DEĞERLİ 2010 FAALİYET RAPORU
stratejik İçindekiler 3- Kurumsal Profil 4- Misyon, Vizyon, Hedef ve Yetkinlikler 5- Yatırım Stratejisi 6- Başlıca Finansal Göstergeler 7- Dünden Bugüne TSKB GYO 8- Yönetim Kurulu Başkanı Mesajı 12-2010 Yılı Dünya ve Türkiye Ekonomisinde Görünüm 16- Dünyada ve Türkiye de GYO Sektörü 18- TSKB GYO nun 2010 Yılı Faaliyetlerinin Değerlendirilmesi 21- TSKB GYO nun Yatırım Portföyü 30- TSKB GYO nun 2011 Yılı Beklentileri ve Hedefleri 31- Hisse Senedi Performansına İlişkin Bilgiler 32- Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu 34- Şirket Yönetimi 37- TSKB GYO da İnsan Kaynakları 38- Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu 54-2010 Yılı Denetçi Raporu 55-2010 Yılı Kâr Dağıtım Teklifi 56- Bağımsız Denetim Raporu
yaklaşım TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 1 Hisse değerini sürekli olarak geliştirmeyi hedefleyen TSKB GYO nun büyüme stratejisi, yinelenen başarılara, büyüyen varlık portföyüne ve sürdürülebilirliğe odaklıdır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 2 Şirketin varlıkları gelecekte kaydedilecek büyümenin temel yapı taşlarını oluşturmaktadır. Yetkin insan kaynağının özenle planladığı ve yönettiği varlık portföyünde sağlanacak büyümenin sonucunda TSKB GYO artan oranda verimlilik ve karlılık hedeflemektedir. BÜYÜYEN
Kurumsal Profil TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 3 TSKB GYO başarılarını yineleyen, varlıklarını büyüten bir şirkettir. TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. (TSKB GYO), bir portföy yönetim şirketidir. 2006 yılının başında kurulan Şirket, ortaklarına yüksek getiri sağlamak amacıyla kârlı bir gayrimenkul portöyü oluşturmayı ve geliştirmeyi hedeflemektedir. Türkiye nin ilk özel sermayeli kalkınma ve yatırım bankası olan Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. nin (TSKB) bir iştiraki olan TSKB GYO, Bankanın 60 yıllık kurumsal birikim ve deneyiminden güç almaktadır. TSKB GYO, bir sermaye piyasası kurumu olarak, gayrimenkullere, gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilir, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilir ve SPK nın ilgili Tebliğinin izin verdiği diğer faaliyetlerde bulunabilir. TSKB GYO nun kurumsal stratejisinin temel değerlerini tutarlılık, şeffaflık, kalite, sosyal sorumluluk, müşteri odaklılık ve ekip çalışması oluşturmaktadır. Şirket in yatırım stratejisinin ana ilkeleri, proje geliştirme yoluyla büyüme hedefine, sürdürülebilirliğe ve risk yönetimine dayanmaktadır. Özenle planlanmış yatırımları ile TSKB GYO, sürekli olarak daha büyük başarılara imza atmaya devam etmektedir. TSKB GYO, büyüme odaklı yatırım stratejisini her zaman bir sonrakini planlama vizyonu ile destekleyerek, uzun vadeli katma değer üretme gücüne sahip projeler gerçekleştirmektedir. Bu yaklaşımın bir parçası olarak 2009 yılı sonunda Pendorya Alışveriş Merkezi projesini hayata geçiren TSKB GYO, 2010 yılında Adana Otel Projesi nin ilk adımlarını başarıyla tamamlamıştır. TSKB GYO, 2006 yılında 12 milyon TL olan aktiflerini 2010 yılında 337 milyon TL ye çıkarmıştır. Profesyonelliği, istikrarlı başarıları ve güvenilir bir iş ortaklığı ile sektörde kısa zamanda güçlü bir konuma ulaşan TSKB GYO, 2006 yılından bu yana aktiflerini kayda değer bir oranda büyütmüştür. Tüm paydaşları için katma değer üretmeyi kendine misyon edinen TSKB GYO, gerek portföyündeki varlıkların gerek gelecekte gerçekleştireceği yeni projelerin getirisini sürekli artırmak suretiyle başarılarını pekiştirmeye kararlıdır. Her açıdan sürdürülebilir olmayı hedeflemektedir. Geliştirdiği ve sahip olduğu varlıkları kredibilitesi yüksek bir müşteri kitlesine uzun vadeli kiralamak suretiyle, kaliteli ve sürekli bir getiri elde etme yaklaşımını benimsemiş bulunan TSKB GYO, projelerinin sürdürülebilirliğine büyük önem atfetmektedir. Bu anlamda, teknik ve ticari açılardan sağlam temeller üzerinde geliştirilen kalıcı projeler gerçekleştirmek için çalışan TSKB GYO yatırımlarının sosyal ve fiziki çevre ile uyum gösterecek şekilde tasarlanması üzerinde özenle durmaktadır. 2010 yılının Nisan ayında halka açılan TSKB GYO nun hisseleri İMKB Kurumsal Ürünler Pazarı nda TSGYO sembolü ile işlem görmektedir. 2010 yıl sonu itibarıyla TSKB GYO nun toplam portföy değeri 320,5 milyon TL; toplam aktifleri ise 337,2 milyon TL olarak gerçekleşmiştir.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 4 Misyon, Vizyon, Hedef ve Yetkinlikler Misyon Ortaklarına sürdürülebilir ve yüksek getiri sağlayacak, sürekli büyüyen bir yatırım portföyü oluşturmak Vizyon Sektöründe Öncü ve Güvenilir bir iş ortağı olmak Hedef TSKB GYO; yeni projeler geliştirme yoluyla büyümeyi, ulusal ve global gayrimenkul sektörünün lider şirketlerinden biri olmayı hedeflemektedir. Yetkinlikler Uzmanlık Her alanda yetkin kılan deneyim ve birikim Güvenilirlik İş ortaklığında istikrara ve karşılıklılık ilkesine verilen değer Sürdürülebilirlik Kalıcı başarı için uzun vadeli planlama ve uygulama Geliştirmecilik Katma değer yaratarak getiriyi artırma ilkesi Büyüme Odaklılık Her zaman bir sonrakini planlama vizyonu
Yatırım Stratejisi TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 5 TSKB GYO nun yatırım stratejisi temel olarak yüksek getiri sağlayacak verimli ve likit gayrimenkullerden oluşan cazip ve dengeli bir yatırım portföyü yaratmak, toplam aktiflerini makul bir hızla artırarak sürdürülebilir büyüme sağlamak üzerine kuruludur. Ticari gayrimenkul ağırlıklı bir yaklaşım TSKB GYO, düzenli ve kaliteli kira getirisi ve nakit akışı sağlayan ticari gayrimenkul projelerine odaklı bir iş modeli benimsemiştir. Bu kapsamda Şirket in yatırım yaptığı ve yapmayı planladığı projeler arasında alışveriş merkezleri, turizm tesisleri, oteller, rezidanslar, ofis binaları, karma kullanımlı projeler, lojistik depolar ve sınai tesisler ön sırada yer almaktadır. TSKB GYO, piyasanın sunacağı fırsatları en doğru şekilde değerlendirmeye odaklıdır. Bu kapsamda Şirket, ticari gayrimenkul yatırımlarının yanı sıra konut projelerini de potansiyel kârlılıkları ölçüsünde ya da projede yaratacakları katma değere bağlı olarak karma kullanımlı proje biçiminde gündeme alıp değerlendirmektedir. Coğrafi odaklanma Şirketin yatırım stratejisi, İstanbul çevresinde ve Anadolu nun gelişmekte olan bölgelerinde projeler gerçekleştirmeyi öngörmektedir. Projelerin değerlendirilmesi sürecinde yatırım açısından büyük önem taşıyan coğrafi konumun doğru tespiti, TSKB GYO nun mevcut başarısına katkıda bulunan en önemli bileşenlerden biridir. Proje geliştirme ile büyüme hedefi Şirket, bir projeyi fikir aşamasından ele alıp geliştirmeyi, süreç içindeki gerekli tüm çalışmaları organize etmeyi ve ticari açıdan yeterli verimi sağlayacak biçimde sonuçlandırarak hayata geçirmeyi amaçlayan proje geliştirme yoluyla büyümeyi öngören bir yatırım stratejisi izlemektedir. Gayrimenkul portföyüne eklenen yatırımların uzun vadeli portföyde tutulması ile Şirketin sürdürülebilir büyüme kaydetmesi ve aynı zamanda muhtemel değer artışlarından da fayda sağlaması amaçlanmaktadır. Etkin risk ölçümleme TSKB GYO, bir projenin en önemli aşamasının planlama süreci olduğuna inanmaktadır. Bu nedenle Şirket, ticari geçerliliğin proje başlamadan teyit edilmesi, gerekli finansman ihtiyacının garanti altına alınması ve yürürlülükteki mevzuata uygunluğun sorgulanması gibi risk faktörlerini en aza indirgemek adına titiz bir planlama süreci yürütmektedir.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 6 Başlıca Finansal Göstergeler Toplam Aktifler milyon TL Özsermaye milyon TL 298 337 221 164 122 186 81 109 12 12 2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010 Gayrimenkul Portföyü Varlıkları milyon TL Satış Gelirleri milyon TL 279 290 14,38 115 152 6,05 4,72 4 0,03 1,07 2006 2007 2008 2009 2010 2006 2007 2008 2009 2010 Ortaklık Yapısı* TİCARET ÜNVANI PAY TUTARI % Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. 88.500.000 59,00 Yatırım Finansman Menkul Değerler A.Ş. 2.000.000 1,33 TSKB A.Ş. Mensupları Munzam Sosyal Güvenlik ve Yardımlaşma Vakfı 1.150.000 0,77 TSKB Gayrimenkul Değerleme A.Ş. 449.998 0,30 TSKB Memur ve Müstahdemleri Yardım ve Emeklilik Vakfı 400.000 0,27 Diğer 2 0,00 Halka açık* 57.500.000 38,33 Toplam 150.000.000 100,00 * Halka açık payların 31-12-2010 itibariyle 7.763.100 adedi Türkiye Sınai Kalkınma Bankası A.Ş. ye (TSKB) ait olup, TSKB nin sermayemizdeki toplam payı %64,18 dir.
Dünden Bugüne TSKB GYO TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 7 2006 TSKB GYO nun kuruluşu (Şubat 2006) Tahir Han Binası nın ayni sermaye olarak konulması 2007 Pendorya AVM arsasının satın alınması (Temmuz 2007) Adana arsasının satın alınması (Kasım 2007) Ödenmiş sermayenin nakden 75 milyon TL ye yükseltilmesi Fındıklı Ofis binalarının satın alınması (Aralık 2007) 2008 Pendorya AVM nin temelinin atılması (Kasım 2008) Ödenmiş sermayenin nakden 100 milyon TL ye yükseltilmesi 2009 Pendorya AVM nin tamamlanarak hizmete açılması (Aralık 2009) 2010 TSKB GYO nun halka arzı (Nisan 2010) TSKB GYO nun ödenmiş sermayesinin 150 milyon TL ye çıkarılması Adana otel yatırımı ve diğer proje geliştirme çalışmaları
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 8 2011 yılı için temel hedefimiz, sahip olduğumuz kurumsal değerlerden güç alarak sürekli geliştirdiğimiz stratejiler ışığında paydaşlarımıza mümkün olan en yüksek katma değeri sağlamak ve Türkiye GYO piyasasındaki konumumuzu güçlendirmektir. A. Orhan Beşkök Yönetim Kurulu Başkanı
Yönetim Kurulu Başkanı Mesajı TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 9 Değerli pay sahiplerimiz, iş ortaklarımız ve çalışanlarımız, TSKB GYO nun 2010 yılı faaliyet raporunu ve bağımsız denetimden geçmiş hesaplarını incelemenize sunmadan önce, başlıca ekonomik gelişmeler ve Şirketimizin kaydettiği performans ile geleceğe dair tespitlerimi paylaşmak istiyorum. 2010 yılında dünyanın farklı ekonomik blokları arasındaki ayrışma belirginlik kazanmıştır. ABD ve Avrupa ekonomilerinin görece zayıf büyüme ve yüksek işsizlik koşullarıyla mücadele ettiği 2010 yılında, gelişmekte olan ülkeler güçlü bir gelişme göstererek dünya ekonomisinin itici gücü olmayı sürdürmüşlerdir. Gelişmiş ve gelişmekte olan bölgelerdeki dinamiklerin farklı ve zıt yapıları ortaya çıkmış, büyüme oranlarındaki ayrışma belirginlik kazanmıştır. ABD ve Avrupa da deflasyonist baskılar sürmektedir. Diğer taraftan enflasyon Çin ekonomisinin karşı karşıya olduğu en önemli risk unsuru konumuna gelmiştir. 2010 yılında, Avrupa nın %1,7, ABD nin ise %2,6 mertebelerinde bir ekonomik büyüme kaydettiği tahmin edilmektedir. Gelişmekte olan ekonomilerin ortalama %7,1 lik bir büyüme ile tamamlayacakları öngörülen 2010 yılında, Çin in %10,5 e yaklaşan büyüme oranıyla birinciliği elinde tutmaya devam etmesi beklenmektedir. ABD nin yanı sıra Euro Bölgesi nin belli başlı büyük ekonomilerinin gelecekteki seyirleri, büyük oranda izleyecekleri ekonomi politikalarına bağlı olacaktır. İşsizlik, halen Avrupa yı endişelendiren bir sosyal sorun boyutunda seyretmektedir. Benzer şekilde, gelişmekte olan ülkelerde de istihdama ait yapısal sorunlar, çözümlenmesi gereken hususlar olarak gündemdeki yerini korumaktadır. 2011 yılında ABD de %2,3, Avrupa da ise %1,5 seviyelerinde gerçekleşmesi beklenen ekonomik büyüme koşullarında, varlık fiyatlarının toparlanması büyük önem taşıyacaktır. Çin başta olmak üzere, gelişmekte olan ekonomilerde uygulanacak ekonomi politikalarının ise enflasyonu dizginlemesi gerekmektedir. Dünya ekonomisinin farklı bloklarında karşıt güçlerin varlığı, izlenen ve izlenecek politikalar açısından ülkeler arası işbirliğinin pek mümkün olmadığı bir dünya ekonomisi panoraması çizmektedir. Global görünüme ek olarak, dünyanın farklı bölgelerindeki bölgesel politik riskler, petrol başta olmak üzere çeşitli hammaddelerin fiyatlarında gözlenen yukarı yönlü baskılar ile ticaret ve kur savaşları, 2011 yılında yakından izlenmesi gereken unsurlar olarak karşımıza çıkmaktadır. Türkiye ekonomisi 2010 yılında güçlü bir performans sergilemiştir. Zayıf seyreden uluslararası talep koşullarına rağmen hane halkı tüketim harcamalarında kaydedilen artış, ekonominin 2010 yılında önemli oranda toparlanmasını sağlamıştır. GSYİH, 2010 yılı ilk çeyreğinde %11,7, ikinci çeyreğinde %10,3 ve üçüncü çeyrekte %5,5 artmıştır. 2010 yılı için %7,5 luk uçtan uca bir büyümenin gerçekleşeceği öngörülmektedir. 2010 yılında kaydedilen büyüme performansı, uluslararası derecelendirme kuruluşlarının Türkiye nin kredi notunu yükseltmesine katkıda bulunmuştur.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 10 2011 yılında benzer bir performansın sürdürülebilmesi durumunda, ülkemiz kredi notunun daha da iyileşeceği ve Türkiye nin yatırım yapılabilir ülke statüsünde değerlendirileceği kanaati güçlenmiş bulunmaktadır. 2010 yılının bir diğer önemli gelişmesi Türk Lirasında kaydedilen değerlenme olup bu durum dış ticareti ve cari dengeyi etkilemektedir. Bir taraftan iç talebin canlanması sonucu oluşan tüketim artışı, diğer yandan ise dış ticaretteki açığı teşvik eden kur seviyesi cari açığı Türkiye ekonomisi açısından dikkatle izlenmesi gereken bir konu haline getirmiştir. Cari açığın finansman kalitesinde ve kompozisyonunda bir değişim söz konusu olup, portföy yatırımlarının ve krediler suretiyle finansmanın payı artmaktadır. Sıcak paranın seyri ve kredi genişlemesi karşısında TCMB 2010 un son çeyreğinde finansal kesimi kontrol etmeye yönelik tedbirlerini açıklamıştır. Munzam karşılık oranlarında artışa gidilirken, karşılık oranlarının vadeye bağlı olarak farklılaştırılması likiditeyi kontrol adına kullanılmaya başlanmıştır. 2011 yılında güçlü seyredeceğini öngördüğümüz iç talep koşullarının yanı sıra genişleyen kredi mekanizması sonucunda ortaya çıkan özel sektör desteğinin ve seçim yılında görece artması beklenen kamu harcamalarının ekonomik büyümeyi tetiklemeye devam etmesi beklenmektedir. Sektörümüz yarınlara hazırdır. GYO lar, gayrimenkullere ve gayrimenkullere dayalı sermaye piyasası araçlarına, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara ve sermaye piyasası araçlarına yatırım yapabilen, belirli projeleri gerçekleştirmek üzere ortaklıklar kurabilen sermaye piyasası kurumlarıdır. 1995 te SPK tarafından yasal düzenlemeleri tamamlanarak hayata geçirilen GYO şirketleri ilk olarak 1997 yılında İMKB de işlem görmeye başlamıştır. 2004-2009 yıllarında gerçekleştirilen kanun ve mevzuat değişiklikleriyle gayrimenkul sektöründe kurumsallaşma teşvik edilmiş ve GYO sayısı artmıştır. Ülkemizde ilk yıllarda daha çok kiralık gayrimenkul portföylerine yatırım yaparak büyüyen GYO şirketleri, zaman içinde proje geliştirme fonksiyonuna kaymışlar ve bunun sonucunda da portföy yapılarında geliştirme projelerinin oranı yükselmiştir. Ülkemizde son yıllarda GYO lar giderek artan bir şekilde yeni konut ve alışveriş merkezi yatırımlarına yönelmektedirler. 2011, sektörümüz için canlı bir yıl olacaktır. Düşük faiz koşullarının konut projelerini destekleyeceği bir piyasada arz ve talep dengeli bir gelişim gösterecek; yabancı ilgisi sürerken ticari gayrimenkul, ofis ve alışveriş merkezi alanlarında canlanma devam edecektir. Sektörümüz katılımcılarının seçici, farklılaşmaya ve niş alanlara odaklanmaya dönük projelendirme süreçlerini artan oranda tercih edeceklerini ve rekabetin bu olgular etrafında şekilleneceğini öngörüyoruz. 2010 yılı, TSKB GYO açısından önemli gerçekleşmelere sahne olmuştur. Şirketimiz, 2010 yılında kârlı bir büyüme performansına imza atmıştır. Şirketimiz, yıl sonu itibarıyla 12,2 milyon TL lik bir kira geliri kaydetmiştir. Kira gelirlerimizde kaydettiğimiz artış temel olarak Pendorya da ulaştığımız yüksek kiralanma oranının bir sonucudur.
TSKB GYO nun İMKB de halka açılması, gayrimenkul sektörüne, profesyoneller tarafından yönetilen kurumsal sermayenin artan oranda girmesi adına değerli bir adım olmuştur. TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 11 TSKB GYO daki temel stratejilerimizden biri düzenli ve kaliteli kira geliri akışını sürekli yükseltmektir. Pendorya da açılış döneminin geride kalmasıyla birlikte verimliliğe ve etkinliğe önem vermek suretiyle giderlerin azaltılarak net kârın artmasına katkı sağlanması amaçlanmaktadır. 2010 yılında TSKB GYO 6,2 milyon TL net kâr elde etmiştir. Geride bıraktığımız yıl özkaynak kârlılığımız %3,2, aktif kârlılığımız %2 ve 1 TL nominal bedelli hisse başına net aktif değeri 1,47 TL dir. 2009 yılında %56 olan özkaynakların aktifleri karşılama oranı 2010 yılında %66 ya yükselmiştir. 2010 yılında Şirketimizin toplam varlıkları 337 milyon TL, gayrimenkul portföyümüz ise 290 milyon TL olarak gerçekleşmiştir. Yılın en önemli olaylarından biri Nisan ayında kapılarımızı yeni hissedarlarımıza açmamız olmuştur. Şirketimizin hissesi, 9 Nisan 2010 tarihinde gerçekleştirilen Gong Töreni ile İMKB de işlem görmeye başlamıştır. TSKB GYO nun İMKB de halka açılması, ülkemizde geleneksel olarak bireylerin tasarruflarının en büyük payının kanalize olduğu gayrimenkul sektörüne profesyoneller eliyle yönetilen kurumsal sermayenin artan oranda girmesi adına değerli bir adım olmuştur. 2011 yılı için temel hedefimiz, sahip olduğumuz kurumsal değerlerden güç alarak sürekli olarak geliştirdiğimiz stratejiler ışığında paydaşlarımıza mümkün olan en yüksek katma değeri sağlamak ve Türkiye GYO piyasasındaki konumumuzu güçlendirmektir. TSKB GYO nun hedefi projeler yoluyla büyümektir. Güçlü risk yönetimi yetkinliklerine ve sistemine sahip, planlama sürecine büyük önem veren ve işin başarısında büyük yer tuttuğuna inanan TSKB GYO, diğer taraftan kira getirili ticari gayrimenkul ağırlıklı olmak üzere, çeşitli alanlardaki fizibilite çalışmalarına devam etmekte ve çok sayıda proje üzerinde çalışmaktadır. TSKB markasının temsil ettiği değerleri GYO sektörüne taşıyan ve kısa sürede güçlü bir performans ortaya koyan Şirketimiz, hissedarları, çalışanları, kiracıları ve tüm toplum için en iyi yi sunma çabasını sürdürmektedir. Türkiye GYO sektörünün genç olduğu kadar saygın katılımcılarından biri olan TSKB GYO, piyasa koşulları her ne olursa olsun paydaşlarının yanında yer almaya ve onlara hizmet sunmaya devam edecektir. TSKB GYO ailesine, kaydettikleri başarılı performans için teşekkürlerimi sunar, ortaklarımızı ve Genel Kurulumuzu saygıyla selamlarım. A. Orhan Beşkök Yönetim Kurulu Başkanı
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 12 2010 Yılı Dünya ve Türkiye Ekonomisinde Görünüm Dünya Ekonomisi Global ekonomide bir toparlanma dönemi olan 2010 yılında gelişmiş ve gelişmekte olan bölgelerin ekonomileri arasındaki farklar belirginlik kazanmıştır. Gelişmekte olan ekonomilerin kaydettiği güçlü büyüme oranları küresel ekonominin yeni itici gücünü oluştururken, gelişmiş ekonomilerdeki canlanma zayıf seyretmiştir. ABD ve Avrupa da deflasyonist baskılar sürmüş; gelişmekte olan ülkelerde enflasyon baskısı artmış ve dışarıya aşırı bir sermaye akışı ortaya çıkmıştır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 13 ABD, ekonomisini iyileştirmek adına mali gevşeme politikalarını korumuştur. Buna karşılık, Avrupa nın büyük bir kısmında katı kemer sıkma politikaları uygulanmış, para politikaları cephesinde reflasyonist hareketlere imkan tanınmamıştır. Euro Bölgesi nin lokomotifi konumundaki Almanya ekonomisinin, izlenen katı politikalar nedeniyle önümüzdeki dönemde kısmi bir yavaşlama göstermesi beklenmektedir. Diğer taraftan Yunanistan, İrlanda ve Portekiz başta olmak üzere, Euro Bölgesi nin ekonomik sorunlarla boğuşan ekonomileri çözüm noktasına ulaşamamışlardır. Dünya ekonomisinin baş aktörlerinden Çin de, hükümetin 2010 yılında aldığı kısıtlayıcı tedbirlerin olumlu yansıdığı göstergeler, Çin ekonomisinin krizden çıkmak üzere olduğunu ve yeni bir noktada dengelendiğini göstermiştir. Önümüzdeki dönemde daha az büyüme ve daha yüksek enflasyon rakamları Çin ekonomisinin karşı karşıya kalması muhtemel olan unsurlardır. Gelişmekte olan ülkelere sermaye girişinin artması ve ABD nin gevşek para politikaları kapsamında dolar büyük çaplı değer kaybına uğrarken, bu ülkelerin para birimlerinin değerlenmesine engel olmak hedefi döviz kuru piyasalarına müdahaleleri doğurmuş, kur savaşlarına sebep olmuştur. Diğer yandan, gelişmekte olan ekonomilerde petrole olan talebin artması emtia fiyatlarında yukarı yönlü baskıları artırmıştır. IMF nin Dünya Ekonomik Görünüm Raporu na göre; 2010 da dünya ekonomisinin %4,8, gelişmiş ekonomilerin %2,7, Euro Bölgesi nin %1,7, gelişmekte olan ülkelerin ise %7,1 büyüdüğü tahmin edilmektedir. 2011 yılında ise dünya ekonomisinde %4,2, gelişmiş ülke ekonomilerinde %2,2, Euro Bölgesi nde %1,5 ve gelişmekte olan ülkelerde %6,4 büyüme oranının kaydedileceği düşünülmektedir. Ekonomi politikaları arasında görülen ayrışmalar, kur savaşları, para piyasalarındaki baskılar, enflasyon baskısı, farklı ülke risklerinin seyri önümüzdeki dönem piyasa koşullarının belirleyicileri arasında yer alacaktır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 14 Türkiye Ekonomisinin Görünümü 2010 yılında Türkiye, gelişmekte olan ekonomiler arasında büyüme performansıyla öne çıkan ülkelerden biri olmuştur. Türkiye nin 2010 yılı ekonomik performansı iç talep ve özel tüketim harcamalarında kaydedilen artış sayesinde gerçekleşmiştir. GSYH 2010 yılının ilk çeyreğinde yıllık %11,8, ikinci çeyreğinde ise %10,2 artmış; üçüncü çeyrekte ise %5,5 yükselmiştir. Sanayi üretimi 2010 yılının üçüncü çeyreğinde %10 artarken, kapasite kullanım oranı geçen yılın aynı dönemine oranla 5,4 puan artarak %74 seviyesinde gerçekleşmiştir. Sektörel bazda bakıldığında 2010 yılının ilk dokuz ayında inşaat sektörü %18,4 ile en fazla büyüyen işkolu olmuştur. Tarım %0,3 gerilerken, imalat sanayinde %14,7, ticarette %13,6 artış kaydedilmiştir. İşsizlik ve enflasyon oranlarında gerileme yaşanmıştır. 2010 yılında ekonomideki büyümeye paralel olarak istihdam artmış, işsizlik oranlarında düşüş gözlenmiştir. Küresel kriz ve ekonomideki daralmayla birlikte 2009 yılı Nisan ayında %14,8 e kadar yükselen işsizlik, 2010 yılı Kasım ayında %11 e düşmüştür. 2009 yılı sonunda %5 lere kadar gerileyen yıllık enflasyon, 2010 yılında arz yönlü baskılar ve baz etkisine bağlı olarak %10 un üzerine çıkmış, yıl sonuna doğru ise düşüşe geçmiştir. Yılın son çeyreğinde enflasyon 2,83 baz puan gerileyerek %6,4 ile %6,5 lik yıl sonu hedefine oldukça yakın bir düzeyde gerçekleşmiştir. Enflasyondaki bu düşüşün en büyük nedeni işlenmemiş gıda fiyatlarındaki ciddi düşüşler olmuştur. Sermaye girişleri artarken, Türk Lirası güçlenmiştir. Finansal piyasalarda oluşan güvene bağlı olarak Türkiye ye sermaye girişlerinde artış yaşanmıştır. 2010 yılı Ocak-Kasım döneminde 38,1 milyon dolar net sermaye girişi olmuştur. Küresel kriz sonrasında sermaye girişinin hızlanmasında, özellikle bankaların yurtdışı borçlarının artmasına paralel olarak diğer yükümlülüklerin fazlalaşması etkili olmuştur. Cari açığın finansmanına olumlu katkı yapan ve uzun vadeli sermaye girişlerini içeren doğrudan yatırımların sermaye girişlerindeki ağırlığı giderek azalmıştır. 2010 yılı doğrudan yatırımları 6,3 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir. Bu süreci takiben likidite koşullarında iyileşme yaşanmış, Türk lirası 2010 da yabancı paralar karşısında değerini korumuştur. 2010 yılı Eylül ayı itibarıyla Türk lirası 2009 yıl sonuna göre TÜFE bazlı endekse göre %10,4, ÜFE bazlı endekse göre ise %11,8 değerlenmiştir.
Özel tüketim harcamalarına dayalı ekonomik büyüme, Türk Lirası nın değerlenmesi, üretimdeki toparlanmayla birlikte artan ara malı ithalatı ve enerji ihtiyacı cari açığın büyümesinde etkili olmuştur. TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 15 Dış ticaret açığı ve cari açık artışını sürdürmüştür. Özel tüketim harcamalarına dayalı ekonomik büyüme, Türk Lirası nın değerlenmesi, üretimdeki toparlanmayla birlikte artan ara malı ithalatı ve enerji ihtiyacı cari açığın büyümesinde etkili olmuştur. Türkiye nin 2010 yılında ihracatı %11,5 artarak 113,9 milyar dolara, ithalatı ise %31,6 artışla 185,5 milyar dolara ulaşmıştır. Dış ticaret açığındaki artış %84,5 i bulurken, açık 71,6 milyar dolar olarak gerçekleşmiştir. İhracatın ithalatı karşılama oranı da %72,5 ten %61,4 e gerilemiştir. 2010 yılında cari işlemler hesabı, 48.557 milyon dolar açık vermiştir. 2010 da %5,8 olması beklenen Cari Açık/GSYİH oranının, 2011 yılında %5,9 seviyesinde gerçekleşeceği tahmin edilmektedir. Bütçe olumlu performans sergilemiştir. 2010 yılında bütçe gerçekleşmelerinde olumlu sonuçlar ortaya çıkmıştır. 2010 yılı bütçe açığı, 2009 a göre %25 düşüşle 39,6 milyar TL gerçekleşmiştir. Faiz dışı fazla da geçen yıla göre yaklaşık 20 kat artarak 8,7 milyar TL olmuştur. 2010 yılında bütçe gelirleri 254,3 milyar TL ye, bütçe giderleri ise 293,6 milyar TL ye yükselmiştir. 2010 yılında faiz hariç bütçe giderleri %14,1 artışla 245,3 milyar TL, vergi gelirleri %22,1 artışla 210,5 milyar TL olarak gerçekleşmiştir. TCMB alternatif politika araçlarına yönelmiştir. 2010 yılının son çeyreğinde gelişmekte olan ülkelere yönelik sermaye akımlarının güçlenmesi ve kredilerdeki genişleme, TCMB yi kısa vadeli faizlerle birlikte likidite yönetimi ve zorunlu karşılıklar gibi alternatif araçları da etkin biçimde kullanacağı bir politika değişikliğine yöneltmiştir. Bu çerçevede, TCMB daha düşük politika faizi ve daha yüksek zorunlu karşılık oranları ile finansal istikrarı ve fiyat istikrarını birlikte sağlama yolunu seçmiştir. 2010 yılı sonunda politika faiz oranı %7 den %6,50 ye düşürülürken, TL zorunlu karşılık oranı %5,5 ten %6 ya yükseltilmiştir. Zorunlu karşılığa tabi olan yükümlülüklerin vadesi uzadıkça TL karşılık oranlarının indirilmesi yönünde karar alınmıştır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 16 Dünyada ve Türkiye de GYO Sektörü 2010 yılında ABD ve AB de inşaat, konut ve gayrimenkul sektörlerinde zayıflama sürmüştür. Her ne kadar 2010 yılı üçüncü çeyreğinde göreceli iyileşme gerçekleşti ise de, bu olumlu hava yerini kısa sürede durgunluğa ve yeniden bozulmaya bırakmıştır. ABD de inşaat sektörü harcamaları zayıf kalmaya devam etmiş, konut dışı bina harcamaları yıl boyunca gerileme trendinde olmuştur. Konut fiyatlarında yılın ikinci çeyreğinde bir artış yaşanmış, üçüncü çeyrekte ise fiyatlar neredeyse aynı kalmıştır. Konut satışları hiç olmadığı kadar azalmış, konut fiyatlarındaki sınırlı artış konut talebini olumsuz etkilemiştir. AB de inşaat sektöründe yılın birinci ve ikinci çeyreğindeki küçülmenin ardından 2010 yılı üçüncü çeyreğinde de küçülme hızlanarak sürmüştür. Hem konut hem de konut dışı bina inşaatlarda küçülme yaşanmış; inşaat faaliyetlerindeki gerilemenin hızlanması ekonomik toparlanmayı geciktirmiştir. ABD ve AB de ekonomik canlanmanın kırılgan ve geçici olduğuna dair endişeler yeni mali önlemlere ihtiyaç duyulmasına neden olmuştur. İktisadi faaliyetlerde yavaşlama beklentisi, gelişmiş ülkelerde ticari gayrimenkul piyasasına ilişkin bekleyişleri de olumsuz etkilemiş olup talebin canlanmasını engellemiştir. Bu nedenle üçüncü ve dördüncü çeyrek dönemlerde ticari gayrimenkul fiyatlarında yeniden bir gerileme ortaya çıkmıştır. Bu gelişmeye paralel olarak ticari gayrimenkul yatırımlarının finansmanı için bankalarca sağlanan kredilerin geri ödemelerinde yaşanabilecek sıkıntılara ilişkin kaygılar yeniden artmıştır. Asya - Pasifik Bölgesi nde ise ticari gayrimenkullere yönelik talep ve oluşan varlık fiyatları balon riski yaratmaya devam etmiştir. Özellikle Çin de ticari gayrimenkul fiyatlarında oluşan şişmenin engellenmesi için yeni önlem arayışları başlamıştır.
2010 yılı boyunca konut fiyatları ve kiralarında durgunluk sürmüştür. Ticari gayrimenkuller içinde ise özellikle ofis ve alışveriş merkezi kiralama taleplerinde ve yeni yatırımlarda canlanma görülmüştür. TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 17 Türkiye deki Gelişmeler Türkiye ekonomisindeki güçlü büyüme performansı inşaat ve gayrimenkul sektörüne de olumlu yansımış; inşaat sektörü 2010 yılında en hızlı büyüyen sektörlerin başında gelmiştir. Özel ve kamu inşaat harcamaları artmıştır. Alınan konut yapı ruhsatları göreceli olarak yüksek seviyelerde seyretmiştir. Buna karşın konut satışları ise beklentilerin altında gerçekleşmiştir. 2010 yılı boyunca konut fiyatları ve kiralarında durgunluk sürmüştür. Ticari gayrimenkuller içinde ise özellikle ofis ve alışveriş merkezi kiralama taleplerinde ve yeni yatırımlarda canlanma görülmüştür. Konut kredilerinde genişleme yıl genelinde ve özellikle son çeyrekte hızlanarak devam etmiştir. Aralık ayı itibarıyla konut kredileri hacmi yılbaşından bu yana %29,6 büyüyerek 55,2 milyar TL ye ulaşmıştır. Konut kredilerinde ortalama aylık faiz oranları yıl genelinde %1 in altında seyretmiştir. Merkez Bankası faiz oranlarındaki gevşeme ve genel kredi faiz oranlarındaki seviyelere bağlı olarak yılın son çeyreğinde de konut kredisi ortalama faiz oranları en düşük seviyelerini sürdürmüştür. 6-10 yıl vadeli kredilerin payı geçen yıl sonunda %48,4 iken Aralık 2010 ayı itibarıyla %52,1 e yükselmiştir. Konut kredilerinde vadelerin uzamasında göreceli düşük faiz oranları etkili olmuştur. Takipteki konut kredileri miktar bazında azalırken, takipteki konut kredilerinin kullandırılan toplam konut kredileri içindeki payı düşmüştür. 2010 yılında iç talebin beklentilerin üzerinde canlanması, hane halkı harcamalarındaki hızlı genişleme, faiz oranlarının göreceli olarak düşük seviyelerde kalması, yabancı perakendecilerin Türkiye ye yeniden artan ilgisi sonucu kriz döneminde yavaşlayan veya ertelenen AVM projelerinde canlanma görülmüştür. 2010 yılında açılan AVM sayısı 21 olarak gerçekleşirken yeni açılan AVM lerin kiralanabilir alan büyüklüğü yaklaşık 750.000 m2 olmuştur. Türkiye genelinde kiralanabilir toplam alan büyüklüğü ise 6,4 milyon m2 ye ulaşmıştır. Ofis piyasasında kiralama taleplerinde belirgin bir hareketlenme yaşanmaya başlamıştır. Ekonomideki canlanma ile orta vadeli beklentilerin ve güvenin artması yanı sıra özellikle yabancıların Türkiye ye yönelik artan ilgisi sonucu ofis piyasasında yeni kiralama talebi artmıştır. Yeni halka açılan şirketlerle İMKB de işlem gören GYO sayısı 21 e ulaşmıştır. Yabancıların gayrimenkul alımı daralmış ve 427 milyon dolara gerilemiştir. Sektöre yönelik doğrudan yatırım girişi ise 68 milyon dolar olarak gerçekleşmiştir. 2010 yılında en yüksek doğrudan yatırım girişi bu dönemde yaşanırken, yatırım girişleri kriz öncesi dönemin halen oldukça altında kalmıştır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 18 TSKB GYO nun 2010 Yılı Faaliyetlerinin Değerlendirilmesi TSKB GYO, 2010 yılı Nisan ayında halka açılmıştır. TSKB GYO, 2010 yılında halka açılan ilk GYO olmuş, 150 milyon TL lik sermayesinin %38 ini halka arz etmiştir. Şirketin halka arzı, hem yurt içinden hem yurt dışından büyük oranda ilgi görmüştür. TSKB GYO, halka arzında topladığı ve kotanın yaklaşık 4 katına ulaşan taleple büyük bir başarıya imza atmıştır. Şirket in hisse senetleri 9 Nisan 2010 tarihinde İMKB Kurumsal Ürünler Pazarı nda işlem görmeye başlamıştır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 19 Pay başına nihai satış fiyatının 1,05 TL olarak belirlendiği arz sonunda ek satış hakkının da kullanımıyla Şirketin halka açıklık oranı %38,33 olarak gerçekleşmiştir. TSKB GYO nun halka arzında payların %48 i yurtdışı kurumsal yatırımcılara, %50 si yurt içi bireysel yatırımcılara, %2 si ise yurtiçi kurumsal yatırımcılara satılmıştır. Pendorya Alışveriş Merkezi nin işletme faaliyetleri hız kazanmıştır. 2010 yılı TSKB GYO nun İstanbul Pendik İlçesi nde 17 Aralık 2009 tarihinde hizmete açtığı Pendorya Alışveriş Merkezi nin kiralama ve işletme faaliyetlerinin başarıyla sürdürüldüğü ve düzenli kira getirisinin arttığı bir yıl olmuştur. Yeni işletmeye alınan bir varlık olması nedeniyle, 2009 yılı sonunda %76 seviyesinde olan doluluk oranı, 2010 yılı sonunda %90 düzeyine ulaşmıştır. Pendorya nın açılış döneminde ortaya çıkan ihtiyaçları karşılamak amacıyla etkin ve verimli bir işletmenin gerektirdiği önlem ve çalışmalara 2010 yılı boyunca devam edilmiştir. 2011 yılının, artan dolulukla beraber kira gelirlerin yükseldiği, buna karşılık açılış döneminin geride kalmasıyla birlikte giderlerin düşmesi sonucu kârlılığın arttığı bir dönem olması hedeflenmektedir. TSKB GYO dan sürdürülebilir bir yatırım projesi daha: Adana Otel Projesi Stratejisi kira getirisi sağlayacak ticari gayrimenkul projeleri gerçekleştirmek olan TSKB GYO, Anadolu da potansiyel vaat eden bölgelerde yatırımlar yapma fikrinden hareketle Adana Otel Projesi nin çalışmalarına başlamıştır. Adana şehir merkezinde bulunan 3.608 m 2 büyüklüğündeki arsa üzerinde geliştirilmesi planlanan otel yatırımı ile ilgili olarak, mimari ve mühendislik projelerinin ve proje izinlerine ilişkin yasal prosedürle ilgili çalışmalara devam edilmektedir. Diğer taraftan, TSKB GYO ile Palmira Turizm Ticaret A.Ş. (DİVAN Grubu) arasında 5 Ağustos 2010 tarihinde, ilgili arsa üzerinde geliştirme çalışmaları sürdürülen 5 yıldızlı ve yaklaşık 200 odalı otelin inşası, işletmeye hazır hale getirilmesi ve işletmeci şirket tarafından işletilmesi işinin; hukuki, ticari, teknik ve sair esaslarının belirlenmesine yönelik bir Niyet Mektubu imzalanmıştır. Taraflar, söz konusu Niyet Mektubu nun amacı kapsamında işbirliğine gitmek üzere müzakerelere ve proje geliştirme çalışmalarının aşamaları ile sonuçlarını araştırmak üzere bir fizibilite çalışması yapmaya başlamışlardır. 31.12.2010 tarihine kadar geçerli olan Niyet Mektubu, ilgili tarihte 3 ay süreyle uzatılmış olup, taraflar arasında işletme sözleşmesi müzakerelerine geçilmiştir. Şirket, bu faaliyetlere ilave olarak, ticari gayrimenkul ağırlıklı olmak üzere yeni proje geliştirmeye yönelik çalışmaları sürdürmektedir. Bu çerçevede, İstanbul ve gayrimenkul projeleri açısından ilgi çekici diğer şehirlerde otel, rezidans, ofis binaları ve alışveriş merkezi gibi yatırım alternatiflerinin değerlendirilmesine devam edilmektedir.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 20 TSKB GYO nun stratejisi başarıyı yineleyebilir kılmak üzerine kuruludur. Şirket her defasında kendini bir üst seviyeye taşıyacak projeleri hedeflemektedir. YİNELEYEN
TSKB GYO nun Yatırım Portföyü TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 21 31 Aralık 2010 tarihli portföy değer tablosuna göre TSKB GYO nun toplam portföy değeri bir önceki yıl sonuna göre %13 oranında artarak 321 milyon TL düzeyinde gerçekleşmiştir. Şirketin portföy yatırımlarının değer bazında yaklaşık %91 i gayrimenkul portföyünden oluşmakta ve söz konusu gayrimenkul yatırımları kira geliri elde edilen taşınmazlar ile proje geliştirmek üzere satın alınan arsadan oluşmaktadır. Portföyün geri kalan %9 luk kısmı, nakit yatırım amaçlı tutulmakta ve sermaye piyasası araçları kullanılarak değerlendirilmektedir. TSKB GYO nun gayrimenkul yatırımlarının ekspertiz değeri bazında dağılımına bakıldığında, %29 unun ofis binaları, %67 sinin alışveriş merkezi ve %4 ünün arsadan oluştuğu görülmektedir. Gayrimenkul Portföyü Dağılımı* 1 Pendorya Alışveriş Merkezi %67 2 Ofis Binaları %29 3 Arsa %4 2 3 1 *Toplam Portföy değeri baz alınmıştır. TSKB GYO nun Gayrimenkul Portföyü; Pendik te D100 (E-5) Karayolu üzerinde bulunan Pendorya Alışveriş Merkezi, İstanbul Fındıklı daki iki ofis binası, İstanbul Karaköy de bulunan Tahir Han ofis binası ve Adana şehir merkezinde yer alan yaklaşık 3.600 m 2 büyüklüğündeki arsadan oluşmaktadır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 22 Toplam 80.648 m 2 brüt kapalı alana sahip Pendorya AVM, TSKB GYO nun en önemli varlığıdır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 23 Pendorya Alışveriş Merkezi Pendorya AVM, TSKB GYO nun İstanbul Pendik te yer alan katma değeri yüksek alışveriş merkezi yatırımıdır. Toplam 80.648 m 2 brüt kapalı alana ve 30.275 m 2 kiralanabilir alana sahip alışveriş merkezinin %95 hissesi TSKB GYO ya aittir. İstanbul un hızla gelişmekte olan bir bölgesinde yer alması dolayısıyla önemli bir potansiyeli barındırmakta olan AVM nin inşaatı 13 ay gibi kısa bir sürede tamamlanmış ve 17 Aralık 2009 tarihinde işletmeye açılmıştır. Pendorya AVM, dünyanın ve Türkiye nin en büyük perakende zincirlerinden Tesco Kipa ve Avrupa nın en büyük elektronik marketlerinden Media Markt başta olmak üzere; 100 mağazası ve Maltepe-İzmit güzergahı üzerinde yer alan ilk sinema kompleksi olan 8 salonlu AFM sineması ile ziyaretçilerine keyifli zaman geçirecekleri bir mekan sunmaktadır. Yeni konut bölgeleri, marina, üniversite, teknopark ve fuar alanı gibi yatırımlar ile hızlı bir gelişim trendi içinde olan Pendik te, sahile 1,5 km, merkeze 3,5 km ve Sabiha Gökçen Havaalanı na 8 km mesafede yer alan Pendorya AVM sadece bölge halkının değil, herkesin kolaylıkla ulaşabileceği bir alışveriş merkezi olma özelliği taşımaktadır. Gün ışığından maksimum faydalanmaya olanak sağlayan mimari yapısı, ziyaretçilerinin açık havanın keyfini yaşayacağı açık meydan ve terasıyla Pendorya AVM, misafirlerine farklı bir alışveriş deneyimi vaat etmektedir. Pendorya Alışveriş Merkezi Portföy Bilgileri Konum: İstanbul-Pendik Arsa Alanı: 23.182,96 m² Toplam Kapalı Alan: 80.648 m 2 Portföye Giriş Tarihi: 2007 Ekspertiz Değeri: 195.290.000 TL Ekspertiz Tarihi: 29 Aralık 2010 Kiralanabilir Alan: 30.275 m 2
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 24 Fındıklı Binaları hem kira getirileri hem de merkezi ve prestijli konumları ile portföyde önemli bir yere sahiptir.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 25 Fındıklı Ofis Binaları İstanbul un Fındıklı semtinde, Meclisi Mebusan Caddesi üzerinde bulunan iki ofis binası yaklaşık 17.603 m 2 kapalı alana sahiptir. Gayrimenkulün yakın çevresinde ofis amaçlı ve genelde üst gelir düzeyine sahip gruplarca mesken amaçlı kullanılan 5-6 katlı binalar ile Dolmabahçe Sarayı ve Beşiktaş İnönü Stadyumu gibi simgesel özelliğe sahip yapılar bulunmaktadır. Konum olarak İstanbul un kalbinde yer alan Fındıklı Ofis Binaları ndan İstanbul un birçok yerine kara veya deniz yolu ile kolayca ulaşım sağlanmaktadır. Portföye 2007 yılında katılan Fındıklı Ofis Binalarında halen TSKB ile bazı iştirak ve Grup şirketleri kiracı olarak yer almaktadır. Tamamı kiralanmış olan Fındıklı Binaları gerek kira getirileri gerekse merkezi ve prestijli konumları ile TSKB GYO nun portföyünde önemli bir yere sahiptir. Fındıklı Ofis Binaları Portföy Bilgileri Konum: İstanbul-Fındıklı Toplam Arsa Alanı: 4.199 m 2 Toplam İnşaat Alanı: 17,603 m 2 Portföye Giriş Tarihi: 2007 Ekspertiz Değeri: 76.980.000 TL Ekspertiz Tarihi: 9 Aralık 2010
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 26 Tahir Han ofis binası merkezi konumu ile ön plana çıkmaktadır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 27 Tahir Han İstanbul un Karaköy semtinde, Rıhtım Caddesi üzerindeki gayrimenkul, zemin kat, asma kat ve 6 normal kattan oluşmaktadır ve 3.198 m² brüt inşaat alanına sahiptir. Şirket portföyüne 2006 yılında katılan Tahir Han ofis binası merkezi konumu ile ön plana çıkmaktadır. Marmara Denizi sahiline ikinci parsel konumunda olan taşınmaz, yer aldığı bölge itibarıyla alternatif proje geliştirme olanaklarına imkan tanıması bakımından da önem taşımaktadır. Halen çoğu katı kiralanmış olan deniz manzaralı Tahir Han ın 106/144 hissesi TSKB GYO ya aittir. Tahir Han Portföy Bilgileri Konum: İstanbul-Karaköy Toplam Arsa Alanı: 607 m 2 Brüt Alan: 3,198 m 2 Portföye Giriş Tarihi: 2006 Ekspertiz Değeri: 6.265.000 TL Ekspertiz Tarihi: 9 Aralık 2010
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 28 TSKB GYO, Anadolu da potansiyel vaat eden bölgelerde yatırımlar yapma fikrinden hareketle Adana Otel Projesi nin çalışmalarına başlamıştır.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 29 Adana Arsası Adana arsası yaklaşık 3.600 m 2 büyüklüğünde olup şehir merkezinde, Turhan Cemal Beriker Bulvarı üzerinde yer almaktadır. Arsa, önemli merkezlerden Şakir Paşa Havaalanına 3 km ve Seyhan Nehrine 1 km mesafededir. Geçmişte tarım ekonomisi ile bilinen Adana, günümüzde tüm Adana ilinin gelişim potansiyelini etkilemesi beklenen Yumurtalık bölgesindeki petrol boru hattı ve rafineri yatırımları ile gündemdedir. %50 hissesi TSKB GYO ya ait olan arsa üzerinde 5 yıldızlı ve yaklaşık 200 odalı bir otel geliştirilmesine yönelik çalışmalar devam etmektedir. Adana Arsası Portföy Bilgileri Konum: Adana şehir merkezi Toplam Arsa Alanı: 3,608 m 2 Planlanan Proje Kapalı Alanı: 27,000 m 2 Portföye Giriş Tarihi: 2007 Ekspertiz Değeri: 11.726.000 TL Ekspertiz Tarihi: 15 Aralık 2010
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 30 TSKB GYO nun 2011 Yılı Beklentileri ve Hedefleri Türkiye nin gayrimenkul yatırımı anlamında önemli bir potansiyel barındırdığına inanan TSKB GYO, global ekonomideki iyileşme sinyallerine bağlı olarak 2011 yılında gayrimenkul sektörünün olumlu gelişmelere sahne olacağını öngörmektedir. TSKB GYO, 2011 yılında gayrimenkul yatırımlarının artacağını, bu paralelde mevcut veya yeni inşa edilecek gayrimenkullerin değerinin de yükseleceğini beklemektedir. Borsaya açılan GYO sayısının artması ile beraber sektör giderek daha fazla önem kazanmaktadır. Güçlü büyüme performansının ve istikrarın devam edeceği 2011 yılında TSKB GYO; Pendorya Alışveriş Merkezi işletme faaliyetlerini tüm hızıyla sürdürmeyi ve etkinleştirmeyi, Adana Otel Projesi nin inşaatına başlamayı, yeni projeler yoluyla portföyünü büyütmeyi, tüm paydaş kitlesi için sürdürülebilir ve kalıcı yatırımlar gerçekleştirerek değer üretmeyi, faaliyet gösterdiği sektörün lider kuruluşlarından biri olmayı hedeflemektedir.
Hisse Senedi Performansına İlişkin Bilgiler TSKB GYO, 2010 yılı başında 100.000.000 TL tutarındaki sermayesini 150.000.000 TL ye çıkararak, artırılan 50.000.000 TL (ek satış hakkı ile birlikte 57.500.000 TL) sermayeyi temsil eden payların, mevcut ortakların yeni pay alma haklarının kısıtlanması suretiyle halka arz edilmesi amacıyla Sermaye Piyasası Kurulu na başvuruda bulunmuş, halka arz edilecek paylar 25.03.2010 tarihinde Kurul kaydına alınmıştır. TSGYO hisse senedi 9 Nisan 2010 tarihinde İMKB Kurumsal Ürünler Pazarı nda 1,05 TL fiyat ile işlem görmeye başlamıştır. TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 31 Hisse senedi performansı ile ilgili başlıca bilgi ve analizler aşağıda yer almaktadır: Performans 08.04.10 31.12.10 08.04-31.12 İMKB 100 (XU100) 58.412 66.004 13% İMKB GYO (XGMYO) 34.929 36.063 3% TSGYO 1,05 0,94-10% Gayrimenkul Portföyü Varlıkları milyon TL 1.30 - TSGYO İMKB GYO Endeksi İMKB-100 Endeksi 1.20-1.10-1.00-0.90-0.80-0.70-8/4/10 22/4/10 6/5/10 20/5/10 3/6/10 17/6/10 1/7/10 15/7/10 29/7/10 12/8/10 26/8/10 9/9/10 23/9/10 7/10/10 21/10/10 4/11/10 18/11/10 2/12/10 16/12/10 30/12/10 Performans 08.04.10 31.12.10 08.04-31.12 TSGYO Piyasa Değeri (milyon TL) 158 141-10% TSKB GYO (TSGYO) Net Aktif Değer Tablosu (31.12.2010 itibarıyla) ( TL ) Arsa 11.635.800 Adana Arsası 11.726.000 Ofis Binaları 79.570.000 Fındıklı Binaları 76.980.000 Tahir Han Binası 6.265.000 Alışveriş Merkezi 187.770.000 Pendorya AVM 195.290.000 Gayrimenkul Portföyü Toplamı 290.261.000 İştirakler - Para ve Sermaye Piyasası Araçları Toplamı 30.214.816 Toplam Portföy Değeri 320.475.816 Hazır Değerler 3.668 Alacaklar 1.450.418 Diğer Aktifler 15.248.924 Borçlar 116.245.087 Net Aktif Değer 220.933.739 Piyasa Değeri 141.000.000 Net Aktif Değerine Göre Iskonto -36%
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 32 Yönetim Kurulu ve Denetim Kurulu 1 2 3 4 5 6 7 1 2
Yönetim Kurulu 1- Ahmet Orhan Beşkök A.Orhan Beşkök, üniversite öğrenimini The Polytechnic of Central London Üniversitesi Ekonomi Bölümü nde tamamlamış, daha sonra London School of Economics de Ekonomi alanında yüksek lisans yapmıştır. Beşkök, 1982 yılından bu yana TSKB de çeşitli görevler üstlenmiş olup, İktisadi Analiz Müdürlüğü nden sonra 2002 yılından bu yana Teknik Hizmetlerden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak hizmet vermektedir. Şubat 2006 dan bu yana TSKB GYO nun Yönetim Kurulu Başkanıdır. 2- Ömer Eryılmaz Ömer Eryılmaz, İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi mezunudur. 1986 yılında Sınai Yatırım Bankası A.Ş. de mali analist olarak çalışma hayatına başlayan Eryılmaz 1999 yılında Mali Kontrol Müdürü olmuştur. Eryılmaz, 2002 yılından bu yana TSKB de görev yapmakta olup Risk Yönetim Müdürlüğü ve Teftiş Kurulu Başkanlığı görevlerinde bulunmuştur. Halihazırda TSKB de Mali Kontrol ve Menkul Kıymetlerden Sorumlu Genel Müdür Yardımcısı olarak görev yapmakta olan Eryılmaz, 2006 Şubat ayından bu yana TSKB GYO da Yönetim Kurulu Başkan Vekili olarak görev yapmaktadır. Denetim Kurulu B. Gökhan Çanakpınar B. Gökhan Çanakpınar, ODTÜ İşletme Bölümü mezunudur. 1988 de mezun olan ve uzun süre İş Bankası Bilgi İşlem Müdürlüğü nde çalışan Çanakpınar, 1996 yılında TSKB bünyesine katılmıştır. TSKB ye katılımından bu yana Bilgi Teknolojileri bünyesinde değişik pozisyonlarda görev alan Çanakpınar, 2006 yılından bu yana TSKB GYO Denetim Kurulu Üyesi olarak görev yapmaktadır. 3- Ufuk Bala Yücel Ufuk Bala Yücel, Boğaziçi Üniversitesi Ekonomi Bölümü mezunudur. Marmara Üniversitesi Bankacılık Bölümü nde yüksek lisansını tamamlamıştır. 1987 yılında başladığı bankacılık kariyerinde Interbank, Yapı ve Kredi Bankası ve Finansbank ta çeşitli görevler üstlendikten sonra 2001 yılında TSKB de Krediler Müdürü olarak çalışmaya başlamıştır. Şu anda TSKB Kredilerden sorumlu Genel Müdür Yardımcılığı görevini yürüten Yücel ayrıca, TSKB GYO da 2007 yılından bu yana Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev almaktadır. 4- Meltem Gülsoy Meltem Gülsoy, Boğaziçi Üniversitesi İşletme Fakültesi mezunudur. University of Reading de yüksek lisansını tamamlamış olan Gülsoy, iş yaşamına TSKB de mali analist olarak başlamıştır. Gülsoy, 2009 yılından bu yana hem TSKB Proje Finansman Müdürlüğü hem de TSKB GYO Yönetim Kurulu Üyeliği görevlerini yürütmektedir. 5- E. Estel Gürdoğan E. Estel Gürdoğan, ODTÜ İktisat Bölümü mezunudur. Bilkent Üniversitesi Uluslararası İlişkiler Bölümü nde yüksek lisansını tamamlamıştır. Kariyerine 1996 yılında Vakıfbank ta başlayan Gürdoğan, 2004 yılında TSKB bünyesine katılmıştır. Gürdoğan, 2006 yılından itibaren Finansal Kurumlar Müdürü olarak görevine devam etmektedir. Ayrıca Gürdoğan, 2006 yılından bu yana TSKB GYO Yönetim Kurulu Üyesi olarak görev yapmaktadır. Cüneyt Demirkaya Cüneyt Demirkaya İTÜ İnşaat Mühendisliği Fakültesi mezunudur. İTÜ Yapı İşletmesi Bölümü nde yüksek lisansını tamamlamış daha sonra Marmara Üniversitesi nde MBA ve işletme doktorası yapmıştır. Demirkaya, 2007 yılında çalışmaya başladığı TSKB Portföy Yönetimi Müdürlüğü nde 2010 yılından itibaren Müdür olarak görevini yürütmektedir. 2010 yılı itibarı ile TSKB GYO Denetim Kurulu Üyesi olmuştur. 6- Ali Rıza Keskinalemdar Ali Rıza Keskinalemdar, İstanbul Üniversitesi İşletme Fakültesi nden mezun olduktan sonra Akbank ta mali analist yardımcısı olarak göreve başlamıştır. Uzun yıllar aynı bankanın çeşitli birimlerinde yöneticilik dahil birçok görev yaptıktan sonra emekli olmuştur. Keskinalemdar, 2010 yılında TSKB GYO da Bağımsız Yönetim Kurulu Üyeliğine seçilmiştir. 7- Melahat Söğütlü Melahat Söğütlü, üniversite öğrenimini Ankara İktisadi Ticari İlimler Akademisi Ekonomi Bölümü nde tamamlamış, Vienna University of Economics and Business Administration da master ve doktora eğitimi yapmıştır. Austrian Institute of Economic Research kurumunda 1 yıl çalıştıktan sonra Türkiye ye dönen Söğütlü, 1988-2008 yılları arasında Türkiye Sınai Kalkınma Bankası nda Ekonomist ve Kurumsal Pazarlama Yöneticisi olarak çalışmıştır. İş hayatına Frankfurt School of Finance and Management ta devam eden Söğütlü, 2010 yılında TSKB GYO da bağımsız yönetim kurulu üyeliğine seçilmiştir. TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 33
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 34 Şirket Yönetimi Organizasyon Şeması Yatırımlar Proje Geliştirme Proje Yönetimi Varlık Yönetimi Yönetim Kurulu Genel Müdür Finans ve Yatırımcı İlişkileri Yatırımcı İlişkileri Uyum Finans Hukuk Danışmanı Vergi Danışmanı Gayrimenkul Değerleme Şirketi Mali ve İdari İşler Muhasebe Bütçe Planlama İdari İşler Korkut Ün Genel Müdür TSKB GYO Genel Müdürü Korkut Ün, Alman Lisesi ve Boğaziçi Üniversitesi Endüstri Mühendisliği Bölümü mezunudur. Çalışma hayatına 1992 yılında TSKB de Mali Analiz Bölümü nde başlamış olup, 2001 yılından itibaren TSKB Mali Analiz Müdürü olarak görev almıştır. Ün, 2006 yılının Ağustos ayından bu yana TSKB GYO da Genel Müdürlük görevini sürdürmektedir.
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 35 4 2 1 3 5 Adı Soyadı Unvanı 1- Korkut Ün Genel Müdür 2- F. Aslı Yılmaz Yatırımlar Müdürü 3- Hakan Üşar Varlık Yöneticisi 4- Cengaver Yıldızgöz Finans ve Yatırımcı İlişkileri Yöneticisi 5- Kemal İpsalalı Mali ve İdari İşler Yöneticisi
TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 36 Uzun vadeli bakış açısıyla yapılan sürdürülebilir planlar, uygulamalar ve faaliyetler rekabetin önünde yer almayı sağlamaktadır. SÜRDÜRÜ- LEBİLİR
TSKB GYO da İnsan Kaynakları TSKB GYO 2010 FAALİYET RAPORU 37 TSKB GYO, doğru analiz ve doğru karar verme sürecinde insan kaynağının öneminin farkında olan bir yatırım şirketi olarak insan kaynaklarına yaklaşımının ana ilkelerini yetki ve sorumluluk paylaşımı, eğitim ve araştırmaların desteklenmesi suretiyle çalışanların kişisel ve profesyonel gelişiminin sağlanması, özlük haklarına özen gösterilmesi, çalışanları için motive edici bir çalışma ortamı yaratma olarak belirlemiştir. TSKB GYO, yatırım olanaklarının araştırılması ve geliştirilmesi için sektörün ve piyasanın izlenmesi, fizibilite ve değerlendirme raporlarının hazırlanması, yürütülmekte olan yatırımların proje yönetiminin sevk ve idaresi gibi görevler üstlenen alanında uzman ve deneyimli ekibe sahiptir. Bu ekip; mühendislik, mimarlık ve şehir planlama disiplinleri başta olmak üzere, konu ile ilgili mesleki birikim ve deneyime sahip profesyonellerden oluşmaktadır. İnsan Kaynakları Politikası İşe Alım TSKB GYO; işe alımlarda adayların pozisyonun gerektirdiği nitelik ve yetkinliklere sahip, takım çalışmasına yatkın ve gelişime açık olmalarına önem vermektedir. Grup bünyesinde, pozisyona bağlı olarak genel yetenek, kişilik testleri, pozisyonlara yönelik mesleki bilgi ve becerileri değerlendirmeye yönelik testler ve mülakatlar yapılmaktadır. Eğitim ve Gelişim TSKB GYO nun eğitim hedefi, çalışanlarına belirli bilgi, beceri ve davranışları kazandırmak ve bunları kendi yaşamlarında da uygulayabilecek donanıma sahip olmalarını sağlamaktır. Performans Gelişimi TSKB GYO nun İnsan Kaynakları Uygulamaları nın temeli çalışanlarının kişisel ve kariyer gelişimine katkıda bulunmak üzerine kuruludur. Çalışanların yetkinlikleri ve mesleki becerileri objektif olarak değerlendirilmekte ve gelişmeye açık yönleri eğitimlerle desteklenmektedir. Ücretlendirme Sistemi TSKB GYO, doğru işe doğru ücret ödemek ve şirket içi dengeleri korumak için piyasa koşulları doğrultusunda belirlenen basamaklara uyumlu bir ücret politikası uygulamaktadır.
TSKB GYO FAALİYET RAPORU 2010 38 TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. Kurumsal Yönetim İlkeleri Uyum Raporu 1. KURUMSAL YÖNETİM İLKELERİNE UYUM BEYANI TSKB Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş., ( TSKB GYO veya Şirket ), Sermaye Piyasası Kurulu ( SPK ) tarafından yayınlanan Kurumsal Yönetim İlkeleri nin ( İlkeler ) eşitlik, şeffaflık, hesap verebilirlik ve sorumluluk kavramlarını benimsemiş olup faaliyetlerinde bu ilkelere azami ölçüde uyum sağlamayı hedeflemiştir. TSKB GYO, müşteri odaklılığının gereği ve doğal bir sonucu olarak, müşterilerinin, yasal otoritelerin ve başta yatırımcılar olmak üzere ilgili diğer tarafların karşılanması gereken ihtiyaç ve beklentilerini düzenli bir biçimde izlemekte ve göz önünde bulundurmaktadır. Önümüzdeki dönem faaliyetlerimizde saydamlık ve etkin bilgilendirme, küresel rekabet ve çağdaşlık yarışında en büyük gücümüz olacaktır. BÖLÜM I- PAY SAHİPLERİ 2. Yatırımcı İlişkileri Birimi 2.1. Pay sahipliği haklarının kullanılmasında mevzuata, Ana Sözleşme ye ve diğer Şirket içi düzenlemelere uyulmakta ve bu hakların kullanılmasını sağlayacak her türlü önlem alınmaktadır. 2.2. Şirketimizde, pay sahipleri ile Şirket arasındaki tüm ilişkileri izlemek ve pay sahiplerinin bilgi edinme hakları gereklerinin, eksiksiz yerine getirilmesini sağlamak amacıyla Pay Sahipleri ile İlişkiler Birimi oluşturulmuştur. Söz konusu birimin başlıca görevleri şunlardır: a) Şirketin yurtiçi ve yurtdışı bireysel ve kurumsal yatırımcılara tanıtımının yapılması, b) Pay sahiplerinden gelen soruların ve taleplerin yanıtlanması, c) Mevcut ve potansiyel yatırımcı olabilecek kurumlar ve aracı kurumlar nezdinde Şirketin tanıtımının yapılması; bu kurumlarda çalışan analist ve araştırma uzmanlarının taleplerinin karşılanması, d) Konferans ve yatırımcı toplantılarına katılım vasıtasıyla proaktif ve düzenli olarak pay sahiplerinin ve potansiyel yatırımcıların gelişmelerden haberdar edilmesi, e) Pay sahipleri ile Şirket üst yönetimi ve Yönetim Kurulu arasında bir köprü görevi üstlenerek çift yönlü bilgi akışının temin edilmesi, f) Pay sahiplerine ilişkin kayıtların sağlıklı, güvenli ve güncel olarak tutulmasının sağlanması, g) Şirket ile ilgili kamuya açıklanmamış, gizli ve ticari sır niteliğindeki bilgiler hariç olmak üzere, pay sahiplerinin Şirket ile ilgili yazılı bilgi taleplerini yanıtlanması, h) Şirket içerisinde üst yönetim ve yönetim kuruluna yönelik sermaye piyasasındaki gelişmeler ve hisse senedi performansına ilişkin raporlama yapılması, i) Şirketin Dönemsel Faaliyet Raporları ve Genel Kurul da paylaşılan Yıl Sonu Faaliyet Raporunun hazırlanması, j) Genel Kurul toplantısının yürürlükteki mevzuata, ana sözleşmeye ve diğer Şirket içi düzenlemelere uygun olarak yapılması için gerekli kontrollerin yapılması ve Genel Kurul da yatırımcılara karşı Şirketi temsil görevinin üstlenilmesi, k) Mevzuat ve Şirketin bilgilendirme politikası dahil, kamuyu aydınlatma ile ilgili her türlü hususun gözetilmesi ve izlenmesi, l) Sermaye piyasası faaliyetlerinin yürütülmesinin sağlanması. 2.3. TSKB GYO Hisse Senedinin (TSGYO) 9 Nisan 2010 tarihinde İMKB Kurumsal Ürünler Pazarı nda işlem görmeye başlamasının ardından oluşturulan Pay Sahipleri ile İlişkiler Birimi Ağustos ayından itibaren Finans ve Yatırımcı İlişkileri Bölümü olarak yeniden yapılandırılmıştır. İlgili bölüm, idari olarak Şirket Genel Müdürüne bağlı olarak görev yapmaktadır.