GAZİANTEP İNŞAAT SEKTÖRÜ PROBLEMLERİ VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

Transkript

1 GAZİANTEP İNŞAAT SEKTÖRÜ PROBLEMLERİ VE ÇÖZÜM ÖNERİLERİ

2 SUNUŞ Toplam 147 çeşit mal ve hizmet üretimi ile olan doğrudan bağlantısı, yoğun iş gücü kullanımı ve sosyo-ekonomik refah düzeyine olan katkısı nedeniyle inşaat sektörünün problemlerinin çözümü, yaratacağı etkiler de dikkate alındığında büyük önem taşımaktadır. Gaziantep inşaat sektörüne yönelik olarak yaşanan problemler ve alınması gereken önlemler hususunda Odamızın İnşaat Sektörü temsilcilerinin desteği ile hazırlamış olduğu görüş ve öneriler bu raporda bilginize sunulmaktadır;

3 1-YENİ İMAR ALANLARININ AÇILMASI Belediyelerin yeni imar alanları açmaması, mevcut arsa fiyatlarında artışa neden olmakta ve bu durum sektörde yatırımların azalması sonucunu beraberinde getirmektedir. Sektörün gelişimi ve değişen konut ihtiyaçların karşılanması için yeni imar alanlarının açılması, ivedilikle ele alınması gereken konuların başında gelmektedir. İmara açılması gereken bölgelerin başında Yamaçtepe, İbrahimli 2 ve Sam Bölgeleri yer almaktadır. 2- İMAR ALANLARINDAKİ DÜZENLEMELER İmara açılan bölgelerde 18. Madde uygulamasının yapılarak bu bölgelerde yapılaşmanın bir an önce başlayabilmesi için parselasyon ve altyapı hizmetlerinin tamamlanması gerekmektedir. 3-ADA PARSELİ SİSTEMİNİN ESAS ALINMASI İnşaat sektöründeki talep daralmasının giderilmesi ve değişen konut taleplerinin karşılanabilmesi için yeni imar alanlarının açılmasının yanı sıra bu açılacak yeni bölgelerin ada parseli sistemiyle açılması ve buralarda site şeklinde konutlar yapılması önem taşımaktadır. Site şeklinde yapılacak konutlar ile belediyelerin yeşil alan, sosyal tesis ve küçük yollar yapma maliyeti önemli ölçüde ortadan kalkacak ve bu alanların artışı ile sosyal ihtiyaçların karşılanmasının yanı sıra şehrin modern yapısına önemli bir katkı sağlayacaktır. 4-KENTSEL DÖNÜŞÜM, BELEDİYE VE TOKİ KONUTLARI TOKİ ve İlçe Belediyeleri tarafından yapılan ve yapılması planlanan sosyal konut projeleri (100 m2 altındaki) haricindeki konutlar inşaat sektörünün gelişimine önemli ölçüde zarar vermekte ve haksız rekabete sebep olmaktadır.toki ve ilçe belediyelerimizin alt gelir seviyesine yönelik sosyal konutlar tarafımızdan büyük bir memnuniyetle ile karşılanmakta ve her platformda bu husus dile getirilmektedir. Gaziantep in %60 ının kaçak ve plansız yapı olduğu düşünülürse, bu alanların tamamının imar planlamasının şehrin dokusuna uygun olarak yeniden projelendirilerek yeni imar planlarının oluşturulması gerekmektedir. Kentsel dönüşümün başarıya ulaşabilmesi ; özel sektör, ilgili idareler ve mülk sahiplerinin koordinasyonuyla mümkündür. Kolejtepe, Kavaklık ve Öğretmenevleri mahallelerindeki betonarme binaların ekonomik ömrünü tamamladığından dolayı riskli kabul edilebileceği yeniden parselasyon yapılarak adalar oluşturulması gerekmektedir. Bölgenin otopark ihtiyacı da düşünülerek çözüm üretilmesi gerekmektedir. Yerel idarelerin yaptığı inşaat projelerindeki ihalelerde Gaziantep firmalarına öncelik tanımasıyla inşaat için harcanan kaynak yine şehrimizde kalacak şehir ekonomisine ve işgücüne önemli katkı sağlayacaktır. Şehir dışından gelen firmalar insan kaynağı ve

4 tedarikçilerini şehir dışından seçmekte ve kaynağını Gaziantep dışına aktarmaktadır. Söz konusu konutları satın alan vatandaşlar inşaat bitiminde yaşadıkları sorunlarda karşılarında muhatap bulamayarak zor durumda kalacaklardır. Belediyelerin ve TOKİ nin yapacakları konut proje alanlarını merkeze uzak yerlerden seçmeleri, bu bölgeleri hareketlendirmeleri açısından önemli bir uygulama olacaktır. 5-TRAFİK SORUNU Yeni yapılan yerleşim yerlerinde yolların mümkün olduğunca geniş bırakılması ilerleyen yıllarda yaşanacak olan trafik problemlerinin önüne geçecektir. Son dönemlerde kentimizde özellikle Ali Nadi Ünler Bulvarı, Fevzi Çakmak Bulvarı üzerinden Duisburg Bulvarı na çıkarken kullanılan cadde olukça dar olup, trafik çoğunlukla aksamaktadır. Yaşanan trafik sorunun çözümü ve trafiğin rahatlatılması için gerekli tedbirlerin alınması vatandaşlar açısından önemli bir gelişme olacaktır. Şehir trafiğini rahatlatacak olan güney-kuzey aksında Abdulkadir Aksu Bulvarı nın İpekyolu bağlantısı ile Düşkünler Yurdu önünden geçen yolun kamulaştırma işlemlerinin tamamlanarak İpekyolu na bağlanması gerekmektedir. Özellikle tramvay hatlarının bulunduğu bölgelerde trafik akışının rahatlatılması için çözümler geliştirilmelidir. Tramvaylar mevcut sinyalizasyon sistemine uymalıdır. Çevreyolundan Karataş1,2 ve İbrahimli Bölgelerine çıkış bağlantılarının arttırılması trafik yoğunluğunu azaltacak ve ulaşımı kolaylaştıracaktır. Ayrıca İpekyolu üzerinde bulunan Sani Konukoğlu Bulvarı üst geçidinde toplu taşıma araçları hem trafiği olumsuz etkilemekte hem de buradaki yayaların can güvenliğini tehlikeye atmaktadır. Bu alanda duraklar için bir cep yapılması oluşabilecek problemleri önleyecektir. (Konu tarih ve 4719 sayılı yazı ile UKOME ye bildirilmiş, tarih ve 45 sayılı yazıyla bölgedeki arazilerin özel mülkiyet arazisi olmasından dolayı cep çalışması yapılamayacağı cevabı alınmıştır.) Belediyeler trafiği çok rahatlatacak yerlerde kamulaştırma bedellerini ödeyerek trafik sorunlarının çözümüne katkı sağlamalıdır. Kentimiz genelinde yaşanan trafik problemlerinin giderilmesi, trafik akışının rahatlatılması için STK lar ile koordineli bir şekilde çalışma yapılması ve Ulaşım Master Programının gözden geçirilmesi gerekmektedir. 6-RUHSAT İŞLEMLERİ Ruhsat ve diğer resmi işlemlerde çok fazla prosedür olması ve işlemlerin seri ilerleyememesi söz konusudur. Belediyelerde ruhsat için başvuruların belirli bir sıra numarası ile yapılması ve bu sıra numarası ile takip edilmesi, dosyalarda bulunan eksikliklerin tek seferde incelenerek gerekirse bir resmi yazı ile toplu olarak başvuran firmaya verilmesi hem firmanın takibini kolaylaştıracak hem de işlemlerin hızlanmasını sağlayacaktır. İşlemlerin kolay takibi açısından online takip sisteminin geliştirilmesi de sektöre kolaylık sağlayacaktır.

5 7-İMARA AÇILAN BÖLGELERDEKİ EKSİKLİKLER İmar alanları açılırken altyapı çalışmalarının sistemli yapılması ve en baştan planlanması gerekmektedir. Şehir imar planı yapılırken okul, cami, pazaryeri, park vs. alanların belirlenmesi şehrin planlı büyümesini sağlayacak ve çarpık kentleşmenin önüne geçilecektir. Özellikle Şahinbey Güneş Mahallesi ve Karanlıkdere Bölgesindeki ruhsat verilen inşaatlarda yol, kanalizasyon vb. altyapı çalışmaları bulunmamaktadır. Ruhsat verilen tüm yerlerde altyapı çalışmalarının tamamlanması büyük önem arz etmektedir. İmara açılan bölgelerde altyapı çalışmalarının yapılmaması nedeniyle inşaat şirketleri ciddi problemler yaşamaktadırlar. Bu nedenle, imara açılan alanların parselasyon ve alt yapı çalışmalarının da ivedilikle yapılması sektör için olumlu bir gelişme olacaktır. İmara açılan bölgelerde dere yataklarının korunarak yoğunluk arz eden planlamaların yapılmaması gerekmektedir. 8-İLÇE BELEDİYELERİN UYGULAMALARI Şahinbey ve Şehitkamil Belediyesinin ticari arsalara yönelik farklı uygulamaları bulunmaktadır. Daha önce belediyelerin ticari arsalara bina yapılırken, alt kısmın ticari üst kısmın ise konut olarak yapılmasına izin verilirken, son dönemlerde izin verilmemesinden dolayı arsa sahipleri mağdur olmaktadır. Bu konuda arsa sahiplerinin mağdur edilmemesi adına uygulamanın daha önceki şekliyle yapılması yine önemli bir gelişme olacaktır. Belediyelerin şantiye şefliği uygulamasında müteahhit firmaların 2 ayrı şirketleri varsa, şantiye şefinin m2. işi kontrol etme hakkı varken, A şirketinde m2. İşi bir şantiye şefi alırken geri kalan m2. için B şirketinde şantiye şefi olamayacağı konusu yer almaktadır. Bu uygulamanın yeniden düzenlenmesi konusunda Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nezdinde girişimde bulunulması gerekmektedir. Gaziantep te imara yönelik yönetmeliklerin Şahinbey ve Şehitkamil Belediyeleri nce birlikte yorumlanıp birlikte uygulanması; iki bölge arasında uygulama farklılıklarının ortadan kalkması sağlanmalıdır. Belediyelerin kendisine ait mülklerde imar tadilatlarıyla H serbestliği ve emsal artışı avantajları sağlaması plan bütünlüğüne zarar vermekte ve haksız rekabete sebep olmaktadır. Örneğin; Onkoloji Hastanesinin bulunduğu bölgede Belediyelere ait arsalarda H serbest iken şahıs mülklerinde H olarak uygulanmaktadır. Belediyelerin rant uğruna plan bütünlüğünü bozan bu uygulamalardan vazgeçmesi gerekmektedir. Büyükşehir İmar Yönetmeliği nin sektörü temsil eden STK larla birlikte ortak akılla yeniden düzenlenmesi gerekmektedir.

6 9-RİSKLİ ALANLAR Şahinbey ilçesindeki riskli alan ilan edilen 32 mahallede zemin etüdlerinin ve gerekli araştırmaların yapılmadan, sırf siyasi kazanç elde etmek için, kent bütünlüğünü göz önüne almadan,bireysel olarak çalışma yaptığı tespit edilmiştir. Büyükşehir Belediyesi her iki ilçe belediyesiyle birlikte yeni bir taslak proje oluşturmalıdır.proje Sivil Toplum Örgütleri ve kamuoyu ile paylaşılarak buralardan elde edilecek rantların da bölgenin sosyal ihtiyaçlarında kullanılmak üzere dağıtılması gerekmektedir.kentsel dönüşüm alanlarının yenilenmesinde Gaziantep teki müteahhit firmaların da devreye sokulmasıyla daha hızlı, daha rekabetçi ve daha yenilikçi projelerin ortaya çıkması sağlanabilir. 10-GARAJ TAPULU DAİRELER Garaj tapulu daire ve işyerlerinin yapılmasına ve kullanılmasına daha önce belediyelerimizce göz yumulmuştur. Ancak şu anki uygulamalarda garaj tapulu dairelerin doğalgaz aboneliği yapılmamakta ve daha önce aboneliği yapılan dairelerin sözleşmeleri feshedilmekte, bu dairelerde yaşayan vatandaşlarımız zor durumda bırakılmaktadır.bu nedenle Gaziantep in kanayan yarası haline gelen bu sıkıntının çözümü konusunda ivedilikle çözüm bulunması gerekmektedir. 11-ŞAHİNLER PARKI Şahinler Parkında yapılması düşünülen Otel, yeşil koridorun bozulmasına neden olacaktır. Bu kararın yeniden gözden geçirilmesi gerekmektedir. 12-ZEMİN ETÜTLERİ Gaziantep 3. Derecede deprem bölgesi olmasına rağmen 1. Derecedeki bölgelere yaklaşık kuşbakışı 35 km yakınlıkta olması nedeniyle risk altındadır, bunun için Belediyelerimiz nezdinde jeoloji mühendisi istihdam edilmesi gerekmektedir. Parsel bazında yapılan zemin etütlerinin Belediyeler tarafından kontrol edilmesi gerekmektedir. Ayrıca, yeni açılacak olan imar alanlarında jeolojik etüt raporlarının tek seferde topluca Belediyeler tarafından yapılması sektörde yer alan firmaların işlemlerini kolaylaştıracaktır.

7 13-ARSA SPEKÜLASYONLARI Arsa spekülasyonlarının önüne geçilmesinin bir yolu, Batılı ülkelerde olduğu gibi bir yerin imar planının yapılmasının ardından bölgede belli oranda yapılaşma ve altyapısı tamamlanan yerlerde arsa sahipleri yerlerini değerlendirmedikleri takdirde her yıl artan belli oranlarla ekstra emlak vergisine tabi olmalı veya benzeri cezai müeyyideler Belediyeler tarafından uygulanmalıdır. Etrafı yapılmış parsellerin sonradan inşaata başlanması halinde çevre kirliliğine ve çevredeki binalara rahatsızlık verilmesine neden olmaktadır. 14-İSKAN PROBLEMLERİ İskan (yapı kullanma izin belgesi) alımlarında inşaat firmaları ciddi problemler yaşamakta, işgücü ve zaman kaybına uğramaktadırlar. Söz konusu işlemlerde kuralların iyileştirilmesi ve sürenin kısaltılması gerekmektedir. 15-HAFRİYAT YÖNETMELİĞİNİN UYGULANMASINDAKİ SORUNLAR Gaziantep te inşaat sektörünün oldukça gelişmiş olmasına ve inşaat faaliyetlerinin yoğun bir şekilde devam etmesine karşılık ; sadece bir adet hafriyat depolama alanı bulunması sektörün diğer önemli sorunlarından birisidir. Özellikle Karataş Bölgesi nde yapılan inşaat alanlarının yoğunluğunun da dikkate alınarak Şahinbey Belediyesi sınırları içerisinde de bir hafriyat bölgesi oluşturulması gerekmektedir.(söz konusu durum tarih ve 4490 sayılı yazı ile Büyükşehir Belediyesi ne, tarih ve 4584 sayılı yazı ile Şahinbey Belediyesi ne ve tarih ve 4585 sayılı yazı ile Patalena ya iletilmiştir. Şahinbey Belediyesi tarih ve 254 sayılı yazısında konunun Büyükşehir Belediyesi sorumluluğunda olduğunu, Büyükşehir Belediyesi ise tarih ve sayılı yazısında yeni hafriyat bölgelerinin kurulması için çalışmaların devam ettiğini belirtmişlerdir.) Yönetmelikte, bir parselden çıkan hafriyatın aynı parselde kullanılması durumunda atık bedeli alınmaması durumu açıkça belirtilmişken atık bedeli talep edilmektedir. Müteahhitler bu konuda mağdur edilmektedir. Ayrıca, depolama alanlarına gönderilmeyen, Belediyelerin yol dolgusu gibi ihtiyaçlarını karşılamak için kullanılan hafriyatlardan da bedel alınmaması gerekmektedir. Çünkü depolama alanında malzemenin preslenmesi ve depolanması anlamında bir hizmet verilmemektedir.

8 16-TAPU HARÇLARININ YÜKSEKLİĞİ VE RAYİÇ BEDELLERE ETKİSİ Alım satım işlemleri sırasında hem alıcının hem de satıcının ödediği tapu harçlarının %4 e tekabül etmesi sektörü olumsuz etkileyen faktörlerden birisidir.. Alım satım harçlarının bu denli yüksek olması, emlak rayiç bedeli ve tapu satış bedelinin gerçek değerlerle bildirilmemesi sorununu beraberinde getirmektedir. Maliye; tapu satış işlemlerinde gerçek değerlerin bildirilmesinin esas olduğunu söylerken harçların bu denli yüksek olması buna engel olmaktadır. Tapu satış harçlarının makul oranlara getirilerek beyanlarda hem gerçek değerlerin ortaya konması, hem de istatistik değerlerin gerçekçi olması açısından önemlidir. Tapu satış işlemlerinde harçların düşürülmesiyle birlikte gerçek değerler beyan edileceği için Maliye nin herhangi bir gelir kaybı olmayacaktır. Önceki yıllarda geçici süreyle yapılan %2 harç uygulamasında bir gelir kaybı olmadığını Maliye Bakanlığı açıklamıştır. Emlak rayiç bedellerinin güncellenmesi konusunda emlak değerlemesinin kanunla bir defaya mahsus mülk sahipleri tarafından gerçek değerlerle beyan edilmesi ve geriye dönük ceza ve vergi çıkarılmaması gerekmektedir M2 NİN ALTINDAKİ KONUTLAR Gayrimenkul sektörünün gelişmesini sağlayan en önemli faktör konut satış ve kiralama işlemleridir. 150 m2 nin altındaki konutlarda kiralama işlemlerinde KDV oranı %18 satış işlemlerinde ise %1 dir. Barınma ihtiyacı insanların temel hakkıdır. Bu bağlamda konut kiralama işlemlerinde KDV oranının %1 e düşürülmesi dengesizliği giderecektir. Konut kiralamalarında KDV oranının %1 e düşürülmesi inşaat ve gayrimenkul şirketlerini bu konuda yatırıma teşvik edecektir. Bu vesileyle sistem kayıt altına alınmış olacak, sektörün gelişimine katkı sağlayacaktır. Bu husus planlı şehirleşmeyi geliştirecek ve gecekondulaşmayı önleyecektir. 150 m2 nin altındaki konutlarda ruhsat alındıktan sonra Maliye den alınacak (kooperatiflerde olduğu gibi) vergi istisna belgesinin bu konutların inşaatı için mal alımlarında %17 Kdv indirimi uygulanması, bu alanda iştigal eden şirketlerin vergi yükünü hafifletecektir. Bu alanda iştigal eden şirketlerin finansman maliyetine katkı sağlayacaktır.

9 18- YAPI YÜKSEKLİK SINIFLAMALARINDA BİRİM METREKARE MALİYETİ SORUNU Belediyelerden alınan inşaat ruhsatlarındaki yapı sınıflarının, inşaat bitiminde SGK tarafından yapılan değerlendirmelerde farklı olarak değerlendirilmesi, 4A sınıfından ruhsatı alınan inşaatların birim metrekare fiyatlarının 5A sınıfına dahil edilerek hesaplanması söz konusudur. Örneğin yapı yüksekliği metreye kadar olan inşaatlar 4A sınıfına dahil edilmekte ve birim metrekare fiyatı 615 TL olarak hesaplanırken, yapı yüksekliği metreyi geçen ve 5A sınıfına dahil olan inşaatın birim metrekare fiyatının 1040 TL olarak hesaplanmaktadır. Konut olarak yapılan yerlerde metrenin altındaki ve üzerindeki yapılarda inşaat birim maliyet fiyatları değişmemektedir. Sektörün olumsuz etkilenmemesi adına inşaat sınıfları arasındaki birim metrekare fiyat farklarının daha makul seviyelere çekilmesi ve inşaatlarda yükseklik tanımının ortak paydada buluşularak yapılması gerekmektedir. 19-YAPI DENETİM FİRMALARI Müteahhitlerin denetim firmalarını kendilerinin belirlemesi yerine ilgili atamanın Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü tarafından yapılması, sektörde denetim konusunda yaşanan ve yaşanacak sorunları ortadan kaldıracaktır sayılı Yapı Denetim Kanunu nda yapı denetim şirketlerinin aldığı yapı denetim hizmet bedelleri arsa sahipleri tarafından ödeneceği hükmü olmasına rağmen, uygulamada bu ücretler müteahhitler tarafından ödenmektedir. Ancak müteahhitler bu ödemeleri gider olarak gösterememektedirler. Kat karşılığı sözleşmesi bulunan yerlerde hizmet bedelinin müteahhide fatura edilmesi gerekmektedir. Yapı denetim firmaları yalnızca kaba inşaatı (betonarme) denetlemeli ve yalnızca bundan sorumlu olmalıdır. Hizmet bedellerinin birim metrekare fiyatları da buna göre belirlenmelidir. 20-KALİFİYE ELEMAN SIKINTISI Sektörün en önemli problemlerinden birisi de sektörde kalifiye eleman yetersizliğidir. Bu konuda mesleki eğitimlerin arttırılması gerekmektedir. 21-İNŞAAT MÜTEAHHİTLİĞİ TANIMININ YENİDEN YAPILMASI Sektörde yer alan sorunların önüne geçilmesi için inşaat müteahhitliği tanımının yeniden yapılması gerekmektedir.

10 22-KAMİL OCAK STADYUMUNUN BULUNDUĞU ALAN Kamil Ocak Stadyumunun bulunduğu alanın, bölgenin kalabalıklığı ve trafik problemi göz önünde bulundurularak, yeşil alan, park ya da meydan olması, alanın altının otopark olarak değerlendirilmesi ilerleyen dönemlerde yaşanacak sorunların önüne geçecektir. Bölgede bulunan alışveriş merkezi bölgenin daha da kalabalıklaşmasına ve trafiğin yükünün artmasına neden olmaktadır. 23-FISTIK ARAŞTIRMA VE DEVLET DEMİRYOLLARI ARAZİLERİ Kamuoyunda son dönemlerde Fıstık Araştırma Müdürlüğü ve Devlet Demiryollarının yerlerinin değiştirileceği bilgileri yer almaktadır. Yerlerinin değiştirilmesi durumunda söz konusu arazilerin yeşil alan olarak değerlendirilmesi, kentimizin menfaatine olacaktır. 24- KAT KARŞILIĞI ORANLARININ YÜKSEKLİĞİ Özellikle son dönemlerde arsa maliyetlerinin yüksekliğinin yanında, kat karşılığı oranlarının da yükselmesi konut fiyatlarının yükselmesine neden olmaktadır. Belediyelerin yeni imar alanlarını açarak altyapısı tamamlanmış arsa arzını arttırmaları bu sorunun çözümüne katkıda bulunacaktır. Sonuç olarak; Türkiye ekonomisinin lokomotif sektörü olan inşaat sektörünün yaşadığı problemlerin birebir muhatabı olarak bizler önerilerimizin dikkate alınarak sorunların çözümlenmesi konusunda desteklerinizi arz eder, raporumuzu bilgilerinize saygıyla sunarız.