Türkiye de Gayrımenkul Sektörü. Aralık 2011

Transkript

1 Türkiye de Gayrımenkul Sektörü Aralık 2011

2 Sektöre Genel Bakış Görünüm Şehre Yatırım Beklentisi: Yeni Mülk Alımı Urban Land Institute ve PricewaterhouseCoopers tarafından yayımlanmış son rapora göre, Istanbul, gayrimenkul yatırım ve geliştirme hedefleri kapsamında 2011 in en gözde metropolüdür. İstanbul Londra Münih Sıra Hamburg Türkiye nin, OECD ve G20 ülkeleri arasında 2010 yılı boyunca en yüksek büyüme rakamlarını kaydeden ülkelerden birisi olması, yatırımcı talebini olumlu etkilemiştir; Zürih Moskova Helsinki Kötü Orta Mükemmel 2011 de pazara yüksek kalite A sınıfı ofis alanlarının girmesiyle yatırımcıların bu alanlara olan talebi, kiraların artmasına sebep olmuştur. Şehir Geliştirme Beklentisi İstanbul 6.63 Sıra 1 Güvenilir kiracıları olan (Triple-A) depo alanlarının satış ve geri kiralama (sell & leaseback) işlemlerine yatırımcıların ilgisi artmıştır. Londra Münih Zürih Hamburg Perakendecilerin yenilikçi ve özgün tasarlanmış projelere girme arzuları artmıştır. Moskova Helsinki Kötü Orta Mükemmel Kaynak: PwC and Urban Land Institute; Emerging Trends in Real Estate Europe;

3 Sektöre Genel Bakış Genel Bakış Uluslararası A sınıfı lojistik alanların eksikliği ve lojistik yatırımlar için yüksek arsa fiyatları hala piyasadaki iki temel sorun olarak karşımıza çıkmaktadır. Artan yatırımcı ilgisi paralelinde satıcıların yüksek gelir beklentileri, sektör için en büyük risk olarak karışımıza çıkacaktır. Konut talebi 2011 yılında da hızını korumuştur, ancak, kredi büyümesi ve artan konut kredisi maliyetlerini kontrol altına almak için alınan tedbirler, 2012 yılında sektörün büyümesini yavaşlatacaktır. Türkiye'de konut kredilerinin GSYİH ya oranı %6 ile gelişmekte olan piyasalardaki emsallerine göre çok daha düşük seviyelerde seyretmektedir. Sabit kira getirili ve yüksek kaliteli GYO projeleri diğer projelere kıyasla öne çıkmaktadır. GYODER in tahminine göre Türkiye nin yeni ev ihtiyacı 2015 yılına kadar senelik e ulaşacaktır. GYO ların kira gelirleri, ev taleplerinde oluşabilecek olası bir yavaşlamaya rağmen, 2011 de enflasyonun da etkisiyle artacak ve sabit bir nakit akışı sağlayacaktır. İMKB GYO endeksi, son halka arzların da etkisi ve yabancı yatırımcıların sektöre olan yüksek talebiyle 2011 yılının ilk yarısında IMKB 100 endeksinin %18 üzerinde getiri sağlamıştır. Bu da TL cinsinden %13 bir artışa tekabül etmektedir. Şu an İMKB de işlem gören 23 tane GYO bulunmaktadır. 5 Aralık 2011 itibariyle, GYO ların toplam piyasa değeri 11 milyar TL dir. 3

4 Türkiye deki GYO lar Genel Bakış No GYO Portföy Piyasa Değeri ( ) Mn TL 1 Emlak Konut GYO Konut Torunlar GYO Ticari, Konut, Ofis Akmerkez GYO Ticari Sinpaş GYO Konut İş GYO Ticari, Konut, Ofis Avrasya GYO Ofis Akfen GYO Otel Yeşil GYO Ticari, Konut Kiler GYO Ticari, Konut, Ofis Alarko GYO Ofis, Konut, Otel Vakıf GYO Ofis Reysaş GYO Depo Doğuş GYO Ticari, Konut, Ofis TSKB GYO Konut, Ofis, Otel Atakule GYO Ticari, Konut, Ofis, Otel Sağlam GYO Konut, Ofis, Fabrika Özderici GYO Konut, Ofis Martı GYO Konut, Otel Nurol GYO Ticari, Konut, Ofis Yapı Kredi Koray GYO Konut, Ofis Pera GYO Ticari, Konut, Ofis İdealist GYO Konut EGS GYO Ticari Kaynak: Garanti Securities 4

5 Türkiye deki GYO lar İMKB GYO ENDEKSİ 30% % % % % % Ölçüt bono getirisi GYO Endeksi Kaynak: Garanti Securities 5

6 Ofis Pazarı Genel Bakış İstanbul Türkiye deki en gelişmiş ve hareketli ofis piyasasına sahiptir: Şu anda, İstanbul da A sınıfı ofis alanı yaklaşık 2 milyon m² iken; önümüzdeki 2,5 yıl boyunca m² daha eklenmesi beklenmektedir. Ortalama A sınıf ofis için talep edilen fiyatlar bölgelere bağlı olarak metrekare başına ABD Doları arasında değişmektedir. Merkezi İş Alanları (MİA) %40 payla en büyük ofis alanlarına sahiptir. Bunu, Asya yakası ve MİA olmayan Avrupa yakası bölgeleri %30 ar payla takip etmektedir in ilk yarısında, olumlu ekonomik ortama bağlı olarak artan yeni ofis projeleri ile birlikte İstanbul da kiralanabilir ofis oranlarında artış olmuştur da yıl boyunca m² ofis alanı kiralanmışken, 2011 in sadece ilk yarısında yaklaşık m² alan kiralanmıştır. Özellikle Avrupa ve Amerikalı fonların yoğun ilgisine rağmen, ofis piyasasındaki sınırlı sayıdaki kurumsal varlıklar, yatırımların önündeki en büyük engeldir. Ana Kira ( / m 2 / ay) İstanbul da A-Sınıfı Ofisler İçin Ortalama Boşluk Oranı Y Y Y , , , , , % Havaalanı 9.9% 10.1% 12.1% 52.8% Kozyatagi - Kartal Umraniye Sisli - Kagithane Maslak 61.6% 2.0% 67.0% 8.0% 2.3% Kavacik Etiler Taksim - Halic Besiktas Gayrettepe 2.6% Levent May 2011 Dolu Alan Boş Alan Kaynak: Colliers Int.; Turkey RE Review; 2H 2011, Jones Lang LaSalle; Turkey RE Overview; 1H

7 Ofis Ofis Kiraları 2011 Londra Londra Batı Tarafı, Zürih Oslo Kira Artışı Yavaş Kira Artışı Hızlı Kira Yok Düşük Kira Dusseldorf, Cenevre Moskova Lyon, Stockholm Berlin, Helsinki, Munih, Paris Atina, Lisbon Barselona, Edinburg, Madrid, Luxemburg Bruksel, Dublin, Roma Amsterdam, Budapeste, Bukres Prag Frankfurt, Hamburg, Kiev, Milan, St. Petersburg, Stuttgart, Warsova Kopenhag, Istanbul Kaynak: Jones Lang LaSalle; Turkey Real Estate Overview; 1H

8 Perakende & Sanayi Perakende Haziran 2011 itibariyle, Türkiye'nin perakende pazarında Toplam Kiralanabilir Alan (TKA) 7,1 milyon m² ye ulaşmıştır in ilk yarısında sektöre 35 milyar ABD Doları yatırım yapılmış, bunun 12 milyar ABD Doları yabancı yatırımcılardan gelmiştir. İstanbul, Haziran 2011 itibariyle, 283 alışveriş merkeziyle perakende pazarında %41 paya sahiptir. Geleneksel alışveriş merkezlerine; sosyal tesisler, farklı alışveriş alanları eklenerek, yaşam merkezi haline getirilmeleri ağırlık kazanan bir trend haline gelmiştir. Alışveriş merkezleri, geçen yılın aynı dönemine oranla, bu yılın ilk yarısında m² başına düşen gelirde %17 artış göstermiştir. Türkiye de, 2010 yılı sonu itibariyle, kişi başına düşen 90 m² TKA ile hala Avrupa ortalaması olan 170 m² nin çok altında bulunmaktadır. Alışveriş Merkezi Gelişimi Büyük Alışveriş Merkezi Açılışları Y Y Y TKA Y Birim Y Alışveriş Merkezi Şehir TKA (m 2 ) Tarih Asmacati ABN Izmir Mart 11 Sumer Park Denizli Mart 11 Sapphire Istanbul Mart 11 Demiroren Istanbul Mart 11 Marmara Forum Istanbul Mart 11 Meysu Outlet Kayseri Mart 11 Kares Karabuk Nisan 11 Optimum Adana Adana Nisan 11 Trabzon Cevahir Outlet Trabzon Mayıs 11 Kaynak: Jones Lang LaSalle; Turkey Real Estate Overview; 1H

9 Perakende & Sanayi Sanayi İstanbul un hem Avrupa hem de Asya yakasında ciddi oranda gelişmekte olan bölgeler bulunmaktadır. Sanayi ve depolamada son kullanıcılar, ve m² aralığındaki yerleri tercih etmektedirler. Bu büyüklükteki sanayi yapılarının merkezi yerlerde az bulunmalarından ötürü, son kullanıcılar yeni gelişen bölgeleri tercih etmektedirler. Sanayiciler genellikle otoyollara, limanlara ve özellikle gümrük noktalarına yakın olmayı tercih etmektedirler. Sanayi, depo ve üretim faaliyetleri Tuzla-Gebze-İzmit hattına kaymış olup, bu bölgedeki yeni proje sayısı oldukça artış göstermiştir. İstanbul da merkezi bölgede sanayi yapısı isteyen son kullanıcılar, eski binalara normalden oldukça yüksek değerler ödemek zorunda kalmaktadırlar. Gebze-İzmit bölgesi ise çeşitli büyüklüklerde yapıları ve düşük kira bedelleri ile oldukça talep görmektedir. İstanbul Sanayi Piyasasında Talep Edilen Ortalama Kiralar ( ABD Doları / m 2 / ay) 10 8, ,0 6,0 6,0 3,5 6,0 5,5 5,0 4,0 3,0 3,0 3,0 2 0 Samandira - S.beyli Dudullu - Umraniye Tuzla Gebze Izmit Ayazaga - Kagıthane Ikıtelli Beylikduzu Hadımkoy Catalca Silivri Cerkezkoy Kaynak: Jones Lang LaSalle; Turkey Real Estate Overview; 1H

10 Konut Piyasası Genel Bakış Bir yandan nüfustaki artış, diğer yandan olumlu piyasa şartları ile farklı gelir gruplarına ait kişilerden gelen talepler, İstanbul gayrimenkul konut piyasasında ciddi bir artışa sebep olmuştur. Yüksek gelirli grup için, şehir merkezinde konumlanmış konut veya "rezidans" projelerinin fiyatları, m² başına ABD Doları arasında değişmektedir. Sanayi bölgelerini şehir dışına alma çabaları sonucunda geriye genellikle karma projeler için kullanılan yeni yerleşim alanları ortaya çıkmıştır. Asya ve Avrupa yakasında yeni yeni popüler olan merkezi bölgelerde fiyatlar metrekare başına yaklaşık olarak ABD Doları aralığına çıkmıştır. Kredi faiz oranlarının düşmesi, projelerin finansmanında kolaylık ve talep artışı sağlamıştır yılı sonunda gayrimenkul kredileri faizleri TL için yıllık %9,5 e kadar düşmüştür. Ancak son aylarda faiz oranları yeniden artış göstermiştir. İstanbul da Talep Edilen Ortalama Satış Fiyatları (ABD Doları / m 2 ) H Apartman Dublex Apartman Villa Lüks Apartman Kaynak: Colliers International; Turkey Real Estate Review; Second Half

11 Otel & Kongre ve Toplantı Otel Dünya Turizm Örgütü ne göre, Türkiye ye gelen yabancı turist sayısı 2010 için toplam 31 milyon iken, 2011 in ilk 8 ayında geçen yılın aynı dönemine oranla %45 artarak 22 milyon a yaklaşmıştır. Turizm Bakanlığı istatistiklerine göre, İstanbul a gelen yabancı turist sayısı 2011 in ilk 8 ayında, yine geçen yılın aynı dönemine oranla %14 artarak 5 milyon a yaklaşmıştır. Türkiye; "Dünya nın en çok ziyaret edilen 10 şehri" içerisinde 2 tane farklı şehri olan tek ülke konumundadır; 2010 yılı itibariyle, Antalya 9,2 milyon yabancı turist sayısıyla 4., İstanbul 6,9 milyon yabancı turist sayısı ile 10. sırada bulunmaktadır. İstanbul 2010 yılında %72 doluluk oranına ulaşmıştır. Günlük ortalama oda fiyatları ise 200 ABD Doları civarında gerçekleşmiştir. Türkiye deki ucuz otellerin sadece az sayıda kısmı yabancı otel zincirleri tarafından işletilmektedir; Hilton, Steinberger ve Wyndham sırasıyla Hampton by Hilton, Intercity ve Ramada Encore isimleri altında Türkiye de ekonomik otel segmentinde büyümek için agresif bir çaba içerisindedirler. Şehirlere Göre Günlük Ortalama Oda Fiyatları Günlük Ortalama Fiyat Şehir (ABD Doları) İstanbul 200 İzmir 74 Bursa 60 Diyarbakır 59 Ankara 58 Eskişehir 56 Trabzon 56 Nevşehir 52 Antalya 51 Gaziantep 46 Denizli 45 Konya 42 Kayseri 41 Kütahya 38 Kaynak: Colliers International; Turkey Hotel Market Research Report; October

12 Otel & Kongre ve Toplantı 2011 de İstanbul da Beklenen Ana Otel Açılışları 2011 de Otel Anlaşmaları Bu yılın en önemli otel açılışları: Zincirlikuyu daki 77 odalı The Edition Otel, Moda daki 247 odalı Double Tree by Hilton Tarihi Yarımadada ki 171 odalı Double Tree by Hilton İstanbul daki yatak kapasitesi şu an civarında iken, 3 yıl içerisinde bu sayının e ulaşması beklenmektedir. Otel Adı Yıldız Oda Sayısı Crowne Plaza Le Meridien Etiler Doubletree Sonkar Renaissance Garden Inn Sütlüce Garden Inn Bostancı Orjin Pera Toplam Satış Fiyatı Otel Yer Yıldız Oda Sayısı (ABD$ mn) The Edition İstanbul 5 77 N/A Magic Life Kemer Imperial Palace Magic Life Belek Magic Life Marmaris Magic Life Bodrum Kemer, Antalya ,1 Belek, Antalya N/A Marmaris, Muğla N/A Bodrum, Muğla N/A Ege Palas İzmir Bodrum Princess Bodrum, Muğla Villa 94,5 Park Hotel İstanbul N/A 139 Residans & 39 Suit Oda 100 Hotel Eavoy İstanbul Hotel Munamar Claros Carpediem Resort & Spa Marmaris, Muğla Özdere (%62) Otel Hora Çeşme, İzmir 3 50 N/A Framissima Boyalık Beach Çeşme, İzmir 4 21 N/A Kaynak: Jones Lang LaSalle; Turkey Real Estate Overview; 1H

13 Otel & Kongre ve Toplantı Kongre ve Toplantı Ticaret örgütleri, şirketler, hükümetler ve uluslararası örgütlerin kongre merkezlerine olan talepleri doğrultusunda, Türkiye de bu merkezlerin gelişimi gittikçe hız kazanmaktadır. En son yayınlanan ICCA global raporuna göre, 2010 yılında İstanbul, ev sahipliği yaptığı 109 kongre ile dünyada 7. sırada yer almıştır. Halihazırdaki kongre ve gösteri merkezi toplam kapalı alanı m 2 ve toplam oditoryum kapasitesi ise kişiliktir. Günlük oditoryum kiraları kişi başına 6-10 ABD Doları değerleri arasında değişiklik göstermektedir. Aşağıdaki tablo, geçtiğimiz yıllarda İstanbul da, Türkiye de ve Dünya da gerçekleşmiş olan kongre ve toplantıların sayısını göstermektedir. Türkiye nin Dünya da gerçekleşmiş olan kongre ve toplantılardan almış olduğu pay 2000 yılında %0,7 iken, 2010 yılında bu oran %1,8 e yükselmiştir İstanbul İstanbul / Türkiye % %78,4 %67,3 %66,0 %73,4 %64,2 %60,8 %73,1 %65,8 %71,9 %67,8 %68,1 Türkiye Türkiye / Uluslararası % %0,7 %1,0 %0,9 %1,0 %1,1 %1,3 %1,3 %1,4 %1,3 %1,4 %1,8 Uluslararası Kaynak: Colliers International; Turkey Hotel Market Research Report; October

14 Tepecik Yolu Demirkent Sk. No:1, Etiler İstanbul / Türkiye Tel: / Faks: