TURKEY REAL ESTATE REVIEW SECOND HALF 212 İKİNCİ YARI 212 Accelerating success. Başarıyı hızlandırın.
COLLIERS INTERNATIONAL RESEARCH We have the pleasure of introducing to you our latest research on the Turkish real estate market. Our semi-annual reports comprising all commercial property market sectors include the most thorough and recent data, therefore are placed among the most desired research publications by most real estate experts in Turkey and abroad. We are more than happy to be able to share with you our market knowledge and experience in order to accelerate your success. Son hazırladığımız Türkiye Gayrimenkul Araştırma raporumuzu size sunmaktan memnuniyet duyarız. 6 aylık periyotlarla hazırlanan raporlarımız tüm ticari gayrimenkul sektörlerindeki en kapsamlı ve güncel verileri içerdiğinden, Türkiye ve yurtdışında gayrimenkul uzmanları tarafından en çok takip edilen araştırma yayınları arasında yer almaktadır. Pazar bilgi ve tecrübemizin başarınızın hızlanmasında katkıda bulunuyor olmasından mutlu olduğumuzu belirtir, zevkle okumanızı dileriz. Enjoy Reading! Kerim Cin Managing Partner Colliers International Turkey Kerim Cin Yönetici Ortak Colliers International Türkiye This document has been prepared by Colliers International for advertising and general information only. Colliers International makes no guarantees, representations or warranties of any kind, expressed or implied, regarding the information including, but not limited to, warranties of content, accuracy and reliability. Any interested party should undertake their own inquiries as to the accuracy of the information. Colliers International excludes unequivocally all inferred or implied terms, conditions and warranties arising out of this document and excludes all liability for loss and damages arising there from. This publication is the copyrighted property of Colliers International and/or its licensor(s). 212. All rights reserved Mevcut belge sadece tanıtım ve genel bilgi verme amaçlı olarak Colliers International tarafından hazırlanmıştır. Colliers International, içerik, doğruluk ve güvenilirlik teminatı dahil ancak bunlarla sınırlı olmamak kaydıyla söz konusu bilgi bakımından doğrudan veya dolaylı herhangi bir taahhüt, beyan ya da güvence vermemektedir. Konuyla ilgilenen herhangi bir şahsın bilginin doğruluğuna ilişkin olarak araştırmayı şahsen yürütmesi gerekir. Colliers International mevcut belge ile ima edilen ya da ortaya çıkan her türlü koşul, şart ve teminatı kati surette reddetmektedir ve bunlardan kaynaklanan hasar ve zarara ait sorumluluğu da üstlenmemektedir. Bu yayın, Colliers International ve/veya lisans sahibinin telifli malıdır. 212 Tüm hakları saklıdır.
www.colliers.com CONTENTS İÇERİK TURKEY REAL ESTATE REVIEW SECOND HALF 212 İKİNCİ YARI 212 TURKEY REAL ESTATE REVIEW Economy 4 Istanbul Office Market 7 Istanbul Industrial Market 1 Hotel Market 13 Retail Market 16 Ankara Residential Market 19 Ekonomi 4 İstanbul Ofis Piyasası 7 İstanbul Endüstriyel Piyasası 1 Otel Piyasası 13 Perakende Piyasası 16 Ankara Konut Piyasası 19 FOR FURTHER INFORMATION DAHA FAZLA BİLGİ İÇİN Kerim Cin Managing Partner I Turkey kerim.cin@colliersturkey.com Neslihan Kurtuluş Head of Advisory Department I Turkey neslihan.kurtulus@colliersturkey.com Gülce Yalçınkaya Marketing & PR Manager I Turkey Colliers International Turkey Büyükdere Cad. No: 18 Enka Binası Kat: 6 34394 Esentepe, Şişli Istanbul, Turkey Main +9 212 288 62 62 Fax +9 212 347 7 94 www.colliers.com gulce.yalcinkaya@colliersturkey.com
Economy The main challenges for the Turkish economy in 212 stem from the global economic slowdown. These issues include the debt crisis in the Euro area, which has increased borrowing costs for some EU countries with high public debt and the ongoing difficulties facing Turkey s neighbor to the west, Greece. There is also a negative outlook on the US economy due to poor results in the country s job market and housing sector. The Federal Reserve Governor Bernie Bernanke said that the Fed would give the necessary support to the economy in the upcoming period and has also highlighted the problems in the Euro area. Overall, much of the slowdown in the global economy continues to stem from the Euro area and the minimal risk appetite of investors. As the Euro zone countries are the largest export markets for Turkish goods, observers point to a potential slowdown in Turkey s manufacturing sector and a need for the country to further differentiate export markets. Efforts in finding new markets for Turkish goods have paid off and exports increased in 212 compared to 211, which has narrowed the gap in the trade deficit by approximately 2% in the period of January to June 212, when compared to the same period in 211. As mentioned above, Turkish exporters have sought new markets for their goods. In the last six years, significant progress was achieved. In 26, 65% of Turkish exports were sent to European markets, while 2% went to Near East, Middle East and North African countries. In the first six months of 212, 49% of Turkish exports were sent to European markets while 31% were destined for Near East, Middle East and North African countries. Fitch credit rating agency has implied that Turkey s long term credit rating may be upgraded to investment grade on the condition that the inflation rate and current account deficit continue to decline. The solid and healthy financial system, which carries minimal risks when compared to some European markets, may attract more foreign interest especially in the real estate market, which would also boost activity by local investors and developers. A new law governing the foreign ownership of property was passed in May 212. The new law will remove the current requirement of reciprocity for the sale of property to foreigners and will increase, from 2.5 hectares to 3 hectares, the amount of land that a foreigner can own. In addition, the government declared initiatives and plans for opening Ekonomi Türk ekonomisinin 212 yılında karşılaştığı başlıca güçlükler küresel ekonominin yavaşlamasından kaynaklanmaktadır. Buna Euro bölgesinde yaşanan ve yüksek oranda kamu borcuna sahip olan bazı AB ülkelerinin borçlanma maliyetlerini yükselten borç krizi ile Türkiye nin batı komşusu Yunanistan ın karşı karşıya bulunduğu zorluklar da dahil edilebilir. Diğer yanda ise, ABD ekonomisinin ülkenin işgücü piyasası ve konut sektöründeki negatif gelişmelerden kaynaklanan görüntüsü söz konusudur. ABD Merkez Bankası Başkanı Bernie Bernanke, Merkez Bankası nın önümüzdeki dönemde ekonomiye gereken desteği verebileceğini belirterek, Euro bölgesindeki sorunlara dikkat çekti. Genel olarak bakıldığında, küresel ekonomide devam eden durgunluk temelde Euro bölgesinden ve yatırımcıların risk almaya yanaşmamasından kaynaklanıyor. Gözlemciler, Euro bölgesi Türk ürünlerinin en çok ihraç edildiği pazarlar olması nedeniyle, Türkiye nin imalat sektöründe durgunluk yaşanabileceğine ve ülkenin ihracat pazarını daha fazla çeşitlendirmesi gerektiğine işaret etmektedirler. Türk ürünleri için yeni pazarlar bulmaya yönelik çabalar meyvesini vermeye başlamış ve ülkenin 212 yılı ihracat rakamlarında 211 e oranla bir artış yaşanmıştır. Bu gelişme sonucunda, 212 nin Ocak-Haziran döneminde 211 in aynı dönemine oranla ülkenin dış ticaret açığında %2 civarında bir iyileşme sağlanmıştır. Türk ihracat şirketleri, yukarıda da belirtildiği gibi ürünlerini ihraç edebilecekleri yeni pazarlar aradılar. Nitekim, son altı yıllık dönemde bu konuda önemli bir gelişme kaydedilmiştir. 26 yılında Türk ürünlerinin %65 i Avrupa pazarlarına ve %2 si ise Yakın Doğu, Orta Doğu ve Kuzey Afrika ülkelerine ihraç edilmişken, 212 nin ilk altı ayında bu rakamlar sırasıyla %49 ve %31 olarak gerçekleşmiştir. Kredi derecelendirme kuruluşu Fitch, enflasyonun ve cari açığın gerilemeye devam etmesi halinde Türkiye nin uzun vadeli kredi notunun yatırım yapılabilir ülke seviyesine yükseltilebileceğini belirtmiştir. Türkiye nin bazı Avrupa pazarlarına kıyasla düşük seviyede riskler taşıyan güçlü ve sağlıklı finansal sistemi, özellikle gayrımenkul sektörüne daha fazla sayıda yabancı yatırımcı çekebilir ve bu durum yerli yatırımcıların ve inşaat firmalarının faaliyetlerinde büyük bir artışa neden olabilir. 212 nin Mayıs ayında, yabancı ülke vatandaşların gayrımenkul edinmesine ilişkin yeni yasa kabul edilmiştir. Yasa, yabancı ülke vatandaşlarına konut satışında aranan mütekabiliyet şartını ortadan kaldırmakta ve yabancı ülke vatandaşlarının satın alabileceği arazi yüzölçümü sınırını 2,5 hektardan 3 hektara çıkarmaktadır. P. 4 COLLIERS INTERNATIONAL
new areas of the city for development by new master plan projects (i.e. new canal and new satellite cities) which will attract investment as land for development has been very scarce in the existing urban locations in Istanbul. Also, the Istanbul International Financial Center is a zone within Ataşehir that was given special status by the Turkish government to promote the development of the city as a new financial hub. The plan envisioned the moving of The Central Bank, The Capital Markets Board and The Banking Supervisory and Regulation Agency and the headquarters of Halk Bankası, Ziraat Bankası and Vakif Bankası from Ankara to Ataşehir. The establishment of this new zone in Ataşehir has spawned some monumental projects and has rapidly increased the values of real estate in the district. Current Account Deficit One of the main challenges facing the Turkish economy is the current account deficit (CAD). During the second half of 211, the Turkish economy demonstrated strong growth, due, for a large part, to strong domestic demand. However, although demand and consumption stimulated economic growth, they also raised the current account deficit due to an increase in imported goods and services. As a result, in 212, the CAD continued to put pressure on inflation and interest rates. Therefore, in an effort to balance the deficit, the Central Bank and other public authorities tried to decrease consumption by lowering the required reserve ratio for foreign currency to provide liquidity to the market. The efforts appear to be paying off and the CAD has narrowed through the year. The CAD has decreased by 31% in the first half of 212 compared to the same period in 211. Also the results of the 12 month cumulative CAD for June came in at 63.5 billion, which is lower than the Medium Term Program forecast of $65 billion for that time period. For the remainder of the year, the CAD is expected to meet or be close to its forecast levels. GDP The following chart shows the breakdown of GDP by sector for the Turkish economy in the first half of 212. Ayrıca, İstanbul da mevcut kentsel alanlarda geliştirilebilecek arazi miktarı oldukça kısıtlı olduğundan, merkezi hükümet yatırımı artırmak amacıyla İstanbul da yeni master planlar (yani yeni kanal ve yeni uydu kentler) uygulamaya koyarak, kentte yeni bazı alanları imara açmayı planladığını ve bu konuda çalışmalara başlandığını açıkladı. Buna ek olarak İstanbul Uluslararası Finans Merkezi, Ataşehir bölgesinde yer alan ve kentin yeni bir finans merkezi olarak gelişmesini desteklemek amacıyla hükümet tarafından özel statü tanınan bir bölgedir. Bu projenin amacı, Merkez Bankası nın, Sermaye Piyasası Kurulu nun, Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu nun ve Halk Bankası, Ziraat Bankası ve Vakıf Bank ın genel merkezlerinin Ankara dan Ataşehir e taşınmasıdır. Bu yeni merkezin Ataşehir de oluşturulması, bölgede büyük çaplı bazı projelerin hayata geçirilmesine ve gayrımenkul değerlerinin hızla artmasına neden oldu. Cari Açık Cari açık, Türk ekonomisinin temel sorunlarından biridir. Türk ekonomisi, 211 in ikinci yarısında büyük ölçüde iç pazardaki yüksek talebe bağlı olarak güçlü bir büyüme göstermiştir. Ancak, talep ve tüketim bir yandan ekonomik büyümeyi desteklerken, diğer yandan ithal ürün ve hizmetlerdeki artış nedeniyle cari açığı artırmıştır. Sonuç olarak, cari açık 212 yılında enflasyon ve faiz oranları üzerinde baskı oluşturmaya devam etmiştir. Merkez Bankası ve diğer kamu kurumları, cari açığı dengede tutabilmek ve piyasaya likidite sağlamak amacıyla dövize ilişkin zorunlu karşılık oranını düşürmeye çalışmış olup, çabalar meyvesini vermeye başlamış ve cari açıkta yıl boyunca daralma gözlemlenmiştir. Cari açık, 212 nin birinci yarısında 211 in aynı dönemine göre %31 oranında daralmıştır. Haziran ayına ilişkin 12 aylık kümülatif cari açık 63,5 milyar olarak gerçekleşmiş olup, bu rakam, aynı döneme ilişkin Orta Vadeli Programda öngörülen 65 milyar ABD $ dan daha düşüktür. Yılık geri kalanında cari açığın öngörülen seviyelerde olacağı beklenmektedir. GSYİH Aşağıdaki grafik, Türk ekonomisinde 212 nin ilk yarısı itibarıyla sektör bazında gerçekleşen GSYİH oranlarını göstermektedir. Breakdown of GDP by sector in First Half of 212 212 Yılı 1. Yarı İtibarıyla Sektör Bazında GSYİH Dağılımı Manufacturing İmalat 16% 2% 4% 5% 5% 7% 15% Source:Central Bank of Turkey 19% 11% 16% Transport and Communications Ownership and Dwelling Wholesale and Retail Trade Agriculture, Hunting and Fishing Real Estate and Renting Construction Education Hotels and Restaurants Other Services %16 %19 %2 %4 %5 %5 %7 %11 %15 %16 Ulaşım ve İletişim Mülkiyet ve Mesken Toptan ve Perakende Ticaret Tarım, Avcılık ve Balıkçılık Gayrimenkul ve Kira İnşaat Eğitim Oteller ve Restoranlar Diğer Hizmetler Kaynak:Türkiye Merkez Bankası The Turkish economy has had a slow growth year in 212 relative to 21 or 211, which were recovery years following the global economic crisis. Türk ekonomisi, küresel ekonomik krizden çıkış yılları olan 21 ve 211 ye oranla 212 de daha yavaş bir büyüme gerçekleştirdi. Türkiye İstatistik Kurumu tarafından yayınlanan verilere göre, GSYH COLLIERS INTERNATIONAL P. 5
According to statistics released by the Turkish Statistical Institute, GDP growth in the second quarter of 212 increased by 3.2% compared to the same period in 211. In 211, GDP increased by 8.5% in constant prices. The CBT of Turkey estimated GDP growth at 4% for 212, while market observers are more conservative with estimations around 3.6%. As a result of the strong growth in Turkey over the last few years, the number unemployed decreased by approximately 12 basis points compared to the same period of the previous year. The unemployment rate was 8.2% in May according to the Turkish Statistical Institute. Per capita GDP in Turkey is currently $1,469 USD. After a robust 211, growth slowed down rapidly in 212 and is expected to continue until the end of the year. Demand for Turkish goods from export markets may decrease due to weakening economies in the Euro zone. Lending growth slowed down while inflation was high at the beginning of the year due to high food and transportation, mainly gasoline prices. This has hampered consumer purchasing power in Turkey. Inflation The annual inflation rate, although higher than expected in August, continues on a downward trend compared to the beginning of the year. CPI inflation in August was.56% month on month compared to the anticipated.33%; this can be attributed to higher food and transport costs. Compared to the first half of 211, inflation increased in the last few months of 211 and carried on increasing into 212, peaking in April before beginning a lowering trend. According to CBT projections, inflation for year end 212 will be 6.2%. Market observers forecast inflation closer to 6.8% for year end. The following table shows the average CPI rates from 24 to present. 12,% 1,% 8,% 6,% 4,% 2,%,% Inflation - Average CPI 9.6% 8.2% 8.6% 8.8% 24 25 26 27 28 29 21 211 *year end market expectations Source: Central Bank of Turkey 1.4% 6.3% 8.6% 6.45% Rising energy and commodity prices are noted as the most significant factors that trigger an increase in the inflation rate. Interest Rates and Loans In July 212, approximately $39.9 million USD was released as home loans in Turkey. This represents roughly 9% of total loans for the country. 6.8% Interest rates on home loans increased through 211 to approximately 1.13% on average per month and the growth rate in the volume of loans released decreased. Through 212, interest rates on home loans have gradually come down from 1.13% on average per month in January to approximately.97% in July. The growth in the volume of loans has slowly started to increase as interest rates have lowered. The balance between the strong domestic demand and interest rates 212* 212 nin ikinci çeyreğinde 211 in aynı dönemine oranla %3,2 düzeyinde artmıştır. GSYH, 211 de sabit fiyatlarla %8,5 oranında artmıştı. Türkiye Merkez Bankası 212 yılında GSYİH nın %4 oranında büyüyeceğini tahmin ederken, piyasa gözlemcileri daha ihtiyatlı davranarak bu büyümenin %3,6 civarında olacağını tahmin etmektedirler. İşsizlik rakamı, Türkiye de son birkaç yıllık dönemde yaşanan güçlü büyümenin sonucu olarak geçen yılın aynı dönemine göre yaklaşık 12 baz puan civarında düşmüştür. Türkiye İstatistik Kurumu nun verilerine göre Mayıs ayındaki işsizlik rakamı %8,2 olarak gerçeklemiştir. Bugün için Türkiye de kişi başına GSYİH $1.469 ABD civarındadır. Büyüme rakamları, oldukça iyi geçen 211 yılının ardından 212 yılında hızlı bir düşüş göstermiş olup, bu düşüş eğiliminin yıl sonuna kadar devam edeceği tahmin edilmektedir. İhracat pazarlarında Türk mallarına olan talep Euro bölgesindeki ekonomilerin zayıflaması nedeniyle azabilir. Bu yılın başlarında gıda ve ulaşım ve özellikle de yakıt fiyatlarının yüksek olması nedeniyle enflasyon oranı yüksek düzeylerde seyrettiğinden kredi hacmindeki büyümede de bir daralma gözlemlenmiştir. Bu durum Türkiye de tüketicinin alım gücünü de olumsuz etkilemiştir. Enflasyon Yıllık enflasyon oranı, Ağustos ayında beklenenin üzerinde çıkmasına karşın öneki yılın aynı dönemine kıyasla düşme eğilimini sürdürmektedir. Ağustos ayında %,33 olarak gerçekleşeceği öngörülen aylık TÜFE enflasyon oranı %,56 olarak gerçekleşmiş olup; bunun gıda ve ulaşım fiyatlarında yaşanan artıştan kaynaklandığı düşünülmektedir. Enflasyon, 211 in birinci yarısı ile mukayese edildiğinde yılın son birkaç aylık döneminde artış göstermiş ve bu artış 212 nin ilk aylarında da devam ederek Nisan ayında zirveye ulaşmıştır. Merkez Bankası, enflasyon oranının 212 sonunda %6,2 olacağını tahmin etmektedir. Piyasa gözlemcilerinin yıl sonu tahmini ise %6,8 civarındadır. Aşağıdaki tabloda 24 ten bugüne kadar gerçekleşen ortalama TÜFE enflasyon oranlarını göstermektedir. Enflasyon - TÜFE Ortalaması %12, %1,4 %1, %9,6 %8,2 %8,6 %8, %8,6 %8,8 %6,8 %6, %4, %6,3 %6,45 %2, %, 24 25 26 27 28 29 21 211 212* *yıl sonu itibariyle piyasa beklentisi Kaynak: Türkiye Merkez Bankası Enerji ve emtia fiyatlarında yaşanan artışın enflasyon oranını yükselten en önemli etken olduğu düşünülmektedir. Faiz Oranları ve Krediler Türkiye de 212 nin Temmuz ayında kullandırılan konut kredisi tutarı yaklaşık 39,5 milyon ABD $ dır. Bu rakam, ülkede kullandırılan toplam kredi tutarının yaklaşık %9 una tekabül etmektedir. Konut kredilerine uygulanan faiz oranları 211 yılında yükselerek aylık ortalama %1,13 civarında gerçekleşti ve buna bağlı olarak kredi hacmindeki büyümede bir daralma yaşanmıştır. Konut kredisi aylık ortalama faiz oranları 212 yılında kademeli olarak gerileyerek Ocak ayında P. 6 COLLIERS INTERNATIONAL
will determine the direction of the home loans market in coming months. The latest home loan interest rates, for TL denominated loans, range.98 and 1.39% per month level. Istanbul Office Market Current Supply The largest office market in Turkey is located in Istanbul with approximately 1.5 million sqm of A Class office stock, as of the 3rd quarter of 212. The B Class office stock amounted to 722,427 sqm as of the same period. The distribution of the existing stock and the average vacancy rates are presented in the table below: Asia Europe Istanbul Total Class Rents Total Office Area (sqm) Average Vacancy Rate (%) A 423,88 23.46 B 274,731 7.87 A 1,31,332 1.36 B 447,696 7.65 A 1,455,14 14.18 B 722,427 7.73 %1,13 ve Temmuz ayında ise %,97 olarak gerçekleşmiştir. Kredi hacmi, faiz oranlarındaki düşüş sonrasında yavaş da olsa büyüme eğilimine girmiştir. Konut kredisi pazarının önümüzdeki aylarda nasıl seyredeceğine iç pazardaki güçlü talep ile faiz oranları arasındaki denge karar verecektir. Bugün için TL bazında aylık konut kredisi faiz oranları %,98 ile %1,39 aralığında değişmektedir. İstanbul Ofis Piyasası Mevcut Durum Türkiye nin en büyük A sınıfı ofis piyasasına sahip olan İstanbul daki ofis stoku 212 yılı III. çeyrek itibariyle yaklaşık 1,5 milyon m 2 ye ulaşmıştır. B sınıfı ofis stoku ise 722.427 m² olmuştur. Mevcut stokun dağılımı ve ortalama boşluk oranları aşağıda sunulmuştur: Asya Avrupa İstanbul Toplam Sınıf Toplam Ofis Alanı (m 2 ) Ortalama Boşluk Oranı (%) A 423.88 23,46 B 274.731 7,87 A 1.31.332 1,36 B 447.696 7,65 A 1.455.14 14,18 B 722.427 7,73 There were no significant changes in rental rates since the first quarter of 212 until the third quarter and we expect that the market will maintain its current trend throughout the year. The following chart shows the average asking rents by region: Istanbul Average Asking Rates($/sqm/month) Kira Rakamları 212 yılı ilk çeyreğinden üçüncü çeyreğine kadar genel olarak kira rakamlarında önemli değişiklikler yaşanmamış olup, yıl sonuna kadar da aynı şekilde devam edeceği görüşündeyiz. Bölgelere göre ortalama kira rakamları aşağıdaki grafikte yer almaktadır: 5 4 3 2 1 A Class Offices Q3 212 $21.9 $22 $23.2 $19.15 $12.6 $23.1 $41 $34.8 $32.6 $34.8 $25.8 $25,8 $25.5 5 4 3 2 1 İstanbul Ortalama Kira Rakamları ($/m²/ay) A Sınıfı 3. Çeyrek 212 $21,9 $22 $23,2 $19,15 $12,6 $23,1 $41 $34,8 $32,6 $34,8 $25,8 $25,8 $25,5 ASKING RENT Beşiktaş was the only district to witness a slight increase in asking rental rates during the first three quarters of 212. This was mainly due to the fact that the A Class office stock in the district, unlike other districts, featured a limited number of luxury and boutique style office buildings as a result of the recently introduced classification method. High demand for the district, combined with the low level of vacancy, is increasing the asking rental rates. The Akaretler Sıraevler boutique İSTENEN KİRA 212 yılı ilk üç çeyrekte kira rakamlarında çok az da olsa artış yaşanan tek bölge Beşiktaş olmuştur. Bu artışın nedeni yeni sınıflandırma dolayısıyla bölgede yeni A sınıfı ofis stokunun diğer bölgelerden farklı olarak az sayıda COLLIERS INTERNATIONAL P. 7
style office project is also making a difference in the area. The regions such as Levent and Gayrettepe, which already offer a highquality office stock, registered lower closing rents in few transactions during this period, compared to last year. Consequently, the average asking rental rates in both these locations have slightly decreased. Vacany Rates The following chart shows the A Class office vacancy rates in Istanbul by region: 3. 2. 1. Istanbul Office Market Average Vacancy Rates A Class Offices Q3 212 13.49% 16.1% 2.82% 11.45% 32.58% 37.69% 5.37% % 5.91% 4.8%4.1% 34.61% lüks ve butik ofis binasından oluşmasıdır. Bölgeye olan yüksek talep ve düşük boşluk oranı kira rakamlarını artırırken Akaretler Sıraevler butik tipli ofis projesi bölgede farklılık yaratmaktadır. Levent ve Gayrettepe gibi ofis stoku zaten kaliteli olan bölgelerde ise önceki dönem istenilen yüksek kira rakamlarının daha düşük rakamlarla realize olması sonucunda bu bölgelerdeki ortalama kiralar ufak da olsa düşüş göstermiştir. Boşluk Oranları Aşağıdaki grafikte İstanbul daki bölgelere göre A sınıfı ofis boşluk oranları gösterilmektedir. 3. 2. 1. İstanbul Ofis Piyasası Ortalama Boşluk Oranları A Sınıfı 3. Çeyrek 212 %13,49 %16,1 %2,82 %11,45 %32,58 %37,69 %5,37 % %5,91 %4,8 %4,1 %34,61 OCCUPIED SPACE VACANT SPACE The vacancy rates for A Class offices on the European side of the city decreased to 17.3% and to 12.83% in the second and last quarters of 211, respectively and 1.36% in the third quarter of 212. As most of the newly developed office buildings were rented, vacant office space has decreased. Similarly, the vacancy rates for A Class offices on the Asian side of the city dropped down to 17.76% and to 12.85% in the second and last quarters of 211, respectively and rised to 23.46% in the third quarter of 212. The reason behind this sudden increase in Asia was the inclusion of an office space of 46, sqm to the stock, which is completely vacant yet. The regions of Şişli, Kozyatağı, Ümraniye and Kavacık are facing high vacancy rates due to the fact that most of the newly developed office buildings in these regions remain unoccupied. KİRALANMIŞ ALAN BOŞ ALAN Avrupa Yakası A sınıfı boşluk oranları; 211 yılının ikinci çeyreğinde %17,3, 211 yılının son çeyreğinde %12,83 ve 212 yılının üçüncü çeyreğinde %1,36 ya kadar düşmüştür. Boş ofis alanlarının azalmış olmasının nedeni piyasaya yeni giren ofis binalarının büyük ölçüde kiralanmasından kaynaklanmaktadır. Aynı dönemde Asya Yakası A sınıfı boşluk oranları; 211 yılının ikinci çeyreğinde %17,76, 211 yılının son çeyreğinde %12,85 ya gerilemiş, 212 yılının üçüncü çeyreğinde ise %23,46 ya yükselmiştir. 212 yılında Asya daki ofis boşluk oranının ani yükselişinin sebebi; henüz tamamı boş olan yaklaşık toplam 46. m² ofis alanının stoka yeni eklenmiş olmasıdır. Şişli, Kozyatağı, Ümraniye ve Kavacık bölgelerindeki yüksek boşluk oranları; inşaatı biten ve bölgedeki stoğa yeni giren ofis projelerinin henüz büyük kısmının boş olmasındandır. P. 8 COLLIERS INTERNATIONAL
Future Supply An office supply of 87, sqm will be added to Istanbul s existing office stock in the near future. The following chart shows a breakdown of Istanbul s future office stock by region, based on the office buildings under construction or planned: Gelecek Stok Yakın gelecekte İstanbul daki mevcut ofis stokuna eklenecek olan yaklaşık 87. m² lik gelecek arz bulunmaktadır. Yapımı devam eden veya planlama aşamasında olan gelecek ofis stokunun İstanbul daki ofis bölgelerine dağılımı aşağıdaki grafiktedir: Future Supply (sqm) Gelecek Stok (m²) 25, 228, 224,674 194. 2, 188. 167,43 15, 1, 54, 5, KOZYATAĞI LEVENT MASLAK KAĞITHANE - ŞİŞLİ 73. 14,7 73, 23.5 19,861 TAKSİM ÜMRANİYE GAYRETTEPE 25, 228. 224.674 194. 2, 188. 167.43 15, 1, 54. 5, KOZYATAĞI LEVENT MASLAK KAĞITHANE - ŞİŞLİ 73. 14.7 73. 23.5 19.861 TAKSİM ÜMRANİYE GAYRETTEPE The office market analyses released by Colliers International are based on the existing leasable office stock. For that reason, projects placed on the market through sales are not included in our office market analyses. As seen in the chart above, the regions of Levent, Maslak and Şişli- Kağıthane will contribute most to Istanbul s office stock in the near future. The regions of Altunizade, Kavacık, Etiler, Airport and Beşiktaş, however, are not expected to offer any new supply in the near future. 74% of the future office stock in Kozyatağı, 54% in Maslak and 75% in Ümraniye comprise of office projects in the planning stage only. On the other hand 7% of the new office pipeline in Levent are already under construction. The following chart presents a breakdown of the estimated office pipeline by year: Colliers International tarafından hazırlanan ofis piyasası analizleri kiralanabilir ofis stokuna dayanmaktadır. Bu nedenle satış işlemiyle piyasaya girmiş olan projeler tarafımızca yapılan ofis piyasası analizlerine dahil edilmemiştir. Grafikte de görüldüğü gibi; yapımı devam eden ya da proje aşamasında olup önümüzdeki dönemlerde İstanbul ofis stokuna eklenecek en fazla arzı Levent, Maslak, Şişli-Kağıthane bölgeleri oluşturacaktır. Altunizade, Kavacık, Etiler, Havaalanı ve Beşiktaş ta ise beklenen arz bulunmamaktadır. Kozyatağı bölgesindeki gelecek ofis stokunun %74 ü, Maslak bölgesindekinin %54 ü ve Ümraniye bölgesindekinin ise %75 i henüz plan aşamasında olan projelerdir. Levent bölgesinde ise stoka eklenecek ofislerin %7 i inşa halindedir. Gelecek ofis stokunda yer alan ofis binalarının tamamlanması planlanan yıllara göre dağılımı aşağıdaki grafiktedir: Breakdown of A Class Office Pipeline in Istanbul by Year İstanbul da Gelecek Stoğa Eklenecek A Sınıfı Ofis Binalarının Tamamlanma Yıllarına Göre Dağılımı 8% 5% %8 %5 46% 41% 212 213 214 215 %46 %41 212 213 214 215 The office building projects that are expected to be completed by the end of 212 include Zone Tower (Maslak) and Eroğlu Ofishane (Kâğıthane). 212 yılı sonunda tamamlanması planlanan ofis binaları; Zone Tower (Maslak), Eroğlu Ofishane (Kâğıthane) projeleridir. 213 yılında tamamlanması planlananlar; Ümran Boru-Orya Park (Ümraniye), Büyükhanlı/Marriott (Kozyatağı), Maslak 1 Numara, Akya COLLIERS INTERNATIONAL P. 9
The projects that are expected to be completed in 213 include Ümran Boru-Orya Park (Ümraniye), Büyükhanlı/Marriott (Kozyatağı), Maslak 1 Numara, Akya Piyalepaşa (Taksim), Crystal Tower, Zorlu Center, NEF Offices Levent 3, Özdilek, Zorlu Deva Project (Levent-Zincirlikuyu), Ciner (Zincirlikuyu), Istanbloom (Gayrettepe) and Rönesans Mecidiyeköy. 46% of the future office stock in Istanbul will be completed in 214. These projects include Rönesans Tower (Kozyatağı), Metalyapı/Fako (Levent), Eroğlu Seyrantepe, Maslak 42 Offices (Maslak), Kapital Faktoring (Maslak), Torun Tower (Gayrettepe), and Çalık Building (Zincirlikuyu). The Ali Sami Yen Project will be added to the office stock in 215. Istanbul Industrial Market The average asking rents and sales prices in the industrial and logistics market of Istanbul have changed slightly compared to last year. As shown in the following chart, the region comprising Samandıra and Kartal still has the highest asking rental rates. 1 8 6 4 2 Average Asking Rates for A Class Warehouse Facilities in Istanbul ($/sqm/month) Industrial Market 2. Half 212 $7.5 $24 $6.5 $6.5 $6 $6 $35,3 $26,9 $5 $5.5 $6 $5.8 $5.5 $35,3 $3.5 $3.8 $3 $35 Piyalepaşa (Taksim), Crystal Tower, Zorlu Center, NEF Offices Levent 3, Özdilek ve Zorlu Deva Projesi (Levent-Zincirlikuyu), Ciner (Zincirlikuyu), İstanbloom (Gayrettepe) ve Rönesans Mecidiyeköy projeleridir. Gelecek ofis stokunun %46 sı 214 yılında tamamlanacaktır. Bu projeler; Rönesans Tower (Kozyatağı), Metalyapı/Fako (Levent), Eroğlu Seyrantepe, Maslak 42 Offices (Maslak), Kapital Faktoring (Maslak), Torun Tower (Gayrettepe) ve Çalık Binası dır (Zincirlikuyu). 215 yılında da Ali Sami Yen Projesi ofis stokuna katılacaktır İstanbul Endüstriyel Piyasası İstanbul endüstriyel ve lojistik gayrimenkul piyasasındaki kira değerleri ve satış rakamları geçtiğimiz döneme göre fazla değişiklik göstermemiştir. Aşağıdaki grafikte görüldüğü üzere en yüksek kira rakamı görülen bölge yine Samandıra-Kartal bölgesi olmuştur. 1 8 6 4 2 A Sınıfı Depo Tesislerinin Ortalama Kira Değerleri ($/m²/ay) Endüstriyel Piyasası 2. Yarı 212 $7,5 $24 $6.5 $6,5 $6 $6 $35,3 $26,9 $5 $5,5 $6 $5,8 $5,5 $35,3 $3,5 $3,8 $3 $35 KİRA RENT P. 1 COLLIERS INTERNATIONAL