İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ SPRADONVADİ PROJESİ DEĞERLEME RAPORU

Transkript

1 Altunizade Mah. Sırma Perde Sok. Sırma Apt. No:23/2 Üsküdar/ İST. Tel : (216) Faks : (216) bilgi@ygd.com.tr İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ SPRADONVADİ PROJESİ DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. İSTANBUL, ARALIK 2011

2 GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPOR ÖZETİ DEĞERLEME KONUSU İŞİN İSMİ DEĞERLEMEYİ TALEP EDEN KURUM RAPORU HAZIRLAYAN KURUM RAPOR TARİHİ İSTANBUL İLİ BAŞAKŞEHİR İLÇESİ SPRADON VADİ PROJESİ (541 ADA 1 PARSEL) DEĞERLEME RAPORU EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI A.Ş. YETKİN GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş. DEĞERLEME KONUSU GAYRİMENKULLER HAKKINDA ÖZET BİLGİ TAPU BİLGİLERİ MEVCUT KULLANIM BOŞ İMAR DURUMU Kat İrtifakı tesis edilmiş durumda olup tüm bağımsız bölümler üzerimde Boğaziçi Elektrik Dağıtım A.Ş. lehine kira sözleşmesi bulunmaktadır. Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin Tapu Bilgileri Sayfa:8 Ticaret için E=0.50, konut için E=1.50 yapılaşma koşulunda Ticaret+Konut Alanı Bkz. Rapor-Gayrimenkullerin İmar Durumları Sayfa:11 DEĞERLEME RAPORUNDA TAKDİR OLUNAN DEĞERLER (KDV HARİÇ) PROJENİN ARSA DEĞERİ ,50 TL PROJENİN MEVCUT DURUM DEĞERİ ,50 TL PROJENİN TAMAMLANMASI DURUMUNDAKİ DEĞERİ ,00 TL PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDE EMLAK KONUT GYO A.Ş HİSSESİNE DÜŞEN DEĞER ,24 TL 1

3 RAPOR BİLGİLERİ... 4 Rapor Tarihi... 4 Rapor Numarası... 4 Rapor Türü... 4 Şirket Bilgileri... 4 Raporu Hazırlayanlar... 4 Sorumlu Değerleme Uzmanları... 5 Müşteri Adı ve Bilgileri... 5 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar)... 5 Değerleme Tarihi... 5 Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su:... 5 GAYRİMENKUL HAKKINDA GENEL BİLGİLER... 6 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu... 6 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri... 8 Gayrimenkulün Kadastral Bilgileri... 9 Gayrimenkullerin İmar Durumu Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Bölge Analizi İstanbul İli...13 Başakşehir İlçesi...14 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Gayrimenkulün Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ

4 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması ( Piyasa ) Yöntemi...17 Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı...17 Gelir Yöntemi Yaklaşımı...18 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri NİHAİ DEĞER TAKDİRİ Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Çevrede Arsa Değeri Araştırması Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması Arsa Değeri Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...20 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri...21 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri En Verimli Kullanım Analizi Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi RAPOR EKLERİ: İNCELEMEYE KONU ALANA AİT FOTOĞRAFLAR

5 1. RAPOR BİLGİLERİ 1.1 Rapor Tarihi Rapor Numarası EMLAK KONUT Rapor Türü Bu rapor, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında imzalanan tarihli sözleşme gereği İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesinde bulunan 541 Ada 1 no.lu parselin üzerinde bulunan 1038 adet konut ve ticaret biriminin Sermaye Piyasası Kurulu Mevzuatı gereği, proje değerlerinin tespitine yönelik, Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. firmasınca ilgili tüm kurum ve kuruluşlardan temin edilebilen güncel ve doğru bilgiler kullanılarak hazırlanmış Gayrimenkul Değerleme Raporudur. 1.4 Şirket Bilgileri Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; tecrübeli ve uzman kadrosu ile çözüm ortaklığını üstlendiği gerçek ve tüzel kişilerin, gayrimenkul konusunda alacakları tüm kararlarına bilimsel ve fiziki verilere dayalı, doğru ve güvenilir bilgiler ışığında, yön verebilmek amacıyla tarihinde kurulmuş, tarihinde ISO 9001:2000 Kalite Yönetim Sistemi kriterlerine uygun olarak hizmet verdiğine ilişkin Kalite Sistem Sertifikasını almış ve Sermaye Piyasası Kurulu nca, Seri VIII No:35 sayılı Sermaye Piyasası Mevzuatı Çerçevesinde Değerleme Hizmeti Verecek Şirketlere ve Bu Şirketlerin Kurulca Listeye Alınmalarına İlişkin Esaslar Hakkında Tebliğ çerçevesinde değerleme hizmeti vermek üzere tarihi itibariyle, Gayrimenkul Değerleme Şirketleri listesine alınmış bir Anonim Şirkettir. Şirket Merkezi, İstanbul Üsküdar İlçesi, Altunizade Mahallesi, Sırmaperde Sokak Sırma Apartmanı No:23/2 adresindedir. Şirketimiz internet adresi olup, şirketimize ilişkin detaylı bilgilere bu siteden ulaşılabilir. 1.5 Raporu Hazırlayanlar Bu rapor şirketimiz Değerleme Uzman Yardımcısı Geomatik Mühendisi H. Şule POSTACI ile Şirketimiz Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR tarafından hazırlanmış ve Sorumlu Değerleme Uzmanı Harita Yüksek Mühendisi Fatih PEKTAŞ tarafından kontrol edilmiştir. 4

6 1.6 Sorumlu Değerleme Uzmanı Şirketimizin Yönetim Kurulu Üyesi olan Fatih PEKTAŞ, Harita Yüksek Mühendisidir. Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü bünyesinde 2 yıl çalıştıktan sonra ayrılıp, Harita Mühendislik hizmetleri sunan bir şirket kurmuş ve 10 yıl süre ile bu hizmeti sürdürmüştür. Bu arada Değerleme Uzmanlığı lisansını alan Fatih PEKTAŞ, Şirketimiz kurucu ortaklarındandır. 1.7 Müşteri Adı ve Bilgileri Müşteri Unvanı : EMLAK KONUT GAYRİMENKUL YATIRIM Ortaklığı A.Ş. Müşteri Adresi : Atatürk Mah. Turgut Özal Bulvarı Gardenya Plaza No: 11/B Kat: 1 8 Ataşehir / İSTANBUL 1.8 Müşteri Taleplerinin Kapsamı (varsa getirilen kısıtlamalar) İşverenin portföyünde değerleme yaptırılması gereken her bir varlık için gayrimenkul değerleme raporlarının hazırlanması işi kapsamındaki İstanbul İli Başakşehir İlçesinde bulunan 541 Ada 1 no.lu parselin üzerinde bulunan 1038 adet konut ve ticaret biriminin SPK mevzuatı ve sözleşme gereğince; İşin Kapsamı başlığı altında bulunan araştırmaların yapılması, belgelerin temini ve güncel rayiç değerlerinin tespiti ile bu araştırmalara ilişkin bilgi ve belgeleri içerir değerleme raporlarının hazırlanmasıdır. 1.9 Değerleme Tarihi : Dayanak Sözleşme Tarih ve No.su: Dayanak Sözleşme, Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ile Yetkin Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. arasında tarihinde imzalanan sözleşmedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No:

7 2. GAYRİMENKULLER HAKKINDA GENEL BİLGİLER 2.1 Gayrimenkullerin Yeri ve Konumu Rapora konu parsel İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 parsel numaralı gayrimenkul olup, yüzölçümü ,85 m² dir. Gayrimenkulün bulunduğu bölge Banu Evleri, Hilalpark Evleri, Manolya Evleri gibi villa tipi ve blok tipi sitelerin yoğun olarak bulunduğu bir bölgedir. 6

8 İncelemeye konu alanın ana arterlere göre konumu; Boğaziçi Köprüsüne takribi 30 km., Fatih Sultan Mehmet Köprüsüne takribi 33 km., Sazlıdere baraj Gölü, Küçükçekmece Gölü ve Büyükçekmece Gölü üçgeni ortasında olup, önemli noktalara takribi mesafesi ise; Atatürk Havalimanına takribi 17 km., Atatürk Olimpiyat Stadına 8 km., TEM otoyoluna takribi 3 km. dir. İncelemeye konu alana ulaşım tarifi; Boğaziçi Köprüsünden Edirne istikametine E-5 üzerinden ilerlerken Vatan Caddesi Kavşağından sağa dönülerek O-3 Bağlantı yoluna girilir. O-3 bağlantı yolu üzerinden Avrupa Otoyolunda takribi 21 km ilerlendikten sonra Avcılar Haramidere çıkışından çıkılır ve Esenkent Bahçeşehir yoluna dönülür. Esenkent yolunda takribi 2 km ilerlendikten sonra döner kavşaktan Hoşdere Bahçeşehir yolu yönündeki 1. çıkışa girilir, bu yolda takribi 650 m ilerlendikten sonra döner kavşaktan Atatürk Bulvarı yönüne dönülür ve takribi 1 km ilerlendiğinde değerleme konusu taşınmaza intikal edilmiş olunur. 7

9 2.2 Gayrimenkullerin Takyidatlı Tapu Kayıt Bilgileri Rapora konu gayrimenkulün tapu ve takyidat bilgileri Başakşehir Tapu Sicil Müdürlüğünden tarihinde temin edilmiştir. 541 Ada 1 parsel üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş olup tüm bağımsız bölümler üzerinde tarih yevmiye no ile Boğaz İçi Elektrik A.Ş. lehine 1 TL bedelle kira sözleşmesi vardır. 8

10 2.3 Gayrimenkullerin Kadastral Bilgileri İncelemeye konu alan İstanbul İli, Başakşehir İlçesi, 541 ada, 1 numaralı parsellerde kayıtlıdır. K 9

11 K 10

12 2.4 Gayrimenkullerin İmar Durumu Rapora konu gayrimenkul; tasdik tarihli 1/5000 ölçekli Bahçeşehir Beldesi İlave Nazım İmar Planı kapsamında oluşturulan tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Bahçeşehir Beldesi Sıvat-Yeşiltepe Mevkii Dereboyu Çiftliği Mevkii İlave Uygulama İmar Planı nda ticaret için E=0.50, konut için E=1.50 yapılaşma koşulunda Ticaret+Konut Alanı olarak planlanmıştır. K 11

13 2.5 Gayrimenkullerin Kullanımına Dair Yasal İzinler ve Belgeler Rapora konu gayrimenkul üzerinde İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında projelendirilmiş olup bloklara ait yapı ruhsatları mevcuttur. Yapı ruhsatlarının onay tarih ve numaraları aşağıda olup, ruhsatlar rapor ekinde sunulmuştur. Ada Parsel Blok No Belgenin Onay Tarihi Belge No A A B B B B B5+Sosyal Tesis Otopark+Havuz

14 3 GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 3.1 Bölge Analizi İstanbul İli İstanbul ili kuzeyde Karadeniz, doğuda Kocaeli Sıradağları nın yüksek tepeleri, güneyde Marmara Denizi ve batıda ise Ergene Havzası nın su ayrım çizgisi ile sınırlanmaktadır. İstanbul Boğazı, Karadeniz i, Marmara Denizi yle birleştirirken; Asya Kıtası yla Avrupa Kıtası nı birbirinden ayırmakta ve İstanbul kentini de ikiye bölmektedir. İl alanı, idari bakımdan doğu ve güneydoğudan Kocaeli nin Kandıra, Derince, Körfez, Gebze, Çayırova ve Darıca ilçeleriyle, güneyden Marmara Denizi, batı ve kuzeybatıdan Tekirdağ ın Çorlu Çerkezköy ve Saray ilçeleriyle çevrilidir Sayılı Büyükşehir Belediyesi Sınırları İçerisinde İlçe Kurulması ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılması Hakkında Kanun la yeni kurulan 8 ilçe ile birlikte İstanbul ili; Avcılar, Büyükçekmece, Çatalca, Esenler, Eyüp, Fatih, Gaziosmanpaşa, Kadıköy, Kartal, Küçükçekmece, Silivri, Ümraniye, Üsküdar, Adalar, Bağcılar, Bahçelievler, Bakırköy, Bayrampaşa, Beşiktaş, Beykoz, Beyoğlu, Güngören, Kâğıthane, Maltepe, Pendik, Sarıyer, Sultanbeyli, Şile, Şişli, Tuzla, Zeytinburnu, Arnavutköy, Ataşehir, Başakşehir, Beylikdüzü, Çekmeköy, Esenyurt, Sancaktepe, Sultangazi olmak üzere toplam 39 ilçeden oluşmaktadır. İstanbul İli 13

15 İstanbul makro formu ile lineer özellik gösteren bir kenttir. TEM Otoyolu ile E 5, kentsel yapının şekillenmesinde büyük önem taşımaktadır. İstanbul kent dışından geçen ve otoyol vazifesi üstlenmesi amacı ile inşa edilen E 5 karayolu günümüzde şehir içi yol kimliğine bürünmüştür. TEM Otoyolu ise nispeten eski E 5 vazifesini üstlenmiştir, yani ulaşım süresini azaltmakta olup, bu iki ulaşım aksının kesiştiği TEM E5 bağlantı yolları ekonomik açıdan gelişim gösteren ve göstermeye devam etmesi beklenen alanlardır Başakşehir İlçesi İstanbul ilinin Avrupa yakasında yer alan Başakşehir ilçesi; tarihinde kabul edilen 5747 Sayılı Kanun gereği ve sonucu olarak kurulmuştur. İlçe kuzeyde ve kuzeybatısında Arnavutköy, kuzeydoğusunda Sultangazi, güneyinde Avcılar, Küçükçekmece ve Bağcılar, doğusunda Esenler, batısında ve güneybatısında ise Esenyurt ilçeleri ile sınırlanmaktadır. Bu alan içinde yüzölçümü yaklaşık hektardır. TÜİK in Adrese Dayalı Nüfus Kayıt Sistemi 2010 verilerine göre ilçe nüfusu kişidir. 14

16 3.2 Gayrimenkullerin Yakın Çevre Analizi Rapora konu gayrimenkul Spradon Evleri, Manolya Evleri, Asos Evleri, Avrupa Konutları gibi toplu konut niteliğindeki konut alanlarının yoğunlaştığı bir bölgede yer almaktadır. Bahçeşehir Merkeze yakın konumlu olan gayrimenkulün yakın çevresinde Bahçeşehir Atatürk Lisesi, Bahçeşehir Sağlık Ocağı, Boğazköy İlköğretim Okulu, Boğazköy Endüstri Meslek Lisesi, Behçeşehir Gençlik Spor Klubü ve Tenis Klubü gibi donatı alanları mevcuttur. Gayrimenkule ulaşım güneybatısında bulunan Hoşdere Bahçeşehir Yolu ve Avrupa Otoyolu üzerinden sağlanabilmektedir. 3.3 Gayrimenkullerin Yapısal ve Teknik Özelliklerinin Analizi Rapora konu gayrimenkullerin inşaatı için parsel üzerinde şantiye üniteleri ve satış ofisi kurulmuş olup projenin ilerleme oranının % 5.26 olduğu Kuzu Grup yetkililerinden öğrenilmiştir. 3.4 Gayrimenkullerin Karakteristik Özellikleri Ve Hukuki Durum Analizi tarihli ve Sayılı Resmi gazetede yayımlanan Bazı Kanun ve Kanun Hükmünde Kararnamelerde Değişiklik Yapılmasına dair 5793 sayılı Kanunun 7. Maddesi ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanununun 4. maddesinde yapılan değişikliğe göre Başkanlık, gecekondu dönüşüm projesi uygulayacağı alanlarda veya mülkiyeti kendisine ait arsa ve arazilerde veya valiliklerce toplu konut iskan sahası olarak belirlenen alanlarda çevre ve imar bütünlüğünü bozmayacak şekilde her tür ve ölçekteki planlar ile imar planlarını yapmaya, yaptırmaya ve tadil etmeye yetkilidir. Bu planlar; büyükşehir belediye sınırları içerisinde kalan alanlar için büyükşehir belediye meclisi tarafından, il ve ilçe belediye sınırları ile mücavir alanları içerisinde kalan alanlar için ilgili belediye meclisleri tarafından, beldelerde ve diğer yerlerde ilgili valilik tarafından, planların belediyelere veya valiliğe intikal ettiği tarihten itibaren üç ay içerisinde aynen veya değiştirilerek onaylanır. Belediyeler ve valilik tarafından üç ay içerisinde onaylanmayan planlar Başkanlık tarafından re sen onaylanır. Belediyeler, valilik veya Başkanlık tarafından onaylanan bu planlar; askı, ilan ve itiraza dair kararlar da dahil olmak üzere 3194 sayılı İmar Kanunu hükümlerine göre belediyeler ve ilgili kamu kurumları tarafından yapılacak tüm işlemler Başkanlık tarafından re sen yapılmak suretiyle yürürlüğe konur denilmektedir. Bu maddeye dayanarak, Rapora konu gayrimenkul üzerinde tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Bahçeşehir Beldesi Sıvat-Yeşiltepe Mevkii Dereboyu Çiftliği Mevkii İlave Uygulama İmar Planı yapılmıştır. Rapora konu gayrimenkul üzerinde bu plan şartlarına uygun olarak inşa edilecek yapılar için yapı ruhsatları alınmıştır. 15

17 4 GAYRİMENKULLERİN NİHAİ DEĞERLENDİRMESİ 4.1 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumlu Etmenler Rapora konu gayrimenkulün ticaret+konut alanı olarak planlanmış olması, Rapora konu gayrimenkulün bulunduğu bölgenin ülke ve İstanbul ulaşımında önemli yere sahip iki köprüye bağlantıyı sağlayan O-2 ve O-3 yollarına ve Avrupa Otoyolu Mahmutbey gişelerine yakın olması nedeniyle karayolu ulaşım imkân ve alternatiflerinin fazla ve erişilebilirliğinin yüksek olması, Rapora konu gayrimenkul üzerinde herhangi bir yapı bulunmamasının inşai açıdan kolaylık ve maliyet avantajı sağlaması, Olimpiyat Stadı nın rapora konu gayrimenkule yakın olması, 4.2 Gayrimenkullerin Kullanım Amacına Etki Eden Olumsuz Etmenler İstanbul un merkezi kabul edilen tarihi yarımadaya uzak olması, 16

18 5 GAYRİMENKUL DEĞERLEME SÜRECİ 5.1 Gayrimenkul Değerleme İşleminde Kullanılan Varsayımlar Emsallerin Karşılaştırılması (Piyasa) Yöntemi Piyasa Yaklaşımı, öncelikle bir Gayrimenkullerin yeni satılmış olan diğer benzer gayrimenkuller ile yapılan bir mukayesesine ve ayrıca cari fiyat talebi ve tekliflerine dayanır, böylece söz konusu gayrimenkule karşı piyasanın gösterdiği reaksiyon ölçülmüş olur. Gayrimenkuller arasındaki farkı göstermek için mukayese sürecinde ayarlamalar genellikle para birimi veya yüzde olarak gayrimenkullerin gerçek satış bedelleri üzerinden yapılır. Fonksiyonel ve ekonomik sapmalar ile birlikte fiziksel varyasyonlar (değişimler) da dikkate alınarak ayarlamalar bunlara uygun olarak yapılmalıdır. Örneğin; zayıf zemin planı olan veya bir benzin istasyonuna bitişik konumdaki bir konut ile bu olumsuz özelliklere sahip olmayan bir ev şüphesiz tam olarak karşılaştırılamaz. Satılan gayrimenkullerin birbirleriyle karşılaştırılması çeşitli ayarlamalar için sıklıkla en mantıklı temeli oluşturur. Mutlaka her gayrimenkul eşsizdir ancak bölgesel, fiziksel ve lokasyon özellikleri bakımından bulunan emsaller ile bunların farklılıkları kalibre edilerek nihai piyasa rayiç değerine ulaşılmaya çalışılmaktadır. Emsal alınan gayrimenkullerin çokluğu piyasa rayiç fiyatına ulaşmadaki standart sapmaları minimum düzeye çekmektedir. Emsallerin karşılaştırılması yönteminde temel; değer tespiti yapılacak gayrimenkul ile aynı bölgede ve yakın özellikteki emsal mülklerin yaş, bakım, kat, ısıtma sistemi, asansör, otopark, manzara, güvenlik, ulaşım, sosyal donatılar vs. gibi olumlu yada olumsuz farklılıkları ortaya konularak, piyasa rayiç fiyatına etkileri değerlendirilmesidir Yeniden İnşa (ikame) Etme Maliyeti Yaklaşımı Bu yöntemde, var olan bir yapının günümüz ekonomik koşulları altında yeniden inşa edilme maliyeti gayrimenkulün değerlemesi için baz kabul edilir. Bu anlamda maliyet yaklaşımının ana ilkesi kullanım değeri ile açıklanabilir. Kullanım değeri ise, "Hiçbir şahıs ona karşı istek duymasa veya onun değerini bilmese bile malın gerçek bir değeri vardır" şeklinde tanımlanmaktadır. Bu yöntemde gayrimenkulün önemli bir kalan ekonomik ömür beklentisine sahip olduğu kabul edilir. Bu nedenle gayrimenkulün değerinin fiziki yıpranmadan, fonksiyonel ve ekonomik açıdan demode olmasından dolayı zamanla azalacağı varsayılır. Bir başka deyişle, mevcut bir gayrimenkulün bina değerinin, hiçbir zaman yeniden inşa etme maliyetinden fazla olamayacağı kabul edilir. 17

19 5.1.3 Gelir Yöntemi Yaklaşımı Bir gayrimenkulün geri kalan ekonomik ömrü içinde bir yatırımcı veya bir kullanıcı için muhtemel net gelir akışını ele alır. Bu gelir akışı benzer gayrimenkullerden elde edilen gelirle karşılaştırılır ve yatırımdan elde edilecek olan muhtemel kazanç benzer gayrimenkullerden veya diğer tür yatırımlardan elde edilen kazançlar ile karşılaştırılır. Söz konusu gayrimenkulün, tahmini net gelir akışının, adı geçen gayrimenkulün piyasa değerinin bir göstergesine yansıtılmasında kullanılacak olan faiz ve kapitalizasyon oranı için çeşitli teknikler kullanılır. Söz konusu gayrimenkulün diğer benzer gayrimenkuller ile mukayesesinde, özellikle kira konusunda, piyasa yaklaşımında olduğu gibi aynı temel fiziksel, fonksiyonel ve ekonomik faktörler dikkate alınır. Gelir yaklaşımı tıpkı maliyet yönteminde olduğu gibi piyasa rayicini oluşturan yeterli emsal bulunamadığı takdirde çoğunlukla kullanılmaktadır. Bu yaklaşım, detaylı matematiksel formüllere ve bu formüllerde kullanılan fazla sayıda değişkenin kapsamlı araştırmalar ile doğru tespit edilmesine dayanmaktadır. 5.2 Kullanılan Değerleme Yöntemleri ve Kullanılma Nedenleri Rapora konu gayrimenkul ve üzerindeki projenin değerlemesinde; arsa ve konutlar için yeterli sayıda emsal bulunmuş olması nedeniyle Emsal Karşılaştırma (Piyasa) Yöntemi ile piyasa koşullarında projenin muhtemel satış hâsılatı hesap edilerek Gelir Yöntemi kullanılmıştır. 18

20 6 NİHAİ DEĞER TAKDİRİ 6.1 Gayrimenkullerin Vergi Beyanına Esas Arsa Değeri Başakşehir Belediyesinde yapılan araştırmada 541 Ada 1 parselin 2011 yılı için Emlak Vergi Beyanına Esas Asgari Değerinin ,00 TL olduğu öğrenilmiştir. 6.2 Çevrede Arsa Değeri Emsal Araştırması Arsa Konumu Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Kaynak Mevlüt Şirvanlı İrtibat İmar Durumu Emsal/ Hmax Arsa m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Sanayi E= , ,00 761,42 Hakkı Bal Konut E= , , ,50 Sezgin Sever Konut+ ticaret E= , , ,25 Hakkı Bal Konut E= , ,00 836,90 Emirhan Kabakçı Konut E= , , ,00 Ayla Timoçin Konut E= , , ,00 Muzaffer Aktekin Ticari E= , , , Çevrede Konut Değeri Emsal Araştırması Konut Konumu Kaynak İrtibat Oda Sayısı m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Spradon Kule Bey Group , , ,66 Spadon Evleri Ufuk Mutlu , , ,17 Spradon Quartz İbrahim Toti , , ,16 Fi Side Mehmet Türk , , ,18 Fi Yaka Kader Tokat , , ,45 Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Serap Alakuş , , ,47 Kısım Akkoza Defne Serdar Perçin , , ,30 Fi Side Yeşim İbrahimoğlu , , ,66 19

21 6.4 Çevrede Ticaret Değeri Emsal Araştırması Konut Konumu Kaynak İrtibat m² Fiyat (TL) Birim Değeri (TL/m²) Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Başakşehir/ Bahçeşehir 2. Kısım Sema Sirazi , , ,66 Ergin Erkan , , ,68 Hakkı Bal , , ,60 Hakkı Bal , , ,64 Veysel Genç , , ,00 Ayla Timoçin , , ,71 Gül Hallaç , , , Arsa Değeri Rapora konu gayrimenkul İstanbul İli Başakşehir İlçesi Dereköy Köyü, 541 Ada, 1 Parselde kayıtlı olup yüzölçümü ,85 m² olup, mevcut durumda gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmiş durumdadır Emsal Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri Gayrimenkulün bu günkü durumu ile ilgili aşağıdaki özellikler ve Ticaret için E=0.50, Konut için E=1.50 yapılaşma koşulunda Ticaret+Konut Alanı olarak planlanmış olması, Gayrimenkul üzerinde inşa edilecek tüm yapıların toplam inşaat alanının yapı ruhsatlarına göre ,39 m² olması, Gayrimenkulün nitelikli toplu konut projeleri için yeterli büyüklükte olması, gibi etkenler dikkate alınarak arsa m² birim değeri TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Arsa Değeri = Arsa Alanı x Arsa m² Birim Değeri = ,85 m² x TL/m² = ,50 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. 20

22 6.5.2 Gelir İndirgeme Yöntemi İle Arsa Değer Takdiri İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilecek Başakşehir Projesi nin; satışa esas konutların toplam brüt alanı ,54 m², apart ünitelerin toplam brüt alanı ,52 m², dükkanın brüt alanı 489,10 m² dir. İşin sözleşmesine göre geçici kabul tarihi yer teslimi tarihinden itibaren gündür. Konutlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 2.000,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 15 oranında artacağı, Dükkanlar için 2011 yılında emsal yöntemi ile tespit edilen ortalama satış m² birim değeri 5.000,00 TL olup, 2014 yılına kadar her yıl için % 15 oranında artacağı, Konutların ve ticari ünitelerin satış hızları ile inşaatların tamamlanma hızlarının aşağıdaki tabloda belirtilen şekilde oluşacağı, Projenin Öngörülen Satış Hızı 40% 30% 20% 10% İskonto oranının ülkemiz piyasa koşullarında %10 olabileceği Öngörülmüş olup, İndirgenmiş Nakit Akımları tablosu oluşturulmuştur. Yukarıdaki veriler doğrultusunda oluşturulan ekteki İndirgenmiş Nakit Akımları Tablosundaki sonuçlara göre projenin toplam bugünkü finansal değeri ,00 TL olarak bulunur. İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ne göre arsa sahibi gelir payı % 26; yüklenici pay oranı % 74 dir. Yukarıdaki bilgiler doğrultusunda hasılat paylaşımına göre arsa değer takdiri hesaplaması aşağıdaki gibidir. Hasılat Paylaşımına Arsa Değer Takdiri Satış Hasılatı Hasılat Türü Değer (TL) Projenin Tamamlanması Halindeki Bu Günkü Değeri (TL) ,00 Arsa Sahibi Pay Oranı % ,50 Yüklenici Pay Oranı % ,50 Arsa Değeri Projeli Arsa Değeri ,50 Arsa Değeri ,50 21

23 GELİŞTİRİLEN PROJEDEKİ BAĞIMSIZ BÖLÜMLERİN SATILMASI DURUMUNDA GELİR ANALİZİ Gayrimenkul Üzerindeki Konutların Ticari Ünitelerin(Dükkan, Otel, Okul) Satılabilir Alanı (m²) 86, Projenin 2011 Yılındaki (1. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2, , Projenin 2012 Yılındaki (2. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2, , Projenin 2013 Yılındaki (3. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 2, , Projenin 2014 Yılındaki (4. Yıl) Ortalama m² Satış Değeri (TL) 3, , Projenin ÖngörülenSatış Hızı 40% 30% 20% 10% Toplam Satış Hâsılatı (TL) Projenin Ortalama Satış m² Birim Fiyatı (TL/m²) 203,974,324 2, GELİRLER Projenin Satış Geliri (TL) 70,239,848 60,581,869 46,446,099 26,706,507 TOPLAM GELİRLER (TL) 70,239,848 60,581,869 46,446,099 26,706,507 GİDERLER Diğer Operasyonel Giderler Arsa Maliyeti (Emlak Konut Payı) İnşaat Maliyeti TOPLAM GİDERLER (TL) VERGİ ÖNCESİ NET GELİR 70,239,848 60,581,869 46,446,099 26,706,507 İndirgeme Katsayısı İndirgenmiş Net Nakit Akışı 0 70,239,848 55,074,426 38,385,206 20,064,994 PROJENİN TAMAMLANMASI HALİNDEKİ TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 203,974,324 PROJENİN BUGÜNKÜ (İNDİRGENMİŞ) DEĞERİ (TL) 183,764,475 22

24 6.6 Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi tamamlandığında ve maliyet yönteminde belirtilen şartlar çerçevesinde gerçekleştiğinde projenin pazar değeri; ,00 TL olarak hesaplanmıştır. 6.7 Gayrimenkulün Mevcut Durum Değeri (İnşaat Yatırımları Dahil) Gelir İndirgeme Yöntemi gelecekte kazanılması muhtemel gelirlerin günümüze indirgenmesi ve değerlerinin hesaplanmasını kapsar. Bu yöntemde kullanılan veriler; piyasa şartları, ekonomik ve politik gelişmeler ile arz ve talebin değişkenliğinden doğrudan etkilenmektedir. Bu nedenle nihaî değer olarak emsal yöntemi ile hesaplanan değerin esas alınmasının uygun olacağı kanaatindeyiz. Projenin kasım ayı itibariyle tamamlanma oranı % 5 tir. İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi ne göre ,00 TL olan sözleşme bedeli üzerinden bugüne kadarki maliyetleri hesaplarken yüklenici pay oranı (YPO) (%74) ve tamamlanma oranı (TO) kullanılır. Buna göre; Gayrimenkulün Bugünkü Değeri = Emsal Yöntemi İle Tespit Edilen Arsa Değeri + (Sözleşme Bedeli x YPO x TO) = ,50 TL + ( ,00 x 0,74 x 0,05) = ,50 TL ,00 TL = ,50 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Bu değere KDV dahil değildir. 6.8 Projenin Tamamlanması Halinde Emsal Yöntemi İle Bağımsız Bölüm Bazında Pazar Değeri Rapora konu gayrimenkullerin emsal karşılaştırma yöntemi ile değeri belirlenirken gayrimenkullere emsal teşkil edebilecek nitelikteki benzer gayrimenkullerin satış değerleri ve bu gayrimenkullerin değeri etkileyen/etkileyebilecek özellikleri dikkate alınmıştır. İstanbul Başakşehir Bahçeşehir 2. Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşım İşi kapsamında gerçekleştirilmekte olan projenin çarşaf listesi temel alınarak inşaatının bitirilmesi halinde bağımsız bölüm bazında Pazar değerini gösteren tablolar aşağıdaki sayfalardadır. 23

25 Blok No Kapı No Bulunduğu Kat YETKİN GAYRİMENKUL YETKİN DEĞERLEME GAYRİMENKUL VE DANIŞMANLIK DEĞERLEME VE A.Ş. DANIŞMANLIK A.Ş. Oda Sayısı Bağ. Böl. Brut M² Alanı Net M² Alanı Yönü Birim Fiyat TL/m² Toplam Değer KDV Hariç Toplam Değer KDV Dahil A BODRUM GD-KD 1, , , A BODRUM GD 1, , , A BODRUM GD 1, , , A BODRUM D 1, , , A BODRUM D 1, , , A1 06 ZEMİN KB 1, , , A1 07 ZEMİN KB 1, , , A1 08 ZEMİN GD-KD 1, , , A1 09 ZEMİN GD 1, , , A1 10 ZEMİN GD 1, , , A1 11 ZEMİN D 1, , , A1 12 ZEMİN D 1, , , A1 13 ZEMİN D-G 1, , , A1 14 ZEMİN B 1, , , A1 15 ZEMİN B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , ,

26 A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 2, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 2, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , ,

27 A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 2, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 2, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 2, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 2, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 2, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , ,

28 A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD-KD 2, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 2, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D-G 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 2, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , ,

29 A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 2, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT D 1, , , A KAT B 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 2, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 1, , , A KAT B 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT D 2, , , A KAT B 1, , , A KAT 3+1 DUBLEKS KB 1, , , A KAT 3+1 DUBLEKS GD 2, , , A KAT D 2, , , A KAT B 1, , , A KAT D 2, , ,

30 A KAT B 1, , , A KAT 3+1 DUBLEKS D 2, , , A KAT 3+1 DUBLEKS B 1, , , ,482, ,947, A BODRUM G-D 1, , , A BODRUM G 1, , , A BODRUM G 1, , , A BODRUM G 1, , , A BODRUM GD 1, , , A BODRUM GD 1, , , A BODRUM GD 1, , , A2 08 ZEMİN K 1, , , A2 09 ZEMİN K 1, , , A2 10 ZEMİN K 1, , , A2 11 ZEMİN G-D 1, , , A2 12 ZEMİN G 1, , , A2 13 ZEMİN G 1, , , A2 14 ZEMİN G 1, , , A2 15 ZEMİN GD 1, , , A2 16 ZEMİN GD 1, , , A2 17 ZEMİN GD 1, , , A2 18 ZEMİN GD-GB 1, , , A2 19 ZEMİN KB 1, , , A2 20 ZEMİN KB 1, , , A2 21 ZEMİN KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , ,

31 A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , ,

32 A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 2, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 2, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , ,

33 A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 2, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 2, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G-D 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 2, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 2, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , ,

34 A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD-GB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 2, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , ,

35 A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 2, , , A KAT G 2, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , ,

36 A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 2, , , A KAT KB 2, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT K 1, , , A KAT K 1, , , A KAT G 1, , , A KAT G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT 2+1 DUBLEKS K 1, , , A KAT 2+1 DUBLEKS K-D-G 1, , , A KAT 2+1 DUBLEKS G 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT GD 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT KB 1, , , A KAT 2+1 DUBLEKS GD 1, , , A KAT 2+1 DUBLEKS GD-GB-KB 1, , , A KAT 2+1 DUBLEKS KB 1, , , ,188, ,660, B BODRUM GD-KD 1, , , B BODRUM GD 1, , , B BODRUM GD 1, , , B BODRUM GD 1, , ,

37 B BODRUM GD 1, , , B1 06 ZEMİN KB 1, , , B1 07 ZEMİN GD-KD 1, , , B1 08 ZEMİN GD 1, , , B1 09 ZEMİN GD 1, , , B1 10 ZEMİN GD 1, , , B1 11 ZEMİN GD 1, , , B1 12 ZEMİN GD-GB 1, , , B1 13 ZEMİN KB 1, , , B1 14 ZEMİN KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD-KD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD-KD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD-KD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD-KD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD-GB 1, , , B KAT KB 1, , ,

38 B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD-KD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD-KD 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , ,742, ,889, B2 01 ZEMİN KD 1, , , B2 02 ZEMİN KD 1, , ,

39 B2 03 ZEMİN GB-GD 2, , , B2 04 ZEMİN GB 1, , , B2 05 ZEMİN GB 1, , , B2 06 ZEMİN GB 1, , , B2 07 ZEMİN GB 1, , , B2 08 ZEMİN GB-KB 2, , , B2 09 ZEMİN KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT GB-GD 2, , , B KAT GB 1, , , B KAT GB 1, , , B KAT GB 1, , , B KAT GB 1, , , B KAT GB-KB 2, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT GB-GD 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB-KB 2, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT GB-GD 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB-KB 2, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT GB-GD 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT GB-GD 2, , ,

40 B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT KD 2, , , B KAT KD 2, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT GB 2, , , B KAT GB 2, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 2, , , B KAT KD 2, , , B KAT KD 1, , , B KAT KD 1, , , ,458, ,572, B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB-KD 1, , , B3 06 ZEMİN GD 1, , , B3 07 ZEMİN GD 1, , , B3 08 ZEMİN KB-GB 1, , , B3 09 ZEMİN KB 1, , , B3 10 ZEMİN KB 1, , , B3 11 ZEMİN KB 1, , , B3 12 ZEMİN KB 1, , , B3 13 ZEMİN KB-KD 1, , , B3 14 ZEMİN GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , ,

41 B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , ,

42 B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , ,435, ,589, B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB-KD 1, , , B4 06 ZEMİN GD 1, , , B4 07 ZEMİN GD 1, , , B4 08 ZEMİN KB-GB 1, , , B4 09 ZEMİN KB 1, , , B4 10 ZEMİN KB 1, , , B4 11 ZEMİN KB 1, , , B4 12 ZEMİN KB 1, , , B4 13 ZEMİN KB-KD 1, , , B4 14 ZEMİN GD 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB-KD 1, , , B KAT GD 1, , ,

43 B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB-KD 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB-KD 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB-KD 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB-KD 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD 2, , ,

44 B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , ,303, ,456, B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB 1, , , B BODRUM KB 1, , , B5 05 ZEMİN BOS KD-KB-GD 5, ,500, ,525, B5 06 ZEMİN GD 1, , , B5 07 ZEMİN GD 1, , , B5 08 ZEMİN KB-GB 1, , , B5 09 ZEMİN KB 1, , , B5 10 ZEMİN KB 1, , , B5 11 ZEMİN KB 1, , , B5 12 ZEMİN KB 1, , , B5 13 ZEMİN KB-KD 1, , , B5 14 ZEMİN GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , ,

45 B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , ,

46 B KAT KB 2, , , B KAT KB-KD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB-GB 2, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 1, , , B KAT GD 1, , , B KAT KB 2, , , B KAT KB 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , B KAT GD 2, , , ,298, ,491, ,909, ,608, En Verimli Kullanım Analizi Uluslararası Değerleme Standartlarınca Yasalarca izin verilmeyen ve fiziki açıdan mümkün olmayan kullanım yüksek verimliliğe sahip en iyi kullanım olarak kabul edilemez. Rapora konu gayrimenkul için doğru bölgede, doğru plan kararları ile doğru yatırım tercihinin birleştiği ve gayrimenkul için en verimli kullanım fonksiyonunun gerçekleştiği görülmektedir. 45

47 6.10 Sorumlu Değerleme Uzmanının Sonuç Cümlesi Değerleme raporuna konu alan, İstanbul İli, Başakşehir İlçesi sınırları içerisinde T.C. Başbakanlık TOKİ iştiraki olan Emlak Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. tarafından gerçekleştirilen Bahçeşehir 2. Kısım Projesi ,85 m² bir arsa üzerinde yapımı başlanacak olan bir Toplu Konut Uygulamasıdır. Uygulamada konut ve sosyal tesis alanları vs. gibi ihtiyaçlar karşılanmaktadır. Projenin inşasının bitirilmesi halinde konut bloklarının konumu ve ulaşım imkânları cezbedicidir. Bahçeşehir projesi A1,A2,B1,B2,B3,B4,B5 bloklardaki toplam 1038 adet bağımsız bölümün ayrı ayrı (raporun Sayfalarında) ( ,00 TL) hesaplanmıştır. Gayrimenkul üzerinde kat irtifakı tesis edilmemiş olması sebebiyle değer hesabı arsa alanının toplamı üzerinden yapılmıştır. Katma Değer Vergisi (KDV) net alanı 150 m² den küçük konutlar için %1, 150 m² den büyük konutlar için %18 olarak hesaplanmış ve değer tablosuna eklenmiştir. Gayrimenkul için hesap ve takdir edilen değerler aşağıdadır. Projenin Mevcut Durum Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) ,50 TL , ,00 $ Tamamlanmış Projenin Bugünkü Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) ,00 TL , ,95 $ Projenin Tamamlanması Halinde Pazar Değeri KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) ,00 TL , ,75 $ Projenin Tamamlanması Halinde Emlak Konut GYO A.Ş.'ne Düşen Şirket Payı KDV Hariç (TL) EURO (2,45 TL) USD (1,89 TL) ,24 TL , ,92 $ Rapora konu gayrimenkul ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) bulunmadığından gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Proje olarak alınmasında Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel bulunmadığı düşünülmektedir. 46

48 İşbu Değerleme Raporu, İncelemeye konu taşınmaz için resmi kurumlardan temin edilebilen arşiv kayıtları ile ilgililerinden alınan bilgi ve belgeler uyarınca Şirketimiz Değerleme Uzmanlarının tecrübe ve bilgileri doğrultusunda Uluslararası Değerleme Standartlarına uygun olarak, azami dikkatle hazırlanmıştır. Temin edilemeyen bilgi ve belgeler sonucu oluşabilecek değişimlerden rapor etkilenebilir. İşbu rapor, dört nüsha olarak, Şirketimizce oluşturulan Gayrimenkul Değerleme Rapor Formatı nda düzenlenmiştir. Kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Şirketimiz işbu raporu Emlak Konut Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. dışında farklı gerçek ve tüzel kişilere vermeyeceğini taahhüt etmektedir. Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Mustafa PINAR Lisans No: Fatih PEKTAŞ (Harita Yüksek Mühendisi) Lisans No: RAPOR EKLERİ: 1. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Fotoğraflar 2. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Vaziyet ve Kat Planları 3. Değerleme Uzmanları Lisans Belgeleri 4. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Tapu Bilgileri 5. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait İmar Durum Belgeleri 6. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Yapı Ruhsatları 7. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Çarşaf Liste 8. Rapora Konu Gayrimenkullere Ait Mahal Listesi 47