KÜTLESEL TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ

Ebat: px

Şu sayfadan göstermeyi başlat:

Download "KÜTLESEL TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ"

Pinar Erdem
7 yıl önce
İzleme sayısı:

1 COĞRAFİ BİLGİ SİSTEMLERİ İLE KÜTLESEL TAŞINMAZ DEĞERLEMESİ Recep NİŞANCI, Tahsin YOMRALIOĞLU KTÜ, JFM, GISLab, Trabzon, 1

2 KÜTLESEL DEĞERLEME (KD) Kütlesel değerleme belirli bir grup taşınmazın aynı zamanda top yekun değerlerinin belirlenmesi işlemidir. KD, istatistiksel yaklaşımlar ya da bilgisayar teknolojileri kullanılarak taşınmazlar topyekun olarak değerlendirilir KAMULAŞTIRMA (Baraş havzası, yol vb.) EMLAK VERGİSİ hektar 20 Milyar Dolarlık 2B 2b Paketi Yeniden Gündemde PLANLAMA (planlamaya altlıkdeğer haritası) KENTSEL DÖNÜŞÜM (dönüşüm alanı) UYGUN GÜZERGAH/ALAN BELİRLEME Arsayı alan, üçüncü köprüyü geçti! 17 Ekim 2007 Adana'da Kamulaştırma Tartışması, TOKİ Tarafından

3 TAŞINMAZ DEĞERLEME YÖNTEMLERİ GELENEKSEL Karşılaştırma Maliyet Gelir PARSEL BAZLI GELİŞMİŞ İstatistiksel Çok kriterli karar verme (MCE) AHP Bulanık mantık Sinir ağları Nominal KÜTLESEL KÜTLESEL DEĞERLEME (KD) Parsel bazlı değerleme Her bir taşınmaz ayrı ayrı Taşınmaz bazında özellik Klasik değerleme yöntemleri Bir/birkaç emsal Kütlesel değerleme Tüm taşınmazlar hep birlikte Bölgesel özellik Gelişmiş değerleme yöntemler (BT, CBS) Yeterli sayıda emsal 3

4 Değerleme yöntemi? Uygulama alanının tümü, Aynı zamanda, Objektif kriterlere dayalı, Ekonomik, Anlaşılabilir, KÜTLESEL DEĞERLEME CBS dayalı Nominal Değerleme Taşınmaz değeri ve faktörler arasındaki ilişkiler Bir taşınmazın değerini oluşturan ana faktörler; Çevresel özellikler;(taşınmazın bulunduğu mahal, doğal ve yapay faaliyetler) Fiziksel özellikler; (zemin durumu, topoğrafya vb.) Taşınmazın konumu; (kent merkezi, eğitim tesisleri, sağlık tesisleri, park vb. tesislere mesafe, gürültü vb.) Kullanım amacı; (taşınmazın plandaki kullanım amacı) Yasal özellikler; (üzerinde hukuki kısıtlamalar) 4

5 Nominal Değerleme Taşınmaz sayısı fazla olan bölgelerde, yapılacak değerlendirme taşınmazlar arasındaki değer dağılımlarının ortaya konulması gerekir. Bu değer dağılımında esas alınacak birim rayiç bedel olabileceği gibi, bir puanlama ile elde edilecek parametrik değerler de olabilir. Bu amaçla dikkate alınacak değer kriterleri formüle edilerek tavan ve taban puanları tespit edilir ve her bir taşınmazı ifade eden bir değerğ katsayısı hesaplanır. = V i = AREA i * ( f j i * w j ) k j=1 piknik alani 300 m. sehir merkezi 1000 m. otopark f d e alis-veris merkezi a parsel anayol saglik merkezi b c cocuk bahcesi okul çocuk bahçesine olan uzaklik = a b sehir merkezine olan uzaklik = d e f 1000m 5

6 KENT MERKEZİ EĞİTİM SAĞLIK TİCARET ULAŞIM TOPRAK CİNSİ MANZARA İMAR HAKLARI AKARSU MESAFE JEOLOJİ REKREASYON ALANLARI HAR RİTA KATMANLARI Bir taşınmaz AKILLI HARİTALAR Coğrafi Bilgi Sistemleri (CBS), yeryüzü referanslı verilerin; toplanması, saklanması, işlenmesi, sunulması? dır... CBS Coğrafi Bilgi Sistemleri ne,? nerede, niçin, nasıl, neden... 6

7 Taşınmazların kütleseldeğerlemesi neticesinde üretilen taşınmaz değerleri, AB ülkelerinin %34 ünde diğer vergileme çalışmaları için de kullanılırken, %48 inde sadece vergileme için kullanılmaktadır (United Nations Economic Commission for Europe Working Party on Land Administration Rayiç Vergi Değer Yunanistan da rayiç değer emlak vergi değeri karşılaştırması Yıllar Rayiç değerler ile emlak vergi değerleri arasında önemli farklar bulunmaktadır. beyan dışı kalmış veya hiç beyanname vermemiş mükellef sayısı %60 EV matrahı olarak normal alım satım bedeli yerine saptanan vergi değeri, olması gerekenin genellikle %1 i ile %20 si arasındadır. Sokak bazlı emlak vergi değerlerinden üretilen, Trabzon emlak vergi değer haritası 7

8 İmar Planı Ada içi konum Otopark Alış veriş merkezleri Zararlı yerler Çevre İtfaiye Kent merkezi Deniz Bakı Eğim Gürültü CBS teknikleri ile Nominal değere dayalı Kütlesel değer haritası üretimi Eğitim tesisleri Manzara Hedef gridi Güvenlik Dini Tesisler Yeşil alanlar Kaynak grid Maliyet mesafe gridi En kısa yol Çocuk parkı Sağlık tesisleri Yollar Değer gridi Mesafe Yön Nominal değere dayalı kütlesel değer hartası 8

9 LOGDEGER LOGDEGER Observed 8.0 Observe Linear Cubic LOGAPUAN LOGAPUAN Rayiç değer, nominal değer logaritmasının lineer eğri denklemi Rayiç değer, nominal değer logaritmasının kubik (Cubic) eğri denklemi CBS teknikleri ile üretilen rayiç değer tabanlı kütlesel değer haritası 9

10 er (YTL) Değerle Kemerkaya Gazipaşa İskenderpaşa Çarşı Cumhuriyet Çömlekçi Pazarkapı Hızırbey Yalı Kurtuluş Esentepe Yenicuma Fatih Gülbahar_hatun İnönü Yeni 1_Nolu_Erdoğdu Toklu Emlak vergi değeri Zafer Yeşiltepe Orta_hisar 2_Nolu_Erdoğdu Mahalleler Değirmendere 3_Nolu_Erdoğdu Sanayi Kalkınma Aydınlıkevler Boztepe 2_Nolu_Beşirli Tahmini rayiç değer Bahçecik Soğuksu Karşıyaka Konaklar 1_Nolu_Beşirli Kaymaklı Kanuni 1_Nolu_Bostancı Üniversite 2_Nolu_Bostancı Kütlesel değerleme sonucunda elde edilen emlak vergi değer ve rayiç değer dağılımı 10

11 SONUÇ VE ÖNERİLER CBS taşınmaz değerlemesi çalışmalarının etkin araçlarından biridir. Emlak vergi değerlerinin belirlenmesinde nominal yönteme dayalı kütlesel değerleme kullanılabilir. Kütlesel değerleme ile vergi bölgeleri tanımlanabilir ve vergi değerlerinde kolaylık ve eşitlik sağlayabilir. Geniş alanlara yönelik değerleme çalışmalarında taşınmazların kütlesel olarak değerlerinin belirlenmesi zaman, maliyet ve taşınmazlar arasındaki değer adaletinin sağlanması açısından geçerli bir yöntemdir. Teşekkürler ş 11

Benzer belgeler

Tahsin YOMRALIOĞLU Recep NİŞANCI - Bayram UZUN

Tahsin YOMRALIOĞLU Recep NİŞANCI - Bayram UZUN TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası 11. Türkiye Harita Bilimsel ve Teknik Kurultayı 02 06 Nisan 2007, Ankara RASTER TABANLI NOMİNAL NAL DEĞERLEME ERLEME YÖNTEMY NTEMİNE NE DAYALI ARSA-ARAZ ARAZİ