DEĞERLEME RAPORU DEĞERLEMEYĠ TALEP EDEN : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. DEĞERLEMESĠ YAPILAN GAYRĠMENKULÜN ADRES : Mehterçeşme Mahallesi, Hürriyet Caddesi İnnovia Projesi, 2. Etabı (2947 Ada, 48, 49, 50, 51, 52, 54 nolu parseller) Esenyurt / İSTANBUL DAYANAK SÖZLEġME : 17 Ocak 2011 tarih ve 442 2011/001 no ile MÜġTERĠ NO : 442 RAPOR NO : EKSPERTĠZ TARĠHĠ : 17 Ocak 2011 RAPOR TARĠHĠ : 27 Ocak 2011 RAPORUN KONUSU : Bu rapor, yukarıda adresi belirtilen Ġnnovia Projesi 2. Etabının bünyesinde yapımı devam eden 629 adet dairenin değer tespitine yönelik olarak hazırlanmıştır. RAPORUN TÜRÜ : Konu değerleme raporu, Sermaye Piyasası Kurulu düzenlemeleri kapsamında ve ilgili tebliğlere uygun olarak hazırlanmıştır. -1-
Ġçindekiler Sayfa No MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ... 3 UYGUNLUK BEYANI... 4 GENEL VARSAYIM VE KISITLAYICI KOġULLAR... 4 TAPU KAYITLARI... 5 TAPU TAKYĠDATI... 6 TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU... 6 ĠNNOVĠA PROJESĠ... 8 YAPILARIN GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ (*)... 10 AÇIKLAMALAR... 11 Projenin Halihazır Durumu:... 11 Mahal listesi... 12 Teknik Spesifikasyon... 12 ĠMAR DURUMU... 13 DEĞERLENDĠRME... 14 FĠYATLANDIRMA... 14 UZMAN GÖRÜġÜ... 30 SONUÇ... 31-2-
MÜġTERĠ BĠLGĠLERĠ ġġrketġn ÜNVANI : Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ġġrketġn ADRESĠ : Şaşmaz Plaza, K:12, D:25 Kozyatağı - Kadıköy - 34742 / İSTANBUL TELEFON NO : (216) 464 08 60 KURULUġ TARĠHĠ : 23.12.1997 KAYITLI SERMAYE TAVANI ÖDENMĠġ SERMAYESĠ : 400.000.000,-TL : 235.115.706,01-TL HALKA AÇIKLIK ORANI : % 7,78 FAALĠYET KONUSU : Sermaye Piyasası Kurulu'nun gayrimenkul yatırım ortaklıklarına ilişkin düzenlemeleri ile belirlenmiş usul ve esaslar dahilinde, gayrimenkullere, gayrimenkul projelerine, gayrimenkule dayalı haklara, sermaye piyasası araçlarına ve sermaye piyasalarına yatırım yapmaktadır. Şirket ayrıca belirli projeleri gerçekleştirmek üzere adi ortaklık kurabilmekte ve SPK düzenlemelerinde izin verilen diğer faaliyetlerde bulunabilmektedir. Şirket Türkiye'de kurulmuş olup Türkiye'de faaliyet göstermektedir. PORTFÖYÜNDE YER ALAN GAYRĠMENKULLER : Tekirdağ İli, Barbaros Beldesi, Tavanlıçeşme Mevkii, 5 pafta, 4972 parsel nolu 12.000 m 2 yüzölçümlü arsa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan 2 adet villa İstanbul İli, Büyükçekmece İlçesinde Güzelşehir Projesi bünyesinde inşa edilmekte olan Alışveriş Merkezi ndeki 12 adet bağımsız bölüm İstanbul İli, Esenyurt İlçesi ndeki İnnovia projesi 1. etabındaki 74 adet daire ve 6 adet ticari unite İstanbul İli, Esenyurt İlçesi nde inşa edilmekte olan İnnovia projesi 2. etabındaki AVM ve ofis bloğu ile 629 adet daire -3-
UYGUNLUK BEYANI Bilgi ve inançlarımız doğrultusunda aşağıdaki hususları teyit ederiz. a. Raporda yer alan görüş ve sonuçlar, sadece belirtilen varsayımlar ve koşullarla sınırlıdır. Tümü kişisel, tarafsız ve önyargısız olarak yapılmış çalışmaların sonucudur. b. Şirketimizin değerleme konusunu oluşturan tesis ve mülklere ilişkin güncel veya geleceğe dönük hiçbir ilgisi yoktur. Bu işin içindeki taraflara karşı herhangi bir çıkarı ya da önyargısı bulunmamaktadır. c. Verdiğimiz hizmet, herhangi bir tarafın amacı lehine sonuçlanacak bir yöne veya önceden saptanmış olan bir değere; özel koşul olarak belirlenen bir sonuca ulaşmaya ya da sonraki bir olayın oluşmasına bağlı değildir. d. Şirketimiz değerlemeyi ahlâki kural ve performans standartlarına göre gerçekleştirmiştir. GENEL VARSAYIM ve KISITLAYICI KOġULLAR a. Şirketimiz, ekspertiz raporu tarihinden sonra gayrimenkulde meydana gelebilecek fiziksel değişikliklerin ve ekonomide yaşanabilecek olumlu ya da olumsuz gelişmelerin raporda belirtilen fikir ve sonuçları etkilemesinden ötürü sorumluluk taşımaz. b. Raporda aksi beyan edilmedikçe mülk üzerinde yer alan ipotek, haciz, hak ve kısıtlayıcı şerhler, değerlemede dikkate alınmamıştır. c. Resmi dairelerde gayrimenkulün araştırmasına yönelik olarak yapılan temaslarda bazı bilgiler belgeye dayalı olmaksızın elde edilebilmektedir. Bu bilgiler yetkililerin beyanlarına dayalı olduğu ve yazılı bir dokümanla desteklenmediği için ilgili resmi kuruluşun sonraki beyanlarında farklılıklar söz konusu olabilir. d. Mülkün takdir edilen değerde değişikliliğe yol açabilecek zemin altı (radyoaktivite, kirlilik, depremsellik vb.) veya yapısal sorunları içermediği varsayılmıştır. Bu hususlar, zeminde ve binada yapılacak aletsel gözlemlemeler ve statik hesaplamaların yanı sıra uygulama projelerindeki incelemeler sonucu açıklık kazanabilecek olup uzmanlığımız dışındadır. Bu tür mühendislik ve etüt gerektiren koşullar veya bunların tespiti için hiçbir sorumluluk alınmaz. -4-
TAPU KAYITLARI ĠLĠ - ĠLÇESĠ KÖYÜ : İstanbul - Esenyurt : Esenyurt PAFTA NO : --- ADA NO : 2947 YEVMĠYE NO : 24868 CĠLT NO : 502 TAPU TARĠHĠ : 31.08.2010 SIRA NO 1 2 3 4 5 6 SAHĠBĠ YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. PARSEL NO NĠTELĠĞĠ (*) ARSA ALANI (m 2 ) ARSA PAYI HĠSSESĠNE DÜġEN ARSA MĠKTARI (m 2 ) SAHĠFE NO 48 Arsa 10.806,97 896979/1080697 8.969,79 49865 49 Arsa 12.359,57 1025844/1235957 10.258,44 49866 50 Arsa 18.991,18 1576268/1899118 15.762,68 49867 51 Arsa 25.090,37 2082501/2509037 20.825,01 49869 52 Arsa 24.364,86 2020386/2436486 20.203,86 49870 YeĢil ĠnĢaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.ġ. 11.946,59 1194659/2241750 54 Arsa 22.417,50 YeĢil ĠnĢaat Gayrimenkul Yatırım Hizmetleri A.ġ. 6659,95 665995/2241750 114.030,45 94.626,32 49872 (*) Arsalar üzerinde yer alan yapılar için kat irtifakı kurulmamıştır. -5-
TAPU TAKYĠDATI İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü nden alınan tapu sicil kayıt bilgileri ekte sunulmuştur. (Tapu Sicil kayıtlarında yapılan incelemelerde rapor konusu 48, 49, 50, 51, 52, 54 parsel nolu taşınmazların çok sayıda hissedarının bulunduğu ve bu hissedarlara ait hisselerin üzerinde çok sayıda haciz ve ipotek şerhleri ile TEK ve TEAŞ lehine irtifak hakları ve Esenyurt Belediyesi lehine kamulaştırma şerhleri bulunduğu tespit edilmiştir.) Not: Taşınmazların (dairelerin) kat irtifakı kurulduktan sonra SPK mevzuatı hükümlerince GYO portföyüne alınmalarında bir sakınca bulunmamaktadır. Parsellerdeki Yeşil İnşaat Yapı Düzenleme ve Paz. Tic. A.Ş. hisseleri üzerinde yer alan ihtiyati tedbir şerhlerinin Belediye tarafından kat karşılığı sözleşmesine istinaden konduğu öğrenilmiştir. Parseller (hissedarlar) üzerinde yer alan irtifak hakları ise alım satıma engel teşkil etmemekte olup Belediye lehine olan kamulaştırma şerhlerinin de geçerliliğini yitirdiği öğrenilmiştir. TAġINMAZLARIN ÇEVRE VE KONUMU Değerlemeye konu taşınmazlar, İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi, Nazım Hikmet Bulvarı üzerindeki 6 adet parsel üzerinde yapımı gerçekleştirilen İnnovia 2. Etap projesi bünyesinde konumlu olan 629 adet dairedir. Projenin yakın çevresinde mesken olarak kullanılan 10 12 katlı konut blokları bulunmaktadır. Modern şehircilik anlayışına uygun olarak gelişim gösteren bölge, gerek tamamlanmış alt yapısı, gerekse sosyal ve sportif tesisleriyle orta ve üst-orta gelir gruplarınca alternatif yerleşim yeri olarak tercih edilen ve kentsel rantın yüksek olduğu bir bölgedir. Bölge Analizi: İstanbul nüfusunun hızla artmasıyla birlikte, kent içi rantın yüksekliği, büyük alanlı arsa azlığı ve sağlıksız yapılaşma gibi nedenlerle ortaya çıkan merkezden uzaklaşma, mekânsal bir sıçramaya yol açmış ve son 15 yılda yerleşim merkezleri dışında büyük sitelerin ve uydu kentlerin yapımı gündeme gelmiştir. 1980 li yılların sonuna doğru gayrimenkul yatırımı açısından cazip hale gelen bölgeye olan talep, Beylikdüzü - TEM bağlantı yolunun da faaliyete geçmesiyle en üst düzeye ulaşmıştır. -6-
Bu bağlamda Avrupa Yakası ndaki en önemli toplu konut yerleşim yerlerinden biri olan Beylikdüzü ve Esenyurt Bölgeleri, Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist, Fi-Tower ve İnnovia gibi konut projeleri ile Okyanus Koleji, Fatih Üniversitesi, Beykent Üniversitesi gibi eğitim kuruluşlarının yanı sıra Migros, Real, Carrefour, Beylicium, Marka City gibi büyük alışveriş merkezlerinin yer aldığı bir bölge haline gelmiştir. UlaĢım: İnnovia Projesi nin ulaşım bağlantısı E-5 (D-100) Karayolu ile Avcılar da Büyükçekmece istikametine giderken Haramidere yi geçtikten sonra a) E-5 Karayolu üzerinde yer alan Bauhause ve Real Alışveriş Merkez lerinin yanından sağa dönülerek varılan 7. Cadde takiben veya b) E-5 Karayolu Bizimkent sapağından Esenyurt yönüne dönülerek Atatürk Bulvarı ve Ufuk Caddesi takiben sağlanmaktadır. E-5 (D100) Karayolu'na alternatif olarak daha uzun olmakla birlikte TEM yolu da kullanılmaktadır. TEM Otoyolu nun kullanılması durumunda gelinen istikamete göre Bahçeşehir veya Hadımköy gişelerinden çıkılarak yine E 5 (D100) Karayolu'na bağlanmak suretiyle ulaşılabilmektedir. Projenin bazı noktalara olan yaklaģık uzaklıkları Ģöyledir. - E-5 (D100) Karayolu'na... 600 m. - Avcılar a... 6,5 km. - Büyükçekmece ye... 7 km. - Atatürk Havalimanı na... 17 km. -7-
ĠNNOVĠA PROJESĠ İnnovia Projesi İstanbul İli, Esenyurt İlçesi, Mehterçeşme Mahallesi nde farklı parseller üzerinde toplam 5 etap olarak gerçekleştirilmektedir. Proje tamamlandığında bünyesinde yaklaşık 14.000 adet konut olacaktır. Halihazırda; 1. etabın tüm inşai faaliyetleri tamamlanmış ve sitede yaşam başlamış, 2. etabın kaba ve ince inşai faaliyetleri devam etmekte, 3., 4. ve 5. etapların ise inşai faaliyetleri henüz başlamamıştır. İnnovia Projesi 2. Etabı: 2947 ada, 48, 49, 50, 51, 52 ve 54 nolu ve toplam 114.030,45 m² yüzölçümlü 6 adet parsel üzerinde yapımı devam eden proje tamamlandığında; 17 adet konut bloğunda, 9 farklı tipte, toplam 3.116 adet daire ve sosyal tesis ile toplam 267 adet ticari üniteden oluşacaktır. Proje için Esenyurt Belediyesi tarafından düzenlenmiş olan ve henüz onay aşamasında olan onaysız ruhsatlar ekte sunulmuştur. Yapı ruhsatlarından elde edilen bilgilere göre A1, A2, B1, B2, B3, B4, B5, B6, B7, B8, C1, C2, C3, C4, E1, E2, E3 ve E4 nolu konut bloklarının yanı sıra 218 adet işyerinden oluşacak AVM ve ofis binası ile konut bloklarının muhtelif bölümlerinde bulunan 49 adet işyerinden oluşacaktır. Projenin toplam inşaat alanı 522.167,56 m² olacaktır. 2. Etap bünyesindeki yapıların genel inşaat özellikleri: Projede yer alan blokların kat sayısı, bağımsız bölüm adedi ve genel nitelikleri aşağıdaki tabloda özetle verilmiştir. Blok Adı İnşaat Tarzı Kat Sayısı Açıklama Toplam Bağımsız Bölüm Sayısı A1 B.A.K. 28 2 bodrum + zemin + 25 normal kat 187 A2 B.A.K. 28 2 bodrum + zemin + 25 normal kat 183 B1 B.A.K. 27 2 bodrum + zemin + 24 normal kat 170 B2 B.A.K. 27 2 bodrum + zemin + 24 normal kat 170 B3 B.A.K. 27 2 bodrum + zemin + 24 normal kat 170 B4 B.A.K. 27 2 bodrum + zemin + 24 normal kat 170 B5 B.A.K. 27 2 bodrum + zemin + 24 normal kat 170 B6 B.A.K. 27 2 bodrum + zemin + 24 normal kat 170 B7 B.A.K. 27 2 bodrum + zemin + 24 normal kat 172 B8 B.A.K. 27 2 bodrum + zemin + 24 normal kat 172 C1 B.A.K. 30 2 bodrum + zemin + 27 normal kat 191 C2 B.A.K. 30 2 bodrum + zemin + 27 normal kat 191 C3 B.A.K. 30 2 bodrum + zemin + 27 normal kat 191 C4 B.A.K. 30 2 bodrum + zemin + 27 normal kat 191 D B.A.K. 28 2 bodrum + zemin + 25 normal kat 96 E-1 B.A.K. 26 2 bodrum + zemin + 23 normal kat 268 E-2 B.A.K. 26 2 bodrum + zemin + 23 normal kat 268 E-3 B.A.K. 26 2 bodrum + zemin + 23 normal kat 282 E-4 B.A.K. 26 2 bodrum + zemin + 23 normal kat 270 TOPLAM 3.682-8-
Proje bünyesindeki blokların bodrum ve zemin katlarında toplam 49 adet ticari ünite (dükkân, depo vs.) tasarlanmıştır. Proje yetkililerinden alınan kat planlarına göre dairelerin kullanım alanları ve mimari proporsiyonları aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Daire Tipi Brüt Kullanım Alanı (m 2 ) Mimari Proporsiyon 1 + 1 A 60 Antre, salon, açık mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 B 57 Antre, salon, açık mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 C 58 Antre, salon, açık mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 D 66 Antre, salon, açık mutfak, oda ve banyo-wc 1 + 1 DT 80 Antre, salon, açık mutfak, oda ve banyo-wc 2 + 1 A 97 Antre, salon, mutfak, 1 adet oda, ebeveyn süiti, banyo-wc 2 + 1 B 101 Antre, salon, mutfak, 1 adet oda, ebeveyn süiti, banyo-wc 3 + 1 A 123 Antre, salon, mutfak, 2 adet oda, ebeveyn süiti, banyo-wc 3 + 1 B 125 Antre, salon, mutfak, 2 adet oda, ebeveyn süiti, banyo-wc Proje tamamlandığında bünyesinde, bulunacaktır. Açık yüzme havuzları, Seyir ve güneşlenme terasları, Koru alanı, Yürüme, koşu ve bisiklet yoları, Fitness center, Açık ve kapalı spor alanları, Tenis kortu, Basketbol, voleybol ve mini futbol sahaları, Bowling salonu, Sauna ve Türk hamamı, Sosyal tesis ve ticaret üniteleri, Açık ve kapalı otopark alanları, 24 saat özel güvenlik ve teknik bakım ekibi Bloklar 2 adet bodrum kattan oluşan ve kapalı otopark alanı olarak düzenlenmiş geniş bir kitle üzerinde yükselmektedir. Otoparklarda, 3+1 daireler ve bazı 2+1 daireler için 2 şer araçlık, diğer daireler için ise birer araçlık yer bulunmaktadır. -9-
YAPILARIN GENEL ĠNġAAT ÖZELLĠKLERĠ (*) ĠNġAAT TARZI : B.A.K (Tünel kalıp) ĠNġAAT NĠZAMI : Ayrık blok BLOK ADEDĠ : 17 ELEKTRĠK : Şebeke SU : Şebeke KANALĠZASYON : Şebeke SU DEPOSU : Mevcut HĠDROFOR : Mevcut JENERATÖR : Mevcut DOĞALGAZ TESĠSATI : Mevcut ISITMA SĠSTEMĠ : Doğalgaz yakıtlı kombi sistemi ASANSÖR : Mevcut YANGIN MERDĠVENĠ : Mevcut TV SĠSTEMĠ/TESĠSATI : Uydu sistemi/tesisatı mevcut PARK YERĠ : Kapalı otopark alanları mevcut SATIġ KABĠLĠYETĠ : Daireler, henüz kat irtifakı kurulmamış olması nedeniyle Konut Tahsis Belgesi ile Satılabilirlik özelliğine sahip değildir. (*) Proje tamamlandığında blokların ya da dairelerin sahip olacağı özelliklerdir. -10-
AÇIKLAMALAR Rapora konu dairelerin blok, bağımsız bölüm, tip ve kullanım alanları fiyatlandırma bölümünde tablo halinde verilmiştir. Projenin Halihazır Durumu: 2. Etap bünyesindeki blokların ekspertiz tarihi itibariyle yapılan incelemelerde tespit edilen kaba inşaat seviyeleri, ince inşaat imalatları ve inşai tamamlanma oranları aşağıda tablo halinde sunulmuştur. Blok No Kaba ĠnĢaat Seviyesi Ġnce ĠnĢaat Ġmalatları ĠnĢai Tamamlanma Oranı (%) A-1 Henüz baģlanmamıģ - 0 A-2 Henüz baģlanmamıģ - 0 B1 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, ıslak hacim 75 B2 TamamlanmıĢ duvar ve döģeme seramikleri ile mantolama imalatları tamamlanmıģ; Ġç hacimlerde boya ve pencere doğramalarının montajı devam ediyor. 75 B3 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri, 82 pencere doğramaları ile mantolama imalatları tamamlanmıģ. B4 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri ile mantolama 72 imalatları tamamlanmıģ; saten alçı imalatları devam ediyor. B5 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri ile 75 mantolama imalatları tamamlanmıģ; pencere doğramalarının montajları devam ediyor. B6 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, saten alçı, B7 TamamlanmıĢ ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri, 82 B8 TamamlanmıĢ pencere doğramaları ile mantolama imalatları tamamlanmıģ. 82 C1 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları tamamlanmıģ, ıslak hacimlerin zemin 63 ve duvar seramik imalatları devam ediyor. C2 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, Ģap, duvar seramikleri, denizlik ve kör kasa imalatları tamamlanmıģ; ıslak hacim zemin seramikleri, 66 ve mantolama çalıģmaları devam ediyor. C3 TamamlanmıĢ Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa imalatları, Ģap, denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri, 82 C4 TamamlanmıĢ pencere doğramaları ile mantolama imalatları tamamlanmıģ. D Henüz baģlanmamıģ - 0-11-
Alçı sıva, kaba sıva, kartonpiyer, kör kasa E-1 TamamlanmıĢ imalatları, Ģap, denizlik imalatları, saten alçı, ıslak hacim duvar ve döģeme seramikleri, 82 E-2 TamamlanmıĢ pencere doğramaları ile mantolama imalatları tamamlanmıģ. E-3 Henüz baģlanmamıģ - 0 E-4 Henüz baģlanmamıģ - 0 A-1, A-2, E-3 ve E-4 ve D Bloklar ile AVM/Ofis bloğunun inşasına ise henüz başlanmamıştır. Mahal listesi Proje tamamlandığında rapora konu dairelerin aşağıdaki mahal listesi ve teknik spesifikasyon özelliklerine sahip olacağı öğrenilmiştir. ZEMĠN DUVAR TAVAN DĠĞER ANTRE VE KORĠDOR SALON VE ODALAR MUTFAK BANYO/WC KAPILAR PENCERE DOĞRAMALARI 1. sınıf granit seramik Alçı sıva + saten boya Plastik boya - Lamine saten boya Plastik boya Salon odasında split klima altyapısı parke 1. sınıf 1. sınıf seramik + 1. sınıf mutfak dolapları ve tezgâh + Plastik boya granit seramik saten boya 1. sınıf sıhhi tesisat armatürleri 1. sınıf granit 1. sınıf banyo dolapları + 1. sınıf 1. sınıf seramik Plastik boya seramik vitrifiye ve krome malzeme Daire kapıları: 1. sınıf çelik kapı İç kapılar: Amerikan panel kapı PVC (çift camlı), denizlikler granit veya mermer Teknik Spesifikasyon Elektrik tesisatı - Genel aydınlatma amaçlı jeneratör, - Ankastre telefon döşemi, - Merkezi TV uydu yayın sistemi, çanak anten, - Görüntülü intercom sistemi, - Her blokta 2 adet asansör Mekanik tesisat - Doğalgaz yakıtlı kombi ısıtma sistemi, - Yangın alarmı ve yangın merdiveni, - Yangın dolapları (muhtelif yerlerde), - Yangın sprinkler sistemi, - Su deposu, - Jeneratör, - Hidrofor. -12-
ĠMAR DURUMU Esenyurt Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan temaslardan İnnovia Projesi 2. Etabın gerçekleştirildiği 48, 49, 50, 51, 52 ve 54 parsellerin 15.10.2010 tasdik tarihli 1/1000 Ölçekli Esenyurt III: Etap Uygulama İmar Planı nda Konut + Ticaret olarak belirtilen alanda kaldıkları öğrenilmiştir. Plan notlarına göre yapılaşma şartları : 1) E : 2.50 2) H max : Serbest 3) İnşaat Nizamı : Ayrık 4) Deprem yönetmeliğine uyulacaktır. 5) Otopark yönetmeliğine uyulacaktır. 6) Kamuya ayrılan alanlar kamu eline geçmeden uygulama yapılamaz. 7) Yapı adalarında ve yeşil alanlarda 0.00 kotu altına ilgili kurumdan görüş alınmak şartı ile trafo yapılabilir. 8) Temel mühendislik ve geoteknik etüdler doğrultusunda inşaat uygulaması yapılacaktır. 9) Parsel içerisinde istinat duvarı yapılması gerekli ise belediyeden ruhsat alınması zorunludur. 10) Tüm yapı adalarında bina oturum alanları dışında kalan her 25 m 2 alan için bir ağaç dikilecektir. 11) Planlama alanlarında avan proje onayları İstanbul imar Yönetmeliği hükümlerine göre yapılacaktır. 12) Bu alanlarda; (a) Hizmet sektörüne ait bürolar, (b) Eğitim ve sağlık birimleri, (c) Gazino ve lokanta, (d) Çarşı ve çok katlı mağazalar, (e) Sinema ve tiyatrolar, (f) Kültürel ve sosyal tesisler, (g) Açık ve kapalı spor alanları, (h) Yönetimle ilgili birmler, (i) Bankalar, (j) Konaklama tesisleri yer alabilir. 13) Planda bina yaklaşma sınırı gösterilmiş bölgelerde tevhid ve/ve ya ifraz yapılması halinde yeni oluşacak parsellerde bina yaklaşma sınırı 10 m. den az olamaz. 14) İfraz edilmesi halinde yan bahçe mesafesi 5m. den arka bahçe mesafesi H/2 den az olamaz. 15) Plan notlarında belirtilmeyen hususlarda 3194 sayılı imar yasası ve yönetmeliği hükümleri uygulanacaktır. şeklindedir. -13-
DEĞERLENDĠRME Taşınmazların değerine etki eden özet faktörler: Olumlu etkenler: Bölgenin tamamlanmış alt yapısı, Ulaşım imkânlarının kolaylığı, Modern şehircilik anlayışına uygun olarak planlanmış olmaları, Çağdaş teknik alt yapı imkânlarına sahip olmaları, Blokların temel ve taşıyıcı sistemlerinin yeni deprem yönetmeliğine uygun biçimde dizayn edilmiş olması, Nitelikli mimari tasarım, Proje kapsamındaki rekreatif alanların (yüzme havuzu, yeşil alan, basketbol sahası vb.) mevcudiyeti, İç mekânlarda kullanılacak malzeme ve işçilik standartlarının yaygın kalite ortalamasının üzerinde olması, Kapalı ve açık otopark alanlarının mevcudiyeti. Olumsuz etkenler : Kat irtifakının henüz kurulmamış olması, İnşa halinde olmaları (geçici etken), Ulaşımın kolay olmasına rağmen projenin şehir merkezine (göreceli olarak) uzak olması. FĠYATLANDIRMA Ġnnovia Projesi 2. Etap bünyesindeki dairelerin kat irtifakının kurulmamıģ olması ve sitedeki inģai faaliyetlerin devam etmesi nedenleriyle satıģ (Pazar) değerlerinin tespitinde ikame maliyet (arsa payları belli olmadığından) ve gelir kapitalizasyonu yöntemlerinin sağlıklı olarak kullanılması mümkün olmamıģtır. TaĢınmazların halihazır durumları ve tamamlanmıģ haldeki satıģ (pazar) değerleri Emsal KarĢılaĢtırma Yöntemi ile saptanmıģtır. Değerleme prosesi aģağıda ayrıntılı olarak verilmiģtir. -14-
Emsal Karşılaştırma Yöntemi: Bu yöntemde, Esenyurt - Beylikdüzü bölgesinde ve projenin yakın çevresinde yer alan benzeri yatırımlardaki (Regnum Astrum Towers, Solar Kent, Emlak Bankası Bizimkent Evleri, İsthanbul Evleri, İhlas Marmara Evleri, Modernist vb.) pazara çıkarılmış ve yakın dönemde satılmış benzer gayrimenkullerin satış değerleri araştırılmış ve pazar değerini etkileyebilecek kriterler çerçevesinde fiyat ayarlaması yapıldıktan sonra konu gayrimenkuller için fiyat belirlenmiştir. Bulunan emsaller konum, kullanım alanı büyüklüğü, manzara, inşai kalite, konfor ve teknik donanım gibi kriterler dahilinde karşılaştırılmış; güncel fiyatlar için satış ofisiyle görüşülmüş, yanı sıra ofisimizdeki mevcut bilgilerden faydalanılmıştır. Çevrede yapılan piyasa araştırmalarında aşağıdaki tespitlerde bulunulmuştur. Emsal 1 : (Emlakçı Tel: 532 553 67 27) İnnovia Projesi 1. Etap bünyesinde yer alan bloğun 9. katında konumlu 143 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 200.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.400,-TL/m 2 ) Emsal 2 : (Emlakçı Tel: 212 414 08 17) İnnovia Projesi 1. Etap bünyesinde yer alan bloğun 12. katında konumlu 96 m 2 kullanım alanlı ve 1+1 kullanımlı daire 140.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.460,-TL/m 2 ) Emsal 3 : (Emlakçı Tel: 212 414 08 17) İnnovia Projesi 1. Etap bünyesinde yer alan bloğun 2. katında konumlu 170 m 2 kullanım alanlı ve 3+1 kullanımlı daire 253.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.490,-TL/m 2 ) Emsal 4 : (Emlakçı Tel: 554 533 47 63) İnnovia Projesi 1. Etap bünyesinde yer alan bloğun 2. katında konumlu 170 m 2 kullanım alanlı ve 3+1 kullanımlı daire 260.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.530,-TL/m 2 ) Emsal 5 : (Emlakçı Tel: 554 533 47 63) İnnovia Projesi 1. Etap bünyesinde yer alan bloğun 14. katında konumlu 158 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 205.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.300,-TL/m 2 ) Emsal 6 : (Emlakçı Tel: 534 328 90 60) İsthanbul Evleri Projesi bünyesinde yer alan bloğun 3. katında konumlu 110 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 183.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.660,-TL/m 2 ) Emsal 7 : (Emlakçı Tel: 535 433 35 83) İsthanbul Evleri Projesi bünyesinde yer alan bloğun 1. katında konumlu 148 m 2 kullanım alanlı ve 3+1 kullanımlı daire 230.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.550,-TL/m 2 ) -15-
Emsal 8 : (Emlakçı Tel: 212 444 64 00) Story 1 Residence nin 12. katında konumlu 180 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 265.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.470,-TL/m 2 ) Emsal 9 : (Emlakçı Tel: 212 444 64 00) Story 1 Residence nin 6. katında konumlu 174 m 2 kullanım alanlı ve 2+1 kullanımlı daire 275.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.580,-TL/m 2 ) Emsal 10 : (Emlakçı Tel: 212 444 64 00) Story 1 Residence nin 7. katında konumlu 219 m 2 kullanım alanlı ve 3+1 kullanımlı daire 340.000,-TL bedelle satılıktır. (~1.550,-TL/m 2 ) Gerek bölgede yapılan piyasa araştırmalarından ve yakın çevrede emsal tutulabilecek yatırımların verilerinden, gerekse ofisimizdeki mevcut bilgilerden hareketle Ġnnovia 2. Etap Projesi bünyesinde konumlu olan rapor konusu dairelerin halihazır (natamam) durumları itibariyle ve rapor içeriğinde özetlenen standartlarda (inşaat imalatlarının proje müellifince/iş sahibince vaz edilen standartlarda realize edileceği kabullerine dayalı olarak) tamamlanmaları durumundaki değerleri (*) aģağıda tablo halinde sunulmuģtur. (*) Kat irtifakı kurulmadığı için blok, kat ve daire noları ile kullanım alanları tarafımıza gönderilen listelerden alınmıştır. Sıra No Blok No Kat No Daire No Brüt Kullanım Alanı (m 2 ) Tamamlanma Oranı (%) Halihazır Tamamlanma Oranı Ġtibariyle Değeri (TL) Tamamlanması Durumundaki Piyasa Değeri (TL) 1 A1 1 4 117 0 0 160.000 2 A1 1 5 117 0 0 160.000 3 A1 1 6 98 0 0 150.000 4 A1 1 7 98 0 0 150.000 5 A1 2 8 126 0 0 160.000 6 A1 5 30 98 0 0 155.000 7 A1 6 37 126 0 0 185.000 8 A1 7 46 98 0 0 155.000 9 A1 7 47 98 0 0 155.000 10 A1 9 57 101 0 0 145.000 11 A1 10 70 98 0 0 155.000 12 A1 10 71 98 0 0 155.000 13 A1 11 74 57 0 0 85.000 14 A1 11 75 57 0 0 85.000 15 A1 11 76 101 0 0 145.000 16 A1 11 77 126 0 0 190.000 17 A1 11 78 98 0 0 155.000-16-
18 A1 11 79 98 0 0 155.000 19 A1 14 100 101 0 0 150.000 20 A1 17 120 126 0 0 185.000 21 A1 17 124 101 0 0 75.000 22 A1 18 134 98 0 0 160.000 23 A1 18 135 98 0 0 160.000 24 A1 19 137 101 0 0 150.000 25 A1 19 139 57 0 0 85.000 26 A1 19 140 101 0 0 150.000 27 A1 19 142 98 0 0 160.000 28 A1 19 143 98 0 0 160.000 29 A1 21 153 101 0 0 150.000 30 A1 21 158 98 0 0 160.000 31 A1 21 159 98 0 0 160.000 32 A1 22 164 101 0 0 150.000 33 A1 22 166 98 0 0 160.000 34 A1 22 167 98 0 0 160.000 35 A1 23 168 126 0 0 190.000 36 A1 23 169 101 0 0 150.000 37 A1 23 172 101 0 0 150.000 38 A1 23 173 126 0 0 190.000 39 A1 23 174 98 0 0 160.000 40 A1 23 175 98 0 0 160.000 41 A1 24 177 57 0 0 90.000 42 A1 24 178 98 0 0 160.000 43 A1 24 179 98 0 0 160.000 44 A2 zemin 1 149 0 0 190.000 45 A2 zemin 2 149 0 0 185.000 46 A2 zemin 3 76 0 0 100.000 47 A2 1 4 117 0 0 160.000 48 A2 1 5 117 0 0 155.000 49 A2 1 6 98 0 0 140.000 50 A2 1 7 98 0 0 140.000 51 A2 3 13 126 0 0 170.000 52 A2 3 14 98 0 0 145.000 53 A2 3 15 98 0 0 145.000 54 A2 4 16 126 0 0 145.000 55 A2 5 22 98 0 0 170.000 56 A2 5 23 98 0 0 170.000 57 A2 7 37 126 0 0 145.000 58 A2 9 54 98 0 0 120.000 59 A2 11 70 98 0 0 120.000 60 A2 13 86 98 0 0 145.000 61 A2 14 96 126 0 0 175.000 62 A2 15 102 98 0 0 170.000 63 A2 15 103 98 0 0 170.000-17-
64 A2 16 110 98 0 0 145.000 65 A2 16 112 126 0 0 145.000 66 A2 16 113 101 0 0 115.000 67 A2 16 114 57 0 0 80.000 68 A2 16 115 57 0 0 80.000 69 A2 17 116 101 0 0 115.000 70 A2 17 117 126 0 0 145.000 71 A2 17 118 98 0 0 120.000 72 A2 17 119 98 0 0 120.000 73 A2 18 125 126 0 0 175.000 74 A2 18 126 98 0 0 150.000 75 A2 18 127 98 0 0 150.000 76 A2 19 138 57 0 0 55.000 77 A2 19 139 57 0 0 80.000 78 A2 20 140 101 0 0 160.000 79 A2 20 141 126 0 0 205.000 80 A2 20 142 98 0 0 175.000 81 A2 20 145 101 0 0 140.000 82 A2 21 148 101 0 0 135.000 83 A2 21 149 126 0 0 140.000 84 A2 21 150 98 0 0 150.000 85 A2 21 151 98 0 0 150.000 86 A2 22 156 101 0 0 135.000 87 A2 22 157 126 0 0 140.000 88 A2 22 158 98 0 0 150.000 89 A2 22 159 98 0 0 150.000 90 A2 22 160 126 0 0 140.000 91 A2 22 161 101 0 0 110.000 92 A2 22 162 57 0 0 70.000 93 A2 22 163 57 0 0 95.000 94 A2 23 164 101 0 0 110.000 95 A2 23 165 126 0 0 140.000 96 A2 23 166 98 0 0 150.000 97 A2 23 167 98 0 0 150.000 98 A2 23 169 101 0 0 115.000 99 A2 23 171 57 0 0 95.000 100 A2 24 172 101 0 0 115.000 101 A2 24 173 126 0 0 140.000 102 A2 24 174 98 0 0 150.000 103 A2 24 175 98 0 0 150.000 104 A2 24 177 57 0 0 85.000 105 A2 24 178 98 0 0 115.000 106 A2 24 179 98 0 0 115.000 107 B1 7 52 63 75 45.000 90.000 108 B1 22 154 102 75 80.000 155.000 109 B1 23 162 128 75 100.000 195.000-18-
110 B1 24 170 63 75 45.000 85.000 111 B2 10 70 102 75 80.000 155.000 112 B2 20 140 102 75 80.000 155.000 113 B3 5 37 63 82 50.000 90.000 114 B3 8 57 128 82 115.000 200.000 115 B3 10 70 102 82 90.000 160.000 116 B3 12 88 128 82 110.000 195.000 117 B4 10 72 63 72 45.000 90.000 118 B6 5 39 128 82 120.000 205.000 119 B6 18 129 63 82 55.000 95.000 120 B6 19 139 63 82 35.000 65.000 121 B6 24 168 63 82 55.000 95.000 122 B7 1.Bodrum 1 102 82 55.000 100.000 123 B7 1.Bodrum 2 128 82 85.000 150.000 124 B7 Zemin 8 102 82 65.000 115.000 125 B7 5 39 63 82 55.000 95.000 126 B7 6 48 128 82 115.000 200.000 127 B7 11 81 63 82 55.000 100.000 128 B7 19 141 63 82 50.000 85.000 129 B7 20 143 128 82 120.000 205.000 130 B8 1.Bodrum 1 99 82 55.000 100.000 131 B8 6 48 128 82 110.000 195.000 132 B8 13 95 63 82 45.000 80.000 133 B8 15 110 63 82 55.000 95.000 134 C1 10 72 63 63 40.000 90.000 135 C1 10 73 63 63 40.000 90.000 136 C2 4 28 102 62 70.000 160.000 137 C2 8 62 63 62 40.000 95.000 138 C2 9 63 102 62 70.000 160.000 139 C2 9 64 128 62 85.000 195.000 140 C2 24 174 63 62 40.000 95.000 141 C3 Zemin 1 102 82 50.000 90.000 142 C3 Zemin 6 102 82 50.000 90.000 143 C3 4 33 102 82 70.000 120.000 144 C3 5 38 63 82 55.000 95.000 145 C3 8 58 63 82 55.000 95.000 146 C3 9 64 128 82 110.000 195.000 147 C3 12 86 63 82 55.000 100.000 148 C3 27 191 63 82 50.000 90.000 149 C4 2 17 63 82 55.000 95.000 150 C4 6 45 63 82 55.000 95.000 151 C4 13 96 102 82 85.000 150.000 152 C4 14 100 63 82 55.000 95.000 153 D Zemin 1 122 0 0 160.000 154 D Zemin 2 108 0 0 150.000 155 D 3 8 102 0 0 165.000-19-
156 D 4 11 129 0 0 225.000 157 D 7 23 129 0 0 190.000 158 D 9 29 102 0 0 165.000 159 D 10 36 102 0 0 165.000 160 D 11 37 102 0 0 165.000 161 D 11 40 102 0 0 165.000 162 D 12 41 102 0 0 140.000 163 D 12 43 129 0 0 200.000 164 D 12 44 102 0 0 165.000 165 D 13 45 102 0 0 140.000 166 D 13 46 129 0 0 195.000 167 D 14 49 102 0 0 150.000 168 D 15 56 102 0 0 170.000 169 D 16 57 102 0 0 140.000 170 D 16 59 129 0 0 190.000 171 D 16 60 102 0 0 145.000 172 D 17 61 102 0 0 145.000 173 D 17 62 129 0 0 190.000 174 D 17 63 129 0 0 195.000 175 D 18 66 129 0 0 195.000 176 D 19 71 129 0 0 205.000 177 D 19 72 102 0 0 145.000 178 D 20 73 102 0 0 155.000 179 D 20 74 129 0 0 190.000 180 D 21 79 129 0 0 200.000 181 D 21 80 102 0 0 145.000 182 D 22 81 102 0 0 145.000 183 D 22 82 129 0 0 200.000 184 D 22 83 129 0 0 200.000 185 D 22 84 102 0 0 150.000 186 D 23 85 102 0 0 150.000 187 D 23 88 102 0 0 145.000 188 D 24 89 102 0 0 145.000 189 D 24 90 129 0 0 195.000 190 D 24 91 129 0 0 205.000 191 E1 2 20 64 82 35.000 60.000 192 E1 6 68 64 82 45.000 80.000 193 E1 7 91 64 82 30.000 55.000 194 E1 9 104 64 82 55.000 95.000 195 E1 9 109 54 82 35.000 60.000 196 E1 10 122 94 82 85.000 145.000 197 E1 15 176 64 82 55.000 95.000 198 E1 17 205 54 82 35.000 65.000 199 E1 17 210 64 82 55.000 95.000 200 E1 20 245 82 82 55.000 100.000 201 E1 21 246 64 82 50.000 90.000-20-
202 E1 21 251 54 82 30.000 55.000 203 E1 21 252 94 82 50.000 90.000 204 E1 21 253 53 82 35.000 60.000 205 E1 21 255 64 82 35.000 65.000 206 E1 22 261 54 82 30.000 55.000 207 E2 Zemin 5 54 82 55.000 100.000 208 E2 2 29 53 82 30.000 50.000 209 E2 7 87 54 82 30.000 55.000 210 E2 11 136 54 82 35.000 60.000 211 E2 12 143 53 82 30.000 55.000 212 E2 12 144 94 82 85.000 145.000 213 E2 12 151 64 82 35.000 60.000 214 E2 13 155 53 82 30.000 55.000 215 E2 13 161 53 82 30.000 55.000 216 E2 14 167 53 82 30.000 55.000 217 E2 15 177 64 82 35.000 65.000 218 E2 15 179 53 82 30.000 55.000 219 E2 15 187 64 82 35.000 60.000 220 E2 16 193 54 82 45.000 80.000 221 E2 17 201 64 82 35.000 65.000 222 E2 17 205 54 82 30.000 55.000 223 E2 17 207 54 82 30.000 55.000 224 E2 17 211 64 82 35.000 60.000 225 E2 18 213 64 82 50.000 85.000 226 E2 19 227 53 82 45.000 80.000 227 E2 19 229 54 82 45.000 80.000 228 E2 19 231 54 82 35.000 60.000 229 E2 19 235 64 82 35.000 60.000 230 E2 20 236 82 82 35.000 65.000 231 E2 20 239 54 82 35.000 60.000 232 E2 20 241 54 82 45.000 80.000 233 E2 20 245 94 82 40.000 70.000 234 E2 22 260 94 82 65.000 110.000 235 E2 22 262 94 82 85.000 150.000 236 E2 23 266 64 82 50.000 90.000 237 E3 Zemin 6 54 0 0 60.000 238 E3 Zemin 7 65 0 0 65.000 239 E3 Zemin 8 65 0 0 65.000 240 E3 Zemin 9 54 0 0 65.000 241 E3 Zemin 10 96 0 0 65.000 242 E3 Zemin 11 96 0 0 65.000 243 E3 Zemin 12 54 0 0 65.000 244 E3 Zemin 13 65 0 0 65.000 245 E3 Zemin 14 65 0 0 65.000 246 E3 zemin 15 54 0 0 60.000 247 E3 Zemin 16 61 0 0 65.000-21-
248 E3 zemin 17 61 0 0 65.000 249 E3 1 18 54 0 0 60.000 250 E3 1 19 65 0 0 70.000 251 E3 1 20 65 0 0 75.000 252 E3 1 22 96 0 0 110.000 253 E3 1 23 96 0 0 110.000 254 E3 1 24 54 0 0 65.000 255 E3 1 25 65 0 0 75.000 256 E3 1 26 65 0 0 70.000 257 E3 1 27 54 0 0 60.000 258 E3 1 28 61 0 0 70.000 259 E3 1 29 61 0 0 70.000 260 E3 3 42 54 0 0 60.000 261 E3 3 43 65 0 0 70.000 262 E3 3 44 65 0 0 75.000 263 E3 3 47 96 0 0 115.000 264 E3 3 48 54 0 0 65.000 265 E3 3 49 65 0 0 75.000 266 E3 3 50 65 0 0 70.000 267 E3 3 51 54 0 0 60.000 268 E3 3 52 61 0 0 70.000 269 E3 3 53 61 0 0 70.000 270 E3 4 54 54 0 0 60.000 271 E3 4 55 65 0 0 70.000 272 E3 4 56 65 0 0 75.000 273 E3 4 59 96 0 0 115.000 274 E3 4 61 65 0 0 75.000 275 E3 4 62 65 0 0 70.000 276 E3 4 63 54 0 0 60.000 277 E3 4 64 61 0 0 70.000 278 E3 4 65 61 0 0 70.000 279 E3 5 66 54 0 0 65.000 280 E3 5 67 65 0 0 70.000 281 E3 5 71 96 0 0 115.000 282 E3 5 73 65 0 0 75.000 283 E3 5 74 65 0 0 70.000 284 E3 5 75 54 0 0 60.000 285 E3 5 76 61 0 0 70.000 286 E3 5 77 61 0 0 70.000 287 E3 6 78 54 0 0 60.000 288 E3 6 79 65 0 0 70.000 289 E3 6 83 96 0 0 115.000 290 E3 6 84 54 0 0 65.000 291 E3 6 85 65 0 0 75.000 292 E3 6 86 65 0 0 70.000 293 E3 6 87 54 0 0 60.000-22-
294 E3 6 88 61 0 0 70.000 295 E3 6 89 61 0 0 70.000 296 E3 7 90 54 0 0 60.000 297 E3 7 91 65 0 0 70.000 298 E3 7 97 65 0 0 75.000 299 E3 7 98 65 0 0 70.000 300 E3 7 99 54 0 0 60.000 301 E3 7 100 61 0 0 70.000 302 E3 7 101 61 0 0 70.000 303 E3 8 103 65 0 0 70.000 304 E3 8 109 65 0 0 75.000 305 E3 8 110 65 0 0 70.000 306 E3 8 112 61 0 0 70.000 307 E3 8 113 61 0 0 70.000 308 E3 9 114 54 0 0 60.000 309 E3 9 115 65 0 0 70.000 310 E3 9 117 54 0 0 65.000 311 E3 9 118 96 0 0 115.000 312 E3 9 119 96 0 0 115.000 313 E3 9 120 54 0 0 65.000 314 E3 9 121 65 0 0 75.000 315 E3 9 122 65 0 0 70.000 316 E3 9 123 54 0 0 60.000 317 E3 9 124 61 0 0 70.000 318 E3 9 125 61 0 0 70.000 319 E3 10 126 54 0 0 60.000 320 E3 10 127 65 0 0 70.000 321 E3 10 132 54 0 0 65.000 322 E3 10 133 65 0 0 75.000 323 E3 10 134 65 0 0 70.000 324 E3 10 135 54 0 0 60.000 325 E3 10 136 61 0 0 70.000 326 E3 10 137 61 0 0 70.000 327 E3 11 139 65 0 0 70.000 328 E3 11 143 96 0 0 115.000 329 E3 11 144 54 0 0 65.000 330 E3 11 145 65 0 0 75.000 331 E3 11 146 65 0 0 70.000 332 E3 11 147 54 0 0 60.000 333 E3 11 148 61 0 0 70.000 334 E3 11 149 61 0 0 70.000 335 E3 12 151 65 0 0 70.000 336 E3 12 155 96 0 0 115.000 337 E3 12 156 54 0 0 65.000 338 E3 12 157 65 0 0 75.000 339 E3 12 158 65 0 0 70.000-23-
340 E3 12 159 54 0 0 60.000 341 E3 12 160 61 0 0 70.000 342 E3 12 161 61 0 0 70.000 343 E3 13 162 54 0 0 60.000 344 E3 13 163 65 0 0 70.000 345 E3 13 164 65 0 0 70.000 346 E3 13 166 96 0 0 115.000 347 E3 13 167 96 0 0 115.000 348 E3 13 169 65 0 0 75.000 349 E3 13 170 65 0 0 70.000 350 E3 13 171 54 0 0 60.000 351 E3 13 172 61 0 0 70.000 352 E3 13 173 61 0 0 70.000 353 E3 15 187 65 0 0 70.000 354 E3 15 191 96 0 0 115.000 355 E3 15 192 54 0 0 65.000 356 E3 15 193 65 0 0 75.000 357 E3 15 194 65 0 0 70.000 358 E3 15 195 54 0 0 60.000 359 E3 15 196 61 0 0 70.000 360 E3 18 222 54 0 0 60.000 361 E3 18 223 65 0 0 70.000 362 E3 18 224 65 0 0 75.000 363 E3 18 225 54 0 0 65.000 364 E3 18 226 96 0 0 115.000 365 E3 18 227 96 0 0 115.000 366 E3 18 228 54 0 0 65.000 367 E3 18 229 65 0 0 75.000 368 E3 18 230 65 0 0 70.000 369 E3 18 231 54 0 0 60.000 370 E3 18 232 61 0 0 70.000 371 E3 18 233 61 0 0 70.000 372 E3 19 234 54 0 0 60.000 373 E3 19 235 60 0 0 65.000 374 E3 19 236 60 0 0 70.000 375 E3 19 237 54 0 0 65.000 376 E3 19 238 96 0 0 115.000 377 E3 19 239 96 0 0 115.000 378 E3 19 240 54 0 0 65.000 379 E3 19 241 60 0 0 70.000 380 E3 19 242 60 0 0 65.000 381 E3 19 243 54 0 0 60.000 382 E3 19 244 61 0 0 70.000 383 E3 19 245 61 0 0 70.000 384 E3 20 246 72 0 0 80.000 385 E3 20 247 82 0 0 90.000-24-
386 E3 20 248 72 0 0 85.000 387 E3 20 249 96 0 0 115.000 388 E3 20 250 96 0 0 115.000 389 E3 20 251 72 0 0 85.000 390 E3 20 252 82 0 0 90.000 391 E3 20 253 72 0 0 80.000 392 E3 21 256 51 0 0 60.000 393 E3 21 257 63 0 0 75.000 394 E3 21 258 51 0 0 60.000 395 E3 21 259 96 0 0 115.000 396 E3 21 260 96 0 0 115.000 397 E3 21 261 51 0 0 60.000 398 E3 21 262 63 0 0 75.000 399 E3 21 263 51 0 0 60.000 400 E3 21 264 61 0 0 65.000 401 E3 21 265 61 0 0 65.000 402 E3 22 266 51 0 0 60.000 403 E3 22 267 63 0 0 75.000 404 E3 22 268 51 0 0 60.000 405 E3 22 269 96 0 0 115.000 406 E3 22 270 96 0 0 115.000 407 E3 22 271 51 0 0 60.000 408 E3 22 272 63 0 0 75.000 409 E3 22 273 51 0 0 60.000 410 E3 22 274 61 0 0 65.000 411 E3 22 275 61 0 0 65.000 412 E3 23 276 82 0 0 65.000 413 E3 23 277 82 0 0 65.000 414 E3 23 278 72 0 0 65.000 415 E3 23 279 82 0 0 65.000 416 E3 23 280 82 0 0 65.000 417 E3 23 281 61 0 0 65.000 418 E3 23 282 61 0 0 65.000 419 E4 1 7 54 0 0 60.000 420 E4 1 8 65 0 0 70.000 421 E4 1 9 65 0 0 75.000 422 E4 1 10 54 0 0 65.000 423 E4 1 11 96 0 0 110.000 424 E4 1 12 96 0 0 110.000 425 E4 1 13 54 0 0 65.000 426 E4 1 14 65 0 0 75.000 427 E4 1 15 65 0 0 70.000 428 E4 1 16 54 0 0 60.000 429 E4 1 17 61 0 0 70.000 430 E4 2 18 54 0 0 60.000 431 E4 2 19 65 0 0 70.000-25-
432 E4 2 20 65 0 0 75.000 433 E4 2 21 54 0 0 65.000 434 E4 2 22 96 0 0 110.000 435 E4 2 23 96 0 0 110.000 436 E4 2 24 54 0 0 65.000 437 E4 2 25 65 0 0 75.000 438 E4 2 26 65 0 0 70.000 439 E4 2 27 54 0 0 60.000 440 E4 2 28 61 0 0 70.000 441 E4 2 29 61 0 0 70.000 442 E4 3 30 54 0 0 60.000 443 E4 3 31 65 0 0 70.000 444 E4 3 32 65 0 0 75.000 445 E4 3 33 54 0 0 65.000 446 E4 3 34 96 0 0 110.000 447 E4 3 35 96 0 0 110.000 448 E4 3 37 65 0 0 75.000 449 E4 3 38 65 0 0 70.000 450 E4 3 39 54 0 0 60.000 451 E4 3 40 61 0 0 70.000 452 E4 3 41 61 0 0 70.000 453 E4 4 42 54 0 0 60.000 454 E4 4 43 65 0 0 70.000 455 E4 4 44 65 0 0 75.000 456 E4 4 46 96 0 0 110.000 457 E4 4 47 96 0 0 110.000 458 E4 4 48 54 0 0 65.000 459 E4 4 49 65 0 0 75.000 460 E4 4 50 65 0 0 70.000 461 E4 4 51 54 0 0 60.000 462 E4 4 52 61 0 0 70.000 463 E4 4 53 61 0 0 70.000 464 E4 5 55 65 0 0 70.000 465 E4 5 56 65 0 0 75.000 466 E4 5 57 54 0 0 65.000 467 E4 5 59 96 0 0 110.000 468 E4 5 60 54 0 0 65.000 469 E4 5 61 65 0 0 75.000 470 E4 5 62 65 0 0 70.000 471 E4 5 63 54 0 0 60.000 472 E4 5 64 61 0 0 70.000 473 E4 5 65 61 0 0 70.000 474 E4 7 78 54 0 0 60.000 475 E4 7 79 65 0 0 70.000 476 E4 7 80 65 0 0 75.000 477 E4 7 81 54 0 0 65.000-26-
478 E4 7 82 96 0 0 110.000 479 E4 7 83 96 0 0 110.000 480 E4 7 84 54 0 0 65.000 481 E4 7 85 65 0 0 75.000 482 E4 7 86 65 0 0 70.000 483 E4 7 87 54 0 0 60.000 484 E4 7 88 61 0 0 70.000 485 E4 7 89 61 0 0 70.000 486 E4 8 90 54 0 0 60.000 487 E4 8 91 65 0 0 70.000 488 E4 8 98 65 0 0 70.000 489 E4 8 99 54 0 0 60.000 490 E4 8 100 61 0 0 70.000 491 E4 8 101 61 0 0 70.000 492 E4 9 102 54 0 0 60.000 493 E4 9 103 65 0 0 70.000 494 E4 9 105 54 0 0 65.000 495 E4 9 106 96 0 0 110.000 496 E4 9 107 96 0 0 110.000 497 E4 9 108 54 0 0 65.000 498 E4 9 109 65 0 0 75.000 499 E4 9 110 65 0 0 70.000 500 E4 9 111 54 0 0 60.000 501 E4 9 112 61 0 0 70.000 502 E4 9 113 61 0 0 70.000 503 E4 11 126 54 0 0 60.000 504 E4 11 127 65 0 0 70.000 505 E4 11 128 65 0 0 75.000 506 E4 11 129 54 0 0 65.000 507 E4 11 130 96 0 0 110.000 508 E4 11 131 96 0 0 110.000 509 E4 11 132 54 0 0 65.000 510 E4 11 133 65 0 0 75.000 511 E4 11 134 65 0 0 70.000 512 E4 11 135 54 0 0 60.000 513 E4 11 136 61 0 0 70.000 514 E4 11 137 61 0 0 70.000 515 E4 12 138 54 0 0 60.000 516 E4 12 139 65 0 0 70.000 517 E4 12 140 65 0 0 75.000 518 E4 12 141 54 0 0 60.000 519 E4 12 142 96 0 0 110.000 520 E4 12 143 96 0 0 110.000 521 E4 12 144 54 0 0 65.000 522 E4 12 145 65 0 0 75.000 523 E4 12 146 65 0 0 70.000-27-
524 E4 12 147 54 0 0 60.000 525 E4 12 148 61 0 0 70.000 526 E4 12 149 61 0 0 70.000 527 E4 13 150 54 0 0 60.000 528 E4 13 151 65 0 0 70.000 529 E4 13 152 65 0 0 75.000 530 E4 13 153 54 0 0 65.000 531 E4 13 156 54 0 0 65.000 532 E4 13 157 65 0 0 75.000 533 E4 13 158 65 0 0 70.000 534 E4 13 159 54 0 0 60.000 535 E4 13 160 61 0 0 70.000 536 E4 13 161 61 0 0 70.000 537 E4 14 162 54 0 0 60.000 538 E4 14 163 65 0 0 70.000 539 E4 14 164 65 0 0 75.000 540 E4 14 165 54 0 0 65.000 541 E4 14 166 96 0 0 110.000 542 E4 14 167 96 0 0 110.000 543 E4 14 168 54 0 0 65.000 544 E4 14 169 65 0 0 75.000 545 E4 14 170 65 0 0 70.000 546 E4 14 171 54 0 0 60.000 547 E4 14 172 61 0 0 70.000 548 E4 14 173 61 0 0 70.000 549 E4 15 175 65 0 0 70.000 550 E4 15 176 65 0 0 75.000 551 E4 15 177 54 0 0 65.000 552 E4 15 178 96 0 0 110.000 553 E4 15 179 96 0 0 110.000 554 E4 15 180 54 0 0 65.000 555 E4 15 181 65 0 0 75.000 556 E4 15 182 65 0 0 70.000 557 E4 15 183 54 0 0 60.000 558 E4 15 184 61 0 0 70.000 559 E4 15 185 61 0 0 70.000 560 E4 16 186 54 0 0 60.000 561 E4 16 187 65 0 0 70.000 562 E4 16 188 65 0 0 75.000 563 E4 16 189 54 0 0 65.000 564 E4 16 190 96 0 0 110.000 565 E4 16 191 96 0 0 110.000 566 E4 16 192 54 0 0 65.000 567 E4 16 194 65 0 0 70.000 568 E4 16 195 54 0 0 60.000 569 E4 16 196 61 0 0 70.000-28-
570 E4 16 197 61 0 0 70.000 571 E4 18 210 54 0 0 60.000 572 E4 18 211 65 0 0 70.000 573 E4 18 212 65 0 0 75.000 574 E4 18 213 54 0 0 65.000 575 E4 18 214 96 0 0 110.000 576 E4 18 215 96 0 0 110.000 577 E4 18 216 54 0 0 65.000 578 E4 18 217 65 0 0 75.000 579 E4 18 218 65 0 0 70.000 580 E4 18 219 54 0 0 60.000 581 E4 18 220 61 0 0 70.000 582 E4 18 221 61 0 0 70.000 583 E4 19 222 54 0 0 60.000 584 E4 19 223 60 0 0 65.000 585 E4 19 224 60 0 0 70.000 586 E4 19 225 54 0 0 60.000 587 E4 19 226 96 0 0 110.000 588 E4 19 227 96 0 0 110.000 589 E4 19 228 54 0 0 60.000 590 E4 19 229 60 0 0 70.000 591 E4 19 230 60 0 0 65.000 592 E4 19 231 54 0 0 60.000 593 E4 19 232 61 0 0 70.000 594 E4 19 233 61 0 0 70.000 595 E4 20 234 72 0 0 80.000 596 E4 20 235 82 0 0 90.000 597 E4 20 236 72 0 0 85.000 598 E4 20 237 96 0 0 110.000 599 E4 20 238 96 0 0 110.000 600 E4 20 239 72 0 0 85.000 601 E4 20 240 82 0 0 90.000 602 E4 20 241 72 0 0 80.000 603 E4 20 242 61 0 0 70.000 604 E4 20 243 61 0 0 70.000 605 E4 21 244 51 0 0 55.000 606 E4 21 245 63 0 0 75.000 607 E4 21 246 51 0 0 60.000 608 E4 21 247 96 0 0 110.000 609 E4 21 248 96 0 0 110.000 610 E4 21 249 51 0 0 60.000 611 E4 21 250 63 0 0 75.000 612 E4 21 251 51 0 0 55.000 613 E4 21 252 61 0 0 70.000 614 E4 21 253 61 0 0 70.000 615 E4 22 254 51 0 0 55.000-29-
616 E4 22 255 63 0 0 75.000 617 E4 22 256 51 0 0 60.000 618 E4 22 259 51 0 0 60.000 619 E4 22 260 63 0 0 75.000 620 E4 22 261 51 0 0 55.000 621 E4 22 262 61 0 0 70.000 622 E4 22 263 61 0 0 70.000 623 E4 23 264 82 0 0 65.000 624 E4 23 265 82 0 0 65.000 625 E4 23 266 72 0 0 65.000 626 E4 23 267 82 0 0 65.000 627 E4 23 268 82 0 0 65.000 628 E4 23 269 61 0 0 65.000 629 E4 23 270 61 0 0 65.000 Toplam 5.045.000 59.855.000 UZMAN GÖRÜġÜ Rapor konusu dairelerin, Sermaye Piyasası Mevzuatı hükümlerince bağımsız bölüm bazında GYO portföyünde yer almaları için kat irtifakının kurulması gerekmektedir. -30-
SONUÇ Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen Ġnnovia Projesi 2. Etabı bünyesinde yapımı devam eden ve halen kat irtifakı kurulmamıģ olan 629 adet dairenin yerinde yapılan incelemelerinde konumlarına, kullanım alanı büyüklüklerine, mimari ve inşaî özelliklerine ve gerek bölgedeki benzer yerleşim projeleri üzerinde, gerekse proje bünyesinde yapılan piyasa araştırmalarına göre günümüz ekonomik koşulları itibariyle, A) Tamamlanmaları durumundaki toplam değeri için, 59.855.000,-TL (Ellidokuzmilyonsekizyüzellibeşbin Türk Lirası) (59.855.000,-TL 2,156 TL/Euro (*) 27.762.000,-Euro) (59.855.000,-TL 1,574 TL/USD (*) 38.027.000,-USD) B) Mevcut tamamlanma oranları itibariyle toplam değeri için ise, 5.045.000,-TL (Beşmilyonkırkbeşbin Türk Lirası) kıymet takdir edilmiştir. (5.045.000,-TL 2,156 TL/Euro (*) 2.340.000,-Euro) (5.045.000,-TL 1,574 TL/USD (*) 3.205.000,-USD) (*) Rapor tarihi itibariyle 1,-Euro = 2,156 TL; 1,- USD = 1,574 TL'dir. Euro ve USD bazındaki değerler, yalnızca bilgi için verilmiştir. Dairelerin tamamlanmaları durumundaki KDV dahil (%1) toplam değeri 60.454.000,-TL dir. Bu takdirlerimiz, taşınmazlarla ilgili ikame edilmiş bir dava bulunmadığı kabulüne dayalıdır. -31-
İşbu rapor, Y & Y Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.ġ. nin talebi üzerine ve üç (3) orijinal olarak düzenlenmiş olup kopyaların kullanımları halinde ortaya çıkabilecek sonuçlardan şirketimiz sorumlu değildir. Bilgilerinize sunulur. 27 Ocak 2011 (Ekspertiz tarihi : 17 Ocak 2011) Saygılarımızla, LOTUS Gayrimenkul Değerleme ve DanıĢmanlık A.ġ. Eki : Konum krokileri (2 adet/1 sayfa) Vaziyet planı Tapu takyidat belgeleri Yapı ruhsatları (6 sayfa) İmar durum belgeleri Kat planları (6 sayfa) Fotoğraflar (6 adet / 4 sayfa) Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler Değerleme uzmanlığı lisans belgeleri Değerleme sözleşmesi sureti Tacettin KIZILTEPE Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400781) Kontrol Eden Kıvanç KILVAN Sorumlu Değerleme Uzmanı (Lisans No: 400114) Değerlemeye Yardım Edenler: Halil Sertaç GÜNDOĞDU Değerleme Elemanı / Harita Mühendisi -32-
Konum krokisi - 33 -
Vaziyet Planı - 34 -
- 35 -
- 36 -
- 37 -
- 38 -
- 39 -
- 40 -
- 41 -
- 42 -
- 43 -
- 44 -
- 45 -
- 46 -
- 47 -
- 48 -
- 49 -
- 50 -
- 51 -
- 52 -
- 53 -
- 54 -
- 55 -
- 56 -
- 57 -
- 58 -
- 59 -
- 60 -
- 61 -
- 62 -
- 63 -
- 64 -
- 65 -
- 66 -
- 67 -
- 68 -
- 69 -
- 70 -
C1 Blok B1 Blok C2 Blok E1 Blok E2 Blok B2 Blok Projenin görünümü - 71 -
- 72 -
E-1 ve E-2 Blokların görünümü B6 Blok C4 Blok C3 Blok B5 Blok - 73 -
C3 Blok B6 Blok E1 Blok E2 Blok - 74 -
ÖZGEÇMİŞ Adı Soyadı : M. Kıvanç KILVAN Doğum Yeri ve Tarihi : İstanbul, 06.11.1973 Medeni Hali : Evli SPK Lisans Belgesi tarih ve No : 14 Nisan 2003 / 400114 Mesleği : İnşaat Mühendisi Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : İstanbul Teknik Üniversitesi / 1995 İstanbul Teknik Üniversitesi, Yüksek Lisans İngilizce Hazırlık Programı / 1996 İstanbul Üniversitesi, İşletme Fakültesi İşletmecilik İhtisas Programı / 1997 Mesleki Tecrübe Ordu Donatım Okulu Balıkesir : Ağustos 1997 Kasım 1998 Yedek Subay Gayrimenkul Ekspertiz ve Değerlendirme A.Ş.; : Nisan 1999 - Ocak 2005 Değerleme Uzmanı Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Ocak 2005 -... Şirket Kurucu Ortağı / Sorumlu Değerleme Uzmanı - 75 -
Adı Soyadı ÖZGEÇMİŞ : Tacettin KIZILTEPE Doğum Yeri ve Tarihi : Zonguldak, 12.04.1973 Medeni Hali : Bekâr SPK Değerleme Uzmanı Lisansı : 08 Temmuz 2008 Alış Tarihi Lisans No : 400781 Mesleği Yabancı Dilleri : Harita Teknikeri, İşletmeci : İngilizce (orta düzeyde) Öğrenimi ve Mezuniyet Yılı : Yıldız Teknik Üniversitesi MYO / 1994 Anadolu Üniversitesi, İşletme Fakültesi / 2003 Mesleki Tecrübe Adım Mühendislik A.Ş. İstanbul; : Ağustos 1994 Ocak 1995 Harita Teknikeri KBHN Kent Bilgi Sistemleri A.Ş.- İstanbul; : Ocak 1995 - Nisan 1997 Harita Teknikeri Bimpaş Mühendislik A.Ş.- İstanbul; : Nisan 1997 - Eylül 1998 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Star Harita Ltd. Şti.- İstanbul; : Eylül 1998 - Mayıs 2005 Harita Teknikeri/Proje sorumlusu Lotus Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş.; : Temmuz 2005 -... Değerleme Uzmanı - 76 -
- 77 -