TARIM ARAZĐLERĐ ÜZERĐNDE HĐSSELĐ

Transkript

1 TARIM ARAZĐLERĐ ÜZERĐNDE HĐSSELĐ SATIŞLAR VE KAÇAK YAPILAŞMA

2 SUNU PLANI Bursa da sanayileşme ve kentleşme serüveni Mülkiyet Kavramı Đmar mevzuatı ve Mülkiyet ilişkisi Hisseli parsel ve kanunlardaki yeri Hisseli parsel Kaçak Yapı ilişkisi Hisseli Parselle ilgili yürütülen mücadele Hisseli parseller sonucu oluşan yerleşim bölgeleri 5403 sayılı yasa temel kavramlar Protokol Yapılan işlemler örnekleriyle Sonuç ve öneriler Plansız sanayileşme,göç olgusu Hileli Hisseli parsellerin kaçak yapılaşmaya etkisi Çözüm önerileri TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

3 KENT:Sürekli toplumsal gelişme içinde bulunan ve toplumun, yerleşme,barınma, gidişgeliş, çalışma, dinlenme, eğlenme gibi gereksinmelerinin karşılandığı, pek az kimsenin tarımsal uğraşılarda bulunduğu, köylere bakarak nüfus yönünden daha yoğun olan ve küçük komşuluk birimlerinden oluşan yerleşme birimi. (T. :şehir Đng.: city Fr.: ville Alm.: Stadt) Kaynak:TDK Kentbilim Terimleri Sözlüğü. TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

4 Kentleşme hareketlerinin gerektirdiği ekonomik gücün temel kaynağı olan toprak, kentleşmeye zemin sağladığı gibi, kentlerde yaşayan insanların temel ihtiyaçları olan güvenli gıda, sağlıklı çevre, doğal ortamın kaynağıdır. Bu nedenle insanoğlu kentleşme serüveninde, hayatın Temel Kaynağı olan Tarım Arazilerini korumak zorundadır.

5 Bursa nın sanayileşme ve kentleşme serüvenini anlamadan Tarım Arazileri üzerinde gelişen kaçak yapılaşma sorununu ve bu sorunun temel kaynağı olan Hisseli parsel olgusunu doğru anlayabilmemize imkan yoktur. TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

6 BURSA DA SANAYĐLEŞME VE KENTLEŞMEYE GEÇĐŞ SÜRECĐ Ülkemizde planlı ekonomi ancak, 1960 da başlayabilmiştir. Bilindiği gibi 1960 yılında 91 sayılı kanunla kurulan DPT ; yıllarını kapsayacak şekilde 1. Beş yıllık kalkınma planı hazırlanmış ve 1 Ocak 1963 tarihinden itibaren yürürlüğe koymuştur. Bu 1. Beş yıllık kalkınma planına, kentimiz ekonomik yaşamda ve hızlı nüfus gözünde çok önemli bir etkeni vardır. Çünkü, bu planın Doğu Marmara Bölgesi ile ilgili temel hedefi, sanayi için yeni gelişme alanları oluşturarak Đstanbul un yükünü hafifletmekti.

7 BURSA DA KENTLEŞME SÜRECĐ VE KAÇAK YAPILAŞMA OLGUSU 1960 yılında yaşanan planlı ekonominin ilk somut ürünü ve Türkiye nin ilk organize sanayi bölgesi 1962 yılında Bursa da kuruldu. Bu tarihten sonra izinli izinsiz bir çok sanayi bölgesi, plansız bir biçimde kurularak bu alanlarda çalışacak işgücünün talebinin karşılanabilmesi için göç olgusu başlatılmış oldu

8 TARIMDAN SANAYĐYE GEÇĐŞTE BURSA DA YAŞANAN GÖÇ GERÇEĞĐ Göçün Kaynakları Anadolu dan Yurtdışından Köylerden Göç Bu gün itibari ile Bursa nüfusunun yaklaşık % 75 i şehirde % 25 i köylerde yaşamaktadır.

9 Bursa Đlçelerinin Nüfus Yoğunlukları(Sayılarla Bursa Bursa Valiliği) Đlçe - Nüfus Nüfus Yoğunluğu (Kişi/km2) Merkez (*) Büyükorhan Gemlik Gürsu Harmancık Đnegöl Đznik Karacabey Keles Kestel Mudanya Mustafakemalpaşa Orhaneli Orhangazi Yenişehir Osmangazi Nilüfer Yıldırım Toplam kişi

10 Türkiye Đstanbul Ankara Đzmir Bursa Nüfus A B ,5 kat Nüfus A B kat Nüfus A B kat Nüfus A B kat Nüfus A B kat

11 PLANSIZ SANAYĐLEŞMENĐN ÇARPIK KENTLEŞMEYE ETKĐSĐ Bursa Organize sanayi bölgesi, Mudanya yolu 15. km de yer alan ve Türkiye nin bu alanda ilk uygulaması olan Sanayi bölgesidir. Yer seçimi verimli tarım arazileri üzerinde 1964 yılında 1,8 milyon m2 lik alanda kuruldu, daha sonra genişleyerek bugün yaklaşık 3 milyon 700 bin m2 lik alana yayılmıştır ve genişlemesi devam etmektedir. Bölgede istihdam 1970 yılında yaklaşık 3164 kişi iken; bugün kişiye ulaşmıştır. Sanayi civarında ; Hamitler, Emek, Geçit, Bağlarbaşı, Yunuseli, Yenibağlar mahalleleri çarpık kentleşmenin tipik örnekleri olarak oluşmuşlardır.

12 Bugünkü adıyla DOSAB Demirtaş Organize Sanayi Bölgesi, kaçak saniyeleşmenin bir örneğini temsil etmektedir. Demirtaş barajı sulama alanında kanaletlerin arasında kurulan Bursa nın 2.,Ülkenin 9. büyük sanayi bölgesi ancak 1990 yılında Organize Sanayi statüsüne kavuşabilmiştir. Yaklaşık 20 bin kişinin istihdam edildiği ve 1. sınıf sulanabilir tarım arazisine kurulan bu sanayi bölgesi de etrafında bir çok kaçak yapılaşmayı ve çarpık kentleşmeyi beraberinde getirmiştir.

13 Bursa da yerel yönetimler ve Merkezi yönetimlerin Bursa temsilcileri kurulan organize sanayiler ve etrafındaki çarpık kentleşmeyi önleyemediği gibi ; Barakfakih, Kestel, Gürsu, Nilüfer köyü,özlüce, Çalı, Hasanağa, Kayapa Görükle, Đrfaniye gibi yerlerde, Đnegöl-Yenice,Yenişehir, Karacabey de denetimsiz sanayi bölgesi oluşturmuşlar ve bugün bazıları Organize sanayi statüsü almışlardır.

14 Kentleşmeye bağlı olarak Tarım alanları azalmakta, Tarım nüfusundaki azalmaya paralel olarak, ekilen tarım alanı azalmaktadır. Yıl Toplam Tarım Alanı(ha) Ekilen Tarım Alanı(ha) Toplam Orman alanı(ha) Ülkemizde Tarım ve Orman alanları Đstatistikleri (Kaynak TÜĐK) Yıl Toplam Tarım Alanı(ha) Ekilen Tarım Alanı(ha) Toplam Orman alanı(ha) Türkiye Yüzölçümü: ha

15 ÇARPIK KENTLEŞMEDE HĐLELĐ HĐSSELĐ PARSEL OLGUSU Bursa da yer alan yapı stokunun %70 e yakını kaçak yapı statüsündedir ve bu yapıların %80 i hileli hisseli parseller üzerine oturmuştur. Kanunlarımıza göre çeşitli şekillerde paylı mülkiyet oluşumu Mümkündür. Bunlardan biri de konumuzun esasını teşkil eden hisseli satışlardır. Bu tür hisseli satışlarda bir bütün olan taşınmaz mal, belirli oranlarda hisselere Bölünmek suretiyle birden çok kişinin mülkiyetine geçmektedir SayılıĐmar Yasası 18 ve 42 nci maddelerine konulan hükümlerle, Arsa Ve arazîlerin hisseli satışlarına kısıtlama getirilmiştir

16 Ancak bu kısıtlama çeşitli hukuki hilelerle delinmiş yaptırılan özel parselasyon planlarına göre veya hisseye karşılık zeminde Yer gösterilmiş vatandaşlar Bu parselasyon planlarına göre aldıkları yerlere kaçak binalarını inşa etmişlerdir.

17 Böylece toplam alanı yaklaşık ha olan verimli ovanın, ha ı aşan kısmı kaçak sanayileşme ve kaçak yapılaşma ile yok edilmiştir.

18 HĐLELĐ HĐSSELĐ PARSELLERDE KAÇAK YAPILAŞMA Bursa da yer alan yapı stokunun %70 e yakını kaçak yapı statüsündedir ve bu yapıların %80 i hileli hisseli parseller üzerine oturmuştur. Kanunlarımıza göre çeşitli şekillerde paylı mülkiyet oluşumu mümkündür. Bunlardan biri de konumuzun esasını teşkil eden hisseli satışlardır. Bu tür hisseli satışlarda bir bütün olan taşınmaz mal, belirli oranlarda hisselere Bölünmek suretiyle birden çok kişinin mülkiyetine geçmektedir SayılıĐmar Yasası 18 ve 42 nci maddelerine konulan hükümlerle, arsa Ve arazîlerin hisseli satışlarına kısıtlama getirilmiştir TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

19 Ancak bu kısıtlama çeşitli hukuki hilelerle delinmiş yaptırılan özel parselasyon planlarına göre veya hisseye karşılık zeminde Yer gösterilmiş vatandaşlar Bu parselasyon planlarına göre aldıkları yerlere kaçak binalarını inşa etmişlerdir. TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

20 BU YOLLA OLUŞAN YERLEŞĐM ALANLARI OSMANGAZĐ DEMĐRYOLUALTI TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

21 HKMO HĐLELĐ HĐSELĐ PARSELASYONLA GEÇMĐŞTEN GÜNÜMÜZE MÜCADELE ĐÇĐNDE OLMUŞTUR. TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

22

23 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

24 Hisseli Satışa Yönelişin Nedenleri Hisseli satışa yönelişin nedenleri şu şekilde saymak mümkündür. Şehirlerdeki hızlı nüfus artışlarından kaynaklanan konut sorunu nedeniyle, özellikle az gelirli grupların konut ihtiyacım karşılayacak ucuz arsa üretiminin yeterince sağlanmaması, Ucuz arsa sağlansa bile, belediye ve imar mevzuatına uygun işlemlerin sıkıntılı taraflarının bulunması veya böyle hissedilmesi nedeniyle resmiyetten kaçma eğilimi, Kaçak yapıların bazı formalitelerden arındırılmış olarak yapılması nedeniyle çok ucuza mal edilmesi, Arazi sahiplerinin imar parseli üretimindeki masraf ve formalitelerden arsa kayıplarından kurtulmak için işin kolayına kaçarak gayri resmi parselasyona yönelmeleri, bu tür uygulamaları yönlendiren ve yapan kişilerin olması ve bunların büyük kazanç elde etmeleri, TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

25 Resmi parselasyon işlemlerinin pahalı gelmesi yanında arazi sahiplerinin birbiriyle anlaşamamaları, En önemlisi kaçak yapılaşmaların önlenememesi^ kaçak olduğu bilin diği halde, yol, su, elektrik, telefon, otobüs, kanalizasyon gibi hizmetle rin götürülerek adeta teşvik edilmesi, arada bir afların çıkarılması, sık sık imar planlarında değişiklikler yapılarak tavizler verilmesi Aynı yöreden gelen grupların veya birbiriyle akraba olan kişilerin şehirle rin kenar semtlerinde hisselide olsa bir arsa satın alıp yapı yapmak suretiyle bir arada oturmak istemeleri, Hisseli parsellerle ilgili olarak açılan el atmanın önlenmesi ve şufa davası gibi anlaşmazlıklar hakkında mahkemelerce ve yargıtayca verilen kararlar dan, paydaşların özel anlaşmalarla kendi kullanımlarına ayrılan yerleri belirlemeleri halinde, şufa davasının konu olamayacağının ya da el atmanın önlenmesine karar verilebileceğinin anlaşılması üzerine "kayden şayi mahallen müstakil" kullanım durumuna bir ölçüde işlerlik kazandırılması, Belediyelerce, arazi ve arsa düzenlemelerinin yapılmaması veya yapılmasında gecikilmesi, TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

26 OLUŞAN KAÇAK YAPILAR MUTLAK TARIM ARAZĐLERĐ ÜZERĐNDE BASKI OLUŞTURMAKTADIR TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

27 2004

28 2007 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

29 2011 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

30 BU ALAN TEK PARSEL OLUP HALEN SAHĐBĐ BĐR KĐŞĐDĐR TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

31 2004 Haziran TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

32 2007 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

33 2011 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

34 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

35 2004 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

36 2007 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

37 2011 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI

38 TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

39 1/ NAZIM PLAN TARIM ALANI SIVILAŞMA ALAN 1/5000 NAZIM PLAN TASFĐYE KONUT ALANI TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

40 A C D B PARSEL YIL HĐSSE ADEDĐ 1998 A B D C TARIM ARAZĐLERĐNĐN AMAÇ DIŞI KULLANIMI VE

41 09/02/2007 tarihinde 5403 sayılı toprak koruma ve arazi kullanımı koruma kanununda değişiklik yapan 5578 sayılı kanunun yürürlüğe girmiştir. Amaç tarım topraklarının korunması ve rantabıl kullanımıdır.

42 Amaç Madde 1 - Bu Kanunun amacı; toprağın doğal veya yapay yollarla kaybını ve niteliklerini yitirmesini engelleyerek korunmasını, geliştirilmesini ve çevre öncelikli sürdürülebilir kalkınma ilkesine uygun olarak, plânlı arazi kullanımını sağlayacak usûl ve esasları belirlemektir. Madde 3/h) Yeter büyüklükte tarımsal arazi parseli: Makineli tarımda toplam işlem zamanları ve alan kayıplarını optimum yapabilen, arazi nitelikleri, ürün deseni ve potansiyeline göre Bakanlık tarafından belirlenen ve daha fazla küçültülemeyecek en küçük parsel büyüklüğünü,

43 Tarım arazilerinin sınıflandırılması ve arazi parsel büyüklüklerinin belirlenmesi Madde 8 (Değişik: 31/1/ /2 md.) Tarım arazileri; doğal özellikleri ve ülke tarımındaki önemine göre, nitelikleri Bakanlık tarafından belirlenen mutlak tarım arazileri, özel ürün arazileri, dikili tarım arazileri ve marjinal tarım arazileri olarak sınıflandırılır. Ayrıca Bakanlık tarım arazilerinin korunması, geliştirilmesi ve kullanımı ile ilgili farklı sınıflandırmalar yapabilir. Tarımsal faaliyetin ekonomik olarak yapılabildiği en küçük alana sahip ve daha fazla küçülmemesi gereken yeter büyüklükteki tarımsal arazi parsel büyüklüğü, bölge ve yörelerin toplumsal, ekonomik, ekolojik ve teknik özellikleri gözetilerek Bakanlık tarafından belirlenir. Belirlenen küçüklüğe erişmiş tarımsal araziler miras hukuku bakımından bölünemez eşya niteliğini kazanmış olur. Tarımsal arazinin bu niteliği tapu kütüğüne şerh edilir. Belirlenen parsel büyüklüğü; mutlak tarım arazileri ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili tarım arazilerinde 0,5 hektar, örtü altı tarımı yapılan arazilerde 0,3 hektar ve marjinal tarım arazilerinde 2 hektardan küçük olamaz. Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, bölünemez veya küçük parsellere ayrılamaz. Ancak çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak istekleri olan bitkilerin yetiştiği yerler ile seraların bulunduğu alanlarda, yörenin arazi özellikleri daha küçük parsellerin oluşmasını gerekli kıldığı takdirde, Bakanlığın uygun görüşü ile daha küçük parseller oluşturulabilir.

44

45 5403 SAYILI KANUNA DAYANILARAK GERÇEKLEŞTĐRĐLEN HĐSSELĐ PARSELLERDE KAÇAK YAPILAŞMA 5403 sayılı Kanunun 8. Maddesinin son fıkrasında Bölünemez büyüklükteki tarım arazilerinin mirasa konu olmaları ve üzerlerinde her ne şekilde gerçekleşmiş olursa olsun birlikte mülkiyetin mevcut olması durumunda, bu araziler ifraz edilemez, payları 3. Şahıslara satılamaz, devredilemez veya rehnedilemez denilmektedir. Bu hükümlerden yola çıkılarak Tarımsal Üretim ve Geliştirme Genel Müdürlüğü ile Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü arasında tarihinde protokol yapılmış ve bu protokolle kanunun 8. Maddesi tersten yorumlanarak Bölünemez büyüklüğün üzerinde alana sahip parsellerin oranına bakılmaksızın hisseli satışının yapılabileceği anlamını taşıyan cümlelere yer verilmiştir sayılı kanunun amacına ve genel olarak ruhuna aykırı olan bu ifade ne yazık ki Tarımsal Üretim ve Geliştirme Genel Müdürlüğünün tarih ve 2078 sayılı talimatında ve Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün tarih ve 2007/5 sayılı genelgesinde tekrarlanmıştır. Gerek tapu sicil müdürlüklerinde ve gerekse tarım il müdürlüklerinde bahsi geçen genelge ve talimattaki hatalı yorumlanmaya müsait ifadeler sonucu, 5403 sayılı kanun hatalı yorumlanarak kentimizin bazı bölgelerinde, kanunun ruhuna tamamen aykırı şekilde hisseli satışlar gerçekleştirilmiştir. Sonuç Olarak: Yukarıda açıklanan sebeplerle halen hisseli satışlar devam etmekte olup; kentimizin tarım arazileri özel parselasyonla parçalanmakta ve kaçak yapılaşmaya zemin hazırlanmaktadır. C

46

47 TKGM VE TÜGEM TARAFINDAN ĐMZALANAN TARĐHLĐ PROTOKOL

48

49 HISSELI SATISLARIN DURDURULMASI ILE ILGILI KURUMLARA YAZI YAZILMISTIR 1-TAPU KADASTRO IV.BOLGE MUDURLUGU 2-BURSA BUYUKSEHIR BELEDIYE BASKANLIGI 3-OSMANGAZI BELEDIYE BASKANLIGI 4-YILDIRIM BELEDIYE BASKANLIGI 5-NILUFER BELEDIYE BASKANLIGI 3-TARIM IL MUDURLUGU 4-OSMANGAZI-YILDIRIM-NILUFER TAPU SICIL MUDURLUGU 5-BURSA VALILIGI

50 Yazışmalar neticesinde Bayındırlık ve Đskan Bakanlığı nın Tapu Kadastro Genel Müdürlüğü Tasarruf işlemleri Dairesi Başkanlığına gönderdiği yazıda; Konu ile ilgili Taşınmazın miktarı, bölünemez büyüklük oranının üzerinde olmasına rağmen belediye ile yapılan yazışma sonucunda belediyenin 24/09/2010 tarih 20659/41372 sayılı yazılarında 3321 ada ve 2 parsel üzerindeki yapıların Ruhsatsız olduğu ve bu binalar için 3194 sayılı yasanın 32. Ve 42.maddelerine göre işlem yapılmakta olduğunu ve imar planı bulunmayan yerlerde kaçak yapılaşmaya sebebiyet verilmemesi için hisseli satış yapılmaması yönünde görüş belirtildiğinden bildirdiğimiz hisseli satış talebine ret kararı çıkmıştır.

51 BURSA TAPU VE KADASTRO IV.BÖLGE MÜDÜRLÜĞÜ NÜN 2010/12 NOLU KARARI ĐLE ONANAN OSMANGAZĐ TAPU SĐCĐL MÜDÜRLÜĞÜNÜ NÜN 08/10/2010 TARĐH YEVMĐYE NOLU HĐSSELĐ SATIŞLARLA ĐLGĐLĐ RET KARARI;

52 SONUÇ VE ÖNERĐLER Sonuç Olarak: kentimizin tarım arazileri özel parselasyonla parçalanmakta ve kaçak yapılaşmaya zemin hazırlanmaktadır. Valilikçe ve ilgili kurumlarca gerekli tedbirler alınarak tarım alanlarının yok edilmesine yönelik hisseli parselasyon işlemlerindeki uygulamalar derhal durdurulmalıdır. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile Tarımsal Üretim ve Geliştirme Genel Müdürlüğü aralarında yaptıkları tarihli protokolü ve bu protokole bağlı olarak çıkarılan genelge ve talimatları gözden geçirmeli, yanlış uygulamalara sebebiyet veren bu uygulamanın önüne geçecek düzeltmeye gidilmeli ya da protokol ve genelgede, bölünemez büyüklüğün üzerinde alana sahip tarım arazileri, oranına bakılmaksızın hisseli olarak satılabilir ifadesi kaldırılmalıdır. Ayrıca, ilgili belediyelerce bu hisseli satışların gerçekleştirildiği bölgelerde denetimler arttırılarak, potansiyel kaçak yapılaşmanın önüne geçilebilmesi için gerekli tedbirlerin alınması gerekmektedir. Son olarak Elazığ da meydana gelen depremden ders çıkarılmalı, alüvyon arazilerde hisseli parseller üzerinde hiçbir mühendislik hizmeti alınmadan yapılan bu kaçak yapıların içinde oturanlara mezar olacağı gözden kaçırılmamalıdır. Toprak yeniden üretilemeyen tek metadır.bu nedenle tarım topraklarının özelde Bursa gibi ovaların korunabilmesi için tüm kişi ve kurumlar daha duyarlı olmalıdır.

53 TEŞEKKÜRLER