METRO KUZEYİ UYGULAMA İMAR PLANI HÜKÜMLERİ A- GENEL HÜKÜMLER A1- Yapılacak her türlü binada Afet Bölgelerinde Yapılacak yapılar Hakkındaki yönetmelik hükümlerine uyulacaktır. A2- Bağımsız çekme katı ve çatı katı yapılamaz. A3- Yürürlükteki Otopark Yönetmeliği uyarınca otopark ihtiyacı, parsel içerisinde karşılanacaktır. İmar planında KP ile tanımlanan alanlarda zemin altında kapalı otopark yapılması zorunludur. A4- Uygulama İmar Planı kapsamında yapılacak binalarda ruhsat projeleri hazırlanmadan önce İnşaat Mühendisleri Odası, Üniversiteler veya bu konuda uzman ve yetkili kurum ve kuruluşlara sondajlı jeoteknik etüdü yaptırılması ve etüdün öngördüğü inşaat usulleri ve kat yüksekliğine uyulması zorunludur. Planda kat yüksekliği belirlenen yapı adalarında dahi bu koşul aranır. Binanın herhangi bir cephesinden görünen bina yüksekliği 12.50metreyi geçmeyen görünen katlar olmak üzere toplam kat adedi 4 kat olan yapılarda bu koşul aranmaz. A5-1196 ada1,2,4,5 parseller, 1200 ada 1,2,5,7 parseller,3403 ada 2,3,4 parseller 3404 ada 3,4 parseller 3409 ada 1 parsel, 1191 ada 1 parsel,3412 ada 1 parsel, 3414 ada 2 parsellerde ve park alanı olan 3462 ada üzerinde bulunan ağaçlar korunacaktır. NBMK:03,06,2003-8 BŞBŞK:20,06,2003-16041023-131 A6- Plan genelindeki konut alanlarında, ticaret alanlarında, Özel Proje Alanlarında, Merkezi İş Alanlarında maksimum bina yüksekliği 80mt.dir. NBMK:05.02.2014/109 NBMK:02.07.2014/555 BBMK:19.03.2014/268 BBMK:18.09.2014/895 ----------------------------------------------------------------------------------------------------------------- A7- Ticaret alanlarında parselin tamamının ticaret olarak kullanılması durumunda bodrum katlardan biri zorunlu ortak alanlar ve otopark olarak düzenlendikten sonra kalan otopark ihtiyacı için bedel ödenebilir. NBMK : 09.11.2015 /1113 BBMK : 21.01.2016/38 A8-Bursa Büyükşehir Belediyesi Otopark Yönetmeliği nin 1.3.Konaklama Tesisleri başlığı altında ifade edilen azami 100 metre yürüyüş mesafesi şartı aranmaz. BBMK : 26.07.2016/1685 -- A9- Belirtilmeyen hususlarda Büyükşehir Belediyesi İmar Yönetmeliği hükümleri geçerlidir. B.KONUT ALANLARINDA YAPILANMA KOŞULLARI B1. Konut alanlarının giriş katları; açık otopark, min. 40 m² kapıcı dairesi, bina ortak kapalı mekanı, / toplantı odası, kapalı-açık çocuk oyun alanları, vb. amaçlarla kullanılmak ve iskan dışı kullanımlara ayrılmak üzere kolonlar üzerine alınabilir. Bu tür uygulama, bina kullanıcısı için, kat adedi ve inşaat kullanma alanı kaybını gerektirmez. Giriş katlarda bağımsız bölüm yer alabilir, konut yapılabilir. 50 mt.lik yoldan cephe alan parsellerde sadece bu yoldan cephe alan binada olmak kaydıyla, giriş katlarda ticari kullanımlar yer alabilir. Diğer konut alanlarında ticaret yapılmak istenildiğinde Meclis kararı alınması gerekmektedir. NBMK:05.06.2006/9 NBMK: 07.07.2010/35 BŞMK: 13.07.2006/473 BBMK: 16.12.2010/1030
B.2 Yürürlükteki yönetmelik uyarınca yapılacak kapalı çıkmalar KAKS a dahildir. Ayrıca bahçe içerisinde yapılacak üstü açık teras ve zemin kat giriş merdivenleri, tretuvar üst seviyesinden en az 2.20 m. yükseklikte bulunmak şartıyla giriş saçakları çıkma addedilemez. B.3 Kömürlük, sığınak, depo, vb. müştemilatın bina bodrum ve/veya giriş katında tesis edilmesi zorunludur. Bahçeye bu tür müştemilat yapılamaz. B.4 Aynı ada içindeki bloklar arasında açıklıklar (7 m. ve altındaki yaya yolları için geçerlidir.) genişliği 3 metreyi geçmemek üzere üstü açık köprülerle/kemerlerle birleştirilebilir. Bu köprüler üstünden geçiş sağlanmadan sadece estetik kaygılarla 50 cm. genişliğindeki köprüler/kemerler halinde de inşa edilebilir. Bu köprülerin yüksekliği 2 kat yüksekliğinden fazla ve alttan geçiş sağlanan açıklık ise 3 metreden az olamaz. Bu köprülerin yapılması halinde bunların geleneksel mimari özellik taşımasına özen gösterilecektir. B.5 Ada ölçeğinde uygulama yapılmak üzere tek tapu haline getirilen imar adalarında aşağıdaki yapılanma koşulları geçerlidir. -İmar adasının yalnızca çevresine, yüksekliği 0.50 m.yi geçmeyen, imar adalarını yoldan ayıran bir bahçe duvarı yapılabilir; bu duvar dışında imar adaları içerisinde ayırıcı nitelikli duvar inşa edilemeyecektir. -İmar adaları içerisinde binaların oturduğu alan dışında kalan alanlar; ortak kullanışa açık, ağaçlandırma-bitkilendirme alanları, basketbol, voleybol, tenis, mini futbol sahaları, çocuk bahçeleri ve açık otopark alanları olarak düzenlenecektir. Bu koşulları taşıyan vaziyet planları ve peyzaj projesi ile İlçe Belediyesi Planlama Müdürlüğünce onaylandıktan sonra, kesin proje ve inşaat ruhsatı aşamasına geçilecektir. Peyzaj projesine uygun çevre düzenlemesi ve bitkilendirme tamamlanmadan iskan ruhsatı verilmeyecektir. -Bu imar adalarında yapı düzeni Ayrık, İkiz ve Blok nizamda olabilir. Ancak blok nizamda, blok boyu 65 m.yi, blok derinliği 15 m.yi geçemez. 40 m.yi geçen bloklarda, zemin katta en az 6 m. derinliğinde açık geçiş sağlanacaktır. Bina cephesi min. 40 m. olan binalar blok nizama tabiidir. -Bu koşulları sağlayan imar adalarında; inşaat kullanma emsali (kat alanı katsayısı); imar planında belirlenen imar adası ortalama kullanma emsaline 0.25 eklenmesiyle belirlenir. C. TİCARET ALANLARINDA YAPILANMA KOŞULLARI C1. E: 2.00 OLARAK BELİRLENEN TİCARET ALANLARINDA C1.1. Zemin katın ticari kullanımlar için ayrılması zorunludur. Bodrum kat yapılmadığı takdirde ortak alanlar zemin katta çözümlenebilir. Zemin üstü katlarda ise konut alanları yapılabilir. NBMK: 04.09.2006/16 -- C.1.2. Zemin ve/veya zemin üstü ticaret katlarında max KAKS:0.50, max TAKS:0.50 olup blok boyu ve derinlik şartları aranmaz. Bu alanlarda 3 farklı yapılaşma seçeneği sunulmaktadır: a) Tek kat ticaret yapılması durumunda h max : 4.00 m.dir. b) 2 kat ticaret yapılması durumunda asma katsız h max:8.00 m. ve max kat yükseklikleri 4.00 er m. olacaktır. c) Asma kat yapılması durumunda zemin kat alanının min. % 30 u asma kat olarak ayrılacak ve zemin kat ve asma kat yüksekliği h max: 4.00 er m. olacaktır. NBMK:08.05.2013/434 BBMK:21.11.2013/1235 -- C1.3. Zemin üstü katlarda yer alacak konut alanları ise, ayrık, ikiz veya blok nizamda inşa edilebilir. Blok yapılması halinde blok boyu 40 m'yi geçemez. Binaların ayrık veya ikiz yapılması halinde ise; bina cephesi 40 m'yi geçemez. Zemin üstü katlarda; iki bina arasındaki mesafe korunmak koşuluyla bina yerleşme konumları ve yönlendirme serbesttir. Zemin (ticaret) üstü konut alanlarında kullanma emsali 1.50'dir. Böylece zemindeki 0.50 ticaret kullanım katsayısı ve zemin (ticaret) üstü 1.50 konut kullanım katsayısı ilavesiyle, toplam kullanma emsali 2.00 olmaktadır. NBMK: 04.09.2006/16
C1.4. Müstakil parsel uygulamalarında, minimum parsel büyüklüğü 2000 m2 dir. C1.5. Ada ölçeğindeki uygulamalarda ise; zemindeki 0.50 ticaret kullanma emsali değişmeyecek; zemin (ticaret) üstü konut alanlarındaki 1.50 konut kullanma emsali 1.75 olacaktır. C1.6. Ticari kullanım alanlarının yer aldığı cephelerde; planda gösterilmiş geri çekmeler sonucu ortaya çıkan alanlar içerisinde çiçeklik, merdiven, havuz, reklam levhası, tabela, masa-sandalye, vb. yaya geçişini zorlaştıracak hiçbir dekoratif ve/veya servis elemanı konulamaz. Bu boş alanların döşeme kaplamasının mülk sahipleri tarafından çevresine uyum sağlayacak şekilde, Belediyenin uygun gördüğü biçimde yapılması zorunludur. C2. E: 1.50 OLARAK BELİRLENEN TİCARET ALANLARINDA C2.1. Zemin katın ticari kullanımlar için ayrılması zorunludur. Zemin üstü katlarda istenirse konut yapılabilir. C2.2. Ada ölçeğinde uygulama yapılmak üzere tek tapu haline getirilen imar adalarında aşağıdaki yapılanma koşulları geçerlidir. -İmar adasının yalnızca çevresine, yüksekliği 0.50 m.yi geçmeyen, imar adalarını yoldan ayıran bir bahçe duvarı yapılabilir; bu duvar dışında imar adaları içerisinde ayırıcı nitelikli duvar inşa edilemeyecektir. -İmar adaları içerisinde binaların oturduğu alan dışında kalan alanlar; ortak kullanışa açık, ağaçlandırma-bitkilendirme alanları, basketbol, voleybol, tenis, mini futbol sahaları, çocuk bahçeleri ve açık otopark alanları olarak düzenlenecektir. Bu koşulları taşıyan vaziyet planları ve peyzaj projesi ile İlçe Belediyesi Planlama Müdürlüğünce onaylandıktan sonra, kesin proje ve inşaat ruhsatı aşamasına geçilecektir. Peyzaj projesine uygun çevre düzenlemesi ve bitkilendirme tamamlanmadan iskan ruhsatı verilmeyecektir. -Bu imar adalarında yapı düzeni Ayrık, İkiz ve Blok nizamda olabilir. Ancak blok nizamda, blok boyu 65 m.yi, blok derinliği 15 m.yi geçemez. 40 m.yi geçen bloklarda, zemin katta en az 6 m. derinliğinde açık geçiş sağlanacaktır. Bina cephesi min. 40 m. olan binalar blok nizama tabiidir. -Bu koşulları sağlayan imar adalarında; inşaat kullanma emsali (kat alanı katsayısı); imar planında belirlenen imar adası ortalama kullanma emsaline 0.25 eklenmesiyle belirlenir. D. MERKEZİ İŞ ALANLARINDAKİ (MİA) YAPILANMA KOŞULLARI D.1 Bursa metropolü merkezindeki, yoğun merkez fonksiyonlarını (alışveriş merkezlerini, ihtisaslaşmış çarşılar, bankalar, ofisler, resmi kurumlar vb.) geleneksel merkez dışına çıkarabilmek için: oluşturulması hedeflenen alt merkez Merkezi İş Alanları-MİA notasyonu ile ifadelendirilmiştir. Bu bağlamda; bölgede konut alanı ile sanayinin hertürü ve ölçeğindeki üretim alanları dışında; ofisler, ticari fonksiyonları kapsayan yüksekliği serbest işyerleri yer alacaktır. (Genel Hükümler/Madde A.4 e uyulması zorunludur.) D.2 Merkezi İş Alanları MİA kapsamında; minimum parsel büyüklüğü 2000 m2 dir. Müstakil parsel uygulamalarında max. TAKS 0.50, max. KAKS 1.50 dir. Ada ölçeğinde uygulama yapılmak üzere, imar adası tek tapu haline getirilip, projelendirilmişse TAKS 0.50, KAKS 2.00 olarak değerlendirilecektir. ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------- D.3 Bu alanda; minimum cephe 50 m., minimum derinlik 40 m.dir. Planda belirlenen ön çekme mesafelerine; arka bahçe mesafesinde h/2 kuralına; yan bahçe mesafelerinde ise 3 katlı yapılaşmalar için 3m., sonraki her kat için 1m. ilavesiyle bulunacak mesafelere uymak koşullarıyla bina yüksekliği serbesttir ve bina ebatları bağlayıcı değildir. (MİA da yer alacak bina yükseklikleri için Genel Hükümler Bölümü, A7 maddesi dikkate alınacaktır. ) NBMK:05.02.2014/109 BBMK:19.03.2014/268 --------------------------------------------------------------------------------------------------------------
E. DİĞER KULLANIM ALANLARINDA YAPILANMA KOŞULLARI E1. KAMU KURULUŞ ALANLARI Resmi Kurum, Sağlık Tesisi, eğitim tesisleri, vb. kamu kuruluşları alanlarında; inşaat yaklaşma mesafeleri içerisinde kalmak koşuluyla yapılacak inşaatlarda yapı düzeni, kullanma emsali ve bina ebatları serbesttir. F. TİCARET ALANLARINDA (ÖPA) YAPILANMA KOŞULLARI 1. Ticaret alanlarında (Özel Proje Alanları); ada içerisinde ticaret ve konut kullanımları bağımsız olarak çözümlendiğinde, konutların zemin katları, ticaret olarak değerlendirilemez. Emsalin 1.50 ve 2.00 olarak kullanılması halinde, ticaret kullanımı E=0.50 nin altına düşemez. Zemin katlarda, gerekli hallerde sadece kapıcı dairesi yapılabilir. Başka ortak alan yapılamaz. Zemin üstü katlarda ise konut alanları yapılabilir. 2. Zemin üstü katlarda yer alacak konut alanları ise, ayrık, ikiz veya blok nizamda inşa edilebilir. Blok yapılaması halinde blok boyu ve derinliği, ayrık veya ikiz yapılması halinde ise bina cephesi ve derinliği serbesttir. Zemin üstü katlarda, iki bina arasındaki mesafe, 4 kata kadar olan binalarda, 4. kat dahil olmak üzere her bina için 5 m. dir. 4 kattan fazla olan binalarda, her kat için 0.50 m. arttırılır. 3. Ticaret alanlarında; müstakil parsel uygulamalarında, minimum parsel büyüklüğü 2000 m 2 dir. Parsel cephesi ve derinliği 40 m. den az olamaz. 5. Müstakil parsel uygulamalarında, max. KAKS=1.50 dir. Ada ölçeğinde uygulama yapılmak üzere, imar adası tek tapu haline getirilip, projelendirilmişse, max. KAKS=2.00 olarak değerlendirilecektir. TAKS serbesttir. 6. Plan Onama Sınırı içerisinde, 18. madde uygulaması yapılacaktır. - 7. İmar Kanunu nun 18.madde Uygulama Yönetmeliği nin uygulandığı ruhsat talep edilen imar parselinin teşekkülünü sağlayan Tescile esas İmar Uygulamasına ait ilk dağıtım cetvelindeki kamu ortaklık paylarının tamamın inşaat ruhsatını veren ilgili idareye hibesi ve her parselin %3 ü oranında planlama bölgesi içerisinde bir parsel veya İzmir Yolu na cepheli parsellerdeki fiyat baz alınarak günün koşullarına göre belirlenecek bedel ve bedele eş değer alan yine inşaat ruhsatını veren ilgili idareye bağış yapılmadan kat irtifakı kurulamaz. 8- İmar yüksekliği Hmaks:100mt. dir. 9- Su basman +3mt dir. 10- Kot parselin cephe aldığı en yüksek yol kotu alınabilir.bodrum katlar açığa çıkabilir. 1.Bodrum katın %50 si emsale dahil değildir. Diğer bodrum katları bağımsız birim yapılması durumunda emsale dahil edilecektir. 11- Çatı arası piyesler emsale dahil değildir. 12- Çıkma şartı aranmaz. 13-Ticari kullanımlı binalarda ait olduğu katın brüt alanının %15 ini geçmeyen açık ve kapalı merdiven, sahanlık ve koridor alanları emsal haricidir. BBMK:25.07.2017/2358
Yapılarda otopark ihtiyacı, her bir konut bağımsız bölümü için asgari 1 araç olacak şekilde hesaplanacaktır. Ancak, bu hükmün yürürlüğe girmesinden önce yapı ruhsatı almış olan parsellerde bu hüküm uygulanmaz. Otopark ihtiyacı Bursa Büyükşehir Belediyesi Otopark Yönetmeliği nin uygulanmasına ilişkin ilke ve esaslardaki koşullara göre parselinde çözülemediği durumda otopark bedeli ödenebilir. Arkeolojik ve Kentsel Sit Alanlarında bu hükümler, Kültür Varlıklarını Koruma Kurulunca onaylanması durumunda yürürlüğe girecektir. Bu hükümler, Doğal sit sınırı dahilinde kalan alanlar, Kıyı kanununa tabi alanlar ve 6306 sayılı kanuna tabi rezerv yapı alanlarını kapsamamakta olup, plan bütünlüğünün sağlanması amacıyla, bu alanlarda yetkili idaresinin onayına sunulan imar plan tekliflerinde ilgili hükümlerde belirlenen kısıtların aşılmaması sağlanacaktır. BBMK:18.05.2017/1333 BBMK:27.09.2017/2950 Ayrık nizamlarda bitişik bloklar bulunması halinde toplam bina cephesi 60 metreye kadar yapılabilir. Her blok için ayrı giriş çıkış düzenlenebilir. Tüm yapılaşma nizamlarında (Ayrık Bitişik Blok) otopark yapılması durumunda subasman kotu +2.50 metreye kadar kaldırılabilir. Yükseklikten sayılmaz. Otopark katında bağımsız bölüm numarası alınamaz ve bağımsız bölüm eki yer alamaz. Yönetmelikten kaynaklanan zorunlu ortak alanlar yer alabilir. Yençok değeri 100 metreye kadar olan yerlerde kat sayısı, Yençok değerinin 3 e bölünmesi ile bulunur. Katların kendi içinde yüksekliklerinin tespitinde Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği nde katlar için belirlenen esaslara göre uygulama yapılır. Arkeolojik ve kentsel sit alanlarında bu hükümler, Kültür Varlıklarını Koruma Kurulu nca onaylanması durumunda yürürlüğe girecektir. Bu hükümler, doğal sit sınırı dâhilinde kalan alanlar, kıyı kanununa tabi alanlar ve 6306 sayılı kanuna tabi rezerv yapı alanlarını kapsamamakta olup, plan bütünlüğünün sağlanması amacıyla, bu alanlarda yetkili idaresinin onayına sunulan imar plan tekliflerinde ilgili hükümlerde belirlenen kısıtların aşılmaması sağlanacaktır. BBMK:28.03.2018/863