İmar Uygulaması Ders Notu

Transkript

1 2012 İmar Uygulaması Ders Notu Öğr. Gör. Emre İNCE Kaman Meslek Yüksekokulu

2 İmar Uygulaması I Dersi Ders Notları Hazırlayan: Öğr. Gör. Emre İNCE KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 1

3 Kamu Ölçmeleri Gerekli mevzuata dayanılarak; toplum ve kamu yararına yapılan ölçme işlemlerine kamu ölçümleri denir. Karayollarının; barajların; pilonların; arsa arazi düzenlemelerinin yapılması kamu ölçmelerine örnek olarak gösterilebilir. Kamu ölçmelerine mevzuat ölçmeleri de denir. Nedeni mevzuata dayanılarak yani mevzuatın belirttiği ve sınırladığı kriterlerle yapılmasından kaynaklanır. Mevzuat kelimesinin anlamı bir ülke de yürürlükte olan yasa, tüzük, yönetmelik vb.nin bütünüdür [2]. Mevzuatı oluşturanlar Anayasa, kanun, yönetmelik, tüzük ve adsız düzenleyici işlemlerden oluşur. Adsız düzenleyici işlemler kararname, karar, tebliğ, sirküler, genelge, ilke kararı, esaslar, yönerge, talimat, statü, genel emir, tenbihname, genel tenbih, ilân, duyuru, plân, tarife gibi değişik isimler taşıyan işlemler ile de genel, soyut ve objektif hukuk kurallarıdır [1]. Her bir hukuk kuralı arasında bir hiyerarşi vardır. Bu hiyerarşiye normlar hiyerarşisi denir. Anayasa, temel hak ve özgürlüklere ilişkin usulüne göre yürürlüğe konulmuş milletlerarası antlaşmalar, kanunlar (usulüne göre yürürlüğe konulmuş milletlerarası antlaşmalar), tüzükler, yönetmelikler ve genelgeler şeklinde bir sıralama çıkmaktadır. Bu sıralamada her bir norm kendinden sonra gelen hukuk normuna kaynak teşkil etmekte ve sıralamada sonraki normlar önceki normlara uygun olmak zorundadır [1]. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 2

4 Anayasada mevzuatı içeren kısımların nasıl oluşturulacağı 91., 115., 124. Ve 144. maddelerde belirtilmiştir. Kendi mesleğimizde kamu ölçmelerini uygularken ki uyacağımız mevzuatlar ve genel uyulmamız gereken mevzuat bilgileri aşağıda incelenmiştir. Kuvvetler ayrımının, Devlet organları arasında üstünlük sıralaması anlamına gelmeyip, belli Devlet yetki ve görevlerinin kullanılmasından ibaret ve bununla sınırlı medenî bir işbölümü ve işbirliği olduğu ve üstünlüğün ancak Anayasa ve kanunlarda bulunduğu;(anayasanın giriş bölümünden) Anayasa nın 2 nci maddesinde zikredilen ve Devletin temel niteliklerinden biri olan hukuk devleti ilkesinin gereği olarak, Anayasa da genel hatlarıyla düzenlenen hususların uygulamaya yönelik ayrıntıları kanunlarla ve bu kanunlara dayanarak çıkartılan ikincil mevzuatla düzenlenmektedir. Anayasa nın başlangıç bölümünde yer alan üstünlüğün ancak Anayasa ve kanunlarda bulunduğu şeklindeki vurgulamayla, kanunların Anayasa dan sonra gelen hukuki metinler olduğu ifade edilmektedir. Ayrıca Anayasa nın 11 inci maddesinde, kanunların Anayasa ya aykırı olamayacağı açıkça hüküm altına alınmaktadır. Normlar hiyerarşisinde, Anayasa ve kanunlar arasındaki ilişkinin görünüm şekillerinden birisi de Anayasa nın 13, 16, 17, 18. ve benzeri maddelerinde olduğu gibi bazı hususların düzenlenmesinin ancak kanunlarla yapılabilmesi hususudur. [1] Kanun yönetmelik ve tüzükler arasında ki normlar hiyerarşisini göz önüne aldığımızda aralarında olabilecek bir karar verememe anlaşmazlığında madde 11 i göz önüne almalıyız. Anayasa nın 11 inci maddesinde yer alan Anayasa hükümleri, yasama, yürütme ve yargı organlarını, idare makamlarını ve diğer kuruluş ve kişileri bağlayan temel hukuk kurallarıdır. Kanunlar Anayasaya aykırı olamaz. şeklindeki düzenlemeyle Anayasa nın bağlayıcılığı ve üstünlüğü açıkça vurgulanmış ve hukuk hiyerarşisi adına temel bir kural vazedilmiştir [1]. Anayasa hükümleri, yasama, yürütme ve yargı organlarını, idare makamlarını ve diğer kuruluş ve kişileri bağlayan temel hukuk kurallarıdır. Kanunlar Anayasaya aykırı olamaz. (Anayasa Madde 11) Anayasanın ikinci kısımında, temel haklar ve ödevler belirtilmiştir. ikinci bölüm kişinin hakları ve ödevlerinde, XII. Mülkiyet Hakkı madde 35 de: KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 3

5 MADDE 35. Herkes, mülkiyet ve miras haklarına sahiptir. Bu haklar, ancak kamu yararı amacıyla, kanunla sınırlanabilir. Mülkiyet hakkının kullanılması toplum yararına aykırı olamaz (3). Madde 35 de belirttiği üzere, herkesin taşınmaz mal edinme ve bunu miras olarak bırakma hakkı vardır. Burada taşınmaza sahip olma aşaması zilyetliği konuları eşya hukukunda belirtilen konulardır. Miras bırakabilmesi ise miras hukukuna girmekte ki bunların her biri medeni hukuka dahil olmaktadır. Kişinin sahip olacağı taşınmazı diğer 3. Kişilere karşı koruması için taşınmazının tapusu olması gerekir. Tapu alması demek kişinin sahip olduğu taşımazın devlet güvencesi altına alınması demektir. Tapu işlemlerinde gerek kadastro gerekse sicilinin yapılması, bizim mesleğimizin iş birimleri arasındadır. Arsada özel mülkiyet, mal sahibine ödevler de yükler. Bu ödevler Özel hukuk ya da kamu hukuku nitelikli yasalarla belirlenir. Mal sahibibu ödevlere uymak zorundadır. Uymazsa sorumlu olur. Mülkiyet hakkından doğ an ödevler; mülkiyet hakkına yapılacak bazı müdahalelere katlanmak, arsasının komşulara zarar verecek şekilde kullanılmasından kaçınmak, vergi resim ve harçları ödemek gibi ödevlerdir (8). İkinci kısım, temel haklar ve ödevler üçüncü bölüm sosyal ve ekonomik haklar ve ödevler kısmı A bendi Kıyılardan Yararlanma da bulunan madde 43 de: MADDE 43. Kıyılar, Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır. Deniz, göl ve akarsu kıyılarıyla, deniz ve göllerin kıyılarını çevreleyen sahil şeritlerinden yararlanmada öncelikle kamu yararı gözetilir. Kıyılarla sahil şeritlerinin, kullanılış amaçlarına göre derinliği ve kişilerin bu yerlerden yararlanma imkân ve şartları kanunla düzenlenir(3). Madde 43 de belirtilen sahil şeridinin belirlenmesi, batimetrik ve hidrografik haritaların yapımı gibi kamu ölçmelerine giren konular mesleğimiz iç disiplinimize girmektedir. Hidrografik haritaların yapımı Seyir Hidrografi Ve Oşinografi Dairesi tarafından yapılmaktadır. İkinci kısım, temel haklar ve ödevler üçüncü bölüm sosyal ve ekonomik haklar ve ödevler kısmı B bendi Toprak mülkiyeti da bulunan madde 44 de: MADDE 44. Devlet, toprağın verimli olarak işletilmesini korumak ve geliştirmek, erozyonla kaybedilmesini önlemek ve topraksız olan veya yeter toprağı bulunmayan çiftçilikle KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 4

6 uğraşan köylüye toprak sağlamak amacıyla gerekli tedbirleri alır. Kanun, bu amaçla, değişik tarım bölgeleri ve çeşitlerine göre toprağın genişliğini tespit edebilir. Topraksız olan veya yeter toprağı bulunmayan çiftçiye toprak sağlanması, üretimin düşürülmesi, ormanların küçülmesi ve diğer toprak ve yeraltı servetlerinin azalması sonucunu doğuramaz. Bu amaçla dağıtılan topraklar bölünemez, miras hükümleri dışında başkalarına devredilemez ve ancak dağıtılan çiftçilerle mirasçıları tarafından işletilebilir. Bu şartların kaybı halinde, dağıtılan toprağın Devletçe geri alınmasına ilişkin esaslar kanunla düzenlenir. Toprak mülkiyetinin belirlenmesi işlemleri yine tapu kadastro ve sicil işlemlerini içeren işlemlerdir. İkinci kısım, temel haklar ve ödevler üçüncü bölüm sosyal ve ekonomik haklar ve ödevler kısmı D bendi Kamulaştırma da bulunan madde 46 de: MADDE 46. (Değişik: /18 md.) Devlet ve kamu tüzelkişileri; kamu yararının gerektirdiği hallerde, gerçek karşılıklarını peşin ödemek şartıyla, özel mülkiyette bulunan taşınmaz malların tamamını veya bir kısmını, kanunla gösterilen esas ve usullere göre, kamulaştırmaya ve bunlar üzerinde idarî irtifaklar kurmaya yetkilidir. Kamulaştırma bedeli ile kesin hükme bağlanan artırım bedeli nakden ve peşin olarak ödenir. Ancak, tarım reformunun uygulanması, büyük enerji ve sulama projeleri ile iskân projelerinin gerçekleştirilmesi, yeni ormanların yetiştirilmesi, kıyıların korunması ve turizm amacıyla kamulaştırılan toprakların bedellerinin ödenme şekli kanunla gösterilir. Kanunun taksitle ödemeyi öngörebileceği bu hallerde, taksitlendirme süresi beş yılı aşamaz; bu takdirde taksitler eşit olarak ödenir. Kamulaştırılan topraktan, o toprağı doğrudan doğruya işleten küçük çiftçiye ait olanlarının bedeli, her halde peşin ödenir. İkinci fıkrada öngörülen taksitlendirmelerde ve herhangi bir sebeple ödenmemiş kamulaştırma bedellerinde kamu alacakları için öngörülen en yüksek faiz uygulanır. Kamulaştırma işleminde tescilin yapımı, kamulaştırma bedelinin belirlenmesi işlemleri kendi mesleğimize dair iç disiplindir. İkinci kısım, temel haklar ve ödevler üçüncü bölüm sosyal ve ekonomik haklar ve ödevler kısmı E bendi Devletleştirme ve özelleştirme da bulunan madde 46 de: KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 5

7 MADDE 47. Kamu hizmeti niteliği taşıyan özel teşebbüsler, kamu yararının zorunlu kıldığı hallerde devletleştirilebilir. Devletleştirme gerçek karşılığı üzerinden yapılır. Gerçek karşılığın hesaplanma tarzı ve usulleri kanunla düzenlenir. (Ek: /1 md.) Devletin, kamu iktisadî teşebbüslerinin ve diğer kamu tüzelkişilerinin mülkiyetinde bulunan işletme ve varlıkların özelleştirilmesine ilişkin esas ve usuller kanunla gösterilir. (Ek: /1 md.) Devlet, kamu iktisadî teşebbüsleri ve diğer kamu tüzelkişileri tarafından yürütülen yatırım ve hizmetlerden hangilerinin özel hukuk sözleşmeleri ile gerçek veya tüzelkişilere yaptırılabileceği veya devredilebileceği kanunla belirlenir. Devletleştirme işlemi sonucu elde edilen taşınmazın tescilinin yapılması işlemi yine kadastro veya tapu da meslek elemanlarımızın yapacağı işlemlerdendir. Yukarıda ki yasa maddelerini göz önüne aldığımızda, birçok anayasa maddesi mesleğimizi ilgilendirmekte; uygulamalarımızda sınırlandırmaktadır. Anayasa maddeleri dışında, mesleki olarak uymamız gereken kanunlar: İmar Kanunu, Kadastro Kanunu, Kıyı Kanunu, Gece Kondu Kanunu, İmar Affı Kanunu, Kat Mülkiyeti Kanunu, İmar Ve Gecekondu Mevzuatına Aykırı Yapılara Uygulanacak Bazı İşlemler Ve 6785 Sayılı İmar Kanununun Bir Maddesinin Değiştirilmesi Hakkında Kanun lardan bir kaçıdır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 6

8 Ülkemizde harita Üreten ve Kullanan Kamu Kurum ve Kuruluşlar: SIRA Konumsal Bilgi Kullanan Kurumlar Muhtemel Harita Ölçekleri Bölge (b)-il (i) bazı, ilçe (ilç) Bağlı Bakanlık 1 Belediyeler 1.000, i İçişleri 2 Tapu ve Kadastro Gn. Md , 2.000, 5000 b, i, ilç Bayındırlık ve İsk. 3 Meteoroloji Bölge. Md > b Devlet 4 DİE Bölge. Md > b Devlet 5 MTA Bölge. Md , b Enerji ve Tabi Kay. 6 Köy Hizmetleri Bölge. Md , , b Tarım ve Köy İşl. 7 Bayındırlık ve İskan Md i Bayındırlık ve İsk. 8 Karayolları Bölge. Md , 5.000, b-i Bayındırlık ve İsk. 9 İller Bankası Bölge. Md Bayındırlık ve İsk. 10 DSİ Bölge. Md , b Enerji ve T. Kay. 11 Orman Genel Md , b., i, ilç Çevre ve Orman 12 Kültür Md i Kültür 13 Turizm Md i, ilç Turizm 14 Çevre Md i, ilç Çevre ve Orman 15 Milli Eğitim Md. - i, ilç Milli Eğitim KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 7

9 16 Sağlık Md. - i, ilç Sağlık 17 Müftülük - - Devlet 18 Emniyet Md. - ilç İçişleri 19 Nüfus ve Vatandaşlık Md. - i, ilç İçişleri 20 Tarım ve Köy İşleri Md b,i Tarım ve Köy İşl. 21 TEDAŞ 1.000, > b,i Enerji ve Tabi Kay. 22 Kültür ve Tabiatı Koruma Md , b,i Kültür 23 Mahalli İdareler Md , i, ilç İçişleri 24 TRT - b,i Devlet 25 Vakıflar B. Md. - b,i Devlet 26 Türk Telekom 6. B. Md b,i Ulaştırma 27 Sanayi ve Ticaret Md. - i, ilç 28 Organize Sanayi Md. - i, ilç 29 KOSGEB-KÜGEM - - Sanayi ve Ticaret Sanayi ve Ticaret Sanayi ve Ticaret 30 DHMİ - - Ulaştırma 31 Sivil Savunma Md. - - İçişleri 32 İl Özel İdare Md. 33 Sahil Güvenlik Grup Kom. 34 İl Jandarma Komutanlığı , i, ilç İçişleri i, ilç İçişleri i, ilç İçişleri KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 8

10 35 Üniversiteler Milli Eğitim 36 BOTAŞ b Enerji ve Tabi Kay. 37 HGK 1/ / i Milli savunma 38 Arsa Ofisi Genel Md. 1/1.000 b Maliye 39 Afet İşleri Genel Md. 1/ / Bayındırlık ve İsk. 40 Milli Emlak Genel Md 1/ / i, ilç Maliye 41 Türkiye Petrolleri A.O. Genel Md. (TPAO) 1/ / Enerji ve Tabi Kay. 42 Boru Hatları ile Petrol Taşıma (A.Ş. Genel Md. (BOTAŞ) 1/ / Enerji ve Tabi Kay. 43 TC Devlet Demir Yolları 1/ / Ulaştırma 44 GAP İdaresi Başkanlığı 1/ / i Devlet Bakanlığı KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 9

11 İmar Uygulaması Türkiye de Yönetim Kavramı Türkye de yönetim kavramının en üst katmanında, Merkezden Yönetim (Merkezi İdare) katmanı vardır. Merkezi İdare katmanında Cumhurbaşkanı, Başbakan, Bakanlıklar ve özel konularda görevlendirilmiş devlet bakanlarından oluşmaktadır. Merkezi İdarede, yönetsel hizmetlerin merkezde toplanması ve bu hizmetlerin merkez ve merkeze bağlı kurumlarca, yürütülmesi istenir (4). Mantık olarak baktığımızda, yönetim işlemlerinin her birinin merkezi bir birimde toplanması ve buradan yapılmaya çalışılması, ülke çapında hizmet için çok da mantıklı olmamaktadır. Vatandaşın, kamusal haklarının giderilmesinde, Merkezi İdarenin vatandaşın durumunu tayin etmesi veya vatandaşın taleplerini merkezi bir yönetime iletmeye çalışması iki yönden de zor, hizmetlerin zamanında ve etkin bir şekilde yerine ulaşması açısından çok muhtemel değildir. Yukarıda belirtilen sebeplerden dolayı merkezi idarenin bazı görev ve yetkilerine sahip mahalli idareler oluşturulmuştur. Anayasamızda merkezi ve mahalli idareler tanımlanmıştır. Anayasa da IV. İdare kısmında, A. İdarenin esasları 1. İdarenin bütünlüğü ve kamu tüzelkişiliği kişiliği altındaki 126. ve127. Maddelerinde: 1. Merkezî idare MADDE 126. Türkiye, merkezî idare kuruluşu bakımından, coğrafya durumuna, ekonomik şartlara ve kamu hizmetlerinin gereklerine göre, illere; iller de diğer kademeli bölümlere ayrılır. İllerin idaresi yetki genişliği1 esasına dayanır. Kamu hizmetlerinin görülmesinde verim ve uyum sağlamak amacıyla, birden çok ili içine alan merkezî idare teşkilatı kurulabilir. Bu teşkilatın görev ve yetkileri kanunla düzenlenir. 2. Mahallî idareler 1 Yetki genişliği; merkezdeki kuruluşların, merkezden uzakta bulunan bir örgüte, belli işlevleri yerine getirmelerine yetecek bir ya da daha çok yetkiyi, kendi adlarına kullanmak üzere devretmesidir. Merkezi kuruluşların kimi etkinliklerini, taşrada kurdukları örgütler eliyle yürütmeleri, yetki genişliğine dayanan bir uygulamadır. Yetki genişliğinin temelinde, merkezden yönetim sonucunda doğan bazı sakıncaları gidermek amacıyla, merkezi yönetimin denetimi altındaki bazı birimlere bazı yetkilerin devredilmesi yer alır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 10

12 İmar Uygulaması MADDE 127. Mahallî idareler; il, belediye veya köy halkının mahallî müşterek ihtiyaçlarını karşılamak üzere kuruluş esasları kanunla belirtilen ve karar organları, gene kanunda gösterilen, seçmenler tarafından seçilerek oluşturulan kamu tüzelkişileridir. Mahallî idarelerin kuruluş ve görevleri ile yetkileri, yerinden yönetim ilkesine2 uygun olarak kanunla düzenlenir. (Değişik: /12 md.) Mahallî idarelerin seçimleri, 67 nci maddedeki esaslara göre beş yılda bir yapılır. Ancak, milletvekili genel veya ara seçiminden önceki veya sonraki bir yıl içinde yapılması gereken mahallî idareler organlarına veya bu organların üyelerine ilişkin genel veya ara seçimler milletvekili genel veya ara seçimleriyle birlikte yapılır. Kanun, büyük yerleşim merkezleri için özel yönetim biçimleri getirebilir. Mahallî idarelerin seçilmiş organlarının, organlık sıfatını kazanmalarına ilişkin itirazların çözümü ve kaybetmeleri, konusundaki denetim yargı yolu ile olur. Ancak, görevleri ile ilgili bir suç sebebi ile hakkında soruşturma veya kovuşturma açılan mahallî idare organları veya bu organların üyelerini, İçişleri Bakanı, geçici bir tedbir olarak, kesin hükme kadar uzaklaştırabilir. Merkezî idare, mahallî idareler üzerinde, mahallî hizmetlerin idarenin bütünlüğü ilkesine uygun şekilde yürütülmesi, kamu görevlerinde birliğin sağlanması, toplum yararının korunması ve mahallî ihtiyaçların gereği gibi karşılanması amacıyla, kanunda belirtilen esas ve usuller dairesinde idarî vesayet yetkisine sahiptir. Mahallî idarelerin belirli kamu hizmetlerinin görülmesi amacı ile, kendi aralarında Bakanlar Kurulunun izni ile birlik kurmaları, görevleri, yetkileri, maliye ve kolluk işleri ve merkezî idare ile karşılıklı bağ ve ilgileri kanunla düzenlenir. Bu idarelere, görevleri ile orantılı gelir kaynakları sağlanır. Ülkemizdeki Mahalli İdareler ve Planlar Üzerindeki Yetkileri Türkiye de mahalli idareler, kamu tüzel kuruluşlarıdır. İl Özel İdareleri İl Özel idareleri ile ilgili hükümler 1913 tarihli İdar-i Umumiye-i Vilayet nununda bulunmaktadır. Bu kanun, hem il genel yönetimi ve aynı zamanda il yönetimi ile ilgili hükümler 2 Yerinden yönetim; Politik ve yönetsel yetkilerin bir bölümünün merkezi yönetimin dışında bulunan otoritelere aktarılması şeklinde tanımlanan yerinden yönetimin, siyasal ve yönetsel olmak üzere iki temel biçimi vardır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 11

13 içermekte idi yılında 1426 sayılı kanun-il genel yönetimi ile ilgili yeni düzenleme yapılmış ve 1913 tarihli kanunun il yönetimle ilgili hükümleri iptal edilmiştir. Özel yönetimle ilgili hüküm-i ise yürürlükte kalmıştır. Daha sonra tarih ve 3360 sayılı kanunla ir takım düzenlemeler yapılmış en son ise tarih ve 5302 sayılı "İl özel İdaresi Kanunu" ile bugünkü halini almıştır. Özel idareler varlığı Anayasa ile kabul edilmiş, tüzel kişiliğe haiz bir kamu kuruluşudur Anayasasının 127 nci maddesine göre il, belediye ve köyler mahalli idare kuruluşları olarak sayılmış ve bunların genel karar organlarının halk tarafından seçileceği belirtilmiştir. Anayasanın adı geçen maddesinde mahalli kuruluşların halkın mahalli müşterek ihtiyaçlarını karşılayan kamu tüzel kişileri olduğu da açıklanmıştır sayılı İl Özel İdaresi Kanunu, il özel idarelerine çok geniş yetkiler ve çalışma alanı tanımıştır. Özel idareler bir Anayasa kuruluşudur. Kaldırılmaları anayasada değişiklik yapılmasına bağlıdır. Özel İdarelerin Görevleri il özel idarelerinin görev alanı il sınırlarıdır ve bu görevlerini, özel İdare genel sekreteri ve merkezi idarenin ildeki teşkilatları aracılığıyla yürütür. İl özel idarelerinin mahalli müşterek nitelikte olan görev alanları şöyle sıralanmaktadır. İl özel idaresi mahalli müşterek olmak şartıyla; Belediye sınırlar il sınırı olan Büyükşehir Belediyeleri hariç ilin çevre düzeni plânı, bayındırlık ve iskân, ilk ve orta öğretim kurumlarının arsa temini, binalarının yapım, bakım ve onarımı ile diğer ihtiyaçlarının karşılanmasına ilişkin hizmetleri il sınırları içinde, imar, yol, su, kanalizasyon, katı atık, çevre, acil yardım ve kurtarma, orman köylerinin desteklenmesi, ağaçlandırma, park ve bahçe tesisine ilişkin hizmetleri belediye sınırları dışında, yapmakla görevli ve yetkilidir. İl Genel Meclisi; İl genel meclisi üyeleri seçimi 306 sayılı kanuna göre ve nispi temsil usulüne göre yapılmaktadır. Tek dereceli seçimle seçilen genel meclis her yıl kendi aralarından daimi encümende bulunacak üyeleri seçerler. İl genel Meclislerine seçilecek üye sayıları 1984 yılında çıkarılan 2972 sayılı Kanunla yeniden düzenlenmiştir. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 12

14 Bu düzenlemeye göre, her seçim çevresinde, seçilecek üye sayısı aşağıdaki usule göre hesaplanır. İl genel meclisi üyelikleri için, son genel nüfus sayımı sonuçlarına göre: Nüfusu 'e kadar olan ilçelerde 2 Nüfusu 'den 'e kadar olan ilçelerde 3 Nüfusu 'den 'e kadar olan ilçelerde 4 Nüfusu 'den 'e kadar olan ilçelerde 5 Asıl üyelikle birlikte ve aynı miktarda yedek üyelik de hesaplanır. Belediye sınırları olan Büyükşehir Belediyeleri hariç il çevre düzeni planı ile belediye sınırları dışındaki alanların imar planlarını görüşmek ve karara bağlamak planlama açısından il genel meclisinin görevlerindendir. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 13

15 İmar Kanununun İncelenmesi İmar kanunu, madde 1 de belirtildiği gibi yerleşme yerlerinin ve bu yerleşme yerlerinde yapılacak olan yapıların belirli kriterlere göre yapılması için oluşturulmuş. Bu kriterleri uygulanacak plan, fen (yapı işleri ile ilgili birim), sağlık ve çevre şartları ile sınırlandırmış. Bunlara uygun denetlemeler yapılmakta gerekli izinler bu kriterlere uygunluk ile ölçülmektedir. Kanunun kapsamına bakıldığında mücavir alan 3 sınırı içinde veya dışında kalan yerlerde yapılacak planlar ile inşa edilecek tüm resmi ve özel yapılar kanun kapsamında bulunmaktadır. Buradan anlamamız gereken, planlar hem mücavir alan için hem de mücavir alan dışında uygulanabilecek olması, fakat her iki durumda da planların iş bu kanuna uygun olarak yapılmasının gerektiğidir. Yapılan planların uygulanacağı yerlerdeki yapılara ait gerekli kriterlerin bu kanunda belirtildiği ve kriterlere uygun olarak yapılmasının gerekliliğidir. Madde 4 de imar kanununun hangi istisnalarda uygulanamayacağı anlatılmaktadır. İstisnai durumlar incelendiğinde çoğunun özel kanunlar olduğu görülmektedir. Bu özel kanunlarda belirtilen yerlerde imar kanununun uygulanamayacağı anlaşılmaktadır. Bu özel yerlerin belirtildiği kanunlar: Kanun No Kanun AD 2634 Turizmi Teşvik Kanunu 2863 Kültür ve Tabiat Varlıklarını Koruma Kanunu 2960 İstanbul Boğaziçi Kanunu 3030 Büyükşehir Belediyelerinin Yönetimi Hakkında Kanun Tablo 1İmar kanununun uygulanamayacağı yerleri belirten kanunlar 3 İmar Kanunu, Birinci Bölüm, Tanımlar Madde 5: Mücavir Alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyet altına verilmiş alanlardır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 14

16 İmar ile ilgili tanımlar İmar Kanunu nda yer alan tanımlar: Nazım İmar Planı; varsa bölge veya çevre düzeni planlarına uygun olarak halihazır haritalar üzerine, yine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak çizilen ve arazi parçalarının; genel kullanış biçimlerini, başlıca bölge tiplerini, bölgelerin gelecekteki nüfus yoğunluklarını, gerektiğinde yapı yoğunluğunu, çeşitli yerleşme alanlarının gelişme yön ve büyüklükleri ile ilkelerini, ulaşım sistemlerini ve problemlerinin çözümü gibi hususları göstermek ve uygulama imar planlarının hazırlanmasına esas olmak üzere düzenlenen, detaylı bir raporla açıklanan ve raporuyla beraber bütün olan plandır. Uygulama İmar Planı; tasdikli halihazır haritalar üzerine varsa kadastral durumu işlenmiş olarak nazım imar planı esaslarına göre çizilen ve çeşitli bölgelerin yapı adalarını, bunların yoğunluk ve düzenini, yolları ve uygulama için gerekli imar uygulama programlarına esas olacak uygulama etaplarını ve diğer bilgileri ayrıntıları ile gösteren plandır. Yerleşme Alanı; imar planı sınırı içindeki yerleşik ve gelişme alanlarının tümüdür. İmar Adası; imar planındaki esaslara göre meydana gelen adadır. İmar Parseli; İmar adaları içerisindeki kadastro parsellerinin İmar Kanunu, İmar Planı ve yönetmelik esaslarına göre düzenlenmiş şeklidir. Kadastro Adası; kadastro yapıldığı zaman var olan adadır. Kadastro Parseli; kadastro yapıldığı zaman kadastro adaları içinde bulunan mülkiyeti tescilli parseldir. Yapı; karada ve suda, daimi veya muvakkat, resmi ve hususi yeraltı ve yerüstü inşaatı ile bunların ilave, değişiklik ve tamirlerini içine alan sabit ve müteharrik tesislerdir. Bina; kendi başına kullanılabilen, üstü örtülü ve insanların içine girebilecekleri ve insanların oturma, çalışma, eğlenme veya dinlenmelerine veya ibadet etmelerine yarıyan, hayvanların ve eşyaların korunmasına yarayan yapılardır. İlgili idare; belediye ve mücavir alan sınırları içinde belediye, dışında valiliktir. Bakanlık; Bayındırlık ve İskan Bakanlığıdır. (2011 yılından itibaren bakanlık Çevre ve Şehircilik Bakanlığı olarak değişti.) Mücavir Alan; imar mevzuatı bakımından belediyelerin kontrol ve mesuliyeti altına verilmiş olan alanlardır. Çevre düzeni planı; Ülke ve bölge plan kararlarına uygun olarak konut, sanayi, tarım, turizm, ulaşım gibi yerleşme ve arazi kullanılması kararlarını belirleyen plandır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 15

17 (Ek fıkra: 26/04/ /1 md.) Fen adamları; yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makine, harita - kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği nde yer alan tanımlar: İKİNCİ BÖLÜM : Tanımlar Madde 13 - Yerleşme alanı ile ilgili tanımlar: Yerleşik (meskun) alan: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planı ile belirlenmiş ve iskan edilmiş alandır. Gelişme (inkişaf) alanı: Varsa üst ölçek plan kararlarına uygun olarak, imar planında kentin gelişmesine ayrılmış olan alandır. Madde 14 - Kent bölgeleri tanımları ve alan kullanış şartları: 1) Çalışma alanı: a - Merkezi iş alanı: İmar planlarında yönetim, sosyo-kültürel ve ticari amaçlı yapılar için ayrılmış bölgedir. Bu bölgede büro, işhanı, gazino, lokanta, çarşı, çok katlı mağaza, banka, otel, sinema, tiyatro gibi sosyal kültürel tesisler, yönetimle ilgili tesisler, özel eğitim ve özel sağlık tesisleri ve benzeri yapılar yapılabilir. b - Sanayi bölgesi: İmar planlarında her türlü sanayi tesisleri için ayrılmış alanlardır. Bu bölge içerisinde amaca göre hizmet görecek diğer yapı ve tesisler de yapılabilir. 2) Sosyal ve kültürel altyapı alanları: a - Yeşil alanlar: Toplumun yararlanması için ayrılan oyun bahçesi, çocuk bahçesi, dinlenme, gezinti, piknik, eğlence ve kıyı alanları toplamıdır. Metropol ölçekteki fuar, botanik ve hayvanat bahçeleri ile bölgesel parklar bu alanlar kapsamındadır. aa - Çocuk bahçeleri: 0-5 yaş grubunun ihtiyaçlarını karşılayacak alanlardır. Bitki örtüsü ile çocukların oyun için gerekli araç gereçlerinden büfe, havuz, pergole (kamelya) ve genel heladan başka tesis yapılamaz. ab - Parklar: Kentte yaşayanların yeşil bitki örtüsü ile dinlenme ihtiyaçlarına cevap veren alanlardır. İmar planındaki park alanlarının içerisinde park için gerekli başka tesisler gösterilmemişse, ancak büfeler, havuzlar, pergoleler, açık çayhane ve genel heladan başka tesis yapılamaz. Lüzumu halinde açık spor tesisleri yapılır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 16

18 ac - Piknik ve eğlence (rekreasyon) alanları: Kentin açık ve yeşil alan ihtiyacı başta olmak üzere, kent içinde ve çevresinde günübirlik kullanıma yönelik ve imar planı kararı ile belirlenmiş; eğlence, dinlenme, piknik ihtiyaçlarının karşılanabileceği lokanta, gazino, kahvehane, çay bahçesi, büfe, otopark gibi kullanımlar ile, tenis, yüzme, mini golf, oto kros gibi her türlü sportif faaliyetlerin yer alabileceği alanlardır. Bu alanda yapılacak yapıların emsali (0.05) i, yüksekliği (6.50) m. yi geçemez. b - Spor ve Oyun Alanları: Spor ve oyun ihtiyaçlarını karşılayan alanlardır. Bu alanlarda kent ölçekleri hiyerarşisine göre gerekli spor ve oyun alanları bulunur. Bunlar futbol, basketbol, voleybol, tenis, yüzme, atletizm, buz pateni vb. gibi spor faaliyetlerini ihtiva eden açık ve kapalı tesis alanlarıdır. (1) ve (2) numaralı bentlerde belirtilen çalışma, sosyal ve kültürel altyapı alanlarında yapılacak tüm yapı, tesis ve açık alan düzenlemelerinin, özürlülerin de ulaşmasını ve kullanmasını sağlayacak şekilde Türk Standartları Enstitüsü standartlarına uygun olarak yapılması zorunludur. Madde 15 - Parsellere ait tanımlar: 1) Parsel cephesi: Parselin üzerinde bulunduğu yoldaki cephesidir. Köşe başına rastlayan parsellerde geniş yol üzerindeki kenar, parsel cephesidir. İki yolun genişliklerinin eşit olması halinde dar kenar, parsel cephesidir. Şekil 1 de 147 ve 146 nolu imar adaları ve bu imar adları içinde yer alan A ve B binaları gözükmektedir. İmar adaları etrafında yer alan yollar ve binaların bulunduğu parsellerin cephe genişlikleri dikkate alındığında bina cepheleri şekilde gösterilmiştir. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 17

19 9.00 m. İmar Uygulaması m A Bina Cephesi B Bina Cephesi 147 A Binası 7.00m B Binası 146 Şekil 1 2) Parsel derinliği: Parsel ön cephe hattına, arka cephe hattı köşe noktalarından indirilen dik hatların uzunluklarının ortalamasıdır. Madde 16 - Yapı düzenine ait tanımlar: 1) Taban alanı: Yapının parsele oturacak bölümünün yatay izdüşümünde kaplayacağı alandır. Bahçede yapılan eklenti ve müştemilat taban alanı içinde sayılır. 2) Taban alanı kat sayısı: Taban alanının imar parseli alanına oranıdır. ( TAKS kısaltması olarak imar adaları içinde gösterilir. Netcad yazılımında planet menüsünden gösterimi yapılır.) 3) (Değişik bent: 13/07/ Sayılı R.G. Yön/6. md.) Yapı İnşaat Alanı: Işıklıklar hariç, bodrum kat, asma kat, çatı arasında yer alan mekanlar ve ortak alanlar dahil yapının inşa edilen tüm katlarının toplam alanıdır. 4) (Değişik bent: 13/07/ Sayılı R.G. Yön/6. md.) Kat Alanı Kat Sayısı (KAKS) (Emsal): Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 18

20 edilen sayıdır. Katlar alanı bodrum kat, asma kat, çekme ve çatı katı ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar, iç yüksekliği 1.80 m.yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları, ticari amacı olmayan ve yapının kendi ihtiyacı için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kömürlük, sığınak, su deposu ve hidrofor bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden konut, işyeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler ile bunlara hizmet veren depo ve benzeri alanlar anlaşılır. (İmar adaları içerisinde KAKS kısaltması kullanılarak gösterilir. Netcad menüsünde planet menüsü yardımı ile eklenir.) 5) Bu bent 02/09/1999 tarihli ve sayılı Resmi Gazete' de yayımlanan Yönetmelikle yürürlükten kalkmıştır. 6) Yapı yaklaşma sınırı: Planda ve yönetmelikte belirtilmiş olan yapının komşu parsellere en fazla yaklaşabileceği sınırdır. 7) Bina derinliği: Binanın ön cephe hattı ile arka cephe hattının en uzak noktası arasındaki dik hattın uzaklığıdır. 8) Tabii zemin: Arazinin hafredilmemiş ve doldurulmamış halidir. (Hafriyat toprağın kazılmış hali) 9) Saçak seviyesi: Binaların son kat tavan döşemesi üst kotudur. 10) Bina yüksekliği: Binanın kot aldığı noktadan saçak seviyesine kadar olan mesafesidir. İmar planı ve yönetmelikte öngörülen yüksekliktir. (binaların temel kot seviyeleri en yakın kaldırımlardan itibaren verilmektedir.) 11) Kat yüksekliği: Binanın herhangi bir katının döşeme üstünden bir üstteki katının döşeme üstüne kadar olan mesafesidir. 12) Bodrum kat: Zemin katın altındaki katlardır. 13) Zemin kat: İmar planı ve yönetmelikte öngörülen kat adedine göre alttaki kattır. 14) Asma kat: Binaların, iç yüksekliği en az (5.50) m. olan, zemin katında düzenlenen ve ait olduğu bağımsız bölümü tamamlayan ve bu bölümden bağlantı sağlayan kattır. Asma katlar, iç yüksekliği (2.40) m.' den az olmamak, yola bakan cephe veya cephelere (3.00) m.' den fazla yaklaşmamak üzere yapılabilirler. 15) Normal kat: Zemin ve bodrum katların dışında kalan kat veya katlardır. 16) Son kat: Çatı altında bulunan normal katların en üstte olan katıdır. 17) Ayrık nizam: Hiçbir yanından komşu binalara bitişik olmayan yapı nizamıdır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 19

21 18) Blok nizam: İmar planı veya bu Yönetmelikte cephe uzunluğu, derinliği ve yüksekliği belirlenmiş tek yapı kitlesinin bir veya birden fazla parsel üzerine oturduğu bahçeli yapı nizamıdır. 19) Bitişik nizam: Bir veya birden fazla komşu parsellerdeki binalara bitişik olan yapı nizamıdır. 5 A : Ön bahçe uzaklığı A: yapı cinsi A:Ayrık nizam BL: Blok nizam B: Bitişik nizam l: İkiz nizam 4: Kat adedi 3: Komşu bahçe uzaklığı 0.25: TAKS 0.75: KAKS 20) Resmi bina: Genel, katma ve özel bütçeli idarelerle İl Özel İdaresi ve Belediyeye veya bu kurumlarca sermayesinin yarısından fazlası karşılanan kurumlara ait olan ve bir kamu hizmeti için kullanılan binalardır. 21) Umumi bina: Kamu hizmeti için kullanılan resmi binalarla, ibadet yerleri, özel eğitim, özel sağlık tesisleri, sinema, tiyatro, opera, müze, kütüphane, konferans salonu gibi kültürel binalar ile gazino, düğün salonu gibi eğlence yapıları, otel, özel yurt, İşhanı, büro, pasaj, çarşı gibi ticari yapılar, spor tesisleri, genel otopark ve buna benzer umuma ait binalardır. 22) Konut dışı kentsel çalışma alanları: İçerisinde motel ve lokanta da bulunabilen akaryakıt ve bakım istasyonları, resmi ve sosyal tesisler, dumansız, kokusuz atık ve artık bırakmayan ve çevre sağlığı yönünden tehlike yaratmayan imalathaneler ile patlayıcı, parlayıcı ve yanıcı maddeler içermeyen depoların yapılabileceği alanlardır. 23) Basit tamir ve tadil: Yapılarda derz, iç ve dış sıva, boya, badana, oluk dere, doğrama, döşeme ve tavan kaplamaları, elektrik ve sıhhi tesisat tamirleri ile çatı onarımı ve kiremit aktarılması işlemleridir. 24) (Değişik bent: 13/07/ Sayılı R.G. Yön/6. md.) Esaslı Tadilat: Yapılarda taşıyıcı unsuru etkileyen ve/veya inşaat alanını ve ruhsat eki projelerini değiştiren işlemlerdir. Esaslı tadil, ruhsata tabidir. 25) Yüksek katlı bina: 10 kat veya daha yüksek katlı binadır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 20

22 26) Ortak Alanlar: Binaların giriş holleri, ışıklıklar, hava bacaları, saçaklar, tesisat galerileri, açık ve kapalı merdivenler, yangın merdivenleri, asansörler, kalorifer dairesi, kapıcı dairesi, kömürlük, sığınak ve otopark gibi ortak kullanıma açık alanlardır. 27) Özürlü: Doğuştan veya sonradan herhangi bir nedenle bedensel, zihinsel, ruhsal, duygusal ve sosyal yeteneklerini çeşitli derecelerde kaybetmesi nedeniyle normal yaşamın gereklerine uyamama durumunda olup; bağımsız hareket edebilmesi için yapılarda ve açık alanlarda özel fiziki düzenlemelere gereksinim duyan kişidir. 28) (Değişik bent: 13/07/ Sayılı R.G. Yön/6. md.) Fenni Mesul: Proje müellifleri kendileri olsun veya olmasın, yapının yürürlükteki kanun, imar planı, ilgili yönetmelik hükümleri, Türk standartları, bilimsel kurallar, teknik şartnameler, fen, sanat ve sağlık kurallarına ve tüm mevzuat hükümlerine uygun olarak düzenlenen ruhsat eki projelerine göre gerçekleştirilmesini, aldıkları eğitime göre denetleyen ve ilgili idareler ile üyesi oldukları odalarına karşı sorumlu olan ilgili meslek mensuplarıdır. 29) (Değişik bent: 13/07/ Sayılı R.G. Yön/6. md.) Fen Adamları: Yapı, elektrik tesisatı, sıhhi tesisat ve ısıtma, makina, harita kadastro ve benzeri alanlarda mesleki ve teknik öğrenim veren, en az lise dengi okullardan mezun olmuş veya lise mezunu olup, bir öğretim yılı süreyle bakanlıkların açmış olduğu kursları başarıyla tamamlamış olanlar ile 3308 sayılı Çıraklık ve Meslek Eğitimi Kanununa göre ustalık belgesine sahip olan elemanlardır. İmar Kanununun 18 İnci Maddesi Uyarınca Yapılacak Arazi Ve Arsa Düzenlenmesi İle İlgili Esaslar Hakkında Yönetmelik te geçen tanımlar a) Düzenleme Sahası: Sınırı tespit edilerek, düzenlenmesine karar verilen sahadır. b) Düzeleme Sınırı: Düzenlenecek imar adalarının imar plânına göre yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan alanlar ile cami ve karakol yerlerini çevreleyen sınırdır. c) Düzenleme Ortaklık Payı: Düzenlemeye tabi tutulan yerlerin ihtiyacı olan yol, meydan, park, yeşil saha, genel otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için kullanılmak üzere, düzenleme dolayısıyla meydana gelen değer artışları karşılığında düzenlemeye tâbi tutulan arazi ve arsaların, düzenlemeden önceki yüzölçümlerinden % 40`e kadar düşülebilen miktar ve/veya zorunlu hallerde malikin muvafakatı ile tespit edilen karşılığı bedeldir. d) Düzenleme Ortaklık Payı Oranı: Bir düzenleme sahasında tespit edilen düzenleme ortaklık payı miktarının bu saha içindeki kadastro veya imar parsellerinin toplam yüzölçümü miktarına oranıdır. e) Özet Cetveli: Düzenleme sahasına giren kadastro, varsa imar parsellerinin tapu senedi miktarı, düzenleme sahasına giren ve girmeyen kısımları ile düzenleme ortaklık payları, varsa KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 21

23 kamulaştırma ve bağış miktarları ile oluşan imar parselleri ve imar adalarının yüzölçümlerinin yazıldığı cetveldir. f) Dağıtım Cetveli: Her imar adası için ayrı olarak düzenlenen ve bu düzenleme sonucu meydana gelen parsellerin, hangi kadastro veya imar parsellerinden, nasıl oluştuğunu, kadastro ve imar parsellerinden alınan düzenleme ortaklık payını, gerektiğinde malikin muvafakatı ile terk edilen alanları ve kamulaştırılan alanların miktarlarını gösteren cetveldir. g) Tahsis Cetveli: Kadastro veya varsa imar parsellerinin hangi imar adalarına gittiğini gösteren cetveldir. h) Umumi Hizmetlere Ayrılan Miktar: Bir düzenleme sahasında yol, meydan, park, genel otopark, yeşil saha gibi umumi hizmetlere ayrılan ve tescile tâbi olmayan alanlar ile cami, karakol yerleri ve ilgili tesisler için ayrılan alanların tümüdür. i) Kroki: Yaklaşık ölçekte ve üzerinde ölçü değerlerinin yazılı olduğu ada veya parsellerin çizimidir. 1. Röperli Kroki: Ada veya parsellerin yeri değişmeyen sabit tesislere bağlı olarak zeminden alınan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir. 2. Ebadlı Kroki: Ada veya parsellerin paftası üzerinden alınan veya daha önce tesbit edilmiş olan ölçülerinin yazılı olduğu krokidir. 3. Uygulama Krokisi: Ada veya parsellerin zeminde belirtilmesi amacıyla paftası üzerinden alınan ölçüleri yazılarak düzenlenen krokidir. j) Parsel Numarası: Bir ada içindeki parsellere, her ada için (1) den başlayarak verilen numaradır. k) Parselasyon Plânı: İmar plânının araziye uygulanmasından sonra yapılacak röleve ölçülerine göre boyut değiştirmeyen paftalar üzerinde çizilen, kesin parselasyon durumunu gösteren ve tapuya tescil işlemlerine esas alınan plândır. l) Hata Sınırı: Ölçü değerleri ile plân değerleri arasındaki kabul edilebilir en büyük farktır. m) Teknik Yönetmelik: Büyük ölçekli harita ve harita bilgileri üretim yönetmeliği. MAL SAHİPLERİNİN İSTEĞİ ÜZERİNDE YAPILAN İMAR UYGULAMALARI Kamu, imarla ilgili kamu çözümleri üretemiyorsa veya üretmiyorsa mal sahibi arazilerini imara uygun şekilde kullanabilmek için kendileri çözüm üretirler. Bu çözümler sonucu imar uygulamalarından bazıları şanslı olarak az bir taviz verirken, bazıları büyük fedakârlık vermek zorunda kalır. Sahiplerin isteği ile yapılan uygulamalar üçe ayrılır: KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 22

24 Sınır düzeltmesi, İfraz Tevhid uygulamaları, Terk. a) Sınır düzeltmeleri: iki parsel arasında düzgün olmayan bir sınır olması durumunda (örneğin kırıklı bir yapıya sahip taşınmaz sınırı yüzünden, arsa üzerinde yapılaşma şartları sağlanmadığı için arsa üzerinde taşınmaz yapılamaz.) taşınmazlarda bazı sorunlar yaşanabilir. Bu gibi durumlarda iki parsel anlaşarak, sınır düzeltmesi uygulaması yapılabilir. Burada uyulması gereken şart sınır düzeltmesi yapıldıktan sonra her parselin alanı aynı kalmalıdır. A B A ile B parselleri arasında kırıklı bir sınır var. A B A ile B parsellerinin alanları aynı kalmak koşulu ile yapılan sınır düzeltmesi. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 23

25 b) Ayırma (ifraz) işlemleri: Bir parselin iki yada daha fazla dayıda parsele bölünmesi işlemidir. Bu işlemi yargı yada yargı isteyebilir. İfraz işlemi küçülmeyi gerektiğinden, öncelikle bu işlemin mevzuata uygun olup olmadığı önemlidir. İfrazın imar planındaki şartları: İmar Kanun üçüncü bölüm 15. Ve 16. Maddeleri) İfraz ve Tevhid Madde 15 - İmar planlarına göre yol, meydan, yeşil saha, park ve otopark gibi umumi hizmetlere ayrılan yerlere rastlayan gayrimenkullerin bu kısımlarının ifrazına veya tevhidine izin verilmez. İmar parselasyon planı tamamlanmış olan yerlerde yapılacak ifraz veya tevhidin bu planlara uygun olması şarttır. İmar planlarında parsel cepheleri tayin edilmeyen yerlerde yapılacak ifrazların, asgari cephe genişlikleri ve büyüklükleri yönetmelikte* 4 belirtilen esaslara göre tespit edilir. İmar planı dışında kalan alanlarda yönetmeliklerinde tayin edilecek miktarlardan küçük ifrazlara izin verilmez. Tescil ve Şüyunun İzalesi (Taşınmaza ortak mülkiyet olarak sahip olan hissedarların mallarının aynen taksim edilmesi veya mahkemece satılarak bedellerinin hissedarlar arasında payları nispetinde paylaştırılmasına izale-i şuyu denir. ) Madde 16 - Belediye ve mücavir alan hudutları içindeki gayrimenkullerin re'sen veya müracaat üzerine tevhid veya ifrazı, bunlar üzerinde irtifak hakkı tesisi veya bu hakların terkini, bu Kanun ve yönetmelik hükümlerine uygunluğu belediye encümenleri veya il idare kurullarınca onaylanır. Onaylama işlemi, müracaatın belediyelere veya valiliklere intikalinden itibaren en geç 30 gün içinde sonuçlandırılır ve tescil veya terkini için 15 gün içinde tapuya bildirilir. Tapu dairesi, tescil veya terkin işlemini bir ay içinde sonuçlandırmak zorundadır. Bu Kanun hükümlerine göre şüyulandırılan gayrimenkullerin sahipleri ilgili idarenin tebliği tarihinden itibaren altı ay içinde aralarında anlaşamadıkları veya şüyuun izalesi için, mahkemeye müracaat edilmediği takdirde ilgili idare hissedarmış gibi, şüyuun izalesi davası açabilir. Tarafların rızası veya mahkeme kararı ile şüyuun izalesi 5 ve arazi taksimi de yukarıdaki hükümlere tabidir. 4 Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği, Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği. 5 Şüyulandırma: Eski dilde 18. Madde uyarınca arsa arazi düzenlemesinin halk arasında kabul görmüş hali. Yani parselasyonun planlarının uygulanması sonucu parsellerin pay sahiplerine dağıtılması. Şuyunun İzalesi: herhangi bir malın kendisinin veya satılarak bedelinin paylaştırılması suretiyle, bu mal üzerindeki ortaklığının (paydaşlığının) giderilmesi (yok edilmesi). KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 24

26 10 10 A B C İfraz Öncesi İfraz Sonrası Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliği ne göre ifraz işleminde dikkat edilmesi gereken kriterler: Parsel büyüklükleri Madde 17 - İmar planında gösterilen çeşitli bölgelerde imar planı ile getirilmiş farklı hükümler yoksa, yapılacak ifrazlarda, elde edilecek yeni parsellerin asgari ölçüleri, arazi meyilli, yol durumu, mevcut yapılar vb. gibi mevkiin özellikleri ile bu parsellerde yapılması mümkün olan yapıların ölçüleri ve ihtiyaçları da göz önünde tutularak tespit olunur. Parsel genişlikleri: 1. İkamet ve ticaret bölgelerinde: a) 4 kata kadar (4 kat dahil) inşaata müsait yerlerde: aa) Bitişik nizamda: (6.00) m. den, ab) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (6.00) m. den, ac) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (6.00) m. den, az olamaz. b) 9 kata kadar (9 kat dahil) inşaata müsait yerlerde: ba) Bitişik nizamda: (9.00) m. den, bb) Blok başlarında: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00) m. den az olamaz. bc) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (9.00) m. den az olamaz. c) 10 veya daha fazla katlı inşaata müsait yerlerde: ca) Bitişik nizamda: (12.00) m. den, cb) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (12.00) m. den, cc) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplamı + (12.00) m.den, az olamaz. 2. Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde: a) Bitişik nizamda: (5.00) m. den, b) Blok başlarında: Yan bahçe mesafesi + (5.00) m. den, c) Ayrık nizamda: Yan bahçe mesafeleri toplam + (5.00) m. den, az olamaz. 3. Sanayi bölgelerinde: m. den, az olamaz. 4. Konut dışı kentsel çalışma alanlarında: m. den, az olamaz. Bu ölçülerin tespitinde, köşe başına rastlayan parsellerde yol tarafındaki yan bahçe yerine, o yol için tayin edilmiş ön bahçe mesafesi alınır. Parsel derinlikleri: KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 25

27 1. İkamet ve ticaret bölgelerinde: a) Ön bahçesiz nizamda: (13.00) m. den, b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (13.00) m. den, az olamaz. 2. Yalnız 1 katlı dükkân yapılacak ticaret ve küçük sanayi bölgelerinde: a) Ön bahçesiz nizamda: (5.00) m. den, b) Ön bahçeli nizamda: Ön bahçe mesafesi + (5.00) m. den, az olamaz. 3. Sanayi bölgelerinde: m.den, az olamaz. 4. Konut dışı kentsel çalışma alanlarında: m. den, az olamaz. Parsel alanları: Konut dışı kentsel çalışmaları alanlarında 2000 m2. den az olamaz. Madde 17 de belirtilenlerden en önemlisi, mücavir alan sınırları içindeki en küçük parsel boyutu, yerleşim yerinin topoğrafik durumu, imar adalarının durumu ve geleneksel yaşam standartları gibi kriterlere göre değişecek. Diğer bir deyişle en küçük parsel alanı boyutu standart bir sabit değere getirilemez. Yapılacak ifraz (ayırma) işleminde minimum parsel alanı dikkate alınmalıdır. İfraz yapılırken, Madde 17 de belirtilen parsel genişlik ve derinlik değerleri dikkate alınarak yeni parseller elde edilmelidir. Parselasyon planı, ifraz-tevhid ve istisnalar Madde Her türlü imar adasında, parselasyon planı yapılmadan bu adadaki parsellerde ifraz ve tevhid yapılamaz. 2. Çeşitli kamu ve hizmet tesislerinin gerçekleştirilmesi maksadı ile yapılması gereken kamulaştırmalar yüzünden bu hizmet ve tesisler için lüzumlu parçalara ayrılmasını sağlamak üzere yapılacak ifrazlar, bu Yönetmelikteki ifraz şartlarına tabi değildir. Madde 19/1 de imar planı yapım aşamasında, uygulama sınırları içinde kalan kadastro parselleri imar parsellerine dönüşüp ilgili maliğe tahsisi yapılmadan ifraz veya tevhid yapılamaz. Zaten imar kanununun 18. Maddesine göre arsa arazi uygulaması yapımına başlamadan evvel uygulama sınırları içerisinde kalan parseller belirlenir ve bu parsellerin tapu sicillerine ifraz tevhit yapılmaması için şerh konur. Madde 19/2 de kamu kurumları için ayrılacak alanlarda ifraz yapılması gerektiğinde gerekli parsel şartlarının (parsel derinliği, genişliği ve bununla beraber minimum parsel büyüklüğü) aranmayacağını belirtiyor. Madde 20 - İfraz yolu ile cephesi olmayan parsel ihdası, ancak imara müsait hale getirildiği parsele şuyulandırılarak yapılır. Arsa arazi uygulaması sonucunda her parselin imar yoluna cephesi olmak zorundadır. Yola olan cephe mesafesi yapıların parsel içinde konumlandırılması, yapının temel kot değerlerinin elde edilmesi, su ve kanalizasyon gibi hizmetlerden faydalanabilme açısından önem arz eder. Fakat ifraz işlemi sonucunda yola cephesi bırakılmamış ise bu durumda parselin ifrazı uygun görülmez. O takdirde ilk yapılması gereken yola cephesi olacak şekilde yeniden ifraz işleminin yapılmasıdır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 26

28 Kapanan yollar Madde 22 - İmar planına göre kapanan yollar veya mahreci (çıkışı) bulunmasına rağmen yapı adası ortasında kalan parseller ifraz edilemezler. Bu gibi yerler İmar Kanununun ilgili hükümleri uygulanamadığı ve yapı yapılmasına müsait bir durum elde edilmediği takdirde, bu hükümler uygulanıncaya veya kamulaştırılıncaya kadar sahiplerince olduğu gibi kullanılmaya devam olunur. Bu gibi arsalardan 5 yıllık programa dahil olmayan ve bu Yönetmelik hüküm ve ölçülerine göre bina yapılmasına müsait bulunanlara da yükseklikleri tabii zeminden (6.50) m yi ve brüt inşaat alanı 250 m 2. yi geçmemek üzere, 21 inci maddedeki şekil ve esaslar dâhilinde muvakkat (geçici) inşaat izni verilir. İmar planı yapılırken, uygulama imar alanı belirlemede seçilen alanlar zaten kullanımda, içimde yaşam alanları olan alanlardır. Var olan yapılar korunacak şekilde yeni parseller oluşturulur, bu yapıların içinde bulunduğu parsellerin cephesi olan bazı çıkmaz sokaklar veya plan uygulamasından dolayı kapanan yollar olabilir. Bazı durumlarda da parseller belirlenen imar adası içinde kalır, kapanan yol sonradan çıkmaz duruma gelebilir. Bu durumdaki parsellerde ifraz yapılamaz. Malik yaşamı müddetçe o yerde yaşayabilir veya bu alanlar kamulaştırılıp burada arsa arazi uygulamaları yapılabilir. Plansız Alanlar İmar Yönetmeliği ne göre ifraz işleminde dikkat edilmesi gereken kriterler: İmar planının yapım şartı nüfusa dayalıdır. Nüfusun ve üzerindeki yerlerde halkın ihtiyacı olan hizmetlerin sağlanması, umumi hizmetlerin getirilebilmesi için imar planının yapılması gereklidir. Fakat nüfusu üzerinde olmayan belediyeler bulunmaktadır. Bu tip alanlarda imar planı yapılması zorunluluğu yoktur, insanların sahip oldukları parseller üzerinde yapılacak olan isteğe tabi uygulamalarda, dirlik ve düzenin sağlanabilmesi için Plansız Alanlarda Tip İmar Yönetmeliği dikkate alınır. Plansız Alanlar İmar yönetmeliğinin planlı alanlar tip imar yönetmeliğinden farkı, yönetmeliğin ilk iki maddesinde ki uygulanacağı yerlerin belirtilmesi ile anlaşılacaktır. Madde 1 - Bu Yönetmeliğin amacı belediye ve mücavir alan sınırları içinde ve dışında kalan ve plânı bulunmayan alanlardaki yapılaşmaların fen, sağlık ve çevre şartlarına uygun teşekkülünü sağlamaktır. Kapsam Madde 2 Bu Yönetmelik hükümleri; 1) Planı bulunmayan ve/veya son nüfus sayımına göre nüfusu in altında olan belediyelerin yerleşik alan sınırları içinde, 2) Belediye ve mücavir alan sınırları içindeki köy ve mezraların yerleşik alanlarında, 3) Belediye ve mücavir alan sınırları dışında planı bulunmayan köy ve mezraların yerleşik alanları ve civarında, 4) Belediye ve mücavir alan sınırları içinde veya dışında imar planı ve yerleşik alan sınırları dışında kalan iskân dışı alanlarda, uygulanır. KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 27

29 Plansız alanlarda imar yönetmeliğine göre ifraz işlemlerinde dikkate alınması gereken kriterler: Parsel büyüklükleri ve bina cepheleri Madde 13- İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin genişlikleri (20) m.den, parsel derinlikleri (30) m.den az olamaz. Madde 13 de plansız alanlarda yapılacak olan ifrazın sonunda parsellerde olması gereken genişlik ve derinlik değerleri verilmiştir. Eğer bu mesafe değerleri sağlanamaz ise ifraz ilgili kadastro kurumu tarafından kabul görülmeyecektir. İfraz Madde 15- İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklarda cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz. Köy ve mezraların yerleşik alanı ve civarının tespiti Madde 44- İfraz suretiyle elde edilecek parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan ve kamu eline geçmiş bir yola cephesinin bulunması şarttır. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Çıkmaz sokaklara cephesi olan parseller ifraz edilemez. İfraz suretiyle çıkmaz sokak oluşturulamaz. Madde 15 ve Madde 44 de değinilen imar adası ve imar parseli olmayan yerlerde Kadastro adası etrafındaki yollar kamuya aittir. Bu durumdaki bir parselin ifrazı yapılacak ise ilk dikkat edilecek ifraz sonrasında oluşan parselin muhakkak kamu yoluna cephesi olması gerekmektedir. Belediye ve Mücavir Alan Sınırları İçinde ve Dışındaki Yerleşme Alanı Dışında Kalan (İskân Dışı) Alanlarda Uygulanacak Esaslar İfraz ve Tevhid İşleri: Madde 62- Üst ölçek planı bulunmayan iskân dışı alanlarda yapılacak ifrazlardan sonra elde edilecek her parsel (5000) m2 den küçük olamaz. Bu parsellerin tapu kadastro veya tapulama haritasında bulunan kamu eline geçmiş bir yola, yapılan ifrazdan sonra en az (25.00) m. cephesi bulunması zorunludur. Parselden terk suretiyle yol oluşturulamaz. Yeni yerleşme alanı oluşturma amaçlı ifraz işlemi yapılamaz sayılı İskan Kanunu uyarınca hazırlanan TARIMSAL İSKAN PROJELERİ kapsamında yapılaşma amacı taşımayan tarımsal amaçlı ifrazlarda, yola cephe koşulu aranmaz. Tevhid işlemlerinde (5000) m2 asgari büyüklük şartı aranmaz. İskân dışı alanlar, yerleşim olarak kullanılması düşünülmeyen alanlar olarak düşünülmelidir. Bu alanların kullanım amacı tarım faaliyetleri ile ekonomik gelir elde edilecek olmasıdır. Bu yüzden plansız alanlar içinde farklı kriterler içermektedir. Örneğin aynı yönetmelik içinde Madde 13 iskana uygun alanlardaki ifraz sonrası olabilecek olan parseller için yola genişlik değeri 20 m. den az olamaz derken, Madde 62 de ise iskana konu olmayan yerlerde 25 m. den az olamaz demektedir. Ayrıca iskana tabi olabilecek parsellerde en küçük alan değeri belirtilmez iken, iskana tabi olmayan alanlarda ise en küçük alan değeri olarak 5000 m2. Belirtilmiştir. c) Birleştirme (Tevhit) İşlemi: Bir parselin bir veya birden fazla parsel ile yada bir parselin başka parsellerden ayrılan kısımları ise birleşmesi ile parselin tek bir parsel haline getirilmesidir. Tevhit işlemi, imar mevzuatında, imar adaları içerisinde ki parsellerin boyutları yapı nizamında belirlenmektedir. Yapı nizamını şehir plancıları belirler. Bu planlarda be- KMYO Öğr. Gör. Emre İNCE 28