İngiltere'de 1947 de plânlamanın da üstünde toprağın genel kıymet artışını kamuya maletmek deneyine girişildi. Başarısızlığa uğrayan bu de- neme

Transkript

1 İngiltere'de 1947 de plânlamanın da üstünde toprağın genel kıymet artışını kamuya maletmek deneyine girişildi. Başarısızlığa uğrayan bu de- neme birkaç yıl sonra bırabldi de geniş-çaptaki kamulaştırma tedbirleri dolayısiyle meydana gelen kıymet artışlarım topluma vermeği öngören bir kanun çıkarıldı. Federal Almanya'da 1956 da plânlamadan ileri elen kıymet artışlarını topluma maledecek gayet geniş tedbirler tasarlandı. İngiltere'deki denemenin başarısızlığı dolayısiyle bu tedbirler değiştirildi ve yerine arsa vergisi konuldu. Arsa vergisinin ömrü uzun olmadı ve yürürlüğe girdikten iki yıl sonra kaldırıldı. Federal Alman İmar Kanununda şimdi, an- 22

2 23

3 cak arsa düzenlemesi işlemlerinden ileri gelen toprak değeri değişikliklerini denkleştirecek hükümler bulunmaktadır. İngiltere'deki radikal tedbir ve Batı Afmanya^laİcT i fenci "denemenin başarısızlığından sonra bu konuda cesaret kırıklığı feaşgöstermiştir. Plânlama ve kamu yatırımlarından ileri gelen değer değişikliklerinin denkleştirilmesi veya bu farkların kamuya maledilmesi sindi, özel mülkiyetin mevcudiyeti ile bağdaştınlamamaktadır. Türkiye'de değer artışı (şerefiye) için şehircilik değil, komünal malî düşünceler ön plândadır. Şerefiye vergisi, Belediye Gelirleri Kanunu nun 16 ncı maddesinde düzenlenmiştir. Bu maddeye göre değer artması nıri, yalnız belirli kamu tesislerinin yapılması doîayısîyle meydana geldiği kabul edilmekte ve artan değer farkının yarısı kamuya maledilmektedir da çıkarılan Arsa Ofisi Kanununda ise plânlamadan doğan kıy-imet artışlarının alınacağından bahsedilmektedir. Burada hükme bağlanan - durumlar.kesin olarak, kanunun uygulanmasını gösteren yönetmelikte de açıklanmamıştır. Tamamen açık formüle edilmemiş ve bu sebepten uygulama olanağı sınırlı bile olsa şerefiye ve plânlamadan doğan değer artışlarının kamuya maledilmesi, Türkiye'deki arsa piyasasını düzenleyici karakterde rol oyniyabilirler. Bu soruların gelişmesi kaçınılmaz bir zarurettir. Bu arada şerefiyelerin, bütün kamu tesisleri bölgelerine genişletilmesi ve gerek! kıymetlendirmelerin İstimlâk Kanununa göre yapılması daha âdil sonuçlar verir. Ayrıca, şerefiye ve kamu tesisleri hükümleri birbirleriyle daha ahenkli bir duruma getîrilebilmelidir. 11 Arsa Vergilendiri!mest Türkiye'de özel bir arsa vergilendirilmesi II. ve III. Beş Yıllık Kalkınma Plânlarında öngörülmektedir. Arsaların yıllık vergilerinin, kademeli olarak, değerlerinin % 9 a kadar arttırılması için tasarlanan teklife ait şimdiye kadar bir hazırlığın yapıldığı söylenemez. Arsalarm, vergilendirme için değerlendirilmesi de, objektif kıymetlendirme metotları ile başarılı olarak yürütülebilir. Bu arada, hangi parsellerin arsa sayılacağı da açıklığa kavuşturulmalıdır. Arsanın tarifi 1319 sayı ve 29/7/1970 tarihli Emlâk Vergisi Kanununun 12 nci maddesi île şöyle verilmiştir : «Belediye sınırları içinde belediyece parsellenmiş arazi arsa sayılır». Bu tarifin doğru olmadığı meydandadır. Çünkü, bir imar bölgesinde eğer kamu tesisleri tamamlanmamışsb bu yerler arsa değil, ham veya oluşmakta olan 24

4 imar toprağıdır. Buna karşı, bir bölge kamu tesisleri ile temamen çevrilmiş ve donatilrruş ise orası, parsellenmese bile arsa karakterlndedir. Bu noktaları gözönüne alarak arsa tarifinin, gerekirse kademeli olarak, yeniden yapılması gerekmektedir. İyi hazırlanmış bir arsa vergilendirmesi, şehirlerin lüzumsuz yayılmalarına, belde içinde spekülâsyon gayesiyle boş arsaların imardan uzak tutulmalarına engel olur ve başıboş arsa piyasasının kontrol altına alınmasına (toprak spekülâsyonunun frenlenmesine) yarar. Bu tedbir İskandinav ülkelerinde, örneğin Danimarka'da, başarı ile uygulanmaktadır. 12 Belediyelerin Yeniden Organizasyonu 1930 tarihli Belediye Kanunu, nüfusu in üstündeki beldelerde idarenin belirli bir örgütünü öngörür, fakat bir imar ve harita dairesinden söz açılmaz. Bu demektir ki, belediyelerde imar işlerini yürütecek resmî bir merciin tesisi kanunla düzenlenmemiştir. İstanbul'daki İmar Müdürlüğü bile belediye örgütünün kendi insiyatifi ile kurulmuştur. Bu nedenle, nüfusu belirli bir sınırı aşan beldelerde imar ve harita müdürlükleri kurulmasını sağlamağa çalışmak yerinde olur. Bu örgütler kuruüana kadar İl İmar Müdürlüklerinin, bahis konusu işleri yürütmeyi üzerlerine almaları olumlu bîr adım olarak kabul edilebilir. 13 Arsa Ofisi Gene! Müdürlüğü Belediyelerin, imar plânlarını hazırlamada elastikiyete kavuşmaları, sosyal mesken yapımı için gerekli toprakların ayrılabilmesi, sanayi ve turizm tesisleri ile kamusal hizmetlere ait projelerin, gerçekleştirilmesi; toprak stoku temeline dayanan aktif şehircilik politikası ile mümkündür. Tarihi pek yeni olan belediyelerimizden, çok çeşitli neden lerle böyle bir politika uygulamalarını beklemek doğru bir hareket olmaz. Bu ancak, komün örgütünün birkaç yüzyıl önce kurulduğu, malî olanakların çok daha elverişli bulunduğu, şehirleşmenin yüz yıl önce, aktif şehircilik politikasının XX yüzyılın başında uygulanmağa başlandığı bazı büyük Avrupa şehirlerinde gerçekleşebilir. Bu şehirlerde, belediyelerin mülkiyetindeki toprakların oranı oldukça yüksektir. Federal Almanya'nın Tl büyük şehrinde yollar, meydanlar, otoparklar, diğer trafik yerleri, imar edilmiş ve yeşil sahalar, oyun ve spor alanları, mezarlıklar, tarım ve bahçe ziraat", ile orman ve odun kesiminde kullanılan toprakları içine alan yerlerin belediyelerin mülkiyetindeki oranlan te aşağıdaki gibi idi : 25

5 Berlin % 47.1 Frankfurt % 47.1 Köln % 39,1 Hamburg 35,0 Dortmund 27,5 Essen 25,7 Münih 23,8 Stutcgart 29,5 Düsseldorf 29,3 Bremen 25,2 Hannover ~44 l 6~~~"~~ r ~' =z ~ z - - Belediye mülkiyetindeki toprakların, belde alanının % sin. teşkil ettiği bu gibi şehirlerde imar plânlamasının ne kadar elâstiki hazırlanabildiği ve arsa politikası uygulamasının ne derece kolaylaştığı anlaşılır. Ülkemizde böyle bir istatistik? araştırma henüz yapılmamıştır. Bilinen gerçekler, belediyelerin mülkiyetindeki toprakların çak az bir oranda oiduğunu göstermektedir. Ülkemizin büyüklüğüne rağmen arsa fiatlarını kontrol altına almak olanağı gerçekleştirilemediğinden bilhassa büyük şehirlerdeki konut ih tiyacı karşılanamamaktadır. Halen İstanbul'da ihtiyaç duyulan konutların % 57,4 ü İzmir'de % 55,8 i ve Ankara'da ise % 43,2 si yapılmakta, geri kalan ihtiyaçlar, devam eden gecekondulaşma prosedürü ile giderilmektedir. Bu ise, arsa politikasının önemli bir temeli teşkil eden merkezî bir toprak stoku kurumunun varlığını gereklî hale getirmiştir. Birçok Avrupa ülkesinde de kurulmuş böyle bir örgüt, arsa ofisidir. II. Beş Yıllık Kalkınma Plânında öngörülen ve şehircilik mevzuatını ilgilendiren tedbirlerden yalnız Arsa Ofisi Kanunu çıkarılmıştır da yürürlüğe giren kanunda ofisin döner sermayesi, 10 yılda tamamlanmak üzere 250 milyon TL. olarak saptanmış olmasına rağmen 1970 ten 1972 ye kadar toplam olarak 32,5 milyon TL. ödenek ayrılmıştır; yönetim giderleri de bu paranın içindedir. Arsa ofisî tipinde döner sermayeli bir kuruluş bulunmaması ve gerekli ödeneklerin verilmemesi, ofisin aktif durumu geçmesini engellemiştir sonuna kadar yapılan işler; kanunda öngörülen örgütün kurulması ve yönetmeliğin çıkarılması ile 4 sanayi bölgesi ve 3 küçük sanatkârlar çarşısının proje ve uygulamalarıdır. Ofisin çalışmalarının istenen ölçüde etkili olabilmesi için Türkiye arsa piyasasının % 20 sini elde tutabilmek ve bu amaçla m 2 si ortalama 10 TL. ndan yılda 0,5 milyar TL. lık yarımı yapmak ve arka arkaya 5 yıl bu işe devam etmek gerektiği ileri sürülmektedir. Yan tedbirler olarak ta hisseli satışların yasaklanması, çeşitli kuruluşlarda toprak edinme gayesiyle yapılan kamulaştırmaların ofiste toplanması ile nâzım plân hazırlıklarının bitirilmiş olması üstünde durulmaktadır. Dört yıllık uygulamada karşılaşılan aksaklıkların giderilmesi için Arsa Ofisi Kanununun değiştirilmesi öngörülmektedir. Ofisin mülkiyetin- 26

6 de toplanan toprakların hemen elden çıkarılması zorunluluğunu gidetmek, ancak, döner sermayeli değil de katma bütçeli bir kuruluşla mümkün olduğu gerekçesiyle ofisi, katma bütçeli bir idare haline dönüştürmek önerilmektedir. Değişikliğin diğer önemli bir gerekçesi ise yalnız konut, sanayi, turizm ve kamu tesisleri ihtiyacının giderilmesi için arazı stoku yapılmasının, bir şehrin gelişme doğrultusundaki tüm yerleşms alanlarının elverişli şekilde planlanmasına yetmemesidir. Çünkü gerekli yeşil saha, yollar, parklar ve sosyal hizmetler için ihtiyaç duyulan toprakların ofisçe edinilememesi, amaca ulaşılmasını engellemekte, diğer deyimle arsa spekülâsyonunu teşvik etmektedir. Kanun tasarısında «şehirlerin tüm yerleşme alanları ile bunların gelişme bölgelerinde» bulunan yerlerin edinilmesi istenmektedir. Etkili olduğu ileri sürülen bir çok diğer değişiklikler nedeniyle de, Ofisi Kanununun değiştirilmesi yerine yeni bir kanun teklifi hazırlanmıştır. Arsa Ofisi şimdiye kadar sosyal mesken yapımı için arsa üretimi yapmak olanağını bulamamıştır. Ofisin ürettiği arsaların özel teşebbüse devredilerek yeniden spekülâsyon konusu olmasını önlemek İ3e ancak bo yerlerin uzun vadeli kiralanması ile mümkündür. Aktif toprak politikasının uygulanmasında önemli bir katkısı olabilecek Arsa Ofisi Genel Müdürlüğünü iyi işler duruma getirebilmek için gerekli tedbirlerin alınmasında zaman kaybedilmemesi çok yerinde bir davranış olur. Ofisin, önümüzdeki yıllarda gelişmesi ve faaliyet alanını genişlettikçe meydana gelecek aksaklıkların ve kanunî boşlukların giderilmesinin gerçekleştirilebilmesi de, ancak, yeni statüye kavuştuktan sonra mümkündür. Bu arada, plânlamadan doğan değer farklarının kamuya maledilmesi problemine de eğilinmesi temenni edilir. Arsa Ofisi Kanununda toprak edinme yollarından serbest alım - satım, şuf'a hakkı ve kamulaştırma ayrı maddelerde belirtilmektedir. Hangi yolla önce başvurulacağı konusunda ise yönetmeliğin 47 nci madde sinde yeter derecede ayrıntılı hükümler bulunmaktadır. Buna göre bütüı imkânlarla önce serbest alım-satım işlerinin yapılması denenecek, sonra şuf'a hakkına başvurulacak ve en sonunda kamulaştırma yoluna gidilecektir. Aktif bir şehircilik mevzuatı için önemli olan bu yeniliğin Arsa Ofisi Kanunu Yönetmeliği ile getirilmiş olması memnuniyet vericidir. Aynı görüşün, şehircilik mevzuatının diğer bölümlerinde de benimsenmesi ve gelenek haline getirilmesi temenni edilir. 27

7 14 - Şehircilik Mevzuatı İli İlgili Anlaşmazlıkların Çözümü _ Ülkemizde idarî anlaşmazlıkların çözümlenmesi için mahallî idarî mahkemeler henüz kurulmamıştır. Bütün idarî davalar en yüksek idarî mahkeme olan Danıştay'da görülür. Danıştay ise anlaşmazlıkları zamanında çözümleyecek durumda değildir. İdarî anlaşmazlıkları zamanında sonuçlandırabilmek için mahallî İdarî mahkemeler kurulması tasarlanmıştır. Bu mahkemelerde, arsa İşleri île ilgili bir bölüm bulundurulması şehircilik konusundaki davaların kısa sürede sonuçlandırılması bakımından yararlı olur. Böylece, özel ve kamusal çıkarlar daha iyi belirlenebilir. Arsa Ofisi için yeniden hazırlanan kanun tasarısında arsa işlerine ait anlaşmazlıkların çözümü bu ofise verilmektedir. Ofisin, böyle anlaş mazlıklan çözmek için teknik ve hukukî statüde bulunup bulunmadığını araştırmak yerinde olur; İdarî mahkemelerde olsun, Arsa Ofisinde olsun, şehircilik mevzuatına ait anlaşmazlıkların çözümü için alt kademede bir merci olması çok yararlıdır. Bu eksikliğin en kısa zamanda giderilmesi beklenir. 15 Üçüncü Beş Yıllık Plânda Arsa Sorununun Çözümü İçin Öngörülen Tedbîrler Arsa sorununun çözümü için ilk iki beş yıllık kalkınma plânlarında bir seri tedbirler öngörülmüştür. Çıkar gruplarının direnmeleri ve tasarlanan tedbirler arasında ilişki kurulamaması nedeniyle bunlardan pek azı kanunlaşabilmiştir. II. Beş Yıllık Plânda yer alan tedbirlerden yalnız Arsa Ofisi kurulması gerçekleşmiş, diğerleri aynen III. Beş Yıllık Plâna alınmıştır. Konut Sektörü Arsa Çalışma Grubunun Raporunda genel bir belirsizlik havası içinde yer alan bu tedbirlerin nasıl gerçekleştirileceği açıklanmadığı gibi ayrıntılar da verilmemektedir. Adı geçen tedbirlerden bazıları şöyle sıralanabilir : a) Aktif bir arsa politikası mevzuatı çıkarılacaktır. b) Konut yapımı politikasını desteklemek için mevcut mevzuat de ğiştirilecek, çeşitli yeni kanunlar yerine bir tek mevzuat geti rilecektir. c) Şehirlere akının düzen altına alınması için bölgesel iskân plân ları hazırlanacak ve bölge plânlan ile birlikte uygulanacaktır. 28

8 d) Gecekondu Kanunu, Mesken Kanunu ile uyuşturularak değîştirilecek.ye Birleşmiş.Milletlerin «Kendi Evini Yapana Yardım» me todu, mesken yapımı politikası içine alınacaktır. e) Çeşitli kanunlarla belediyelerin mülkiyetine geçecek toprakların satışı yasaklanarak yapı için yjlhğına yap! istekîiierine kiralanacaktır. f) Şehirlerin gelişme bölgelerinde kamulaştırma, satış yasağı, şuf'a hakkı ve fiat dondurulması yardımı ile kamu kontrolü gerçek leştirilecektir. Taşınmaz malların fiatlannın yükselmesi, toprak spekülâsyonu ve düzensiz iskânlar önlenecektir. g) Yeni bir sistemle, kamu yatırımlarının taşınmaz mallarda mey dana getireceği değer artışları kamuya maledilecektir. Ayrıca, şerefiye vergisi % 50 den % 100 e çıkarılacaktır. h) Şehir içindeki arsaların vergilendirilmesi, kademeli olarak % 9 a kadar yükseltilecektir. i) Kamu tesislerine yapılan harcamalara katılma, eski iskân bölgeleri için de kanunî duruma getirilecektir. j) Şehirlerde arsaların daha yoğun şekilde imarı için imar uygula ma plânlan hazırlanacaktır. Meskenlerin ortalama brüt yapı alanları 100 m 2 den 85 m 2 ye indirilecektir. SONUÇLAR Şimdiye kadarki açıklamalarla aktif bir arsa politikasının dayanacağı temeller gösterilmeğe ve ülkemizdeki mevzuatın bu yönde geliştirilmesi için gerekli esaslar belirtilmeğe çalışılmıştır. Çeşitli kurumlarda görevli olan yöneticilerle yapılan şahsî temaslardan, arsa politikasının, bugün kü ihtiyaçlara cevap verecek yönde geliştirilmesi için gerekli teşebbüslere geçilmediği ve daha bir süre bu yönde faaliyet göstermek için hazırlık yapılmadığı sonucuna varılmıştır. Her ne kadar bazı kanun değişikliklerine veya yeni kurumların kurulmasına gayret gösterilmişse de, bunların birbirileriyle ilişkileri üzerinde çalışılmamış, her bakanlık, tasarıları kendi yönünden ele alarak kanunlaştırmış, ilgili diğer kurumların ve yüksek öğretim.kuruluşlarının görüşlerine yer verilmemiştir. Ülkemizde konut, sanayi ve turizm tesislerine olan ihtiyacın giderilebilmesi için gerekli toprakların normal fiatlarla sağlanması gayesiyle aktif bir arsa politikası mevzuatının çıkarılması kaçınılmaz bir zarurettir. Ko- 29

9 nu, geniş halk kütlelerini çok yakından ilgilendirdiği için yüksek öğretim ve diğer bilimsel araştırma kurumları, hukukçu,,iktisatçi, sosyolog, politikacı, şehirci, mtmar, mühendis, maliyeci, şehir plâncısı, kredi kurumları, yapı kooperatifleri gibi çeşitli branşları içine almakta, onların görüşlerine uygun olarak çözümlenme zorunluğu arzetmektedir. Bu da, içind-. bulunduğumuz yüzyılda şehircilik mevzuatının hazırlanmasında ne derece yoğun bir çalışma gerektiğini ortaya koymaktadır. Böyle bir çalışma, hiç bir tarafı tam memnun edecek bir şekilde sonuçlanamaz, fakat ancak bütün görüşlere, ağırlıklarına göre yer verecek ortalama bir yol olabilir. Çok yönlü arsa problemi, uluslararası ve tarihî bakımdan daima mevcut olan, bundan dolayı da her nesil tarafından yeniden çözümlenmesi gereken bir sorundur. Demokratik olarak yönetilen ülkelerde sorunun çözümü için ekonomik, hukukî ve anayasaya uygunluk çerçevesinde söz konusu bütün imkânlar kullanılarak makul bir şekifde öyle birleştirîlmeli-dır ki,ilk plânda kamu yararlarını ve mülkiyetin sosyal yükümlülüğü prensibini göz önünde bulundursun. Kanun koyucu tarafından bütün ay rıntılar dikkate alınamıyacagından ve hukuk ve ekonomi hayatı çok yönlü.. değişikliklerle dolu olduğundan, bir kanunun hazırlanmasından sonra meydana gelecek boşlukları ve eksiklikleri gidermek ancak içtihatlarla mümkün olur. Böylece boşluklar, pratik uygulamada yeter derecede açıklığa kavuştuktan sonra yeni bir kanunî düzenleme ile doldurulabilir. Geniş topraklara sahip ve nüfus yoğunluğu seyrek olan ülkemizde arsa problemi, iyi düşünülmüş ve hazırlanmış bir mevzuat ve bu mevzuatın uygulanmasına yarayan tedbirlerle, örneğin, yeter derecede finansman, İyi yetiştirilmiş uzmanlar ve plânlamanın gerçekleşmesine halkın katılmasıyla, çözümlenerek plânlı şehirleşme ve sanayileşmede olumlu sonuçlara ulaşabilir. Avrupanın sanayileşmiş zengin ülkelerinde arsa politikasının geciktirilerek uygulanmağa başlanması, bugün o ülkeleri çok pahalı ve karmaşık bir sorun olan şehir yenilenmesi (iyileştirilmesi) problemi ile karşı karşıya getirmiştir. Ülkemiz için durumun henüz o kadar kötü olmamasına rağmen kritik zaman gelmiştir. Arsa probleminin çözümü yolunda çok yönlü temaslara geçilmesi için ilk teşebbüslerin yüksek öğretim ve bilimsel araştırma kurumlarından gelmesini beklemek yerinde olur. Şehirciliğin her yönü ile meşgul meslek sahiplerinin konuya sahip çıkmaları gerekir. Karşılıklı anlayış ve organize çalışma ile sonucun başarılı olması muhakkaktır, İstanbul, Mayıs

10 KAYNAKLAR: 1) Bonczek/Halstenberg : Bau-Boden,_, Hamburg ~- - 2) Geray, C. : İmarla İlgili 6785 Sayılı Yasaya Eklenen Yeni Maddelere Genel - -Bakış, İller ve Belediyeler, Sayr : 327, Ankara 1973., 3.)= Geray, C. : İmar Kanunundaki Değişiklikten Sonra Belediyelerimizin Şehir Plânlamasına İlişkin Görev ve Yetkileri, İller ve Belediyeler, Sayı : , Ankara ) Geray, C. : İmar Plânlarında Değişiklik Yapılması, İller ve Belediyeler, Sayı: , Ankara Paul, G. : Fedreal Alman İmar Kanununa Göre İmar Uygulama Plânları Ha-.,,_.,_... zırianması İşlemi (Tercüme), Harita-Kadastro Mühendisliği, Sayı : 11-12, : :-; -.- Ankara ) Stadtgebiet und Bondennutzung, stâ dtischer Grundbesitz und Bodenverkehr :--.-_ r-irt der--nachkriegszeit, Statfstische--Mitteiiungen.der^Stadt Köln, Köln ^.ZU.-Yavut, F.:ı Arsa^ûfisi GeneLMüdüdiiğü>-İller-,vet Belediyeler, Sayı : , Ankara ) Yıldız, N. : Arsa Ofisi Kanunu ve Düşünceler, Harita-Kadastro Mühendisliği, Sayı : 18, Ankara :) Yıldız, N. : Taşınmaz Mallar Değerlerini Bilimsel Metotlarla Belirtecek Ba- - ğrmstz Kıymetlendirme Komisyonlarının Kurulması, Harita-Kadastro Mühen- - - "disliğf, Sayt V 24-25; Ankara ^ - \0) Yıldız, H. : Untersuchungen zur Baufandproblematik in der Türkei, Bonn