İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR ESENYURT İLÇELERİ HOŞDERE MEVKİİ 18 ADET PARSELİN DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR ESENYURT İLÇELERİ HOŞDERE MEVKİİ 18 ADET PARSELİN DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT İSTANBUL, NİSAN 2011

2 İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ... 3 Rapor Tarihi... 3 Rapor Numarası... 3 Rapor Türü... 3 Şirket Bilgileri... 3 Raporu Hazırlayanlar... 3 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı... 4 Müşteri Adı ve Bilgileri... 4 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 4 Değerleme Tarihi... 4 Dayanak Sözleşme Tarih ve Nosu... 4 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 5 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri... 5 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin Tapu Takyidat Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 8 Gayrimenkullerin İmar Durumu / Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı /5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı /1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı...12 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER...13 Bölge Analizi İstanbul İli...13 Coğrafi Konum...13 Başakşehir İlçesi...14 Esenyurt İlçesi...14 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi

3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...15 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...15 GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ...15 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler...15 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...16 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ...16 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...16 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...16 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...17 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...17 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...17 Çevrede Arsa Değeri Araştırması...18 Çevrede Konut Değeri Araştırması...19 Çevrede Ticari Değeri Araştırması...19 Çevrede Yapılaşma Koşulu Araştırması...19 Gayrimenkullere Emsal Yöntemi ile Arazi Değer Takdiri...20 Gayrimenkule Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile Değer Takdiri...22 Nihai Değer Takdiri...24 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Değerleri...26 En Verimli Kullanım Analizi...27 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...27 RAPOR EKLERİ:

4 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş nin talebi üzerine İstanbul İli, Başakşehir ve Esenyurt İlçelerinde bulunan Hoşdere Mevkiindeki 18 adet parselin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatına uygun olarak güncel Pazar değerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili kamu kurum ve kuruluşlarından temin edilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Okan TUĞBERK ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisi Yılmaz ALUÇ tarafından kontrol edilmiştir. 3

5 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanının Adı Soyadı Şirketimizin Yönetim Kurulu Başkanı olan Yılmaz ALUÇ Jeodezi ve Fotoğrametri Yüksek Mühendisidir. Arsa Ofisinde Bölge Müdürlüğü, Toplu Konut İdaresi Başkanlığında İstanbul Uygulama Başkanlığı ve Bayındırlık ve İskân Bakanlığında Bakanlık Müşavirliği görevlerinde bulunmuştur. Görev süresince çok sayıda kamulaştırma, arazi geliştirme, konut ve sanayi projelerinde çalışmıştır. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Yılmaz ALUÇ şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İstanbul İli, Başakşehir ve Esenyurt İlçelerinde bulunan Hoşdere Mevkiindeki 18 adet parselin m² birim ve toptan güncel Pazar Değerlerinin tespiti. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A. Ş ile şirketimiz arasında imzalanan tarihli İstanbul ili, Başakşehir ilçesi, Hoşdere Köyü sınırları içerisinde bulunan ekli listedeki taşınmazların SPK Mevzuatı gereği, güncel rayiç ekspertiz değerine ilişkin değerleme raporu yaptırılması konulu işe ait sözleşmedir. 4

6 2. GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri, Konumu ve Çevre Özelikleri Rapora konu alan, İstanbul İli, Başakşehir ilçesi 1 pafta 94, 95, 98, 973 parsel, 1-4 pafta 1917 parsel, 4 pafta 120, 136, 137, 319, 467, 978, 27 parsel numaralı gayrimenkuller ve Esenyurt İlçesi 1-4 pafta 1862, 1859 parsel, 4 pafta 465, 453, 30 ve 31 parsel numaralı gayrimenkullerdir. Toplam yüzölçümleri m² olup, T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi hissesine isabet eden kısmı ,87 m² dir. Askeri alan içerisinde yer alan gayrimenkuller tarla vasıflıdır. Yakın çevrede ısıtma soğutma küçük sanayi sitesi, Mercedes Benz Fabrikası ve villa tarzı yapılardan oluşan siteler vardır. 5

7 İncelemeye konu alanın ana arterlere takribi mesafesi; TEM Otoyoluna 1 km, Boğaziçi Köprüsüne 49 km, Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 44 km, önemli noktalara takribi mesafesi ise; Atatürk Havalimanına 25 km., Atatürk Olimpiyat Stadına 14 km, İstoç a 23 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Fatih Sultan Mehmet Köprüsünden Edirne istikametine Avrupa Otoyolu üzerinden takribi 40 km ilerledikten sonra sağdan Hadımköy yönünde çıkış yapılarak Hadımköy İstanbul Yoluna girilir. Hadımköy İstanbul yolu üzerinde takribi 3 km ilerleyip sağa Hadımköy-Hoşdere Yoluna dönülerek takribi 2 km ilerledikten sonra sağda ve solda değerlemeye konu parsellere intikal edilmiş olunur. 6

8 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Tapu Kayıt Bilgileri tarihinde Başakşehir ve Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılan araştırmada tespit edilen tapu kayıt bilgileri tablo şeklinde rapor ekine konulmuştur. 2.3 Gayrimenkullerin Tapu Takyidat Bilgileri tarihinde Başakşehir ve Esenyurt Tapu Sicil Müdürlüklerinde yapılan araştırmada tespit edilen tapu takyidat bilgileri tablo şeklinde rapor ekine konulmuştur. 2.4 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu alanlar İstanbul İli, Başakşehir ilçesi 1 pafta 94, 95, 98, 973 parsel, 1-4 pafta 1917 parsel, 4 pafta 120, 136, 137, 319, 467, 978, 27 parsel ve Esenyurt İlçesi 1-4 pafta 1862, 1859 parsel, 4 pafta 465, 453, 30 ve 31 parsel numarası ile kayıtlıdır. K 8

10 YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. K 9

11 2.5 Gayrimenkullerin İmar Durumu / Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı Rapora konu alan; İstanbul Büyükşehir Belediyesi nce 15 Haziran 2009 tarihinde onaylanarak yürürlüğe giren 1/ Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planında Büyük ve Açık Alan Kullanışları kısmında Askeri Alan ve Askeri Güvenlik Bölgesi olarak planlanmıştır. 1/ Ölçekli İstanbul Çevre Düzeni Planı Notlarında Askeri Alan ve Askeri Güvenlik Bölgeleri için; Bu alanlarda, Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu hükümleri geçerlidir. Planda gösterilen Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgelerine ait sınırlar şematik olup, yasal bağlayıcılık oluşturmaz. Askeri Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgelerine ilişkin kesin sınırlar ilgili kurumdan alınacak görüş çerçevesinde ölçekli planlarda netleştirilecektir. Askeri alanlarda süregelen işlevlerin, Milli savunma Bakanlığının Programı dâhilinde Askeri Alan dışına çıkarılması halinde, bu alanlar öncelikle eksik olan sosyal ve teknik altyapı (eğitim, sağlık, kültürel tesis, hal, mezarlık, yeşil alan vb.) alanları olarak kullanılacaktır denmektedir. 10

12 /5.000 Ölçekli Nazım İmar Planı Rapora konu parseller tarih, 1/5000 ölçekli Bahçeşehir Beldesi Revizyon Nazım İmar Planında Askeri Alan olarak planlanmıştır. Gayrimenkuller ÖA1 lejantı ile Önlem alınarak yapı yapılabilecek alanda kalmaktadır. 11

13 /1.000 Ölçekli Uygulama İmar Planı Rapora konu parseller tarih, 1/1000 ölçekli Hoşdere- Filtepe- Köyüstü Köyiçi Mevkileri, Sanayi Bölgesi, Hoşdere ve Civarı Revizyon uygulama imar Planında Askeri Alan olarak planlanmıştır. 12

14 3. GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli Coğrafi Konum İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ topraklarıyla çevrilidir. İstanbul İli 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır. 13

15 3.1.2 Başakşehir İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık hektardır. TÜİK in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2009 verilerine göre ilçe nüfusu kişidir Esenyurt İlçesi Esenyurt yerleşim yeri bütünü, Marmara bölgesinin Trakya alt bölgesinde, İstanbul Metropolitan alan sınırları içerisinde yer almaktadır. Bu bölgenin doğusunda Küçükçekmece Gölü, batısında Büyükçekmece, kuzeyinde Hoşdere köyü ve TEM Karayolu, güneyinde Firuzköy ve E-5 Karayolu bulunmaktadır. İlçede 13 sağlık Ocağı 1 devlet hastanesi 1 kızılay hastanesi ve m² şehir parkı bulunmaktadır. Esenyurt'un yüzölçümü hektardır ve 1989 yılında belediye olma niteliği kazanmıştır. Belediye teşkilatının kurulmasıyla bölgede bir hizmet atağı başlatılmıştır. Esenyurt, İstanbul'un Büyükçekmece ilçesinin semtlerinden biriyken, 2008 yılında Kıraç beldesi ile birleştirilerek ilçe olmuştur. HOŞEDERE MEVKİ 14

16 3.1.4 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde Isı Sanayi, Mercedes Benz fabrikası, Akop Sanayi Sitesi gibi çeşitli ölçeklerde sanayi siteleri bulunaktadır. Gayrimenkullerin kuzeyinde Ömerli Köyünün yanında, KİPTAŞ Hadımköy 2. Etap toplu konutları bulunmaktadır. 75, 95 ve 125 metrekarelik toplam 2150 dairenin bulunduğu Hadımköy Konutları 2. Etapta, çevre düzenlemesi, yeşil alanı, sosyal ve kültürel donatı alanları, ilköğretim okulu, ticaret merkezi ve cami mevcuttur. Gayrimenkullerin doğusunda Bahçeşehir, güneyinde KİPTAŞ Esenyurt 3. Etap, O-3 otoyolu, Alkent 2000 Villaları, Fatih Üniversitesi Kampüsü ve Kültür 2000 koleji bulunmaktadır. 3.2 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Yerinde yapılan çalışmalarda gayrimenkullerin tel örgü ile çevrili olduğu, 1917 ve 973 parsel numaralı gayrimenkullerin üzerinde askeri müştemilatların olduğu tespit edilmiştir. 3.3 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Rapora konu gayrimenkullerden 95, 137 ve 1859 parsel numaralı gayrimenkullerin hisseli olduğu diğer parsellerin tamamının mülkiyetinin T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi ne ait olduğu tespit edilmiştir. Toplam yüzölçümleri m² dir. T.C Başbakanlık Toplu Konut İdaresi hissesine isabet eden kısmı ,87 m² dir. Yapılan çalışmalar esnasında; tarih, 4954 yevmiye no ile askeri güvenlik sahası içindedir beyanı, tarih, 5301 yevmiye no ile askeri nedenle yapılaşması kısıtlı alan beyanı, 137 ve 467 parsel numaralı gayrimenkuller üzerinde tarih, 3794 yevmiye no.lu Çatalca Mal Müdürlüğünün istimlâk şerhi, 1917 parsel üzerinde tarih, 2533 yevmiye no.lu 2942 sayılı kanunun 7. maddesi gereğince Karayolları Genel Müdürlüğü lehine istimlâk şerhi olduğu tespit edilmiştir. 4. GAYRİMENKULÜN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Değerleme konusu parsellerin O-3 otoyoluna yakın konumlu olması, Yakın çevrede nitelikli toplu konut projelerinin uygulanmış olması, Yeni ve planlı gelişen bir bölgede yer alması, Hoşdere nin kuzeyinde yapılaşmanın az olması sebebiyle doğal bitki örtüsüne sahip olması, 15

17 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Gayrimenkullerin Askeri Alan fonksiyonu ile planlanmış olması, İstanbul merkezi kabul edilen Tarihi Yarımadaya uzak olması, Gayrimenkullere ulaşımın sağlandığı O-3 otoyolunun ücretli olması, Gayrimenkullerin mevcut imar planında ÖA1 lejantı ile Önlem alınarak yapı yapılabilecek alan içerisinde olması, tarih, 4954 yevmiye no ile askeri güvenlik sahası içindedir beyanı olması, tarih, 5301 yevmiye no ile askeri nedenle yapılaşması kısıtlı alan beyanı olması, tarih, 3794 yevmiye no ile 137 ve 467 parsel numaralı gayrimenkuller üzerinde Çatalca Mal Müdürlüğünün istimlâk şerhi olması, 5. GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları calibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu ya da olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir. 16

18 5.1.2 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Gayrimenkul pazarındaki benzer gayrimenkullerin pazar fiyatları araştırılıp, özellikle plan fonksiyonları göz önünde bulundurularak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ve Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi kullanılarak değer takdiri yapılmıştır. 17

19 5.3 Çevrede Arazi ve Arsa Değeri Araştırması Emsal 1: Tan Emlak İsmail Ertan YAMAÇ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Hoşdere köyünde bulunan tarla vasfında m² arazinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / m² = 210,00 TL / m² Emsal 2: Ender Azim Emlak Necati KARAMAN ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Şamlar Mahallesinde bulunan tarla vasfında m² arazinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / m² = 202,42 TL / m² Emsal 3: Global Gayrimenkul Muammer KILIÇ ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Hoşdere köyünde yola yakın tarla vasfında m² alanlı arazinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / m² = 150,00 TL / m² Emsal 4: Monsion Emlak Hüseyin ÖNAL ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Hoşdere Köyünde bulunan E:0.50, H: 9.50 yapılaşma koşullarına sahip konut imarlı, m² arsanın TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / m² = 383,33 TL / m² Emsal 5: Görgün Gayrimenkul Feridun GÖRGÜN ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Başakşehir İlçesi, Hoşdere Köyünde Mercedes Fabrikası yakınında yola 70 m cephesi bulunan tarla vasfında m² alanlı arazinin TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / m² = 360,13 TL / m² Emsal 6: Ada Emlak Yakup KAZA ( ) ile yapılan görüşme neticesi; Hoşdere de Vakko Binası yakınında TEM otoyoluna cephesi olan E=1.5 yapılaşma koşuluna sahip m² alanlı arsanın TL bedelle satışta olduğu öğrenilmiştir TL / m² = 700,00 TL / m² 18

20 5.4 Çevrede Konut Değeri Araştırması Konut Emsalleri İlgili Emlak Bürosu Kiptaş Kiptaş Kemal Boyacıoğlu Erdal Kele Berkay Öztürk Konumu Kiptaş Hadımköy 2. Etap Konutları Giriş Kat 3+1 Kiptaş Hadımköy 2. Etap Konutları Normal Kat 3+1 Kiptaş Esenyurt 2. Etapta 11 katlı binanın 10. katında 2+1 Kiptaş Esenyurt 3. Etapta 10 katlı binanın 1. katında 2+1 Kiptaş Esenyurt 2. Etapta 11 katlı binanın 10. katında 2+1 Fiyat TL Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) , , , , , Çevrede Ticari Değeri Araştırması Ticaret Emsalleri İlgili Emlak Bürosu Reha Medin Bahçeşehir Kaya Emlak Finans Gayrimenkul Yapı Emlak Konumu Bahçeşehir 2. Kısım Boğazköyde 120 m² dükkan Bahçeşehir 2. Kısım Boğazköyde AVM içerisinde 63 m² dükkan Bahçeşehir 2. Kısım Boğazköyde AVM içerisinde 66 m² dükkan Bahçeşehir 2. Kısım Boğazköyde 120 m² dükkan Fiyat TL Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) , , , , Çevrede Yapılaşma Koşulu Araştırması Yaptığımız araştırmalar sonucu Rapora konu gayrimenkullerin yakın çevresinde bulunan Kiptaş Esenyurt 3. Etap ın yapılaşma koşulunun parselin net alanından hesaplanmak kaydıyla E=2.00 yapılaşma koşulunda, Kiptaş Hadımköy 2. Etap ın yapılaşma koşulunun ise parselin brüt alanından hesaplanmak kaydıyla E=1.50 yapılaşma koşulunda olduğu öğrenilmiştir. 19

21 5.7 Gayrimenkullere Emsal Yöntemi ile Arazi Değer Takdiri Değerleme konusu gayrimenkullerin Piyasa Yaklaşımı (emsallerin karşılaştırılması) Yöntemi ile yukarıdaki kriterler doğrultusunda, Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkulün emsallerine göre konumu, imar durumu, olumlu ve olumsuz nitelikleri, gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arazi m² birim değeri; 94 parsel numaralı gayrimenkul için 400 TL, 95 parsel numaralı gayrimenkul için 400 TL, 98 parsel numaralı gayrimenkul için 400 TL, 973 parsel numaralı gayrimenkul için 350 TL, 1917 parsel numaralı gayrimenkul için 325 TL, 120 parsel numaralı gayrimenkul için 340 TL, 136 parsel numaralı gayrimenkul için 340 TL, 137 parsel numaralı gayrimenkul için 340 TL, 319 parsel numaralı gayrimenkul için 300 TL, 467 parsel numaralı gayrimenkul için 300 TL, 978 parsel numaralı gayrimenkul için 350 TL, 27 parsel numaralı gayrimenkul için 350 TL, 1862 parsel numaralı gayrimenkul için 350 TL, 1859 parsel numaralı gayrimenkul için 350 TL, 465 parsel numaralı gayrimenkul için 250 TL, 453 parsel numaralı gayrimenkul için 250 TL, 30 parsel numaralı gayrimenkul için 350 TL, 31 parsel numaralı gayrimenkul için 350 TL, olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre; Gayrimenkullerin Arazi Değeri = Arazi Alanı x Arazi m² Birim Değeri olarak hesaplanıp bir sonraki sayfada tablo halinde gösterilmiştir parsel numaralı gayrimenkulün üzerinde bulunan askeri müştemilatlar için maktuen TL takdir edilmiştir. 20

22 Gayrimenkullerin Değerine İlişkin Tablo Parsel No Alanı (m²) Arazi m² Birim Değeri (TL) Arazi Değeri (TL) Gayrimenkulün Toplam Değeri (TL) ,00 400, , , ,51 400, , , ,00 400, , , ,00 350, , , ,00 325, , ,00(Yapı Değeri) , ,00 340, , , ,00 340, , , ,95 340, , , ,00 300, , , ,00 300, , , ,00 350, , , ,00 350, , , ,00 350, , , ,41 350, , , ,00 250, , , ,00 250, , , ,00 350, , , ,00 350, , ,00 TOPLAM , ,50 YUVARLANMIŞ TOPLAM DEĞER ,00 21

23 5.8 Gayrimenkule Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile Değer Takdiri Rapora konu gayrimenkuller imar uygulaması yapılmamış tarla nitelikli, toplamda ,87. m² yüzölçümlü, Askeri Alan olarak planlanmış alandır. Yakın çevredeki toplu konut uygulamalarının yapılaşma koşulları dikkate alınarak, gayrimenkullerin toplam yüzölçümü üzerinden %30 DOP kesildikten sonra E=1.00 yapılaşma koşulunda konut projesi geliştirilmesi halinde; gayrimenkuller üzerinde imar planına uygun inşa edilecek, kat mülkiyetli, yeni yapılmış toplu konutunun ortalama satış m² birim değerinin TL, ticari ünitelerin ortalama satış m² birim değeri TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu koşullara uygun proje geliştirilmesi halinde; Toplam Arazi Alanı = ,87 m² Toplam Arsa Alanı = ,87 m² - ( ,87 m² x %30 DOP) = ,51 m² Emsal Alanı = (Parsel Alanı x 1.00) = ( ,51 m² x 1.00) = ,51 m² Toplam İnşaat Alanı = Emsal Alanı + Emsal Alanının %20 si = ,81 m² Yapım Maliyeti = Toplam İnşaat Alanı x Konut ve Ticaret Alanları m² Birim Değeri (Bayındırlık ve İskân Bakanlığının Mimarlık ve Mühendislik Hesabında Kullanılacak 2010 Yılı Yapı Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkında Tebliği kullanılarak takdir edilen değerdir) Projedeki Konut Alanı = Emsal Alanı x 0.80 = ,81 m² x 0.80 = ,21 m² Projedeki Ticaret Alanı = Emsal Alanı x 0.20 = ,81 m² x 0.20 = ,30 m² Konutların İnşaat Maliyeti = Toplam İnşaat Alanının %80 i x Maliyet m² Birim Değeri = ,65 m² x 600 TL/m² = ,18 TL olarak, Ticari Ünitelerin Maliyeti = Toplam İnşaat Alanının %20 si x Maliyet m² Birim Değeri = ,16 m² x 500 TL = ,08 TL olarak, Genel Maliyetler = Toplam İnşaat Maliyetleri x 0.25 = ( ,18 TL ,08 TL) x 0.25 = ,57 TL olarak, Toplam Proje Maliyeti = ,18 TL ,08 TL ,57 TL = ,83 TL Konut Satış Hâsılatı = Satılabilir Alan x Satış m² Birim Değeri = ,21 m² x TL = ,64 TL 22

24 Ticari Ünite Satış Hâsılatı = Satılabilir Alan x Satış m² Birim Değeri = ,30 m² x TL = ,50 TL Toplam Satış Hâsılatı = Konut Satış Hâsılatı + Ticari Ünite Satış Hâsılatı = ,64 TL ,50 TL = ,14 TL olarak Projelendirilmiş Arsa Değeri inşaat maliyeti düşüldükten sonraki kalan değer = ,14 TL ,40 TL = ,74 TL olarak, Proje sonrası şerefiye kazanmış arsa değeri ise projelendirilmiş arsa değerinin %70 i olabileceği kabulüyle = ,74 TL x %70 = ,92 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Yukarıdaki hesaplamalar ve kabuller doğrultusunda oluşan proje analiz tablosu aşağıdadır. Emsal 1.00 İçin Proje Analizi Tablosu Proje Analizi İçin Öngörüler Toplam Parsel Alanı (m²) ,87 Toplam Net Parsel Alanı (%30 DOP Kesildikten Sonra)(m²) ,51 Emsal Alanı (Parsel Alanı x 1.00) (m²) ,51 Toplam İnşaat Alanı (Emsal Alanının %20 fazlası) (m²) ,81 Projedeki Konut Alanı (Emsal Alanının % 80'i) ,21 Projedeki Ticaret Alanı (Emsal Alanının % 20'si) ,30 Maliyetler Maliyet Türü Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Değer (TL) Konutların İnşaat Maliyeti (TL) ,65 600, ,18 Ticari Ünitelerin İnşaat Maliyeti (TL) ,16 500, ,08 Genel Maliyetler (İnşa Maliyetinin %25'i) (TL) ,57 Toplam Proje Maliyeti ,83 Satış Hâsılatı Hâsılat Türü Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Değer (TL) Satış Hâsılatı Konut (TL) , , ,64 Satış Hâsılatı Ticari (TL) , , ,50 Toplam Satış Hâsılatı ,14 Projelendirilmiş Arsa Değeri Projelendirilmiş Arsa Değeri ,31 23

25 5.9 Nihai Değer Takdiri Gayrimenkulün değeri; Emsallerine göre konumu, imar durumu, teknik ve sosyal altyapı, ulaşım vb. özellikleri, emsallerine göre olumlu ve olumsuz nitelikleri vb. hususlar dikkate alınarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile İmar durumu dikkate alınarak üzerinde inşa edilebilecek yapıların pazar fiyatları araştırılarak Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemi ile Olmak üzere iki farklı yöntemle hesaplanmıştır. İnşaat maliyetlerindeki artışlar, piyasa şartları, ekonomik veriler ve geliştirilecek projede gayrimenkulün ticari kullanımının getirebileceği riskler vb. etkenler sebebiyle Yeniden İnşa Etme Maliyeti Yöntemindeki kabullerin ve verilerin değişmesi muhtemel olduğundan nihaî değer olarak Emsal Karşılaştırma Yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatine varılmıştır. Buna göre; 1917 parsel numaralı gayrimenkullerin üzerinde bulunan askeri müştemilatlar için maktuen TL takdir edilip, gayrimenkullerin değeri aşağıda tablo şeklinde gösterilmiştir. 24

26 Gayrimenkullerin Değerine İlişkin Tablo Parsel No Alanı (m²) Arazi m² Birim Değeri (TL) Arazi Değeri (TL) Gayrimenkulün Toplam Değeri (TL) ,00 400, , , ,51 400, , , ,00 400, , , ,00 350, , , ,00 325, , ,00(Yapı Değeri) , ,00 340, , , ,00 340, , , ,95 340, , , ,00 300, , , ,00 300, , , ,00 350, , , ,00 350, , , ,00 350, , , ,41 350, , , ,00 250, , , ,00 250, , , ,00 350, , , ,00 350, , ,00 TOPLAM , ,50 YUVARLANMIŞ TOPLAM DEĞER ,00 25