DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi, Esentepe, Şişli, İstanbul

Transkript

1 DEĞERLEME RAPORU 2011 Ada 5 Parsel, Büyükdere Caddesi, Esentepe, Şişli, İstanbul 30 Haziran 2010 Rapor No: 2010/TGYO/09 1

2 DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi : 18 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No : / 2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları : Tam mülkiyet - Raporun Konusu : Piyasa değeri tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres : Büyükdere Caddesi, 306 pafta 2011 ada, 5 no lu parsel Şişli/İstanbul - Sahibi : Toray İnşaat San. ve Tic. A.Ş. - Mevcut Kullanıcısı ve Kullanımı : Hâlihazırda üzerinde yapı bulunmamakta ve açık otopark alanı olarak kullanılmaktadır. - Tapudaki İncelemesi : Taşınmazlar üzerinde bazı notlar bulunmaktadır. (Bkz. Tapu incelemesi, ekler takyidat yazısı) - İmar Durumu : Bkz. İmar durumu incelemesi - Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı : Cem DEMİRÖZ Lisans No: Değerleme Uzmanı : Muammer EMANET Lisans No:

3 İÇİNDEKİLER SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: Değerleme Şirket Bilgileri: Müşteri Bilgileri: DEĞER TESPİTİ DEĞER TANIMI DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER Gayrimenkulün Tanımı: Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER Gayrimenkullerin tapu kayıtları: Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER Parselin Fiziksel Özellikleri: Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri: DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Piyasa Araştırması: İstanbul Konut Piyasası Araştırması İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması İstanbul Ofis Piyasası Araştırması Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: DEĞERLENDİRME En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Değerleme Yaklaşımları: GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI: Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi SONUÇ

4 1. RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar: 2010/TGYO/09 Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen toplam 1 adet parselin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Kontrol ve Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem Demiröz Genel Müdür Değerleme Tarihi: Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO A.Ş. için düzenlenmiştir. 4

5 2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Adresi: Telefon No: Fax No Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul 2.2 Müşteri Bilgileri: Şirket Ünvanı: Şirket Adresi: Torunlar GYO A.Ş. Rüzgarlıbahçe, 95. Sok. No:6 Kavacık, Beykoz İstanbul Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi, Büyükdere caddesi 306 pafta, 2011 ada, 5 no lu parselin güncel piyasa değerinin tespiti ve sermaye piyasası mevzuatı gereğince, değerleme raporlarında bulunması gereken asgari hususlar çerçevesinde değerleme raporunun hazırlanması 5

6 3. DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4. DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, Euro finansal düzenlemelerle yapılmıştır. 6

7 5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 2010/TGYO/ Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mahallesi nde konumlu 306 pafta, 2011 ada, 5 no lu parselden oluşmaktadır. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: Taşınmaz İstanbul İli, Şişli İlçesi, Büyükdere Caddesi üzerinde konumlanmıştır. Taşınmazın yer aldığı 306 pafta, 2011 ada, 5 no lu parsel hâlihazırda açık otopark alanı olarak kullanılmaktadır. Taşınmazın doğusunda Birleşik Fon Bankası ve TMSF Binası bulunmaktadır. Ayrıca taşınmazın üzerinde bulunduğu Büyükdere Caddesi boyunca yakın çevresinde; Tofaş servis ve showroom alanı, Aygaz Genel Müdürlük Binası, Maya Akar Center, Şişli Belediyesi Binası, İstanbul Bilim Üniversitesi, HSBC Bankası genel Müdürlük Binası, Özsezen İş Merkezi ve henüz tamamlanmamış olan Tat Towers bulunmaktadır. Büyükdere Caddesi nin bölgedeki ana aks olması bu aks üzerinde bulunan az sayıdaki boş parselin hem ulaşılabilirlik hem görülebilirlik hem de ticari potansiyel açısından değerini artırmaktadır. Ayrıca taşınmazın güneyinde yer alan Gayrettepe Metro İstasyonu ulaşılabilirliği açısından taşınmaz değerine olumlu etki etmektedir. Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları: MİA(Levent-Maslak Merkezi İş Alanı) Boğaziçi Köprüsü Gişeler Taksim Fatih sultan Mehmet köprüsü Gişeler Eminönü Atatürk Havaalanı : 1,5 km : 3 km : 5 km : 6,5 km : 8,8 km : 22 km 7

8 6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: tarihinde İstanbul İli, Şişli İlçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan bilgilere göre taşınmazın tapu kayıtları aşağıdaki gibidir; SAHİBİ İLİ İLÇESİ BUCAĞI MAHALLESİ SOKAĞI Toray İnşaat San. Ve Tic. A.Ş. İstanbul Şişli 2. Bölge Mecidiyeköy Şişli Büyükdere Caddesi PAFTA NO 306 ADA NO 2011 PARSEL NO 5 NİTELİĞİ Arsa ARSA ALANI ,60 m² YEVMİYE NO CİLT NO 12 SAYFA NO 1153 TAPU TARİHİ Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 14 Haziran 2010 tarihinde İstanbul İli, Şişli İlçesi, 2. Bölge Tapu Sicil Müdürlüğü nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğunu gördük. 306 pafta, 2011 ada, 5 no lu parsel üzerinde: Rehinler Bölümü: o Türkiye Garanti Bankası A.Ş. lehine 1. Dereceden , USD bedelle ipotek şerhi. ( , Yev: 16823)(*) (*) Firma yetkililerinden alınan bilgiye göre gayrimenkulün üzerinde yapılması planlanan proje için alınan kredidir. 8

9 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nden 14 Haziran 2009 tarihinde alınan bilgilere göre değerlemeye konu gayrimenkulün tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı sınırlarında bulunmaktadır. Söz konusu planda parsel kısmen Metro İstasyon Binası ve İstimlak Alanı, kısmen Yeşil Alan kısmen Yol Alanı kısmen ise Ticaret Alanı olarak gösterilen bölge içerisinde kalmaktadır. Torunlar GYO A.Ş. nin emsal artırımı talebi üzerine komisyon kararı alınmış ve bu karar İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından 1/5.000 lik paftalara işlenmiştir. Gayrimenkulün yapılaşma şartlarını E=2,00 dan E=2,75 e çıkaran 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği tarihinde onaylanmış olup bir aylık yasal askı süresini de tamamlamış durumdadır. İstanbul Büyükşehir Belediyesi nden şifahen öğrenildiği üzere plan değişikliğine herhangi bir itiraz bulunmamaktadır ve 1/1.000 ölçekli plan tadilatına başlanması için herhangi bir engel bulunmamaktadır. Buna ek olarak, Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü yetkililerinden alınan şifahi bilgiye göre henüz 1/1.000 ölçekli planlar hazırlanmamıştır ve 1/1.000 ölçekli planlar hazırlanmadan uygulama yapılamayacaktır. Komisyon tarafından onaylanan ve İstanbul Büyükşehir Belediyesi tarafından hazırlanan plana göre alana ait emsal 2,75 tir. Söz konusu 1/5.000 ölçekli nazım imar planı sorunsuz olarak onaylandığından dolayı 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının da bu plana göre revize edilerek ilgili belediyesince kısa süre içerisinde onaylanacağı muhakkaktır. Bu nedenle hesaplamalarda gayrimenkulün emsali 2,75 olarak kabul edilmiştir. Hâlihazırdaki 1/1000 ölçekli Merkez ve Çevresi Uygulama İmar Planı na ait Ticaret ve Ticaret+Konut alanında belirtilmiş olan plan notları ise şu şekildedir: 1. Ticaret alanlarında iş merkezleri, ofis-büro, çarşı, çok katlı alışveriş merkezi, otel, motel, rezidans vb. konaklama tesisleri, sinema, tiyatro, banka ve finans kurumları yer alabilir 2. Ticaret+Konut alanlarında zemin kat ticaret alanı, üst katlar konut alanı olarak düzenlenebileceği gibi istenirse bütün katlar ticaret alanı olarak düzenlenebilir. 3. Planda Ticaret ve Ticaret+Konut alanlarında İrtifa H: serbesttir. Emsal (E)(*): 2,00 dır. Çekme Mesafeleri içinde kalmak kaydıyla max. TAKS:0,35, min TAKS: 0,25, zemin katlar için max. TAKS:0,50, min TAKS: 0,35 dir. Kat yükseklikleri 4 metreyi aşamaz. Ancak zemin katlarda bu koşul aranmayabilir H=15,50 metre yükseklikten sonraki katlar için herhangi bir şekilde komşu mesafesi arttırma koşulu aranmayacaktır. Ön-Yan ve Arka bahçe mesafeleri 5,00 metredir. Şişli Büyükdere Caddesi nden cephe alan parsellerde ön bahçe mesafesi 10,00 metredir. Şişli Büyükdere Caddesi nden cephe alan parsellerde 0(sıfır) kotu Büyükdere Caddesi nden alınacaktır. Blok ebatları serbesttir. 4. Planda işlenmiş olan blok ve bitişik nizam bina kitlelerine, kat yüksekliklerine ve bahçe mesafelerine ait ölçüler plan üzerinden alınacaktır. 9

10 (*) Emsal (E) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Firma yetkililerinden gayrimenkul üzerindeki ipoteğin parsel üzerinde geliştirilecek olan projenin finansmanı için alınan krediye istinaden teminat amaçlı olarak konulduğu öğrenilmiştir. Bu nedenle taşınmazın gayrimenkul ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşündeyiz. Gayrimenkulün imar fonksiyonu değişmemiş olup sadece yapılaşma şartlarında artırım sağlayacak olan emsal yükseltilmesi yapılmıştır. Değerleme konusu gayrimenkulün tarihli 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği ile emsali E=2,75 e yükseltilmiştir. İstanbul Büyükşehir Belediyesi nden sorunsuz bir şekilde onaydan geçen 1/5.000 ölçekli nazım imar planı tadilatına uygun olarak 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının hazırlanması gerekmektedir. Mevzuat açısından 1/1.000 ölçekli uygulama imar planının değiştirilmesine engel teşkil edecek herhangi bir husus bulunmamaktadır. Ancak mevcut durumda 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliği yapılmadan ruhsat ve ekleri alınamayacağından dolayı gayrimenkulün 1/1.000 ölçekli uygulama imar planı değişikliğinin tamamlanması ile birlikte ruhsat ve eklerinin alımına uygun hale gelmesi halinde gayrimenkul ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşündeyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: İstanbul ili, Şişli İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazın mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Şişli Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazın imar durumu ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Fakat, İstanbul Büyükşehir Belediyesi nden elde edilen bilgiye göre taşınmaza ait tarihli 1/5.000 ölçekli Nazım İmar Planı değişikliği bulunmaktadır. Bu plan değişikliği ile beraber gayrimenkulün imar fonksiyonu aynı kalmakla beraber yapılaşma şartları E=2,00 dan E=2,75 e yükselmiştir. 10

11 7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 2010/TGYO/ Parselin Fiziksel Özellikleri: Yüzölçümü brüt ,60 m² dir. Parselin yaklaşık m² si yeşil alana ve yola, kalan alan ise ticaret alanına ayrılmıştır. Eğimsiz bir alandadır. Üzerinde açık otopark alanı bulunmaktadır. Güneydoğudan Büyükdere-Şişli Caddesi ne, Batıdan Yazarlar Sokak a cephelidir. Çevresi çit, duvar ve sac levhalar ile sınırlandırılmıştır. 7.2 Parsel Üzerinde Planlanan Projenin Özellikleri: Taşınmaz üzerinde yapılması planlanan bir proje bulunmaktadır. Planlanan projenin özellikleri henüz kesinleşmemekle birlikte aşağıdaki gibi sıralanabilir; Proje ofis, rezidans ve alışveriş merkezi kompleksinden oluşacaktır Proje tek bloktan oluşacaktır. Alışveriş Merkezi zemin altı bodrum katlarda çözülecektir Ofis alanının bir kısmı yer üstünde bir kısmı yer altında olacaktır Bodrum katlarda konferans salonu ve spor merkezi yapılması planlanmaktadır. 8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 Şişli İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: İstanbul un merkezinde yer alan Şişli güneyinde Beyoğlu, doğusunda Beşiktaş, kuzeyinde ve batısında Kağıthane ilçeleri ile çevrilidir. Şişli çok çeşitlilik gösteren bir bölge olup, her sınıftan ofis binasını, yeni karma projeleri, alışveriş merkezlerini, konut bölgelerini, beş yıldızlı otelleri ve konferans merkezlerini bünyesinde barındırmaktadır. Ayrıca Ali Sami Yen stadyumu da bölgede yer almaktadır yılı nüfus sayımı sonuçlarına göre ilçenin nüfusu dir. İstanbul un tek metro hattının dört durağı Şişli dedir: Osmanbey, Şişli-Mecidiyeköy, Gayrettepe- Zincirlikuyu ve Levent. Bölgeye erişim Aysa ile Avrupa yakalarını birleştiren köprülere yakınlığı nedeniyle şehrin en önemli noktalarını birleştiren yolları barındırdığı için, özel araçlar ve belediye otobüsleri ile de oldukça kolaydır. E-5 üzerinde yer alan pek çok bölgeyi bağlayan otobüs hatları Mecidiyeköy de kesişmektedir. Ancak, bütün bunlar nedeniyle bölgede özellikle iş geliş ve çıkış saatlerinde yoğun trafik yaşanmaktadır. Bölge, gelir düzeyleri, kentsel doku ve fonksiyon bakımından büyük farklılıklar gösteren birkaç bölgeye ayrılmaktadır. Taksim ve Beyoğlunun kuzeyinde, Levent ve Maslak ın güneyinde yer alan Esentepe ve Gayrettepe ulaşımı oldukça kolay bir merkezi iş alanıdır. Şişli yi Levent ve Maslak a bağlayan Büyükdere Caddesi, her biri bir alışveriş merkezini de içeren Astoria, Kanyon, Metrocity gibi karma ofis ve lüks 11

12 konut projelerine ev sahipliği yapmaktadır. Bölgenin erişim kolaylığı ve yüksek görünürlüğü nedeniyle, Büyükdere Caddesi etrafındaki boş arsalarda benzer kalitede yeni projeler planlanmaktadır. Mecidiyeköy, Esentepe ye komşu bölge olup, 1980 lerden itibaren konuttan iş alanına doğru bir dönüşüm yaşamıştır. Ancak Gayrettepe, Levent ve Maslak daki kaliteli ofis arzı nedeniyle bu trend değişmiştir. Bugün bölge ağırlıklı olarak orta gelir düzeyine hitap eden konut ve ticaret alanıdır. Bu bölge içinde Avrupa nın en büyük alışveriş merkezi olan Cevahir alışveriş merkezi yer almaktadır. Cevahir, geniş kapsama alanı, metro durağı üzerinde olması nedeniyle kolay erişimi olan, geleneksel, büyük bir alışveriş merkezidir. Mecidiyeköy de ayrıca çeşitli ofis alanları ve düşük, orta ve orta-üst gelir düzeyine hitap eden konut alanları mevcuttur. Şişli, İstanbul un en gözde bölgelerinden birisi olup, aynı zamanda şehrin en büyük merkezi iş alanıdır. Bölgenin gelişme oranının yüksek olması nedeniyle, yatırım oranı da artmaktadır. Esentepe Gayrettepe bölgesinde genellikle çok katlı ofis binaları ile Güneş Sigorta, Borusan Telekom ve Denizbank gibi Türk şirketlerin merkezi olan A ve B sınıfı ofisler mevcuttur. General Electric, Mc Donald s, Wyeth, HSBC, Shell, Kuveyt Turk ve Lufthansa da bölgede yer alan yabancı şirketlerin bazılarıdır. Karamancı Binası, Maya Akar, Enka Han, V Plaza, Ozsezen Blocks, Bolkan Center, Tat Towers ve Oyal Han Gayrettepe-Şişli-Esentepe bölgesindedir. Şişli Belediyesi de Esentepe dedir. İç bölgelerde kaliteli konut alanları da mevcuttur. 8.2 Piyasa Araştırması: İstanbul Konut Piyasası Araştırması İstanbul 1950 lerden itibaren hızlanan nüfus artışıyla kentleşme sürecine girmiştir. O yıllarda her yıl artan kent nüfusu konut alanlarının oluşumunda büyük etki sağlamıştır. Artan nüfusla beraber kentteki konut ihtiyacı da artmaya başlamış ve planlı konut alanları üretmede yaşanan güçlükler nedeniyle kent plan dışı bir büyüme sürecine girmiştir li yıllara kadar kentin gelişimi doğal fiziksel eşiklerle belirlenirken daha sonra E-5 Karayolu ve Boğaziçi Köprüsü gibi ulaşım ağırlıklı yatırımlar kentin bugünkü makroformuna gelmesinde büyük rol oynamıştır. E-5 Karayolu nun yapımı ile sanayi alanları ve bu sanayi alanlarının çevresinde gelişen plansız konut alanlarının bu karayolu boyunca kentin doğu-batı istikametinde gelişim göstermesine neden olmuştur öncesi dönemde mevcut konut alanlarında yeni nüfusu barındırmak amacıyla yoğunluklar arttırılırken diğer yandan kente yeni göç edenler sanayi alanlarının çevresinde gecekondu bölgelerini oluşturmuşlardır sonrasındaki ekonomik gelişmeler ile 2985 sayılı Toplu Konut Kanunu, 3194 sayılı İmar Kanunu gibi yasal düzenlemeler sonucunda İstanbul da planlı ve plansız konut alanlarında yeni gelişmeler gözlenmiştir. Bu dönemde büyük ölçekli toplu konut projeleri teşvik edilmiştir. Arazi değerlerinin ve 12

13 donatı alanı üretme maliyetlerinin yüksek olması nedeniyle çok katlı, yüksek yoğunluklu ve kimliksiz konut alanları üretilmiştir. İstanbul un büyüme ve gelişme sürecine etki eden en önemli unsurlar; Küreselleşme Boğaz köprüleri ve E-5 ile TEM Otoyolları Çok merkezli gelişme 1990 lara kadar, İstanbul daki konut talebi daha çok şehir içi konut alanlarına yönelikti. Bu talep nedeniyle merkezdeki mevcut araziler dolmuş ve konut fiyatları da önemli oranda artmıştır. Kent merkezindeki konut fiyatlarının artmasıyla birlikte, 1990 lı yıllarda talep de kent dışı konut projelerine kaymaya başlamış ve 1999 Marmara depremi de mevcut düşük kaliteli konut stokunun risk altında olduğunu göstermiş ve düşük yoğunluklu az katlı konutlara olan talebi arttırmıştır yılında ekonomide yaşanan iyileşme, hem kent dışı hem de kent içi alanlardaki talebi olumlu etkilemiş, İstanbul da merkezi yerlerde arsa arzı eksikliği ve artan nüfusun kent merkezinde yarattığı yoğunluk sebebiyle kent dışı alanlara doğru yönelim hız kazanmıştır. Merkezden uzaklaşma trendi günümüze kadar birçok konut yatırımını kent dışı alanlarda tetiklemiştir. Ancak günümüzde, kent dışı alanlarda sosyal olanak eksikliği, iş ve ticaret merkezlerine uzaklık ve ulaşım sorunları nedeniyle, kent merkezinde yeni arsa arzının yaratılmasıyla birlikte kent merkezine dönüş yönünde eğilimler yaşanmaktadır. Kentsel dönüşüm projeleriyle beraber; kullanım dışı kalmış, fonksiyonunu yitirmiş ve çarpık kentleşmeye maruz kalmış alanlar bu bölgelerde yapılacak yeni konut projeleri için önemli bir potansiyel taşımaktadır. Ülkenin finans merkezi olan İstanbul un nüfusu 12 milyonun üzerinde olup, bu rakam artmaya devam etmektedir. Konut ihtiyacının en belirgin olduğu şehir olan İstanbul yeterli ve kaliteli konut temininde ciddi sorunlar yaşamaktadır. Sonuç olarak, kent dışında devlet ve özel yatırımcılar tarafından yeni toplu konutlar yapılmakta, şehrin Avrupa yakasında gelişme şehir merkezinin batısından bu kent dışı alanlara doğru kaymaktadır. Aşağıdaki tabloda kent içi ve kent dışı başlıkları altında sınıflandırılan farklı alt bölgelerin her biri için A-sınıfı konutların ortalama satış fiyatları özetlenmektedir: A Sınıfı Konutların Ortalama Satış Fiyat Aralığı Kent içi Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²) Beşiktaş-Şişli-Taksim (Avrupa Yakası) $5.000-$ Levent-Maslak (Avrupa Yakası) $5.000-$9.000 Etiler (Avrupa Yakası) $6.500-$8.000 Ataşehir-Şerifali (Asya Yakası) $1.700-$3.000 Acıbadem (Asya Yakası) $2.500-$5.000 Bostancı-Erenköy-Kozyatağı (Asya Yakası) $2.500-$4.250 Ataköy (Avrupa Yakası) $3.000-$

14 Kent dışı Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²) Beylikdüzü (Avrupa Yakası) $1.200-$1.700 Halkalı (Avrupa Yakası) $1.500-$2.000 Beykoz (Asya Yakası) $2.750-$5.000 Bahçeşehir-Esenyurt (Avrupa Yakası) $1.500-$2.000 Büyükçekmece-Silivri (Avrupa Yakası) $1.500-$1.900 Çekmeköy-Ümraniye (Asya Yakası) $1.600-$2.500 Göktürk-Kemerburgaz (Avrupa Yakası) $1.800-$3.400 Kilyos-Rumelifeneri (Avrupa Yakası) $1.300-$2.200 Pendik-Tuzla (Asya Yakası) $1.300-$2.000 Maltepe-Kartal (Asya Yakası) $1.500-$2.400 Gelişmekte Olan Kent İçi Alanlar Satış Fiyat Aralığı (ABD Doları/m²) Kağıthane, Bomonti, Haliç (Avrupa Yakası) $3.000-$5.500 Konut gelişiminin hız kazandığı doksanlı yıllardan bu yana bölgede yeni ve kaliteli rezidans projeleri artmıştır. Aşağıda gayrimenkule emsal teşkil eden projelerin özellikleri sunulmuştur: Emsal projelerin ünite tiplerine göre birim fiyatları aşağıda sunulmuştur: PROJE ADI LOKASYON GELİŞTİRİCİ ÜNİTE TİPİ ÜNİTE SAYISI M² BİRİM DEĞERİ (USD/m²) BİTİŞ TARİHİ SATILAN ÜNİTE SAYISI (%) İstanbul Sapphire Levent Biskon Yapı & Güney Turizm Rezidans 177 $7.235-$ % Kanyon* Levent Iş GYO- Eczacıbaşı Rezidans 179 $6.556-$ % Kempinski Bellevue* Levent Astaş Rezidans 64 $4.720-$ % Levent Loft* Levent Loft II Metrocity Millenium* Levent Levent Ülker Akfen Partnership Ülker Akfen Partnership Rezidans 82 $5.455-$6.056 Rezidans 82 $4.545-$9.333 Aralık, 2007 Haziran, % Levent Yüksel Inşaat Rezidans 203 $4.085-$ % Selenium City Levent Toki, Aşçıoğlu Rezidans 60 $5.435-$5.535 Aralık, 2009 Kempinski Astoria* Esentepe Astaş Rezidans 97 $5.045-$ % Selenium Panorama Gayrettepe Aşçıoğlu Inşaat Rezidans 82 $4.114-$ % Şişli Plaza* Şişli Yapı Konut Rezidans 183 $3.556-$ % (*)ikinci el fiyatlardır. 43% 95% İstanbul Alışveriş Merkezi Piyasası Araştırması Avrupa yakasındaki Tarihi Yarımada ile Asya yakasındaki Kadıköy, İstanbul daki ilk perakende alanlarıdır. Yıllar geçtikçe, nüfusun artması ve şehir merkezinin çok kalabalıklaşması sonucunda iş merkezleri, alt merkezlere doğru kaymaya başlamıştır. Merkezi İş Alanı (MİA) nın desantralizasyonu ile 14

15 birlikte, İstanbul un alt merkezlerinde genellikle ana arterler ve yüksek yoğunluklu nüfusun olduğu alanlarda alışveriş merkezleri geliştirilmiştir. İstanbul da bulunan belli başlı 80 alışveriş merkezinden konum olarak taşınmazın yakın çevresinde bulunanların, açılış tarihi ve kiralanabilir brüt alanı kira rayiçlerine göre dağılımı aşağıdaki tabloda özetlenmiştir. Alışveriş Merkezi Lokasyon Açılış Tarihi Kiralanabilir Brüt Alan Kira (USD $/m²) Mağazalar Kira (USD $/m²) Yeme-İçme Alanları Çok Büyük Istanbul Cevahir Şişli Istinye Park Istinye Büyük Profilo Mecidiyeköy Orta Akmerkez Etiler * Kanyon Levent Kempinski Astoria Esentepe Metrocity Levent Küçük City's Nişantaşı Nişantaşı (*) İnşaat halinde olduğu için yeni kiralama yapılmamaktadır. Eski kiraları 150$/m² ile 200$/m² arasında değişmektedir. Alışveriş Merkezi yönetiminden alınan bilgiye göre eski kiralar üzerinden %35 indirim uygulanmaktadır İstanbul Ofis Piyasası Araştırması Önemli bir ticaret şehri olan İstanbul da Merkezi İş Alanı, zaman içerisinde sürekli değişiklik göstermiştir yılından önce ticaretin merkezi olan Haliç, Saraçhane ve Aksaray bölgeleri Galata Köprüsü nün tamamlanması ile Beyoğlu na kaymıştır li yıllardan sonra ise ticaret ve imalat Galata ve Eminönü bölgelerinde yoğunlaşmıştır lere gelindiğinde ticaret alanı Eminönü nden Beyoğlu na kadar uzanmış ve bu bölge kentin merkezi iş alanı haline gelmiştir yılında Boğaziçi Köprüsü nün tamamlanması Merkezi İş Alanı nın bugünkü yeri olan Beşiktaş-Levent-Maslak bölgesine kaymasında en büyük etken olmuştur. Köprüyle beraber çevreyollarının açılması Beşiktaş ve Zincirlikuyu arasında ofis binalarının sayısını artırmıştır yılında ise 2. Köprü olan Fatih Sultan Mehmet Köprüsü nün yapılması MİA nın kuzeye kayarak bugünkü şeklini almasını sağlamıştır. İstanbul ofis piyasası incelenirken Merkezi İş Alanı (MİA) ve Merkezi İş Alanı dışı (MİA dışı) alanlar olarak ikiye ayılabilir. İstanbul un Merkezi İş Alanı Barbaros Bulvarından Başlayıp, Büyükdere Caddesi boyunca uzanıp Maslak ta son bulmaktadır. Bu aks üzerinde sırasıyla Beşiktaş, Balmumcu, Esentepe, Zincirlikuyu, Levent ve Maslak bulunmaktadır. 15

16 Türkiye nin en büyük ofis piyasası yaklaşık 1.67 milyon m 2 lik modern ofis binaları ile İstanbul da bulunmaktadır. Detaylar aşağıda özetlenmiştir: Ana Göstergeler A Sınıfı B Sınıfı Mevcut Stok (m²) Ortalama Boşluk Oranı (%) 9,02 8,56 İstanbul daki ofis stoğunun bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. İstanbul A Sınıfı Ofis Stoğu (m²)( Yarı) Alt Toplam Levent Etiler Maslak Avrupa Yakası Gayrettepe Taksim-Haliç Beşiktaş Şişli Kâğıthane Havaalanı Alt Toplam Altunizade Asya Yakası Ümraniye Kozyatağı Kartal Kavacık TOPLAM Maslak, Levent, Etiler, Taksim, Gayrettepe, Beşiktaş, Altunizade ve Kozyatağı gibi tercih edilen merkezi iş alanlarındaki nitelikli ofis binası talebi, Türkiye piyasasına giren yeni şirketler ve faaliyetlerini genişleten mevcut şirketlere bağlı olarak artmakta olsa da, ofis arzında belirgin bir artış olmamaktadır. Talebin artması ve arzın sınırlı kalması sonucunda tercih edilen bu bölgelerde boşluk oranları önemli ölçüde azalmakta ve fiyatlar artmaya devam etmektedir yılının son çeyreği ve 2009 yılının ilk çeyreğinde A sınıfı ofis kiralarında düşüş yaşanmıştır. Fakat 2009 yılının 2. çeyreğinden sonra bazı bölgelerde kiralar tekrar artmaya başlarken, bazılarında ise sadece fiyatlardaki düşüş yavaşlamıştır. Özellikle Altunizade, Ümraniye, Levent ve Beşiktaş bölgelerinde A sınıfı ofis fiyatlarında artış gözlenmektedir. Bu bölgelerden Ümraniye, Levent ve Beşiktaş taki A sınıfı ofis binalarındaki boşluk oranlarının da azalmış olması bu bölgelerde A sınıfına olan talebin devam ettiğini ve dolayısıyla istenen kira değerlerindeki artışla desteklendiği görülmektedir yılının ikinci çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. 16

17 2009 yılının son çeyreğinden 2010 yılının ilk çeyreğine Asya Yakası ndaki ofis bölgelerinde ortalama kira değerleri $15,35/m² den $15,53/m² ye, Avrupa Yakası ndaki bölgelerde ise $21,03/m² den $22,04/m² ye yükselmiştir. Gayrettepe bölgesinde ise A sınıfı ofis binalarının kiraları 40,39 $/m², B sınıfı ofis binalarının kiraları ise 15,22 $/m² olarak gerçekleşmiştir. Ortalama boşluk oranları A sınıfı için %0,58, B sınıfı için %9,02 civarındadır. İstanbul daki A sınıfı ofis kiralarının bölgelere göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmiştir. Yapımı devam eden ya da proje aşamasında olup önümüzdeki dönemlerde İstanbul ofis stoğuna eklenecek en fazla arzı Levent ve Şişli bölgeleri oluşturacaktır. Altunizade ise yeni arzın en az olduğu bölgedir. Gayrettepe de ise beklenen arz bulunmamaktadır. Mevcut koşulları düşünerek İstanbul da 2010 yılında arza eklenecek toplam ofis stokunun yaklaşık m² olacağını tahmin ediyoruz. İstanbul geneline bakıldığında hem Asya hem de Avrupa Yakası ndaki toplam boşluk oranları 2008 yılının son çeyreğinden 2009 yılının ikinci çeyreğine kadar büyük oranda artmıştır. Fakat 2009 yılının ikinci çeyreğinden sonra İstanbul genelindeki toplam boşluk oranları düşüşe geçmeye başlamıştır. Son dönemde gerçekleşen kiralama işlemi sayısındaki artış ve ofis piyasasındaki toparlanma dikkati çekmektedir. Kiracılar genellikle merkezi lokasyona sahip ve kaliteli ofis stoğunu tercih ettiği için merkezi iş aksında (MİA) yer alan ofislere talep ha len devam etmektedir. Bu talep nedeni ile Zincirlikuyu-Maslak koridorunda bulunan eski fabrika binaları yıkılarak yeni arz oluşturulma yoluna gidilmektedir. Daha önce farklı fonksiyonlarda geliştirilen projelerde bu talebi karşılamak için ofis kullanımına dönüştürülebilmektedir. 17

18 8.3 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; konumu, ulaşım kolaylığı, şehir merkezinde Merkezi İş Alanı nda bulunuyor olması, bölgenin ticaret potansiyeli, taşınmazın Büyükdere-Şişli Caddesi ne cepheli olması ile görülebilirliği ve bölgedeki tamamlanmış altyapı olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün değerini olumsuz etkileyen herhangi bir etken olmadığını düşünmekteyiz. 9. DEĞERLENDİRME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki sözkonusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Gayrimenkul ün, yasal iznine uygun olan konut ve ticari amaçlı olarak kullanılmasının, en iyi ve en doğru kullanım olacağı görüşündeyiz. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda sözkonusu gayrimenkulün rezidans, ofis ve alışveriş merkezinden oluşan karma kullanımının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye konu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Emsal Arsalar: Çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucunda ulaşılan veriler aşağıdadır 1. Büyükdere Caddesi ne cepheli, emsal: 2,50 Ticaret Alanı imarlı, m² büyüklüğündeki eski İ.E.T.T. arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı, ,-USD (m² satış fiyatı ~ $/m²) 2. Büyükdere Caddesi ne cepheli, emsal: 2,50, Ticaret Alanı imarlı, m² büyüklüğündeki eski Tekel Likör Fabrikası arazisinin gerçekleşmiş satış fiyatı ~ ,-USD (m² satış fiyatı ~ $/m²) 3. Büyükdere Caddesi ne cepheli, Zorlu Center ın inşa edildiği arsa emsal: 2,90 Ticaret Alanı imarlı m² büyüklüğünde arsanın gerçekleşmiş satış fiyatı ,-USD dir. (m² satış fiyatı ~8.290 $/m²) 18

19 Gayrimenkul Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Lokasyon Esentepe Esentepe Mecidiyeköy Zincirlikuyu Alan (m²) Gerçekleşmiş Değer (USD) $ $ $ Değer (USD/m²) $ $ $8.290 Emsal 2,75 2,50 2,50 2,90 Emsal Düzeltmesi İmar Durumu Ticari Ticari Ticari Ticari Değer Düzeltmesi Nitelik Nitelik +/- $ +/- $ +/- $ Nitelik Nitelik düzeltme düzeltme düzeltme Altyapı İyi İyi $0 İyi $0 İyi $0 Büyüklük Küçük Büyük $1.000 Orta $500 Çok büyük $2.000 Lokasyon Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0 Ulaşılabilirlik Çok iyi İyi $500 Çok iyi $0 Çok iyi $0 Net Düzeltmeler (USD/m²) $2.000 $500 $2.000 Düzeltilmiş Değer (USD/m²)) $ $ $ $9.861 Toplam Düzeltme Oranı 11% 4% 15% Söz konusu gayrimenkulün bulunduğu bölgede satışta olan arsa bulunmamaktadır. Ancak geçmiş dönemde gerçekleşmiş arsa satışları bulunmaktadır. Yukarıdaki emsal karşılaştırma tablosunda piyasa şartlarına bağlı olarak geçmişte gerçekleşen emsal satışlarının ve gayrimenkullerin çeşitli özelliklerine göre yapılan düzeltmeler neticesinde gayrimenkuller için adil piyasa birim m² satış değeri $ USD/m² ve tüm arsa değeri için ise $ USD olarak belirlenmiştir. Söz konusu arsaların emsal olarak kullanılmalarıyla yapılan değerlemede, değerleme konusu gayrimenkulün değeri çok yüksek çıkmaktadır. Söz konusu bu arsalar alıcısı, yapılaşma şartları, konumu vb. açılardan özel durumlu gayrimenkullerdir ve satışları sırasında oluşan spekülasyondan dolayı emsal olarak göz önünde bulundurulmamışlardır. Bu nedenlerden dolayı, ihtiyatlı hareket edilerek, rapora konu gayrimenkulün değerlemesinde emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. 19

20 Söz konusu gayrimenkul üzerinde yapılaşma olmadığından dolayı maliyet yöntemi gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem de kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkulün bulunduğu bölge 1. derece merkezi iş alanı içerisinde kalmakta olup konum itibariyle çok değerlidir. Bu bölge içerisinde arsa arzı çok sınırlı olmakla birlikte potansiyel yatırımcıların yatırım talebinin en yoğun olduğu bölgedir. Yatırım riskinin en düşük olduğu bu bölgede geliştirilebilecek olası proje konseptleri arsa değerini fazlasıyla etkilemektedir. Bu sebeple en iyi ve en doğru kullanıma dayalı olarak gayrimenkulün değerinin belirlenmesinde gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLANMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir. 20

21 10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite risk primi +Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli ABD Doları cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %6,0 civarındadır. Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Gayrimenkulün konumu, perakende ve ofis olarak potansiyeli göz önüne alındığında, gayrimenkulün orta vadede satılabilir olduğunu düşünmekteyiz. Dolayısıyla söz konusu gayrimenkul için likidite risk primi %2,5 olarak kabul edilmiştir. Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk ile halihazırda imar durumunda ki belirsizlik nedeniyle ruhsatsız olan gayrimenkulün ruhsat alma sürecinde ortaya çıkabilecek riskler dikkate alınarak operasyonel risk oranı %3,5 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız alışveriş merkezleri için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir: %6,0 Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + %2,5 Likidite risk primi + %3,5 Söz konusu gayrimenkule özgü risk primi = %12,0 Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %12,0 olarak kabul edilmiştir. 21

22 Kapitalizasyon Oranı: İskontolu nakit akışı analizi, 10 yıllık süre boyunca elde edilen net işletme gelirini ve 10. yıl sonunda gayrimenkulün tahmini satış değerini gösterir. Tahmini satış değeri, son yılın tahmini net işletme gelirinin, kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunan değerdir. Bu çalışmada kapitalizasyon oranının belirlenmesinde çıkarma metodu kullanılmıştır. Bu teknik, işletme geliriyle, satış rakamı arasındaki ilginin, oran olarak ifade edilmesini sağlar. Alışveriş merkezi kapitalizasyon oranı iskonto oranından büyüme oranının (%3) çıkarılmasından sonra gayrimenkulün bulunduğu bölgedeki gayrimenkul piyasa şartlarına göre ayarlama yapılması yolu ile elde edilmiştir. Bu durumda 10. yıl sonunda kapitalizasyon oranı %7,0 olarak bulunmuştur. Yatırım Getirisi Yaklaşımı (ROI) Gayrimenkul yatırımları için risk primi, yatırımcıların gayrimenkule yatırım yaparken şart koştukları ilave getiri olarak tanımlanmaktadır. Daha hatasız sonuçlar elde etmek için kar oranı primi, İstanbul rezidans piyasasına ilişkin bilgilerin analizine göre belirlenmiştir. Benzer projelerdeki deneyimlerimize ve araştırmalarımıza göre yatırımcıların kar beklentisi rezidans projelerinde %30 ile %40 arasında değişmektedir. İstanbul İli, Şişli İlçesi nde yer alan ve halihazırda boş durumda olan 2011 ada 5 parsel üzerinde geliştirilmesi planlanan karma kullanımlı projenin rezidans kısmı için yatırım getirisi oranı %35,00 olarak hesaplanmıştır. 22

23 11. SONUÇ Gayrimenkulün farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: TL $ Gayrimenkul Değeri: TL $ Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1,9217-TL olarak kabul edilmiştir. Gayrimenkulün piyasa değeri analizinde hesaba katılan gelir getirisi; bölgede yer alan mevcut konut projelerinin satış fiyatlarının, ünite tiplerinin, büyüklüklerinin ve satış performanslarının, mevcut alışveriş merkezlerinin kiralarının, doluluk boşluk oranlarının, büyüklüklerinin, konseptlerinin ve ziyaretçi sayılarının, mevcut ofislerin ise kiralarının, doluluk boşluk oranlarının ve ofis stoğunun incelenmesi sonucu elde edilmiş olup aşağıdaki tabloda özetlenmiştir: Öngörülen Satılabilir / Kiralanabilir Alan (m²) Öngörülen metrekare satış/kira geliri (USD/m²) Öngörülen aylık kira geliri (USD/ay) Öngörülen yıllık kira geliri (USD/yıl) Konut $ Ofis $29,49 $ $ Perakende $47,50 $ $ Emsal karşılaştırma yaklaşımı kısmında belirtildiği üzere bu yöntem ile arsa için bulunan $ USD arsa değeri, değerleme çalışmasında ihtiyatlı davranılarak göz ardı edilmiş ve emsal karşılaştırma yöntemine %0 oranında ağırlık verilmiştir. Söz konusu gayrimenkulün 1. derece merkezi iş alanı içerisinde yatırımcı açısından yatırım riskinin en düşük olduğu bölgede yer almasından dolayı gelir kapitalizasyonu yaklaşımının gayrimenkulün değerini en iyi şekilde yansıttığını düşünüyoruz. Bu nedenle, söz konusu gayrimenkulün değeri hesaplanırken, gelir kapitalizasyonu yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkulün, 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: TL İKİ YÜZ OTUZ DOKUZ MİLYON TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: TL Raporu Hazırlayan Muammer EMANET Şehir Plancısı Değerleme Uzmanı 23 Raporu Kontrol Eden Cem DEMİRÖZ İşletme Sorumlu Değerleme Uzmanı

24 Eki : Temel göstergeler tablosu (2 Sayfa) Nakit akışı tabloları (3 Sayfa) Bölge haritası Fotoğraflar (2 sayfa) Tapu sureti (1 sayfa) Tapu takyidat yazısı (1 sayfa) 1/5.000 ölçekli nazım imar planı değişikliği Yazılı imar durumu (1 Sayfa) Raporu hazırlayanları tanıtıcı bilgiler (2 sayfa) Sorumlu değerleme uzmanı SPK lisans örneği Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar 24

25 Torun Tower Projesi, Esentepe Genel Bilgiler Brüt Arsa Alanı m² Net Arsa Alanı m² Emsal 2,75 Emsale Dahil Toplam Alan m² Açıklama Brüt Perakende Alanı m² Kiralanabilir Perakende Alanı m² Brüt alanın %70'i Sirkülasyon Alanı m² Brüt alanın %30'u Perakende kapalı otopark alanı m² Kiralanabilir 25 m² perakende alanı için 1 araçlık kapalı otopark (33 m²/araç) Toplam Perakende Alanı m² Brüt Ofis Alanı m² Zemin Üstü Brüt Ofis Alanı m² Zemin Altı Brüt Ofis Alanı m² Kiralanabilir ofis alanı m² Brüt alanların %85'i Ortak & teknik alanlar m² Brüt alanların %15'i Kapalı otopark alanı m² Her 50 m² ofis ve konferans salonu alanı için,1 araçlık kapalı otopark (33 m²/araç) Konferans Salonu m² Zemin altı Toplam Ofis Alanı m² Brüt Rezidans Alanı m² Satılabilir konut alanı m² Brüt alanın %100'ü Teknik alanlar (bodrum katlar) m² Sığınak, tesisat galeri ve hacimleri alanı, asansör, hidrofor vs. alanları Rezidans kapalı otopark alanı m² Her 50 m² satılabilir konut alanı için,1 araçlık kapalı otopark (33 m²/araç)-584 araçlık otopark Rekreasyon alanı m² Bina taban oturumu dışında kalan alan Toplam Rezidans Alanı m² Rekreasyon alanı dışında kalan toplam inşaat alanı Toplam İnşaat Alanı m² Zamanlama Tahminleri Perakende ve Ofis İnşaat süresi 24 ay Nakit akışı süresi 10 yıl Rezidans İnşaat süresi 24 ay Pazarlama süresi 24 ay Nakit akışı süresi 24 ay Geliştirme Maliyetleri Perakende $ Direkt İnşaat Maliyetleri $ Dolaylı İnşaat Maliyetleri $ İşletme Giderleri $ Diğer Maliyetler $ Ofis $ Direkt İnşaat Maliyetleri $ Dolaylı İnşaat Maliyetleri $ İşletme Giderleri $ Diğer Maliyetler $ Rezidans $ Direkt İnşaat Maliyetleri $ Dolaylı İnşaat Maliyetleri $ Diğer Maliyetler $ Toplam Geliştirme Maliyeti $

26 Gelir Tahminleri Perakende Perakende kira gelirleri $ yıl Kira endeksi 3,0% yıl Ofis Ofis kira gelirleri $ yıl Kira endeksi 3,0% yıl Rezidans Toplam ünite sayısı 193 Toplam konut gelirleri $ Finansal Oranlar Perakende ve Ofis İskonto Oranı 12,00% Risksiz oran 6,00% 10 yıllık T.C. Hazinesi Eurobond basit faiz oranı Likidite riski 2,50% Gayrimenkulün likitide edilmesi sırasında geçen sürede mahrum kalınan faiz oranı Operasyonel risk 3,50% İnşaat, hukuki ve diğer riskler 10. yıldaki kapitalizasyon oranı 7,00% Rezidans ROI 35,00% Toplam yatırım getiri oranı 26

27 Nakit Akışı - Perakende Kısmı (.000 ABD Doları) GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM Perakende kira gelirleri $0 $0 $1.377 $1.418 $1.460 $1.504 $1.549 $1.596 $1.644 $1.693 $ yıl satış değeri $ $ TOPLAM GELİRLER $0 $0 $1.377 $1.418 $1.460 $1.504 $1.549 $1.596 $1.644 $ $ MALİYETLER Direkt İnşaat Maliyetleri $3.130 Dolaylı İnşaat Maliyetleri $275 $38 $115 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $427 İşletme Giderleri $0 $0 $173 $178 $183 $189 $194 $200 $206 $212 $1.534 Diğer Maliyetler $86 $86 $14 $9 $9 $9 $10 $10 $10 $11 $255 TOPLAM MALİYET & GİDERLER $1.804 $1.810 $302 $187 $192 $198 $204 $210 $216 $222 $5.345 NAKİT AKIŞI -$ $1.810 $1.074 $1.231 $1.268 $1.306 $1.346 $1.386 $1.428 $ $ KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$ $ $ $ $41 $1.265 $2.611 $3.997 $5.425 $ NBD $

28 Nakit Akışı - Ofis+Konferans Salonu (.000 ABD Doları) GELİRLER Yıl 1 Yıl 2 Yıl 3 Yıl 4 Yıl 5 Yıl 6 Yıl 7 Yıl 8 Yıl 9 Yıl 10 TOPLAM Ofis+Konferans Salonu+Spor Merkezi kira gelirleri $0 $0 $5.385 $5.547 $5.713 $5.885 $6.061 $6.243 $6.431 $6.623 $ yıl satış değeri $ $ TOPLAM GELİRLER $0 $0 $5.385 $5.547 $5.713 $5.885 $6.061 $6.243 $6.431 $ $ MALİYETLER Direkt İnşaat Maaliyetleri $ Dolaylı İnşaat Maliyetleri $393 $215 $449 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $0 $1.056 İşletme Giderleri $0 $0 $422 $433 $446 $458 $471 $484 $498 $512 $3.723 Diğer Maliyetler $417 $508 $44 $22 $22 $23 $24 $24 $25 $26 $1.133 TOPLAM MALİYET & GİDERLER $8.748 $ $914 $455 $468 $481 $494 $508 $522 $537 $ NAKİT AKIŞI -$ $ $4.472 $5.092 $5.246 $5.404 $5.567 $5.735 $5.908 $ $ KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$ $ $ $ $4.598 $806 $6.373 $ $ $ NBD $

29 Nakit Akışı - Rezidans Kısmı (.000 ABD Doları) GELİRLER Ç1/Yıl 1 Ç2/Yıl 1 Ç3/Yıl 1 Ç4/Yıl 1 Ç1/Yıl 2 Ç2/Yıl 2 Ç3/Yıl 2 Ç4/Yıl 2 Toplam Rezidans Satış gelirleri $0 $ $ $ $ $ $ $3.539 $ TOPLAM GELİRLER $0 $ $ $ $ $ $ $3.539 $ MALİYETLER Direkt İnşaat Maliyetleri $5.178 $6.039 $8.339 $7.747 $6.025 $4.915 $3.193 $ Dolaylı İnşaat Maliyetleri $354 $242 $346 $510 $633 $509 $414 $139 $3.147 Diğer Maliyetler $18 $271 $319 $442 $419 $327 $266 $167 $2.229 TOPLAM MALİYETLER $371 $5.692 $6.704 $9.291 $8.799 $6.862 $5.595 $3.499 $ NAKİT AKIŞI -$371 $8.197 $ $ $ $ $ $40 $ KÜMÜLATİF NAKİT AKIŞI -$371 $7.826 $ $ $ $ $ $ NBD $ ROI 35% 29