1284/1, 1305/4-5-6, 1285/11, 1283/1, 1282/ , 1282/1, 1400/2 ADA/PARSELLERE İLİŞKİN, 1/5000 ÖLÇEKLİ KORUMA AMAÇLI NAZIM İMAR PLANI

Transkript

1 BALIKESİR İLİ, EDREMİT İLÇESİ, ALTINOLUK MAHALLESİ, KUYUDERE MEVKİİ, 1284/1, 1305/4-5-6, 1285/11, 1283/1, 1282/ , 1282/1, 1400/2 ADA/PARSELLERE İLİŞKİN, 1/5000 ÖLÇEKLİ KORUMA AMAÇLI NAZIM İMAR PLANI AÇIKLAMA RAPORU

2 Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Altınoluk Mahallesi, Kuyudere Bölgesinde; kentsel tasarım ve peyzaj planlama, uygulama hizmet alım işi kapsamında; I. Etapta 1,8 ha alanda Kentsel Tasarım ve Peyzaj Planlama Projeleri hazırlanmıştır. Bu proje kapsamında yapılan I.Etap çalışması sonucunda değerlendirilen yaklaşık 2.6 ha alanda 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı yapılması gerekmiştir. 1284/1, 1305/4-5-6, 1285/11, 1283/1, 1282/ , 1282/1, 1400/2 ada parselleri kapsayan planlama alanın bir kısmı Altınoluk Kentsel Sit Alanı, bir kısmı ise Kentsel Sit Etkilenme Geçiş Sınırı içerisinde kalmaktadır. KONUM Plan değişikliğine konu alan, Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Altınoluk Mahallesi, Kuyudere Bölgesinde yer almaktadır. Bu bölge Altınoluk Merkezi veya Meydanı olarak da bilinmektedir. Plan değişikliğine konu alan, Ege Denizi ne kıyısı olan Altınoluk Mahallesinde yer almakta olup, kıyının yaklaşık 1.3km. kuzeyinde ve deniz manzarasına hakim bir yerde konumlanmaktadır. Altınoluk Köy Yolu nun batısında kalan planlama alanı, Köy Meydanı nın hemen güney ve güneybatısında yer almaktadır. Planlama alanı İzmir-Çanakkale Yolunun ise yaklaşık 1.1 km. kuzeyinde konumlanmaktadır.

3 PLANLAMA ALANI UYDU GÖRÜNTÜSÜ Plan değişikliğine konu alan içerisinden Kuyudere olarak adlandırılan bir dere geçmekte olup, dere ve çevresinde Kuyudere mevkii ismi olarak kullanılmaktadır. YÜRÜRLÜKTEKİ PLAN DURUMLARI Plan değişikliğine konu alana ilişkin 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı bulunmamaktadır. Ancak plan değişikliğine konu alan; tarih ve 165 sayı ile Belediye (Altınoluk) Meclisince onaylanan yürürlükteki 1/5000 Ölçekli Altınoluk Revizyon Nazım İmar Planında kişi/ha yoğunluklu Konut Alanı, Yeşil Alanlar, ve Yol Alanı olarak planlıdır. Plan değişikliğine konu alanın güney kısmında bir alan ise, Günübirlik Tesis Alanı olarak planlıdır.

4 YÜRÜRLÜKTEKİ 1/5000 ÖLÇEKLİ ALTINOLUK REVİZYON NİP ÖRNEĞİ BKTVK tarafından gün ve 3619 sayılı kararı ile onaylanan 1/1000 Ölçekli Altınoluk Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında; Otogar Alanı, Düğün Salonu, A-2 ve B-2 konut alanı, ticaret alanı, Yeşil Alanlar, Otopark ve yol alanları planlıdır. Planlama alanında Sit Alanı ve Etkilenme Geçiş Alanı sınırları bulunmaktadır. Ancak bu iki sınır arasında plan fonksiyonları tam olarak tanımlanmamış olup, tanımsız alanlar bulunmaktadır. Yürürlükteki onaylı plan da oldukça eski bir plan olup günümüzde revizyon planı yapılmamıştır.

5 Planlama alanı içerisinde bulunmayıp, planlama alanı yakın çevresinde tescilli sivil mimari örneği yapılar bulunmaktadır. Dini Tesis yapısı, Hamam kalıntısı ve eski Zeytinyağı Fabrika Binası planlama alanı yakın çevresinde yer alan tescilli sivil mimari örneği yapılardır. YÜRÜRLÜKTEKİ 1/1000 ÖLÇEKLİ ALTINOLUK KORUMA AMAÇLI UYGULAMA İMAR PLANI ÖRNEĞİ (1/1000 Ölçekli Plan değişikliği Sınırları İçerisinde) (BKTVK TARAFINDAN GÜN VE 3619 SAYILI KARARI İLE ONAYLI)

6 GEREKÇE Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Altınoluk Mahallesi, Kuyudere Bölgesinde; kentsel tasarım ve peyzaj planlama, uygulama hizmet alım işi kapsamında; çevre düzenlemesine yönelik olarak, I. etapta 1.8 ha alanda Kentsel Tasarım ve Peyzaj Planlama Projeleri hazırlanmıştır. Bu proje kapsamında, 1/1000 Ölçekli Altınoluk Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planında değişiklikler yapılması gerekliliği doğmuştur. Ayrıca planlama alanına ilişkin 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı olmadığından yapılan Kentsel Tasarım projeleri doğrultusunda alan ilişkin 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı yapılması da zorunlu hale gelmiştir. Söz konusu alanlar Altınoluk merkez bölgesinde yer almaktadır. Ancak hiçbir yatırım yapılmadığından bu alanlar değerlendirilememiş ve atıl bir durumda kalmıştır. Söz konusu alanlar Ege Denizine oldukça hakim bir manzara noktasında yer almakta ve mülkiyetinin önemli bir çoğunluğu Belediye Mülkiyetinde bulunmaktadır. Ayrıca Altınoluk Mahallesi ve yakın çevresi, ikliminin elverişli olması ve doğal güzellikleri nedeniyle, yazlık nüfusun oldukça yoğun olduğu bir sayfiye yeri niteliği taşımaktadır. İmar planları yapılırken park alanlarının - yeşil alanların - rekreasyonel alanların (vs. gibi) imar planlarında yeterli ve geniş ölçüde yer alması, büyük önem taşımaktadır. Çağdaş, yaşanabilir, sağlıklı kentleşmenin temel unsuru; yeterli park ve yeşil alanların kent dokusu içerisinde yer almasıdır. İşte bu nedenle; Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Altınoluk Mahallesi, Kuyudere Bölgesindeki proje alanının park - yeşil alan ve rekreasyon alanı olarak değerlendirmesinin yerleşkenin gelişimi ve potansiyelleri açısından önemli bir adım olduğu düşünülmektedir. BKTVK tarafından onaylı 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı bulunmadığından, kentsel sit alanı ve etkilenme geçiş sınırı kapsamındaki planlama alanının, projelendirilmiş kullanımlara uygun olarak planlanması en doğrusu olacaktır. Yapılan proje doğrultusunda bahsi geçen alanlarda yeşil alanlar, peyzaj düzenlemeleri, parklar, çocuk bahçeleri, seyir terasları, restoranlar, meydan düzenlemesi gibi fonksiyonlar çalışılarak, bölgeye yeni bir kimlik kazandırılması hedeflenmiştir. Dolayısı ile bu fonksiyonların bir kısmında Rekreasyon Alanı planlanması gerekmiştir. Yapılan projeler ile restoranlar, parklar, çocuk oyun alanları, seyir terasları, gezinti ve yürüyüş yolları, kültürel etkinlik mekânları, kafe ve meydanlar ile zengin bir aktivite alanı ortaya çıkmış olacaktır.

7 Bu doğrultuda bahsi geçen düzenlemeler yapılarak, uygulama projelerinin hayata geçirilebilmesi ve Mekansal Planlar Yapım Yönetmeliği ne uygun olarak hazırlanan 1/1000 Ölçekli Altınoluk Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planı Değişikliği nin de onaylanabilmesi için 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planının yapılarak onaylanması gerekmiştir. Böylelikle Rekreasyon Alanları ve Yeşil Alan (Peyzaj) düzenlemelerinin yer aldığı uygulama projesi de hayata geçebilecek ve Altınoluk halkının ve bölgeye gelen yerli ve yabancı turistlerin faydalanıp etkin şekilde kullanabileceği rekreatif alanlar kullanıma açılacaktır. ÖNERİLEN 1/5000 ÖLÇEKLİ KORUMA AMAÇLI NAZIM İMAR PLANI ÖRNEĞİ

8 ÖNERİLEN 1/1000 ÖLÇEKLİ ALTINOLUK KORUMA AMAÇLI UYGULAMA İMAR PLANI ÖRNEĞİ MÜLKİYET DURUMU Planlama alanı içerisinde kalan mülkiyetler, zaman içerisinde imar uygulamaları görerek, farklılık göstermiş, ancak bu farklılık imar planlarının yenilenmemesi neticesinde planlara yansıtılmamıştır. Söz konusu mülkiyetlerin büyük oranda Belediye Mülkiyetinde olduğu tespit edilmiştir. Planlama alanının batı kısmında yer alan Şahıs Mülkiyetindeki alanlar ise 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı önerisinde Konut Alanı olarak planlanmıştır. Bu durumda kamusal hizmet anlamında hayata geçirilecek projelerin mülkiyet sorunu olmaksızın gerçekleşmesi beklenmektedir.

9 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı NİP sınırlarında kalan Mülkiyet Durumu JEOLOJİK ETÜD DURUMU Planlama alanını da kapsayan, Onaylı Jeolojik Etüd raporuna göre, planlama alanı Önlemli Alan 2.1 (ÖA-2.1) yani Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar olarak belirlenmiştir. Bu alanlarda topoğrafik eğim %10 ile %60 arasında değişmektedir. Bu nedenle alanda stabilite sorunlarıyla karşılaşılabileceği ancak mühendislik önlemleri ile çözülebileceği kanaatine varıldığından yerleşime uygunluk açısından Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar 2.1 olarak değerlendirilmiştir. Ayrıca DSİ kurum görüşünde de belirtildiği üzere Dere yataklarına bağlı olarak beklenebilecek su baskını tehlikesine yönelik DSİ tarafından verilecek görüş doğrultusunda gerekli önlemler alınmalıdır. denmektedir.

10 HESAPLAR ALAN KULLANIMI (1/5000) ÖNERİ PLAN (m²) TİCARET ALANI YEŞİL ALAN REKREASYON ALANI YOL ALANI PLAN DEĞİŞİKLİĞİNE KONU ALAN KURUM GÖRÜŞLERİ Orman ve Su İşleri Bak. DSİ Genel Müdürlüğünün tarih ve sayılı görüşü doğrultusunda Kuyudere Uygulama Projesi uygun görülmüş ve sayısal olarak gönderilen Dere Islah Projesi Deplase Hattı plan üzerine işlenmiştir. Balıkesir BŞBB BASKİ Arıtma Tesisleri Dairesi Başkanlığının tarih sayılı ve /23103 sayılı görüşleri doğrultusunda planlama alanının herhangi bir koruma havzası kapsamına girmediği bildirilmiştir. Planlama alanında içme suyu ve kanalizasyon hatlarının geçtiği ancak projelendirme aşamasında oluşabilecek aksaklıkların önüne geçilebilmesi için bilgi verilmesi ve oluşabilecek zararların başvuru sahibi tarafından karşılanması durumunda uygun olduğu bildirilmiştir. Balıkesir BŞBB İmar ve Şehircilik Dairesi Başkanlığının tarih ve 4/180 sayılı görüşü doğrultusunda planlama alanına ilişkin 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı olmadığı bildirilerek bilgi alınması rica edilmiştir. Balıkesir BŞBB Ulaşım Planlama Dairesi Başkanlığının tarih/912 ve /7262 sayılı görüşü doğrultusunda söz konusu bölgede ana ulaşım yollarına yönelik herhangi bir projelerinin olmadığını bildirmiştir. Balıkesir BŞBB Çevre Koruma ve Kontrol Dairesi Başkanlığının tarih ve 475 sayılı görüşü doğrultusunda söz konusu alan üzerinde herhangi bir projelerinin bulunmadığı bildirilmiştir. Balıkesir BŞBB Kent Estetiği Dairesi Başkanlığının tarih ve 564 sayılı görüşü doğrultusunda söz konusu alanda devam eden ya da planlanan bir çalışma bulunmadığı belirtilmiştir.

11 Balıkesir BŞBB Fen İşleri Dairesi Başkanlığının tarih ve sayılı görüşü doğrultusunda yapılan projelerin yapım ve kullanım aşamasında Büyükşehir Belediyesi nin görev yetki ve sorumluluğunda kalan yollara kalıcı hasar verilmemesi ve ulaşım güvenliği standartlarını korumak adına, ilgili mahalle yollarına verilecek hasarların ilgili firma tarafından giderileceği hususunda taahhüt verilmesi ve aynı yollarda herhangi bir kazı işlemi yapılması durumunda gerekli izin ve ruhsatların alınması kaydı ile uygun görüş bildirileceğini bildirmiştir. PLAN KARARLARI Balıkesir İli, Edremit İlçesi, Altınoluk Mahallesi, Kuyudere Mevkiinde; 2.6 ha alanda 1/5000 Ölçekli Koruma Amaçlı Nazım İmar Planı yapılması gerekmiştir. 1284/1, 1305/4-5-6, 1285/11, 1283/1, 1282/ , 1282/1, 1400/2 ada parselleri kapsayan planlama alanın bir kısmı Altınoluk Kentsel Sit Alanı, bir kısmı ise Kentsel Sit Etkilenme Geçiş Sınırı içerisinde kalmıştır. Plan değişikliğine konu alanda öncelikle ulaşım bağlantıları ele alınarak ulaşımın sürekliliği ilkesiyle mevcut yollar kullanışlı taşıt yolları olarak planlanmıştır. Söz konusu planlama alanında Yeşil Alanlar, Rekreasyon Alanları ve Ticaret Alanı (park içerisindeki çay bahçeleri) planlanmıştır. Yapılan plan değişikliğinin büyük kısmı Kentsel Sit Alanı ile Etkilenme Geçiş Sınırı arasındaki alanda gerçekleşmiştir. Bu alanda Devlet Su İşleri kurum görüşü alınarak, planlama alanında yer alan Kuyu Dere nin mevcutta kapalı olan kısmının Meydan düzenlemesi kapsamında, güzergah planı ve uygulama projeleri doğrultusunda, üstü açılmış olarak projeye entegre olması sağlanmış, ve DSİ tarafından onaylanan proje hattı kısmı Koruma Amaçlı Uygulama İmar Planına Dere Islah Projesi Deplase Hattı olarak işlenmiştir.(dsi /489291) Jeolojik açıdan incelendiğinde; planlama alanı yerleşime uygunluk açısından Önlem Alınabilecek Nitelikte Stabilite Sorunlu Alanlar 2.1 olarak değerlendirilmiştir. Karşılaşılabilecek stabilite problemlerine karşın alınacak mühendislik önlemleri ile çözülebileceği kanaatine varılmıştır. Yapılan plan değişikliğinin en önemli katkısı, Kentsel Tasarım ve Peyzaj Planlama Projelerinin uygulama alanına ilişkin Koruma amaçlı Nazım İmar Planı yapılması ve projelerin hayata geçmesine basamak teşkil etmesidir.

12 Aşağıdaki plan hükümleri plana ilave edilmiştir; PLAN HÜKÜMLERİ 1- EDREMİT İLÇESİ TARİH VE 96/8109 BAKANLAR KURULU KARARI İLE YÜRÜRLÜĞE GİREN TÜRKİYE DEPREM HARİTASI NDA 1. DERECE DEPREM BÖLGESİNDE YER ALMAKTADIR. HER TÜRLÜ YAPILAŞMADA AFET BÖLGELERİNDE YAPILACAK YAPILAR HAKKINDA YÖNETMELİK HÜKÜMLERİNE UYULACAKTIR. 2- KANAL VE DERE ALANLARINDA KALAN KESİMLERDE DSİ GÖRÜŞÜ DOĞRULTUSUNDA UYGULAMA YAPILIR.