PLAN NOTLARI GENEL HÜKÜMLER

Transkript

1 YEŞİLVADİ, HİPODROM-BAĞLARBAŞI, YEŞİLKENT MAHALLESİ, KAHVELİPINAR- GÜZELVADİ MAHALLESİ YEŞİLVADİ EK REVİZYON UYGULAMA İMAR PLANLARI, PLAN NOTLARININ REVİZYONUNA İLİŞKİN PLAN ve TEKNİK GÖRÜŞ RAPORU Müdürlüğümüzce yapılan incelemeler ve belediyemize gelen talepler doğrultusunda muhtelif zamanlarda hazırlanmış olan, Yeşilvadi Bölgesi Uygulama İmar Planı, Hipodrom- Bağlarbaşı bölgesi Uygulama İmar Planı, Yeşilkent Mahallesi Revizyon Uygulama İmar Planı, Kahvelipınar- Güzelvadi Mahallesi Yeşilvadi Ek Revizyon Uygulama İmar Planı içerisinde oluşacak yapılaşmaların değişen yönetmelikler ve ihtiyaçlar doğrultusunda plan notlarının güncellenmesi, yenilenmesi gerektiği gözlemlenmiştir. İlçemiz güney kesiminin planlı bölgelerini oluşturan bu alanlarda (1327 hektar) yapılan 50 metrelik doğu-batı aksında bulunan yol, ülke ölçeğinde büyüklüğü ile önemli bir yere sahip olan Yeşilvadi Parkı gibi kamu yatırımları ile birlikte alanda bulunan diğer yapılaşmalarında hızla kontrollü bir biçimde gerçekleşmesi öngörülmektedir. Bu nedenle son yıllarda yapılmış olan imar kanunu ve ilgili yönetmeliklerindeki mevzuat düzenlemelerine paralel olarak Uygulama İmar Plan Revizyonu gerekli görülmüştür. Yapılan değişiklik parselasyon şartları, bina ölçüleri, otopark alanları, yeşil doku standartları gibi birçok konuda düzenlemeleri içerisinde barındırmaktadır. Bu hususlar doğrultusunda uygulamada ortaya çıkabilecek karışıklıkların önlenebilmesi açısından 4 farklı plan bölgesinin, planlama karakter yapılarının benzer olmasından dolayı bir plan notu ile birleştirilmesi düşünülmüş olup bu plan notları aşağıdaki gibidir. PLAN NOTLARI GENEL HÜKÜMLER 1. 1/1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı; Plan Paftaları, Plan Raporu, Plan Hükümleri ile beraber bir bütündür. 2. Bu plan kapsamında; deprem yönetmeliği, sığınak yönetmeliği, su kirliliği kontrol, otopark yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. 3. Tüm plan alanında yapılacak yapılar için alınacak önlemlerin türü, şekli ve taşıma değerleri uygulama aşamasında, zemin etüt raporlarına göre belirlenecektir. 4. Planlama alanı bütününde her türlü yapılaşma (Kamu, Özel v.b. yapılar) için ayrıntılı jeolojik ve jeoteknik etüt raporları hazırlanmadan uygulama yapılamaz. 1

2 5. İmar Planında jeolojik açıdan önlem gerektiren alan olarak tanımlanan bölgelerde imar planına esas jeolojik-jeoteknik etüt raporunda belirtilen hususlara uyulması, gerekli önlemlerin alınması ve bu hususlara göre uygulama yapılması zorunludur. *Önlemli Alanlar 2.2 (Ö.A-2.2) Önlem Alınabilecek Nitelikte Kaya Düşmesi Sorunlu Alanlar: Fırat Formasyonunun yayılım gösterdiği ve topoğrafik olarak %20 nin üzerinde eğime sahip alanlardır. Bu alanda yamaç üzerinde büyüklüğü 0,5-1 m3 arasında değişen düşme riski taşıyan bloklar yer almaktadır. Yerleşime uygunluk haritasında Ö.A-2.2 sembolü ile gösterilmiştir. Bu alanlarda; -Yapılaşma öncesi bloklar temizlenmeli; temizleme işlemi parsel bazı yerine yamaç bütününü kapsayacak şekilde gerçekleştirilmeli; temizleme işlemi gerçekleştirildikten sonra yapılaşmaya gidilmelidir. -Ortaya çıkacak her türlü kazı şevleri açıkta bırakılmamalı ve dayanma yapıları ile desteklenmeli, *Önlemli Alanlar 5.2 (Ö.A-5.2) Dolgudan Dolayı önlemli alan: İnceleme alanında, kontrolsüz (kalınlığı m) dolgu mevcuttur. Yerleşime uygunluk haritasında Ö.A-5.2 sembolü ile gösterilmiştir. Bu alanlarda: -İnşaat aşamasında dolgunun kaldırılması veya yapı temellerinin kayaya oturtulması gerekmektedir. *Uygun Olmayan Alanlar 2.2 (UOA-2.2) Kaya Düşmesi Riskli Bölgeler: İnceleme alanında Fırat Formasyonu kireçtaşı yayılım gösterdiği falez yapısının geliştiği ve serbest blokların bulunduğu kaya düşmesi tehlikesi olan alanlardır. Bu alanlarda herhangi bir yapılaşma planlanmamalıdır. Yerleşime uygunluk haritasında UOA-2.2 sembolü ile gösterilmiştir. UA-2, Ö.A-2.2, ÖA-5.2 alanlarda parsel bazı zemin etütlerinde, temel derinliği, temel tipi ve temelin taşıttırılacağı seviyenin mühendislik parametreleri belirlenmelidir. 6. Bina temel tipinin seçilmesi aşamasında; yapı bazında sondaja dayalı zemin etüt raporu hazırlanacak, iskan aşamasında; raporda belirtilen alınacak önlemlerin ve bina temel tipi seçiminin statik proje uygulayıcısı tarafından yerinde yapıldığına dair teknik rapor belediyeye teslim edilecektir. 7. Halihazır haritadaki mülkiyet sınırları ile kadastral haritalar arasında uyumsuzluk olması durumunda imar uygulaması kadastral haritalardan alınacak röperli krokiye göre yapılacaktır. 8. Uygulama İmar Plan sınırı içerisinde; proje ve uygulama aşamasında yasal mevzuat ve standartlar doğrultusunda engelliler için gerekli düzenlemeler yapılacaktır. 9. Güneş enerji sistemleri, su depoları, tv antenleri, klimalar vb. teknik elemanlar; görüntü kirliliği yaratmayacak şekilde konumlandırılacaktır. Bulunduğu konuma göre çatı veya bina cephesinde görünmeyecek şekilde çözümlenecektir. 2

3 10. Uygulama imar planı sınırları içerisindeki ada ve parsellerin kullanıcıları kapalı ortak kullanım alanı oluşturulabilir. Bu alanda; kullanıcıların sosyal ilişki kurmalarını kolaylaştırıcı oturma grupları, toplantı salonu, hobi odaları, kapalı yüzme havuzu, fitness salonu, lobi alanı, yönetim birimleri vb. gibi kullanım alanları yer alabilir. Kapalı ortak kullanım alanları; bina içinde olabileceği gibi, yüksekliği 5.50 metreyi/1 katı geçmeyen bağımsız yapı olarak da inşa edilebilir. Bu durumda yapı alanı, bina inşaat alanının %5 i ni geçmemek üzere max. 500 m² dir. Bu amaçla yapılan yapılar parsel/yapı yaklaşma mesafelerini etkilememek üzere bu sınırlara min. 5 metre yaklaşabilecektir. 11. Planda yazılmış yol genişliği uygulamada esastır. 12. Tüm mimari avan projelerde (Kamu kurum ve kuruluşları dahil) bahçe düzenlemelerinde kot farkından dolayı ortaya çıkacak istinat duvarlarının yüksekliği 3 metreyi aşamaz. 13. Adalar ifraz edildiği takdirde ada bütünlüğü göz önünde bulundurulacaktır. İfraz sonucu oluşan minimum parsel alanı m² den az olamaz. 14. Hazırlanılacak mimari projelerde; yürürlükteki otopark mevzuatında belirtilen otopark ihtiyacından az olmamak koşuluyla, konut kullanımlı alanlardaki her bağımsız konut birimi için en az 1 adet olmak üzere müşterek kapalı otopark alanı oluşturulacaktır. 15. Kamu kurumları tarafından yapılan projelerde uygulamalar belediyesinin onayına bağlı olup, proje aşamasında veya yapımı tamamlanmış alanlarda bir önceki plan notları dâhilinde uygulamalara izin verilebilecektir. 16. Yoldan alınan cephelerde 0,50 metreyi geçmeyecek şekilde taş, tuğla vb. gibi yapı malzemeleri ile duvar örülebilecek olup üzeri bitkilendirilecektir. 17. Cephede beyaz, krem, kahve, sarı ve tonları ile bu renklerin kombinasyonları kullanılacaktır. Ayrıca bina cephelerinde yerel mimari öğeler kullanılmasını sağlamak üzere, alanlarda mimari estetik komisyonunun almış olduğu kararlar doğrultusunda uygulama yapılacaktır. 18. Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde katlandırma ile ilgili hususlarda belirtilen şartlara bağlı olarak; binalarda kademelendirme sonucu açığa çıkan ve mimari tasarım için oluşturulan çekme katlarda estetik açıdan uygun, görüntü kirliliği oluşturmayı engellemek amaçlı kat bahçesi ve benzeri çözümlemelerin oluşturulması zorunludur. 19. Proje alanı içerisinde bulunan büyük ölçekli yeşil alanlar ve estetik açıdan önemli yol akslarının geçtiği alanlarda kat bahçesi kullanımlı konut alanları konseptine uygun olarak yapılaşmaların sağlanabilmesinde estetik kurulu karar almaya yetkilidir. 20. Uygulama imar planı genelinde; mimari projelerde detaylı cephe tasarımı ile peyzaj unsurlarını da içeren 3 boyutlu vaziyet planları ve parsele ait perspektifleri (düşey ve 3

4 yatay yağmur boruları, cephedeki yüzey farklılıkları, balkon korkulukları ve dekoratif tüm öğeleri renk ve malzeme detayları ile birlikte) renkli çıktı olarak hazırlanacaktır /1000 Ölçekli Uygulama İmar Planı nda aksine bir açıklama bulunmadığı durumlarda konumu ve ilgisine göre; 3194 sayılı İmar Kanunu ve diğer ilgili mevzuat hükümlerine uyulacaktır. ÖZEL HÜKÜMLER 22. KONUT ALANI * Bir imar parseli ve adasında birden fazla bina yapılması halinde; iki bina arasındaki en yakın mesafe 8 metreden az olmamak koşulu ile yüksek olan bina esas alınarak h/2 olacaktır. Yollar hariç diğer cephelerden çekme mesafesi 5 metreden az olmamak koşulu ile h/4 tür. * Konut parseli veya adaları; her imar adası ve/veya parselinde 130 m² yi geçmemek üzere gıda maddeleri satışı yapabilecek ticaret alanı ayırabilirler. Bu yapılar içerisinde ilgili mevzuatına uygun olarak fırın bakkal manav kasap gibi yapılar yapılabilecek olup bu yapılar en az bir araç yolundan cephe almak zorundadır. * İmar adası içerisinde bina oturma alanı dışında kalan alanlar; bahçe düzenlemesi, gezi parkuru, dinlenme alanları, açık havuz, basketbol-voleybol-tenis sahaları, açık otopark vb. alanlar olarak ortak kullanıma açık şekilde düzenlenecektir. Parsel Alanının en az %35 i kadar alanda yeşil alan ve bitkilendirme yapılacaktır. Oturum Alanı dışında kalan alanların her 25 m² si için bir ağaç dikilecektir. Bu düzenlemeleri kapsayan peyzaj projesi, inşaat ruhsatı aşamasında ruhsat eki olarak onaylanacak; peyzaj projesine uygun kent mobilyaları ve bitkilendirme tamamlanmadan iskân belgesi verilmeyecektir. * Peyzaj projelerinde kullanıcıların kararı gereği çevre şartlarına uygun olmak şartı ile site girişleri düzenlenebilir. Ayrıca site girişlerinde betonarme olmamak ve toplam alanı 9 m² ve yüksekliği 3.50 metreyi aşmamak şartı ile bekçi/güvenlik odaları yapılabilir. * Meskenlerin minimum bağımsız bölüm brüt alanı 100 m² dir. KAT BAHÇESİ KULLANIMLI KONUT ALANLARI KONSEPTİ a) Kat bahçesi kullanımlı konut alanları konsepti; konut alanlarında yeşil alan kullanımını artırmak ve kent silueti için önemli bir konumda bulunan planlama alanında kent siluetine peyzaj etmenler kazandırmak amacıyla müşterek alan/bağımsız bölümlere bağlı kat bahçeleri şeklinde uygulanabilecek bahçe düzenlemelerini kapsamaktadır. 4

5 i. Kat Bahçesi: Binalarda yeşil bir görünüm elde etmek ve bina içinde yeşil doku ile iç içe yaşanmasını sağlamak amacıyla, binanın cephe veya cephelerinde yer alan müşterek alan/bağımsız bölümlere bağlı kullanılabilen alanlardır. ii. Çatı Terası/Bahçesi: Son kat tavan döşemesi üzerinde, imar yönetmeliği hükümlerine uygun olarak üstleri açık olarak tertiplenen, müşterek alan/bağımsız bölümlere bağlı kullanılabilen alanlardır. iii. Zemin Kat Bahçesi/Terası: Tabii zeminden veya tesviye edilmiş zeminden en fazla 0,5 m. yüksekliğe kadar tertiplenen katlarda, döşeme ile parsel zemini seviyeleri arasında konsol uygulaması yapılmadan, üstleri açık olarak tertiplenen, müşterek alan/bağımsız bölümlere bağlı kullanılabilen alanlardır. b) Kat bahçesi kullanımlı konut alanları konseptini oluşturmak için yapı ebat ve yapı nizamı serbest olup; teraslı mimari çözümleme, gömme-çıkma kat bahçeleri veya her ikisi beraber özgün mimari konseptler uygulanabilir. c) Kat bahçeleri için oluşturulacak çıkmalar, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde belirtilen koşullara tabidir. Kat bahçeleri yapı yaklaşım mesafelerini ihlal etmemek koşulu ile yapılanır. d) Kat bahçeleri; bağımsız bölümlere bağlı olarak veya müşterek alanlar olarak ya da her ikisi beraber kat planlarında çözümlenebilir. e) Kat bahçeleri, en az binanın toplam kat sayısının yarısı kadar ara katlarda (zemin ve çatı katı hariç) uygulanacaktır. Kat bahçelerinin dağılımı, belediyesince uygun görüldüğü şekli ile yaptırılacaktır. Kat bahçeleri, kat brüt alanının %12 sinden az ve %20 sinden fazla olamaz (Müşterek zemin kat ve çatı katı dahil değildir). Oluşturulan kat bahçeleri emsal harici alanlardır. Bu alanlar yukarıda belirtilen (Meskenlerin minimum bağımsız bölüm brüt alanı 100 m² dir) ifadesinde belirtilen alana dahil değildir. f) Kat bahçeleri, bağımsız bölüme ait yapılması durumunda en az 2,5 metre genişliğinde ve minimum 12 m² büyüklüğünde olacaktır. Müşterek alan olarak yapılması durumunda en az 4 metre genişliğinde ve minimum 30 m² büyüklüğünde olacaktır. g) Kat bahçelerinin cepheleri cam, pvc, çelik vb. malzemeler ile kapatılamaz. Kat bahçelerinin üstü açık olması durumunda pergole (gölgelik) yapılabilir. h) Kat bahçelerinde dört mevsime hitap eden bitki ve yeşilliklerin kullanılması zorunludur. Bitki ve yeşillikler, bina cephesinin siluetini oluşturacak şekilde bahçelerin cephelerinde bulundurulacaktır. i) Bina silueti ve kullanılacak cephe malzemesi, bitkilendirme ile beraber düşünülecektir. Bitkilendirme saksı vb.leri içerisinde ya da drenaj levhası kullanılması şartı ile 50 cm e kadar toprak dolgu kullanılarak peyzaj çözümleri ile kat zemininden ayrıştırılarak yerleştirilecektir. j) Peyzaj mimari projesi, inşaat ruhsatı aşamasında ruhsat eki olarak onaylanacaktır. Peyzaj projesine uygun peyzaj mobilyaları ve bitkilendirme tamamlanmadan iskân verilmeyecektir. 5

6 k) Kat bahçeleri amacı dışında kullanılamaz. İlgili belediyesi; konsept amacı dışında kullanımı tespit etmek, tespit sonrası ruhsat iptali ve diğer idari işlemleri yapmakla yükümlüdür. * Uygulama belediyesince onaylanacak avan proje üzerinden yapılacaktır. 23. KONUT + TİCARET ALANI * Konut + Ticaret alanlarında; zemin katlar ticaret, üst katlar konut fonksiyonu olarak veya tamamı ticaret yapılabilecektir. Konut + Ticaret Alanlarında; zemin ve üstü katların tamamı ticaret olarak yapılması durumunda, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde ticaret alanları için belirtilen fonksiyonlar yapılabilecektir. * Yaya odaklı, erişilebilirliği güçlü bir merkez oluşturmak amacıyla; Konut + Ticaret alanları ile Uygulama İmar Planı üzerinde belirtilen Yaya Yolu ve Kentsel Meydanlar beraber düşünülerek uygulama yapılacaktır. Konut + Ticaret alanlarının Zemin katında; Yaya Yolu ve Kentsel Meydanlardan cephe alacak ticaret birimleri oluşturulacaktır. * Yaya Yolu ve Kentsel Meydanlar için belediyesince yapılacak kentsel tasarım projesi doğrultusunda; Yaya yolu ve kentsel meydanları için kırmızı kot belirlenecek olup, Konut + Ticaret alanlarının bu cephelerinde 0,50 metreye kadar su basman kullanılabilecektir. Yaya Yolu ve Kentsel Meydanların belediyesince projesi yapılmadan uygulama yapılamaz. * Yaya Yolu ve Kentsel Meydanlar; taşıt yolundan ayrıştırılacak alanlar olup, Park alanlarıyla ilişkilendirilerek kentsel tasarım projesi oluşturulacaktır. * Konut + Ticaret alanlarının zemin katında; ön, yan ve arka cephelerde ortaya çıkacak boşluklara yaya geçişini zorlaştıracak çiçeklik, merdiven, havuz, reklam levhası/tabelası vb. gibi dekoratif veya servis elemanları konulamaz. Bu alanların döşeme kaplaması mülk sahipleri tarafından çevresine uyum sağlayacak şekilde Belediye nin uygun gördüğü biçimde yapılması zorunludur. * Konut + Ticaret alanların zemin üstü katlarda konut uygulaması yapıldığı takdirde konut alanlarında belirtilen koşullar geçerlidir. * Zemin katlardaki ticaret kullanımlarında kat yüksekliği asma kat ile birlikte 6.50 m yapılabilecektir. * Konut+ Ticaret Alanlarında yapılacak zemin kat ticaret kullanımlarında blok boyu minimum 40 maksimum 80 metre olup ve zemin kattaki iki ticari blok arasındaki minimum mesafe 8 metredir. Zemin kattaki ticari bloğun komşu parsel sınırına yaklaşma mesafesi minimum 5 metredir. * Uygulama belediyesince onaylanacak avan proje üzerinden yapılacaktır. 6

7 24. TİCARET ALANI * Ticaret Alanlarında; zemin ve üstü katların tamamı ticaret olarak yapılacak olup, Planlı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğinde ticaret alanları için belirtilen fonksiyonlar yapılabilecektir. * Zemin katlardaki ticaret kullanımlarında kat yüksekliği asma kat ile birlikte 6.50 m yapılabilecektir. * Uygulama belediyesince onaylanacak avan proje üzerinden yapılacaktır. 25. PARK ALANLARI * Aktif yeşil alan olarak düzenlenecek alanlardır. Bölgenin yeşil alan ve park gereksinimini karşılayacak bu alanlarda; kent siluetine peyzaj etmenler ve yeşil bitki örtüsü kazandırmaya yönelik hazırlanacak peyzaj projelerine göre uygulama yapılacaktır. * Bu alanlarda max. E: 0.05 ve max. H: 6.50 m. yi geçmemek kaydıyla lokanta, kafeterya, açık hava spor alanları (gezi alanları, yürüyüş, koşu, bisiklet parkuru vb.), çocuk oyun alanları, hobi bahçeleri vb. birimler yapılabilir. * Park Alanlarında, (ağaçlandırma yapılmasını engellemeyecek şekilde) olağanüstü durumlarda sığınak olarak kullanılmak üzere yer altı otoparkı düzenlenebilir. * Mevcut ağaçlar korunacaktır. * Jeolojik Etütler sonucunda; uygun olmayan alan olarak belirtilen bölgelerde mevzuat doğrultusunda gerekli önlemler alınacaktır. * Uygulama belediyesince 26. TEMA PARKI * Tema Parkı olarak belirlenmiş alan içerisinde; yoğun ağaç lokalizasyonunun korunması ve sürdürülebilirliğinin sağlanması amacıyla Tema Parkı Projesi hazırlanacaktır. * Tema Parkı olarak belirlenmiş alan içerisindeki mevcut ağaçlar için envanter hazırlanacak ve bu envanter doğrultusunda korunacaktır. * Bu alanlarda max. E: 0.05 ve max. H: 6.50 m. yi geçmemek kaydıyla idari birimler ve tanıtıma yönelik hizmet birimleri yapılabilir. * Jeolojik Etütler sonucunda; uygun olmayan alan olarak belirtilen bölgelerde mevzuat doğrultusunda gerekli önlemler alınacaktır. * Belediyesince projesi yapılmadan uygulama yapılamaz. 27. TİCARİ REKREASYON ALANI * Ticari rekreasyon alanlarında; E: 0.10 ve Hmax: 7.50 m. yi geçmemek kaydıyla sadece günübirlik kullanımlara yönelik lokanta, kafeterya, çay bahçesi gibi toplumun yararlanabileceği tesisler yapılacaktır. * Jeolojik Etütler sonucunda; uygun olmayan alan olarak belirtilen bölgelerde mevzuat doğrultusunda gerekli önlemler alınacaktır. 7

8 * Bu alanlardaki uygulama, belediyesi tarafından onaylanacak avan projeye göre onaylanacaktır. 28. SOSYAL KÜLTÜREL TESİS ALANI * Planda sosyal ve kültürel tesis alanı olarak gösterilen alanlarda; tiyatro, mesleki-sosyal eğitim merkezi, gençlik merkezi, kütüphane, toplantı salonu, sanat galerisi, muhtar odası, sosyal tesis, taziye evi vb. kamuya açık sosyal ve kültürel amaçlı kullanımlar yer alabilir. 29. TEMEL EĞİTİM, ORTAÖĞRETİM, MESLEKİ VE TEKNİK ÖĞRETİM TESİS ALANLARI 30. PAZAR ALANI 31. DİNİ TESİS ALANI 32. BELEDİYE HİZMET ALANI 33. SAĞLIK TESİS ALANI 34. İDARİ TESİS ALANI * Bölgesel ve Kentsel ölçekteki Resmi Kurum Alanlarıdır. 8

9 35. BAKIM, AKARYAKIT VE LPG İSTASYONU * Bakım, Akaryakıt ve Lpg İstasyonlarında; Yangın Yönetmeliği ve Karayolları Kenarında Yapılacak Tesisler Hakkında Yönetmeliğe uyulacaktır. * Bu alanlardaki uygulama belediyesi tarafından 36. TEKNİK ALTYAPI * İlgili kurum ve kuruluşların görüşlerinin alınması koşulu ile ağaçlandırma yapılmasını engellemeyecek şekilde Konut, Konut + Ticaret Alanları, Sağlık Tesis Alanı, Pazar Alanı, Belediye Hizmet Alanları, Sosyal Kültürel Tesis alanlarında zemin altında kapalı otopark yapılabilir. Uygulama belediyesince * Enerji Nakil Hattı altında kalan alanlarda Kuvvetli Akım Tesisler Yönetmeliği hükümlerine uyulacaktır. Murat B. KALYENCİ İrfan DOĞAN Muhammet Ali ŞAHİN Şehir Plancısı Şehir Plancısı Şehir Plancısı Plan Proje Müdürü 9