YÖNETİCİ ÖZETİ. Değerleme Konusu Gayrimenkulün. Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Değerler (KDV hariç) Raporu Hazırlayanlar

Transkript

1 Değerlemeyi Talep Eden Dayanak Sözleşmesi Raprlama Süresi Değerlenen Mülkiyet Hakları Raprun Knusu YÖNETİCİ ÖZETİ Rapr Tarihi 19 Aralık 2013 Değerleme Knusu Gayrimenkulün Adresi Tapu Bilgileri Özeti Sahibi Mevcut Kullanım Tapu İncelemesi Taşınmazın Kullanım Alanı 112 m² İmar Durumu En İyi ve En Verimli Kullanımı Nurl Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. 03 Aralık 2013 tarih ve 8414-VI kayıt n lu 5 iş günü Tam mülkiyet Pazar ve aylık kira değeri tespiti Gazismanpaşa Mahallesi, İran Caddesi, Karum İş ve Alışveriş Merkezi, N: 21, Kat: 4. Çarşı, N: 439, Çankaya / ANKARA Ankara İli, Çankaya İlçesi, Gazismanpaşa Mahallesi, 138 pafta, 2944 ada, 21 n lu parselde kayıtlı 439 n lu bağımsız bölüm Nurl Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Taşınmaz kiracısı tarafından fis larak kullanılmaktadır. Taşınmaz üzerinde kısıtlayıcı özelliği lmayan 1 adet beyan ntu ve 2 adet irtifak hakkı bulunmaktadır. Lejant: Uluslararası Turizm ve Ticaret Merkezi Alanı Emsal (E): 3,35 Bina Yüksekliği (h max ): Serbest Mevcut kullanım şekli lan fis tir. Kullanılan Yöntemlere Göre Takdir Olunan Değerler (KDV hariç) Rapru Hazırlayanlar Pazar Değeri Aylık Kira Değeri (TL) (TL) Emsal Karşılaştırma Gelir İndirgeme Nihai Snuç Srumlu Değerleme Uzmanı İsmail KİLİMCİ (SPK Lisans Belge N: ) Srumlu Değerleme Uzmanı Ercan BİLGEN (SPK Lisans Belge N: ) RAPOR NO: 2013/8228

2 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER a) Şirket bilgileri b) Müşteri bilgileri DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI UYGUNLUK BEYANI TAŞINMAZIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER a) Mülkiyet durumu b) Tapu kütüğü incelemesi c) İmar durumu incelemesi d) Taşınmazın sn üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler TAŞINMAZIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU a) Taşınmazın çevre ve knumu b) Binanın genel özellikleri c) Açıklamalar PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER a) En verimli ve en iyi kullanım analizi b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi c) Bölge analizi d) Piyasa bilgileri Satılık fisler Kiralık fisler e) Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler DEĞERLEME SÜRECİ a) Değerleme yöntemleri b) Taşınmazın değerlemesinde kullanılan yöntemler TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan snuç b) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan snuç c) Taşınmazın değerinin tespiti ile ilgili değerleme uzmanı görüşü TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİNİN TESPİTİ TAŞINMAZIN BRÜT KİRA GETİRİ ORANI SONUÇ RAPOR NO: 2013/8228

3 1. RAPOR BİLGİLERİ RAPORU TALEP EDEN : Nurl Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. DEĞERLEMESİ YAPILAN GAYRİMENKULÜN ADRESİ : Gazismanpaşa Mahallesi, İran Caddesi, Karum İş ve Alışveriş Merkezi, N: 21, Kat: 4. Çarşı, N: 439, Çankaya / ANKARA DAYANAK SÖZLEŞMESİ : 03 Aralık 2013 tarih ve 8414-VI kayıt n lu MÜŞTERİ NO : 081 RAPOR NO : 2013/8228 EKSPERTİZ TARİHİ : 12 Aralık 2013 RAPOR TARİHİ : 19 Aralık 2013 RAPORUN KONUSU : Bu rapr, yukarıda adresi belirtilen taşınmazın pazar ve aylık kira değerlerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. RAPORU HAZIRLAYANLAR : İsmail KİLİMCİ (Srumlu Değerleme Uzmanı) Ercan BİLGEN (Srumlu Değerleme Uzmanı) Bu rapr, Sermaye Piyasası Kurulu nun Seri VIII, N: 35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ hükümleri ile Kurul un tarih ve 27/781 sayılı kararında yer alan Değerleme Raprlarında Bulunması Gereken Asgari Hususlar çerçevesinde hazırlanmıştır RAPOR NO: 2013/8228

4 2. ŞİRKET ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER 2.a) Şirket bilgileri ŞİRKETİN ÜNVANI : Elit Gayrimenkul Değerleme A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Akçam Skak, N: 17/1, 4.Levent / İSTANBUL TELEFON NO : +90 (212) FAALİYET KONUSU KURULUŞ TARİHİ : 07 Temmuz 2003 SERMAYESİ : Yürürlükteki mevzuat çerçevesinde her türlü resmi ve özel, gerçek ve tüzel kişi ve kuruluşlara ait gayrimenkuller, gayrimenkul prjeleri ve gayrimenkule dayalı hak ve faydalar ile menkullerin yerinde tespiti ve değerlemesini yapmak, değerlerini tespit etmeye yönelik tüm raprları düzenlemek, analiz ve fizibilite çalışmalarını sunmak ve prblemli durumlarda görüş rapru vermektir. : ,-TL TİCARET SİCİL NO : KURULUŞUN YAYINLANDIĞI TİCARET SİCİL GAZETESİ NİN TARİH VE NO.SU : 10 Temmuz 2003 / 5838 Nt: Şirket, 12 Eylül 2003 tarihi itibariyle Başbakanlık Sermaye Piyasası Kurulu (SPK) tarafından Gayrimenkul Değerleme Şirketleri Listesi ne alınmış; 08 Mart 2010 tarihinde de Bankacılık Düzenleme ve Denetleme Kurumu (BDDK) tarafından gayrimenkul, gayrimenkul prjesi veya bir gayrimenkule bağlı hak ve faydaların değerlemesi hizmetini vermekle yetkilendirilmiştir RAPOR NO: 2013/8228

5 2.b) Müşteri bilgileri ŞİRKET ÜNVANI : Nurl Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ŞİRKETİN ADRESİ : Büyükdere Caddesi, Nurl Maslak Plaza, N: 257, Kat: 3, Maslak / İSTANBUL TELEFON NO : TESCİL TARİHİ : TİCARET SİCİL NO : KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMİŞ SERMAYESİ HALKA AÇIKLIK ORANI : % 49 FAALİYET KONUSU PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRİMENKULLER : ,-TL : ,-TL : Sermaye Piyasası Kurulu nun yayınlamış lduğu Seri: VI ve N: 11 Gayrimenkul Yatırım Ortaklıklarına İlişkin Esaslar Tebliği ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkule dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul prjelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli prjeleri gerçekleştirmek üzere adi rtaklık kurabilen ve tebliğde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilen sermaye piyasası kurumudur. : - Şişli Maslak Nurl Plaza da yer alan fisler - Muğla Bdrum Oasis AVM nde yer alan dükkânlar - Ankara Çankaya Nurl Residence de yer alan meskenler - Ankara Çankaya Karum İş ve AVM de yer alan bür - Şişli Mecidiyeköy Nurl Twer prjesi - Bağcılar Arsası RAPOR NO: 2013/8228

6 3. DEĞER TANIMI VE GEÇERLİLİK KOŞULLARI Bu rapr, müşterinin talebi üzerine adresi 3. sayfada taşınmazın pazar ve aylık kira değerlerinin tespitine yönelik larak hazırlanmıştır. Müşteri talebinin rapra getirdiği herhangi bir sınırlama yktur. Pazar ve kira değeri: Bir mülkün, uygun bir pazarlamanın ardından birbirinden bağımsız istekli bir alıcıyla (kiracı) istekli bir satıcı (kiralayan) arasında herhangi bir zrlama lmaksızın ve tarafların herhangi bir ilişkiden etkilenmeyeceği şartlar altında, bilgili, basiretli ve iyi niyetli bir şekilde hareket ettikleri bir anlaşma çerçevesinde değerleme tarihinde el değiştirmesi gereken (kiralanması gereken) tahmini tutardır. Bu değerleme çalışmasında aşağıdaki hususların geçerliliği varsayılmaktadır. - Analiz edilen gayrimenkulün türü ile ilgili larak mevcut bir pazarın varlığı peşinen kabul edilmiştir. - Alıcı (kiracı) ve satıcı (kiralayan) makul ve mantıklı hareket etmektedirler. - Taraflar gayrimenkul ile ilgili her knuda tam bilgi sahibidirler ve kendilerine azami faydayı sağlayacak şekilde hareket etmektedirler. - Gayrimenkulün satışı (kiralanması) için makul bir süre tanınmıştır. - Ödeme nakit veya benzeri araçlarla peşin larak yapılmaktadır. - Gayrimenkulün alım - satım (kiralanması) işlemi sırasında gerekebilecek finansman, piyasa faiz ranları üzerinden gerçekleştirilmektedir. 4. UYGUNLUK BEYANI Bilgimiz ve inançlarımız dğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz: 1. Raprumuz Sermaye Piyasası Kurulu nun ilgili tebliğinin srumluluk, bağımsızlık, işin kabulü ve devri, mesleki özen ve titizlik, sır saklama yükümlülüğü ilke ve kurallarına uygun şekilde hazırlanmaktadır. Şirketimizde Kalite Güvence Sistemi uyarınca bu ilke ve kuralların denetimi yapılmaktadır. 2. Raprda sunulan bulgular sahip lduğumuz tüm bilgiler çerçevesinde dğrudur. 3. Raprda belirtilen analizler ve snuçlar sadece belirtilen varsayımlar ve kşullarla kısıtlı lup kişisel, tarafsız ve önyargısız prfesynel analiz, fikir ve snuçlardan luşmaktadır. 4. Değerleme knusunu luşturan mülkle ilgili larak güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgimiz yktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi kişisel bir çıkarımız veya ön yargımız bulunmamaktadır. 5. Bu görevle ilgili larak verdiğimiz hizmet ve aldığımız ücret, müşterinin amacı lehine snuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış snuçların geliştirilmesi ve bildirilmesine veya bu değerlemenin tasarlanan kullanımıyla dğrudan ilgili snraki bir layın meydana gelmesine bağlı değildir. 6. Değerleme ahlaki kural ve perfrmans standartlarına göre gerçekleştirilmiştir. 7. Raprlama aşamasında görev alanlar mesleki eğitim şartlarına sahiptir. 8. Bu raprun knusu lan mülk şahsen incelenmiştir. Değerleme çalışmasında görev alanların değerlemesi yapılan mülkün yeri ve türü knusunda daha önceden deneyimi bulunmaktadır. 9. Raprda belirtilen kişiler haricinde hiç kimse bu raprun hazırlanmasında mesleki bir yardımda bulunmamıştır RAPOR NO: 2013/8228

7 5. TAŞINMAZIN HUKUKİ TANIMI VE YAPILAN İNCELEMELER 5.a) Mülkiyet durumu SAHİBİ : Nurl Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İLİ : Ankara İLÇESİ : Çankaya MAHALLESİ : Gazismanpaşa PAFTA NO : 138 ADA NO : 2944 PARSEL NO : 21 ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ : Kargir apartman (*) PARSEL YÜZÖLÇÜMÜ : m 2 BAĞIMSIZ BÖLÜMÜN NİTELİĞİ : Bür ARSA PAYI : 41/10000 (**) KAT NO : 4. çarşı BAĞIMSIZ BÖLÜM NO : 439 YEVMİYE NO : CİLT NO : 24 SAYFA NO : 2354 TAPU TARİHİ : (*) Kat irtifakı kurulmuş ve kat mülkiyetine geçilmiştir. (**) Taşınmazın 41/10000 hissesine düşen arsa miktarı ~ 73,76 m 2 dir. 5.b) Tapu kütüğü incelemesi tarih ve saat 14:35 itibari ile Taşınmaz Değerleme Başvuru Sistemi nden edinilen TAKBİS kayıtları esas alınarak yapılan incelemelerde rapr knusu taşınmaz üzerinde aşağıdaki ntlar tespit edilmiştir. Hak ve mükellefiyetler bölümü: İrtifak hakkı. ( tarih ve 7173 yevmiye n ile) İrtifak hakkı. ( tarih ve 7190 yevmiye n ile) Beyanlar bölümü: Yönetim Planı: tarihli. Nt: Yukarıda belirtilen irtifak haklarının teras alanları ve tpark alanlarının kullanımına yönelik lduğu öğrenilmiştir. Bu şerhler, değerleme knusu gayrimenkulün satışına, kiralanmasına, üzerine iptek tesis edilmesine ve devredilmesine engel değildir. Tapu kütüğü incelemesi itibariyle taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde GYO prtföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz RAPOR NO: 2013/8228

8 5.c) İmar durumu incelemesi Çankaya Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde rapr knusu taşınmazın knumlandığı parselin 1/1000 ölçekli uygulama imar planı paftasında Uluslararası Turizm ve Ticaret Merkezi Alanı larak gösterilen bölge içerisinde kaldığı ve yerinin dğru lduğu tespit edilmiştir. Plan ntlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki gibidir: - Emsal (E): 3,35 (*) - Bina Yüksekliği (h max ): Serbest (*) Emsal (E): Yapının bütün katlardaki alanları tplamının parsel alanına ranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bdrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan snraki alanları tplamıdır. Çankaya İlçesi Tapu Müdürlüğü nde taşınmaza ait nay tarihli mimari prje incelenmiş lup taşınmazın kat, kattaki knum ve kullanım alanı larak prjesine uygun lduğu tespit edilmiştir. Taşınmaz yaklaşık brüt 112 m 2 kullanım alanına sahiptir. Çankaya Belediye Başkanlığı İmar Müdürlüğü arşivinde taşınmazın knumlandığı binaya ait tarih ve 75 n lu yapı ruhsatı, değerlemeye knu 439 n lu bağımsız bölüme ait tarih ve 176/94 sayılı yapı kullanma izin belgesi bulunmaktadır. İmar durumu incelemesi itibariyle taşınmazların sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde GYO prtföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz. 5.d) Taşınmazın sn üç yıllık dönemde mülkiyet ve imar durumundaki değişiklikler Yapılan incelemelerde taşınmazın mülkiyet ve imar durumunda sn üç yıl içerisinde herhangi bir değişiklik lmadığı belirlenmiştir RAPOR NO: 2013/8228

9 6. TAŞINMAZIN LOKASYON BİLGİSİ VE FİZİKİ DURUMU 6.a) Taşınmazın çevre ve knumu Değerlemeye knu taşınmaz, Ankara İli, Çankaya İlçesi, Gazismanpaşa Mahallesi, İran Caddesi üzerinde knumlu 21 kapı n lu Karum İş ve Alışveriş Merkezi nin 4. çarşı katında yer alan 439 n lu bağımsız bölümdür. Değerlemeye knu bağımsız bölüm kiracısı tarafından fis larak kullanılmaktadır. Karum İş ve Alışveriş Merkezi; İran Caddesi, Arjantin Caddesi ve Tahran Caddesi nin kesişme nktasında yer almaktadır. Yakın çevresinde, İrlanda Büyükelçiliği, İran Büyükelçiliği, Kuğulu Park, Sheretn The Mall ve Hiltn SA Otelleri ile zemin katları iş yeri, nrmal katları iş yeri veya mesken larak kullanılan binalar ve knut siteleri bulunmaktadır. Merkezi knumu, ulaşım rahatlığı, müşteri celbi ve bölgenin yüksek ticari ptansiyeli taşınmazın değerini lumlu yönde etkilemektedir. Bölge, Çankaya Belediyesi sınırları içerisinde yer almakta lup tamamlanmış altyapıya sahiptir. Taşınmazın bazı nktalara lan yaklaşık uzaklıkları: Kuğulu Park : Zincirlikuyu. TBBM : 200 m 2 km m Kızılay Meydanı : 2,5 km Çankaya Belediyesi : Anıtkabir : 3 km 4,5 km Ulus : 5 km Ankara Çevreylu : 5,5 km Söğütözü : Esenbğa Havalimanı : 9 km 30 km RAPOR NO: 2013/8228

10 6.b) Binanın genel özellikleri İNŞAAT TARZI İNŞAAT NİZAMI : Betnarme karkas : Ayrık YAPININ YAŞI : ~ 19 (*) İNŞAAT SEVİYESİ : % 100 KAT ADEDİ : 9 (3 bdrum + zemin + 5 çarşı katı) KULLANIM ALANI : Brüt 112 m² (Rapr knusu taşınmaz) (**) ELEKTRİK SU KANALİZASYON DOĞALGAZ HAVALANDIRMA PARATONER ASANSÖR YANGIN MERDİVENİ YANGIN TESİSATI DIŞ CEPHE KAPLAMASI OTOPARK YERİ DEPREM BÖLGESİ SATIŞ / KİRA KABİLİYETİ : Şebeke : Şebeke : Şebeke : Mevcut : Mevcut : Mevcut : 6 adet ylcu, 2 adet yük ve 1 adet panramik asansör mevcut : 6 adet mevcut : Duman ve ısı dedektörleri, yangın dlapları, hidrantlar, sprinkler ve yangın tüpleri mevcut : Traverten ve prekast betn : Kapalı tpark alanı mevcut : 4. Bölge : Değerlemeye knu taşınmaz, satılabilirlik / kiralanabilirlik özelliğine sahiptir. (*) Yapım yılı bilgisi yapı kullanma izin belgesinden alınmıştır. (**) Kullanım alanı bilgisi mimari prje ve yapı kullanma izin belgesi üzerinde yapılan incelemeler ile yerinde yapılan ölçümler neticesinde belirlenmiştir RAPOR NO: 2013/8228

11 6.c) Açıklamalar Karum İş ve Alışveriş Merkezi; bünyesinde hem mağazaları, hem de bürları barındıran bir ticaret kmpleksidir. 360 adet mağaza, 103 adet bür, 22 adet vitrin ve 1 adet tpark lmak üzere tplam 486 adet bağımsız bölümden luşmaktadır. 3 bdrum, zemin ve 5 çarşı katı lmak üzere tplam 9 katlı lup m² kiralanabilir alana sahiptir. 3. ve 2. bdrum katlarda; tpark, dep ve teknik alanlar, 1. bdrum, zemin, 1. çarşı katında mağazalar ve vitrinler, 2., 3., 4. ve 5. çarşı katlarında ise bürlar yer almaktadır. Bina içerisinde yer alan bürların bulunduğu katlar 6 bölüme ayrılmış lup katlar arasındaki bağlantı kapı numaralarına göre A ila F asansörleri ile sağlanmaktadır. Binanın 7 adet merdiven evi bulunmaktadır. Ortak alanlarda zeminler granit seramik ve mermer kaplı, duvarlar mineral sıvalı ve saten byalı, tavanlar ise plastik byalı ve spt aydınlatmalıdır. Taşınmaz Karum İş ve Alışveriş Merkezi nin 4. çarşı katında knumlanmakta lup yaklaşık brüt 112 m² kullanım alanına sahiptir. 4. çarşı katına ulaşım B asansörü ile 5. kat düğmesine basılarak sağlanmaktadır. B asansörü ile ulaşılan kat hlünde rtak kullanımlı bay - bayan WC ve mutfak hacmi bulunmaktadır. Taşınmaz, kridr ve 4 adet fis hacimlerinden luşmaktadır. İç mekânlar alçıpan seperatörler ile bölünerek hacimler luşturulmuştur. Tüm hacimlerin zemini halı ve granit kaplı, duvarları plastik byalı, tavanları ise flrasan aydınlatmalı alçıpan asma tavan üzeri plastik byalıdır. Dış kapı ve iç kapı dğramaları ahşaptan mamuldür. Pencere dğramaları alüminyumdan mamul ve çift camlıdır. Tavanlarda havalandırma kanalları ve menfezleri ile yangın sprink sistemi mevcuttur. Taşınmaz; alışveriş merkezi bölümünün atrium bölümüne cephelidir RAPOR NO: 2013/8228

12 7. PAZAR BİLGİLERİNE İLİŞKİN ANALİZLER 7.a) En verimli ve en iyi kullanım analizi Sermaye Piyasası Kurulu nun Sermaye Piyasasında Uluslararası Değerleme Standartları (UDES) Hakkındaki Tebliği ne göre en verimli ve en iyi kullanımın tanımı; bir mülkün fiziki larak uygun lan, yasalarca izin verilen, finansal larak gerçekleştirilebilir ve değerlemesi yapılan mülkün en yüksek değeri getirecek en lası kullanımıdır şeklindedir. Bu tanımdan hareketle taşınmazın knumu, büyüklüğü, mimari özellikleri, inşaat kalitesi ile mevcut durumu dikkate alındığında en verimli ve en iyi kullanım seçeneğinin mevcut kullanım şekli lan "fis" lacağı görüş ve kanaatindeyiz. 7.b) Mevcut eknmik kşullar ve gayrimenkul piyasasının analizi Bilindiği üzere Ülkemizde gayrimenkul sektörü 2004 yılı başından itibaren hızlı gelişme dönemine girmiştir. Knut piyasası ile başlayan gelişme ardından ticari gayrimenkul piyasalarını da kapsamaya başlamıştır. Eknmide sağlanan iyileşme ve istikrar ile AB tam üyelik sürecinin yarattığı uygun kşullar sektörde kurumsallaşmayı geliştirmiş ve knut finansman sistemi mdelinin uygulanmasına lanak sağlanmıştır. Yabancı sermaye yatırımcılarının ilgisi de sektörün nitelik ve standartlarını yükseltmiştir. Sektördeki gelişme büyük şehirlerden başlamış ve diğer şehirlere dğru kaymıştır. Sn 4 yıllık süre byundaki satın alma gücündeki yükseliş ve gerekse alternatif yatırım enstrümanlarının düşük getirisi gayrimenkul sektöründe beklenen canlanmayı sağlamıştır yılları arasındaki zaman diliminde gayrimenkul değerlerindeki artış ranı enflasynun üzerinde gerçekleşmiş ve kira gelirlerinde ise önemli artışlar lmuştur. Gayrimenkul sektörü eknmik ve siyasi dalgalanmalardan en çabuk etkilenen sektörlerin başında gelmektedir yılı içerisinde ve 2008 yılının 9 aylık döneminde yurtiçinde ve yurtdışında yaşanan ufak çaplı eknmik ve siyasi dalgalanmalar ve özellikle knut arzının hızlı artışıyla birlikte talep yönünde azalma luşmuştur. Talebin azalmasıyla birlikte gayrimenkul değerlerindeki artış yavaşlamış ve hatta bazı bölgelerde durağan seyretmiştir yılının sn çeyreğinde glbal finansal kriz etkilerini göstermiş ve gayrimenkule lan talep ciddi randa azalmıştır yılının sn çeyreğinde ve yıllarının tamamında glbal finansal kriz etkilerini göstermiş ve gayrimenkule lan talep azalmıştır yılının tamamı ve 2014 yılının ilk yarısı için öngörümüz, glbal eknmik krizin etkilerini sürdüreceği, gayrimenkule lan talebin durağan seyredeceği, değerlerde ciddi bir artış lmayacağı şeklindedir RAPOR NO: 2013/8228

13 7.c) Bölge analizi Çankaya İlçesi Ankara nın en prestijli bölgelerinden biridir yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu kişidir. İlçe sınırları içerisinde çk sayıda kamu kuruluşu ve büyükelçilik binaları bulunmaktadır. Üst ve rta gelir gruplarının yanı sıra çk sayıda yabancının da yaşadığı ilçede tpark hariç altyapı srunu yktur. Sabah ve akşam saatlerinde bölgenin ana arterlerinde trafik yğunluğu yaşanmaktadır. Yeni yapılanmaya müsait arsa üretimi yk denecek kadar azalmıştır. Geliştirilecek arsa sayısının az lması nedeniyle yapıların yıkılarak yeni fis binalarına ve lüks knutlara dönüştürülmesi sıklıkla karşılaşılan durumdur. Ankara nın simgelerinden lan Atakule ile Btanik Parkı, Seymenler Parkı, Kuğulu Park gibi şehir içi parkları, ilçe sınırları içerisinde bulunmaktadır. Yine, kentin en önemli caddeleri lan Atatürk Bulvarı, İnönü Bulvarı, Gazi Mustafa Kemal Paşa Bulvarı, Celal Bayar Bulvarı, Kazım Karabekir Caddesi, Cinnah Caddesi ve Tunus Caddesi ilçe sınırları içerisindedir. 7.d) Piyasa bilgileri Yapılan piyasa araştırmalarında elde edilen bilgiler aşağıdadır. Satılık fisler 1. Karum İş ve Alışveriş Merkezi bünyesindeki sn katta ve ön cephede knumlu yaklaşık brüt 750 m 2 kullanım alanına sahip fisin satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri ~ 3.985,-TL) İlgili tel.: Karum İş ve Alışveriş Merkezi bünyesinde ve sn katta knumlu yaklaşık brüt 40 m 2 kullanım alanına sahip fisin satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri 3.500,-TL) İlgili tel.: Karum İş ve Alışveriş Merkezi bünyesinde ve sn katta knumlu yaklaşık brüt 112 m 2 kullanım alanına sahip fisin satış değeri ,-TL dir. (m 2 satış değeri 3.125,-TL) İlgili tel.: Nt: Emsallerin pazarlık payı mevcuttur RAPOR NO: 2013/8228

14 Kiralık fisler 1. Karum İş ve Alışveriş Merkezi bünyesinde yer alan ve ara katta knumlu brüt 40 m 2 kullanım alanına sahip fis yakın zaman önce 750,-TL bedelle kiralanmıştır. (Aylık m 2 kira değeri ~ 19,-TL) İlgili tel.: Karum İş ve Alışveriş Merkezi bünyesinde yer alan ve 4. çarşı katında knumlu yaklaşık brüt 200 m 2 kullanım alanına sahip fisin aylık kira değeri 3.750,-TL dir. (Aylık m 2 kira değeri ~ 19,-TL) İlgili tel.: Karum İş ve Alışveriş Merkezi bünyesinde yer alan ve 2. çarşı katında knumlu yaklaşık brüt 23 m 2 kullanım alanına sahip fisin aylık kira değeri 450,-TL dir. (Aylık m 2 kira değeri ~ 20,-TL) İlgili tel.: Nt: 1 n lu emsal yakın zaman önce kiralanmıştır. 2 ve 3 n lu emsallerin pazarlık payı mevcuttur. 7.e) Taşınmazın değerine etki eden özet faktörler Olumlu etkenler: Merkezi knum, Ulaşım klaylığı, Yapı ruhsatı ve yapı kullanma izin belgelerinin mevcudiyeti, Yapının simgesel bir özelliğe sahip lması, İmar durumu, Müşteri celbi ve reklam kabiliyeti, Yapının bakımlı durumda lması, Çevrenin ticari ptansiyeli, Otpark alanının lması, Kat mülkiyetine geçilmiş lması, Kullanım alanlarının rahatlığı, Tamamlanmış altyapı. Olumsuz etken: Glbal sermaye piyasalarında yaşanan kriz nedeniyle gayrimenkule lan genel talebin azalmış lması RAPOR NO: 2013/8228

15 8. DEĞERLEME SÜRECİ 8.a) Değerleme yöntemleri Gayrimenkullerin pazar değerinin tahmininde; emsal karşılaştırma yaklaşımı, gelir indirgeme ve maliyet yaklaşımı yöntemleri kullanılır. Bu yöntemlerin uygulanabilirliği, tahmin edilen değerin tipine ve verilerin kullanılabilirliğine göre değişmektedir. Pazar değeri tahminleri için seçilen her tür yaklaşım pazar verileriyle desteklenmelidir. Emsal karşılaştırma yaklaşımı mülk fiyatlarını pazarın belirlediğini kabul eder. Pazar değeri de bu nedenle pazar payı için birbirleriyle rekabet halinde lan mülklerin pazar fiyatları üzerinde bir çalışma gerçekleştirilerek hesaplanır. Gelir indirgeme yaklaşımı nda pazar değeri uygulamaları için ilgili pazar bilgilerini geliştirmek ve analiz etmek gereklidir. Bu yöntemde mülkün gelecekte luşacak kazanç beklentilerinin yarattığı değerin (gelir akışları) bugünkü değerlerinin tplamına eşit lacağını öngörür. Gelir indirgeme, gelecekteki tahmini gelirlerin şu anki değerini göz önünde bulunduran işlemleri içerir. Maliyet yaklaşımı nda, arsa üzerindeki yatırım maliyetlerinin amrtize edildikten (herhangi bir çıkar veya kazanç varsa eklenmesi, aşınma payının tplam maliyetten çıkarılması) snra arsa değerine eklenmesi ile gayrimenkulün değeri belirlenmektedir. 8.b) Taşınmazın değerlemesinde kullanılan yöntemler Bu çalışmamızda taşınmazın pazar değerinin tespitinde emsal karşılaştırma ve gelir indirgeme yöntemleri kullanılmıştır. Bölgede emsal knum ve yapılaşma kşullarına sahip satılık parsel bulunamaması sebebiyle taşınmazın pazar değerinin tespitinde maliyet yaklaşımı yöntemi kullanılmamıştır. 9. TAŞINMAZIN PAZAR DEĞERİNİN TESPİTİ 9.a) Emsal karşılaştırma yöntemi ve ulaşılan snuç Bu yöntemde, yakın dönemde pazara çıkarılmış ve satılmış benzer gayrimenkuller dikkate alınarak, pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan snra knu taşınmaz için arsa payı dâhil m² ve tplam değerleri belirlenmiştir. Bulunan emsaller, knum, fnksiynel kullanım, büyüklük mimari özellik, inşaat kalitesi gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış, emlak pazarının güncel değerlendirmesi için emlak pazarlama firmaları ile görüşülmüş; ayrıca fisimizdeki mevcut data ve bilgilerden faydalanılmıştır RAPOR NO: 2013/8228

16 Satılık emsallerin analizi: Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen emsallerin m² satış değerleri sırasıyla; 3.985, ve 3.125,-TL dir. Taşınmazın şerefiyesi knum bakımından emsallerden % 25 daha azdır. Satış değerlerinde yaklaşık % 10 ranında pazarlık payı lacağı görüşündeyiz. Buna göre rtalama emsal; x 0,75 x 0, ,-TL larak hesaplanmıştır. 3 Kiralık emsallerin analizi Piyasa bilgileri bölümünde belirtilen emsallerin aylık m² kira değerleri sırasıyla; 19, 19 ve 20,-TL dir. Taşınmazın şerefiyesi knum bakımından emsallerden % 15 daha azdır. Ayrıca 1 n lu emsal yakın zaman önce kiralanmıştır. Kiralık lan 2 ve 3 n lu emsallerin aylık kira değerlerinde yaklaşık % 10 ranında pazarlık payı lacağı görüşündeyiz. Buna göre rtalama emsal; (19 x 0,85) + (19 x 0,85 x 0,90) + (20 x 0,85 x 0,90) / 3 15,-TL (~ 7,-USD) larak hesaplanmıştır. Ulaşılan snuç: Değerleme süreci, piyasa bilgileri ve emsal analizlerinden hareketle rapr knusu taşınmazın knumu, büyüklüğü, mimari özellikleri ve inşaat kalitesi dikkate alınarak takdir lunan arsa payı dâhil tplam pazar ve aylık kira değerleri aşağıdaki tablda sunulmuştur. KULLANIM ALANI (m²) M 2 SATIŞ DEĞERİ (TL) YUVARLATILMIŞ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) AYLIK M 2 KİRA DEĞERİ (TL) AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) RAPOR NO: 2013/8228

17 9.b) Gelir indirgeme yöntemi ve ulaşılan snuç Yöntem, taşınmazın değerinin gelecek yıllarda üreteceği serbest nakit akımlarının (kira hasılatının) bugünkü değerlerinin tplamına eşit lacağını öngörür. Prjeksiynlardan elde edilen nakit akımları eknminin, sektörün ve işletmenin taşıdığı risk seviyesine uygun bir isknt ranı ile bugüne indirgenmiş ve taşınmazın arsa payı dahil tplam değeri hesaplanmıştır. Bu değer, taşınmazın mevcut piyasa kşullarından bağımsız larak hesaplanan (lması gereken) değerini ifade etmektedir. Varsayımlar ve kabuller: Kira Geliri ve Kiralanabilir Alan: - Kiraya esas alan tplam 112 m 2 dir. - Piyasa araştırmaları ve emsal analizinden de hareketle 2013 yılı için aylık rtalama m 2 kira geliri 7,-USD kabul edilmiştir. - Aylık kira gelirinin her yıl için % 4 larak artacağı öngörülmüştür. Dluluk Oranı: Dluluk ranı 2013 yılı ve snrası için % 100 larak kabul edilmiştir. Makreknmik Büyüklükler: A.B.D. Yıllık Enflasyn Oranı (CPI) varsayımları ekteki tablda sunulmuştur. İsknt Oranı: Gelecekte elde edilecek nakit akımları belirsiz lduğu için tahmini nakit akımları belli bir risk içeren bir ranla isknt edilir. Değerlenen varlıkların risklerine bağlı larak % aralığında nminal isknt ranlarının kullanılması makul görünmektedir. Uç Değer ve Reel Uç Büyüme Oranı: Taşınmazın değeri; nakit akımlarının tahmin edildiği açık tahmin dönemindeki (explicit frecast perid) değer ve bu kesin tahmin dönemi snrasındaki değer lmak üzere iki kısımdan luşmaktadır. Sürekli ve sabit büyüme mdelinde (Grdn Mdeli) taşınmazın yaratacağı nakit akımlarının, kesin tahmin dönemi snrasında sabit ve sürekli artacağı varsayılır. Sürekli ve sabit büyüme mdelinde devam eden değer; (Kesin tahmin dönemi snrası birinci yıla ilişkin nakit akımı) / (Ağırlıklı rtalama yatırım maliyeti ranı) - (Kesin tahmin dönemi snrası nakit akımlarının sabit büyüme ranı) eşitliği ile hesaplanmaktadır. Prjeksiyn döneminin snrasında gerçekleşecek nakit akımlarının prjeksiyn dönemi snu itibarı ile değerini veren Grdn Büyüme Mdeli nde kullanılan reel uç büyüme ranı 0 (sıfır) varsayılmıştır. Nakit Ödenen Vergiler: Etkin vergi ranı 0 (sıfır) kabul edilmiştir. Ulaşılan değer: Yukarıdaki varsayımlar altında yapılan ve snuçları ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları tablsunda sunulan analiz snucunda taşınmazın kira hasılatının bugünkü finansal değeri ,-USD (~ ,-TL) (*) larak bulunmuştur. (*) Rapr tarihi itibariyle 1,-USD = 2,0380 TL dir RAPOR NO: 2013/8228

18 9.c) Taşınmazın değerinin tespiti ile ilgili değerleme uzmanı görüşü Kullanılan yöntemlere göre ulaşılan değerler aşağıda tabl halinde listelenmiştir. DEĞERLEME YÖNTEMİ Emsal Karşılaştırma Gelir İndirgeme ULAŞILAN DEĞER ,-TL ,-TL Görüldüğü üzere iki yöntem ile ulaşılan değerler arasında fark bulunmaktadır. Gelir indirgeme yöntemi gelecekteki tahmini gelir kazançlarının günümüzdeki değerini bulma işlemidir. Bu yöntemde kullanılan geleceğe yönelik tahmin ve prjeksiynlar, güncel piyasa şartları, beklenen kısa vadeli arz ve talep faktörleri ve sürekli istikrarlı bir eknmiye dayalıdır. Bu nedenle yöntemle ulaşılan snuç, eknminin çeşitli nedenlerle rtaya çıkabilecek lumlu ya da lumsuz faktörlere bağlı larak değişkenlik arz edebilecektir. Bu görüşlerden hareketle nihai değer larak emsal karşılaştırma yöntemi ile bulunan değerin esas alınması tarafımızca uygun görülmüştür. Buna göre rapr knusu taşınmazın arsa payı dâhil tplam pazar değeri ,-TL larak takdir lunmuştur. 10. TAŞINMAZIN KİRA DEĞERİNİN TESPİTİ Taşınmazın aylık m 2 kira değeri raprun (9.a) bölümünde 1.680,-TL larak belirlenmiştir RAPOR NO: 2013/8228

19 11. TAŞINMAZIN BRÜT KİRA GETİRİ ORANI Brüt kira getiri ranı, taşınmazdan elden edilen yıllık brüt kira gelirinin gayrimenkulün değerine bölünmesiyle tespit edilmektedir. Bunu matematiksel bir eşitlik şeklinde ifade etmek gerekirse; Brüt Kira Getiri Oranı = Yıllık Brüt Kira Geliri / Gayrimenkulün Değeri dir. Raprumuzun (9.a) bölümünde değerlemeye knu taşınmazın tplam pazar ve aylık kira değerleri hesaplanmış lup taşınmazın brüt kira getiri ranı aşağıdaki gibidir. YUVARLATILMIŞ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) YUVARLATILMIŞ AYLIK KİRA DEĞERİ (TL) YILLIK KİRA DEĞERİ (TL) ~ BRÜT KİRA GETİRİ ORANI (%) , RAPOR NO: 2013/8228

20 12. SONUÇ Rapr içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmazın yerinde yapılan incelemesinde, knumuna, büyüklüğüne, mimari özelliğine, inşaat kalitesine, kullanım fnksiynuna ve çevrede yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz eknmik kşulları itibariyle takdir lunan tplam pazar ve aylık kira değerleri aşağıdaki tablda sunulmuştur. TL USD EURO Tplam pazar değeri Aylık tplam kira değeri Nt: Rapr tarihi itibariyle; 1,-USD = 2,0380 TL ve 1,-EURO = 2,8090 TL larak alınmıştır. Taşınmazın KDV dâhil tplam pazar değeri ,-TL, KDV dâhil aylık tplam kira değeri ise 1.982,40 TL dir. KDV ranı % 18 larak alınmıştır. Rapr knusu taşınmazın sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde GYO prtföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca lmadığı görüş ve kanaatindeyiz. İşbu rapr, üç rijinal larak düzenlenmiştir. Bilgilerinize sunulur. 19 Aralık 2013 (Ekspertiz tarihi: 12 Aralık 2013) Saygılarımızla, Ercan BİLGEN Mimar Srumlu Değerleme Uzmanı İsmail KİLİMCİ İnşaat Mühendisi Srumlu Değerleme Uzmanı Eki İNA tablsu Uydu görünüşü ve knum krkisi (1 sayfa) Tapu sureti (1 sayfa) Yapı ruhsatı Yapı kullanma izin belgesi Ftğraflar (1 sayfa) Rapru hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans belgesi örnekleri (4 sayfa) RAPOR NO: 2013/8228