre ülkeleriyle vizeleri kald rmakla bafllayan birlik aray fllar n, ortak pazarla kar flt rmamak laz m. Ortak pazar n kuruluflunda Kömür ve Çelik Birli i belirli bir ekonomik ana madde üzerinde, bir veya iki ana madde üzerinde ortak otorite kurmak ve yetkilerin bir k sm n bu ortak otoriteye devretmek ve onun alaca kararlara uymak ve o kararlara uyulmad takdirde o birli in yarg otoritesinin yetkilerini kabul etmek fleklinde son derece karmafl k fakat ileri at lm fl bir ad md r. Bizim att m z ad m ile bunun bir alakas yok. Türkiye flu aflamada esasen Avrupa Birli i ile müzakere yürüten bir ülkedir ancak Türkiye'nin bu att ad m kendi bölgesinde ekonomik s n rlar kald rmak suretiyle bölgedeki ekonomik aktiviteyi canland r c bir ad md r. Bu ayn zamanda Türkiye'nin kendi co rafyas na anlam kazand rmas aç s ndan da önemli bir ad md r.anlam kazand rmay asl nda bireyleri kullanarak yani o ülkenin, her iki ülkenin yahut üç ülkenin vatandafllar n devreye sokarak yap yor. Bir ülkede e er siz bir komflu ülkeye bir saatlik mesafede olmas na ra men aradaki s n r dolay s yla 30 y l gidemiyorsan z, burada bir anormallik var demektir. Türkiye bu anormalli i ortadan kald rd. Bunun bölgeye bir dinamizm getirece i %100 ancak bu kolay bir fley de il. Yaflad m z bölge dünyan n en kar fl k bölgelerinden biri ve s f r sorun politikas fleklinde ortaya at lan bu "slogan" asl nda bir hedefi ima ediyor. Asl nda bu sorunlar n asgariye indirilmesi için bir hedef gösterilmesi. O bak mdan bence do ru bir fleydir. Bunlar bafllam fl olan süreçlerdir. Yanl z buradaki risk flu; süreç uzad kça bu sürece ve bu politikaya verilen destek de azalabiliyor. O zaman tabi bu tür kavramsallaflt rmalar bir yerde soyutlaflt rma haline geliyor ve gerçek dünyadan uzaklaflm fl oluyoruz. Bunlar da bir taraftan iflin olumsuz yönleri. Zannediyorum hükümetin de yapt bir istikamet vermek ve bir süreklilik yaratmak mümkünse. Özellikle gayrimenkul sektörünün birinci prensibi süreklilik çünkü çok uzun vadeli bir yat r m süreci gerektiriyor. Kerem Alkin: Türkiye'ye karfl Yeni Osmanl c l k anlam nda birtak m yak flt rmalar var. Türkiye bu tür yak flt rmalara karfl nas l dikkatli olmal? Özdem Sanberk: Netice itibariyle 70 milyonluk bir ülkede yafl yoruz. Ülkemizde ve yurt d fl nda durumu böyle yorumlamak için müsait bir iklim oldu unu san yorum. Ama gerçekçi bir aç dan bakarsak, ben bunu Türkiye'nin d fl politikada mukayeseli üstünlüklerini kendi d fl politikas n n hizmetine verdi i bir süreç olarak görüyorum. Nas l, ekonomideki temel prensiplerden biri de il mi? Mukayeseli üstünlü ü haiz olan bir ülke onlar n üzerine gider. Türkiye'nin de çevre ülkelerine mukayeseli üstünlükleri var. Tarih, dil, kültür, insani de erler, örf ve adetler, co rafi yak nl k, ortak bir tak m paydalar. Türk d fl politikas flimdi bunlar kendi d fl politikas n n hizmetine veriyor, benim yorumlamam bu. fiöyle veya böyle, Türkiye bundan bir fayda sa l yorsa b rakal m isteyen istedi i yorumu yaps n. Kerem Alkin: Mehmet Bey, özellikle önemli gayrimenkul yat r mc lar olarak, sizin bölgedeki birinci ve ikinci kuflak komflu ülkelere yat r mlar n z yo unlaflt rabilmenizin koflullar nedir? Mehmet Erktin: Öncelikle Türkiye'de de ve baflka ülkelerde gayrimenkul yat r m yapmak için, baz akademik kriterler var. Nüfusun, ekonominin büyüyor olmas laz m. Gelir da l m n n belli bir baza oturmufl olmas laz m. Etraf m za bakt m z zaman, Suriye ve ran' n bu akademik kriterlere en çok uyan ülkeler oldu unu görüyoruz. Abu Dhabi, kendi bafl na geliri olan, gerçek ekonomisi olan o bölgede bir kaç tane ülkeden bir tanesi. Fakat en önemlisi stabilite. Hep konufluyoruz panelin bafl ndan beri, gayrimenkul uzun süreli bir yat r m. Fakat stabilite olmadan, orada yat r m da olamaz. Türk müteahhitlerine bakt n z zaman çok büyük baflar lar elde etmifl durumdalar. Dünyan n en büyük 225 müteahhidi aras nda 31 tanesi Türk. Ve bir ülkede yer edinmenin en etkin yolu gayrimenkul yat r m na yönelmek. Bunun dünya çap nda en baflar l örneklerinden bir tanesi de Rönesans nflaat. Hem kendi iflini üretmek aç s ndan hem de sürekli gelir sa lamak aç s ndan. Ama dedi im gibi yat r m yapaca n z bölgenin kutuplaflmam fl bir bölge olmas laz m. En az 10-15 sene huzuru görebiliyor olmam z laz m ki biz de projelerimizi sa l kl bitirebilelim. Kerem Alkin: Erman Bey, bölgede ciddi yat r mlar yapan bir 40 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 grupsunuz. Türk inflaat malzemesi sektörü de çok önemli ve çok baflar l. Bu yönüyle bak ld zaman bölgedeki Türk odakl uluslararas yat r mlarda Türk inflaat malzemelerinin kullan lmas da, biraz evvel verdi imiz örnekten hareketle, asl nda dolayl bir ihracat baflar s anlam na gelir. Bu noktada Türk inflaat malzemeleri ile ilgili olarak nas l bir strateji izleyebiliriz? Erman Il cak: Asl nda Türkiye'nin en büyük avantaj, Türkiye'de yapt m z bütün binalarda neredeyse %100'üne yak n malzemelerin tamam n Türkiye'de imal ediliyor olmas ve tamam nda Türk iflçilerin ve Türk mühendislerin, Türk mimarlar n eseri olmas d r. Yurt d fl na proje aktard m z zaman, ilk baflta inflaat malzemelerini çok rahatl kla oraya ihrac edebilirken, çok rahatl kla orada kullanabilirken zaman içerisinde kullanmam zda bir çok k s tlamalar n geldi ini gördük. Çünkü malesef Türk inflaat malzemeleri imalatç lar n hiçbir zaman baflka bir ülkede imalata bafllama konusunda ikna edemedik. kna edemedi imiz için daha sonra ortaya ç kan gümrük ve nakliyelerdeki engellerle beraber neredeyse Türk firmalar bu pazarlardan çekilmek zorunda kald. Bugün, bundan 10 y l kadar önce ciromuz belki 80-100 milyon dolarken, Türkiye'den 30 milyon dolarl k inflaat malzemesi ihraç edebiliyorduk. Bugün ciromuz 1 milyar dolar ama hala 30 milyon dolarl k inflaat malzemesi ihraç edebiliyoruz. Çünkü gitti imiz ülkelerde yat r m yapan Alman, Avusturyal ya da Frans z firmalar o ülkelerdeki pazarlar asl nda bir anlamda ele geçirdiler. Türk firmalar n n çok emek vererek bafllatt klar, kendilerini tan tt klar pazarlar n, bugün asl nda sadece inflaat sektöründe de il bir çok sektörde kaybedilmifl oldu unu görmekteyiz. O yüzden art k biraz daha ihracat mant ndan, yani genel merkezden ihraç etme mant ndan s yr larak, daha yerel olmay, o ülkelere gidip o ülkelerde flirketleflmeyi, o ülkelerde yat r ma gitmeyi göze almam z gerekir. Asl nda bizim önümüzdeki en büyük s nav bu. Tabi bunlar biraz da iyi iliflkiler sayesinde oluyor. Art k yapmam z gereken fley ilk etapta ufak da olsa bir imalathane ile ya da bir bafllang ç sermayesi ile gayrimenkul yat r mlar n biraz daha çeflitlendirip bu ülkelere gitmek ve bu ülkelerdeki bankalarla çal flmaya bafllamak. Bu anlamda bakt m z zaman asl nda imkanlar n çok daha fazla artt n görebiliyoruz çünkü Türk bankalar özellikle 6 banka ile temsil edildi imiz Rusya'da son derece kuvvetliyken, Türk yat r mc lara çok destek verirken, bugün 70 milyonluk ran pazar nda bir tane Türk bankas yok. Ya da Türkiye'nin anlaflmal oldu u bir bankam z da yok. Suriye, Suudi Arabistan ve Lübnan'da yine benzer flekilde. Abu Dhabi, Katar gibi geliflmifl pazarlarda ikili anlaflmalar var ama bizler için o ülkelerde büyüme imkan zor çünkü rekabet çok yo un. Kerem Alkin: Hükümetin de belki bu konuda devreye girmesi laz m. Erman Il cak: Hükümetten çok asl nda özel sektörün bu konularda bir ad m at p, biraz daha innovatif yaklaflmas gerekir çünkü hükümet zaten üstüne düfleni yap yor. Art k bundan sonras Türk özel sektörünün yapmas gereken, Türk bankac lar n, Türk perakendecilerin, Türk yat r mc lar n yapmas gereken fleyler. Bu aflamay da aflt ktan sonra Türkiye'nin gayrimenkul sektöründe Hollanda ya da Almanya'dan daha farkl bir oyuncu olaca n zannetmiyorum. Kerem Alkin: Son olarak birkaç cümleyle bölgede yat r m yapmay düflünen Türk yat r mc lara nelere dikkat etmelerini önerirsiniz? Erman Il cak: Her gitti imiz ülkede lokal gibi düflünmek zorunday z. Her gitti imiz ülkeyi benimseyerek, o ülkede kal c oldu umuzu düflünerek o ülkede kal c olacak kadrolar oluflturmam z gerekiyor. Zaten Türk yat r mc lar na bakt m z zaman en büyük s k nt m z asl nda bu kadrolar n oluflturulmamas d r. E er bu kadrolar oluflturabilirsek, asl nda bizim için s n r yok. Rahmetli smet nönü'nün de zaman nda söyledi i gibi yeni bir dünya düzeni kuruldu ve bugün Türkiye bu dünya düzeninin asl nda en önemli oyuncular ndan biri olma flans na sahip. Yeter ki bunu en iyi flekilde de erlendirebilelim. Kerem Alkin: Say n Nebil lseven bütün bu anlat lanlar nas l toparlar? Nebil lseven: Bir kere bizim bu yat r mlar tek tek ifllemler gibi görmememiz laz m. Yani burada yat r mlara h zl bir para kazanmak düflüncesiyle de il, daha sürece yay lm fl, daha oradaki hayat n içine tafl nm fl yat r mlar olarak bakmam z gerekir. Ben buna, sosyal altyap yat r mlar na önem vermek diyorum. Örne in oradaki sa l k sektörü, lojistik sektörü, perakende sektörü veya buna benzer yat r mlar hedeflemek bu iflin hem süreklili i aç s ndan, hem de istikrar aç s ndan çok önemli. Çünkü siz orada yaflayan insana yönelik bir yat r m yapt n z zaman, d fl politika veya di er her hareket, oran n vatandafl taraf ndan asl nda bir noktada ona göre de erlendirilebilecek ve aranan istikrar, aranan güven sosyal altyap da yap lan yat r mlar kanal yla daha da güçlenecektir diye düflünüyorum. kinci bir konu, sonuçta gitti imiz yerler henüz daha yeni piyasalaflmaya bafllayan ekonomik bölgeler. Daha piyasalaflmas n bile tam tamamlamam fl, belli güç iliflkilerinin hala hakim oldu u ülkeler. Dolay s yla burada yine süreklili i ve güveni sa larken do ru yerel ortakla bu giriflimlerin yürütülmesi, do ru yerel ortakla bir risk paylafl m yolunda gidilmesinin faydal olaca n düflünüyorum. Bu anlamda bu yanl z bilinmezlere karfl bir koruma de il, ayn zamanda o yat r m hayata tafl rken bizim do ru bir rehber kullanmam z da çok büyük önem tafl maktad r. Yani karfl l kl faydaya dayal do ru yerel ortakl klara gidilmelidir. Üçüncü konu, bir piyasa aç l yor ve daha önce bahsedildi i gibi asl nda bu çok k sa vadeli bir piyasa de il.orta dönemde daha anlaml olacak ve flekil bulacak bir alan. Dolay s yla bu noktada da örne in yat r m ortakl klar gibi, daha resmi ve daha hukuki ve idari yap lar belli ortakl klar fleklinde bu iflin yürütülmesinde fayda var kanaatindeyim. Do rudan o konuyla ilgili ortaklar oldu u kadar finansal, bankalar gibi, yat r m fonlar gibi riski de iflik aç lardan paylaflabilen taraflar n biraraya geldi i mekanizmalarla da bu ifl yap l rsa, ciddi bir mesafe al nabilece ini düflünüyorum. Türk flirketleri olarak asl nda çok büyük mükayeseli üstünlüklerimizin old una inan yorum. Ancak, bunun bir genel politika çerçevesinde, dedi im gibi fark ndal n n yarat lmas, özendirilmesi ve öne ç kar lmas n n önemli oldu unu düflünüyorum. Kerem Alkin: Bütün kat l mc lara çok teflekkür ediyorum. Sunucu: Kerem Bey'e ve tüm de erli konuklar na çok teflekkür ediyoruz. K sa bir aradan sonra tekrar beraber olaca z. GYODER 41

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Sunucu : Özlem Gürses Bir kez daha merhabalar efendim. San yorum bu kahve molas ndan ard ndan herkesin gözleri biraz daha aç ld. En az ndan öyle umuyorum. Çok keyifli bir son kufla a giriyoruz. S ra nihayet kentsel tasar mc larda, tasar mc larda, mimarlarda; benim de erli meslektafllar mda. Çok önemli bir mimar a rlayaca z özel konuflmac olarak. Ard ndan da son panelde yeni tarzlar, yeni kent konseptlerini, kavramlar n, yeni yaklafl mlar hep birlikte anlamaya çal flaca z. Önce biraz kendisi hakk nda bilgi vermek isterim. Mimari ve kentsel tasar m uzman. Londra, Paris, Tokyo, stanbul ve New York gibi büyük flehirlerde uygulamalar, e itim ve araflt rma çal flmalar yapm fl. Taubman Mimarl k ve fiehir Planlama Akademisinin 2001'de bafllatt kentsel tasar m program n n direktörü. Kolombiya Üniversitesi Mimarl k Planlama ve Koruma Yüksek Okulu Kentsel Tasar m Program direktörü. Massachusetts Institute of Technology, MIT, Mimarl k ve Planlama Fakültesi üyeli i esnas nda da yine Müfredat Komitesi Baflkan olarak, yani oradaki tasar m bölümünün müfredat n tasarlayan, orada dan flmanl k hizmeti veren de erli bir tasar mc. Özellikle Yeni Amerikan Okul Tasar m Projesi'nde uzman. Campus Club Development flirketinin orta ile birlikte sahne alacak. Öncelikle kendisini anons etmek istiyorum. Say n Roy Strickland. Welcome sir, please. Would you take the stage? Buyurunuz efendim. Hoflgeldiniz. Nice meeting you. Thank you very much. Konuk Konuflmac Roy Strickland Kentsel Tasar mc Sunucu: Ve kendisinin Türkiye'deki de erli orta, o da bir kentsel tasar mc. Onur Akansel geliyorlar efendim. Hofl geldiniz Onur Bey. Selamlar. Ben de bir eski flehir planlamac y m, sonra da mimar. Buyurunuz lütfen. Onur Akansel: Teflekkür ederim. Sa olun. Sunucu: Sahne sizin. Sohbetle bafl bafla b rakal m de erli izleyicilerimizi. Onur Akansel: Ok. First of all, welcome back to Turkey, Roy. This afternoon, within the next thirty minutes or so, I want to discuss with you, your opinion that Istanbul and Turkey may look to the United States for lessons, for comprehensive planning and national development. And as you as has become, the model for national development of the 20th century. Now, Turkey can create a new model for the 21st century's national development. Roy Strickland: Right. Before I do that, I would like to lend a sense of urgency to what we are discussing this afternoon. From my visits to Turkey through the east end of Turkey, north, south, through the west side of Turkey and Istanbul, I have come to think of Turkey as a kind of table top sitting on a sawhorse. And what I observed happily and what has been told me by others is that development is moving and population is moving from west, from east to west; and there are certain imbalances beginning to occur. As you move from agrarian economy to an industrial and technologically-based economy, Istanbul has become the generator for so much of your GDP. In fact it's approaching 50% of the GDP and generating 50% of your taxes. Istanbul at the same time sits on the Marmara fault line, so what if the fault is, as it is expected to happen, explodes in an earthquake? What happens if the table top which is shifting in this direction collapses entirely to the floor? And you risk not only Istanbul but Turkey in not thinking about national planning, in not thinking about comprehensive planning and the relationship between the east and west of Turkey, and the north and south of Turkey. So, as we speak today, let's do so with some sense of urgency. Onur Akansel: Ok, sure. Well, now ok then let's go back to this issue of comparing New York and Istanbul, and US and Turkey, at the same time. Well, Istanbul is a city that I really come to love. Its energy, its creativity, its development, its beauty, its history... And certainly a contemporary Istanbul is emerging as an important global city represented by its modern skyline. But, what is very interesting to me is that contemporary Istanbul reminds me of New York City in 1900, when the city was struggling to become modern. This view of lower Broadway, for example, 42 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 could be stiklal Street in Istanbul. And as lively and as magnetic a city New York was at the time, it shared with Istanbul's current conditions, including hundreds of thousands of new people arriving every year. I think you have 400 and 500 thousand people every year arriving in Istanbul and there were very similar figures in New York at the turn of the 20th century; creating extraordinary densities, in some areas approaching 700 people per acre, rivaling Calcutta in India. How are these people housed? In great expenses of unregulated or under regulated housing, which is a very familiar condition in Istanbul. We have many jerry built multiple family houses in crowded residential districts. You have great congestion in the streets and difficulty in moving through the streets so even in 1900. And you also had problems of illness and crime which may not a terribly present in Istanbul but created a kind crisis condition in the city. Crisis, I think, as large as the crisis that faces Istanbul now. And what was the response of the city at the time? Regulation, strict enforcement, the development of new building types that were better built, more habitable to their occupants and safer for the city as a whole. And here you see illustrations or diagrams of various ways of improving that unregulated housing. And by very strict laws that gave room measurements, construction standards even the cubic footage of light and air for occupants are created what remains of very substantial part of the city is strong and serviceable housing. But, interestingly enough, it wasn't just the city that demanded these improvements. Initiating these improvements for private citizens, developers and property owners who saw the expansion of the New York City slum as threatening to their interest. If they were a private individual living in a neighborhood adjacent to one of to these communities, these communities re-spreading illness and disease to one's own neighborhood. If one were property owner, the spread of these kinds of communities depress the value of property. And if one were a manufacturer or industrialist, the slums decreased job output and efficiency, decreasing the value of labor. So not only was the city as a government interested in making improvements, Other private sector was very much interested in making improvements. And I would advocate that the private and public sector in working on Istanbul create improvements because they can lead to very durable forms of construction development. Those same late 19th and early 20th century building codes and regulations that I just mentioned would generate communities and building types and housing for all classes of New Yorkers including the venerated housing for the rich along Park Avenue. The buildings that we see in this illustration are built to the same guidelines of the poorest housing or housing for the poorest citizens were developed from, in the early 19th century. And of course this housing endures and establishes so much of the city's desirability. Not only was the private sector involved in advocating change in building types and increasing the standards for housing, but axis between emerging professions in architecture and engineering combined with the artists and the businessmen and civic groups and various kinds of reformers, to think of not just buildings on the city making regulations for the city, but treating the city as a whole, finding ways of connecting neighborhoods, opening new neighborhoods for development, decongesting the center of the city and spreading development through the city, so that is as early as 1900 or 1904 as we see here, the civic improvement commission are working with these various actors that came up with a plan for the city. They would help guide this development well into the 20th century. And this happened before there was the establishment to the New York City Planning Commission in 1900. In other words, the citizens, the business community, industrialists, architects, artists, reformers were agitated enough to deal with the crisis of the expanding city to advocate planning for the city as a whole. And combined with these kinds of moves was of course the building of the great transportation system. I wish to find so much of New York and I think it is important GYODER 43

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 to note that again this was not a public project initially, but a private project - built by railroad companies who often own land in outlie underdeveloped parts of the city and were interested in the transportation system as much as a real estate enterprise, as a transportation enterprise. And it wasn't until the 1930s, with the depression that the city's subways were taken over by the government. Continuing with that meeting between public and private sector, not only were designs for individual buildings proposed and notions of city design expanding across the city was proposed and new subways were proposed, but also the regulation of land use. When one comes to Istanbul, I mean there is a very kind of thrilling, dynamic crowded streets, in the streets next to residential areas. People living in the same places where there are sometimes highly polluting industries. In New York, by 1916, it was the private sector, property owners and developers, who initiated the famous New York City's Zoning Codes which would help to found the city up to the present day. Why were they concerned about the regulation zoning? Because these property owners; if there was no regulation, and one owned a new house or new apartment building or a hotel, a factory could be located right across the street. And those kinds of adjacencies were occurring with ever great rapidity in the city. And city property owners and real estate people felt threatened by this mixture of uses that also congested the streets, also darkened the streets and depressed their property values. So, from agitation on the private sector side, the public side responded with the 1916 Zoning Codes which through the 1950s shaped the iconic Manhattan skyline. So that if one owned a piece of property and an enormous new building were going up across the street, one had some assurance that light and air because of the setbacks would penetrate the street and not depress the property value of one's property or if one lived in a residential building or owned a hotel, the land use patterns promoted by the City Zoning Ordinance, what assured that a factory would not be built across the street from your property. 44 GYODER As New York grew and people's ambitions grew more ambitious, again axis between the public and private sectors developed to look at not just the building or the city or land use for the city, but the entire region. By the 1920s the Regional Plan Association was developed, again a combination of public and private partners with heavy emphasis on the private side that sought to rationalize on the development of the entire region, make those connections across states, distribute populations and create a range of secondary cities around the major city of New York and create efficient transportation, both surface and water and underground, to tie the several parts of the emerging metropolis together. And ultimately giving rise to the familiar modern city that we have today. Onur Akansel: Ok. As I was listening to you, I have heard three lessons here that Istanbul actually should be thinking about. One of them was transformation of New York was a partnership between public and private sectors and, well, wasn't just partnership but business was a force behind the reform. Roy Strickland: Real estate community was an enormous force behind this reform. Onur Akansel: Actually resulted in profit, right? Roy Strickland: Yes, these buildings are highly profitable and their investments were protected. Onur Akansel: And, actually, you have identified several crises, back then in New York City and basically this relationship between public and private partnership turned the crisis into new opportunities. Roy Strickland: Yes. Onur Akansel: Well, this was about New York. Now, let's go to country scale and let's talk about US, back then. Roy Strickland: Well, as New York was confronting crisis in 1900, although we may look at United States as a kind of maturely built-out country now, with its web of highways and suburbs and cities, it was in the 1930s, a pretty inefficient and unevenly developed country and reminds me of the situation in Turkey today. Industry and populations, as the country was going from a shift from agrarian to an industrial economy, was concentrated at certain points in the country at the expense of other points. So you would see New York developed, Chicago, Detroit, certain mid-western cities become industrial power houses, as people left the south and left the south-east to move to these cities and pursue the economic opportunity, leaving behind isolated and poor towns and the whole states. And the kind of condition that you see here with this little road that makes me think of the province of Rees somewhat was prevalent in the United States. The country was shifting as you are shifting from an agrarian to an industrial economy and people were moving to cities as a consequence, as industry would often create these highly polluting conditions in many parts of the country. As industry was modernizing, there were new forms of production occurring in the country, all means of transportation, like the railroad and the water networks,

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 were not positioned to take advantage of these changes. And there began a kind of disjunction between production and transportation. And I hear that Turkey, for example, hasn't built a new railroad in what? Onur Akansel: Since late 30s. Roy Strickland: All right, 70 years. There was also the depression, when 25% of the nation was out of work, great degrees of political agitation and unease that had to be addressed. Ways had to be found for putting people to work. And once after the depression, and the country had won the Second World War, there was an existential crisis, as well, in the Cold War, where the nation feared a nuclear holocaust and where would the war be focused, but on its traditional industrial and population centers. And here we have an artist's imagination of what would happen to New York in the event of a nuclear bombing. And this image could be Istanbul in the advent of the expected earthquake. Onur Akansel: Correct. Let me briefly add that within the next 25 years Turkey, especially Istanbul is expected to have an earthquake, probably with a magnitude of 7, 7.5 or higher. Roy Strickland: Yes. With your badly regulated and badly constructed housing, possibly leading to the deaths of hundreds of thousands of people and with Istanbul, as 50% of your GDP and tax base, having profound implications for you as a country. And these were the kinds of existential crises that the United States was confronting after the Second World War. And what was the response? The Federal Government began the national highway transportation system that spread a web of new roads across the country. To help people, to help bring people from those vulnerable concentrated places of population and industry, to other undisturbed areas of the country. And we see in this drawing that web that opened up the south, the south-west and the west to new development and brought the population. And this was accompanied by a very precise and carefully regulated system of new forms of community planning and financing backed by the Federal Government that created all sorts of criteria for guaranteeing mortgages lent by the private sector to builders but also buyers in this new development. And here you see the precise degree they get to laying out building types, the square footages and relationships between rooms to laying out communities, always with efficiency in mind, so that houses of the plan that we see here could be mass produced and new settlements could be built that, reduced infrastructure, reduced roadways and created what the Federal Housing Administration considered a viable, long term investments. Creating the new form of the habitation in the country, but also work and education and entertainment of the post-war American suburb. The FHA, the Federal Housing Administration would guarantee a family's loan taken from a private lender and pay to a private builder who would locate these developments adjacent to the Federal Highway Program. So, the Federal Government was putting people to work through the construction of the highway system and the private contractors who helped build the highway system. The loan agencies or loan entities were guaranteed return on their lending by the Federal Government and therefore made money on the loans that they made to people. The builders of these houses made money. William Lewitt would build a house costing 6 thousand dollars, so for 7 thousand dollars to somebody who might put 58 dollars down, guaranteeing a profit of 1000 dollars which does not sound like very much. But again this is 1000 dollars and 1955 dollars, and when you are building 70.000 houses, at the time, represents return of 70 million dollars. And the person, who is only putting down 58 dollars, gets an asset that appreciates over time. So we see little houses like these built by Lewitt, by the 1990s, being worth six figures. If the mortgages are paid off and someone is an elder and is lived in that house, he now has or she now has an asset worth 200.000 dollars, creating the great middle class in the country which whose primary asset always is the house; the American dream, as GYODER 45

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 indicated by this famous photograph. And if you look at that house, and were to compare it to the plan of FHA, that I showed you earlier, that plan would be found in this house. And attending this development were new visionary forms of real estate development. The great shopping centers, A.L. Fortaldman, in my state of Michigan, from Detroit, noticed that all these middle class people were moving to the suburbs with these houses. And had the bright idea of following them. And building, shopping malls that would cater to them. Lewitt, I already mentioned, would use the FHA guarantees and mass production systems provide these very efficient forms of housing. And then others like Cayman Williams would notice that the spread of population to all corners of the country and the high mobility of the American population offered opportunities for new forms of recreation and entertainment. And here, a man with a family driving on one of these highways from Tennessee to Washington DC. Notice that there was really no good place to stay between Memphis, Tennessee and Washington DC, and got the bright idea of starting the Holiday Inn chain, which would ultimately, by the 1960s, have 1000 hotels across the country and eventually 1500 hotels around the world. I'd say you would have these visionary businessmen taking advantage of these federal investments and infrastructure, identifying newly emerging middle class market and packaging new products that address that market. Ray Croc was another one, Mc Donald's, whom you all know, which has employed 1 out of 8 Americans over time. Onur Akansel: This is very interesting and as I did for the previous section, let me briefly state another lesson from this section. So, as New York City's transformation was public-private efforts and now, country's transformation was even a more ambitious effort of public-private contribution. And, again this relationship seems to come out of a crisis. In this case, you have just said that this is the Great Depression as well as the Cold War time. And actually at this stage, planning has given rise to new business models. As you said some visionary businessmen like Topman, Croc or Lewitt created worldly known business brands that have carried US all across the world and helped make it a kind of global brand. Roy Strickland: Yes, these became global brands that were readily exported and became models for other countries. Onur Akansel: And, was there anything else while doing that whole development effort? Was there anything else that the country was considered? Roy Strickland: Yes, let's not forget other kinds of investment. It wasn't just road-building of course but dam building and electrification of these outlined parts of the country. And very importantly, to the rise of America's great middle class investment in education, but again born out of crisis. United States was involved in a Cold War competition with the Soviet Union. And so, invested very heavily in the sciences at universities, both established private universities and newly burgeoning public universities to compete with the Soviet Union. New buildings, investing in faculty, providing scholarships and grants to students, that transformed the American population. Just as before the World War only 35% of the country owned its own house, and after the war by the 1970's, 65 and 70 percent of the country owned its own house based on this investment. Before the war, only 10% of Americans had college degrees and after the war, 30% by the 1970s and 80s, would hold college degrees. And who has been best insulated against the current recession, but people who are well educated. These new dynamic universities, here we see the picture of the University of Texas at Austin or university, like my own university at Michigan, also spun off incredible returns in their regions across the nation. For every dollar, a university like the University of Michigan spends internally for its operations; there is 9 dollars that spun off in contracts, services, new businesses, taxes on faculty and staff etc. So for every dollar spent within the university there is a 9 dollar spin off. So where do you see the places that have been the most resilient in so much of the country? University towns which are highly desirable places to live and have been somewhat insulated from the crazy ride of the recent real estate wave. Onur Akansel: So this one to nine ratio clearly states that how universities or center of excellences as regional association, planning association puts it, can dramatically change the shape of cities. They can help them attract much more solid investments to it. Roy Strickland: Yes. Onur Akansel: Okay. Then now, looking at Turkey. I am going to ask you to put your developer hat, your urban planner hat as well as a politician hat. And then, how would you apply these lessons from US to Turkey? Roy Strickland: If I were a planner, I would look at the map of Turkey and think about a comprehensive plan that stretches east to west, north to south. I would think of lines on the map of Turkey that make connections to existing cities, but also towns that might grow. As well as new towns that afford new educational opportunities, new business opportunities for people, to encourage them, to stay and grow in all parts of the country, rather than just Istanbul, and perhaps become such strong magnets that people actually leave Istanbul and go to these other attractive places, which is exactly what happened as result of the national plan road network in the USA. As places like Atlanta and Houston and Santa Fe grew and older cities were reduced in population. Here is an opportunity to think comprehensively about Turkey and to think along the some of the same lines. If I were a politician, I would look at this as an opportunity to develop relationships with the private sector in service of the population. Providing jobs, providing education, providing new housing, also helping to stabilize Turkey and rebalance it from this table top on the sawhorse condition. Which I think could lead to a kind of platform or an argument for comprehensive planning which also occurred in the United States during the post-war period. Both Democrats 46 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 and Republicans, state governors, senators, congressmen, mayors were on board for this great national building effort. And if I were a developer, I would see opportunities for attaching myself to the various points on the map and in the way that visionary developers did in the United States during the 1950s, invent new forms of development, not just shopping malls, but possibly other things. What those things are, I would not be able to tell you at this point, but certainly there are new technologies, there are new forms of transportation, new forms of energy; they can be part of this plan that give people the opportunity to be visionary and inventive. Onur Akansel: Well, you have been talking about new cities, new infrastructure and new universities. And in this case, I would like to ask you about old cities? How about it? Roy Strickland: Yeah, but we are running out of time... As part of this comprehensive plan, I would look for certain types of opportunity within the older cities for regeneration projects. For example, in New York City, where I have done work, I was part of a civic improvement effort where local leaderships contributed 500.000 dollars to the renovation of Bryant Park that in midtown Manhattan that led to inventive forms of revenue generation, including so-called window taxes from surrounding private owners with views of the park would contribute funds to the development of the park in addition to other regular real estate taxes. Over time, generating 1,75 billion dollars worth of new construction. So, projects like that and the introduction of new educational centers, not only at the university level but also in primary or secondary school level in existing cities, recognizing that the growth of a strong middle class is very much related to education, is important. And an interesting little fact related by BBC recently was that Europe is going to need 20 million well-prepared technology workers. Where are those 20 million technology workers going to come from? As part of this comprehensive plan and regeneration projects, you have seriously to think about education from primary level up through postsecondary level or university and college. One of the great industries in Turkey could be education and one of your great exports could be this highly educated population of young people, as Europe declines in population. Onur Akansel: Ok, towards the conclusion, looking back to our discussion this afternoon, I guess the key takeaways from this are, first of all, the relationship between the New York City's and US's history and Turkey now and the lessons they could learn from. And number two is even in economical and geopolitical crisis, there are opportunities that could be created through public-private partnership. And lastly, the third one, the combination of local as well as federal regulations can create extraordinary business opportunities for private sector. Roy Strickland: Yes. Onur Akansel: Right. Roy Strickland: And they are telling us to leave. So I would conclude by saying don't do what United Stated did, but think about this comprehensive plan of the relationship between development, transportation and infrastructure. Don't get involved in extraction industries but think about renewable sources of energy, like wind, solar and water power. Think about concentrated forms of development that encourage people to walk rather than drive. Think about mass transportation rather than highway building. And create the new model for the 21st century that will be useful to us as we try to figure what to do with our aging infrastructure and the settlements. Onur Akansel: Ok, well, thanks very much, thanks a lot. Roy Strickland: Thanks you. Sunucu: We thank you very much. De erli konuflmac lar m za çok teflekkür ediyoruz. Say n Roy Strickland, we thank you very much sir, ve Say n Onur Akansel, orta. Çok keyifli bir söylefliydi. Enteresan bir örne in de, bir kaç örne in de üzerinden geçmifl olduk hep beraber. Yüzdük, yüzdük, kuyru una geldik biliyorsunuz. Kuyrukta süper fleyler var. Harika bir panel dinleyeceksiniz. Gerçekten öyle. Çok de erli konuflmac lar var ve bu çok de erli konuflmac lar ayn zamanda misafirlerimiz. Özellikle, yeni ça da, yeni dünyada çevre konusu, yeni kavramlar son derece önem arz ediyor. Bugün mesela A ao lu'nu a rlad k ve yapt klar projelerden birinin tüm enerji fonksiyonlar n n yenilenebilir enerji kaynaklar yla üretildi ini biliyoruz. Bunun gibi çevre-duyarl projeler sektörde -benden iyi biliyorsunuz ki- çok artmakta. Çünkü gezegenin bir ç l var. Gezegen resmen imdat, diyor ve belki de kentleflirken o ç l a kulak vermek zorunday z. O nedenle, hem mimari yaklafl mlarda, hem de kentsel planlamada art k çevre önemli bir kriter ve gene ayn nedenle de akademik çal flmalar n yo unlaflt bir alan olarak karfl m za ç k yor. Son panelimizin de erli baflkan, Soyak Holding'in say n yöneticisi Emre Çaml bel'i öncelikle sahneye davet etmek istiyorum. Say n Baflkan buyurunuz lütfen. fliniz zor. Çok de erli konuklarla birlikte... Say n Baflkan hofl geldiniz. Nas ls n z? Heyecan verici bir gün. Siz lütfen yerinizi al rken, de erli konuklar m z tek tek anons edece im ve size emanet edece im panel süresince. Buyurunuz efendim. GYODER 47

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Gelece in Kentleri Sunucu : Özlem Gürses Gerçekten de çok de erli konuklar m z var. lkini anons etmek istiyorum. Dünyan n en prestijli üniversitelerinden ve mimarl k fakültesi ve tasar m bölümü de yine son derece dikkat çeken, ilgi ile izledi imiz MIT Üniversitesi'nden Anthony Ciochetti geliyorlar efendim, gayrimenkul bölüm merkezi akademik direktörü. Buyurunuz lütfen, Say n Ciochetti. Evet, di er bir isim, o da çok de erli bir baflka tasar mc, bir baflka mimar, sürdürülebilir kentsel geliflim profesörü. Ayn zamanda Dünya Yenilenebilir Enerji Konseyi'nin de say n baflkan. Bu konsey çok önemli ifller yap yor ve Say n Droege'nin de kitaplar özellikle bu alana ilgi duyan tasar mc lar aç s ndan son derece ufuk açan, fl k tutan nitelikte. Prof. Dr. Peter Droege'yi sahneye davet etmek istiyorum lütfen. Sir, welcome. Nice meeting you. Please take a seat. Yine bir baflka de erli tasar mc y ça raca m flimdi efendim. Uluslararas üne sahip bir mimar. Pek çok ödülün sahibi. Ayn zamanda planc, yazar ve profesör. Sürdürülebilir tasar m konusunda zengin bir deneyime sahip. Bizimle birlikte bu deneyimlerini paylaflacak. Prof. Frederic Schwartz geliyorlar efendim. Sir, very very welcome. Thank you. Would you please take your seat? fiimdi bir mühendis gelecek efendim. 500 çal flan n oldu u bir ofisin, New York ofisinin baflkan. Gene ayn flekilde hem arsa gelifltirme, arazi gelifltirme konusunda uzman, hem de elbette çevre ve enerji konular nda bir baflka de erli isim. Say n George Leventis, Langan International' n Say n Baflkan. Buyurunuz efendim. Hoflgeldiniz, welcome sir. Ve son olarak, asl nda yavafl kent ak m n n Türkiye'deki tek temsilcisi. Onun için, bizim için tek de erli. Öyle bir fliir var ya; "Tanr m beni yavafllat". Son zamanlar n duas bu çünkü öyle bir h zla gidiyoruz ki hayat n ak fl içinde bir durup, soluk al p, yavafllamaya ihtiyac m z oluyor. Slow food ak m, özellikle bu tür fleylerle ilgilenenler varsa duymuflsunuzdur. Önce slow food'u ö rendik, yavafl yemeyi ö rendik, sükunet, dinginlik. Ard ndan slow cities geldi. Yani yavafl, sakin kentler. Türkiye'deki tek temsilcisi Seferihisar ve onun de erli baflkan geliyorlar efendim, Tunç Soyer. Buyurunuz Say n Baflkan. Sakin flehrin baflkan koflarak geldiler. Oluyor böyle fleyler demek ki. Say n Baflkan hofl geldiniz, lütfen yerinizi al n z. Emre Bey, Say n Baflkan. Sahne sizin, de erli konuklar m zla birlikte keyifli bir panel dinleyece imize hiç flüphem yok. Buyurunuz efendim. 48 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 M. Emre Çaml bel Soyak Holding, CEO Teflekkür ederim Özlem Han m. De erli konuklar, hofl geldiniz. Hepinizi sayg yla selaml yorum. fiimdi bu, günün son paneli, di erlerinder, globalizasyon, global ekonomik krizin Türkiye ve global ekonomiler üzerine, gayrimenkul sektörü üzerine etkilerini tart flt ktan sonra, bugün neden mimarlar, mühendisler, bu konuda hocal k yapan, dünyan n önemli üniversitelerinde faaliyet gösteren insanlarla bu panelde bir araya geliyoruz, derseniz, flöyle ki sürdürülebilirlik kavram dünyada son dönemde çok önemli bir kavram haline geldi, hayati bir kavram haline geldi. Gayrimenkul sektörüne bakt m zda birçok dinami i ve temel göstergeyi bar nd r yor, bunu biliyoruz. Ancak öte taraftan da dünyada üretilen, sal nan karbondioksitin yaklafl k yar s binalar taraf ndan sal n yor. Dolay s yla gayrimenkul sektörünün karbondioksit sal n m na katk s gözönünde bulunduruldu unda, sürdürülebilirlik konusunu, karbon sal n m n, karbon ticaretini, enerji verimlili i ve bütün bunlar n kentlerin gelece ine etkisini, gelecekte ne tür kentlerde yaflayaca m z irdelememiz gerekti ini düflündük. fiimdi bu sürdürülebirlik konusunun biraz flehir planlamac l k, biraz mimarl k biraz da finans taraf na bakaca z. Bu aç lardan bakabilmek için bizimle beraber dünya çap nda tecrübeli ve kanaat önderi olan meslektafllar m z var, konuflmac lar m z var. Hepsine tekrar hofl geldiniz, diyorum ve sizi çok geç bir saate b rakmamak için -zaten Özlem Han m benim söyleyece im aç l fl konuflmas n n büyük bir k sm n söyledi, sa olsun- direk konuflmac lar m za geçiyorum. Öncelikle Fredric Schwartz, kendisi ödüllü bir mimar, planc, yazar, ayn zamanda da hoca. Çeflitli, önde gelen üniversitelerde e itim veriyor. Sürdürülebilir tasar m üzerine oldukça tecrübeli. Özellikle afla Manhattan bölgesinde yapt master-plan çal flmalar oldukça önemli bulunuyor. fiu anda Gana'da dar gelirliler için konut üretilmesi için bir tak m projeler ve modeller üzerine çal fl yor. Türkiye'nin bu hem sürdürülebilir tasar m hem de dar gelirli için konut sorunu üzerine flu andaki aray fl m za, güncel aray fl m za yönelik söyleyeceklerini dinlemek istiyoruz Say n Schwartz' n. Buyurun. Frederic Schwartz Mimar Thank you and I am very honored to be here. I am going to show a lot of slides and a lot of pictures very quick of the projects that we have done around the world, speaking about rethinking cities and architecture through design. Of course the main points of all architecture today, of all planning is for growth and I think the biggest question in cities is really density, building up or sprawl building out and even in your city, coming for the first time, I have seen the building up and I have seen the sprawl. And this is a particularly important issue. In all types of architecture planning sustainability is that the forefront of global thinking now as it well should be. Sustainability is not just the green of sustainability, it is economic sustainability. And by being sustainable, it is also to make housing for workers affordable. That is something that we have been focusing most of our work on recently. Now, none of this takes place unless you have leadership and unless you can deal with the bureaucracy and again, our projects in New York City or in China depending on the level of government support or government involvement or I'll be frank, government corruption in certain countries has held back development and affordability. So, we all think the Internet has made the world smaller but for us it is opened GYODER 49

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 up the globe. All types of possibilities now exist. Firm like ours is able to work simultaneously in China, India, Europe, Africa simply by the Internet. People every day from all over the world are e-mailing us to work in our office, to suggest projects, to have interest. And it is only because of this wide, expansive Internet. And I believe in the future the Internet will have a much much a greater importance on sustainability in an environmental point of view. We are able to have a small firm, relatively small compared to George's 500 or 1000, and right now we have over a billion dollars of work on the boards or in construction. Again I would say, because it is enabling of the global outreach. In New York, it is better to work at home, to get started at home. So we worked on many planning projects that have really pushed our limits in terms of working. I would say, particularly, with government and working on very very important issues of density related to sustainability. Our city, in America, at one time was the most dangerous, and now New York City the densest city in America, is now the safest city in the country. So, density to us is a good thing. This is a project that actually I first met Prof. Strickland at, which was what everybody's dream is particularly developers' to add 40 city blocks along the western edge of Manhattan and it involved new parklands and it was the beginning, I would say, of the environmental movement that used environment as a wedge against development. So, here, this project which we are involved in for five years actually stopped because of the sex life of striped bass. It was the misuse of environmental issues to stop development. Another important aspect that sustainability would be transportation. Here, we have recently completed a new Staten Island ferry terminal at the tip of Manhattan and the largest ferry terminal in our country. And the importance of it is that it combines subways, buses, taxies and ferries, all at one point. And so it becomes one of the most sustainable points in our city in terms of basically moving people away with no cars. So that is the importance, I would say, in sustainable design of having intermodal facilities. Don't have ferries without buses, don't have buses without subways. If you cannot link all of the aspects of transportation you are still going to affect the environment. The other interesting thing about the ferry terminal is that it involved city state and federal agencies. Obama says, "yes we can" and we say, "yes we did". So, in this case, we had to get the approval of city state and federal governments all at odds with each other to make this project go forth. Now, bureaucracy and leadership, I would rather have one great mayor than 50 agencies. This project is now in its 18th year because of bureaucracy, disagreement with each other. The same department of transportation in the state will be at diametric odds to the Federal Highway Administration in the city DOT. So it is getting people together to speak to each other. The whole idea planning and architecture and the safety of our cities particularly in America changed by 9/11. It was a beautiful day and then the plane literally flew over our heads, I see this from my front door. Not many people have seen this photograph but it could be like your earthquake, a complete catastrophe. And it enabled us to really focus on the need of making our cities safer and making our cities more sustainable. Now the reason I am so passionate about this is that this is the view from my office. This is where I sit and this is what I look at now. So, every day I am confronted with what I can do to help the city. I watched my friend lose her husband, her three little boys with no father. So this view empowers us to work harder; the first sketches of trying to re-heal the city. And I want to say that an important part of the architects and planners to development is vision. And this drawing of regrowing Manhattan, the rebirth of Manhattan came right after 9/11. And it involved some unilateral ideas that I have on myself of new zoning opportunities, of bearing highways to create more land along the western edge of again Manhattan. For this, our powerful paper supported my ideas. You always need the press when you are doing controversial projects and thinking. And we came up with a plan for 10 million square feet and the first new vision of what now you see all over the world; the twisted Twin Towers. We formed a team, an international team called Think that then recreated 50 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 the idea of the towers, not for commerce but for culture. So very important in terms of cities all over the world that culture, at this point, if you build culture first, then development will come after. And this plan, then, while we didn't win after the intervention of our corrupt lame-duck governor, now this plan is being implemented, the site plan of the World Trade Tower. These are some of views of the project. From this view, we are invited by the Rockefeller Foundation to re-plan of the first environmental disaster in New Orleans. And I think this is important for Turkey in terms of you have had a wakeup call with one earthquake. Now, it is time to be more stringent about the protection of your buildings. Here our wakeup call was the infrastructure, the failure of the infrastructure and the failure of government to provide a safe place for the people of New Orleans. And here we figured out to have economic and safety zones as the mode to renewing of the city, which is becoming quite successful a city, the city is now regaining its population. In Singapore, we were invited from these projects to do massive 3.5 million square meters of development. Now Singapore had its own problems. It was losing market share to Macao through gambling. And, soon as we finished our plan, they scrapped our master plan and just went for gambling to increase the city's viability. And this led then to housing, I think Singapore has a very good model in the public development of housing, have many international competitions to create new ideas. This is a project for 5000 units of sustainable housing using the beautiful vegetation to make a green architecture that breathes and lives in its development. And in China then, we have had the opportunity to work on new projects in Pudong for development. But most interesting would be the Shanghai Expo, which is the idea for having a better city, better city making better life. And although we didn't win the competition, nobody did. They are using, now implementing our plan. It was a massive undertaking. What was most interesting to us was the idea of greening the city so that all the roofs of the major pavilions and major expo halls would then, turned into parks in the later day. It also allowed opportunities then for the post expo city to become a green city. And we are very excited about the possibilities of the post expo at Shanghai. I would say at this point, I will try to move quicker since my time is running out, again we designed buildings, tall buildings that would vertically link all the culture in one building to have a vertical city when you run out of places for density. And, Guangzhou now, the same issues similar to Manhattan of running out of space and here in Guangzhou, they are currently implementing our master plan that doubles the size of Guangzhou by spreading out development along the river, by reclaiming all the industrial lands and taking away highways and bringing in new subway systems and new development. Guangzhou's migration of people from the city is million, I think some million people, a year migrating to Guangzhou and the major Chinese cities. And finally, I will end with some housing initiatives. I am going to stick to Dubai because Dubai has its own failure of economic consequences in unplanned over development. In India, we are designing the first green airports that capture the rain water, have large expanses of glass but huge overhang shading the glass. I would say that something that I noticed driving around Istanbul, failure to protect the windows from the glazing. A simple very passive measure has become the mode of operation, as you can see here, the huge overhangs that keep sunlight but allow light throughout the terminal. And then, from this the Indian airport authority has asked us to design 150 new prototypes of new terminals. This would be a totally green roof terminal to jump start their kind of puddle jumping towards economic engine. And then finally housing; a mega development in San Diego of 300,000 square meters, again a possibility of the new visionary thinking linking parks and housing. And then in Harlem, this unique façade of the tilted spandrel glass. All PV panels that are all directed to the sun's light. As the sun passes through, it creates a glittering façade, and also gives electric energy back. And then finally, I will end with our latest development in Harlem, a unique project of 50% affordability and 50% market rate housing that in the - kind of bad market of New York has recently sold out 100% because of its financing in this idea of mixing affordable and market rate. And this seems to be the way we are now developing projects with developers in Manhattan by mixing affordability and market rate housing. And then I will end with Ghana where we are currently working on a planning 10 new satellite cities of 2500 units each. And the interesting part of Ghana is that we are going to do all this housing in modular, pre-fabricated mode, teaching the Ghana people in American factories and then establishing on site factories to build the units themselves. So the model is to use Ghana labor to build Ghana housing. It is a very fascinating project moving very quick, but based on our pre-fabricated units. I think I will end there. Thank you. GYODER 51

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Oturum Baflkan : M. Emre Çaml bel Thank you. Say n Schwartz'a teflekkür ediyoruz. Bir sonraki konuflmac m z George Leventis. Kendisi Langan Çevre Mühendislik ve Müflavirlik Firmas yönetim kurulu baflkan ve kendisinin mühendislik alan nda birçok ödülü var. Dünyan n birçok farkl memleketinde, özellikle Ortado u'da, Amerika'da birçok projede çal flmalar yapm fl. En önemli özelliklerinden biri de 2004 Atina Olimpiyatlar organizasyon komitesi baflkan ym fl. fiimdi, olimpiyatlar n bir flehrin sürdürülebilirli ine, gelece ine etkisi ve baz durumlar na katk s oldu unu biliyoruz. Sydney Olimpiyatlar da bunun için önemli bir örnek. Tabii George'dan, Olimpiyatlar bittikten sonra o tesisleri ne yapt klar n da duymak istiyoruz, sunumunun içerisinde. Buyurun. George E. Leventis Langan International, Yönetim Kurulu Baflkan Well, I will make a quick correction. Thank you very much first. I was not there for the end. I was there for the beginning of the planning of the Olympics. And, when I was asked say a few things about the Olympics, I put together a few bullets essentially to guide us through telling you a little bit about what this exercise is all about. The enormity of the logistical nightmare that you are getting yourself into and all the things that one needs to think of and plan ahead if they want to really take advantage of the games. To give you a little bit background; I am an engineer by training. I was born in Cairo. I grew up in Greece. I went to university at Greece. The first project that I did after university was to open the first gelato place in the island of Mykonos. So, had nothing to do in engineering but it was something I really enjoy doing and then I went and I did my master's degree in the States. I ended up in New York where I started working with Langan at the time. It was a relatively small firm all about 35-40 people. Along the way, I was exposed between dealing with geotechnical and foundation soil issues to development and how do you develop land and environmental issues. And in 1998, I was asked to go and become the director general of Olympic Works for the Athens Organization Committee. My wife told me I'm insane, especially taking into consideration that politics come into play in a country like Greece with an exercise like that, but being Greek and an engineer, this was the ultimate challenge and honor. So, let me try to tell you a little bit about what Olympics are all about. So, these are the five key categories. I try to go quickly through them. The host city contract is essentially an obligation contract that you are asked to sign the day that you are selected to be the city. And there is no way to deviate from it. Whatever you propose plus a few other things that come along, you are contractually obligated towards the IOC to do. Political influences, the fun begins, quote and quote, after you get the games. Because up until then, everybody theoretically is united towards the exercise...of doing, then of course now you got the games and everyone from the little, you know, director general of a small authority all the way to the prime minister, want the 51 GYODER limelight that comes with the Olympic games. So therefore, problems begin which means that you better have the most important issues boiled down and agreed upon ahead of time because after, problems begin. Finances, everybody talks about the financing of the games. The games have an Olympic budget that comes with the Organizing Committee. In Athens, for example, it was in the order of 2.4 billion Euros. For your information, that budget does not cover anything related to construction. It is purely for the organizing and the running of the games. And therefore, the question that comes is that "who pays for everything else" that comes with it; the infrastructure, the venues etc etc etc. The theory behind it is that the IOC will tell you "if you don't need all those things that will come because of the games, don't ask to have the games." The games are the catalyst for improvement and the betterment of life of the city. And of course, as I was going to say later, the big thing is how to avoid white elephants. Of course, immediately the idea comes to mind about privatization. Certainly some of the venues can be privatized because they have a post-olympic use. That makes sense and the developer can make money out of it. And there are some things you cannot privatize. In Greece, for example, they, I don't know, I think Turkey is probably a little bit like Greece, you know, we leave things at the last minute. I think we get a high out of it. So, the government decided to pass a law that passed the few of the venues to the Olympic Organizing Committee to build, without budget. That meant that the only

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 thing you could do is privatize, but some of the things that they passed, there was nothing you could do out of it. What are you going to do, for example, with the baseball stadium in Greece after the games? If you pass it will develop, nothing. Greeks don't play baseball. These are simple as that. So, logistical challenge; it is in absolutely incredibly complicated exercise. It takes an enormous amount of coordination, enormous amount of people and resources and of course that leads to a lot of excitement over four years tried to get it organized. Now, what does it do to the urban fabric? Urban regeneration? Absolutely yes. Because the big idea is how are you going to take the opportunity of the Olympics to redevelop areas that really need redeveloping? Take Barcelona, for example. They took great advantage of the blighted waterfront and they created the Olympic village and a bunch of other things along the waterfront and reclaimed the waterfront that was in a total disarray and really did something out of it. Now, there are major housing developments. I call them housing developments because that's what they are; you have the Olympic athletes' village and the media village. Now, in Athens, and since then things are being, you know, every year you have a little bit more people, I would expect that today the Olympic games in 2000, the new one is in Brazil and it took. Probably in the host city contract have an obligation on the order of 20,000 to 22,000 people living in the Olympic village and about 12,000 to 14,000 media, that you need to provide accommodation for. This is in addition to the accommodation for spectators, Olympic family, etc etc etc. So we are talking about... let's take the Olympic village for a minute. You are talking about essentially the equivalent of 5 to 7 thousand units built in one shot and eventually being given up to the market in one shot because you cannot do it in phases. Now, I heard the presentations this morning about all these medium housing development, certainly, that is what we did in Greece. There was no way to put it in the market. So, what we did? It was a deal that we made with the equivalent authority for medium and lower income families and it was done via a lottery. And essentially the houses in the units were given to the people afterwards. Now, there is the alternative approach where you say 'I would like to do something that these more high level to regenerate let's say your waterfront side'. Of course that is going to go market rate. But perhaps you want to do with the media villages because they are smaller in size and you can break them up. The Olympic village has to be one; there is no way to break it into pieces. And it has to be in a location that strategically has a transportation advantage, because everybody everyday has to leave that place and go to the venues and come back. So, accommodation again, you have hotel rooms. Certainly, Istanbul is not going to have enough hotel rooms as it is today to accommodate the Olympic Games. So you are talking about hotels, hotels, hotels which of course gives you enormous opportunity to renovate a bunch of existing hotels and not every hotel has to be five star hotel. So, that requires a lot of planning. And then you have these special venues and I put them down as... IBC stands for International Broadcast Center and MPC is the Main Press Center. Now the IBC is a very special lays if you want location that in the case of Athens was 110.000 square meters of high high level ceiling because all the studios are going in it, with a requirement of a capability of housing 10,000 to 12,000 people everyday moving in and out of it and a requirement for energy on the order of 23 to 28 megawatts. Just for that damn facility. Now what the heck do you do with a facility like that afterwards? And it has to be located relatively close to the major venues which are used in the Olympic... the Olympic Stadium etc. So, planning and again in the case of Athens, to answer your question before, IBC was done next to an existing small conference center that became the MPC with the idea of combining the two, to make the major exhibition center of Athens. But unfortunately, conflicting ideas of different authorities and different agencies and different ministries etc. the decision was not made, end result the MPC remained as a mediocre small exhibition center and the IBC became a shopping mall, unfortunately. Now, infrastructure, as you can imagine, Olympic Games means a lot of infrastructure. It is not just a sports infrastructure. It is GYODER 53

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 the roads. You have to move around an enormous number of people at all times during the games. In the case, for example, of Athens, we are talking about, I think they were about 6 and a half thousand to 7 thousand buses moving around every day in addition to about 5 thousand private cars moving the Olympic family, alone. Now, in addition to this you have to move the people, you have to move the spectators etc. etc. So, roads are important. And in the case of Athens, for example, and I am going to talk about airport upgrades. Athens could not have done it. When they try, in my opinion, when they try the first time to get it for the 100th year anniversary for the games, which was 1996, thank God they didn't get it. Because afterwards you have three major developments that happen, all of them privatized the the airport, the metro and the ring road. Without these three major infrastructural facilities, I do not think that the games could have been pulled forward. Energy, of course you have to provide additional energy throughout the city. And you need to do it strategically so that you take advantage of it afterwards. Security, it goes without saying, unfortunately, you know, the games come with very big price for security in the case of Greece 9/11 draw that price three times above the budget that was there. I believe that the final budget was over a billion Euro, spent only on security. And of course, that is not part of your budget. And other things and I put laundry. This is more to show you the enormity of the event. Just think about it. During the games, every single hotel room in the city, in addition to all these 30,000 people that are staying in Olympic village, media village etc. need sheets and towels every day. Every single restaurant has 3 or 4 seatings a day, they need table clothes. The athletes need to be provided everyday for training, 4 to 5 towels. Where are you going to launder all the stuff? In the case of Barcelona, for example, at the end of the day, in the afternoon, there was an airplane that was leaving Barcelona, flying to Madrid, full of sheets and towels, to be laundered in Madrid and the plane is coming back with new sheets and towels because there was no capacity to take care of it in Barcelona; just simple little things. And then of course you have to distribute all of these back to the network. Just think about that extra traffic in the streets of Istanbul, some ideas. Now environment and sustainability, Little Hammer was the first Olympics that actually put the greening of the games as a very important aspect. It was a winters Olympics, and then Sydney took it and really did a fantastic job and we tried to replicate that in Athens, I do not think that we did. We put a good plan together. I don't think it was implemented very well as far as I am concerned and as far as I know anyway. But typically the games would create concerns about the environment because you are talking about a vast people movement, reconstruction, heavy transportation etc etc etc. But the Olympic Games have a big allure to them. They are politically wanted, people want them, they are socially accepted and therefore the environment passes to the forefront list instead being not a kind of problem, it is an opportunity. How do you use it through the urban regeneration that you have to do inevitably. Through people awareness, to actually create permanent improvements of the quality of life in the city. I would think that there is a huge opportunity through the proper, if you want communications, to explain to people why they need to recycle, through the model of the games. Why they need to walk instead of taking the car in just going five blocks, etc etc. So, post Olympic effects. Well, you can either use the games to put the city on the map or you don't. And, you know, the city by default need to reach outside its boundaries for everything, for import of technology, for jobs, for investments etc. so, you by default need to put the city on the map. Well, Athens, for example, at the very beginning, had little bit the attitude, you know, we are Athens, we have the Acropolis..., we are on the map. We don't need to put ourselves on the map. However, what people don't realize is you need to put yourself on the map for other things. Take Barcelona, for example. Barcelona is a great case where they took the Olympics and they did enormous amount of additional planning and construction and infrastructure of great after the games. I remember, there is a guy by the name of Jose Batebilo who is the head of Barcelona Regional, which was the authority in charge of the planning and he was telling me that in 1988 or 87, there were 200,000 tourist nights in Barcelona every year. Everybody was coming down in the airport and leaving for the island. In 1992, during the year of the Olympics, it was 2 million. In the year 2000, they were projecting 10 million. What does that mean? They actually put the city on the map. Barcelona became a place for conferences, Barcelona, because they planned for it. They said "okay, what is the biggest conference?" They were said the Cardiological Society Conference. What does it mean? Let me plan a facility that I will turn into a convention center so that I can actually host that. So, post Olympic use is extremely, extremely important and I think that several cities failed on that. They did not plan the facilities with the post Olympic use in mind. If you do that, you are going to leave a very important legacy behind. And certainly you are going to leave much less white elephants behind you, when the games are over. That is it. 54 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Oturum Baflkan : M. Emre Çaml bel Ok. Thank you George. Bir sonraki konuflmac m z bir belediye baflkan m z. Kendisi asl nda hukukçu ve uluslararas iliflkiler üzerine master var ama, ayn zamanda halihaz rdaki zmir Büyükflehir Belediye Baflkan Aziz Kocao lu'nun dan flmanl n da yap yor. Fakat bizim aç m zdan, panelimiz aç s ndan en önemlisi kendisi dünyada yeni bir ak m olan, yeni bir hareket olarak adland r lan "yavafl flehir" ak m n n Türkiye'deki ilk uygulay c s olan Seferihisar' n belediye baflkan. Hofl geldiniz tekrar. M. Tunç Soyer Seferihisar Belediye Baflkan Teflekkür ederim. Sa olun. Oturum Baflkan : M. Emre Çaml bel Kendisinden Seferihisar' n yavafl flehir, ya da sakin flehir olma hikâyesini ve di er flehirlerimizin bu sertifikaya sahip olmak için yapmas gerekenleri duymak istiyoruz. Buyurun. M. Tunç Soyer: Evet, çok teflekkür ediyorum. Asl nda bugün çok genifl bir ufuk turu yapt k. Gayrimenkul yat r m n n kamudaki, özel sektördeki duayenleri, en üst temsilcileri, yöneticileri anlatt lar. Akademisyenler konufltular. Gerçekten genifl bir ufuk turu oldu ve sektörün engelleri, önündeki potansiyeller, bunlar dinleme f rsat bulduk. Bütün bu genifl tur içerisinde, bir küçük parantez, "citta slow", "sakin flehir". Öncelikle Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i'ne, bu küçük parantezi açma f rsat n verdikleri için çok teflekkür ediyorum. Bu parantez genel kabul gören, sektörün de erleriyle çeliflen yanlar oldu u düflünülebilir. Belki bir k sm n za ütopik, naif gelebilir. Ama bu parantezin flöyle bir anlam var. Bu insanl n özlemleriyle buluflan bir proje ve insanl n gelece inde de önemli bir rol oynamas beklenebilir. O nedenle, sektörün böyle bir geliflime yabanc kalmamas aç s ndan bu parantezin aç lmas n n do ru bir tercih oldu unu düflünüyorum. Önce onu ifade etmeliyim. "Citta slow" yar s talyanca, yar s ngilizce bir sözcük. K sac k tarihinden bahsedeyim. talya'da, 1986'da Roma da, spanyol Basamaklar denilen ünlü meydanda bir Mc Donald's aç lmas na karar veriliyor ve bir grup talyan vatandafl "biz istemezük" deyip bir tepki hareketi bafllat yorlar. Hareketin ç k fl noktas flu, yemek, abur cubur at flt r lacak bir fley de ildir. Bunun arkas nda bir kültür vard r, bir gelenek vard r ve insan n 5 duyusuna hitap eden bir fleydir bu. O nedenle asl nda bu de erlerin tekrar gün fl na ç kart lmas laz m. Ve bu Mc Donald's restoran kapat l yor ve bu hareket h zla bütün dünyaya yay lmaya bafll yor. flte "slow food" olarak bilinen yemek hareketi, bugün 142 ülkede, 100.000'in üzerinde üyesi olan bir harekete dönüflüyor. Daha sonra 1999 y l nda, 4 küçük talyan kenti bir araya geliyorlar ve bunu bir yemek hareketi olmaktan ç kart yorlar. Kriterlerini tan ml yorlar. Koflullar n tan ml yorlar ve "citta slow", sakin flehir ad yla bilinen hareketi bafllat yorlar. Bu hareket de yine h zla yay lmaya bafll yor. Bugün 20 ülkede, 132 kentin üyesi oldu u bir birlik halinde. Türkiye bizle beraber 19. ülke olarak birli e üye oldu ve bizden sonra 60 kent, Türkiye'den, "citta slow" olmak talebini tafl yor. Cittaslow olabilmek için 59 kriterden bahsetmifltik. Bunlar n ana bafll klar altyap yla ilgili olanlar, çevre ile ilgili olanlar, kent esteti i ile ilgili olanlar, yerel üretimin desteklenmesi ile ilgili olanlar, misafirperverlik ve slow food hareketiyle birleflen kriterler. Bunlardan bahsedebiliriz. Bu kriterleri tek tek saymayaca m ama örnek bir kaç tanesini verirsem, yine bir fikir vermifl olurum diye düflünüyorum. Elektromanyetik gürültü, fl k kirlili inin engellenmesi, bio-mimarinin yayg nlaflt r lmas, flehrin içinde yaflayan insanlar n ihtiyaçlar do rultusunda geliflebilmesi için imar planlar n n ve kentsel geliflim bölgelerinin belirlenmesi, yok olmaya yüz tutan yerel zanaatlar n ve yemeklerin tespit edilmesi ve korunmas, tarihi mekanlar n restore edilmesi ve tekrar de erlendirilmesi, esnaf n kaliteli a rlama ve g da güvenli i ile ilgili e itimden geçirilmesi ve cittaslow'un s n rlar içerisinde GDO'lu ürünlerin üretilmesinin engellenmesi say labilir. Cittaslow'un ç k fl noktas yerel kalk nman n y k c olmadan da gerçekleflebilece ini, do ay, de erlerimizi, geçmiflimizi ve ayn GYODER 55

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 zamanda gelece imizi koruyarak da gelifltirebilece imizi savunan ve bu yola sapmak isteyen kentlere, kasabalara fl k tutmak. Cittaslow a, küreselleflmenin, flehirlerin dokusunu, sakinlerini ve yaflam tarz n standartlaflt rmas n ve yerel özelliklerini ortadan kald rmas n engellemek için ortaya ç km fl bir hareket. Asl nda, yaflam kalitesini yükseltmeye dair bir hareket. Gelecekteki kentlerin örnek modeli "sakin flehir" olabilir. Günümüzdeki flehir modellerini ele alal m. fiehirlerin ortaya ç k fllar n n, insanlar n zorlu do a koflullar ndan ve bilinmezlikten kaçarak, birbirlerine s ma istekleri oldu u öne sürülür. Eskiden insanlar n birlikte olmak amac yla bir araya geldikler flehirler, art k stresle, hava kirlili iyle, trafikle, ekonomik olanaks zl kla insanlar n, birbirlerinin ve kendilerinin yok ettikleri yerler halini almaya bafllad lar. Bilim, teknoloji ve üretim alan nda uzman ve içinde bulunduklar toplumu daha ileriye götürecek yetene e sahip insanlar n biraya geldi i flehirler, art k "down shifting" yani vites küçültme kavram yla karfl karfl yalar. nsanlar küreselleflmenin y k c l ndan kaçarak daha basit, daha sade bir yaflam tarz n tercih etmeye bafll yorlar. Dünyada ve Türkiye'de sakin flehirlerin yaflam alan olarak tercih edilmelerinin sebeplerinden biri bu olabilir. nsanlar bir andan sonra ellerindeki en önemli fleyin insanca yaflamak oldu unu elbet bir gün anl yorlar. Cittaslow'un flehircili in gelecekteki var fl noktas oldu unu iddia ederken günümüzün flehirlerini ele alal m demifltik. Günümüzdeki flehirler, büyükflehirler ve metropolisler oldukça k r lgan ve sürdürülemez bir noktaya do ru h zla sürükleniyor. Bir örnekle aç klamak istiyorum. nsanlar n, kentlerin, flirketlerin, herkesin üretim ve tüketimleri sonucunda dünya üzerinde b rakt klar bir ekolojik ayak izi var. Ekolojik ayak izi, asl nda insanlar n yaflayabilmeleri için gereken kaynaklar n üretimi ve at klar n yok edilmesi için kulland klar biyolojik alan gösteren bir ölçü. Kentsel boyutta düflünürsek, bir kentin ekolojik ayak izi, o kentin yaflayabilmesi için gereken kaynaklar n üretimi ve ortaya ç kan at klar n bertaraf edilmesi için gerekli alan göstermektedir. Kolombiya Üniversitesi'nden Prof. William Riise geçen hafta Siena'da yapt bir konuflmada Tokyo örne i verdi. Onu sizinle paylaflmak istiyorum. Tokyo'nun ekolojik ayak izi, kentsel alan n n 344, Japonya'n n toplam alan n n 4.3 kat. Balt k ülkelerinin en büyük 29 kentinin, ekolojik ayak izi kent büyüklüklerinin 565 ile 1130 kat aras. Bu kentlerden herhangi birini bir fanusun içine kapatt n zda ve dünya ile iliflkisini kesti inizde, bu kentteki yaflam açl ktan, havas zl ktan ve susuzluktan sona eriyor. Kentlerin ekolojik ayak izleri günümüzdeki kent anlay fl n n sürdürülebilir olmad n n önemli bir göstergesi. Bu konuda ne yaz k ki önlem almak yerine sona daha h zl ulaflmak için bütün kaynaklar son derece h zl bir flekilde tüketmeye devam ediyoruz. Günümüzde kent ve çevre haklar n n yaln zca bugünkü kuflaklar için de il, gelecek kuflaklar için de güvence alt na al nmas gerekti i, kent ve çevreye iliflkin düzenlemelerin gözden geçirilmesi gerekti ini ortaya koymaktad r. Biliyoruz ki kentsel ve çevresel de erlerin bozulmas kente karfl bir suç. Türkiye'de Mimarlar Odas 'n n yapt bir çal flmada kente karfl suç kabul edilen 13 tür suç aras nda çevre ve do a suçlar 2. S ray al yor. Çal flmada çevre ve do a suçlar, do an n toprak, deniz, göl, akarsu ve hava kirlenmesi, kentlerdeki endüstriyel ve evsel at k ve çöp sorunu olarak tan mlan yor. Gelece in kentlerinden bahsedebilmek için önce kentlerin geleceklerinin olmas gerekiyor. Günümüzdeki kentçilik anlay fl n n de iflerek, kentlerin dünya üzerindeki yüklerinin azalt larak, kendi kentlilerini idame ettirebilmesi anlafl l yor. Rüzgâr, günefl, yenilenebilir di er enerji kaynaklar ndan faydalanan, ya mur suyunu depolayabilecek, pis suyu ar tarak bahçe sulamas nda kullanabilecek, bitkilendirme ve yal t m sayesinde s tma ve so utma masraflar n azaltabilecek, belki de sahip oldu u günefl panelleri ile elektrikli arabalar flarj edebilecek evler, kentler hayal etmeliyiz. Toplu tafl man n yenilenebilir kaynaklarla çal flt, insanlar n 5 dakikal k yürüyüfllerden korkmad güvenli, temiz ve eko-ayak izi küçük kentler hayal etmeliyiz. Tüm bu gerçekler göz önüne daha büyük kentler, daha yüksek binalar, daha genifl otoyollar, daha büyük arabalar hayal etmek yerine insano lu için daha uzak bir son ve daha iyi bir gelecek hayal edebiliriz. Biz kent eti imizle, yaflanabilir kentlere olan inanc m z, hayalimizi, kendi küçük kasabam z olan Seferihisar'da gerçeklefltirmeye çal fl yoruz. Günefl enerjisiyle çal flan tramvay, faytonlar olan, insanlar n ifllerine bisikletleriyle gittikleri, tafl t trafi inin minimuma indirildi i, insanlar n yaflam keyif alabilecekleri bir h zda yaflad klar bir kasaba hayal ediyoruz. Seferihisar' n eflsiz topraklar nda, eflsiz kaynaklar üzerinde karbon ayak izimizi küçültmeye ve dünya üzerindeki yükümüzü azaltmaya çal fl yoruz. Efendim gayrimenkul yat r m piyasas n n de erli yat r mc lar na, de erli çal flanlar na Seferihisar'a davet etmek düflüyor, bana bir görev olarak düflüyor. Gerçekten dünyan n gelece inde bu kentlerin daha çok yer alaca n düflünüyorum. Çünkü globalleflmeyle birlikte dünya giderek birleflir ve bütünleflir gözükürken asl nda yerelleflmeye h zla gidiyor. Ve yerel yönetimlerin önemi ve de eri giderek daha fazla art yor. Çünkü yerelde üretilen çözümler insanlar n derdine daha çok derman oluyor. O nedenle belki de yat r mc lar n, bu perspektifle yerelde çözümlerini, yerelde yat r mlar n n olanaklar n düflünmelerinde fayda var diye düflünüyorum. Tekrar bu f rsat verdi iniz için çok teflekkür ediyorum. 56 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Oturum Baflkan : M. Emre Çaml bel Emre Çaml bel: Biz teflekkür ederiz say n baflkan. Evet, bir sonraki konuflmac m z Prof. Peter Droege. Kendisi 30 y ld r tasar m ve planlama üzerine konularda çal flmalar yap yor, faaliyet gösteriyor. A rl kl olarak flehircilik ve mimarinin enerji ile etkileflimine konsantre oldu. Bu konuda say s z kitab, ödülleri, çal flmalar, yay mlar var. Özellikle de flehirlerin yenilenebilir enerji kaynaklar ndan ne derece yararlanabilece i üzerine çal flmalar yap yor. Bize gelecekteki flehirlerin %100 yenilenebilir enerjiden kaynaklanma ihtimalinden bahsederse seviniriz. Buyurun. Prof. Dr. Peter Droege Mimar Well, thank you very much. It is a wonderful honor to be here at this moment and our visions of the future and this evening is really there to set a kind of a stage for developers and people engaged in development process to anticipate aspects of the future and begin to put together vision of emerging markets, vision of emerging development opportunities. So the wonderful vision of Seferihisar, the slow city movement, the whole Olympic vision, the wonderful basket of projects around the world that Prof. Frederic Schwartz was showing us and this great stage that Roy Strickland has given us by showing us other mechanisms. Continent has been developed and the 19th, 20th century and asking the question what about Turkey? Well, what about Turkey? The key to finding a wonderful future for Turkey but also for the United States, for Greece, for really all other countries in the world is to focus on the 6000 megatons gorilla in the room. And that 6000 megatons gorilla in the room is something we have to talk about for fifteen minutes. And you wouldn't believe how visible that gorilla is if you looked at Istanbul. Istanbul is a city that is very specific, very different from Athens. It is certainly very different from Washington, very different from so and yet there is something that is common to all the cities. Fundamental driver of these cities are common characteristic of these cities. They are fossil fuel creatures. 85% global commercial energy supplies fossil fuel, coal, oil, gas. 95% of global transport that is mechanized, air, road, rail, sea is oil-dependent. The cost of development, fossil fuel development in health terms in China 60 billion US dollars annually. Europe is not doing much better, it is 90 billion dollars. In Europe, we have a rising threat of military conflict because of, what dependents on that, fossil fuel that wouldn't have been a tragedy, a tragic arc between New York and Baghdad if the Middle East produced bananas instead of oil. Now this threat is not to be belittled because that gorilla is rising and the fossil fuel consumption has risen fivefold since 1950 and continues. And I argue it continues as a driver of global urbanization. And you can find that out by looking at Beijing. 30 odd years ago, pretty much the city of Ch'ing Dynasty then, and see what happened in those 30 years. Now you think that maybe because of Deng Xiaoping and opening the markets to the west, while think again, look at Las Vegas, same timeframe ' 73 to 2000, 2006. And you see that, around the world the majority of metropolitan cities are skipped largely because of this has been driven by cheap supply of fossil fuels and that is really behind the whole history of urbanization of American continent that Roy Strickland described so wonderfully. And there you have it. That is Roy Strickland's slides mapped in fossil carbon emissions. Petroleum, coal, natural gas, cements production to 1950. That is preworld war II, the 1950 story of urban development. And this is what happened afterwards. Further fivefold increase, further fivefold blow out. And what are effected today embodying of, to speak here, is this cultural fossil fuel depends on the consumption rolling out in a way that has changed the chemistry of the atmosphere, has changed it from 280 parts per million of CO2 over a hundred thousand years peak to this year 390 parts per million. Now, this 390 parts per million has resulted in a rapid, much more rapid and predicted increase in temperatures since 2001, measured sea level rise and much more rapid melting of the Arctic Sea Cap. And so we have a post-kyoto, Copenhagen disclose now but how we going to get over that slight hurdle? How we tame that gorilla; and the argument is that the industrial countries to collectively have to come down by 80% in the carbon emissions per capita by 2050, in order to have a chance to limit these concentrations GYODER 57

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 to 450 parts per million or 2 degrees rise. Now there is something terribly wrong with this negotiated position. Everyone in the IPCC knows that. What is wrong with that is essentially (a) 2 degrees is much, too much. We know that earlier 0.7 degrees, we triggered possibly irreversible changes. And even if you believe that 0.7 degrees was not enough, you needed 2 degrees, well then 450 parts per million is far too much. Because 450 parts per million concentration you have a more than 40% chance to overshoot the 2% target. That means the crime this was really, how to get to 280 maximum, or as James Hanson argues, 350 parts per million, sounds good. The problem is we are at 390 now. We have to extract carbon from the atmosphere. We have to take it out, take hundreds of years, but that is the only hope to begin to envision a future that has a long term stabilizing of the climate situation. Now that also means that 2050 is much too long a horizon. It is irresponsible to talk about it because most of us are not going to be around in 2050. The new target is at 2020 to 2030. It also means that the new target is beginning to be, trying to envision scenarios of moving away from the fossil fuel age and doing it rather quickly. The European Union is proposing that by 2019, all new houses and all new apartments have to supply their own renewable energy sources. The efficient supply their own sources including renovations. Now this is the one side of the gorilla. The other side is of course, the oil peak; a lot of us are worried about the oil peak. If we worried about oil peaking meaning the supply being less than the demand, well you can relax. The Germans believe that the oil peak is ready took place in 2006, 2007. We are now in the declining productivity that will eventually historically match the post-peak profile of all countries that I have listed here, that are ready after the peak, 3% decline annually. And if you think that is already quite frightening, what's even more frightening is that the Hubbert curve, the peak of curve, the bell curve is actually another bell curve if you consider that in 1930, it took one barrel of oil to produce to drill for a hundred barrel of oils. And in 2000, you only receive 11 barrels of oil other than that one barrel of energy input. That means the sources becoming rare and rare,s takes more and more energy to take the oil out of the ground and so what we get to is a decline and net oil availability that models more shark fin rather than a bell curve. So the drop can be much more dramatically than it is envisioned. So the only conceivable future in terms energy profile for the civilized, for any vision of a civilized future is to dramatic reduce, reduction in consumption, dramatic increase of efficiency, that means a reduction by current energy requirements to, by 50% to 60% by 2050, and a rapid ramping of renewable energy and a rapid phasing out of oil, gas and coal. But also, a beginning to giving up is on this impossible 19th and early 20th century dream of nuclear power, having anything to do with a possible saving here. Now there is a nuclear reactor out there. This is 150 million kilometers from Istanbul Airport. It takes "Türk Hava Yollar " thirty years to get there. That is not because of the airlines, that is just that far away. Yet the sun is able to heat the atmosphere and the earth by 300 degrees every day. So it is more enough energy around. The sun is driving so much wind energy and around globe that if we could tap only the most efficient positions, we could supply the current electricity demand five to seven times over. Europeans already they mapped the European continent in biomass, geothermal, wind energy, hydro power sources, solar energy and figured out that there is more than 1.2 to 1.4 times of current energy demand residing in the capacity of renewables around the continent. So, we know how to do it legislatively. Feed-in-tariffs are much more effective than certification trading. This is a comparison of Germany and in green and United Kingdom in yellow and see the rapid uptake of wind power in Germany, almost no uptake in the UK even though England has a lot more wind power than Germany. The difference is the model, the support model for renewables that also maps itself in much cheaper renewable energy, seven cents, particularly what in Germany, twice that in the UK. This is an indication of the job explosion that Germany experience, jobs in renewable energy, in the PV domain and the current craze in urban and regional development in Germany is a hundred percent renewable energy autonomy. These are regions in Germany already either reached a 100% or declared a goal of energy independence from the coal fired grid. I give just one example of a region in Spain which is climatically similar to Turkey, Navarro. It has been a rather poor region in the north of Spain and used a 150 year old infrastructure of hydro power to invest in wind power. And it helped in 2007 that in Spain wind power began to outstrip the capacity of nuclear power in terms of electricity production. So, Navarro began to invest in bio-fuel and all kinds of wonderful innovations like finding small patches of a cultural land that could not be used and building solar gardens. The solar gardens are now retirement investments for Spaniards who can buy yourself one of these panels for 50,000 euros and you get guaranteed 8% dividend for the next 25 years. Now, show me the stock market product that gives that sort of a return. Now we can actually also rely on the German 58 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 example of how we can map together and connect together solar, wind, bio gas storage capacities and hydro power to model power plants, actual traditional power plants. By just linking them together electronically and so that is a non-issue, we have also a 25 year old history know-how. Cities around the world have done that in the center of Sacramento, Sacramento in California, in 1986 shut down its nuclear power plant and began to invest in wind, natural gas and solar, on the right, Copenhagen is place, is the location of the world's largest cooperative investment vehicles for offshore wind farm producing wind for the city. And on the left is the world's first cow pad powered town in Germany - a place is entirely powered in thermal, electricity and mobility electricity from agricultural products, huge source. Surplus energy development is well known by, regarding Germany. The feed in tariff enables a developer to invest in efficiency and solar generation to a point where people, the average home owner or apartment owner about a 90 square meter apartment will receive something like 6 thousand Euros a year in dividends, just a very heavy investment in this place. China, Rizhau is a city that is 99% solar hot water supplied. The Vatican, the Pope has pledged to become "Planet Neutral" by 2020, that is the solar Papal Reception Hall. Few people know that Berlin is actually a solar capital. Large parts of the German government are energy autonomous, disconnected from the grid. They use the grid as a backup system. And here we see the Berlin's solar planning, planning the framework that means these are areas of the city that have various capacities of generating solar energies, part of that planning from where we have planning and evaluation tools now available that can map to what extent cities can provide themselves with their own energy. So the vision is that, the notion is really powerful, on the element and the building in which the building can be a solar or a renewable energy power plant. And if you network them together and begin to connect them, you have the making of a urban energy independence which is also in forming. Our new designers, MBRDV and Spanish designographs have under construction, a carbon neutral eco city in New York and everyone knows that the Mazda idea in Abu Dhabi, the notion of being able to supply new urban development projects with their own energy support. Now we mustn't forget embodied energy and by that I mean consumption embodied energy looking at households. We know that households have certain energy demands but a lifestyle is terribly important, too, because if we look at wealth, the cities, for example Sydney, typically in the cities the household energy demand is twice of that of the surrounding areas is not because of them using more heating or cooling. It is because they consume so much more. They consume high valued, high energy item. So that is an aspect that we don't want to forget because it embodied in the British initiative of the sera emissions or the one planet living the one planet footprint aspirations that we can have. Real estate that allows you to live within your global means of ecological footprint? Let me close this by not forgetting the public space. Because the public space is a huge renewable energy caption resource and it has just mapped hundreds of extra examples being able to reach out, or the Barcelona Olympic example, being able to populate the public spaces with energy consumption. Energy generation means a parking spaces are obvious and hence this reemergence of what has been in 1914 actually the driving force of the 1/3 of the global car fleet, that's electric, electric mobility that is behind the push that almost no common effect at the moment is avoided. And that is simply because electric power is 50 to 60 times more effective. 50 to 60 times more effective in delivering mobility than any bio-fuel. Now here is an encouraging picture. CBD, the central business of Sydney has decided to disconnect itself from the coal fire power grid by introducing more than 30 so called green transformers. And these green transformers are there to act as generating systems. They produce using clean energy, they produce heating, cooling, electricity and water recycling. Water recycling is terribly important because the city of the future needs to be a sponge city. A city that consumes water not as a one through resource but something a place, a living organism can absorb water and locally reuse it. So this transformation of cities into water settings is highly energy relevant because we are reducing energy demand in terms of water processing huge amount of energy cost. But we are also beginning to temper the environment. This is the heat footprint of Washington, Philadelphia and New York. 10 degrees more than the surrounding environment because of the so called heat island effect that takes place in the summer, dry, shadeless cities, hard surfaces tend to drive these temperatures up and the only one way to do that is to deal with water introduction but also the evapor-transferation effect of plant material. Introduction of ideas that in Japan and Singapore and other cities had been already developing a 20 year history. So let me conclude with a slow city example from China. A slow campus idea for landscape design project that the students have designed and implemented. They were challenged to come up with a new plant and new species to plant in this new landscape design. And they chose very unusual for China, "rice". They chose what was there already. They planted the rice every year twice they are planting, consuming the rice, and selling them on the Internet. You can find that out and guess what, it makes a wonderful landscape feature and it begins to reconnect this new urban development push to the land and to the ground. Hopefully, this will provide an inspiration to Turkey to see its major primary infrastructure and urban development, property development chance to create a vision for Turkey could be a fully renewable by 2040. And if you don't believe it, then read the book for more detailed instructions that also available outside. Understand no, I am just joking. But I can provide more information if we have that time. I am actually only here to provide a Segway and introduction to professor Ciochetti and render the details to you and how to actually begin to move in that direction. GYODER 59

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Oturum Baflkan : M. Emre Çaml bel Thank you Peter. Prof Ciochetti, Tony. MIT Gayrimenkul bölüm baflkan, Sürdürülebilirlik hocas. Kendisi a rl kl olrak sürdürülebilirli in finansman, bunun bir finansal enstrüman olarak yat r m arac olarak nas l kullan labilece i, nas l de erlendirilebilece i, enerji verimlili i, biraz evvel Peter' n da bahsetti i gömülü enerji hakk nda en son bulgu ve görüfllerini paylaflacak. laveten MIT'nin kapsaml çal flmalar neticesinde oluflturdu u dar gelirliler için konut sorununun çözümüne yönelik bir projeyi de sizlerle paylaflacak. Dr. Brian Anthony Ciochetti MIT RE Bölüm Baflkan ve Direktörü Thank you. Let me start by saying thanks GYODER for bringing me out here from the United States, it's always great to come back to Istanbul. This is my third trip here and the people are friendly. It is a wonderful city. There is tremendous potential in Istanbul and greater Turkey. I am going to be a little different than the crowd here. I am the last speaker of the last panel of the first day. So that makes rather a challenge because, one, I am not an architect; two, I am not a planner; three, I am not an engineer. My background is in real estate development which I did for 15 years and I have been an academic for 22 years now. So my background comes from the development perspective and purely from a financial perspective. So I'll be a little controversial today when I say things like this is all great, these are the right things we should do but people act to maximize their financial wealth. And so numbers matter. And so I am going to talk to you a little bit about some of the numbers that relate to some of these concepts that my colleagues have been talking about. So that is what I would like to start quickly if I could. There is five main points I want you to take away because we don't have a lot of time. The first is don't go to sleep. That is a big challenge to make sure you stay awake doing this presentations which is why I walk around a little bit. The second is to think about what cities really are. We have seen a lot of representations of the future of cities. But we don't live in the future. We live in the present. So we have to think about what cities really are currently because that is what we are dealing with on a present basis. And to become part of the solution, we in the real estate business, not only us in the academic world but you are in the practitioner world, need to become part of the solution which I am going to talk a little bit about. Energy efficiency and carbon offset are justified, the economics do work for these two things which we will talk about but it is going to take some time. We have very little data to demonstrate the efficacy, the financial viability of undertaking these types of tasks, but it is getting better. And last I am going to close with something that we are working I call the one thousand dollar house which I am saying a solution to a really big problem. So I am going to try to go through these rather quickly and keep you engaged. What are cities? And there is lots of definitions for cities. I rather like this guy, Prof. James Graaskamp who is arguably the founder of modern real estate from the University of Wisconsin that thinks of it as you know men builds this terrarium. That is us. That is the real estate business. We build this terrarium and it is our responsibility to do this and in an ethical way and in a socially responsible way. I found that kind of a "catchy little way to think about what cities are." Here is a visual of cities. So we talk a lot about the background which is the skyscrapers and the new residential structures and all these new things but we don't talk a lot about the foreground. That is in fact where a lot of people around the word live. Those are part of cities and in fact they may become small cities within cities. If you have ever been to Darwin, in Mumbai, you can appreciate that first hand. So we need to think about cities a little differently then we have historically. We need to think about emerging markets. My colleagues have referred to places like China and India. Let's look at the some of the statistics. In China, construction has been going on at a rate of ten million units residentially per year. Think about the impact of ten million units going up in China. Historically, the commercial building rate in China has exceeded the sum of all western countries. So when we think about commercial real estate, China alone is surpassing all of the sum of Western Europe building rates. India is building ten million new residential structures. Ten million supply for ten 60 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 million residence a year as well. So add that up, we have got 20 million residences being housed on annual basis. That is a big issue to energy consumption that we will see. And everyday around the world approximately 200.000 people move to urban areas. So we have a huge influx of population into urban areas that will become big issues as we go forward. So these are not to be taken lightly. The effect of this as my colleagues have just mentioned is what happens to carbon output. Carbon emissions have gone up. They are projected to go up. North America has been surpassed in 2003 by what we call emerging Asia which is primarily China and India. That is a big issue. It is a big issue because developing countries have the ability and the right, frankly, to grow. Everybody wants to have a better life. Everybody should have a better life. But when that happens, it is going to have an impact on our carbon output. It is inevitable. I think this is what Peter was just mentioning. It is sort of like the game is over in a way. Just the natural growth of these emerging markets is going to take us way over the edge. So what is the impact of these major emerging markets when they adopt a western lifestyle? I am calling it a developed market's lifestyle like we see in Western Europe and the US which I can point fingers at myself for we are the worst perpetrators on this one. Well, we have got one globe to work with, and that won't do it. We have got two globes. We don't even have two globes. We have got one earth to work with. It is going to take more than two. It is going to take more than three. It is going to take more than five. It is going to take more than five and a quarter of the earth's resources to support the energy needs when emerging market starts consuming like we do in Western Europe and the US. Those are facts. This is pretty scary stuff but there are ways we can deal with some of these things. We need to do it and we need to do it soon. Let's think about real estate's role. So that is a macro level perspective. Now let's take it down to the real estate physical asset. Real estate is the largest consumer of energy and the largest emitter of the carbon dioxide in the US. Building consume 39% and contribute roughly 40% of carbon dioxide. In the world, consumptions stage because there is less development in lots of parts of the world. It is about 25%. EU consumption is pretty similar to the US's consumption at about 40% percent consumption and 40% emissions. So we see that buildings are really a very significant component to this problem we have of energy and carbon offsets or carbon emissions. If we add the cost to build these buildings and this is what Peter was referring to just a minute ago with respect to embodied energy, we use that in the real estate sector as the cost to extract the minerals, the cost to transport those minerals to refine those into things like steel, glass, aluminum, to transport those to construction site and build buildings. Now we are talking about 70% of all energy in the US is building related. Now I think this is really an important issue. And I go to this graph which is some work that I am doing with a guy named John Artsindore from MIT who is in construction technology. He is trying to create the equivalent of miles per gallon for buildings. Because when we buy cars we say, well, this car gets 30 miles per gallon and 40 miles per gallon we can compare across vehicles that way. We need to do the same things with buildings. And to do that we have to think about the embodied energy it takes to create these buildings initially. So if I look at the middle line, this is the operating energy of a normally efficient building. So this could be status-quo building. What you see is it takes 20 years of operations until the operational efficiency of the building surpasses the energy it took to build the building. So, if that building is held for 40 years, then the operational perspective would be 2/3 greater than the actual cost of the embodied energy. So the longer that we keep building in existence, the more the operational side will comprise its component of total energy. Now what is rather ironic about this is that we look at very highly efficient buildings that consume less energy. It takes even longer for that crossover point to occur upwards of about 65 years of ownership. So we have to have buildings around for a long time before we start benefiting from these operational efficiencies over the cost of the energy it took to build the GYODER 61

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 building in the first place. And in the US, on average, we have buildings lasting about 48 to 52 years depending on which metropolitan area you are looking at. So, this becomes a really big issue from the energy perspective. So, how do we make a difference in this whole story? Well, we can talk about new buildings. I go to lots of conferences around the world and we hear lots of stories about green building and it is very very important. But we need to understand that new buildings only represent about 1 to 1.5% of the stock of real estate on an annual basis. So that means in the US it will take about roughly a hundred years to replace all the existing buildings. Secondarily, there is probably 74 municipalities in the US that now mandate the new buildings have some form of energy efficiency or some sort lead design criteria. So, I would to say that I think the new product is in good shape. I think going forward we are in pretty good shape with buildings in the US and in other parts of the world. The problem is we have a stock of existing buildings commercially in the US that are 4.2 million numbers of buildings in size. So we have this huge existent inventory of buildings almost 75% of which were built before the 1990s. So we have this huge base of energy consuming buildings that we need to deal with. And that is what energy efficiency improvements are all about. So, why other opportunities: (1) because of the stock we have and energy prices. I am going to show you some charts in just a little bit about what is happening with energy. I think everybody knows that story. Potential for operational savings. If I can create energy efficiency in my building, so it consumes less that saves me money, and where does that saved money go. It goes right to the bottom line and what happens to that bottom line. It gets capitalized in the value. So if I can create more energy efficient building it goes directly to creating more value. And guess what people pay for in the investment world; value, cash flow. So it is very very important to link these energy efficiency savings not only with carbon output but with value creation in buildings. So the question is do they pay? It is easy to sit here and say, this is great. I lectured last week in New York. I am going to show some slides on the Empire State Building in a minute. We are talking about this and the institutional investor sitting in the audience say yeah, that is all great, that is good, I would like to build green buildings and I would like to retrofit buildings but does it pay? Show me the numbers, as they say. And we have very little data available to us to do that at this point in time. So as one of the punch lines of this little presentation is we need to get access to more information, have more people participate in this initiative so we can prove that the numbers matter. Okay, I am going to use it - a simple example. I have actually done research on ten or twelve other buildings but I am going to use the Empire State Building just because (a) everybody else has talked about New York, many of you probably know the story here. Empire State Building was completed in 1931. And up until 1972 it was the tallest building in the world. It has gone through some ownership changes over time and recently it has gone through a major retrofit, a half a billion dollars being spent to retrofit the entire building. And it is a very interesting case study because they have gone from the energy perspective, the energy upgrade perspective. So there are some very current numbers I can share with you about how this has worked and some novel econometric ideas that are coming out of this. It was a half of billion dollar capital improvement project. They stepped back and they said for that half a billion dollars I get zero energy efficiency because it was 93 million of that five hundred million that was going to be allocated towards energy related capital budget. No increase in energy efficiency. So they came back and have done a fairly extensive study to say what happens if we think about energy related items. That increases the budget from 93 million by 13 million additional dollars which takes the entire project to 106 million and now they have a 38% energy savings. So by just increasing this retrofitting budget to include energy items, the savings go from zero to 38 percent. That is a huge number and it is very visible because they are sharing all this information with everybody that is interested. How did they go about this? First, identify the opportunity so they have gone into a very detailed they replace the glass. They put argon, inert gas and other reflective material and seal them back up, and the tenants don't miss a day. Amazing idea saved them 4000 dollars per window. And there is over 6300 windows in the Empire State Building. Huge amounts of savings here, so it is thinking on little more creatively about how we do these retrofits. And again I will just hit you down to the bottom here. The original budget was 94 million dollars for energy related things. They raised it up to 106. That is an increase of 13.2 million dollars of investment. And what they got for that was 4.4 million dollars of energy reductions immediately. That is a three-year payback and I challenge any of you in the investment world, in the corporate world, in the construction world to show me very many projects that have a three-year payback. Pretty impressive results. So, now the quick question is how do you monetize this. So I've talked about the savings. What do you do with those savings? How do you create money out of those savings? 62 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 And this is an area we are working on that we think will be one of the most interesting things if we can solve this problem that is floating around in the energy world today. I am going to use a very simple example for you to illustrate this point. Let's look at regular commercial light bulbs, incandescent bulbs versus fluorescent bulbs. Everybody knows fluorescent bulbs are good things. Well, the wattage, is a 100 watts in incandescent, it is 25 watts in a fluorescent bulb. The lumens which is the amount of output, the light output is the same for those two light bulbs. The life of the incandescent bulb is a 1000 hours, for a fluorescent bulb it is 10.000 hours. But the bulb cost is much cheaper. Its 50 cents for the incandescent bulb here, 6 dollars and 97 cents for the fluorescent bulb. For a thousand hours of operation, the cost is 10 dollars for the incandescent bulb, it is 2.50 for the fluorescent bulb. And then the energy cost per year assuming you use that light bulb for six hours a day, is 21 dollars versus 6 dollars. So that is 10 dollars versus 2.50. So the actual savings per year, excuse me, the cost is, 21.90 versus 5.47. So the point is this: if I switch from an incandescent bulb to a fluorescent bulb, it is a 254% return on investment. So, in other words, the cost of paying more for the fluorescent bulb over the incandescent bulb given its energy consumption and its life span is a 254% payback. And 114 day payback in terms of dollars. So this just gives you an illustration of the longer that I use the light, if I used it 12 hours a day, I get a much shorter payback period and the return of investment is a lot higher. We all know that, the longer we use the lights; the more efficient they are going to be in terms of the savings. But here is the question. I invest 6.47 because I am paying that amount for the fluorescent bulb and that gets me a savings of 15.43 per year which is the 254 ROI. What would cause that cash float to not happen? That is the key to this analysis. We are trying to save what is the volatility of an energy savings cash flow, sounds kind of financy and it is. But just step through and it is very very simple logic. What would cause that not to be there? Well, there is really three things that can happen. The cost of the bulb is wrong. So maybe it is more expensive or less expensive, don't know, what happens to the price of light bulbs over time. The second is maybe the efficiency of the bulb is wrong. The engineers at Philips and Siemens tell me it's 68% efficient or 90% efficient. Maybe they are wrong. And then the third is energy cost. And we know what we think happens long run with energy cost, don't we? Do they go which way? Do they go up? How many years do you think energy cost go up? See nobody is awake. It's a test, how many if you think go down? Ok. So. We think that they go up. Let's look at some of the numbers here. The cost of the bulb. So this is what the price of fluorescent light bulbs have done over the last three years. They have gone from 7 dollars to 6 dollars and 87 cents. So we have seen a decline in the price of light bulbs. So that would mean that I am going to get the savings because the light bulb prices don't go up. They go down. Everybody believe that one? I think so, it sounds pretty reasonable. What about the efficiency of the bulb? Well, incandescent bulbs last for a 1000 hours and they put up 17.5 luminescence per watt. CFL's which are fluorescents last 10.000 put up 7. LED's last 60.000 hours and put up 2.92. The point here is technology has created the situation where light bulbs are getting more efficient. So that means that is not going to get in the way either. And then the third thing is simply to say what about the price of the energy? So this is the cost of electricity on average in the US. And if you ask me that line looks like, that yellow line looks like it goes up. Don't have to be a statistician to understand that one. And then we just draw that kind of bluish line as a trend. So the long run trend in the US for electricity prices is going up. So if prices are going up, what does that mean? My energy savings will get bigger, not smaller. So looks to me like three of the things I just sourced to you are going to get fairly certain over time. So let's just start with what energy is done up through 2010. Let's assume that energy prices do continue to go up. The green line represents the savings per year that I would get, by investing in that new technology of a light bulb. So the question becomes what could cause that not to be there? The only thing that GYODER 63

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 could cause that not to be there is if energy prices spike up and then go down. Because if energy prices go down, this area here means that I am not making that green line worth of return. So you have to first say yourself, 'do energy prices go down', probably not. And more importantly you can do something that is rather financy called; you can hedge energy cost. Most people playing in the energy's future market about what? The upward trend in energy prices. So it is very expensive to buy futures in energy when you are trying to bet about what they are going up or not. You can buy a downward trend future for almost nothing. Because nobody believes they are going to go down also you they'll sell you that position for next to nothing. So all of a sudden, you can make an argument, a financial argument that says I can be guaranteed that I am going to get those savings on that light bulb. Now if I came to you as an investor and said how much would you pay me for guaranteed cash flow? You would say well, what is the certainty of getting that cash flow-it's guarantee? You mean like the government? Yep. Well, you'll you pay something like a government bond, right? So, what happens here is we have done some analysis to suggest that these look like they are going to about a double A to a triple A minus type of volatility. Now that is finance talk. I know you are real estate folks but this is going to matter, because this is going to mean how you can get money in energy retrofits. A double way volatility sells for 67 basis points over 7 years treasuries which currently means someone would buy that cash flow stream of 3.7% yield. But I just originated it; I created it with a 254% yield. So you go do the math. You do a light bulb improvement. It gives you 254% ROI, you take that and you sell it to a 3.7% buyer. You do the math. It is thousands of percents of return. And I assure you there private equity funds and hedge funds talking to us about these kind of things right now. Is it easy? No, you have to get lots of light bulbs. But the point is there, which is the ability to monetize energy savings is going to be important to this industry which is important to our carbon offset in the world of real estate going forward. Okay, everybody with it? I am going to now switch to what I call the big problem and then I am going to wrap up. This is an initiative that we started at the center for real estate at MIT. And we call it the 1K house. That is right. It is a shelter for a thousand dollars. So what is the motivation here? This was the motivation. It was three years ago when I was traveling India and I saw a family of four come out of this essentially a cow-dung hut, and I thought to myself who deals with this stuff. I don't, I am not a housing person but it just kind of itched in the back of my mind. And I ran into, when I got back to MIT, Nicholas Negroponte who created the 100 dollar laptop that you've all heard so much about, and that is what stuck in my mind when I drove by this and took a picture, I said, the 1000 dollar house. So I went over to other parts of MIT and said can anybody do a 1000 dollar house? They laughed and said no you can't do that. And till I went over to architecture, and met with the head of the architectural group Yung Ho Chang, who is a very prominent Chinese architect, who had been doing work in Chengdu where the earthquake hit, where they were trying to figure out relief housing in China. And he said, yeah, let's teach a studio. And I said I am not an architect, I know nothing about studios. He said that they don't know anything about real estate, and I thought, 'well, this could be a lot of fun'. And that is what we did. So this is what came out of the 1K house studio. This is some motivation for, given the number of people living in urban slums around the world and their projections. This is what really got our attention, is that there is a billion and a half people in the world today earning less than a dollar a day. If you move that to five dollars a day, it is 2.5 billion people in the word. So there is 2.5 billion people out of our roughly 6 billion population on earth that make less than five dollars a day. Where do they get sheltered? These are really important issues. I don't have the answers but we are starting with a little initiative to see if we can come up with some of these answers. So, why would you do this? Well, one, you do 64 GYODER

15 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 this because it gives you a ticket upstairs. Some people find that really interesting. Two, you do it because if Al Gore can do it for the globe and get a Nobel prize, could we do with a thousand dollar house and get a prize for that, that would be kind of fun. Or what you really do is you do it because you can move the needle to do something transformative. And obviously it is all the above, we would like to think are important. So what we have here is a studio that we put together that has a cap of a 1000 dollars on it, to create liveable but quality housing, energy sustainable, treat energy in ways in a selfsustaining way. And the cap is a thousand dollars. So, it was kind of like this story to designers, knock yourselves out. See what you can do for a thousand dollars and that is what we task to the 13 students that were in the graduate studio. And I am just showing you three of them very quickly here. Again the setting was in Chengdu, China so we had actual pricing for materials. So this is just materials, not land or labor. And we came up with the anchor house which is a lightweight concrete piers with an insulated fabric structure. 32 square meters for 957 dollars. So that was actually the price on this one. You can see the concrete piers are used as part of a structural elements in living areas of the house. I'm not a designer, so we have to make this up as I go in terms of the story here. These are some visuals about how that might look. Again this is a rendering, a mock-up of the project which was done in the studio. The second one was walls which is very low tech with the polycarbonate shell roof which is very high tech. And it was a translucent material, captures rain water, channels rain water that goes into a holding tank that gets heated by the stove and can be used for all sorts of interesting things. And then the last one which I really like quite well is called the pinwheel house and it kind of goes off of- this was done by one of our Asian students off of the culture of Asia which is this area that the Hu-tong is famous for having this kind of open courtyard idea within the structure. And this was just rammed earth blocks with a bamboo reinforcing in a roof system. So very very local kind of materially-oriented 51 square meters, so quite large by most standards for basic shelter at slightly less than a thousand dollar. And this is just a representation on that one. Again kind of a set up here. Interior vision of this with a little courtyard out back. So, as I mentioned, we are in the center for real estate. We have 42 corporate clients from around the world that we invite to partake in this. And one of our corporate clients is Scanska, the big construction company out of Scandinavia. Scansca got interested in this project and said we want to build prototypes for you. So Scansca took this from a design stage because they were at the critiques for the final design and said you can't build any of these. These are great designs but none of them work. This won't fasten to this, this doesn't have a system, this doesn't have a component that works and so they basically had another semester of courses to take them through construction drawings. And now we are in the stage of trying to prototype these three individual buildings on campus. So it is kind of one of those neat stories of how things happen. Why MIT, because MIT is one of those interesting places. I have been at other universities and Peter and I talked about this yesterday that you have this kind of interesting confluence of engineer, technology, construction materials, engineering systems divisions, logistics, micro finance. All the thing you need to make something like this happen. So our goal is work stage one right here which is just a prototype of a concept. We would like to get that done and in the next couple of years to work on that, and then move to scaleable operations, creative financing and then implementation. We think that the reason these haven't worked historically because a lot of people have tried these things one off, is that no one has really dealt with the scale issue. You know, you need to get production up to half a million to million units at a crack to make these things work. And so that is part of our goal here is to create a little lab for this to happen. This just shows some of the entities at MIT we are working with this on this proof of concept. Scalable business models and then the creative financing which is really what makes all this work long run. Part of the bigger initiative with MIT looking at other issues around global poverty, around the 1K house, the MIT China Care Program. The MIT Energy initiative which many of you may have heard about over time. These are the markets that we are working in, we're doing stuff in Central America. We just did our first symposium in Africa last month. We are looking at the Philippines. We are trying to do another studio in India. And of course China, we are still working on with our original project. So I like this because Gandhi said this a few years ago, and it kind of reminds me what I go through when I talk about the 1K house. Everybody likes the idea and then they start going: "What about this? What about that? What about this?" I say look, if it was easy, we wouldn't be dealing with this. Someone would have figured it out already. These were tough problems. So, that's kind of a story. I want to just end with some of the issues. I think, when I think about energy retrofits, I think about carbon offsets, I think about monetizing, all this story about the existing built environment. We have to have some standard vocabulary in metrics. Everybody talks a different language and we have got to figure out a way to get on the same page with that. We have to get used to numbers. The challenge always is that the finance people know the numbers and they don't know anything about design and planning, or construction or engineering. And people in those fields often don't know a lot about the numbers. And we have to figure out a way to get people together and talk about these in a common framework. We have to get some case studies put together on this to prove this, we have to be able to communicate. And we have got to get out of the one off like the Empire State Building. It is a good example but we have to have multiple products to use as examples, to show that it really works on a broad scale. It was that. Thank you. GYODER 65

Gayrimenkul Zirvesi 10 15 Haziran 2010 Oturum Baflkan : M. Emre Çaml bel Thank you Tony. De erli konuklar m z, günün son panelinin son konuflmac s n dinlemenin ne kadar zor oldu unu çok iyi biliyorum. Ama en az ndan hepiniz burada bu saate kadar kald n z ve dikkatle dinlediniz. Bu panelde konuflulanlar unutmamak, bunlar n silinmemesi için sizlerden bir dakika daha rica ediyorum. Ve çok k sa, her birinin söyledi i üç dört ana noktay tekrarlamak istiyorum. Belki akl m zda kal r ve bundan yararlan r z. Burada baya bir vakit geçirdik çünkü. fiimdi, Say n Schwartz dedi ki sürdürülebilirlik sadece ekolojik de il, ekonomik ve sosyal boyutlar da vard r. Master plan yapman n önemine de indi. nsanlar hareket ettirirken araba kulland rmamak önemlidir dedi. Altyap n n do ru çal flmas gerekti ini söyledi. stanbul'da pasif solar tasar m eksikli ini gördü ünü söyledi. Yeflil tasar m örnekleri gösterdi bize. Gana'daki modüler dar gelirli konut projesinden örnekler verdi. George Leventis dedi ki Olimpiyatlar lojistik aç dan oldukça zorlay c oluyor. En kolay k sm sportif yar flmalar dedi. Olimpiyatlar n en önemli etkisi kentsel dönüflüm olmufl Atina'da. Baz tesisler dar gelirliler için konut olarak kullan lm fl olimpiyatlar bitti inde ve birçok tesisisin Olimpiyat sonras nda kullan lmas oldukça zormufl. Bunun önceden planlanmas flartm fl. Bunu Barcelona gayet iyi becermifl. Say n Tunç Soyer dedi ki yavafl flehir kavram n n haz r yemek zincirlerine tepki neticesinde ortaya ç km fl. Mc Donald's' a tepki. Sadece yemek de il yaflam n her unsurunun irdelenmesi gerekti ini söyledi yavafl flehir olabilmek için. Ana fikrin yaflamdan daha fazla tat almak oldu unu, daha insanca yaflamak oldu unu söyledi. Ekolojik ayak izinden bahsetti. Kentlerin kendi kendine yetebilmesinin önemini vurgulad ve hepimizi Seferihisar'a davet etti. Peter Droege dedi ki fosil yak tlar çok yo un kullan lmaktad r. Ve bunun, bu kullan m n 1950'den sonra eksponansiyel olarak artt n iflaret etti ve bunun sa l k maliyetlerini yükseltti inden bahsetti. Art k bugün 11 varil petrol ç karmak için 1 varil petrol harcand n söyledi. Avrupa Birli i'nin 2019'da konutlar için %100 yenilenebilir enerji üretimini hedefledi inden bahsetti. Karbon emisyonunu nas l azaltaca z diye sordu. Almanya'daki teflvik modelinin yenebilir enerjiyi daha efektif destekledi inden bahsetti. Solar panellere yat r m n emeklilik için iyi bir yat r m oldu undan bahsetti. Berlin'in art k günefl enerjisi baflkenti olarak an ld n söyledi. Gömülü enerji kavram ndan bahsetti. lk elektrikli araban n sand m z n aksine 1914'de üretildi ini hat rlatt. Gelece in kentlerinde suyun geri dönüflümünün de çok önemli oldu unu vurgulad. Ve son olarak Tony enerji verimlili i ve karbon ticaretinin finansal olarak yap labilir oldu unu söyledi. Çin'de ve Hindistan'da senede onar milyon konut üretilmekte oldu unu söyledi. Geliflmekte olan ülkeler geliflmifl ülkeler kadar enerji tüketmeye bafllad nda dünyam z n sahip oldu unun 5.5 kat kadar kayna a ihtiyac olaca n söyledi. Gömülü enerjiden bahsetti, hesaplanmas gerekti ini söyledi. Mevcut binalar kullanman n daha fizib l oldu unu söyledi. Enerji verimlili i yat r m n n binan n de erini art rd n ifade etti. Az bir ilave yat r mla çok daha verimli yani çok daha de erli binalar yaratabilece imizi söyledi. Enerji verimlili ine optimum yat r m yapman n o noktay geçmemenin getiri aç s ndan önemli oldu unu söyledi. Optimum nokta ile Empire State Binas nda ilave yat r m n, enerji verimlili i için yap lan ilave yat r m n 4 senede kendini geri ödedi ini örnekledi. Gelecekteki tasarruflar n bugünden sat l p ve bir finansman enstrümana, bir bonoya dönüfltürülebilece ini iddia etti. Son olarak da MIT projeleri kapsam nda 1000 dolara ev yapma çal flmalar ndan ve bunun bir kaç y l sonra gerçekleflebilece inden, bu ihtimalden bahsetti. fiimdi usulen soruyorum ve sorusu olan varsa onbinlerce kilometre öteden, binlerce kilometre öteden gelmifl misafirlerimiz seve seve burada oturup o soruyu yan tlayacaklar. Hiç problem de il bizim için. Sorusu olan var m? Çok srar etmeyece im. Herkese teflekkür ediyorum. Konuflmac lar m za da hofl geldiniz diyorum, teflekkür ediyorum. Sunucu : Özlem Gürses Say n baflkan ben de size çok teflekkür ediyorum. Gerçekten çok de erli konuflmac lar ayn anda dinledik. Belki panelin zor taraf da oydu ama harika özetlediniz. Ben ne anlad m onu söyleyeyim. Biz ölmüflüz a layan m z yok stanbul'da. Ben onu anlad m. Dünyan n bu yerkürenin ilk yerleflim merkezine ev sahipli i yapan Çatalhöyük, Hattuflafl bu co rafyada, bir ülkenin ne yaz k ki bu konuda daha alacak çok yolu var. Öyle gözüküyor. Ama bu zirveler, bu fuarlar, GYODER çat s alt nda sektörün örgütlenmesi ümit vaad ediyor. Hep birlikte Seferihisar'a gidelim diyece im ama bu sefer o da slow city olmaktan ç kacak biz gidersek. Onun için böyle iyi. Bir yol bulaca z bu günün sonunda. Ümitli olmak laz m. De erli kat l mc lar m za ve say n baflkana çok teflekkür ediyoruz efendim. 66 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 ISTANBUL REstate Panelleri 16-17 Haziran 2010 GYODER 67

Gayrimenkul Zirvesi 10 Panel Programlar 16-17 Haziran 2010 68 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 novasyon Dr. Erdal Karamercan Eczac bafl, CEO Geçti imiz çevre haftas vesilesiyle hepimiz izledik. Tüm dünya art k çevreyi ve tükenmekte olan do al kaynaklar korumaktan baflka çaresi olmad görüflünde birleflti. Bu noktada hem bireyler olarak bizlere, hem devletlere hem de tabiki ifl dünyas na çok önemli görevler düflüyor. Onun için bugünkü konuflmam z sürdürülebilir kalk nma üzerine yapmay ye ledim. Bunun sektörümüzle de tabi son derece yak ndan ilgisi var. Bunu da belki konuflman n içinde gözlemleme imkan bulaca z. Özellikle ifl dünyas ifl yapma biçimlerini gözden geçirerek somut aksiyonlar almak ve sürdürülebilir kalk nma olmadan gelece ini planlayamayaca n bilmek durumunda ve böyle hareket etmek durumunda. Çünkü kaynaklar n art k tükenir hale gelmesi geleneksel üretim biçimlerinde srar eden, sürdürülebilir üretim ve yönetim biçimleri üzerine kafa yormayan flirketlerin varl klar n tehdit ediyor. Bu konu art k bir sosyal sorumluluk projesi olman n da ötesine geçti. Art k bir yaflam sürdürme savafl haline dönüfltü. Bununla ilgili k sa bir sunum yapaca m. Sektörümüzle ilgili iliflkisini kurmaya çal flaca m. Birde Eczac bafl toplulu u olarak bu konuda fiilen ne yap yoruz? Onlar, belki örnek olabilir diye sizinle paylayflmaya gayret edece im. fiimdi, sürdürülebilir kalk nma ve inovasyon, bence bunlar n ikisi son derece iç içe kavramlar. novasyon konusu son on y lda gündemimize iyice girdi. Onun fazla bir tan mlamaya ihtiyac oldu unu zannetmiyorum. Sürdürülebilir kalk nmaya bakt m z zaman da, özellikle onun biraz daha aç klanmas gerekiyor diye düflünüyorum. fiimdi sürdürülebilir kalk nma deyince ne anl yoruz bundan? En basit tan m yla, burada verildi i üzere, ifl dünyas n n ve insan yaflam n n gereksinimleriyle do al kaynaklar n sürdürülebilirli i aras nda denge kurmak. Ne demek istiyoruz? Burada demek istedi im flu; bir yandan çevre sorunlar na odaklan rken hepimiz biliyoruz, sular m z tükeniyor, dolay s yla çeflitli iklim de iflkleri nedeniyle do al kaynaklar tükeniyor. fiimdi bu çevre sorunlar yla bafletmemiz laz m ve bunu da çok k sa sürede yapmam z laz m. Fakat di er yandan da artan nüfusa kaliteli bir yaflam sunma gereksinimi var. Yani onlar da bunu bekliyor. nsanlar daha kaliteli, daha ça dafl bir yaflam bekliyor. fiimdi bu ikisini iç içe yönetmek durumunday z. Sorun buradan kaynaklan yor. Basit mi? Pek basit de il çünkü birbiriyle çeliflkili iki fleyi bir arada çözümlemek istiyoruz. Yani bir taraftan do al kaynaklar azal yor, di er taraftan kaynak gereksinimi art yor. Bunu nas l çözümleyece iz konusu bütün dünyay yak ndan endiflelendiriyor. Bir de farkl bir boyut; paylafl m adil de il. Yani dünya nüfusunun flu anda %20'si gezegenimizin kaynaklar n n, do al kaynaklar n n %80'ini tüketiyor. Ve burada da temel sorun nüfus art fl. Ve problemi daha size zor hale getireyim. Nüfus art fl da özellikle geliflmekte olan ülkelerde, yani ne demek, flurada bir bakal m ilk önce. 1950'lerde geliflmifl ülkelerin nüfusu 800 milyon. Geliflmekte olan ülkelerin nüfusu da 1.7 milyon. Dünyan n nüfusu da yaklafl k 2.5 milyar. 2010 y l na geldi imizde, bakt m zda geliflmifl ülkelerin nüfusu 1.2 milyar, geliflmekte olan ülkelerin nüfusu da 5.6 milyar. Toplam nüfus 6.8 milyara yükseldi burada. 2050'ye projeksiyon yapt m zda durum daha da dramatik çünkü geliflmifl ülkelerde nüfus art fl yok art k. Onlar yine, geliflmifl ülkelerin nüfusu 1.2 milyar gibi projekte ediliyor. Buna karfl l k geliflmekte olan ülkelerin nüfusu 7.8 milyar, hatta 7.9 milyar. fiimdi bu niye problem? Bu flundan dolay problem. Nüfus geliflmekte olan ülkelerde art yor. Geliflmekte olan ülkelerin sanayileflme h z da geliflmifl ülkelerden daha h zl. Bugün bunu hepimiz yafl yoruz. Diyoruz ki Çin, Hindistan, iflte %9, %12 gibi geliflme h zlar. Güzel de sanayileflme oran orada daha h zl artt için do al kaynaklar kullanma h z da orada çok h zl art yor ve do al kaynak gereksinimi de art yor dünyan n. flte büyün bu Kyoto, Kopenhag, önümüzdeki dönemde de Meksika'da yap lacak GYODER 69

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 kavgalar n arkas nda bu yat yor. Geliflmekte olan ülkeler diyor ki, geliflmifl ülkeler, veya geliflmekte olan ülkelerin argüman n alal m. Hakl olarak flunu diyorlar: "yahu, siz buraya kadar dünyan n gelmesinden sorumlu ülkeler geliflmifl ülkeler. Biz kirletmedik ki dünyay, siz kirlettiniz, bu hale getirdiniz. Do al kaynaklar n bu kadar eksilmesine neden oldunuz ve hala oluyorsunuz. E flimdi biz geliflmeye çal fl yoruz. Bizim zaten tüketti imiz ne ki sizin yan n zda?" Bu flimdi geliflmekte olan ülkeler -ki içinde Türkiye de var- argüman bu. Geliflmifl ülkeler de diyor ki, yahu b rak n, diyor, dikiz aynas na bakmay. fiu anda sorun var, diyor. Sorunu hep birlikte çözece iz. Geçmifli düzeltmek mümkün olsayd düzeltelim, ama düzeltemiyoruz. Biz art k karbon sal n m n azaltaca z, diyor. Siz de azalt n. Çünkü biz azalt p siz art r rsan z toplamda tekrar karbon sal n m artarsa, dünya felakete gidiyor. flte kavga burada. Sen ne kadar azaltacaks n, ben ne kadar azaltaca m? Veya ben ne kadar azaltmayaca m? "Business as Usual" diye bir kavram var, BAU deniyor buna. Türkiye mesela flöyle bir argüman ortaya koyuyor. Diyor ki, ben, diyor, 2020'de "business as usual"a göre %12 azaltaca m, diyor. "Business as usual" flu demek, flimdiye kadar yapm fl oldu um sanayileflme h z n devam ettirece im, yani karbon sal n m art fl n devam ettirece im. O, 2020 y l nda %12 düflük bir e riye do ru gidece im ama artt raca m. Bunu da geliflmifl ülkeler kabul etmiyor. Böyle bir tart flma içindeyiz. Ümidimiz o ki, Meksika'da bu y l sonunda daha net, daha yasalaflabilir noktalarda buluflmalar olacak. fiimdi, her ne olursa olsun, flu gereksinim ortadan kalkm yor. Çevre flu anda insanl n karfl laflt en önemli sorun ve bunun adreslenmesi gerekiyor. Bunu adresleyecek kurum ve kurulufllarda ifl dünyas, devletler de il. Çünkü devletler ifl dünyas n n bir üst flemsiyesi sonuçta. fl dünyas n n yapmas gereken fleyleri, devletlerin ifl dünyas na empoze etmesini istemiyoruz. fl dünyas olarak biz devletlere ne yap lmas gerekti ini söylemek istiyoruz. Peki sorun, demek ki, öncelikle dünyan n nüfus art fl. fiimdi nüfus art fl na bakal m. Milat dönemlerinde, yani yaklafl k 2000 y l önce 250 milyonmufluz insanlar. Bu 1950'lerde iflte 3 milyarlara falan gelmifliz. Son 50 y l içinde de yaklafl k 2 kat artm fl insanl k, nüfus. Bu çok dramatik bir tablo. Son derece dramatik. Yani 1960 ve sonras nda -ki hepimizin gözü önündedir 1960, neredeyse- dünya nüfusu ikiye katlam fl kendini. Tabi bu do al sorunlar n temelinde yatan olay. 1960 ve sonras nda do anlar elini kald rs n. Bütün han mlar kald rabilir, sorun yok. Evet sizler mesela, bu dünyan n do al bir afete do ru sürüklenmesinden en baflta sorunlu olan kiflilersiniz. Çünkü iki misli artt n z. Bizim zaman m zda -ben 50 do umluyum- sorun yoktu. Siz do dunuz, artt n z, sorun bu hale geldi. Dolay s yla temizleyin, ben gidiyorum. fiimdi, ekonomik sorunlara nüfusun neden oldu unu biliyoruz. Bunu da iflte engellemek mümkün de il. Sonuçta insanlar n belirli bir ivmeyle artaca n düflünmek laz m. Peki, bu ekolojik sorunlar hangi birimle ölçebiliyoruz? O da, herkesin üzerinde mutab k kald konu, karbon sal n m. Karbon sal n m ekolojik sorunlar n temelinde yatan unsur. fiöyle bir bakarsak, karbon sal n m nda öne ç kan endüstriler termik santraller, rafineriler, çimento sanayi, kara tafl mac l gibi sektörler. Bunlar yaklafl k dünyadaki karbon sal n m n n yar s na yak n karbon sal n m n kendi bünyelerinde üretiyorlar. Dünyan n toplam karbon sal n m, yani endüstriden kaynaklanan, bizim üretti imiz karbon sal n m 29 milyar ton gibi ve bunlar n da toplam yaklafl k 14 milyar ton. Demek ki, bir kere öncelikle burada bir fleylerin yap lmas gerekiyor. Bizim konumuza gelirsek, olay asl nda daha da az dramatik de il. Dünyadaki tüm karbon sal n m n n yar s binalardan kaynaklan yor. Bu binalar n, gayrimenkullerin yap m nda kullan lan malzemelerin karbon sal n m art binalar n kendi içinde kullan lan enerji veya kullan mdan dolay sal nan karbonun toplam. Yani insanlar yaflad klar çevrelerin içinde neden olduklar karbon sal n m n n yar s n zaten konut, ofis, al flverifl merkezi, stadyumlar vs. gibi yerlerden kaynakland n görüyoruz. Peki neler yap l yor? Özellikle binalarda eko verimlilik ön plana ç k yor. Art k bunlar yavafl yavafl yasalar haline gelmeye bafll yor. Yeni enerji standartlar ç kmaya bafll yor. Bunlar h zla yasalara girece ini düflünüyoruz çünkü e er karbon sal n m konusunda devletler kendi aralar nda bir mutabakat sa larlarsa -ki o çok yak n, diyelim ki bu y l sonunda, Meksika'da sa land - devletler geri dönüp iç mevzuat nda bunu elde edebilecekleri k s tlamalar veya regülasyonlar getirecekler. Tabiki bunlar n içinde de karbon sal n m n en üst düzeyde oluflturan gayrimenkul sektörü veya binalar, konutlar gibi konularla iliflkili olan sektörler muhakkak ki bundan kendi üzerlerine düflen paylar alacaklar. Yerinde enerji üretimi, tüketimi söz konusu oluyor. flte bu fotovoltayiksel teknolojisi gibi. Binalar n cephelerini onlarla kaplay p orada enerji üretme. Yap ürünlerinde eko-verimlili e yönelme ki bununla ilgili sunumunun sonunda kendi toplulu umuzda yapt m z çal flmalar, ürünlerle ilgili yapt m z çal flmalar sizinle paylaflmak istiyorum. Bunlar gündemimizin önemli maddeleri haline geliyor. Ve inovasyon, yani bafl ndan beri bu iki konuyu birlefltirmeye çal fl yorum, sürdürülebilir kalk nman n temeli. Sürdürülebilir kalk nman n yeni metodlara ihtiyac oldu unu görüyoruz. Yeni metod demek de inovasyon demek. Bir fleyleri yeniden bulmam z gerekli, bir fleyleri yeniden yaratmam z gerekli. Eski ifl yap fl biçimleriyle bu sürdürülebilir kalk nman n gerçekleflmesi mümkün de il. Burada da inovasyon devreye giriyor. novasyon ne demek? Yine k saca söyleyeyim; bir fikrin de er yaratan uygulamas. Herhangi bir fikrin de er yaratan uygulamas. Biraz toplulu umuza geçicem, yani art k somuta indirgemek istiyorum neler yap labilir. Biz, biraz evvel fl Gayrimenkul Yat r m Ortakl 'n n 70 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 de erli yöneticileri ile konuflurken de bana sordular, sizin bu yenilikçi, yarat c buluflmalar devam ediyor mu, diye. Devam ediyor, dedim. Onu biz 1999'dan beri, yani yaklafl k 11 y ld r Eczac bafl 'nda yenilikçi ve yarat c buluflmalar etkinli ini gerçeklefltiriyoruz. Bu bütün senelik bir süreçtir. Burada yarat c ve yenilikçi projeler juriler taraf ndan de erlendiriliyor sonra da y l n belirli bir günü biraraya gelinip bu projelerden ödül alanlar taltif ediliyor, ödüllendiriliyor. Bunu 2005 y l ndan itibaren novasyon Buluflmas haline çevirdik ve inovatif fikir, düflünce ve uygulanan kavramlar n burada de erlendirilen ve ödül alan kiflilerin de erlendirildi i ve ödüllendirildi i bir toplant niteli ine çevirdik. Ayn y l, 2005 y l nda Ulusal novasyon Giriflimi'ni kurduk. Burada üniversiteler, sivil toplum örgütleri ve ifl dünyas bir araya geldi. novasyon Giriflimi diye bir giriflim bafllatt, bir platform ve o platformun amac da kamu kurumlar baflta olmak üzere ifl dünyas nda inovasyonun önemini ortaya koyup bunun ön planda tutulmas ve bununla ilgili hatta yasal altyap n n da oluflturulmas yd. Burada ifl dünyas ndan efl baflkan ben oldum, akademi dünyas ndan da efl baflkan Prof. Ali Do ramac 'yd. Sonra o de iflti, Prof. Tosun Terzio lu akademi aç s ndan efl baflkan oldu ve hakikaten özellikle TÜB TAK, kamu, Bilim ve Teknoloji Yüksek Kurulu gündemine inovasyon girdi. Hatta ARGE kanunu yasalaflt, hepinizin bildi i. Tabi kanun en mükemmel kanun de il ama Türkiye bir yerden bafllamak zorundayd. Bafllad k. O kanunu da flimdi daha kullan labilir hale getirmek üzere çal flmalar yap l yor. K saca inovasyona de indikten sonra bu ikisinin aras ndaki iliflkiyi flu flekilde kurabiliriz. novasyon yeni bir fikrin de er yaratan uygulamas. Bu yarat c, yenilikçi ve kaliteli bir insan kayna gerektirir. ve bunlar n da sonuçta daha az ekolojik etki ile daha fazla de er yaratma gibi bir misyonu üstlenmesi ve tabiki bu ürünlerinde sürdürülebilir ürün ve ifl modelleri için bir pazar oluflturulmas n, bu model içinde sa layabiliriz. Biz Eczac bafl 'ndaki çal flmalar bu yönde yürütmek istiyoruz. Ve demin de söyledi im gibi çözüm temelde, sanayide bir de iflimi gerektiriyor. Çözümün ana sektörü sanayi oldu u için dünyada en önde gelen 200 civar ndaki sanayi kuruluflu bir araya gelerek "World Business Council for Sustainable Development", yani Dünya Sürdürülebilir Kalk nma fl Konseyi'ni oluflturdular. Buraya da Türkiye'den davet edilip üyeli e al nan ilk topluluk biz olduk, Eczac bafl olarak. Burada sorunun çevresel boyutunun sosyal ve ekonomik boyutuyla birlikte çözümlenmesi ve modellenmesi öngörülüyor, ve bunun da devletlerle paylafl lmas. Yani bugün Kyoto, Kopenhag ve Meksika'da yap lacak çal flmalar n temelinde WBCSD'nin önerileri yatmakta. Sektör sektör, karbon sal n m n n nas l ele al nmas gerekti i ve bunun bir sosyal sorun haline dönüfltürülmeden nas l halledilmesi gerekti i konusunda modellemeler. Bunlar n içinde biz de yer al yoruz. Bu WBCSD hakikaten son derece güçlü bir örgüt. Toplam ifl hacmi yaklafl k 5 trilyon dolar civar nda. Her gün, yaklafl k dünya nüfusunun yar s bu WBCSD üyesi kurulufllar n ürünlerini ve servislerini kullan yor zaten. Onun için son derece önemli bir kurulufl ve bunun da baflar s, özellikle çevresel sorunlar n sosyal ve ekonomik sorunlarla birlikte çözümlenmesi için son derece de önemli. Bunun d fl nda biz Eczac bafl toplulu u olarak tabi May s 2006'da Global Compact'i imzalad k. WBCSD'de üyeli imiz 2007 A ustos'unda tescil edildi ve Türkiye'de, hemen, bunun uzant s olan fl Dünyas ve Sürdülebilir Kalk nma Derne i'ni canland rd ve oraya üye olduk. fiimdi oran n üyeli ini geniflletiyoruz. Hepinize aç kt r. Lütfen bu konuda da hassasiyet gösteren kurulufllar üyemiz olsunlar. Kopenhag Kominikesi'ni tabiki imzalad k. klim Platformu'nu da oluflturduk. fiimdi TÜS AD bünyesinde, do rudan baflkana ba l bir TÜS AD Sürdürülebilir Kalk nma Görev Timi oluflturduk. Bu normal çal flma gruplar ndan farkl bir grup, bir görev timi. Bunun bafl nda da yine Eczac bafl 'ndan, bizim kurumsal iletiflim ve sürdürülebilir kalk nma koordinatörümüz var, Okflan Han m. Ve önümüzdeki Ekim ay nda da, yine Dünya Sürdürülebilir fl Konseyi Baflkan 'n davet ederek burada ifl dünyas yla, bu konuda bir toplant planl yoruz ve TÜS AD'da da bu konuyu en üst kademede izlenmesini sa lamaya çal fl yoruz. Bizdeki örgütlenme flu flekilde, son derece yal n. Kurumsal iletiflim ve sürdürülebilir kalk nma koordinatörümüz do rudan bana ba l 9 yöneticiden bir tanesi. Ben bu çal flmadan sorumluyum. Bize destek olmak üzere bir sürdürülebilir kalk nma çal flma grubumuz var. Onbefl kuruluflumuzdan 30 temsilcimiz burada aktif olarak çal fl yor ve topluluk içinde bu konuda yap lacak ve yap lmas gereken bütün çal flmalar stratejik plana aktar larak ve buradan da kurulufl bütçelerine ve planlar na aktar larak bilfiil izleniyor. Türkiye'de yine ilk Global Reporting Initiative denilen, GRI, Küresel Raporlama Sistemi, ki WBCSD taraf ndan o kabul ediliyor, bu sistemde denetlenmifl olarak biz sürdürülebilir kalk nma raporumuzu yay nl yoruz. lkini de bu sene yay nlamaya bafllad k. Bizim web sitemize girerseniz bunu görürsünüz. Buradaki verileri sizinle özetle paylaflay m. Özellikle GRI' son iki senedir uyguluyoruz çünkü 2007'de üye olduk WBCSD'ye. Ondan evvelki datalar m z da var fakat bunlar tam olarak güvenilir data olarak kabul etmiyoruz. GRI metodunu uygulad m z datalar veri olarak kabul ediyoruz. Ve burada gönüllü olarak att m z ad mlar h zland rd k. Bizim toplulu un uluslararas ba ms z denetim kuruluflu Pricewaterhouse Coopers taraf ndan güvence çal flmas gerçeklefltirilmifl olan konsolide enerji tüketim ve karbon emisyonu rakamlar n kamuoyu ile paylafl yoruz. Birebir paylafl yoruz ve bunlar n hepsi Pricewaterhouse Coopers taraf ndan denetleniyor. Türkiye'de ilk defa oluflturuldu bu model. Umuyoruz ki bizden sonra yayg nlafl r ve bu denetim mekanizmas alt nda di er kurum ve kurulufllar da kendi datalar n GYODER 71

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 bu flekilde paylaflabilirler. 2008-2009 aras nda enerji tüketimimizi %9.8 oran nda düflürdük. Karbon emisyonumuzu da %9.1 oran nda düflürdük. Bunun endekslenmifl flekline bakarsak, yani ton bafl na de er, üretim tonu bafl na ne kadar tasarruf yap ld? Enerjide %8.1, karbon sal n m nda da %7.3, üretim birimi bafl na bir düflüfl sa land. Bu tabiki, Türkiye aç s ndan bak ld nda Türkiye 2020 y l ndaki karbon sal n m %12 düflürmekten bahsediyor. Biz çok daha erken bafllayarak, ifl dünyas olarak kendi taahhütlerimizi oluflturmam z gerekti ini burada herkesle paylaflmak istiyorum. Bu arada suya da bak yoruz. Su tüketiminde de yine bir seneden bir seneye %15.4 dolay nda tasarruf sa land. Bunun da yine ekdeksine bakt m z zaman, ton bafl na su tüketimi veya birim bafl na su tüketimi %9.6 bir y ldan bir y la düfltü. Biz bu raporlamay art k her sene paylaflarak 2008'den bafllamak üzere, 2009, 2010, 2011 diye böyle gidecek bir paralelde kamuoyu ile paylaflaca z. Bütün bu rakamlar n hepsi de yine Pricewaterhouse Coopers taraf ndan denetlenmifl rakamlar olacakt r. Son olarak inovasyon merkezimizden bahsedelim. Eczac bafl novasyon Merkezi özellikle yap ürünleri grubumuzun sürdürülebilir kalk nmay destekleyece i yarat c ortam yaratmak üzere bir çat alt nda kurgulad ve sektörümüzde dünyada en büyük, en geliflmifl inovasyon merkezi oldu unu bildi imiz merkezimizde bu y l n son çeyre inde devreye al yoruz. fiu anda inflaat tamamlanmak üzere. Burada 60 teknisyen, bilim adam, yarat c ve yenilikçi beyin bir araya gelerek Eczac bafl 'n n özellikle yap ürünleri grubundaki inovatif çal flmalar n n merkezini oluflturacak. Bu tabi sadece bir inovasyon merkezinde oluflmayacak. Biz bütün çal flanlar m z n da kat laca bir inovasyon platformu oluflturduk Eczac bafl toplulu unda ama tabiki buradan gelecek çal flmalar n uygulamas çok daha verimli olaca n düflünüyoruz. Bunu da bir ilki gerçeklefltirdi imiz için burada sizle paylaflmakta hiçbir sak nca görmüyorum. Sunumumun sonuna gelirken özellikle sektörümüzle ilgili bizim gelifltirmekte oldu umuz yap ürünlerinde daha az su, daha fazla hijyen, daha az do al kaynak kullan m n n çevre ve gelecek bilinci ile teflvik eden ürünleri desteklemek için özellikle bu inovasyon merkezimizi kurgulad k. Bu projemizi kurgulad k. Burada, sizlerle paylaflmak istedi im ufak bir filmimiz var, yaklafl k 3.5-4 dakikal k. Burada da Blue Life ad alt nda toplad m z bu konsepti sizinle k saca bir paylaflmak istiyorum. Tan t m Filmi: Dünyam z günefl sistemi içinde benzersiz. Çünkü dünya üzerinde yaflam olan tek gezegen. Mavi gezegende yaflam sürdürmek için Blue Life. Biz do al kaynaklara, dünyaya, yaflama olan sayg m z Blue Life ile adland rd k. Blue Life yap ürünleri grubu markalar m z n üretim, tasar m ve yönetim süreçlerini kapsayan bir sürdürülebilirlik felsefesidir. Blue Life, üretirken kaynaklar koruma sorumlulu udur. Etkin at k su yönetimi ile %35 su tasarrufu, f r n s lar n n azalt lmas ile %15 enerji tasarrufu sa l yoruz. Üretim at klar n yeniden de erlendiriyor, ambalajda inovasyon ve at k ka t geri kazan m ile y lda 17.178 a ac koruyoruz. Blue Life, tasarlarken kaynaklar koruma sorumlulu udur. Konutlar ve toplu kullan m alanlar için sundu umuz ak ll tasar m ürünleri ile kifli bafl na düflen su tüketimini en aza indirmek için çal fl yoruz. Dünyan n en az su harcayan klozeti. Her 250 yerde kullan m y lda 3 olimpik havuzu dolduracak kadar su tasarrufu sa l yor. Su harcamadan hijyen sa layan pisuvar; bir tanesinin kullan m bile y lda 150 ton su tasarufu sa l yor. %60 su tasarrufu sa layan debi regülatörü; y lda bir ailenin kullanaca kadar suyu iki ailenin kullanabilmesine olanak tan yor. %60 tasarruf sa layan s ve debi ayarl kartufl: enerji tüketimini azaltarak evlerde %10 do algaz tasarrufu sa l yor. Daha az su tüketimi ve deterjan at için kendi kendini temizleyen karo, Vitra Foto Active. Ambalaj, uygulama ve nakliyede %50'ye varan tasarruf için %50 daha ince ve hafif karo, Vitra Symmetric. %60'a varan enerji tasarrufu sa layan Vitra Term d fl cephe s yal t m. Bir binadaki y ll k enerji tasarrufu ile 103 a ac n sa layaca kadar fayda sa l yor. Blue Life yönetirken kaynaklar koruma sorumlulu udur. Çal flanlar m zla, paydafllar m zla, sizinle birlikte farkl sürdürülebilirlik proje ve e itimlerini hayata geçiriyoruz çünkü bize göre tasar m kaynaklar koruma sorumlulu udur. Blue Life gelecek için verdi imiz sözümüzdür. 72 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Dr. Erdal Karamercan: Grup olarak inovasyona bütçenin belirli bir yüzdesi olarak bakm yoruz. Bu sak ncal bir yaklafl m olur. S n rlama getirir çünkü. Bizim mesela, bir projeden bahsedeyim. "Bir Projem Var" diye bir program m z var. Burada projesi olan herhangi bir arkadafl bunu bir proje ka d na çok basit bir formatta döküyor. Çünkü fikirden projeye geçmek önemli. Önemli olan sadece fikir de il, fikirlerin de erlendirildi i ayr bir öneri de erlendirme sistemimiz var ama fikirden projeye geçirdi i zaman biz ona ilk aflamada, sadece o ka d bize gösterdi i zaman 10.000 Lira bütçe veriyoruz. O bütçeyi harcad ktan sonra, istedi i gibi harcayabilir o fikrini gerçeklefltirmek için, e er ki bir sonraki aflamaya geçebilece ini görmüflsek 30.000 Lira'ya kadar ek bütçe veriyoruz.30.000 Lira'y harcad ktan sonra hiçbirfley de olmayabilir. Yapt çal flmalar için kendisine çok teflekkür ediyoruz. Çünkü demek ki hakikaten oraya götürecek kadar bu fikri gelifltirebilmifl. Her fikirden bir sonuç ç kmas beklenmemeli. Ama 100 fikirden 1 tane sonuç ç karsa -sonuçta 30.000'i 100 ile çarp n, 3 milyon-, 3 milyondan bir fikir ç k p da 30 milyon kazand r rsa bundan daha karl bir proje yat r m yoktur. Onun için oraya s n r tan m yoruz. As l s n r burada, insanlar n beyninde. On s n r aflmaya çal fl yoruz. Zannetmeyin ki 1000 tane proje ak fl geliyor. Onu söküp alabilmek için iflte öneri de erlendirme sistemleri, teflvik sistemleri, performans n içine ek katk sistemleri gibi böyle sistemler koyuyoruz. Yine takribi olarak 30 ila 40 proje aras nda, y lda, k s tl. Ama dedi im gibi k s t bizde de il, k s t hepimizin beyninde yat yor. novasyonu bazen çok büyütüyoruz gözümüzde, halbuki çok ufak bir farkl l k bazen çok büyük bir inovasyon haline gelebiliyor. Buyurun. Haldun Ersen: Haldun Ersen, Management Plus. Çok teflekkür ederim. Müthifl bir vizyon bu. Gerçekten bunu anlayabilmek ve bilgiden parasal kaynaklar n artaca n görebilmek sektörel anlamda çok önemli. Ama önce tabi bilgi kaynaklar na yat r m yapmak gerekiyor ve organizasyonel yap lanmalar da ona göre sistematize etmek laz m. Yoksa bu sonuçlara gitmek çok zor. Ama inflallah sektörler bunu anlayacaklar. Burada flunu hemen aktarmak istiyorum. Soru flu flekilde; mesela, malzemelerdeki, içeride ve d flar da kullan lan malzemelerdeki bütün bu süreçlerin asl nda standardize edilmesi gereklili i var. Yani formülasyonlar n n oluflturulmas çok önemli. Asl nda ben de bu proje üzerinde çal fl yordum ama siz çok güzel bir çal flmay daha erken bafllatm fls n z. Çok önemli bir fley bu. Tak m çal flmas yla, mimarlardan oluflan bir tak m çal flmas yla ayn zamanda içeride ve d flar da kullan lan malzemelerin özellikle uygulama süreçleri içerisindeki yans malar n aktarmak çok önemli. Belki Eczac bafl toplulu u buradan hareket ederek, bunu ayn zamanda standardize edebilir. Ve bu standardize etti i malzeme fleyini Türkiye'den ç kan bir know-how olarak belkide dünyaya standartlar baz nda önerebilir. Çünkü dün de izledi im kadar yla, MIT'den gelen profesörler bir fleyler söylüyorlar ama sadece enerji üzerine bir fleyler söylüyorlar. Gayrimenkul sektörü üzerine, inflaat sektörü üzerine bir uyarlamalar yok. O yüzden böyle bir çal flmayla da ayn zamanda bunu daha da gelifltirip dünya çap nda bir know-how üretme yaklafl m n da ortaya koyabilirsiniz diye düflünüyorum. Çok teflekkür ediyorum tekrar. Müthifl bir vizyondu. Erdal Karamercan: Teflekkür ediyorum. Çok, bir kere, güzel bir konuya de indiniz. Bu konu asl nda çok daha genifl. Bu sanayinin dünyadaki trend oraya gidiyor -bunun belirli tabi ölçümleme metodlar na oturmas gerekiyor- iflte o zaman bu bilincin çok h zl yay lmas na neden olacak. Bizde asl nda söyledi iniz konuya e ilmek istiyoruz ve özellikle sürdürülebilir kalk nma kriterlerine uygun girdileri, bundan sonra, almay ve onlar sanayimizde kullanmay öngörmek istiyoruz. Yanl z bununla ilgili en önemli s k nt, bir kere, ölçümleme s k nt s. kincisi zaten neyi ölçümleyebilece inizi de bilmiyorsunuz çünkü bir standart yok, kriter yok. O kriterler ama oluflmaya bafllad. Yani dünyada oluflmaya bafllad. flte onlar biz dünyaya ihrac edebilir miyiz bilmiyorum ama en az ndan ithal etme yolunda öncü olmaya çal fl yoruz, o kavramlar. fiimdi burada tabi herkesin kafas nda flöyle bir soru uyan yor. Bende yönetim kuruluna girdi im zaman yönetim kurulu üyeleri böyle bir kuflkuyla bak yorlar. Bunun ek maliyetler yarataca konusu ve o zaman kurulufl karl l k hedefinden uzaklaflacak m? Ben, tam da bunun tersini savunuyorum. Bir, bir kere maliyetler bafl nda art yor gibi gözükebilir ama maliyetleri artt rmamak sizin elinizde bir kere. Maliyet konusu, illa artacakt r, bilmem ne gibi düflünmemek laz m. kincisi, bunun bir ifl modeli oldu unu düflünüyorum. Yani, bak n çok samimi duygular m sizinle paylaflay m. Ben bir CEO'yum ve toplulu umun sürdürülebilir bir flekilde karl l n destekleyen, büyümesini destekleyen her türlü projeyi en ön planda uygulamak durumunday m. Ama eve girince ben kimim? Ben bir babay m. 3 tane k z m var. fiimdi yeni birisi daha geldi; torun. Birde onu istikbalini düflünen bir kifliyim. Ve bu ikinci kiflili imden s yr larak birinci kiflili imi yönetemem ben. O ikiyüzlülük olur. Çifte standart olur. Ben çocuklar m n gelece ini, mukakkak ve muhakkak, bir CEO olarak nas l destekleyebilece imi kurgulay p, kendi endüstrimi de o flekilde yönetmem laz m ve bunu yaparken de karl l ön planda tutmam laz m. Ve hepiniz de benim ürünlerimin tüketicisi olarak benim ürünümü alacaks n z, bu nedenle. Çünkü sizde çocuklar n z düflüneceksiniz. Siz de çocuklar n z n gelece ini düflüneceksiniz ve tüketici tercihi çok k sa dönemde bu ürünlere yönelecek. Bu bir ifl modelidir. Bu yani fantazi de ildir. Bu tamamen tüketicilerin çok yak n gelecekte çevre dostu ve çevreye yat r m yapan ürünlere ve onlar üreten kurulufllara gösterece i teveccühtür, önceliktir. Ve bunu yapacak tüketici. Ben yapmayaca m. O benden bu ürünü almak isteyecek. Bu ürünün o flekilde üretilmedi ini bildi i yerde ürünü almayacak. Tercihini oraya do ru yönlendirecek. Art k tüketici naylon poflet kullanmayacak; çok yak n gelecekte. Do ada parçalanabilen, do aya tekrar dönüfltürülebilen malzemede eflyalar n tafl mak isteyecek. Ve inan n bütün bunlar hani böyle geçmiflte oldu u gibi 20 y lar 30 y llar sonras n konuflmuyorum. Ben 3 y l, 4 y l sonras n konufluyorum. Tüketici tercihleri çok h zl de iflir, yeter ki bilinçlendirmeyi ihmal etmeyelim. flte o da bize düflen görev; yani tüketiciyi bu yönde bilinçlendirmek. flte onun için ben, mesela burada Blue Life program na çok önem veriyorum. Bu çünkü bir ifl modelidir. Ben size bir yerde reklam yapt m. Bir daha konut yaparken dönüp geleceksiniz, ntema'n n, Artema'n n ne ürünleri var, diye soracaks n z, su tasarrufu kazanan. Ve su tasarrufunu siz müflterinize bir USB olarak sunacaks n z. Bak n siz evinizde benim sizin için kulland m ürünlerle 10 ton tasarruf ediyorsunuz, diyeceksiniz. Tüketici dolay s yla o konutu alacak, öbür konutu almayacak. Gittikçe tercihler buraya do ru kayacak. Benim kafamda kurgulad m ifl modeli bu. Sorunuz için çok teflekkürler. GYODER 73

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Küresel Kriz Sonras Gayrimenkul Sektörü ve Türkiye çin Öngörüler 2015 Dr. Can Fuat Gürlesel Ekonomi Strateji Dan. Hiz. Baflkan Bugün sizlerle, yine Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i için haz rlam fl oldu umuz bir raporun ana bulgular n paylaflaca z. Raporumuzun bafll Küresel Kriz Sonras Gayrimenkul Sektörü Ve Türkiye çin Öngörüler. Burada küresel krizin yaratm fl oldu u ekonomik etkileri, hem dünyada hem Türkiye'de anazliz ederrek bunlar n önümüzdeki dönemde gayrimenkul sektörü aç s ndan oluflturdu u koflullar öncelikle bu çal flmada analiz ettik ve de erlendirdik ve buna ba l olarak da hem dünyada hem de Türkiye'de 2014, 2015 y l na kadar gayrimenkul sektörü aç s ndan neler öngörüyoruz bunlar araflt rma raporumuzda ortaya koyduk. Araflt rma raporu hem konut sektörünü, hemde ticari gayrimenkul sektörünü ve onun alt bafll klar n içeriyor. Raporun ilk bölümü dünya gayrimenkul sektörüne iliflkin de erlendirmeler, daha sonra da Türkiye'ye iliflkin de erlendirmeler. Ben, burada sizlerle bu çal flman n ana bulgular n paylaflaca m. Raporu daha sonra gayrimenkul yat r m ortakl derne inden temin etmeniz mümkün olabilecek. Öncelikle dünya gayrimenkul sektörü aç s ndan birkaç ana bafll kla bulgular paylaflmak istiyorum. Yanl z burada dünya gayrimenkul sektörü derken krizden özellikle olumsuz etkilenen Amerika Birleflik Devletleri ve Avrupa Birli i a rl kl bir de erlendirmeyi yapt k. Çünkü, Japonya hariç, Asya-Pasifik ve k smen di er geliflen ülkelerde gayrimenkul sektörünün küresel krizden etkilenmesi daha s n rl kald. Hepimizce malum, Amerika Birleflik Devletleri ve Avrupa Birli i bu krizden, gayrimenkul sektörleri çok daha olumsuz etkilendi i için, a rl kl olarak bu iki ülke veya bölge a rl kl olarak de erlendirme yapt k. fiimdi dünya gayrimenkul sektörüyle ilgili bir iki ana bulgu verdikten sonra bu slayt n içeri ini paylaflaca m sizlerle. Hem Amerika Birleflik Devletleri'nde hem Avrupa Birli i'nde, konut ve ticari gayrimenkul sektörleri gerek arz yönüyle gerek talep yönüyle gerek fiyatlar yönüyle gerekse de varl k yönüyle olumsuz etkilendi. Bir baflka olumsuz etkilenme aya da gayrimenkul sektörüne yönelik finansman ak fllar ve finansman olanaklar nda. Finansman olanaklar da hem konuta hem de ticari gayrimenkullere yönelik ipotekli krediler yönünde. Buralarda da ciddi daralmalar yafland. Fakat daha önemli bir daralma ki ikincil finansman, gayrimenkul 74 GYODER sektörünün daralmas konusunda oldukça önemli. Bu ipotekli kredilere dayal olarak ihraç edilen menkul k ymetler. Securitization dedi imiz menkul k ymetlefltirme veyahut da ikincil pazarlarda çok ciddi bir daralma yafland n görüyoruz. Adeta bu piyasalar kurudu. Bu nedenle de özellikle ticari gayrimenkul sektörüne yönelik yeni projelere finansman ak fl nda ciddi bir durgunluk yaflan yor. Burada menkul k ymet ihrac milyar dolar olarak görüyoruz hem Amerika Birleflik Devletleri'nde hem Avrupa Birli i, krizle birlikte 2008 ve 2009'da, 2007'den sonra çok ciddi flekilde daralmay görebiliyoruz. Toplam 315 milyar dolar. Sonra bu rakam 28 milyar dolara inmifl durumda. Bu özellikle geliflmifl ülkelerde ve bu iki ülkenin gayrimenkul sektörlerinin hem arz yönünde hem de talep yönünü flu anda son derece olumsuz etkilemeye devam ediyor. Krizin bir baflka etkisi, özellikle ticari gayrimenkuller taraf nda toplam getiriler üzerinde yaratm fl oldu u gerilemeler. Kriz öncesi dönemde burada üç alt segmentte görüyoruz. 2001, 2002'den sonra, özellikle bizim bundan önceki y llarda yapm fl oldu umuz raporlarda da ortaya koymufltuk. 2003, 2004, 2005, 2006 ve k smen 2007 y l dünya gayrimenkul sektörünün getirileri aç s ndan önceki dönemlerden çok farkl ve ortalamlar n çok üzerinde getiriler sunan y llar olmufltu. Fakat 2008 ve 2009 y llar n burada görüyoruz. Hem varl k de eri aç s nda hem de di er getirileri, yani kira vb. Gelirler aç s ndan gerileme yaflanm fl durumda. Al flverifl merkezleri için nispeten birbirine yak n, daha

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 s n rl. Ama endüstride, özellikle 2009 lojistik yat r mlar için oldukça önemli. Ofiste de %4.2 ve 5.6'l k bir gerileme. Getirilerdeki bu tabii zay flama da özellikle ABD ve AB taraf nda devam eden projeler veyahut da daha önce tamamlanm fl projelerin nakit ak fllar n flu anda olumsuz etkilemifl durumda ve çok say da projenin de ötelenmesine neden olmufl durumda. Bir baflka önemli uluslararas alan da yine krizin etkileri, ticari gayrimenkul sektöründe do rudan yat r mlar. Do rudan yat r mlar derken ticari yat r mlar de il sat nalmalar burada de erlendiriyoruz. Yine 2004'ten 2009'a kadar ve çeflitli bölgeler için burada de erlendirmemiz var. Yak n zamanlarda Türkiye'de de baz sat n almalar olmufltu. Bu aç dan Türkiye'yi de bu perspektifte de erlendirebiliriz. 2006 ve 2007 y l nda dikkat edecek olursan z ciddi bir zirve var. 759 milyar dolara kadar ç kt toplam do rudan sat n almalar. Bölgelere da l m n görüyorsunuz. S n rötesi de 357 milyar dolara kadar yükseldi, s n r içinde 402 milyar dolar. Fakat krizle birlikte bu da 2008'de önce 387 milyar dolara kadar indi, sonra da 209 milyar dolara kadar gerilemifl durumda. Bizim de içinde yer ald m z geliflen ülkelerde 2008'de önce bir art fl var fakat sonra 2009'da 21 milyar dolara kadar düflmüfl durumda. fiu anda bu krizin etkisi. Tabii flunu da söylemek laz m. Bu sat n almalar n arkas nda biliyorsunuz finansman var, yani ticari gayrimenkul sat nalmaya yönelik kredi ak fllar var. Biraz evvel gördü ümüz gibi kredi ak fllar kesildi i için bu tip sat n almalar n finansman da flu anda kesilmifl durumda. Peki bundan sonra önümüzdeki dönemde ne belkiyoruz, 2010, 11, 12, 13, 14? fiimdi biz hat rlarsan z geçen sene de yine bu haziran ay ndaki zirvede bir rapor yay nlam flt k. O raporda 2010, 211, 2012 ve 2013, 2014'e iliflkin baz öngörülerde bulunmufltuk. fiöyle söylemifltik, gayrimenkul sektörü 2010 y l nda dip noktas na, genel küresel ölçekte söylüyorum, dip noktas na ulafl r ve dip noktas nda yeni bir denge bulur. 2011, 2012 y llar yeniden bu dip noktas ndan sonra arz ve talep bölümünde k smen bir geliflme bafllar diye öngörmüfltük. 2013, 2014 y llar ise yeniden istikrarl bir büyüme fleklinde öngörmüfltük. K smen bu sene de ayn öngörümüzü koruyoruz ve bu konuda Deutche Bank' n gayrimenkul sektörüne yönelik araflt rmalar yapan ve bizim de çok yararland m z ve herkesin çok itimat etmifl oldu u bir araflt rma verilerini sizlerle paylaflaca m. Bu, Avrupa için özellikle sizlerle bunu paylafl yorum. Çok karmafl k olabilir fakat burada renklere dikkat ederek bir de erlendirme yap lacak olursa önümüzdeki 5 y l, 2010 y l dahil, al flverifl merkezi, ofis ve lojistikler için hem kiralar hem de piyasa beklentileri Avrupa piyasas nda nas l diye bakt n zda, bu yefliller düflüfllerin ve küçülmelerin devam edece i dönemleri gösteriyor. 2010 ve 2011 için k smen devam etti ini görüyoruz. Beyazlar sabit ve dura an dönem, yani yeni dengenin kuruldu u ve ondan sonra yavafl yavafl bir istikrar tekrardan kazanmaya bafllad bir dönem. Art fl ve büyüme dönemi ise Avrupa'da 2012'den önce, orta ve do u Avrupa ülkelerinde, al flverifl merkezleriyle bafll yor. Sonra 2013 ve 2014'te, özellikle 2014'te art fl ve büyüme. Art fl toparlanmalar da var. Yani bu tablodan da gördü ümüz kadar yla Avrupa, tabii kendi içindeki ekonomik koflullar n da dünyan n geri kalan dan biraz daha farkl olmas nedeniyle daha uzun sürece yay lan bir toparlanma olaca n görüyoruz. Tabii bunu Türkiye'deki ticari gayrimenkul sektörüne yönelik hem olumlu etkileri var, hem olumsuz etkileri var. Olumlu etkileri, Avrupa'da bu kadar geç bir iyileflme olursa Türkiye k smen daha cazip hale gelebilir. Böyle bir olumlu yan var. Fakat Türkiye'deki yat r mlar n k smen Avrupa'dan geldi ini, finansman n önemli ölçüde Avrupa'dan geldi ini düflünürsek onun s n rlay c etkisi de Türkiye'deki ticari gayrimenkul sektörü için negatif etki yapabilir diye düflünüyoruz. fiimdi buradan Türkiye'deki sektörlerin, gayrimenkul sektörünün alt sektörleri itibariyle öngörülerimizi sizlerle paylaflaca z. Çok genifl bir öngörü çerçevesi olmas na ra men burada sizlerle baz seçilmifl, önemli oldu unu düflündü ümüz tablolar paylaflaca z. Önce konut sektörü ile bafllamak istiyorum. Konut sektöründe, hep üzerinde tart flt m z halen, Türkiye'deki konut ihtiyac meselesi. Biz bunu zaman zaman GYODER olarak çeflitli raporlar m zda paylafl yoruz ama bu raporda tekrardan güncelleyerek sizlerle paylafl yoruz. Çünkü bundan önceki rakamlar önceki nüfus verilerine dayal yd. fiimdi bu yenilenmifl nüfus verilerine dayal olarak. Önümüzdeki 2010 dahil 6 y l içinde yaklafl k 3.4 milyon adet konut ihtiyac n n olaca n öngörüyoruz. Bu öngörünün alt da l mlar flöyle. Türkiye'de nüfus art fl ve hanehalk say s art fl devam ediyor. Buna ba l olarak, yaklafl k GYODER 75

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 2 milyona yak n bir hanehalk art fl kaynakl konut ihtiyac devam edecek. Yenileme kaynakl konut ihtiyac fluradan, flu anda Türkiye'de yaklafl k 3.6 milyon konut 50 yafl ve üzerinde. Bu konutlar yenileme ihtiyac yla karfl karfl ya. Bunlar n y ll k %2 oran nda yenilendi ini varsayarak, yenileme kaynakl 495.000 adet bir konut ihtiyac oldu unu söylüyoruz. Bir de kentsel dönüflüm kaynakl. Burada da hem deprem, hem de flu anda Türkiye'deki yaklafl k 16.8 milyon olarak bizim kabaca hesaplad m z daire konut stokunun içinde, 5.2 milyon adet, yani yaklafl k %30'u halen konut ruhsat na sahip de il, asgari standartlar n alt nda. Bunlar da halen önemli ölçüde dönüflüm kaynakl konut ihtiyac yarat yor. Bunlar n da %3 oran nda her sene ihtiyaç yarataca n düflünerek 936.000 verisi ve toplam 3.4 milyonluk bir ihtiyac ortaya koyuyoruz. fiimdi bu ihtiyaç taraf. htiyaç böyle ama bunun fiilen efektif talebe dönüflmesi bizim için önemli ve efektif talebe dönüflürken de bu talebi destekleyen önemli bir unsur konut kredileri. Konut kredileri için de önemli ölçüde hep senaryolar sizlerle baflka kurumlar da paylafl yor. Biz yine güncel veriler üzerinden konut kredilerine iliflkin üç tane senaryo ortaya koymaya çal flt k. 2009 y l na iliflkin 3.6 milyar Türk liral k bir konut kredisi stoku var. fiurada gördü ümüz gibi. Bu gayri safi milli has lan n %4.47'lik bir oran na sahip. Ekonominin ortalama önümüzdeki süreçte %4.5 büyüyece ini, 2010'da 5.5, 4.5 sonra 4 büyüyece ini istinaden bir gayri safi milli has la büyüklü ü öngörümüz, cari rakamlarlad r. Yani enflasyon art fl da dahildir. Sonra GSMH'ya oranlar üç senaryolaflt rarak konut kredileri toplam nereye ulaflabilir büyüklü ünü ortaya koymaya çal flt k. Burada bizce daha makul olan ve referans senaryo olarak kulland m z, GSMH'n n %7.5'una kadar olan bir büyümeyle 124.2 milyar Türk liral k bir büyüklü e ulaflma potansiyeli var. Bunun üstü de olabilir alt da olabilir. Çok daha fazla senaryo yarat labilir ama bizce daha makul olan B sernaryosu gibi flu anda gözüküyor. Tabii bu kredi büyüklü üne ulaflabilmek için bankac l k sektörünün bu anlamda yeterli bir, buna uyumlu bir fonlama yap s n n olmas gerekiyor. Dün yan lm yorsam aç l fl konuflmalar nda Say n Ersin Özince'de bu konuya temas etti. Konut kredileri 20 kat da büyüyebilir dedi ama bankalar aç s ndan ikincil piyasada bunlar n refinansman n sa layamad ktan sonra bankac l k sektörü bu kadar büyüklükteki konut kredisine ulaflma konusunda s k nt yla karfl laflabilir diye biz alg lad k. Bu nedenle bu senaryolar n gerçekleflmesi ancak ikincil piyasalar n çal flmaya bafllamas yla mümkün olur diye düflünüyoruz. fiimdi B senaryosu, A, B, C senaryosunu kullanarak bu mutlak büyüklüklere ulaflan verileri bir de y l içinde kulland r lacak konut kredilerine bölerek de erlendiriyoruz. Burada B senaryosunu ald m z zaman, 2010 y l nda yeni kullan lan, y l içinde 17.4 milyar, sonra bu 2015 36.9 milyara kadar ç k yor. Bunlar n 50 bin, 75 bin ve 100 bin liral k kredilere da tt m z zaman, flu 36.9 büyüklükten kaç adet konut kredisi verebilir ve böylece efektif olarak kaç tane konut talebi olabilir diye bakt m zda, 2015'e bakt m zda 50.000 liral k 738.000 adet, 75.000 liral k 492.000 adet, 100.000 liral k da 369.000 adet konut kredisi adet olarak kulland r labilir. Türkiye Bankalar Birli i verisi de yeni aç klad 2009 y l nda 332.000 adet konut kredisi kulland r ld. 22 milyar Türk liras. Yaklafl k bizde 62.000 Lira ortalama büyüklükte kulland r l yor. Böyle bir büyüklükle karfl karfl yay z. fiimdi son olarak konut sektöründe bir baflka çok önemli oldu unu düflündü ümüz veriyi de sizlerle paylaflmak istiyoruz. Peki bu konut kredisini hane halklar kullanabilir mi? Yani halen, biliyorsunuz burada önemli bir konu, hane halklar n n tasarruf kapasitesi ve bu konut kredisinde ayl k taksitleri, anapara ve faizleri geriye ödeyip ödeyemeyece i. fiimdi bununla ilgili de biraz önceki milli gelir büyüklü üne ba l olarak bir çal flmam z var. Bu çal flmada da 2010 y l ndan 2015 y l na kadar, 5 tane gelir grubunun ayl k ortalama tasarruf büyüklüklerini ortaya koyuyoruz. Dikkat edecek olursan z en düflük gelir grubu ve düflük gelir grubunun ayl k tasarruf verileri halen konut kredisi kullanma olana onlara sa lam yor. Orta gelir grubu için belki 2015'ten itibaren bir konut kredisi kullanma olana olabilir. Ayda 571 liral k bir tasarruf. Yüksek gelir grubu görüyoruz, ve en yüksek gelir grubu. Türkiye'deki gelir da l m n n bozuklu u, en yüksek gelir grubu Türkiye'deki gelirin %45'ine sahip oldu u için çok büyük ölçüde tasarrufu da onlar yap yor ama bu kesimin büyük ölçüde bir ve birden fazla konut sahibi oldu unu da biliyoruz. O nedenle bu kesimden konut kredisi kullan m konusunda çok s n rl talep gelebilir. Muhtemelen orta gelir ve yüksek gelir grubu için konut talebi, konut kredisi kullanma talebinin oluflaca n düflünüyoruz. Tabii burada bir önemli konu daha, raporda belki bulabileceksiniz. Avrupa'da konut kredisi, ve Amerika'da, ayl k ortalama 0.40'lar, 0.65'ler aras nda. Biz 0.96 ile bile halen çok yüksek bir faiz oran nday z. Bizim bu çal flmada görebildi imiz 0.60, 0.80 aras nda bir faiz oran na inmesiyle birlikte ancak yayg nlaflman n h zlanaca fleklinde. fiimdi konutla ilgili bu öngörüleri sizlerle paylaflt ktan sonra ticari gayrimenkul sektörüne iliflkin öngörüleri izlerle paylaflaca m. Bu da al flverifl, lojistik, ofis ve otelleri k saca paylaflaca m. fiimdi al flverifl merkezleriyle öncelikle bafllamak istiyorum. Türkiye'de biliyorsunuz, özellikle 2000 y l ndan sonra daha h zl bir al flverifl merkezi yat r m ve çok say da al flverifl merkezi yat r m yap lmaya bafllad. Burada kritik soru bu yat r mlar n devam ve karl l aç s nda veyahut da yap labilir, feasible olmas aç s ndan giderek flunu tart flmaya bafllad k. Ya bu al flverifl merkezlerinde yeterli 76 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 parekende harcama olabilir mi ve bütün bu yeni yap lanlara yönelik bir perakende talebi olabilir mi? fiimdi bunun için Avrupa Birli i ile verileri karfl laflt rarak yorum yapman n daha do ru olaca n düflündük ve 2008 verilerini karfl laflt rd k. Çünkü 2009 bir kriz y l yd ve bizi yan ltabilir. Onun için 2008 verilerini paylafl yoruz. Avrupa Birli i'nde kifli bafl gelir 24.500 Euro, Türkiye'de 7000 Euro, yaklafl k 3.5 kat bir fark var. Kifli bafl perakende Avrupa'da 7.900 Euro Türkiye'de 2337 Euro. Avrupa Birli i'nin genelinde al flverifl merkezlerinde yap lan toplam harcama 483 milyar Euro, Türkiye'de 2008'de 8 milyar Euro. Al flverifl merkezleri kiralanabilir metrekare bafl na harcanabilir Euro, tahmin ediyorum al flverifl merkezleri yat r mc lar m z aç s ndan buras çok kritik bir veri. Avrupa'da 4339 Euro flu rakam, metrekareye da tt n zda, Türkiye'de ise 1532 Euro flu anda. Toplam perakende harcama içinde AVM'lerin pay Avrupa'da %23.3, bizde 4.8. ama flu veride sanki bizde büyüme ve daha geniflleme potansiyelinin oldu unu gösteriyor. Bin kifli bafl na da kiralanabilir alanda flu anda üçte biri bir seviyedeyiz. Dikkat edecek olursan z flu anki ulaflm fl oldu umuz AVM büyüklü ü itibariyle, hemen hemen Avrupa Birli i ile Türkiye verileri aras nda üçte birlik bir oran, hemen hemen tüm verilerde tutturmufl durumday z. Sadece flu pay d fl nda. Bizim öngörümüz Türkiye'deki AVM'lere yönelik talebi bundan sonra destekleyecek olan AVM'lerin toplam harcamalar içindeki pay n n art fl sürükleyecektir diye düflünüyoruz. Bu çerçevede Türkiye'de AVM'lere iliflkin öngörüyü yapmadan evvel, bu öngörüye geçece iz ama Türkiye'deki toplam perakende harcamalar na iliflkin bir öngörüyü yap p sonra o veriye geçece iz. fiu anda Türkiye'nin toplam, 2009 y l nda 207 milyar dolard. Bunun önümüzdeki y lllarda ne kadar büyüklü e ulaflabilece ini ve organiza perakende pazar için bir senaryomuz var. Böylece de biraz evvel ortaya koydu umuz bu al flverifl merkezlerine yönelik talep ne kadar gelebilir diye, flu anda, biraz önceki o ortaya koydu umuz milli gelir öngörülerine ba l olarak toplam perakende harcamalar n n 2015'te 304 milyar dolara kadar ulaflaca n öngörüyoruz. Organiza perakende pay %38, 2009 y l itibariyle. Bunu da iki senaryo yapt k. 40'tan 45'e ç karsa 137 milyar dolar ve 40'tan 50'ye ç karsa da 152 milyar dolarl k bir perakende harcama organize pazara kayabilir diye bir senaryomuz var. ki ayr senaryomuz var. Bizce muhtemelen, flu anda devam eden AVM yat r m h z na bakarsak, muhtemelen ikinci senaryoya daha yak n bir organize perakende pazar geliflimini görece iz diye öngörüyoruz. Peki AVM büyüklüklerine iliflkin flu anda 2009 sonu itibariyle yaklafl k 2.5 milyon metrekare, 2010 ve 2011 y l nda fiilen inflaat devam eden ve aç lmas n öngördü ümüz al flverifl merkezi yat r mlar devam ediyor. Bunlar n tamam n n 2010 ve 2011 y lllar nda aç ld n varsayd m zda, bu varsay m temel olarak ald m zda, al flverifl merkezleri kiralanabilir alan büyüklü ü 2011 sonunda 8 milyon metrekareye ulafl yor ve 1000 kifli bafl na da 108.1 metrekareye ulafl yoruz. Bunlar fiilen, gerçekleflece ini düflündü ümüz flu anki devam eden yat r mlar itibariyle. Ondan sonra da iki senaryo ile bunun üzerinden yürüyoruz. 1000 kifli bafl na 125 metrekare olursa 2015'te ve 150 metrekare olursa yaklafl m çerçevesinde. Bunlara ba l olarak al flverifl merkezlerinin 2015'te iki senaryodan ilkinde 9.7 milyon metrekareye, yani fiilen flu olufltuktan sonra ulaflabilece ini birinci senaryoda öngörüyoruz. kincisinde de yaklafl k 11.6 milyon metrekare. Bu iki senaryo içinden de bizce daha makul olan ve karl l k aç s ndan da daha gerçekçi olan senaryonun birinci senaryoya daha yak n oldu unu düflünüyoruz. Burada da nitekim bunu destekleyen bu al flverifl merkezleri büyüklüklerine ulafl ld nda perakende harcamalar ne kadar olur diye da t yoruz. Dikkat edecek olursak, bir öncekine bakal m senaryoda. Pardon. fiu senaryo ile geldi imiz zaman metrekare bafl na perakende harcama büyüklüklerinin giderek düflmekte oldu unu görüyoruz. Di erkinde ise 2009 y l rakamlar na yak n. Yani bizce flu anda bundan sonra devam edecek olan al flverifl merkezlerinde, organize pazar n AVM'lere kaymas varsay m n da kullanarak, h zl bir büyümenin art k metrekare bafl na harcama büyüklüklerinin gerilemeye yol açaca n ve bu nedenle de AVM yat r mlar nda ortalama yat r m getirisinin düflebilece ini düflünüyoruz. Ofis yat r mlar na iliflkin ve ofis sektörüne iliflkin öngörülerimize geçiyoruz burada. Sonra lojistik ve otel ile kapataca z. Ofis, GYODER 77

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 lojistik ve otel yat r mlar na iliflkin daha çok bölge ve bize rakip ülkelerle baz k yasland rmalar yaparak de erlendirme yap yoruz. Burada 2009 y l itibariyle bizim bölgemizde ve rakip ülkelerde mevcut ofis stoku ve devam eden ofis inflaatlar n, boflluk oranlar n ve kiralar n görebiliyoruz. Böylece de stanbul'un nas l bir pozisyonda oldu unu sizlerle paylafl yoruz. Gördü ünüz gibi Moskova ve Dubai mevcut stok olarak stanbul'un ötesinde. Boflluk oranlar olarak stanbul nispeten daha olumlu krizin etkisi ve kiralar da buradan görüyoruz. Buras birinci s n f ve merkezi ifl alan içinde yer alan ofis verileridir. Stok ve ofis merkezi için de A ve B tipi ofislerdir. fiu anda stanbul'da inflaat devam eden 241.700 metrekarelik bir ofis stoku var. Bunlar n 2010 ve 2011'de tamamlanmas halinde 2011 sonunda 3.2 milyon metrekareye ulaflaca n görüyoruz. Sonra 150.000 ve 100.000 ilave ile toplam stokun 2013'te 3.45 milyon metrekarelik bir büyüklü e ulaflaca n ofisler için öngörüyoruz. fiimdi sunumunun ilk bafl nda da bu Avrupa'y k smen de erlendirmifltik. stanbul orta vadede hem ekonomik geliflmesi hem de finans merkezi ve bölgesel ifl merkezi olma potansiyeline sahip bir flehir olarak muhtemelen ofis talebinin artmaya devam edece i bir flehir olarak öngörüyoruz. Fakat bu ofis talebi sadece bu kapsamda, ofis talebini bu çerçevede de erlendirmiyoruz. Burada stanbul'un bu talebi efektif hale dönüfltürebilmesi için en iyi ifl flehirleri aras nda da mevcut 27. S ras n daha yukar lara tafl mas gerekiyor. Bu Cushman Wakefield' n her sene yay nlad bir çal flma. Geçen sene 29 idik, bu sene 27'ye ç kt k ama bu avantaj m z kullanabilmemiz aç s ndan bu en iyi flehirler içinde iyilefltirmelere ihtiyac m z var ve s ralamam z yukar çekmemiz gerekiyor. Lojistik piyasas, son iki bafll m zdan bir önceki. Lojistik ve otel ile bitirece im. Lojistik piyasas nda, burada yine komflu ve yak n pazarlarla kira geliflmelerini sizlerle paylafl yoruz, mukayese aç s ndan. Burada Moskova ve stanbul önemli ölçüde di er flehirlerin üstünde kira olarak. Burada da birinci s n f lojistik merkezleri. stanbul'un ortalamas 5-6 dolar aras ama burada birinci s n flar karfl laflt r ld için böyle bir mukayesemiz var. fiimdi lojistik konusunda da, flu anda, kriz öncesi çok önemli bir yat r m talebiyle karfl laflt k sonra bu ekonomik kriz biraz durgunlu a yol açt. Baz projeler ötelendi, ertelendi ama biz önümüzde daha orta vadeli döneme bakt m z zaman hem Avrupa hem de bölge ülkeleriyle karfl laflt rd m zda Türkiye'nin ekonomik büyümesinin d fl ticaret hacmindeki ve perakende harcamalardaki büyüme hacminin mukayeseli olarak çok daha h zl geliflece ini öngörüyoruz. Burada rakamlar da bunu ifade ediyor. Bu nedenle Türkiye'nin yine lojistik talebi ve lojistik yat r mlar konusunda di er ülkelere göre daha avantajl olaca n öngörüyoruz. Fakat burada da yine Türkiye'nin lojistik performans n bu sefer iyilefltirmesine ihtiyaç var. Bu da Dünya Bankas 'n n bir s ralamas. Sadece bu talebin, potansiyel talebin ortaya ç kmas yetmiyor. Türkiye burada da 2010 y l nda 39. s rada dünyada. Burada da lojistik performans n iyilefltirmesi. Bunun içinde sadece lojistik binas yok, bütün ulaflt rma alt yap lar vs. var. Bu konudaki iyilefltirme lojistik talebini efektif hale dönüfltürebilir diye düflünüyoruz. Son olarak otel piyasas öngörüleri. Otel konusu muhtemelen önümüzdeki bir kaç y l içinde hem stanbul hem de flehir otelleri olarak Türkiye'nin gündemine daha fazla gelmeye bafllayacak. özellikle gayrimenkul yat r mlar aç s ndan. Oda fiyatlar, oda gelirleri ve oda doluluk oranlar itibariyle stanbul'un performans n burada görüyoruz. Son y llarda önemli bir art fl kaydediyor. Bir kaç önemli flehrin alt nda flu anda s ralan yoruz. fiehir otelcili i aç s ndan stanbul'un potansiyelinin burada yüksek oldu unu söyleyebilirz. Bu anlamda stanbul'daki otellerin, bütün otellerin göstergelerini ve turizm göstergelerini, konaklama göstergelerini sizlerle paylafl yoruz. Burada çok kritik bir nokta yabanc lar n kal fl süresi 2.3 gece. Bu Avrupa'da ortalama 3.5-4 aras nda. Muhtemelen stanbul'un otel arz n ortaya koyarken kal fl süresini, yani gelen kifli say s elbette artacak ama kal fl süresini art rman n önemli oldu unu düflünüyoruz. Böylece de bu afla daki doluluk oranlar n daha yukar ya çekebiliriz diye düflünüyoruz. Çünkü sadece afla daki doluluk oranlar na bakt n zda sanki otel arz yeterli, yeni otele ihtiyaç yokmufl gibi gözükyor ama burada bir alt ayr nt ya girdik çünkü otel yat r mlar hakkaten önemli önümüzdeki dönemde olmaya bafllayacak. Tesise gelen say s, geceleme ve doluluk oranlar. 5 y ld z, 4 y ld z ve otelleri mukayese ediyoruz. Dikkat edecek olursan z 4 y ld zl ya talep çok daha fazla, gelen kifli say s, geceleme say s aç s ndan ve doluluk oranlar daha yüksek. Otel yat r m düflünenler ve bundan sonraki otel yat r mlar için. Üç y ld z da dikkat edecek olursan z yüksek. 5 y ld zl lar daha düflük. Hem doluluk oranlar da daha düflük. Bakt m z zaman arz içinde daha fazla otel yat r mlar içinde flu anda stanbul'da 5 y ld zl lar var. Bir yandan da üç y ld zl ve butikler var. Ama sanki üç y ld z, butik ve 4 y ld z daha fazla talep görecekmifl gibi gözüküyor. stanbul'un otel yat r mlar cazibesine iliflkin olarak bir tescil ald k. Urban Land Institute ve Pricewaterhouse'un raporu stanbul'daki ve di er flehirler aras nda, biliyorsunuz bu çal flman n yap l fl fleklini. Yat r mc lara soruyorlar hangi flehirlerde sat n almayy tercih edersiniz diye. stanbul, otel, bütün flehirler aras nda ilk s rada oldu unu görüyoruz, Paris'ten sonra. Bu da otel yat r mlar konusunda cazibemizi ortaya koyuyor. Son slayd m, bir iki üç dakika geçtim. Kusurabakmay n. 2 de bir panelimiz bafllayacak, onlardan 2-3 dakika çald m ama son olarak da stanbul için bir de erlendirme. Bütün bu perspektifte bakt m zda stanbul'un bölge ve Avrupa'daki rakip ülkelerimizle karfl laflt rd m zda yat r m getirileri itibariyle yine öncelikli oldu unu k smen görebiliyoruz. Bu çerçevede al flverifl merkezleri ve ofis ve lojistik yat r mlar için 2009 y l yat r mlar n da sizlerle son slayt olarak paylafl yoruz. Raporumuzu daha detayl olarak GYODER'den temin edebilirsiniz. Dinledi iniz için çok teflekkür ediyorum. 78 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Türkiye de AVM Yat r mlar : Deneyimler, Beklentiler Özlem Dalga Bloomberg-HT Ekonomi Müdürü Hoflgeldiniz. Bu s cak havada, flimdi burada biz Türkiye'de AVM yat r mlar, beklentiler ve f rsatlar konuflaca z. Öncelikle ben oturumdaki arkadafllar tan tmak istiyorum. Teker teker kendilerinden bafllayal m. Patrick, why don't you go and then introduce yourself? Patrick van Dooyeweert: Thanks. Patrick van Doyeewert, Redevco Turkey. Redevco has been for the last 4 and a half years in Turkey and we are part of I think the biggest European private held real estate fund. Seven and a half billion Euro, and that is interesting, not leveraged. So it is all equity. and we are all over Europe, currently also in China. And we are in Turkey for the last 4 and a half years, something. And also interesting to mention is that our company exists for 160 years. So this last 4 years are just a start for another 154 years to be present in Turkey. Nils Lueken: Good afternoon. I am here presenting RGM Germany. It is one of the leading facilities management providers and property management providers in the German market and we recently entered a joint venture together with Nurol in order to serve the Turkish market as well, in terms of technical facilities management and property management and we are in the commercial property sector, that means office building, shopping malls and industrial. Enis Öncüo lu: Hoflgeldiniz. Öncüo lu Mimarl k ve ACP International' n yönetici orta y m. Bu oturumda Türkiye'de yapm fl oldu umuz 16'n n üzerinde al flverifl merkezi ve projelerimizden gelen tecrübelerle tart flaca m z konular üzerinde bilgi verece im. Korkut Ün: De erli han mefendiler, beyefendiler. Korkut Ün ben. TSKB'da gayrimenkul yat r m ortakl 'n temsil ediyorum. TSKB GYO 2206 y l nda kurulmufl bir flirket. 2009 Nisan' nda da stanbul Menkul K ymetler Borsas 'nda hisse senetleri ifllem görmeye bafllad. Yeni bir flirket olmakla birlikte 60 y ll k geçmifle sahip. Türkiye S nai Kalk nma Bankas 'n n bir ifltiraki olarak asl nda çok ciddi bir temele dayan yor faaliyetlerimiz. fiu an itibariyle yaklafl k 200 milyon dolar civar nda da bir aktif büyüklü üne sahibiz. Biz de bu oturumda bir gayrimenkul yat r m ortakl olarak al flverifl merkezleri yat r mlar n n ne ifade etti ini ve ne flekilde sürdürülebilir olaca n aktarmaya çal flaca z efendim. Oturum Baflkan : Özlem Dalga Evet ben teflekkür ediyorum kat l mlar n za ve al flverifl merkezleri deyince burada her taraftan, her bölümden kat l mc var oturumumuzda. fiimdi flunu konuflaca z, kriz geride kald. Haziran ay nda, 2010 y l nda krizi geride b rak rken ne de iflti? lk konufltu umuz konu bu olacak. What has changed? Now that the crisis is behind us. GYODER 79

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Patrick van Dooyeweert Redevco Türkiye Genel Müdürü A lot of things has changed actually and that is only good. The most important thing I think that changed is that lead me at least believe and hope it that the cowboys left. And the real serious parties are still here. And I know that new cowboys will come but the, you cannot completely compare it with the banking crisis in Turkey in 2001, brought the country one big advantage of itself with also over the competition in the rest of the world. All the banks that didn't collapse then came out stronger and it is interesting to know that no Turkish bank had any serious problems at last years when all over the world, banks were collapsing and writing red numbers. Turkish banks were making profit. And for the simple reason that they managed to turn out of the 2001 crisis in a very sustainable way. And I hope and I also believe that the Turkish real estate industry, and for that matter, also the Turkish retail industry came out of the crisis in a stronger and more sustainable way. And that is positive for us, that is positive for the industry. And in the end, it is also positive for the customers. Oturum Baflkan : Özlem Dalga Thank you. When we look at the facilities and property management side, what has changed Nils? Nils Lueken RGM Kurumsal Geliflim Müdürü So, we can witness in Germany right now that people are again investing in their shopping malls. That means there are more Capex measures that are in place right now and people are still, you know, if they come to refurbishment, they are investing and they still, you know, look at the positioning of the shopping mall by technically running it in a quite good shape. So this is very important for us to see that people are again looking at the service side and investing, and service team in place because you know if the shopping mall is run well, the consumers feel well. If the consumers fell well, the tenants feel well. So this is, you know, otherwise it would be a vicious cycle. If you don't invest and you don't look and care for your shopping mall from the service side, you will be in a downturn and you won't keep your tenants satisfied and the most important thing is to keep the tenant satisfied when the mall is open. And the support by facilities management is very important to keep the tenants and consumers satisfied at that point. Oturum Baflkan : Özlem Dalga Evet, flimdi Nils burada müflterinin memnuniyetinden bahsederken asl nda mimari aç dan ne de iflti, ne ö rendik, kriz bize ne ö retti, bunu konuflmakta fayda var. Ne dersiniz? 80 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Enis Öncüo lu Öncüo lu Mimarl k, Mimar Evet, ben biraz daha genel anlam yla mimariyi alaca m. Çünkü mimar n iyi mimarl k üretebilmesi için önemli fleylerden birisi çal flt iflvereni. biz krizle beraber iflveren profilindeki de iflikli i yaflad k. Daha önce daha lokal olarak arsa sahipleri, iflte kent içinde endüstri tesislerinin al flverifl merkezlerine ya da baflka gayrimenkullere gelifltirmek için kullanan yat r mc profillerinden art k azalan finansal kaynaklarla beraber daha profesyonel, daha uluslararas yat r mc profiliyle çal flmaya bafllad k. O tabii bizim projelerimizde bir de ifliklik gösterdi. Kriz öncesinde tek kriterin büyüklük ve ebat oldu u dönemi geride b rakt k çok flükür. Art k daha nitelikli, daha özellikli ve o lokasyona uygun al flverifl merkezi tipolojileri üzerinde çal fl lmakta. Üçüncüsü de süreç planlamas. Bundan önce kriz öncesinde bütün yapt m z al flverifl merkezlerinde anlaflmay yapt m z gün bir ay içerisinde bizden ruhsat projelerinin haz rlanmas isteniyordu. Hani bir çok proje, tasar m ve inflaat ayn anda gidiyordu. Hatta tasar m, inflaat, kiralama, hepsi bir arada gidiyordu. Bittikten sonra da ço u da baflar l oluyordu. Tabii krizle beraber bir çok proje yar m kald ya da format de ifltirmek zorunda kald için bunlar n hepsi daha profesyonel boyutlara ulaflt. Bunun mimari yans malar na gelirsek, tabii mimari yans malarda da art k rekabetin ve gerçek ihtiyaçlar n tan m olufltu, daha evvel piyasada olmayan. Özellikle al flverifl merkezlerinin sadece al flverifl merkezi olarak de il, belediyelerin ne yaz k ki kent içinde yaratamad klar sosyal ve kültürel ortamlar, bir nevi özellefltirme ile yarat lan ortamlar gözüyle bakt m z zaman bütün bu fonksiyonlar kapsayacak flekilde ve esnek bir biçimde yap lmas gerekti ini ö rendik ve buna göre yeni projeler ürettik. Özellikle sigara yasa ndan sonra, yap lm fl olan projelerimizde bile yeni teraslar, yeni balkonlar, çat ve zemin kat kullan mlar önem kazand. Özlem Dalga: Sigara yasa demiflken haz r, orada akl ma bir soru geldi. Sizin de lütfen akl n za soru gelirse kat labilirsiniz. Bunu da hat rlatal m. Soru cevap bölümünden önce de. Sigara yasa yla birlikte gerçekten ne de iflti derken müflteri art k d flar da oturmaya m al flt? Teraslar ço ald... Enis Öncüo lu: fiöyle söyleyeyim. Sigara yasa n n ilk geldi i zaman, ilk ay içerisinde bizim yapt m z al flverifl merkezlerinden gelen geri bildirim flu flekilde oldu. Foodcourt'larda özellikle %30, %40'lara varan, cirolarda düflüfller yafland. Halk m z n yemek yerken, e lenirken sigara al flkanl n terk etmek, b rakmak istemedi i için, e er siz bir al flverifl merkezinde teras ve fley yaratmad ysan z o al flverifl merkezi tercih edilmez oldu. Sonuçta insanlar n tercihleri bizim sadece sigara yönünde de il mesela otoparklar özellikle son 2-3 sene içerisinde ankara ve stanbul'da artan trafik yo unlu u ile beraber rahat ulafl labilirlik, rahat araban z park edip al flverifl merkezi içinde gezmenizi sa layacak, bizim convenience dedi imiz, ulafl labilirlik, kolayl sa layan al flverifl merkezleri krizde rekabet anlam nda büyük avantajlar elde etti. Özlem Dalga: Peki bunu yat r m ve finansman taraf ndaki de iflimlere bakt m z zaman ne dersler ö retti kriz bize? Korkut Ün: Efendim flöyle, öncelikle fundamentallere geri döndük. Hesap yapma ve öngörülmeyenin kalemini biraz daha artt rman n önemi ortaya ç kt. Tam emin de ilim ama biraz daha brüt de il de net konuflmak gerekti i anlafl ld. Öyle yap l yor mu ondan emin de ilim henüz ama net konuflmak gere i var. Bir di er konu, sürdürülebilirlik konuflulmaya baflland. Sürdürülebilirlik sadece yeflil alanla donatmak de il, ticari aç dan da sürdürülebilir k lmak, ekonomik olarak da sürdürülebilir k lmak, çevre ile bütünleflik bir yap ortaya koymak, kültürel olarak, bu. Genel olarak böyle. Finansman imkanlar azald ve çok dikkatli inceleme yap lmaya baflland. Genellikle böyle söyleyebiliriz yat r mc taraf ndan bakt m zda. Özlem Dalga: Krizi geride b rak rken en popüler kelime sürdürülebilirlik oldu herhalde. Sürdürülebilirlik al flverifl merkezleri ve Türkiye deyince nas l devam edecek? Buradan önümüze bakt m zda, gelece e bak fl yapt m zda ne ders ç k yor, onunla devam edece iz. Patrick ile bafllayal m. Patrick, what is the sustainable success story in shopping malls in Turkey? What do you say about that? Patrick van Dooyeweert: We have had a brief pre-discussion together before we came to this audience. And we can to the conclusion that shopping malls have been in Turkey since 1455, construction of the Grand Bazaar and it is still there and it is still functioning. And it is still the most in terms of footfall and probably also turnover rates, probably still the best shopping mall functioning in Turkey. What did the last years bring in terms of sustainability? Sustainability has a few aspects. It is of course saving the environment, and the planet and making the heritage for children better etc etc. but it is also sustainability in terms of consumer quality, let's say. What we have seen in the recent years is that where other countries made a development in generation after generation shopping mall, in Turkey, like all things in Turkey, went quite fast. So, we skipped a few generations here and I think, looking at most recent products brought to the market and the quality of those malls doesn't underdo for the quality of the best malls we see in Europe. The sustainability has an aspect of flexibility. As long as the stones, shopping malls in the end days a lot of but it is basically a whole heap of stones and some wood and some steel and some glass. That is another way of GYODER 81

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 looking at it. It is a building. And if you do it in a smart way, in a flexible way, that building will endure for a long time, will grow generation after generation, and will follow all retail trends and consumer trends that at least in last years are following up each other in an extremely high tempo. A good shopping mall, as good sustainable shopping mall is not only an energy friendly shopping mall. It is, I think more important that a good shopping mall is sustainable by being flexible for the future and it brings me back to the Grand Bazaar. The Grand Bazaar concept is extremely simple. It is not so difficult. It is extremely simple; dükkan after dükkan after dükkan and then a mall in the middle. And it is not so complicated. No fancy things with circles and it is all extremely simple. And that simplicity, plus the location of course, guaranteed a life cycle of the building, the mall for I think it is 600 years old now, something like that, 550. All investors are dreaming of an asset that will bring them a guaranteed revenue for more than 20 years even. If an investor has a guaranteed revenue of more than 20 years is already extremely happy. Can you imagine that if you are able to make a product that is that sustainable that you can generate revenues, maybe sometimes there is a crisis and revenues are lower but on the long term you get certain basic revenue out of it, then you certainly do have a sustainable mall. The other aspects of sustainability, energy friendliness and recyclability of materials; that will happen anyway. We don't have to discuss that even, because it is a matter of time and it will be the law in Turkey. It happened with different industries. It happened with the airline industry, it happened with the car industry, with the white goods industry. And in Europe it is simply impossible now where the same goes with Turkey to buy a brand new car with a very bad energy behavior. It is simply impossible. And the only reason is not because the industry wanted it. It is also not because the consumers wanted it. It is simply because there was a law. And I am 100% convinced that it is a matter of time and that kind of legislation will be also implemented in Turkey. So sustainable in terms of the environment, that is going to happen anyway. It is better to focus at the sustainability in terms of flexibility. Nils Lueken: Maybe I can add something at this point. Talking about sustainability of a shopping mall means as well and talking about key success factors means as well, looking at the key players and one of the key player who could keep potentially the shopping mall sustainable is the center manager, the center management. You know the center manager should be more a retailer than a technician, or somebody from the construction company. Because he has to feel the streamings of the retail industry. He has to attract the retailers and he has to reinvent this shopping mall every month. You know, every year again and again, in order to position the shopping mall within the huge competition. I mean we have got around 250 shopping malls larget than 5000 square meters here in Turkey. We have like around 400 in Germany. And there are only a handful, I can just talk from the German point of view, there are only a handful key players, professional center managers who are able to run such a shopping mall, to keep the customers attracted, and to keep the tenants satisfied. I think that, from this point of view, that the key players, besides the consumers, is the center manager. Özlem Dalga: Sürdürülebilir al flverifl merkezi için reçete ç karmaya devam ediyoruz. fiimdi mimarl k aç s ndan sürdürülebilirlik deyince ne ç k yor bize, al flverifl merkezleri taraf nda? Enis Öncüo lu: fiimdi gene ben kriz öncesi ve kriz sonras na referanslar vermek istiyorum. Mimari olarak baflar l al flverifl merkezlerini gördü ümüz zaman tasar mdaki en önemli rolün esneklik, flexibilite olan al flverifl merkezlerinin bir ad m öne ç kt n görüyoruz. Buna bir örnek vermek gerekirse diyelim ki bundan 5 sene önce Mango bir sezon içinde 5 tane kad n ceketi üretiyordu. Art k sezon içerisinde 50 tane kad n ceketi üretiyor. Dolay s yla iki ya da üç kat alana ihtiyac var ma aza olarak. Siz e er Mango'yu al flverifl merkeziniz içerisinde istiyorsan z o alan da yaratmak durumundas n z. E er bundan önce yap lm fl al flverifl merkezlerinde gerek fiziki mekanlar, dolafl m ya da sat fl alanlar ile ilgili öngörüleriniz bu esnekli i karfl lam yorsa parekendede yaflanan bu de iflikli i de al flverifl merkezinizin içine intibak etmeniz zor olacakt r. Bunun ötesinde bence baflar l bir al flverifl merkezinin sürdürülebilir baflar s için zaman olmayan tasar ma ihtiyac var. Beni son dönemde gördü üm, hala bana göre hatal yap lan seçimlerden birisi de belli bir mimari stile ba l kalarak yap lm fl al flverifl merkezleri. Diyelim ki çok modern bir al flverifl merkezi yapt n z, çok mimalist oldu ve o dönem moda minimalizm. Ama minimalizmin ertesinde hemen daha etnik ögelerin öne ç kt, daha zengin temalar n yakaland dönemler geliyor. Bu moda da oldu u gibi mimaride de var. Siz bir ak m n etkisinde kald n z zaman bu sefer içerideki ürünlerin ve dekorasyonun, ma aza dekorasyonuyla çeliflmeye bafll yorsunuz. Bunu engellemek gerekiyor. Bir di er faktör de Türkiye'de yap lan bütün al flverifl merkezleri flehrin merkezinde. Yani Avrupa'dakinden çok farkl. fiehrin merkezinde oldu u için kentle kurulan her türlü diyalog çok önemli. Siz befl sene önce belki bir kapal kutu yapman z yeterli oluyordu. Art k o kapal kutuyu k r p mümkün oldu unca kentle hem yaya, hem araç hem de kentsel diyalo u kurdu unuz zaman, iflte hem aç k alan tasar m n zla hem de kapal alan tasar m n zla kentle diyalog kurdu unuz sürece o baflar n z n da gelmesi mutlak olacakt r. Özlem Dalga: Peki yat r m ve finansman taraf nda sürdürülebilirlik aç s ndan baflar l al flverifl merkezi nas l olunur? Korkut Ün: Valla bu aralar çok zor. Özlem Dalga: Evet en zor sizin ifliniz. 82 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Korkut Ün TSKB GYO, Genel Müdür Korkut Ün: Yani sürdürülebilir al flverifl merkezi nas l birfley? Biraz vakit alacak ama. fiimdi efendim gayrimenkul yat r m ortakl denen fley gayrimenkullere ve gayrimenkul projelerine yat r m yapan, bundan düzenli gelir elde edip bunu ortaklar na da tan kurumsal, fleffaf bir yap d r ve bir sermaye piyasas arac d r. Bir portföy flirketidir. yi bir fleydir çünkü bir al flverifl merkezini bugün al p yar n satma kabiliyeti olmayan yat r mc lara, bireysel yat r mc lara o al flverifl merkezini portföyünde bulundurarak bir nevi ortak olma ve onu bugün al p yar n satma, borsada imkan verir. Bir nevi, bu sayede bir likit gayrimenkul üretmifl olursunuz. Al flverifl merkezleri bir gayrimenkul yat r m ortakl n n portföyü için o yüzden biçilmifl kaftand r asl nda. Çünkü uzun vadeli, kontratlara ba lanm fl, t rnak içerisinde, bir nakit ak fl n mümkün k lar, düzenli. Üstelik bir de zaman içerisinde bir de er art fl potansiyeli de içinde bar nd r r. Öte yandan da sadece ofise, konuta de il bu flekilde ticari bir birime yat r m yaparak portföyünüzü çeflitlendirmifl olursunuz. fiimdi, hat rlayal m tekrar bir fleyi vurgulayal m. fieffafl k, öngörülebilirlik ve sürdürülebilirlik bir gayrimenkul yat r m ortakl n n, bir sermaye piyasas arac olarak en önemli tafl d unsurlard r. Ne kadar öyle? Ne kadar baflarabiliyoruz? fiu anda MKB'de 15 tane gayrimenkul yat r m ortakl flirketinin hisseleri ifllem görüyor. Kaç tanesinde al flverifl merkezi yat r m var portföyünde? Halihaz rda iflleyen, proje halindekileri söylemiyorum. 6 tanesinde var. Burada bir terslik var. Bir yandan al flverifl merkezi diyip duruyoruz ama gayrimenkul yat r mlar aç s ndan hiç de öyle çekici bir alternatifmifl gibi göstermiyor bize anektod, sokaktaki görüntü. Özlem Dalga: Neden, risk aç s ndan m? Korkut Ün: Nedenine geliyorum. Bir, bir kere bunlar çok yüksek finansman istiyorlar. Bunlar büyük yat r mlar. At yorum yani 100.000 metrekarelik bir inflaat yapacaksan z 60-70 milyon, bazen daha da fazla, Enis Bey'in birazc k burada maharetine kalm fl oluyor o konular, Euro civar nda bir paray gözden ç karman z laz m. Bunu nas l sa layacaks n z? Sermaye ve borç. Türkiye'de böyle bir sermaye birikimi kolay de il. Gayrimenkul yat r m ortakl olarak zaten ortaklardan toplaman z da kolay de il. Çok alerjik bir fleydir. Yani hemen reaksiyon verebilir bedelli sermaye aç na gitmek. ki, d fl finansman, borçlanmak. Biz örne in borç kullanan bir flirketiz. Nas l borç? Proje finansman anlam nda borç. Peki orada ne durumday z? Çok kötü oras da, yani küresel geliflmelerin yan s ra bir de bizim ülkemize özgü problemler var. D fl finansman, yani proje finansman borç anlam nda sa lama konusunda. Bir, bir kere gelir öyle öngörülebilir de il. Biz asl nda bir tahvil yaratmaya çal fl yoruz. Yani bir GYO olarak bir tahvil yaratmaya çal fl yoruz. O nedir? Bir yat r m yap yorsunuz karfl l nda da uzun vadeli, kontratlarla ba lanm fl bir geliri garanti ediyorsunuz. Bir nevi tahvil. yi de faizi olacak. flte bunu yat r mc gelip alacak. Hatta bir de iskonto verecek üzerinden. yice karl olacak. yi de geliri öngöremiyoruz çünkü sözleflme serbestisi yok. Yani bir kirac ile yapt n z bir sözleflme iyi zamanlarda kimse aç p bakmayaca bir dökümand r ama kötü zamanlarda varm d r, yokmudur veya ne kadar sizi koruyordur bilinmez, öngörülemez. ki, döviz cinsinden borçlan yorsunuz ama kiralar döviz cinsinden yapmak giderek zorlafl yor. Art fl bir yana b rak yorum. O konuda da yeni geliflmeler s n rl yor. Hatta yeni geliflmeler yavafl yavafl bu shop mix, shop mix deyip durdu umuz ma aza karmas n da sizin elinizden yat r mc olarak almaya bafll yor. mar durumu bir yeni neden, habire de iflebilir. fiimdi fleffaf ve hesap verebilir bir flirket olarak, GYO olarak mutlaka bir tak m riskler sürekli önünüzde. Yetmiyormufl gibi bir yandan da mevzuata yönelik spekülasyonlar, o gün aç lacak, flu gün kapanacak, flu saatte tatil olacak. Bunlar zararl, yararl, bunlar da etkiliyor. Netice itibariyle bu iflin taraflar, yani yat r mc s ve kirac s, al flverifl merkezleri için konufluyorum, konut kirac s ve iflyeri kirac s aras nda bir farkl l k yarat lmadan böyle yasayla düzenlenmeye devam etti i takdirde bir kere çok kolay de il. Bir neden daha söyleyece im. Soru: Pendik'te ne yap yorsunuz. Pendik'te kara al rken ben merak ediyorum asl nda. Yani bu yat r m karar n al rken di er gayrimenkul flirketleri aç s ndan... Korkut Ün: fiöyle, flimdi TSKB'den geliyorum ben. TSKB'yi tan yanlar vard r mutlaka. Türkiye Sinai Kalk nma Bankas. Bu bir, sanayi sektörüne uzun vadeli yat r m kredisi veren bir bankad r. 60 yafl nda. fiimdi o dönemki çal flmalar m zda biz iki fley yapt m z marifet olarak düflündük. Bir, bir kere uzun vadeli hesap yapabildi imizi zannederiz. ki, biraz ihtiyatl deyim ben, kötümser dememek için, yaklaflma durumunday z. Bizim projede de öyle yapt k. 2007 y l nda bafllad m z bu projede, çok düflük, yani o döneme göre düflük ama bugüne göre reel oldu u anlafl lan rakamlarla girdi imiz için bu "hit"ler çok fazla etkilemedi fizibiliteyi. Ben flimdi ama flirketim ad na de il genel olarak konufluyorum. GYO olarak konufluyorum. Üç, flimdi GYO'lar inflaat yapamazlar. Kiralamay kendileri yapmazlar genelde, yapmamalar gerekir. Öyle bir kadro. Çünkü 3 y lda bir bir tane al flverifl merkezi yapacaks n z. Onun için kadro bulundurulmaz. Proje yönetimini yapmazlar. En iyi mimarlarla çal fl rlar. flletmeyi de yapmazlar. Herfleyi, yani bizim tarz genelde outsource ederler. fiimdi bu arka arkaya GYODER 83

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 eklendi i zaman çok ciddi maliyetler do urur do rusu. Ezcümle, sürdürülebilir yat r m fludur. Bir finansman taraf ndan bakt m zda, bu konuyla ilgili yani bir al flverifl merkezi projesiyle ilgili her taraf n, arsa sahibinden bafllay p o silsileyi takip edip tabii ki yat r mc s ama en sonunda iflletmecisi de dahil olmak üzere, mimar da dahil olmak üzere hizmet a lar n z tüm taraflar n ödenecek bedeli hep birlikte paylaflmay kabul ettikleri yat r md r. Özlem Dalga: Evet, herkesin maliyeti paylaflmas gerekiyor. Kazan kazan formülü burada ön plana ç k yor. Tabii bu da benim akl ma hemen müflterilerin kazan kald rmas, müflteri rebellion' akl ma getiriyor. Geçti imiz sene en çok konuflulan konu buydu, al flverifl merkezleri deyince. Bu müflterilerle ara yol nas l bulundu, kazan kazan formülü nas l bulundu? Biraz bunu konuflal m. Is the rebellion of tenants over? What is the winning formula? What was the solution that came out of the rebellion of tenants? Patrick van Dooyeweert: I think there is no win-win situation here. Because the, how do I phrase this, once you gave in and I know that there a lot of parties in this market, give in or have to give in, once you did, you create a new zero situation and once you gave something, you can never take it back that easy. So, where is the win-win here? The win-win here is maybe that the landlords on one side became more aware of the fact that they should see retailer as a partner. And you see that I am really slowly pronouncing this. And see them as a partner on the long term so that it has been mentioned before if your partner is happy, then you are happy. You have a happy marriage. That is what I always hear at least. So it is the landlords I think started to understand that it doesn't make sense to over ask. So extreme high rents like we have seen during the boom in 2004 or 2005, that time is over because in the end you pay the bill yourself. But I think the win on the side of the retailer is that they understood that they just should not sign any contract. And that happened also during the boom. Any contracts that just opportunistic. They signed the contract and went in. And that is on the capital expense because they could gather a bank loan easily or they finance it from their own turnover in the successful shops. And they just spend a few thousand Euro fit out and they just gave it trial and in the end didn't work out because the mall was bad or the rent was too high or footfall was not good or for whatever reason. So, I think the winwin again is that both sides of the partnership understood that you have to do some research, that it doesn't make sense to go over the short term. But that you should think about how is this tenant is doing in five years from now. And the tenant has also started to think okay, what is the few months after opening when the footfall is good and when there is a big flow of people? Because they see there is something new and we want to have a look and the marketing campaign etc. Once that is over and the mall is basically thrown back to the basics of location, concept and the software that the way is filled in. Tenants started to understand that they also should look not at tomorrow but how at is this product doing in five years. And I rather have a lot of tenants declining new opportunities and not signing lease contracts because they don't believe in the location rather than they just go in everywhere and they try to get out once it doesn't work. So, that is the win-win. It is not really a formula, but it is more about awareness. Özlem Dalga: Nils, how about the facility and property management side? What was the win-win formula? Nils Lueken: So we do not feel at the end of the value chain in such business. But we do not feel the rebellion of tenants. You know, like the letting side or the investors feel it. We feel the rebellion of tenants if after ten years, the investors do not invest anymore, in kind of refurbishment in the mall and there is a new generation mall built next to the original, mall and maybe some competiting retailers moving to another mall. And they are stuck there with the, get stucked in this old mall. So, we feel rebellion of tenants every time, the services, the daily services are bad, in a bad shape. So, you know electricity is not running, you know you can't use a cash desk as a retailer. If you can't use a cash desk, you can't collect money. And if you can't collect money, the investor doesn't collect any rents. So we feel rebellion of tenants every time investors are not willing to invest into daily services in terms of technical maintenance, or after ten years into investing into refurbishment or repositioning of the shopping mall. Because, in daily business, it is the services provider, it is the property manager or the center manager who gets into touch with the retailers like every day, every hour. We get back like we are feeling if retailers do not feel comfortable anymore in this mall. You know it is more about simple things, not about like letting or you know, when we get all we feel about rebellion of tenants. But there is no - you know, the only thing we can recommend there is to invest into professional services providers that keep the technical fitting and the building in a shape. Özlem Dalga: Thank you. Peki mimari aç dan etkileri nas l oldu? Onu biraz konuflal m çünkü kendini yenilemekten bahsetti Nils. Mimari tarafta kirac lara karfl, kirac lar n bu baflkald rmas n n yans malar nas l oldu? Enis Öncüo lu: fiimdi kirac lar n tabii daha az sat fl yapt klar dönemde daha ekonomik iflletmelere yöneldiler. Bununla ilgili al flverifl merkezlerinin içindeki iflletme maliyetlerini inceler oldular. E er sizin yapt n z al flverifl merkezi, tasar m nda s kay p kazançlar do ru hesaplanmam flsa, baz enerji tasarrufu sistemleri projenin içine entegre edilmemiflse do al olarak daha fazla iflletme gideri ödeyip ayn hizmeti al r oldunuz. Tasar m burada çok öne ç kt. Özellikle mesela klima maliyetleri. fiu anda burada hepimiz s caktan pifliyoruz. Muhtemelen buras tasarland zaman bu kapasite hesaplanarak tasarlan yor ama belli iflletme maliyetleri öne ç k nca buralardan da tasarruf edilebiliyor ya da edilemiyor. Bunu ikinci bir versiyonu da insan kaynaklar. Bence insan kaynaklar da çok öne ç kt. Buray iflleten kimseler var, Nils'in bahsetti i gibi. Siz milyonlarca dolarl k yat r m n z ayda bin dolar verdi iniz bir teknisyenin eline emanet ediyorsunuz. Bir örnek vermek gerekirse, Kazakistan'da bir projemizde iyi so utulmad için elefltiri ald k. Araflt rd k ki sonuç fleyden de il, ne tasar mdan ne imalattan. Sadece yaz k fl modundaki basit bir dü meyi çevirmeyi bile bilemeyecek bir teknik elemandan kaynaklan yor. Düflünün siz çok pahal bir araba al yorsunuz ama daha evvel hiç o arabay kullanmam fl ya da o süratleri yapmam fl bir flöföre emanet ediyorsunuz. Bu da öyle birfley. Türkiye'de özellikle bir anda çok büyük al flverifl merkezi sektöründe patlama oldu ama önemli kriterlerden birisi de iflte o fleyi, yat r mlar yönetecek iflletme ve personelin de e itilerek pazara kazand r lmas yd. Ve bunu mekanlarla entegre edecek teknolojilerin de öngörülerek fleyde, yat r m n içinde rol almas yd diye düflünüyorum. Özlem Dalga: fiimdi kirac lar n baflkald r s deyince hat rlad m flu. 84 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Önce kira kontratlar dolard, sonra Euro'ya döndü. Sonra, flimdi Euro dalgalan yor. Ne oldu sonuçta? Ne yap yorsunuz? Nas l bir çözüm bulundu? Korkut Ün: Dalgalan yoruz. Yapmaya çal flt m z fley flu oluyor. Borcumuzla, borcumuzun para birimiyle gelirimizin para birimini hiç olmazsa ayn cinsten yapmak. Hiç olmazsa dalgalan rken bilançonun iki taraf hep beraber yukar afla iner, bu. fiimdi, öncelikle tabii fley diyelim kirac lar n bu dertleriyle ilgili. Müflteri velinimetimizdir diyelim bir önce. Hani çok flikayet ediyor gibi olmayal m. Hakikaten öyle. fiu bir gerçek, flimdi iki fley var. Bir tanesi yat r mc n n yat r ma girerken yapt bir hesap var. Bir fizibilite hesab, bir tak m gelir beklentileri koyuyorsunuz. Bir de perakendecinin, sizin oradaki müflterinizin yapt hesaplar var. Bazen bu ikisinin, inflallah da genellikle, bu ikisinin bir kesiflim kümesi oldu u durumlar olur. O zaman dans bunun içerisinde yap l rsa ikisi de mutlu olur. Biri daha az, biri daha çok ama win-win denilen bir yere gelinebilir. Galiba problem bu iki beklentinin kesiflim kümesinin s f r olmas ndan kaynaklanan durumlarda. Bu iflte hep konufltu umuz, sürdürülebilirli e de ayk r bir durum oluyor. Bunun zorland durumlarda problemlerin daha fazla ç kt n düflünüyorum. Uzun vadeli sistemik problemlerin. Yoksa tabii ki dalgalanmalar da afla yukar etkileyecektir. Kirac lar da az problem çok problem konuflacaklard r. Ama o içerisinde kal n rsa o kesiflim kümesinin bu uzun vadeli sürdürülebilir bir fley olur. Biz do rusunu söylemek gerekirse ilk y l için, ki biz krizin ortas nda yapt k yat r m, bitirdik ve açt k. lk y l için %10-15 civar nda bir dönüflümü bir flekilde öngörmek zorundayd k. Öyle öngördük. Bakal m nas l olacak, flu ana kadar s f rda gidiyor ama yine bunu düflünmek laz m. Bu sadece kötü zamanlarda de il, dedi im gibi o fizibilitenin, iki fizibilitenin birbirine uymad her zaman sözkonusu olabilecek bir problem. Özlem Dalga: Süremiz daral yor. Bu arada hemen gelece e bak flla bitirelim. 2015'e kadar beklentiler ne sektörde? Ona dair yorumlar n z almak istiyorum. Patrick, let's start with you. What are your expectations for 2015 for the shopping... Patrick van Dooyeweert: Fifteen? Özlem Dalga: Yes, fifteen. That is too long, I know. You become Turkish and you don't forecast that long any more. Korkut Ün: Buras Türkiye. Özlem Dalga: Yeah. For the future, let's say. That was the topic in the report so. Patrick van Dooyeweert: Okay. Our forecast is anyway based on hundred years. I told for the beginning. 2015, how does the industry or how does the landscape look like in 2015? I think not so different from what it looks now, because you don't see it. You don't see the changes, because they go bit by bit. They go like salami. You are not aware that the changes are there, but change, you most of the time only see backward. So if you look now at where the industry is standing with its products and if you look back to, let's say, I think Galleria is 12 years old, look at Galleria, the first mall in Turkey, then you see the differences, then you see the changes. So it is difficult to predict. If I could do that I would be definitely not here. But I do have hopes and expectations. I hope that the Turkish retail industry and real estate industry will remain their opportunistic edge. Because that is certainly, it is this advantage, typical Turkish opportunism. But it is also at the same time a very very big advantage because it means results in a turnover time and not turnover as in giro but turnover as in the speed that things change. That makes it easy to implement changes. So the failures in Turkey come fast, but the successes also come fast. And as long as we as in this industry, we are opening our eyes not only for successes but also for the failures. I think we are started doing that during the last crisis. And we are able to renew ourselves. And, coming back to your question, 2015 is actually not that far away, is 4 years from now. First of all I hope that all are the tenants are still paying rent. And I hope that they all will - keep on paying Euro rents. But I have a bigger hope that at that time the Lira is that strong that for European companies like my own company, it would be interesting to receive Liras. And we see that trend already in the service costs. Because there used to be a time that service costs was also collected in Dollars or in Deutsche Marks, or later in Euros. Nowadays the service costs are collected in Liras, at least in our company, but I know that there are a lot of other landlords who do the same. And reason for that is that you can, you know, you can kind of rely on the Lira, and you are spending the Liras at the same time. So, the natural hedging is GYODER 85

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 in simply collecting it in the currency that you are spending it. I can say for my own company that the money that we collect in Turkey is also the money that we spend on Turkey. And, that is, I think, the best thing that can happen for the Turkish economy that a lot of foreign companies come to the market and make a lot of money but spend that money at the same time in the market. So I am very positive about 2015. Özlem Dalga: So is the opportunity shifting to the east of Turkey when you look at the map? Patrick van Dooyeweert: No. Yes and no. On the short term yes, and we did ourselves. We have a mall in operation in Erzurum. I think no one in the east of Erzurum, but we are in Erzurum. We are happy with the results of that mall. But what I expect is that the whether the Anatolian tigers were popular the last years. I think we get now next steps is more looking to the urban renewal or urban, finding the opportunities in the urban fabric. That is what I expect. And that is a trend we have seen in the rest of Europe as well. Özlem Dalga: Nils, would you like to make a... Nils Lueken: We are optimistic. That is why we entered this joint venture with Nurol here in Turkey. There are mainly two or three points. Firstly, the Turkish market for professional services and real estate management as it comes to property, especially to technical services and maintenance, is behind maturity of other European markets. UK is leading, shortly behind Dutch market and the German market and the Turkish market is still very diverse as it comes to those simple services around the facility or the property. This is linked as well to the fact that Turkey has ranked five of its amongst the projected shopping malls in Europe and if only a few of those projected projects will be implemented, it is more than in our home market. This is - goes parallel with the slight GDP growth that we expect and increase in degree of outsourced services to professional companies from the investor, from the owner. And that goes for Turkish investors as well as for international investors here in Turkey, so we are very optimistic that business will increase here in Turkey from now on until 2015 and further. Özlem Dalga: Evet 2015'e dair beklentilerle tamaml yoruz oturumu. Siz ne diyeceksiniz? Ersin Öncüo lu: Bizim gördü ümüz 2015 projeleri esas nda bizim masam zda olan projeler flu anda. Tasar m bir sene, iki-üç sene de inflaat alsa gördü ümüz fley flu, karma kullan m projeler gündemde. Özellikle güney, güneydo udaki projeler gündemde. Bu vizenin de iflmesi, Suriye'ye s n r n aç lmas ile ilgili potansiyelden sonra, özellikle Gaziantep Sanko'nun yakalad baflar dan sonra o çevrede bir çok projenin yap ld n, bir çok projeyle ilgili bize firmalar n baflvurdu unu görüyoruz. Demek ki orada bir hareketlilik olaca kesin. Gümrük kap lar ndaki hareketlillik esas nda biraz daha önce bafllad. Biz gümrük kap lar n da yap yoruz Türkiye'nin. Kap kule'de bile al flverifl merkezi yapt k. Herhalde fleyden, duty free'den ba ms z al flverifl merkezi olan tek kap da bizimkidir diye düflünüyorum. Dolay s yla potansiyel hala var ve devam edecek. fiehir için projelerde ise convenience dedi imiz rahat ulafl m n oldu u, rahat ulafl p daha rahat zaman geçirilen al flverifl merkezleri önem kazanacakt r diyorum. Özlem Dalga: Buyurun lütfen. Son söz sizin. Korkut Ün: Efendim rekabet artacak. Rekabetin artmas iyi bir fley olacak çünkü kalite artacak, çeflitlilik artacak. En önemlisi operasyonel verimlilik artacak ve ölçümlülük artacak, karfl laflt rma daha mümkün hale gelecek. Bu rekabet ortam nda gayrimenkul yat r m ortakl klar çok flansl bir konumda olacaklar. fieffafl klar, hesap verebilirlikleri, kredibiliteleri vs. ve herhalde bugünün pek çok fiyakal ismini de o tarih geldi inde belki hat rlam yor olaca z. Özlem Dalga: Çok teflekkür ediyorum konuflmac lar m za. Kat l mc lardan sorusu olan varsa son üç dakikan n içerisindeyiz, alal m. Peki, öyleyse sizlere de teflekkürler. Az sonra yat r mlara de er katan tesis yönetimleri ve Dubai'de al nan dersler oturumlar bafllayacak. yi günler diliyorum. Hoflçakal n. 86 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Yat r mlara De er Katan Tesis Yönetimleri Prof. Dr. Alexander Redlein TU Wien Thank you Sinan. Welcome to this afternoon session. It is about facility management and what is the future of facility management. I myself, I am a professor at Technical University Wien and we covered now two studies about the Turkish market but that was also about the German, the Austrian market, the Bulgarian market. That is very interesting to be now here and to have this podium here. Several years ago, it is now three years ago, that there was a European standard issue about facility management. And the standard includes four main steps. What facility management is about. On one hand, it is about the core business and to define the demand of the services that is needed that the core business is prospering. Secondly, to source the services and the third thing is to perform the services, and the fourth thing is to control it. And there are a lot of discussions going on in Europe what is now the facility manager, what is the facility service provider, what other different roles, do we have to have any facility managers within the companies or can we outsource everything and this would be the best solution. Let's have a little bit of clue on this, on the discussion today. We have two mainly internal facility managers here on the podium and we have two mainly service providers, so we have quite a nice picture about this area. So my first question is, how is the situation now in Turkey? We may start with the facility manager, Mustafa, can you give us a little bit clue about your company and afterwards about this question. Mustafa K z lay IBM Türk, Bina dari Hiz. ve Güvenlik Müdürü Efendim merhaba. smim Mustafa K z lay. IBM Türk Limited fiirketi'nde bina yönetimi ve güvenlikten sorumlu yöneticiyim. fiimdi, bina yönetimi, yani facility management derken bina yönetimi olarak çeviriyorum. Bilmiyorum, sizin kulakl n za nas l geliyor, ingilizce dinleyenlere. 1.5-2 sene kadar önce IBM flirketi bir kavram att ortaya. Bu kavram ak ll kdünya kavram yd. Smart World kavram. Buna neden olan, arkas nda yatan gerekçeler de fluydu. Son befl y lda dünyada biriken veri ve bilgi, insanl k tarihinin 2005 y l na kadar üretti inden daha fazla. Böyle bir durumla karfl karfl yay z. Bu kadar veri var elimizde, bu kadar bilgi var, data var. Peki n'ap yoruz bu kadar bilgi ve datayla? Yani bizler flu anda ortalama bir Romal 'dan daha m ak ll y z? Hay r. fiehirlerimiz daha m ak ll yönetiliyor? Hay r. Kaynaklar daha m ak ll yönetiyoruz? Hay r. Enerjiyi daha m ak ll kullan yoruz? Hay r. Gördü ümüz manzara bu. Yap lan bir araflt rma var. Los Angeles flehrinin küçük bir bölgesinde, sadece park yeri aramak için fazladan yap lan yap lan kilometre bir y lda 38 defa dünyan n etraf n dönüyor. Park yeri aramak için. Demekki bir problem var GYODER 87

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 biryerlerde. fiimdi bunun boyutlar n küçültürsek, ak ll dünyadan ak ll ülkelere, ak ll ülkelerden ak ll flehirlere, ak ll flehirlerden de hepimizin içinde yaflad ak ll binalara gelmek durumunday z. Ve elde birikmifl bu kadar veriden önce bilgi, arkas ndan ak l belki ondan sonra da akl- hikmet, yani bilgelik üretmek zorunday z. Bizler iflin en küçük boyutunda yani binalarda yafl yoruz. E er uyku saatlerimizi ç kartacak olursak, ifl yeri, al flverifl vs. diye bakarsak, hayat m z n neredeyse yar s n da bu binalarda geçiriyoruz. Dolay s yla bu binalar n bizim her türlü ihtiyac m za, uyan k oldu umuz saatlerdeki her türlü ihtiyac m za do ru yerde, do ru zamanda cevap vermesi laz m. Yani bir flekilde ak llar olmas laz m. Henüz orada m y z? De iliz. Biz hala iflte temiz bir yerimiz olsun, yaz n yanmayal m k fl n donmayal m, emniyetli bir yer olsun, içeriye girip ç kanlar kontrol edelim filan düzeyindeyiz afla yukar. Ama bu burada kalmayacak flüphesiz. Bunun geliflmesi laz m. Bu geliflme için de karfl m zda bizim ihtiyaçlar m z ya da bu konseptleri, bu kavramlar anlayabilecek profesyonel flirketlere ihtiyac m z var. fiu anda Türkiye'de de bu, çok eski de il tarihi, facility management' n, yani bina yönetiminin profesyonelce yap lmas n n tarihi çok eski de il. Benim flirketimde bile afla yukar 15 y l öncesine kadar kendi içimizde, kendi kadrolar m zla yap yorduk. fiu anda profesyonel flirketlerle çal fl yoruz. Bir tanesi uluslararas bir flirket, bir tanesi Türkiye'de yine ama oldukça büyük bir flirket. Ve umuyorum ki bundan sonraki y llarda daha da ak ll binalarda bu ifli yapmaya bafllayaca z ya da yaflamaya bafllayaca z. Tabii beklentilerimiz, bizim beklentilerimiz de sürekli art yor. Daha sonra s ra geldi inde bu beklentiler konusunda bir iki bir fley söylemek isterim. Ama benim gördü üm Türkiye'de de bu kavramlar art k yerlefliyor. nsanlar daha ak ll ifller yapmak için daha ak ll binalarda çal flmalar gerekti inin fark na var yorlar. Bunun için de profesyonelce yard m almak ihtiyac n görüyorlar. Umuyorum ki Türkiye'de de bu bina yönetimi yak n bir zamanda Avrupa'da, Amerika'da örneklerini gördü ümüz seviyeye ç kabilecektir. Oturum Baflkan : Alexander Redlein Coming to Europe. Maxim, you have a lot of experience all over Europe. You are also one of the tenants. So what is your experience about the status quo facility management all over Europe? Maxence Liagre So, I think that the facility management in Europe is of course not that much new as in Turkey, as said Mustafa before. But the main differences are I think that in Turkey we have much more higher standards, than in Europe in terms of at least of quality of facility management. Most of you are going to shopping centers and we mostly talk about shopping centers. If you go to shopping centers, shopping centers in Turkey are very well maintained, very well, a very good level of security, cleaning and so on. And you will see in Europe and probably in many other places in the world that it is not the same quality. So, I think that this is one of the main difference that you can immediately see and touch when we talk of facility management in Turkey. The reason is that the difference in Turkey is that there is very high expectations, which are mostly due to the environment. First of all, when I see, I see the environment is the economical environment, because shopping centers are at the boom, the facility management at the boom. So that boom benefit in terms of quality for the services of course, because the companies are much more competing. And also due to necessity of having a higher security environment, which is the reason why we see these two main differences between Europe and Turkey. And I am not talking about the details now, that we will see later on. If we talk about cost and so on, there is also many difference what they want is first of all to explain what we can really see when you enter a facility right now in Turkey. Oturum Baflkan : Alexander Redlein From service provider side. When we did a study in Western Europe, we asked how many companies have their own facility management department. And if you go to Germany, Austria, Swiss, Netherlands, 85% of the large companies institutes their own facility management department, responsible for various tasks Mustafa named... Sinan, what is your experiences here in Turkey about this? 88 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Sinan F nd ko lu YKS Tesis Yönetim Hizmetleri, Genel Müdür fiimdi bu soruya ben flöyle bir anektodla cevap vermeye bafllamak istiyorum. 2002 yl nda YKS'de bafllad mda firmay tan tmak için 8 slaytl k bir sunum haz rlam flt k. Bu sunumun 6 slayt firmam z tan tmak içindi. 2 slayt da tesis yönetiminin ne oldu unu potansiyel müflterilere anlatmak için kurgulanm flt. 7-8 ziyaretten sonra slaytlar n konfigürasyonunu de ifltirdim. 6 slayt tesis yönetiminin ne oldu una, 2 slyat da flirketi anlatmaya verdim. Özellikle Türkiye'de, tesis yönetimi konusunda bu ifli kullanacak olan potansiyel müflterilerin ciddi flekilde bilgilenmeye ihtiyaçlar var, tesis yönetiminin kataca katma de erler noktas nda. Alex'in sorusuna dönersek dolay s yla Türkiye'de bir çok insan en iyi kendi binam kendim yönetirim, en iyi ben yapar m fleyinde olduklar için hani zaten Türkler kendilerinin avukatlar, kendilerinin mimarlar olduklar için çok fazla akla para verme prati i de Türkiye'de olmad için. Gerçi y llar içinde de ifliyor. Ben ilk kariyerime bafllad m 90'l y llar n bafl ndaki gibi de il bu konuda, biraz daha geliflmifl vaziyette ama hala müflterilere, bizim vermifl oldu umuz hizmetleri kullanacak müflterilere bunun yaratt katma de erleri anlatmak noktas nda gidilecek baya bir yol var. Dolay s yla sorunun esas cevab bir çok flirketin tesis yönetimiyle ilgili departmanlar, onunla ilgili uzman kiflileri var. Bu ifli d flar dan, d fl kaynak kullan m ile yapmak yerine, hani Türkiye'de flu anda en yayg n olan güvenlik ve temizlik k sm n d flar ya, taflere ederek kullanma yoluna gidiyorlar. Oysa ki iflin esas katma de er sa layan noktalar ndan bir tanesi enerji konusu. Tesis yönetimi flirketleri enerji konusunda çok ciddi bir know how yat r m yap yorlar. Neredeyse bir EVD flirketi gibi. Dolay s yla orada yarat lacak katma de erler müflteri aç s ndan hani flu kadar para yat rd m flu kadar zamanda geri döndü diyebilece i kadar matematik olabiliyor. Ama bunu hep dedi im gibi bunu anlatmak için zannediyorum biraz daha zamana ihtiyac m z var. Oturum Baflkan : Alexander Redlein Peter, what is your opinion from the rest of Europe about service provision, about the maturity of the facility managers within the companies? Peter Ankerstjerne ISS Group, Pazarlama Direktörü Well, I don't know the Turkish market so much; as I understand from our country manager in Turkey, it is still a virgin market, it is still relatively new market in terms of facility management. In Europe and especially in the North America, the market is much more consolidated and is becoming much more consolidated over the years. We got EU legislation coming in on both in terms of outsourcing, but also on the taxonomy, on facility management. And we can see a lot more companies outsourcing, much more sort of packages around facility management than they had before. So, the situation is quite positive. It is one of the only industries in Western Europe that has been growing even though the rest of the world was in a sort of financial crunch and the market was declining. The facility management industry was still growing with around 6 to 7% last year which is quite interesting, I think. GYODER 89

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Oturum Baflkan : Alexander Redlein Sinan, you mentioned it already, value-added. When I became a professor at my university, as said to my rector, we should do a facility management project. And his first question was "Does it pay the bill?". Since then we tried to find some answers to this. What are your suggestions? What is the value-added by facility management? Sinan F nd ko lu: fiimdi tesis yönetiminin yarataca katma de erleri iyi anlatabilmek için önce tesis yönetiminin verdi i hizmetleri ölçümlüyor olabilmemiz laz m. Özellikle yurtd fl ndaki tesis yönetim hizmetleri veren flirketlerin, ingilizcesi SLA, service level agreement, yani hizmet seviyesi anlaflmas, sonra da KPI dedi imiz ana performans göstergelerini ölçümledikleri ve sözleflmeyi bu ölçümlenene metriklerin ayl k olarak ölçümlenerek hizmeti veren flirketin performans n n ölçüldü ü ve paras n n ona göre ödendi i performans sözleflmelerine ba lam fl vaziyetteler. Yani 3-4 y ld r bizde bu konuyu, hep söyledi im gibi potansiyel müflteriler nezdinde anlatmam za ra men hani Türkiye'de henüz flu bilinç oluflmad. Yani ben bunu kendim daha iyi yapar m, daha ucuza yapar m ama ucuza yapman n da mutlaka bir ölçümlemesi olmas laz m. Yani siz günlük olarak ona daha az para veriyorsunuz diye uzun dönemde o size daha ucuz gelecek anlam na gelmiyor. Bir örnek vereyim mesela k saca. Siz bir 100 milyon dolarl k yat r m yap yorsunuz. Bunun diyelim ki 35-40 milyon dolar mekanikelektrik ekipman, yani mühendislik hizmetleriyle ilgili k sm iflin. Bunun da en az 15-20 y l dayanmas n bekliyorsunuz. Yani çok küçük bir tak m onar mlarla, az bir tak m yedek parçalarla, sarf malzemeleriyle 15-20 y l hiç bozulmadan gitmesini bekliyorsunuz. Çünkü Avrupa'daki, Amerika'daki istatistikler bize bunu söylüyor. Ama siz o makine ve ekipman sadece ar za ç kt zaman bak m yap p, yani düzeltici bir faaliyet, reaktif bir faaliyet gösterirseniz muhtemelen 5. Y lda bir tak m fleylerini de ifltirmeniz laz m, 10. Y lda de ifltirmeniz laz m. Belki 12 ile 15 y l aras nda da tamamen at p yeni teknolojiyi getirmeniz gerekecek binalara. Yani en büyük katma de erlerden bir tanesi, paraya çevrilen de erlerden bir tanesi özellikle mühendislik hizmetlerindeki binaya ait makina ve ekipman n bak lmas. Biraz önce zaten iflin enerji k sm ndan bahsetmifltim. Art k Avrupa'da flöyle kontratlar görülmeye bafllad. Türkiye'de iflte biz 10 kifliyle temizleriz bu ofisi veya yada bu al flverifl merkezlerini diyoruz hala. Avrupa'da Amerika'da hizmet seviyesi tan mlan yor. Yani nereyi, ne s kl kta, hangi kimyasalla, nas l temizleyece ini istiyor mal sahibi. Ona göre firma diyor ki ben 8 kifliyle yapar m, 10 kifliyle yapar m. Yani herfleyin bir standard var. Siz orada bir hizmet seviyesi al yorsunuz. Adam alm yorsunuz netice itibariyle ifli taflere etti iniz zaman. Yani bu ölçümleme metodolojisinin ve anlay fl n n ülkemize gelmesiyle birlikte biraz daha oradaki katma de erleri ölçümleyebilir ve yarat lm fl olanlar deneyimsel olarak, istatistiki olarak sizlerle paylaflabilir durumda olaca z diye ümit ediyorum. 90 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Oturum Baflkan : Alexander Redlein Mustafa, can you give us some practical examples? I think we have three large areas. One is cost cutting, one is increase of productivity and the danger of additional costs. Can you give us from your practice? Where does facility management pay the bill? Mustafa K z lay: Aç k, de il mi? fiimdi ifl dönüyor dolafl yor sonucunda, Sinan Bey'in de dedi i gibi, enerji tasarrufuna geliyor asl nda. fiimdi e er paray da konsantre enerji olarak düflünürseniz ki asl nda öyle bir fleydir. Para dedi iniz fley konsantre enerjidir ve de çok çabuk onu de iflik fleylere çevirebilirsiniz. Sonuçta ifl dedi im gibi enerji tasarrufuna geliyor ve bunu dünya çap nda da yapmak zorunday z zaten kaynaklar nedeniyle. fieyler de, flirketler de, kurulufllar da bunu kendi bünyelerinde yapmak zorundalar. fiirketler tabii daha konsantre olan, konsantre enerji olan paraya dönüflüyor. Kendi içinde bu ifli yapmaya kalkt n z zaman, flirketin içerisinde, bununla ilgili kadro kurman z gerekiyor veya temizli i baflka bir flirketle, güvenli i baflka bir flirketle, bak m baflka bir flirketle, cihazlar n z n çal flt r lmas n baflka bir flirketle, mühendislik hizmetlerini baflka bir flirketle gibi da l yorsunuz. Böyle bir ortamda tasarruf sa lamak mümkün de il. Karfl n zda ciddi, profesyonel, ne yapt n bilen bir flirket olacak. Sinan Bey'in de dedi i gibi onunla hangi hizmeti ne düzeyde istedi inizi önceden tasarlay p, karara ba lay p, imza alt na alacaks n z ve o hizmeti o düzeyde bekleyeceksiniz. Bunun da tabii çok ciddi bir flekilde takibi, raporlanmas vs. gerekiyor. Benim flirketimde fley çok önemli. Bütün yap lan her iflin, yap lan her tasarrufun, özellikle enerji diye yine bakmak istiyorum, yap lan her tasarrufun raporlanmas, zaman nda raporlanmas, do ru raporlanmas son derece kritik. Benim çal flt m endüstride, benim flirketimde, bizim baz makinelerimiz var ki büyük ço unlu u böyle, 7 gün 24 saat 365 gün çal flmak durumunda. 15 dakika bile duramazlar. Hatta bir dakika bile duramazlar. Böyle bir ortamda çal fl yorsunuz çünkü benim flirketimdeki makine bir dakika durursa benim müflterim milyon dolar kaybediyor. Öyle bir ortam. O zaman hizmet seviyesini buna göre anlaflman z laz m. Buna göre el s k flman z laz m ve herfleyi de buna göre takip etmeniz laz m. Yani tamam ak ll bir binada oturmak iyi güzel birfley. Klima bozulursa 15 dakika terleriz ne olur ki? Belki tolere edilebilir bir ortam. Ya da yar m gün çal flmasa ne olur ki? Tolere edilebilir bir ortam. Ama dedi im gibi yüksek teknolojili cihazlar n z, makineleriniz ve ifliniz buna dayan yorsa özellikle çal flmad dakika inan lmaz para kaybediyorsunuz. Bunun fley karfl l n hesaplamak çok kolay de il. Yani 15 dakika bozulmad kaç para tasarruf ettim diye hesaplamak kolay de il. Çok ciddi tasarruf etti iniz belli. Bunu sa layacak fley de ciddi bir teknik altyap ya sahip bir flirketle çal fl yor olman z. Yani sizin binan z n, sizin tesisinizin bütün altyap s n ayakta tutacak, bütün bak mlar n vs. zaman nda yapacak, do ru yapacak, ne yapt n bilen mühendislerle çal fl yor olacak, bunlar da size zaman nda raporlayacak. Benim flirketim benden her ay çok ciddi raporlar bekliyor. Her cihaz n o ay içerisindeki performans ile ilgili raporlar bekliyor. Çal flt n z flirkete bunu bir hizmet sözleflmesinde, hizmet seviyesi sözleflmesinde yapt ysan z, sa l yor size bu raporlamalar ve ciddi mühendislerle sa l yor. Ayn fleyi kendiniz yapmaya kalkarsan z, kendi bünyenizde yapmaya kalkarsan z bunun maliyeti inan lmaz. Dolay s yla tasarruf hemen göze bat yor zaten. Hemen görebiliyorsunuz tasarrufu. Ama siz tasarrufu çok kalifiye olmayan temizlik iflçisi baz nda hesaplamaya kalkarsan z, o zaman Sinan Bey bize çok pahal ya mal oluyor olabilir. Ama o de il, konu o de il. Konu bambaflka tesis yönetimine bir bütünlük içerisinde bakmak ve öyle bakt n z zaman da gerçekten tasarruflu. Tasarruflu olmasayd zaten yapmazd k bu ifli. Kendimiz yapmaya devam ederdik. Peter Ankerstjerne: I can understand you quite clearly because, for example we had a rearrangement of some malls and there was a main cleaning of the whole department before this was done. So we just throw out the money out of the window. From your side, you are also a figure guy, looking at a lot of costs, what's your opinion, where are some quick wins, maybe where are some longer wins you can get doing this management task. Maxence Liagre: So, in fact the professional facility management companies are in a way for us a vitrine, it is giving an image. And image first of for the customers, because this is jolly what you see first of all. But it is also an image for our tenants. You know that tenants in those days whatever it is for offices, or for shopping centers more and more concerned about who will be doing the management. What will be the quality of the place we are picking, a store or an office. If you say that I will be doing that way, this way, it is not very clear. If you give a big name of a professional facility management companies, all is done. All is said. So, this is the first thing I think. The vitrine is something that you cannot costly understand but it is a real plus. It is an advantage. The second thing will be of course on the economy of scales. As Mustafa said before, if you go by yourself to negotiate the security, to negotiate the cleaning with different companies, you will have a very minimum power of negotiation. If you work with a professional facility management company, they will be bringing you already some mass prices. Because they will have been doing that negotiation before and because they are ordering, let's say, a huge amount of service due to their size, you will benefit of those prices. And that is a huge cost saving. And it is something that you will never be able to do unless you have a very large portfolio of offices, or shopping centers. And then there is a reason why you could be setting up your own facility management company, integrate a facility management company. And we also have also one last advantage is that when you lease a professional facility management, you will have a permanent optimization of, or update of all the new techniques, the new trends which is something you cannot do yourself. Because everybody has its own field of professionalism, which we don't have. We are, we could be developers, we could be promoters, we could be managers 91 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 but we are not in a good position in order to follow all these new trends. And it is also a very good input in terms of cost at the end. Alexander Redlein: Peter, from the rest of the world, what are some quick cost savings? What are some major steps to keep this in a long run or in a long way? Peter Ankerstjerne: First, outsourcing has to begin with either a single service provision or as integrated facility service, facility management approach is of course the quick win. Normally, if it is what we call the first generation outsourcing on FM, we are looking at between 15 and 25 percent cost savings on the current set up that you are having. Another thing also important, over and above the cost issue is that it provides flexibility in the service set up and I think especially as asset managers and real estate industry, I think you would like that flexibility that you are able to scale the services up and down, and thereby also the cost based on the occupancy rate and the number of tenants you may have in a certain building or facility. And then I think also for my most of corporate perspective is that it provides an ability to focus on call, if it is a consulting company then they should make money on the consulting issues and not really by running facilities. I suppose that is an analogue to the real estate industry. What you are saying to your customers is you know, if you lease, instead of owning buildings, then you are actually able to provide more focus on what you are actually working with. So, I think, it is a complete - the same sort of argument with that. And then lastly, I think very often we see companies like IBM, HP, Procter and Gamble and these big international corporations, they use facility management as a change driver. It is a strategic change enabler that makes them, you know, equipped their offices differently, looking at locations differently and trying to understand how facility management and the real estate sort of ties in to the strategy of the company. Alexander Redlein: I have the advantage of being a rather large company, even being in a university. I am in a large company, having my own little department, so I am not endangered outsourcing everything to one person. Isn't there also a danger? If I say, okay, what if you said economy of scale, outsourcing to one company is perfect. How can be a small company, be maybe a 10 persons company, I can get rid of this danger, now I depend on one big service provider. Maxence Liagre: I don't think I understand your opinion. Oturum Baflkan : Alexander Redlein If I am a small company and if I would have one service provider, then, maybe I am a little bit endangered because this is a very large company and I am a small company. And if they say 'I don't like that, I don't do that', then I would have to sue them or something like that. What is your advice to get rid of this danger? You said one service provider is the best, because you get a lot of economy of scale. You said 20% is there. So, what is the danger of having one service provider and how can we get rid of this? Maxence Liagre: I think that the process here is not to be in danger but right at the opposite, to be under protection. Because you have that protection, it is of that big brother which is dealing much more bigger volumes of transaction, of business and so on. And you should trust. Of course there is big names and you rely in fact on the portfolio of those companies. Because on the portfolio is going to use or will be soon used that already providing service to, lets say, the top 20 big names in the country. So I think it is not about danger. It is a full confidence process. And it is really putting you which are very small player, with very small ability to negotiate and to move from your position, small position, would be saying, and to play like all the biggest one in the market. But this is my view. Alexander Redlein: I learned the last day that there is a lot of difference between how we do things in Europe, how you do it in Turkey. So, what is your opinion? What can be learned from each other? Maxim, maybe you start. Maxence Liagre: I think that there is really almost two extremes we could see between the Turkish and the European market. In Turkey, we saw a boom of the real estate that created a boom also in facility management. And as I said before, the quality standards are maybe too high. We are in a show off market right now in Turkey. There is nothing that should not be accessible and the only target is the best, I mean the best services. On the same way, there is a kind of negligence right now for the budget side andn the cost side. And the opposite in Europe, the European market was on the downside and European market gave too much on the quality, in order to protect the cost. And I think that that there should be an exchange right now in between the two markets in order to find that right balance between cost and service. And I think that this is the whole challenge in the way of the facility business. Alexander Redlein: Peter, what do you think we can learn from Turkey and what maybe we can bring in our knowledge into Turkey? Peter Ankerstjerne: I think Turkey is in a great position because you can take the best from Western Europe. Especially I think United States and United Kingdom are probably five years ahead of continental Europe. And I think what we have done in the Nordic, where I come from, I come from Denmark, is that we have sort of taken the best from the UK markets and United States and then combined it with our own culture and the way we do things in Scandinavia. And I think Turkey is in the same position. You can take the best from Western Europe and you can combine it with the Turkish culture and tradition, and the way they do things. But what I think so far as I understand is that you got relatively good quality levels. People are passionate about what they do and they do understand what service means. I think that is probably 92 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 something that we can learn a lot from in Europe. There has been a tendency to sort of over focus on cost reductions over and over again, that at some point in time it hurts the quality levels and the understanding of service. And I think that is probably something we can learn from Turkey, as I understand that at least. Alexander Redlein: Mustafa, what is your opinion? Mustafa K z lay: fiimdi tabii bizim flirketin Avrupa'da da de iflik ülkelerde ofisleri var ve ayn tesis yönetimi flirketi oralara da hizmet veriyor, bize de hizmet veriyor. fiimdi flöyle bir anektodla izah etmeye çal fl y m. Geçen k flt san yorum. Bir arkadafl m Avrupa'daki bir ofisi ziyarete gitmifl, orada ifl nedeniyle bir kaç toplant ya kat lm fl filan. Geldi bana dedi ki; ya Mustafa dedi, gittim geldim üç gün boyunca bir kahve lekesi vard hal n n üzerinde. Üç gün durdu o leke o orada. Temizlemiyorlar galiba o adamlar orada bu binalar, dedi. Çok normal çünkü uluslararas hizmet seviyesi anlaflmas na göre o hal ayda bir defa temizleniyor. Dolay s yla o da ayda bir defa. Denk geldi i zaman temizleyecekler. fiimdi Türkiye'de böyle bir fley yapamazs n z. O hal döküldü ü dakika bir adam gelir onu temizler. Ayn hizmet sözleflmesi, ayn imzalar at lm fl ama böyle bir fley söz konusu de il. Bizde masalar her gün silinir. Orada üç günde bir siliniyor. Tuvaleti günde bir defa temizliyorlarm fl, düflünebiliyor musunuz? Yani burada ak l al r bir fley de il bu. Ayn hizmet sözleflmesi bu, ayn imzalar at lm fl. Bu esnekli i biz bize hizmet veren flirketten do al olarak bekliyoruz. Onlar da bize bu hizmeti bu esneklikte sa l yorlar aç kças. Baflka türlü yürümez çünkü hepimizin yaflad bir yer oras ve bizim temizlik anlay fl m zla, bizim bekledi imiz hizmet seviyesiyle, al flkanl klar m zla uluslararas anlamda at lan imzalar çak flmayabilir. Çak flmad zaman bunun bir yolunu bulmak gerekiyor. Yoksa yürümez. Kavga ç kar. Her gün kavga ç kar. O kahve lekesi üç gün kalamaz yerde. Hele müflterinin girip ç kt bir toplant odas ndaysa üç saat bile kalamaz. Böyle bir fley söz konusu de il. Dolay s yla bu yerel kültüre göre de bunlar n bak l p ayarlanmas gerekiyor. Benim gözledi im bir baflka birfley var. Tabii özellikle bat da, bat Avrupa'daki flirketlerin profesyonellikleri daha üst düzeyde aç kças. Raporlamalar çok ciddi bir flekilde yap l yor, gerekli uyar lar zaman nda yap l yor. Özellikle zamanlamalara çok dikkat ediliyor. Ciddi bir profesyonellik fleyi var, onu hemen hissediyorsunuz. At lan imzalara karfl duyulan sayg, o imzalar n gere ini yapma konusunda tereddüt olmuyor. Böyle bir rahatl n z var ve yurtd fl nda bunlar çok daha, nas l deyim, düzenli gidiyor. Türkiye'ye bakt n z zaman, burada da enteresan bir fley var. Burada da bir aidiyet duygusu var. Bize hizmet veren flirkette çal flan arkadafllar m z var. Bizim flirketimizin binas nda onalrdan eski adam yok. 30 senedir çal fl yor. En eski çal flan m z. Ve art k o kendisini bizim, yani bizim flirketimizle bir alakas yok, bizim bordromuzda de il, hiçbir fleyimizde de il, ama kendisini bizden, bizim eleman m z olarak alg l yor, öyle görüyor. Ve o duyguyla çal fl yor. Bu çok önemli bir fley ve elde etmesi parayla falan ölçülebilir bir fley de il. Ve ben Türkiye'de bunu daha çok gözlüyorum, oldu unu görüyorum. ki y l önce bafl m za bir ifl geldi. Sinan Bey'de çok iyi hat rlayacakt r. Bir trafomuz patlad gecenin bir vakti. Ya da Cuma akflam faland san yorum. Gecenin bir vakti trafo patlad. Trafo patlamas demek bizde, iflte jeneratörümüz devreye girecek. Jeneratörün yak t bitti i dakika da data center' m z çökecek demek. Data center' m z n çökmesi demek, Türkiye'deki ad n sayaca n z bir kaç tane bankan n batma raddesine filan gelmesi demek, öyle söyleyeyim. Yani duramaz oras. Ve trafo patlad, patlar ya. Ne yapt arkadafllar m z? Service level agreement üç saat içinde gelecek yaz yor olabilir. Önemli de il. Haberi ald klar dakika geldiler. 40 dakika falan sürdü gelmeleri. Zaten orada insanlar da vard ve sabahlara kadar, ertesi güne o trafonun yenisi gelene kadar, yeni jeneratör gelip ek bir jeneratör konana kadar inan lmaz bir özveri ile çal flt lar. fiimdi bunu, t rnak içerisinde, profesyönel flirket, bat avrupal flirket çal flan falan diye bakt n z zaman bu özveriyi ben görebilece imizi düflünmüyorum aç kças. Bu inan lmaz bir çal flmayd. Hatta öyle fleyler yapt lar ki yani hayatlar bile tehlikeye girebilirdi çünkü bilmem kaç bin walt'l k kablolarla çal fl yorlar. Onu ordan ba l yorlar, bunu buraya tak yorlar. BEDAfi gelmifl, gelememifl vs. ama ordaki her çal flan, yani Sinan Bey'in arkadafllar da kendilerini bizim flirketin eleman gibi görerek çal flt lar. Bu çok ilginç bir fley. Bu data center duramaz. Herkes bu fikirdeydi orada. Bu duramaz. Tamam trafo patlad, o trafodan alaca z buraya ba layaca z, bu jeneratörü koyaca z, yeni jeneratörü getirece iz, yak t sa layaca z. lginç bir fleydi. Bunu hiç bir service level agreement ile elde edemezsiniz, hiç bir imza ile sa layamazs n z. Bu tamamen, biraz belki amatör zihniyetimizden, biraz y llar n birlikte çal flmas n n getirdi i sinerjiden, biraz dostluktan yaratt m z bir ortam bu. Bence bu çok önemli ve ciddi bir fark. Bunu parayla pulla ölçmek de çok fazla mümkün de il. Umuyorum ki daha da profesyonelleflirken kurulufllar m z, hizmet veren flirketlerimiz, bu amatör ruhu da bu insani dokunuflu da kaybetmeden profesyonel hale gelirler. Bekledi imiz raporlar daha gününde gelir ama bunu da kaybetmeyiz. Benim beklentim de bu. Alexander Redlein: Sinan? Sinan F nd ko lu: fiimdi öncelikle hizmet alan kuruluflla hizmet veren kuruluflu bir çözüm orta olarak gören bir anlay fl karfl l kl yaymam z laz m diye düflünüyorum Türkiye'de. Çünkü gayrimenkulun de eri ile gayrimenkulun yönetim fleklinin aras nda bir iliflki var. fiöyle bir iliflki var. fiimdi gayrimenkulun genellikle GYODER 93

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 de erini onun lokasyonuyla ölçüyoruz bir de piyasadaki rayiç bedellerle, ekonominin durumuyla falan ölçüyoruz. Fakat flöyle de bir gerçeklik var. Piyasada rekabet eden, kirac almak için rekabet eden bir çok al flverifl merkezi ya da ofis binas varken bir çok ticari gayrimenkul varken, e er siz bunlardan bir tanesini daha verimli, verimlilik derecesinde daha ucuza yönetebiliyorsan z o zaman sizin doluluk oran n z n daha fazla olaca kesindir. Hani kiray bu fleyin flu anda, denklemin d fl nda tutuyorum. Tabii ki kira de eri, metrekare, kaç dolar/ay verdi iniz orada önemli ama yanyana iki tane binan n bir tanesini 5 dolar metrakare/ay bir tanesi de 2.5 dolar metrekare/ay benzer hizmet seviyelerinde yönetilebiliyorsa, o zaman bellidir ki bir tanesinin doluluk oran öbüründen daha yüksek olacakt r. Dolay s yla tesis yönetiminin o gün geldi inde binan n de eriyle bile direkt ilgisi var. Avrupa'da, Amerika'da çok görmeye bafllad m z, ingilizcede build the suit dedi imiz yani müflterinin, potansiyel ihtiyac na göre infla edilmifl binalar artt kça, gayrimenkul yat r mc lar daha kurumsallaflt kça Türkiye'de, tesis yönetiminin de bu anlamda önemi buna paralel olarak artacakt r diye düflünüyorum. Yine özellikle bat Avrupa'da ve Amerika'da gördü ümüz enerji performans sözleflmeleri, genellikle ESCO firmalar n n yani enerji verimlilik firmalar n n yapt kontratlar da FM firmalar taraf ndan dikkatle takip ediliyor flu anda. Yani henüz öyle bir kontrat yok ama ilerideki bir tanesinin de enerji performans sözleflmeleri olaca n bizim sektörümüzde düflünüyorum. Yine ileriye yönelik bir fley de bu business process outsourcing dedi imiz bir kavram var. Neticede bizim yapt m z ifl bir çok projede ayn ifli yapmak ama her projede ö rendi imiz konuyu di er projelere tafl yabiliyorsak o zaman ifllemi çok h zland r yoruz demektir. Buna küçük bir örnek vermek istiyorum. Bir projemizde biz klima santraliyle alakal bir koku problemini çözmemiz yaklafl k üç ay m z alm flt. Sonra çok yeni bir projede, yani projeyi alal bir iki ay olmufltu, baflka bir projede ayn problem ortaya ç kt. Onu çözmemiz üç günümüzü ald. Müflteri buna çok büyük bir hayretle yaklaflt çünkü daha önce kendileri üç y ld r bu problemi çözmekle u rafl yorlarm fl. Üç günde çözülebildi ini görünce hayret etmifllerdi. Dolay s yla bir projede bir deneyimin di er projedeki sorunlarla efllefltirilmesi de katma de erlerden bir tanesi. Çünkü neticede koku, hani verdi imiz örnekte rahats zl k yaratan bir fley diye düflünüyorum. Bir de özellikle ofis taraf nda, ofis verimlili i flirketlerin kendi iç iflleyiflleri aç s ndan çok önemli. Bu konuda da tesis yönetim flirketleri hizmet verdikleri binalardan ö rendiklerini yeni müflterilerle paylafl p onlar n kendi ifl süreçlerine bile katk s olabilecek de erler üretmeleri umuyorum, ileride mümkün olabilecektir. Oturum Baflkan : Alexander Redlein There are not a lot of "read"s about sustainability. Whenever I open a newspaper, sustainability is on the first page, on the second page. We had several speeches. They are from Al Gore and others saying okay, this is the most important thing. 40% of all the carbon dioxide comes from buildings, so is sustainability already reaching us here in Turkey and influencing our work in facility management? Mustafa K z lay: Evet, yani Türkiye'de de bu konu son derece önem kazanmaya bafllad. Binalar n daha az yak t tüketmesi, daha verimli olmas ve bunun sürdürülebilir olmas son derece kritik. Yani benim flirketim aç s ndan bak yorum ben. Benden sürekli, her sene düzenli olarak üretti imiz karbondiyoksit miktar n n raporunu al yorlar. Bütün binalar m zda. Bunu her zaman ölçmek çok mümkün de il. Çok da kolay bir fley de il ama istiyorlar bunu benden. yani istanbul'daki binam ne kadar karbondiyoksit üretmifl, ne kadar yak t tüketmifliz, geleceksene bunu ne kadar düflürebiliriz, %10 düflürmek için ne yapmam z laz m. Bütün bu sorularla ben muhattap oluyorum ve bütün bunlara cevap vermek durumunday m. Bunun tabii iki nedeni var. Bir tanesi, bu bir sosyal sorumluluk. Bütün flirketlerin, kurulufllar n dünyaya karfl bir sosyal sorumlulu u, bir. kincisi de bu bir pazarlama noktas ayn zamanda. Sizin flirketinizin imaj aç s ndan da önemli bir fley. Yani dünyan n korunmas na ne kadar dikkat etti inizi sunabiliyorsan z topluma bu sizin için de bir art puan. Zannediyorum bizim gibi flirketler buna daha fazla önem vermeye bafllayacaklar ve bu ölçümlemeler giderek daha da hassas flekilde yap lacak. Ve ölçümlemek demek de zaten sonuçta bir veri üretiyorsunuz, bu veriyle ne yapaca n za da karar vereceksiniz. Ölçemiyorsan z zaten hiç bir fley yapamazs n z. Önce ölçeceksiniz, ölçüyoruz flu anda, ondan sonra da gerekli tedbirlerin al nmas için de gerekiyorsa da yat r m yap lacak. Ama önemli. Bu bitmeyecek tam tersine giderek artacak. Belki önce iflte bizim gibi uluslararas flirketler buna belki öncülük edecekler. Daha sonra ulus boyutlar ndaki flirketlere gelecek, lokal flirketlere gelecek. Hepimiz için önemli. Alexander Redlein: Maybe a quick final round. What is the main future trend you see in facility management coming up in Turkey, Sinan? Sinan F nd ko lu: Demin de söylemeye çal flt m gibi gelecekte hizmet performans sözleflmeleri ve enerji performans sözleflmeleri gündemimize daha fazla iflgal etmeye bafllayacak diye düflünüyorum. Mustafa K z lay: fiimdi bizim flirket olarak bir felsefemiz var, o da flu. Yani her kurum, her kurulufl, her flirket kendi ana ifline odaklanmal. Felsefemiz bu. Yani kendi müflterilerimize diyoruz ki e er siz nakliye ile u raflan bir flirketseniz bilgi ifllemde ifliniz ne? Nakliyenizi yap n, bilgi ifllemi biz yapal m. Ayn mant kla e er bilgi ifllem endüstrisinde bir flirketseniz bina yönetimiyle ya da tesis yönetimiyle niye u raflas n z? Herkes kendi iflini yaps n. Dolay s yla Sinan Bey kendi iflini yaps n, biz kendi iflimizi yapal m. Zannediyorum bu trend devam edecek ve belkide, bizim neslimiz görmese bile belki bizim çocuklar m z n neslinin görece i bir fley olarak bak yorum, binalar n ayn elektrik filan gibi bir fley haline gelece ini düflünüyorum ben, bir utility haline gelece ini düflünüyorum. Elektrik, su kullanmak gibi bina kullanmak da bir utility haline geliyor olabilir diye hayal ediyorum. Bir flirket niye bina kiralas n, niye bina sat n als n? Bunu profesyonelce yönetilen binalar olsun, ben ne kadar ihtiyac m varsa 94 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 o kadar bina kullan y m fleklinde. Henüz oralarda de iliz ama yavafl yavafl oralara do ru gidece iz gibi geliyor. Bu hiçbir zaman flirket binalar ortadan kalkacak anlam na gelmiyor aç kças. Mutlaka bir flirket varl, bir flirket logosunun oldu u bina, bir presence olmas gerekecek, gerekiyor da. Ama flirketin her flehirde bir ofisi olmas gerekmiyecek ya da kiralamas gerekmeyecek. Bunu bir elektrik, su fleyi al r gibi, hizmeti al r gibi bina hizmet al nca n, veya çal flma yeri, çal flma mekan hizmeti flekline dönüflece ini zannediyorum. Henüz oralarda de iliz ama oralara gelece iz gibi. Maxence Liagre: I think that as we see the facility management in Turkey started just by an industrial link of security, cleaning and technical assistance. Today the facility management companies are pushing us also with a package of offer, like special rates on electricity and so on. And I think that by the time it will be a full offer. And the facility management company will becoming to us with also incomes, they will offer us incomes like the putting advertising on the façade of the building or using some solution partners as income providers. And we will not be seeing only a cost that will see cost minus income and the net off. And I think that it would be probably the future, at least for now, we will be asking on the developers side and owners side. Peter Ankerstjerne: I think in the short term I think we will see a merge between corporate real estate functions and facility management and also the service provisions. I think they all planned this, that so that every big FM company that will be talking about integration. It is a very natural thing that these things integrate. Also, in the short term, I think, sustainability is going to be a huge factor. The drive we can see from legislation in EU, but also from WWF, world climate savers, UN and other areas that we will go in and look at the lead certifications on buildings, Breeam certifications and energy consumption in buildings. The more long term perspectives I very much agree with Mustafa and we will look at specialization and the workplace in a different way. We will not be confined to an office space that where I have a desk and a chair. We will be able to work differently through networks, through technology, use of technology, Internet and so on. But I think that we will so have to wait 3 and 5 years before that really kicks in the industry, so far at least. Oturum Baflkan : Alexander Redlein From my perspective, what I am really lucky to find here is that we are not speaking about technique only. Because if you go to German speaking countries, facility management equals technique and that is wrong. That is totally wrong. I think what I really enjoy here is that we are talking about management, that we were talking about defining services and only paying the services we need, defining these things. What I think is that we are lucky mostly to talk about what we do. You said something about reporting Mustafa, most of us are not recognized. We only recognize when something is broken. If CFO is in the elevator and stops there, we have a problem. But we are not talking about how many things we do in advance that this doesn't happen. We are not talking about the value added we bring for the company and that was the reason why I think we should find out to a CFO is what is the value added by our work. What is the value added of our management and we shouldn't make the same mistake we did in Austria and Germany, to outsource everything. Facility management is a management task within the company and we need a lot of good service providers to help us carrying out the services. So, hopefully, we see each other next year here and talk about more about management and thank you for your audience and have a nice day. Bye... GYODER 95

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Yüksek Binalarda Yaflam Katk lar yla Jan Dijkema Chapman Taylor Mimarl k, Direktör So we have done extensive wind tunnel studies in order to control the structural performance, also for study of what happens with the façades, the pressure and the suction on the façade of extreme heights. And thirdly I actually undersized that model and I was setting the moving trees and putting little canopies to control the comforts of the people at street level and also very important at the swimming pool level of the roof, at the roof of the podium. Talking of this swaying, you can see what happens to a normal building of these heights. We should try to reduce and a building like this could move up to extreme meters at the top of the building. You won't really notice, unless you have an another building right next to it. And but we have achieved to reduce this and therefore 15% of concrete less, less reinforcement, less weight on the foundation because of less concrete and therefore also 15 or more percent reduction in cost and in also construction time. This is possible by a system that our engineers have developed, which is the use of viscous dampers. You can see the lady on the size on the back of the dampers. These are enormous dampers, not the car size ones and which of we located at the intermittent lunch room levels, the level 14, 31, 50 and the top is 69. And reduce the overall weight as we have seen before into smaller weights and therefore reduce the lateral movements considerably. All of this, as I said, reduce the size of all the restraining walls and the co walls and which is drawn here. The basement plates of this building is 4.5 meter solid concrete. Being so close to the sea and this site doesn't have a real solid rock base. So making a thick platform will keep the building in balance. Then the next issue different in Panama because of its height is related to surface engineering, mechanical, electrical engineering and the question of openable windows and façade design. Right from the beginning it was decided to have complete central installations. This will economize the use of energy because one can balance the use of energy of, for example shopping center, with living in different hours of the day and use heat from one to cool another parts. Every flats, every room is fitted out with fan coil units connected to main hot and cold water system from a central plant. These 96 GYODER fan coil units are locally adjustable - uh - to control temperature. The façade is a curtain wall façade because of its lower weight and concept of design based on the colors in air and sky and in sea, different sea levels in the local situation. The main design factors for the façade design are the winds and seismic forces, resistance, speed of construction, air and water tightness, solar resistance and of course the inlets. Because of speed of construction a floor to floor, single panel construction is opted because it can be constructed floor after floor at the local level, you don't have to access it from outside continuously. Further there is a clinging beam system one for every tower from which the clinging cradles can be hung to clean and to replace glazing panels that might be broken. The conditions in Panama are quite extreme in the sense that most of the year, the temperature mid day, is about 30 to 32 degrees at night 21 and the humidity is 80% or higher. So we have to control the condensation when on the inside typically in Panama, it is sometimes the coldest country in the world because they have temperatures of 18 degrees on the inside which makes you put on a sweater and you get condensation if you don't have the right design of the façade and sealing the façade completely from the outside, if a sealed and dehydrated glazing units and fully thermally broken carpentry. Of course the solar radiation is an important factor although Panama is almost on the equator and most time of the year, most part of the day, the sun is right

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 from above. And only in the morning and in the late afternoon there is sunlight more horizontally into the flats. As mentioned, the objective of providing maximum view to be able to have the benefits of the location, we proposed glazing from the floor up to the ceiling level 2.4 meter high, with only one horizontal separation at 1.1 meter. In sitting position you can look down without any obstruction and standing you have a little barrier to give some security. Of course the question of "can I open the window" which is a very important one was studied. At the extreme heights the upper floors, in fact about 30th level, about 100 meter, it is almost impossible to have windows opened because of the strong winds. Furthermore, it complicates this control of humidity and having a sealed building. And it adds considerable cost. So in this project, it was chosen not to have any openable windows. Then to summarize what is different about living in such a high-rise project? First, it is a question of comfort. High-rise means very high density and in this case, in Panama, it is really very high density. And it means that in a project like this, you have all the amenities together. There is small shopping center below, there is a gym, there is a swimming pool, there is - uhm - leisure facilities within the same complex. Then there is the elements of the views, which for most people, I think is enjoyable. And in Panama, particularly a panorama which is really fantastic with view on the Canal etc. There is a issue of the closed façades in this project. It is a different way of living which for some people would need some time to get used to. There is an impact on the infrastructure both from the project to the city, because it needs a huge demand of electricity and also other services. On the other hand, as I mentioned before, everything condensed together reduces traffic within the city. For many people, this might not be, particularly in this projects, might not be the first place of living. That might be the holiday or working location. And to finish off, probably it's a certain way of life to habitat in this type of buildings. And probably not for people who is vertical like me. So this little video, the little bit of music, is local touch, well, thank you. Tony Phillipson FYP Proje Gelfl. Paz. Sat fl Mimar & Kurul Orta OK, thank you very much Jan. And I would like to introduce our second speaker, Mr Gerhard Haidinger. Gerhard has over 20 years working experience in the curtain wall business. Starting as a design engineer on major projects in Austria, Germany, UK and Ireland, followed by working as project manager, the head of the technical department of GIG façading. Since 2006, he has been managing director of GIG Project, responsible for all South Eastern European Markets and all residential projects within the GIG Group. GYODER 97

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Gerhard Haidinger GIG Proje Cephe Tas & Müh., Genel Müdürü Thank you Tony for the introduction and the possibility that I can speak about double skin façades at this podium discussion. I will talk about the design principles of double skin façades, of case studies, about simulations and analyses, and results of the double skin; and also I will give you some conclusions what we have in our project. The background for the design of the façades, on one hand, megatrends in architecture, that is, the demand for sustainable development, energy responsible approach, improvement of comfort, more transparent architecture and highrise buildings also in residential. There are also some user demands, the possibility to open the windows even in upper floors, the possibility to have high rise gardens, less use of air condition. So following these trends and demands, there are various options for the design of a curtain wall. One of these options is a double skin façade. The double skin façade can provide thermal buffer zone, energy savings, sound protection, wind protection, night cooling. You can also integrate some other functions into the double skin façade, which is ventilation, which is sound protection, photovoltaics, heating and cooling, passive solar and insulation, acoustic protection, daylight. The next two - I will show you some projects we have done in the UK, in Germany and then we will - I will talk about the simulation project we have done for the Turkish market for a project in Istanbul. The first project is at Deansgate, in number one in the UK. This is a double skin façade, with an outward louver system so you can use that double skin also as a balcony. So in summer you can open the louvers and in winter you can close the louvers and you have a buffer zone. Another project was a refurbishment. They had the problem with their offices, that it was too hot in the offices. They had a single skin façade. Then they asked us to design a double skin. We did some simulations and the outcome of the simulation is that we can reduce with a double skin façade with opening louvers, the temperature in the office about five degrees. You see here the simulations and the air will flow on the bottom inside and on the top outside. The next project, what we have started last year was a simulation and consulting project for Bahçeflehir in Istanbul. The background was that we have a high rise building, residential building. We have - the intention of the architects was to build a double skin façade with a cavity of 2.5 meters and three vertical base. These three vertical base have always nine floors. So we have one bay with nine floors and 2.5 cavity. Our design intention for that façade was that we use a standard window and door system on the inner skin of the façade and a hanging structural glazing steel and glass system on the outer skin. So we had horizontal i-beams and vertical steel hangers, where we fixed the glass and bond the glass and do a clamp-fixing of the glass. Also in our contract was to do various simulations; how can this air cavity in the climate of Istanbul work? So we did a lot of simulations, but I have shown here is only the final solution. So we did 10-98 GYODER 15 before. The final solution was that we will open the air gap, the cavity, we let it open on the bottom and we do in the upper four floors a louver system. If you look at the temperatures, we have the situation that in most of the floors, we have only a temperature increase of 2 Kelvin. That is very good result only in the top areas, on the top of the façade. We have in some areas 4 Kelvin and in the very top we have more but that is not the zone where the tenants live. We did two simulations for the worst case scenarios, which was the west and the south façade. And the simulations are quite similar. So it is important that we can say in the worst case scenario, in summer, in a hot day, we have only 4 Kelvin increasing temperature on the upper levels of the double skin façade. Also an idea during the design period was to do a calculation to check what benefit will come from cooling plants. So we did a calculation. If we use 20% of the façade area, we use green cooling plants, we can reduce the temperature of the cavity to less, 1.5 degrees. But the problem is the humidity will increase and it is not really, naturally, a solution. The next simulation we did was for the winter situation. So we can save a lot of energy if we get an overheating air gap in winter. In that simulation you see that we have, starting from the ground floor up to the top floors, starting with 4 Kelvin up to 20 Kelvin difference. So you can use that cavity as a buffer zone in winter and you will have more - less cooling costs. What we have, as a, what we find - our conclusion for this, doing these simulations was that we have improvement of energy efficiency due to this energy saving in the winter time. We have a reducing of cooling costs if you use a shading device in the air cavity. So you don't need that much cooling costs. We have a support of the natural ventilation in the air cavity due to this chimney effect so that we have always ventilation there. We have a reduction of the wind pressure and more comfort if you open the windows on the top levels. But we have also taken into account there are some problems with the acoustic and fire protection, and these things has also been sorted out. So this is the end of my presentation. I just want to give you the information if you want to know more about our company, please visit www.gig.at. You can see a lot of our projects and our services. Thank you.

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Oturum Baflkan : Tony Phillipson Thank you very much Gerhard. And now I would like to introduce our third speaker, Mr David O'Brien. David has 20 years experience in master planning, design and management in a wide range of projects both in the UK and overseas. He joined Hyland Edgar Driver in 2001 bringing with him special expertise and in urban regeneration, international resorts, memorial parks and urban designing. David developed the landscape design for the skygarden for number 20 Fenchurch street, the famous Walkie-Talkie building in London in association with Rafael Vinoly Architects and the royal botanic gardens in Kew. David... David O'Brien Hyland Edgar Driver Peyzaj Mimarl, Direktör Good afternoon. I hope you are enjoying your trade fair and meeting lots of people and I hope the fair is good. Well, I am a landscape architect and I work for Hyland Edgar Driver. And I understand there are not so many landscape architects in Turkey. So I'm quite interested in your responses to the work that we do. And we are involved with master planning, with the waterfronts. We build the spaces and the squares, and the streets between the buildings. We try to get those to have a life, have culture and have interest. This a scheme we are doing Manchester, in northern part of England. It has taken us eight year as to build this, because we are working closely with the local authority, on regeneration, creating green spaces, grass, the variety of spaces for the city dweller. And we want those spaces to be active. We want things to happen in those spaces, to have entertainment, Christmas fairs, you name it. There is -- in a city, you gotta have somewhere to go. I mean, in Turkey, in Istanbul, it is highrise everywhere and people come down, don't they, to have - to a café, meet with friends, they take their children for a walk and so on. There is not a lot of open space here, but there are the compensations. So we are also working on the Olympic Stadium in London for 2012 Olympics. Again, we do airports, design and so on. Now I am going to come on to high rise living. What I am interested in doing today is exploring with the parks. This is a park in Libya that we are just delivering. Now, gardens in the air. Why should we have green spaces up in the air? I mean, what is the point? Is it something you add? You design the building and then put some trees in there? Is that going to be sufficient, will it work? Is it sustainable? It is not a new idea. It has been done for ages. Hanging gardens of Babylon, well, OK, there are reasons why they did that, for defense. There was not a lot of land and so on. But these were real gardens. You know, they grew fruit here, oranges, vegetables. It was a living, breathing community. The kind of landscape treatments that we might think of in using high level landscapes had been done, I mean this is an agricultural landscape. It's using the slope effectively. India, tea plantations, again you know there are technologies which are very very old that we can start to use in high rise buildings. This is very interesting, because this is one of the highest communities in the world -- or it was when it was happening. And I was sitting on the plane coming over here on Tuesday and I was sitting next to an Indian child. And he said "Oh, look. Machu Pichu. Do you know why people live there - or lived there?" I said "Actually no, I do not actually. It is a mystery to me" He said, "Well, because if you look sideways, look sideways, and look at the mountain -- here -- that is the face of God and they wanted to be close to God and that was the reason why they were up there". If you try and get there, you are going to run out of breath, you almost need oxygen to live there, but they grew plants and they are quite happy out there. Who hasn't wanted to build a tree house, who hasn't wanted to get up and look back down and say 'this is my castle'? Well, if I would have build that, I had lots of money and why did they live there? I don't know. Perhaps they just want to look down on their neighbours and say you know, and there are some beautiful things if we can get close to nature. You know, in woodlands. I mean why not do this? There is plenty of opportunities for us, fantastic. In the city environments, there are a lot of stresses on plants. In the Mediterranean region in Turkey, it is very hot, it is very dry and you have to have different technologies, but there is, on one side they have got a very hot dry elevation and the other side they have got a great green elevation, it is a beautiful combination. In Paris, again green in the vertical all helps the city to create a sense of world being. I think that's what greening can do. They can remind you of our origins. You know, we lived, we grew up in forests and we, you know, decades, centuries, millenia ago that we moved from the forest out of the open areas, and then into cities. This is a scheme that we have completed for the new Brit Oval Square in London and I don't know if you like cricket, this is the place to go; it is a green wall surrounding the back of a building. Again we are using vertical greening GYODER 99

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 to help create an environment around the building. Again what it was, that was built as a community. Is this not a green space, it is actually it is owned and it is loved and it is maintained, and it is cherished and it has lasted the test of time. It is getting to high rise, it is not a high rise, but on the right, you got a high rise element there. And Coopers, yes, with all his ideas that created communities at high level. He started to explore that there is some disasters, the bet can create us terrible storms in London when he came over and those are being refurbished now. We have some different philosophies - that we try and make it work. In London, there is something like a three or four hectar park on the roof top. Here, you wouldn't know, but Richard Branson has bought that -- he runs it as a very profitable business where there are gardens, there are cafés, there are conference facilities and all this is it -- maybe four five stores high - and it works at night. It is fantastic place. If you come to London, go there, have a meal, take your guests, take your clients there. Conference facilities, so on. Anyone recognize that building? Anyone been there? Harrods. Yeah. You can buy a pair of jeans in Harrods, it will cost twelve hundred pounds. People go there, they spend money, on top of Harrods, you can buy lettuce, it'll probably cost about fifty pounds. But it is grown on the roof of Harrods. Ok? So we are finding uses for these spaces and we are actually creating value and it almost becomes a destination in itself. This is a scheme that we are designing at the moment. It is in London, in North London, It is a very high density scheme. On the roof tops, here, we are providing allotments. These are spaces where you can grow your own plants, grow your own food. It is also a community space, in the core there, there is a space there to have a barbecue, to store your tools, to meet your friends, and probably I would say fifty percent of these roofs are allotments. We also have wonderful public spaces that we hope will be successful. These are the allotments -- fantastic for disabled use, very easy to maintain, very popular and, like, they do work and look what you can get out of there, fantastic. The other aspect of greening at high level, it helps you with drainage. You know, you got the down pour of rain - where is that going to go? Well, by having this treatment, it is very low maintenance it can absorb water and it releases the water slowly into the drainage system. So this helps you with a - getting planning as well, helps you with BREEAM. It is a very sound technology - you can do it in this culture, in this country. You can do it with Mediterranean plants. So it is a translatable technology. Great ideas, and a lot of these green spaces tend to be seen in isolation, and there are a lot of ideas floating around at the moment because of the demands on real estate. How could we improve our cities? How could we make beautiful spaces, where there is no space below? Isn't that fantastic? Wonderful place, it is a park but it is high level. Fairly low maintenance, planting there, lots of color, beautiful integration with architecture. This is in Singapore. This is - now I want to show you very briefly a space that we are building at the moment. We completed the ground floor; we completed the shopping center, the library. It is in a city, developed in Cardiff. There are about the whole of the shopping center, there are court yards with residential. And these have been - we have almost finished these now. And that's the kind of structuring we are going to use. I won't bore you with the details, but it works. It is safe, it doesn't leak. And we are building that and Gerhard provided the windows through all of this development. So we are very happy. They did a good job. Beautiful trees here. Now I want to talk later about Fenchurch street, which is a hundred sixty meter tower, was designed by Raphael Vinoly. And I will talk to you about plants and what kind of planting you can do at that level. The principle here is that you come up through the core, then into the garden, then to your front door. So you actually experience the space. And that is important when we are designing at high level, to get the most out of it. Having green roofs helps you in terms of your getting planning. Local authorities like green roofs, helps you with sustainability. They actually add value, you can charge, you can get more money if you have flats and apartments if you have gardens at high level. It is good for the sense of identity, sense of ownership. Now, very briefly, I want to look at some buildings which have been planned, some have been constructed, which use, in this instance, it is a green, an inclusion. It is an addition to a building. And then here we are getting more integrated greening in a scheme by Libeskind in New York. You can see here the hanging gardens of Babylon. These ideas aren't very new but this is pretty high level. In New York, high level landscapes which link buildings together. So we have got a strategy for tall buildings in 100 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 the city, you can do things and link them this creates a virtue of a redundant in high level railway. Buildings which are more integrated which use airflow through the building to create a sort of a temperate environment. And again greening which is much more integrated, that is all meaningful way, meaningful way of greening and combining with architecture. This is very interesting, this is a proposal. The concept behind this, is it is market responsive, if the market goes down or market goes up, you just add more cells to this building. It is quite an interesting idea but you, all these cells, they have a roof top garden which is again something quite generous as well. I mean they are fairly generous spaces, and I don't think they are a design that works but that could be made to work. And this ultimately is a way you get the architecture and the landscape altogether and this is a proposal to grow food in a city center in New York. This is a very organic structure. And then Ken Young has these ideas. He is starting to develop the notion of greening high level. This is what he calls a horizontal park. He calls it a ground scraper and you can see from this you can move into the building and you got social spaces here which are community spaces. Now Fenchurch street, I will just spend a few minutes talking about this. It is a hundred and sixty meter tall building and it is in the center of London. It has got planning. It is - the client is land securities - is the reason he got planning is because of this. When this was proposed, and it's got fantastic views over the river, this space here was more or less an open space. The local authority said "you cannot build there, because we lose our open space." Raphael said "OK, we put the open space on top." Now, he is a very charming man and he persuaded the local authority that was a good idea and they accepted it. So, I mean this is really adding value to a site. Imagine the increased value in that site now. At the moment, land securities are marketing this, they think the market is changing enough to get some occupiers for the building; once they got an occupier, they'll start building it. That is the scale of it. City in a very dense, in the middle of the city in London, and we have designed a small park at the base, so it is part of the urban fabric. The little café and so on. A green wall there. And it - move into the foier, and then you go up, there is a whole series of lifts that - three lifts go up right to the sky garden and that is is two lifts for visitors and one lift for goods. We have to get all our plants up in those lifts - all the trees, everything must go in the lifts, when we maintain it, everything else has to come down in those lifts, we can't bring it up the outside. Too dangerous, too expensive. And - this is the moving pattern: so we have three terraces: top terrace, middle terrace and a bottom terrace. We have a café here. We have a piano bar there. We have a tea garden at this point. We have fine dining which is enclosed and then we have another restaurant at the bottom and you can get out and look over London at that point. The environment, it is a fresh air environment. it is naturally ventilated. The temperature ranges something like four degrees to thirty four degrees which is actually a challenge if you want to plant that space. So we went to the Royal Botanic Gardens in Kew. We have world experts on different enviroments, we sat down with them, we said "look, what can we plant there?"; we have landscape architects, landscape architects are good at a lot of things but not always good at particular plant ranges. So we came up with this concept called 'one world planting', because this space will be a destination. It would be on the tourist trail. If you come to London, you want to go to this place. You buy- you get a ticket and you are allowed to spend about an hour because it is going to be very popular; you have to move through and come back down again. So here, these will demonstrate plants from all over the world that grow in a similar habitat and that habitat here is something like a Mediterranean habitat, because of the extremes of temperature. You can do things to mitigate the effective wind exposure. You can do things with the glazing and shading structures to mitigate effectively solar radiation. There isn't a lot you can do necessarily, without spending a lot of money on energy, in maintaining an area temperature range, and plants like a certain range of temperature. So we decided that we would work with nature as it were, and find plants that were tolerant in that environment and these are plants like aloes, cycas - plants which you will probably recognize in Turkey as able to grow here. Now Mr. Vinoly worked with him over the last two years on this project, and about eighteen months into the project we have discovered that he is a very good pianist and in fact he is a concert pianist. Every building that he designs, he must be able to get a concert piano, that is a Steinway Grand, on, into the building. So we designed it so you get that up and it comes apart, you put it in the lift, and reasssemble it upstairs. So that whole top terrace there, you can have concerts. Now, the clients - wants this whole space in certain times of year, evenings, he wants to be able to make money out of that space so he is going to have weddings, he is going to hire that space out to get some revenue, because this is going to cost him money to run it. However, during the day, this is a public space, so it is free to get in. And that is the deal, so we are always looking how do you finance these beautiful ideas for there are ways of doing it. And this is a tea garden, and this is based on Japanese garden, with - a space that is contemporary using vertical planting, the idea coming through that. All these spaces you can get the view of the city, using sky, what we call sky rise, which are plants trained up vertical-rise. And Mr. Vinoly wanted this structure here to be - expressed it with plants. So we designed this, we selected the species that would grow up. We think that only grow up to this level but it starts to express that envelope of the building. Very simple concept. There is curtain wall in here, louvered last. So it's a fresh air environment, it is whole bit of technology there which I won't bore you with, but you can ask me questions later about how it works. We looked at - as we have seen the - all the different parameters, the temperatures ranges, the heat and so on. And there is a whole lot of things out there has to go there. We have to water these plants. There is a big tank up there which we have six thousand liters of water which we need to store there for one day's of water for the plants. I think probably that is going to be - in a section you can see the piano bar, you can see the bars here. There is a massive amount going in there and is a lot of revenue that you can have by selling things, but actually it is a green space that has a sense. It is like a small park, you know if you go to Hyde Park now in London, big big park, but you have all these elements in a big park - all we have done is concentrate them into a small space. So we consider this to be a park, with a bit of a scale. These are some of the CGIs that we have used again. You can get about three hundred and fifty people at any one time into the space, and I'll end on that, because there is nothing new really and such a beautiful landscape, so, thank you very much indeed and I'll hand you back to Tony. 101 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Tony Phillipson: Thank you very much David. I think I'd just like to summarize one or two important messages that we have taken from this presentation. The most important message that I can take is that many of the basic concerns that I iterated earlier about high rise buildings are being addressed. Economic issues are being addressed by careful attention to core efficiency, to light weight structures and to buildability, social aspects, by solutions enabling access to fresh air as well as to views and also to integrating many of the horizontal features of urbanism into a vertical context. And of course, the ecological issues are being addressed by widespread introductional planting, by the use of double façades, and passive design features. And now to kick off the discussion phase of this panel, I would like to start with a couple of questions of my own. And I will say I have already received some questions from members of the audience here. I would like to start with Jan. What are the realistic possibilities of changing uses in high rise buildings even after the design has been finished? Are the structural, mechanical, circulation needs of, say, residential, offices and hotels compatible? Is it possible that developers can make use of market changes or can respond to market changes even after the design or even the building has been fixed? Jan Dijkema: Tony, I think one would have to start considering occupation levels. Different uses have different level of occupation. An office use has a much higher occupation than residential and this will affect vertical transport in an important way and also the fire safety calculations for escape. So, another aspect has to do with the local regulations which - um - form those performance and fire regulations. So, in general, to change an office building to residential or hotel function would be slightly easier than the other way around. And hotel could be changed into residential and the function of hotel in many places is regarded as residential, but not everywhere in terms of regulations. And in terms of occupancy, they are compatible. Tony Phillipson: I guess that would also depend on the provision in the podium because a hotel would need a great deal of service and supports base that might not have been planned in the first instance. Jan Dijkema: Yes, but there are always options. Within the flexibility of a floor plate, to consider using part of floor plate, part of one of the floors which in the previous use was occupied, a space for additional installations. Another option would be to extend the building if you have for example a residential tower that you want to change it to offices. You probably have to add additional escape stairs which one might have to consider building on the outside if it was not possible to make holes inside the building. There is another aspect which have not been mentioned before, which is the depths of the building. The Faros, the Panama example you have seen - it has a very slender floor plate because of the living conditions. An office building could have or can have a much deeper floor plate and therefore many of the high rise office buildings have a much wider footprint than this example that I've shown today. Tony Phillipson: Thank you very much. I have a question for Gerhard now. One of the practical difficulties of building very high buildings is the maintenance and the eventual replacement of the windows. Can you comment on what special positions your company would make to allow the economic upgrading of the building in later years? Gerhard Haidinger: We think that it is very important that you take into account in the design stage of the façade how you can maintain the façade. One thing is to replace the glass, so you have to design the cleaning cradles, some other cleaning equipment to that load that you can replace a glass from the outside. The other aspect is the cleaning of the façade. For example, of the double skin façade. You have to design some catwalks or some similar things to have access from the inside to clean the inside of the outer skin. Otherwise, you have big problems with maintenance and all these things. Tony Phillipson: Gerhard, on the finest projects, on the top of the building over 200 meters, the winds, most of the year round are such that it is actually very difficult to operate a cleaning cradle. But the provision is with hooks. People can go down. Do you have experiences in that? Can you explain? Gerhard Haidinger: We are integrating these hooks for the ropes of the cleaning cradles in our façade systems. So we penetrate the gasket joint into a stud where we can fix the ropes of the cleaning cradle. Tony Phillipson: The people can then - the cleaning... Gerhard Haidinger: They can use the cleaning cradle Tony Phillipson: Operators can go down. Gerhard Haidinger: Yes. Tony Phillipson: OK. A question for David now. In a high rise building, for example the Bahçeflehir project that we saw earlier which is a square building. Would you expect the plant varieties to vary according to the height and especially according to which way each façade of the building was facing, we might have gardens on four façades at the same level? David O'Brien: Probably yes. You would. Building by building, you'd have to assess, you know, the premises, which way the sun is coming from, whether there is exposure in terms of wind which tends to dry plants out. Dry the leaves. I think it also depends on 102 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 the shape and the space and the volume of the areas where you actually planting as well. Because these are plants are like people, you know they like to have other plants around them. We were talking with Brigette earlier about her balcony and the plants are actually dying because I suspect there maybe 1, 2 3 plants on a balcony, perhaps they weren't watered or they might have been over watered. And they say, "I can't cope with this. Because I'd much rather be in a forest, or in, you know, somewhere in the deep countryside". So I think you have to create an overall environment that gives you the conditions that plants enjoy, that needs moisture, not so much stress. Good growing conditions, good soil, good irrigation, good nutrition, and you also have to consider the build up of salts in the soil. So it is actually quite a complex equation to get it to work. And then you might say in 5-10 years' time, you have to change all the plants. You take them up, put some new ones in. But then you would do this anyway, in a park or in a garden. You move plants, you change them, and so on. So I think it is not a fix thing - a plant. It grows, it dies. So, it is a... Tony Phillipson: Would you say that conditions of extreme variety between the north and south actually decide you might actually have a completely different mix on the same floor between two sides? David O'Brien: That is possible. Yes, that is very possible. Tony Phillipson: It's a bit of a follow up question. You have shown us many attractive pictures there of high rise buildings absolutely festuned with plants, a lot of them tend to be in what I might call rather lush climates like Panama or Singapore and so on. Do you think that kind of buildings applicable in Europe, in Istanbul, for example? Jan Dikema: In Europe, my guess is the needs hasn't yet arisen for these sorts of spaces in Northern Europe. Because, northern Europe still has a lot of empty space. And then I suspect, say, in Istanbul where you have very little open space, you have a strong need to get people close to plants. I mean there are one or two parks which I have seen here. There are some nice corner areas. To be honest, if you have got kids and, you know everyday you want your kids to play somewhere, you have got to provide the play area. If that play area is on the 60th floor, then you got to provide someone to look after those kids. They have got to be happy. They have got to buy an ice cream. They have got to play football. All these things are important in any space, any green space whether it is on the top floor or on the ground. So, we need to think of in terms of greater complexity. This is the same ability in terms of what the community needs in these spaces. Tony Phillipson: I see we have run past a lot of time but I have got one general question. That is for each member of the panel. If you had to sum up one principal difference in your field of expertise between designing a level mid rise building and an ultra high rise building, what would that be? You have another chance to think about that one. That was from the audience. So, who is ready? David O'Brien: One's higher one's lower I think. No, but, seriously, one is a lot more expensive and there is a greater need to provide the alternative environment when you get high. So, you know, you are up there, you do need a balcony. I mean I lived in Germany for a number of years in Aachen which is a dense city just like well not as big as Istanbul. We had a balcony. we kept a rabbit on the balcony. The rabbit lived in the flat, run around. We had plants on the balcony. We had a little yard where the children played. And - as I said before, you have got to provide those things at high rise. So I think we are not quite there yet, but I think we are getting there, because we need to, because cities are so big. We need to provide the spaces. Gerhard Haidinger: Yes, I mean the lucky situation that I live in Austria, on the countryside. So I have my own garden and everything, and I have not yet experienced to live in high rise residential building. So I am quite happy to live on the countryside in Austria. -- For me, in our work, one of the main differences I think is in the high rise or at least in our experience so far, a lot of our energy goes into finding the right engineering solutions, both in structure, in infrastructures, in all the transport. And to a much higher extent, one would be involved in low rise even though if we were talking about the same number of main, same volume of housing. We would be looking at spending more time in the design of space, design of green spaces etc. OK. Now, I notice we only have a few minutes left of our time. I would just like to ask, and turn to the audience members and ask if perhaps you have any questions you like to ask our panelists. OK. I think perhaps we have answered, most of them, I think that's a compliment to our speakers. I would like to make a special note of thanks to our speakers, Jan, Gerhard and David, for the most interesting views on the subject of high rise living. And also to all of you in the audience for joining us today. I sincerely hope you have found the panel of interest. Once again, I would like to invite you to the FYP stand nearby to talk to any of the panel in more detail. Thank you once again. I am also asked to remind everyone that there will be gala reception upstairs in a few moments. Thank you very much indeed and good afternoon. 103 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Kentsel Dönüflüm le Sa l kl Kentler Faruk Göksu Kentsel Strateji, Kurucu Ortak, fiehir Planc s Evet panelimize hoflgeldiniz. Bir saatlik süre içerisinde befl konuflmac m z var. Konumuzu biliyorsunuz. Kentsel dönüflüm ve sa l kl kentler. Konuflmac lar m z, üç tane kamudan, kamu yönetiminden, yerel yönetimden, belediye baflkanlar m z var, belediye yöneticilerimiz ve özel sektörden arkadafllar m z var. Ben fazla konuflmayaca m. Süremizi zaman nda bitirmemiz gerekiyor. lk sözü Lviv Belediye Baflkan m za verece im. Say n Baflkan Lviv kentindeki yapm fl oldu u çal flmalar ve kentsel dönüflüm yaklafl mlar n anlatacak. Konuflmac lar m za onar dakika süre veriyorum. Malesef 8. Dakikada uyarmak zorunday m. Son 2 dakikada da toparlayacaklar. Son 5 dakikam z da sorularla de erlendirece iz. Buyurun say n baflkan. Andry Sadovyy Lviv Belediye Baflkan yi günler. Ben Lviv belediye baflkan y m. fiu anda ekranda Euro 2012 amblemini görebilirsiniz, logosunu. 2012 y l nda Avrupa Futbol flampiyonas yap lacak. Lviv nüfusu 850.000 kifli. fiu anda Lviv'in Avrupa flehirleriyle ba lant lar görebilirsiniz. Bunlar direk ba lant lar. Haftada iki defa direk istanbul-lviv uçak seferleri var. Lviv flehrinden Avrupa s n r na kadar 80 kilometrelik yol var. Lviv üzerinden iki transport koridor geçiyor. fiehir UNESCO korumas alt nda bulunuyor. Lviv Ukrayna'n n kültür baflkenti. Geçen sene bizi 1 milyon turist ziyaret etti. Ukrayna'n n kültürü Lviv'de bulunuyor. Afla yukar y lda 100 civar uluslararas festival düzenleniyor Lviv'de. Lviv'de çok güzel kafeler, barlar, restoranlar var. Dünyan n mutfa n n tad na bakabilirsiniz. Biliyorum ki Türkler futbolu çok seviyorlar. Ukrayna'n n tarihinde ilk futbol maç Lviv'de yap lm flt. 1884 y l nda yap lm flt. Dünyan n çok meflhur mimarlar bu flehri infla etmifllerdi. Lausanne otelcilik okulunun yapt araflt rmay görebilirsiniz flu anda. fiu anda turizm sektörü çok olumlu bir flekilde gelifliyor fakat kaliteli otellere ihtiyac m z var. Turizme yapmak isteyenler için önemli bir konu çünkü biz, ben özellikle flehir belediye baflkan olarak çok destekliyorum bu konuyu. Siz gelin yat r m yap n. Bizim çok güzel arsalar m z var, oteller için müsait. Dünyaca meflhur Monitor Grup flirketiyle bir çal flma yapm flt k. Genel olarak flehrin turizm için nas l elveriflli olaca n 104 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 biz planlam flt k. Yani haz r bir plan var. fiu anda bizim bafll ca konular m z turizm ve IT teknolojiler. Bir kayak merkezimiz var. Lviv flehrine 60 kilometrelik yolu var. Çok güzel kaleler var Lviv bölgesinde. IT teknolojiler çok iyi gelifliyor. Yap lan araflt rmalara göre Lviv flehri dünyan n 30 flehrinden biri bu IT konusunda. leride çok baflar l olacak. fiu anda Lviv'de yeni bir stadyum yap l yor. Bu Avrupa flampiyonas için. 33.000... yeni bir terminal yap l yor. Tabi bunun sayesinde Lviv flehrine daha çok turist gelebilir zamanla. Bir teknolojiden bahsetmek istiyorum size. fiehrin merkezinden 15 dakikal k mesafede bir arsam z var. Bu arsan n büyüklü ü 300 dönüm. Bizim yapmak istedi imiz fludur. fiehrin merkezinden bütün bu belediyeye ait binalar oraya çekmek istiyoruz. fiehrin merkezinde sadece tarihi yerler kals n. Tarihi binalar. Belediye için, savc l k için orada güzel yeni binalar yapmak istiyoruz. Çünkü bahsetti im gibi bu belediye, savc l k flu anda flehrin merkezinde yer al yor. Eski tarihi yerlerde, mesela saraylarda. Bu büyük yat r m projesi Ernst&Young flirketi bizi bu konuda destekliyor. Herkesi benim flehrime, Lviv'e davet ediyorum. Bu projeye kat l rsan z güzel para kazanabilirsiniz. Herkes bilet als n gelsin en k sa zamanda. Size üç konuda destekleyece im Lviv'de. Bu konularda fludur. Siz güzel iflleri yapacaks n z. yi insanlarla çal flacaks n z. Bundan çok zevk alacaks n z. Çok teflekkür ederim. Oturum Baflkan : Faruk Göksu Evet Say n Baflkan'a teflekkür ediyoruz. Say n Baflkan' n ça r lar na uyacak zannediyorum sektörümüzde yat r mc lar var. Herhalde toplant sonras ikili görüflmelere bafllayabilirsiniz. Evet bir kamudan, bir özel sektörden devam edece iz. kinci konuflmac m z Ifl l Dinçer. TSKB Gayrimenkul Yat r m Ortakl De erleme Genel Müdürü. Ifl l Han m'dan özellikle ricam kentsel dönüflüm ve de erleme iliflkisini kurarak sektördeki bu yeni aç l m hakk nda ipuçlar vermesi. Buyurun Say n Dinçer. Ifl l Dinçer TSKB Gayrimenkul De erleme, Genel Müdür Çok teflekkürler. Kentsel dönüflüm ve de erleme ile ilgili bir tak m genel kavramlardan ve niye de erlemeye ihtiyaç oldu undan bahsedece im. Kentsel dönüflüm nedir? Bir ço umuz tahminim flehir planc s ve bu konuya hakim ama ben bir harita mühendisiyim. Benim gibi konuya biraz daha uzak olanlar içinde k saca tan mlamak isterim. Özellikle bozulma ve çökme olan kentsel alanlar n ekonomik, toplumsal, fiziksel ve çevresel koflullar n n kapsaml ve bütünleflik yaklafl mlarla iyilefltirmesine yönelik uygulanan eylemlerin tümüne kentsel dönüflüm diyoruz. Kentsel dönüflümün tarihine bakt m zda da kentsel yenileme, kentsel iyilefltirme ve bugüne geldi inde de kentsel dönüflüm ad n al p öncelikle toplumsal bir tak m, fiziksel bir tak m yaralara çare bulmak üzere bafllay p kentsel yenilemeyle bafllam fl. Sonras nda toplumsal konulara da çare bulmak üzere kentsel iyilefltirme olmufl ve bugünse sosyo-ekonomik boyutunu da kapsar bir flekilde kentsel dönüflüm olarak karfl m za ç kt n görüyoruz. Kentsel dönüflüm ve de erleme hangi noktalarda kesiflir? Hangi ortak paydalarda buluflur acaba? Kentsel dönüflümün 5 amaca hizmet etmek üzere ortaya ç kt ndan bahsettik. Temelde toplumsal bozulman n nedenlerinin araflt r larak bunun ortadan kald r lmas yla kentsel alanlar n yada çöküntü haline gelmesini önlemek birincil amac. Bunun yan nda kent dokusunu oluflturan bir çok ögenin fiziksel olarak sürekli de iflim ihtiyac na cevap verebilmek, kentsel refah ve yaflam kalitesini art r c baflar l bir ekonomik kalk nma modeli ortaya koymak ve en önemli, asl nda de erleme ile de en çok kesiflece ini düflündü ümüz kentsel alanlar n en etkin biçimde kullan m na ve gereksiz kentsel yay lmadan kaç nmaya yönelik stratejiler belirlemek. Ve 5. amaç çok ülkemizde uygulanabilirli i malesef mümkün de il ama uygulamas gibi bir hedef var. Toplumsal koflullar ve politik güçlerin ürünü olarak kentsel politikalar n flekillendirilmesi ihtiyac n karfl lamak üzere sivil toplum örgütleri ve toplumun farkl kesimlerinin de bu planlamada rollerini almas n sa lamak, kat l m n sa lamak. kentsel ve dönüflüm ve de erlemede 4. Olarak bahsetti imiz k sma bir örnek vermek istiyorum. Kentsel alanlar n en etkin biçiminde kullan m na ve gereksiz kentsel yay lmadan kaç nmaya yönelik stratejiler belirlemek dedik hedeflerden birine. Buradaki stratejiler de erleme uzmanlar n n ya da de erleme flirketlerinin profesyonel öngörüleriyle oluflturulabilir. Buna yak n zamanda yapm fl oldu umuz Bursa Büyükflehir Belediyesi için bir çal flmadan örnek vererek aç klamaya çal flaca m. Mevcut durumunu ve planlad m z durumu GYODER 105

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 yanyana görüyorsunuz ekranda. Mevcutta tam da kentsel dönüflüm olmas için bütün koflullar bar nd ran fiziksel y pranmalar n fazla oldu u, kentin göbe inde kalan, oldukça merkezi bir noktada kalan fakat en iyi kullan m ndan uzak bir bölge. S caksu bölgesinde ne yap lmal konulu bir çal flmam z oldu ve yap lan çal flma sonucunda renkli olarak görece iniz modellemeyi ortaya koyduk. Bir al flverifl merkezi, ofis bunun yan s ra otel ve farkl sektörlere hizmet verecek konut projesi fleklinde bir mix used proje gelifltirdik bölgede. fiu anda gördü ünüz üzere, foto raflarda küçük de olsa umar m görülüyordur, oldukça yo un fiziksel y pranmaya tabi olmufl eskiden fabrikalar bölgesi olarak geliflen, çok uzun y llar önce, fakat flu an geliflim do rultusunda tam da flehrin merkezinde kalm fl bir bölge. Harita üzerinde gördü ünüz bina yap laflmalar ve mevcut mülkiyet durumlar var. Bu bölgede nas l bir çal flma yapt k? Öncelikle Bursa ilinin, Bursa flehrinin, Bursa Büyükflehir Belediyesi'nin nelere ihtiyac var tespitinde çal flt k. Mevcut sektör analizlerini yapt k. flte konut için ne tip projeler üretilmeli, bir al flverifl merkezine ihtiyaç var m gerçekten, ofis olmal m olmamal m, ya da oluyorsa hangi standartlarda olmal? Otel hangi y ld zl olmal, kaç yatak kapasitesine ba l olmal gibi tüm sektörlerin mevcut durum analizini gerçeklefltirdik. Sonras nda olmas n n do ru oldu una emin oldu umuz fonksiyonlara optimal alan büyüklükleri konusunda hemfikir olduk ve burada bir sonraki ad m ne yap lacak yat r m tutar n n belirlenmesi, toplam inflaat maliyetinin ve arsa pay maliyetinin tespit edilmesi çal flmas nda yer ald k. Ve bir sonraki aflama elbetteki yat r m n getiri tutar. Buraya bir yat r m yap lacak, fonksiyonlar belli, maliyet belli ama ne kadar getiri sa layacak? ç verim oranlar yla karfl laflt r larak gerçekten en iyi, en yüksek kullan m rakamlarda verip vermedi imizin teyidini gerçeklefltirdik. Bu çal flman n sonunda ortaya ç kan modellemeye uygun bir imar plan uygulamas sonucunda da çal flma ifllerli ini kazanabilir durumda. Kentsel dönüflümle ilgili bir çok yasal düzenleme var. Kanun de il ama bir tak m kanunlar n maddeleri var. flte 2009-81 say l imar aff kanunu belki ilk uygulama diyebiliriz. Sonras n büyükflehir belediyeleri kanunu içerisindeki bir tak m maddelerle belediyelere ciddi yetkiler verilmifl olmas na ra men baflka bir madde ile de uzlaflmay esas k l p uygulamay güçlefltiren s k nt lar var. Bu anlamda Ankara için ç kar lm fl özel bir kanun var. Ankara'n n belli bölgesinin kentsel dönüflümü için ama malesef ki henüz yürürlükte kentsel dönüflüm yasas yok. Bu da bir çok fleyin daha h zl yürümesine de engel oluyor. 2006'da TBBM'ne sunulmufl bir taslak var. Yak n zamanda, 15.1.2010 tarihinde de son revizyonu gerçekleflti. Bunun de erleme ile ilgili maddesini ald m. Niye de erlemeye ihtiyaç olacak kentsel dönüflümde bu tasar s bu haliye devam ederse fleklinde. Esas amaç dönüflüm alanlar ndaki mülkiyet düzenlemelerinde, düzenleme alan içindeki gayrimenkullerin düzenleme öncesi ve düzenleme sonras gayrimenkul de erlerinin bir de erleme kuruluflu taraf ndan yap lmas n flart kofluyor. Evet bu çok güzel fakat hangi yöntemle de erleniyor sorusuna da bir cevap olmas gerekti ini düflünüyoruz bu tasar içerisinde. Çünkü arsa maliyeti art üzerine gerçeklefltirilmifl inflaat maliyeti tutar m gerçekten oran n de erini yans t r, uygulamaya bafllang ç aflamas nda, yoksa bölgedeki rayiçlerden hesaplanm fl bir de er mi esas de eri? Piyasada al m-sat ma tabi olan de erler mi olmal d r noktas nda da detayl bir yorum olmas uygulamalar n önünü daha h zland racak ve daha çok açacakt r görüflündeyiz. Ve son olarak bu alanda inceledi imizde kentsel dönüflüm niye de erlemecilere, niye de erleme flirketlerine ihtiyaç var onu k saca yorumlamak istiyorum. fiehir planc lar n n elbette ki y llard r üstlendi i ve baflar yla yürüttü ü bir süreç. Bunu yan s ra de erleme kurulufllar kendi içerisinde inflaat mühendisi, flehir planc s, harita mühendisi, ekonomist, iflletmeci gibi bir çok farkl kültürü bar nd ran dan flmanl k flirketlerinin burada özellikle dönüfltürülecek alan n mevcut ve dönüflüm sonucu oluflacak de erlerinin tespitinin yan s ra, buradaki mevcut sosyal durum ve dönüflüm sonras öngörülen sosyal yap. yine fiziksel de erler ve dönüflüm sonucu oluflacak fiziksel yap n n maliyeti, bir inflaat mühendisi gözüyle özellikle ya da mevcut sektör bilgisi ile sözkonusu kentsel dönüflümün verimlilik analizinin gerçekten do ru bir proje mi yap l yor, do ru bir yat r m m gerçeklefliyor verimlili inin araflt r lmas için faydal oldu unu ve çevreye uyum konusunda da öngörülerinin do ru tutturulmas n n sonuçlara da ayn flekilde yans yaca kanaatindeyiz. Çok teflekkür ediyorum sabr n z için. 106 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Oturum Baflkan : Faruk Göksu Evet fl l han ma ediyorum. Uyar almadan bitirdi. Güzel bir sunufl yapt. fiimdi ben s ralamay de ifltirece im. Bir kamu bir özel sektör diye gidecektim ama dönüflüm ve de erleme deyince flu anda Türkiye'de uygulanmakta olan önemli bir proje var. Tarlabafl Kentsel Yenileme Projesi. Ifl l Han m' n sunuflundan sonra bence daha anlaml olur. Uygulama aflamas na gelmifl bir proje. Ben sözü say n Dr. Feyzullah Yetgin'e vermek istiyorum. Çal k Grubu GYO Genel Müdürü. Kendisinden ricam özellikle 5366 say l yasa çerçevesinde gelifltirilmekte olan uzlaflma süreci, zannediyorum Say n Yetgin belirtecek. Belirli aflamaya gelmifl, uygulama aflamas na gelmifl bu projeden size bilgiler aktars n. Buyurun Say n Yetgin. Dr. Feyzullah Yetgin Çal k Gayrimenkul, Genel Müdür Çok teflekkürler. Herkese merhabalar. Baflkan nda belirtti i gibi Tarlabafl kentsel yenileme projesi, 5366 say l yenileme yasas ve yönetmeli i uyar nca 9 ada Beyo lu Belediyesi taraf ndan yenileme alan olarak ilan edilmifl. 2006 y l nda Beyo lu Belediyesi ve mal sahipleri aras nda bilgilendirme görüflmeleri yap lm flt r. 31 Ocak 2007 tarih 26420 say l Resmi Gazete'de ve Bas n lan Kurumu'nun belirledi i yay n organlar nda ihale ilan edilmifltir. hale süreci sonucunda GAP nflaat ile Beyo lu Belediyesi aras nda sözleflme imzalanm fl ve çal flmalara bafllan lm flt r. Tarlabafl kentsel yenileme proje alan Taksim meydan na oldukça yak n bir noktada. Belki ilerdeki slayt daha rahat anlayabiliriz. Proje alan ndan çok k smen afl na oldu umuz kötü manzaralar. stanbul'un göbe inde taksim meydan nda bu manzaralar görmek malesef mümkün. Proje alan m z Taksim meydan na yaklafl k 200 metre mesafede. Mekanlar n kullan m na bakt mzda acaba Do u'da herhangi bir köyde miyiz, ki köylerde bile bu manzara kalmad ço unlukla. Bütün binalar n envanteri titizlikle ç kart ld. Binalara bakt m za hiç müdahale, onar m görmemifl yap lar, yanl fl müdahale ile özelli ini yitirmifl yap lar, basit onar m görmüfl yap lar fleklinde çeflitli ayr mlar oldu unu görmekteyiz. Yap durumlar na bakt m zda iyi, orta, kötü ve harap fleklinde olan bir konut sto u mevcut. Tarlabafl bölgesi ile ilgili yapt rd m z çal flma neticesinde alan n yaklafl k %60' n n dolu oldu unu görmekteyiz. Çok özel bir bölge. Yaklafl k binalar n %77.7'si tescilli yap lardan oluflmakta. Bu da iflimizi oldukça zorlaflt ran bir unsur. Mülkiyet durumuna bakt m za %71'i kirac oldu u görülmekte. %58'i konut alan olarak kullan lmakta. Hiçbir altyap s olmayan bir bölge, stanbul'un göbe inde. Çeflitli istatistiki veriler sunuyoruz. Yaflayan insanlar n ço unlu u sosyal güvenlik sistemi içerisinde de il. Bu proje içerisinde gerek dan flma kurulu gerek mimari ofisler anlam nda çok de erli paydafllarla birlikte çal flmaktay z ve bütün bu ekibi yöneten, proje alan nda GAP inflaat olarak olarak da çok tecrübeli, titiz ve yo un bir flekilde çal flan bir ekibe sahibiz. Proje alan eski ve yeni flekliylebitti i zaman foto raflarda gördü ünüz flekle gelecek inflallah. O yönde çal fl yoruz, tescilli yap lar n d fl siluletini bozmadan. Belki önümüzdeki 2-3 sene içerisinde sa taraftaki manzaralar görür hale gelece iz. Alan n %56's konut, %1'i turizm, imalathaneler, ticarethaneler, depo, garaj, dini tesislerden oluflmakta. Projeyle ilgili en önemli aflama uzlaflma süreci. Uzlaflma sürecini 31 Mart 2010 tarihi itibariyle tamamlad k. Yenileme sürecinin paydafllar na bakacak olursakkamu, mevcut kullan c lar, özel sektör, yeni gelenler ve kalanlar, sivil toplum örgütleri, üniversiteler ve tüm kentlilerdir. Uzlaflma sürecinde Beyo lu Belediyesi'nin yo un çal flmalar yla meclis salonlar nda halk titizilikle bilgilendirildi. Birebir görüflmeler de yap ld kendileriyle. Uzlaflma ilkelerimize bakacak olursak öncelikle alanda yaflayan mülk sahiplerinin proje içerisinde yer sahibi olmalar öncelikli hedeftir. nflaat süresi boyunca bölgeden ayr lacak kiflilerin kira yard m almas esast r. Alanda yaflayan kirac lar n toplu konut idaresi baflkanl 'yla yap lacak olan anlaflma çerçevesinde konut edinmesi sa lanacak, çok uygun koflullarda. Ve ayr ca Beyo lu Belediyesi'nin kendi projesi olarak burada yaflayan iflsiz ya da niteliksiz kiflilerin kapasitelerini art racak, meslek edinecek çal flmalar da bir yandan yürütecekler. Birinci görüflmede mülk sahiplerine maket üzerinden projeler anlat lm fl, de er tespitleri bildirilmifl, pay haklar söylenerek, ki bu pay haklar Ifl l Han m' n da bafl nda oldu u, SPK taraf ndan lisansl ekpertiz flirketlerinde al nan raporlar çerçevesinde yap lmaktad r. Pay haklar söylenerek proje alan nda ne kadar ba ms z bölüm alabilecekleri ve seçenekleri ortaya konulmufltur. Ve bunu müteakip ikinci görüflmelere davet edildiler. kinci görüflmede alan projeler gösterilmifl, pay hakk karfl l seçenekler ortaya konulmufltur. Proje içerisinde ticarethane sahibi olanlar yine ayn noktalara yak n ticari ünite elde etme hakk na sahiptir. K saca projenin genel görünümü bu flekilde. Bugün itibariyle 31 mart 2010 tarihinde bitirdi imiz uzlaflma sürecini müteakip kamulaflt rma süreci devam etmekte. GAP inflaat olarak bina tespitlerimizi yapt k. lk etapta 5 binan n y k m yla projeye start GYODER 107

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 veriyoruz. Elbette hukuki sürecin tamamlanmas n müteakip proje alan tamamen güvenli bir flekilde boflalt lacak. Uygulama projelerimiz tüm röleve, resisyon çal flmalar bittikten sonra onaya sunulacak ve yukar da foto raflar n gördü ünüz yap lar yavafl yavafl infla edilecek. Tarlabafl alan n n yaklafl k %2.5'una tekabül eden bir proje bu. Bunu flu aç dan söylüyorum. Yapacak çok ifl var. Tarlabafl, Fener, Balat ve onun d fl nda istanbul'da yenilenmesi, dönüfltürülmesi gereken çok alanlar var. Yani dünya kültür merkezi, finans merkezi olmaya aday istanbul'un kentsel dönüflüm ve yenileme anlam nda büyük bir ihtiyac var. Ben son olarak Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i'nin 2015 y l öngörüleri raporundan k sa bir paragraf okuyup sunumumu bitirmek istiyorum. Türkiye'de 2009 sonu itibariyle kentsel alanlarda konut sto u 16.8 milyon daire olarak tahmin edilmektedir. Yine kentsel alanlarda 2000 y l konut say s verilerine ba l olarak hesaplanan yaklafl k 760.000 bina, 3.8 milyon daire karfl l 50 yafl ve üzerinde bulunmaktad r. Mevcut sto un içinde yenileme ihtiyac duyan konutlar n pay %22.6'd r. yenileme ihtiyac duyulan konutlar içinden her y l %2'sinin yenilenece i varsay m ile ki DPT'n n her y l toplam sto un %0.5'inin yenilenece i varsay m bulunmaktad r, 2010-2015 y llar aras nda toplam 495.000 adet yenileme kaynakl ihtiyac ortaya ç karmaktad r. Yenileme ifli çok zor bir ifl. Daha önceki görevimle k yaslad m zaman do rusu binlerce konutu aç k alanlarda infla etmekle, bir kaç yüz konutu yenilemek aras nda büyük bir fark var. Oradaki paydafllar n haklar n koruyarak uzun vadeli çözümler getirmek çok zor. nflallah bunun devam n özel sektör, kamu ile birlikte yapmaya devam eder. Çok teflekkür ederim. Oturum Baflkan : Faruk Göksu Evet, Say n Yetgin'e teflekkür ediyoruz. Cidden Tarlabafl yenileme projesi özellikle özel sektörde gayrimenkul ifliyle ya da finans sektöründe bulunan kurumlar için önemli. Al nacak çok ders var. Bir yoksulluk alan nda uzlaflma yoluyla bir projenin gelifltirme öyküsünü dinlediniz Say n Yetgin'den. Yasay incelemenizi tavsiye ederim. Özellikle özel sektörde çal flan arkadafllara özel yasa. Yasan n en önemli özelli i de kamu ile özel sektör iflbirli ine dayal, de erleme odakl, uzlaflmay esas alan, tarihi alanlar n bir flekilde piyasa koflullar nda de erlendirilmesi. Detaylar n zannediyorum websitesinde var, de il mi, çal flmalar? Oradan alabilirsiniz. fiimdi Yalova belediyesi'ne geçiyoruz. Say n Baflkan Yakup Koçal kat lamad, onun yerine Baflkan' n dan flman Say n Kaan Dumantepe özellikle Yalova Belediyesi ve sa l kl kentler kapsam nda bir tak m mesajlar verecek. Buyurun Say n Dumantepe. Kaan Dumantepe Yalova Belediye Baflkan Dan flman Öncelikle Gayrimenkul Yat r mc lar Derne i'ne bu güzel organizasyonda yer almam z sa lad için teflekkürlerimi sunar m. Kentler yaflayan ve geliflen bir organizmad r. Bu organizman n herhangi bir yerine bilinçsizce yap lacak müdahale, onar lmas mümkün olmayan sonuçlar do urabilmektedir. Sa l kl kentler birli i'nin en önemli amaçlar ndan birisi de sa l kl kent planlamas n n gerçeklefltrilebilmesidir. Bu ba lamda yap lacak çal flmalar sadece hastal klar n bertaraf edilmesi olarak alg lanmamal, insanlar n refah ve hayat kalitesinin iyilefltirmesi ö elerini içerdi i de unutulmamal d r. Bu çerçevede Yalova Belediyesi olarak yapm fl ve yapacak oldu umuz tüm sosyal, kültürel, yap sal ve çevresel yat r mlarda halk n refah ve hayat kalitesini üst seviyelere ç karmak öncelikli hedeflerimiz aras nda yer almaktad r. Yalova Belediyesi olarak bu organizasyona kat lmaktaki öncelikli amac m z proje gelifltirme ve gayrimenkul yat r m üzerine vizyonumuz ortaya koymak, ayn vizyon çerçevesinde nitelikli gayrimenkul yat r mlar n ilimize çekmektir. Sizlere k saca yapm fl oldu umuz projeler hakk nda bilgi vermek istiyorum. Projelerimiz genel hatlar ile kentsel dönüflüm, ulafl m planlama, istihdam, kültür ve spor, yönetim, yat r m imkanlar bafll klar n içermektedir. Bu ba lamda sunumuma geçecek olursam kentsel dönüflüm bafll alt nda özellikle bir sahil flehri olan Yalova'n n sahil band düzenleme projesi ile halk n refah n da sa layabilecek flekilde,huzurlu olabilecekleri ortamlar yarat labilecek flekilde ödül alm fl mimarlar m zla birlikte bir tak m çal flmalar gerçeklefltirdik. Bu ba lamda yürüyüfl yollar, sahil yolunun yeniden yap land r lmas öncelikli ifllerimiz aras ndad r. Dere slah ve dereler üzerine yap lacak ba lant lar sa layacak köprülerle dere kenar peyzajlar, yeni yürüyüfl yollar, yeni park alanlar, yeni köprüler halk m z n hizmetine sunabilece iz. Yalova'm z n merkezinde bulunan pazar alan n n dönüflümü ile kentsel dönüflümüyle, Yalova Pazar Park projesiyle 108 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 birlikte 540 kapal pazar yeri aynen korunuyor. 460 aç k pazar yeri sosyal tesisler ve e lence merkezleri içerisinde yer alacakt r. Yat liman yat r m m z ile yürüyüfl alanlar, spor alanlar ve çevresinde sosyal tesis yat r mlar m z olacakt r. fiehir mezarl klar n n düzenlenmesi, hizmet binas ve sosyal tesisler, her mahalleye bir sosyal tesis yapma amac ile düzenlemifl oldu umuz sosyal tesis projemiz, spor alanlar ve yürüyüfl alanlar m z, enerji evi ve zab ta binas. Kendi enerjisini üretebilen, son dönemde gündemde olan yeflil enerji, yeflil enerjinin kullan m ve kente yay lmas ile alakal önder, önemli bir projemizdir. Bu ba lamda bir dönüflüm projesi olarak düflünüyoruz bunu da. Yine kardefl flehrimiz Bad Gödesberg Belediyesi'nin an s na isim verdi imiz park m z n tekrardan o tema üzerine projelendirilmesi çal flmas. Uzun zamand r bir kangren halinde olan düzenleme çal flmalar yap lmam fl, meydan düzenleme projemiz. Altyap çal flmalar yap lmak suretiyle tamamen su, at k su, ya mur suyu, kanalizasyon sistemleri yenilenmektedir. Önem verdi imiz projelerimizden birisi kald r m iflgallerine son verilmesi kampanyas. Esnaf n yayalar n hakk olan bir yerde fazla yay lmas n önleyerek bu flekilde s k nt lar yarat lmas na ortadan kald rmak istiyoruz. Halk m zdan ve sivil toplum örgütlerimizden gelen talepler do rultusunda kald r m iflgallerinin önüne geçmek ana projelerimizden birisidir. Ar tma tesisi projelerimiz. Bu flekilde kentsel dönüflüm projelerimize bir ivme vermeyi hedefliyoruz. Projelerimizin hepsi haz rland. Yat r m baz nda da flu an projelerde yat r m bölgelerini de erlendirdi imiz için tüm yat r mc lar m z n taleplerine, farkl taleplerine ve desteklerine ihtiyaç duymaktay z. Ulafl m ile ilgili projelerimize geçti imizde yine Pazar Park Projemizin içerisinde üç katl otopark, 1000 araçl k, 200 parkl k minibüs terminali, Fevzi Çakmak Spor Sosyal Yaflam Alan ve Katl Otoparklar, 500 araçl k katl otopark projemiz var burada da. R ht m caddesi aç k otopark projemiz de tekrar yeni düzenledi imiz alanda otopark sorununu da kent merkezinde ortadan kald racak flekilde, trafik sorununu da ayr ca ortadan kald rabilecek flekilde yapmaktay z. Yazl k bir ayd n sinemas olarak geçen yerin arazisine yap lacak katl otopark, tekrardan. 500 araçl k katl otopark düflünülmektedir bu alana da. 40 metre geniflli inde, 3.6 km uzunlu unda bir çevre yolu planlamas yla flehir merkezinde özellikle araçlar n oluflturdu u bask y ortadan kald rmay hedefliyoruz. Ulafl m çözümlerimizle, park uygulamalar m zla, ulafl m master plan m z n yap lmas yla ki bu üniversitelerimizin kat l m yla gerçeklefltirilen bir projelendirme çal flmas d r. Bisikletlerin tekrar halk n kullan m na sunulmas. Geçen, daha önceki dönemlerde yapt m z projelerden birisiydi. Halk m za ücretsiz bisiklet, bisiklet parklar, bisiklet yollar da yaratarak flehir trafi inde halk n daha rahat kullan m, hareket edebilmesini sa l yoruz bu flekilde. Tekrar o projemizi canland raca z. stihdam amaçl projelerimizde ise biliflim organize sanayi bölgesinde ki buraya da yat r mc bekledi imizi t rnak içinde söylemek isterim, 5000 kiflinin nitelikli istihdam, ifl imkan sa lanacak. Yalova'ya milyonlarca dolarl k katma de er sa lanaca öngörülmektedir. Ça r merkezi uygulamalar m z, spor ve kültürle ilgili çal flmalar m z tekrardan. Ramazan flehri projesi, kapal yüzme havuzu, çocuk tiyatrosu, kütüphane. Çeflitli mahallelerimizde sosyal tesis ve yaflam alanlar. Belediye Spor Birimi. Halil nalc k Osmanl Tarihi Araflt rmalar Enstitüsü. Buz pateni pisti. Atatürk Kütüphanesi. brahim Müteferrika Kütüphanesi ve Ka t Müzesi. Osmanl döneminde ilk matbaa Yalova'da kuruldu u için ona at fta bulunmak amac yla bu projemizi gerçeklefltiriyoruz. Tiyatro festivalimiz, kültür ve sanat a rl kl olarak. Tenis kortlar projeleri, emekliler lokali, karanfil kafe. Yönetimsel bazda da çevre temizlik ve çöp çözümleriyle alakal naylon poflete hay r kampanyas bafllatt k Yalova genelinde. At k ayr flt rma projelerimiz. Performans yönetim sistemine geçtik. Özel flirketlerin yönetim sistemlerinde oldu u gibi Belediyemiz personelinin performans n de erlendirme sistemiyle çal flmaktay z. Y l n il belediye baflkan ödülü yeflil belediye program yla baflkan m z n olmufltur. Hizmet masalar m z. Mahalle çözüm masalar m zla herkesin belediyeye ulaflmas n sa layabiliyoruz. Karanfil evleri. Son olarak da yat r m imkanlar na geçmek istiyorum. Son dönemde a rl kta olan bir proje gündemdedir. zmit körfez geçifli ve Bursa-Bal kesir- zmir otoyolu, Gebze'den bafllayacak ve Körfezi köprü ile geçerek Orhangazi'ye ba lanacakt r. Bursa üzerinden geçecek otoyol, Bal kesir'den geçerek zmir'e uzanacakt r. Proje, güzergahta bulunan Yalova, Bursa, Bal kesir, Manisa ve çevre illerin ekonomisi için önem tafl maktad r. Bu ba lamda Yalova'ya ulafl m istanbul-gebze'den neredeyse 30 dakikada sa lanabilecektir. Sabiha Gökçen Havaliman 'n n son dönemde önem kazanmas ve havaliman n n Gebze'ye yak nl gözönüne al nd nda kongre turizmi merkezi olarak gelifltirmeyi düflündü ümüz flehrimizin önemi daha da artacakt r. Proje Hersek burnu ile Gebze-Dilovas aras ndad r. Köprü inflaat na bu y l n sonunda bafllan lmas öngörülmektedir. Körfez geçifl köprüsünün güzergah ve Yalova ile ba lant s. Yalova ili konumu itibariyle önemli bir lokasyonda yer almaktad r. stanbul, zmit ve Bursa illerine karayolu ile birer saat mesafededir. zmit körfez geçifli projesi ile Yalova iline çok önemli bir katma de er sa lanacak, özellikle gayrimenkul sektörü bu katma de erden yüksek oranda faydalanabilecektir. Bu ba lamda yap lacak tüm nitelikli gayrimenkul yat r mlar n Yalova Belediyesi olarak desteklemekteyiz. Hepinize çok teflekkür ediyoruz. 109 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Oturum Baflkan : Faruk Göksu Evet Say n Dumantepe'ye de teflekkür ediyoruz. Cidden Yalova bu körfez geçifli ile birlikte stratejik bir konuma sahip olacak, özellikle marmara ile stanbul'un bulufltu u bir nokta olacak. O nedenle özel sektör yat r mc lar için yeni f rsatlar do abilir diye düflünüyorum. Evet, son konuflmac Bursa Belediye Baflkan 'm z da kat lamad. Onun yerine Recep Altepe yerine Genel Sekreter Yard mc s Bayram Vardar konuflmas n yapacak. Buyurun say n Vardar. Bayram Vardar Bursa Büyükflehir Belediyesi Genel Sekreter Yard mc s Evet, flampiyon Bursa'dan herkese sevgiler, sayg lar. Ifl l Han m san r m Bursaspor flampiyon olduktan sonra bu de erleme oranlar n san r m bir daha gözden geçirecek. Çünkü flampiyonluk hiç flüphesiz yat r mc lar için Bursa'da ciddi bir avantaj oldu. Bu da tabi sporun gücüyle ilintili olsa gerek. Spor özellike futbol ki flu günlerde dünya kupas yla birlikte yafl yoruz, gözlemliyoruz, çok ciddi, dehflet bir etken flehirlerin hayat için. Bursa Büyükflehir Belediyesi olarak kentsel dönüflümle beraber sa l kl kentler oluflturma ad na ciddi projelerimiz, yat r mlar m z var. Etüdlerimiz var. Bu anlamda sa l kl kent nedir konusuna girmek gerekirse k saca, Bursa'n n 2.5 milyon nüfuslu bir flehir oldu unu biliyoruz ve ülkemizin 4. büyük kenti oldu unu hepimiz flampiyon olduktan sonra da daha iyi ö rendik. Ama bunun ötesinde Bursa kültür, tarih, turizm ve sanayi kenti konumunda. Büyük medeniyetlerin buluflum noktas. Tarihin her döneminde gerek co rafi konumu, gerek sosyal yaflam tarz, gerekse ülke ekonomisindeki etkinli i apaç k ortada. Ve bu de erleriyle Bursa Türk ekonomisinin geliflmesine gerek ihracat yoluyla, gerekse sanayi altyap s n n güçlülü üyle, tarih ve kültürel de erlerinin de katk s yla ciddi ivmeler katmakta. Sa l kl flehir sa l kl insan gibidir diyoruz. Kentsel dönüflüm projeleri, tarihi miras koruma ve yaflatma projeleri, ulafl m yat r mlar, yeflil alan rekreasyon projeleri, spor tesisleri, altyap projeleri, kültürel organizasyonlar ve sosyal sorumluluk projeleriyle modern ve sa l kl flehir oluflturma yolunda ilerleyen Bursa Büyükflehir Belediyesi tüm vatandafllar n yaflam alanlar n n en iyi seviyeye ulaflt r lmas n ve sürdürülebilir kalk nma ilkeleri do rultusunda herkes için kaliteli bir yaflam hedeflemektedir. Geliflme alanlar n n ça dafl, yaflanabilir çevrelere kavuflmas ve her türlü kentsel hizmetin bu yönde oluflturulacak mekanlar ile bütünlefltirilmesi, yap laflm fl alanlar için ayn ilkeleri koruyan büyük ölçekli sa l klaflt rma ve uygulama sürecine kat l mlar n sa lanmas, kent esteti i ve görsel imaj boyutunun gözard edilmemesi hedeflerimiz aras nda. Sa l kl flehir kavram bir sonuç de il bir yöntem olarak görüyoruz. Bursa büyükflehir belediyesi olarak sa l kl flehir hedefine ulaflmak için ulusal ve uluslararas örgütlere üyeli imiz söz konusu. Sa l kl kentler birli i de bunlar aras nda. 2005 y l nda Bursa Büyükflehir Belediyesi'nin baflkanl nda bu çal flmalara baflland ve 10 kurucu üye ile bu çal flmalara bafllang ç oluflturuldu ve flu anda da Sa l kl Kentler Birli i 41 üyeye ulaflm fl durumda. Sa l kl kent Bursa hedefiyle Bursa Büyükflehir Belediyesi olarak kentimizi ve kentsel yaflam, do al, sosyal, ekonomik, kültürel aç lardan olumsuz etkileyen süreçlere karfl çözüm aray fl yla proje çal flmalar m z yürütülmekte. Bu projelerle daha nitelikli çevreler oluflturmak, kentsel dönüflüm, sa l klaflt rma, tarihi ve kültürel miras n korunmas ve mekanlar n rehabilite edilmesini amaçl yoruz. Kentsel dönüflüm teknik, sosyal ve ekonomik bak mdan bozulmufl ya da ifllevini kaybetmifl kent parçalar n n yenilenip sa l klaflt r lmas anlam na geliyor. Bursa Büyükflehir Belediyesi olarak flehrin çöküntü görünümdeki noktalar nda uygulad kentsel dönüflüm projeleriyle Bursa'n n gelece ine yön vermek durumunday z. Bu projelerde sa l kl flehirlerin temel prensipleri olan hakça paylafl m, fleffafl k, adil yönetim, uzlafl ve kat l mc l k anlay fl a r basmakta. Bafll ca, yo un bir flekilde üzerinde çal flt m z kentsel dönüflüm projeleri ise S caksu kentsel dönüflüm projesi. Demin Ifl l Han m detaylar n da verdi. Ayr ca Büyükflehir Belediyemizden de bu proje alan yla ilgili bütün detaylar, bütün bilgileri paylaflmaya var z diyoruz. S caksu Kentsel dönüflüm projesi kapsam nda bu bölgeyi kentin cazibe merkezi haline getirmek için proje çal flmalar n n yan nda alan n temizlenmesiyle ilgili çal flmalara bafllad k bile. Santralgaraj kentsel dönüflüm projesi de di er bir proje alan m z. Bu proje alan da flehrin merkezindeki Hocahasan, Ahmetpafla, Ç rpan, Ulu ve K rcaaali mahallelerinden oluflan bir alan. 12 110 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 hektar büyüklü ünde bir bölge ve kent meydan diye merkezin, eski santral-garaj parselinin hemen bat s nda yer alan bir alan. Rayl sistem ba lant s yla yo un bir ulafl m a na sahip. Yap lacak proje sonucunda mevcut perakende ticaret sisteminin yenilenmifl bir çat alt nda sürdürülmesi sa lanacak. Ayr ca Bursa'n n ciddi anlamda ihtiyac olan modern ofis üniteleri de bu proje kapsam nda de erlendirilecektir. Proje ile ilgili çal flmalar m z Büyükflehir Belediyesi taraf ndan yürütülmeye devam ediliyor. Di er bir kentsel dönüflüm proje alan m z ki bu proje alanlar yla ilgili belediye meclis kararlar m z, mevzuat n öngördü ü kararlar, sorumluluklar, yükümlülükleri yerine getirmifl durumday z. Yalova yolu kentsel dönüflüm projesi de di er proje alanlar m zdan bir tanesi. Bu da yaklafl k stanbul'dan Bursa'ya girifl istikameti. Çok salafl bir bölge. Çöküntü bölgelerimizden bir tanesi. 2.7 kilometrelik aks üzerinde yer alan, sa l sollu yer alan yaklafl k 160 hektarl k alan kapsamaktad r. Proje ile ilgili çal flmalar m z, bu proje ile ilgili de çal flmalar m z devam ediyor. Di er bir proje, kentsel dönüflüm projemiz de Emir Sultan Kensel Dönüflüm projesi. Tamamen özel mülkiyete dayal, özel mülkiyetin oldu u bu bölgede tamamen belediyemizin kaynaklar yla bafllanm fl ve uygulamaya geçilmifl ve %60-70 mertebesinde uygulama süreci bitmifl olan bir proje. Bu proje kapsam nda Bursa'm z n manevi odaklar ndan Emir Sultan Camii ve çevresi de ciddi bir meydana, aç k alana kavuflmufl oluyor. Kentsel dönüflümü biz sadece kentsel dönüflüm projeleriyle de il de, bursa'n n, tek merkezli Bursa'n n cephe sa l klaflt rma projeleriyle de yürütüyoruz. Ona ivme, h z kat yoruz. Bu anlamda Bursa'n n prestij caddelerinden biri olan ve kent kimli inin gelen ziyaretçilere tan t lmas aç s ndan çok önemli bir rol üstlenen Atatürk Caddesi ile buna benzer özellik ve nitelikler de ki bunlar genelde tamam kentsel sit alan, alanlar içerisinde 8 caddede cephe sa l klaflt rma, sokak sa l klaflt rma projeleri kapsam nda çal flmalar m z var. Yeflil alan, spor alanlar ve rekreasyon projeleri kapsam nda Bursa'n n daha iyi yaflan r bir flehir olmas ad na yürüttü ümüz çal flmalar var. Bu çal flmalar sonucunda da Bursa'da yeflil alan miktar kifli bafl na 7.32 ulaflt r lm fl olunacak. Yine bu kapsamda fiziksel çevrenin toplumsal sa l kla etkileflimi, sa l kl toplumlar n oluflturulmas ndaki önemi, sa l kl bir gelecek için sa l kl nesiller yetifltirmenin gereklili i göz önünde bulundurdu unda kentin her noktas na hizmet vermek amac yla, spor kompleksleri, yüzme havuzlar, spor salonlar, e itim tesislerinin spor eksiklikliklerini tamalama gibi projelerimiz var. Konuflmam z n da bafl nda bafl nda söyledi imiz gibi stat, spor, futbol özellikle flehirler için çok önemli. fiehirdeki sosyal yaflam için çok önemli. Bu anlamda bu anlamda Bursaspor flampiyon olmasa bile yapaca m z bir tesisti Bursa Stadyumu ve flehre ciddi katk lar n n olaca n düflünüyoruz. Ve bununla ilgili çal flmalar nihayete erdirmek durumunday z. Bu yaz bitmeden temelini atmay düflündü ümüz önemli tesislerden bir tanesi. Bursa bildi iniz gibi sadece Uluda ile de il sahiliyle de biline bir flehir. Sahil düzenleme projelerimizle Bursa'n n daha yaflan r, daha cazip mekanlara ulaflmas için elimizden geleni yap yoruz. Ulafl m projeleri, hakeza, ulafl labilen flehir, eriflilebilen flehir anlam nda ciddi çal flmalar m z var. Bu anlamda önemli de erlerimizde bir tanesi olan Uluda 'a eriflme ile alakal teleferik, Bursa'n n sembolleri aras nda yer al yor. Teleferik sistemi yenilenmesine yönelik çal flmalar m z da yo un bir flekilde devam ediyor. Tarihi, kültürel miras n korunmas ve yaflat lmas projeleri kapsam nda Bursa'n n bilinen bir öncülü ü var. Tarihi Kentler Birli i'nde de kabul edilen bir düzey san r m. Bu anlamda çal flmalar m z yo un bir, yüksek bir h zla,tempo ile devam ediyor. Bursa'n n, stanbul'un tarihi yar madas konumunda diyebilece imiz, Bursa'n n tarihi çarfl lar ayn ayarda, özellikle tan mlayabilece imiz, tarihi çarfl ve hanlar bölgesi ile ilgili çal flmalar m z da uluslararas üne sahip uzmanlarla da gerçeklefltirdi imiz, odakland m z bir çal flma. Tarihi çarfl ve hanlar bölgesi çal flmas üzerinde yo un bir flekilde durdu umuz bir çal flma. Sonuç olarak sözlerimizi ba larsak sa l kl bir flehir olma hedefi bir vizyon ve bir stratejidir diyoruz. Bu vizyon bütün vatandafllar m z n yaflamaktan memnuniyet duyaca yaflam kalitesi yüksek, sürdürülebilir kentsel yaratma vizyonu. Hedefimiz mutlu, kat l mc, huzurlu bireylerin yaflad sa l kl, güvenli bir flehir olarak Bursa'y k lmak diyoruz ve dinledi iniz için teflekkür ediyoruz. GYODER 111

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Oturum Baflkan : Faruk Göksu Evet, Say n Vardar'a teflekkür ediyoruz. fiimdi bir 5 dakikal k vaktimiz var. Ben bu 5 dakika içerisinde sorular alaca m. Yanl z iflte Bursa olsun, Yalova olsun, Gaziantep olsun, Konya, art k kentler yar flmaya bafll yor. Bu nedenle Konya'n n bir üç dakikal k sunuflu var, onu haz rlayal m lütfen. Ben bu arada 2 veya 3 tane soru alaca m. Birinci soru, baflka, iki... evet Ifl k Bey'den bafll yoruz. Ifl k Gökkaya: GYODER Baflkan Yard mc s y m. Riskliydi tabi. fiimdi hem Faruk Bey size soraca m, hem Feyzullah Bey'e soraca m. Asl nda bütün oturumdaki arkadafllar da cevap verebilir. Feyzullah Bey, bu Tarlabafl 'ndaki kentsel dönüflümdeki %2.5'luk orandan bahsetti. Yani orada yap lacak kentsel dönüflümün sadece %2.5'unu yapaca n söylediniz. Bunun sadece böyle bir kentsel dönüflümde bu oranda bafllamak hem ekonomik olarak hem de bu kadar önemli bir sosyal içeri i de olan bir projeye bu oranda bafllamak bence do ru mu? Bana göre çok do ru gelmiyor. Yani bunun sebebi yerel yönetimler mi yoksa özel sektörün bu konudaki yanl fl tutumu mu? Bu konuda Ifl l Han m'da belki fikrini söyleyebilir. Sonra da bütün gayrimenkul sektörünün tan d Faruk Bey'den de bir yorum rica edece im. Faruk Göksu: Evet ikinci soruyu da alal m. Bu arada Konya sunuflu bafllayabilir. Lütfen kula n z bizde, gözünüz ekranda olsun. Evet, buyurun. fiöhret Kumcu: Yüksek flehir planc s y m. Çevre bakanl ad na kat l yorum. Ben özellikle yerel yönetim temsilcilerine sormak istiyorum. Bu kentsel dönüflüm projeleri çok güzel. Tebrik ederim. Benim de özellikle uzmanll k alan m. Yaln z fluna dikkat çektim. Dün Mr. Schwartz da söyledi. Özellikle stanbul'da dedi yani hiç günefl enerjisi kullan lm yor. Kentsel dönüflüm projelerinde acaba yeni bir trend olan asl nda olmas gereken ekolojik yerleflim ba lam nda günefl enerjisinin yada iflte çevreye duyarl, çevreyi koruyan yap malzemelerinin boyalar n kullan lmas düflünülmüyor mu? Rayl sistem çok güzel. O önemli bir fley. Araç ba ml l n azaltmak çok güzel ama s nma ve s tmada günefl enerjisi de gündeme gelse diye naçizane öneriyorum ben. flte yeflil dönüflümlü, geri dönüflümlü malzemeler kullan lsa restorasyonda, renovasyonda? Yani bu tür fleyler var m acaba yerel yönetimin gündeminde? Teflekkürler. Faruk Göksu: lk önce Feyzullah Bey'den bafllayal m. Dr. Feyzullah Yetgin: fiimdi, önümüzdeki yönetim kurulu toplant s nda ayr ca görüflece iz. Tabi bu sorunun muhatab paydafllar aç s ndan bakacak olursak özel sektör de il. Çünkü planlamay yapan, gerek merkezi otorite gerekse yerel idarenin bu sorunun cevab n önümüzdeki projelerde vermesi laz m. Bu anlamda disiplin olarak da ben kendi branfl m anlam nda çok fazla yorum yapmak istemiyorum. Fakat flunu söyleyebilirim. Mutlaka flehir planlamas n n, hani ülke planlamas, flehir planlamas, yerel idare giderek alan küçülterek bakacak olursak, mutlaka bütüncül yaklafl mla makrodan mikroya do ru yap lmas laz m. Bunu yaparken kentsel dönüflüm veya yenileme projelerinde de bu yaklafl m gözard etmeksizin çünkü bahsetti im gibi biz iflin çok küçük bir k sm n yap yoruz. Devam nda yap lmas gereken çok büyük ifller var. Mesela Küçükçekmece Belediyesi'nin Say n Baflkan Aziz Yeniay' n toplu konut idaresiyle yürüttü ü ikibin küsür konutluk proje bu anlamda olumlu bir örnektir. Ama özel sektör olarak ihale sonucunda al nan bu noktada biz üzerimize düfleni en iyi flekilde yapmaya çal fl yoruz. Dedi iniz nokta flehir planc l n n, yerel idarenin ciddiyetle düflünmesi ve bu anlamda belki yeni modeller gelifltirerek yürümesi gereken bir noktad r. Size kat ld m ifade edebilirim. Teflekkür ederim. Faruk Göksu: Ifl k Bey'in sorusuna ben de yan t vereyim. fiimdi günümüz art k kentlerin iyi gelece inin iyi kurgulanmas dönemi. Bu çerçevede dedi iniz gibi, Feyzullah Bey'de söyledi, bütüncül yaklafl m önemli. fiimdi Avrupa Birli i'ne girifl süreci içerisinde yeni bir kavram ortaya ç kt. Bu da mekansal geliflim strateji çerçevesi. Bu çerçeve içerisinde bir proje gelifltirilirken o proje ve yak n çevresi dikkate al nmak zorunda. Fakat Tarlabafl özelinde bu alan n sorunlar o kadar çok ki %2.5'luk alan tabiki küçük bir alan. Bizde projeyi gelifltirirken insan m z görmedi i fleye inanm yor. O nedenle örnek olabilecek, uygulanabilir modelleri de gelifltirmek için bu tür küçük projelerle bafllamakta yarar var. E er bu projeleri yapmazsak çok genifl anlamdaki vizyon yaklafl mlar nda da t kan p kal yoruz. ki tarafl gitmekte yarar var. Kurguyu kurarken biz bunlar Beyo lu Belediyesi ve projeyi gelifltiren grupla hep tart flt k. Birbirlerine etkisi olacak. Proje baz nda geliflme ve mekanlar geliflme strateji çerçevelerini flemalar n ortaya konulamas gerekiyor. Yani bizim yukar dan afla ya da afla dan yukar dedi imiz yaklafl m n birlikte devam etmesi gerekiyor. Sizin sorunuzda tabiki art k projelere sabahki oturumlarda da vard, yenilikçi yaklafl mlar kullanmam z gerekiyor. Bu art k tart fl lmaz. flte yeflil enerji, yenilenebilir enerji konular n n art k projelere girmesi gerekiyor. Evet, hepinize teflekkür ediyorum. Güzel bir oturum oldu. Özellikle belediye baflkanlar m z ve bu kentsel dönüflüm konusunda uzmanlaflm fl flirketler kendi alan ndaki deneyimleri aktard. Umar m bu dönemde biliyorsunuz kentsel dönüflüm yasakland. Özellikle kamu sektörü bunu kullanmak istemiyor ama kentlerimizin de özellikle yap ve yaflam kalitesi riski yüksek. Bunlar dönüfltürmemiz laz m. Umar m bu tür projeler geliflir, kentlerimiz dönüflür diye umuyorum. Hepinize teflekkür ediyorum. 112 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 DUBAI: Al nan Dersler Katk lar yla Ahmet Kayhan Reidin.com, CEO Merhabalar. yi günler. Hoflgeldiniz. Ben Ahmet Kayhan. Redidin.com CEO'su. fiimdilik türkçe bir girifl yapaca m. Sonras nda ingilizce olarak devam edece im. Bugün iki tane çok de erli misafirimiz var ve Dubai'den al nacak dersler diye bir mesaj konmufl ama daha çok Dubai bizim bildi imiz, bas ndan tan d m z n d fl nda, daha ötesinde neler oldu unu görmek için konuflaca m z bir session olacak. Let me go on in English. Welcome to Turkey, first of all. I have been trying to get you bring here. We have two distinguished guests today. One of them is Marwan Ahmad Bin Ghulaita. He is the real estate regulator authority of Dubai, which regulates and governs the Dubai real estate market. There is no other person that you can find in Dubai right now who can give you a full historical overview, along from the perspective of real estate within Dubai. I might be doing it like lower even, I should be doing it over it. There is another gentleman here. Dr. Mossab. He is one of us. More than any of us actually in that he is a big believer in Turkey. He is also an investor in Dubai into real estate development and finance. And we will be talking about real estate in Dubai from the perspective of a governor, regulator from the government side and we will be talking about the real estate investor's perspective, developer's perspective. Where we were before? In the next 20 minutes we will be talking about where we were before, where we are right now and where we are heading. And in addition to that we will also be giving the microphone to you to get your views on how you see Dubai and where do you stand for the perspective of Dubai. I will going to share a couple of slides with you. Reidin.com is basically real estate information company. We do have an office in Dubai as well. We are specializing utility data information in this is. And we do more look at the macro level of covering the data and information. So, in that regard, we did couple of analysis and the real estate market in Dubai. One of the analysis we found is that in 1991, this is not my finding, this is a done far too before, this is Dubai. This is 19 years ago. 19 years ago, I think one fourth of the history of this area, this building we are talking about. So 19 years ago, I am not sure how many people... How many people have been to Dubai? Can you raise hands please? Almost everyone, we should ask the question here. Great. So you know the Sheikh Zayed Road and World Trade Center? This is World Trade Center here, the highest tower in the Middle East. Right after that the other like residentials and that is it. And that is where sea, that is where the Burj Halife right now. This is how Dubai looks even is 2005, five years ago. I moved to Dubai in 2004. It changed aggressively. We have got more buildings here, in this line. We have got the highest tower in the world. We have got the biggest mall in the world. We have got the Palm Jumeirah, we have got a manmade island, I think it is biggest waterfront, manmade waterfront in the world. We have got more investors. We have got more developers. We have got more trouble. We have got more problems, this is getting so.. let's look at from the numbers perspective. Always photos might be little bit like perspective-wise it might be very pessimistic. But let's look at from numbers perspective that these are the prices. We did an analysis. RERA, Regulator Authority was very visionary on sharing the real estate transactions on a daily basis with my company. Basically what we did it by translating that information into analytical data we were able to provide the transparency, the real estate investors at corporate level need for the real estate looking into Dubai market. 113 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 And we did an analysis of every single transaction registered in Dubai going back to 1973. And we build up very strong powerful indices on top of them. According to those indices, what we found is that, this is where in 2003 the real estate boom started in Dubai. Okay? Basically we are talking about, what we are talking about? We are talking about the new areas, like the Jumeriah area. We have got Dubai Marina starting. We are, like Pond, Nakheel, MR just created. We got MR Center as well like there is more historical data there. And since then, we started going through like up to this level 2004-2005. When was the free hold, Marwan? The free hold law. Free hold? 2006. Up to this level, there was no actual ownership for the property. So you can guess that when you go to Dubai it was not very clear how to buy a property. When you buy a property, how you transferred it. There was more like the lease hold. After that though, when you look at the red area is the apartments, the greenish is residential, all residential this one. And this light green one is the villa. So right after that, you see a big influx of money. Going up to the levels of the prices from the 2000 level going up 3500. This is US dollar per square meter in average. And these are all the free hold areas. Non free houses is included there. Then we saw the peak. Lehman Brothers news. We were thinking about like "hey, this is Dubai. Nothing will happen." I should have shown the high end lines as well. Then we got the hard fact. We saw the bottom. 2009 March. Then we said "hey, there is hope." We said that the prices are stabilized and bottom up and it's going well. Is that true? Let's take a look at the other indices around the world. SMPK's Schiller Index. This is US. The blue one. This is UK land registry. This is Dubai. These are at almost same level. But we got the peak and we got the down. No more stabilized. Dubai is not an oil economy. Dubai doesn't have oil resources. Dubai has an investment place for industrial, trade, banking and finance, tourism. So I just put this slide to give you an idea about how Emirates, how Dubai Airport as a transport, as a hub is important. This shows the number of the total passengers passing through Dubai International Airport. According to a study done by the economists right now Dubai is the third biggest airport hub, on the total number of passengers passing through. After, I think Chicago, Hong Kong, then comes Dubai. So, it shows you a direct correlation between the number of the people coming in. By the way, the number of the people coming to Dubai are not going down. It is going up. The number of the people carried by Emirates raised in the last year 20%. So there is direct correlation between that. Okay, now it is enough for me. I am gonna be giving the mike to the, to real source of the information. Let's start with Marwan. Can you give a perspective of where we were? Coming to here. Marwan Bin Ghulaita RERA / Dubai Government, CEO We would like to thank the organizer for inviting us here today to share the experience of Dubai with you. As Ahmed said, Dubai is one of the Emirates of United Arab Emirates. And I going to talk about the general Emirates, not only about Dubai because we are part of this federation. The start for real estate, it is in all the experience, 1960 the land deparment started but the free hold boom, or the real estate for foreigners, that started about in 2000 by the establishment of MR where the vision of His Highness to create a global city attractive, everybody there to be there. If anybody, and I saw a lot of hands raised when we asked the question how many of you visited Dubai. Everybody knows Dubai to be as a brand, as a tourist destination. Today a lot of investors considering Dubai as a first home even, not even a second home after the laws and regulations is in place. And we are welcoming everybody to come and settle in Dubai. I keep telling everybody Dubai is giving you two things. And very important things. It is giving the new entrepreneur as a hope where they can come and settle down, and it gives all people a memory of the Middle East. And if you combine hope and memories, you will get home. So this what Dubai is giving everybody nowadays, to come and establish a business. Before the existence of the free hold areas or free hold laws, the market was only limited to locals only. So any foreigners cannot own property in Dubai and he need a special permit from the government to do so. But after the introduction of the free hold and that is why you see there. The trends over there how it is going up? When the believers of a new opportunity or a new challenge, that is coming. They come and they invest in the market. Before the establishment of free law, we just had a market that driven by the industry itself. There is not that much clear regulation or guidelines for investment to come and invest in Dubai. But today if you look at international indices or you look at international reports, Dubai is the first destination in the region in all the region for foreign direct investment. And this is by the World Bank. If 114 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 you look at the report of the World Bank, we are number 7 in land registration ranked in the world. And we are number one on the speed and the easiness of doing real estate transaction in Dubai. If anyone of you go tomorrow to Dubai or think about buying a property, in 20 minutes you will get your title deed. This is a time record that while you are drinking a tea you will get you title deed and you will get approval for ownership to doi transaction in Dubai. So the things that the government is doing by putting a transparent, clear registration for the land or ownership is very clear. Our leader vision is to make it a hub for doing business and to stay over there. It is a clear and crystally clear for all of us as a government officials. When the regulation come, we said we need to do two things. All the investment habit, if you look at the chart, I told you has is happened by the beginning of the MR when they launched the initiatives of MR as a master developer in Dubai. Most people went to the launch of the project of MR and invested in property in Dubai, even though there was no law for foreigner's ownership in Dubai. But they did that because of the trust on the government and the trust on the brand. At that time in 2002, everybody will come to Dubai to buy a property based on the trust and based on the brand that Dubai is launching which is MR. And everybody got happy after 3 years by delivering their units and they get their title deed when the law of ownership came. In Dubai, there is certain types of ownership. You can have a free ownership so you own the land, what is beneath it, what is above it. And you have a lease hold also. So we have different type of ownership for foreigners. You can register the property in your name as an individual or you can do it as a company. So every options is there for any investors to come and invest in Dubai. But after we established the regulation for real estate transaction or registration which is a solid register adhered in Dubai. We thought about enablers, the people who come and do real estate, the developers, the agent, the valuers, the institute that they give money or the financial institute. So now we can say the environment of real estate investment in Dubai is already established and secure. By securing two important elements, the registration right and the services that any investor can get. Today any investor will go in Dubai he will find a list developers approved by the government. So he can go on and invest safely. His money will not go directly to them, to the developer like the old days. It will go in a secure trust account where it is only will be paid for the developer when he start construction. If you deal with any real estate agent you will find a certified broker that approved and licensed by us to give you the services. If he do any something wrong you can go and sue him and we take them a just action to stop him or to give you back your right. If you go to any valuers, he should be certified by us. So all the laws and regulations has been put in place to make sure that the service that Dubai give, it meets the standard of Dubai. Recently we have just passed a law that regulate the relation between the owners and the developers and common shared property. So previously people used to come to Dubai and stayed as tenants, but now most of them are a landlord. They are owners. Oturum Baflkan : Ahmet Kayhan Now I want to pass to the developer. Not gonna start discussion of course. Can you comment on a foreign developer's perspective? Where did you see the really good view or like what happened, the free hold law really kick started the engine. Lease hold kick started the engine, free hold law just flied over. So, from your angle, how did you start it? What was the angle? What really attracted and how it went through until now? Mosab AlJassim nvestment House, CEO Thanks Ahmed and thanks Marwan. Basically, the brief has given us on what was Dubai and how under developed was the industry in total. When it comes to developments to legal infrastructure and to the opportunities that were available we were very underdeveloped. We were only focusing at the early days before the real estate boom on investing the real estates were only locals can invest and maybe some parts where the GCC citizens can invest. The main economy driven industry at that time was export, import, reexport, but thanks to the vision of His Highness and the belief in Dubai, the brand., Dubai the location, Dubai the strategically position in a highly populated area that can cater to all these areas, with the idea of opening the market of real estate GYODER 115

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 to investors brought. What Dubai government has shown is that a lot of dynamics where they can be flexible and cater to the requirements of the investors and the markets very easily. Hence we see a lot of foreign direct investment and a lot of internal money coming back to the country and being invested in different locations. And you know, what I can see and what I can tell my experience in the development and real estate market in Dubai is amazing. We see a lot of different types of properties where we only had villas for locals. We see multi-storey towers and sophisticated shopping malls where we had only normal souks and air conditions and we had only very primitive facilities in terms of real estate. The change is tremendous and I believe we in Dubai had no option except to develop and continue developing everything to attract people and to be an attraction point. All wait for something, a miracle to happen. But that was not our choice. So the government and the private sector has chosen to really work hard and you see the achievements before and after. It is very obvious I think. Oturum Baflkan : Ahmet Kayhan Thanks AlJassim. Okay, I am gonna a little bit playing devil's advocate as well. I was in a conference in London in 2009, around like April-May, and there was a Dubai time link, in an announcement coming in, right? And I raised my hand said I was the only one from Dubai and when I said I am based in Dubai, everybody started laughing because Dubai was becoming a symbol of the global crisis right after that, right? But you found that there is something else into that. It is not the symbol, it is more like the model around that. But can you tell us, you and Marwan, starting in 2008, right, the downward momentum. We went up and up and up and there are headlines and limit is gone, the sky is the limit, right? What happened really that kicked all our hopes back? Down to the levels of the earth and what was that speed that cracking down developers, cracking down the bankers, cracking down the investors, even the government. Marwan Bin Ghulaita: See, if I am biased about Dubai and I should be, I would always talk about only tall buildings, metro, shopping malls, island, but this is not that true story about Dubai as they said. And this is not the first crisis that Dubai will face or anywhere in the world will face. The most city that get hit by the media, negative media, especially was Dubai because everybody was looking for Dubai as a model and when the international crisis happened, everybody start beckoning Dubai and it was a hot topic in the newspapers. If you don't read anything about Dubai in the newspaper it will not be a new news for you. But the thing is, look out of this way. Within a region today if you look at the whole region in the middle east, Dubai is the destination as we said and it did brand itself to be the destination for everybody to come, not only as an Emirates airline or as a tourism hub. Starting witg the IFC, the financial district, the banking district. So all these things based on the vision of His Highness to start a city in the middle, if you look at the countries around us with all the political situations that is happening, and you can establish a hub where everybody can get along. And all those international multi company can come and base themselves there because of the fundamentals is there and the environment is good to start your business. This is the challenge. And this is the vision of Dubai. We can raise this way that we are a centralized hub for trade and with the vision of His Highness, we'll be a global city that gather everybody. There is a famous thing said. "when a crisis will happen or there is a storm will happen, only the long syndromes of something will be hit" If we state like the other neighbors or the other region country, the crisis will come without affecting us. But because we are ahead of the game, it is like somebody is walking on the ice and he is in the ahead of everybody, he will get the most hit. But because we believe in the vision that we are doing as we keep continue going. If you look at Dubai today with the crisis happening internationally, nobody will be able to build the tallest building in the world. Because nobody going to lend you a money anyway. But Dubai achieved that in a timing schedule base to do so. The infrastructure that Dubai government have spent during the last 10-15 years is huge and tremendous. Today, if you look around you, you will not find the same infrastructure level and project that happen in Dubai all around the region. So when, as they said, when the people believes in the leaders, believe in the vision, all this foreign direct investment will come, keep coming. The people who are familiar with Dubai, maybe they remember 2007 and 2006 where people used to stand in cues just to buy one unit of land. And this is because of that. I don't think it is because of only make an extra money, it is because the belief in the city and they want to be a part of it. But, without regulation, without a proper plan, speculators come for extra money and this what is happen in the market. When you know, regulate speculators and you need them and any development you need speculator. But you need them a certain level. Ahmet Kayhan: So deep and fast growth was mainly because of the speculators. Marwan Bin Ghulaita: it was mainly from speculators. I have been a regulator of Dubai for the past 2.5 years now. I meet people from all over the world. They still believe in the city and they still need real estate to be completed. And this is the people that keep us growing. And everyday you see a new family ismoving to Dubai. You see a new business establishing in Dubai. When I look at the crisis, I take it as an advantage for us. Number one, as the regulator to give me time to put more laws and regulation and clean the things. Number two, anybody who does not believe in the city or 116 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 who does not believe or who is not there for a long term, they are already gone. And this the best time for anybody to come and to invest in Dubai, because the hard work is already finished. The hard work is done. If any company at first today will go in Dubai and will establish a business in Dubai you will get the fruit of all very nice infrastructure, telecommunication, banking system, nice road, metro, nice hotel. You will get the juice of everything. You will not be like living in the city and facing the rush hours or the traffic jams already. No. Those problems are already been solved. So this is the best time to go and launch a new business there. Ahmet Kayhan: When we look at here, somewhere around here, the heart has stopped. Right? Right before the Burj Halife. Marwan Bin Ghulaita: Yeah, but look at the chart... Ahmet Kayhan: I know. It stopped. There is life in it and there is hope in it. It was a very handsome body, okay? We need to make it alive. And there are two shocks we give, two electric shocks. One was the 10 billion dollar bond. It showed that globally people believe in it, Chinese invest. Right? Dr. Mosab, you saw all those Chinese invest. They are giving their money. Now, I am going to ask you first. Second, Abu Dhabi, Abu Dhabi came to help. And I talk to everyone here, I sure everybody is asking what is the Abu Dhabi's role. What happened? What Abu Dhabi - that 10 billion dollar came in exchange of what? How it helped Dubai? What was the angle? Marwan Bin Ghulaita: As I said, Dubai is part of UAE. And the government commitment for Dubai vision, it is not only Dubai vision. It is the whole UAE vision. So the bonds, the bail out of somebody will call it, this is all a belief and the support that Dubai will have from the federal level. Dubai growth or Dubai model, let me call it, it is the whole region model Ahmet. You cannot look at. If Dubai fails, believe me the whole region will fail. That is why everybody was supportive of Dubai. Do not look at the negative media that was coming on the air. But this is a cycle in any business that is going to happen that goes up, comes down. But it depends on the measure that the government will take to do it. And the Dubai government plays a very critical and supportive measure to do it. Today if you look at Nahil crisis, where the Dubai government step in and they are solving most of the issue. Yes, it is going to take time to be solved but at least the government is showing support. The government of Dubai, when they said and they announced that they support of all local banks, they support of all fixed deposits in the banks. None of the government do that. Ahmet Kayhan: We will come to that. I am going to ask you more in that. Doctor? Where do you see? Do you agree with Marwan on that? And how do you see it? Mosab AlJassim: Crisis, in my opinion, is opportunity and what the crisis, the outcome of the crisis actually for us as investors has created a lot of opportunities in different fields and sectors. And cleaned up the scene from non-serious investors. So we have a healthier environment. We have less competition. We have plenty of other opportunities. Now, if you think about Dubai isolated from the whole region, then you are mistaken. Dubai is part the whole region and if anyone today wants to cater to any business in Saudi Arabia or in Qatar or wherever in the Gulf, Dubai is the best hub for him and this is what we are doing. I mean today we are and everyday we are receiving a delegate from abroad and we are talking about different opportunities that are mature and attractive more than before. And a couple of days back, I came from China and when I say Dubai everybody is like "wow, we want to be there. How can we be there? Is it the right time?" Yes, it is the right time. For us as investors, because the laws and regulations are in place, because the opportunities are there. I believe this is the right opportunity for us to be there in Dubai and benefit from this and take the advantage. Ahmet Kayhan: One thing I wanna hear from your perspective, from Marwan, is that, of course, when it happened, when Abu Dhabi happened, when all these happened, you were sitting in a very hot seat. You are still sitting on a hot seat but it is cooler now. And you did a lot of things as the government, starting for instance, as you mentioned that. A wise friend of mine told that in order to solve the crisis once, in order to crisis that once we have be transparent and trust and professionalism. And that wise man is just here. So, I am going to ask you that what did you do to bring that 20 minutes of registration? How did you give that confidence for people to GYODER 117

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 take their money, do the investment and get out as well? Right? How did you build that transparency? How did you build that trust? Marwan Bin Ghulaita: As I said from when I started my speech, the trust of Dubai is since 1960 or before even that. But when you look at it as a government perspective, if you need to bring direct foreign investment, you need a unique system, a simple system. You don't need that, too much procedures to finish any business and this is what the Dubai government is doing. Putting a system in place is very simple and secure because when you talk about the real estate. It about protecting the rights. Everybody has his house or has units or has business very valuable for him. So he need of a proof from the government to do that. So investing in technology this is what Dubai government did. Investing in technology, we have one of the best systems regarding real estate transactions. The other thing is partnering with the private sector. Private sector partnership is a very big move in Dubai. You come to a strategic partner like Reidin. We have been doing some advertisement for them. But those people knows how to analyze the data. We have the data as a government but with a partner from the private sector, you make it more transparent for the private business to give them the information from a third party source. We do provide them with the information they need. The information that you are getting in Reidin side or our, the Dubai side is very trusted and secure information, it's coming from the government. But the way that it has been presented, it is based on the requirement of a private sector. So investing in technology, investing in HR, we are human. We are most of the people who are working in land department are local and if you look at our department, Ahmet and you know that, three years in the row we always win the customer satisfaction award among Dubai government. So this is where any investor would like to come. He would like to come and make secure transaction. Provide me the information and be transparent to me and give me a simple, not complicated rules and regulation, and this is what we give in Dubai. If somebody... Ahmet Kayhan: Can you give some hard facts like samples like escrow...developers.some of them, they don't exist in Dubai, in Istanbul, in Turkey. So I want you to hear re-trust. You are working on that. Marwan Bin Ghulaita: like the trust I talked about previously people come in Dubai and just write a check to any developers there in Dubai based on the trust of the government. But today the structure is we have a trust account. This trust account guarantees the investor's money. Whenever you buy any property in Dubai, the first thing the developer will give you is the registry and initial registration from the government. Even though if you are sitting in the developer office, you are getting approval from the government of Dubai that you have purchased a property in Dubai. We could not be able to do it without a technology and without partnering with the developer. So now when you go and buy a property from a developer, he will give you approval from the government that you own something or you start owning something. Second, all your money will go in trust account monitored by the government. So the developer cannot play with it. Only it will go to their construction cost. And if you come to the agent, we do training for the agent to serve the customer very well. 118 GYODER Ahmet Kayhan: Professionalism. Marwan Bin Ghulaita: Professionalism. So if you go to any agent in Dubai you should ask him the prices, you should ask him about the regulation and he will give you with it add one more index which is the rental index. If any of you today want to go to Dubai and he want to stay there for opening a business or to stay there for a year or so, before even he reach a ground in Dubai, he can check all the rental index in Dubai. How much is going to cost me to rent one bedroom, two bedroom or a villa. Why he is sitting here in Turkey? We are that much transparent by giving the people the information that they can do their diligence even before they come to Dubai. And you cannot do this without the technology and without partnering with private sector. Ahmet Kayhan: Thank you. Doctor, for that experience and for the developers perspective from there to here is painful. When the government or any regulators starts fixing it, it gets more painful. Right? Because there are things has to be done. Even though that is crucial, you know, painful, it has to be done. That is why because of these things are done. We are asking a stabilized economy, stabilized real estate, which is even slowly going up, but more healthier. How painful was it for you as a developer? Is there anything painful? What was your perspective on that? Mosab AlJassim: My personal experience actually it was not painful. We were not used to be regulated. And also when it comes with regulations, then you have to update your systems and make yourself adapted to the new regulations because ultimately this is for the sake of the investor himself, the developer because you are sometimes, there is no trust and no investors will come and buy. And once you do this with having the right regulations you actually protecting the investor, protecting the developer or the landlord, and eventually protecting and adding value to the economy. So this differently had created a lot of not pain but a lot of compliance, I would say, issues which took some time for us to be binded to. The good thing here is that our friends are really very dynamic and they are attached to the market. And they know what the market is. This creates some turbulences as well, but eventually they come as regulators to be in the middle between the landlord, the developer and between the buyer and the investor. So I think this was for the good of the economy and for the industry in general. It also filters, in my opinion, the good ones from the bad ones. People who had good intentions to complete and develop the projects will have to issues to comply with the regulations. People who were short-term investors or speculators; we don't want them in Dubai anyway. So... Ahmet Kayhan: This is a long term game. Mosab AlJassim: Exactly. Ahmet Kayhan: I want to pass it to the crowd right now. Any questions? Please raise your hand, share your name with us, and the company. Any specific questions? Nobody is dying to ask a question. Okay. I got it. Mosab AlJassim: I am going to tell you about when you said... Ahmet Kayhan: Please Mosab AlJassim: Look at here. When you said more gain more pain. So if you want to gain more you need to take the head. But what I am saying is if you look at the chart guys, today Dubai is giving you a lifestyle, an excellent lifestyle with affordable cost.

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 When it was here, the peak, the cost was so expensive for a lot of people. But today if you go to Dubai, you will get excellent life, excellent lifestyle at an affordable cost. And this is all the story of Dubai, affordable for everybody with a brand that is giving you the excellent service and the excellent retail. Ahmet Kayhan: Perfect. We just talked about where we were before. Okay. And we have just talked about where we are right now, what we have done, where you see. The 2015, there is Abu Dhabi 2013, right? There was Dubai 2020. The vision changed, right? Most like the Deira Palm is not coming soon. We saw the Jebel Ali Palm is not coming, we see the world islands won't be there tomorrow, right? So, the vision changed? Where do you see yourself as the governor side and as a resident as well? I want to hear that as well. Where is Dubai heading right now? What is going to happen with Nakheel? what is going to happen with all those projects? Marwan Bin Ghulaita: What I think and truly think about the project that is in Dubai. The world is still there. Palm Jebel Ali is still there. It is an existing structure. It is there. But the game is finished. We have proper plan now. The planning is better now for Dubai. That growth was not natural. But if you look at the graph from the start to today with a proper regulation, it will be a natural growth, because as you guys all knows, real estate is about long term investment. And this what is going to happen in Dubai. Palm Jebel Ali will be there. The World is already there. And the development has started and the Al-Nakheel to come new approach by that by consolidating those island together and come with new ideas. And all those land is sold to investors where they are going to build it. But the base is going to be, will study. It is not going to like before that. Everybody is rushing everything. No. Now there is proper plan to make sure from my side or from land department side to make it a sustainable natural growth. It is not like before. So we have learned a lesson that a natural sustainable growth is 100 times better than a jump like that. So this is what we promise. This is what we are introducing. This is where we see. Dubai experience... Ahmet Kayhan: This is the government's view as well. Marwan Bin Ghulaita: This is a government view. Dubai infrastructure, Dubai brand, it is there for a better tomorrow. It has not vanished or not stopped because, as they said, if have the hope, you will continue working for the better tomorrow. Ahmet Kayhan: Doctor, I am going to ask you from another perspective. Unfortunately, we don't have Mr. Alex here. I will be blaming Mellah because of leverage. There are other bankers I can play them as well. But foreign developers perspective, the leveraging game is not there any more. You don't have off plan sales. I know that you are trading. You are investing right now. You are buying or yield generate your land and the game changed heavily for you, right? How do you see, how do you angle yourself for the future in Dubai? Mosab AlJassim: As you said Ahmet, there are still opportunities in Dubai but the game has changed. So the private sector is always very dynamic. We have created our own solutions and created trades that will still make money for us. We, for example, we do consolidations, we do swaps, where for example an off plan developers comes and launch a project. And today he is not able to continue building this project. We have, on the other hand, other developers who have fully completed buildings but with no buyers. So as investments house, for example, we go and acquire these ready buildings and take the buyers from the off plan building. Make the off plan developer happy. He is getting rid of his liabilities and satisfied, the ready building developer because he is going to sell it today. So this makes a lot of money for us as well. On the other hand, today we can acquire asset at a very attractive prices and we can basically yield 12 to 15 percent per annum which is very attractive for us as investors when it comes to rental year. So this another sector. When it comes to... Ahmet Kayhan: And these are around like 10-12 percent, right? Mosab AlJassim: Yes. It is even sometimes you can get 12 to 15 percent and with an institutionalized back up. When you have and the other real estate trendlers. Now we develop with an off take agreement. So we have off takers from today like hyper markets. Ahmet Kayhan: Emirates. GYODER 119

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Mosab AlJassim: Like hyper markets, like Emirates, like all these guys. And that is more solid. That is more institutionalized. And this is what we want really. So basically we get approached by one of these players and with either a plot of land or he wants us to build. It is like a BOT model basically. So we come and develop. We have an agreement for 15 years on a good lease. Ahmet Kayhan: Yes, that is an opportunity. What is the name of the game? Is it equity? Mosab AlJassim: Equity is the game, yes. Ahmet Kayhan: Who is equity? Mosab AlJassim: Investors' high net worth mostly but we are again seeing a lot of flow from European funds and Far Eastern... Ahmet Kayhan: German funds. Mosab AlJassim: German, exactly. And even Finnish, I've dealt with them personally. So Scandaniavian, Germany and a lot of funds from Asia as well. I have seen that, during my trip to China, there is a big interest to come and invest in Dubai. Today with the rules, with the clearing process that we have, we have very good investment channels. So it is not as it is used to be. Where you come put a check with anyone and then leave. No. It is very secured. It is very attractive and it makes all the investors come and invest today. So we see that flow as well. Ahmet Kayhan: Residential? Mosab AlJassim: Mostly residential. But also some people are very keen to develop commercial as well like Deutsche Bank, for example, are keen to finance on equity basis of commercial projects. Ahmet Kayhan: Office is really re-grade now. We know that is just like oil suply and everything. Retail is really strong still. There is a demand for that. What else on the commercial side? Mosab AlJassim: Basically the villas are very good as well like residential Ahmet Kayhan: Long term Mosab AlJassim: Long term Ahmet Kayhan: Yes Mosab AlJassim: Yes. Ahmet Kayhan: We did an analysis of the gold price. There is a direct correlation between gold prices and villas. And there is a huge demand. People, what happened is in Dubai. One thing we missed is that. When Dubai get affordable the surrounding Emirates started moving into Dubai. Even people moving from Abu Dhabi to Dubai because Dubai is more affordable than Abu Dhabi because Abu Dhabi has undersupply. And it is coming as well. They are also addressing that. At the same time... Mosab AlJassim: It is very comprehensive that development we have in Dubai, I mean, you can find good schools, very good shopping malls, state of our infrastructure, transportation means, very good airport connected to everywhere. This really attract some other people. We see now even sometimes on off plan projects Ahmet, a lot of people are coming to buy off plans in Dubai. Every project is going ahead. I can see, I saw myself in the last 6 months, a lot of transactions on off plan projects. But very selected, like end users really knowing what they want but they want like freedom to pay in three years' payment plan. Because there are no leverage. 120 GYODER Ahmet Kayhan: Again wrapping up. So, Marwan, I will be asking like a couple of areas. What will be the, a few word to highlight among all these to us, right, there are a lot of opinions around there. And what will be the lesson? Is Turkey is like booming right now on the basis of the local economy? There is a super interaction between the Gulf and Turkey right now. It is getting closer and high trends stronger as well. And there are a lot of areas that Turkey can do together with Dubai as well. So where do you see the opportunity? What will be the lesson that you would be advising to the crowd? Marwan Bin Ghulaita: Before seeing what is the lesson, I want to tell you just go and look to our market and study the opportunities. There is a lot of opportunities there. And you just need to, just look to the Internet or the Dubai.com or our website, land department, Reidin.com. and you will get all the information you want and you will see the opportunities that it is there. And nowadays we are studying or introducing, we are in the final stage of introducing the registration for the reeds. We are trying to attract more institutional investment instead of individuals. If we will talk about the lessons Ahmet, I will say transparency is always required for any market. So as much as transparency you can get to the end user, to the investors, it's better. Transparency is very good issue, professionalism. When the boom started a lot of players came in the market, maybe the groceries shop, the car driver become an agent and anybody who does not know about real estate at the end of the day, he become a developer. So professionalism is very good thing to watch for. You do not need too much regulation. Overregulation is not the solution. A good regulation that will protect everybody and make their life easier, make their life smooth and make doing business and the environment is better for the rest. this is the most important things. And planning, planning, planning. So like today in Dubai, what we are trying to do is to control the supply more and more. Because at that time, as they said, everybody become a developer and everybody launched a project in the booming time. But today because of the crisis, then we thought "oops, we have forgotten the affordable housing". Everybody start building -- luxurious for end users. Then you replan again and do your thinking to "okay, let me cover this affordable houses sector." So planning is very important thing and don't worry about crisis. Crisis happen every day. But if you stop working because of the crisis, nobody will move. So crisis bring opportunities as Doctor said and always look at opportunities in a crisis time. Ahmet Kayhan: So do your homework, don't lose your home. Marwan Bin Ghulaita: Yes. Ahmet Kayhan: Doctor? Mosab AlJassim: Well, basically the lesson, the biggest lesson is we should really work for fundamentals and believe in our market and really be proud of what we have done. Protect what we have gained so far which is very important for us as investors as well. Because does it make any sense for you to grow without having really a saving policy to protect what you have built and achieved so far? But again continue building smartly in the right direction for the right market. And invite people like you to come to Dubai and invest with us as well. Ahmet Kayhan: Okay. We have one question here. Any questions?

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 We have two questions. Can we get the mike here? fienay Azak-Matt: I am fienay from Areal Bank. I have just one question. As I understood you have currently a huge oversupply of residential in Dubai. There are projects on hold, there are projects finished but waiting for tenants or investors who are going to buy it. So, as I understood, Dubai depends on foreign investors who live there, the tenants or go there and invest. For leaving there the tenant, I need to have a business there and I need work there. During the crisis what we heard is a lot of companies, foreign companies closed the business, and their offices and went out of Dubai. How you want to secure, how do you insure that foreign investment comes into Dubai because this is the provision for you, selling your properties. So if you say, you know, come in and invest to us, as I invested you, okay, who will be my tenant? Who is going to rent out all the youth residentials in future in Dubai? How can I my rent back? How do you secure business there? Marwan Bin Ghulaita: I will answer you from the government perspective, then you will do it as a private. But as a government, the environment, as long as the environment is good, everything is encouraging to do business, people will come. If your environment is attractive, people will come. But if the environment is not attractive, rules and regulations is not clear, no transparency, no business will come. But, in terms of oversupply, yes you are right if all those projects will finish, but most of the project will launch in the booming time now everybody is questioning those projects. But as a regulator, we are planning our supply into 2015. So we are controlling the supply now. If you look at the occupancy rate in Dubai, real estate business, the first initial study it was talking about 74 percent. 74% is a standard rate which is good as an occupancy rate. But in Dubai we have different segment of people. We don't just have companies. We have people who are buying as a second home. Some of them mak,ng it a holiday home. And some of them, specially the Indian, the Pakistanis, Iranians are making it as a transit hub for the family together there. So most of the people that we are studying or the last survey we did, it is a gathering place for the young generation and the old generation. And the place is Dubai for them, because the old generations we shall add the people from Pakistan, India, Iran, they like the old heritage and they like the type of environment over there. The young kids who have been raised in UK and in America, they need a lifestyle. So they find that in Dubai. It is a meeting place for both generations for them. And in terms of getting the occupancy or business. Mosab AlJassim: Well, it is becoming more competitive for everyone to come and live in Dubai compared to the neighbors as Marwan was stating. If you talk about these countries like India, Pakistan, Iran, they look at Dubai as a hub and they always love to own something in Dubai. For many reasons, they have their kids studying in universities in Dubai. So we think, I think we should focus more on education and health and bringing people to really live and enjoy living in Dubai and occupy these affordable, I'd say, units today. So it is becoming more affordable and don't forget that Dubai is a city that is ready now to be occupied and do business in the whole GCC. If we believe that this rich area will continue developing, then we should believe in Dubai and we believe that Dubai will always be and will benefit from the infrastructure and will cater to the region as well. Ahmet Kayhan: That is a very good point. I would like to add something on it as a foreign investor in Dubai that one of the things we shouldn't forget in Dubai is tax free. There is no corporate tax, there is no individual tax. Number two, there is no law "where did you get the money law" currently there is a law but it is more cleaner on the basis of like you get in and you get out. It is like more money friendly. For the businesses, if you want to do business getting share of that oil blooming economies in the region, just Abu Dhabi, one island 22 billon dollar in the next four years, right? You see, right. then we got Saudi Arabia. 145 billion dollars of infrastructure investment, right? We got Qatar, 300 billion dollars of investment. Here and around. If you want to get the share of that, you have to locate yourself somewhere. Where would you locate it? If you bring good quality people who got like triple MBAs and Ivy League person? Can you convince him to work in Riyadh? Hard. You have to pay three times of the salaries. We can easily convince him Dubai with the brand name, and lifestyle and everything. There are a lot of things fundamental are still there with the affordability. We have I think one more question there. Right? Participant: So we were talking about always upper structure but as a Mediterranean, as a person, I am wondering about sewage system because this is really massive residential and commercial areas. So what about the sewage system because you were telling okay, infrastructure is okay, transport is okay, everything is okay. But what about the sewage system as a liquid, as a solid? Because this is really natural. Ahmet Kayhan: Sewage system. Kat l mc :Yes. As a liquid, as a solid because this is really massive. Ahmet Kayhan: You mean like the environmental perspective? Kat l mc : Yes because already did they think, anything did they established something about this. Because always upper structure is okay, but what about the infrastructure? Mosab AlJassim: The network sewage networks, infrastructure in Dubai is completed for all Dubai. but the problem is in the peak time. As we said, master developers started developing themselves and the planning went little bit ahead of the infrastructure for those area. But if you look at Dubai today, we have a very well two sewage plants, one in Al Arsan, one in Jebel Ali and they are not even working in full capacity yet. Specially the one in Jebel Ali to accommodate the new areas. So all the connections is there and we have a well designed and completed system. It is only a matter of time to connect those new development to it and people are working on the ground on that. So we do have a complete network for that. Ahmet Kayhan: Any other question? Any other comments, gentlemen? Mosab AlJassim: Just as I said, thank you for coming today and look at Dubai seriously. Believe me there is a lot of opportunity for investment there. Ahmet Kayhan: Thank you. We are really happy to see you here and we would love to see you more. We would like to see more of Turks going to Dubai as well. Thank you. GYODER 121

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Ekolojik Mimari fiehir Tasar mlar, Enerji ve Sürdürülebilirlik Bar fl Onay YEM, Genel Müdür Merhabalar. Hepiniz hofl geldiniz bu zirvedeki ekolojik mimari ve flehir tasar mlar yla ilgili oturuma. Çok de erli konuflmac lar m z var bugün. K saca kendilerini size tan tay m. Hakan Bey, Hakan Akdo an. Kendisi mimar tasar mc. Bize tasar m kendisine ait olan gelece in ekolojik teknolojik ak ll flehir konsepti ile ilgili bir sunum yapacak. Ufak da bir videosunu bununla ilgili paylaflacak. Jonathan Roberts. Kendisi Equity Value Group'un buradaki temsilcisi. Kendisi Bufon'un gayrimenkul yat r mlar n yönlendirirken, portfolyosuna katmak istedi i binalarda sürdürülebilir planlaman n ve sertifikasyonun nas l bir öncelik tafl d ndan bahsedecek. Edward Mayer. Kendisi FXFOWLE Mimarl ktan geliyor. Sürdürülebilirlik kavram na yaklafl m anlatacak ve kendisinin flu anda yürütmekte oldu u, Suudi Arabistan'da yapt baz projeler var. Yani Suudi Arabistan gibi petrol zengini bir ülkede bile sürdürülebilirlik art k istenen, aranan bir kavram haline gelmifl durumda. Kendisi bu konudaki paylafl mlarda bulunacak. Daha sonra Murat Bayram, kendisi Bay nd rl k ve skan Bakanl 'ndan geliyor. Kendisi de hepinizin burada oldu unuza göre bildi inizi düflündü üm binalarda enerji performans yönetmeli i ile ilgili en son geliflmeleri aktaracak. Pu panele h zl ca Hakan Bey'in sunumuyla bafllamak istiyoruz. Hakan Akdo an Mimari Tasar mc Merhabalar. Hoflgeldiniz de erli konuklar. Konuflmama bafllamadan önce, British Petrol'ün meksika körfezinde neden oldu u, dünyam z n ekolojik dengelerini alt üst edecek ve insanl k tarihinin en önemli çevre ve do a katliam n fliddetle k nayarak bafllamak istiyorum. Önemle belirtmek isterim ki Tanr 'n n sadece biz insanlar için de il, tüm canl lara ve evrene hediye etti i muhteflem mavi gezegenimiz. çinde yaflad m z ama k ymetini bilmedi imiz hepimizin evi. Çok de il bundan 100 y l gibi k sa bir süre önce fosil yak tlar olarak adland r lan kömür, petrol ve do al gaz kullan lmaya baflland. Fosil yak tlar yak ld zaman aç a 6 çeflit sera gaz yay yor. Bunlar karbondioksit, metan, kükürt, artikül madde, azot oksit ve küldür. Bu fosil yak tlar n yaratt olumsuzluklar sadece yak n çevre ile 122 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 s n rl kalmad. Atmosfere de yay ld ve k sa sürede iklim de iflikliklerine yol açmaya ve dünya yaflam n tehdit etmeye bafllad. Birleflmifl Milletler Hükümetler Aras klim De iflikli i paneli alt y ll k bir çal flman n sonucunda raporunu aç klad. Bu 6 y l süre içinde dünyan n çeflitli ülkelerinden 2500 bilimadam bu panelde görev ald ve bu panelin sonucu Paris'te 100'den fazla devletin temsilcilerinin kat ld toplant da tart fl larak onayland ve var lan sonuç flu ki küresel s nmadan %90 oran nda insanlar n sorumlu oldu u ortaya ç kt. nsanlar n küresel s nmaya etkisi ne dersek e er, en baflta enerji kullan m geliyor; %49. Endüstrileflme %24, ormans zlaflma %14 ve bilinçsiz tar m %13. Ve bu ekolojik dengelerin bozulmas ve küresel s nma dünyam zda bir çok de iflikliklere neden oldu. Dünyam zda neler oluyor diye soracak olursak en baflta karbondioksit oran art yor, okyanuslar s n yor, buzullar eriyor, deniz seviyeleri yükseliyor, orman yang nlar art yor, göller küçülüyor, rmaklar ve nehirler kuruyor, kurak dönemler uzuyor, yüksek enlemlerde s cakl klar art yor, yaflam alanlar farkl lafl yor ve göç dönemleri bafll yor. Yapmam z gereken ekolojik dengeyi normal seviyeye getirmek ve küresel s nman n sebeplerini ortadan kald rmak. Ekolojik denge için en baflta enerji sistemlerinin sürdürülebilir olmas gerekiyor. Enerji kaynaklar n n ise yenilenebilir olmas gerekiyor. Bu enerji kaynaklar ndan en önemlisi, en güçlüsü tabii ki günefl. fiu anki dünya teknolojisi ile güneflten 4 farkl flekilde yararlanabiliyoruz. Bunlar n bafl nda günefl fl nlar n elektrik enerjisine çeviren günefl panelleri ki bunu daha da art rmam z gerekiyor. Di eri güneflten gelen fl fotovoltaj pilleri ile do rudan elektrik enerjisine çeviren günefl araçlar ndan daha çok faydalanmam z gerekti ine inan yorum. Bir di er alternatifimiz, gündüz fl n depolay p havan n kararmas yla yanan günefl pilli lambalar. Özellikle cadde ve sokalar n ayd nlanmas nda, flehir merkezlerinin ayd nlanmas nda bu alternatif çok önemli bir alternatif. Ve son olarak yeni bir teknoloji, smart glass dedi imiz ak ll cam sistemleri. Güneflten gelen enerjiyi elektrik enerjisine çeviren ak ll cam sistemleriyle binalar m z kaplamal y z diye düflünüyorum. Bu günefl en önemli sürdürülebilir yenilenebilir enerji kayna, bunun yan nda tabii ki rüzgar gücü var. Rüzgar gücünü elektrik enerjisine çeviren rüzgar tribünlerinden daha fazla yararlanmam z gerekti ini düflünüyorum. Di er bir alternatif suyun gücü. Yine suyun gücünü elektrik enerjisine çeviren çok önemli sistemlerden daha fazla faydalanmam z gerekiyor. Yine bir baflka alternatif jeotermal enerji. Ve yine yenilenebilir bir enerji kayna m z biyokütle enerjisi. Bir baflkas çöp ve çamurdan enerji elde etmek. Bu sayd m z enerjilerin içinde en bafltaki günefl, rüzgar, su ve jeotermal enerji do al kaynaklar olarak karfl m za ç k yor. Ayn zamanda yenilenebilir kaynaklar olarak karfl mas n n yan nda en önemlisi de bu enerji kaynaklar m z temiz enerji olarak çok önem arz ediyor. Yine Birleflmifl Milletlerin Ekonomik ve Sosyal fller Daire Baflkanl 'n n haz rlad Dünya Kentleflme Beklentileri adl bir rapor var. Bu raporda çok çarp c tespitler var. Öncelikle 2008 sonu itibariyle dünya nüfusunun 6 milyar 700 milyon oldu u tespite edilmifl ve bu nüfusun %50'si flehirlerde yafl yor flu an için. Ama önemli bir tespit flu ki her y l 60 ile 65 milyon insan flehirlere göç ediyor. Kentlefliyor. Yine bu rapor diyor ki 2050 y l nda dünya nüfusu tahmini 9 milyar 200 milyon olacakt r ve bu sefer bu nüfusun %70'i flehirlerde yafl yor olacak. fiu an %50'si yafl yor. 2050'de %70'i yani 6 milyar 400 milyon 2050 y l na gelindi inde flehirlerde ve kentlerde yafl yor olcak. fiöyle bir düflüncemiz de var olan flehirlerin bu yükü kald ramayaca aç k, ortada. O zaman yeni yeni flehirler yapmam z gerekti ine inan yorum ve bu flehirleri yaparken art k teknolojinin yan nda ekolojik flehirler yapmam z, kendi enerjisini kendi üreten smart city dedi imiz ak ll flehirler yapmam z gerekti ine inan yorum. Biz de bu konuyla ilgili bir proje gelifltirdik. Birazdan bir 8 dakikal k animasyonunu izleyeceksiniz. Di er konuflmac arkadafllar m n da vaktini almamak üzere sözlerimi geçti imiz yüzy l n en önemli dahisi Albert Einstein' n bir sözüyle bitirmek istiyorum. Einstein der ki, zekan n gerçek göstergesi hayalgücüdür, bilgi de il. De erli konuklar lütfen hayal gücünüzün hantallaflmas na, körelmesine ve yok olmas na izin vermeyiniz. Biz de hayal ettik. Video: The geometric architecture of design of our project will not use prestige or visuality over time. Geometric forms will always exist and be present in the future as in the past and the present. Teflekkür ediyorum. Oturum Baflkan : Bar fl Onay Hakan Bey'e teflekkür ediyoruz. Bir mimardan baflka bir mimara geçelim. Edward Bey'e söz vermek istiyorum. Edward Bey FXFOWLE'dan, tekrar tan tmak istiyorum. FXFOWLE, hepinizin belki bir kaç sene önce duymufl oldu u Times Square'de 4 Times Square binas n yapan, klasmanda çok yüksek dereceler alan bir binayd. Kendisinden burada yaflad tecrübeyi biraz bize aktarmas n rica edece im. Edward? GYODER 123

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Edward Mayer FXFOWLE,Proje Yön. ve Operasyon Müdürü Hello. Thank you very much for inviting me here to discuss with you today what FXFOWLE has done in New York for a LEED in sustainability as well as now trying to develop the same ideals within a new district being developed in Saudi Arabia, in Riyadh, called the King Abdullah Financial District. FXFOWLE is a leading architect in New York during the mid-90s and we developed the Four Times Square Building. It was within an environment where the certification was not as fully developed as it is today, but the understandings of sustainability were. We are able to utilize the current markets within New York at that time and to develop a leading building in LEED sustainability. Currently now we are trying to bring those same ideas and the same processes to Riyadh in Saudi Arabia. Saudi Arabia is currently is a country without any sort of LEED direction or with a pure sustainability guidelines. But the vision of the King Abdullah Financial District is to create a development utilizing just these ideas. The first thing that was most important in the development was the vision of the client. And the client being able to envision a development that would utilize LEED guidelines as well as be sustainable for the environment. They also made it a requirement for all of the architects involved in this development to meet these guidelines. One of the most difficult parts of creating a LEED certified building in a country like Saudi Arabia is the lack of local construction knowledge as well as local markets to support that type of construction. But by starting this construction and by utilizing the international engineering and architectural firms in development of this, they are going to start developing this type of market, to start developing these kind of systems and processes. That will then make sustainable buildings as well as LEED certified buildings achievable in Saudi Arabia. Oturum Baflkan : Bar fl Onay And I just have a question for you here right now. The thing is as far as I am concerned in the LEED criteria, you should not ship anything for more than 5 hundred miles apart. So, basically you are building in Saudi Arabia right now. And you have been just talking about the lack of LEED certificable, let's say, building products. How do you tackle that challenge? Edward Mayer: Well, part of the, a certain percentage has to be within that, has to reach a certain treshold of percentage. So we started looking at the local markets and seeing what we can utilize there. There is local glass that we can utilize? There are recycable materials such as steel which is not usually typicall recycable material. So we started looking at materials that are local within the region, within the city that we can utilize to at least to reach a minimum percentage. There is a minimum percentage required and then there are more and more points allowed based on a higher percentage. Now, please, you were going to say something. Bar fl Onay: yes, I was just going to say, so basically you are building as much as you can a LEED certified building in Saudi Arabia at the same district. And your main challenge here is some other things about the physicality of how to apply this, not how to design it. So, another thing comes to my mind. You have been just talking about your clients that the client has decided that he wants a LEED certified or a sustainable building. I mean thinking about another perspective. So, they are based in an oil-rich country, they got money and maybe we would think that naturally they wouldn't care so much about sustainability. Could you tell us a bit about your client? Why he wants to do this? Edward Mayer: That is one of the questions that people ask. What is the incentive? Because obviously it is going to cost more money. That was the first thing that you just assuming. You know that and going in. Same thing when we started this and we did the building in New York for the first time. It is going to cost a bit more money. However, if you are just looking at the construction cost, as the end all of the entire process of building, then yes it is more expensive. But the building has a life. The building has a lifetime, and a life span. And during that life span, the cost of maintaining the building would be reduced. By using energy efficient materials, by using systems for the façade that will reduce amount of solar heat gain within the building, as well as using more efficient systems in terms of building air. And as well as dimming the lights and using controllers for lighting so that you are not just wasting energy, and throwing energy out, but you actually have control of the energy. 124 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 By doing this, this processes, remember when you try to take away the responsibility of the human factor, not being able to meet the sustainability goals by creating these guidelines, by creating the systems that would control the life of the building. On top of that now, after you look past the cost factor, you also have the quality of air, the quality of life within the building. And LEED systems, LEED guidelines envision a more high quality life. The quality of the air is better, the quality of the building is better, the quality of the life is better. And all of the guidelines within the LEED guidelines try to attain that. So the client realizes that this was more than just simply trying to create a LEED building that is more marketable that you can actually use as a marketing tool by simply indicating this is the first LEED building in Riyadh, there are other items beyond that, in terms of efficiency of cost for maintenance, for maintaining the building in the energy required. So you are lowering energy cost. You are creating lots of a need to suck energy from the utility system, so the infrastructure now is getting reduced, so you reduce your infrastructure costs. And then you are also creating a higher quality life space that live within. Bar fl Onay: So, basically I assume that your client is not willing to sell this building, maybe to operate it. Edward Mayer: Excuse me? Bar fl Onay: Your client maybe is looking for ways not just sell the building but just operate it. Edward Mayer: Right now, some of the buildings, he will be maintaining himself but other the properties he is looking at selling the property. Yes, also I mean, when you look at it, it is much more a way - someone who is looking at owning the building will actually have more incentive to do this because of the maintenance cost and the future cost. But also, you can sell a property, you increase the value of the property by selling a property that you can tell the new owner that is a more maintainable building. Although, yes, it is going to cost you more money to purchase it from me, but it'll cost you less to maintain it through time. Bar fl Onay: So, right here I want to bring Jonathan into the conversation. Jonathan is coming from Equity Value Group. So, he is one of these potential owners that we have been talking about. If he is going to keep on owning the building or he is going to keep on managing the building or just selling it. So Jonathan, could you just relate for us about from the perspective of the investor? What this whole sustainability issue represents for you? Jonathan Roberts Equity Value Group First of all, I should say that I am actually Mr. Charmales' Equity Value Group advertizing agency. So, I would like to say where that he likes to buy buildings for six months, six years or sixty years. But I know that he himself made a part of his fortune in recycling in Canada. So it is very important to know the whole green area and currently he is looking to emerging markets outside of America and this is one of the directions he is looking in. I think the sustainable side of things is something which, I know quite well that you are probably looking at it from the point of view of, I guess, efficiency. I think that is one of the most important parts of this not only for its investment but obviously in the long term for the cost savings of introducing some of these new ideas. Mr. Hakan Bey's very futuristic presentation would certainly challenge him I think. In his imagination he is a great character, for lots of different things. So, I think for the sustainable issue and the LEED, I have heard a bit about it from Edward, that is a very interesting and something which, I think, probably one would find him subscribe to that anyway. He is Los Angeles based and a lot of the stuff they do there is, I think, quite advanced and that is where advertisers came from, I believe. So, certainly he is an interesting character. Oturum Baflkan : Bar fl Onay So, let's start talking about, let's say, investment habits of Mr. Charmales that you are representing here right now. So, would you be inclined to say that a building that is said to be green, let's say, said to be efficient or a building that is certified to be green or certified to be efficient. Would it make a difference to you to know that this building is certified green? And the other one is yeah, it look green. How would that make you feel? Because for many of the people that I come across in my field of expertise, most of them are architects or most of them are like engineers. They all know about these things. They know what LEED is, they know what BRI-M is, they know how to make a building sustainable this and that. That is a long past issue but for someone that is outside of this sphere, for someone who is new to this sphere, would it make a difference to you in your choice of investment? GYODER 125

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Jonathan Roberts: I think that, I mean Edward put his finger on, that is a question of how long he sees himself investing in a particular building or project. So, if it is for the short term, I guess these issues would be related to the sales side of it. If it is slightly longer term, then you can take a long term view because he is taking advantage of the cost savings that Edward is mentioning. So, I think that is a point of view he would approach it from. One of the things he does always go on about is the presentation side. I think these are the two sides of the presentation. This is one that Mr. Hakan was showing here great imagination; something obviously very different and interesting. On the other side is actually the hard figures. And he likes to see something on a PowerPoint presentation for five or four pages. He even challenges me sometimes. So, I suppose there is the two sides to it. One is the creative side one is the business side. And mostly it is the business because he tends to be stronger on the business side obviously. But that's no reason why they can't connect with the creative people either, and I'm in the middle of that game, sometimes trying to bring them together where something can actually be done. Edward Mayer: Yeah, I mean put the construction network that we are developing in Saudi Arabia. We take these functions, these processes or these features such as screens or louvers to work with a lighting, to reduce solar heat came of the building. Because the greatest loss, the greatest loss of energy in the building is the heating of the building or the cooling of the building. And in a place like Riyadh, the sun is what is going to be creating the worst on your building. Now you don't want to just create punched windows that are so small that you get no light within the space. Because then what we are creating is a lower quality of life. So light is a very important part of life and that is very important to LEED also. It is not just about being sustainable in terms of the energy but also being a higher quality of life. So by using these louvers, you can then arrange these louvers in a very aesthetic way and now your are combining both the art as well as the technology in developing the building. So that you are not just merely creating a building that is LEED efficient technologically but as well as aesthetically pleasing. And basically the whole idea about form follows function where that the form of the building now is actually expressing its function, expressing how it is working and what is it doing. And that is one of the things that we envisioned trying to develop in all of our architecture as well as with the client is expecting the architecture within the King Abdullah Financial District to express. Jonathan Roberts: I am going to say. I mean I guess the actual productivity; the output of the building is a critical part of it, isn't it? If the spaces inspiring and then what is produced by the business is all the people are living inside.one's hope is inspiring and that in itself leads to profitability in everything which is what your investor wants. So, I can see how it all fits around. The actually technical side it, obviously, I'm not an expert, I am listening very intently because it moves very fast I think, like a lot of these modern sort of areas. These new things happening all the time. So it is hard enough for someone like me. These are, you know, not a specialist area to keep up but it sounds pretty impressive. Edward Mayer: Yes, I mean this, actually studies on commercial buildings where they find that office workers who work within a sustainable building are actually more efficient than people who work in non sustainable building, non LEED building so to speak. So that is another incentive when we work with it, because we also have interior design branch. We were doing interior design, the goal to create these buildings that are also LEED or LEED certified interiors that you can actually have a commercial building that is LEED certified, that is a better quality of life, that creates better quality of environment for the workforce. So people come in. They take less sick days because of the VOC's are come out of the painter or whatever other products that we are using. This is simple things within all of the LEED guidelines to create that better quality of life as well as reducing our energy footprint. Bar fl Onay: So, Edward I wanna ask you one more thing. I was just browsing through your website, FXFOWLE and I was just looking through the people. And I have seen that like 90% of the people has got a LEED AP. Edward Mayer: Yes. Bar fl Onay: And, so basically, I assume that the amount of work that you are commissioned, how much of it would you just define as LEED sustainable or it has to be green? How much of your clients are asking you to build green? Edward Mayer: We design all our buildings with the idea of being LEED certified, however the cost of having it LEED certified is a question where the client whether wants to carry this certification. But all of the buildings that we do would need LEED certification. Because LEED certified isn't merely just building; the building, the designing the building to be LEED certified is also certain process which we require from a third party from the design stage through the construction stage. So that's for a lot of the cost cuts occur not just because merely you are building up, building them with the LEED guidelines, but you are certifying it. So this certification process is another expense that is above and beyond the actual building cost. Bar fl Onay: Exactly. I mean that is a problem here that we face in Turkey as well, because we are just in the middle of beginning phase of having a more sustainable construction, let's say, seen here. So basically everybody, yes, must to go green somehow, but when you come to certify it, there is no legal setup ready here in Turkey right now, let's say, a voluntary certification just like LEED. So if you do want to build green, yes, you can go ahead and do it, but if you want to certify it, that is another thing. So could you just tell about what is happening in New York? I mean, how many of the clients would go for certification, how many of them wouldn't? Edward Mayer: I would have to say about 60 to 80 percent. I would say it is roughly more than half. Maybe I wouldn't say a hundred percent but I would say it is about almost three quarters of the clients because they understand that by certifying it, you are then putting a marker on it for other people to recognize. And it becomes a selling point in terms of that. Bar fl Onay: All right. So, now I am gonna move on to Murat Bey. Murat Bey, he is coming from the ministry that deals with construction in Turkey, because he is going to talk about a legal certification that now you need to have for new developments in Turkey. 126 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Murat Bayram B B Yap flleri Gen. Müdürlü ü, fiube Müdür V. Tekrar herkese iyi akflamlar. En sonda birazc k yorucu bir gün olmufltur belki mümkün oldu u kadar sizi s kmadan performans yönetmeli i nedir, hedefledi i fley nedir, bunlardan biraz bahsetmek istiyorum. Binalarda enerji performans yönetmeli i enerji verimlili i kanunu gere i haz rlanm fl bir yönetmelik ancak Avrupa Birli i'nin de uyumlaflt rmas çerçevesinde ülkemizin uyumlaflt rmas gereken 2002-91EC direktifinin de ülkemize uyarlanm fl hali. Bu direktif her ülke kendi iç mevzuat n, kendi iklim ve sosyal yap s na göre uyumlaflt rmas n istiyor. Bizde kendimize uyumlaflt rd k. Yönetmelik yay nland ktan sonra hem yönetmelikteki hatalar hem gelen görüfller, hem Avrupa Birli i'nin ilgili direktifindeki de ifliklik çal flmalar hem de bina sertifikas n verebilmemiz için oluflturdu umuz ulusal hesaplama yöntemimizin getirilerinden dolay bir de ifliklik yap ld yönetmelikte. Yönetmelik kabaca mevcut ve yeni bütün binalar m za enerji kimlik belgesi verilmesini hedefliyor. Kapsam d fl nda tutulan yerler sadece sanayi alanlar, kullan m ömrü iki y ldan az olan binalar, kullan m alan 50 metrekarenin alt nda olan binalar, s tma ve so utmaya ihtiyaç duymayan depo tarz yerler haricinde bütün binalar m z enerji kimlik belgesi almas n, bunun için neler yapmas gerekti ini tasar m aflamas ndaki bir binada neleri hedefledi imizi, mevcut binalar m z n nas l olmas gerekti ini anlatan bir mevzuat. Yine tasar m aflamas ndaki bir binay ele alacak olursak binan n s tma, so utma, havaland rma, s cak su, otomasyon sistemlerinin varl, ayd nlatma sistemlerinin varl. Bu binada yenilenebilir kaynak kullan l p kullan lmad veya kojenerasyon sistemi kullan l p kullan lmad n n varl mimari projesinin do ru tasarlanm fl olmas, bina ve tesisat yal t mlar n n yap lmas gerekliliklerinden sonra binam za hesaplam z n yöntemimizin sonucunda bir enerji etiketi vermeyi hedefliyor. Enerji kimlik belgesi vermeyi hedefliyor ve bu enerji kimlik belgesinde o bina ne kadar enerji tüketir metrekare bafl na y ll k, ne kadar atmosfere karbondioksit salar yaflam boyunca, bunu görme flans m z var. Buna göre de binam z do ru de erlendirmeyi hedefliyoruz. Yönetmeli in flöyle kabaca içeri inde neler var dersek binalarda enerjinin ve enerji kaynaklar n n etkin ve verimli kullan lmas n amaçlayan bu yönetmelikte biraz önce de bahsetti im gibi temel ilkeler bölümünü ya da kapsam, dayanak, tan mlar k s mlar n geçtikten sonra bizim için önemli olan yeni binaysa mimar tasar m nda uyulmas gereken kurallar, mevcut binaysa binada yap lacak tadilatta iyilefltirmelerde uyulmas gereken kurallar. Is yal t m zorunlulu u, mekanik sistemlerde yal t m n zorunlulu u, s tma sistemleri varsa, so utma sistemleri, havaland rma sistemleri, s cak su sistemleri, otomasyon, bunlar n tamam n n de erlendirilmesi. Ayd nlatma mutlaka hesaplanmas gerekiyor. Yenilenebilir enerji ne kadar kullan yor, kullanm yor bunun de erlendirilmesi. Bölgesinde bir kojenerasyon tesisi varsa bundan faydalan yor mu, faydalanm yor mu, bunun de erlendirmesi ve biz binay yönetmeli e uygun olarak tasarlad k, yapt k, kimlik belgesini ald k, iflletmesi boyunca, yani binan n yaflam boyunca do ru iflletiliyor mu, sistemlerinin bak mlar do ru yap l yor mu, bununla ilgili denetleme mekanizmalar nas l olaca konular var. Yine enerji kimlik belgesi nedir, kimler düzenler, hangi aflamalardan geçerek kimlik belegesi verilir, nas l verilir gibi konular yönetmelik aç klamaya çal fl yor. fiimdi bu bölümler daha çok teknik detaylar oldu u için o bölümlere çok girmeden enerji kimlik belgesi nedir, neye hizmet eder, bundan biraz bahsetmek istiyorum. Öncelikle enerji kimlik belgesi düzenlenirken, biraz önce de bahsetti im gibi bir ulusal hesaplama yöntemimiz var. Bu kendi ülkemiz için geçerli. Kendi iklim bölgemiz için oluflturulmufl bir hesaplama yöntemi. Bu Avrupa Birli i üye ülkelerinde de, her ülkede kendi iç mevzuatlar nda farkl l k arz edebiliyor. Dolay s yla her ülke bir binaya farkl kimlik belgeleri üretebiliyor. Dolay s yla biz de bunun için bir hesaplama yöntemi oluflturduk ancak biz di er ülkelerden farkl bir yol izledik. Dedik ki bir de bunun bilgisayar yaz l m oluflturulacak. Bu bilgisayar yaz l m web sayfas üzerinde, bakanl m z n web sayfas üzerinden sadece yetkisi olan enerji kimlik belgesi uzmanlar taraf ndan kullan lacak ve dolay s yla herkes ayn aflamalar geçerek kimlik belgesi üretecek ki bu kimlik belgesi binan z n kap s na ast n z zaman binan z n de erini art ran ya da azaltan bir role sahip olacak. Bu kimlik belgesinin haz rlanmas için web.tr ismini verdi imiz bir yaz l m kullan lacak. Yine bu kimlik belgesi 10 y l boyunca geçerli olacak ama bu on y l boyunca binan za yine bakanl k taraf ndan denetçiler gelip sizin enerji kimlik belgesine göre binan z iflletip iflletmedi inizin sorgulamas yap lacak. Bu bina enerji kimlik belgesinin bir nüshas mutlaka bina girifllerinde herkesin görebilece i flekilde as l tutulacak ve amaç bina bir kabuk oldu u için binan n tamam için enerji kimlik belgesi üretilecek ancak siz binan n içerisinde bir ba ms z bölüme sahipsiniz ve orada ilave iyilefltirmeler yapt n z. Binan n genelinden daha iyi durumda oldu unuzu düflünüyorsunuz. Kendi ba ms z bölümünüz için ayr bir enerji kimlik belgesi de alabilir, kendi ba ms z bölümünüzün de erini daha da art rabilirsiniz. Bu enerji kimlik belgesinde neler var? Öncelikle binan n genel bilgileri, yap m y l, tipi, inflaat alan, adres bilgileri, bina sahibinin bilgileri, sistemleri ile ilgili bilgiler. Binam z n e er mevcutsa bir foto raf, yok yeni yap lacak olan bir bina ise bir modeli bu kimlik belgesine ilave edilecek. Enerji tüketim s n f bilinecek ve enerji tüketim de eri bilinecek. Yine karbondioksit sal n m s n f ve karbondioksit sal m miktar bilinecek. Önemli parametre bizim için, o bina yenilenebilir enerji kayna kullan yor ise bunu bir pasta dilimi fleklinde koyduk, ne oranda GYODER 127

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 kullan yorsa o pasta dilimi artacak. Bu bize flöyle bir fley getirecek. Kimlik belgesi uygulamas bafllad ktan sonra verilen kimlik belgelerinde yenilenebilir kullan m oranlar n ortaya koyaca z ve bundan sonraki hedeflerle ilgili s n rlar, basamaklar gelifltirebilece iz. Yine her sistemin, yani s tma, so utma, s cak su, havaland rma ve ayd nlatma sistemlerinin ayr ayr tüketim miktarlar ve ayr ayr kendilerine göre enerji s n flar n da kendi içlerinde görebilece iz. Bunun da flöyle bir katk s olacak. E er benim binam n enerji s n f kötüyse, bunun sebebi hangi sistemim? Is tma sistemim. O zaman s tma sistemimde bir tadilat yapmam halinde bina enerji s n f m ve karbondioksit sal m miktar m de iflecek. Bunlar görebilece im. Yine aç klamalar bölümümüz var ki binan z n, özellikle mevcut binalar için durumu nedir, yal t m var m, yok mu, al nacak tedbirler neler olabilir ve bunlar n öncelikleri nelerdir, bu gibi aç klamalar bu bölümlerde yer alacak ve en sonunda da enerji kimlik belgesini düzenleyen uzman kimse onun bilgileri ve imzalar bulunacak. Enerji kimlik belgesi vermeye yetkilli kurulufllar kimler? Bu kurulufllar yönetmeli e göre mevcut binalarda enerji verimlilik dan flmanl k flirketleri olacak. Bina ile ilgili baz çal flmalar yapmas gerekebilecek ki binada baz sistemlerin durumlar n tespit edip buna göre, programda bu bilgileri girerek bunlar üretecek. Yeni binalarda ise binan n tasar m n yapan mühendis veya mimarlar enerji kimlik belgesi düzenleyebilecekler. Yani yeni binalarda projeci olman z, mevcut binalarda da enerji verimlilik dan flmanl k flirketi olman z gerekiyor. Yine enerji kimlik belgesi uzman olabilmeniz, yani bu kimlik belgesini üretebilmeniz için bir e itimden geçeceksiniz. Bu e itime girecekler yine belli. Ya enerji verimlilik dan flmanl k flirketi bünyesinde çal flan mühendis veya mimarlar olacaklar ya da binan n projesinde görev alan mühendis veya mimarlar olacaklar. Bunlar bir e itime girecekler. Bu e itim de yönetmelik hesaplama yöntemi ve kullanmalar gereken programla ilgili bir e itim olacak. Bunun sonunda da baflar l olanlara enerji kimlik belgesi uzman belgeleri verilecek ve bundan sonra siz, bunun yan nda bir de program kullanabilmeleri için yetkilendirme yap lacak. Dolay s yla bu uzmanlar bundan sonra enerji kimlik belgesi üretecekler. Bakanl k olarak ülkede ne kadar kimlik belgesi üretilmifl, hangi binalara hangi tip kimlik belgeleri üretilmifl bunlar görebilece iz. Herhangi bir flekilde bina sahibi benim binam n gerçek kimlik belgesi bu de il ama bana böyle bir kimlik belgesi verildi dedi i zaman denetimlerde bunlar ortaya ç kt nda geriye dönüp hangi aflamalardan geçerek kimlik belgesi verildi i bakanl k taraf ndan tespit edilip, e er bir suistimal söz konusuysa gerekli düzenlemeler uzmanlarla ilgili, yap lacak. Burada hedefledi imiz gibi metrekare bafl na ne kadar enerji tüketiyorum, binam iflletme ömrü boyunca metrekare bafl na ne kadar karbondioksit sal m na sebep oluyor. Hedef karbondioksit sal m n düflürmek. Enerji tüketim miktar n düflürmek. Enerji tüketim miktar n düflürdükçe s n f m yükseliyor. Karbondioksit miktar n düflürdükçe yine s n f m yükseliyor. Peki bunu s n fland rmay nas l yap yoruz? S n fland rmay referans bina diye bir kavram m z var. Bu asl nda ayn binan n hayaleti. Hayaletinin belli standartlar var ve o standartlara göre yap lm fl olmas halinde ald bir de er var. Sizin gerçekte yapt n z bina bundan daha iyiyse s n f n z yukar do ru ç k yor. Yeni binada daha kötüsünü yapma flans n z yok. Çünkü standartlar belli. O standartlar n alt na inme flans n z yok. Ama mevcut binalarda daha kötü yap lm fl olabilir. Dolay s yla mevcut binalarda da e er bundan daha kötüyse s n f n z kötüye gidiyor. Yine konutlar, ofis binalar, e itim binalar, sa l k binalar, al flverifl merkezleri, oteller, bunlar n tamam bundan sonra enerji kimlik belgesi alacak olan binalar. Dedi im gibi binan n enerji tüketen s tma, so utma, s cak su, ayd nlatma ve havaland rma sistemlerinin tamam de erlendirilecek. Binada kullan l yor ise e er yenilenebilir, bunlar de erlendirilecek ki yenilenebilirle ilgili de yönetmelikte baz kurallar var. Belli büyüklükteki binalarda baz zorunluluklar var. Referans bina kavram na çok fazla girmeyece im. Bunu, enerji kimlik belgesi üreten uzmanlar da çok fazla ilgilenecekleri konular de il. Bu sadece program, hem referans bina için girdi iniz veriler üzerine çal flacak, hem gerçek binan z için çal flcak. ki de er bulup bunu oranlayarak s n f n z tespit edecek. E er hayali binan zla ayn binay yapm fl iseniz D s n f ç kacaks n z. Yani bundan sonra yap lacak binalara da bir enerji s n rland rmas getirmifl oluyor yönetmelik. Dolay s yla D s n f ndan daha kötü bir bina, yeni bina yap lmas söz konusu olmayacak. E er bu tarz bir uygulama söz konusuysa zaten kimlik belgesinde E s n f veya F s n f ç km flsa o bina ruhsatland r lmayacak. Dedi im gibi bunu bir yaz l m üzerinden kullanacak herkes. Biz buna web-tr ismini verdik. Bunu kullanacak olanlar belli, enerji kimlik belgesi uzmanlar. Bu program n di er ayaklar nda da yerel yönetimler ve bakanl k olacak. Enerji kimlik belgesi uzman kimlik belgesini haz rlayacak, bina bilgilerini girecek, bu bina bilgileri bakanl n merkez server' na gelecek, burada hesaplamalar sonunda kimlik belgesinin tasla oluflturulacak ve uzmana gönderilecek. Uzman projeleriyle beraber ilgili idareler bunlar onaylatacak. Ayn flekilde ilgili idare sistemden de girip enerji kimlik belgesi, evet bu projenin enerji kimlik belgesi ya da bu binan n enerji kimlik belgesi budur, diye onaylama iflleminden sonra EKB uzman ç kt s n al p, imzalay p bina sahibine verecek. Bunlar için çal flmalar m z devam ediyor. fiu aflamada hem program n çal flmalar devam ediyor hem de önümüzdeki süreçte e itimlere bafllayacak. Bakanl k e itici kurulufl olacaklara e itim verecek. Bu e itici kurulufllar illerinde EKB uzman olmak isteyenlere e itimler verecekler ve EKB'ler oluflturulacak. Bakanl k bunlara birer tane kullan c ad ve flifresi verecek. Programdan bu kullan c ad ve flifresi ile girecekler. Kendi projelendirdikleri binaya enerji kimlik belgesi üretebilecekler ya da mevcut binadaysa istenildi i takdirde enerji kimlik belgesi üretebilecekler. Mevcut binalarda 2017 y l na kadar bir geçifl süreci söz konusu. 2017 y l na geldi imizde de mevcut binalar kanun gere i enerji kimlik belgesi almak zorundalar. Buras önemli. Dolay s yla özellikle bina el de ifltirmelerinde, yani al m-sat m ve kiralanmas aflamas nda enerji kimlik belgesi al nmaya bafllanacak uygulamayla beraber. Teflekkür ediyorum. Bar fl Onay: Murat Bey'e de çok teflekkür ediyoruz. Size herhalde herkesin sormak istedi i bir konu var. Bunu ilk uygulamalar ne zaman gelmeye bafll yor? Murat Bayram: lk uygulamalar tamamen program netleflmesiyle belli olacak. Hedefimiz 1 Temmuz'du. Ama 1 Temmuz'da görünen o ki sadece üç tane kamu binam za tan t m amaçl kimlik belgelerini üretece iz. Program, program n arkas ndan e itimler var. EKB uzmanlar n n yetifltirilmesi var. Bu bir süreç olacak. Böyle gözüküyor. Bu süreci netlefltirdi imiz zaman belki en kötü ihtimalle 1.1.2011 tarihi itibariyle uygulamaya girmifl olacak. Bar fl Onay: Peki bakanl n kendi binas ne durumda acaba? Murat Bayram: Kendi binas, kimlik belgesini kap s na ast m zda 1 Temmuz'da görece iz. Bar fl Onay: Herkese kat ld için çok teflekkür ediyoruz. Görüflmek üzere. 128 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Konut Yat r mlar : Sektörün Sorunlar ve Çözüm Önerileri Ifl k Gökkaya GYODER, Baflkan Yard mc s Türkiye'de önemli projelere imza atm fl firmalar n sahipleri, yönetim kurulu baflkanlar, icra kurulu baflkanlar ile bugün Türkiye'deki konut sorununu ve yap lmas gereken düzenlemeler veya de ifliklikler nelerdir, bunlar n üzerine konuflmak istiyoruz. Burada Türkiye ciddi anlamda (ki biz Gayrimenkul Yat r m Ortakl Derne i olarak yapt m z konut sektörü ile öngörüler raporunda -2015 raporunda, 2015'e kadar 3.4 milyon adet) konut ihtiyac oldu unu, bu çerçevede konut kredilerinde çok ciddi anlamda bir finansman ihtiyac oldu unu biliyoruz.bununla birlikte, Türkiye'deki %80 konut gereksinimi potansiyelini orta ve alt gelir grubunun oluflturdu unu göz önüne ald m z zaman bunun için neler yap lmas gerekti ini konuflaca z. Demin de söyledi im gibi çok de erli panelistlerimiz var. Yan mda Sinpafl GYO cra Kurulu Baflkan Say n Ömer Faruk Çelik, hoflgeldiniz diyorum tekrar teflekkürler. Di er panelistimiz Dumankaya nflaat yönetim kurulu üyesi say n U ur Dumankaya. Sur Yap yönetim kurulu baflkan Altan Elmas ve Yeflil nflaat yönetim kurulu baflkan say n Engin Yeflil. lk önce kendilerine ortak bir soru ile bafllayaca m. Sonra da konut sektöründeki problemleri, kendi gelifltirdikleri projelerle örnekleyerek düflüncelerini alaca m. Aç l flta söyledi im gibi Türkiye'deki konut ihtiyac ve çarp k bir yap sözkonusu... 16.800 bin konut sto umuz var ama bunun %60' yaflanabilir nitelikte de il ve bunu alabilecek malesef orta ve orta gelir alt grubu var. Bununla ilgili neler yapabilriz? Ne tür düzenlemeler olmas laz m? Gerçi bu konular çok derin ve uzun konular. Siyaset meydan gibi saatlerce konuflsak belki çözüm de bulamay z ama bir- iki önerimiz olabilir belki. Yerel yönetimlerin veya hükümetin dikkatini de çekmifl oluruz. Ben ilk önce say n Ömer Faruk Çelik'e söz verece im. Ondan sonra herkes onar dakikal k bir konuflma yapacak. kinci tura geçece iz ve sonra da siz de erli misafirlerimizin, konuklar m z n sorular n alaca z. 129 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Ömer Faruk Çelik Sinpafl GYO, cra Kurulu Baflkan Özellikle baflkan, de erli kat l mc lar hepinize günayd n. Böyle bir ortamda bunlar tart flaca m z için de hepinize teflekkür ediyorum. nflaat sektörüne bak nca hep ben flunu anlatmaya çal fl yorum. nflaat sektörü farkl segmentlerden olufluyor. Yani biz konut üreticileriyiz. nflaat sektörü dedi inizde müteahhitlik segmenti ayr bir faktör, taahhüt iflleri ayr bir faktör, ticaret iflleri ayr bir faktör ama konut gelifltirili i dendi inde inflaat sektörünün bir köflesini ay rmak gerekiyor diye düflünüyorum. Çünkü inflaat sektörünün problemlerini tart flmakla, mesela otoyollar n ihalesini tart flmakla konut projelerini tart flmak ayn fley de il. Veya baraj problemlerini tart flmakla yine konut problemlerini tart flmak ayn fleyler de il. fiimdi biz inflaat sektöründe yani konut sektöründe y llard r bu ifli yap yoruz.tüm arkadafllar m da teyit edeceklerdir, 2000 y l ndan sonra sektör de iflmeye bafllad. 2003 y l ndan sonra da konut sektöründe " alt na hücum" gibi bir hücum bafllad ve sektör 2000'li y llarda 200 bin, 300 bin konut üretirken 2006 y l nda zannediyorum 600 bin konuta, bugün de krizin etkisiyle 500 bin üretilmeye baflland. GYODER diyor ki 700 bin konut ihtiyac var y ll k... Türkiye'nin konut ihtiyac var diyor, sektör bunun %80'ini 2006 y l nda gerçeklefltirir hale gelmiflti. Sektöre bakt m zda 2000'den önceki dönemde yap lan projelerle bugünkü projelerin konsepti, kalitesi, vizyonu herfleyi yenilendi ve yepyeni bir inflaat sektörü ortaya ç kmaya bafllad. Fakat bu dönemden sonra problemler bafllad. 2000 y l nda 300 bin konut üreten sektör 2006 y l nda 600 bin konuta geldi inde yani %100 büyüdü ünde veya 99 y l nda gayrisafi safi milli has la 70 milyar dolar iken 2009'da 700 milyar dolara ç kt nda ifl hayat ve sektör paralel olarak h zla büyümeye bafllad. Fakat beraberinde problemler de do maya bafllad. Ne problemler do maya bafllad? Mevzuattaki problemler yo un bir flekilde önümüze ç kmaya bafllad. Türk ekonomisi GSMH on kat büyümüfl, inflaat sektörü 1 kat büyümüfl yani 300 bin konuttan 600 bin konuta ç km fl.rakamsal olarak al rsak 2-3 kat büyümüfl ama malesef mevzuatlar hep 99'un gerisinde kalm fl. Yani inflaat sektöründe yaflad m z mevzuat, mali sektörde yaflad m z mevzuat, pek çok problem hala geçmifl dönemlerdeki mevzuattan geliyor. Sektör büyüyor, sektör gelifliyor, sektör iyi fleyler yap yor. Bizdeki rekabet di er sektörlerdeki rekabetlere benzemiyor.lokasyonlar farkl laflt nda hele istanbul gibi büyük kentte Anadolu yakas nda bir projeyle Avrupa yakas ndaki bir projenin rekabeti birbirini etkilemiyor ama rekabet fluraya getiriyor. Rekabet, ifli daha kaliteli, daha nitelikli projeler üretme haline getiriyor. 2000'den sonraki projelere bakarsan z cidden hepsi çok verimli, çok güzel, sosyal donat lar iyi, projeler çok iyi geliflmifl projeler...fakat sektörün kendini bir ad m daha ileri götürebilmesi için mutlaka art k bir fleylerin de kamu taraf ndan ele al nmas laz m. Mesela mevzuat n mutlaka tekrar bir gözden geçirilmesi laz m. Bir lokasyonda bir arazi be eniyorsunuz. Burada ben proje gelifltirebilirim diyorsunuz. Lokasyon bize uygun diyorsunuz. Bu proje vas tas yla hedef kitlenize proje gelifltirebilirsiniz diyorsunuz. Bir arazi al yorsunuz. Araziyi sat n al rken arsa sahipleri de art k bilinçli olarak arsas n sat yor. Diyor ki buraya flu kadar metrekare inflaat yapabilirsin, flu fiyatla satabilirsin, o zaman buradaki arsa pay flöyle bir bedel olmal diyor. Bu bedelde anlafl yorsunuz al yorsunuz. Araziyi ald n z n ertesi günü inflaata bafllayam yorsunuz. Buna proje gelifltireceksiniz, bir sürü yerden ruhsatlar alacaks n z, izinler alacaks n z. Bir süre sonra da bu ifle bafllayacaks n z. Araziyi ald n zda üzerinde bir imar var. Belediye meclisi toplan yor imar plan n de ifltirebiliyor. Sizin üzerinde diyelim ki 100 bin metrekare inflaat yapaca n z yeri yeflil alan ilan ediveriyor. Veya birisi geliyor buray istimlak ediveriyor. Veya birisi yapt n z projeyi be enmiyor dava açabiliyor. Peki siz bunun neyine güvenerek böyle yat r mlara gireceksiniz, bu kadar ciddi bir gayrimenkule nas l para ödeyeceksiniz? Bu kadar geliflimin önüne geçeceksiniz. Gidiyorsunuz belediyeye diyorsunuz ki, " buras babamdan miras kalmad bana. Dedemden de kalmad. Bir sene önce buray ben sat n ald m. Sat n al rken de belediyenize geldim. mar mevzuat na göre flöyle bir imar hakk var. Bu hak do ru mu dedim; bu hakk kullanabilirsiniz dediniz. Ben de ald m bu arsay. Bunun paras n ödedim ve proje gelifltirece im" Diyor ki "ben kamu yarar n görmek üzere buray yeflil alan ilan ettim. Veya diyor ki ben buray istimlak ettim"... Peki ben yat r mc olarak verdi im paran n nereye gitti ini bilmem gerekmiyor mu? Verdi im paran n nas l bir finansla geri dönece ini hesap etmem gerekmiyor mu? Ben hep flunu söylüyorum: Biz yerli oyuncular al flt k. Yani biz biliyoruz ki bir arsay ald n m üç gün sonra inflaat yapamay z. En az üç sene u rafl rs n. Belediye ile u rafl r z, bakanl kla u rafl r z, kamu kurumlar vb.. herkesle u rafl r z. Biz al flt k buna. Ama üzüldü üm flu. Yabanc yat r mc lar bunu bilmiyorlar. Yabanc yat r mc geldi inde diyor ki ben bir projeye bafllayay m,projeden bir de er üretiyim ve Türkiye'de büyümeye bafllayay m. Riskleri neler diyor? Riskler flu: istimlak edilebilir, imar plan de iflebilir, itiraz edilip proje yap lamayabilir. Bizim sektörde böyle bir fley var. Her fley olabilir. Art k geliflen dünyada büyüyen Türkiye'de kurumlar n kiflilerin kaprisleriyle veya kiflilerin kendi vizyonlar yla bugünü de il 5 y l 10 y l düflünerek vizyoner bir fleyler üretmesi gerekir diye düflünüyorum. Bunun için çal flmak 130 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 gerekiyor. Sektörün ne problemleri var: Bir katma de er vergisi problemi var. Sektörün ne problemi var? Yabanc ya konut sat fl problemi var. Biz sanayide mal üretiyoruz komflu ülkelere ihraç edebiliyoruz. Komflu ülkelerden ithalat da yapabiliyoruz. Ama komflu ülkelere biz gayrimenkul satam yoruz. Niye satam yoruz? Bir mütekabiliyet yasas var. Bu yasa,bir ngiliz burada ev alabilirken siz de ngiltere'de karfl l kl l k icab ev alabilirseniz diyor. Diyorum ki ngiltere'de zaten herkes al yor ev. Amerika'da, New York'da her kes gayrimenkul sat n al yor. Hiç orada böyle bir s n rlama yok ki. New York'daki gayrimenkul fiyatlar n n bu kadar yükselmesinin nedeni Amerika'daki Amerikal lar n ev almas ndan m kaynaklan yor? Veya dubai'deki gayrimenkulun bu kadar prim yapmas n n nedeni sadece Araplar oradan ev al için mi? Yok. nsanlar kendine güveniyor. Bizde ne var?memleketi satmak gibi bir fley. Ne demek memleketi satmak? Yani insan kendine güveniyorsa, kendi ülkesine güveniyorsa, kendi de erlerine inan yorsa bir yabanc n n Türkiye'den ev almas nas l memleket satmak ben bunu anlam yorum. Oturum Baflkan : Ifl k Gökkaya Efendim çok teflekkür ederiz. zninizle bir benzetme yapmak istiyorum. Say n baflkan söyledi. Benim de çok hofluma gitti.sizi,sektörümüzün Sak p Sabanc 's olarak niteliyorum. Çok hofl konufluyor Ömer Faruk Bey. Çok güzel bahsetti problemlerimizden. fiimdi ben sözü fazla uzatmadan Say n U ur Dumankaya'ya veriyorum. Biraz da onun dertlerini dinleyelim. U ur Dumankaya Dumankaya, Yönetim Kurulu Üyesi Teflekkür ederim baflkan. Ben genel olarak spesifik bir konudan bahsetmek istiyorum. Asl nda Türkiye'de olan problemlerden bir tanesi performans yönetim sistemati inin tam olarak oluflmamas. Performans yönetim sistemati i deyince biz kendi flirketlerimizde flunu gerçeklefltiriyoruz:kendi flirketlerimizi daha iyi yönetebilmek,rekabetin çetrefilli ortam ndan ayr flt rabilmek için verimlili e önem verip hedeflerle yönetim yap yoruz. Bu yönetim de kendi alt m zdaki direktörlerimize belli noktadaki hedefleri, onun alt ndaki müdürlere bu hedeflerin k r l mlar n vererek onlar ölçümlüyoruz. Zaten ölçümleyemezsen yönetemezsin düsturuyla hareket etmek zorunda oldu umuzdan dolay,bir yönetim sistemati i yaparken ayn zamanda kendi müflterimizi analitik CRM çal flmas yla segmentasyonlara ayr flt r yoru.onlar n davran fl segmentasyonu, de er segmentasyonu, önemliden daha düflü e do ru bir çal flma yap p iyiye daha fazla odaklanabilmek, daha iyi verim alabilmek ad na çal flmalar yap yoruz. Asl nda devletin de belirli noktalarda bir performans yönetim sistemati ini hem kifliler ad na hemde flirketler ad na oluflturmas gerekiyor. Yani bu ifle 40 senesini 50 senesini vermifl, binlerce konut yapm fl olan ve devaml katma de er üreten firmalarla, sektöre yeni girmifl veya yeni giren ve bu noktada proje oluflturan firmalar n ayn kefeye konulmamas gerekiyor. Nas l TOK yapt çal flmalarda, oluflturdu u projelerde belirli kriterler koyuyor ve bu kriterlere göre yap yor. Rasyolar na bak yor. Bir kerede 3000 daire yapmas na bak yor. Ve bu ihalelere herkes giremiyor do ru olarak. Burada nas l oluyor da (yaklafl k olarak zannederim 150 bine yak n meslektafl m z var) hiç daha bu ifli bilmeyen birisi binlerce daireyi yapabilme hakk na sahip olabiliyor. Yani bir berber kalfas olabilmek için belirli e itimleri geçmek, bir eczac olabilmek için eczac l k fakültesini bitirmek gerekirken neden bu kadar kolay bu mesle e girilebiliyor? Çünkü insanlar n can n emanet etti i, insanlar n yaflam tarz n n belirlendi i ve sat fltan teslim sonras na, teslim sonras ndan bir çok noktaya kadar süreçlerin oldu u bir sektör. Bu sektörde bu flekilde devletin firmalar asl nda lisanslamas gerekiyor. Örne in bu Dubai'de ve bir çok ülkelerde var. steyen istedi i flekilde inflaata giremiyor. Geliflmifl ülkelerde bir çok ekonomide var ve onlar belirli bir s n fa ve lisansa tabi tutuluyor. flini iyi yapanlara herhangi bir teflvik yok. Ayn flekilde güvenilmez bir flekilde bak l yor. Vergi iadesi al rken. Yani sen iflini düzgün yapm flsan vergi iadesini daha düzgün alabilmen gerekir.e er sen yanl fl yap yorsan sicilin bozulsun, bundan sonra sicili bozuk olan firmalarla beraber bu ayr fl m yapabilelim. Baflka bir konu da mesela biz flu anda bir proje yap yoruz. KON projesi ve 150 metre yüksekli inde bir proje. fiimdi bu projenin, bu aralar haziran aylar, mezuniyet törenleri var. Bir mimarl k fakültesinden genç bir arkadafl m z flu anda mezun olup odaya kayd n yapt rabiliyor veya makine mühendisli inden genç bir makine mühendisi veya elektrik mühendisi olan bir arkadafl m z flu anda bu projelere imza atma yetkisine sahip olabiliyor. Burada da iflte liyakat ile ilgili, yeterlilikle ilgili problem var. Devletimizin GYODER 131

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 bu noktalardaki aç klar doldurmas gerekiyor. Bir noktada iflini iyi yapanla kötü yapan da ayr flt rmas gerekiyor. Benim di er konularda, Ömer Faruk Bey'in bahsetti i konular n hepsine kat l yorum ama asl nda hepimizin bildi i flirket içi körlük denilen bir konu var. Asl nda biraz düflünülünce yani neden bir gökdeleni sadece üniversiteden yeni mezun olan birisinin imza atabilece ini veya bir statikerin imza atabilece ini iyi bir düflünmemiz gerekiyor. Baflka, bir baflka bir konuflma hakk m z varm yoksa bitiyor mu? Ifl k Gökkaya: isterseniz ikinci turda size söz vereyim. U ur Dumankaya: Tamam. Teflekkür ederim. Oturum Baflkan : Ifl k Gökkaya Çok önemli bir konuya de indi U ur bey. Hakikaten devlet taraf ndan herhangi bir kontrol mekanizmas olmadan serbest piyasa ekonomisi ad alt nda, rahmetli Özal zaman nda d fl ticaret firmalar çok meflhurdu. 2005-2006'da sektörümüz h zlan nca çok ciddi her sektörden insanlar at ld. Altan Bey bir anektodumu anlatay m. Çok sevdi im bir a abeyim bana bir gün telefon etti. Ifl k'c m dedi, sana zarfla bir fley yolluyorum lütfen bir inceler misin dedi. "Peki"dedim. Nedir diye sormad m. Bir açt m bakt m. Bodrum'da 30 tane villa yapm fl. Bu kifli tekstil sektöründe önemli s ralarda bir kifli. "A abey niye bu ifle girdiniz?" dedim. Çok iyi para var. Para kazan yorsun sen zaten, dedim. "Herkes gayrimenkulde çok para kazan yor"dedi. Yani U ur bey'i çok teyit edecek bir fley... Böyle örnekler çok oldu yani. fiimdi fazla uzatmadan Altan beye sözü vereyim. Altan Elmas Sur Yap, Yönetim Kurulu Baflkan Teflekkür ederim Say n Baflkan. Ömer Faruk Bey, U ur Bey sektörün genel büyük sorunlar ndan, büyük s k nt lar ndan bahsettiler. Biraz sizin sorunuz kaynad gibi oldu. Ben ona biraz de ineyim müsade ederseniz. Türkiye'de tabi, inflaat sektörü çok büyük bir sektör. Dev bir sektör. Biz onu konuta indirgeyelim. Konut sektöründe de y ll k GYODER 'in de hesaplamalar na göre 700 bin konutluk bir ihtiyaç var. Bu ihtiyac n da afla yukar, yan ll yorsam düzeltin, %35-40' alt gelir grubuna dönük. Orta-alt gelir grubuna dönük konut üretimi ve bu noktada büyük s k nt var. Niye var? Çünkü üç fleyi bir araya getiremiyoruz. Birincisi, arsa üretimi. Arsay üretemiyoruz. ki, kaynak üretimi. Yani finans üretemiyoruz. O kesimin ev alabilece i flekilde finans üretemiyoruz. Üç, maliyet kontrolü. Maliyetlerimizi o insanlar n ev alaca flekle dönüfltüremiyoruz. Benim tespitlerim bunlar. Bu üç bafll kta toplan yor ifl. Arsa üretiminden bafllayay m. Arsa üretimi Türkiye'nin gayrimenkul sektörünün en büyük sorunu. Yani demokrasi sorununu, anayasa sorununu saymazsak bir alt kademedeki en büyük sorunumuz arsa üretimi. Bütün büyük flehirlerimiz, stanbul, zmir,ankara, Antalya, di er büyük flehirlerimiz neredeyse gayrimenkul piyasas n n belki %50-60' n oluflturuyor ve bu flehirlerin tamam ndaki ilçelere kadar da iniyor rant meselesi, büyük bir rant sorunu var. Bu sorun arsa üretilememesinin do urdu u bir sorun. H zl sanayileflmenin getirdi i h zl flehirleflme, flehirlere olan yo un talep, ciddi bir nüfus art fl, k rsal kesimden flehirlere göç, bunu do urdu. Arsa rant, arsa talebi, yeni inflaat talebi, yeni konut edinme talebi bir flekilde do mufl oldu. Bu da arsa rant n oluflturdu. Bununla beraber de kaçak yap laflma hat safaya ulaflm fl oldu. Bu arsalar nas l üretece iz? fiehrin çeperlerinde yer bulabiliyoruz ancak. Bu noktalarda da mevcut arsa fiyatlar yla bir arsa sat n al p da orta alt kesime bir konut üretmek mümkün de il. mkans z yani. Ne olabilir? Arazi üretimini TOK veya Bay nd rl k bakanl baflka bir birim kurabilir, arazi üretebilir. Arazi üretimi ne? mara aç k alanlar üretimi. Yoksa arazi çok. Arsa ile araziyi birbirine kar flt rmayal m. Arazi çok. Dünya kadar arazi var ama bunlar arsa haline getiremiyoruz. Arsa haline getirdi imiz an rant haline dönüflmeye bafll yor. Rant haline dönüfltürmeden arsa haline dönüfltürmek 132 GYODER durumunday z. Bunun tek yolu var, üretmek. Arsay ço altmak. Baflka bir sihirli bir de nek yok. Arsay nas l ço altaca z? Topra n %90' devletin elinde. Arsay devlet ço altabilir. TOK veya bir baflka kurum eliyle arsay ço altmak durumunda. mar planlar n h zla gelifltirip, geniflletip, büyütüp parselasyonlar n tamamlay p büyük hazine arazilerinin, büyük arazilerin bizim gibi üreticilere açmas gerekiyor. Ve burada da gelir paylafl m sisteminde oldu u gibi ihaleye aç p da, hadi gir bakal m Faruk Bey, U ur Bey, Engin Bey, deyip birbirimizi k ra k ra,flu rakamlara ç karak da bu ifl çözülmez. Öyle bir arazi üretimi olmal ki U ur beyin dedi i gibi regüle edilmifl, dizayn edilmifl, yeterlilikleri sa lanm fl...herkes gidip arsa ofisinden 50 dönüm, 20 dönüm, 10 dönüm, 30 dönüm kapasitesine göre konut arazisini belirli flartlar alt nda, %10 mudur, 5 midir, ya da arazinin metrekare birim fiyat m d r,o bedeli ödeyerek ya da ödemeyi taahhüt ederek ya da teminatlar n vererek direk alabilmeli. Baflka türlü nas l bu arazi rant n n önüne geçece iz ki? Bu yar flma usülü, yar flt rma usülü oldu u müddetçe, herkes birbirini yedi i müddetçe bu hep yükselecek. Bunun baflka bir yolu yok bana göre, benim düflünceme göre. Yap lmas imkans z de il. Sadece bunun için üst mercide, çok yukar da bir planlama yap lmas laz m. Bu konut politikas çerçevesinde de ad mlar belirlenip yap labilir. Yap lmayacak fley de il. kincisi, kentsel dönüflüm. Kentsel dönüflümü herkes gördü. Hükümetimiz de,

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 belediyelerimiz de bir fleyler yapmaya çal fl yor. Bir kanun ç kar ld. Medeni kanunda düzenlemesi de yap ld. Fakat ne kentsel dönüflüm kanunu ne medeni kanun düzenlemesi birbiriyle örtüflmedi ve birbirini tamamlayacak kanuni düzenlemeler haline gelmedi. Gelmedi i için de 5 senedir daha dönüfltürülen bir kentsel dönüflüm projesi yok benim bildi im. Sadece Ankara'da havaalan yolu üzerindeki bir bölge var. O da kolay bir bölgeydi. Mülkiyet zaten devlete ait olan bir yerdi. Bir flekilde hallettiler. Ama as l sorun mülkiyeti devlete ait olmayan, mülkiyeti milllete ait olan ama kaçak yap laflman n, çarp k yap laflman n ve sa l ks z yap sto unun dönüflmesi meselesi. Böyle olunca da medeni kanun da devreye giriyor. Medeni kanundaki kat mülkiyeti yasas da devreye giriyor kentsel dönüflümde. Burada s k nt var. Pastay çok büyütüyorlar. Mesela Kartal bölgesinde oldu u gibi. Devasa bir alan dönüfltürmeye çal fl l yor. O devasa alan n içerisinde yüzlerce insan, yüzlerce taraf var. Bu taraflar bir araya getirip onlar n her birinin isteklerini, arzular n, beklentilerini karfl lamak çok zor hale geliyor ve bu noktada da davalar, davalar, davalar, davalar... bitmeyen kentsel dönüflümler. flte bir dönem bitti. Eski belediye baflkan Kartal'da bu yüzden kaybetti. Yani 5 sene boyunca bir kentsel dönüflümle u rafl p da hiçbirfley üretemezseniz, üretemedi iniz fley bir flekilde hesap olarak dönüyor sonunda. Yani pastay da küçültmek gerekiyor,kentsel dönüflümdeki pastalar küçültmek gerekiyor. Daha ölçülebilir, kesilebilir, biçilebilir, ifllenebilir hale gelmesi gerekiyor. Risk alanlar n daraltmak gerekiyor. Benim kanaatim bu. Yani e er belediyeler bu dönüflümü yapacaksa böyle olmas gerekiyor. Buna ilaveten yine kentsel dönüflümle ilgili devlet ne kadar birfley yapmaya çal fl rsa çal fls n, nihayetinde bir s n r n ötesinde geçmeyecek. Bütün yeni yönetim anlay fllar devletin iflten çekilmesi ve özel sektörün ifl yapmas üzerine kurulu oldu una göre o zaman kentsel dönüflümü de bu mant kla düflünmek laz m. Var asl nda buna dönük düzenleme ama ben baflka bir fley söylemek istiyorum. mar plan düzenlemeleriyle çarp k yap laflman n oldu u bölgelerde ilave inflaat hakk vermemiz gerekiyor. Büyükflehir belediyelerimiz bundan niye kaç n yor bilmiyorum. Ne hesaplarla, ne kitaplarla, hangi saiklerle bunun önüne geçiliyor bilemiyorum ama muhtemelen aç lacak olan imar plan iptal davalar ndan çekiniyorlard r. Çünkü o da iflin ayr bir garabet taraf. Yani muhalefet bir flekilde mahkemeler üzerinden muhalefet yürütmeye çal fl yor. Parselleri maksimum iki dönüm, üç dönüm alanlardan bafllayarak kademeli bir flekilde imar düzenlemelerini art rararak bir imar plan yapmak gerekiyor. Bu neyi sa layacak? Yanyana, birbirine komflu olan, zaten birbirlerini tan yan insanlar n bir menfaat birlikteli ini sa lam fl olacak. Bunun uygun örnekleri var. Güzel örnekleri var. Ayn zamanda daha yap labilir, daha elle tutulabilir bir fley haline gelecek. En fazla 25-30 kifli, belki 40-50 kifli ile oturup konuflup anlaflarak yerel ölçekteki, orta ölçekteki firmalar m z bu alanlar çok daha rahat dönüfltürebilir. Bizlerin bunu yapmas kolay de il. 3 dönüm, 2 dönüm parsellerde bizim bir fley infla edip de ortaya bir fley ç karmam z mümkün de il. Ama o insanlar daha yerel ölçekte...hem o bölgede oturan insanlar tan malar hasebiyle, onlar bir araya getirerek daha h zl, daha çabuk çözümler üretilebilir. 3 dönümlük bir alan kent ölçe inde de do ru bir ölçektir. Otopark yap labilir, bütün parsel taban na. Bir blok yada iki blok serbest uygulama yap larak bir yeflil alan elde edilebilir parsel baz nda. Çocuk oyun alan elde edilebilir. Her fleyin bizim yapt m z gibi, efendim 50 dönüm parsel alan, 100 dönüm parsel alan, 1000 daire, 2000 daire, Faruk A abey'in yapt gibi 5000 daire falan olmas gerekmiyor. Yani flehir ölçe inde ve kentsel dönüflümün daha küçük ölçekli ama daha h zl hareket edebilen bir anlay flla yürümesi laz m. Bunun tek yolu imar planlar. mar planlar n buna dönük düzenlerlerse büyükflehir idaremizin ciddi bir ivme kazanaca n ben düflünüyorum. Baz bölgeler var buna benzer fleyler yap lan. Çok yeterli de i. Biraz verirken korkuyoruz. Niye korkuyoruz onu da bilmiyorum. Eski stanbul flöyle, eski stanbul böyle diye hep kendi kendimize anlat p dururuz. Yeni yerleri be enmeyiz. Ama benim bildi im eski stanbul, ben Niflantafl 'nda büyümüfl birisiyim, 7 emsal, 8 emsal, bitiflik nizam, yanyana bütün binalar diziliyor. 100 metrekare arsaya 100 metrekare bina, 7 kat. 200 metrekare arsaya 200 metrekare bina, 7 kat. Ne yapt? 7 emsal. fiiflli, 5-6 emsal. Taksim, Beyo lu, yani flehir merkezi olarak görebilece imiz neresi varsa eski stanbul, çok be endi imiz, çok sevdi imiz k s mda 5 emsalden afla bir yer yok. Ne oluyor da biz bu çarp k yap laflman n oldu u alanlarda, efendim, 1 mi olsun, 1.2 mi olsun, 1.3 mü olsun diye k vran p duruyoruz? Niye? Sebep ne? Yok. Bunun bir sebebi yok. Kendimize ördü ümüz duvarlar. Baflka bir fley de il yani. Nüfus duvarlar. Nüfus hesaplar ndan bir yerlere geliniyor. Altyap hesaplar yap l yor falan. Sanki onlar yap lmay nca yap lm yor. Yani siz onu yapmay nca vatandafl oraya kaçak yapm yor mu? Yap yor. Daha fazlas n yap yor. Daha berbat yap yor. 133 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Ifl k Gökkaya: Burada üç önemli konuflmac m z dinledik. Baya s k nt lar yaflad n görüyoruz. Altan Bey de hakikaten sektörümüzün en önemli problemlerinden, en bafl ndaki imarla arsa üretiminden bahsetti. mar mevzuat, kentsel dönüflüm. Hakikaten bunlar sektörümüzün en temel sorunlar ve çözülmezse çok zor olacak birfley. Altan Elmas: ki üç cümle daha söylemek istiyorum. Ifl k Gökkaya: Lütfen buyurun. Altan Elmas: Bu arsa konusunu bitiriyim. Çok uzun çünkü bitmez bu konu. Finans bafll söylemifltim. Bir de maliyet bafll. Finansta da bir mortgage kanunu tasar s yap ld ve kanunlaflt. Tasar halindeyken vard bu finans maliyetine tekabül eden faizi gelir vergisinden iskonto etme, gelir vergisinden düflme k sm. Bu o günkü yönetim taraf ndan kald r ld. Kanundan ç kar ld. Bu yanl fl bir uygulamayd. Do ru de ildi. Çok itirazlar edildi zaman nda ama bunun ç kmas do ru de ildi. Bugün faizler %1'in alt na geldi. 0.90'larday z. Tarihi dip seviyelerindeyiz. Bu seviyede bile bizim orta ve orta alt insan kitlemizin konut almas mümkün de il. Nas l düflürece iz bu yükü? Faizin flu ekonomik flartlarda 0.50'ye gelece ini, 0.40'a gelece ini öngörebilen var m içimizde? Ne yapaca z o zaman? Maafll bir insan, çal flan bir insan, geliri maafltan olan bir insan muhtasar vergisi ad alt nda bir gelir vergisi ödüyor. Bunlardan düflülebilir. Neden düflülmüyor? En az ndan belli bir seviyesi düflülebilir. Tamam de il %30'u, 40', 50'si düflülebilir ödedi i faizin. Ama buna paralel bir garabet yaflan yor. E er vatandafl n 2 ya da 3 evi varsa, o evlerden kira geliri elde ediyorsa, bu kira gelirinden düflebiliyor ödedi i konut kredisinin faizini. Yani bir evin varsa cezaland r l yorsun, 2 veya 3 evin, 4 evin varsa ödüllendiriyorsun. Böyle bir fley olmaz. Bu sosyal devlete, sosyal konut politikas na uygun bir fley de il. Bunun bir an önce düzelmesi laz m. Bu düzelmedikçe de olmayacak. Maliyet k sm nda da flunu söylemek istiyorum. Yine toplu konutlar üretiyoruz. 1000 konut, 2000 konut, 100 konut, 500 konut, neyse. 100-150 konutun üstüne ç kt m z andan itibaren bütün altyap maliyetlerini biz üreticiler üstleniyoruz. Trafo, baflta, flart getiriliyor. Bütün o sitenin içerisindeki, parselin içerisindeki ortak gerilim flebekeleri, do algaz hatlar, kanalizasyon hatlar, temiz su hatlar, pis su hatlar, ya mur suyu hatlar, telekomünikasyon altyap s, on tane kalem sayd m. Bütün bu kalemleri biz üstlenmek durumunda kal yoruz üreticiler olarak. Bu mailiyeti de ister istemez her zaman oldu u gibi tüketici öder. Fiyat n üzerine yans tmak durumunda kal yoruz. Orta ve orta alt kesime e er konut üreteceksek bir teflvik mekanizmas düzenlenebilir ve bu altyap maliyetlerimiz,( yaklafl k %10'un üzerinde bir maliyettir inflaat maliyetinde) bir teflvik mekanizmas yla sübvanse edilebilir. Ifl k Gökkaya: fiimdi s rada say n Engin Yeflil. Engin Yeflil ayn zamanda benim patronum. Engin bey ilk Amerika'dan geldi inde," Engin bey "diyorum "bunlar,flunlar yapmam z laz m". " Nas l bir ülke buras,biz Amerika'da bir haftada bitiriyoruz"diyor. Dedim Türkiye'yi yavafl yavafl tan yacaks n z. Bakal m 4 sene geçti. Yavafl yavafl Türkiye'yi tan m fl m? Buyurun Engin Bey. Engin Yeflil Yeflil nflaat, Yönetim Kurulu Baflkan Engin Yeflil: Teflekkür ederim bana söz verdi iniz için. Konut sektörü sorunlar n n, bahsedilen tüm ayr nt lar na kat l yorum. Altan Bey genel olarak çok önemli konulara de indi. Bunlardan bir tanesi mortgage yasas ndaki eksiklik. Kredi faizinin gelir vergisinden düflülmesi ve düflülmemesi konusu çok önemli bir konu. Çünkü geliflmifl ülkelerde, Amerika'da vs., konut kredisi ald n z zaman bunun faizini direkt olarak gelir vergisinden düflebiliyorsunuz. O zaman insanlara bunun finansal bir getirisi oluyor. Yani imkanlar daha gelifliyor. Hem de psikolojik olarak "ben devlete vergi ödeyece ime konut sahibi olay m " diyor. Bunun Türkiye'de, faizlerin yüksek oldu u bir ülkede çok önemli bir etken oldu unu düflünüyorum ve e er ki bu yasa 2008 aral k ay nda Altan bey'in in dedi i gibi kredi faiz eksiltmesi olarak geçmifl olsayd sektöre çok daha fazla ivme kazand racakt. Bunun yan nda konut ihtiyac ndan bahsettiniz. Türkiye'nin konut ihtiyac 700 bin ama nas l konut ihtiyac var Türkiye'de? Türkiye'deki konut ihtiyac n n büyük k sm nitelikli konut ama ucuz konut. Türkiye'de bence 700.000 tane 500 bin liral k, 1 milyon liral k villlara vs. ihtiyaç yok. Neye ihtiyaç var? nsanlar kirada oturuyor. Niteliksiz konutlarda oturuyor. Deprem güvenli i olmayan binalarda oturuyor. Arabas n park edecek yeri yok vs. Öyle de il mi?. Bunlar n bir kendi konutlar na ihtiyac var. Bu insanlar n ödeme imkanlar düflük maliyetli dairelere yönelik. Bu da tabii olarak bizi nereye getiriyor? Bu düflük maliyetli daireler nas l üretilebilir? lk bafllad m z noktaya getiriyor. O da arsa maliyeti. Çünkü Türkiye'de inflaat teknolojisi son derece geliflmifl vaziyette. nflaat maliyetleri son derece ucuz. Yani en mükemmel inflaat, bugün 500 liraya infla edilebiyor. Di er 500 lira, 1000 lira arsa maliyetinden geliyor. Arsa maliyeti 300 lira olsa en mükemmel konut bugün her tarafta metrekaresi 1500 liradan sat labilir ve herkes bunu alabilir, bankadan finans kullanabilir.biz de sektör olarak cevaplar üretiyoruz bu problemlere. Ben mesela kendim, ne yapt m? Kendim finanse ediyorum bizden konut alan insanlar. S f r faiz uyguluyorum çünkü niye? Banka faizleri yüksek, banka faizlerinin kredileri Altan Bey'in dedi i gibi vergiden düflülemiyor. Tuttum ben bir formül uygulad m. Senetle sat fl yap yorum. S f r faizle. nsanlara böyle bir imkan sa lad m. O flekilde sat fllar m artt rd m. O flekilde daha büyük çapta proje yap p daha fazla konut sat p bunu gerçeklefltirmeye 134 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 çal fl yorum. Türkiye'de yap lacak ifller çok. Verilecek kararlar çok. Kamunun yapaca ifller çok. Bunlar n hepsi yap lacak, ne zaman yap lacak? Dolay s yla bu bir süreç. Bu süreç içerisinde bunu bekleyelim mi yoksa biz yat r mc lar olarak kendimize göre formüller mi üretelim.bu formülleri devreye sokup konutlar bir flekilde insanlara sunal m. Yani benim seçti im yöntem, kamunun, devletin vs. süreçleri beklemektense,beklerken ve bunlar tabiki ümid ederken kendim baz formüller üreterekten yoluma devam etmek. Biz flimdi 14.000 konut üretiyoruz Beylikdüzü'nde. Bunu yaparken belediye ile çok büyük bir çal flmaya girdik. Yani flu anda kamudan bekledi imiz birçok kanunu, teflvi i biz belediye ile organize edebildik. Oradaki belediye baflkan kendisi arsa maliklerini biraraya getirdi. Onlar ikna etti ; biz 350 kifliden arsa toplayaraktan 375 bin metrekare bir araziyi imara açt k. mar n de ifltirdik. Dolay s yla orada ucuza arsa imal ettik, olmayan bir arsay ucuza imal ettik. Ve bunun avantaj yla da çok ucuza konut yap p satabiliyoruz. Yani neticede olmayan birfleyi mecburiyetten dolay yapt k. Ama tabiki gönül ister ki gidip çok makul bir fiyata 375 bin metrekare bir arsa daha alay m, bir 14 bin konut da oraya yapay m. Ama bu mümkün de il. Dolay s yla bu süreç içerisinde kendi imkanlar m zla bir fleyler yapmaya çal fl yoruz. Sektördeki arkadafllar m z n ayn fleyleri paylaflt na inan yorum. Oturum Baflkan : Ifl k Gökkaya Yani bir yerde kamunun vermedi i veya elini uzatmad bir tak m fleyleri özel sektörümüz, yat r mc lar m z kendi çabalar yla yap yorlar. Engin Yeflil: Evet, bir fley daha eklemek istiyorum. Bu arada çok önemli bir yasa de iflikli i bekleniyor. Bu da 2B yasas. Bu 2B yasas büyük ölçüde arsa üretiminde faydas olacak bir yasa. fiu anda devletin bir çok arazileri iflgal edilmifl vaziyette. Üzerinde gecekondular vs. tapusuz konutlar mevcut. fiimdi bunlar kullan lan ama kaçak olan konutlar. Ama devlete bir faydas yok, bu arazilerin kimseye bir faydas yok çünkü flu anda iflgal alt nda. Bu ne demek? Tapular bu insanlara verilirse (adam zaten orada oturuyor) o yeri ne yapacak? Oray bir kere ya satarak de erlendirecek, ya üzerine tekrardan bir yeni inflaat yapacak. Ortaya bir de er ç kacak. Bir kere bunun Türk ekonomisine getirece i 100 milyar dolardan fazla bir tapu harc getirisi var. Bu Türkiye'nin d flar ya olan borcunu azaltacak. Türk ekonomisi için önemli bir imkan. Onun yan nda bütün bu araziler imara aç labilecek. Gecekondu mahallesi bir araya gelecek, diyecekler ki " biz buray birlefltirelim, buray Sinpafl'a verelim, Sinpafl burada yeni bir proje yaps n" fiimdi mesela bak n Armutlu, stanbul'un en mükemmel bölgelerinden biri. En pahal gayrimenkul Bo az, tabak gibi alt nda, ben bazen arabamla oraya gidiyorum, bak yorum afla ya, diyorum "böyle bir fley nas l olabilir" Adam gecekonduda sandalyede flöyle oturuyor, bakt manzara inan lmaz. Yani ona tapusu verilse o yerin, ne yap cak? Oray hemen satacak, gidecek baflka bir yere. Oraya gelen inflaat flirketi mükemmel bir villa projesi vs. yapabilecek. Yani arsa üretmenin bir sistemi de bu. Bu da flu anda devletin elinde olan bir imkan. Sadece bunun yasal süreci devam ediyor. Anayasadaki de iflikliklerden bir büyük bir beklenti de bu zaten. Bu flekilde de bir arsa üretim imkan var. Bir fleye daha de inmek istiyorum. Türkiye'de biliyorsunuz bir deprem riski var. Bu risk gayrimenkul gelifltirme sektörüne bir ivme kazand r yor. nsanlar n bir korkusu var; bir an önce bu konutlar yenilensin, daha güvenilir konutlar yap ls n isteniyor. Asl nda bu da bir flekilde Türkiye'nin ekonomisinde önemli bir flans. Yani bunun üzerine gidilerek kentsel dönüflüm planlar h zland r labilir. Mesela Zeytinburnu bölgesi birinci derece deprem bölgesi ilan edildi. Yani Allah korusun bir deprem oldu u zaman 50 binden fazla zayiat bekleniyor bu bölgede. Ne yap lmas laz m? Y k l p yeniden yap lmas laz m. Burada bir devlet gerekçesi var. Siz gidip bir mahalleye diyemezsiniz ki biz bu mahalleyi be enmiyoruz, buradaki konutlar y kaca z yeniden yapaca z. Sen be enmeyebilirsin ama ben be eniyorum. Türkiye'de stanbul'da böyle bir deprem beklentisi olmas nedeniyle devlet bir kanuni gerekçeyle gidip Zeytinburnu bölgesini afet bölgesi ilan edip buray komple y k p,yeniden deprem yönetmeli ine uygun bir biçimde imara açabilir. Anlatabiliyor muyum? Burada bir kanuni gerekçe var. Bunun önüne geçen sadece baz yasalar n, flu anda de ifltirilmeye çal fl lan yasalar n henüz tam de ifltirilememifl olmas.çeflitli idari yönetimlerle büyükflehir belediyesi aras ndaki ihtilaflar vs. biran önce çözülüp bu yasalar n önü aç l rsa o zaman buralarda çok h zl bir flekilde arsa üretilerek inflaat sektörünün önü aç l r. Türkiye'de, stanbul'da 4 milyon konutun neredeyse 3 milyonunun bu flekilde yenilenmesi laz m. Düflünebiliyor musunuz 3 milyon konut y k l p yeniden yap ld zaman Türkiye ekonomisine ne kadar bir katk getirir? Türkiye ekonomisi dünyan n 17. s ras ndan 10.'ya düflebilir. Yani dolay s yla bu sadece insanlar n güvenli i vs. aç s kadar bir de Türkiye ekonomisi kadar önemli. Dolay s yla bu kanunlar n de iflmesi, bir an önce gerçekleflmesi çok önemli.. Ifl k Gökkaya: Teflekkür ederim Engin bey. Hakikaten bakt m z zaman bütün konuflmac lar m z gayrimenkul sektöründeki çok önemli problemleri dile getirdiler ve ortak bir fley var. Türkiye'de gayrimenkul sektörüyle, konutla ilgili ciddi düzenleyici bir yap n n olmamas. Yani konuflmac lar m z bütün sektörün problemlerini denetleyebilecek, irdeleyebilecek ve çözüm üretebilecek bir otoritenin olmamas n n alt n çok net olarak çizdiler. marl arsa üretimi çok çok önemli. Sektörde denetim mekanizmas n n olmamas, tecrübeli firmalarla sektöre yeni bafllayan firmalara ayn de erde bak lmas, ayn nitelikte konut üretememesine ra men serbest piyasa ekonomisi d fl nda haks z rekabetin olmas. Yani bunlara bakt m z zaman devlette ciddi bir otorite ve sektörü kontrol edebilecek, problemleri çözebilecek bir eksiklik oldu unu ifade ediyoruz. fiimdi ikinci tura geçece iz. kinci tura geçmeden önce geçen Pazar Türkiye'nin önemli gazetelerinden birini açt m. 26 tane reklam vard ve buradaki yat r mc lar da o sayfalardayd. Kendilerine bununla paralel soru sormak istiyorum. fiimdi reklam yaparken veya pazarlama stratejisi gelifltirirken, projenize bafllarken, sizin için en önemli kriter ne oluyor? Bölge midir? Ulaflaca n z müflteri profili midir? Tabiki sorunlar m z var ama bu sorunlar hepiniz demek ki gö üsleyip önemli projelere imza att n z. Projeye bafllarken önemli kriterleriniz neler oluyor ve nelerdir sizi sektörde baflar l k lan? 135 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Ömer Faruk Çelik: fiirket baz na inersek e er, baflar l k lan deyince baflar n n kriterleri farkl. Biz sadece bildi imiz ifli yap yoruz. Belki baflar y oradan addedebiliriz. Sinpafl 74'de kurulmufl. Ben Sinpafl'a iki tarih diyorum. Bir benden önce, bir benden sonraki tarih. Ben 88'de girdim Sinpafl'a. 74-88 aras. 2000'e kadar hep konut ifli yapt k. Bildi imiz tek iflti bu ve grubun da lokomotif flirketiydi. Konut projelerinde geliflmeye çal flt k. Gene biraz tarihçeden bahsedeyim. 90'l y llarda emlak konut vard. Bizim gibi konsept projeler yap yordu ve Emlak Konut ile bizler konsept proje sat fllar yap yorduk. Ifl k beyin dedi i gibi gazetelerde 26 sayfa ilan olmuyordu. 2 sayfa, 3 sayfa oluyordu. O zamanda bu tarz projeler olmad için de müflteri ra bet ediyordu. Biz 20 günde, 25 günde 500 daire sat yorduk. Hiç haftada 100 dairenin alt nda dükkan kapatm yorduk. Fakat sonra ne olduysa proje say s artt, sektöre giren oyuncular artt. Konut sektöründe alt na hücüm bafllad.kuyumcular birleflti, tekstilciler birleflti herkes inflaat yapmaya bafllad. Böyle olunca herkes ayn projeyi yapmaya bafllad ve gazete sayfalar 26'ya ç kmaya bafllad. Bu sefer de haftada 100 daireleri, 50 daireleri biz unuttuk art k. 5-10 daire ile kapat nca bir sat fl ofisini Allah bereket versin demeye geldi art k. Bu durum rekabetten kaynaklan yor ama Sinpafl olarak biz fluna bak yoruz. Diyoruz ki bizim bir hedef müflteri profilimiz var. Hedefledi imiz müflteri profilinin beklentileri neler, bunu iyi anlamaya çal fl yoruz. Bu müflterilerimiz bir konut projesinde ne istiyorlar onu önceden belirleyip projeye yans tmaya çal fl yoruz ve hedef müflterimize ulaflmaya çal fl yoruz. Ama bizim bir özelli imiz var. Biz tek bafl na apartmanlar pek yapmad k, hiç yapmad k hemen hemen. Bize büyük araziler laz m. Yani konsept proje yapacaksan z söyledi imiz gibi 100 dönüm, 200 dönüm araziler laz m. Arkadafllar da anlatt arazi problemi var. O zaman ne yapacaks n z? fiehrin kenarlar nda büyük projeler yapmaya bafllad k. Yapt m z projeler biraz flehrin kenar na ç k nca insanlar n oraya kofla kofla gelmesi laz m. stanbul'da yapt n z bir projeden belki %30-40 daha fazla maliyet ile d flar da inflaatlar yapmaya bafllad k. Müflterilerimiz burada yaflas nlar istedik. Belki müflterilerimizin teveccühü bu yönde olufltu. Onun için bir avantaj oldu bize. Gene bir örnek vereyim. Bizim bir Arma an Hoca var. Arma an K r ml hocan n bir kitab vard. Diyor ki; 80'den önce bir Kayserili o luna nasihat ediyor. O lum, diyor," sirken kaliteli olsun sine i Ba dat'tan gelir". Çünkü her ürün kalitesiz. Japon mal tapon mal denen dönemler var ya bu dönemler. fiimdi geldi imiz güne bak yoruz her ürün kaliteli ve birbiriyle yar fl yor. Hiçbirisi birbirini aratm yor. O zaman farkl laflacak baflka boyutlar ortaya ç k yor. flin temelinde bizim 80'li, 90'l y llardaki farkl laflmam z konsept projelerdi. 2000'de bu konsept projelerle de devam eder hale geldik. Ama flimdi biz de aray fl içerisindeyiz. Yani art k sektörün içinde farkl laflal m. Biz 2007 y l nda bu farkl laflmay halka aç larak, gayrimenkul yat r m ortakl olarak yapm flt k. Bu bize s n rlamalar getirdi. Projeyi kendimiz gelifltiriyoruz ama inflaat n kendimiz yapam yoruz. Müteahhitlere ihale ediyoruz. nflaat maliyetlerimiz böylece bir miktar art yor. Ama halka aç lman n avantajlar n kullan yoruz.sermaye yap m z güçlendirdik. Proje say lar m z art rd k. Altan' n dedi i gibi öyle 5000 konut bir anda yapm yoruz ama 8-10 proje devam ediyoruz. Baflar dersek herhalde Allah yard m ediyor. flimiz rast gidiyor diyebilirim ben. Teflekkür ederim. Ifl k Gökkaya: Ben teflekkür ederim. U ur bey. De iflik projeleriniz var. Dumankaya olarak, sizin temel referanslar n z nedir veya proje seçimleriniz neye göre saptan yor? U ur Dumankaya: Tabi, gayrimenkul gelifltirme ifli kolay bir ifl de il. Çünkü flartlar ve zaman çok h zl de ifliyor. Biz mesela 2005 y l sonunda çok baflar l ortaya ç kart lan Trend projesini e er siz 1.5 sene sonra ayn stratejilerle ortaya koydu unuzda kesinlikle ayn baflar y elde edemeyece inizi veya 2008 y l nda kriz döneminde ortaya ç kart lan Adres projesini bugünkü flartlarda, ayn fiyattan baflar l olamama tehlikesiyle karfl karfl ya oldu unu biliyoruz. fiu anda asl nda demin Ömer Faruk Bey'in bahsetti i gibi 2005 y l na kadar olan süreçte tek parti döneminin iktidara gelmesi, dünyadaki likidite bollu u, bankalar n konut kredi faizlerini düflürme yar fl, ayn zamanda kriz yorgunu ülkede ertelenen tüketimin gündeme meydana gelmesiyle ve buna cevap verecek olan gelifltiricilerin de arz n yeterli olmamas na paralel at l mlar yla gayrimenkul gelifltirme sektöründe tarihinde olmayacak flekilde bir bahar havas yafland. Bir balay dönemi yafland. Bu balay döneminde sektöre yeni giren oyuncular oldu. Arz süratle yükseldi. 2006 may s dalgalanmas yla 136 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 beraber de, biraz daha pazarlamaya önem veren, piyasan n sesini dinleyen, kurumsallaflan firmalar sektörde yerini ald. 2008 Eylül'ünden sonra Lehman Brothers' n bat fl yla beraber sektörde baz firmalar projelerini durdurma, yavafllatma karar al rken, kurumsal olan firmalar ise yoluna devam edip nitelikli baflar l projeler yapmaya devam ettiler. Ama rekabetin çok yo un olmas, müflterinin önüne çok farkl farkl ürünlerin ortaya konulmas, tüm firmalar devaml olarak daha farkl fleyler yapmaya itiyor. Yani ürünlerde mutlaka farkl laflman n olmas gerekiyor. Tabii ki lokasyon çok çok önemli, her zaman önemli ama o lokasyona uygun proje yapmak gerekiyor. Siz yal dairesinin yap ld yerde stüdyo yaparsan z veya stüdyo yap lacak yerde yal dairesi metrekareli konut yaparsan z olmaz,çok abart l bir örnek ama bu noktada ne yap lmas gerekiyorsa onun yap lmas gerekiyor.pazarlama stratejilerine gere inden fazla önem veriyoruz. Bu noktada müflterinin beklentilerini araflt r yoruz. CRM' n daha gelifltirilmifl modelini analitik CRM olarak, müflterimizi belirli segmentlere bölüp buna uygun stratejiler üretmekte kullan yoruz. Ciddi hedef kitleye uygun projeler yap lmaya çal fl l yor. Bu noktada farkl laflarak nitelikli hale gelinmeye çal fl l yor. Art k zaman m zda müflterinin önüne konulan ürünler ve projelerden sonra art k müflterinin sat fl sonras, teslim sonras hizmetler ihtiyac n karfl layabilecek tarzda yap lanmalar n ortaya konulmas gerekiyor proje gerçeklefltirilirken. Ayn zamanda firmay daha iyi yönetebilmek için,verimlilik çal flmas na ciddi önem verilmesi gerekiyorburada insan kaynaklar, proje yönetim sistemi veya hedeflerle yönetim sistemati ini gerçeklefltirip flirketin karl l n korumak gerekiyor.çünkü son zamanlarda ortaya ç kart lan projeler aras ndaki rekabetle beraber kar marjlar oldukça düfltü. Çok yüksek oranda kar marj firmalar taraf ndan baflar lam yor. Ürün nitelikli, malzemeler nitelikli, yeni fikirler ortaya konulur ama bunlar süratle tüketildi i için de gerçekten de iflik bir k s rdöngü. Bu noktada tekrar pazarlamaya dönersek özetle pazarlama stratejilerinin gerçeklefltirilmesi, pazarlamaya verilecek önem bir noktada bizi farkl laflmaya itiyor. Bu konulara önem veriyoruz. Ifl k Gökkaya: Altan Bey Sur yap olarak sizin kriterleriniz nedir? Bildi im kadar yla büyük bir projeye bafll yorsunuz. Onunla ilgili biraz sizden görüfl alal m. Altan Elmas: Evet, teflekkür ederim. fiimdi sorunlardan hep bafllad k. Proje gelifltirirken neye odaklan yoruz k sm nda temel fley belli. Biz zaten konut ihtiyac n n orta ve orta alt nda oldu unu biliyoruz. Milyonlar var. htiyaç burada. Talep burada. Bu talebe uygun konut üretemedi imiz için, sebeplerini de konufltuk biraz evvel, orta üstü kesime ve üst kesime dönük konut üretmek mecburiyetinde kal yoruz. Bizim iflimiz konut üretmek. Bildi imiz ifl bu. Baflka da bir fley bilmiyoruz. Bu mecburiyet bizi üretime odaklanmaktan çok sat fl ve pazarlamaya odaklanmay gerektiriyor. Faruk Bey'in söyledi i gibi yenilikçilik, inovasyon yapmak mecburiyetinde b rak yor. Bu kadar da ihtiyaç var m onu da bilmiyorum ben. Yani yenilik ve de ifliklik yapaca z diye bir çok fleyi koyuyoruz. Bir çok fleyi konut projelerinin içine yerlefltiriyoruz. Öyle bir hal al yor ki bir noktadan sonra tatil köyü gibi. Bir iflletme. Yani kap dan girdi iniz andan itibaren bir iflletme. Bir befl y ld zl tatil köyünden eksik hiçbirfley yok. Beklenti o seviyede, verdi imiz hizmetler de o seviyede afla yukar. Bu ne kadar sa l kl onu da bilmiyorum. Yani çok da sa l kl oldu unu düflünmüyorum. Çünkü kentleflmeyi bir flekilde de ifltiren bir yap ya do ru gidiliyor. Yani yüksek duvarlar arkas nda 1000, 2000, 3000, 500, 100 neyse, birer fleyler oluflturuyoruz, alanlar oluflturuyoruz. Bu alanlarda sosyal imkanlar alabildi ine koyuyoruz. Rekabet edebilmek için her türlü imkan ve aktiviteyi koymaya çal fl yoruz. Bu baflka bir fleye dönüflüyor yani. Art k konuttan çok, yaflayan flehir hayat ndan çok baflka bir fleye dönüflüyor. Biz tatil köyleri yap yoruz. Böyle, malesef böyle yani. Asl nda baflka dinamikleri olmas laz m, baflka flekiller bulmak laz m. Keflke arsa üretilebilse, finansman imkanlar çözülebilse, biz üretime odaklanabilsek 1000 yerine onar binlik konutlar yapabilsek, yirmifler binlik konutlar yapabilsek. Sadece stanbul'da de il, farkl flehirlerde de organize olabiliriz. Bu gücümüz var. Ama bizler pazarlama odakl olmak durumunday z. ster istemez. Çünkü üst kesime ve orta kesimin üstüne hitap etmek durumunday z. Dolay s yla biz de Sur Yap olarak, do al olarak böyle davranmak durumunday z. Nas l bak yoruz? Elbette ki lokasyon en önemli unsur olarak devreye giriyor. Lokasyon tercihi. Merkezi alanlarda 3-5 dönümden büyük yer bulmak zaten mümkün de il. Faruk Bey'in dedi i gibi flehreyak n olabilen en yak n çeperlerde bulabildi imiz en büyük arazilerle ifl yapmaya çal fl yoruz. O alanlar dönüfltürmeye çal fl yoruz. Bir manada dönüflüm yap yoruz. Biz Sur Yap olarak flehir merkezinde ve merkeze çok yak n noktalardaki sanayi alanlar na gözümüzü diktik. O alanlara bak yoruz. Onlarla ifl yapmak daha kolay. Yani 50 tane, 100 tane, 300 tane insan bir araya getirip bir fley yapmaktansa bir sanayiciyle, ekonomik ömrü tamamlanm fl bir tesisle anlaflarak yapmak daha kolay. Bu anlamda Sancaktepe'de Adapark projemiz var. Yaklafl k 1000 konutluk bir proje. Ayd n Örme Sanayi'nin tesisleriydi. Onlar Akyaz 'ya tafl nd lar. Biz o binalar y kt k. fiu anda o bölgeye yaklafl k 1000 konut yap yoruz. Yine bildi im kadar yla Akasya projesi de eski Otosan fabrikas. Yani konutçular olarak ister istemez daha büyük alanlara ve sanayiden dönüflebilecek daha rahat halledebilece imiz alanlara yöneliyoruz. Söylenebilecek çok fley var ama burada keseyim. Ifl k Gökkaya: Teflekkür ederim. Altan Elmas: Sa olun. Ifl k Gökkaya: Engin Bey, sizin projeden biraz bahseder misiniz? Sizinki farkl bir konseptti ve son dönemde ciddi bir sat fl h z ile baya bir büyük miktarda sat fl yapt n z. Onun bafllang c n ve sebeplerini anlat r m s n z? Engin Yeflil: Evet, flimdi Altan Bey gene çok güzel bir konuya de indi. Tatil köyü mü yap yoruz yoksa konut projesi mi yap yoruz gibilerinden. fiimdi biz Yeflil nflaat olarak ikisini bir arada yap yoruz ve bunu yaparken de çok afford edilebilir fiyatlara yapmaya çal fl yoruz. Yani hem ödeme flartlar yla hem de fiyat yla çok uygun sunmaya çal fl yoruz. Yani A s n f na yapt m z ürünü C s n f na satabilecek imkanlar oluflturuyoruz. Bu çok önemli. Zaten bunun için biz 2009 y l nda Yeflil nflaat' n stratejisini de ifltirdik. 2009 y l bafl nda 2. Faz n projesini bafllatt m.biliyorsunuz Lehman 2008 Kas m ay gibi batt, Türkiye'de hiç bir tane projenin ilan yoktu. Gazeteyi açt n z zaman, bugün 26 tane gördü ünüz bir tane ilan yoktu haftalarca. Ocak 2009'da hiçbir proje lanse edilmiyordu. Herkes projelerini durdurmufl vaziyetteydi. Türkiye ne olacak? dünya ne olacak? Ne zaman bu kriz biter, herkes onun GYODER 137

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 hesaplamalar n yap yordu. Biz o zaman 3150 konutluk Inovia 2 projesini sat fla sunduk ve 3 haftada 2000 konut satt k. Bu krizin zirve oldu u noktayd. 2009 Ocak ay. Ve bunu satarken nas l satt k? lk defa s f r faizle 5 y l kredi... müflterileri kendimiz finanse ederek ve uygun fiyatlara çok mükemmel bir projeyi sunarak hakikaten onlar n be enisini kazand k; bir projeyi çok uygun ödeme flartlar yla ve fiyatlar yla sundu umuz için böyle bir baflar y yakalad k. Mesela sat fl ofisine günde, bir Pazar günü 5000 kifli geldi.yani Migros'a girmiyor 5000 kifli bir günde. Anlatabiliyor muyum? Bu ne demek? Türkiye'de çok büyük bir ihtiyaç var. Ama o ihtiyaca cevap verecek üretim yapman z laz m. Tamam ben size kat l yorum Altan bey, yani flehir merkezinde eski bir fabrika arazisi bulup onu bir flekilde de erlendiripüzerine mükemmel bir proje yap p çok karl bir ifl yapmak harika. Ama as l Türkiye'nin ihtiyac iflin zorunu yapmak. flin zorunu yapmak ne? Bu standartlarda bir projeyi insanlar n, hakikaten büyük kitlenin ihtiyac n karfl layacak flekilde onlara sunabilmek. Bu çok önemli. Çünkü niye? Mesela projemizde kapal basketbol salonundan, Türk hamamlar na her fleyi var. Öyle oldu u halde aidatlar gene 150-200 liray geçmiyor. Anlatabildim mi? fiimdi, orada oturan bir flahs düflünelim. Bu insan n ya memur, ya ö retmen vs. imkanlar belirli. Bütçeli yaflamak zorunda. Bir yere gitse, bir do um gününü kutlayacak olsa, arkadafllar yla biri biryere gitmeye kalksa, araba paras, otopark, 500 lira 1000 lira. fiimdi Türkiye Amerika'dan pahal. Amerika Türkiye'nin üçte bir fiyat. Yani en az yar fiyat. fiimdi insanlar n bu imkanlar yok. Yani ne yap yorlar? Onun için ne yapacak? Do um günü mü? Bize gel. Bizde her fley var. Innovia'da her fley var, hiç bir yere gitmesine gerek yok. Yani bütün eflini dostunu bizim sitemizde yaflayan bir insan kendi evine davet edebilir ve en iyi flekilde a rlayabilir ve bütün imkanlardan faydaland rabilir. Bunun getirisini anlatabiliyor muyum? fiimdi sat fl stratejisi olarak bunu anlat yorum Ifl k bey, önemli çünkü, bunu insanlar bir flekilde bize gelince görüyorlar ve diyorlar ki " ben ileriye dönük bunlardan faydalan r m" Yani burada bir yaflam standart na ulaflabiliyor insan ve o nedenle al m karar n veriyor. Dolay s yla biz o nedenle bu kadar çok daire satabiliyoruz. fiehir merkezinde 5 dönüm araziyi al p üzerine mükemmel bir bina yapt m zaman ben bu standartlar sunam yorum. Bizim sundu umuz standartlar, flehir merkezindeki bütün binalardaki standartlar n çok çok üsütünde. Bir fley daha eklemek istiyorum. fiimdi bu uzak görünen lokasyonlar( yani bugün Beylikdüzü uzak görünebilir veya Pendik uzak görünebilir)ama yar n bu ulafl m sistemleri tamamland zaman, metrobüstü, metro rail'di vs. yak n lokasyonlar haline gelecekler. Toplu tafl mac l k bu merkezleri de erlendirecek.bu flekilde daire alan insanlar ayn zamanda ileriye dönük iyi bir yat r m yapm fl oluyorlar. Bunun da fark ndalar. Ulafl m sistemleri geliflti i zaman bu gayrimenkkullerin de erlerinin çok daha fazla artaca na inan yorum. Ifl k Gökkaya: Tabii buralarda arsa pay n z n maliyet aç s ndan önemini de vurgulamak laz m tabi. Engin Yeflil: Arsa pay n biz nas l oluflturduk?bir çal flma neticesinde. Bir sene harcad m ben. Ifl k Gökkaya: O emek çok önemli tabii. Engin Yeflil: 350 arsa malikinden 375 bin metrekare araziyi bir araya getirmek kolay de il. Ama ona bir sene harcad k. Onun neticesinde elde etti imiz fiyat avantaj n, arsa fiyat avantaj n flu anda ben bir imkan olarak kullan p hem daha iyi bir proje yapabiliyorum, daha standartlar yüksek bir proje yapabiliyorum hem de herkesin alabilece i bir fiyata satabiliyorum. Bunu demek istiyorum. Ifl k Gökkaya: Evet. Konuklar m z hakikaten çok doyurucu bilgiler verdiler. Sektörümüzün problemlerinden bahsettiler. Sektörde otorite bofllu undan, imar problemlerinden, bürokraasiden, bir sürü yani saymakla bitmeyecek problemlerimizi ifade ettiler. Hepsine çok teflekkür ediyorum. 2 veya 3 tane soru alaca m Katl l mc : Öncelikle bütün kat l mc lara teflekkür ediyorum. Çok güzel konuflmalar yapt lar. Sorunlara, problemlere de indiler ama ben biraz atmosferi de ifltirip daha güzel ifllere yönlendirip havay de ifltirmek istiyorum. Sorum Ömer Faruk Bey'e olacak. Sinpafl' n yapm fl oldu u marka temal projelerin ç k fl hikayesini ve bunun sat fllara etkisini ö renmek istiyorum. Teflekkür ederim. Ömer Faruk Çelik: Temal projeleri biz 80'den beri, 90'dan beri yap yoruz ve iddiam z da hep flu, diyoruz ki bir projemiz bir baflka projemizin benzeri olmayacak. Gerekçemiz flu, herhalde baflar m z deyince onu da söylemek laz m, biz iflimizi inan n severek yap yoruz. Severek, arzu ederek ifli yap nca ifl bir yerlere gidiyor. Konsept projelerde, Engin bey Yeflil nflaat için güzel fleyler söyledi. Ona bir parantez ilave edeyim ben. E er bir proje yapacaksan z ve bir arazi gelifltirmiflseniz, bunu da iyi fiyatlarla satabiliyorsan z problem yok. Ama bunu sürdürülebilir hale getirmek laz m ki o zaman baflar n n temelinden bahsedilebilir. Bir ifli sürdürülebilir hale getirmek herhalde bir ifli bir sefer yapmaktan çok daha önemli. stikrar yakalamak çok daha önemli. Onun için de biz müflterilerimizle iyi bir sinerji oluflturduk diye düflünüyorum.konsept projeleri çok düflünüyoruz. Mesela Bosphorus City konseptimizi anlatay m. Biz Bosphorus City'nin arsas n 2001 y l nda almaya bafllad k. Herhalde 500-600 tane hissedarla u raflt k. Oran n imar problemleriyle u raflt k. 2005'ten 2008 y l na kadar da konseptiyle u raflt k. Sonra ilk lansman n yapt m z y l 2000 daire satt k ama bir daha satamad k o say lar. Ifl k Gökkaya: Bütün konuklar m za kat ld klar için teflekkür ediyorum. 138 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Gayrimenkul Finansman nda Yeni Çözümler Andreas Schiller Property Investor Europe, K demli Editör So, ladies and gentlemen. Very much welcome to this panel discussion about new solutions to financing real estate market and first of all I have to give my excuses that we are doing it in English. But my Turkish is not very much. It is still in progress. Although we have a lot of Turkish people on the panel, it will be in English, excuse us for that. We have very competent panel today. And I am happy that they are all here. Let me start to introduce to you the panel. Let's start with the ladies. Next to me, to my left, for you on the right side, is fienay Azak-Matt who is the general manager of the Istanbul office of the Areal Bank and I'm very happy that we have her here because Areal Bank is a bank of course of global importance. Besides fienay, we have Güniz Çelen. Güniz Çelen is CEO of Çelen Corporation, a well known company in Turkey and also in the international arena. I am very happy that we have these two ladies with us. Before I moving to the men, let me start with a little joke. Maybe you know it already that if Lehman Brothers would have been Lehman Sisters, we would not have these problems. Then we have Nuri fiapkac. Nuri fiapkac is the deputy manager of ECE in Turkey. Again one for the ladies because you know that the word "ece" in Turkey, if I am right, means 'queen', but it is another abbreviation for Germany based shopping center developer. Beside Nuri, we have Sylvio de Michieli, general manager of REAG Turkey. As you can see from the name, he is Italian, so from Italy he came over here to Turkey. Beside Sylvio, there is Alan Robertson. Alan made his way from Scotland to Istanbul and he is the managing director of Turkey for Jones Lang LaSalle. And finally, there is Burhanettin Yurtseven who is the general manager of Pramerica Real Estate Investors in Turkey, so again a Turkish name. Finally, my name is Andreas Schiller. I was the editor and chief publisher of German magazine "Immobilien Manager" for many many years. Then my interest became more international especially to the East, to the South East of Europe and so I am pretty happy to have this panel here, pretty happy to be in Istanbul, because it is a fascinating and very very interesting city in many aspects. And Turkey is definitely a very interesting market. Well, "new solutions to financing real estate market", this is a very polite title. We could put that title so more direct as "Where to get the money from?" that would be the easiest question. And besides the Lehman Brothers, Lehman Sisters story, let me start with a joke again to have a relaxed atmosphere. The joke is a question. How does the balance sheet of American investment bank look like? If there is no idea, it is easy. It only works in English. Sorry for that. But on the left, nothing is right and on the right, nothing is left. So, maybe we are in that difficult situation that we had crisis problem and some people say we are moving out of this crisis problem, some say we are still in crisis. At least, I can say from Germany, the country where I come from, that we are still in trouble although there are some signs that maybe there are some paths out of the crisis. But let me ask the first question to our panel "how is the situation in Turkey?, If you are suffering from the crisis? Do you feel it? How does it look like?" To start our panel, it would be polite to start with one of the ladies. Güniz, may I start with you? 139 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Güniz Çelen Çelen Kurumsal Gayrimenkul De erleme, CEO And what are we specifically looking into and I am talking about the asset, it is the property asset which is commercial. The present position of assets in the market as collaterals or something different, that's what we are talking about, I understand, ok. We have been in the past looking into all types of property as collaterals, but now only income producing properties are being considered by banks only. If we look into development projects, then the banks are very reluctant in turning in their interest or diverting their interests into development projects as well, because funds are very limited and they would always prefer looking into properties that do already have a stabilized income. So development projects are the main problem and should I go into how do we finance them overall at the moment. Of course, the most popular ones are those that have prefinancing possibilities like resindential, so if the companies are much more stringent in how they look into development projects which are residential or mixed-used, that do have a residential component within them. But we see that there is a very scientific analysis behind each and every project and of course the weight is going towards the design aspect of it. But if we look into projects that do not have any prefinancing in it, then we look into much different tools and we have many hybrid models we are developing for these projects and maybe I should talk about them afterwards. Thank you. Oturum Baflkan : Andreas Schiller I actually realized what I did forget at the beginning is that you should say a few words about your company which I did not know. I just realized it before I gave the microphone to Güniz. Because you know your company much better than I do. So perhaps we have the first round that the audience knows who is sitting here. So may I start with you, fienay? fienay Azak-Matt Aareal Bank AG, Genel Müdür You already said we are one of the banks who are still lending so we are a German based bank lending commercial properties and lending since 10 years. We have a portfolio volume of more 900 million Euros in Turkey, primarily shopping centers, hotels, office and logistics. Güniz Çelen: We are a property service group which has valuation and counseling in one company. The other companies are design development company and we have investment management company and I have been working for 35 years. One of the companies has been established in 75 so I have been working on both sides. We are developing the group into much more elaborate and more sophisticated services as the second generation is coming into the business. Thank you. 140 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Nuri fiapkac ECE Türkiye, Genel Müdür Yard mc s ECE Turkey, a subsidiary of ECE, Germany. Actually it is the leading European company in shopping center business. Related company of OTTO Group in Germany. Currently, all over Europe, we are running and investing approximately 116 shopping centers. In Turkey, we are acting as developer, investor and management company. We have currently 7 shopping centers under management. Sylvio de Michieli REAG Türkiye, Genel Müdür REAG Turkey, a subsidiary company of REAG Europe, a company owned by American Appraisal Group. Independent consultancy company providing valuation, property, environmental services to various clients, leading companies, banks, multinationals. Alan S. Robertson Jones Lang LaSalle, Yönetici Direktör FRICS Hello. I am Alan S. Robertson from Jones Lang LaSalle in Turkey. Jones Lang LaSalle are a global property servicer business. We have been working in Turkey for about 10 years, and opened an office three years ago. We are best known in Turkey for our work in the shopping center sector and leasing management and development advice. But we also cover a variety of other services. We are valuers. We deal with office leasing, office development, general property management, capital markets, and really any aspects of commercial property. We don't deal with residential property. In our office in Istanbul we now have 55 people and we employ a further 75 in shopping centers around the country. We manage about 500,000 square meters of shopping center space and 10 centers at the moment. GYODER 141

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Burhanettin Yurtseven Pramerica REI, Genel Müdür MRICS Pramerica Real Estate Investors is the real estate business of Prudential Financial. Prudential Financial is one of the largest and insurance company of the US. We do their investment management all over the world, and currently we have approximately 43 billion dollar under management worldwide. With regard to Turkey, we made our first investment in 2007 and opened our office in 2008, and currently we have 3 development projects under management. We definitely want to have more than 3 projects in the near future. Oturum Baflkan : Andreas Schiller Okay. Thank you. Thank you very much for that introduction and sorry that I just wanted to start directly, but we have such a hot topic. So we have Güniz made our first comment and Burhanettin, let me ask you from the investor's side. Maybe you can tell us a little bit about the projects Pramerica has invested in Turkey. How is it? Where to get the money from? Is it funding or is it difficult with the banks? How is your estimation of the situation? Burhanettin Yurtseven: I mean, when we came to Turkey, we obviously had done a research about Turkey, of course, before. And we bought a piece of land in 2007 in Antalya. I think before the crisis and luckily we did two other investments also before the crisis. So we are investing in, let me say, the structure of our investment is was A-class offices and B-cities as well. So when I started to work for Pramerica, we also looked for opportunities in Anatolian cities in 2007-2008. But nowadays, I must say, from investment or international investment management company perspective, we are currently focused on the main markets. I mean Istanbul, probably Izmir, Antalya, those are the markets where we are looking for. Unfortunately, I see a high demand for shopping centers in Anatolian region as well, but you know, the crisis also lead the banks to be more careful in their financing as well. So we have to choose our projects very carefully. So when we started, we said now we want to open everywhere shopping center, everywhere where population is more than 300.000, where we wanted to open a shopping center, but nowadays again it is difficult to open in those cities a shopping center for an international investor, because it is difficult to get financing for those places as well. So we have focused on the main markets. One of our projects is that we are doing with ECE as the leasing agent is in Antalya, a shopping center with 47.000 square meters GLA. Then we have a secondary home, holiday homes project in Bodrum, an ongoing project. And also we have a mix-use project in Istanbul. So we would like to do more, but depends on the current markets, environments or figures. It is not easy to do business here. Andreas Schiller: Okay, Burhanettin. You have just mentioned banks became more cautious. So let me pass to fienay and ask that question to you; How cautious is Areal Bank? fienay Azak-Matt: We are cautious. We always have been cautious. I know the time where we have been blamed as that we were too conservative in financing. And everybody says you know that's enough for us... but this is the way how we do the business. And currently, you know, it looked like that we were in the right way, because one of the property banks who has black figures, showed black figures during the crisis. We are still cautious. I think we are more cautious than we have been before. That is true. As Güniz Han m said we look more and focus more on income producing properties. I can understand Burhanettin very well, he says "I would like to develop but there are no banks around to develop" Unfortunately this is the situation and I am happy to see local banks financing the project in Antalya. I think we have to show the market that it is possible. Also we look into development, but we are more focused on maybe not the retail business, but more on other sectors. And I want to tell this funny story. We had a phone call and then learned that one of the title of the meetings is 'Alternative Financing'. I was thinking "what is alternative financing" and then I called Mr. Schiller and asked "what is alternative financing?" "Is this something that I missed as a banker?" And I told you would answer this question and I am so sorry about. You know, we are a traditional bank, we are financing on the traditional 142 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 side. I can't support the alternative financing but I can at least bring up some ideas on how alternatively to traditional financing maybe and how you can generate money to your products. Andreas Schiller: Well. Thank you very much fienay. And this story is true when we had that preparation phone call, indeed we were speaking about alternative financing, and also we should mention that we agreed on the question, "is it really alternative or not?" And in that phone call, I also said "let's ask the guy who is representing the international company, Jones Lang LaSalle". "What is alternative financing? It is a term which is on the market?" Alan S. Robertson: Yes, Andreas. You told me five minutes ago. I had a lot of time to prepare my thoughts. About "Alternative Financing", I am afraid I will disappoint everyone and say there isn't a magic secret about it. Someone isn't going to invent a completely new way of financing. But what we are seeing in other countries, perhaps more than Turkey so far is a number of variations on existing methods of financing because the players in the property, investment and development market, they know that bank finance is not going to be available to the same extent, and on the same terms that it has been. And probably wouldn't be for the foreseeable future, because the banks have got problems to fix which will take some years. But we are seeing a number of different reactions to that. And property companies, we are seeing them raising new equity, for example in Holland, Corio, familiar name in Turkey. Corio this year had a share issue and they raise 600 million Euros, and one of the French funds went to the capital markets and they issued 7 year Eurobonds and raised 900 million Euros in that way we are also seeing some of the property companies selling assets to recycle the money into new projects. It is not going to provide all the finance but allows them to go to Areal or whichever bank they deal with, and say, we will take a much lover LTV than we would have asked for two years ago. And example of that is land securities, one of the largest REITs in the UK. It was reported the press yesterday that they are selling a project in Oxford street in London for 500 million pounds and their reason is that they want to raise new funds to recycle into their development pipeline. So I think you might find property companies who in the past behaved as investment companies. You may find them reselling on their developments at an earlier stage than they have done in the past. We are also seeing one increasing trend, which is that developers and property companies form joint ventures with equity houses. In Turkey, a very good example of that is Areal formerly called Apollo Capital Partners, an American owned private equity house. They have a joint venture with Multi and they are developing a large scheme in Merter shopping, with Carrefour, 30.000 square meters of offices. That is an arrangement that we are seeing much more commonly across Europe and I think we will see much more of that. The developer can be anything either working on the basis of a fee, so effectively, a development manager arrangement right to the other end of the spectrum where there are fifty fifty through joint venture partners. The developer gets to do the projects which otherwise they cannot get finance for, in the present climate. And the private equity house gets development returns which they probably couldn't access if they only took on an investment role. And the last main sector are the direct equity holders which are private investors. For example the family that owns H&M bought a development in Regent Street in London earlier this year for 225 million pounds cash. We're seeing these super high net worth individuals coming into real estate market and the return of some sovereign wealth funds as well, who can be 100% equity investors and developers if they want. We are also beginning to see the institutions coming back into the market in a more aggressive way. And the German open ended funds have got some issues to fix before they come back in. But remember these retail funds are having investors from people like us who give the money every month to invest and they have to invest in somewhere. We are seeing the UK institutions coming back into the investment market and development market with their equity. And we will probably see one or two of the retail German open ended funds coming back in. So, no magic formula but we are seeing ways of bridging that funding gap that begin to come through. Andreas Schiller Well. Thanks Alan for this. That means 143 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 we still see an international interest in Turkey. You mentioned that new companies. So it is not only a Turkish market but still in the international content. Alan S. Robertson: We are not seeing them spending money in Turkey yet, but they are looking. But we are now speaking to meet two or three foreign investors every week who are keen to find out about Turkey. This time last year we were seeing one every, two or three weeks. There is a much greater interest in Turkey and I see that continuing if you look at the position that Turkey has this time around compared with seven or eight years ago. The foreign investors and those private equity funds and so on who require to deliver very good returns to their investors or institutions or universities sitting on the states and so on; To get these returns they need to look outside the more mature markets. Last cycle, they were looking at Russia, Poland, Romania, Czech Republic and so on. This time, we are finding that Turkey as much higher up the shopping list as a location for them to invest and it was last time. And it is for the reasons that we all know about that there is a very compelling story to tell about Turkey; the demographics, the way the economy is growing and the way the education system is growing. Turkey has an increasingly important role in this part of the world. So I think we can look forward with some anticipation. Andreas Schiller: Okay. Thank you very much. Nuri fiapkac : Sorry, can I add something? I mean, the main problem of the Turkish market as from my point of view is that not that the banks are not willing to provide financing, I'm sure there is financing that they would like to provide. But it depends always on the project itself. That is also the problem that you probably will have as the foreign investors. I mean, private equity guys, if they want to do real estate, they expect higher returns. So this is the problem in Turkey. We can't get these high returns to make Turkey interesting for private equity or other alternative investment vehicles. So why should a private equity banker or private equity company invest into the development or into the project in a project in Turkey if he can't get return which is more than 10%. So the land prices, the market behavior, the intransparence of the market are the problems that we have in Turkey. So I am sure you will have meetings with foreigners every week but when they come to the market figures, they stop. They can invest in their home countries, especially during the crisis they are able to invest in UK, they can buy probably core values in Germany and all over Europe. Why should they invest in Turkey? That is the question that people in Turkey should ask themselves. Andreas Schiller: Okay, interesting point. Why should they invest in Turkey? I pass it over to a Turkish Lady here, Güniz Çelen. Güniz Çelen: I want go into all the details. We have continuing studies on how to convince them. The problem is that they don't have the money. The funds are very short. So we have to also create new vehicles and strategies for them to be able to invest. The same thing is coming from the Middle East. We have high wealth individuals and high net wealth individuals and families are very interested in investing to Turkey as well. And we have Turkish families as well that do this as an alternative too; they make core business and they want to go into real estate. They are like the jewelry people that we have in the gold business or formerly the textile people. And we have now people coming from the iron and steel industries, as well. So these people are very interested in real estate but how will they invest? It is our role to look into and create vehicles and strategies for them to come into it. Yes, they are convinced. The convincing part is not so important. The important thing is the track record that you create and you can go into the corporate business. So, what we do is therefore different... This time we have a much more educated market and in the meantime since 2006 onwards, 2005 and 6 onwards, the local market has learned a lot from international investors as well. So we have these high net worth families contributing to the informal closed end funds on project basis. And this is the very Turkish style which we call "imece" in Turkish. So we have the group, a cluster of people who is ready to go in the Middle East and enter the projects. We are also working in the New York market and we are seeing that sellers are also financing which we haven't seen in Turkey. But we think that it does solve a lot of matters as the transaction volume in the market is very low. And if you are interested in buying and you don't have the funding, an alternative source of financing can be the sellers' financing as well, because some of these portfolio companies do have means for collateralizing or securitizing new investment funds for others as well. But we don't have this type of legal, let's say, structure in Turkey yet. I haven't seen it. Leasing companies are very interested as well. So if we put all these together, does the hurdle rate or the return on investment offset the financial costs of any resources or the expectancies that we were talking about? Yes and no. It depends on your approach to the development. This is very important in this area. The banks, the investors, all of them need very sophisticated services, assistance and support from different types of companies which are project management companies, construction contracting companies, cost assumation, valuation and design companies etc. But the most important hindrance or contingency on investment projects is the permission side. The permission side is a lag time which is unfortunately very costly and that we cannot avoid this. This is the area that we work with the highest uncertainty and this is what brings in a higher expectancy of return, like we are talking about 25, 27% IRR in an investment project. Of course the bargain starts with 35% which is impossible. So what are we talking about? We are talking about cost and how we manage the funds. Thank you. Andreas Schiller: Thank you very much. Later on I would like to come back to what you mentioned, the permission side and what solutions there can be. But let me integrate the two beside you, Sylvio. I think you want to say something about it but let me ask you from an Italian point of view being in Turkey, representing an American company. Do you agree with what Güniz just said or how is your point of view? Sylvio de Michieli: I would just say that to realize the project according to difficulties of financing and expectation about return on investment, we didn't try. We should like to propose just a different construction that we have already done in other countries, 144 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 especially in Italy; That is the construction of the idea of a new company, where land owners, developers, builders who could be the final users or a mix of this, could share risk and earn out at the end of the project. So downsizing the volume of the investment is the first thing. So we have to forget big huge dreams about big projects because banks don't like to have financing only one project with a big amount and big risk. So there is a very simple idea but this idea is against the human behavior as everyone wants to be entrepreneur of the project. The land owner wants to sell when he has the best price he can get and he doesn't want to be involved anymore. The developer doesn't want to invest in the land or the constructor is already financing the work of them, so this could be a utopia, I could say. But, there could be some way to try. So the idea is finding the right time to recover. We have done this in Italy, especially with the privatization of public properties where public property government companies own important properties in the center of town. We convinced them in some way and made a proposition on how to develop and we were assisting the property by giving them our advice about the projects which were the most credible one, and then they start. They form new companies and now they are developing. So the banks are happy because the risk is reduced, because within one company, there are people that are acting one for the urban planning rules, because there is the government in the company and this is reducing the risk. fienay Azak-Matt: This is alternative financing but as you said nothing new. You involve your stakeholders in your project and so you get more equity in. There is a project in Turkey, originally it was developed as a purely retail one. Afterwards they converted the project into a mix- use, now they are selling the office buildings or residential mature and from this money they are building the retail part. So this is how it goes. Involving stakeholders means, for especially in retail, you can take and you can sell the hyper market to the hyper market or you can ask for advanced payment of the rents, for at least some years and put the money in your construction. Also in a hotel construction, you know, you can go to the hotel manager ask for some out of need distributions. They are some possible as well, in the end it means increasing your equity through getting more parties involved and sharing the risk. So at the end the investors are sharing the risk and the bank is sharing the risk. Because what is sure we as a bank won't go up with our leverage for the next years. In contrary, we go down. We also went down in Turkey from LTBs and LTCs from 70% to now 60-65%. We won't go up for the next years as we see the market is still volatile, and the only possibility is then involving the stakeholders. Andreas Schiller: Nuri, we should integrate you. You want to say something? With my question... Nuri fiapkac : Yes, I mean. I just want to say couple of things about the period before the crisis. When we came to Turkey like ten years ago, we came as a management company just to get to know Turkey. Our first investment actually started in 2006 with an approximately 80 million Euro project in Eskiflehir called Espark together with Areal Bank and at that time as we agreed with them it was 100% financed. I mean the leverage is 100%. But it was before the crisis. As Miss Matt actually said, after the crisis everything is different. Because before the crisis, the real estate pricing was increasing a lot and nobody was really caring about their investments whether they had a good feasibility or not. The banks were actually giving the money without looking too carefully. That was before the crisis. But now, of course, as fienay stated, the banks are looking more equity and before the crisis we were not really actually putting our hands under the stone. But now actually we have to put really half of our body under the stone and take the risk accordingly. Otherwise it will not work. But on the other side we have to also state that for example during the crisis in the shopping center business investments, terracity was maybe the only project which received financing. Why did they receive the financing? Because it was a proper and reliable project from all aspects. There is an institutional investor behind it and we are the management company together with them. And that is why the banks actually even during the crisis financed them. I don't know how much they gave. Approximately more than 60 million Euros as far as I know. Andreas Schiller: A blank check? Nuri fiapkac : Yes. This is all announced everywhere but even actually before the financing, there is couple of other points; The finance is not high and we have to take risk as an investor at the moment but there is actually some legal and commercial legislation risks. Assuming that we found the financing, assuming that Areal Bank is financing my new project but there is new law coming. The coming Commercial code is actually killing the leasing contract at the moment. So how will the foreign investors come to Turkey under these scenarios? On the other side, we as all investors, maybe we were so conservative and that is why so many people were complaining about ECE as we are not investing too much. But this is because there is no legislation in Turkey. For example on certain streets there are tens of shopping centers. Nobody is concerned about this but if you look at the Europe, there are certain rules and regulations and you cannot build shopping center wherever you want. Andreas Schiller: I had the feeling that Burhanettin wants to GYODER 145

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 say, I don't know if you want to say something. Burhanettin Yurtseven: I am fine. Okay. I just said we achieved to get a blank check from a bank. Andreas Schiller: Okay, so, maybe no more blank checks but it is interesting what you are saying Nuri that there are some legislation problems, which is of course important for investors and also for financing banks. So, well, as a German guy, and as a foreigner, it is difficult to ask this question but let me put it politely. Do you see some room for improvement in this, in Turkey? Nuri fiapkac : From a legislation perspective of course we are working on it. Maybe we are pushing the government side to catch this. Actually there are improper solutions because under the current law the housing, real estate and commercial real estate is treated under the same caption. This is impossible. And this one of the reasons why investors are very anxious to get into Turkey at the moment and they are really watching and holding their projects whether to get in or not. Of course we, as Turkish people will always find a way somehow. We will push it and find a way together because we are practical and solution oriented. But I still mean these restrictions put some kind of obstacles in front of us. But on the other side as a good news, setting the rates six months ago, there was a new regulation about establishing a rate and some improvements are actually realized in that perspective. And now setting the rate is much easier and from real estate perspective and the IPO is more easy at the moment for you know shopping center investor, real estate investors and so on. Andreas Schiller: Okay, any comments to this, Sylvio? Sylvio de Michielli: I think that as the Greeks say that I am not Turkish but the perception from the other countries is of course for sure, not that Turkey is a very very promising market. As you can see in few years, I came here quite often, not for my job but just for pleasure and was really surprising year by year to see something completely different. On the other hand, we are doing our activities not only obviously in for the clients in Turkey but one of our aim is also to try to have a cross sale clients that we have in the other countries. They are interested but one of the questions that they always ask is "okay we will do it but we would like to share the risk with somebody, who is in this country knows the rules, knows everything? Because if they are with me, I feel more comfortable." So this is my, let's say, small message. If we share something this will be much more easier. Otherwise this should be seen with a little bit of suspicion. So we have to get into work, this is our aim to go against these suspicions. Thank you. Nuri fiapkac : I want to add a couple of words on it. Actually you are completely right because before the crisis we were just hearing the names of the investors and seeing the top management in certain conferences and so on. After the crisis, all the top management of the investors became best friend of each other. Yes, I agree. Maybe we have done wrong in the past but I have to say that one of the alternative financing is the old financing, being a partner on certain projects naturally. This is very important and sharing the risk accordingly. I completely agree with him. Burhanettin Yurtseven: Turkey is at the end of the day an emerging market and I think especially during the crisis the foreign investors are more focused on their home markets and I think now after the crisis as well. I think the crisis will be over in a couple of months hopefully. And then the foreign investors will come again into the market because their home markets are not that attractive anymore. So then the main achievement and the main goal should be to keep those investors in Turkey for a longer period. We all have to play together and again I am always saying the same thing that we need to have a transparent market. We have to be honest to foreign investors and also to each other and then I am sure foreign investors will stay for a longer period just for a deal or half of a deal. Güniz Çelen: Burhanettin has said something that is key, "transparency". If we are talking about financing and partnering than you have to be transparent. Everything has to be on paper. This is something that we have great problem with. In financing process, when we do valuations, it is very difficult to get the information. We have a very few companies but unfortunately that are audited, the financial sectors are audited. It is very surprising 146 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 and we do understand that everyone is much more inclined to become much more transparent, but that is the very key. Otherwise you would never be able to partner up with any international investor and we understand that all the operations have to be very closely monitored and supervised by management and by even outside control groups, like auditors as well. Alan S. Robertson: If I can agree with Güniz Çelen and add something to it. The transparency in the market is one of the key indicators which international investors look at and Jones Lang LaSalle too publish each every two years a global transparency index. Two years ago Turkey scored very badly in it, partly because there were restrictions on foreign land ownership and the court action against the AKP was going on at that time. But next week Jones Lang LaSalle published the 2010 global transparency index and it is very good news for Turkey, because what you will find, if you look up our web site next month you will see it, good plug, but you fill find that Turkey is the most improved market out of every country in the world that we serve, I think, there are 85 countries included in it and Turkey would be shown to be the most, the country that has made most progress in becoming more transparent in the last two years. And that will be a very positive thing for foreign investors who are thinking about investing here. If I can add a point on the land values as my colleague talked about the land prices being a real barrier to new development and investment in Turkey and that is the case. It is very difficult to buy a piece of development land at a price that make sense in a development appraisal, but it is not impossible. Taking on Sylvio's teamwork approach, maybe there can be more deals done on the basis of perhaps a base price payable to the land owner, with them having some kind of a partnership involvement through the development for the top up payment at the end depending on how well the development has gone. And that is the kind of thing but I think you would find international investor, developers willing to do a lot of them find the traditional "kat karfl l " arrangement very difficult to do and that is why you don't see foreign investors entering that kind of deal. But a base price on top up might be one way to deliver developable land and with the amount of teamwork that you have mentioned. Andreas Schiller: Thank you very much. Sylvio de Michieli: Sorry, just for one thing. We know that the area on the Bosporus, some other areas in Datça peninsula and talking about something in near Bodrum are really valuable and the perception of the owner is absolutely correct. But you have to think that investors know other Datça peninsula, knows other Bosphorus area comparables, so they will compare between. Güniz Çelen: Sylvio, here is no comparable to the Bosphorus. Sylvio de Michieli: No, I am saying on the investor's point of view. So is always thinking when you have a property, the value is important, but if the project is feasible. So that has to be compared with the feasibility of the project. Andreas Schiller: Feasibility of a project is an important point and that will bring me to the final question but before that, I said at the beginning you are invited to ask questions. So if you like, please come up. It was a very interesting discussion here. We have a microphone and come up with your questions if you like. Feasibility of a project Sylvio, what you have just mentioned, let me just come to the final point a little bit. Let's say for a new solutions in real estate financing, maybe, the new solutions are also the old solutions, maybe we go back to the times where it was not that overheated like in the first century or back in the last years but feasibility of a project. fienay, may I ask you something If some developer or investor comes to try to ask for a loan, what are the criterias? What is the bank's or what should the bank ask? I would like to put this question to you first and then see how is the reaction of those people who maybe usually visiting you and other banks' reaction. fienay Azak-Matt: As it compared to the past and now there is no change in our attitude, we always ask for feasibilities, will always ask for resort and open report and as always said make your homework first and then come to ask. So in the beginning like five years ago, there was less exception of any feasibility studies or as Güniz Han m in the beginning said, Turkish market learned a lot during the last five to seven-eight years. So meanwhile, we can find investors and they come up with the feasibilities and meanwhile sometimes they also come up with two feasibility studies with two different companies. So for us it is important that everybody does their homework right, make the analysis first. So which is more difficult for us are the missing regulations and the missing laws. But in the end without any feasibility, without any report, we won't go in any financing. So we have to be very sure this is a right project for all of us and we ask the same question as an investor has to ask, because in the end we are partners. We are partnering up. We bring in the end more money than the owners, therefore for us it is obvious that we have to ask the right question. And we need the support of all the companies like Güniz, Nuri, Alan, you know without them we couldn't do any financing, because they know the business. We need their knowledge to be component to get it turn a puzzle and then provide the financing. Andreas Schiller: Let me ask you one more question, because there is so much talking about green development, sustainability, that sort of things. Is it really to be taken serious? Sometimes after feeling its mainly green wash, it is not real sustainability topics. So, in feasibility, are you taking care about it or do you say well, if it is okay, it is fine? fienay Azak-Matt: We definitely take care about it because we know it's important for the asset of the property. So in the end for the asset, local international investors will ask for green property or the price, the value of the property will be higher. So therefore we highly appreciate those projects. Unfortunately in Turkey there are less projects. They are coming up, but if we see them it is definitely appreciated. And I personally believe this will be the future and the investors also will look into it. So therefore it is bringing more value. It is a high investment cost in the beginning, I agree, but in the end and if you look for a long term approach, it will be more an advantage for the project. Güniz Çelen: I will start from the end, green project. Well, of course that needs a great definition and does it really increase the cost? In our understanding, it doesn't really make a very GYODER 147

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 important marginal difference in the costs when we talk about the returns, it does offset some returns there in the long run. But we see much more sunk cost in terms of utility value of the property. So we don't think the green is a real cost. It is a must. So, beyond that, for financial feasibility there is dilemma. The most creative way of improving the feasibility of a project is not investing in land. So, well, decrease in the initial investment cost and leasing land of course is a very good solution to that, and it does improve the feasibility, but the bad part of that is that the bank doesn't like it, because there isn't a collateral. fienay Azak-Matt: It depends, it is more than 30 years... Güniz Çelen: It depends, but it is a concern of many banks, not only yours. So this a new trend that we can work on. We can work on long term lease land being financed by banks or of course the collateral has to be established in another area. This is a dilemma that I think is very much to be improved and it has to be worked on. Land against share of property is another great solution that the Turkish people have been involved since some time and that is getting much more sophisticated. That is something that can be worked with. But the problem is that we are still underestimating land value especially in Istanbul and places like Istanbul. So sorry about the people talking about overpriced land, but for the future, we are talking about and appreciation of face value in land. So I would like to put that to the end of my comments. Thank you. Nuri fiapkac : The last word maybe... Andreas Schiller: The last word Nuri is developing a green shopping center. Nuri fiapkac : Actually as a last word, secrecy of Turkey is under the actually word of potential. Turkey is a big potential, but the problem is we should not kill this potential by the wrong investments. And for that reason, we need an actually proper legislation. If we can really have all those things, whatever alternative financing or regular financing and so on, that will be ready in the market. That is my last word. Sylvio de Michieli: For financing, one very simple rule is the business plan assumption has to be clear, credible and conservative. Alan S. Robertson: On the financing question, there are obviously lots of criteria that need to be taken into account, but when Andreas posed the question, it made me think of one of the legendary British property developers from 1950s, who said that there are three important things in property: location, location and location. And that is a factor which I think has been neglected in the boom years and there were some schemes built in just the wrong place. And you can look at some of them and say how did anyone make a decision to build a shopping center there or build a factory there or build an office building there. So I would say location is something which has been forgotten about from time to time. And in these times, everyone needs to get back to the fundamentals of real estate and location is the key fundamental. On the green question, I think that green buildings are going to become increasingly important not just to investors but also to occupiers as time goes on. But when economic times are tough, the occupiers and investors won't pay a premium for an environmentally sound building. So I think the secret to delivering green buildings has to be in good design so that a more environmentally sound building is delivered for no extra cost. Burhanettin Yurtseven: Alan, I think we went to the same university. Location, location, location is the key factor, the key driver in the projects and again I am always stepping into the transparency. Feasibility studies need to be very transparent, need to be conservative and need to be done with reasonable figures. And back to the sustainability issue, we as a foreign investor consider definitely green buildings, green issues in our projects and developments and also in the future investments. That is all clear. Andreas Schiller: Thank you very much. Ladies and gentlemen we are running a little bit out of the time, but it is such an interesting panel and very important topic. I did not see any question from you that was somehow the last round but I would be happy if we close our session with a lady's voice and fienay, may I ask you again? Burhanettin just said the crisis will be over in a few months. I had the feeling you disagree a little bit. I do the same. So let's talk about this. I don't know if the crisis will be over ever or if we have, let me say, different situation after this crisis which brings different parameters, which may bring real estate back to realism. So how is your feeling about this? fienay Azak-Matt: I don't agree that the crisis won't get over so fast. I think it will take more longer, especially we expect all the CDS pays which come up with a loan. The terms are coming up in the next year. So we will have a second wave I assume. And I also think, having in mind all the international banks with their problems and all the governmental debts, so we have huge stones on the way. But I confirm that it will be getting more healthier. We will go back to the roots. Everyone will do, all the stakeholders will do their homework in a better, more traditional and more conservative way. And also on the ethic-wise, not only in the financial-wise but also in the ethic-wise, which brings up, you know, more healthy market. Andreas Schiller: Fine. Let's take this as the last words. I get some signs that we have to close our panel. We will do this. At the end, I may say the most important we don't have is not only money. The most important we don't have is not green buildings. The most important we don't have is time. Thank you to the audience and thanks for the panel for giving us your time, for taking the time to be here. Thank you very much. 148 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Gayrimenkul Projelerinde Art De er Yaratmak: Günümüz Dan flmanl Saffet Çiçekda Pega Ticaret Gayrimenkul Hiz., Yönetici Ortak Hoflgeldiniz.Ezber bozmak dedik, umar z sizler de tatmin olmufl olarak ç kars n z bu salondan. Efendim ben öncelikle sizlere kendimi ve kat l mc lar tan taca m. Sonra her birimiz birer konuflma yapaca z. Bu konuflmalar 7 dakikay geçmeyecek herbirimizin. Benim de il tabi arkadafllar m n. Sonra da ikifler dakikal k sorular soraca m. Sonra da genel soru cevaplara b rakaca z ve sizleri s kmayaca m z, ilginizi çekece imize inan yoruz. Efendim benim ismim Saffet Çiçekda. Ben PEGA isimli ticari gayrimenkul firmas n n yönetici orta y m. Bizler hem ticari alanda alanda arac l k ifllemleri yapar z hem de de er tespiti, fizibilite gibi dan flmanl k görevlerimiz vard r. Ben ve flirketteki bir kaç arkadafl m hepsi sertifikal de erleme uzman y z ve ona dayanarak da burada karfl n zday m. lk konuflmac m z, panelistlerden, Dr. fiükrü Aslanyürek'tir. fiükrü bey özellikle perakende konusunda sektörün ilk oyuncular ndand r. Modern al flverifl merkezlerinin ilk örne i olan Galleria AVM'den bafllayarak Retail Vision Ltd.'yi kurmufltur ve bu da ilk AVM'ler konusunda ilk dan flmanl k yapan flirkettir. Neflecan Çekici han m ise 95'te EPOS gayrimenkul dan flmanl k flirketlerini kurmufltur ve bugüne kadar çok farkl projelere imza atm flt r. Ve kendisi 2009 y l nda bir ekonomi ve ifl dünyas dergisi taraf ndan y l n gayrimenkul dan flman ödülüne de lay k görülmüfltür. Cansel Turgut Yaz c, sermaye piyasas kurulunun belirledi i flirketlerden EVA gayrimenkul'ün genel müdürü ve yönetici orta d r. Ve 15 y ldan fazla o da ifl hayat ndad r. Ve son olarak da Türkiye de erleme uzmanlar birli i'nin yönetim kurulu üyesi olarak seçilmifltir kendisi. Ve ayr ca FRICS ünvan na sahiptir. Bünyamin Derman ise mimard r. O bizim gibi dan flmanlar taraf nda de il de dan flmanl k alan sektörün özel bir kiflisidir ve 95 y l nda Dilek Topuz Derman ile DB mimarl k flirketini kurarak mesleki hayata girmifltir ve o zamandan bu yana çok say da uluslararas ve ulusal yar flmalardan alt s birincilik ödülü olmak üzere çok say da ödül ve mansiyon kazanm flt r. Jüri üyelikleri yapm flt r. Çok de iflik bir kifli ile de en son olarak görüflece iz çünkü sevgili Ufuk Tarhan bir füturistdir. 2009 y l nda fütüristler derne i baflkan olmufltur ve M-gen Gelecek planlama merkezinin yöneticisidir ve sahibidir. Ve gelece e yönelik tasarlamalar ve planlar yapar ve insanlarla bu flekilde çal fl r. Kendisinin tabiriyle ifl avatarl yapar. Dr. fiükrü Aslanyürek Retail Vision, Genel Müdür De erli meslektafllar m, bugün Türkiye de bir al flverifl merkezi uzman olarak konuflmak kendi içinde baz iyilikler de, baz kötülükler de tafl yor. Geçti imiz 2003-2008 döneminde sektörümüzün geliflmesi ve gösterdi i büyüme önümüzdeki y llarda neler olabilece i konusunda son iki y lda ciddi soru iflaretleri, baflar lar ve baflar s zl k örnekleri yaratt ; bugün zannediyorum ciddi bir tespit yapmak gerekiyor. Gelecekle ilgili olarak her ne kadar Ufuk han m gibi bir fütürist olarak bakm yor, daha fazla matematik olarak bak yorsam da, en son söylenmesi gerekeni belki ilk baflta söylemeliyim; çok katl al flverifl 149 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 merkezleri yapmak, en iyi arsaya al flverifl merkezleri yapmak, en iyi yat r m yap p en çok paray kazanmak döneminin kesinlikle bitti ini düflünüyorum. Gayrimenkul dünyas n n bakmas gereken unsurun al flverifl merkezleri de il bütün olarak perakende sektörü olmas gerekti i kan s nday m. fiöyle bir özet yapay m. Benim de kurucular ndan oldu um (ki burada bir arkadafl m daha var kuruculardan biri) Galleria Ataköy den bugüne kadar Türkiye de al flverifl merkezi yat r mc l ve iflletmecili i Türkiye nüfusunun %20 ile 30 u aras nda de iflen bir hedef kitleye odaklanm flt r. Geriye kalan %70 i yirmi y ld r unutmufl vaziyetteyiz. Hiç ortada yoklar. Yani Türkiye nüfusunun %70 i ortada yok ve unutulmufl vaziyettedir sektör taraf ndan. Önümüzdeki dönemde Türkiye deki tüketicinin nerede, nas l bir kimlik, nas l bir taleple karfl m zda olaca n ve nas l bir de ifliklik geçirece ini çok iyi hesaplayarak al flverifl merkezi yat r mlar n yapmam z gerekece ini söylemek istiyorum. Kendi çal flmalar m zda yapt m z öngörüyü k saca vereyim. Türkiye yi 19 ayr perakende bölgesinde ve her biri kendi içinde kendi ekonomi, demografi ve co rafya profili içinde ayr davran fl ve yaflay fl biçimleri olan tüketici kitleleri olarak tan mlamay tercih ediyoruz. Dolay s yla bir tane Türkiye yok, asl nda 19 tane Türkiye pazar var bana göre. Geçenlerde zmir de yat r mc lar ile çeflitli piyasa imkanlar, istanbul daki imkanlar vs. konuflurken istanbul da yat r m yapabilir miyiz, ne diyorsunuz gibi fleyler söylendi i zaman dedim ki hangi istanbul dan bahsediyorsunuz Bana göre 8 tane istanbul var bir tane istanbul yok. stanbul dedi iniz metropol bir tane de il. çinde 8 tane ayr istanbul var. Her birinin kültür, yaflay fl biçimi, zaman kullanma biçimi, tüketim al flkanl klar ve ona ba l olarak hayattan beklentileri, gelir yap s, o geliri kullanma biçimi olarak birbirinden çok farkl 8 tane istanbul dan söz edebiliriz. Dolay s yla gelece e dönük bakt m z zaman art k bir al flverifl merkezi iflinden de il, bir perakende iflinden söz etmeyi, bütün olarak perakende sektörüne bakmay öneriyorum ve perakende sektörüne bakarken al flverifl merkezlerinin özellikle iki unsuruna gelecekte yat r mc lar n mutlak surette çok büyük önem vermesi gerekti ini düflünüyorum. Bir tanesi insan kayna problemidir. Al flverifl merkezi iflinde özellikle son 5 y lda muazzam bir insan kayna problemiyle karfl karfl yay z; bu projelerin hem gelifltirilmesi hem yönetilmesi s ras nda sahip oldu umuz insan kayna gerçekten yetersiz. Dolay s yla bir kere bunu mutlak surette halletmemiz gerekiyor. kincisi, tüketiciye kendi yaflam tarz ve zaman bütçesi olan, 24 saatini kendi haz rlad bütçeye göre ayn paras n kullan r gibi kendi inan fllar ve davran fllar do rultusunda kullanan bireyler olarak bakmay öneriyorum ve art k benim s n rs z talep varsay m dedi im, yani bir al flverifl merkezi yapar z, oras nas l olsa dolar, tüketiciler de nas l olsa oraya gelir gibi bir yaklafl m n sona erdi ini, tarih oldu unu, önümüzdeki dönemde iflimizin gerçekten çok zor oldu unu, o zor iflleri baflarmak için de gerçekten çok özel insanlara ihtiyaç oldu unu düflünüyorum. Teflekkür ederim. Oturum Baflkan : Saffet Çiçekda Efendim, ben izin verirseniz yafl mdan da cesaret alarak araya bu ciddi konular n aras na biraz da gayri ciddi konular sokmak istiyorum. Bir kere biz Türkiye'deözel hayatta olsun, ifl hayat nda olsun dan flmanl k almaya haz r ya da e ilimli bir kültürümüz yok. Biz bir ev yapacak olsak mimarisini de en iyi biliriz, proje yönetimini de biz yapar z, nerede yap laca n da çok iyi biliriz. Bunlar n hepsini biz çok iyi biliriz. Dolay s yla herhangi bir dan flmana gitmeyi pek arzu etmeyiz. Sonunda ifl döndü dolaflt biz bundan hasbelkader para kazanma yoluna girdik. Ama flu s ralarda biliyorsunuz geçen seneden beri pek para da kazanam yoruz. Dolay s yla biz iflimizi anlatmaya bafllad k, iflimiz dilimize vurdu ve bunlar anlatmaya bafllad k. Sizlerden de sab r diliyoruz efendim. Neflecan Çekici EPOS Gayrimenkul Dan flmanl k, Yönetici Ortak Hoflgeldiniz. yi bir ö leden sonra diliyorum. Do a ak l almaz gerçek k lan olaylarla dolu. Örne in basit bir kufl yuvas nda binlerce çal, ç rp ve do al lif bulunuyor. Do ru yer, zamanlama, malzeme ve iflçilik... S radan bir difli kufl bu muazzam dengeyi yakalayabilmek için 1000'in üzerinde uçufl gerçeklefltiriyor. Yuva yapma ifli hiç kolay de il, hatta kimilerine göre bir mucizedir. Ben ve panelist arkadafllar m n anlatacaklar n n mucizeler yaratan gelifltirilere ilham vermesi dile iyle diye bafll yorum sözlerime... Bu salondaki herkes mucizelerin peflinden yürüyen cesur kifliler. Ancak di er yandan ironik bir flekilde, yapt m z iflin tesadüfi olas l klara göre hareket etme flans yok. flte bu nedenle 4 farkl bölüme ayr lan konuflmam n 150 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 ilk bölümü, markal konut piyasas na yönelik bilimsel araflt rmalar m zdan do an verilerle bafll yor. Paylaflacaklar m bu verilerin ölçüldü ü süreç olan konut gelifltirme dan flmanl ile sürüyor. Sonras nda bireysel ve kurumsal deneyimlerimizi k sa k sa sizlerle paylaflarak devam ediyoruz. Son k sm ise, iflimizin baz ipuçlar n veriyor, klasik anlat mlar n yerine sizi bu salondan ç kar rken, kafan zda sorular uyand rarak,kendimize sorular sorarak bitiriyoruz. Kabul edelim veya etmeyelim, dünyam z asl nda rakamlar döndürüyor. Konu gayrimenkul dan flmanl na geldi inde ya da daha do rusu gayrimenkul gelifltirme oldu unda do ru veriden baflka elimizde hiçbir de erli fley yok. Bu iflin bizler için sadece rakamlardan ibaret olmad n biliyoruz ama malesef rakamlara da çok fazla ihtiyaç duyuyoruz; Türkiye'de en zor bulunan fley olsa da...firmam z bu dengeyi korumak veya bu nabz tutabilmek için stanbul'un her iki yakas nda 591 farkl konut projesinde, 250 binin üzerindeki konutu yak ndan takip ediyor. Markal projelerin tüm hareketlerini 5 y ld r kendi imkanlar m zla yak ndan izliyoruz. Bugün güncel verileri masaya koyarak pazardaki baz rakamlara simülasyonlara dayal tahminlerle ulafl yoruz. 53 bin konutun stok yani sat flta oldu unu görüyoruz. Arzda Avrupa yakas nda Bahçeflehir ve Beylikdüzü bölgeleri öne ç karken, Anadolu yakas nda ise Ataflehir ve Sancaktepe dikkat çekiyor. 2008 ve 2009'da ise gelifltiricilerin frene bast n alg l yoruz sonuçlardan. Birbiriyle yar flan projelere, her iki yakan n sat flta olan ikinci el konutlar da dahil oldu unda flu anda ekranda gördü ümüz bölge ortalamalar na ulafl l yor. Tablolar n ayr nt lar na girmeyece im. steyen sektör mensuplar yla da paylaflmaya haz r z. Metodik analizlerle ulaflmaya çal flt m z söz konusu verileri, bölgelere olan talep trendlerini takip etme aç s ndan da yorumluyor ve kullan yoruz. Evet, Francis Bacon, bir sözünde bilgi güçtür diyor. Ancak hemen ekliyor, do ru elde yo rulmayan bilginin hiçbir de eri yok. T pk konut projelerinin gelifltirme aflamalar nda oldu u gibi. Bilindi i üzere proje gelifltirme dan flmanl klar, farkl aktörleri bir araya getiren disiplinler aras entegre bir süreç. Bu süreçte tüm ad mlar birbirine ba l halkalar fleklinde devam ediyor. Sa lam bir zincirin oluflmas için de her halkan n ayn sa laml kta üretilmesi ve birbirine ba lanmas gerekiyor. Bu s rada dan flman firman n önemi ortaya ç k yor. Çünkü bu halkalar n aras nda dan flmanlar her ne kadar d flarda da görülseler, asl nda zincirin daimi eleman ve birlefltirici unsuru. Prosesin ilk aflamas nda konsept gelifltirme çal flmalar yap yoruz. Verilerin derlendi i ve anlaml bir bütüne dönüfltürüldü ü,projenin kalbi olan aflama... Burada mimarlarla, mühendislerle, teknik kiflilerle projeyi müflteri odakl hale getirmeye çal fl yoruz. Biraz sonra Say n Derman çal flmalar m z n baz basamaklar na de inece i için ben çok fazla ayr nt ya girmiyorum. Birbirimize müflteri odakl l k aç s ndan faydalar m z oluyor. Bunu fiyatland rma aflamas takip ediyor. Fiyatland rmada önemli olan "sadece fiyat do ru belirlemek de il" diyoruz. Bunu alternatif sat fl senaryolar ile birlefltirirsek baflar l oluyoruz. Fiyat belirlenmifl konsept halkla iliflkiler çal flmalar yla anlamlanmaya bafll yor. Özel bölümdür ve projeyi somutlaflt rmak, hedef kitlesiyle buluflturmak ad na at lmfl bir ad md r. letiflim stratejisini belirledikten sonra, yarat c ellere teslim ediliyor, yeni do mufl bir çocuk gibi isimlendiriliyor proje. Çocu a hayat boyu üstlenece i karakteristik özellikler biçiliyor. Fikirden somut bir ürüne dönüflme oluyor. Modern pazarlama deyimiyle projemiz markalan yor. Markal konut projesinde sat fl dü mesine art k basma vakti gelmifltir. fiu ana kadar anlatt klar m için markal konut kavram n n abc'si diyebiliriz. Bu kavramsal bilgiler markal proje kavram na aflina olan sizler için tan d k zaten. Yeni bir fley söylemedim. Ama iflte tam bu aflamada dünyan n en de erli birikiminden yani tecrübe ve baflka ad yla deneyimlerden söz etmekte fayda var. Yapt m z anketlerden ç kan istatistiki verileri ilginize sunmak istedik. Türkiye'de konut sat n alma süreçlerinde depreme dayan kl l k birinci s rada. (Bir çok projede çeflitli firmalarla anketler yap yoruz. Birlikte sorular haz rl yoruz. O sorular da ç kard m z sonuçlar da Avrupa ve Anadolu yakas olarak ikiye ay r p özetliyoruz. Onlardan enstantaneler sunaca m). Bunu lokasyon, fiyat, firma güvenilirli i ve yat r m kabiliyeti izliyor. Yapt m z anketler tüketicinin yar s ndan fazlas n n (tüm Türkiye ortalamas nda), 3+1 konutlar tercih etti ini gösteriyor. fiafl rt c bir flekilde al c lar n firma-proje eflleflmesi yapamad klar n görüyoruz nitel gözlemlerimizde. Ben bunu baflar s z markalama ve iletiflime ba l yorum. Araflt rmalar, müflteride sat n alma yani konut alma düflüncesinin do mas ile imza at lmas aras nda ortalama 15 ila 17 ay oldu unu söylüyor. Bu noktada tan d k arkadafl iliflkisinin ilanlara göre daha ön s rada geldi ini görüyoruz. Projelerin konut al c s projenin ad n yani ismini hiç önemsemiyor. Ancak di er yandan da Türkçe proje isimlerinin olmas n tercih etti ini söylüyor. Telafuzu zor kelimelerden kaç nd n ama konut sat n al rken ismi sevmese bile sat n al m karar n etkilemedi ini de ayr nt da dile getiriyor. Y llard r konut sat n almada efllerden hangisinde karar yetkisi oldu u tart fl l rken, çocuklar n karara etkisi bariz bir flekilde ortaya ç k yor. Sat n almada karar verici, etkileyici, al c, kullan c gibi yeni ve önemli kavramlar do uyor piyasam zda. Anadolu flehirlerinde gelifltirilen projelerde ise küresel düflünüp yerel hareket eden pazarlama tavr kazan yor. Yeni nesil betimlemesinin dünyam zda çok irdelendi i çeflitli endüstrilerde yeni nesle yani çocuklar m za söz vermek de ak ll ca olur diye düflündük ve 11 ilde 7 ila 14 yafl aras ndaki çocuklarla yapt m z ankette çocuklara hayalinizdeki evi nas l tan ml yorsunuz diye sorduk: konforlu ve son moda teknoloji ile donat lm fl bir ev cevab n aç k ara farkla ald k. Bilgi da arc m z rakamsal verilerle s n rl de il ; nitel bilgileri derledi imizde flu sonuçlar paylaflmak istiyorum. 151 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Sosyal ve psikolojik faktörler kiflisel ihtiyaçlar n ihtiyaçlar n önüne geçti. Trendler, modalar bu sektörde de var. Ak ll evler IQ düzeylerine bak lmadan sat n al nd. Bu noktada da ifller kar flt. Arsan n mülkiyeti, inflaat ruhsat gibi altyap özellikleri, durumlar fazla merak edilmedi. Merak edilmedi gerçekten, bu da yine bir sha içi çal flmayla gerçeklefltirdi imiz bir sonuç. 100 kifliden 5 kifli arsan n mülkiyetini, ruhsat n, inflaat ruhsat n vs. soruyor maket bafl sat n al mlarda. Bunun d fl nda baz sabitlerden de vazgeçmiyorlar. Kuzey cephe, son kat tabusu gibi konular her zaman var ve bu da bize flerefiyelendirmelere dikkat dedirtiyor. Türk gayrimenkul al c s büyük evden zarar gelmez diye yineson noktay koyuyor.ortalama 150-140 metrekarelerde bir talep olufluyor Türkiye'de. Deneyimlerimize son noktay koymadan önce önemli bir konu olan yerel duyarl l klara parantez açmay uygun görüyorum. Bu ciddi ayr nt y tek paragrafla irdelersek o da flu; anadolu flehirlerinde e er gayrimenkul projesi gelifltirmeyi planl yorsak farkl bak fl aç lar yla bakmaya haz r olmam z gerekiyor hepimizin. Çünkü stanbul gözlü ünü ç kar p yerel gözlü ünü takmak ve yerel de erlere duyarl ve sayg l olmak gerekiyor. Metodik ve kavramsal bir çerçevede ilerlettim konuflmam. Öznel bir bak fl aç s yla bitirmek istiyorum. Bana göre yeni bir rekabet düzeni var. Bu sebeple markal konut projelerinde ifl ve iletiflim hedeflerine ulaflabilmek için kilit bir tan m var firmam za göre. Bunu düstur edindik;bu kilit tan m "içgüdüsel tecrübe"dir. Bir kufla nas l yuva yap laca n ö retemezsiniz. O, bu yetenekle do mufltur. Mucizenin aritmeti i onun genlerine ifllemifltir. Ancak her deneme onu daha mükemmel k lar. Yeteneklerini keskinlefltirir. Gayrimenkul yat r mc lar n içgüdüsel mükemmelli e götürecek pek çok faktör var elbette. Ben bunlar üç ana unsurda bir araya getiriyorum. Bir, her bir proje s f r noktas d r. Farkl bir bak fl aç s gerektirir. O bak fl aray n ve bulun. ki, projenize d fl bak fl aç s getirecek do ru dan flman firmalarla çal fl n. Üç, rakamlar sevin ama iflin sonunda mutlaka sezgilerinizle noktay koyun. Genelde bu tip konuflmalar, panellerde kesin yarg larla biter. Ama ben tam tersini yaparak üç soruyla bitirmek istiyorum. Gayrimenkulde yat r m ve yönetim de iflti, fark nda m s n z? Bu fark ndal farkl l a çevirmek için ne yap yorsunuz? Farkl l a giden yolda kimle yürüyeceksiniz? Yak n bir zamanda tekrar görüflmek üzere. Teflekkürler. Cansel Turgut Yaz c EVA Gayrimenkul De., Kurucu Ortak FRICS Hoflgeldiniz. Biz dan flman gözüyle optimum büyüklük ve karl l k yaratmak üzerine bir konuflma üzerine bir konuflma haz rlayal m dedik size ve bu görevi de ben ald m. Arkadafllar m zla beraber de iflik tecrübelerimizi sizlerle paylaflarak acaba biz sektörümüzü nas l bilgilendirebiliriz, bilgilerimizi nas l paylaflabiliriz, düflüncelerimizi nas l paylaflabiliriz diye düflündük. Gayrimenkul sektörü çok geliflti, çok farkl bir yerde art k. Gayrimenkul sektöründe de iflik aktörler görüyoruz. Bundan on sene önce bu aktörlerin bir k sm yoktu. Olmas gerekti inin de fark nda de ildik. Kimi zaman bakt m zda mimarlar, peysajc lar, tasar m ekipleri bir taraftayd. Di er tarafta ise gelifltiriciler. Ama o zamanki gelifltiricilerimiz malesef sadece paras olanlard. Ama bugün çok farkl. Bugün gelifltirici olmak için sadece paran z olmas yetmiyor. yi fikriniz olmas, iyi projeniz olmas ve iyi bir ekibiniz olmas gerekiyor. Art k gayrimenkul servis firmalar söz konusu ve bu firmalar n içerisinde de de iflik tecrübeler var. Bunlardan bir tanesi de de erleme. Avukatl k firmalar, yönetim firmalar, halkla iliflkiler firmalar son zamanlarda reklam firmalar h zla devreye girdi. De erleme firmalar ise de iflik bir çat alt nda de iflik bilgilerin topland firmalar olarak son 9 senedir hayat m zda. Son derece profesyonelce geliflmekte olan bir sektör ve dan flmanl k baca da tabi buna paralel olarak gelifliyor. De erlemeden elde etti imiz tecrübeleri biz art k piyasa ile paylaflabilir olgunluk ve düzeye geldik. Bunlar özümseyip, analiz edip sizlerle paylaflabilir durumday z. Bunlarda do ru proje yapma yani gelece e do ru gitmeyi sa l yor. Bugün en iyi kullan m dan flmanl yap yoruz. Bunlar arazi projelerinde özellikle üzerine nas l en do ru projeyi infla edebilriz sorusunun do ru cevaplar n bulmak için yap lan analitik çal flmalar. Ayn zamanda Neflecan Han m' n söyledi i gibi bu çal flmalar n içerisine sezgisel yaklafl mlar da var. Bunlarda sadece sektörel verileri ya da bu sektörün makrodan mikroya nereye do ru gitti ini incelemiyoruz. Bir yat r mc bugün tutup Sibirya'da yat r m yapmak istedi i zaman hiç bir bilgimiz olmad bir yerde ne yapabiliriz, nereden bafllayabiliriz sorusunun cevab n arayarak yola ç kmam z gerekiyor. Yani ülke ölçe inden bölge ve flehir ölçe ine kadar inmek gerekiyor. fiehir dokular n n özelli ini gerçekten kaybetmemek gerekiyor. stanbul yat r mc s na balkonsuz ev satabilirken Kayseri'deki yat r mc ya balkonsuz ev satamaman z ya da zmir'deki yat r mc ya daha büyük ölçekli evler planlaman z gerekiyor. Dolay s yla asl nda istekleriniz olanaklar n zla s n rl. Bunun fark nda olmak gerekiyor. De erlemede profesyonel görüfllerimizde 4 tane faktörü dikkat ediyoruz. Bir tanesi fiziksel olarak mümkün mü yap lan proje? Yasal olarak olanakl m? Finansal olarak imkanl m? Çok büyük ya da gereksiz bir ifl mi yap yoruz? Att m z tafl ürküttü ümüz kurba aya de ecek mi? Ekonomik olarak azami düzeyde verimli mi diye 152 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 düflünmek gerekiyor. Çünkü asl nda en büyük belki de en do ru en fizib l olmayabiliyor. Bunu da sunumumun devam nda sizlere anlatmaya çal flaca m. Biz bilgiye ulafl rken tümden gelip tüme varmaya çal flt m z noktalar oluyor. Bazen bir yat r mc, özellikle yabanc yat r mc gelip ülkemizde asl nda kitapta yazmayan baz verileri bize sorabiliyor. Buna ulaflmak için bir tak m çal flmalar yapmak gerekiyor. Kimi zaman anketler, kimi zaman baz verilerden yola ç karak tüme varmak gerekiyor. Bir tecrübemi paylaflmak istiyorum sizinle. Bir yabanc yat r mc bölgedeki sat n alma gücünü bizden istedi. fiehirle ilgili çok fazla veri elimizde yoktu ama kira gelirlerinden yola ç karak o bölgedeki ortalama hane halk n n ne kadar kiraya gelir ay rabilece ini bulup o bölgedeki nüfusu adrese dayal nüfus sisteminden ç kar p hane say s na oradan ulafl p, oradan da sat nalma gücü paritesini ç kard k. Evet belki veri elimizde haz r de il ama baz düflünceler ve sistematiklerle olmayan verinin, art eksi, belli bir miktar hata pay ile ulaflmam z mümkün. Dolay s yla de erleme uzmanlar ya da bugünkü de erleme dan flmanl nda bu hizmetlerle yat r mc lara yard m etmemiz mümkün oluyor. Kimi zaman diyagramsal bak fl aç lar gerçeklefltiriyoruz. Bunlar mimarlarla yap yoruz. Gördü ünüz gibi bu iki örnekte farkl yerleflim statülerinin farkl flekilde yerlefltirilmesi durumunda projenin ne kadar fiz b l olabilece i konusunda çal flmalar yapm flt k. Alternatifleri düflünüyoruz. Kimi zaman etaplayarak infla etmenin getirece i avantajlar düflünmeye çal fl yoruz. Örne in bu projede otoparklar üst katta çünkü zeminle ilgili problem oldu u için afla ya inmek, yukar ç kmaktan daha maliyetli. Kimi zaman koflullar dikkate alarak etaplama yapmam z gerekiyor. Projenin mimarla birlikte efl yükselti e rilerini dikkate alarak rüzgar, koflullar, kuzey-güney ba lant s, talep ve arz düflünerek etaplama yapmam z gerekiyor. Burada tabiki büyüklük ve kazanc da düflünmek gerekiyor. Proje özelliklerine uygun temasal önerilerde bulunup asl nda altyap sal olarak fikri oluflturmaya çal flabiliyoruz. Bu çal flmalar s ras nda etaplara ait alansal da l m ve etaplamalar n belirlenmesi hizmeti verebiliyoruz. Maliyetleri tahmin edip, projenin nas l etapland r l rsa do ru bir yolda gidebilece ini, nas l kurgulanabilece ini anlat p, proje süresinin bir mant a oturtulmas n sa l yoruz. Modelleri nakit ak fllar yla destekliyoruz ve alternatiflerin kurgusal de erleriyle asl nda bize neler getirip götürebilece ini anl yoruz. Burada örne in farkl 4 tane alternatifte 4 farkl emsal fleklinde bir projenin nas l asl nda de er kazan p kaybedebilece ini görebiliriz. Bu örne imizde göstermek istedi im üç tane 3.5 emsal, bir tane 2.5 emsal çal flmas yla projenin yaratabilecekleri haklar, has lat, nakit ak fllar, IIR oranlar ve indirgeme oranlar riskleriyle toplam bir özet çal flma tablosunu görebilirsiniz. Burada flunu sormak gerekiyor. En fazla yap lan asl nda en karl m d r? Her zaman için yat r mc larda flöyle bir düflünce var: 11 emsal yapay m, çok karl y m. flte 5 yapmal y m, 3.5 benim olmal falan gibi. Ama dönüp bakt n zda asl nda baz plan notlar nda emsale bodrumlar dahil de ildir gibi notlar görebiliyorsunuz. Bu flu demek oluyor: ma maya kadar infla edebilirsiniz. Peki ne iflinize yarayacak? Optimum fizibilite, optimum karl l k. Belli bir büyüklükten sonra onu infla etmenin hiç bir faydas yok çünkü üretti inizi satamayacaks n z ya da istedi iniz gibi satamayacaks n z. Öyle bir noktadan sonra art k maliyetleriniz satabildi iniz fiyatlar n üstüne ç kacak. Dolay s yla asl nda en fazla üretmek en karl y üretmek anlam na kesinlikle gelmiyor. Art k yat r mc lar bunun fark nda olmak üzere. Yavafl yavafl bunu alg lamaktalar. Yat r mdaki maliyetler, inflaat, zemin, projenin üretim kabiliyeti, bunlar n hepsini üst üste koydu unuz zaman azami karl l k noktas n hesaplaman z gerekiyor, ortaya ç k yor. Örne in bu örnekte inflaat maliyeti 2 alternatifte, ikinci ve üçüncü alternatifte, 2.5 ve 3.5 emsal olurken birinde 112 milyon euro di erinde 155 milyon euro projeye para yat rman z gerekiyor. Peki ne kadar para getiriyor bu proje? Bugünkü de eri ne kadar? Biri 98 milyon, di eri 125 milyon euro. Yani 27 milyon euro kazanmak için 42 milyon euro riske atacaks n z. Atmal m s n z? Bu sorular sormak ve do ru zamanda sormak gerekiyor. nflaat yap p planlad ktan sonra buna devam etmenin hiçbir anlam yok. Çünkü art k ifl iflten geçmifl oluyor. Dolay s yla optimizasyon projelerde çok önemli. Bunun için tecrübeden yararlanmak laz m. Bu tecrübeler için, size do ruyu göstermek için yard mc olacak destek flirketler, de erleme flirketleri, bunun gibi dan flman flirketleri var... En büyük, en karl de il. En karl olabilmek için flunlar düflünmemiz laz m: fazla imalat bize ne götürür, ne getirir? nflaat maliyeti süremizi uzat r, inflaat maliyeti miktar m z art r r, daha fazla finansman maliyeti gerekir, daha fazla risk ediniriz. Niye? Çünkü daha fazla inflaat alan pazarlamak zorunday zd r. Daha uzun sürede pazarlamak zorunday zd r çünkü üretti imiz çok fazlad r ve onu tüketmek için belli bir zamana ihtiyac m z vard r. Yani projemizin net bugünkü de eri düflebilir veya istedi imiz h zla artmayabilir. Yani belli büyüklüklerden sonra projeler art k kendi kendini yer. Yamyam duruma gelir. Dolay s yla optimum büyüklükte arz ve talep dengesini düflünen gelecek yat r mlar bizim için önemli. E er gelecekte do ru yat r m, do ru flekilde yapmazsak karl projeler üretemeyecek duruma gelece iz. Gelecek çok h zla geliyor. Düflündü ümüzden çok daha farkl fleylerle karfl lafl yoruz. H zlanan teknoloji, beklentilerin düzeylerinin farkl laflmas, geçmiflteki nesille yeni nesilin birbirinden farkl fleyler düflünmesi bizleri farkl noktaya götürüyor. Dolay s yla art k dan flmanl k dönemi. Dan flmanlar n tecübelerinden yararlanarak gelece e ulaflmak gerekiyor. Optimum karl l yakalayan projeler yaratmak için destek flirketlerinden yararlanmak, onlar n bak fl aç lar n objektif bir flekilde de erlendirmek gerekiyor. Beni dinledi iniz için çok teflekkür ederim. GYODER 153

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Bünyamin Derman DB Mimarl k, Kurucu Ortak De erli konuklar. Önce hepiniz hoflgeldiniz. fiimdi tabi dan flmanlar n aras nda bir mimar n ne ifli var? Bizim de söylece imiz çok fley oldu unu düflünüyorum. Çok de erli bilgiler verdiler. Biz üniversiteden ilk piyasaya at ld m z zaman bu meslekte nas l ilerleyece imizle ilgili baya kayg lar içinde yola ç kt m z zaman flunu gördük ki bu yar flmalar mevzuu çok önemli. Bütün dünyada yar flmalar konusunu gündeme tafl d k ve gördük ki verilen her yar flman n briefi bizi e itmifl bugüne kadar. Nedir brief? Yani verilen program, esas nda biz arkada ne kadar bir araflt rma ve bununla ilgili veri verildi ini daha sonralar meslek hayat m zda sizler gibi de erli insanlarla beraber oldu umuz zaman arkas nda emek oldu unu gördük. Nedir bu? Biz y llar önce bir yar flmaya girdi imiz zaman bize bir flartname verirlerdi. Bu flartnamenin içinde diyelim ki konser salonu yap yorsunuz, bu konser salonunun orkestra flefi konser salonunun tipini belirliyor. Diyor ki ben shoe box veya arena tipi konserde sunum yapaca m ve benim briefim bu diyordu. Ve siz mimar olarak bu brifi al p bunu en iyi flekilde tasarlamak ve gelifltirmek zorundas n z. Ve bunu uluslararas yar flmalarda veya ulusal yar flmalarda da görebilirsiniz. Bunun içinde yüzlerce defa analiz edilmifl, test edilmifl ve gerçekten dan flmanlar taraf ndan da onaylanm fl ve bu süreçte de gelifltirilmifl projeler üzerinde biz mimarlar onlara ne katar z diye düflündük. Bizim iki flapkam z var. Bir, program gelifltiren kurumun, bu özel kurum olabilir, kamu kurumu olabilir, bunu en iyi flekilde tasarlayabilme ve gelifltirebilme becerisine sahip olmak. Bir de kamu yarar mevzuu var. Mimar, burada iki flapkas var esas nda. Hem kamunun ç karlar n gözetebilme, hem de yat r mc n n; bu devlet olabilir, özel sektör olabilir. Burada en çok bizi ikilemde b rakt ran mevzu bu olabiliyor. Bazen kamunun ç karlar meslek ç karlar yla örtüflmeyebiliyor. Buradaki mimar kimli i bence çok önemli. Özellikle son yapt m z ve gösterece im projelerde hem kamu yarar hem yat r mc ya fayda getirildi.yan s ra gerçekten bir makinan n difllisi gibi herkesin birbirine ihtiyac oldu u, özellikle dan flmanlar n bize katt katk ve projelendirme sürecinin k saltabilme ve hedefe h zl ulaflabilme durumu kan tland. Biliyorsunuz zaman çok önemli. Ne kadar h zl üretilebilirse bir proje ( bu da do ru verilerle beraber olur) bunun çok önemli oldu unu düflünüyorum. Bizim flans m z flu oldu. Mesle e bafllad m z zamandan bugüne kadar, hep do ru dan flmanlarla ve mümkün oldu u kadar onlar n bütün briflerini do ru alg lay p do ru analiz edip projeleri de do ru bir flekilde yapmay hedefledik. Bu sunumda, bir AVM, 212 Al flverifl Merkezi. Üç tane konut, burada yatay ve düfley iki tane konutu örnek gösterece im. Bu proje yar flma projesiydi. Belirli bir yafla kadar malesef bir kurum hariç,- Dumankaya grubu hariç- bize bugüne kadar al n siz ifli yap n demediler. Biz hep bir yar flma yoluyla ald k maalesef ve bu da iyi bir fley. Çünkü hep rakiplerle beraber yar flt n z için. Bu da bir yar flmayd. fiöyle bir brief verdiler bize. Afla yukar iki tane büyük anchor, (Praktiker ve Media Markt, 10 bin metrekarelik iki tane) yani 20 bin metrekarelik bir alan n n üzerine bir AVM istendi. Bence s n rl bir aland ve bir de rezidans proje istendi. Bu flu demek; siz burada hem bir hipermarket, iki tane büyük hipermarket, bir de AVM yapacaks n z, bir de rezidans yapacaks n z ve çok s n rl bir arsada yapacaks n z. Dolay s yla biz burada flunu düflündük: hem medya yolu üzerinde kamuya aç k bir public mekan yaratabilir miyiz? Hem de bu program n içine s abilir miyiz diye düflündük ve 4 grubun içinde 212 al flverifl merkezini sevgili Mete Arat ile beraber, uluslararas Stuttgart bürosu ile beraber bu tasar m gerçeklefltirdik ve bizim tasar m seçtiler. fiu anda bu bina infla ediliyor. Ekranda yar flmadaki görselleri görüyorsunuz. Burada gerçekten analiz edilmifl bütün briefler bize dan flmanlar taraf ndan verildi. Geldi i son noktada uygulama projesi baz fleylere ra men -yani özellikle cephedeki görselle karayollar ndan geçemedi imiz için, burada da medya cephesi vard - ezberi bozan bir al flverifl merkezi yapmay hedefledik. Çat s nda gezilebilen, içinde rahat rahat dolaflabildi i, insanlar n burada büyük bir zaman n geçirebildi i bir al flverifl merkezi hedefledik ve bunu da gerçeklefltirdik. Yani normalde böyle bir al flverifl merkezi malsahibinin cesareti olmas, yat r mc n n dan flmanlar n bize cesaret vermesi, bazen kavga etsek de onlar da ikna edebilmemiz gerekir... hiçbir zaman tek bafl na mimar burada tek bir aktör olamaz. Bu aktörler çoktur. Yani hem teknik dan flmanlar,hem bu iflin pazarlama dan flmanlar veya gelifltirme dan flmanlar yla beraber gerçeklefltirdik diye düflünebiliyorum. fiu an hem akademik yönden hem ticari yönden belirli bir seviyeye gelmifl durumda. fiu anda tam da kriz ordam nda yap lm fl bir yat r md r. %80 oran nda doluluk vard r ve flu anda da Cumartesi Pazar 70 bin kifli ziyaret ediyor. Ve memnunlar flu an al flverifl merkezinden. fiu an yap n n genel detaylar n görüyorsunuz. 24 saat fl k... Bir gözümüz kamu yarar nda oldu u için yeflili ve sürdürülebilirli i bu projede gerçeklefltirdik. Bizim %80 projelerimizde mümkün oldu u kadar, özellikle yat r ma yönelik projelerde bunu öneriyoruz : sürdürülebilirlik, yeflil, eko tasar mlar n mimarisi bunun %30'dur yada %40' d r. Yani hiçbir mekanik masraf yapmadan s rf tasar mdan kaynakl %30 geri dönüflüm alabilrsiniz. Bu projede özellike çat rooflar aç larak kendi do al vertical ak m sa land. Yani bina bütün do al iklimlendirmesini sa layabiliyor. Dolay s yla çat ya ç k labiliyor. Bütün çat sular bir yerde toplanabiliyor ve tekrar dönüflüm haline gelebiliyor. Bu proje çok az maliyetli. %30, %40 bir sürdürülebilirli i gerçeklefltirmifltir. Esas nda toplam nda 230 bin metrekarelik bir 154 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 yap d r. Bursa'da burada Koray Grubu ile gerçeklefltirdi imiz bir proje. Neflecan Han mlar n bize breifleri do rultusunda. Burada da do ru bir brief vard. Az katl yo un bir yap yd ve büyük avlular, büyük yaflam alanlar ve insani ölçek. Bütün Bursa'n n genel karakterini uygun, yerelli ine uygun. Burada belirgin Bursa mimarisini modern bir yorumla gerçeklefltirdik ve flu an birinci etap tamamland. Kullan c lar bu projeden memnunlar. Yani gerçekten bizim flans m z do ru dan flmanlar ;bizi bu flekilde do ru yönlendirdiler. Biz de mümkün oldu u kadar kullan labilir iç mekan, neredeyse %90 kay p alans z bir iç mekan kurgusu yaratt k. Bu yap dan örnekler. flte meydan, yaflam alanlar, 3 katl, 4 katl yap lar. Bu bir atrium, büyük bir fley. Uluda 'ya bakan bir manzaras var. Bursa'ya özgü modern bir yap nas l yap l r diye baya bir düflündük ve sonuçta bütün yönetimi de ikna ederek bu projeyi gerçeklefltirdik. Dumankaya'ya yapt m z mimari proje.fiöyle bir mevzu vard.bizim de yorumumuzla burada program parçalad k. Bahçeli 1+1 yapt k. Mesela bu güne kadar böyle bir fley yoktu. Yani flöyle hedefledik. Yat r mc bize brifi verdikten sonra biz "buna ne katabiliriz"i koyuyoruz. Dolay s yla hem yat r mc ve gelifltiriciyle kamu yarar ad na ve sürdürülebilirlik ad na bir çok fley koyduk yine. Burada bol yeflil. Esas nda maliyetli binalar ama gerçekten burada yaflamaktan insanlar keyif al rlar. Bu da %90 tamamland, herhalde 2 ay sonra bitecek. fiu an proje bu halde: Herkese yeflil alan, herkese bahçe. Bu flunun için önemli. Buras Kurtköy. Merkezden uzaklaflt m z zaman,mümkün oldu u kadar daha az katl yap yap lmas n hedefliyoruz. Nedeni de flu:kent merkezleri bence de erlidir her yönden. Daha pahal d r. Bizim yaflam al flkanl klar m z kent merkezlerinde... belirli bir yafltan sonra da zaten merkezde olmak isteriz.merkezin d fl ndaki bu tip yat r mlar özellikle bahçe, rahat yani her türlü aktiviteyi sa layabilecek, huzur bulunabilecek bir içerikte olmal... Bize verilen briefi sokaklar, avlular, insanlar bir araya getiren, yaflan labilir çevreler olarak yeniden yorumlad k. Esas nda burada brife %100 uyduk. Sadece ekledi imiz bir kaç nüansd r. Sosyal tesis kent iliflkisi. Devam edelim. Son olarak da bir yüksek yap gösterece im. Üç tane slayt var. Bu sefer de tam baflka bir konu, tam merkezde. fiimdi böyle bir konuya nas l bakar z? Biz burada program gene üstat bir grupla, dan flman grubuyla yönlendirdik. Düfley park olarak yapt k Zincirlikuyuya. Bu da flu demektir: bütün katlarda bahçeler koyduk. Büyük bahçeler ve aç labilir. Kuleye yeni bir yorum getirdik burada. çe kapan k bir yap de il, tamamen d fla aç k bir yat r m ve sanki düfley bir vertical park infla ettik. Burada tamamen yeflili öne ç karan bir yap önerdik. Bunlar maliyet gözönüne al narak yap lm fl tasar mlard r. Burada çeflitli detaylar görüyorsunuz. Yani flunu rahatl kla söyleyebilirim ki tasar mc y iyi yönlendirdi iniz zaman, biz mimarla ise her türlü tasar m, bu diflliyi do ru kurdu umuz zaman, her türlü iyi eserden söz etmek mümkün diye düflünüyoruz.üniversitelerde de bu projeleri tart fl yoruz. Biz nerede yanl fl yapt k, yat r mc lar nerede yanl fl yapt. Bu uzun süre tart fl lacak diye düflünüyorum çünkü insanlar yaflamaya bafllayacak, yafland ktan sonra sosyo-psikolojik sorunlar ç kacak m, ç kmayacak m? Önümüzdeki 5 sene bunu daha farkl platformlarda, daha farkl flekillerde tart flaca m z zannediyorum. Teflekkür ederim. Ufuk Tarhan Fütüristler Derne i Baflkan Merhabalar. Kronometremi bafllat yorum ki kendimi konrol edebileyim. 7 dakika çok süre de il. Hele de böyle genel bir konuda toparlamak zor olabilir. Ben fütürizm kontenjan ndan aran za kat l yorum. Asl nda beni sanki farkl bir kesimden, farkl fleyler yaparm fl gibi biraz lanse ettiler. Bir parça öyle giyindim gerçi ama genellikle sohbetler ve konuflmalar sonunda en çok duydu um fley flu olur: hani bu fütürizm nedir, siz ne yapars n z, ifliniz nedirleri biraz irdeledikten sonra "ha, bende asl nda fütüristmiflim de ad n öyle koymuyormuflum flimdiye kadar", derler. Ve hakikaten de böyledir. Burada asl nda konuflulan fleylerin ço u fütürist bak fl aç s olmazsa zaten olmaz. E er tasar mdan bahsediyorsak, dan flmanl ktan bahsediyorsak, zaten fütürist bak fl aç s yoksa olmaz. Ben sadece bunun ismini böylekoyarak belki kullan yorum ve daha vurguluyorum. Onun için fütürizmi ; ak ll ve iyi insanlar n sosyolojik, ekonomik, politik veya psikolojik, teknolojik bir tak m verileri kullanarak gelecekte neler olabilece ine dair olas l klar, senaryolar ço altmak, oluflturmakla ilgili faaliyetler, düflünceler, platformlar diye özetleyebiliriz. Dolay s yla benim yapt m ifl de tam olarak bu. Yani sepet deriz biz buna. Sosyo sepete bakmak -asl nda finansal sektörlerde de kullan l r-sosyolojik, ekonomik, psikolojik, ekolojik ve teknolojik aç dan nas l bir gelecek olabiliri tahmin de il tarif etmek üzere çal fl r z, düflünürüz. fiimdi ben bu kadarc k sürede bir sürü çal flmalar n size çok tablet bir özetini verece im. Önümüzdeki takriben 10-15 senede dünyan n nas l bir yeni dünya olaca n, hangi tür organizasyonel yap lanmalar n, yaflam formlar n n, ifl formlar n n oluflabilece ini size çok çabucak özetlemeye çal flaca m. Efendim, fütüristler diyoruz ki yani flu senaryoyu çok benimsiyoruz: biz gelecekte üç türlü, üç renkte dünyaya sahip olaca z ya da onu oluflturmaktay z. Bunlardan bir tanesi mavi dünya, bir tanesi turuncu dünya bir tanesi de yeflil dünya. Bütün bu flimdi söyleceklerimin iflaretlerini asl nda hepimiz al yoruz. Maviden bafllayal m. Mavi dünya mega, devasa flirketlerin olufltu u, bütün dünyan n arge üretim da t m sistemlerini yöneten, her sektörde en fazla 3-4 tane, veya hadi diyelim 4-5 tane ama daha fazla de il, kurumun organizasyonun oldu u, çok yüksek teknolojinin kullan ld, çok az insan n, deha seviyesinde insan n GYODER 155

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 çal flt örgütlenme biçimlerinden oluflacak. Bunun için h zla mergers and acquisitions, sat nalmalar, birleflmeler ve odaklanmalar oluyor. Mesela iflte Mercedes, mesela Unilever, PG falan gibi ço altabilirsiniz. Her sektörde devlet ve s n rlar n önemli olmad bir tak m devasa dünyaya üreten ve yaratan, teknoloji gelifltiren flirketler olufluyor. Bu mavi dünya. Oradan d flar ya ç kan bir sürü insan turuncu dünyaya geçecekler ve geçmekteler. Turuncu dünya internet ekonomisinin a rl kta oldu u, her fleyin internet ve teknoloji üzerinde el de ifltirdi i, üretildi i küçük derin uzmanl klar n, dan flmanl klar n yayg nlaflt hizmet, servis sektörlerinin çok çeflitlendi i, yani iflsizlik sorununu bir anlamda ifl çeflitlili ini art rarak çözen derin uzmanl k, KOB bile denemeyecek küçük bireysel giriflimcilerin ço ald bir dünya olarak flekillendiriyor olaca z. Bunun da kuvvetle iflaretlerini al yoruz. Bu turuncu dünya mavi ile kendi içinde ve yeflil dünya ile ifl yapacak. fiimdi demin dedim ki s n r, devlet, millet önemi kalmayacak. Büyük ölçüde mavi dünya ve turuncu dünya bizim için ürün, hizmet ve koflullar oluflturacaklar. Peki o zaman dünyan n flu anda s k nt s n çekmekte oldu u iyilik halini, kontrol halini ne yapacak? Ve bütün her fleye ra men iflsizlik ve ifl ile ilgili durumu, insanlar n huzur içinde yaflamas n neresi kontrol edecek? flte o da yeflil dünyan n üstüne vazife olacak ve yeflil dünyada da bu di er iki dünyan n yapt n etti ini kontrol eden sertifikasyon ve akreditasyon kurumlar ile hala mevcut ekonomik sistemin içinde bugünkü istihdam diyebildi imiz sistemin içine giremeyen, yani bugün iflsiz diyece iz ama o gün öyle demeye iz, insanlar n yaflamas n sa layan sosyal sorumluluk örgütleri ve organizasyonlar olacak. flsizlik sigortalar vs. bütün bunlar zaten bunun iflaretlerini veriyor. Yani flu anda dünya resmen yeni bir ça a girmifl vaziyette. Ça n ad sibernasyon. Tar md, sanayiydi, dijitaldi, neyse bitirdi imiz dönem internet ça yd, bilgi ça yd, flimdi art k sibernasyon ça nday z. Yani ak l, bilgi ve teknoloji ve duygular yeniden duygularla bir kez daha her türlü koflulumuzu yeniden yarataca m z, anlamland raca m z yeni bir ça day z. flte bu ça da bugün konuflulan dan flmanl k meselesi en önemli alanlardan biri olacak. Yani herkes derinlemesine konusunu bilecek ama multidisipliner bir flekilde bütün di er her fleyden de anlayacak. Biz buna biraz da T tipi tan flmanl k diyoruz. Yani iflsizli in, bu çekti imiz s k nt lar n çözümü yüksek seviyede teknoloji kullanan derin T dan flmanl klar gelifltirerek çözüyor olacak. fiu anda iflsizlikten ödümüz patl yor ya. Herkesin ailesinde ya ifl kaybetmifl ya ifl kaybetme korkusu olan yak nlar varya, iflte onlar art k ifl bulmak de il, ifl kurmak, ifl yaratmak gibi alanlara do ru h zla yol alacaklar. Bu kadarl k sürede benim sizinle paylaflabilece im genel perspektif, genel dünya senaryosu buydu. Mavi, turuncu ve yeflil dünyada olaca z. Mesela ben tipik bir turuncu dünya mensubuyum. Bütün iflimi internet üzerinden yap yorum. Kendime ifl avatar diyorum. fl tasar mlar gerçeklefltiriyorum. Dünya ile, müflterilerle ve her türlü iletiflimimde internet üzerinden yani yeni jenerasyon tarz bir internet giriflimcisiyim. Bunlardan çok olacak. Hepimiz bu hale bir flekilde dönüflece iz. Bak yorum kaç dakika. Tam 7 dakika. Dinledi iniz için çok teflekkür ediyorum. Oturum Baflkan : Saffet Çiçekda Efendim sizlerin huzurunda bütün konuflmac lara teflekkür ederim. Ben birer cümleyle konuflmac lar n neler söyledi ini, akl mda kalan k sm yla size özetlemk istiyorum. Sonra bir iki sual soraca m izin verirseniz. fiükrü bey bize perakendecili in gelece inde AVM'lerin rölünün çok azalaca ndanbahsetti. Neflecan han m duyarl l klar dedi. Yani dizayn ve gelece i planlamada, kentlerin oluflmas nda duyarl l klar dedi. Cansel han m bize yat r mc lar konusunda emsallerin yükselmesinin belkide kar azalmas na yok açaca n söyledi. Bünyamin bey ile görüflmelerimiz mutlaka sürecek gelece e yönelik ama ona özel bir sual soraca m. Burada bahsetmiyorum. Ve ufuk han m 'a da bir sual soraca m. Efendim ben Türkiye içinde dolafl rken genelde uçakla gitmek yerine e er yapabiliyorsam, zaman m varsa arabayla gitmeyi tercih ediyorum ve özellikle bu kentlerin geliflimine dikkat ediyorum. Son y llarda gördü üm kadar yla bizim bütün kentlerimiz birbirine benzemeye bafllad. Yani ben buradan yola ç kt mda, herhangi bir kente gitti imde oras Gaziantep mi, Malatya m, Ayd n m, Mu la m, bunu ay rd etmekte flahsen çok güçlük çekiyorum flehir merkezleri hariç. Ve bir de giderken bak yorum ki k rsal alanda, tarlalar n ortas nda binalar ç km fl. Art k al flt m, mutlaka bir TOK projesidir diyorum. TOK 'leri görüyorum orada, TOK 'nin levhas n görüyorum. Bu konumda belki bütün herkese, belki bütün dinleyicilere benim sualim flu, herhalde biz hiçbir dan flmanl k alm yoruz, hiçbir sosyal e ilime bakm yoruz ki bir umutsuzluk belirdi. Ancak isterseniz sondan bafll yorum. Ufuk han ma bir sual sormak istiyorum. Acaba bahsetti i yeflil dünya bizim için gelecekte düflledi imiz alt n ça m? 156 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Ufuk Tarhan: fiimdi bir kere fütüristler flu olacak, bu olacak diye kehanette bulunmuyorlar. fiunu söyleyebilirim: Böyle bir dünya yaratmak istiyoruz. Yaratabilece imize inan yoruz ve yaratmak zorunda oldu umuzu düflünüyoruz. Çünkü yaratmazsak bütün bu yapabildiklerimizle kendimizi ve dünyay yok eden jenerasyon olarak tarihe bile geçemeyece iz. Onun için o öyle olmak zorunda zaten, baflka flans m z yok. Bizim de bütün bu ifllerle bu kadar u raflmam z n sebebi bu. Saffet Çiçekda : Teflekkür ederim. Ufuk Tarhan: Ben teflekkür ederim. Saffet Çiçekda : Bünyamin bey, flimdi bu salonda her kesimden kifli var. Özellikle genç beyaz yakal lar n kent d fl na yeflil alanlara ç kt n biliyoruz ve benim gibi yafl olgunlu a ermifl kiflilerin de kente dönüfl yapt klar n biliyoruz. Bu konuda yat r mc lar n bir giriflimi var m? leriyi planlayabiliyorlar m? Yoksa o kent d fl ndaki yerleflim alanlar n n demografi de ifltirmesi söz konusu mu? Bünyamin Derman: Çok güzel bir soru esas nda. fiimdi flöyle bir mevzu var: biz bu tip özellikle kent merkezi d fl nda yap lm fl yap lar uluslararas arenada biraz inceledi iniz zaman 1960'lar yani sanayi devriminden sonra bu yeni bir yap laflma kültürü ile büyük bir yap laflma gerçekleflti ini görüyoruz. Daha sonra sosyo-kültürel yönden belli bir dönem yafland ktan sonra herkes kendi içine geri döndü. Bunun çeflitli nedenleri var. Bir, yaln zlaflma. Bir tak m sosyal kültürel bozulmalar. Özellikle yafll, belirli bir kuflaktan sonra insanla diyalog kurma ihtiyac. Ve kentli yaflam daha çok operas, tiyatrosu, ifl ç k fl nda belirli bir yerde arkadafllar yla buluflma vb.. bu insan n esas nda do as nda olan bir mevzu. Avrupa'daki bu de iflimleri inceledi imiz zaman özellikle bu tip yap lar n y k ld n görüyorsunuz.kentin içinin daha derlendi ini görüyorsunuz. D flar ya daha çok villa yada bahçeli tip binalar n yap ld n gözlemleyebiliriz. Özellikle 60'l, 55li yafll kesim dedi imiz kesim kesinlikle merkezde olmak istiyor. Tamamen yanl zl k, iletiflim kurma, biraraya gelmekten kaynakl. Özellike beyaz yakal lar n genç veya küçük çocuklu oldu u zaman kent d fl evet ama çocuklar üniversiteye geldi i zaman iki çocuksa iki araba, bir de kendisi kar s yla, 4 araba gerekiyor. Böyle bir lüksü olamaz bu ülkenin. Dolay s yla kent d fl nda bir evi oluyor. Kent içinde de...diyelim ki Bahçeflehir'de bir evi varsa Etiler'de de bir evi oluyor. O zaman da çok da lüks bir fley ve gerçekten de bofluna yap lm fl konutlar. Esas nda konut fazlal m, azl m var sorusu da gündeme gelmifl oluyor efendim. Saffet Çiçekda : Peki, çok teflekkürler. Ben Cansel han m dinlerken kafamda flöyle bir sual olufltu. Dedim ki kendi kendime : ben bir flirketim, gayrimenkul gelifltirme yap yorum. Al r m uzmanlar, koyar m, maafllar n veririm. Niye d flardaki dan flman flirketlere para vereyim? Vereyim mi? Cansel Turgut Yaz c : Vermelisiniz. Çünkü ayn Ufuk han m n söyledi i turuncu dünya gibi. Dan flmanl klar art k ölçekler ekonomisi baz nda parçalara ayr ld. Bir çok konu disiplinler aras. Siz dan flmana para verdi iniz zaman dan flman n ekibi, o ekibin içindeki disiplinler aras meslek sizin için çal fl p sizin için objektif olan üretmeye çal fl yor. Yani asl nda projenin içinde sizin maafl vererek ald n z kifli biraz subjektif... biraz daha fazla projeye inanmak istiyor. Çünkü iflinin devam ya da ücretini almas buna ba l. Ama dan flman her fleyden ba ms z, ticari kayg lardan uzak, size objektif olarak görüflünü söylüyor. Faydalanaca n z bilgileri veriyor. Ayr ca bu dan flman bir çok farkl projelerde iyi ve kötü uygulamalar gördü ü için sizin ifle alaca n zdan çok daha tecrübeli olma imkan var. Bütün bunlardan neden faydalanamayas n z? Ve bu fayday bu kadar kifliyi istihdam ederek de il, daha ekonomik olarak neden kullanmayas n z? Bence gelece in, ayn turuncu dünyan n getirdi i gibi ölçekler ekonomisi baz nda ufak ufak ama do ru dan flmanl klarla devam etmesi gerekiyor. Saffet Çiçekda : Anlad m. O zaman yan m zda çal flana ben " fluradaki içsel karl l k oran n %30'un üzerine ç kart" diyece im. Kolaysa yapmas n de il mi? Peki Neflecan han m da duyarl l klardan bahsetti. Ne tür duyarl l klar bunlar? Peki bu duyarl l klara kulak vererek biz Anadolu'daki biraz evvel benim bahsetti im yerleflimlerde bir de ifliklikler yapabilir miyiz? Baz ezberleri bozabilir miyiz? Neflecan Çekici: Saffet bey son 5 y lda stanbul d fl, Anadolu 157 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 flehri diyebilece imiz 4 flehirde ciddi deneyimlerimiz oldu konut gelifltirme konusunda. Bursa, zmit, Eskiflehir ve Malatya. Bu 4 ilde gördük ki gerçekten yerel farkl l klar var ve stanbul gibi de il. Önce flehre girdi imizde stanbul gibi davranmaya çal flt k, olmad. Sonra anlamaya gayret ettik. Global oyuncularla girmifltik. Fizibiliteler yapm flt k. Ama o fizibiliteleri sosyal fleylerle tamamlama ihtiyac hissettik. Yerel düflünce rasyonellerini anlamaya çal flt k. Her flehirde farkl. Eskiflehir'in istedi ini Bursa istemedi, bursa'n n kini zmit be enmedi. Onlar anlayarak yola devam etmek gerekti. Sonra dedik ki buralarda çok sert olmayan uygulamalarla baz yenilikler gelemez mi? Hep tekrarlar ve taklitlerle mi gidecek bu flehirler? Evet, sert olmayan uygulamalarla da bir fleyler ö retilebiliyor. Yani örne in çok büyük metrekareler istenirken, " ben 200 metrekarenin alt nda oturmam" diyen bir kifliye e er do ru bir kat plan, efektif kullan m alan sunabiliyorsan z o metrekarede oturabiliyor ve severek de oturuyor. Daha fonksiyonel buluyor. Bazen fonksiyonel fazlal klar var evlerde. Onlar terketmesini sa l yorsunuz. Zaten" tüketici her zaman do ruyu bilmez"diyorum ben. Ona baz do rular da göstermek ya da do ru al flkanl klar da ö retmek gerekir. Müflteri odakl l k nereye kadar diye sormak gerekir. Çünkü o zaman herfley birbirinin tekrar oluyor.e er dayan ks z tüketim mallar nda bile yerel davranmak gibi bir fikir varsa, Coca Cola taraf ndan bile yerel davranmak önemseniyorsa evet bizler de, yerel ezberlere fazla dokunmadan ama bunlara renkler katarak yavafl yavafl ezberleri bozabiliriz,yenilikler yaratabiliriz bence. Saffet Çiçekda : Peki, çok teflekkürler. fiükrü bey, bak n AVM'leri bitiren konu, acaba bizim yaflam al flkanl klar m z n d fl nda olmas m? Son zamanlarda bak yorum baflar ya ulaflm fl en son AVM'lerden bir tanesi mall fleklinden biraz uzaklaflan, stinye Park gibi aç k alanlar olan, pazar yerleri olan,bir halk n yaflam tarz n öyle veya böyle içine adapte etmeye çal flan konular. Gelecekte de bu devam m edecek sizce? Nas l olacak? Dr. fiükrü Aslanyürek: Gelecekte hem ma aza zincirleri aç s ndan hem de al flverifl merkezleri aç s ndan hem de mimarl k vb. konular aç s ndan en kritik problemin zaman n de eri ile ilgili problem oldu unu düflünüyorum. nsanlar n genellikle planlamada çok az gördü ümüz bir fleyi var bizim sektörümüzde. nsanlar n geliri ne kadar artarsa zamanlar n n de eri de o kadar art yor. Bugün stanbul'daki al flverifl merkezlerinde ortalama kifli bafl na, yani al flverifl merkezine giden kifli bafl na al flverifl diyelim ki 40 dolar ile 70 dolar aras nda de ifliyor. Ama ortalama olarak e er siz 1 saat 15 dakika bir al flverifl merkezinde kalan 40 ila 70 dolar aras nda aras nda para harcayan bir kifliyi, o al flverifl merkezine gitmek ve oradan ç k p gidece i yere, evine dönmesi için 2.5 saatlik zaman harcamas na sebep oluyorsunuz 1 saat 15 dakikal k bir kal fl süresi için 2.5 saatlik zaman n al yorsunuz demektir. Oysa o 70 dolar harcayan kiflinin 2.5 saatlik zaman 70 dolar n bir kaç kat de erde. Dolay s yla gelecek bunun üzerinde dolafl yor. Bunu da do rudan do ruya, Ufuk Han m' n konusuna ba layaca m, hayat kalitesine ba lan yor. Yani zaman ne kadar iyi kulland r yorsan z, flans n z var demek. Aksi takdirde tüketicinin yani insan n zaman n bofla harc yorsunuz. Dolay s yla do ay bofla harc yorsunuz. Dolay s yla kaynaklar bofla harc yorsunuz. Demek zaman buradaki en kritik faktördür. Öncelikle zamana bakmam z laz m ondan sonra di er fleylere. kinci olarak da bu söyledi imiz konu flununla ilgili. 1988 y l nda Galleria aç ld zaman Türkiye'de ortalama 20 tane gerçekten öne ç kan yerli ma aza vard. 1998'de, 10 y l sonra bunlar n say s 30 tane idi. fiu anda da 130 tane kadar. Türkiye'de al flverifl merkezlerin gelece ini belirleyecek olan gerçek olay ma aza zincirleridir ve yeni markalar n yarat lmas d r. fiunu söyleyeyim ortalama bugün bir al flverifl merkezinin geri dönüfl süresi 7 ile 10 y l aras nda ; ma azac l kta bunun geri dönüfl süresi sadece 2-2.5 y l. Dolay s yla yat r mc lar için burada çok büyük bir boflluk ve gelecek için muazzam bir imkan var diye düflünüyorum. O zaman iki konuyu birlefltirerek; do ru markalara, do ru ma aza zincirlerine do ru konseptere yat r m yapanlar, o konsepti ilgili müflterinin aya na götürerek en çok zaman tasarrufuyla o al flverifli yapt r rlarsa, gelece in liderleri olacaklard r. Saffet Çiçekda : Evet. Çok teflekkür ederim. Efendim biz zaman m z doldurduk. Ama biz buraday z. Suallerinizi burada, sahne önünde alabiliriz. Çok teflekkür ederiz. 158 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Turizm Yat r mlar Katk lar yla Andreas Martin Okay, I think we can start. "HTL Foruma Hoflgeldiniz." A very warm welcome to HDL forum here at Istanbul Restate. May I kindly ask you to switch your handy off or at least switch your ringer off. This will be very kind of you for the next three hours of program which I would like to introduce to you. Benim ad m Andreas Martin. My name is Andreas Martin and I will introduce, I will guide you through this 3 hour session this noon and afternoon at HDL forum where we are going to talk about hotel, tourism and leisure topics. In the real estate research report from Dr. Can Fuat Gürlesel we heard yesterday that Istanbul together with Paris is the most sought after destination in Europe for hotel developments. However, how vulnerable the hotel and tourism sector is can be actually seen in two regions of the world: the Gulf of Mexico where daily thousands of gallons or millions of liter of oil is spoiling the ocean, spoiling the coast of some of the American states might be soon even when it comes to Europe with the gulf stream. Tourists are not traveling to Florida anymore. Hotel personnel might lose their drops, fishermen might lose their drops, there is a very dramatic situation over there in the United States. And even though BP just announced yesterday a 20 billion Euro- Dollar fund to cover damages instead of paying dividends to their shareholders. I think we will not know today what further actions might be necessary over there. We can look at Greece where they have dramatic budget problems. The tourism industry is suffering. People are not traveling to Greece at the moment from abroad because of the uncertain situation. Spain is struggling as well. Today the EU summit in Brussels will discuss that. So tourism industry is a very vulnerable industry. But, nevertheless the team of PKF Hotel Experts Vienna and GEWINN which is a leading business magazine in Austria did organize a program about hotel and tourism development in Europe, in general, but in Turkey in particular as well. And we will for the next three hours compare with you international hotel standards with Turkish hotel standards. We will introduce to you some of the Turkish brands that are on the expansion paths in Turkey and on abroad. And you will get to know the expansion strategies of some of the major international brands into Turkey. One of the major questions for hotel investment today in Europe, in general, and in Turkey is that "did they change in the past and will they be even adjusted in the future?" And finally we will leave this great city of Istanbul and take you to the so called secondary cities in Turkey and I can tell you there are few. To show you the development potential that Turkey offers for hotel real estate developers and hotel operators and hotel investors - that should be the goal of this session. Before we start let me introduce to you these two gentlemen and I will join you now. These two gentlemen are the driving force behind the hotel, tourism and leisure forum here at Istanbul REstate which we are organizing for the second time now. Georg Wailand is the publisher of GEWINN, the leading Austrian business magazine and Michael Widmann is the general manager, general director, I tend to say general manager because we work in the hotel industry, the managing director of PKF Hotel Experts in Vienna. Georg Wailand, the motor of this event is building the bridge into a great future. Yesterday you were in a panel called "regional development and European funding" with some of the participants where members of the EU parliament representing the EU. Even though Turkey is not yet EU member, might be soon. "Are there already bridges from the EU into the tourism industry?" GYODER 159

Georg Wailand Wirtschaftmagazin GEWINN, Yay mc Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 That is a good point. Good morning to everybody here in this event. As Mr. Martin mentioned, I am publisher of GEWINN, the leading economic magazine in Austria and we are organizing this event also and we are also investing in Turkey. And as you mentioned, yesterday we had a discussion and it was quite interesting. There is a lot of money on the road for projects in Turkey from the European Union. We got the information about the rules on how to get to this money and what the European Union had to learn in cooperating with investors in Turkey and so on. Infrastructure, but also tourism is a main point and it was a difficult year for the real estate business. And you see that it is astonishing how stable this event could survive and we are optimistic for the year which will come. Between the European Union and Turkey, the talks continue and there is a lot of money on the road for projects in Turkey. Oturum Baflkan : Andreas Martin Okay. Thank you very much. Michael Widmann, building bridges into a great future for the hotel and tourism industry is one of your main activities, especially in countries like Russia and Ukraine. Now you are looking at Turkey, and there might be an office in Istanbul soon. Between the European and the Asian side, here in Istanbul we have two bridges, is this too narrow for international hotel operators and investors to enter the Turkish market? Michael Widmann PKF hotelexperts, Yönetici Ortak For investors it is no problem, the traffic it is a big problem. I always say Istanbul is the best and the worst city in the world rolled into one. It is the most beautiful city in Europe for my taste but in terms of traffic, I can tell you that it takes me five minutes to walk to office everyday and probably to live here in Istanbul, you have to spend a couple of hours every day in traffic jams. I am not always sure whether the beauty of the city and the great attractions are worth it. So if the traffic problem could be solved, I think Istanbul would be the perfect city. Maybe some changes into political landscape as well, but generally it is a great city and I really admire its richness, I say in terms of investment, Turkey is opening up to the world and the Turkish companies are venturing into not only neighboring countries, but beyond; and Turkey is taking a new role in the world whether some people like it or not, but Turkey will certainly have significant influence in most matters, maybe except football. It is a very sad story that we have to watch the world cup without Turkish participation. 160 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Uluslararas Standartlar ile Türk Beklentilerinin Karfl laflt r lmas Otel Ekipmanlar ve Gelifltirilmesinde Ortak ve Farkl Yönler Neler? Andreas Martin: I think we shouldn't complain about the traffic because having dinner in the evening at the Bosphorus is worth being in a traffic jam. Well, thank you very much gentlemen. We will both see you Georg Wailland later and Michael Widmann will just stay here. Thank you very much. And I would like to ask Haluk Kaya to join us in order to start the first program. I may just quickly introduce you and I assume that most of the attendants here know Haluk Kaya. He is the chairman of Üçgen Group of companies involved in hotel construction not only in Turkey but in Russia and in other countries. You may know the Radisson in St. Petersburg or the Radisson Bosphorus here in Istanbul. Both were constructed and even co-owned at a certain point of time by Haluk Kaya and his company. And Michael Widmann and Haluk Kaya will try to have a controversial discussion about several topics. I don't know whether we can fulfill this. Maybe they even have the same opinion in some points but Michael Widdman prepared a few questions and I will leave it up to him now to have a controversial debate with Haluk Kaya. Michael Widmann: to saying goes "controversy is a space of political life and maybe even outside of political life" and I always like a good debate with pros and cons, and we learned a lesson from last year's conference where the sharpest questions and comments came from a member of the audience, he was Haluk Kaya and I thought it is a good thing to bring him on stage so he cannot make the speakers suffer. Haluk Kaya: Thank you. Michael Widmann: All is well in Turkey or is it? And if we look at the investment scene in the hotel field in Turkey, what is your general feeling now? Is it in a stage where all the traffic signs are green as the preconditions here in Turkey for investments? Or what is lacking? Haluk Kaya Üçgen nflaat, Baflkan We have to separate leisure, I mean, business hotels, city hotels and hotels in Antalya and around. For the summer and golf tourism Antalya is a good investment opportunity and Turks are taking care of this, mostly even without credits. And this is not an area also for the foreigner to invest because they don't like the fluctuation of the occupancy and resort hotel and so on. Whereas in the cities, we aren't perhaps now in the stage that 20 years ago Germany was in every city industry and trade is starting. And there is a lack of hotels for traveling businessmen whereas the travel is not like in the stays made by car but made by plane. So it is also the big difference to Germany which means that the hotels which are going to be built should be more in the city center. Because people coming there, they don't come by car. But this brings another problem because in every city in Turkey not only in Istanbul the locations near to the city center are very expensive. And if you want to develop a chain, either Turkish or Accor or whatever the name is' you have a calculation and you say my room rate will be, let's say, 50 euro. If you put down the construction price and the land price and the Turkish expectation of revenue, it doesn't fit together. The Turkish expectation of revenue from hotel, it is never real, it is a dream but the people like to dream when they invest in a hotel. Otherwise you would never invest in a hotel. So the expectation is 14-15%. Your foreign partners, Radisson, Park Inn or Holiday Inn Express says no, you cannot reach it. You cannot reach it because if you pay for this so much, this so much GYODER 161

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 and the rate is so much and the occupancy is so much, you will never make the money. So Turkish people take their finger out of it whereas in the resort holidays, there are no clever foreigners. They say okay, I will sell for this much and this will cost this much and he cheats himself and invests. Sometimes he is lucky. I didn't find the solution to the first part, to the city hotels. If somebody will find it, he will make good money in Turkey. Michael Widmann: So, in other words, probably we cannot change the cost of land but we can change the expectations. And from my outside point of view, it is interesting that the development of hotels in Turkey is driven by totally different players than in other countries. It is construction companies and trade companies, textile... Haluk Kaya: Textile guys, yes. Michael Widmann:...usually family run and operated, usually patriarchs who decide and one says they have built an empire and decides they wish to have a hotel. So it is more fulfilling of dreams and of ego than of a commercial sense. Is this something you see as well? Haluk Kaya: Yes, it is ego driven so they want to have the five star hotel in their dreams even if it is not feasible. They don't want to hear about it. And the moment in Turkey, you say, I want to build a hotel here, the landowner doubles the price immediately because he thinks the hotel business is the business which is not true. But this is a dilemma we have, Turkish investors. When you create a fund in Europe, in London and say you want to develop 20 hotels in 2 years, 3 years, midmarket hotels in best locations. Even a fund like this if he finds the correct partner who has other expectations than he would invest in Germany and it is understandable. It is correct but bringing these figures in and also the land prices, it makes it impossible. Michael Widmann: Maybe Turkey needs a stronger crisis because what we have seen in Russia and Ukraine, we had the same tendency. Hotel investments were more happy investments but we see really severe economic crisis, even the oligarchs have now discovered the importance of cash flow. And we would recently work for the richest man in Europe. He is an Ukrainian and he owns two hotels, two luxury hotels. And one of his hotels in Donetsk, a five star hotel never made more than 25% occupancy. And when he is speaking now of his next hotel, suddenly we can convince him to do a budget hotel. But it was only the crisis which forced him to reevaluate. So maybe there was not the deep enough crisis in Turkey? Haluk Kaya: Well, we are master of crisis. When you were living in heaven in Europe we had five crisis here. This is the last one. You feel it because you have it also. We have 2001, 1997 and we have a story of crisis and this is where we are immune. We have been vaccinated against crisis. We know, it comes and it goes. We don't panic. We just go to sleep and wake, ooh the crisis is over, move. But I mean we have the, let's say not the chains but bigger hotel's investors in Turkey like the Koç Group in Divan, the Marmara Group and the Dedeman Group. And the first generations, they made their hotels with the same motivation. The Divan in Istanbul, because Koç had to have something for its guests. O uz Bey in Marmara Hotel which was the Sheraton, I remember, also he wanted. So Dedeman Group also, but the second generation and third generation, they realize now when they want to improve they have to bring standards, they have to create a brand and they have to move. And unfortunately the most powerful one, the Koç Group with the Divan, they are too fine to invest in budget hotels whereas I mean they have the car dealers, they have 80.000 dealers in Turkey. Imagine the strength. If Koç would come and say, in K r kkale, a God forgotten place, to its dealer for Aygaz which is the gas for cooking, I want to build a hotel with you here, he would find it. He would give it as a present even the land to be within this group and to say I am Koç's partner. But this group, if there is somebody here of this group, they are too big for it. And the others, unfortunately, they don't have this power of widespread organization. So my only hope is that the Koç Group gets encouraged. Michael Widmann: Begüm Kaya will be here a little bit later to answer questions on Divan. So I remember one of your famous quotes in one of the last round tables we organized. You are not that brand. So what does it take to create valuable Turkish hotel brands? Haluk Kaya: When we start from the construction, you once have a manual which says my door is 45 minute fire resistant. My carpet 162 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 is like this. My rooms are this size and all these. This is one part but one must have this book. And then you have to have some characteristic things. I can imagine for example Radisson has always this trouser press or the kettle and so on. Perhaps it is not that important but it creates a brand. Then the color, the sign... Michael Widmann: So all the standards... Haluk Kaya: Yeah, the uniform. Most important is the declaration of service. What is your service? So I mean, and this, sorry, and the chains we have like Marmara, Dedeman, Divan, I know that they are looking for also management contracts. But without bringing this package, you cannot convince a Turk. A Turk is anyhow very difficult to convince to have a foreign operator. They say what does he understand from that service in Turkey and so on, you know. This is the mentality. Michael Widmann: You have developed city hotels including the Radisson Bosporus, you are currently working on resort hotels. If you develop now, let's say, one city hotel, one resort hotel, what would be your criteria? Would you automatically approach an international brand for city hotels? What is the reasoning in a resort? Does an international brand gives you values or what are the differences between these two different markets? Haluk Kaya: In the city hotel, the reservation system of the chain is very important. They feel the hotel. You cannot sit in front of the hotel and wait for the guests. And if you have a normal marketing guy in your hotel, he doesn't have the means to reach everybody in the world whereas a chain has its own reservation system. This is a big strength if you are operating also city hotel, the money they earn, the hotel operators, they don't take the money of the investors. They create the money by optimizing and by controlling. This is very important. The people think, ooh, I am paying them 8% of my profit. It is not the profit he has now. He will have 10% more profit and give 8% of it to the operator. So this has to be learned. Now if I come to the resort hotels, Americans have resort hotels of different kinds but there aren't any resort hotel in Europe in the type what we have in Turkey. And this is why they had not been successful. I know one case, they build a Novotel in Kemer area, they moved out up to 2 years. And then in Antalya in Belek there is the Kempinski which is never making money. Michael Widmann: How about the club operators? Club Med, Robinson... Haluk Kaya: Oh, this is something else because these are resort operators. Also TUI, they take some hotel they operate. They know it but not normal hotel chains. Michael Widmann: So in the resort business, the international brands don't give a lot of value. Maybe it is also because the tour operators are so strong in this business. Haluk Kaya: It is yes, the resort business is dictated by the tour operators. They feel it and they dictate the prices, they dictate the type, they dictate the quality. I will in my resort, I will take international brand because the whole philosophy of the resort, villas and everything, it is not so much tour operator driven and I want to create a value that there are also many people who come to Turkey for golf and they don't want to go to all inclusive hotels. They want something else and this is why I am building a 90 key and 20 villa resort hotel. And this will be operated internationally. Michael Widmann: Isn't it surprising that now some medium size Turkish hotel groups like Dedeman and Divan are in the city hotel business but there is no company of that strength in the resort business. Michael Widmann: Or I am not aware of... Haluk Kaya: Yes they are not chains. For example the Gloria in Antalya, he started with one hotel, he has now 3 hotels, altogether perhaps 1500-1600 rooms. There are, duplicate investors but not in the sense as a hotel investor. This is always Antalya hotel business which is a business site for people who got rich in textile, construction, export, something else. Michael Widmann: And the opportunities are wasted. Dedeman and Divan City Groups can now go beyond Turkey. Haluk Kaya: Yes Michael Widmann: Syria is one market everybody is interested in. Haluk Kaya: Moldavia also... Michael Widmann:...Moldavia, Iran, Iraq, Azerbaijan and there is also many neighboring countries and it is interesting to see that the Turkish groups, I am careful not to say the Turkish brands because you would contradict me. Haluk Kaya: Yes Michael Widmann: but the Turkish groups go abroad but there is also know how in the resort business. Why can't this be formulated and exported? Or is that not enough? Haluk Kaya: Okay. Our resort hotel business has started with unbelievable incentives. Government has given you the land. Government has given you credit. Government even promised you to give grants as much as your paid capital. Never did, but promised. So it is encouraged. So our resort people, they are not used to pay for the land and 49 year lease who knows what happen. They will find a solution in 49 year's time. This is the philosophy. So everyone makes their own management. Not everyone of them is successful then they change their managers every year. But they don't look upon it as a business. Hotel owning is a business but hotel management for this people who are making millions and millions in textile or construction; it is not business for them. And there is no other, I mean, there has been, there was a group who said I am going out now to managed also resort hotels, they didn't have success. Michael Widmann: If you look now a little bit critical at the role of the international groups, for many of those, the main path to growth is franchising but for franchising you need a partner who manages. So if there is no real tradition and culture of managing hotels besides owning it and managing it, how can they succeed? So what do the international groups maybe do wrong and where should they adapt to the Turkish market in your opinion? Haluk Kaya: I know some franchises, for example the Marriott on the other side is a franchise. If an owner is convinced he needs a foreign operator, it is not for the franchising, he wants the discipline. He wants everything is connected with it, not the name. Of course it would be posh to have a name but you immediately notice also, I don't know if you do but I do. When you enter a hotel and it is franchise. I enter the so called Four Seasons in Portugal and I said this is not four seasons. People who need an image, they might take GYODER 163

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 it but I don't think they can follow the standards of the franchising. Michael Widmann: Speaking of standards, we recently worked in Russia and we are working with a Russian hotel group and we visited some of the hotels. And we analyzed the figures and said we are thinking about bringing in an international brand. And when we looked at the figures we saw that more than 50% of revenue not from rooms but from food and beverage and entertainment. And entertainment for their hotels was bowling, billiard and striptease. That was Russia. And it was very difficult for me to explain to them that maybe Marriott would not give them the brand name at this concept. And they couldn't understand why. So, looking to Turkey, are there any particular elements you have to look at, you have to wait when you develop, construct a hotel or when you manage a hotel. So is there anything which works fundamentally different in Turkey than anywhere else in the world? Haluk Kaya: For resort hotels I can tell because they entertain. There are night entertainments. So they all have an amphitheater or town hotels especially in Anatolia must have a big ball room for the weddings only. We celebrate weddings. So it is, even it is not economically justified, you have to make it. Otherwise this is not respected as a hotel because people want to say I had my wedding in this hotel. And the owner will push you. But in Istanbul at a normal international standard there is no big change unless you have an owner with a crazy ego. In Antalya we have 1067 rooms, 5 restaurants, 600 seats and 2000 square meter of lobby furnished with Fendi furniture. Of course this is not the idea of Kempinski but to say yes to something like this, I think this is the responsibility of Kempinski. They should have told them don't do it otherwise we don't manage it. Don't say we manage it. Now they make loss every year, one after the other. And the owner is angry. Michael Widmann: But have you ever met a hotel group in your life who told you don't spend this money? Haluk Kaya: No, no, okay. But there are limits to it. Of course they say they spend the money in the front and not in the back house but this is an extreme example what I am giving you. Michael Widmann: When we look now into investment opportunities, you mentioned as an opportunity to have branded products in the budget, maybe mid-segment, maybe we will speak later in the last session today will be on secondary cities. We made recently a survey of 38 cities in Turkey and the brand penetration and the number of hotels and the types of contracts and it is amazing in some of the cities there is basically no branded hotel and in many cities only one hotel. So there is a huge market out there. You mentioned the land cost. Is there any solution? So there is a demand. So people want to travel to these places. They want to stay at modern, clean and well established hotels without any negative surprises. There is no supply so there is money to be made. The land cost is a difficulty but how to overcome the situation and how could it be done that there is a massive role out of budget in mid segment hotels in Turkish cities? Haluk Kaya: Well, one possibility is to deal with the local municipalities. Local municipalities, they of course want that nice hotels come. But on the other hand, local municipalities are elected municipalities. So you have to have another relation on the one side. And on the other side because he is elected, let's say you make a deal with a honest, perfect guy. He says I want this hotel. I give you this land for 99 years. It is possible. When he is not elected, the other guy will come and say where is the deal behind it? And you have given government land for free to this guy and this is foreigner and he is making so much money. So it should be coming more from our Tourism Ministry or from the government that they say every city has to allocate a hotel land and it shall be auctioned. But auction again, I mean, my Turkish colleagues know here, I had a contract for the Maçka hotel. We have 25 year lease. Despite the lease, the government auctioned this land and the bid was 110 million dollars. 110 million dollars for a 147 room hotel, only the land. Michael Widmann: It is a bargain. Haluk Kaya: So that means people go crazy when they hear hotel. There is no calculation behind it. This could be the same in the cities when the municipality says I am auctioning this land. What are you bidding? Crazy people come, bid, bid, bid... If I have the solution, I would be now owner of 50-80 hotels like this because I am trying this since 20 years. Michael Widmann: In many countries, what we have seen is hotels are built when the office market is down. So in other words, if the alternative scenarios are not working out well, then hotels will be built. I am not an expert in the office market but from what all I hear is shopping centers are not a very good investment right now in Turkey. I think there is an over building of office centers, shopping centers. Maybe within the office market there is also looming danger of overdevelopment. So maybe it is only after the other alternatives have failed that the hotels would be considered. Haluk Kaya: we have now the alternative of smaller flats, service smaller flats. This is now the runner in the market. We have quite a lot young Turks with good incomes of professionals who can pay, with the help of their family, good moneys for two room apartments in nice places. So what I am saying is is not a hotel, not office but semi-serviced apartments. Michael Widmann: Maybe there is also a market need for the real serviced apartments. Haluk Kaya: There is. 164 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Michael Widmann: So that would be... Haluk Kaya: There is because this is something very low in Turkey and they are always fully occupied. And now the room prices in the hotels are going up every year. This brings also the need of for longer stays to have service apartments and we are getting more and more guests from the Arab world. And they come always with family. So it is very expensive to live in a hotel with full family. So this is real market. I see a real market in Istanbul. Michael Widmann: And maybe to wrap it up just some comments from your side on the situation of contracts. Most of the international operators enter with the expectation of a management or a franchise contract. Do you see some lease contracts as well? Do you need a lease contract to get financing? And how is the opportunity for financing right now from your point of view? Haluk Kaya: Lease contract, a normal Turkish entrepreneur would never like it. He wants to dream of the upside. He is not looking and institutional investors are looking to secure themselves with the downside. But we don't have institutional investors. There was once the government who built these hotels and then sold it. So, nothing. The people are realizing more and more the value of international hotel management not depending on the brand. And some people say, I brought Holiday Inn to Turkey as if it is his chain. This is very important. So if you build in Konya, Radisson, I brought Radisson to Konya. People will think he is the owner of the Radisson. This is important for the people. So, I think more and more international operations will come and then the people unfortunately, if it is a rebranding or new branding of an existing hotel, they will realize that they have to invest more and more in order to bring it to the international standards. Sorry, for the financing, Turkish banks don't have the possibility to finance over 4 years and this is not enough for a hotel. So there are 2 options. One, to convince Areal that you are a good builder so they finance you from the beginning on or you finance, build and the refinance with them. This is what they like and this is what they are here for and they are very successful. Michael Widmann: So Turkish people are very flexible people. They are used to crisis and maybe not always interested in long term commitments. They are interested in shifting things around and being more flexible. So that offers some opportunities but it also limits some longer term schemes like budget hotel projects. But would you agree that nevertheless is there a future in the next 20 years in the budget and mid segment in the city plus the resort hotels? So that might be we get more upscale resources on one hand and maybe a little bit lower priced city hotels on the other hand. Haluk Kaya: Yes, exactly. You are right. I agree with you. Michael Widmann: It is almost boring not having a controversy with you. But nevertheless thank you very much Haluk Kaya. It is always a pleasure and a great privilege to have you here. Thank you very much. Haluk Kaya: Thank you very much. Andreas Martin: If we do have a question, probably we have 2 or 3 more minutes while Haluk Kaya is here. You just have to raise your hand but if not, from my side as well I thank you very much. Çok teflekkürler Haluk Kaya and Michael Widmann. I would like to introduce the next panel. "Turkish hotel brands going international and international hotel groups entering Turkey" is the topic of the next panel. Unfortunately we had a few changes here but nevertheless I think with three representatives on stage will be an interesting group together with the moderator Georg Wailand. Unfortunately Gökhan Sarper from Rixos canceled at the last minute as well as Feyza Solaklar from the Marmara hotel group. And Georg Schlegel from Starwood Group couldn't leave London. So nevertheless I would like to introduce to you Begüm Kaya. She is in charge of business development for Divan hotels. And we are going to have Stephen Schnorr. He is the director of development for Motel One. And thank you very much. Çok teflekkürler to Tar k Nasar who is just on my right who work a kind of chipped in. And I don't even know why we didn't ask you before because you are excellent in this group. He worked for a Turkish hotel group before then changed to work for Marriott International. Georg Wailand is the moderator. He will introduce the three panelists to you. Just a few more numbers, Divan Hotels will have 10 hotels by the end of the year. If I am not mistaken, one hotel already abroad in Erbil in Iraq. And the target and this is interesting is 50 hotels by 2015, not only in Turkey but in neighboring countries and I trust Begüm Kaya will tell us how to reach this goal. Motel One might not be known to some of you because it is so far purely German company, not even ten years old. It was established when Aston, the German brand Aston was sold to NH, Spanish group. The company is based in Munich and within this not even ten years they reached already close to 30 hotels in Germany, by the end of the year will be close to 30 hotels and by the end of next year, because these hotels are already under construction, almost 40 hotels which is a very successful development path. And obviously Motel One is looking into Turkey. For Marriott, 10, 30, 40, 50 is not enough. I don't want to tell you how many hotels Marriott worldwide has all over the globe. More interesting for us is there is one Marriott on the Asian side of Istanbul and one Courtyard Hotel just recently opened near the Ataturk Airport, so Marriott now is entering the Turkish market. And I will leave it up to Georg Wailand now to further discuss what Turkish brand and international brands may have in common in Turkey. 165 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Uluslararas Türk Markalar - Türkiye deki Uluslararas Otel Gruplar Stratejiler, Konseptler & Felsefeler Georg Wailand Wirtschaftmagazin GEWINN, Yay mc hank you so much. Turkish hotel brands going international, international hotel groups entering Turkey. It is quite an interesting question and may I introduce the panel to you. To the right, Begüm Kaya, business development supervisor. Welcome. It is obviously nice to have a young lady on the panel, not only businessmen. Stephen Schnorr was introduced with his group and Tar k Nasser also from the Marriott Group. May I start with you, Mr. Nasser? Marriott is a brand name, a big name in the international hotel business and we have the question now. The big companies, they are going international and they are entering Turkey, two projects mentioned. What is your experience here in Turkey and do Turkey need international companies like you? Tar k Nasser APLUS Turizm Yönetim, Gelifltirme Dan flman Thank you very much. Certainly let me firstly make a little correction. We have been in the market since 1993 with our Renaissance brand with the Polat family. No problem. And in year 2001 we have started operating the Ritz Carlton which is also under the Marriott umbrella. And yes, you are right, we have opened our core brand on the Asian side and now we have a Courtyard Hotel around airport which we are very happy to have because we believe as Marriott Courtyard is the perfect brand for Turkey and the secondary cities in Turkey. Do Turkey need international brands? Yes, definitely. We definitely need the international brands as well as nurturing our local brands. Why we need international brands? For very simple reason, international brands has to market the destination before they market their own hotels. So, Turkey, apart from its major cities like Istanbul, Antalya, I can't even say Ankara and Izmir because they are not internationally very popular, is not very well known still in the international market to its full potential. Istanbul until 1990s, it only had a Hilton and the Sheraton and Intercontinental vice versa. And after 90s with the big leap in the hotel industry a lot of international brands were introduced. This immediately made Istanbul a convention destination. That is why the establishment we are in today was built after international hotels have been and has entered the market. Most of the congress organizers, convention 166 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 organizers, they have realized that they have the hotel standards in the city to be able to organize big events. Somebody in the audience might remember we did the HABITAT in the city. I think it was in 93 or 94, if somebody remembers. That was 3000-5000 people all international that actually launched Istanbul as a congress-convention destination. We also need the international brands in order to benchmark our local service and facilities. We do have a quite extensive resort industry in Turkey, especially in Antalya. There are some fantastic hotels. I am proud to say as a Turkish citizen that our hotel standards is quite high in this country compared to Europe especially. However in some areas we lack. We lack service standards. We lack maintaining standards. International companies somehow manage to sustain that. So we have to learn from them. We are not saying we don't know. We are learning fast. We are also teaching the international brands. The local way of our hospitality, the Turkish hospitality. They also benchmark their service levels with the Turkish hotel operators. So it is a mutually beneficial situation. Georg Wailand: And you can compare the situation in Turkey with other countries from your group. What is the biggest advantage for hotels in Turkey? Tar k Nasser: The biggest advantage of the hotels as I just said that the product level is quite high. Most of the investors in this country are also construction companies. So, number one, they are very proud to have a hotel in most of the cases budget issues are secondary to achieving to a nice hotel. And obviously we have a very young population. The labor force, the human resources in this country is amazing. They just need to be trained properly. Once they are trained and introduced into the industry, they take off. So that is one of the biggest advantages in Turkey. Georg Wailand: Thank you so much. Stephen Schnorr, your company is growing fast in Germany. You are looking for Turkey. What are the perspective you have and your plans? Stephen Schnorr Motel One Development We are not only looking for Turkey, we now have in almost every big city in Germany an hotel. So our next step, we plan to do is to go to every major city in Europe so not only Turkey, also Budapest, Poland and London, Paris, at least one Motel One in every major city. But let me say something about Motel One. We started in 2000 with the idea to make a low budget hotel which is affordable for everybody. And the first idea was to get more private customers, leisure guests and when we started in the early, the first 2 or 3 years we recognized that our business mix, the customers mix now is almost by % 50 business guests and % 50 leisure guests. So we changed our product a little bit. And went absolutely into the downtown areas so in the weekend we have leisure guests. They can reach everything by walking. And below the week we have a lot of business guests. So this is what we call the sevenday location but don't have a five star product with conference rooms and F&B areas. We just have the rooms, a huge lunch area for breakfast, little toast or snacks. And that is how we reduced to a limit. And we can offer affordable prices. For example in Munich, we charge 69 euros. We don't make yield management so we charge everyday of the year the same price which is very easy for the customer if he wants to book a hotel in Munich, in Hamburg he knows in advance this will cost me 69 euros or 59 euros. So it is very easy to handle. The guest has to check in. He doesn't have to check out. The price is always the same. And we invested all the money in the rooms. So we are rated as a two star group but actually I always like to explain it like it is four star room, a four star system with a reduced service. So no conference rooms, no F&B area. And so, as you said, in eastern countries there are a lot of five star groups, coming first Sheraton and Marriott. But as we could see in Germany the demand for affordable business and leisure hotels in the cities is very big. For example, Budapest, Warsaw, Istanbul, there are a lot of five star groups and we see a big demand for affordable business hotels in the eastern countries, all the eastern countries but even in London and Paris. Oturum Baflkan : Georg Wailand How did the crisis affect your business? Stephen Schnorr: Well, the crisis was at least very good for us because many customers from the upper class hotels, four star, five star groups now staying in Motel Ones. So we were winner in the crisis. Georg Wailand: And if you are looking to Turkey, which part of Turkey is most interest for you? Stephen Schnorr: Our product is more like a business hotel so where we want to go first is Istanbul, maybe Ankara, all the big cities. So just let's start with Istanbul to find a plot for us and the overnight volume in Istanbul is so big that we see like five or six hotels in Istanbul maybe. 167 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Oturum Baflkan : Georg Wailand We have now heard Marriott. We have another international group and now Begüm Kaya. You are the other type on the panel. You are working for a Turkish company, one of the big families or the big family here. And we have heard the discussion before. There are very rich people and they have companies in the textile business, construction business and they also have sometimes hotels. Maybe that is a kind of hobby but it is real business. What is the position of your company in competition with the international groups? Begüm Kaya Divan, fl Gelifltirme Uzman Like as a Turkish chain we are actually one of the oldest companies. We have Divan Istanbul as the first Turkish five star hotel in Turkey being established in 1956 we actually now have 10 hotels but we see that the competition is very intense and so we have to be much more aware of what is going on in the market. We have to be in cities that grow fast so that we can strengthen our market penetration because in today's world you have no chance, you go up or out. So you know sustainable development is a necessity. It is out of question and we have to increase our presence in Turkey and also we have to compete with these brands in terms of our brand recognition. So we need to go abroad as well, because now our customers are worldwide travelers. So they have to find us in locations and destinations that they go very frequently. It is important so we are working on that. Oturum Baflkan : Georg Wailand Can you tell us a little bit more about the hotels you have in Turkey and what kind of experience you have with them? Begüm Kaya: Currently we have as I mentioned 10 hotels but four of them will be opened by the end of this year. We are much more active in Istanbul, Ankara and we have some hotels at Mu la, like Bodrum and Marmaris. But our experience with the hotels is that we do make good rates and occupancy levels because we are a representative of the Turkish hospitality. We are quite good in that and as a chain we are active in food and beverage and we see that it is also an important market that we are strong at. So we are planning to expand this experience which is more than 50 years in the sector to the cities in Turkey... We have made our studies considering urban population, GDP contribution, socio-economic growth and airport passenger traffic. We made a scoring study within ourselves rating each city in Turkey. And we are planning to be in cities like Adana, Bursa, Konya, Kayseri, Malatya, Eskiflehir, Samsun, Trabzon. We are planning to be in cities like that. Georg Wailand: You have enough experience. You don't need a cooperation with an international group. Begüm Kaya: You mean by like hotel brand? Georg Wailand: Like Marriott. Begüm Kaya: Actually we are, when you say cooperation, like we are of course a group of Koç Company. We are the hospitality company of the group and I am sure everyone knows about the group. It is the largest conglomerate of Turkey with its annual turnover more than 20 billion dollars but we still are seeking management contracts. So we do look for cooperators but I mean we look for investors worldwide both in Turkey and abroad. Even if the group has money, we need to find some people to invest in our brand. But our group is with us that we can now renovate our own assets, valuable flagship properties to show our group's belief in the brand. And about mentioning the international chains, we are actually aware of the success of lots of chains. And we are keeping close track of them. We determine some of the brands and their segmentations as benchmark. We do good analysis of them and keep track of how we can improve ourselves to become an international leading chain worldwide. Georg Wailand: Mr. Nasser. What is your experience investing in Turkey with the government, with the competition of the local competitors? Tar k Nasser: Firstly let me make a little note on Turkish hospitality. Last year, there were 3000 nominees among all the Marriott workers including all brands, Ritz Carlton and all. Our shoe shiner boy at the Ritz Carlton in Istanbul was elected as the best employee of the year. And he became what we call a lobby ambassador. Now his title is the lobby ambassador. He still shines shoes so that is the commitment of actually a Turkish hotel employee to Turkish hospitality. And Divan as a company is a very good representative of that as well. Now we have our experience with the, in 168 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 terms of investment in this country, number one as most of the international brands, our priority is obviously to cooperate on management and franchise level. However, there are times that calls for some, what we call scene in the game. So before the crisis we were happily using the Marriott capital in some markets. Have we used it in Turkey yet? Not so far, but with the pace of the economy picking up, we might consider. We shall never go, buy and purchase a land and invest a hotel on it as Marriott group but we would be motivating and encouraging a local investor to move with us. Most of the local authorities in terms of governmental offices, they are very much in favor of developing their locations, their cities, their towns. So with the right local partner and with the promise of international exposure, they do open lot of ways. Some of the bureaucracy is eliminated when you bring in an international group or even Divan or Dedeman or any other local brands because immediately that location when a hotel is put on it will be in the map. That will mean visitor dollars, that will mean tourist dollars, that will mean some corporate travel from the other cities. So in terms of hotel investment in the country, I think the environment is quite pink now. Georg Wailand: Stephen Schnorr, you mentioned you want to roll out your company in different countries. What are your priorities and which position has Turkey in this ranking? Stephen Schnorr: If you are going to Central Eastern Europe the priority right now is on Budapest, Warsaw, Athens and Istanbul. Georg Wailand: The first step. Stephen Schnorr: So but let me say something to you because we don't have a brand name like Marriott or Hilton, we are relatively unknown out of Germany. But on the other hand we have a little advantage negotiating hotel plots in the eastern countries because we are very high capitalized. We are able to invest. We are able to sign long term lease contracts, so this is right now very interesting for the investors to get the refinance for the development. And with other groups like Divan or Hilton I know they only sign management contracts which makes it very difficult for the local investor or developer to get his whole development refinanced. And this is an advantage we have, we have to get our brand name more known in the area of Istanbul. So I think if we can start with one hotel. This is our idea, one hotel in Budapest, one hotel in Istanbul, then our product is known abroad. And then the next step could be to make more hotels in Istanbul or go to Ankara. So just start with one city. Tar k Nasser: I totally agree because Marriott's, Hilton's of this world have started by building their own hotels. After they build some flagship hotels, they created brand awareness. Then people started knocking on their doors and say would you come and manage my hotel. So that will also be obviously you need to establish your brand awareness especially in a market like Turkey if you want to grow. That would be also my piece of advice for the local companies to obtain as much as flagship properties with their own capital before knocking on other people's doors because especially in the international market, without doing that you will be hitting into a lot of competition. Because you will be selling only know how which is available abundantly. So let's say, if you want to put a hotel in London, you should do it with your own money, your own capital. Then go and knock on somebody else's door in Paris and say look I have this very successful hotel in London. Would you like us to manage your four star hotel? Stephen Schnorr: Our product is much easier to handle than yours because the investment, the total investment is not so high, building a Motel One. This is the first thing you must know and the second thing is the experience we have in Germany is when we operated a four star chain Aston in the 90s, we were lucky to have 65% of occupancy after a beginning phase of one or two years. Now we start a hotel and in the second month we are running an 80% of occupancy. So we have over all hotels in Germany, even the first ones which were out of the cities, we have an occupancy of about 75% and we break even under 40%. So you don't need a lot of cash to get a hotel running on a high level. We earn money from the first day on. This makes it a lot easier. Georg Wailand: That is quite another strategy then your group has. Begüm Kaya: About this strategy that Mr. Nasser mentioned, that is actually correct that when we look at international chains, even if they are very young, some of them like 30-40 years of age but they are very market wide expanded but when we see how they grow they did make investment and after they got the strength of their brand, they expanded by purchasing new chains, getting it to into their brand. As we are aware of that I would like to mention a bit here what we plan, how we plan to expand in international markets. First of all, we would like to concentrate on our growth in Turkey by reaching a certain level of stock. And it is, so we now have ten hotels. We are planning to somehow reach the double size of it. And after reaching the stock, it will be easier for us to convince investors that we are dominating one of the big players in the market. For Europe, we think that it should be nice to have a few flagship properties for instance say Divan Vienna. It would be very nice for us but we also seek management opportunities, we need to do leases. We are aware of it. And maybe we should be giving some guarantees to convince the investors for the middle eastern and northern African regions especially in the Gulf region, we see good opportunities for ourselves as we have great export volume of Turkish delight and chocolate. We are well known in those countries. And the stock, when we checked the levels for instance in Europe branded room stock is around 6 million whereas it is one million in the Mina region. So there is still an immature market waiting for us. So we plan to have a few flagship hotels in the Europe and then we can be much more concentrated on the Middle East and North Africa region and also CIS countries where we can hopefully find management contracts. But for Turkey we definitely are concentrated on management contracts because we have our group behind. It is much easier to realize. 169 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Georg Wailand: Thank you. Mr. Nasser, if you look to the next 3 or 5 years, do you expect that the international groups, hotel groups will have more growth potential than the national investors here? And who will make the better profit? Tar k Nasser: The answer to your question is yes. The international brands will have much quicker and larger growth in Turkey. This is due to tourism. It is not our primary strategy, most of our competitors are in this, they do go with cluster deals. It is either an investment fund or a local investor, they sign deals for 10-15 hotels, 20 hotels and then go to acquire land. Look at what accorded with the local investor. They start acquiring land and they put hotels wherever they would like to put hotels. We, as Marriott look into it on a different scale. We don't like to put all eggs in one basket. Although we are in favor of cluster deals, we don't like exclusive deals. That will put a heavy burden on both parties because there will be times our investor will not have the means to invest on a hotel in a market where we want to go in that market. So we should be flexible enough to choose another investor or partner to go into that market and vice versa. There will be a market that we wouldn't see any future in, however a local operator would be doing a much better job and that investor should be able to go with that local operator. So there are deals in the market. I am sure the local and international press is talking about those deals. 60 hotels, 70 hotels are being announced. So yes I think the international brands will grow faster, quicker in this country. Georg Wailand: Mr. Schnorr, what is your expectation and maybe you can us tell your experience looking for a good place for an investment in Turkey. Is it very difficult? Stephen Schnorr: Well, we tried since last year. We have some local people helping us. We investigated several plots but pricing here in Istanbul is not so easy and so, I think, we are going to establish a small office here and then employ a local real estate expert. So I think this should be the way to get. Georg Wailand: In former times there was a chance to get land from the government. The time has come? Stephen Schnorr: We didn't try this because I think... Tar k Nasser: Maybe I can answer that question. The municipalities in respective cities are very keen on doing that. They have access to government, to state land officially. And they are happy to provide it for development in relatively underdeveloped regions. That would be very difficult to get in Istanbul but in secondary cities yes. Stephen Schnorr: This is a difference from Marriott to Motel One. We have to have an urban environment around our hotel because we don't have a restaurant and conference rooms. So where we are looking is let's say in Istanbul we are looking around the Taksim square, the Sultanahmet, like absolutely downtown areas. We can build a hotel near the airport. You must have a restaurant and everything by walking distance. So we are looking absolutely downtown and at a state ground in downtown areas isn't the thing for us. Georg Wailand: Miss Kaya, in five years how many hotels will your group have in Turkey and abroad? Begüm Kaya: We actually pronunciate some numbers and we are really working hard on that. I don't like to know just our aim per year. We are first of all concentrating on improving our infrastructure so that our aims, targets are not a dream. I would like to just give a brief mention about what we have done so far; an example to improve, to realize and to make our plans real. We have been included in the membership for 170 GYODER the preferred hotels network currently. It is a very new thing. This is one of the world's largest hotel season marketing consorsium which is listed as sixth by the hotels magazine which represents more than 150 thousand rooms. So we will be improving our international customer portfolio through online sales channels. And this will also enable us and make it easy for us to get into the international markets. And currently we are planning to sign at least three contracts per year in the domestic market. And after reaching a certain stock as I mentioned, we are planning to get some international contracts as well. But it doesn't mean that we are not open for opportunities. If we come across with some good plots, some good investors, good contracts and contract terms we would be happy to sign maybe 3 or 4 contracts per year. So we make basic calculation like from 4 or in the 5 years time we could be reaching in total a number of 30. Georg Wailand: Right? Begüm Kaya: Calculated, you are right. Georg Wailand: We are looking forward to this.. Begüm Kaya: Hopefully. Georg Wailand: (We are looking forward to this) last question to all three panelists. Turkey has a growing economy, growing population. It is an important spot to make investments. How important is it from your point of view, from your business that Turkey and European Union have come to a solution? Tar k Nasser: If anyone read the local newspapers today, it is very important because now European Union have realized that our government is establishing strong relations with the Middle East. Turkey is very important for Europe because of its young population and its market. It is a consumer market, I mean. In Turkey everybody consumes important stuff, mobile phones, electronic appliances, fashion, textile although they are mostly made in Turkey but we still buy it from Europe. So it is very important for Europe to realize that Turkey is very important for Europe. Turkey has a place in Europe's future. Is European Union very important for Turkey? Certainly. European Union sets the standards for a modern, established, well-developed country. So, in our business as well, in hotel business as well we are one of the most interesting destinations as Turkey which is 2 hour, maximum 3 hour flight, you can reach to unspoiled beaches, excellent resorts branded and unbranded. So that market that we can easily step in as Europe and Russia is very important for Turkey. Now we have managed to resolve a few visa applications with some neighboring countries, currently mostly for the Middle East. But we are now cancelling the visa application between Russia and Turkey which is a very big step forward for hotel industry as well because it will affect mostly resort destinations but city travel as well. Because lots of Russian business people upper to mid level will travel to major cities in Turkey. They will travel to Anatolian cities in Turkey to look for opportunities, to seek partnership with local businessmen. So this is good news for hotel business. Also getting rid of the visa between Europe and Turkey will give a boost to the Turkish business environment as well. People will start traveling, having more contacts, meetings in Europe, inviting people over to Turkey and all. So European Union, yes, is very important for hotel business in Turkey. Georg Wailand: Thank you. Mr. Schnorr, your opinion? Stephen Schnorr: Out of the view from Motel One, it think it is not absolutely necessary that Turkey gets into the European Union. I hope it for Turkey but the hotel market is in Istanbul, for example, is so big right now. It is already so big that we don't see any problems for us that the European Union should be. For example, could be maybe little bit easier

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 to handle things by legal things, currency, the Euro but just for the hotel market it is not. For us it is not absolutely necessary but I hope it for Turkey. Georg Wailand: Another voice from Turkey. Begüm Kaya: Yes, it would of course be an advantage. It would be good for us in terms of both improving relationships and also being much more known and much more preferred. It would be of course something that we would really appreciate for the market. Georg Wailand: Thank you. We have reached the end of this panel discussion. I want to thank the panelists for the very interesting remarks and information you gave us. Thank you for your interest in this topic. You will have a next event here. And we will hear from Mr. Martin. Andreas Martin: We do have a minute or two for a question or two... Kat l mc : Thank you. My name is Adil Zehir from Colliers International. I guess, all international brands brings, launches their budget hotel brands but Turkish group including Divan launched themselves as a luxury brand. Why? Do you think a budget hotel brand harms the prestige of the group? Begüm Kaya: Yes, you are right that there is. I also see that there is quite a gap in the market for budget brands which is affordable and at the same time standardized. So that some business travelers with low budgets can afford to stay in presentable places but for our brand, yes, the story is quite a bit different because we are representing the Koç, I mean the family. Everyone knows that Divan is a Koç Group brand. Even if we do see some potential there, we are much more concentrated on improving what we have. And with the strategy to upscale our brand, we made some improvements. For instance in the past, we used to have some bakeries and some restaurants in the airport. We used to have some franchisee bakeries and you could have bought some like "dolma", I can say in Turkish from the bakery which was named Divan or chocolate in the market as well. But even with that we tried to upscale our market. We have launched another brand in bakery not to give harm to our Divan image. So we are totally in upscale hotels, four star business and five star upscale and we are much more concentrated on chocolate production and pastry shops which are like reminiscent of jewelry shop. So our aim and strategy is to upper position the brand. So for our strategy it wouldn't be convenient and appropriate to be in the budget hotel sector even if we see the profit margins are quite high there. Andreas Martin: Okay. Thank you very much. Begüm Kaya and Stephen Schnorr and just as well Tar k Nasser will be available for further questions here in front of the conference room or in the hotel and the tourism lounge, just at the other side of the exhibition hall where Motel One and the Divan Hotel have a booth as well. Thank you very much again. "Çok teflekkürler." And I think... Just maybe a quote to sum it up what we just heard from well-respected hotelier "those who come to our hotels are not our clients, they are our guests." Mehmet Kemal Dedeman said that at 1966 when he founded Dedeman Hotel Group which is by number of hotels the largest Turkish hotel group and I think it is a good proof of the excellent service quality in Turkey. Well, we would like to continue. Criteria for hotel investment and financing, we heard already a little bit about financing. And when I flew to Istanbul with Turkish airlines, an excellent airline as well, you see this brochure: "for more power to your global business, push the button, invest in Turkey." We would like to help you find the investment button for hotel investment in Turkey. And I am very pleased to have an excellent panel here which Jakob Forstnig that I will further introduce to you. Jakob Forstnig is in charge of corporate finance with PKF hotel experts. We are very proud to welcome Bettina Graef. She is with Areal Bank. Areal Bank was mentioned earlier, very active in the hotel sector. She flew in from Lisbon, Frankfurt respectively. Theodor Kubak is here. He represents Union Investment, another finance institution with lot of experience in the hotel market. And although he has one leg in Istanbul, he came from Hamburg where his office is. I think the gentlemen with the longest trip to Istanbul even though his office is here is Ömer svan, the president, founder of Servotel. Thank you very much for flying from Los Angeles as far as I know to Istanbul. We are very glad to have you here. You bring in a lot of experience from around the world. I think your desk must be in an airplane. Your consulting company is all over the globe. And, last but not least, very pleased to have a local player here and a long term expert in land and the real estate development, Tavit Köletavito lu from Istanbul. Good to see you again. He brings in decades of experience not only in hotel development but as well in real estate development. And I leave it up to Jakob now to further introduce the panelists and start the discussion. 171 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Otel Yat r mlar ve Finansman için Kriterler Finansman Kriterleri ve Geçti imiz ki Y l çindeki De iflimleri Jakob Forstnig PKF hotelexperts, Yönetici Dan flman Thank you very much Andreas. Good afternoon again, ladies and gentlemen. Andreas made my life a little bit easier by already introducing the panel. I would like to generally say that we are in the very generous situation to have local players here who will lead the discussion as well as two hotel specialists who know other markets obviously. Ömer said he is also active in 42 countries but if you live here, I think it is an asset for our discussion as well. Theodor, from Union Investment Theodor Kubak. He lives in both worlds so to speak. That is another great advantage. Why I say that is because what we would like to discuss here and hopefully we will have an interesting discussion for you as well. The criteria for hotel investments and finance, obviously these have changed tremendously over the last years and it is in great flux at the moment. That is why it is good to get the snapshot from very active local market players as well as internationally recognized experts. I don't think I have to introduce much further the panel. I think we should go to our round of questions and our discussion immediately. Maybe just setting the scene a little bit for you, I would like to give 2 or 3 pointers. Internationally, hotels have always been a very localized asset class, however in the boom times hotels became preferred asset class for investors because of higher yields than the office or residential market offered, for example. And there is a different picture in different countries but previously investors were active very locally in domestic markets and this in boom times has changed tremendously while private equity started to go from the States to Europe and so on. Just one number in 2007, we had a global transaction market for hotel as it is of 19 billion Euros and in 2009 this has decreased by 80% to 3 billion Euros. Just to give you an idea of what kind of change this market has gone through and now I would like to let our panelists also give their point of view. So we have seen a strong decrease. We have now expectations about the recovery which is different in every geography. The Americans obviously think they will rebound strongly as always. Asia looks like it will also rebound quickly. Europe is hesitant and we would like to hear how this translates in today activity of our panelists. I will be polite now and ask Bettina to give us her impression first as the only lady on our panel. Please feel free to ask questions any time if you like. This should be an open discussion. Again we will try to make it interesting. We had a little discussion beforehand but we think we have all the potential here. Bettina, please. 172 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Bettina Graef Aareal Bank, Otel ve Özel Gayr. Finansman Baflkan Ys, good afternoon first of all. I work for Areal Bank AG who has been very active in lending in Turkey and in lending in hotels in Turkey. We were the first international lender on a hotel in Istanbul on the Hyatt Regency. And we are proud to still be lending. And whilst last year we were not as active as we were the years before, we are very active now. Perhaps a little bit to the criteria that I think as a question for today as well. We are particularly looking for international brands which is something important for us as an international investor coming into the market. We have a team that just works with hotels, so understands the specifics of the hotels. But we also have a team of experts in Turkey, so understands the requirements of the Turkish investors. In terms of growth in the market, I just read a study yesterday about the entire world. And Istanbul was one of the markets which was actually poised to have positive growth in the short term and in the long term which I think, it was one of the few markets worldwide that look positive long term and short term. And I think that is a very important point that makes investors that have been a little troubled in the past year or two. To look particularly for markets that have positive outlooks and I think Istanbul is part of that. Oturum Baflkan : Jakob Forstnig Now thank you. I think one of the things we see also that is very difficult to paint a clear picture because every country has different prerequisites at the moment under different trajectories so to speak. But yes Theodor you have been dealing with investments, potential investments every day. You have turnover criteria which you have an investment strategy. Maybe you could give us a short, let's say, overview of where you stand now and what do international institutions and investors require today for hotel investments? Theodor Kubak Union Investment RE, Yön. Dan. & Portföy Yön. Before that perhaps a brief word about the Union Investment. Union Investment is a German open investment fund which operates five open ended funds. Two of them institutional and three of them are products traded over the bank. In essence, Union Investment has assets to the total value of round about 16 billion Euros worldwide, whereby 1.6 billion of these are invested in the hotels. Interesting perhaps so for this round here is number one that Union Investment is also invested in Turkey which is a good thing, unfortunately not in Istanbul yet. But we slowly make our approach to Istanbul. We have invested into shopping malls in Mersin, Forum Mersin and Forum Kayseri as well as in two Media Markt, one in Izmir and one in Istanbul. Having said this, we, unlike Bettina, we are not financers, we are investors meaning we are looking for purchasing a sustainable product which yields an attractive return. Attractive to us is different to what it may mean to any private investor. We are rather conservative meaning the product should be nice, meaning the hotel should be of good quality. There should be very strong operator behind it. Any of the international operators would be ideal; however having said this, listened before to Divan's activities, Motel One and so forth, and other reputable operators which have strong balance sheet are also quite of interest to us. Having said this, we are other than the Intercontinental's, Marriott's and so forth's, we also have hotels on our balance sheets which are operated by Steigenberger, the German group or Arcotel, an Austrian group. In essence, what is important however, is we do need a lease agreement. Every single property and that is probably the drawback which we all has a lease agreement attached, but that is also an opportunity which I perhaps will talk about a little bit later. GYODER 173

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Oturum Baflkan : Jakob Forstnig Thank you very much. So you are already in Turkey but you don't have a hotel in Turkey yet. (Is this working?) So, generally Turkey is a country that is obviously open for business and the right opportunity has not arisen yet for you. Theodor Kubak: And I think we heard before and Bettina interestingly said it as well. The fact is Turkey is, yes, is probably in the global picture however we are looking more at Istanbul rather than anything else. Istanbul is, we probably have read the same report, is very much in our radar. Oturum Baflkan : Jakob Forstnig Thank you. Well, maybe we just continue on my left. Ömer, please feel free to say a few words to your activities but I am sure most of the audience have read and have heard about you. But please give us your point of view. What criteria an investor should have or what other criteria of local investors? I understand that there is quite a different approach from people who have already invested in hotels here in Turkey and in Istanbul. And we would be keen to hear your point of view, please? Ömer svan Servotel Corporation, Baflkan (It is better now). For those of you who may not know Servotel is doing, we are basically a hotel and residential advisory firm established in London 25 years ago. And, as it was said earlier on, we have been in over 40 countries, currently in about 18. And our original speciality is the hotels, resorts and the development and investment advisory there, too. So that is what we are. We have two offices, London and Istanbul. And we are a boutique consulting firm very frequently referred to as a leading firm and what we do is a very niche type of a makeup. As far as the answer to your question, now Turkey has been traditionally noninstitutional market for hotels. It starts being non- institutional because the initial fuel was the 1980s hotel development boom. That was fueled by the incentives scheme at the time when president Özal's 1982 incentive law if I remember correctly. 82-83, right? 83. So that was basically giving tremendous incentives for any investor to basically acquire government land, develop, build and particularly if you develop five star hotels, five star meaning, five star as defined by the Turkish Ministry of Tourism. Then you got incredible kickbacks in terms of tax relief etc. so that attracted a lot of the traditional Turkish construction companies, textile companies whoever had no idea about what hotels were. Just because of the incentives scheme, it attracted a whole range of investors into that who had absolutely no knowledge of how to build was not a problem because typically they were construction companies who had already poured concrete over millions of cubic meters. So they thought that would be easy. But then how to operate the market was another question mark that basically translated into a tour operator's market so highly dominated by tour operator contracts rather than any real management. And you will see that Antalya coast despite the number of beds has maybe two international brands in the entire coast, all the way to Bodrum basically. So there was not really a market for international 174 GYODER brands. So it was non institutional. Financing at that time was partly equity and partly government incentive and a few and far between government bank lending. There was a tourism bank at that time. That was lending. Sanayi Kalk nma Bankas was lending. So again incentive or government lending. So there was no real institutional lending either. So equity, incentive, institutional lending. That was how we started in the 80s and the market was dominated like that. Now in 2010 we are looking at it as an international market. How much institutional has it become? Well, I could tell you probably about 10%, still a long way to go. I don't know if your experiences so too. Oturum Baflkan : Jakob Forstnig Local institutional investors, yes. Turkish institutional or foreign institutional.

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Ömer svan: What I meant was the mechanics of investment being institutional in general. So it is still a little bit of a gut reaction of a construction company or a textile company or a high net worth fund company without the necessary ingredients put into it in terms of know how. Oturum Baflkan : Jakob Forstnig Product that came out would suit an institutional investor. That is what you are saying. Ömer svan: Maybe accidently yes but not designed to be so. Oturum Baflkan : Jakob Forstnig Thank you. So that means we do have a, let's say, convergence of international criteria and local investment activity or development activity. Let's see, if we can, when we come back to Bettina, Theodor. They have some examples or even get some interest from them for that. Tavit, you have been also in the industry for 35 years here in Turkey. You told me you also were in the public sector for some time. Ömer mentioned that there are several, let's call it challenges for investors in hotels. Obviously the commercial, let's say parameters of investment should be interesting if somebody is trying to do it for the right reasons, but also obviously an investor is looking for clear title on a hotel and there might be other challenges in the process that are very specific to Turkey. So, again, talking about the criteria for hotel investments, international as well as in Turkey, where do you see a special situation here? For which reasons do you think somebody should have a closer look when we come to Turkey for hotels? Tavit Köletavito lu Atlas Proje, Baflkan Thank you very much and good afternoon everybody. As a matter of fact, 25 years ago when we have just started the touristic development and tourism as a sector was not a competitive sector, was not considered to be a competitive sector. And tourism was, if I may say, denied by the institutions starting with the banks. That is why government had specified a bank, development bank for investment of or financing Turkish investors and also the incentives starting with government land been given to the investors plus the grants. The average grants was maybe at most 15% of the total cost of the investment which was almost not bigger than the half of the grants that Spain or Portuguese or Greece was given. But still there was a big potential of Turkey starting with the Turkish coasts because of the sea, sand and sun type of tourism. That is why that government on those years just forced everybody including, starting with the government institutions and also they asked private banks to take part as well. But on those years, the private banks had taken some risk with a very very limited portion. If I may say it was marginal, it is true. Now, in the meantime within this 25 years, the development in Turkey became very very fertile in terms of investments. First of all, Turkey became an address in both schemes. First the coast of Turkey became one of the addresses in the Mediterranean coast and Istanbul gained its importance day by day with the increasing investments. That is why either in Istanbul and other cities, starting with Istanbul in the cities of Turkey, or in the coast, tourism became a vital business. This is very important. That is why right now the institutional investors are considering tourism as a vital sector and that is why they are considering it. That is the reason the foreign banks or Turkish banks are positively considering the Turkish investments. These are very important and within this 25 years, many things has changed not only tourism as a vital and as a competitive sector, also the banking system had realized this and started constructing positive relations with the tourism sector. Right now at 2010, we are living in such circumstances. That is why in the coming days apart from incentives of the governments or the strength of the collateral or something like that, now we are at the stage of putting the criteria of fertility of the investment or, if I may say, internal productivity of the investment to the first place. This is very important. This has changed and this is a very positive change. Jakob Forstnig: So, if I may ask Theodor, you have, as you mentioned, as an institutional investor, your criteria for the operator, for the yield for other aspects, the lease contract. What would you say specific to Turkey or to Istanbul, because you are rather looking in Istanbul. When you look at an opportunity here, what other issues do you see as being a challenge? Theodor Kubak: I think I am in a unique position having lived in Istanbul 175 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 for the last 13 years. This is my second head where we were founded, and you guys have been so kind to have mentioned it before, serves on the consulting, serves as a nationally consulting firm in hotels. Having learned this and understood how and start with, and we also find out how Turkish investors work. And then Turkish investors or developers rather have a completely different approach to hotel investments than in more established markets, if I may say that. So if I look it from the point of view of Union Investment, then the challenge which we have had here is to find a product which meets our investment criteria which I think not so different from others such as having a sustainable return, such as having a good product and such as having sensible pricing. And Ömer and Tavit find it out the land prices here in Istanbul especially have been somewhat in a relation to their own product which had made it difficult for us comparing it with the cash flow which is behind those operations to come up with a yield which make sense. But having said this, there are also opportunities and we have heard that in the panels before between them with Haluk Kaya for example and Michael Widmann where they talked about franchising ones for the international hotels. And I certainly believe this franchising ones when you have a good brand, when you have an established local investor who also has some expertise with other properties in the field is a way for us to actually pursue interesting investments. Jakob Forstnig: So you are naming the land price again as a challenge. This is when I look at some transactions that have happened over the last years in Turkey also... Yeah, seeing that price per room ranges for four to five the property between 130 thousand and 450 thousand. This is a wide range. It seems that every transaction does not only follow common commercial process. There are a lot of specifics maybe from governmental regulations, maybe from land prices. Is this something that you think will change because you said this is becoming more institutional now? Because when you look at the market today and try to see what is available as an institutional product for you, you might tell me one or two, but is the lack of product the main reason you cannot pursue any investments here? Theodor Kubak: I think Tavil wants to say something but before that let me just put something. I think depends very much in the product. Just we are right now pursuing a transaction in London where the average price per room is 250 thousand pound approximately. But we bought last year a hotel in Hamburg where the price was just under a 100 thousand. So, Euros obviously. So therefore the same is probably true for Istanbul. If you buy it will be different story on a two star property compared to a five star property. You always need to look property location, location, location and then on the product itself. But Istanbul is on our mind, if I may phrase it this way. Jakob Forstnig: Bettina, having seen these different, you know, prices per room which suggest that there is a great discrepancy between the actual price and the cash flow of these assets. How do you, when you have financed a few hotels here in Istanbul and Turkey, how do you manage this discrepancy, so to speak. Can you adjust your criteria so it still works? For you, what are you looking for to make these projects work for you? Bettina Graef: I guess in a general perspective what we are looking for is a 10% yield on that, meaning the cash flow should approximately per year yield 10% of the debt outstanding. Now even investor decides to invest into a project that, in our terms or points of view, may be overpriced and may have a large price per room. Then at the end of the day, you know, it determines the debt level that we will give. I mean in certain markets we go up to a 70% loan to value financing, however then, you know, if we 176 GYODER don't see the value where the investor sees that, it may only come up to a 50% loan to value financing. But traditionally for us in Turkey the loan to value ratios that we have financed are a little lower than internationally but that also has something to do with the fact that we mainly deal with local investors, that our conglomerates that look to hold these assets for long term sustainable basis, and that are also willing to amortize over a longer period of time and hold the asset for long period of times. So once we have that commitment, we can make the deal work at the end of the day. Theodor Kubak: You said loan to value, just one question. Are you giving on loan to value or loan on the development cost? Who actually determines the value? Bettina Graef: Well, development cost is something that we prefer not looking at because we don't do preferably no construction financing. So we are doing take out financing. We have done construction financing, but in an ideal case scenario we do take out financing where the value is determined by an appraiser at the end of the day. But as I said we have a team of seven hotel experts sitting in Germany that know the markets very well and we have clearly our own understandings of value. Jakob Forstnig: So again it can be stated you are able to finance hotels independent of the price because you adjust your financing to the cash flow that the hotels generate, again meaning that the criteria from the investors are different because they are also happy with 30-40-50% loan to value. Bettina Graef: If they are different, I mean at the end of the day we also have the experience where for the projects we finance at least. We were able to match our expectations with investor's expectations. Ömer svan: Now one of the reasons that Bettina has been alone in the market almost for a while. Now lately we are now seeing a little bit more activity from Turkish banks. One of the reasons is that the Turkish banking sector actually forgot to do banking for 25 years. The Turkish banking sector was very busy lending to government basically doing nothing else on high yield paper, repurchase orders, repos and overnights and it was an extremely lucrative period at the high inflationary period of double digit or I mean triple digit inflation. And they actually did not do banking. And it is only since the single digit inflations started to set in that the banks started to realize 'oh, there is another sector called banking that we need to get into'. And initially to hedge their risks they have started with consumer financing with credit cards, cars, you know, white goods and consumer goods credits and things like that so spread over, you know, small ticket items, spread over big public. It is only known that we see some form of expertise appearing in Turkish banks to be able evaluate a project, evaluate a business and actually lend on the merits and lend on the strengths or weaknesses of a particular venture that needs to be financed. That is brand new. You would agree with me that banks did not do banking. So that is why it is only international banks who were able to assess and do project financing. They could lend and there was only fear of facts just one or two that actually understood the territory and they said 'okay this territory is something that where we can take the country risk and we can take the sectoral risk at the same time'. So don't forget that is all very brand new and the beginning of our life to generate long term funds and to generate expertise, to be able to evaluate a project or an asset even. Jakob Forstnig: Now staying with the criteria for investors. We don't want to add anything to the bureaucracy, legal, let's say, challenges and the land cost challenges. Do you want to add anything or are these the two main you would name as for foreign capital or foreign investors? Tavit Köletavito lu: One thing is very very important. Theodor said

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 that the Turkish, their practices or approach of Turkish investors were completely different than international ones. Let me put this in other way. The approach and practices of Turkish investors in the 80s was completely the same with the investor's practices in Spain in 80s or Italy or France. The problem is we enter to the market late. That is why we are learning altogether. Our investor learned, our government learned and our banking institutions learned. In the 80s, we didn't know how to finance a project, in other words, we didn't know the terminology of project financing. We were talking about but we didn't know it. Moreover, we didn't have any institution or a practice concerning the appraisal. Without appraisal, how can you go with the project finance or something like that? Now Turkey has started those practices in terms of institutional finance, in terms of equity funding whatsoever, and in terms of money markets, and in terms of capital markets too. There are some fundamental examples. One may say that those fundamental examples are not successful enough, I can accept it but we have to consider them as a baby in the market for the moment and that baby is having his own experiences to develop himself. This is very important. Right now the Turkish investors is learning deal structuring. Very predominantly they are doing deal structuring. Moreover, they are doing deals abroad. Turkish investors are investing in abroad. Probably, if I can count, maybe the hotel of Turkish investors abroad is not less than 40 in number which was a dream 20 years ago. That is why, my last word concerning this is; 'we are learning very quickly`. Our institutions are learning very quickly and no one should be hesitating about Turkish finance circumstances and finance practices. Of course we will criticize ourselves, but on the other hand the institutionalization of Turkish project finance is highly improved. It is very very important. That is why we shouldn't be too worried about existing practices. Of course there are some inherited practices for example bureaucracy is very slow. For example, project finance is still an issue that we cannot penetrate to the banks' brains very easily. That is true but believe me 20 years ago, 30 years ago, 40 years ago it was even worse in some European countries. That is why we have to look the issue, we have to see the issue in this way that we are learning, we are adapting ourselves and we are adopting the international standards very quickly. For example our banking right now is extremely strong in comparison to banking practices of many European countries. And we are taking advantage of it. This is very important and Turkish tourism has started to take the advantage of it as well. That is why, one thing is very important. The basic missing thing in project finance and in the finance of Turkish tourism investments is the relation with the capital markets. Nothing to be criticized and nothing to be worried about money markets but we have to concentrate ourselves to the relations with the capital markets. Our capital market is narrow and this extremely shallow in terms of tourism. And moreover we have to create some instruments to the capital market of Turkey as well as to the international capital markets so that we can go in a better way. Tourism in last 20 years became very competitive and major part of the economy. That is why no one can reverse this. And there is only one direction which is positive and we have to concentrate ourselves to the capital market relations. Ömer svan: Can I add something to that? Let's not forget that is where Turkey is in the world. If we are going to talk about tourism, we are talking about in the top 8. This is not a joke. So we are not talking about like an emerging market or anything. We are in the first division of tourism in the world. So in 2010 figures we are number 8 up from nine and in the first 10 only two countries went a nudge up. All the others basically went down. And in terms of improving their numbers in absolute terms not in comparative terms, Turkey was the only one that actually improved their numbers in terms of arrivals in 2009, during the crisis. So we are talking top 8. We don't see actually, when we look we don't see too many competitors who are going to basically enter into that kind of a top league. And so Turkey is there to remain in the top 8 or top 5 even, because China is already there. That is going to be a leap, some balance improvement but it is already there and above so it is going to be in the top 5-6, top 5,6,7,8, whatever it is. So we are talking about one of the top tourism investment countries in the world right now. Jakob Forstnig: That is understood and doubtless the touristic activity in Turkey is up there as you say in the top 10. The interesting part about this and Haluk Kaya mentioned an interesting thing. The investment in hotels has to be separated between leisure and business, especially in Turkey, apparently on the whole coast in Antalya, Bodrum, there are, I think, only three branded hotels and most investors are local, if not all of them, maybe there is an exception. So it is obviously very advantagous for the Turkish economy in general to have this sector which is growing, which continues to grow and I am sure with the natural resources this will continue. It is nevertheless interesting to state that there is no international foreign capital coming to this specific sector. The business sector I think, can be stated as different because we have had examples of foreign capital coming to Turkey. And Tavit thank you very much for anyway answering the question that I didn't ask which is "are Turkish investors going abroad to buy hotels" and you have already explained how this is evolving. I would like to give everybody a final chance to get a final point of view or statement. From what I can tell, Bettina has been getting some competition from local banks going forward. Maybe she has something to say about that. If Theodor will have - find some products, the criteria have been explained. The interesting part will be whether the products, the hotel developments will be more institutional as Ömer said. But please Bettina, what is your summary or final statement you would like to make, also based on what Ömer has said? Bettina Graef: Based on the competition. I mean, yes, at the end of the day competition is increasing but I think this is, you know, obviously for me not the best scenario, but in a general thing, competition shows that more interest is being generated into the investment in real estate, in lending. And the more interest there is, the more of a thriving market it is going to be, and the more of normalized and institutionalized market it is going to be. So I think looking forward whilst I may not necessarily like it, I think for the whole industry it may be a good thing. Jakob Forstnig: But they also understand the know-how for hotels has to be built up. It takes time. So project finance is one thing, hotel financing is almost another thing, but obviously let's not to try to be too scientific about this, but I think there is something to be said about it. Good. Theodor, maybe you have a few pointers to give us. Theodor Kubak: Yes. As an institutional investor governed by the German investment, equity, the lease is one of the main criteria which we need to look at and the leases has a few components which is very difficult to change, meaning in an ideal case, for one there is very few hotel companies in Turkey, I should say, international hotel brands with actually give a lease. So in some of the cases, we have what we call a triangle situation where there is the owner, the leaseholder and the management company. So the leaseholder would have the management contractor with the management company and would guarantee the lease to someone like us. Having said this, the lease should be structured in such a way that there is a rather high fixed component versus high flexible component that some companies which GYODER 177

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 have a lease, which is purely tied to revenue. And obviously that makes it volatile. And a volatile income is something which an institutional fund is very difficult to deal with, because it would need to value the properties on a yearly basis, at different prices. And this is something which with more than 500 small investors by which those funds are being funded would not take. And we have also learned. I mean we have some, ten years ago we would own this have taken fixed leases. But now we are looking at the investors who want to have an upside. We are looking at the developers rather who want to have an upside. We want to have an upside, so therefore when looking at the new purchase or at the development stage we are trying to align our interest. Our interests having a security, that the product would actually perform on one hand. On the other hand if it does perform, to perhaps give a kick back, so to speak, after a period of 3, 4, 5 years to come to a stabilized performance. And so we have learned with the market. We want to adapt to the market. We want to be in Istanbul. And I believe it has great opportunities. One last issue and that is whoever is our tenant, we need to have a strong balance sheet. That is one of the guarantees which we need to have as well institutional investors. Jakob Forstnig: Thank you for that. Ömer, I am sure you will give us a final round of wisdom from your point of view. Ömer svan: Okay. Well, one thing, you said that was spoken on another session, was that hotels should not be treated as one lot, but it should be separated into leisure and business component. I actually differ because I am totally against the classification of hotels like business hotel or leisure hotel. The more you define them into such kind of segmentation, the more blurred vision starts getting and the more memorized templates starts getting into the market which really disturb all feasibilities, all valuations and all thinking. I think every single hotel transaction or every single hotel project whether is greenfield or midway or post completion, needs to be seriously evaluated in its own merits. It is a very unique animal and particularly in emerging markets where the market has not stabilized it is very dangerous to say leisure hotels in Turkey and business hotels in Turkey, it means absolutely nothing. So I would want to caution everybody that every single hotel, please do not benchmark and start memorizing templates from your friends who are investors or from your colleagues who have built a hotel and did this or did that. And that is unfortunately one of the characteristics of the market that people copy and paste a lot. And that is what we should avoid, number one. And finally I would like to also caution that for foreign investors coming into Turkey, it is true that, for example, we advise them projects in the last 5 years probably approximately 6 billion Euro level on non hotel transactions that means mixed use and residential whereas but only about 7-8 hundred million Euro on hotels by foreign investors in Turkey. So, they are still in the infancy stage of getting into the hotels whereas they have been much more higher appetite. They are understood better retail for example or residential with a quick exit, the other because of a more hedged fixed income that can be calculated as a yield. But it is increasing now. And the more institutional it gets, we are going to see much more foreign investor actually coming into Turkey and whether we like it or not, we are helped these days by looking around us in a comparative position of the country economically is improving, comparative position is improving with things happening in Greece, Portugal and Spain. The stability of the Turkish banking sector and the resilience of the Turkish economy over the crisis has created a position where else the investor is going to go to any way. Jakob Forstnig: Well, that is a very strong statement. That was one thing that was hovering anyway 'do we need a foreign investor or not?'. This remains obviously also to individual project cases. Just a quick comment, I was obviously stating the value to opinion of Haluk Kaya in terms of leisure and business. We are driven also by the investors which it is still a valid argument to say that is not something I want to get into and don't start patterns that you will not be able to escape from later. I think investors are driving us with their investment criteria in this direction when you say only business, no leisure and if I ask Theodor I am sure he will tell us that this is the case. But the interesting case is that it is like this today in terms of the ownership of the leisure real estate in Turkey and the business real estate. At the same time I have seen one example of a development which is being marketed internationally in Turkey where there is a move towards foreign investment, for this reason it can be maybe seen as a trend. But Tavit, you have the chance to trump everybody else, the final statement. You can contradict that nobody will say anything up to you. Tavit Köletavito lu: Starting with the reality that we have witnessed or somebody else witnessed or mentioned, the proportion of the foreign investors in the market is increasing. This is good. From my side this is good, extremely good, very positive and good improvement. The depth of the finance market in tourism is basically binded to some factors. One of the factors is really independent appraisal systems. This is very important. It has to be improved. This doesn't mean that we do not trust them but still I can easily make benchmarking between the practices in Turkey and practices in developed countries like, developed markets like London for example, like Paris. This has to be further improved. Jakob Forstnig: When you say appraisal systems, do you mean the companies? Tavit Köletavito lu: The valuation. This is very important. At every level from the greenfield to the final good. This is very important. The second thing is capital market relations as I put before. Capital market relations of the sector has to be improved and government has to make something different for tourism sector in order to attract more Turkish tourism investors taking part in the capital markets. This is very very important. We have some drawbacks. We have some obstacles coming from leasehold systems whatsoever. Maybe we can solve these. These are very important. The market relations are also very important. Right now the leisure part is basically dependent to the tour operators in marketing and business is relatively independent but we have to improve our products, we have to improve our system which is less independent to the tour operators than it is right now. And this is a very important criteria that the institutional investors are taking into consideration. These three things are more important than all others, if may say. One thing is very important. The branding in the country is getting improved but the rate of branded hotels are still very low. We are too behind from the European standards. I do never mention about the United States standards but we are still too far away from the European standards but one way or another, branding, international branding is started to get improved and the brand representatives are here as well. They are very active. They are looking for more examples. This is something good from the investment point of view as well. Jakob Forstnig: Thank you Tavit. I would like to thank all our panelists for an interesting discussion. I hope the audience has enjoyed it and found some interesting comments themselves. Is there anything else you would like to add? No. thank you for participating. Any questions from the audience? Andreas is here with a micro, if you would like to make any comments or pose any questions to us. 178 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Kat l mc Sorusu: My name is Kemal fiahin. I am from flbank. I have two questions for you. My first question is for Mr. Kubak. You mentioned in the first part about attractive return but you didn't name it. If you were investing nowadays in Turkey, what would be your attractive return or yield? And my second question is for all of you actually. You talked mostly about investment in Istanbul today. But if you were investing for a summer hotel, let's say, in Antalya, nowadays, when you are making risk evaluation, what would be your first three most important risks associated for investing in Antalya? Thank you. Theodor Kubak: If I may start with the first question, attractive yields, I think depends on the product, depends on the location, depends on the time variable, and if you look at the yields, how the develop of the last few months, then they certainly has yield compression also in Istanbul, in all asset classes, as a matter of fact. The same is true for hotels, however due to the lack of transactions in the market, it is very difficult to name. I think best would be to say that we would see the hotels being round about 100 basis points above the office markets in terms of yields. And if this would give some kind of reply in terms of our expectations, then I hope I have been helpful. In terms of resorts, Union Investment has taken the decision not to invest into resorts simply because of the somewhat volatile cash flows. And we would like to see a stable income throughout the yields. One could argue that also city hotel has a volatile cash flow but to a lesser degree. So therefore the hotels we are holding in Berlin, Paris, Amsterdam, Brussels and so forth, and also the airport locations. We have 3 airport hotels which are doing exceptionally well. Ömer svan: Well, I mean typical institutional investors don't understand these resorts very well. So it is very normal for him to say that. That is true. I mean, it needs a lot more knowledge of the sector than being just an institutional investor, because it is essentially a volatile market. But your question about what would be the three critical success factors in somewhere like Antalya. Risk or success, well, I suppose they are contrary to each other, but when he said Antalya, to me, one of the real risk factors is the lack of differentiation. We have seen amazing value to yield ratios in Antalya much better than any city in Turkey, I mean, including Istanbul. So it can happen, but one of the risks is lack of differentiation because the whole market is branded as being some mode of a uniform market segment, a sort of the mid market, pretty much Euro, CIS dominated tour operator market, with a product differentiation very narrow spread on either side. So if I was investing today, I would be very weary to throw just another one into the pot. And unfortunately even if you differentiate, perhaps the entire market is so defined that the market downturns would pull you down as well, whether you have differentiated or not. So that is the main risk factor right now. You are basically throwing it into a pot and however you differentiate, that is what it is. So it is very difficult to be different in that kind of a market. Number two is of course your financing risks as you know, leisure is not very easily financed. And third is to find your land. Unless you are getting a lease, coastal attractive land is extremely expensive these days. So it is a very high risk factor as well for you. Tavit Köletavito lu: Can I add something? The first three risks in Antalya, if I would be in Antalya, the first risk is market dependency. This is very important. In Antalya, there is a very high market dependency. Two, three, if I may say two major market. That is why that dependency is making some sort of a risk for an investment. The second is relatively low prices. Not actually maybe but the image-wise this prices are conservatively low. And third one is the product, all inclusive product. If not property priced, all inclusive product is a big risk, but if properly priced it is not a risk. It is an advantage. But these are three basic risks. Jakob Forstnig Have your question been sufficiently answered? Thanks. Any more questions from the audience?? Oturum Baflkan : Andreas Martin I can feel there are more questions but we are a little bit over the time already. If I may ask you, will you be available for further questions after this discussion? And I would like to thank Jakob, and the panelists, especially Bettina Graef for this interesting round. I would like to just stop it here and I think Antalya was the keyword because we would like to talk a little bit more about secondary cities. Thank you very much and as I said, I am sure the panelists will be available for questions here in the room or at the lounge later on. Thank you. Well, Antalya is one of those cities you probably all know. It is in the Mediterranean region. Izmir is another city which internationally is known. But what about Adana, two million inhabitants? Mersin, 1.6 million inhabitants. We are here in Istanbul which is the Marmara region and we have heard about Istanbul a lot already but for those of you not from Turkey, did you know that Bursa has more than 2.5 million inhabitants? The Turkish automotive industry is based in Bursa. And the international hotel brands, I am sure Claudia will just let us know. Ankara is the capital, in the Anatolian region but have you heard, you might have heard of Diyarbak r? Please the panelist can already join me here. Diyarbak r, Gaziantep, more than 1.5 million inhabitants, both cities. And a region which is probably the region which is not explored, it is the Black Sea region with Samsun being the major harbor and more than 1.2 million inhabitants. Well, I only mentioned a few of these so called secondary cities. There are many more. And Claudia Glück of hotel, PKF Hotelexperts in Vienna, she will introduce these cities to you now. And you should not leave the room all; stay here...because we will then continue with another interesting round of panelists to give a few more details of these cities. I think the name tags are prepared. And if I may ask those of you who would like to discuss further question about financing, just leave the room or stay in and discuss your questions in 45 minutes. We just would like to continue now. Claudia can already start with her presentation of the secondary cities in Turkey. GYODER 179

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Türkiye nin Yüksek Potansiyel Sahibi kincil fiehirleri Claudia Glück PKF hotelexperts, K demli Dan flman Okay, well, good afternoon to those of you who have left. I am very glad to be back on stage here after last year now for the second edition of Istanbul REstate. My name is Claudia Glück. I am currently employed with PKF Hotel Experts as a senior consultant. I would like to give a very brief introduction, I will keep it short because we are already running over time, on the ensuing panel of hotel development opportunities in secondary Turkish cities. Now the first question is what is a secondary city? I would assume for most Turkish people, the capital city of my home country Austria, Vienna which is currently approximately 1.6 millions inhabitants might already be considered a secondary city. Now, when I did some research about Turkey, I was surprised about the number of large cities, cities with more than 500 thousand inhabitants. What would be your guess? How many cities are there in Turkey with more than half a million people? 35, 10, 32? It is almost 40, so there are 39. You can see them here. So there is of course Istanbul, the largest, by far the largest city. The only one with more than 5 million inhabitants then they are about 18 or there are 18 which have a population between 1 million and 5 million. And then there are 20 more cities which have between 500 thousand and 1 million inhabitants. Coming to the infrastructure regarding tourism, the most important airports are currently Istanbul Atatürk, Antalya, Ankara, Izmir and Dalaman. And we also have to stress the fact that the second airport in Istanbul is gaining more and more importance. Now Turkey with its large coastline actually has a lot of harbors and ports whereby Istanbul and Kufladas, and I hope I pronounced it correctly, are the most important ones currently for cruise lines. We have to apologize because it is very small. I would just like give you a short summary and general economic data. So basically the population in Turkey is overall increasing and also expected to further increase in the upcoming years. Inflation has already considerably decreased and is expected to further decrease. So with the growing GDP, the only chronic problem Turkey has to deal with is unemployment, which is currently at about 14%. When we take a look at recent tourism developments, the development of bed capacity and I find this chart very interesting, the total pie shows us the current bed capacity overall in Turkey, which is at about 570 thousand beds, and then you see the entries by period. So more than 2/3 of current hotel supply has been added in the past 10 years. The development has been specifically strong starting from the 1980s. Turkey has seen 3 phases over the past decades of tourism development, with the first boom starting in the 1980s when the government started to grant land allotments and incentives for tourism and particularly hotel developments. The development was a bit slowed down in the 90s due to the Gulf War and the economic crisis but definitely since the new millennium, Turkey is facing a boom in its tourism development with new charter flights, increased spending in development, management and development destination marketing. And also capital shifts from other more historic industry sectors towards the tourism industry. Turkey is now also offering new offers, for example golf tourism, wellness, health related tourism and mass tourism. When we take a look at the tourism data overall in Turkey, Turkey has seen an increase of about 20% in the arrivals between 2004 and 2008. And I have to apologize because 2009 data was not yet available. And 9% increase in hotel supply whereas in Istanbul the hotel supply was at 15%, an increase of 15% within the same time period which shows that it is a particularly dynamic market. The average length of stay naturally in Istanbul with 2 nights in average is a bit shorter than in Turkey overall with all the resort destinations of about 3 nights on average. This chart depicts graphically what I have just been mentioning so the development of Turkey overall in the past 10 years. So we see a constant growth in number of properties and particularly the average number of beds per hotel has been constantly increasing which reflects the large resort developments on the coastlines. Demand overall has increased with some fluctuations which are mostly due to political incidents, also economic crisis but overall we can see an increase. And in Istanbul the development is mostly the same with a constant increase in 180 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 supply and also demand which has increased over the past years with some minor fluctuations. Andreas has already mentioned the international hotel groups and brands being currently present in Turkey. This is the most important selection and those who are circled in red are the brands that are currently already active in smaller cities, in secondary cities being Holiday Inn, Ibis, Novotel and Hilton Garden Inn. There are also more and more Turkish national hotel groups and brands coming onto the market, especially with Dedeman, Anemon and Merit being very active and also going into secondary cities, not just the large resorts and not just Istanbul. As already said, Istanbul is a very dynamic market and many projects have been developed over the past years. And there are many more to come. This is just a small selections of projects that have been confirmed to us and we have knowledge of. So this chart only has 2800 beds. I believe which would be added in the upcoming 2 years and as I said it is just a selection of the most important projects that should enter the market later on, when we take a look at other cities, hotel projects, that are expected to enter the market overall in Turkey, we see that especially Hilton from international hotel groups is very active currently in Turkey, especially with the brand's Garden Inn and Doubletree; but I am sure Mike Collini who will be on the panel later on will be able to give you a greater insight into that topic. Now this chart I find very interesting, it compares the total number of hotels toward those hotels that are currently branded. And I have to say because the topic of today is secondary cities, that it is about city hotels and the resort hotels have not been included. So for example also for Antalya, the resort hotels are not included here, but the picture is quite clear, hardly any hotels compared to the overall total number are today branded in Turkey. And when we take a look at the total number of rooms, while those that are branded the picture is almost the same. This is a comparison between the total number of hotels and hotels that are larger than a 100 rooms. So we see that currently in Turkey today, most of the hotels are rather small entities and only some and most of them are concentrated on the seasides, have more than 100 keys. And with the number of rooms, it is almost the same again. This again is interesting. This compares the total number of hotels that are larger, so more than 100 keys and those of them that are branded. So we see that most of the larger hotels are today already branded. And it even becomes more obvious if we take a look at rooms in larger hotels that are branded. So to sum it up this pie chart depicts the larger hotels in Istanbul with more than 100 keys. 65 of them already branded, 35% are still not branded. In the cities between 1 million and 5 million, 63% are already branded of the hotels larger than a 100 keys but in the small and secondary cities almost 60% are nonbranded today. So brand penetration of less than 50%. Well, to shortly conclude before I hand over to the panel discussion, demand and supply have been constantly increasing in Turkey, it was also mentioned on all the other panels before. And it is also expected to further increase. There are almost 40 cities with a population of more than 500 thousand inhabitants and nearly all of them, if we don't take a look of course at the major tourism centers and destinations like qualitative accommodation facilities today, especially in the budget and mid market segments, with less than 50% brand penetration in smaller cities and there are 20 of them. I think it becomes obvious that there should be room both for national and international hotel groups and the various brands. Recently the expansion from international hotel groups has seen a new wave, so to say, and I am happy now to lead over the panel where I am sure you get more insight into which of those cities are now really addressed for success, what other destinations where national and international hotel groups will head first. Thank you very much for your attention. Oturum Baflkan : Andreas Martin Thank you Claudia. If you have any questions regarding hotels in these secondary cities, please ask Claudia at the stand of PKF. If you need and want to know more about general information I can recommend the Turkey real estate yearbook. The new edition, as far as I know, will be published in autumn and then available at EXPO REAL later in Munich. May I ask the panelists already to join me? And just a quick introduction remark from my side. Thank you Alaaddin. And Alaaddin Babao lu was the first person for me to introduce to you. Very glad that he is here. A three-lingual person, German, English and of course Turkish. He is the president and CEO of Amplio Hotel Investment, which is an investment vehicle for the hotel, real estate development. Since 2007, as far as I know, he has a strategic partnership with Hilton to grow the Hilton Garden Inn brand in Turkey with an ambitious expansion plan of 20 hotels within the next couple of years. And I am sure he will give us a few more details about Amplio. I am pleased to welcome back Tar k Nasser. You already know him and apologize again for not mentioning Renaissance and Ritz Carlton. Of course they belong to the Marriott brand as well. Nevertheless, very welcome to Mike Collini. The Hilton brand as far as I know is the most experienced in the national brand in Turkey, with the first Hilton in Istanbul opening some 20 years ago, I think. Okay, the second time wrong. 55 years ago. There are many other brands within the Hilton family. And I think Garden Inn was mentioned already. We will hear a little bit more about Hilton Garden Inn and Hampton. And last but not least, Kemal Okumufl, he is the general director of Entegre, one of the leading project development companies as well, involved in hotel developments. And I would like to pass the word to Alaaddin for the panel discussion. GYODER 181

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Türkiye nin kincil fiehirlerinde Otel Gelifltirme Nereye Gitmeli? Nas l Baflarmal? Alaeddin Babao lu Amplio Hotel Investments, Baflkan Thank you very much. First of all, I would also like to thank for the very impressive introduction of our country. Especially as an investment vehicle and investor for these hotels, I am now more enthusiastic even to double our portfolio, if the finance and the money world also share our opinion of course. After this short introduction, I would like to immediately go to Mike because I know that Mike is also since some years very much intensively dealing with Turkish market very successfully. And partially I was even joking with him, he should get now the some ambassador role for Turkey because he is really traveling all around Turkey since years. Mike, how do you see the next, let's say, 5 to 10 years in the Turkish hotel market and the development and your, of course, role as Hilton? Mike Collini Hilton, Kuzey Av. ve Türkiye fl Gelifltirme, Genel Müdür Yard mc s Good afternoon ladies and gentlemen. I mean it is fair to say that Turkey has been a phenomenal success for us. We focused on the development strategy in 2006 when Hilton Hotel Corporation acquired Hilton International. That triggered our focus on international growth. It meant that for the first time we could take brands outside of the US that were previously limited. Why Turkey? As an address that had been here 55 years, the Hilton Istanbul is the longest stand in international hotel so it was the first international hotel into Turkey in a huge brand equity. But Turkey is a big big story. You know there are a lot of factors we have spoken about Istanbul earlier. We are going to talk about the regional cities now. Resorts was mentioned in the previous panel. It just provides so much potential for all segments of the market. So, in answer to your question, the next three or five years we see that growth continuing. You know we are now recruiting to add to our development resources here, and I see the real potential in the midmarket and the economy sectors as Turkey emerges, as Turkey matures. I think these are the key areas where I think the volume will come in the next 3 to 5 years. 182 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 Oturum Baflkan : Alaaddin Babao lu Yes. Thank you, Mike. As another industry giant, I am happy also to of course see the brand, the Marriott family. As we know, the market is more than big enough and the quality competition is helping all of us. So therefore it is also very positive to see Marriott acting in the last couple of years more intensively in Turkey. There I would like to also have maybe some words from Tar k. How do you see your role here in this market? Tar k Nasser: Well, certainly as Mike put it very well, Turkey is a different ball game on its own. Turkey is to be approached as a region in its own because it has huge market potential. We just saw that there are 35 to 40 cities that has tremendous potential with universities, military bases, airports. They all need hotels in there. I am not saying there are no hotels but branded hotels should be present in there. and Hilton is paving the way, has paved the way in the past like as he said, since 55 years there in the market. We as Marriott, we want to also establish our brand in the country. We have been a little late in the game, to be honest. That is why our initial focus was first on our upscale and upper upscale brands in the country, be in Istanbul, be in resort destinations. And in the presentation I have seen some of our projects mentioned already signed. They are all on the upper tier, higher tier market. However we manage to introduce a courtyard in the system in Istanbul. And we are quite happy with it. As Marriott, we believe also that the mid tier and economy brands in the secondary cities will do have a lot of potential and good future. Alaeddin Babao lu: Thank you. So all of these plans are of course always good enough if also the development part because as we know Turkey does not have at the moment existing assets to serve for international quality brands as new projects. So for that reason, we need to build, construct better daily and there is the expertise needed. Because every project is, as we know, especially hotel projects and hospital projects are very complicated. You need a certain expertise and discipline that and there. I would like to have from Kemal as Entegre. We know you are a project management company. How do you see the challenges there and especially in the secondary cities where they are undersupplied with professionals, quality construction companies and all the stuff, how you would support the investor and where do you see your role, plus the market? Kemal Okumufl Entegre Proje Yönetimi, Genel Müdür Thank you. We are supporting developers, financiers during every stage of the hotel development projects starting from the planning stage and throughout the construction process. As Miss Glück mentioned, there are around 50 cities, over 40 cities, Istanbul which requires branded hotel investments. So in those projects we support the developers in the planning stage and as Turkey is a big country but in the designers, construction companies are in every city. So on the resource base and the cost base, making hotel developments in the secondary cities does differ except the land cost from Istanbul. So mainly there is not much difference on the cost and development base for the secondary cities. Oturum Baflkan : Alaaddin Babao lu Yes. Especially the land price, this was also my astonishment. As we started Amplio in 2007, that the land prices are not much differing in Istanbul and another secondary city as we say. And there again, Mike, I mean, I am sure, as Hilton International, you would also like to do even more but development must be there and secured. And the conviction of investors, what kind of projects? And there you had so much of experience, now how do you see the Turkish market from the Investor's side? What are their expectation and how they are met in the realization of projects? GYODER 183

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Mike Collini: I mean, from an investment perspective, I think, most of Turkey is still relatively immature. You know, there is not a critical mass of established assets that have, let's say, international investment appeal. In terms of construction cost, I mean, let's go back to the land issue. I know it is not a strategy that, you know, you focused on; you preferred to have free hold title and I believe that has more institutional investment long term value. One of the partners we are working with has strongly favored the land allocation process in Turkey. Now, of many of these emerging markets that I work in, I mean it is common in some of the former CIS, but in Turkey in particular, it is a process which is well established, and in theory it does really set the scene. I mean if you can acquire, secure a long term land lease, you know, for relatively little, that gets you up and running already. The theory is good, the practice is probably proven to be a little bit more complicated. I think there is possibly a lack of transparency and definitely bureaucracy which needs to improve, and different regions and different governors and "vali"s, you know, interpret their own methods of whether they have a tender or not. But if you can really focus and secure, you know, a good title in some of these regional cities through a land allocation, a 49 year lease, I mean, I am sure there are many institutional investors that would accept to that. Going down to construction cost there is no better time now than to be constructed whilst land prices may not have tumbled so much particularly in Istanbul, construction prices are a rather absolute low level. So now is really the time to be investing and constructing. And just going back in terms of the many people in this room that are considering hotel development for the first time this is the real estate conference, there may be office developers and residential developers. Hotels are different. Hotels are more complicated. And just general words of advice whether it is Aston, Marriott or anyone else, get your operator in an early stage, get a good consultant, get a good project manager and you should be up and running very well so, the potential is certainly there. Alaeddin Babao lu: Absolutely. I can also confirm this. I mean this is the rule for all investors that early enough the operator has to be chosen and brought into the boat because we are in the same boat. Tar k, I mean, from Marriott's perspective, which brands from your family or which products you see have the biggest potential and which cities do you target in the next five years? Tar k Nasser: Well, currently as I said, since we like the market share in major cities, we are motivated and actually the investors are motivated in acquiring our luxury brands, upper scale brands for the time being. As I said, initially our focus was to establish ourselves in the major cities, but then obviously to go into the secondary cities. Our strategy will depend on how courageous the investors are. But for the time being, I can say that the courtyard will be the brand that we will focus which is a limited service four star brand of Marriott because we believe the domestic market in those secondary cities should be considered highly when it comes to developing hotels in those cities. There is corporate travel to those cities from the local businesses or from international businesses but in most cases it is still very limited, usually it is a day excursion for a business traveler. However provided that there are facilities that will enable them to actually stay over, host a meeting, invite some of the patrons to a dinner or to a cocktail. We are sure that those hotels will be occupied. We also need to take into consideration the local community, whether it is a wedding, whether it is a circumcision ceremony, an invitation whatever. So the local community has to own the hotel. If that doesn't happen, the hotels will go into those markets as budget hotels, they are destined to become other things than hotels. And people do tend to change their ways when they are crossing the street from the hotel which I have personally witnessed. Alaeddin Babao lu: Now coming to the secondary cities again which we can also say tertiary cities because we have, as we just heard a forty 500.000 people city. I mean it is growing, very fast growing country because I had 32 this number now already changed, the government has also put essential incentive program here which is in my opinion also very well structured. Kemal, are you also giving advice to your clients with regards to this incentive programs? Especially for the VAT and regional incentive programs? Kemal Okumufl: Yes. When we a hotel developer or when investor agrees with a hotel developer or hotel operator, initial studies we carried out for all the costing and the development strategy of the hotel. Of course these studies carried out for the total cost of the project and the incentives, some paybacks for the VATs, other things are also considered because it is a very important issue while making the analysis of the hotel. Alaeddin Babao lu: And I mean, this is one of the, not the major decision making of course, reason but it helps. Especially as we have, for example, also a project in Diyarbak r which is the region that the government is granting in the region for which is the highest incentive area. Some up to 50% of tax, grant, value added tax etc. which helps for hotels, which does not give immediate returns for the investor, which is also another fact. Mike, I would be interested to here also for the city selection. I mean if I come as an investor and I say I have a hotel project in this and that city, what are the most important criterias for you? I mean you don't go for all cities but what are you considering the major points for the macro location. First of course the city. Mike Collini: You have to take a city case by case but clearly, you know, the hotels are the economic demand generators that, I think, is the fundamental key driver. Population is an initial guide but you know, there are some big populations with small manufacturing plants. There is some small population cities, for example Eskiflehir, you know, with the phenomenally large organized industrial zone. So you know Eskiflehir is clearly a target for us. Of all the regional cities certainly where we are not present at the moment, I think Gaziantep is the true powerhouse of the south east. And where we think that we could certainly sustain more than our Hilton Garden Inn, we would probably look at putting in a full service Hilton into Gaziantep. So it is really the demand generators, most of these regional cities have got emerging economies, manufacturing plants, production plants. You can drive for 2 hours on the Asian side and to Gebze and Izmit and say factory after factory after factory. I think those are the key factors that we look for. Midterm, don't underestimate the sort of cultural tourism. I think Turkey has so many hidden treasures that I think will have more of an impact in the midterm. The countries still need to merge the infrastructure and the investments still needs to go in there. But as Turkey increases its profile on the world stage the more people are travelling here, tourism has got a long way to go. Diversified tourism, I think the regional cities will benefit from that in certainly the mid-term. Alaeddin Babao lu: Absolutely, it is also important of course for 184 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 all these hotel projects that we have the adequate financing and partners who are believing in it and the putting these investments for the next so many years. Tar k how do you see your involvement in case the hotel investors are approaching you? I am sure they are first of all not very much experienced. They think hotel operator gives them a guaranteed return and all the stuff and if it comes to financing' is there any support you are giving? Tar k Nasser: Certainly it is a case by case issue. At Marriott we like to treat every deal as a different deal. There are some markets already in Turkey that we might consider some sort of financial involvement. As we were talking earlier today, before the crisis we even had a scheme, financial scheme geared towards focusing on Turkey on the secondary cities. We can reinitiate that. I don't know how soon that will be. It will also depend on what kind of local partners we can bring together. But certainly to kick start a rapid development we as an operator believe that we should have some scene in the game to encourage the local developers, local investors because that will also show the commitment of the operator to the market. Having said that the due diligence has to be done very delicately. Alaeddin Babao lu: Looking the comparison in the Turkish market now to central European countries, we have here still another, I don't know, some 10 to 15 thousand hotels to go and this is a large investment potential. And there is also in the future I am confident that new structures of financing for hotels will also come like in central Europe because they are biggest hotel owners, the funds in general. Now I am coming to another point which is the green building issue. As Entegre, you are, I am sure also, in Turkey aware about this. How is the development with the green building, licensing etc? Is the awareness in the market with regards to construction development there, how is your view? Kemal Okumufl: In Turkey, this green building certification is increasing. Recently established branch of USGBC, the Green Building Council which is called ÇEDB K, they are trying to develop the rules for the, procedures for the registration. It is very common in Turkey mainly in shopping centers at the moment, LEED and BREEAM certification but there are also some registration systems which is also applied by the ministry of tourism which is called energy star and which is local. So in the future it will be, we will see a lot of projects which will be registered. Alaeddin Babao lu: Which helps I mean all of us, also to operators, we save cost. Kemal Okumufl: Energy saving, yes. Alaeddin Babao lu: We have better GOPs, which is now supported also totally in Turkey by the government also. Kemal Okumufl: Not at the moment but there will be a rating for the buildings which will be coming soon. So as per your energy consumption per square meter, there will be different rates for the energy and the water which is not applied in the future, now but it may be applied in the future. If your building is energy efficient, your operating cost for electricity and water may be less. So this will be beneficial for the operators. Mike Collini: Right, we have just completed a two year program where we have measured the energy consumption, the carbon output, the water usage in the waste on 1300 hotels. Our program is called LightStay and measuring 1300 hotels we have sort of saved enough water to fill 650 Olympic size swimming pools, the equivalent of taking 35000 cars off the road, enough electricity saved to power 2000 or 3000 hotels per year. Sustainability is now an integral part of our brand standards. And that goes in, so it is a two sort of pronged attack you know, from our brand standards in the design and construction. Then we have had a program which we initiated in Europe a few years ago, called We Care where we have actively empowered our employees to take responsibility, to come up with suggestions and not only has it been, you know, exciting for the employee but it really makes and comes there to the bottom line. Alaeddin Babao lu: It is music for our ears as investors because really every cent, it is good for the environment, it is good for pockets because especially energy costs, I mean, every month the bill, if it comes on the table in a hotel project. Tar k Nasser: It is a win-win for operators and owners. The more the technology becomes available and cheaper the more it will penetrate in our brand standards. We will within a couple of years see in our brand standards like solar panels, and a lot of, I don't know, wind system integrated into the main energy system in the hotel because GYODER 185

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 for the time being the focus is there. But you cannot currently force or enforce your green aspect to the investment for the time being because the technology sometimes is either not available or very expensive from a conventional system. But it is becoming rapidly available and cheaper. So you will see them penetrating in not only to Marriott or Hilton but to many of the other brand as well. Alaeddin Babao lu: Mike, coming back again to our secondary cities. Although I mean, we can also call partially, as I said, tertiary cities because we have one million inhabitants plus or minus I think some twenty cities. And we have another 40 - now 500.000 so and you have just recently opened a hotel. I mean, you have now the experience. What would you highlight here? You know, the challenges with regards to even to find the right stuff, the delivery, the qualities. What are your experiences there? I mean about your hotel in Kütahya you have just recently opened. Mike Collini: We opened Kütahya two months ago so it is still sort of very early days. But there is some interesting feedback in terms of how the brand adapts to the local market. So we are using that feedback in terms of how we go forward. I think the biggest challenge is just really focusing on providing a focused service mentality. Now whilst labor cost is still cheap in Turkey, you know, we want to maximize returns for our owners and so there is no point in trying to impose a full service upscale mentality on a market where you just haven't got a right to command it. So I think that experience which we are now learning from, I think he is going to set us up, going forward. So that is really you know the key learned so far. Alaeddin Babao lu: I mean the biggest challenge I could imagine was also the right trained staff. Although it is focus service in this regional places to establish this. Tar k how do you see it if a hotel investor comes and says I have a project in Samsun? Are you normally preferring to set up the deal by yourself like the management contract or franchise? Do you make their differences between the cities or you go? Tar k Nasser: As I said earlier, we take every deal even within the same city on case by case basis. As I said, we are still a brand that is trying to penetrate the market. We haven't been in the market as long as Hilton. So Hilton is confident enough to actually pursue more franchise deals in comparison to us. We still would like to handpick our owners that we would like to franchise our brands to because first we have to establish the brand. We have to make sure that they are introduced into the market properly and they are managed properly. Having said that, there are very capable local operators in the country. We have had our Renaissance brand franchise for a long time in Turkey. There is one in Istanbul, there is one in Erzurum. Actually probably one of the first internationally branded hotels in this one of the secondary cities as a ski resort but anyway it has been there. And for instance coming back to your example in Samsun, we actually looked in Samsun and we found out that the demand in Samsun is calling for a full service hotel whereas we would, if we didn't have the focus and we didn't go there and look, we would say, well, this is not a full service market. So one has to really go and see it after having gone through all the statistics and the Internet. One really has to go there as present, that is probably why Mike is travelling so much because there is nothing like going there and having firsthand experience. Talking to people, talking to locals, visiting restaurants, local flavor then you can make a certain judgment on that. Alaeddin Babao lu: The city of Samsun which we were also looking at very carefully. The next 5 to 10 years they will see a bigger development with regards to this energy channeling towards Ceyhan and everything. Tar k Nasser: Agreed. Alaeddin Babao lu: And the harbor will be bigger. This is also part of the, of course, strategy. We need to look to that. With Entegre, concerning construction period, not only the pricing but how do you see, okay, Samsun is a developed city but in a rather more moderate city, how do you see the construction timing? Is it achievable? How would you structure or how do you see as a project management company a secondary city? Kemal Okumufl: Normally TDD studies and feasibility studies for hotel projects and the design period takes around one year but as we spoke about Samsun, Samsun is a specific case. We worked for a project. It was part of a shopping center. It was normally over that period because developers and the owners in Turkey look for quick return of their investments and normally the hotel investment is compared to shopping centers or residential projects, as longer period. So because of that project is on the hold at the moment. But on the design wise for an international branded hotel, also we worked for another hotel in Adana. It took around a year to develop the design as per the international standards. But normally construction periods are shorter in Turkey compared to European standards and of course the construction costs are lower compared to European costs. Alaeddin Babao lu: Yes. Mike? Mike Collini: I'll agree that the Turkish contractors are the best in the world. They have got into new markets and you know, once you have overcome that permit, that design, that sort of application process and you are ready to go. I'm just amazed that the speed that some of these construction sites continue to grow. But it is getting the first bit right. You need a good architect. Hotels are all about operational efficiency. You need a good experienced hotel architect. Once your design is ready, the construction phase is going very much quicker than western European countries. With hotels you just have that 186 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 coordination and interface between FFNA and operator starts up which again is part of the hotel process. But certainly they are the best builders in the world. Tar k Nasser: Having said that, just one quick thing. Mike, as you said that earlier, it is vital that the operator is involved at a very early stage because in the previous panel Ömer made a remark. He said don't copy the hotel that your friend made. Whoever, which operator you are going to work with, you have decided, let them get involved at a very early stage. Alaeddin Babao lu: Absolutely. In an ideal world, now coming again to our city program, in Turkey, Mike, which cities you would cover immediately? I mean as of the next the three-four years, they are still Novotel or you see the biggest potential. Mike Collini: Well, clearly we have hotels under construction in Konya, Bursa, fianl urfa, Mardin, the GAP, so certainly Gaziantep, Samsun and Eskiflehir, Denizli. I think those three stand out. But there is probably another 5 to 10 where, you know, you could comfortably do a Hilton Garden Inn project, but those there are properly Samsun, Gaziantep and Eskiflehir are probably, you know, key targets for us. Bursa is probably near in, a possible saturation. I mean we have 3 hotels in the pipeline there. I believe we have signed as well but you now is signing. Tar k Nasser: Not yet, not yet. Mike Collini: Not yet, Okay. But there is rumored to be a Marriott brand and another international hotel operator, so yes, it is an emerging strong city but that may be and zmir is possibly oversupplied in the upscale at the moment. But our key targets definitely Gaziantep and Samsun. Alaeddin Babao lu: Yes. And the more quality brands are also in a city, I think this attracts also the more quality companies and brands which helps the city. Tar k Nasser: Certainly. If you have a Hilton, or a Courtyard or a Marriott in one city, number one you reach out to approximately the Hilton.com, the Marriott.com. It is a combined 20 billion dollar market e-commerce. Certainly, suddenly you will have Eskiflehir for instance, available on the market to just click and reserve. So there is a lot of industry in Eskiflehir. I know there is the air force there, there is the Boeing business in there, so introducing quality accommodation regardless of the brand but quality accommodation will certainly help that city to improve in its economy, in its exposure. Alaeddin Babao lu: The cities do they much differ? This is also a point with regards to average rates because okay, Istanbul is a case by itself. I don't consider even as part of Turkey any more. It is itself a country. In a city like Adana or Samsun, if you go into hotel project, the feasibilities where you had may be not the expertise from before. How are you judging the average rate situation? Mike Collini: It is challenge because there is limited market intelligence and reliable data out there. Clearly there are two, possibly three tiers of regional cities. So clearly Istanbul is an exception. We have taken a sort of, we have done feasibilities where we have mapped three different scenarios, so the strong, medium and weaker, so to speak, and, you know we make a judgment based on the demand generators I mentioned earlier. And really it is only when, you know, the Garden Inns are going to open, the Doubletrees are going to open that we really get that macro data and feedback. Alaeddin Babao lu: Absolutely. Tar k Nasser: That is also when the consultants come into play. That is why we encourage all the investors to employ some of the resources around like consultant, independent feasibility companies that helps. Your services certainly help so that gives an idea already to the operator what is available and owner's expectation is also very important. Alaeddin Babao lu: To the Entegre, I think you have, I am sure, if you have the clients, they are asking you if you can support them with regards to the consulting work like how much we could earn or how we could do. Are you suggesting them, also in this case, within your organization, consulting? Kemal Okumufl: It is not in our organization. We are only technical consultant in the construction cost, design supervision and sight supervision activities. There are, so one of this PKF and other companies advise on the operational or income part of the project. Alaeddin Babao lu: Right, so I mean I can go forward if, with our own program also, with Amplio, as we believe in this market. I am really very happy to have this session also today here. Tarik if you have anything to add from your perspective as a final word. Tar k Nasser: Just one maybe quick remark. The more we look into the secondary cities independent of the population they have, what kind of industries they have, what kind of commercial exposure they have. We have to see more demand for extended stays. Now currently it is only limited number of cities that actually fit to that portfolio but that is certainly something international operators should start looking into. Extended stay with some good standards. Alaeddin Babao lu: Mike, where do you see extended... Mike Collini: Definitely Istanbul is clearly huge potential for extended stay. It is not the focus of our strategy, I mean, we have three extended stay brands which are very successful in the US. We have decided not to grow those internationally at this stage. 187 GYODER

Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010 Where there is an extended stay element? I mean, we have Hilton residence which is our traditional extended stay product. We look to possibly incorporate some of that within the Garden Inn, within Doubletree, within the Hilton, not brand in it specifically. So we would incorporate maybe in regional cities a small percentage of suites or extended stay products. Istanbul, yes, I am not convinced yet there is a market for extended stay brands in the regional cities. But that will clearly emerge as Turkey grows. Alaeddin Babao lu: Thank you Mike. So Kemal, for investors, maybe some final word from your part as project management company. What would you propose or suggest? Kemal Okumufl: Yes, as discussed earlier, whole the hotel operators when they are entering a new market, they are choosing experienced advisors in the hotel business, project management business. It is also true for the investors. They have to choose or get advice from international advisors before choosing the operator or choosing the size of the hotel. And as discussed earlier they have to assign a experienced designer, architect who has experience in the hotel business because also maybe specific hotel experience because each hotel operator has thick design documentation. So if they are experienced in those documentation, the processes become quick. Alaeddin Babao lu: Thank you very much. Maybe, I would like to also have, please feel free, some questions to us. We would be glad to answer. Andreas Martin: Obviously you answered all the questions. I would like to thank you again. Thank you to the panelists. Thank you to Alaaddin Babao lu, a final word from you? Alaeddin Babao lu: I want to just show my happiness again because I have started with hotel and tourism school in Turkey, some 30 years ago and I was not even dreaming that we are coming to these stages, also in the international hospitality. So this is a more personal happiness at the moment and thank you very much also, listening to us, having the patience and to all our attendants. Thank you. Andreas Martin: Yes, thank you to the audience for staying with us and if you do have a few more questions maybe while walking out, I would like to invite you to join us and maybe the panelist definitely, I know Mike and gentleman from Motel One and Begüm Kaya from Divan. They will be at the hotel and tourism lounge next to the PKF stand. If you exit this room, just follow the path on your left. We will have a few refreshments for you, a "çay" or coffee or even a glass of wine. Feel free to join us. And I would like to thank for the team of GEWINN, Silvia Fosi who is behind there and for PKF, Bettina Pugl, they put the program together. Thank you very much. I hope you agree with me that we managed to put an interesting program together. Thank you for the moderators and of course thank you to GYODER and Reed Exhibitions to putting this fair together. Thank you to the ladies for interpreting services and to the gentlemen for the technical services. And I hope to see you back here in Istanbul for the next Istanbul REstate in June 2011. However, I would recommend to travel back to Istanbul and maybe some of the so called secondary cities earlier because there is much to see. And I hope to see some of you then at the lounge. Thank you again for being with us and thank you to the panelists. Bye bye, "çok teflekkürler". 188 GYODER

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 189 GYODER

190 GYODER Gayrimenkul Zirvesi 10 16-17 Haziran 2010

16-17 Haziran 2010 Gayrimenkul Zirvesi 10 191 GYODER