İ Ç İ NDEKİ LER. Koordinat Şartı Muzaffer ŞERBETÇİ. Yeni" Yerleşme Bölgelerinin Seçimi Yol vs Alt Yapı Plânlama Esasları...

Transkript

1 YIL : 7 OCAK-MAYİS 1972 SÂYS : İ Ç İ NDEKİ LER Sayfa Taşınmaz Malların Değerlerinin Objektif (Bilimsel) Metodlarla Tayin Edilmesi için Kadastro Müdürlüklerine bağlı olarak kurulması teklif edilen bağımsız Gayrimenkul Kıymetlendirme Komisyonlarına ait gerekçe raporu... 3 Nazmi YILDIZ Koordinat Şartı Muzaffer ŞERBETÇİ Yeni" Yerleşme Bölgelerinin Seçimi Yol vs Alt Yapı Plânlama Esasları Ahmet AÇLAR Kadastronun Kentleşme Hedeflerine Yöneltilmesi Haldun ÖZEN Harita ve Kadastro Mühendislerinin Kurumlara Göre Dağılımı (1 Ocak 1972 deki Durumu) Mühendis ve Mimar Odaları ile Birliklerinin Yan Ödemelerle 'ilgili önerisi Haberler... tı 55

2 HARİTA VE KADASTRO MÜHENDİSLİĞİ TMMOB Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası tarafından dört ayda bir Ocak, Mayıs, Eylül aylarında yayınlanır. Sahibi : Harita ve Kadastro Mühendisleri Odası Âdına Başkan Zühtü ÖNDER Sorumlu Müdür : İlhan Kaya DUMAN Yayın Kurulu : Necat İNGER Mehmet KUŞKÂPAN Nusret UYSAL Beşir TÜRKKAN İlhan Kaya DUMAN Yönetim ve ı Müracaat yeri : Demîrtepe - Sümer Sok. No.: 12/2 Yenişehir - ANKARA : Fiatı ; 10 TL. DİZİldİğî V8 -Ma- OHGm KARDEŞLER Matbaası Basıldığı yer S * " : Ankara Arka dış kapak = 1000 TL Ön iç kapak = 90» Arka iç kapak = 750» İç sahifeler = 500» Yarım sahifele? = 300» 1/4 sahife = 200» Devamlı ilân verenlere % 20 indirim yapılır.?yayınlanan bütün yazılara telif ve tercüme hakkı ödenir.?gönderilen yazılar yayınlansın yayınlanmasın geri verilmez.?yazı ve ilânlardaki fikirler yazarlarına aittir. Odayı ve Dergiyi sorumlu kılmaz.?çevirilerden doğacak her türlü sorumluluk çevirene aittir.?dergide yayınlanmak üzere gönderilen yazılar daktilo ile seyrek satır olarak yazılması, şekillerin aydıngere çini mürekkeple çiziimesi, şekil yerlerinin be lirtilmesi ve yazıların imzalanmış olarak iki nüsha gönderilmesi lâzımdır. Kısa yazılar tercih edilir.

3 TAŞINMAZ MALLARIN DEĞERLERİNİN OBJEKTİF (BİLİMSEL) METOTLARLA TAYİN EDİLMESİ İÇİN KADASTRO MÜDÜRLÜKLERİNE BAĞLİ OLARAK KURULMASI TEKLİF EDİLEN BAĞIMSIZ GAYRİMENKUL KIYMETLENDİRME KOMİSYONLARINA AİT GEREKÇE RAPORU Nazmi Y I L D I Z Türkiye, batıya yönelmiş, hukuk temelleri batı hukukunun ana prensiplerine dayanan ve birçok kanunlarını batıdan alarak kendi hukukî ve ekonomik şartlarına adapte eden bir ülkedir. Pekçok müessese, batı kurallarının etkisi ve yurdumuzun verileri nazara alınarak kurulmuştur. Aşağıda tesisi teklif edilen kuruluş da bu yoldaki denemelerden biridir. A.A. Kuruluş Gerekçeleri Plânlı kalkınma dönemine girmiş bulunan yurdumuzda mevcut kaynakların en iyi şekilde kıymetlendirilmesi kaçınılamayan bi>r zorunluktur. Bağımsız taşınmaz mallar değerlendirme komisyonlarının kurulmaları millî bütçeye hemen hemen hiç bir yeni malî külfet yüklemeyecek, buna mukabil, vazgeçilemeyecek derecede çok faydalar sağlayacaktır. Ekonomik hayatımızı geniş ölçüde ve müsbet yönde etkilemes'i beklenen bu komisyonların kurulması ve meşguliyet alanları, sağlayacakları faydalar bakımından şöylece sıralanabilir : 1 Malî yönden faydalar Son aylarda aktüel olan gayrimenkullere ait değer artışlarının vergilendirilmesi konusu haklı bir görüşle yeni kanunî hükümlere bağlanmıştır. Taşınmaz malların hâli hazır objektif değerlerinin tesb'iti çok dikkat ve itinayı gerektirmektedir. Zira binalı ve binasız taşınmaz malların değerlerinin en iyi şekilde tayini gerek vatandaş ve gerek hazinenin çıkarlarını daha iyi koruyabilecek ve bundan başka, tarafsızlığı dolayısîyle vatandaşlarla devletin biribirine karşı olan münasebetlerinin müsbet yolda gelişmesine yarayacaktır. Adı geçen kıymetlendirmelerin 1961 tarih ve 213 no. lu Vergi Usul Kanununun ve nci maddelerine göre ele alınması, arzu edilen tarafsızlığı sağlamaktan uzaktırlar. Zira kanun, tahrir ve tadilât komisyonlarının çalışmalarını tam objektif kıstaslara göre düzenlememekte ve neticede teknik bilgi yetersizliğinden sübjektif sonuçlara varılmaktadır. Bu ise bazan hazinenin, bazan vatandaşların aleyhine olmaktadır. Daha ziyade 6830 no. ve 1956 tarihli İstimlâk Kanununun 11 nci maddesine uygun şekilde tayini gereken gayrimenkul değerleri için kadastro müdürlüklerinde teşkil edilecek tarafsız kıymetlendirme komisyonları tahrir ve tadilât komisyonlarına teknik bakımlardan faydalı olabilecekleri gibi onların işlerini de çabuklaştırabilirler. 3

4 Gayrimenkul alım - satımında normal değerinden veya yapılan sözleşmedekinden daha düşük beyanda bulunmak suretiyle me/dana gelen tapu intikal vergisi azalması veya kaçırılması da, vergilendirmenin, bahis konusu tarafsız komisyonlarca tayin edilecek değere göre yapılması sayesinde önlenebilir. 2 Ekonomik yönden faydalar Yurdumuzda sanayi tesislerinin sermayesi, hisse senedi şeklinde geniş halk tabakalarına dağılmadığı gibi endüstriye yapılan yatırımların sigorta edilmesi de henüz mümkün olamamaktadır. Bu itibarla, yatırımları emniyet altına almak gayesiyle, yatırıma tahsisi icap eden sermayenin mühim bir kısmı ile taşınmaz mallar satın alınmakta, bunlarda zamanla meydana gelen fiat artışları ve düşük vergilendirmeler, eksikliği hissedilen yatırım sigortaları yerine geçmektedir. Böylece arsa ve binalara talep sun'i şekilde artırılmakta ve spekülâsyon teşvik edilmektedir. Bu durumun önüne geçmek ise ancak, objektif kıymetlendirmelere istinat eden vergilendirmelerdir. Yatırım sermayeleri sigortasına olan iht'iyaç bu suretle daha da artacak, kurulması çabuklaşacak ve netice itibariyle sun'i spekülâsyona sebep olan arsa ve binaya fazla talep azalacak, bu yollarda âtıl olarak tutulan para sanayie yatırılacak, yani sanayi yatırımları artacaktır. 3 Geniş şaptaki kamulaştırmalar yönünden faydalar Kalkınmakta olan yurdumuzun değişik bölgelerindeki arazi kullanışları dolayısiyle yapılacak kamulaştırmalar çok pahalıya malolmakta, bu ise yatırımlara ayrılması gereken paraların mühim bir kısmının kamulaştırmaya, yani arazi spekülâsyonu doiayısiyle heba olmasına yol açmaktadır. Bilhassa büyük şehirlerimizdeki arazi spekülâsyonu, lüzumlu ve yatırım bölgeleri civarında mukayeseli kıymetlendirme yapmağa elverişli belgeler, yani objektif kıymetlendirmeler yok. luğundan yatırımları tehlikeye sokmakta, hiç değilse yavaşlatmaktadır. Devletin, temellerini atacağı Konut - Sektör Raporunda (DPT, Ankara 1967, S. 80) belirtilen genel bir arazi politikasının uygulanmasına yarayan vazgeçilemez bir unsuru olarak objektif kıymetlendirme komisyonlarına olan ihtiyaç böylece bir defa daha kendiliğinden ortaya çıkmaktadır. Boğaz Köprüsünün ayaklarının ve bağlayıcı çevre yollarının güzergâhları üzerindeki ve civarındaki arazi spekülâsyonu, genel bir arazi politikası ve objektif kıymetlendirmelere ne derece ihtiyaç duyulduğunu göstermektedir. 4 Arsa piyasasının kontrol altına alınması yönünden faydalar Batı ve Orta Avrupa ülkelerinde bir asır önce başlayan şehirleşme ve sanayileşme problemleri bugün için ülkemizin ana sorunları haline gelmiştir. Genel olarak mesken yapım bedelinin % 50 sine kadar yükselen arsa bedelleri (Mesken Davamız, İmar - İskân Bakanlığı, Ankara 1962, S ) mesken yapımını menfî yönde etkilemekte, kiraların artmasına sebep olmakta ve neticede ekonomik hayatımızı lüzumsuz olarak baskısı altına almaktadır. Bilhassa iskân bölgelerindeki arazilerin objektif değerlerinin tesbiti, kontrolsuz olan arsa piya. sasının kontrol altına alınması için bu bakımdan da pek çok faydalar sağlar. 4

5 5 Şehircilik yönünden faydalar Plânlı şehirciliğin geliştirilmesi, kanalize edilmiş şehirleşme ve imar plânlarının ekonomik olarak kıymetlendiril meleri de ancak objektif gayrimenkul değer, lendîrmeleri ile mümkündür. Kamu yatırımları ile meydana gelen değer artışlarının gene kamuya maledilmesi, bu nimetlerden faydalanan taşınmaz malların objektif kıymetlendirilmeleri ile gerçekleştirileb'ilir ki, buna kamu tesislerinin inşası (yol, kanalizasyon, yeşil saha v.b.) ile imar plânlaması dolayısiyle değerlenen (meselâ tarım toprağı iken imar toprağı haline gelen) gayri men küllerin kıymet artışları da girer. Şehirlerin sık meskûn yerlerindeki çok küçülmüş ve parçalanmış parsellerin toplulaştırılması (hamur işlemi) da objektif kıymetlendirmeler olmadan gerçekleştirilemeyecek 'imar plânları uygulamalarıdır (bak Örnek 1). Ayrıca gayrimenkul piyasasının berraklığa kavuşturulmasında, yani alıcı, sati- Cİ ve mirasçılara ve gayrimenkul rehni için taraflara yol göstermesi bakımından onlardan birinin müracaatı üzerine yapılacak objektif kıymetlendirmelerin rolü büyüktür (bak Örnek 2). Gayrimenkullerdeki fiat hareketleri de istatistikî maksatlarla ancak bu kıymetlendirme komisyonlarının görevleri içine girer. B. Komisyonların Çalışma Şeması Binasız gayrimenkûllerin alım-satım fiatlarını kıymetlendirmek, bu fiatları birbirleriyle karşılaştırmak, vezinli ortalamalarını almak ve hissî tesirlerle yapılan satışları hesaba katmamak veya bunları normale irca etmek objektif kıymetlendirmelerin en mühim unsurunu teşkil eder. Bu işler, kadastro mühendislerinin nazarî ve amelî asli meslek meşguliyetlerinin başlıcasıdır. Lüzumlu alım satım değerleri tapudan temin edilebileceği gibi, 6830 no. lu İstimlâk Kanununun 11 nci maddesine göre yapılan kıymetlendirmelerden de faydalanılabilir. Binasız gayrimenkûllerin kıymetlendirmelerinde arazinin potansiyelinden, yani veriminden faydalanmak ve taşınmaz mallar rantlarını hesaba katmak, mukayeseli ahmsatım değerlerinin bulunmadığı bölgelerde iyi netice vermektedir. Binalı taşınmaz malların kıymetlendirmelerinde ise bina ve toprak değerleri ayrı ayrı hesaplanır veya binanın değerinden toprak değerine geçilir. Bina değeri ise, halâhazır durumun yeni olduğu takdirdeki fiatı ile yıpranma ve eskime nisbeti hesaba katılarak elde edilir. Yahut da hâlen getirdiği gelirden binanın tüm değeri hesaplanır ve sonra arsasının değerine dönülür. İcap ettiğinde yardımcı bilirkişilerin yardımına başvurulur ve böylece, kıymetlendirmelerdeki tarafsızlık zedelenmemiş olur. Yapılan toprak kıymetlendirmeleri bölge bölge şehrin kadastro haritalarının bulunduğu kısımlarda küçük ölçekli bir şehir plânına işlenir ve halkın istifadesine parasız olarak sunulur (bak Örnek 3). Böylece, bîr taşınmaz malı satın almak isteyen, şehrin hangi bölgesi ile ilgileniyorsa hemen bilgi sahibi olur. Birinci seneden sonra her yıl yenilenecek olan kıymetlendirme bölge haritaları, ilk tesisinde olduğu kadar emek ve zamana ihtiyaç göstermezler. 5