DEĞERLEME RAPORU Netsel Marina, Marmaris, Muğla 31 ARALIK 2010 Rapor No: 2010/TGYO/15 1
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi : Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 30 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No : 22.11.2010 /2010/TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Netsel Marina da bulunan Torunlar GYO A.Ş. nin %44,60 hissesinin pazar değeri - Raporun Konusu: Pazar değeri tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Netsel Marina, 48700, 18/1 pafta 316 no lu parsel 18/1 pafta 318 no lu parsel, 17.18/1 pafta, 236 ada 5 no lu parseller. Marmaris/Muğla - Sahibi: Netsel Turizm Yatırımları A.Ş - Mevcut Kullanıcısı ve Kullanımı: Netsel Turizm Yatırımları A.Ş tarafından marina, perakende ve ofis birimleri - Tapudaki İpotek ve Şerhler: Taşınmazlar üzerinde bazı notlar bulunmaktadır. (Bkz. ekler takyidat yazısı) - İmar Durumu: Bkz. İmar durumu incelemesi Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Kullanılmamıştır Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: 65.863.580 TL $42.602.575 32.142.687 Gayrimenkul Değeri: 65.863.580 TL $42.602.575 32.142.687 Torunlar GYO %44,6 Hisse Değeri: 29.375.157 TL $19.000.748 14.335.639 Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: 401095 - Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No: 401074 2
İÇİNDEKİLER Rapor No:2010/TGYO/15 SAYFA NO 1. RAPOR BİLGİLERİ... 4 2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:... 5 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:... 5 2.2 Müşteri Bilgileri:... 5 3. DEĞER TESPİTİ... 6 4. DEĞER TANIMI... 6 5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER... 7 5.1 Gayrimenkulün Tanımı:... 7 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu:... 7 6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER... 8 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:... 8 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:... 8 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri... 9 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:... 10 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler:... 10 7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER... 10 7.1 Parsellerin Fiziksel Özellikleri:... 10 7.2 Parseller Üzerinde Bulunan Tesisin Özellikleri:... 11 8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER... 14 8.1 Muğla İli Hakkında Genel Bilgiler:... 14 8.2 Marmaris İlçesi Hakkında Genel Bilgiler:... 15 8.3 Piyasa Araştırması:... 15 8.4 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler:... 17 9. DEĞERLENDİRME... 17 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:... 17 9.2 Değerleme Yaklaşımları:... 17 10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:... 18 10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi... 19 11. SONUÇ... 21 3
1. RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 31.12.2010 Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar: 2010/TGYO/15 Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen toplam 3 adet parselin pazar değerleri ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin bu parsellerdeki %44,60 hissesinin pazar değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Kontrol ve Sorumlu DeğerlemeUzmanı: Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: 28.12.2010 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiş olup kurul düzenlemeleri kapsamında hazırlanmıştır. 4
2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: Şirket Ünvanı: Prime Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul Telefon No: 0212 272 02 02 Fax No 0212 356 26 46 2.2 Müşteri Bilgileri: Şirket Ünvanı: Şirket Adresi: Torunlar GYO A.Ş. Rüzgarlıbahçe, 95. Sok. No:6 Kavacık, Beykoz İstanbul Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar Muğla İli, Marmaris İlçesi, 18/1 pafta, 316 no lu parsel, 18/1 pafta 318 no lu parsel, 17.18/1 pafta, 236 ada 5 no lu parsellerde bulunan gayrimenkulün güncel piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5
3. DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4. DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslararası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6
5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkuller, Muğla ili, Marmaris İlçesi, Adaköy Köyü nde konumlu 11.972 m² büyüklüğünde 18/1 pafta, 316 no lu parsel, 436 m² büyüklüğünde 18/1 pafta, 318 no lu parsel ve Tepe Mahallesi nde konumlu 25.070 m² büyüklüğünde 17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no lu parsellerden ve üzerlerindeki marinaya ait ticari yapı ve konutlardan oluşmaktadır. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu: Parseller birbirlerine bitişik konumdadırlar. 17.18/1 pafta, 236 ada 5 no lu parsel üzerinde büro, dükkan, apart dairelerden oluşan bina, dükkan ve lokanta bloğu, yat kulübü binası, depo ve trafolar bulunmaktadır. 18/1 pafta 316 ve 318 no lu parseller üzerinde ise ofis binası ve marina yönetim binası bulunmaktadır. Gayrimenkullerin yakın çevresinde, Marmaris Belediyesi ne ait spor alanı, eski şehir merkezi, Marmaris Kalesi ve balıkçı barınakları bulunmaktadır. Parsellerin eğimsiz olması, tamamlanmış alt yapısı, bölgede iklimsel olarak yaşanan sezon uzunluğu, suyun temizliği ve doğal faktörler, marinanın bakımlı ve iyi durumda olması ile Marmaris bölgesinin taşıdığı turizm potansiyeli gayrimenkulün değerini olumlu etkileyen faktörlerdir. Bölge Marmaris Belediyesi sınırlarındadır. Gayrimenkulün Bazı Merkezlere Uzaklıkları: Muğla Şehir Merkezi : 45 m Dalaman : 79 km Dalaman Havaalanı : 87 km Fethiye : 112 km Bodrum : 134 km 7
6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: SAHİBİ Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (*) Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (*) Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. (*) İLİ Muğla Muğla Muğla İLÇESİ Marmaris Marmaris Marmaris KÖYÜ Adaköy Adaköy --- MAHALLESİ --- --- Tepe PAFTA NO 18/1 18/1 17.18/1 ADA NO --- --- 236 PARSEL NO 316 318 5 NİTELİĞİ Arsa Arsa Arsa (**) ARSA ALANI 11.972 m² 436 m² 25.070 m² YEVMİYE NO 912 912 161 CİLT NO 4 4 24 SAYFA NO 327 327 2299 TAPU TARİHİ 05.05.1989 05.05.1989 23.01.1991 (*) Parsellerin mülkiyeti Maliye Hazinesi ne; üst hakkı ise 05.05.1989 tarihinden itibaren 49 yıllık süre ile Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. ye aittir. Ekspertiz tarihi itibariyle geriye kalan kullanım süresi yaklaşık 28 yıldır. Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin Netsel Marina İşletmesi ndeki hissesi % 44,60 tır. (**) Arsa üzerindeki kat mülkiyeti kurulmuştur. Yapı toplam 112 adet bağımsız bölümden oluşmaktadır. Bağımsız bölüm listesi rapor ekinde bilgi amaçlı olarak sunulmuştur. 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 29 Aralık 2010 tarihinde Muğla İli, Marmaris İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde aşağıda belirtilen notların mevcut olduğunu gördük. 18/1 pafta, 316 no lu ve 18/1 pafta, 318 no lu parseller üzerinde müştereken: Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Şerhler Bölümü: o 49 yıl müddetle Netsel Turizm Yatırımcılığı A.Ş. lehine daimi ve müstakil aynı hak vardır. (05.05.1989, Yev:912) Beyanlar Bölümü: o Daimi ve müstakil aynı hak olarak 327 sahifede kayıtlıdır (05.05.1989, Yev: 912) 17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no lu parsel üzerinde: Hak ve Mükellefiyetler Bölümü: Beyanlar Bölümü: o Daimi ve müstakil aynı hak olarak Tepe Mahallesi 2299 sahifede kayıtlıdır. (23.01.1991, Yev: 161) 8
6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelere göre gayrimenkullerin konumlu olduğu parsellerin 29.12.1977 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Marmaris (Muğla) Yat Limanı İmar Planı paftasında Yat Limanı Tesis Alanı olarak gösterilen bölge içerisinde kaldıkları ve yerlerinin doğru olduğu görülmüştür. Plan notlarına göre yapılaşa koşulları aşağıdaki şekildedir: 1. Yat Limanı KAKS(*) (Kat Alanı Katsayısı): 0.20 dir. 2. Yat Limanı nda yapılacak olan kule ve fener T.C. Ulaştırma Bakanlığı nca belirlenecek alanda tatbik edilecektir. 3. Yat Limanı tesis alanında yapılacak tesisler 2634 sayılı Turizmi Teşvik Kanunu uyarınca çıkarılan turizm yatırım ve işletmeleri nitelikleri yönetmeliğine uygun olarak yapılacaktır. Turizm Yatırım Belgesi almadan inşaat ruhsatı verilemez. 4. T.C. Ulaştırma bakanlığı, yolcu ve araç hizmet tesisleri alanında yapılacak tesislerle ilgili mimari projeler Kültür ve Turizm Bakanlığı nca uygun görülmeden inşaat uygulaması yapılamaz. 5. Pis su kanalları hiçbir şekilde deniz, göl ve akarsulara veya tabi araziye deşarj edilmeyecektir. 2.derece tasfiye tesisi yapılmadan (pis suyun %50-%70 ini tasfiye eden tesis) iskan ruhsatı verilemez. Teknik alt yapı sitemi, yol, içme ve kullanma suyu, pis su sistemi enerji sistemi, çöp sistemi tümüyle yapılmadan iskan ruhsatı verilemez. 6. 1/1000 veya 1/500 ölçekli vaziyet planı Kültür ve Turizm Bakanlığı nca uygun görülmeden uygulamaya geçilemez. 7. Tabii Afetler Yönetmeliği geçerlidir. Yapılan incelemeler sonucunda limanın plan ve plan notlarına uygun olarak inşa edildiği ve yapı ruhsatı ile yapı kullanım izin belgelerini almış olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu belgeler rapor ekinde mevcuttur. (*) KAKS (Katlar Alanı Katsayısı) : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 9
6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler doğrultusunda gayrimenkulün üzerinde yer alan üst hakkı şerhi Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. lehine olduğundan dolayı gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi bulunmamaktadır. Tapu ve belediye incelemesi itibariyle, gayrimenkullerin, gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyünde bulunmasında herhangi bir sakınca olmadığı görüşündeyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler: Muğla ili, Marmaris İlçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazların mülkiyetinde herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. Marmaris Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde son 3 yıl içerisinde taşınmazların imar durumu ve hukuki durumunda herhangi bir değişiklik olmadığı tespit edilmiştir. 7. GAYRİMENKULLERİN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Parsellerin Fiziksel Özellikleri: PAFTA NO ADA PARSEL NO NO YÜZÖLÇÜMÜ (M²) 18/1-316 11.972 18/1-318 436 17.18/1 236 5 25.070 TOPLAM 37.478 18/1 pafta, 316 no lu parselin yüzölçümü 11.972 m² dir. Eğimsiz bir alandadır. Altyapısı tamamlanmıştır. Denize cephesi olmayan sınırları beton duvar ile fiziksel olarak belirtilmiştir. Üzerinde saniter üniteleri (tekne ve yatlarla gelenlerin duş, WC, soyunma giyinme gibi ihtiyaçlarını karşıladıkları hizmet alanları) bulunmaktadır. 18/1 pafta, 318 no lu parselin yüzölçümü 436 m² dir. Geometrik açıdan dikdörtgene yakın bir formdadır. Üç cephesi 316 no lu parsele bitişiktir, diğer cephesi ise liman alanının dış sınırının bir kısmını oluşturmaktadır. Eğimsiz bir alandadır. Altyapısı tamamlanmıştır. Üzerinde ofis binası ve marina yönetim binası bulunmaktadır. 17.18/1 pafta, 236 ada, 5 no lu parselin yüzölçümü 25.070 m² dir. Eğimsiz bir alandadır. Altyapısı tamamlanmıştır. Üzerinde büro, dükkan, apart dairelerden oluşan bina, dükkan ve lokanta bloğu, yat club, depo ve trafolar ile saniter üniteleri (tekne ve yatlarla gelenlerin duş, WC, soyunma giyinme gibi ihtiyaçlarını karşıladıkları hizmet alanları) bulunmaktadır. 10
7.2 Parseller Üzerinde Bulunan Tesisin Özellikleri: Netsel Marina, Türkiye'de modern marina hizmeti vermeye başlayan ilk tesislerden biridir. Halen Türkiye'deki en büyük üç marinadan birisi olan Netsel Marina, 1989 yılından bu yana Marmaris ilçe merkezindeki ana marina olarak faaliyet göstermektedir. 2005 yılından itibaren, Setur Marinaları ve Torunlar Şirketler Grubu ortaklığı ile işletilmektedir. Netsel Marina bölgedeki merkezi konumu ve uluslararası yatçıların gümrük ve pasaport kontrolü gibi zorunlulukları yerine getirebilecekleri az sayıda marinadan biri olarak önemini korumaktadır. Koordinatlar 36 51' 02" N 28 16' 38" E Hakim Rüzgar Karayel Deniz Kapasitesi 700 Kara Kapasitesi 130 Fenerler F.R. 2M - F.G. 2M Lift Max. 15 ton ve Max. 100 ton kapasiteli iki adet travel lift Elektrik Denizde ve karadaki teknelere elektrik bağlantısı Su Denizde ve karadaki teknelere su bağlantısı Telefon Yatlara telefon bağlantısı Araç Pakı 40 araçlık açık otopark Güvenlik 24 saat güvenlik görevlisi Açık Spor Alanı Açık yüzme havuzu Yeme-İçme 3 restaurant, 2 cafe-bar Market Migros Oto Kiralama AVIS 1989 yılında hizmete açılan Netsel Marina toplam 37.478 m² alan üzerinde kurulmuştur. Üzerinde bulunduğu parseller 05.05.1989 tarihinden itibaren 49 yıllığına Kültür ve Turizm Bakanlığı ndan kiralanmıştır. Netsel Marina, dört mevsimde her türlü hava koşullarında teknelere tam güvenlik sağlayan iki mendirekle çevrilmiştir. İki mendirek arasında 9 adet yüzer iskele bulunmaktadır. Yüzer iskelelerin ortalama boyu 80 m. civarındadır. İskelelerdeki maksimum derinlik 18 m. ve minimum derinlik 3,5 m. dir. Marinaya giren ve çıkan tekne trafiğini kolaylaştırmak için marina girişine kırmızı ve çıkışına yeşil ışık veren fenerler inşa edilmiştir. Marina elektrik altyapısı kapsamında 31.500 V orta gerilimle çalışan biri 400kVA diğeri 1.000 kva olan iki adet trafo bulunmaktadır. Ayrıca 100kVA ve 550 kva lık iki adet jenaratör yardımıyla bütün marina sınırları içinde kesintisiz elektrik hizmeti verilmektedir. Marina sahasının iki ayrı bölgesinde olmak üzere duşlar ve tuvaletler yer almaktadır. Bu ünitelerde 24 saat sıcak su verilmektedir. Marinada kalan kişiler için bu hizmetler ücretsizdir. Marina içinde bulunan akaryakıt istasyonundan yat sahipleri akaryakıt ihtiyaçlarını karşılayabilirler. 11
Marinada yer alan sosyal ve ticari merkezler kapsamında, restoranlar, bar ve kafeler, sağlık merkezi, alışveriş merkezi, yat kulübü, seyahat acenteleri, yüzme havuzu, tamir-bakım atölyeleri, akaryakıt istasyonu, çamaşırhane, duş ve wc kabinleri, 15 adet stüdyo tip daire bulunmaktadır. Netsel Marina tarafından tamir-bakım hizmetleri verilmemektedir. Bu hizmet marina sahasında yer alan işletmelerce verilmektedir. Tamir-bakım hizmetleri kapsamında boya, marangozluk işleri, kaynak işleri, motor bakımı, yelken-branda tamiri vb. işler yapılmaktadır. Marina kompleksinde ortaya çıkan atık sular belediye kanalizasyon sistemine deşarj edilmektedir. Tüm marina sahasına yağmur suyu ve atık su kanalizasyon sistemi döşenmiştir. Ayrıca yatlardaki pis sintine suların tahliyesi için vidanjör hizmeti verilmektedir. 1990 Onaylı Yerleşim Planına Göre Ruhsatlandırılmış Alanlar Dağılımı (m²) 2007 Yılında Tesiste Yapılan Revizyonlara Yönelik Olarak Alınmış Kısmi Ruhsatlar ile Ortaya Çıkan Son Alan Dağılımı (m²) Marina Yönetim Binası 420 420 Ofis(Gino) 191 191 Lokanta+Dükkan (Ön Blok) 1.657 1.309 Dükkan-Apart Daireler (Arka Blok-Lojman) 2.350 2.142 Pub 110 110 Yat Klüp Binası 455 433 Depo-Eski Yatakhaneler 586 569 Su Deposu 56 143 Atölye 105 104 Bekçi Klübesi 4 0 Yüzme Havuzu ve Duş 48 48 Trafolar (2 Adet) 200 200 Saniterler (2 Adet) 752 752 Gümrük Binası 323 250 Netsel Marmaris Marina denizde 700, karada 130 olmak üzere toplam 830 teknelik bir kapasiteye sahiptir. Tekneler boyutlarına göre dört grupta sınıflandırılıp buna göre fiyat tarifesi uygulanmaktadır. Ebatlarına Göre Tekneler 24 m²-59,99m² 60 m²-119,99m² 120 m²-179,99m² 180 m² ve üstü Yukarıdaki tabloda aktarılan tekne ebatları için uygulanan denizde bağlama fiyatları Kültür ve Turizm Bakanlığı nca belirlenmektedir. 12
Aşağıdaki tabloda 2010 yılı boyunca uygulanacak olan fiyat tarifesi görülmektedir; Rapor No:2010/TGYO/15 Euro/m² Süre 24 m²- 59,99m² 60 m²- 119,99m² 120 m²- 179,99m² 180 m² ve üstü günlük 0,983 1,032 1,186 1,341 1 aylık 0,604 0,635 0,730 0,852 2 aylık 0,464 0,533 0,612 0,746 3 aylık 0,386 0,444 0,508 0,622 4 aylık 0,357 0,375 0,428 0,525 5 aylık 0,331 0,347 0,394 0,487 6 aylık 0,307 0,322 0,364 0,450 7 aylık 0,283 0,297 0,336 0,417 8 aylık 0,264 0,276 0,309 0,386 9 aylık 0,243 0,256 0,284 0,357 10 aylık 0,225 0,236 0,263 0,331 11 aylık 0,208 0,219 0,241 0,307 12 aylık 0,193 0,203 0,223 0,284 Değerleme çalışmasının yapıldığı tarihte Netsel Marina da doluluk oranı denizde %99, karada ise %45 tir. Bu tarihte yıllık kontratlı olarak limanı kullanan teknelerin ebatlara göre dağılımı aşağıdaki tabloda verilmektedir. Ebatlarına Göre Tekneler Yıllık Kontratlı Tekne Sayısı 24.00-59.99 m 2 455 60.00-119.99 m 2 188 120,00-179,99 m 2 24 180.00-üzeri m 2 4 Toplam 671 Marina daki teknelerin %93,07 sinin yıllık, %4,44 ünün orta süreli ve yalnızca %2,5 inin günlük kontratı bulunmaktadır. 13
Tesis Bünyesinde Gelir Getiren Faaliyetler; Tekne Bağlama dan elde edilen gelirler Ticari ve sosyal alanlardan elde edilen gelirler olmak üzere ikiye ayrılabilir. Teknelerden elde edilen kira gelirleri yukarıda belirtilen tekne ebatlarına göre Kültür ve Turizm Bakanlığı tarafından açıklanan birim fiyat ile kontratta geçen süreye göre gün sayısıyla çarpılarak elde edilmektedir. Tesis içinde bulunan ticari alanlar; Büro+Dükkan+Apart bloğunda bulunan perakende alanları ve ofisler ile Marina sahasında bulunan diğer ticari alanlardır. Dükkanlar ve ofisler gelir getiren ticari birimler iken, apart daireler tesise gelir sağlamamaktadır. Kira Getiren Alanlar Kapalı (m²) Açık (m²) Toplam (m²) AVM (Ofis+Dükkan) 3.982 1.903 5.885 Apart Daireler 538 401 939 Marina Sahasında Bulunan Ticari Alanlar 537 4 541 Bakım Onarım Sahası 190 190 380 8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER 8.1 Muğla İli Hakkında Genel Bilgiler: Türkiye nin Ege Bölgesi nde yer alan Muğla İli; kuzeyinde Aydın, kuzeydoğusunda Denizli ve Burdur, doğusunda Antalya İlleri ve güneybatısında Ege Denizi, güneydoğusunda ise Akdeniz ile sınırlanmaktadır. 13.338 km² büyüklüğünde alana sahip olan ilde toplam 12 ilçe ( Muğla Merkez dışında; Bodrum, Dalaman, Datça, Fethiye, Kavaklıdere, Köyceğiz, Marmaris, Milas, Ortaca, Ula, Yatağan) bulunmaktadır. Uzunluğu yaklaşık 1.100 km. olan denize cephesiyle Muğla ülkenin en uzun sahil şeridine sahip ilidir. Nüfus büyüklüğü bakımından Türkiye nin yirmi üçüncü büyük kenti olan Muğla nın 2009 yılı nüfusu 802.381 kişi olarak açıklanmıştır. Ulaşım Ülkenin güney batısında, Ege Denizi kıyısında konumlanan Muğla İli ne kara, hava ve deniz yollarıyla ulaşım mümkündür. İlin önemli limanları; Bodrum, Marmaris, Fethiye ve Güllük'tedir. Muğla İli sınırları içinde biri Bodrum ve diğeri Dalaman da olmak üzere iki adet havalimanı bulunmaktadır. Çevresindeki tüm illere direk karayoluyla ulaşım sağlanması mümkündür. Karayolları Genel Bölge Müdürlüğü nden alınan istatistiklere göre il sınırları içinde 882 km. asfalt yol, 21 km. stabilize yol ve 3 km. parke yol bulunmaktadır. 14
15 Rapor No:2010/TGYO/15 Ekonomik Yapı Muğla İli nin en önemli ekonomik aktivitesi tarımcılıktır. Pamuk, tütün, arpa buğday gibi tarla ürünleri ile zeytin ildeki başlıca tarımsal ürünlerdir. İl, tarımsal üretim değeriyle ülkedeki diğer iller sıralamasında 16. sırada yer almaktadır. Aynı zamanda arıcılıkta da oldukça gelişmiş olan Muğla İli nde Marmaris bölgesi çam balı ile ünlüdür. Turizm il genelinde önemli bir ekonomik aktivite rolündedir. Muğla İli nin coğrafi yapısı ve doğal özellikleri, sezonun uzunluğu ve tarihsel yapısı bölgedeki turizm potansiyelini artırmaktadır. İl sınırları içinde bulunan Dalaman, Fethiye, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi tatil bölgeleri ile dünyaca tanınan tatil yerleri haline gelmeye başlamıştır. Bölgeye gelen turist sayısı her yıl artış göstermektedir. Bölgede temel konaklama şekli olan otellerin yanı sıra tatil köyleri de bulunmaktadır. Muğla ya gelen yerli ve yabancı ziyaretçilerin büyük çoğunluğu 4 ve 5 yıldızlı otelleri tercih ederken kalış süreleri de ortalama 1 hafta uzunluğundadır. Bölgeye olan ulaşılabilirliğin yüksek olması ve geniş bir kıyı kesimine sahip olması bölgeye olan talebi ve ziyaretçi sayılarını olumlu yönde etkilemektedir. 8.2 Marmaris İlçesi Hakkında Genel Bilgiler: Muğla İl sınırlarında bulunan Marmaris İlçesi 866 km² yüzölçümüne sahiptir. İlçe batıda Datça, doğuda Köyceğiz ve Ula, kuzeybatı ve güneydoğuda ise Ege Denizi ile sınırlanmaktadır. Marmaris ilk büyük liman kentlerindendir. Kentin tarihi kent merkezi Kale Mahallesi dir. Marmaris hem doğal hem coğrafi açıdan çok büyük bir turizm potansiyeline sahiptir. Kent merkezi Milli Park ile çevrelenmiştir. İlçenin 1990 yılında 41.840 olan nüfusu 2000 yılı nüfus sayım sonuçlarına göre 79.302 kişiye yükselmiştir. 2009 yılında yapılan adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre ise ilçe nüfusu 75.350 kişi olarak açıklanmıştır. Doğal bir liman olan Marmaris Körfezi üç marinaya sahiptir. Mavi Yolculuk rotası üzerinde bulunan yörede yat turizmini geliştirmek amacıyla her yıl Uluslararası Yat Festivali ve Uluslararası Marmaris Yat Yarışları düzenlenmektedir. 8.3 Piyasa Araştırması: Rapora söz konusu olan Netsel Marina nın bulunduğu Marmaris ve çevresinde bulunan marinalar ve özellikleri aşağıdaki gibidir; Milta Bodrum Marina 1976-1988 yılları arasında T.C. Turizm Bankası A.Ş. ye bağlı olarak 125 yat kapasitesiyle Turban Bodrum Marina İşletmesi olarak hizmet vermiştir. 01.01.2002 tarihinden itibaren ise, Milta Turizm İşletmeleri A.Ş. bünyesine bağlanarak, Milta Turizm İşletmeleri A.Ş. Bodrum Marina Şubesi olarak 475 yat kapasitesi ile hizmetine devam etmektedir. D-Marine Turgutreis 8m-50m uzunluklarında 550 yat bağlama ve 150 karada park kapasitesi ile hizmet sunmaktadır. Bazı merkezlere uzaklığı: Bodrum - Milas Uluslararası Havaalanı: 50 km
İzmir Havaalanı: 243 km. Port Bodrum Yalıkavak Marina Denizde 10-100 m. arasında 336 yat bağlama kapasitesi ve karada 100 teknelik çekek alanına sahiptir. Bazı merkezlere uzaklığı: Bodrum Şehir Merkezi : 17 km Bodrum Uluslararası Havaalanı: 50 km İzmir Uluslararası Havaalanı: 240 km Dalaman Uluslararası Havaalanı: 230 km Ece Marina Ece Marina, Fethiye körfezinin batı yakasında ve şehir merkezinde konumlanmıştır. Ece Marina'nin kapasitesi, tekne ebatlarina bağlı olarak 460 teknedir. 60 metre uzunluğa kadar tekne bağlanabilmektedir. Bazı merkezlere uzaklığı: Uluslararası Dalaman Havalimanı: 55km Uluslararası Antalya Havalimanı: 200km Port Göcek Port Göcek Türkiye nin güneybatı kıyısında, Fethiye Körfezi içinde yer almaktadır. Göcek koyunun ve marinanın konumundan dolayı, yılın 12 ayı yatçılar için güvenilir bir konaklama sağlanmaktadır. 45 metreye kadar yatlar için 380 bağlama kapasitesi ve 180 tekne kapasiteli kara park alanına sahiptir. Dalaman Havaalanı na 22 km. uzaklıktadır. Turkey Club Marina Rüzgarlara ve fırtınalara karşı korunaklı Büngüş Koyu'nda kurulmuş olan Club Marina, Dalaman Uluslararası Havalimanı, Fethiye, Kaş, Marmaris, Datça ve Bodrum gibi tatil merkezlerine yakın mesafede olması sebebiyle önemi her geçen gün artmakta olan özel bir yat limanıdır. Club Marina'da toplam 205 yat denizde bağlama yapabilmektedir. Bazı merkezlere uzaklığı: Dalaman Havalimanı: 22 km. Fethiye ilçesi: 35 km. Marmaris ilçesi: 100 km. Kaş: 138 km. Skopea Marina Skopea Marina Göcek Limanı içinde bulunmaktadır. Skopea Marina Nisan - Kasım ayları arasında 85 yata kadar bağlama hizmeti sunar. Setur Kuşadası Marina Marina, Kuşadası nın kuzey bitiminde yer almaktadır. Marina içinde azami derinlik 5 metredir ve tonoz döşeli olduğu için demir atılmaz. Limanın kapasitesi denizde 350, karada ise 175 tekneliktir. İzmir Havaalanı na uzaklığı 70km. dir. Marmaris Yacht Marina Marmaris Yacht Marina, kara yoluyla şehir merkezine 8km uzaklıkta, deniz yoluyla 2 deniz mili mesafededir. Kışlık konaklama için kara park alanı, denizde konaklamalar için yüzer iskeleleriyle, motoryatlar, yelkenliler ve her türlü tekne için ideal bir marinadır. Denizde 205 teknelik kapasiteye sahiptir. 16
Albatros Marina Albatros Marina denizde 150, karada 220 tekne kapasitesiyle Marmaris, Adaköy de hizmet vermektedir. Marinanın bazı merkezlere uzaklığı: Marmaris: 2,5 km Dalaman Havaalanı: 92 km Martı Marina-Orhaniye Martı Marina ya hem karadan hem de denizden ulaşılabilmektedir. Marinanın denizde 350, karada 100 teknelik kapasitesi bulunmaktadır. Marinanın bazı merkezlere uzaklığı: Marmaris: 25 km. Dalaman Havalimanı: 115 km. 8.4 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: Gayrimenkulün değerini etkileyen olumlu faktörler; konumu, ulaşım kolaylığı, şehir merkezinde bulunuyor olması, coğrafi ve doğal özellikleriyle bölgenin turizm potansiyeli, bölgedeki turizm sezonunun uzunluğu, tesisin yapı ruhsatlarının olması, bölgenin tamamlanmış altyapısı olması olarak sıralanabilir. Gayrimenkulün değerini olumsuz etkileyen herhangi bir etken olmadığını düşünmekteyiz. 9. DEĞERLENDİRME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkulün marina olarak kullanılmasının en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Söz konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede satışta olan veya yakın zamanda satılmış yeterli sayıda, benzer nitelikli, marina olmadığı için emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmamıştır. Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği 17
öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkul her yıl değişen tutarlarda gelir ve giderlere sahip olduğundan, maliyet yöntemi, gayrimenkulün bugünkü değerini göstermekten uzaktır. Dolayısıyla gayrimenkulün bugünkü değerini bulmak için bu yöntem de kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkul her yıl değişen gelir ve giderlere sahiptir. Bu sebeple değerleme yöntemi olarak gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmıştır. 10. GAYRİMENKULÜN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Bir gayrimenkulün değeri, en iyi ve en doğru kullanım analizi ile onaylanan, gelir getiren yapı veya yapıların sağlayacağı kardan belirlenmektedir. Söz konusu yapıların bugünkü değerleri, belirli bir periyot boyunca sağlanan net işletme karının bir iskonto oranı ile bugüne indirgenerek belirlenmektedir. Daha sonra binaların belirlenen periyot sonundaki piyasa değerini bulmak için öngörülen işletme periyodunun son yılından bir sonraki yılın net karı ortalama bir kapitalizasyon oranına bölünmektedir. Bu belirlenen değer ise işletme periyodu boyunca elde edilen karın Net Bugünkü Değerine eklenerek arsasının bugünkü değeri bulunmaktadır. Gayrimenkulün ürettiği işletme karına göre 2 farklı kapitalizasyon metodu bulunmaktadır. Direkt kapitalizasyon tek bir yılın tahmini net işletme getirisinin, piyasa koşullarına göre belirlenen kapitalizasyon oranına bölünmesiyle bulunur. Bu metot, yıllık net işletme getirisinin sabit olduğu ve yıldan yıla değişmediği durumlarda kullanılır. Gelecekteki yıllık net işletme getirilerinin tahmin edilebildiği durumlarda, gelir kapitalizasyonu metodu kullanılmalıdır. 18
Gelir Kapitalizasyonu gayrimenkulün, tahmini net işletme gelirlerinin belli bir iskonto oranına bölünerek bir iskontolu nakit akışı yaratılması metodudur. Gelir kapitalizasyonu yöntemi her türlü nakit akışına uygulanabilir ve evrenseldir. 10.1 Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı ile Değer Görüş Bildirimi İskonto Oranı Riskleri Toplama Yaklaşımı Nispi bir karşılaştırma olan riskleri toplama yaklaşımı ile iskonto oranı makroekonomik riskler (ülke riski), spesifik endüstri riskleri ve spesifik gayrimenkul riskleri gibi belli risk bileşenleri ile temel oranın toplanması ile elde edilmektedir. Hesaplamanın temelinde risksiz menkul kıymetler üzerinden elde edilen getirinin oranı bulunmaktadır ve daha sonra spesifik yatırım risklerinin göz önüne alınması için bu orana ilave primler elde edilmektedir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamındaki iskonto oranı aşağıdaki şekilde hesaplanmaktadır: Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + Likidite Risk Primi +Operasyonel Riskler Risksiz Oran Bu varlıklar üzerindeki getirilerin göstergesi olarak Türk Eurobond ları baz alınmıştır Bu menkul kıymetler Türkiye Cumhuriyeti Hazinesi tarafından ihraç edildiğinden, faiz oranları ülke riskini içermektedir Yapılan hesaplamalarda yaklaşık 10 yıl vadeli Euro cinsinden Türk Eurobond üzerindeki getirilerin ağırlıklı oranlarını kullanılmıştır. Değerleme tarihi itibarı ile 10 yıl vadeli Eurobond faizi %5,0 civarındadır. Likidite Risk Primi Buna ek olarak, söz konusu gayrimenkulün finansal varlıklara nazaran daha düşük likiditesi için de bir ayarlama yapılmıştır. Bu ayarlamanın kapsamı gayrimenkulün piyasada bulunma süresine ve o süre içinde yoksun kalınan karın tutarına bağlıdır. Bu tutar kısa vadeli yatırımlardan (örneğin kısa vadeli tahviller veya mevduat sertifikaları) elde edilen hasıla ile uzun vadeli enstrümanlardan elde edilen hasılanın karşılaştırılması ile ölçülebilir. Marina özel bir gayrimenkul türü olması nedeniyle satılması durumunda özel bir alıcıya ihtiyaç duymaktadır. Bu durum pazarlama süresini de uzatacağından likitide risk primi %2,5 olarak kabul edilmiştir Operasyonel Riskler Gayrimenkulün işletilmesi sırasında ortaya çıkabilecek her türlü (yönetimsel, ekonomik ve dönemsel) risk dikkate alınarak operasyonel risk oranı %1,5 olarak belirlenmiştir. Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında iskonto oranına ilişkin nihai hesaplamamız Netsel Marina da bulunan ticari ve turizm alanları için aşağıdaki şekilde gerçekleşmiştir: + 5.0% Risksiz Oran (ülke riskine göre ayarlanmış) + 2.5% Likidite olma riski + 1.5% Operasyonel ve diğer riskler = 9.0% Riskleri toplama yaklaşımı kapsamında marina oranı Bu konuyla ilgili algılanan risklerin dahil edilmesi için yukarıdaki faktörlere göre ayarlama yapılmasından sonra, hesaplamalarda dikkate alınan iskonto oranı %9,0 olarak kabul edilmiştir. 19
Kapitalizasyon Oranı Bu çalışmada kapitalizasyon oranı belirlenmemiştir. Bunun nedeni marinanın Netsel Turizm Yatırımları A.Ş. tarafından kiralanmış olmasıdır. Bu sebeple 10 yıllık nakit akışı sonunda geriye kalan 18 yılın net gelirlerinin 10. yılki net bugünkü değeri bulunmuş ve kapitalizasyon oranı kullanılmamıştır. 20