KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN EKONOMİK VE FİNANSMAN BOYUTU. DOÇ.DR. ALİ HEPŞEN

Transkript

1 KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN EKONOMİK VE FİNANSMAN BOYUTU DOÇ.DR. ALİ HEPŞEN

2 İÇERİK GAYRİMENKUL SEKTÖRÜ BEKLENTİLER VE OLASI GELİŞMELER: KENTSEL DÖNÜŞÜME ETKİLERİ KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN EKONOMİK VE FİNANSMAN BOYUTU BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜME FİNANSAL KATKISI BAKANLIĞIN FİRMALARA KATKISI: VERGİLENDİRME VE MUAFİYET MEVCUT FİNANSMAN UYGULAMALARI VE FİKİRTEPE ÖRNEĞİ SERMAYE PİYASASININ ROLÜ VE PİYASA ARAÇLARI FİNANSMANDA AVRUPA BİRLİĞİ MODELLERİ SONUÇ

3 GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ BEKLENTİLER VE OLASI GELİŞMELER Sektörel Gelişmeler & Trendler Global Ekonomi & Ulusal Ekonomi Yasal Mevzuat & Finansal Uygulamalar Siyasi Ortam & Dış Politika Şehircilik & Kentsel Dönüşüm

4 GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ BEKLENTİLER VE OLASI GELİŞMELER Sektörel Gelişmeler & Trendler * İnşaat Firmalarının Özsermaye Sarmalı: Sat-Yap vs. Yap-Sat * Büyük Gayrimenkul Projelerinde Satış Sıkıntısı * Yüksek Maliyet: Artan Arsa Maliyeti * Kayıt Dışılık * Bireysel Finansman İmkanlarının Kolaylaşması/ Maliyetlerin Azalması * Gayrimenkulde Arap Etkisi * Markalaşma ya da Markalaşamama * Alternatif Gayrimenkul Yatırımları: Sağlık + Otopark + Özel Yurt + Yaşlı Bakım Evi Yatırımları vb. * Piyasada Artan Değer Olgusu

5 GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ BEKLENTİLER VE OLASI GELİŞMELER Global Ekonomi & Ulusal Ekonomi * ABD Ekonomisindeki Gelişmeler: Faiz Artırım Süreci * AB Ekonomisindeki Gelişmeler: AB Merkez Bankasının Genişletici Para Politikaları * Global Sermayenin Gelişmiş Gelişmekte Olan Pazar/ Ülke Tercihi * Körfez ve Uzak Doğu Fonlarının Yatırım Arayışları * GayrimenkulPiyasalarınaKurumsal Yabancı Fon/ Yatırımcı Girişi * Yerel Sermayenin (Sanayinin) Gayrimenkul Piyasalarına Yönelme Güdüsü * Hane Halkı Orta Gelir Kapanı (Son 5 Yıldır Kişi Başı Milli Gelir $ Dolayında) * Hızla Azalan Petrol Fiyatları ile Birlikte Cari Açığın Finansmanının Kolaylaşması ve Bunun Ülke Kredi Notu Üzerindeki Olası Olumlu Etkisi * Merkez Bankası Faiz İndirimi Beklentisi > Konut Kredi Faiz Oranlarındaki Azalış

6 GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ BEKLENTİLER VE OLASI GELİŞMELER Yasal Mevzuat & Finansal Uygulamalar * İmar Kanunu (Taslak Düzenleme) > Rant Vergisi Beklentisi * İnşaat Sektörü Bağımsız Üst Kurul İhtiyacı-Müteahhitlik Kriterlerinin Belirlenmesi * Vergi Düzenlemeleri (GYO lara İlişkin Vergi İstisnası) * SPK ve BDDK nın Geleceği * Gayrimenkul ve Finans Piyasalarının Entegrasyonu (Finansal Enstrümanlar: Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları-Altyapı GYO-Gayrimenkul Yatırım Fonu-Gayrimenkul Sertifikası-Kira Sertifikası) * Gayrimenkul Borsası (İmar Hakkı Transferi) * İkincil Piyasalarda (Menkul Kıymetleştirme) Bankaların Aktif Hale Gelmesi * Gayrimenkul Değerleme Mesleğinin Artan Önemi

7 GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ BEKLENTİLER VE OLASI GELİŞMELER Siyasi Ortam & Dış Politika * Kasım 2015 Genel Seçimler: Tek Başına İktidar * Açılımlar-Çözüm Süreci * Çevre Ülkelerle İlişkiler * Avrupa Birliği Müzakere Süreci * Jeopolitik Risk/ Savaş Senaryoları

8 GAYRİMENKUL PİYASASINA GENEL BAKIŞ BEKLENTİLER VE OLASI GELİŞMELER Şehircilik & Kentsel Dönüşüm * Demografik Gelişmeler: Hane Halkı Sayısının Azalması (Geniş Aile>Çekirdek Aile>Bireysel Yaşam)-Nüfus Artış Hızının Yavaşlaması-Yaşlanan Nüfus-İç ve Dış Göç Olgusu * Mega Projeler (Yeni Gelişim Bölgelerinin Oluşması-Rant Algısı/Spekülatif Haberler) * Ulaşım İmkanlarının Genişlemesi * Deprem Olgusu * Köhneyen ve Fonksiyonunun Yitirmiş Alanların Yenilenmesi * Kentsel Dönüşümün Başarısı (Öncelikli Alanların Belirlenmesi + Finansman)

9 KENTSEL DÖNÜŞÜM: SEBEPLER Türkiye'deki toplam konut stokunun yalnızca %8'i 2001 yılından sonra inşa edilmiştir ve toplam hane halklarının yaklaşık %22'si bu binalarda yaşamaktadır.

10 KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN EKONOMİK BOYUTU İnşaat Sektörünün GSYİH ya katkısı ortalama %5-%6 düzeyindedir

11 KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN EKONOMİK BOYUTU: MALİYET Mevcut bina stoku ~20 milyon konut 14 milyon konut afet risk altında 6.7 milyon konutun gelecek 20 yılda yenilenmesi hedeflenmekte Ortalama olarak konut/yıl yıkılıp yeniden yapılacak: Yılda konut Ortalama 80 m2 x = m2 inşaat Ortalama maliyet 1800 TL/m2 = TL /yıl ~ 16,3 milyar $ / yıl 20 yılda: Toplam: TL ~ 326 milyar $ KAYNAK İHTİYACI

12 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜME KATKISI Bireysel Katkı Faiz Desteği Kira Yardımı Yıkım/ Yapım/ Tespit Kredisi Kurumsal Katkı Vergilendirme Muafiyet

13 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜME FİNANSAL «BİREYSEL» KATKISI Kentsel Dönüşüm Kredisi Çevre ve Şehircilik Bakanlığı ve Belediyeler tarafından riskli alan kapsamında kabul edilen alanlardaki binaların yenilenmesi için bankalar tarafından kullandırılan kredilerdir. Riskli alanlarda yer almayan ancak kanunun öngördüğü amaçlar bakımından güçlendirilebileceği teknik olarak tespit edilen yapılarını yeniden inşa etmek isteyen hak sahiplerinin konut ve işyerleri de bu kapsamda kredilendirilebilmektedir.

14 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜME FİNANSAL «BİREYSEL» KATKISI Kentsel Dönüşüm Kredisinin Kullanma Şartları: Bu kapsamda maliklerin kullanacağı kredilerin faizinin önemli bir bölümü Devlet tarafından karşılanacak olup, yapılacak her türlü işlem harçlardan ve vergiden (ruhsat harcı, tapu harcı, noter harcı, belediye harçları, BSMV vs.) muaf olacaktır. Maliklerin 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamında Bankadan kredi kullanabilmeleri için ise aşağıdaki koşulların yerine getirilmesi gerekmektedir: Riskli yapılar için Malikler tarafından, binanın riskli yapı olduğuna dair Bakanlıkça yetkilendirilen firmalardan risk raporu alınmalıdır. Bakanlıkça belirlenen riskli alanlarda yer alan binalar için ise binanın riskli alanda yer aldığına dair resmi bir belge alınmalıdır. Kat maliklerinin asgari 2/3 ünün (arsa payı bazında) malikler kurulu kararı alarak, müteahhit ile aralarında sözleşme imzalamaları gerekmektedir.

15 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜME FİNANSAL «BİREYSEL» KATKISI

16 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜME FİNANSAL «BİREYSEL» KATKISI Kaynak: Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Aralık 2014

17 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜME FİNANSAL «BİREYSEL» KATKISI

18 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜME FİNANSAL «BİREYSEL» KATKISI

19 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜMDE «FİRMALARA» KATKISI: VERGİLENDİRME KDV UYGULAMASI: tarihinde Resmi Gazetede yayınlanan Bakanlar Kurulu kararı ile emlakta vergilendirmeye esas metrekare değeri TL. olan taşınmazlar için KDV oranı %8 Vergilendirmeye esas metrekare değeri TL üzeri olan taşınmazlarda %18 olarak değiştirilmiştir. Ancak 6306 sayılı yasa kapsamın riskli raporu alınmış olan konut niteliğindeki taşınmazlarla ilgili olarak eski hükümler geçerli olmak kaydı ile KDV oranı 150 m2 altı taşınmazlarda yine %1, 150 m2 üzeri olan taşınmazlarda ise %18 olarak geçerli olacaktır.

20 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜMDE «FİRMALARA» KATKISI: MUAFİYET 6306 sayılı yasa kapsamında riskli alan veya riskli yapı ilan edilen taşınmazlar ile ilgili olarak çeşitli kamu kurum ve kuruluşları ve noterler tarafından uygulanan vergi, harç ve masrafların bir kısmı hiç alınmayacaktır. Buna göre; a) 2/7/1964 tarihli ve 492 sayılı Harçlar Kanununun 38 inci maddesi uyarınca alınan noter harçları. b) Harçlar Kanununun 57 nci maddesi uyarınca alınan tapu ve kadastro harçları. c) 26/5/1981 tarihli ve 2464 sayılı Belediye Gelirleri Kanununun 79 uncu, 80 inci, 84 üncü ve Ek 1 inci maddesi uyarınca belediyelerce alınan harçlar. d) 1/7/1964 tarihli ve 488 sayılı Damga Vergisi Kanunu uyarınca damga vergisine tâbi kâğıtlar sebebiyle alınan damga vergisi.

21 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜMDE «FİRMALARA» KATKISI: MUAFİYET e) 8/6/1959 tarihli ve 7338 sayılı Veraset ve İntikal Vergisi Kanunu uyarınca alınan veraset ve intikal vergisi. f) Kurum ve kuruluşlarca döner sermaye ücreti adı altında alınan bütün ücretler; Belediye Gelirleri Kanununun 86 ncı, 87 nci, 88 inci ve 97 nci maddeleri ile 3/5/1985 tarihli ve 3194 sayılı İmar Kanununun 21 inci ve 23 üncü maddeleri uyarınca alınan her türlü ücret ve riskli olarak tespit edilen binaya ilişkin olarak 1/7/1993 tarihli ve sayılı Resmî Gazete de yayımlanan Otopark Yönetmeliği uyarınca alınanlar da dahil olmak üzere, belediye meclisi kararı ile belirlenen ve alınan her türlü ücret. g) Kullandırılacak kredilerden dolayı lehe alınacak paralar sebebiyle 13/7/1956 tarihli ve 6802 sayılı Gider Vergileri Kanunu uyarınca alınması gereken banka ve sigorta muameleleri vergileri alınmayacaktır.

22 BAKANLIĞIN KENTSEL DÖNÜŞÜMDE «FİRMALARA» KATKISI: MUAFİYET 24 Temmuz 2014 yönetmeliği ile tapu harçlarından muafiyete büyük bir yenilik getirilmiş olup; 1) Uygulama alanındaki yapıların dönüşüme tabi tutulmadan önce ilk satışı, devri ve tescili işlemleri ile Kanun kapsamında yapılacak uygulamalar neticesinde meydana gelen yeni yapıların ilk satışı, devri ve tescili işlemleri, 2) Kanun kapsamındaki bir yapıdan dolayı, kredi desteğinden faydalanarak veya tamamen kendi kaynaklarını kullanarak, uygulama alanında veya uygulama alanı dışındaki parsellerde yeni bir yapı yapılması ya da mevcut bir yapının satın alınması işlemi, 3) Kanun uyarınca yapıldığından, bu işlem ve uygulamalar ile uygulama alanındaki yapılarla ilgili olarak; noterler, tapu ve kadastro müdürlükleri, belediyeler ve diğer kurum ve kuruluşlar nezdinde Kanun uyarınca yapılan diğer işlemler hakkında vergi, harç ve ücret muafiyetleri uygulanacaktır.

23 KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELİ VE FİNANSMANI

24 KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELLERİ: İMAR HAKLARININ TOPLULAŞTIRILMASI FIRSATLAR Güven ve uzlaşı ortamı, Parsel bazında yapılaşma yerine proje bazında yapılaşma hakkı, Proje bazında yaratılan değerin ortaklaşa paylaşımı, Projelerin arazi ve proje geliştirme mantığı çerçevesinde piyasa koşullarında ele alınması İmar hakkının değil, yaratılan değerin paylaşımı, Kamulaştırma yerine toplulaştırma sonucunda daha fazla kamu yararı, Farklı grupların projeye katılımı, Proje ortaklıklarının geliştirilmesi ZORLUKLAR / RİSKLER Şirketin geliştirici rolünü üstlenmesi, Daha büyük alanlarda ve daha çok hak sahibi ile uygulama zorluğu, Anlaşmazlıkların süreci uzatması ya da tıkaması, Kamunun yönetimde dengeleyici rol oynayamaması, Arsa sahiplerinin sürecin bizzat içinde olması

25 KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELLERİ: KAT KARŞILIĞI MODELİ BAKANLIK/ BELEDİYE YATIRIMCI FİRMA RİSKLİ ALAN İLANI PLAN YAPIMI BELEDİYE VATANDAŞ FIRSATLAR Onaylanmış planlar üzerinden anlaşma Daha kısa sürede tamamlanma ZORLUKLAR / RİSKLER Değer yada Yoğunluk artışının mümkün olduğu alanlarda uygulanabilir. Binlerce kişi ile yatırımcı firmaların anlaşma süreci Adil olmayan uygulamalar sonucu davalar

26 KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELLERİ: YAP VER SAT MODELİ (ARSA TEMİN MODELİ) İDARE / TOKİ / BELEDİYE VATANDAŞ REZERV YAPI ALANI İLANI PLAN YAPIMI BAKANLIK ONAYI MÜTEAHHİT FİRMA FIRSATLAR İdarenin güvencesi Hazır konutlarla anlaşmanın kolaylığı Kira yardımı yok ZORLUKLAR / RİSKLER İdarenin Geliştirici rolü üstlenmesi Dönüşüm alanlarına yakın rezerv alanı temini Rezerv alanlarda yapılan konutların finansmanı Kent merkezleri için uygulanabilir değil Sürdürülebilir değil

27 KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELLERİ: KAMU ÖZEL SEKTÖR ORTAKLĞI PLAN VATANDAŞ BAKANLIK RİSKLİ ALAN İLANI BELEDİYE BELEDİYE İKTİSADİ TEŞEBBÜSÜ YATIRIMCI FİRMA FIRSATLAR Kamunun dengeleyici rolü Kamunun anlaşmalardaki varlığı ile daha büyük alanlarda uygulama Anlaşmalarla eş zamanlı planlama ZORLUKLAR / RİSKLER Uzlaşma sürecinde yaşanan zorluklar Bürokratik zorluklar Politik ve değere yönelik spekülasyonlar Zamanlama Fiziki yapılaşma zorlukları

28 KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELLERİ: İHALE MODELİ FIRSATLAR Yıpranan tarihi ve kültürel yapıların yenilenmesine olanak tanıması ZORLUKLAR / RİSKLER Değer ya da yoğunluk artışının mümkün olduğu anlarda uygulanabilir olması Daha büyük alanlarda uygulamaya elverişli olmaması

29 KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELLERİ: DEĞER ESASLI DÖNÜŞÜM YÖNTEMİ

30 KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELLERİ: BAKANLIK KREDİ SÜBVANSİYONU

31 KENTSEL DÖNÜŞÜM MODELİ VE FİNANSMANI

32 SERMAYE PİYASASININ ROLÜ VE PİYASA ARAÇLARI-BEKLENTİLER HALKA ARZ: ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI Tanım: Altyapı yatırım ve hizmetlerine, Altyapı yatırım ve hizmetlerine ilişkin projelere, Yukarıdaki unsurlara dayalı hak ve sermaye piyasası araçlarına, Ortak olmak veya borçlanma senedi satın almak suretiyle altyapı şirketine, Ortak olmak veya borçlanma senedi satın almak suretiyle diğer altyapı gayrimenkul yatırım ortaklıklarına, Ortak olmak suretiyle işletmeci şirketlere, Bunlar dışında kalan para ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapan, halka açılmak ve portföy işletmeciliği faaliyetinde bulunmak üzere kurulan/ dönüşen sermaye piyasası kurumlarıdır. 32

33 SERMAYE PİYASASININ ROLÜ VE PİYASA ARAÇLARI-BEKLENTİLER ALTYAPI GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIKLARI - GENEL ÖZELLİKLERİ Tebliğ de Altyapı Yatırım ve Hizmetlerinin Kapsamı: Belirli bir projeyi gerçekleştirmek üzere kurulabilirler. Sadece belirli bir projeyi gerçekleştirmek üzere kurulan ortaklıklar, başka bir projeyi portföylerine dahil edemezler. Amaçlarında bir sınırlama olmaksızın süreli veya süresiz olarak kurulabilirler. 33

34 ALTYAPI GYO GENEL YAPISI BORSA veya Nitelikli Yatırımcı Bağımsız Denetim Müteahhit İşletmeci Şirket ALT-GYO Portföy:, para ve sermaye piyasası araçları Gayrimenkul Değerleme Şirketi Takasbank YATIRIM KURULUŞLARI Yatırım Danışmanlığı Portföy Yöneticiliği DANIŞMAN ŞİRKETLER Ortaklık portföyünün geliştirilmesi

35 KİRA SERTİFİKALARI İLE FİNANSMAN

36 DIŞSAL KAYNAK ÇÖZÜMLERİNDE ULUSLARARASI KURULUŞLARDAN FON TEMİN EDİLMESİ Dünya Bankası Avrupa İmar ve Kalkınma Bankası (EBRD) Avrupa Yatırım Bankası (EIB) Joint European Support for Sustainable Development in City Areas (JESSICA)

37 DEĞER ATIŞ FONU: KENTSEL DÖNÜŞÜM FONU Kamu hizmet alanları hariç, maliklerin talebi üzerine yapılacak imar planı ve değişikliklerinde; imar hakkında ve değerinde artış olan parsellerin artan değerinin veya hakkının % 40 ı, kamuya değer artış payı olarak alınır. Değer artış payı bedeli 2499 sayılı Sermaye Piyasası Kanununa göre yetkilendirilmiş lisanslı taşınmaz değerleme uzmanları veya kuruluşları tarafından raporlandırılarak tespit edilir. Değer artış payının % 30 u Bakanlığın kentsel dönüşüm özel hesabına, %70 i plan değişikliğini onaylayan ilgili idareye parsel malikince ödenir. Büyükşehir belediye sınırları içinde, alınan pay büyükşehir belediyesi ve ilgili ilçe belediyesi arasında eşit olarak paylaştırılır. Plan değişikliğinin Bakanlıkça onaylanması halinde, payın tamamı Bakanlıkça alınır. Değer artış payı olarak alınan miktarlar, kentsel dönüşüm uygulamasına ilişkin hizmetler dışında kullanılamaz.

38 FİKİRTEPE ÖRNEĞİ-1 Kentsel dönüşümün simge alanı olarak anılan Kadıköy Fikirtepe de ilk fire, daha kazma vurulmadan verildi. Bölgede 380 kadar aile ile sözleşme yapan müteahhit zora düştü, iflas erteleme talebi ile mahkemeye gitti. Borç batağında olduğunu ortaya koyan firma tedbir kararı aldı. İcra takibi başlatan alacaklıklar ise, hem firmaya hem de sözleşme imzaladığı ailelere haciz yazısı gönderdi. Ailelere gönderilen haciz miktarı şimdilik 845 er bin TL. İflas erteleme kararı alan şirketin sahibi müteahhit xxx xxx ise, Gerekirse ceketimi alır giderim dedi. Fikirtepe, kentsel dönüşüm konusunda simge alan olarak öne çıktı. Bölge için özel düzenlemeler yapıldı. Müteahhitlik firmaları bölgeye akın etti. xxxx Group bünyesinde bulunan xxx İnşaat da Fikirtepe de proje geliştiren müteahhitlik firmaları arasında oldu. Şirket 380 aile ile sözleşme imzaladı. 20 MİLYON TL BORCA BATIK Ancak şirket daha projeye başlamadan mali zorluğa girdi. Alacaklılara karşı korumaya alınmak için geçtiğimiz 6 Kasım da mahkemeden iflas erteleme talebinde bulundu. İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi 8 Ocak ta grup bünyesindeki xxx İnşaat Gıda Nakliyat ve xxx Demirçelik şirketlerine tedbir kararı verdi. Şirketlerin denetimi için 2 kayyum atandı. Tedbir kararı ile birlikte şirketler alacaklılara karşı korumaya alınmış oldu. Mahkemeye sunulan ek bilirkişi raporunda her iki şirketin, 20 milyon TL borcu olduğu bildirildi.

39 FİKİRTEPE ÖRNEĞİ-2 FİKİRTEPE İLE KURTULURUZ Mahkemeye sunulan iyileştirme planında ise Fikirtepe Projesinin önemine vurgu yapıldı. Bölgede ev sahipleri ile imzalanan sözleşmelerden birkaçı dosyaya konuldu. Fikirtepe projesinde 41,5 milyon TL gelir elde edilebilineceği hesaplandı. Ancak, davaya müdahil olan alacaklı firma avukatlarına göre, sunulan iyileştirme planı ve ortaya konulan rakamlar gerçekçi değil. Projenin hayata geçirilmesi için destek alınacak firmalara ilişkin verilen bilgilerin ise doğru olmadığı görüşü savunuldu. EV BAŞINA 845 BİN LİRALIK HACİZ XXX Group ile sözleşme imzalayan bazı ailelerin kaygısı ise bir kat daha artmış durumda. Firmanın 6 ayı aşkın bir süreden beri bir çalışma içine girmediğini söyleyen aileler kendilerine gelen haciz yazılarının şaşkınlığını yaşıyor. Geçtiğimiz 9 Ocak günü, N.G., E.Ş. ve S.H. nin evine 845 er bin TL lik haciz ihbarnamesi gönderildi. Yapılan araştırmalar sonrası, söz konusu haciz yazılarının sebebi de ortaya çıktı. Bir alacaklının başlattığı takip sonrası xxx İnşaat ve sahibi xxx xxx in yanı sıra, sözleşme imzalayan 3 aileye de haciz ihbarnamesi gönderildiği anlaşıldı.

40 FİKİRTEPE ÖRNEĞİ-3 BURADA EV YAPTIĞIM İÇİN PİŞMANIM N.G., 50 yıl Almanya da kaldığını, bu sürecin 26 yılını madenlerde çalışarak geçirdiğini anlatarak şunları söyledi: Bir süre önce buradan arsa yaptım. Daha sonra ev inşa ettim. Özellikle yazın gelip-gideriz diye yaptım bu evi. Ama şimdi o kadar pişmanım ki Almanya da değil kendi memleketimizde evimiz olsun dedik başımıza bu geldi. Müteahhitin başkalarına borcu var, haciz yazısı bize de geliyor. İtiraz ettik, şimdilik takibi durdurduk. GEREKİRSE CEKETİMİ ALIR GİDERİM xxx Group un patronu ise mali zorluğa düştükleri için mahkemeden tedbir kararı aldıklarını ifade ederek şunları söyledi: Bizim amacımız burada güzel bir proje hayata geçirmek. Sözleşme yaptığımız kimi ailelere kira yardımı da yaptık. Biz bir yola çıkmışız. Ve bunu tamamlama niyetindeyiz de. Ancak bugün ceketimi de alıp gitmeye hazırım. Kimsenin tapusunu da almış değilim. İnşaatların kabası bitmeden tapu bile almam. Hemen her inşaat firması zor durumda. 20 yılı aşkın bir süreden beri bu sektördeyim. Bu projenin maliyeti milyon TL kadar. Yanımıza ortak bir firma da aldık. Finansman desteğini bu firma karşılayacak. Ortak bir firma da kurduk.

41 EKGYO ÖRNEĞİ-1 Kentsel Dönüşüm Kanunu nun 3. maddesi uyarınca, rezerv yapı alanlarında bulunan arsalar Maliye Bakanlığı ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı üzerinden TOKİ ye bedelsiz olarak devredilmektedir. TOKİ bu arsaları, imara açılmış olarak, Emlak Konut GYO ya satabilmektedir. Satışa konu bedel, SPK tarafından yetkilendirilmiş gayrimenkul değerleme firmalarınca takdir edilmiş değer esas alınarak gerçekleştirilmektedir. Emlak Konut GYO, satın almış olduğu bu arsalar üzerinde konut projeleri geliştirerek, Gelir Paylaşım Modeli altında, bir müteahhitle anlaşarak konut inşa ettirmektedir. Elde edilen bu konutlar gayrimenkul değerleme firmalarınca belirlenen değer dikkate alınarak vatandaşlara satılmaktadır.

42 EKGYO ÖRNEĞİ-2 Emlak Konut GYO Kasım 2013 tarihlerinde 3,25 milyar TL (%80 i yabancılar tarafından finanse edilmiştir) büyüklüğünde halka arz (sermaye artırımı suretiyle pay satışı) gerçekleştirmiştir. İzahnamede belirtildiği üzere, bu fonun kullanılacağı alanlardan bir tanesi rezerv yapı alanlarında proje geliştirilmesidir. Emlak Konut GYO tarafından geliştirilecek projeler kapsamında, rezerv yapı alanlarında inşa edilecek konutlara, riskli yapı statüsünde olması sebebiyle yıkılan konut sahiplerinin transferi mümkün olabilecektir. Çevre ve Şehircilik Bakanlığı, Emlak Konut GYO dan satın almış olduğu konutlara, yeni konutun ve yıkılan konutun değerlerini dikkate alınarak, yıkılan konut sahiplerini transfer ettirmektedir. Yeni konutun ve yıkılan konutun arasındaki fark ise, konut sahiplerine verilen uzun vadeli kredilerle finanse edilmektedir.

43 EKGYO ÖRNEĞİ-3 Bu model kentsel dönüşümün finansmanında işleyebilecek bir model olarak görünmektedir. Bununla birlikte, bu modelin geliştirilmesi mümkündür. Birincisi, konut üretimi suretiyle konut arzının sürdürülebilmesinde, Kasım 2013 te yapılan ve finansmanının %80 inin yabancılar tarafından karşılandığı büyük montanlı halka arzların benzerlerinin yapılması etkin bir rol oynayabilecektir. İkincisi, konutu yıkılan vatandaşın eski konutla yeni konut arasındaki değer farkını karşılayabilmesi için, Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın Emlak Konut GYO dan büyük miktarda konut alabilmesinin finansal açıdan desteklenmesi (bunun için Emlak Konut GYO dan TOKİ ye yapılan ödemelerin kullanılması ilgili taraflarca değerlendirilebilir) ve Çevre ve Şehircilik Bakanlığı nın vatandaşa uzun vadeli kredi sağlanmasında etkin bir rol oynaması faydalı olabilecektir.

44 EKGYO ÖRNEĞİ-4 KENTSEL DÖNÜŞÜMÜN SEMBOL PROJESİNE EMLAK KONUT İMZASI Kentsel dönüşümün sembol projelerinden Esenler Havaalanı Mahallesi nde 2. etaptaki 970 konut satışa çıktı. Emlak Konut GYO Genel Müdürü Kurum Hiçbir kâr beklemeden bu projeye girdik. Sosyal sorumluluk bilinciyle yola çıktık dedi. Bakanlar Kurulu tarafından Türkiye de ilk riskli alan ilan edilen mahallelerden birisi olan Esenler Havaalanı Mahallesi ndeki kentsel dönüşüm projesi yeni bir sürece giriyor. Çevre Şehircilik Bakanlığı, TOKİ iştiraki Emlak Konut GYO, Esenler Belediyesi ve Eskon işbirliği ile hayata geçirdiği Esenler Havaalanı Mahallesi Kentsel Dönüşüm projesinin 2. etabındaki 970 konut satışa çıktı. Emlak Konut GYO Genel Müdürü Murat Kurum, Emlak Konut GYO nun yıllar içinde kazandığı birikim ve teknik altyapısının avantajlarını İstanbul Esenler Havaalanı Mahallesi Kentsel Dönüşüm projesinde de kullanacağını söyledi. NOT: BÖLGE PROJE DEĞERLEME RAPORU

45 SONUÇ Mevcut Finansal Destek: Bireylere Faiz Teşviki Geliştiricilerin Mevcutta Uyguladıkları Model: Kat Karşılığı, Yap-Sat, Ön Satış vb. SPK tarafından gündeme getirilen son düzenlemeler ile yeni enstrümanlar bir alternatif oluşturabilir ve kentsel dönüşüm projelerini Kurumsal Firmalar açısından destekleyebilir: Gayrimenkul Sertifika İhracı Varlığa Dayalı Menkul Kıymet Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları-Altyapı Gayrimenkul Yatırım Ortaklıkları Kentsel dönüşüm projelerini hızlandırmak için alternatif finansal araçlara ve teşviklere ihtiyaç duyulmaktadır. Bu bağlamda, emeklilik fonları, özellikle Bireysel Emeklilik Sistemi (BES) önemli bir rol oynayabilir. BES Türkiye pazarına yaklaşık 10 yıl önce sunulmuştur. Pek çok ülkede, emeklilik fonları sadece bono ve tahvil yatırımları ile sınırlı olmayıp, özelikle kurumsal yatırımcılara önemli fırsat sunan konut gayrimenkullerine de yatırım yapabilmektedir. Benzer bir şekilde Türkiye de de BES sistemi kentsel dönüşüm projelerinde alternatif bir finansman aracı olarak teşvik edilerek kurumsal yatırımcıların cezbedilmesi mümkün olabilir.

46 TEŞEKKÜRLER