Gayrimenkul Haberleri Türkiye 2014 2.Çeyrek Ofis talebi MİA ya odaklandı, peki yeşil alan arzı nerede? 28 Ağustos 2014 İçerik Ekonomik Gelişmeler 2 İstanbul Ofis Pazarı 3 Türkiye Perakende Pazarı 4 İstanbul-Rekreasyon Alanları 5 Tanımlar 10 Yazar Özlem Atalay Araştırma + 90 (212) 231 5530 x 126 atalayo@dtz.com.tr İletişim Magali Marton Avrupa, Ortadoğu ve Afrika Araştırma Direktörü + 44 (0)20 4964 49 54 magali.marton@dtz.com Hans Vrensen Küresel Araştırma Direktörü + 44 (0)20 3296 2159 hans.vrensen@dtz.com Türkiye ekonomisi gelişmeye devam ederken, 2014 yılı 1. Çeyreği için kaydedilen GSYİH büyümesi bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla %4,3 oldu. 2013 ün son çeyreğinden sonra yükselişe geçen enflasyon Mayıs ayında gördüğü %9,66 değerinin ardından Haziran da hafif bir düşüşle kayedettiği %9,16 ile 2014 yılının ilk yarısını tamamladı. Türk lirasında değer kaybına yol açan iç ve dış piyasalardaki son dönem gelişmeleri nedeniyle 2014 e %10 politika faizi ile başlayan TCMB, belirsizlik algısında yaşanan azalma ve küresel likidite koşullarındaki iyileşme gibi olumlu gelişmeleri de göz önünde bulundurarak bir haftalık repo faizini Mayıs ve Haziran aylarında sırasıyla %9,5 ve %8,75 e indirdi. İstanbul da A sınıfı ofis arzı ana ofis bölgelerinde neredeyse 2,7 milyon m 2 ye erişti. Bu çeyrekte kiralama işlemlerinde öne çıkan bölge Levent-Etiler olurken, Avrupa Yakası ndaki emilim Anadolu Yakası ndan yüksek gerçekleşti. Ana ofis bölgelerindeki toplam A sınıfı ofis arzının gelecek üç yıl içinde 4 milyon m 2 ye yaklaşması bekleniyor. Ayrıca, planlama aşamasındaki yaklaşık 500,000 m 2 arzın gelecek 5 yıl içinde pazara girmesi bekleniyor. Boşluk oranlarında genel olarak çok büyük değişiklikler gözlenmezken, Levent-Etiler boşluk oranlarının düştüğü bölge oldu ve istenen en yüksek kira değeri yine bu bölgede 47 ABD $/m 2 /ay a yükseldi. Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ve Akademetre Araştırma verilerine göre, kiralanabilir alan başına düşen ciro Türkiye genelinde Mayıs ayında 600 TL/m 2 ye ulaşırken, İstanbul genelinde 707 TL/m 2 olarak kaydedildi. Diğer taraftan, kredi kartlarına getirilen yasal düzenlemelerin etkisi ile teknoloji grubu ciro endeksinde düşüş görüldü. 2014 2.Çeyreği nde 5 şehirde 5 alışveriş merkezi (AVM) açılışıyla toplam AVM stoku 329 AVM de 9,23 milyon m 2 ye ulaştı. Tokat da ilk AVM açılışı gerçekleşirken, İstanbul, Diyarbakır, Kırıkkale ve Erzurum AVM açılışlarının olduğu diğer iller oldu. Gelecek AVM arzının 2014 yılı sonunda 10 milyon m 2 civarında olması beklenirken, inşaat halinde olan projelerin tamamlanmasıyla 4 yıl içinde de 12 milyon m 2 yi aşması bekleniyor. 14 milyondan fazla nüfusa sahip İstanbul da kişi başına düşen aktif yeşil alan miktarı 1,26 m 2 olarak tespit edildi. Bakırköy kişi başına düşen 5,80 m 2 yeşil alan miktarı ile İstanbul ortalamasının oldukça üstünde bir değerle sıralamanın başında yer alırken, Esenler ise son sırada yer aldı. Tüm bu değerler, kişi başı yeşil alan miktarının bazıları için 300 m 2 ye ulaştığı diğer ülke metropolleri ile karşılaştırıldığında oldukça düşük kalıyor. Aktif yeşil alan dağılımı analizine göre, semt ve komşuluk parklarının önemli bir miktarı Marmara Denizi ve Haliç kıyılarında tespit edildi. SASAKI nin yeni hazırlamış olduğu Şehri Tecrübe Etmek raporunda da değindiği üzere, açıkça görülen o ki, İstanbul gibi günümüzün yoğun yapılaşma ve nüfuslu kentlerinde açık alanlar yaratmak, var olanları korumak oldukça güç hale geldi. DTZ Research
2012Ç1 2012Ç2 2012Ç3 2012Ç4 2013Ç1 2013Ç2 2013Ç3 2013Ç4 2014Ç1 2014Ç2 Türkiye 2014 2.Çeyrek Ekonomik Gelişmeler GSYİH Türkiye ekonomisi gelişmeye devam ederken, 2014 yılı 1. Çeyreği için kaydedilen GSYİH büyümesi bir önceki yılın aynı dönemine göre sabit fiyatlarla %4,3 oldu (Grafik 1). Gerçekleşen bu büyüme ile GSYİH cari fiyatlarla bir önceki çeyrekten hafif düşük bir değerle 184.18 milyar dolar olarak kaydedildi. Hanehalklarının nihai tüketim harcamaları %2,9 artış gösterirken, geçen dönemlere kıyasla düşük kaldı fakat devletin nihai tüketim harcamaları %8,6 gibi bir büyüme göstererek yurt içi nihai talebin belirli bir seviyede kalmasını sağlamış oldu. Dönemlik bazda gerileyen mal ve hizmet ithalatına karşılık güçlü bir artış gösteren mal ve hizmet ihracatı ile net ihracat ilk çeyrekte dönemlik büyümenin temel sürükleyicisi olmuştur. Diğer taraftan küresel ölçekteki ılımlı toparlanma ve canlanmanın önümüzdeki dönemlerde devam ederek ihracatın büyümesine katkı yapması bekleniyor. Ekonomi Bakanlığı nın 2014 yıl sonu büyüme hedefi %4 iken; IMF, Ekonomik Kalkınma ve İşbirliği Örgütü (OECD) ve Dünya Bankası ise Türkiye için sırasıyla %2,3, %3,3 ve %3,5 civarında bir büyüme bekliyor. Enflasyon 2013 ün son çeyreğinden sonra yükselişe geçen enflasyon Mayıs ayında gördüğü %9,66 değerinin ardından Haziran da hafif bir düşüşle kayedettiği %9,16 ile 2014 ilk yarısını tamamladı. Enflasyonda yıllık en fazla artış %13,22 ile lokanta ve oteller grubunda gerçekleşirken; gıda ve alkolsüz içecekler, ulaştırma, sağlık ve eğitim artışın yüksek olduğu diğer harcama grupları oldu. 2013 ilk yarısından itibaren süre gelen döviz kuru gelişmelerinin yıllık enflasyon üzerindeki etkisinin 2014 Haziran ayıyla azalması beklense de yıl sonu enflasyonu için beklentiler %8 in üzerindeki değerleri gösteriyor. 2014 sonu için hedeflenen enflasyon değeri ise %7,6 oldu. Politika Faizi Türk lirasında belirgin bir değer kaybına yol açan iç ve dış piyasalardaki son dönem gelişmeleri nedeniyle 2014 e %10 politika faizi ile başlayan TCMB, bu oranı Mayıs ayına kadar korudu. Fakat, 2014 ilk yarısında belirsizlik algısında yaşanan azalma ve küresel likidite koşullarındaki iyileşme gibi olumlu gelişmeleri de göz önünde bulunduran Para Politikası Kurulu, bir haftalık repo faizini Mayıs ve Haziran aylarında sırasıyla %9,5 ve %8,75 e indirdi. Diğer taraftan, TCMB enflasyonu etkileyen unsurları yakından izlemeye devam ederek, genel ekonomik görünümde belirgin bir iyileşme oluncaya kadar para politikasındaki sıkı duruşuna devam etmeyi planlıyor. Grafik 1 Türkiye ekonomisi: seçilmiş göstergeler 10% 8% 6% 4% 2% 0% -2% Kaynak: TUİK Tablo 1 GSYİH (%) Hanehalkı Tüketim (%) Enflasyon (%) Ekonomik göstergeler 2012 2013 2014 GSYİH (%) 2,2 4 4.3 Q1 GSYİH, kişi başı 10.504 10.782 11,277 t Nüfus (milyon) 75.6 76.6 77.32t e Hanehalkı harcamaları büyüme oranı (%) -0,7 4,6 2.9 1.Ç. Enflasyon (%) 6,2 7,4 9.16 İşsizlik (%) 9,2 9,7 9 Nisan UDY (milyon ABD $) 13,224 12,686 6,763 Haz. UDY artış oranı (%) -22,1-4,1 28 Haz. Politika faizi (haftalık repo %) 5,5 4,5 8.75 İMKB indeksi (XU100) 78,208 67,801 78,489 Döviz kuru (TRY/EUR) 2.30 2.52 2.95 Döviz kuru (TRY/USD) 1.79 1.90 2.15 Kaynak: TUİK, TCMB, TCEB; t:tahmin edilen www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 2
İstanbul Ofis Pazarı Talep ve Arz İstanbul da A sınıfı ofis arzı ana ofis bölgelerinde neredeyse 2,7 milyon m 2 ye erişti. 2014 2. Çeyreği Maslak, Levent- Etiler ve Zincirlikuyu bölgelerinde 80.000 m 2 nin üzerinde ofis arzı pazara girdi. Avrupa Yakası ndaki toplam A sınıfı ofis arzı 1,8 milyon m 2 ye yaklaşırken, Anadolu Yakası ndaki arz 900.000 m 2 nin üstüne çıktı (Grafik 2). Bu çeyrekte kiralama işlemlerinde öne çıkan bölge Levent-Etiler olurken, Avrupa Yakası ndaki emilim Anadolu Yakası ndan yüksek gerçekleşti. Gelecek Arz Ana ofis bölgelerindeki toplam A sınıfı ofis arzının gelecek üç yıl içinde 4 milyon m 2 ye yaklaşması bekleniyor (Grafik 3). Ayrıca, planlama aşamasındaki yaklaşık 500,000 m 2 arzın gelecek 5 yıl içinde pazara girmesi bekleniyor. Çoğunluğu Asya yakasında bulunan, inşaat halinde ve planlama aşamasındaki ofis arzının önemli bir miktarı Finans Merkezi olarak projelendirilen Ataşehir de yer alıyor. Kiralar Maslak ta boşluk oranı, yeni ofis arzının da eklenmesiyle %11 e yükselirken; Ümraniye, Kozyatağı, Şişli-Zincirlikuyu- Beşiktaş bölgeleri sırasıyla %12, %18, %10 değerleri ile boşluk oranlarının yükseldiği diğer bölgeler oldu. Levent- Etiler bölgesi ise %9 boşluk oranı ile boşluk oranlarının gerilediği tek bölge olurken, istenen en yüksek kira değeri 47 ABD $/m2/ay ile bu bölgede gerçekleşti (Grafik 4). Garfik 2 İstanbul A sınıfı ofis arzı, `000 m 2 Kaynak:DTZ Pamir & Soyuer Grafik 3 3,000 2,500 2,000 1,500 1,000 500 0 2010 2011 2012 2013 2014 ASYA AVRUPA İstanbul A sınıfı gelecek ofis arzı tahmini, (2014-2018), `000 m 2 900 800 700 600 500 400 300 200 100 0 Mevcut İnşaat Halinde Planlanan Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer Grafik 4 İstanbul A sınıfı ofis kiraları (ABD $/m 2 /ay) ve boşluk oranı % 20 15 10 5 0 ABD $ 50 40 30 20 10 0 KOZYATAĞI ÜMRANİYE MASLAK ŞİŞLİ-ZKUYU LEVENT-ETİLER Boşluk İstenen en yüksek kira Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 3
Türkiye Perakende Pazarı Talep Hanehalkı tüketimi 2014 ilk çeyreğinde büyümeye devam etti fakat 1.çeyrekte %2,9 olarak kaydedilen büyüme son 4 döneme görece düşük kaldı. TÜİK ve TCMB işbirliği ile hesaplanan tüketici güven endeksi 78,5 ile Nisan ayında 2014 yarıyılının en yüksek değerini kaydettikten sonra, Mayıs ve Haziran aylarında düşüşe geçti. Fakat 3.çeyreğe doğru güven endekslerinde, belirsizlik algısındaki azalma ile de birlikte bir toparlanma bekleniyor. Alışveriş Merkezi Yatırımcıları Derneği ve Akademetre Araştırma verilerine göre, ziyaretçi ve ciro endeksi 2014 Mayıs ayı verileri 2013 Mayıs ayı verilenerinden yüksek bir şekilde sırasıyla 98 ve 157 olarak gerçekleşti (Grafik 5). Kiralanabilir alan başına düşen ciro Türkiye genelinde Mayıs ayında 600 TL/m 2 ye ulaşırken, İstanbul genelinde 707 TL/m 2 olarak kaydedildi. Diğer taraftan, kredi kartlarına getirilen yasal düzenlemelerin etkisi ile teknoloji grubu ciro endeksinde düşüş görüldü. Arz 2014 2.Çeyreği nde 5 şehirde 5 AVM açılışıyla toplam AVM stoku 329 AVM de 9,23 milyon m 2 ye ulaştı. 1.000 kişi başına düşen AVM arzı İstanbul da 256 m 2 ye yükselirken, Ankara da 267 m 2 /1.000 kişi olarak kaldı, Türkiye genelinde ise 123 m 2 /1.000 kişi olarak gerçekleşti (Grafik 6). Yeni Arz 2014 ikinci çeyreği nde Türkiye nin farklı illerinde önemli AVM arzı girişi oldu. 28.000 m 2 brüt kiralanabilir alanlı Novada AVM nin açılışı ile Tokat da ilk AVM açılışı gerçekleşti. Diyarbakır, 66.000 m 2 lik Ceylan Karavil Park ile AVM arzında kayda değer bir artış sağlarken, Erzurum da Palerium AVM, Kırıkkale de de Podium AVM açıldı. 2011 yılı Mart ayında inşaatına başlanan Mall of İstanbul bu çeyrekte pazara giren diğer önemli AVM oldu. Grafik 5 Alışveriş merkezleri ciro ve ziyaretçi endeksi 160 150 140 130 120 110 100 90 80 Kaynak: AYD ve Akademetre Araştırma Grafik 6 1.000 kişiye düşen kiralanabilir AVM alanı (m 2 /1.000 kişi)- en büyük 20 pazar 275 250 225 200 175 150 125 100 75 50 25 0 Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer Grafik 7 Oca.14 Şub.14 Mar.14 Nis.14 May.14 Ziyaretçi Endeksi Ciro Endeksi Gelecek AVM arzı alan dağılımı (2014-2017) Diğer 13% Türkiye Ortalaması (TR52) Devam Eden Projeler ve Beklentiler Gelecek AVM arzının 2014 yılı sonunda 10 milyon m 2 civarında olması beklenirken, inşaat halinde olan projelerin tamamlanmasıyla 4 yıl içinde de 12 milyon m 2 yi aşması bekleniyor. İnşaat halindeki projelerin çoğunluğu İstanbul ve Ankara da bulunurken; Kocaeli, Bursa, İzmir gibi batı şehirlerini içlerinde Erzurum, Elazığ, Diyarbakırın da bulunduğu Anadolu şehirleri takip ediyor (Grafik 7). Diyarbakır 1% Elazığ 2% Isparta 2% Erzurum 2% Konya 3% İzmir 4% Bursa 5% 3,2 milyon m 2 İstanbul 51% Kocaeli 5% Ankara 12% Kaynak: DTZ Pamir & Soyuer www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 4
İstanbul Rekreasyon Alanları Kişi Başı Aktif Yeşil Alan Kişi başı aktif yeşil alan miktarı bakımından çok zengin olmayan İstanbul da, bu dağılımı ilçeler bazında incelemeye çalıştık. İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB) Avrupa ve Anadolu Yakaları Park ve Bahçeler Müdürlükleri nden elde edilen veriler dahilinde, Büyükşehir Belediyesi sorumluluğunda bulunan çocuk parkları, komşuluk parkları ve semt parkları ile aktif olarak kullanılan koruların 26 ilçe üzerindeki dağılımı incelendi. Bu verilere göre Bakırköy kişi başına düşen 5,80 m 2 yeşil alan miktarı ile İstanbul ortalamasının (1,26 m 2 /kişi) oldukça üstünde bir değerle sıralamanın başında yer aldı. Beykoz 4,03 m 2 /kişi ile ikinci sırada yer aldı. Silivri ve Arnavutköy den daha fazla yeşil alana sahip Esenler in, kişi başına düşen yeşil alan miktarı analizinde son sırada yer aldığı tespit edildi (Grafik 9). Burada Esenler in diğer iki ilçeye göre sahip olduğu yüksek nüfus değerinin etkili olduğu tespit edildi. Benzer bir durum Pendik ilçesinde de görüldü. Kişi başı yeşil alan miktarı sıralamasnın başında yer alan Bakırköy ve Beykoz ile neredeyse aynı miktarda yeşil alana sahip olan Pendik, kişi başına düşen yeşil alan miktarı bakmından, yüksek nüfusu nedeniyle, söz konusu iki ilçeye göre sıralamada aşağılarda yer aldı. Avustralya ve İngiltere li araştırmacılar tarafından, Avrupa da yer alan 31 ülke ve şehirlerinin kentsel yeşil alan dağılımı Avrupa Çevre Ajansı verilerinden yararlanılarak incelendi. Çalışmaya göre kişi başına düşen yeşil alan miktarı şehirler bazında büyük farklılıklar gösteriyor. Güney ve doğu Avrupa da en düşük değerlere rastlanırken, kıtanın kuzey ve kuzeybatı taraflarında ise en yüksek değerlere rastlandı. Örneğin; İspanya, İtalya da yer alan bazı şehirlerde kişi başına sadece 3-4 m 2 yeşil alan düşerken, bu değer Belçika, Finlandiya ve Fransa gibi ülkelerde 300 m 2 nin üzerine çıktı. Harita 1 Kentsel yeşil alan dağılımı, Avrupa Kaynak: Fuller, R., & Gaston, K. (2009). The scaling of green space coverage in European cities. Biology Letters, 2009 5, 352-355. Retrieved July 1, 2014, from http://rsbl.royalsocietypublishing.org/content/early/2009/02/22/rsbl.2009.0010. İstanbul için; İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), Avrupa ve Anadolu Yakası Park ve Bahçeler Müdürlüğü. Veriler İBB sorumluluğundaki aktif yeşil alanları içermektedir. Grafik 8 Kentsel yeşil alan dağılımı, İstanbul Kişi başına düşen yeşil alan ve ilçe bazında yeşil alan yüzdesi analizleri, Park ve Bahçeler Müdürlükleri nden elde edilen veriler üzerinden İstanbul için yapıldı ve sonuç Avrupa şehirleri ile karşılaştırıldığında İstanbul sırasıyla 1.26 m 2 /kişi ve % 0,3 değerleri ile sıralamanın en sonlarında yer aldı (Harita 1 ve Grafik 8). Kaynak: Fuller, R., & Gaston, K. (2009). The scaling of green space coverage in European cities. Biology Letters, 2009 5, 352-355. Retrieved July 1, 2014, from http://rsbl.royalsocietypublishing.org/content/early/2009/02/22/rsbl.2009.0010. İstanbul için; İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), Avrupa ve Anadolu Yakası Park ve Bahçeler Müdürlüğü. Veriler İBB sorumluluğundaki aktif yeşil alanları içermektedir. www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 5
Grafik 9 Aktif yeşil alan ve nüfus dağılımı, İstanbul* Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), Avrupa ve Anadolu Yakası Park ve Bahçeler Müdürlüğü ve TÜİK. Yeşil alan verileri 26 ilçedeki, İBB sorumluluğundaki aktif yeşil alanları içermektedir. www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 6
Kent İçi Yeşil Alan Payı Londra Belediyesi tarafından hazırlanan Dünya Kentleri Kültür Raporu, 2013 e göre İstanbul %1,5 luk aktif yeşil alan payı ile dünya metropollerinin yer aldığı sıralamada sonuncu sırada bulunuyor. Aynı listede Singapur, Sidney, Hong Kong, Londra ve Rio de Janerio sırasıyla %47, %46, %41, %38,4 ve %29 luk değerler ile üst sıralarda yer alıyor (Graik 10). Bu anlamda, İstanbul ilçeleri arasında yeşil alan payı bakımından bir sıralama yapıldığında Fatih ilçesi en yüksek değer ile ilk sırada yer alırken, onu Zeytinburnu ve Bakırköy takip ediyor (Grafik 11). Parklar ve Hizmet Alanları İBB sorumluluğu dahilinde yer alan parklar ve hizmet alanları Tablo 2 de yer alan sınıflandırmaya göre haritalandırıldı (Harita 2). Fakat İBB Park ve Bahçeler Müdürlükleri nden alınan datalar, sadece İBB nin yetki alanına giren parkları içermektedir ve 26 ilçeye yayılmış bu parklar genelde 5.000 m 2 den büyük alanlı parklardır (çalışma kapsamındaki ilçeler için: Grafik 9). Semt parkı diye tanımladığımız, 10-60 ha arası büyüklükte, bünyesinde genelde spor alanları, yürüyüş alanları, piknik alanları, çocuk oyun grupları gibi olanakları barındıran parklara sıklıkla Marmara Denizi ve Haliç kıyılarında rastlandı. Bu alanlar ayrıca komşuluk parklarının da bulunduğu yerler olarak öne çıktı. Diğer taraftan, çocuk parkları ve komşuluk parkları toplu konutlar çevresinde konumlanırken, korulukların erişimin görece güç olduğu tepelik bölgelerde bulunduğu gözlemlendi. Bu anlamda Kartal da bulunan Uğur Mumcu mahallesi, bir çok çocuk ve komşuluk parkını barındırması bakımından toplu konut alanı donatı sistemine örnek olarak sunulabilir. Tablo 2 Parkların sınıflandırılması Park Hizmet alanı (yarıçap km) Alan (ha) Fonksiyonlar Çocuk parkları 0.5 0.1-0.4 oyun alanı, banklar, piknik masaları, gazebolar Komşuluk parkları 0.5-1 2-4 oyun ve piknik alanları, saha oyunları Semt parkları 0.8-5 10-60 spor yapıları, su oyunları, yürüme parkurları, piknik alanları Kaynak: VerilerlLiteratür araştırmalarından derlenerek yorumlanmıştır. Grafik 10 Yeşil alan dağılımı Singapore Sydney Hong Kong London Rio de Janerio Johannesburg Montreal Berlin New York Amsterdam Toronto Paris Buenos Aires Los Angeles Bogota Tokyo Shanghai Mumbai Seoul Istanbul Kaynak: World Cities Culture Report, 2013 Grafik 11 % Yeşil alan dağılımı Fatih Zeytinburnu Bakırköy Beyoğlu Kağıthane Beşiktaş Üsküdar Kadıköy Küçükçekmece Kartal Sultangazi Şişli Pendik Maltepe Avcılar Başakşehir Ümraniye Sarıyer Beykoz Sultanbeyli Eyüp Esenler Tuzla Çatalca Arnavutköy Silivri 0 5 10 15 20 25 30 35 40 45 50 % 0 1 2 3 4 5 6 7 Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediyesi (İBB), Avrupa ve Anadolu Yakası Park ve Bahçeler Müdürlüğü ve TÜİK. www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 7
Bir Kenti Harika Yapan Nedir?* SASAKI nin yeni hazırlamış olduğu Şehri Tecrübe Etmek raporunda da değindiği üzere, günümüzün yoğun nüfus ve yapılaşmalı kentlerinde açık alanlar yaratmak, var olanları korumak oldukça güç bir iş haline geldi. Bu nedenle, İstanbul daki yeşil ve açık alanların büyük bir çoğunluğunun deniz kenarında sahil boyunca doldurma alanlarda ya da erişilmesi görece güç tepelik alanlarda bulunmasına şaşırmamak gerekir. Raporda ayrıca; New York, Şikago gibi metropollerin kendi açık alanlarını nasıl yaratmaya çalıştıkları gibi detaylar da paylaşılıyor. Yerleşik bir nüfus ve yapı yoğunluğu bulunan böylesi büyük kentlerde, açık alan oluşturulmasında New York taki Highline ve Şikago daki Riverwalk örneklerinde olduğu gibi çoğu kez geçmişteki fonksiyonunu sürdüremeyen atıl durumdaki alanlardan yararlanılıyor (Grafik 12). Rapor kapsamında Bir kenti muhteşem yapan nedir? sorusuna yanıt bulmak için Amerika da 6 büyük metropolde- Boston, Şikago, New York, Austin, San Francisco ve Washington D.C.- 1.000 kişiye 4 farklı konu üzerinden yaşadıkları şehirde en çok sevdikleri ve sevmedikleri şeylerin neler olduğu soruluyor. 4 farklı soru konusundan birinin parklar ve açık alanlar olduğu ankette, katılanların yarıya yakını şehirdeki en sevdikleri yer sorusuna su kenarı ya da sahil hattı şeklinde cevap verirken, unutamadıkları anılarını da bir park ya da caddede yaşadıklarını belirtti. Finalde, kentleri yaşatacak faktörlerin insanları biraraya getiren aktiviteler, bu aktivitelerin gerçekleşmesine olanak tanıyan alanlar, parklar, hatırda kalan, iz bırakan açık alanlar olduğu sonucuna varıldı. New York ta, kent içinde atıl durumda bulunan tarihi tren rayları üzerine inşaa edlmiş bir park projesi olan High Line dan hareketle bir süredir atıl durumdaki Haydarpaşa rayları için de benzer bir fonksiyon düşünülebilirdi (Grafik 13). Fakat, son gelişmelere göre Haydarpaşa Tren Garı nın kültür merkezi ve Yüksek Hızlı Tren Hattı nın bir istasyonu olarak kullanılacağı ortaya çıktığı için park olarak projelendirilmesi şimdilik ve yakın gelecekte mümkün durmuyor. Grafik 12 High Line parkı, New York Kaynak: Google Maps. Fotoğraflar; Firuz Soyuer ve http://www.thehighline.org/ Grafik 13 Haydarpaşa Tren İstasyonu, İstanbul Kaynak: Google Maps. Fotoğraflar; yazar. *The State of the City Experience, Sasaki Associates Inc. What makes a city great? www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 8
Harita 2 Parklar ve hizmet alanları Kaynak: İstanbul Büyükşehir Belediyesi, Avrupa ve Anadolu Yakası Park ve Bahçeler Müdürlüğü. Veriler İBB sorumluluğundaki, 26 ilçedeki aktif yeşil alanları içermektedir. www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 9
Tanımlar Ofis İstanbul ana ofis bölgeleri: Net alan emilimi: Yeni arz: Ortalama kira: En yüksek kira: Getiri oranı: Boşluk oranı: Perakende AVM sınıfları ve tanımları: Kentiçi AVM: Bölgesel AVM: Outlet merkezler: Perakende parklar: Ortalama kira: DTZ Pamir & Soyuer ofis veritabanı; ana ofis bölgelerinde(avrupa yakasında Maslak, Levent- Etiler, Şişli Zincirlikuyu - Beşiktaş ve Asya yakasında Kozyatağı, Ümraniye ve Ataşehir) yer alan, toplam kiralanabilir alanı 3.500 metrekareden büyük A sınıfı ofis binalarını kapsamaktadır. Pazara giren yeni arz ve boşalan mevcut ofis alanların da dikkate alındığı, dönemboyunca toplam kiralanan ofis alanlarınıtemsil eder. Tamamlanarak operasyonel hala gelen yeni ofis alanlarıdır. Vergi ve diğer işletme masrafları hariç tutularak $/m2/ay olarak ifade edilen kira tutarıdır. Ortalama kira, pazardaki tüm istenen kira değerlerinin, kiralanabilir toplam alana göre ağırlıklı ortalaması alınarak hesaplanır. Vergi ve diğer işletme masrafları hariç tutularak $/m2/ay olarak ifade edilen kira tutarıdır. En yüksek kira, bütün kiralama işlemleri içinde, uç değerlerin hariç tutularak en yüksek çeyrek dilimde yer alan kira değerlerinin ortalamasıdır. Gayrimenkulüntoplam yıllık kira değerinin satış değerine oranının yüzde olarak ifade edilmesidir. En iyi getiri oranı, uç değerler hariç tutularak belirtilen dönem içinde gözlemlenen en düşük getiri oranıdır. Mevcut ofis stoku içinde taşınmaya hazır durumda olan elverişli ofis alanlarını temsil eder. Alışveriş merkezi, sadece bu amaç için inşa edilmiş, market alanı hariç tutulduğunda minimum 5.000 metrekare kiralanabilir alana sahip ve en az 30+ mağazadan oluşan mekan olarak tanımlanır. DTZ Pamir & Soyuer AVM veritabanı sadece işletmeye açık merkezleri kapsar. Mevcut bir alışveriş merkezinin daha sonra genişletilmesi ya da ek alanların eklenmesi veritabanına yeni arz olarak eklenir. Ana AVM sınıfları aşağıda belirtilen British Council of Shopping Centre (BCSC) standartları temel alınarak tanımlanır: Şehrin ana merkezi ya da MİA sında yer alan alışveriş merkezidir. Kent merkezi dışında banliyöde yer alan alışveriş merkezidir. Mağazaların çoğunluğunun markalı ürünleri tavsiye edilen perakende fiyatından oldukça indirimli sattığı merkezlerdir. 1.000 metrekareden küçük olmamak kaydıyla en az 3 perakende satış mağazasından oluşan, ayrı girişleri ve ortak park alanı bulunan özel amaçlı inşa edilmiş merkezlerdir. Ana kiracılar hariç tutularak küçük ve orta büyüklükteki mağazaların kira değerleri dikkate alınarak hesaplanır. www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 10
DTZ Araştırma Raporları Diğer DTZ araştırma raporları websitesinden yüklenebilir : www.dtz.com/research Occupier Perspective Updates on occupational markets from an occupier perspective, with commentary, analysis, charts and data. Global Occupancy Costs Offices Global Occupancy Costs Logistics Occupier Perspective - User Guide to The Americas Occupier Perspective - User Guide to Asia Pacific Occupier Perspective - User Guide to EMEA Occupier Perspective - Global User Guide Global Office Review India Office Demand and Trends Survey 2013-14 Sweden Computer Games Developers November 2013 Property Times Regular updates on occupational markets from a landlord perspective, with commentary, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Baltics, Bangkok, Barcelona, Bengaluru, Berlin, Brisbane, Brussels, Budapest, Central London, Chennai, Chicago, Delhi, East China, Europe, Frankfurt, Geneva, Guangzhou & Central China, Hamburg, Helsinki, Ho Chi Minh City, Hong Kong, Hyderabad, Jakarta, Japan, Kolkata, Kuala Lumpur, Los Angeles, Luxembourg, Lyon, Madrid, Manhattan, Melbourne, Milan, Mumbai, North China, Paris, Poland, Prague, Pune, Rome, San Francisco, Seoul, Singapore, South & West China, Stockholm, Sydney, Taipei, Toronto, Ukraine, UK, Warsaw, Washington. Investment Market Update Regular updates on investment market activity, with commentary, significant deals, charts, data and forecasts. Coverage includes Asia Pacific, Australia, Belgium, Czech Republic, Europe, France, Germany, Italy, Japan, Mainland China, South East Asia, Spain, Sweden, UK. Money into Property For more than 35 years, this has been DTZ's flagship research report, analysing invested stock and capital flows into real estate markets across the world. It measures the development and structure of the global investment market. Available for Global, Asia Pacific, Europe, North America and UK. Foresight Quarterly commentary, analysis and insight into our inhouse data forecasts, including the DTZ Fair Value Index. Available for Global, Asia Pacific, Europe, UK and China. In addition we publish an annual outlook report. Insight Thematic, ad hoc, topical and thought leading reports on areas and issues of specific interest and relevance to real estate markets. Insight European Nursing homes -July 2014 Insight GB Retail Property Health Index (RPHI)- July 2014 Insight Beijing TMT Office Occupier Survey- June 2014 Insight European Transaction Based Index Q1 2014 Net Debt Funding Gap - May 2014 China Insight Office Pipeline and Dynamics May 2014 Deflation and Commercial Property - March 2014 Tokyo Retail Market 2014 Great Wall of Money March 2014 German Open Ended Funds March 2014 China Investment Market Sentiment Survey - January 2014 China The Technology Sector - January 2014 Czech Republic Green buildings - December 2013 DTZ Araştırma Hizmetleri Detaylı bilgi ve veriler için üyelerimize sağlanan hizmetler aşağıda verilmektedir. Daha fazla bilgi için iletişim; graham.bruty@dtz.com Gayrimenkul Piyasaları Göstergeleri (Property Market Indicators) Asya Pasifik ve Avrupa ticari ve endüstriyel piyasalar zaman serisi verileri. Gayrimenkul Tahminleri (Real Estate Forecasts, including the DTZ Fair Value IndexTM) Asya Pasifik, Avrupa ve Amerika ticari ve endüstrieyel piyasalar beş yıllık tahmin verileri. Yatırım İşlemleri Veritabanı (Investment Transaction Database) Asya Pasifik ve Avrupa yatırım işlemleri. Gayrimenkul Yatırımları (Money into Property) DTZ in 35 yıldır yayınladığı ana araştırma yayınlarından biri olan yıllık rapor; sermaye akışı, hacmi, mülkiyet, yeni eğilimler, sermaya piyasalarına ilişkin veriler ve yatırımcı/ borç veren kurumların eğilim anketi sonuçları. www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 11
DTZ Research DTZ Research İletişim Küresel Araştırma Direktörü Hans Vrensen Tel: +44 (0)20 3296 2159 Email: hans.vrensen@dtz.com Küresel Tahmin Direktörü Fergus Hicks Tel: +44 (0)20 3296 2307 Email: fergus.hicks@dtz.com Avrupa ve Ortadoğu Araştırma Direktörü Magali Marton Tel: +33 1 49 64 49 54 Email: magali.marton@dtz.com Küresel Stratejik Araştırmalar Direktörü Nigel Almond Tel: +44 (0)20 3296 2328 Email: nigel.almond@dtz.com DTZ Pamir & Soyuer İletişim Chief Executive, EMEA Araştırma John Forrester Özlem Atalay Phone: +44 (0)20 3296 2002 Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 126 Email: john.forrester@dtz.com Email: atalayo@dtz.com.tr Danışmanlık Hizmetleri Danışmanlık Hizmetleri Sedef Uğurlaş Dr. Özlem Şahin Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 122 Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 113 Email: ugurlass@dtz.com.tr Email: sahino@dtz.com.tr Genel İletişim DTZ Pamir&Soyuer Hakkkı Yeten Cd., 15/7, 34365, Şişli/İstanbul Tel : + 90 (212) 231 55 30 E-mail: admin@dtz.com.tr Danışmanlık Hizmetleri Fadime Atcı Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 120 Email: cobanf@dtz.com.tr Kurumsal Temsilcilik Hizmetleri Doğan Akçura Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 124 Email: akcurad@dtz.com.tr Yatırım Ali Pamir Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 114 Email: pamiraz@dtz.com.tr Kurumsal Temsilcilik Hizmetleri Hazal Seher Özkan Bali Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 119 Email: ozkanh@dtz.com.tr Kurumsal Temsilcilik Hizmetleri Halil İbrahim Anasoy Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 116 Email: anasoyh@dtz.com.tr Yatırım Firuz Soyuer Tel: + 90 (212) 231 55 30 ext. 117 Email: soyuerf@dtz.com.tr UYARILAR Bu raporda yer alan değerlemeler ve tahminler firmamız tarafından yapılan dikkatli ve özenli bir araştırma sonucunda elde edilmiş olmasına rağmen doğruluğu garanti edilemez. Bu rapor, firmamızın yazılı izni alınmadan hiçbir şekilde yayınlanamaz, çoğaltılamaz, raporun tümü veya bir bölümü için atıfta bulunulamaz. Ayrıca bu rapor, firmamızın yazılı izni alınmadan hiçbir kontrata, anlaşmaya veya diğer dokümanlara temel olacak şekilde kullanılamaz. DTZ Ağustos 2014 www.dtz.com.tr Gayrimenkul Haberleri 12