Türkiye Gayrimenkul Pazarı

Transkript

1 Türkiye Gayrimenkul Pazarı Firuz Soyuer, Başkan Yardımcısı, ULI Turkey İstanbul, 23 Şubat 2007

2 Sağlıklı ekonomik veriler Kontrol edilebilir enflasyon ~ %9.65 Yüksek büyüme ~ %5.0 (GSMH 3Ç) Kontrol edilebilir kamu borç stoğu ~ %49 (2006 3Ç) Yükselen kişi başı GSYİH ~ $8,500 (SGP ye göre 2006 tahmini)

3 Ancak yolumuz uzun o Sanayi ve hizmetler sektörünün payı (GSYİH & işgücü) o Eğitimin yapısı o Sağlık ve emeklilik sistemi o Yüksek işsizlik %9 ~ (2006 tahmini) o Hukuk sisteminin etkinliği

4 Perakende (AVM): En Büyük İlgi Yüksek büyüme beklentisi Genç ve artan nüfus, Artan kişi başına gelir, Kişi başına düşük alışveriş alanı o Sorunlar o Uluslararası perakende zincirlerinin eksikliği, o Sınırlı arsa arzı, yüksek arsa fiyatları o Zorlanan imar planları

5 Perakende : Arz 2006 sonu itibariyle : 2.4 milyon m² 115 alışveriş merkezi Ağırlıklı olarak kent kenarı alışveriş merkezleri TÜRKİYE : Alışveriş Merkezleri (1.000 kişiye düşen kiralanabilir alan) Ortalama Kiralanablir Alan (m2/1.000 kişi) Turkey_81 Turkey_19 İstanbul Ankara Adana Kocaeli İzmir Bursa Gaziantep Konya Kayseri Erzincan Muğla Tekirdağ Antalya Denizli Diyarbakır Elazığ Giresun Trabzon İçel Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer

6 Perakende : Düşen getiriler % (geliştirme safhası), % % (dolu ve çalışan), Daha düşecek mi?

7 Perakende : Avrupa da Kiralar Cadde Perakende Kiraları (Avrupa) Krasta (Riga) Viru Street (Talin) Ilica Street (Zagreb) Ul. Chemielna/Ul. Nowy Swiat (Varşova) Downtown (Bratislava) Bulevardul Magheru (Bükreş) Abdi İpekci (İstanbul) Biblioteksgatan (Stockholm) Baixa (Lizbon) Vaci Utca (Budapeşte) Rue Neuve (Brüksel) City Centre (Helsinki) Vitosha Blvd (Sofya) Kalverstraat (Amsterdam) Karl Johan Gate (Oslo) Karntnerstrabe (Viyana) Na Prikope/Wenceslas Sq (Prag) Stroget (Kopenhag) Via Condotti (Roma) Via Montenapoleone (Milano) Preciados (Madrid) Ermou (Atina) Tverskaya (Moskova) Bahnhofstrasse (Zürih) Kaufingerstrabe (Münih) Grafton Street (Dublin) New Bond Street (Londra) Champs Elysees (Paris) /m2/yıl Kaynak: Cushman & Wakefield

8 Perakende : Türkiye de Kiralar TÜRKİYE: Alışveriş Merkezi Kiraları Ortalama Kira (ABD$ / m2 / ay) Turkey İstanbul Ankara Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer

9 Perakende : Görünüm Yüksek beklentiler, hızlı yükselen arz Farklılaştırma gereği Fırsatlar : 200,000 nüfusun üzerindeki kentler, yeni uluslararası zincirler, eğlence ve gençlik odaklı temalar, metropollerde caddeler

10 Ofis : Niye Istanbul? GSYİH Dağılımı 2001 (illere göre) Bursa 3.6% Kocaeli 5.1% İzmir 7.5% Ankara 7.6% İstanbul 21.3% 0% 5% 10% 15% 20% 25% Sektörel İşgücü Yapısı (2003) Oran (%) 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0% Türkiye İstanbul Hizmetler Sanayi Tarım Kaynak : TUİK

11 Ofis : Doğrudan Yabancı Yatırımlar (DYY) İstanbul: DYY şirketlerinin %78 i bulunuyor. DYY şirketlerinin % 60 ı hizmetler sektöründe yer alıyor. Avrupa ve Orta Doğu ya yakınlığı nedeniyle tercih nedeni.

12 Ofis : Kullanıcılar Finans sektörü ana kullanıcı ISTANBUL MİA A-SINIFI OFİS PAZARI (Ofis Kullanıcılarının Sektörel Dağılımı) DİĞER SERVİSLER 5% FİNANS & SİGORTA ŞİRKETLERİ 40% ULAŞTIRMA 2% KAMU YÖNETİMİ 4% ENERJİ 3% İNŞAAT 5% İMALAT SANAYİ 27% PROFESYONEL, BİLİMSEL & TEKNİK SERVİSLER 6% BİLGİ TEKNOLOJİLERİ & MEDYA Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer

13 Ofis : Dağılım İSTANBUL A SINIFI OFİS PAZARI STOKU (bölgesel dağılım) m² Kozyatagi AHL Ana ofis bölgeleri İkincil ofis bölgeleri , ,000 65, Etiler-Levent Maslak Sisli-Z.kuyu Kozyatagi AHL Ümraniye Altunizade Kavacık Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer

14 Ofis : Kiralar & Getiriler İSTANBUL A SINIFI OFİS PAZARI ABD$ / m² / ay $20 $18 $16 $14 $12 $10 $8 $6 $4 $2 $ % 45% 40% 35% 30% 25% 20% 15% 10% 5% 0% Boşluk oranı (%) Ortalama istenen kira (Avrupa) Ortalama boşluk oranı (Avrupa) Ortalama istenen kira (Asya) Ortalama boşluk oranı (Asya) Getiriler % A-sınıfı ofisler

15 Ofis : Görünüm o Çoklu mülkiyet o Geliştiricilerin finansman gereksinimi o Yatırım kalitesinde ürünlerin azlığı Fırsatlar : Düşük kiralar, ofis parklar, kentsel dönüşüm

16 Konut : Sektör lideri Toplam Konut Arzı (2000) Bina/Daire Sayısı ('000) 18,000 16,000 14,000 12,000 10,000 8,000 6,000 4,000 2, % 146% 80% 112% 278% 243% 300% 250% 200% 150% 100% 50% Artış Oranı (%) 0 0% Türkiye İstanbul Ankara İzmir Antalya Muğla Bina Sayısı Daire Sayısı Artış Oranı ( )

17 Konut : Sektör lideri Tamamen / Kısmen Biten Yeni Yapılar (yapı ruhsatı / yapı kullanma iznine göre) 80, Toplam Alan ('000 m2) 60,000 40,000 20, Daire Sayısı ('000) Toplam Alan (yapı ruhsatı) Daire Sayısı (yapı ruhsatı) Toplam Alan (yapı kullanma izni) Daire Sayısı (yapı kullanma izni)

18 Konut : Sektör lideri Tamamen / Kısmen Biten Yeni Yapılar (yapı ruhsatı / yapı kullanma iznine göre) 80, Toplam Alan ('000 m2) 60,000 40,000 20, Daire Sayısı ('000) Toplam Alan (yapı ruhsatı) Daire Sayısı (yapı ruhsatı) Toplam Alan (yapı kullanma izni) Daire Sayısı (yapı kullanma izni)

19 Konut : Görünüm Çok büyük ve dağınık metropolitan piyasa Hızlı büyüme yıllarında yüksek fiyat artış beklentisi Geliştiriciler için yüksek kar, ancak zorlu rekabet şartları Fırsatlar : Çeşitlendirme, tasarımın katkısı, kentsel dönüşüm

20 Lojistik : Görünüm Railway HADIMKÖY TEM D-100 İKİTELLİ-YENİBOSNA ÜMRANİYE-DUDULLU BEYLİKDÜZÜ-B.ÇEKMECE Atatürk Airport SAMANDIRA Ambarlı Port Haydarpaşa Port TEM Railway Sabiha Gökçen Airport D-100 GEBZE

21 Lojistik : İstanbul Stratejik Plan Toplam 700 ha yeni lojistik alan önerisi 300 ha Asya yakasında Yeni lojistik merkezleri Tuzla (Asya) Hadımköy (Avrupa) Silivri; uzun vadede yeni bir lojistik merkezi Liman faaliyetlerinin Gümüşyaka ya taşınması Yeni dağıtım merkezleri ve terminaller Gebze (Asya) Halkalı (Avrupa) Ro-ro taşımacılığı ile yük taşımacılığında denizyolunun kullanımı

22 Dolaylı Araçlar : GYO İMKB de kote 10 şirket TÜRKİYE GYO Net Aktif Değeri Piyasa Değeri AB$ (milyon) AKMGY ALGYO AGYO EGYO GRGYO IHGYO ISGYO NUGYO VKGYO YKGYO Data: Finans Invest

23 Genel Değerlendirme Kentlerin artı değeri altyapısında, unutmayalım! (kentsel dönüşüm) Alt sektörlere eşit ağırlık verelim! (dengeli gelişim) Yatırım piyasası için gerekli kalite faktörlerini gözardı etmeyelim! (kaliteli ürün = kaliteli gayrimenkul + kaliteli kullanıcı/kiracı)