İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ KAYAŞEHİR MERKEZ AVM 236 BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel :(216) Faks :(216) İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ KAYAŞEHİR MERKEZ AVM 236 BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ KAYABAŞI MAHALLESİ KAYAŞEHİR MERKEZ AVM 236 BAĞIMSIZ BÖLÜM DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. RAPORU HAZIRLAYAN KURUM YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. RAPOR TARİHİ DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8 MEVCUT KULLANIM İNŞAAT HALİNDE İMAR DURUMU Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:11-12 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ ,50 TL PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ ,40 TL PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ ,58 TL PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER ,81 TL 1

3 İÇİNDEKİLER RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su... 5 GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri... 8 Kayabaşı 533 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı... 8 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu...11 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler...12 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi...12 İstanbul İli...12 Başakşehir İlçesi...13 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi...14 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi...14 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi...14 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler

4 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler...15 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar...16 Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...16 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...16 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...17 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri...17 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması...18 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması ve 5 Yıldızlı Otellerin Ortalama Geceleme Fiyatları...19 Arsa Değeri...19 Emsal Yöntemi ile Değer Takdiri (Pazar Değeri)...19 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...19 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri...23 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil)...23 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri...24 En Verimli Kullanım Analizi...30 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi...31 RAPOR EKLERİ: İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR VAZİYET VE KAT PLANLARI

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAKKONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi Kayabaşı Mahallesinde Merkez Kayaşehir Projesi Kapsamında 174 Adet Dükkan, 60 Adet Ofis, 1 Adet Sinema ve 1 Adet Otel Bloğunun Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, güncel rayiç değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcıları Burak BARAN, Şehir ve Bölge Plancısı Büşra BİTER ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Şirketimiz Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanları Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesi Kayabaşı Mahallesinde bulunan Merkez Kaya Şehir Projesi Kapsamında 174 Adet Dükkan, 60 Adet Ofis, 1 Adet Sinema ve 1 Adet Otel Bloğunun SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu parsel İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi 536 ada 3 parsel numarasıyla kayıtlı olup toplam yüzölçümü ,21 m² dir. 6

8 İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Avrupa Otoyolu nda (O-3) Avrupa yönünde ilerlenirken Atatürk Havalimanı bağlantısı geçildikten sonra sağdaki yan yola girilir. O-3 Kuzey Yanyolu boyunca yaklaşık 4.5 km ilerledikten sonra yine sağ tarafta yer alan Osmanlı Caddesi ve devamı olan Ahmet Yesevi Caddesi nin sonuna dek takribi 3.3 km gidilerek, yine bu caddenin karşısındaki Çimen Sokak a girilir. Bu sokak da 1.5 km kadar takip edilerek değerlemeye konu gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye gelinmiş olunur. İncelemeye konu alanın önemli arterlere göre konumu; O-3 Avrupa Otoyoluna yaklaşık 5 km, Atatürk Havalimanına 15 km, Boğaziçi Köprüsü ne takribi 30 km ve Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne 37 km mesafede bulunmaktadır. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Bilgileri Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünde saat 09:50 de yapılan incelemeye göre; Kayabaşı 533 Ada 3 No.lu Parselin Tapu Kaydı TAŞINMAZ BİLGİLERİ İl İSTANBUL Ada 533 İlçe BAŞAKŞEHİR Parsel 3 Mahalle KAYABAŞI MAH. Yüzölçümü ,21 m² Cilt/Sayfa 103/10144 Ana Taşınmaz Nitelik ARSA MÜLKİYET BİLGİLERİ Malik ve Hissesi Tarih ve Yevmiye No /13431 Edinme Sebebi TAKYİDAT BİLGİLERİ Haciz Şerh Rehin Hak ve Mükellefiyet Beyan Son Üç Yıla İlişkin Tapu Hareketleri EMLAK KONUT GAYRİMENKUL Y.O. A.Ş. TAM TÜZEL KİŞİLİKTEN ÜNVAN DEĞİŞİKLİĞİ YOKTUR. YOKTUR. YOKTUR. YOKTUR Tarih ve 3661 Yevmiye no ile KAMU HİZMETİNE AYRILAN YERLER İLE MELİYE BAKANLIĞINCA DEĞİŞİK İHTİYAÇLARLA TALEP EDİLEN TAŞINMAZLAR BEDELSİZ OLARAK HAZİNEYE İADE EDİLECEKTİR Beyanı Bulunmaktadır. İmar uygulaması sonucu oluşmuş parseldir. 8

10 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu alanlar İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi 533 ada, 3 parsel numarasıyla kayıtlıdır. K 9

11 K 10

12 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Başakşehir Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü nde yapılan araştırma neticesinde 533 ada 3 parsele ilişkin üst ölçekli planın 1/5000 ölçekli Kayabaşı Nazım İmar Planı, uygulama planının ise 1/1000 ölçekli tarihli Kayabaşı Revizyon Uygulama İmar Planı; Değerleme konusu gayrimenkul mevcut planda; E: 1.50, Hmaks: Serbest Olmak üzere Ticaret Alanı nda Kalmaktadır. 11

13 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu toplam 236 adet bağımsız bölümün bulunduğu blokların, ruhsat tarihleri ve numaralarına ait bilgiler aşağıdaki tabloda verilmiştir. Bloklara ait ruhsatlar rapor eklerinde sunulmuştur. Blok İlk Ruhsat Tarihi İlk Ruhsat No A B C GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Karamürsel, Gebze, Merkez ve Kandıra ilçeleriyle, güneyden Bursa nın Gemlik ve Orhangazi ilçeleriyle, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçelerinin yanı sıra, Kırklareli nin de Vize İlçesi topraklarıyla çevrilidir. İstanbul İli 12

14 5747 Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Başakşehir İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık hektardır. TÜİK in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2009 verilerine göre ilçe nüfusu kişidir. 13

15 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Değerlemeye konu taşınmazların çevresinde TOKİ Kayabaşı 1. Etap Konutları, KİPTAŞ Başakşehir Konutları, Rumelililer Sitesi ve Tekstil İşçileri Konut Yapı Kooperatifi gibi Toplu Konut alanlarının olduğu görülmüştür. O-3 Avrupa Otoyoluna ve Atatürk Havalimanına yakın konumlu olan gayrimenkulün yakın çevresinde Hikmet Uluğbey İlköğretim Okulu, Mahmut Şevket Zırh İlköğretim Okulu, Resneli İtfaiye Müfrezesi ve Atatürk Olimpiyat Stadı gibi donatı alanları mevcuttur. Gayrimenkule ulaşım güneyinde bulunan O-3 Avrupa Otoyolu ve D-100 üzerinden sağlanabilmektedir. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Zemininde yapılan incelemede değerlemeye konu projenin inşaatına başlandığı tespit edilmiştir. Merkez Kayaşehir projesi bünyesinde m2 kapalı, m2 kiralanabilir alanda 172 mağaza-işyeri, 8 salonlu sinema, Merkez Kayaşehir Business işyeri bloğu ve uluslar arası oteller zinciri Hilton Worldwide markası olan 144 yataklı Hampton by Hilton oteli yer almaktadır. Proje kapsamın tasarlanıp yapımına başlanan AVM, Ticaret ve Otel Bloklarının inşaatı % 55 seviyesinde olup devam etmektedir. İşlevi Blok Toplam İnşaat Alanı Yapı Sınıfı Ada/Parsel Toplam Kat Sayısı Bağımsız Bölüm Sayısı DÜKKAN A ,15 4A 533/ OTEL B ,32 4C 533/3 8 1 DÜKKAN C 8.581,41 4A 533/ Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi Değerlemeye konu gayrimenkullerin üst ölçekli planı 1/5000 ölçekli Kayabaşı Nazım İmar Planı olup, 533 ada 3 parsel 1/1000 ölçekli tarihli Kayabaşı Revizyon Uygulama İmar Planında Konut Alanı + Ticaret Alanı olarak planlanmıştır. 14

16 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Atatürk Havalimanına yakın olması, Gayrimenkullerin hızla gelişen bir bölgede bulunuyor olması, Toplu Konut yapılaşmalarıyla sanayi sitelerinin yoğun olduğu bir bölgede olması, Atatürk Olimpiyat Stadyumuna yakın olması, Gayrimenkullerin plan fonksiyonlarında ticaret ve rekreasyon alanı olarak belirlenmiş olması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler Bölgeye ulaşım sorununun olması, Bölgede yapılaşmanın yeni olması sebebiyle sosyal donatı alanlarının az olması, 15

17 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir gayrimenkulün yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir 16

18 gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 17

19 6.1 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Niteliği İmar Durumu Fiyat (TL) Alan (m²) İsmail KIZILARMUT Real Country Emlak SİTE EMLAK Mehmet ERGENÇ Başakşehir Kayabaşı Mahallesi nde arsa niteliğinde Başakşehir Kayabaşı Mahallesi nde arsa niteliğinde Başakşehir Kayabaşı Mahallesi nde arsa niteliğinde Başakşehir Kayabaşı TOKİde arsa niteliğinde Konut Alanı İmarlı Konut Alanı İmarlı Konut Alanı İmarlı Konut Alanı İmarlı Birim Değeri (TL/m²) ,00 364, , , ,00 625, , , , , , , Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması İlgili İletişim Bilgileri Konum ve Özellikleri Nitelik Fiyat (TL) Alan(m²) Birim Değeri (TL/m²) Mega Işık Gayrimenkul Turyap Hadımköy Atlas Emlak Atlas Emlak Yavuz KIR Başakşehir Kayabaşı Mahallesinde Başakşehir Kayabaşı KİPTAŞ Çarşıda Başakşehir Kayabaşı KİPTAŞ Çarşısı Başakşehir Kayabaşı KİPTAŞ Çarşısı Başakşehir Kayabaşı Merkez Kayaşehir AVM Dükkan , , ,00 Dükkan ,00 25, ,00 Dükkan ,00 30, ,00 Dükkan ,00 30, ,33 Dükkan ,00 20, ,00 18

20 6.3 4 ve 5 Yıldızlı Otellerin Ortalama Geceleme Fiyatları İlgili İletişim Bilgileri Bey Marmara Suite Bern Otel Blue Regency Otel Wow Airport Hotel Niteliği Büyükçekmece de 4 Yıldızlı Otel/ Kahvaltı Dahil Fatih te 4 Yıldızlı Otel/ Kahvaltı Dahil Bakırköy de 4 Yıldızlı Otel/ Kahvaltı Dahil Yeşilköy de 5 Yıldızlı Otel/ Kahvaltı Dahil Gecelik Oda Fiyatları (EURO) Gecelik Oda Fiyatları (TL) 70,00-90,00 172,00-221,00 40,00-60,00 100,00-150,00 120,00-160,00 295,00-393,00 171,00 421,00 *Not: Emsal Araştırmalarında 1EURO=2,46 TL olarak kabul edilmiştir. 6.4 Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkuller İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, Kayabaşı Mahallesi, 533 ada 3 parselde kayıtlı ,21 m² yüzölçümlü arsa üzerinde gerçekleştirilen Merkez Kayaşehir AVM projesinde 236 adet bağımsız bölümdür. Parsel üzerinde bulunan Merkez Kayaşehir AVM Projesinin inşaatı devam etmektedir. Tamamlanma oranının kasım sonu itibariyle % 55 olduğu öğrenilmiştir Emsal Yöntemi ile Arsa Değer Takdiri (Pazar Değeri) Edinilen güncel bilgiler, mahallinde yapılan araştırmalar doğrultusunda; gayrimenkullerin çevresinde ticaret fonksiyonlu arsa emsali bulunamamasından dolayı konut fonksiyonlu emsallerine göre konumu, imar planında ticaret ve rekreasyon alanı olarak ayrılmış olması, olumlu ve olumsuz nitelikleri gibi hususlar birlikte değerlendirildiğinde arsa m² birim değerleri; 533 ada 3 parsel için 1.450,00 TL/m² olarak hesap ve takdir edilmiştir. Buna göre; Arsa Değeri = ,21 m² x 1.450,00 TL = ,50 TL Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri İstanbul Başakşehir Kayabaşı Arsa Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi nin onaylı çarşaf listesine göre; satışa esas ticari ünitelerin brüt alanı ,31 m² ve satışa esas otel ünitelerinin toplam brüt alanı 7.328,13 m² olup toplam satışa esas brüt alan ,44 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren gündür. 19

21 Ticari ünitelerin 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 4.000,00 TL olup 2014 yılına kadar her yıl için % 10 oranında artacağı, Ticari ünitelerinin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Ticaret Projenin Satılabilir Alanı (m²) ,31 Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 4.000,00 Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 4.400,00 Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 4.840,00 Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 5.324, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) ,12 Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 4.420,40 20

22 GELİRLER Projenin Satış Geliri (TL) , , , ,84 TOPLAM GELİRLER (TL) , , , ,84 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) 0,00 0,00 0,00 İnşaat Maliyeti 0,00 0,00 0,00 TOPLAM GİDERLER (TL) 0,00 0,00 0,00 0,00 VERGİ ÖNCESİ NET GELİR , , , ,84 İndirgeme Katsayısı 1,00 0,91 0,83 0,75 İndirgenmiş Net Nakit Akışı , , , ,00 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) ,12 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) ,00 Otel ünitelerin 2011 yılında yapılan araştırmalar ile tespit edilen ortalama geceleme fiyatlarına göre 100,00 $ olacağı, Otelin oda sayısının 70 ve yatak kapasitesinin 144 olacağı Öngörülmüş ve 4 yıldızlı otel için düzenlenmiş nakit akışı tablosu oluşturulmuştur. 4 STAR HOTEL ODA SAYISI 70 YATAK SAYISI 144 AÇIK OLAN GÜN SAYISI 365 YILLIK ODA KAPASİTESİ ODA FİYATI ($)(2011) 100,00 ODA FİYATI ARTIŞ ORANI (%) 3,0% DİĞER GELİR ORANI (%) 30% YENİLEME MALİYETİ ORANI 0,7% Kapitalizasyon ORANI 8,0% YILLARA YAYGIN ODA FİYAT ARTIŞI ($)

23 4 STAR HOTEL NAKİT AKIŞI YILLAR KAPASİTE KULLANIM ORANI (%) 60% 65% 70% 70% 75% 80% 80% 80% 80% 80% SATILAN ODA SAYISI ODA FİYATI ($) 100,00 103,00 106,09 109,27 112,55 115,93 119,41 122,99 126,68 130,48 ODA GELİRİ ($) DİĞER GELİRLER ($) TOPLAM GELİRLER ($) GOP (%) (Brüt Faaliyet Kârı) 36% 37% 37% 37% 37% 37% 38% 38% 38% 38% GOP ($) YENİLEME MALİYETİ ($) (%1,5) GİDERLER ($) ESAS FAALİYET KARI Dönem Sonu Değeri NET NAKİT AKIŞLARI NAKİT AKIŞ TABLOSU YILLAR STAR HOTEL İNŞAAT MALİYETİ 5 STAR HOTEL ESAS FAALİYET KARI NET NAKİT AKIŞLARI NET NAKİT AKIŞLARI STAR HOTEL NET BUGÜNKÜ DEĞER ,99 $ ,46 TL Nakit akış tablolarına göre; Ticaret üniteleri için bugünkü değeri ,00 TL ve otel için bugünkü değer ,46 TL olup, Toplam Bugünkü Finansal Değer; ,00 TL ,46 TL = ,46 TL olarak hesaplanmıştır. İstanbul Başakşehir Kayabaşı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi ne göre arsa sahibi gelir payı %32, yüklenici payı % 68 dir. Sözleşme bedeline göre arsa karşılığı asgari satış toplam geliri öngörüsü ,05 TL dir. Sözleşmeye göre asgari satış toplam gelirinin artması halinde, sadece artan gelirden %32,25 oranında satış gelirine ilave olarak şirkete ödenmesi gerekmektedir. Şerefiye oranının %10 olduğu öngörülmüştür. Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması aşağıdaki gibidir. 22

24 Maliyet Türü Hasılat Paylaşımına Göre Arsa Değer Takdiri Maliyetler Alan (m²) Birim Değeri (TL/m²) Değer (TL) Dükkan İnşa Maliyeti (TL) ,12 577, ,24 Otel İnşa Maliyeti (TL) ,52 761, ,72 Toplam Proje Maliyeti (TL) ,96 Satış Hasılatı Hasılat Türü Değer (TL) Arsa Karşılığı Satış Toplam Geliri Değeri (TL) ,46 Sözleme Bedeli (TL) ,05 Arsa Sahibi Pay Oranı % ,39 Yüklenici Pay Oranı % ,07 Artan Arsa Satış Geliri Miktarı (TL) ,41 Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Pay Oranı 32,25% Artan Arsa Satış Geliri Karşılığı Arsa Sahibi Payı Geliri (TL) ,75 Toplam Arsa Sahibi Payı (TL) ,14 Arsa Değeri Projeli Arsa Değeri ,14 Şerefiye Oranı 10% Şerefiye Değeri Arsa Değeri , Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul Başakşehir Kayabaşı Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi tamamlandığında ve gelir indirgeme yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; ,58 TL olarak hesaplanmıştır. İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosu üstte sunulmuştur. Projenin tamamlanması halinde Emlak Konut GYO A.Ş. nin payına düşen miktar, sözleşmeye göre %32 pay ve ilave paylar üzerinden ,81 TL dir. Bu değere KDV dahil değildir. 6.6 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. 23

25 Projenin kasım ayı sonu itibariyle tamamlanma oranı % 55 dir. İstanbul Başakşehir Kayabaşı 1. Etap Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi ne göre ,05 TL olan sözleşme bedeli üzerinden bugüne kadarki maliyetleri hesaplarken yüklenici pay oranı (YPO) (%68) ve tamamlanma oranı (TO) kullanılır. Buna göre; Gayrimenkulün Bugünkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x TO) = ,50 + ( ,05 x 0,68 x 0,55) = , ,90 = ,40 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere KDV dahil değildir. 6.7 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Başakşehir Kayabaşı Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 24

26 Ada Parsel Blok No Kapı No Yönü YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Bulunduğu Kat Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Birim Fiyat TL/m² Toplam Değer KDV Hariç Toplam Değer KDV Dahil A 1 1.BODRUM BOS K 2, , , A 2 1.BODRUM BOS K 2, , , A 3 1.BODRUM BOS K 2, , , A 4 1.BODRUM BOS K 2, , , A 5 1.BODRUM BOS K 2, , , A 6 1.BODRUM BOS G 2, , , A 7 1.BODRUM BOS G 2, , , A 8 1.BODRUM BOS G 2, , , A 9 1.BODRUM BOS G 2, , , A 10 1.BODRUM BOS G 2, , , A 11 ZEMİN BOS GD 5, , , A 12 ZEMİN BOS GD 5, , , A 13 ZEMİN BOS GD 5, , , A 14 ZEMİN BOS GD 4, , , A 15 ZEMİN BOS GD 4, ,438, ,697, A 16 ZEMİN BOS GD 5, , , A 17 ZEMİN BOS GD 5, , , A 18 ZEMİN BOS GD 4, ,441, ,700, A 19 ZEMİN BOS GD 4, ,374, ,621, A 20 ZEMİN BOS GD 4, ,335, ,575, A 21 ZEMİN BOS D 5, , , A 22 ZEMİN BOS D 5, , , A 23 ZEMİN BOS D 4, ,050, ,239, A 24 ZEMİN BOS D 4, ,292, ,524, A 25 ZEMİN BOS D 5, , , A 26 ZEMİN BOS D 5, , , A 27 ZEMİN BOS D 4, , , A 28 ZEMİN BOS K 3, , , A 29 ZEMİN BOS K 4, , , A 30 ZEMİN BOS K 4, , , A 31 ZEMİN BOS K 4, , , A 32 ZEMİN BOS K 4, , , A 33 ZEMİN BOS K 4, , , A 34 ZEMİN BOS K 4, , , A 35 ZEMİN BOS K 4, , , A 36 ZEMİN BOS K 4, , , A 37 ZEMİN BOS K 4, , , A 38 ZEMİN BOS 3, D 1, ,987, ,244, A 39 ZEMİN BOS G 4, , , A 40 ZEMİN BOS G 4, , , A 41 ZEMİN BOS G 4, , , A 42 ZEMİN BOS G 2, ,862, ,197,