NİLÜFER BELEDİYESİ ÜRÜNLÜ MAHALLESİ KENTSEL VE ARKEOLOJİK SİT ALANLARI 1/1000 ÖLÇEKLİ KORUMA AMAÇLI İMAR PLANI

Transkript

1 NİLÜFER BELEDİYESİ ÜRÜNLÜ MAHALLESİ KENTSEL VE ARKEOLOJİK SİT ALANLARI 1/1000 ÖLÇEKLİ KORUMA AMAÇLI İMAR PLANI VE YAKIN ÇEVRESİ 1/1000 ÖLÇEKLİ İMAR PLANI PLAN NOTLARI OCAK 2013

2 A. KENTSEL VE ARKEOLOJİK SİT ALANLARI 1. GENEL HÜKÜMLER 1.1. Tescilli sivil mimarlık örneği yapılarda (SMÖ), bakım, basit onarım, restitüsyon, restorasyon, yeniden yapılanma ve imar uygulama istekleri Kültür Varlıkları Koruma Yüksek Kurulu nun (K.V.K.Y.K) yürürlükteki ilke kararları doğrultusunda değerlendirildikten sonra Bursa Kültür Varlıkları Koruma Bölge Kurulu Müdürlüğü (B.K.V.K.B.K.) kararına göre Belediyesince işlem yapılacaktır Plan içindeki korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli anıtsal ve sivil mimarlık örneği yapıların bulunduğu parsellere bitişik parsellerde ve tescilli yapıların cephe alındığı yolların karşı tarafından cephe alan parsellerde yeni yapılanma istekleri, plan koşulları ve tescilli yapı saçak kotu baz alınarak hazırlanacak 1/50 ölçekli mimari projesi ve diğer dokümanları B.K.V.K.B.K. nca değerlendirilerek alınacak karardan sonra Belediyesince ruhsata bağlanıp tüm uygulamalar için izin verilecektir Plan içinde korunması gerekli taşınmaz kültür varlığı olarak tescilli anıtsal ve sivil mimarlık örneği yapıların bitişiğindeki yapıların esaslı onarım istekleri B.K.V.K.B.K. kararı doğrultusunda Belediyesince izin verilecektir Tescilli Sivil Mimarlık Örneği yapıların bulunduğu parsellerde yapılacak tevhid ve ifraz işlemleri için B.K.V.K.B.K. nun uygun görüşü alınacaktır Tescilli yapıların parsellerinde ikinci yapı talebi plan yapılanma koşulları ve tescilli binanın gabarisi ve konumu dikkate alınarak hazırlanacak Avan Proje ile Belediyesi kanalıyla, B.K.V.K.B.K. görüşü alınarak uygulama yapılır. Parsel içinde II. yapı kütlesinin yapılabilmesi için parsel içinde bulunan SMÖ yapının da röleve/restorasyon /rekonstrüksiyon projelerinin yapılması zorunludur Plan notlarını etkileyecek şekilde K.V.K.Y.K. ilke kararlarında değişiklik olması durumunda değişiklik şekli plan notu olarak uygulanır Planlama alanı içinde B.K.V.K.B.K. tarafından tescillenmiş sivil mimarlık örneği ve anıtsal yapıların dışında kalan mülkiyetlerde plan üzerinde belirtilen yapılaşma

3 koşulları ya da plan notlarında belirtilen İnşaat Alanları Tablosu esas alınarak uygulama yapılır. Tescilli yapı parsellerinde, parsel büyüklüğünün yeterli olması ve Koruma Kurulu nun uygun görmesi durumunda ikinci kütle yapılabilir Afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkındaki yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur Bursa Büyükşehir Belediyesi Jeolojik-Jeofizik-Jeoteknik Etüt raporunda belirtilen hükümlere uyulacaktır Plan notlarında açıklanmayan hususlarda Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir Planlama alanında yer alan SMÖ yapının tamamı istenildiği taktirde yeme-içme, konaklama amaçlı kullanılabilir. Parseldeki yapıların yeme-içme, konaklama amaçlı kullanılması durumunda, oluşan imar parselinin %10 u oranında, parsel alanı içinde uygun bir alan olması ve B.K.V.K.B.K. tarafından uygun görülmesi durumunda imar hakkı (emsal) ilavesi kullanılabilir Ön bahçe duvarından itibaren parsel cephesi boyunca minimum 1 metre yeşil alan bant bırakmak suretiyle ön ve yan bahçeler açık otopark olarak düzenlenebilir. Ön bahçe zemin kaplamasında asfalt veya beton malzeme kullanılamaz, bunun yerine çim taşı vb. malzemeler kullanılacak uygun bitkilendirme ve ağaçlandırması yapılacaktır. 2.KENTSEL SİT ALANI KAPSAMINDAKİ KONUT VE TİCARET ALANALRI 2.1.İFRAZ KOŞULLARI madde uygulaması yapılmayacak alanlarda imar planındaki terk sonrası kalan parsel alanı 1000 m² altındaki parsellerde minimum ifraz koşulu 350 m², 1000 m² ve üzerindeki parsellerde 500 m² olup, bu değerlerden küçük parsel oluşturulamaz. 18. madde uygulaması yapılacak alanlarda uygulama sonrasında oluşacak parsellerde minimum ifraz koşulu 350 m² olacaktır.

4 2.2.BAHÇE MESAFELERİ Yapılaşama alanlarında ön ve yan bahçe mesafesi serbest, arka bahçe mesafesi en az 3 metredir. Ancak parsel boyutu nedeniyle bina derinliğinin 10 metreden az kalması halinde arka bahçe mesafesi 2 metreye kadar inebilir. Binalar komşu parsele bitişik yapılabileceği gibi ayrıkta yapılabilir. Ayrık yapılması halinde yan bahçe mesafesi en az 3 metredir. Yan bahçe bırakılmaması durumunda cephe açılamaz Bir parselde birden fazla yapı yapılması durumunda, iki yapı arasındaki mesafe en az 4.00 m. dir. 2.3.BİNA CEPHE ve DERİNLİKLERİ Yapılanma alanlarında bina cephesi 5.00 m.den az, m. den çok olamaz Yapılanma alanlarında bina derinliği 7.00 m. den az, m.den çok olamaz Yapılaşama alanlarında parsel genişliği 5.00 m.den az olan parsellerde, her iki komşu parsellerde yerinde mevcut bina var ise yapılanma izni verilir Bir bina taban alanı 150 m 2 yi geçemez Yapının ihtiyacını karşılamak üzere odunluk, kuruluk, garaj depo, vb. amaçlarla kullanılmak üzere müştemilat yapılabilir. Müştemilatlar verilen KAKS değerinin dışındadır. Ancak ana bina taban alanının %50 sinden fazla olamaz. Müştemilatların dar kenarı en fazla 4 metre olacaktır. Yükseklik, tabii zemin kotundan itibaren maksimum 2.50 metre olacaktır. Müştemilatlara ait oldukları asıl yapıya bitişik yapılabilir, ancak komşu parselin asıl yapısına bitişik yapılamaz. Komşu parselin müştemilatının

5 bulunduğu kısımlarda ise komşu parsel sınırından en az 1 m. çekilerek yapılabilir. 2.4.BİNALARA KOT VERİLMESİ Bina bahçe mesafesi bırakılarak yapılması durumunda ortalama kot alınacaktır. Binanın yola bitişik yapılması durumunda yönetmelik hükümleri geçerlidir Bodrum kat yapılmayacaktır Su basman yüksekliği, imar yüksekliği içinde kalmak kaydıyla en fazla 1.00 m. dir. 2.5.İNŞAAT ALANLARI Plan üzerinde yapılanma koşulu belirtilmemiş serbest nizam konut alanlarında parsel büyüklüklerine göre aşağıdaki yapılaşma değerlerine uyulacaktır. PARSEL ALANI (M2) KAKS EN AZ İNŞAAT ALANI (M2) EN FAZLA İNŞAAT ALANI (M2) 75 M2 ALTI 1.50 Parsel alanına bağlı ÜZERİ Parsel alanına bağlı Parsellerin KAKS değerinin oluşturduğu inşaat alanı, grubunun en az inşaat alanın altıda olması halinde o grubun en az inşaat alanı ile eşitlenmesinden sonra her parsel kendi KAKS değerini kullanacaktır Serbest nizam iki kat ve TAKS/KAKS değeri verilen imar adalarında; TAKS:0.50, KAKS:1.00 dir.

6 2.6.BİNA YÜKSEKLİKLERİ Planda ticaret taraması ile gösterilen alanlarda kat adedi 2 kat olacaktır. Ticaret alanlarında binanın tamamı ya da sadece zemin katı ticaret olabileceği gibi istenirse zemin katlarda dahil olmak üzere binanın tamamı konut olarak kullanılabilir. Ticaret alanlarında binanın tamamı konut yapılırsa kat adedi 2 olacaktır Zemin katların ticaret amacı ile kullanılması durumunda zemin kat yükseklikleri döşeme üstünden tavan alt kaplamasına kadar 3.00 m.den fazla olamaz. Zemin katta yapılacak olan ticari ünitenin Kahvehane, lokanta, kafeterya, toplantı salonu, gibi sosyal tesisler olması durumunda temiz yükseklik 3.50 m. den fazla olamaz. 2.7.ÇIKMALAR Yol cephesine, kamuya açık alanlara bakan cephelerde imar hattı içinde olsa bile balkon şeklinde açık çıkma yapılamaz. Yapılacak çıkmalar gömme balkon şeklinde olacaktır Çıkmalar cephe boyunca yapılacağı gibi, bir cephede birden fazla çıkma yapılabilir Genişlikleri 4.00 m.den dar olan yollara bakan cephelerde çıkma yapılamaz. Karşılıklı iki çıkma arasındaki mesafe en az 4.00 m. olacak şekilde çıkma genişlikleri eşit olarak belirlenir Bir cephede birden fazla çıkma yapılması halinde çıkma derinliği en fazla 0.80 m. dir. Cephe boyunca çıkma yapıldığı hallerde çıkma derinliği 0,50 m.yi geçemez Aynı cephede birden çok çıkma yapılması durumunda; Yan yana gelen düz çıkmalar arasındaki mesafe 0.90 m. den az olamaz Yan yana gelen verev çıkmalarda ise, birinin uzun yan kenarının bittiği yerden, diğerinin 0.15 m. yi geçmeyen kısa yan kenarı gelecek şekilde ara vermeksizin devam edebilir.

7 Bina cephesinin boyu ne olursa olsun, yapılacak olan verev çıkmaların boyu bağlı oldukları mekanın genişliğinden daha fazla olamaz. Verev çıkmanın büyük kenar derinliği en çok 0.80 m. olabilir. Bir cephede ard arda birden çok verev çıkma yapılabilir. 2.8.SAÇAKLAR, ÇATI VE ÇATI KATI Konut ve diğer yapılarda saçak genişliği en az 0.45 m en fazla 0.80 m dir Çatı katı, çekme kat veya teras çatı yapılamaz. Çatı yapılmadan yapı kullanma izni verilmez Çatılar kırma ve beşik çatı olarak yapılacaktır Çatı eğimi %33 ü geçemez Alaturka kiremit kullanılacaktır. 2.9.PENCERE VE KAPI BOYUTLARI Pencere Boyutları; Binaların pencere boyutlarında, a:genişlik, b:yükseklik olmak üzere a/b= 1/2, 1/1.5 ve 1/1 oranları kullanılmalıdır. Bu oranlar kullanıldığında pencere genişlikleri 1/2 oranında en çok 0.90 m., 1/1.5 oranında en çok 1,10 m., 1/1 oranında ise en çok 1.40 m. genişlikte yapılabilir İki pencere arasındaki doluluk en az 0.20 m. dir Çıkmaların kısa kenarlarına yapılacak çıkma pencereleri bu oranlara tabi olmayıp, yükseklikleri çıkmanın uzun kenarında kullanılan pencere yükseklikleriyle aynı yükseklikte ve aynı hizada olmalıdır Binaların üst katlarında yola ve manzaraya bakan cephelerinde her odaya 1 ya da 2 pencere yapılabilir. Cumbalarda ise ön kısımda 2 li veya 3 lü pencere ve yan kısımlarda 1 pencere yapılabilir Kapı Boyutları; Balkon kapılarında genişlik tek kanatlı kapılarda en az 0.75m. en çok 0.90 m. İki kanatlı kapılarda ise en az 1.20 m. en çok 1.80 m. dir.

8 Zemin katların ticaret amacı ile kullanılması durumunda pencere ölçüsü serbesttir Pencere ve kapılarda mevcut dokuya uygun ahşap malzeme veya ahşap görüntüsü veren kaplamalı doğrama kullanılacaktır Yerel mimari karakterlerinden yararlanılarak hazırlanmış pencere ve kapı örnekleri kullanılarak tasarım yapılacaktır. Konut kullanımında pencere ve kapı doluluk ve boşluk oranı %20 ile %35 arasında değişebilir. Ticari kullanımda bu oran % 40 ı geçemez SERBEST YAN DUVARLAR Serbest yan duvarların dış yüzeyleri sıva, serpme sıva, taş yada ahşap kaplanacaktır. Tabii malzeme kullanılması durumunda ayrıca sıvanması yada kaplanması zorunlu değildir. Kamu yararına açık yeşil alanlara dönük serbest yan duvarlara pencere açılabilir CEPHE ELEMANLARI Pencere, kapı, panjur, merdiven, eliböğründe, çatı saçağı, korkuluk, tavan, zemin döşemeleri, saçak altı kaplaması, pervaz, payanda vb. ince yapı elemanlarında ahşap ve ahşap görünümlü malzeme kullanılacaktır. Gerek duvar kaplamalarının gerekse mimari elemanlarının boyanması durumunda mahalli renkler kullanılacaktır BAHÇE DUVARLARI Makine tuğlası, taş ve ahşap duvarlar ile doğal malzeme kullanılarak yapılan bahçe duvarları doğal hali ile bırakılabilir. Ancak diğer malzemelerle yapılmış duvarların sıvanarak boyanmasından sonra kullanma izni verilebilir. Bahçe duvarları yüksekliği ön bahçede 2.00 m dir. Yan ve arka bahçede yönetmelik hükümleri geçerlidir BİNA RENKLERİ Yeşil, mavi, beyaz, sarı, pembe ve tonlarında olacaktır.

9 3. İDARİ TESİS ALANI Kamu hizmetlerinin görülmesi, toplumun ihtiyaçlarının giderilmesi amacıyla ayrılmış ve kamu kurum ve kuruluşlarına tahsis edilmiş alanlardır. Bu planda İdari Tesis Alanı olarak kullanım kararı getirilmiş alanlarda kamu yönetimi hizmeti gören kurumlara (valilik, kaymakamlık, belediye, hizmet yapıları vb.) ait yapı ve tesisler yer alacaktır. Bu alanlarda E:0.60 ve Hmax=6.50 metre yapılaşma koşulu geçerlidir. 4. KÜLTÜREL TESİS ALANI, SOSYAL KÜLTÜREL TESİS ALANI Kamu kurumlarına ait kültürel hizmet binaları, yurtlar, çocuk yuvaları, yaşlılar bakımevi, halk eğitim merkezleri, kütüphane, sinema, tiyatro, sosyal tesisler (halı saha, düğün salonu vb.) vb. tesislerin yapıldığı alanlardır. Bu alanlarda E:0.60 ve Hmax=2 Kat metre yapılaşma koşulu geçerlidir. 5. İLKÖĞRETİM TESİS ALANI İlköğretim Tesisi ve söz konusu kullanımla ilgili yardımcı ünite binalarının yapılabilmesi amacıyla ayrılan alanlardır. Bu alanlarda E:0.60 ve Hmax= 2 Kat yapılaşma koşulu geçerlidir. 6. CAMİ ALANI Dini hizmet yerleri ve müştemilatlarına ayrılan alanlardır. Bu alanlarda E:0.60 ve Hmax= 2 Kat yapılaşma koşulu geçerlidir. 7. TRAFO ALANI Trafo ve Trafo Merkezi yapılabilmesi amacıyla ayrılmış alanlardır. Planda önerilen teknik alt yapı alanları amacı dışında kullanılamaz.

10 B. KENTSEL VE ARKEOLOJİK SİT DIŞI ALANLAR 1.GENEL HÜKÜMLER 1.1. Plan, plan notları ve plan açıklama raporu bir bütündür Plan dahilindeki tüm yapılarda çatı yapılması zorunludur Afet bölgelerinde yapılacak yapılar hakkındaki yönetmelik hükümlerine uyulması zorunludur Bursa Büyükşehir Belediyesi Jeolojik-Jeofizik-Jeoteknik Etüt raporunda belirtilen hükümlere uyulacaktır Ön bahçe duvarından itibaren parsel cephesi boyunca minimum 1 metre yeşil alan bant bırakmak suretiyle ön ve yan bahçeler açık otopark olarak düzenlenebilir. Ön bahçe zemin kaplamasında asfalt veya beton malzeme kullanılamaz, bunun yerine çim taşı vb. malzemeler kullanılacak uygun bitkilendirme ve ağaçlandırması yapılacaktır Plan notlarında açıklanmayan hususlarda Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir. 2. KONUT VE TİCARET ALANALRI 2.1. İFRAZ KOŞULLARI Yapılaşama alanlarında ön ve yan bahçe mesafesi serbest, arka bahçe mesafesi en az 3 metredir. Ancak parsel boyutu nedeniyle bina derinliğinin 10 metreden az kalması halinde arka bahçe mesafesi 2 metreye kadar inebilir. Binalar komşu parsele bitişik yapılabileceği gibi ayrıkta yapılabilir. Ayrık yapılması halinde yan bahçe mesafesi en az 3 metredir. Yan bahçe bırakılmaması durumunda cephe açılamaz.

11 2.2.BAHÇE MESAFELERİ Yapılaşama alanlarında ön ve yan bahçe mesafesi serbest, arka bahçe mesafesi en az 3 metredir. Ancak parsel boyutu nedeniyle bina derinliğinin 10 metreden az kalması halinde arka bahçe mesafesi 2 metreye kadar inebilir. Binalar komşu parsele bitişik yapılabileceği gibi ayrıkta yapılabilir. Ayrık yapılması halinde yan bahçe mesafesi en az 3 metredir. Yan bahçe bırakılmaması durumunda cephe açılamaz Arka ve yan cepheye pencere açılmak istenildiğinde bina parsel sınırından en az 3 m geri çekilerek bahçe bırakılabilir Bir parselde birden fazla yapı yapılması durumunda, İki yapı arasındaki mesafe en az 4.00 m. dir BİNA CEPHE ve DERİNLİKLERİ Konut alanı önerilen imar parsellerinde; Parsellerde bina cephesi 5.00 m.den az, m. den çok olamaz Parsellerde bina derinliği 7.00 m. den az, m.den çok olamaz Bir bina taban alanı 150 m 2 yi geçemez Serbest nizam konut alanlarında; Minimum ifraz koşulu 350 metrekaredir Yapının ihtiyacını karşılamak üzere odunluk, kuruluk, garaj depo, vb. amaçlarla kullanılmak üzere müştemilat yapılabilir. Müştemilatlar verilen KAKS değerinin dışındadır. Ancak ana bina taban alanının %50 sinden fazla olamaz. Müştemilatların dar kenarı en fazla 4 metre olacaktır.

12 Yükseklik, tabii zemin kotundan itibaren maksimum 2.50 metre olacaktır. Müştemilatlara ait oldukları asıl yapıya bitişik yapılabilir, ancak komşu parselin asıl yapısına bitişik yapılamaz. Komşu parselin müştemilatının bulunduğu kısımlarda ise komşu parsel sınırından en az 1 m. çekilerek yapılabilir Ön bahçe mesafesi serbest, arka bahçe mesafesi en az 3 m. dir. Ancak parsel boyutları nedeniyle bina derinliğinin 10 m. den kalması halinde arka mesafesi 2 m. ye kadar inebilir Binalar komşu parsele bitişik ya da ayrık yapılabilir. Ayrık yapılması halinde yan bahçe mesafesi en az 3 m. dir Bina cephesi en az 5 m. bina derinliği en az 7 m. dir İNŞAAT ALANLARI Plan üzerinde yapılanma koşulu belirilmemiş serbest nizam konut alanlarında parsel büyüklüklerine göre aşağıdaki yapılanama değerlerine uyulacaktır. PARSEL ALANI (M2) KAKS EN AZ İNŞAAT ALANI (M2) EN FAZLA İNŞAAT ALANI (M2) 75 M2 ALTI 1.50 Parsel alanına bağlı ÜZERİ Parsel alanına bağlı Parsellerin KAKS değerinin oluşturduğu inşaat alanı, grubunun en az inşaat alanın altıda olması halinde o grubun en az inşaat alanı ile eşitlenmesinden sonra her parsel kendi KAKS değerini kullanacaktır.

13 Serbest nizam iki kat ve TAKS/KAKS değeri verilen imar adalarında; TAKS:0.50, KAKS:1.00 dir BİNA YÜKSEKLİKLERİ Planda ticaret taraması ile gösterilen alanlarda kat adedi 2 kat olacaktır. Ticaret alanlarında binanın tamamı ya da sadece zemin katı ticaret olabileceği gibi istenirse zemin katlarda dahil olmak üzere binanın tamamı konut olarak kullanılabilir. Ticaret alanlarında binanın tamamı konut yapılırsa kat adedi 2 olacaktır Zemin katların ticaret amacı ile kullanılması durumunda zemin kat yükseklikleri döşeme üstünden tavan alt kaplamasına kadar 3.00 m.den fazla olamaz. Zemin katta yapılacak olan ticari ünitenin Kahvehane, lokanta, kafeterya, toplantı salonu, gibi sosyal tesisler olması durumunda temiz yükseklik 3.50 m. den fazla olamaz.

14 3. SOSYAL KÜLTÜREL TESİS ALANI Kamu kurumlarına ait kültürel hizmet binaları, yurtlar, çocuk yuvaları, yaşlılar bakımevi, halk eğitim merkezleri, kütüphane, sinema, tiyatro, sosyal tesisler (halı saha, düğün salonu vb.) vb. tesislerin yapıldığı alanlardır. Bu alanlarda E:0.60 ve Hmax=2 Kat metre yapılaşma koşulu geçerlidir. 4. İLKÖĞRETİM TESİS ALANI İlköğretim Tesisi ve söz konusu kullanımla ilgili yardımcı ünite binalarının yapılabilmesi amacıyla ayrılan alanlardır. Bu alanlarda E:0.60 ve Hmax= 2 Kat yapılaşma koşulu geçerlidir. 5. PAZAR ALANI Bu alanlar öncelikle bölgesine hizmet götürmek amacıyla oluşturulmuş ve içerisinde perakende satış yapılan açık veya kapalı semt pazarlarının bulunacağı alanlardır. Bu alanlar pazar kurulmadığı dönemlerde açık otopark olarak da kullanılabilecektir. Bu alanlarda yapılacak idari ve hizmet binaları için yapılaşma koşulları, E:0.20 Hmax:6.50 metredir. 6. TRAFO ALANI Trafo ve Trafo Merkezi yapılabilmesi amacıyla ayrılmış alanlardır. Planda önerilen teknik alt yapı alanları amacı dışında kullanılamaz.