Küreselleşme Çerçevesinde Tanm Arazileri Değerlemesinde Kamulaştırma Kanunu Uygulaması; Konya İli Ereğli İlçesi Örneği

Transkript

1 Küreselleşme Çerçevesinde Tanm Arazileri Değerlemesinde Kamulaştırma Kanunu Uygulaması; Konya İli Ereğli İlçesi Örneği Zühal KARAKAYACI Cennet OĞUZ Selçuk Üniversitesi Ziraat Fakültesi Tanm Ekonomisi Bölümü KONYA Özet Türkiye de tanm arazilerinin değerlemesinde gelir yönteminin uygulanması 1983 tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 4650 sayılı Kanuna göre yasal zorunluluktur. Bu yönteme göre arazilere değer takdir edebilmek için söz konusu arazinin yıllık ortalama net gelirinin ve yörede geçerli olan kapitalizasyon oranının bilinmesi gerekmektedir. Zira gelir yöntemine göre bir malın değeri, yıllık ortalama net gelirinin (rantının) kapitalizasyon oranına oranlanması ile bulunmaktadır. Araştırmada, Konya ili Ereğli ilçesinde sulu ve kuru tanm arazilerinin ayrı ayrı değerleri tespit edilmiştir. Yörede sulu tanm arazileri için uygun bulunan kapitalizasyon oranlarına göre (% 6,02 ve % 5,5) en fazla arazi değeri, şeker pancarı-buğday-arpa münavebesi uygulanan arazilerde sırasıyla 1615,28 YTLVda ve 1768,00 YTIVda olarak bulunmuştur. Kuru tarım arazileri için uygun bulunan kapitalizasyon oranlarına göre ( % 7,0 ve % 6,5) en fazla arazi değeri, buğday-nadas-buğday münavebesi uygulanan arazilerde sırasıyla 419,86 YTIVda ve 452,15 YTL/da olarak saptanmıştır. Aynca tanm arazilerinin kente olan uzaklığı arttıkça arazinin değerinde azalma olduğu tespit edilmiştir. Ekonomik, siyasal, sosyal ve kültürel alanlarda bütünleşmeyi ifade eden küreselleşme olgusuna gerek uluslar arası sistemde gerekse ulusal düzeyde katılımın sağlanması gerekmektedir. Bu aşamada ulusların geleneksel yapısında ve işlevlerinde farklılaşmalar sözkonusu olabilmektedir. Türkiye de birçok alanda küreselleşmeye gidilirken Kamulaştırma Kanunu nda da bu süreçte düzenlemeler yapılması gerekmektedir. Tanm arazilerine sadece gelir yöntemine göre değerleme yapılmasının yasal bir zorunluluk haline getirilmesi uygulamada birçok zorluklara yol açmaktadır. Özellikle gelişmiş ülkelerde bu tür zorunluluklar uygulanmamaktadır. Türkiye de uygulanan değerleme hakkındaki kanunlar küreselleşme kapsamında engel teşkil etmektedir. Araştırmada bu tür uygulamalara açıklama getirilmiştir. Anahtar Kelimeler: Tanm Arazisi, Değerleme, Gelir Yöntemi AgricuJtural Land Valuatâon Process Globalizaiton Duration; Konya Province Ereğli District Case Abstract In Turkey, using income method in farm land appraisal is statutory obligation by 1983 dated lavv number 2942 Condemnation Lavv and lavv number 4650, vvhich is change the some seetion of the lavv In this study, irrigated farm land and rainfed farm land values determined seperately in Ereğli district of Konya province. According to the most suitable capitalization rate (6,02 % and 5,5 %) the most land values in vvhich lands sugar beet - vvheat - barley rotation are found out respectively 1615,28 YTL/da and 1768,00 YTL/da. According to the most suitable capitalization rate of rainfed farm land ( 7 % and 6,5 %) the most land value in vvhich lands vvheat -fallovv- vvheat rotation are found out 419,86 YTL/da and 452,15 YTL/da. And also, if the distance betvveen farm lands and city inerease, the value of land decrease. Globaiization vvhich means economic, politic, social and cultural integration, create neccessity for harmonization not only in national level but also in intemational level. İn this harmonization phase, nations have different traditional struetures and activities vvhich are differs from national to national. Hereby, there are many accommodations in various fıelds in Turkey according to the globaiization but Condemnation Lavv is stil same as before. This lavv should be renevved to this aim. Using income method as on statutory obligation in farm appraisal constitute many problems. Also, this kind of statutory obligations are not implemented especially in developed countries. Condemnation Lavv vvhich is implemented in Turkey is an obstacle in front of globaiization process. In this study, this kind of implementation are explained. Keyvvords: Farm Land, Appraisal, income Method 661

2 TÜRKİYE VII TARIM EKONOMİSİ KONGRESİ ANTALYA 3^ h Giriş Üretim faaliyetinde kullanılan çeşitli girdiler, üretim faktörleri olarak adlandırılır ve dört grup altında toplanır. Bunlar arazi, sermaye, emek ve müteşebbistir. Arazi, tarım işletmeleri için sadece kuruluş yeri değil, aynı zamanda tarımsal üretimin yapıldığı alandır. Bu nedenle tarım işletmeleri için arazinin önemi diğer işletmelerden daha fazladır. Kamu hizmeti için arazi parsellerinin veya tarım işletmelerinin değerlerinin bilinmesi gerekmektedir. Bu nedenle, farklı amaçlar doğrultusunda tarım arazilerine değerleme uygulanmaktadır. Gelişmekte olan ülkelerde tarım arazilerinin sürekli olarak alınıp satıldığı bir piyasanın olmaması, toprağın adım adım değişen bir nesne olup homojen olmaması gibi nedenlerden dolayı değerleme biliminin önemi artmaktadır. Kamulaştırma, irtifak hakkı, tarım arazisinin vergilendirilmesi, tarım sigortaları, miras sorunları, kira değerinin belirlenmesi gibi konularda değer takdirine başvurulmaktadır. Taşınır ve taşınmaz mallara değer biçmede; değer biçmenin amacı, malın cinsi ve özellikleri ile yasal düzenlemeler doğrultusunda uygulanabilecek yöntemler vardır. Bu yöntemler; (I) Pazar Yöntemi, (2) Maliyet Yöntemi, (3) Gelir Yöntemi, (4) Kantitatif Yöntemlerdir (Tanrıvermiş 2004/a). Tanm arazilerinin değerlemesinde gelir yönteminin uygulanması 1983 tarih ve 2942 sayılı Kamulaştırma Kanunu ve bu kanunun bazı maddelerini değiştiren 4650 sayılı Kanuna göre yasal zorunluluktur. Bu yönteme göre arazilere değer takdir edebilmek için söz konusu arazinin yıllık ortalama net gelirinin ve yörede geçerli olan kapitalizasyon oranının bilinmesi gerekmektedir. Zira gelir yöntemine göre bir malın değeri, yıllık ortalama net gelirinin (rantının) kapitalizasyon oranına oranlanması ile bulunmaktadır. Gelir, taşınmazın bütün özelliklerini yansıtamamaktadır. Manevi ve gelir dışı özellikler toprağın değerini önemli ölçüde etkiler Gelir yöntemi bu tür unsurların değerlendirilmesini içermez. Ayrıca gelir yönteminde yıllık ortalama net gelir (rant) ve kapitalizasyon oramnın hesaplanması çok zordur. Bu iki faktörün tespitinde yapılacak çok küçük bir hata sonuçların oldukça farklı çıkmasına sebep olabilir (Tanrıvermiş 1998). Bu tür eksikliklerden dolayı bazı ülkelerde gelir yöntemi, arazilere değer takdirinde esas değil de, pazar değerini tamamlayıcı veya bu yöntem ile bulunan sonucun kontrolü için kullanılmaktadır (Tanrıvermiş vd 2002). Küreselleşme, ülkeler arasındaki iktisadi, siyasi, sosyal ilişkilerin yaygınlaşması, ideolojik ayrımlara dayalı kutuplaşmaların çözülmesi gibi, birbirleriyle bağlantılı olguları içermektedir Küreselleşme, maddi ve manevi değerlerin ulusal sınırları aşarak dünya çapında yayılması anlamına gelmektedir. Son yıllarda ülkelerarası karşılıklı bağımlılığın artması ile bir ülkenin diğer ülkelerdeki gelişmelerden bağımsız olarak etkin ve sağlıklı politikalar oluşturması imkansızdır. Dolayısıyla Türkiye, geleceğe yönelik politikalar oluştururken yaşanmakta olan uluslar arası etkileşim sürecini iyi analiz etmek zorundadır (Hasanoğlu 2001). Küreselleşme çerçevesinde ülkeler arasındaki etkileşime uyum sağlayabilmek için kamulaştırma çalışmalarında da düzenlemeler yapılması gerekmektedir Tanm arazilerine değer takdinnde pazar değen yöntemi ve gelir yönteminin uygulanması mümkündür Zira birçok ülkede tanm arazilerinin değerlemesi için bu ki yöntem kullanılmaktadır İngiltere, İrlanda, İsviçre ve Türkiye gibi ülkelerde gelir yöntemi, ABD, Kanada ve KKTC gibi ülkelerde ise pazar değeri yöntemi kullanılmaktadır (Murray et al. 1983, Demirci vd. 2002). Bazı sakıncalan nedeniyle bazı ülkeler gelir yöntemi ile pazar yöntemini birlikte, birbirini tamamlayıcı olarak kullanmaktadırlar (Tannvermiş vd. 2002). Bunun nedeni olarak; gelirin mülkün değerini bütün yönleriyle ifade edememesi ve gelir yönteminde yıllık ortalama net gelir ve kapitalizasyon oranının hesaplanmasının güç olması gösterilmektedir (Tannvermiş 1998). Gelirin arazi değerinin tüm yönlerini tam olarak gösterememesi gelir yöntemine göre bulunan değerin pazar yöntemine göre bulunan değerinden daha düşük olmasına sebep olabilecektir AB, ABD ve Kanada gibi gelişmiş ülkelerde her yıl düzenli olarak tanm arazilerinin nevilerine göre işletme gelirleri, alım-satım değerleri ve arazi kiralan kayıt edilmekte ve rapor haline getirilmektedir. Bu veriler sayesinde her yöre için 662

3 kapitalizasyon oram ve arazi değerleri kolaylıkla tespit edilebilmektedir (Tannvermiş 2004/a). 2. Materyal ve Metod 2.1. Materyal Araştırmanın ana materyalini; araştırma kapsamındaki işletme sahipleri ile yüz yüze görüşmek suretiyle yapılan anket verileri oluşturmuştur. Aynı zamanda araştırmada konu ile ilgili kurum ve kuruluşlar ile de görüşülerek gerekli olan bilgiler temin edilmiştir. Elde edilen bu bilgiler araştırmanın ikincil verilerini oluşturmuştur Metod Verilerin toplanmasında uygulanan metod Araştırmanın popülasyonunu Konya îli Ereğli İlçesindeki tanm işletmeleri oluşturmuştur. Popülasyondan örnek çekmede gayeli örnekleme yöntemi kullanılmıştır. Gayeli örnekleme yönteminde bir popülasyondan örnek seçme işlemi araştırıcıya aittir (Çiçek, Erkan 1996). Yapılan araştırmalar sonucunda örnek sayısı 46 olarak belirlenmiştir. Verilerin analizinin kolay yapılabilmesi ve sonuçların daha rahat bir şekilde anlaşılması için incelenen işletmeler, hem arazilerin değerini hem de kapitalizasyon oranını etkileyen faktörlerden biri olan arazinin kente uzaklığı kriteri esas alınarak tabakalara ayrılmıştır. Çizelge 1. İşletme gruplarına göre örnek işletme sayılan İşletme Gruplan (km) Frekans Sayılan 1. tabaka tabaka tabaka Toplam Verilerin analizinde uygulanan metod Değer biçme biliminde gelir yöntemine göre taşımazın değerinin belirlenebilmesi için öncelikle taşınmazın yıllık ortalama net geliri (rant) (R), yörede geçerli olan kapitalizasyon oranı (f) saptanır ve daha sonra rant kapitalizasyon oranına bölünerek değer (D) bulunur. Arazinin değerinin takdirinde kullanılan gelir kavramı, toprağın net geliri, arazinin net kirası veya rantını ifade eder (Tanrıvermiş 2000). İncelenen tanm arazilerinin gelir yöntemine göre değerinin tespit edilmesinde temel kapitalizasyon formülünden yararlanılmış olup formül aşağıda verilmiştir; D : R : t : R D= --- r Değer Nel Gelir ve Kapitalizasyon O ranını göstermektedir Gelirlerin kapitalizasyonu da denilen gelir yönteminde bir taşınmazın değeri, gelecekte elde edilecek gelirler toplamının bugüne indirgenmesine eşittir. Gelecekte elde edilecek gelirlerin belirlenmesinde taşınmazın geçmişte malikine/kullanıcısına sağladığı yıllık ortalama net gelirleri esas alınabilir. Tanm doğa koşullarından etkilenen bir sektör olduğundan geçmiş 6-10 yıllık gelir toplamı alınıp aritmetik ortalaması alındığında yıllık gelir elde edilmiş olmaktadır (Mülayim 2001). Türkiye de tarım işletmelerine ait muhasebe kayıtları bulunmadığından gerekli veriler üreticilerle doğrudan görüşülerek elde edilmektedir. Ancak bu amaçla toplanan verilerin en az bir münavebe dönemini kapsaması ve geçmiş yıllara ait fiziki verilere cari yılın fiyatları uygulanarak parasal değerlerin elde edilmesi yeterli görülmektedir (Tannvermiş 2004/b). incelenen tanm arazilerinin pazar değeri yöntemine göre değerinin tespit edilmesinde ise araştırma alanındaki gerçek satış fiyatı bilinen benzer tarım arazileri ile doğrudan karşılaştırma yapılmıştır. 3. Araştırma Bulguları 3.1. İncelenen Tarım Arazîlerinde Yıllık Ortalama Net Gelir Hesaplanması Gelir yöntemine göre arazi değeri tespitinde ve kapitalizasyon oranı tespitinde gerekli olan arazi rantının bulunabilmesi için öncelikle ortalama GSÜD ve üretim masrafları hesaplanmıştır. Her ürün ve uygulanan münavebe sistemleri için GSÜD inden üretim masrafları çıkarılarak yıllık ortalama net gelirleri bulunmuştur. 663

4 TÜRKİYE Vll. TARIM EKONOMİSİ KONGRESİ AfcüALYAJOS Çizelge 2. Sulu tanm arazilerinde yetiştirilen başlıca ürünlerin verimleri ve gayn safı üretim değen Ürünler O rtalam a Verim (kg/da) Ana Ü r lı Y aa Orta ç m çi e, line Geçen O rtalan Ifl Crün Fi vatları (YTL/k l) Ana Yan Ürün Crfln G ayri Safi C retim Değeri (Y TL/d a) Arpa ,12 106,60 Buğday ,35 0,13 154,20 Fasulye , ŞekerP Çizelge 2 de araştırma yöresinde sulu tarım arazilerinde yaygın olarak yetiştirilen ürünlerin ve yan ürünlerinin ortalama verimleri ve çiftçi eline geçen ortalama ürün fiyatları verilerek gayrisafi üretim değerleri hesaplanmıştır. Araştırma yöresinde arpanın ortalama verimi 340 kg/da olup GSÜD 106,60 YTL/da, buğdayın ortalama verimi 370 kg/da olup GSÜD 154,20 YTL/da, fasulyenin ortalama verimi 280 kg/da olup GSÜD 264,00 YTLda ve şeker pancan 4350 kg/da olup GSÜD 426,30 YTL/da bulunmuştur. Çizelge 3. Kuru tanm arazı i erinde yetiştirilen başlıca ürünlerin verimleri ve gayri safî üretim değerleri Ürünler Ortalama Verim (kg/da) Çiftçi Eline Geçen Ortalama Ürün Fiyatları (YTL/kc) Ana Yan Ürün Ürün Gayri Safi Üretim Değeri (YTL/da) Ana Yan Ürün Ürün Arpa ,25 0,12 75,40 Buğday ,32 0,12 101,00 Araştırma yöresinde kuru tanm arazilerinde yaygın olarak arpa ve buğday yetiştirilmektedir. Arpanın ortalama verimi 220 kg/da ve GSÜD 75,40 YTL/da, buğdayın ortalama verimi 250 kg/da ve GSÜD 101,00 YTL/da olarak tespit edilmiştir. Çizelge 4 te araştırma yöresinde sulu tarım arazilerinde yaygın olarak yetiştirilen ürünlerin net gelirleri hesaplanmıştır. Ayrıca yaygın münavebe sistemlerine göre arazinin yıllık ortalama net gelirleri tespit edilmiştir. Yörede üçlü münavebe sistemi uygulandığından münavebe sistemi içerisinde yer alan ürünlerin net gelirleri toplanıp üçe bölünerek yıllık ortalama net gelir hesaplanmıştır. Çizrlge 4. Sulu tanm arazilerinin yıllık ortalama net gelirleri (rantlar) te i e o O mu Z S m te a s i t 1 O X z >a m S 5.1 a >3 i ı! W2 1 ti i s u Arpa , A-B-B 71,99 Buğday 154, ] 84,29 B-B-B 84,29 Fasulye ,45 106,55 F-B-A 78,55 Şeker Pancan ,27 160,03 ŞP-B- A 97,24 En fazla yıllık ortalama net gelirin şeker pancan-buğday-arpa münavebesinden (97,24 YTL/da) elde edildiği görülmektedir. Çizelge 5. Kuru tarım arazilerinin yıllık ortalama net gelirleri (rantlar) te j s ö k. a c o Ü Ü retim M asrafları (Y T L /D a) Net G elir (Y T L /D a) Y aygın M ü n aveb e Şiltem i Z E m " t o ^ : M Î E s İ < (3 ; Arpa 75,40 47, A-N-B 22,71 ' Buğday 101,00 53,07 47,93 B-A-A 34,56 ; Çizelge 5 de kuru tanm arazilerinde yetiştirilen ürünlerin net gelirleri verilmektedir. Ayrıca kuru koşullarda uygulanan münavebe sistemlerine göre yıllık ortalama net gelirler hesaplanmıştır. Kuru tarım arazilerinde en fazla yıllık ortalama net gelirin buğday-arpa-arpa münavebesinden elde edildiği tespit edilmiştir. 664

5 3.2. İncelenen Tarım Arazilerinde Gelir Yöntemine Göre Arazi Değerinin Hesaplanması İncelenen tarım arazilerinde sulu ve kuru tarım arazileri için ayrı ayrı olmak üzere gelir yöntemine göre D= R/f formülü kullanılarak arazi değerleri saptanmıştır. Bu formüle göre değer tespit edebilmek için arazilerin ortalama net geliri ve yörede geçerli olan kapitalizasyon oranı bulunmuştur. Sulu tarım arazileri için yıllık ortalama net gelir (rant) 57,950 YTL, kapitalizasyon oranı % 6,02 ve kuru tarım arazileri için ise yıllık ortalama net gelir (rant) 25,018 YTL, kapitalizasyon oranı % 7,0 olarak tespit edilmiştir. Bu değerler formülde yerine konularak sulu ve kuru tarım arazileri için ayrı ayrı arazi değerleri bulunmuştur. Çizelge 6. Farklı münavebe sistemlerine göre sulu tarım arazilerinin değerleri M ü n aveb e Sistem leri A razinin Yıllık O rtalam a Net G eliri (Y T L /D a) A razi D eğerleri (Y T L /D a) % 6,02 K apitalizasy on O ranına G öre >> m m 1 ı O et «QnO L. * e U A -B -B 71, , ,81 B-B -B 84, , ,54 F-B-A 78, , ,18 Ş. P- B -A 97, , ,00 Çizelge 6 da farklı münavebe sistemlerine göre ve araştırma yöresi için uygun bulunan kapitalizasyon oranlarına göre (% 6,02 ve % 5,5) sulu tarım arazilerinin arazi değerleri tespit edilerek kıyaslama yapılmıştır. % 6,02 ve % 5,5 kapitalizasyon oranlarına göre en fazla arazi değerleri ş.pancan-buğday-arpa münavebesi uygulanan arazilerde görülmektedir. Arazi değerleri, % 6,02 kapitalizasyon oranına göre 1615,28 YTL/da ve % 5,5 kapitalizasyon oranına göre ise 1768,00 YTL/da bulunmuştur. Çizelge 7. Farklı münavebe sistemlerine göre kuru tanm arazilerinin değerleri M ü n aveb e Sistem leri A razin in Yıllık O rtalam a Net G eliri (Y T L /D a) A razi D eğerleri S B s ^ - M 5 r- 'S. 5 (Y T L /D a ) 1 2 P * S v l X a vo a. m A -N -B 22,71 324,43 349,38 B -N -B 29, , ,15 Kuru tanm arazilerinde uygulanan yaygın münavebe sistemlerine göre ve araştırma yöresi için uygun bulunan kapitalizasyon oranlanna göre arazi değerleri çizelge 7 de verilmiştir. Arazi değeri, en yüksek olarak buğday-nadas-buğday münavebesinde % 7 kapitalizasyon oranına göre 419,86 YTL/da ve % 6,5 kapitalizasyon oranına göre 452,15 YTL/da olarak bulunmuştur. Çizelge 8. Sulu tarım arazilerinde kente uzaklığa göre arazi değerleri İşletm e G r u p la n M ü n aveb e Sistem leri A razinin Y ıllık O rtalam a Net G eliri (Y T L /D a) ^ A razi D eğerleri (Y T L /D a) 5-15 km P-B-A 97, , , km B -B -B 81, , , km F-B-A 73, , ,18 Çizelge 8 de araştırma yöresinde sulu tarım arazilerinde uygulanan münavebe sistemleri ve araştırma yöresi için uygun kapitalizasyon oranlan dikkate alınarak kente uzaklıklarına göre arazi değerleri verilmiştir. Çalışmada işletme grupları, satışa konu olan tanm arazilerinin ilçe merkezine uzaklıklan dikkate alınarak tabakalandırma yapılmıştır. Bu şekilde tabakalandırma yapmanın gerekçesi çizelge 9 da net olarak görülmektedir. İlçe merkezinden uzaklaştıkça sulu tarım arazileri değerlerinde azalma olduğu tespit edilmiştir. % 6,02 kapitalizasyon oranına göre 0-15 km arası mesafede bulunan arazilerin ortalama değeri 1615,28 YTL/da % 6,02 K apitalizasyon O ranına G öre % 5,50 K apitalizasyon o O ranına G öre 665

6 TÜRKİYE VH. TARIM EKONOMİSİ KONGRESİ ANTALYA. Mnf iken 26-+ km mesafedeki arazilerin değeri ortalama 1222,59 YTIVda olarak tespit edilmiştir. Çizelge 9. Kuru tanm arazilerinde kente uzaklığa göre arazi değerleri M K m Z E < o i A razi D eğerleri *C ( VTTVDa) 3 I E E ü 3 M ^ o. *VÎ J «E * e fs 3 0 İ f* 5 «* «1 >m «s «s E m e m n «S a r- o- «a * û- m m m fc- 1 5 * * c * 5 o km A -N -B 22,71 324,43 349, km B -A -A 31,24 446, t km A -N -B 17,55 250,71 270,00 Kuru tarım arazileri çizelge 9'a göre kente uzaklık faktöründen etkilenmese de nispeten farklılık gösterdiği araştırmada tespit edilmiştir. Keskin (2000) tarafından AJcyar ve Kurtboğazı Barajları mevkiinde yapılan araştırmada kamulaştırma yapılan bölgede sulu tarım arazileri için arazi değeri TLVda, kuru tanm arazileri için ise OOOTL/da olarak bulunmuştur İncelenen Tanm Arazilerinde Pazar Değeri Yöntemine Göre Arazi Değerleri Pazar değeri yönteminin uygulanabilmesi için, araştırmanın yapıldığı dönemde geçerli olan birbirine benzer araziler için gerçek pazar değerleri tespit edilmiş olup bu satış fiyatlarının serbest piyasa koşullarında gerçekleşmiş olmasına dikkat edilmiştir. Araştırma sırasında arazi sahiplerinin arazileri için belirledikleri satış bedelleri sulu tanm arazilerinde YTL arasında, kuru tanm arazilerinde ise YTL arasında değişmekte olduğu tespit edilmiştir. Çizelge 10. İncelenen tanm arazilerinin pazar değerleri (YTIVda) İşletm e G r u p la n Sulu A raziler K u ru A raziler 5-15 km km km İşletm eler O r ta la m a sı İncelenen tanm arazilerinin pazar değerlen üreticilerin araştırma sırasında verdikleri beyana göre ele alınmıştır Çizelge 10'da kent merkezinden uzaklaştıkça arazilerin pazar değerlerinin azaldığı görülmektedir. Sulu tarım arazilerinde kente uzaklığı 0-15 km mesafede olan arazilerin değeri ortalama 1142 YTL da iken 26-+ km mesafede olan sulu tanm arazilerinin değeri 808 YTL/da olarak tespit edilmiştir. Bununla birlikte araştırma yöresinde sulu tarım arazilerinin ortalama pazar değeri 963 YTLda olarak bulunmuştur. Kuru tarım arazilerinde ise kente uzaklığı 0-15 km mesafede olan arazilerin değeri 400 YTL/da iken 26-+ km mesafede olan arazilerin değeri 180 YTL/da a düştüğü görülmektedir. Kuru tarım arazilerinin ortalama pazar değeri 311YTL/da olarak tespit edilmiştir Engindeniz (1998) tarafından Küçük Menderes Havzasında yapılan çalışmada gelir yöntemine göre arazi değerini TL/da, pazar değen yöntemine göre ise TL/da olarak bulunmuştur İncelenen Tarım Arazilerinin Pazar ve Gelir Değerlerinin Karşılaştırılması İncelenen arazilerin pazar değeri ve gelir yöntemlerine göre bulunan değerlerinin karşılaştırması kuru ve sulu araziler için ayn ayn olmak üzere tabakalar itibariyle çizelge 11 de verilmiştir. Çizelge 11. Pazar ve Gelir Değerlerinin Karşılaştırması (YTIVda) T ab ak alar K uru P azar D e ğ er i A razi Sulu A razi K uru A razi Gelir Değeri km 400, ,00 324, , km 350,00 938,00 446, , km 180,00 808,00 250, ,59 G en el O rta la m a Sulu A razi 311,00 963,00 340, ,29 Pazar değeri yöntemine ve gelir yöntemine göre bulunan arazi değerleri, arazinin kente uzaklığına bağlı olarak değişme göstermektedir. Ancak kum tanm arazilerinde gelir yöntemine göre arazi değerlerinde kente uzaklık ile ilişki olmadığı 666

7 dikkat çekmektedir. Bununla birlikte incelenen arazilerin gelir yöntemine göre bulunan değerleri arazi rantlarına göre de değişiklik göstermektedir. Araştırma yöresinde tarım arazilerinin gelir değerinin pazar değerinden daha fazla olduğu görülmektedir. Buna karşılık kuru tarım arazilerinin ortalama pazar değerleri ile ortalama gelir değerlerinin birbirine çok yakın olduğu dikkat çekmekte iken sulu tarım arazilerinin değerlerinde farklılık olduğu görülmektedir. Kente uzaklık arttıkça gelir değerinin azalmasının nedeni, mesafe arttıkça taşıma masraflarının artması ve bu artışın net gelire yansımasıdır. Buradan anlaşılıyor ki pazar değeri yöntemi ile gelir yöntemi birbirlerini doğrulamak amacıyla kullanılabilir. Ancak bu teori her zaman için doğru olmayabilir. Zira bazı tarım arazilerinin bulunduğu bölge (turizm, sanayi vb. sektörlerin yürütüldüğü bölgeler) itibariyle pazar değeri gelir değerinden daha fazla olabilir. Bu nedenle pazar değeri ve gelir yöntemlerinin güçlü yönlerini içeren bir yöntemin tarım arazilerinin değerlemesinde kullanılması yerinde olacaktır. Hurma (20ÖÖ) tarafından Tekirdağ İlinde yapılan çalışmada gelir yöntemine göre arazi değerleri kıraç araziler için TL/da, sulu araziler için TL/da bulunurken pazar değeri yöntemine göre ise kıraç araziler için TL/da, sulu araziler için TL/da saptanmıştır. Sonuçta her iki yöntem ile hesaplanan değerler arasında çok fazla bir fark olmamasına rağmen, çalışmada sanayileşme ve turizmin yoğun olduğu bölgelerde bu farkın çok belirgin olduğu vurgulanmıştır. Sanayi bölgelerinde arazi değerleri TL/da bulunurken turizmin yoğun olduğu bölgelerde TL/da olduğu tespit edilmiştir. Bu bölgeler araştırmacı tarafından gelir yönteminin uygulanmasının güç olduğu alanlar olarak nitelendirilmiştir. 4. Sonuç ve Değerlendirme Tanm arazilerinin değer tespitinde hem gelir yönteminin hem de pazar değeri yönteminin uygulanmasında teorik olarak herhangi bir sakınca bulunmadığı halde yasal zorunluluklardan ötürü gelir yöntemine göre değerleme yapılmaktadır. Ancak bu yöntemin uygulanmasında zaman zaman sorunlar yaşanmaktadır. Bu sorunların giderilmesi için yasal bir düzenleme gerekmektedir. Türkiye de geçerli olan Kamulaştırma Kanunu kapsamına göre tarım arazilerine gelir yöntemine göre, arsalara ise pazar değeri yöntemine göre değer takdir edileceği belirtilmektedir. Yani bu şekilde bir uygulama yasal zorunluluk içermektedir. Bu konuda, ana materyali toprak olan taşınmazlardan tarım arazileri ve arsalar dışında bulunan Kent Saçakları nı ihmaj etmemek gerekir. Kent saçakları, geçiş sürecindeki araziler olarak ta nitelendirilen, kent çevresinde bulunan, belediye imar ve mücavir alanı dışında olmakla birlikte filen arazi niteliği taşıyan yerlerdir (Tannvermiş 2004/a). Bu niteliklerdeki arazilerde gelir yöntemine göre takdir edilen değer, genellikle pazar değerinden daha düşük olacaktır. Bu taşınmazlar, nitelik itibariyle tarım arazisi olduklarından kanuni olarak gelir yöntemine göre değer tespit edilmesi gerekmektedir. Oysa kent saçakları, kente yakınlıklarından dolayı gelir yöntemine göre belirlenen değerden daha fazla değere işlem görmesi gerekir. Bu gibi durumlarda gelir yöntemi ile pazar değeri yönteminin üstün yönlerinin birleştirilmesi ile geliştirilecek yöntemin uygulanması yarar sağlayacaktır. Tarım arazilerinin kıymet takdirinde verilerin doğru ve güvenilir bir şekilde tespit edilmesi son derece önemli bir kriterdir. Gelir yöntemine göre değerleme yapıldığında incelemenin yapıldığı yörede arazilerden elde edilen net gelirin doğru bir şekilde hesaplanması ve yörenin özelliklerini yansıtabilecek kapitalizasyon oranının saptanması gerekmektedir. Ancak Türkiye de tanm işletmelerinde muhasebe kayıtları tutulmadığından gerekli olan verilerin güvenilir bir şekilde elde edilmesi güçleşmektedir. Bununla birlikte pazar değeri yöntemi ile değerleme yapıldığında ise incelemenin yapıldığı yörede yakın zamanda alımsatım yapılan benzer arazilerin bulunması gerekmektedir. Fakat tanm arazilerinin satışı sık olmadığından ve olsa dahi tapu kayıtlarında tapu masraflarından kaçınmak amacıyla gerçek değerinden düşük gösterildiğinden doğru verilere ulaşmak mümkün olmamaktadır. Her iki yöntemde de sağlıklı verilerin elde edilemiyor olması doğru 667

8 TÜRKİYE VII. TARIM EKONOMİSİ KONGRESİ ANTALYA. 20te sonuca ulaşılıp ulaşılamadığı hususunda kuşkuya mahal verecektir. Bu nedenle her iki yönteminde uygulanıp sonuçların karşılaştırılması ile doğru ve güvenilir bir neticeye varılması bu kuşkuyu ortadan kaldıracaktır. Pazar değeri yöntemi ile gelir yönteminin sakıncalı yanlarını atarak olumlu yanlarını kapsayan bir yöntemin uygulanması ile gerçekçi değerler elde edilecektir. Dolayısıyla bir araziye öncelikle pazar değeri yöntemine göre değer biçilip daha sonra gelir yöntemi ile sonucun kontrol edilmesi kıymet takdiri konusunda en doğru yaklaşım olacaktır. Yapılan araştırmalar esnasında bölge şartlan dikkate alınarak hangi yöntemin ağırlıklı olarak kullanılacağının saptanması hususu önem arz etmektedir (Engindeniz 1998, Gülten 2001). Bu araştırmada pazar değeri ile gelir değeri birbirine yakın değerler bulunduğundan araştırma yöresinde değerleme çalışmalarında her iki yöntemin de kullanılabileceği ortaya konulmuştur. Değerleme konusu, her ülkenin kendi koşullarına göre bazı farklılıklar göstermektedir. Değerleme çalışmalarında her ne kadar kıymet takdiri yöntemlerinin iyi bilinmesi gerekiyorsa da bu yöntemlerde yer alan unsurların Türkiye koşullarında geçerli olacak biçimde tespit edilmesi gerekmektedir (Hurma 2000). Ülkenin içerisinde bulunduğu koşullar göz önünde bulundurularak yasal düzenlemelerin yapılması birçok belirsizliği ortadan kaldıracaktır, özellikle kamusal alanlarda gerçekleştirilen bilirkişilik sorunları da böylelikle düzeltilmiş olacaktır. Öyle ki yanlış uygulamalar sonucu gerek kamu gerekse özel kişiler zarar görebilmektedir. Gelişmemiş ve gelişmekte olan ülkeler başta olmak üzere birçok ülkenin küreselleşme olgusu kapsamında dünyada meydana gelen değişme ve gelişmelere uyum sağlaması zaruri bir hal almış durumdadır. Uyum sağlayamayan ülkeler ise global dünyaya kendilerini kabul ettirememeleri nedeniyle her türlü gelişmeden yoksun kalacaklardır. Bu nedenle Türkiye nin de gelişimi için gerekli konularda global dünyaya uyum sağlaması gerekmektedir. Tarım arazilerinin değerlemesi konusunda yaşanılan sorunlara çözüm getirebilmek için dünyada kullanılan yöntemlerin uygulanması yararlı olacaktır. Kamulaştırma Kanunu'nda yer alan tarım arazilerinin değerleme yöntemleri zorunluluk olmaktan çıkarılmalıdır. Zira tarım arazilerinin değerlemesinde hem gelir yöntemi hem de Pazar değeri yönteminin uygulanmasında teknik olarak hiçbir sakınca bulunmamaktadır. Ayrıca gerek tarım arazilerinin değerlemesinde uygulanan gelir yönteminde ihtiyaç duyulan gerekse diğer bilimsel çalışmalarda gerekli olan bilgilere kolay ve güvenilir bir şekilde ulaşılabilmesi için gelişmiş ülkelerde olduğu gibi Türkiye'de de kayıt sisteminin geliştirilmesi zorunluluk arz etmektedir Kaynaklar Çiçek, A., Erkan, O., "Tarım Ekonomisinde Araştırma ve örnekleme Yöntemleri", OOP Ziraat Fakültesi Yayını, Tokat. Demircan, V., Orhan, E.M., Adana İli Seyhan ve Yüreğir İlçesi Kamulaştırma Bölgesindeki Tarla Arazilerinin Kıymet Takdirinde Uygulanabilir Kapitalizasyon Faiz Oranlarının Tespiti ve Türkiye deki Uygulamaları, Kooperatiçilik Dergisi, sayı: 129, s.76-95, Ankara. Demirci, R. Ve Ark., "Kıymet Takdiri Yöntemleri ve Bu Yöntemlerin Tarım Arazilerinin Kamulaştırma Bedellerinin Tespitinde Kullanılması, Ankara. Engindeniz, S., Küçük Menderes Havzasında Alüviyal Topraklardaki Tarım Arazilerinin Vergilendirme Açısından Kıymetlerinin Takdiri Üzerine Bir Araştırma Ege Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü Tanm Ekonomisi Anabilim Dalı, Doktora Tezi, İzmir Gülten, Ş., "Kıymet Takdirinde Gelir ve Piyasa Değeri Yöntemleri (Bilirkişilik), Atatürk Üniversitesi Ziraat Fakültesi Yayını, Erzurum. Hasanoğlu M., Küreselleşmenin Devlet Yönetimine Ankara. Etkileri, Sayıştay Dergisi, sayı:43, Hurma, H., Tekirdağ İlinde Bulunan Tarımsal Arazilerde Karşılaşılan Değer Biçme Sorunlar Üzerine Bir Araştırma, Tekirdağ Üniversitesi Fen Bilimleri Enstitüsü, Yüksek Lisans Tezi, Tekirdağ Keskin, G., Eskişehir İli Tarla Arazilerinde Ortalama Kapitalizasyon Faiz Oranının Bulunması Üzerine Bir Araştırma, A.Ü.Z.F. Tanm Ekonomisi Bölümü, Yayınlanmamış Yüksek Lisans Tezi, Ankara. Keskin, G., Türkiye'de Tanm Arazilerinin Kamulaştırılmasında Değer Biçme: Akyar ve Kurt 668

9 Boğazı Barajları Örneği, A.Ü.Z.F. Tarım Ekonomisi Anabilim Dalı, Doktora Tezi, Ankara. Murray, WG., Harris, D.G., Miller, G.A., Thompson, N.S., Farm Appraisal and Valution, Sixth Edition, The Iowa State University Press, Ames, Iowa. Mülayim, Z.G., Tarımsal Değer Biçme ve Bilirkişilik, Yetkin Yayınları, Ankara. Rehber, E., Tarımsal Kıymet Takdiri ve Bilirkişilik, VİPAŞ A.Ş., Bursa. Tannvermiş, H. ve Ark., Türkiye de Tanm Arazilerinin Kamulaştırma Bedellerinin Tespitinde Karşılaşılan Sorunlar ve Çözüm Yolları, Türkiye V. Tanm Kongresi Eylül, Erzurum. Tannvermiş, H., İrtifak Hakkı Kurulmasının Teorik Esasları ve Türkiye deki Uygulamaları, DSİ Teknik Bülteni, sayı:88, Ankara. Tannvermiş, H., Tanm Arazilerinin Değerlerinin Belirlenmesinde Kul lam I ab ilecek Kapital izasyon Faiz Oranlarının Tespiti ve Türkiye deki Uygulamalan, Kooperatifçilik Dergisi, sayı: 129, s.76-95, Ankara Tannvermiş, H, 2004/a. Değerlemede Kavramsal Çerçeve: Yasalarda Değerleme Yöntemleri ve Değerleme İşlemleri, ANKÜSEM Kamulaştırma, Değerleme ve Bilirkişilik Temel Eğitim Programı Ders Notlan, Ankara. Tannvermiş, H., 2004/b. Tarım Arazilerinin Değerlerinin Belirlenmesinde Kullanılabilecek Kapitalizasyon Faiz Oranının Tespiti ve Türkiye deki Uygulamalan, ANKÜSEM Kamulaştırma, Değerleme ve Bilirkişilik Temel Eğitim Programı Ders Notlan, Ankara. Tannvermiş, H., Gündoğmuş, E., Demirci, R., 2004, Arazilerin Kamulaştırma Bedellerinin Takdiri, Eduser Eğitim Danışmanlık ve Uzmanlık Hizmetleri Ltd.Şti., Ankara 669