Perakende Pazarı Görünümü

Transkript

1 8 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2013 Perakende Pazarı Görünümü Bu bölümde perakende pazarı trendleri, perakendeci talebi, kira seviyeleri ve pazarın durumuna yönelik öngörüler incelenmektedir. Perakendeci Talebi & Trendler 2012 de birçok perakendecinin küçük ölçekli mağaza talepleri ile daha temkinli bir büyüme eğilimi izlediği görülmüştür. Bu yaklaşımın başlıca sebebi operasyonel giderlerin azaltılarak mağaza verimliliğinin arttırılması olmuştur. Ayrıca e-ticaretin, özellikle ev dekorasyonu ve elektronik perakende sektöründe hızla gelişmesi, mağaza taleplerinin küçülmesinde diğer bir faktör olarak ortaya çıkmıştır de hem alışveriş merkezleri, hem de perakende caddelerine olan perakendeci talebi güçlü olmuştur. LC Waikiki, DeFacto, Joker, Koton ve Mavi gibi pazardaki güçlü oyuncular agresif büyüme stratejilerine devam etmişlerdir. Teknosa ve MediaMarkt pazarda hızla büyümeye devam eden markalar arasındadır ve MediaMarkt 2013 te on beş mağaza daha açarak, pazar payını yükseltmeyi hedeflediğini açıklamıştır. Darty ve Electroworld temkinli bir büyüme planı izlerken, Carrefour büyüme stratejisini yeniden şekillendirerek, mağaza açma taleplerini ofis ve konut projelerinde tamamlayıcı olabileceği alanlara yöneltmiştir. Ülkenin güçlü perakende performansına bağlı olarak, Türkiye perakende pazarı yabancı markaların radarında olmaya devam etmektedir. Hazır giyim markalarından, İspanyol Shana, Fransız Promod ve Amerikalı Aeropostale son zamanlarda Türkiye pazarına giriş yapan başlıca yabancı markalar arasında yer almaktadır. Ayrıca çocuk perakende sektöründeki hareketlilik, Carter s ın hızlı büyümesi ve Gymboree nin pazara girişiyle devam etmiştir. Bu sektördeki gelişimin, mağaza açmak üzere yer arayışı sürecinde olan Hamley s ve Disney Store un pazara girişiyle devam etmesi beklenmektedir. Uluslararası yeme içme markalarının, özellikle İstanbul pazarına talebi, son yılda önemli derecede artmıştır. Azadea Grup bünyesindeki Paul Cafe nin pazara yeniden girişinin yanı sıra, Pf Chang s ve Carluccio s 2012 de İstanbul da mağaza açan önemli uluslararası restoran zincirleri arasında yer almaktadır. Ayrıca Doors Grup, Taksim Meydanı ndaki The Marmara Otel de Türk yemekleri konseptli yeni lüks restoranı Raika yı açarken, Cookshop ise Bebek te yeni şubesi ile hizmet vermeye başlamıştır. Türkiye pazarına girmeyi değerlendirme aşamasında olan birkaç uluslararası restoran zinciriyle görüşmelerin devam ettiği bilinmekte, 2013 yılında yeni restoran zincirlerinin pazarda konumlanması beklenmektedir. Türkiye ye yatırım yapma ve pazarda genişleme talebi güçlü olmaya devam ederken, özellikle özel sermaye fonu gibi uluslar arası yatırımcıların Türkiye markalarına olan ilgisinin arttığı görülmektedir. Flormar ın %51 inin Yves Rocher tarafından alınması ve Penti ile The Carlyle Group arasında oluşturulan ortaklık bunun yakın zamanda gerçekleşen örnekleri arasında yer almaktadır. Yeme-içme sektöründeki hareketlilik yatırım pazarındaki aktiviteye de yansımıştır. Doğuş Grubu Doors Grup un %74 ünü, Nusr-et in %50 sini, Kahve Dünyası ve Mezzaluna nın da hisselerini alırken, Num Num ın çoğunluk hissesi ise İş Yatırım tarafından satın alınmıştır. Görüşmeleri devam eden birkaç potansiyel işlem de göz önünde bulundurularak, Türk markalarına yapılan yatırımların 2013 yılında da devam etmesi beklenmektedir. Pazarda var olan nitelikli perakende alanları, uluslar arası markaların Türkiye pazarına girme ve ulusal markaların genişleme kararını etkileyen faktörlerden biri olarak ortaya çıkmaktadır. İyi konumda ve profesyonel yönetimi olan yüksek performanslı alışveriş merkezleri, perakendeci ilgisini önemli derecede arttırmaktadır. Kısa süre önce açılan Marmara Park ve Aqua Florya ile açılacak olan Zorlu Center, Akasya ve Emaar Square projeleri söz konusu alışveriş merkezlerinin güçlü örnekleri arasında yer almaktadır. İstanbul perakendecilerin pazara girişinde ve genişleme stratejilerinde öncelikli pazar olmaya devam ederken, özellikle ikincil şehirlerde, konumun merkezi olması perakendeci seçimini etkileyen en önemli faktörlerdendir. İkincil bir şehirdeki optimum lokasyon, İstanbul da ortalama bir konuma tercih edilebilir. Güçlü konum, geniş kapsama alanı, itibarlı yatırımcı, iletişim ağı kuvvetli kiralama ajansları ve uygun TKA, özellikle ikincil şehirlerde, talebi yükselten başlıca faktörlerdir. Perakende caddelerinde arzın kısıtlı olması perakendeciler açısından önemli bir sorun olmaya devam ederken, İstanbul daki perakende caddelerine olan talebin güçlenerek arttığı gözlemlenmektedir. Bu kapsamda özellikle yeme içme sektöründeki perakendecilerin Nişantaşı Bölgesi ne yönelik taleplerinin oldukça güçlü olduğu görülmektedir. Mezzaluna nın Mim Kemal Öke Caddesi ne taşınması ve eski Mezzaluna nın yerinde Cookshop un açılmasını takiben, La Brise de Eylül 2012 de Mim Kemal Öke Caddesi nde faaliyete geçmiştir. Ayrıca Watson s Rumeli Caddesi nde yeni mağazası ile hizmete girmiştir. İstiklal Caddesi flagship mağazalar için tercih edilen öncelikli perakende caddesi olmaya devam etmektedir. Mavi Jeans İstiklal Caddesi ndeki üçüncü flagship mağazasını açarken, Mango HE mağazası da İstiklal Caddesi ndeki diğer önemli mağaza açılışlarından biridir. Güçlü perakende talebine bağlı olarak, Bağdat Caddesi nde pek çok marka birden fazla mağaza ile operasyonunu sürdürmektedir. İkinci mağazalarını açan New Balance ve Camper ile caddede dört mağazası bulunan Gratis bu eğilimin başlıca örneklerindendir.

2 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak Raporun devamında detaylı olarak incelenecek olan kira seviyeleri, perakende caddelerine olan güçlü talepten oldukça fazla etkilenmektedir. Kira Görünümü 1Ç den bu yana, alışveriş merkezlerindeki birincil kira oranları metrekare başına aylık EUR 80 seviyesinde sabit kalmıştır. Artan arz ve perakendecilerin verimlilik konusundaki hassasiyeti nedeniyle, artan perakendeci talebi doğrudan olarak birincil kira seviyesine yansımamaktadır. Bu kapsamda alışveriş merkezi birincil kira seviyesinin, 2013 te bir artış göstermeyeceği ve EUR 80 seviyesinde kalacağı öngörülmektedir. Birincil Kira (EUR / m 2 / ay) Nişantaşı, İstanbul Mağazaların konumunun öneminin yanı sıra, hızla gelişen pazarda rekabet gücünü arttırmak için konsept ile ilgili yapılan yenilikler, perakendeciler açısından önemli bir araç olarak öne çıkmaktadır. Bu kapsamda perakendecilerle hayata geçirdikleri yenilikler ile zamana ayak uyduran ve markayı farklılaştıran konseptler yaratmayı hedeflemektedirler. Inditex Grup yeni konseptlerle yeniliğe verdiği önemi ortaya koyan perakendeciler arasındadır. Nişantaşı Zara mağazası, markanın yeni konsepti olan New Version Zara nın ilk örneğidir ve yeni konseptin diğer Zara mağazalarında da uygulanması planlanmaktadır. Ayrıca Zara nın yanı sıra, Bershka, Stradivarius ve Pull and Bear gibi gurubun diğer markalarında da benzer konsept yeniliklerinin devam etmesi beklenmektedir. Yeniliğe önem veren perakendeciler arasında yer alan Sportive, daha büyük ölçekli mağazaların tasarlandığı yeni konseptini açıklamıştır. Ayrıca Koçtaş ta küçük ölçekli yeni mağaza konsepti Koçtaş Fix i İstanbul da hizmete sunmuştur. Satın alma ve ortaklıkların yanı sıra, franchise yoluyla Türkiye de operasyonlarını sürdüren bazı uluslararası markaların, Türkiye operasyonlarını kendi bünyelerine aldığı gözlemlenmiştir. Benetton, Sephora, Camper ve Tommy Hilfiger ile başlayan bu trend, Swatch ve Ralph Lauren in Türkiye operasyonlarının ana firmalar bünyesine alınmasıyla devam etmiştir. Diğer taraftan G-Star, Nautica ve DeFacto Gant ın perakende operasyonları, Lacoste ve Burberry nin de Türkiye operasyonlarını yöneten Eren Holding e yakın zamanda dahil olmuştur. Yatırımcıların ulusal markalara yönelik talebi, markaların uluslararasılaşması ve bölgedeki güçlerinin artması ile desteklenmektedir. Ortadoğu, Kuzey Afrika, CIS ve Doğu Avrupa nın da dahil olduğu bölgede genişlemeye devam eden ulusal markalar arasında LTB, Sarar, LCW ve Defacto yer almaktadır Bunun yanı sıra, perakende caddelerindeki kira seviyeleri sınırlı arza ve hızla artan talebe bağlı olarak önemli derecede yükselmiştir. İstiklal ve Bağdat caddelerinde Y de EUR 175 seviyesinde olan birincil kira, EUR 25 artarak metrekare başına aylık EUR 200 seviyesine ulaşmıştır. Aynı zaman diliminde Nişantaşı ndaki birincil kira rakamı da EUR 20 artarak, Bağdat ve İstiklal caddelerinin biraz altında kalmış ve EUR 190 seviyesine ulaşmıştır. Perakende Arzı 2012 sonu itibariyle, Türkiye deki toplam kiralanabilir alan (TKA), 2011 yılına kıyasla 27 alışveriş merkezinde 800,000 m 2 lik bir artış göstererek, 337 alışveriş merkezinde 8.6 milyon m 2 ye ulaşmıştır. Bu alışveriş merkezlerinin 11 i, toplam stokun %44 lük payına sahip olan İstanbul da yer almaktadır. Alışveriş Merkezi Gelişimi: TKA & Birim 12,000,000 10,000,000 8,000,000 6,000,000 4,000,000 2,000,000 0 Mevcut Arz (m 2 ) Gelecek Arz (m 2 ) Birim

3 10 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2013 Gelecek Arz 2012 sonu itibariyle, 2015 yılı sonuna kadar inşaatı tamamlanması beklenen toplam 73 alışveriş merkezinin yaklaşık 2.7 milyon m 2 lik toplam kiralanabilir alan sunması beklenmektedir. İnşaat halinde olan projelerin tamamlanmasıyla, toplam kiralanabilir alanın 410 alışveriş merkezinde 11.2 milyon m 2 ye ulaşacağı tahmin edilmektedir. Alışveriş Merkezi Dağılımı: Birim & TKA Aqua Florya, İstanbul 1Y 2012 de gerçekleşen 43,500 m 2 TKA ya sahip Mecidiyeköy deki Trump Towers ve 44,000 m 2 TKA ya sahip Ümraniye deki Buyaka projelerinin açılışlarının ardından, 2Y 2012 de gerçekleşen başlıca açılışlar arasında 38,000 m 2 TKA ya sahip Aqua Florya ve Beylikdüzü ndeki 100,000 m 2 Marmara Park projeleri yer almaktadır. Son 6 ayda pazara giriş yapan 40,000 m 2 TKA ya sahip Sera Kütahya, 27,000 m 2 TKA ya sahip Tarsu (Mersin) ve 18,000 m 2 lik TKA sunan Magnesia (Manisa) diğer şehirlerde öne çıkan başlıca alışveriş merkezi projeleridir. Alışveriş Merkezi Kategori Dağılımı: Birim & TKA Merkez Tipi Birim % TKA (m 2 ) % Mahalle Merkezi % 2,274, % Outlet Merkezi % 1,692, % Güç Merkezi 1 0.3% 42, % Bölgesel Merkez % 2,899, % Süper Bölgesel Merkez % 1,480, % Temalı Merkez 4 1.2% 43, % Yaşam Tarzı % 155, % Toplam 337 8,588,360 Alışveriş merkezlerinin kategori dağılımına bakıldığında, toplam arzın %34 ünü oluşturan bölgesel merkezler, dağılımda en yüksek paya sahip olmaya devam etmektedir. İstanbul Diğer Şehirler Toplam Aktif İnşaat Halinde* Toplam Birim TKA (m 2 ) 3.46 milyon 1.38 milyon 4.84 milyon Birim TKA (m 2 ) 5.12 milyon 1.28 milyon 6.40 milyon Birim TKA (m 2 ) 8.58 milyon 2.66 milyon milyon * 2015 sonu itibariyle tamamlanmak üzere inşaat halinde olan İstanbul da 1.4 milyon m 2 olan gelecek arz, diğer şehirlerin toplamının biraz üzerinde olup, toplam gelecek arzın %52 sini oluşturmaktadır. Şu an inşaat halinde olan ve uzun zamandır pazara girmesi beklenen güçlü karma kullanımlı projelerin İstanbul un hem Avrupa, hem de Anadolu yakasında konumlandığı görülmektedir. Avrupa yakasındaki başlıca projeler arasında 66,000 m 2 TKA ya sahip Zorlu Center, 40,000 m 2 TKA ya sahip Özdilek ve 110,000 m 2 TKA ya sahip Eyüp teki Vialand Alışveriş Merkezi ve Temalı Park Projesi yer alırken, Anadolu yakasında öne çıkan başlıca inşaat halindeki projeler ise Acıbadem deki 86,500 m 2 TKA ya sahip Akasya ve 150,000 m 2 TKA ya sahip Emaar Square projeleridir. İstanbul daki Başlıca Projeler - Gelecek Arz Alışveriş Merkezi Lokasyon TKA (m 2 ) Planlanan Açılış Tarihi Akasya Acıbadem 86, Mall of İstanbul İkitelli 148, Vialand* Eyüp 110, Zorlu Center* Zincirlikuyu 66, Özdilek* Levent 40, Emaar Square* Libadiye 150, Metropol İstanbul* Ataşehir 90, Vadi İstanbul* Ayazağa 75, Eroğlu Seyrantepe Seyrantepe 90, *Jones Lang LaSalle tarafından hizmet verilen

4 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak İstanbul dışında, özellikle Ankara, Bursa, İzmir ve Gaziantep illerine gelecek olan alışveriş merkezi arzının güçlü olduğu görülmektedir. Diğer Şehirlerdeki Başlıca Projeler - Gelecek Arz Alışveriş Merkezi Şehir TKA (m 2 ) Planlanan Açılış Tarihi Erasta Antalya Antalya 37, Forum Gaziantep Gaziantep 44, Kozzy Maraş* Kahramanmaraş 51, Kozzy Samsun* Samsun 63, Kozzy Urfa* Şanlıurfa 45, MarkAntalya Antalya 50, Next Level Ankara 42, Palladium Antakya Hatay 40, Taurus Ankara Ankara 50, Bornova Cadde* İzmir 50, *Jones Lang LaSalle tarafından hizmet verilen Rönesans tarafından Samsun, Kahramanmaraş ve Şanlıurfa da geliştirilen ve sırasıyla 63,000 m 2, 51,000 m 2 ve 46,500 m 2 TKA dan oluşan Kozzy projeleri, ikincil şehirlerde tamamlanması beklenen önemli projeler arasında yer almaktadır. Ayrıca 44,500 m 2 TKA ya sahip Forum Gaziantep, Hatay daki 40,000 m 2 TKA ya sahip Palladium Antakya ve İzmir deki 50,000 m 2 TKA ya sahip Point Bornova, ikincil şehirlerde öne çıkan diğer projelerdir. Perakende Yoğunluğu 2012 de Türkiye nin perakende yoğunluğu önemli derecede artarak, 2011 sonunda 1,000 kişi başına düşen kiralanabilir alan 103 m 2 den, 2012 sonunda 115 m 2 ye yükselmiştir. 1Y 2012 de Ankara nın gerisinde kalan İstanbul, 2012 sonu itibariyle, 254 m 2 ile tekrar en yoğun şehir konumuna yükselerek, perakende yoğunluğu 252 m 2 olan Ankara yı geçmiştir. Karabük, Bolu, Denizli ve Bursa yüksek perakende yoğunluklarıyla öne çıkan diğer şehirler arasında yer almaktadır. Perakende Yoğunluğu (1,000 kişi başına düşen m 2 ) 2011 Sonu 2012 Sonu 2015 Sonu İstanbul Ankara Karabük Bolu Denizli Bursa Trabzon Muğla Kayseri Mersin Türkiye yılında Türkiye nin perakende yoğunluğunun 142 m 2 ye yükseleceği tahmin edilmektedir ve ülke ortalamasına paralel olarak, İstanbul daki perakende yoğunluğunun 324 m 2 ye yükseleceği, böylece İstanbul un en yoğun şehir olmaya devam edeceği öngörülmektedir. Ankara nın ise 263 m 2 ile İstanbul u takip edeceği tahmin edilmektedir. Mevcut durumda 2015 yılına kadar tamamlanmak üzere inşaat halinde olan projeler göz önünde bulundurulduğunda, Isparta, Bursa, Karabük ve Kırıkkale nin perakende yoğunluğu yüksek diğer şehirler olacağı öngörülmektedir. Yatırım 2009 yılından bu yana pazarda yabancı yatırımcı içeren bir işlemin gerçekleşmemesinin ardından, 2012 de yatırımcı aktivitesinin yeniden canlandığı gözlemlenmiştir. Perakende pazarı, diğer ticari gayrimenkul pazarlarına kıyasla kurumsal kriterlere uygun, daha fazla varlık sunması sebebiyle yatırımcıların başlıca hedefi olmaya devam etmiştir. Talep herhangi bir yatırımcı tipi ya da coğrafyası ile sınırlı kalmamakla beraber, özel sermaye ve devlet fonları en çok talep gösterenler arasında yer almıştır. Dünyanın en büyük özel sermaye fonlarından biri olan Blackstone nun, Redevco alışveriş merkezi portföyünü satın alması, Türkiye pazarına olan yatırımcı güveninin önemli bir göstergesi olmuştur. 3Ç 2012 de gerçekleşen ve Ankara, Erzurum ve Manisa da yer alan alışveriş merkezi portföyünü kapsayan Blackstone işlemi, yaklaşık EUR 220 milyonluk bir yatırım ile tamamlanmıştır. Blackstone, Türkiye operasyonuna, Redevco nun önceki yönetim ekibiyle, Qubicon adı altında devam etmekte, mevcut portföyünü yeni satın alımlar ve projelerle devam ettirmeyi planlamaktadır.

5 18 On Point Türkiye Gayrimenkul Pazarı Ocak 2013 Hükümetin 2023 hedeflerine bağlı olarak, hızlı tren ve otoyol bağlantılarını genişletme, önemli şehirler arasındaki bağlantıyı iyileştirme yönünde agresif bir yatırım programı bulunmaktadır. Örneğin Kuzey Marmara Otoyolu Projesi nin, üçüncü köprü projesi ile entegre bir şekilde, Adapazarı ile Tekirdağ ı İstanbul üzerinden birbirine bağlaması planlanmaktadır. Marmaray Projesi ise Avrupa demiryolu ağını Ortadoğu ve Asya ya bağlayacak olan en önemli ve kapsamlı ulaşım altyapı projesidir. Ulaşım altyapısındaki gelişim, küresel firmaların Türkiye yi bölgesel bir merkez olarak tanımlamalarına yardımcı olmaktadır. Gelişen ekonomi, büyüyen nüfus, artan dış ticaret ve özelleştirmeye bağlı olarak, lojistik şirketleri İstanbul, Ankara ve diğer gelişen bölgesel lojistik merkezlerindeki varlıklarını artırmaktadır. Lojistik Arzı Gebze, Hadımköy vetuzla, gelişen altyapı, kolay ulaşılabilirlik ve sunduğu nitelikli lojistik projeleri ile İstanbul da en fazla tercih edilen lojistik alt bölgeleri olmaya devam etmişlerdir. Perakende sektöründeki hızlı gelişimin orta ve uzun vadede lojistik pazarını olumlu etkilemesi beklenmektedir. Ancak sınırlı arz, yüksek arsa fiyatları ve uygun arsaların yetersizliği işlem hacminin ve yeni projelerin hayata geçirilmesinin önündeki önemli engeller olmaya devam etmektedir. İstanbul daki Önemli Lojistik Alt Bölgeleri 2023 Ulaşım ve İletişim Stratejileri çerçevesinde, Lojistik Organize Sanayi Bölgeleri, Serbest Ticaret Bölgeleri, TCDD nin Lojistik Köyleri ve Ticaret Bakanlığı Lojistik Merkezleri gibi yeni lojistik alanların bazı teşvikler ile hükümet tarafından destekleneceği açıklanmıştır. Bu alanların gelişimine paralel olarak, lojistik tesislerin kalitesinin artması ve orta vadede pazara yeni arzın giriş yapması beklenmektedir. Kira Görünümü Lojistik pazarında, gerçekleşen işlemlerin kısıtlı olması, pazardaki fiyat tahminlerini zorlaştırmaktadır yılında kullanıcı talebi iyileşme gösterse de, toplam kiralanan alan ve kira seviyelerine önemli bir etkisi olmamıştır. Pazar tecrübemiz ve gerçekleşen işlemlere göre, 2011 yılında birincil kira oranı yaklaşık EUR m 2 /ay düzeyinde sabit kalmıştır. Paritedeki değişim sebebiyle, kiralamalar daha çok USD bazında yapılmaya başlanmıştır. Yakın dönemde istenen kira oranlarının USD 6-7 m 2 /ay civarında olduğu; ancak gerçekleşen birincil kira oranlarının USD m 2 /ay seviyesinde olduğu tahmin edilmektedir. Daha küçük ve düşük kalite alanlarda ise kira seviyelerinin USD m 2 /ay düzeyinde olduğu düşünülmektedir. Alt pazarlar bazında ise, Avrupa yakasının USD 6-7 m 2 /ay olan kira seviyesiyle, USD m 2 /ay olan Anadolu yakasından daha yüksek kira seviyelerini yakaladığı görülmektedir. Ancak, olumlu görünüm sayesinde, orta dönemde kira seviyelerinde bir artış olması beklenmektedir. İzmir ve Ankara gibi ikincil lojistik pazarlarında kira seviyeleri, 2011 yılında EUR 3 m 2 /ay seviyesinde sabit kalmıştır. Birincil Kira (EUR/m 2 /ay)

6 Real value ina changing world Jones Lang LaSalle Türkiye İstanbul Yeşim Sok. No:2 Akatlar - İstanbul Tel : + 90 (212) Fax : + 90 (212) Avi Alkaş, MRICS, SCSM, SCMD, CLS Ülke Başkanı Tel + 90 (212) avi.alkas@eu.jll.com İdil Hamzadi Yardımcı Direktör, Sermaye Piyasaları Tel + 90 (212) idil.hamzadi@eu.jll.com Gün Gökkaya Müdür, Ofis ve Lojistik Tel + 90 (212) gun.gokkaya@eu.jll.com Nilgün Dil - Erman İcra Kurulu Başkanı Tel + 90 (212) nilgun.dil-erman@eu.jll.com Elif İzgi Topbaş, MRICS, DipSCM Yardımcı Direktör, Danışmanlık Hizmetleri Tel + 90 (212) elif.topbas@eu.jll.com Burçin Yıldıran Sezen Müdür, Danışmanlık Hizmetleri Tel + 90 (212) burcin.sezen@eu.jll.com Defne Gezen Başkan Yardımcısı, Otel ve Ağırlama Grubu Tel + 90 (212) defne.gezen@eu.jll.com Türkiye Gayrimenkul Pazarı Görünümü - Ocak 2013 Jones Lang LaSalle tarafından yayınlanan OnPoint raporları, gayrimenkul sektörüne dair, her yarı yıldaki önemli noktalar, uzmanlaşmış araştırmalar ve yükselen trendler ile ilgili öngörüleri ortaya çıkaran bilgiler sunar. COPYRIGHT JONES LANG LASALLE IP, INC All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any means without prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, we cannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.