DEĞERLEME RAPORU Korupark Sosyal Tesis, BURSA

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU Korupark Sosyal Tesis, BURSA 31 Aralık 2010 Rapor No: 2010/TGYO/07-2 1

2 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: / 2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Tam mülkiyet - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Korupark Konut Projesi, Mudanya Yolu 9. Km. Osmangazi/ BURSA - Sahibi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Anonim Şirketi - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Korupark Konut Projesi içinde halihazırda sosyal tesis olarak kiralanmış 3 adet bağımsız bölümden oluşan işyerleri. - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkul üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No:

3 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1 RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: Değerleme Şirket Bilgileri: Müşteri Bilgileri: DEĞER TESPİTİ DEĞER TANIMI DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkullerin Tanımı: Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER Gayrimenkullerin tapu kayıtları: Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler : GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar: DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER Bursa ili Hakkında Genel Bilgiler: Osmangazi İlçesi hakkında Genel Bilgiler: Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: DEĞERLEME En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Değerleme Yaklaşımları: GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ SONUÇ

4 1 RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar : Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: 2010/TGYO/07-2 Yukarıda adresi belirtilen sosyal tesisin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporu. Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 4

5 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: Fax No : Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı : Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü, H21B35D4C pafta, 519 ada, 14 no lu parsel üzerindeki N Blok 2 no lu bağımsız bölüm, G- Çınar Blok 31 no lu bağımsız bölüm, F-Çınar Blok 31 no lu bağımsız bölümde yer alan sosyal tesis değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5

6 3 DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4 DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6

7 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKUL HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkullerin Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkuller, Bursa İli, Osmangazi İlçesi, Emek Köyü, Sanayi Caddesi üzerinde konumlu Korupark Konut Projesi bünyesinde ki N Blok un 3. Ve 4. Bodrum katlarında ki 2 nolu bağımsız bölüm, F-Çınar 4 blok un 3. Bodrum katındaki 31 nolu bağımsız bölüm ve G-Çınar 3 blok un 3. Bodrum katındaki 31 nolu bağımsız bölümde yer alan ve halihazırda sosyal tesis olarak kullanılan iş yeridir. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu, Gayrimenkullerin üzerinde bulunduğu H21B35D4C pafta, 519 ada, 14 no lu parsel, Bursa-Mudanya Yolu üzerinde Sanayi Caddesi nde yer almaktadır. Gayrimenkullerin içinde yer aldığı parselin güney doğusunda Güvenevler Sitesi, güney batısında ise Korupark Alışveriş Merkezi bulunmaktadır. Ayrıca parselin yakın çevresinde; Oyak-Renault araba fabrikası, Bursa Ticaret ve Sanayi Odası binası, benzin istasyonları, hafriyat ve otomotive yönelik küçük sanayi birimleri bulunmaktadır. Parselin kuzeydoğu bölgesi orta gelir grubuna hitap eden konut alanlarıyla çevrelenmiştir. Gayrimenkul ün içinde bulunduğu parsele ulaşımı sağlayan ana yol olan Sanayi Caddesi, Bursa- Mudanya arasındaki ana ulaşım aksı olan Mudanya Yolu nun bir parçasıdır ve kentin gelişimi bu yöne doğru ilerlemektedir. Bu nedenle bölgenin gelişim potansiyeli her geçen gün artmaktadır. Bölge, Osmangazi Belediyesi sınırları içerisinde yer almaktadır Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları: Metro İstasyonu-OSB Durağı : 0,94 km Bursa Şehir Merkezi : 10,9 km Bursa Otobüs Terminali : 12,8 km Mudanya : 16,2 km Gemlik : 29,9 km Yalova : 67,4 km İstanbul Şehir Merkezi (Topçuoğlu-Eskihisar arası feribot ile geçildiğinde ) : 136 km İstanbul Şehir Merkezi (Körfez Yolu ile ) : 240 km 7

8 6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: İşyerleri SAHİBİ : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. İLİ : Bursa İLÇESİ: Osmangazi BUCAĞI 2. Bölge KÖYÜ: Emek PAFTA NO: H21B35D4C ADA NO: 519 PARSEL NO: 14 ANA GAYRİMENKULÜN NİTELİĞİ: 17 şer katlı A-B-C-D-E-F-G-H-I-J-K-L-M-N Bloklardan Oluşan Betonarme Yapılar ve Arsası (*) ARSA ALANI (*): ,34 m² BAĞIMSIZ BÖLÜM NİTELİĞİ İş Yeri İş Yeri İş Yeri ARSA PAYI 1/ / / BLOK NO F-Çınar 4 G-Çınar 3 N KAT NO 3. bodrum 3. bodrum 3. ve 4. bodrum BAĞIMSIZ BÖLÜM NO YEVMİYE NO CİLT NO SAYFA NO TAPU TARİHİ (*) Kat mülkiyetine geçilmiştir. 8

9 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 29 Aralık 2010 tarihinde Bursa İli, Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğu gördük. 519 ada, 14 no lu parsel üzerinde yer alan tüm bağımsız bölümler üzerinde müştereken: Beyanlar Bölümü: Yönetim Planı: tarihli ve Yevmiye no ile Bu gayrimenkulün mülkiyeti kat mülkiyetine geçmiştir. ( tarih ve yevmiye no ile) Mükellefiyetler Bölümü : Bu parsel lehine, 519 ada 15 parsel aleyhine 112,23 m² alanında 99 yıllığına geçiş hakkı( tarih ve yevmiye no ile) N Blok, 3. ve 4. Bodrum Kat, 2 No lu Bağımsız Bölüm için: Beyanlar Bölümü : Eklentisi: sistem no ile açık havuz.( tarih ve yevmiye no ile) 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü nden 20 Aralık 2010 tarihinde alınan bilgilere göre gayrimenkulün bulunduğu alanı da kapsayan 1/1000 ölçekli Emek Revizyon İmar Planı Osmangazi Belediye Meclisi nin gün ve 117 sayılı kararı ile kabul edilmiş ve Büyükşehir Belediye Meclisi nin gün ve 428 sayılı kararı ve /154 sayı ile onaylanmıştır. Bu plan tarihinde askıya çıkartılmış olup tarihinde askıdan inmiştir. Osmangazi Belediyesi nden edinilen bilgiye göre yürürlüğe girmiş plan üzerinde gayrimenkulün bulunduğu bölgede herhangi bir değişiklik bulunmamaktadır. Bu nedenle gayrimenkul için daha önce geçerli olan tasdik tarihli 1/1000 ölçekli 519 Ada, 12 Parsele Ait Uygulama İmar Plan Değişikliği paftasında belirtilen yapılaşma koşulları ve plan notları aynen geçerlidir. Bu plana göre gayrimenkul Konut Alanı olarak belirlenen bölge içerisinde kalmaktadır. Plan notlarına göre yapılaşma şartları aşağıdaki şekildedir: o Plan sınırları içindeki alanda; - Konut binaları ile sosyal tesisleri, - Ticaret (alışveriş merkezi, otel, özel sağlık tesisi, özel eğitim tesisi, iş merkezi) binaları ve sosyal tesisleri yer alacaktır. o Plan sınırları içinde kalan alanda Emsal (E): 1,80 dir. Ancak 519 ada, 12 no lu parsel de tarihinde onaylanan imar planına göre alınmış konut ve alışveriş merkezlerine ait inşaat ruhsatları aynen geçerlidir. Plan sınırları içindeki alan ifraz edilerek kullanılabilecektir. Plan sınırları içinde ifraz yapılması halinde; - Yeni inşaat ruhsatı taleplerinde yapılaşma emsali E: 1,80 olarak kabl edilecektir. - Mevcut olan ruhsata göre inşaatı tamamlanmış veya inşaatı devam eden parsellerde mevcut ruhsatlarda belirlenen toplam inşaat alanları esas kabul edilecektir. - Mevcut ruhsatlara göre inşaatı başlanmamış olan yeni oluşan parselde, proje değişikliğine bağlı inşaat ruhsatı tadilatlarında E: 1,80 emsal değeri aşılmayacaktır. 9

10 o Konut alanları, otel ve iş merkezlerinde maksimum bina yüksekliği Hmax: 40,50 m dir. Alışveriş merkezlerinde yüksekliği Hmax: 15,50 m dir. o Plan sınırları içindeki alanın bir bütün halinde kullanılması durumunda veya parselde ifraz yapılması halinde 0.00 kotu plan sınırını çevreleyen yolların en yüksek noktasından alınacaktır. İskan edilen bodrum katlar emsale dahil değildir. o Plan sınırları içindeki alanın bir bütün halinde kullanılması durumunda ticaret alanları toplam inşaat alanının %25 ini geçemez. Ancak plan sınırları içindeki alanda ifraz yapılması durumunda; - Alınmış inşaat ruhsatına göre yapımı tamamlanmış alışveriş merkezinin plan üzerine işlendiği şekilde aynen korunacak ve yer aldığı parselde % 25 şartı aranmayacaktır. - İfraz sonucunda oluşan yeni parsellerde yapılaşma konut+ticaret olarak inşa edilecek ise, ticaret alanları toplamı inşaat alanlarının % 40 ını geçemez. o Plan sınırları içindeki konut alanlarında toplu uygulama yapılacaktır. Konut alanlarında onay tarihli imar planına göre alınmış inşaat ruhsatları aynen geçerlidir. İnşaat ruhsatlarına göre yapımı tamamlanmış ve inşaatı devam etmekte olan mevcut binalar plana işlendiği şekilde korunacaktır. o Plan sınırları içindeki alanda, binaların konumları, binalar arasındaki mesafeler açık alan düzenlemeleri 1/500 ölçekli vaziyet planlarında belirlendiği ve Belediyece uygun görüldüğü şekilde olacaktır. o Plan sınırları içindeki ticaret ve konut alanlarının otopark ihtiyacı plan sınırları içindeki parsel alanları içinden ayrılacaktır. o Ticaret alanlarındaki yapılaşmada çatı mimarisinde e3stetik açısından gerekli görülen düzenlemeler yapılabilecek, simgesel öğelerde yükseklik şartı aranmayacaktır. o Plan sınırları içindeki konut alanlarında yaşayacak nüfusun yeşil alan ihtiyacı site ve mülkiyet sınırları içinde düzenlenecektir. Düzenlemede kişi başına minimum 10 m² yeşil alan ayrılacaktır. o İnşaat çekme mesafesi konut binalarında yollardan komşu parsellerden minimum 5 metre, ticaret, özel sağlık, özel eğitim, otel binaları ile iş merkezinde yollardan ve komşu parsellerden minimum 10 metredir. o Alan 1. Derece deprem bölgesinde bulunduğundan Afet Bölgelerinde Yapılacak Yapılar Hakkındaki Yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. Ada ve parsel bazında jeolojik jeoteknik jeofizik etüd yapılmadan inşaat ruhsatı verilemez. Alandaki inşaat uygulamalarında jeolojik etütte belirtilen koşullara uyulacaktır. o Belirtilmeyen hususlarda Bursa Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği Hükümleri geçerlidir. Ayrıca gayrimenkule ait tarih ve 1/14 sayılı yapı kullanma izin belgesinin mevcut olduğu belirlenmiştir. Söz konusu belge rapor ekinde sunulmuştur. 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan geçiş hakkının gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmış olup kat mülkiyetine de geçmiş olan değerlemeye konu gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığını düşünmekteyiz. Osmangazi Belediyesi nde yapılan incelemelere göre alışveriş merkezi ile ilgili tüm yasal izinlerin (yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi vb.) alınmış olması göz önünde bulundurularak gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığını düşünmekteyiz. 10

11 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: Bursa İli, Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde gayrimenkulün mülkiyeti Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye ait iken, Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ye geçmiştir. Bu durum Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin unvan değişikliğiyle adının Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. olarak tescil edilmesinden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkulün konumlandığı bölge Emek Belde Belediyesi nin kapanmasıyla birlikte, Osmangazi Belediyesi sınırlarına dâhil edilmiştir. Ancak Osmangazi Belediyesi yetkilileri birçok belgenin Emek Belediyesi arşivinden temin edilemediğini belirtmişlerdir. Söz konusu parselin daha önceki imar planında (519 ada, 12 parsel ifraz edilmeden önce) Konut+Ticaret Alanı içerisinde kaldığı ve Emsal (E): 2,0 yapılaşma şartına sahip olduğu şifahen öğrenilmiştir. Ancak kapatılan Emek Belde Belediyesi arşivinden konuyla ilgili dosyalar Osmangazi Belediyesi ne gelmediğinden detaylı bilgi alınamamıştır. Osmangazi İlçesi 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü ve Osmangazi Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde gayrimenkulün üzerinde bulunduğu 519 ada, 15 no lu parsel, 519 ada, 12 no lu parselin 519 ada, 13, 14 ve 15 no lu parseller şeklinde ifrazıyla oluşmuştur. 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMU HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Gayrimenkulün Genel Özelliklerine İlişkin Açıklamalar: İş Yerleri Korupark Konut Projesi kapsamında değerlemesi konu olan sosyal tesis ile ilgili genel bilgiler aşağıdaki tabloda gösterilmektedir; NO Blok Bağımsız Bölüm No Bulunduğu Kat Kullanım Alanı (m²) 1 F-Çınar bodrum 348,81 2 G-Çınar bodrum 348,81 3 N 2 3. ve 4. bodrum 2.335,57 Yukarıda belirtilen ve 3 bağımsız bölümün oluşturduğu gayrimenkul, Korupark Konut Projesi nin sosyal tesisi kapsamında yer almaktadır. 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümler toplam 2 katlı olan tesisin üst katında, 3 no lu bağımsız bölüm ise alt katında yer almaktadır. Bu bağımsız bölümler spor merkezi olarak kiralanmış ve işletilmektedir. 1 ve 2 numaralı bağımsız bölümlerde (spor tesisinin üst katı); giriş, spa, fitness salonu, ağırlık salonu, türk hamamı, sauna, iç bahçe, spinning salonu, kids club ve kafeterya olarak kullanılmakta iken 3 numaralı bağımsız bölüm (spor tesisinin alt katı) içinde ise; kapalı yüzme havuzu (330 m²), squash salonu, basketbol sahası, kondisyon salonu, duşlar ve tuvaletler, soyunma odaları bulunmaktadır. 11

12 İnşaat özellikleri aşağıda sıralanmıştır; İnşaat Tarzı Betonarme Karkas Kat Sayısı 3. ve 4. bodrum kat Toplam İnşaat Alanı 2.335,57 m² Elektrik Şebeke Isıtma-Soğutma VRF sistemi Su Şebeke Su Deposu Mevcut Hidrofor Mevcut Doğalgaz Mevcut Kanalizasyon Şebeke Güvenlik Mevcut Yangın Sistemi Mevcut Dış Cephe Betonarme perde duvar 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 Bursa ili Hakkında Genel Bilgiler: 2009 yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre nüfusu kişi olan Bursa ülke sıralamasında 4. sırada yer almaktadır. Türkiye de 92 kişi/km² olan nüfus yoğunluğu Bursa da 240 kişi/km² dir ve ülke nüfus yoğunluğu sıralamasında 5. İldir. Yüzölçümü km² olan ve Marmara Bölgesi sınırları içinde yer alan Bursa, kuzeyde Yalova, Kocaeli ve Marmara Denizi, güneyde Kütahya, güneybatıda Balıkesir, doğuda ise Bilecik ile çevrelenmiştir. Bursa İlinin merkez ilçeleri; Osmangazi, Nilüfer, Yıldırım, Mudanya, Gemlik, Gürsu ve Kestel dir. Bursa ya karayolu, havayolu ve denizyolu ile ulaşılabilmektedir. İstanbul dan E-5 ya da TEM Otoyolları ile Eskihisar Feribot İskelesinden arabalı feribot kullanılarak İzmit Körfez i geçilerek Topçuoğlu Feribot İskelesi ne ve ardından Yalova Yolu ile Bursa ya ulaşılabilir. İl sınırlarında bulunan E-90 Otoyolu, Balıkesir-İzmir istikameti ile İstanbul istikametinin bağlantısını sağlar. Bursa ya deniz yolu ile de ulaşmak mümkündür. İDO bünyesinde İstanbul (Yenikapı ve Bostancı) ile Bursa (Güzelyalı ve Armutlu) arası feribot seferleri yapılmaktadır. İl sınırlarında 2 adet havaalanı bulunmaktadır. Bunlardan biri Osmangazi ilçesinde mini piste sahip olan ve yalnızca acil durumlarda kullanılan havaalanıdır. Diğeri ise Yenişehir Havaalanı dır. Bu havaalanından yalnızca Trabzon ve Diyarbakır a uçuşlar gerçekleşmektedir. Kent içi ulaşımı kolaylaştıran Bursaray, Osmangazi, Nilüfer ve Yıldırım ilçelerini birbirine bağlayan 2 ana hattan oluşmakta ve kent içinde trafik yoğunluğunu azaltmaktadır. Bursa en hızlı gelişim gösteren kentlerden biridir. Artan nüfusun en büyük etkeni göçle gelen nüfustur. Kentteki sanayi ve ticaretin gelişmiş olması göç oranını artırmaktadır. Bursa dan yapılan ihracat Türkiye toplam ihracatının %15 ini oluşturmaktadır. Kentte ekonominin ana göstergesi olan gelişmiş sanayi sektörü, ülke ekonomisine sağladığı katma değer açısından Bursa yı İstanbul, Kocaeli ve İzmir den sonra dördüncü sıraya çıkarmıştır. 12

13 Marmara Bölgesinin en yüksek dağı olan turizm açısından büyük önem taşıyan Uludağ Bursa İl sınırları içinde yer almakta ve kentin ekonomisine büyük katkıda bulunmaktadır. İl de yer alan Uludağ Üniversitesi 1975 yılında açılmıştır. Ayrıca Bursa da ikinci bir üniversite (Fenerbahçe Üniversitesi) açılması planlanmaktadır. 8.2 Osmangazi İlçesi hakkında Genel Bilgiler: Osmangazi ilçesi, doğuda Gökdere Vadisi yle başlar; batıda Nilüfer Deresi ve Yeni Mudanya Yolu, kuzeyde Katırlı Dağları, Nilüfer Çayı ve Bursa Ovası'nı içine alan topraklara sınır oluşturan bölgeyi kapsar kilometrekarelik bir alana yayılmıştır. Osmangazi ilçesi 92 mahalleden oluşur yılı verilerine göre Türkiye'nin 3. büyük ilçesi olan Osmangazi ilçe merkez nüfusu , toplam nüfusu ise kişidir. İzmir, İstanbul, Eskişehir yollarının kesiştiği kavşak noktasında bulunan Osmangazi, Mudanya Limanı na 31 km, Yalova ya 74 km, Gemlik e 30 km uzaklıktadır. İlçede en çok yetiştirilen ürün, tahıldır. Ekili alanların büyük bir bölümünü tahıl tarlaları kaplar. Buğday, arpa, yulaftan başka, baklagillerden fasulye, bakla ekilir. Domates, biber, patlıcan, gibi sebzelerin yanında şekerpancarı, pamuk, susam, ayçiçeği, tütün gibi endüstri bitkileri; çilek, kavun, karpuz, üzüm, şeftali, dut, kestane, ceviz, elma, erik, kiraz, armut gibi meyveler yetiştirilmektedir. İlçede dokuma sanayi, otomobil yan sanayi, havlu sanayi, trikotaj sanayi, kundura sanayi, tarım araçları sanayi, mobilya sanayi, deri, plastik sanayi, bakır işlemeciliği, makine ve madeni eşya yapımcılığı, elektrik motoru sanayi, döküm sanayi, marangoz makineleri sanayi, kaynak makineleri sanayi, soba sanayi, bıçakçılık sanayi çok gelişmiştir. Bunların dışında yağ ve un fabrikaları, tuğla fabrikaları üretim yapmaktadır. Bursa Kalesi, Balabancık Kalesi, Bursa Hisarı, Bursa Sarayı, Muradiye Türbesi, Pars Bey Türbesi, Çakır Ağa Hamamı, Osmangazi ve Orhangazi Türbeleri, II. Murat Türbesi, Şehzade Mustafa Türbesi, Bedesten, Arkeoloji Müzesi, Atatürk Müzesi, Osmanlı Evi Müzesi, Kent Müzesi ilçenin en önemli tarihsel anıtları ve yapıtlarının başlıcalarıdır. Osmangazi İlçesi Bursa nın ekonomik ve kültürel açıdan en gelişmiş ilçesidir. Eğitim yönünden Türkiye ortalamasının çok üstündedir. Okur yazar oranı % 99 dur. Kültürel etkinliklerin sürdürüldüğü tiyatro binası, sanat galerileri, sinemalar bu ilçe içinde yer alırlar. 8.3 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler: ulaşım kolaylığı, yapı ruhsatlı olması, tamamlanmış altyapıya sahip olması, bir konut projesi ve alışveriş merkezi kompleksi içinde bulunması olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün değerine etki eden herhangi bir olumsuz etken olmadığı görüşündeyiz. 13

14 9 DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkullerin, yasal iznine uygun olan sosyal tesis olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış benzer nitelikli iş yeri olmadığı için emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkuller her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü piyasa değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkullerin bugünkü değerini bulmak için bu yöntem kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar 14

15 gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkul gelir getiren bir mülk olup mevcutta 5 yıllık kira sözleşmesi bulunduğundan dolayı değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 10 GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değerleme İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi +Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi (Operasyonel riskler) Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir 15

16 Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli Euro cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi yaklaşık %5,0 civarındadır. Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkullerin finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan kârın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkuller Bursa da iyi bir lokasyonda bulunmaktadır ve kiralanabilir alan büyüklüğü gayrimenkul piyasası için avantaj olarak kabul edilebilir. Bu tarzda bir alışveriş merkezine yatırım yapabilecek yatırımcı sayısının az olmasına rağmen, Bursa da konut ve Alışveriş merkezi kompleksi içinde yer alan işyerlerinin orta vadede satılabilirlik özelliği olduğu düşünülmektedir. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %3,0 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %1,5 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezi ve otel kompleksi için aşağıdaki şekilde belirlenmiştir: %5,0 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + %3,0 Likidite risk primi + %2,0 Operasyonel Riskler = %10,0 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %10,0 olarak kabul edilmiştir. Kapitalizasyon Oranı: İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10 yıl sonunda gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin, kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik, işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Sosyal Tesis için kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir Bu durumda 10. yılsonunda kapitalizasyon oranı %7,0 olarak bulunmuştur. 16

17 11 KİRA EKSPERTİZ DEĞERİ Değerleme konusu gayrimenkul Bursa İli, Osmangazi İlçesi içerisinde yer alan karma kullanıma sahip Korupark projesi içerisinde yer almaktadır. Bulunduğu konum, büyüklük ve kullanım amacına göre bölgede gayrimenkule emsal olabilecek nitelikte gayrimenkuller bulunmamaktadır. Benzer projelerde yer alan sosyal tesisler baz alınarak gayrimenkul için belirlenen mevcut piyasa kira rayiç değeri aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Sosyal Tesis Toplam Korupark Sosyal Tesis Kiralanabilir Alan (m²) Kira/m²/ay Aylık Gelir Yıllık Gelir , , Euro /ay/m² TL/ay/m² Ortalama kira/ay/m² 2,50 4,80 TL KDV Dahil Ortalama kira/ay/m² 2,95 5,67 TL * Kira Ekspertiz Değeri günümüz piyasa koşullarında belirlenen kira değerlerini yansıtmakta olup ciro farkından kaynaklanabilecek kira farklarını ve ekonomik koşullara bağlı olarak yapılabilecek iskonto veya çeşitli kira düzeltmelerini yansıtmamaktadır. Not: Hesaplamalarda 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-Euro = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir. Yukarıda yer alan tablodan da anlaşılacağı üzere Korupark projesi içerinde yer alan Sosyal Tesis için ortalama kira geliri aylık 4,80 TL/m²/ay ve KDV dahil ortalama kira geliri aylık 5,67 TL/m²/ay olarak belirlenmiştir. 17

18 12 SONUÇ Gayrimenkullerin mevcut kira sözleşmelerine ve piyasa araştırmalarına göre belirlenen tahmini kira değerleri aşağıdaki tabloda verilmiştir. Bağımsız Bölümler Kiralanabilir Alan (m²) Kira/m²/ay Aylık Gelir N Blok Bodrum 2 No'lu, Çınar-3 G Blok 31 No'lu, Çınar-4 F Blok 31 No'lu B.B. * 3.033** 2, (*)Kira sözleşmesi bulunan bağımsız bölümler (**)Kira sözleşmesinde kiralanabilir alan m² olmasına rağmen, hesaplamalarda bağımsız bölümlerin toplam alan büyüklüğü (3.033 m²) kullanılmıştır. Sözleşmedeki kiralanan alan ile bağımsız bölümlerin toplam alanı arasındaki fark 72 m² lik ortak alanında sözleşmeye dahil edilmesinden kaynaklanmaktadır. Gayrimenkullerin bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5460-TL; 1,-EUR = 2,0491-TL olarak kabul edilmiştir. Söz konusu gayrimenkulün her yıl değişen gelir ve giderlere sahip olmasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 31 Aralık 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: TL İKİ MİLYON BEŞ YÜZ YETMİŞ BİR BİN SEKİZ YÜZ YETMİŞ BEŞ TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: TL Raporu Hazırlayan Muammer EMANET Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı Raporu Kontrol Eden Cem DEMİRÖZ İşletme Sorumlu Değerleme Uzmanı Eki : Temel göstergeler tablosu Nakit akışı tablosu Gayrimenkul e ait kira sözleşmesi(28 sayfa) Uydu fotoğrafı Tapu suretleri (3 sayfa) Tapu takyidat yazıları (3 sayfa) Yapı kullanma izin belgeleri (1 adet) İmar planı örneği Fotoğraflar (2 sayfa) Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler ve sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar 18

19 Korupark Sosyal Tesis Genel Bilgiler Kiralanabilir alan m² Toplam İnşaat Alanı m² Açıklama İşletme Giderleri Toplam İşletme Giderleri Gelir Tahminleri Perakende Sosyal Tesis kira gelirleri Kira endeksi yıl yıl 3,0% yıl Finansal Oranlar Sosyal Tesis İskonto Oranı 10,00% Risksiz oran 5,00% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranı Likidite risk primi 3,00% Gayrimenkulün likidite edilme riski Operasyonel riskler 2,00% İşletme ve yönetimle ilgili öngörülmeyen riskler Kapitalizasyon oranı 7,00% 19

20 Nakit Akışı (.000 Euro) GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM Kira Gelirleri yıl Satış Değeri TOPLAM GELİRLER GİDERLER İşletme Giderleri TOPLAM MALİYET & GİDERLER NAKİT AKIŞI KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI NBD