DEĞERLEME RAPORU 20 Adet Parsel, ANTALYA 30 Haziran 2010 2010/TGYO/02 1
DEĞERLEME RAPORU ÖZETİ - Değerlemeyi Talep Eden Kurum/Kişi: Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. - Değerleme Süresi: 18 iş günü - Sözleşme Tarihi ve No: 07.06.2010 / 2010/ TGYO - Değerlenen Mülkiyet Hakları: Değerlemeye konu gayrimenkuller, Antalya ili, Kepez İlçesi, Koyunlar köyü, 58, 101, 104, 161, 242, 243, 267, 268, 269, 1583, 1584,1585, 1586, 1587, 2297, 2298, 2299, 2300, 2301 ve 2302 no lu parsellerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne ait 17.849.518/17.850.000 (~%99,9973) hissesidir. - Raporun Konusu: Değer tespiti Değerleme Konusu Gayrimenkule Ait Bilgiler: - Adres: Koyunlar köyü, 58, 101, 104, 161, 242, 243, 267, 268, 269, 1583, 1584,1585, 1586, 1587, 2297, 2298, 2299, 2300, 2301 ve 2302 no lu parseller, Kepez / ANTALYA - Sahibi: TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş - Mevcut Kullanıcı ve Kullanımı: Boş durumdadırlar - Tapudaki İncelemesi: Gayrimenkuller üzerinde notlar mevcuttur (Bkz. Gayrimenkulün Tapu Kayıtları) - İmar Durumu: (Bkz. İmar Durumu İncelemesi) Gayrimenkul Değerlemesinde Kullanılan Yöntemler ve Sonucu: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: 26.096.876 TL $16.572.602 13.580.099 Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Kullanılmamıştır Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır Gayrimenkul Değeri: 26.096.876 TL $16.572.602 13.580.099 Torunlar GYO A.Ş. Hissesi 17.849.518/17.850.000 (%99,9973) Değeri: 26.096.171 TL $16.572.154 13.579.732 Değerlemede Görev Alan Kişiler: - Sorumlu Değerleme Uzmanı: Cem DEMİRÖZ Lisans No: 401095 - Değerleme Elemanı: Muammer EMANET Lisans No: 401074 2
İÇİNDEKİLER SAYFA 1 RAPOR BİLGİLERİ...4 2 DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER:...5 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri:...5 0212 356 26 46...5 2.2 Müşteri Bilgileri:...5 3 DEĞER TESPİTİ...6 4 DEĞER TANIMI...6 5 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER...7 5.1 Gayrimenkulün Tanımı:...7 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu,...7 6 GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELE...8 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları:...8 6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi:...9 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri:...9 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş:...10 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler :...10 7 GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER...11 7.1 Gayrimenkullerin Fiziksel Özellikleri:...11 8 DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER...13 8.1 Antalya ili Hakkında Genel Bilgiler:...13 8.2 Kepez ilçesi Hakkında Genel Bilgiler:...13 8.3 Piyasa Araştırması:...14 8.4 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler:...15 9 DEĞERLEME...15 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi:...15 9.2 Değerleme Yaklaşımları:...15 10 GAYRİMENKULLERİN DEĞERİNİN HESAPLAMASI:...17 11 SONUÇ...18 3
1. RAPOR BİLGİLERİ Rapor Tarihi: 30.06.2010 Rapor No: Raporun Türü ve Amacı: Raporu Hazırlayanlar : Sorumlu Değerleme Uzmanı: 2010/TGYO/02 TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş. ye ait olan Antalya İli, Kepez İlçesi, Koyunlar Köyü, 58, 101, 104, 161, 242, 243, 267, 268, 269, 1583, 1584,1585, 1586, 1587, 2297, 2298, 2299, 2300, 2301 ve 2302 no lu parsellerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. ne ait 17.849.518/17.850.000 (~%99,9973) hissesinin piyasa değerinin tespitine yönelik olarak hazırlanan değerleme raporu. Muammer Emanet Değerleme Departmanı Müdürü Şehir Plancısı Cem Demiröz Genel Müdür İşletme Değerleme Tarihi: 18.06.2010 Raporun Kurul Düzenlemeleri Kapsamında Değerleme Amacıyla Hazırlanıp Hazırlanmadığına İlişkin Açıklama: Rapor Torunlar GYO için düzenlenmiştir 4
2. DEĞERLEME ŞİRKETİ ve MÜŞTERİYİ TANITICI BİLGİLER: 2.1 Değerleme Şirket Bilgileri: Rapor No: 2010/TGYO/02 - Şirket Ünvanı: Prim E Gayrimenkul Değerleme ve Danışmanlık A.Ş. - Şirket Adresi: Büyükdere Caddesi, No: 108 Enka Binası, Kat: 6/B, Esentepe, Şişli, İstanbul - Telefon No: 0212 272 02 02 - Fax No: 0212 356 26 46 2.2 Müşteri Bilgileri: - Şirket Ünvanı: Torunlar GYO A.Ş. - Şirket Adresi: Rüzgarlıbahçe, 95. Sokak, No: 6, Kavacık - Beykoz / İSTANBUL - Müşteri Talebinin Kapsamı ve Varsa Getirilen Sınırlamalar: Antalya ili, Kepez İlçesi, Koyunlar Köyü, 58, 101, 104, 161, 242, 243, 267, 268, 269, 1583, 1584,1585, 1586, 1587, 2297, 2298, 2299, 2300, 2301 ve 2302 no lu parsellerdeki Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hissesinin piyasa değerinin belirlenmesidir. Müşteri tarafından herhangi bir sınırlama getirilmemiştir. 5
3. DEĞER TESPİTİ Bilgimiz ve görüşümüze göre: - Bu rapordaki olgular gerçek ve doğrudur. - Bu rapor kapsamında sunulmuş olan analiz, görüşler ve sonuçlar, tarafımıza belirtilmiş olan varsayım ve kısıtlamalar doğrultusunda ve kapsamında oluşturulmuş olup, şahsi, objektif profesyonel analiz, görüşlerimiz ve çıkarımlarımızı ifade etmektedir. - Bu rapor kapsamında değerleme tespiti yapılmış gayrimenkul ile ilgili olarak mevcut veya potansiyel herhangi bir ilgimiz, çıkarımız veya ilişiğimiz yoktur. İlgili taraflardan kişisel çıkarımız yoktur ve olmamıştır. - Değerleme ücretimiz, müşteri tarafından önceden belirlenmiş olan bir değerin bildirimi veya müşterinin amacına ve istemine yönelik bir değer tespitinin yapılmasına, tespit değerine, şartlı bir sonuç elde edilmesine veya müteakip olayların oluşumuna bağlı değildir. 4. DEĞER TANIMI Pazar değeri tanımı: Pazar değeri, bir gayrimenkulün haklarının, uygun rekabet ortamında ve uygun bir süre zarfında piyasada sergilenmesini müteakip, en olası fiyata, belirli bir tarihte, nakit veya nakit yerini tutacak araçlar karşılığında; bilgi sahibi olan ve tedbirli davranan alıcı ve satıcının özgür iradesiyle, iki tarafta da kişisel kazanç amacı güdülerek ve hiç bir zorlamaya maruz kalınmadan el değiştirdiği değerdir. Yukarıdaki tanıma göre belirli bir tarihte alıcı ve satıcı arasında satışın gerçekleşmesi ve mülkiyetin el değiştirmesi için aşağıdaki koşullar sağlanmış olmalıdır: - Alıcı ve Satıcı kar/kazanç sağlamak amacıyla harekete geçmiştir. - Alıcı ve Satıcı yeterince bilgiye vakıf olup, her iki taraf da tedbirli davranmıştır. - Mülk serbest piyasada uygun bir süre boyunca sergilenmiştir. - Ödeme nakit olarak, uluslar arası geçerliliği olan bir para birimiyle yapılmıştır. 6
5. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLER HAKKINDA BİLGİLER 5.1 Gayrimenkulün Tanımı: Değerlemeye konu gayrimenkuller, Antalya ili, Kepez ilçesi, Koyunlar köyünde konumlu bulunan; 58, 101, 104, 161, 242, 243, 267, 268, 269, 1583, 1584,1585, 1586, 1587, 2297, 2298, 2299, 2300, 2301 ve 2302 no lu parsellerde ki TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A. Ş. nin hisselerinde ki Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin 17.849.518/17.850.000 (~% 99,9973) hissesine düşen arsa alanlarıdır. 5.2 Gayrimenkulün Yeri ve Konumu Gayrimenkullerin yakın çevresinde; seralar, tek veya iki katlı köy evleri ile çeşitli iş kollarında faaliyet gösteren firmalara ait depo ve imalâthanelerin yanı sıra çok sayıda boş parsel bulunmaktadır. Gayrimenkullere ulaşım Antalya - Alanya Karayolu ndan Koyunlar köyüne uzanmakta olan karayolu ile sağlanmaktadır. Parsellerin çoğu hâlihazırda boş durumdadır. Bazı parsellerin üzerinde ruhsatsız (kaçak) olarak inşa edilmiş olan tek veya iki katlı, mesken amaçlı olarak kullanılan binalar ile seralar yer almaktadır Bölge, Kepez Belediyesi sınırları içinde kalmaktadır. Gayrimenkullerin bazı merkezlere olan yaklaşık uzaklıkları : Antalya Havalimanı... : 4 km Kepez. : 11 km Antalya şehir merkezi... : 12 km Konyaaltı.. : 22 km Serik... : 33 km Manavgat.. : 55 km Kemer : 70 km Alanya. : 105 km 7
SIRA N0 Rapor No: 2010/TGYO/02 6. GAYRİMENKULLERİN HUKUKİ TANIMI VE RESMİ KURUMLARDA YAPILAN İNCELEMELER 6.1 Gayrimenkullerin tapu kayıtları: PAFTA ADA PARSEL NİTELİĞİ ARSA ALANI (M 2 ) TRN ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ ARSA PAYI TRN ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ HİSSESİNE DÜŞEN ARSA ALANI (M²) YEVMİYE CİLT SAYFA TAPU TARİHİ 1 --- --- 58 Tarla 19.855 85/224 7.534,26 14966 1 58 03.06.2010 2 --- --- 101 Tarla 2.800 Tamamı 2.800 10886 2 101 19.04.2010 3 025B14B --- 104 Tarla 7.600 Tamamı 7.600 10886 2 104 19.04.2010 4 --- --- 161 Tarla 2.934 Tamamı 2.934 10886 2 161 19.04.2010 5 --- --- 242 Tarla 21.900 1689/5360 6.900,93 10886 3 242 19.04.2010 6 --- --- 243 Bahçe 6.600 Tamamı 6.600 10886 3 243 19.04.2010 7 --- --- 267 Tarla 2.375 Tamamı 2.375 10886 3 267 19.04.2010 8 --- --- 268 Tarla 2.500 Tamamı 2.500 10886 3 268 19.04.2010 9 --- --- 269 Tarla 5.125 Tamamı 5.125 10886 3 269 19.04.2010 10 --- --- 1583 Tarla 3.327 Tamamı 3.327 10886 17 1672 19.04.2010 11 --- --- 1584 Tarla 3.367 Tamamı 3.367 10886 17 1673 19.04.2010 12 --- --- 1585 Tarla 3.396 Tamamı 3.396 10886 17 1674 19.04.2010 13 --- --- 1586 Tarla 3.431 Tamamı 3.431 10886 17 1675 19.04.2010 14 --- --- 1587 Tarla 3.454 Tamamı 3.454 10886 17 1676 19.04.2010 15 --- --- 2297 Tarla 2.072 Tamamı 2.072 10886 27 2605 19.04.2010 16 --- --- 2298 Tarla 2.070 Tamamı 2.070 10886 27 2606 19.04.2010 17 --- --- 2299 Tarla 2.068 Tamamı 2.068 10886 27 2607 19.04.2010 18 --- --- 2300 Tarla 2.065 Tamamı 2.065 10886 27 2608 19.04.2010 19 --- --- 2301 Tarla 2.063 Tamamı 2.063 10886 27 2609 19.04.2010 20 --- --- 2302 Tarla 2.060 Tamamı 2.060 10886 27 2610 19.04.2010 TOPLAM 73.742,19 8
6.2 Gayrimenkuller ile İlgili Herhangi Bir Takyidat Olup Olmadığı Hakkında Bilgi: Prime Değerleme olarak, 18 Haziran 2010 tarihinde Antalya ili, Kepez ilçesi, Tapu Sicil Müdürlüğü'nde yaptığımız incelemelerde rapora konu gayrimenkuller üzerinde müştereken aşağıdaki notun bulunduğunu gördük. Beyanlar Bölümü: 3402 sayılı Kanun un 22. Maddesini 2. fıkrasının (a) bendi uygulamasına tabidir. (*) (*) Söz konusu takyidatın kısıtlayıcı bir niteliği olmadığı şifahen öğrenilmiştir. Ancak detaylı bilgi için mal sahibi veya yasal vekilinin başvurusu gerekmektedir. 6.3 İmar Durumu ve Resmi Kurum İncelemeleri: Antalya İli, Kepez İlçesi, Koyunlar Tapulamalı parsellerin imar durumları 14.05.2010 14.06.2010 tarihleri arasında askıya çıkartılmış olan 1/1000 ölçekli Altınova Uygulama İmar Planı na göre aşağıda yazılmış olup bölgede henüz imar uygulaması yapılmamıştır. SIRA PARSEL LEJANT YAPILŞAMA KOŞULLARI 1 58 Ticaret Alanı, Park ve Yol alanında kalmaktadır. Emsal (E): 0,80 (*) 2 101 Ticaret Alanı Emsal (E): 0,80 (*) 3 104 Ticaret Alanı Emsal (E): 0,80 (*) 4 161 Büyük Kısmı Ticaret Alanı, Bir Kısmı Yol Alanı Emsal (E): 0,80 (*) 5 242 Kısmen Toptan Ticaret Alanı kısmen Toptan Ticaret Alanı nda Yol Emsal (E): 0,60 (*) 6 243 Yol Alanı --- 7 267 Kısmen Yol kısmen Tarım Alanı --- 8 268 Kısmen Yol kısmen Tarım Alanı --- 9 269 Kısmen Yol kısmen Tarım Alanı --- 10 1583 Toptan Ticaret Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 11 1584 Toptan Ticaret Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 12 1585 Toptan Ticaret Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 13 1586 Toptan Ticaret Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 14 1587 Toptan Ticaret Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 15 2297 Büyük Kısmı Toptan Ticaret Alanı, Bir Kısmı Yol Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 16 2298 Büyük Kısmı Toptan Ticaret Alanı, Bir Kısmı Yol Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 17 2299 Toptan Ticaret Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 18 2300 Toptan Ticaret Alanı, Bir Kısmı Yol Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 19 2301 Toptan Ticaret Alanı Emsal (E): 0,60 (*) 20 2302 Toptan Ticaret Alanı Emsal (E): 0,60 (*) (*) Emsal : Yapının bütün katlardaki alanları toplamının parsel alanına oranından elde edilen sayıdır. Katlar alanı; bodrum, asma, çekme ve çatı katlar ve kapalı çıkmalar dahil kullanılabilen bütün katların ışıklıklar çıktıktan sonraki alanları toplamıdır. Açık çıkmalar ve iç yüksekliği 1.80 m yi aşmayan ve yalnızca tesisatın geçirildiği tesisat galerileri ve katları ile ticari amacı olmayan ve yapının kendi gereksinmesi için otopark olarak kullanılan bölüm ve katlar bu alana katılmazlar. Kullanılabilen katlar deyiminden, konut, iş yeri, eğlenme ve dinlenme yerleri gibi oturmaya, çalışmaya, eğlenmeye ve dinlenmeye ayrılmak üzere yapılan bölümler anlaşılır. 9
Rapor konusu gayrimenkuller ham parsel konumunda olup 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. maddesinin bölgede uygulanacağı, bölgede uygulama yapılmadan yapılaşmaya izin verilmeyeceği ve tahmini olarak %36-37 civarında DOP (Düzenleme Ortaklık Payı) çıkacağı şifahen öğrenilmiştir. Bu durumda, 18. madde uygulaması yapılmadan parsellerin net alanları, konumları ve hisselendirilip hisselendirilmeyeceği belirsiz durumdadır. Ayrıca askıdan yeni inen 1/1000 ölçekli uygulama imar planına çeşitli itirazların olduğu ve bu itirazların değerlendirilme sürecinde olduğu da ilgili belediyesinden öğrenilmiştir. Plan notlarına göre; Ticaret Alanı fonksiyonlarında münferit ve organize ticari ve iş merkezleri ile büro hizmetleri, showroom, özel sağlık, özel eğitim tesisleri, banka, çok katlı mağaza, hipermarket ve sosyal kültürel tesisler yer alabilecektir. 6.4 Gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı Portföyüne Alınmasına Sermaye Piyasası Mevzuatı Hükümleri Çerçevesinde Engel Teşkil Edecek Herhangi Bir Husus Bulunup Bulunmadığına İlişkin Görüş: Tapu Müdürlüğü nde yapılan incelemeler neticesinde gayrimenkulün üzerinde yer alan takyidatların gayrimenkulün haklarına kısıtlayıcı etkisi olmadığı kanaatine varılmıştır. Gayrimenkul üzerinde bulunan 3402 sayılı yasanın 22. maddesi 2. fıkrası (a) bendi uygulamasına tabidir. şerhi bölgeden kadastro geçerken yapılmış olan sınırlandırma, ölçü, çizim ve hesaplamalardan kaynaklanan hataların giderilmesine imkan veren bir şerhtir. Fakat bölgede 1/1.000 ölçekli imar planları onanıp kesinleştiğinden ve bu planlara uygun olarak 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. Maddesinin bölgede uygulanacağından dolayı olası hatalar bu süreçte giderilecektir. Tapu incelemeleri neticesinde değerlemeye konu gayrimenkulün Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığını düşünmekteyiz. Kepez Belediyesi İmar Müdürlüğü ve Antalya Büyükşehir Belediyesi İmar Müdürlüğü nde yapılan incelemeler doğrultusunda, gayrimenkullerin bulunduğu bölgeye ait 1/1000 ölçekli Altınova Uygulama İmar Planı na göre 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. maddesinin uygulanması koşuluyla değerlemeye konu gayrimenkullerin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı portföyüne alınmasında herhangi bir sakınca olmadığını düşünmekteyiz. 6.5 Gayrimenkullerin Son Üç Yıllık Dönemde Mülkiyet ve Hukuki Durumundaki Değişiklikler : Antalya ili, Kepez ilçesi Tapu Sicil Müdürlüğü nde yapılan incelemelerde değerlemeye konu gayrimenkullerin (20 adet parsel) son üç yıllık dönemdeki mülkiyet değişiklikleri aşağıdadır. o 104 no lu parselin 9/20 hissesinin daha önceki mülkiyeti Hakkı Kocabey e ait iken 11.09.2007 tarih ve 19714 yevmiye no lu tapu tescil işlemi ile mülkiyeti Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye daha sonra 19.04.2010 tarih ve 10886 yevmiye no ile TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş ye geçmiştir. o 242 no lu parselin 1689/5360 hissesinin daha önceki mülkiyeti Ahmet Aygün e ait iken 26.12.2006 tarih ve 24526 yevmiye no lu tapu tescil işlemi ile mülkiyeti Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye daha sonra 19.04.2010 tarih ve 10886 yevmiye no ile TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş ye geçmiştir. 10
o 2297, 2298, 2299, 2300, 2301 ve 2302 no lu parsellerin daha önceki mülkiyeti Hazer Baba Gıda Sanayi İç ve Dış Ticaret Limited Şirketi ne ait iken 31.08.2007 tarih ve 18939 yevmiye no lu tapu tescil işlemi ile mülkiyetleri Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. ye daha sonra 19.04.2010 tarih ve 10886 yevmiye no ile TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş ye geçmiştir. o Ayrıca tüm gayrimenkullerin mülkiyeti 19.04.2010 tarih ve 10886 yevmiye no ile Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. den TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A.Ş ye geçmiştir. o 58 no lu parselin 7/224 hissesinin daha önceki mülkiyeti İbrahim Çalışkan adına kayıtlı iken 03.06.2010 tarih ve 14966 yevmiye no lu tapu tescil işlemi ile mülkiyeti TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A. Ş. ye geçmiştir. o 25.09.2008 tarih ve 3613 yevmiye no ile gerçekleşen mülkiyet değişiklikleri Toray İnşaat Sanayi ve Ticaret A.Ş. nin tüzel kişiliğinin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş olarak değişmesinden kaynaklanmaktadır. Daha sonrasında ise Torunlar GYO A. Ş. nin ana hissedarı olduğu TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A. Ş. kurularak gayrimenkullerin tapu tescilleri Ticaret Şirketlerine Ayni Sermaye Konulması işlemi ile 19.04.2010 tarih ve 10886 yevmiye no ile bu şirket üzerine geçmiştir. 7. GAYRİMENKULÜN FİZİKİ DURUMLARI HAKKINDA BİLGİLER 7.1 Gayrimenkullerin Fiziksel Özellikleri: Yüzölçümleri aşağıdaki şekildedir. ARSA ALANI (M 2 ) TRN ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ YATIRIM VE YÖNETİM A. Ş. HİSSESİNE DÜŞEN ARSA ALANI (M²) TORUNLAR GYO A. Ş. HİSSESİ (%) TORUNLAR GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN ARSA ALANI (M²) PARSEL 58 19.855 7.534,26 99,9973% 7.534,06 101 2.800 2.800,00 99,9973% 2.799,92 104 7.600 7.600,00 99,9973% 7.599,79 161 2.934 2.934,00 99,9973% 2.933,92 242 21.900 6.900,93 99,9973% 6.900,74 243 6.600 6.600,00 99,9973% 6.599,82 267 2.375 2.375,00 99,9973% 2.374,94 268 2.500 2.500,00 99,9973% 2.499,93 269 5.125 5.125,00 99,9973% 5.124,86 1583 3.327 3.327,00 99,9973% 3.326,91 1584 3.367 3.367,00 99,9973% 3.366,91 1585 3.396 3.396,00 99,9973% 3.395,91 1586 3.431 3.431,00 99,9973% 3.430,91 1587 3.454 3.454,00 99,9973% 3.453,91 2297 2.072 2.072,00 99,9973% 2.071,94 2298 2.070 2.070,00 99,9973% 2.069,94 2299 2.068 2.068,00 99,9973% 2.067,94 2300 2.065 2.065,00 99,9973% 2.064,94 2301 2.063 2.063,00 99,9973% 2.062,94 2302 2.060 2.060,00 99,9973% 2.059,94 TOPLAM 73.742,19 73.740,20 11
Parsellerin tümü düz ve eğimsiz bir topografik yapıya sahiptir. Rapor No: 2010/TGYO/02 58 no lu parsel hâlihazırda boş durumda olup bitişiğinde Express Kargo, karşı cephesinde; Altınpınar Boya ve Yavuz Depolama firmaları, MNG Kargo ve Hazer Baba Lokumcusu firmalarına ait binalar bulunmaktadır. Zemini ham toprak olup sınırlarını belirleyici herhangi bir sınır elemanı (çit, duvar, vd.) bulunmamaktadır. 101 ve 104 no lu parseller birbirine bitişik konumdadırlar. 101 no lu parsel Deepo Alışveriş Merkezi nin bir kısmının konumlu olduğu 98 no lu parsel ile bitişiktir. 101 ve 104 no lu parsellerin sınırlarını belirleyici herhangi bir sınır elemanı (çit, duvar, vd.) mevcut olmayıp 101 no lu parsel ile alışveriş merkezinin konumlu olduğu 98 no lu parsel arasında beton duvar üzeri tel örgü bulunmaktadır. 101 ve 104 no lu parseller alışveriş merkezinin açık otoparkı olarak kullanılmaktadır. 161 no lu parsel Deresal ile Aksoy Ambalaj, Superfresh ve Martı Gıda firmalarına ait binaların arasında konumludur. Halihazırda boş durumdadır. Zemini ham toprak olup sınırlarını belirleyici herhangi bir sınır elemanı (çit, duvar, vd.) bulunmamaktadır. 242 no lu parsel Sabah Gazetesi binası önünden Altınova ya uzanmakta olan karayolunun Altınova istikametinde, yolun sol tarafında konumlu olup yola paralel 2. parseldir. Üzerinde seralar ve tek katlı köy evleri bulunmaktadır. Bitişiğinde Yar Bakliyat firmasının binası yer almaktadır. Yapıların oturumu dışında kalan alanlar ham topraktır. Sınırlarını belirleyici herhangi bir sınır elemanı (çit, duvar, vd.) bulunmamaktadır. 243 no lu parsel 1584 ve 1585 no lu parseller ile bitişik konumdadır. Üzerinde iki adet tek katlı köy evi bulunmaktadır. Açık alanlar ham toprak olup sınırlarını belirleyici herhangi bir sınır elemanı (çit, duvar, vd.) bulunmamaktadır. 267, 268 ve 269 no lu parseller birbirine bitişik konumludur. 267 ve 269 no lu parseller üzerinde iki katlı köy evi ile iki adet sera yer almaktadır. 268 no lu parsel üzerinde mısır ekilidir. Parsellerin sınırları kısmen beton direkli fens teli ile fiziksel olarak belirlenmiştir. 1583, 1584, 1585, 1586 ve 1587 no lu parseller birbirine bitişik konumludurlar. Üzerlerinde herhangi bir yapı mevcut olmayıp zemin ham topraktır. Sınırlarını belirleyici herhangi bir sınır elemanı (çit, duvar, vd.) bulunmamaktadır. 2297, 2298, 2299, 2300, 2301 ve 2302 no lu parseller birbirine bitişik konumlu olup Altınova Sinan 39 no lu Sokak içerisinde yer almaktadırlar. Üzerlerinde herhangi bir yapı mevcut olmayıp zemin ham topraktır. Sınırlarını belirleyici herhangi bir sınır elemanı (çit, duvar, vd.) bulunmamaktadır. Parsellerin bitişiğinde Özmak Gıda tesisi, doğu cephelerinde Ayten Çağıran Ticaret Meslek Lisesi, yakın çevrelerinde ise; boş arsalar ile mesken amaçlı olarak kullanılan 2-3 katlı binalar yer almaktadır. Parseller üzerinde yer alan yapılar firma talebi doğrultusunda ve aynı zamanda ruhsatsız olarak inşa edildikleri için değerlemede dikkate alınmamışlardır. 12
8. DEĞERLEMEYE KONU GAYRİMENKULLERE İLİŞKİN ANALİZLER Rapor No: 2010/TGYO/02 8.1 Antalya ili Hakkında Genel Bilgiler: Antalya Türkiye nin güney sahilinde Akdeniz kıyısında yer almaktadır. Kuzeyde Isparta ve Burdur, kuzeydoğuda Konya ve Karaman, doğuda Mersin, batıda ise Muğla illeriyle komşudur. Türkiye nin en hızlı büyüyen kentlerinin başında gelmektedir. 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 1.919.729 dir. Turizm sektörünün gelişmişliğine bağlı olarak yaz nüfusu kış nüfusundan daha yoğundur. 1970 li yıllarda Türkiye de turizm sektörünün gelişmeye başlamasıyla Antalya ili ülkenin turizm merkezi haline gelmiştir. Antalya günümüzde kültür ve turizm merkezi olarak anılmaktadır. Ekonomik gelişimi, konumu, doğal güzellikleri, tarihi yerleri ve antik kalıntıları itibariyle turizm odaklı olmaktadır. Zengin bitki örtüsü, ılıman iklimi ve verimli toprak yapısına bağlı olarak turunçgillerin yanı sıra tropikal bitki ve meyve üretimi de oldukça yoğundur. Antalya Uluslararası Havalimanı özellikle yaz aylarında ülkenin en yoğun havalimanlarından biri haline gelmektedir. Turizm Bakanlığı verilerine göre Antalya'ya 2009 yılında 8.260.399 yabancı turist gelmiştir. Antalya Kaleiçi bölgesinde kurulmuş, daha sonra iç göçlerle birlikte kent doğu ve batı yönlerinde gelişme göstermiştir. 8.2 Kepez ilçesi Hakkında Genel Bilgiler: Kepez Antalya'nın kuzey bölgesinde bulunur. Güney sınırı Gazi Bulvarı ve Çakırlar yolu ile başlamakta olup kuzey il sınırına kadar devam eder. 2009 yılı adrese dayalı nüfus kayıt sistemine göre nüfusu 394.672 kişidir. Muratpaşa İlçesi nden sonra Antalya'nın nüfusu en fazla olan ilçesidir. 58 mahallesi bulunur. Antalya Büyükşehir Belediyesi Şehirlerarası Otobüs Terminali Kepez'de bulunmaktadır. Şehir merkezi'ne ulaşımı sağlayan hafif raylı sistemi de mevcuttur. İlçenin başlıca turistik yeri Düden Şelalesi dir. 13
8.3 Piyasa Araştırması: Arsalar Çevrede yapılan piyasa araştırmaları sonucunda ulaşılan veriler aşağıdadır. 1. Gayrimenkullerle aynı bölgede yer alan, 8.100 m² yüzölçümüne, Ticaret Alanı lejantına ve Emsal (E): 0,60 yapılaşma koşullarına sahip arsanın istenen satış fiyatı 3.500.000,-TL dir. (m² satış değeri 430,-TL) İlgili: Hüseyin Bey 0532 345 74 54 2. Gayrimenkullerle aynı bölgede yer alan, 4.500 m² yüzölçümüne, Toptan Ticaret Alanı lejantına ve Emsal (E): 0,60 yapılaşma koşullarına sahip arsanın istenen satış fiyatı 1.350.000,-TL dir. (m² satış değeri ~ 300,-TL) İlgili: 0538 654 92 54 3. Gayrimenkullerle aynı bölgede yer alan, 2.750 m² yüzölçümüne, Ticaret Alanı lejantına ve Emsal (E): 0,80 yapılaşma koşullarına sahip arsanın istenen satış fiyatı 1.200.000,-TL dir. (m² satış değeri ~ 435,-TL) İlgili: Nurettin Ayhan 0532 275 26 83 4. Gayrimenkullerle aynı bölgede yer alan, 21.368 m² yüzölçümüne, Ticaret Alanı lejantına ve Emsal (E): 0,80 yapılaşma koşullarına sahip arsanın istenen satış fiyatı 9.615.000,-TL dir. (m² satış değeri ~ 450,-TL) İlgili:Hüseyin Taşkın 0532 427 57 37 5. Gayrimenkullerle aynı bölgede yer alan, 33.000 m² yüzölçümüne, Toptan Ticaret Alanı lejantına ve Emsal (E): 0,60 yapılaşma koşullarına sahip arsanın istenen satış fiyatı 16.000.000,-TL dir. Konu gayrimenkul yaklaşık 2 yıldır pazardadır. (m² satış değeri ~ 485,-TL) İlgili: Rafet Bey 0533 239 62 69 6. Gayrimenkullerle aynı bölgede yer alan, yaklaşık brüt 12.000 m² kullanım alanına ve Tarım Alanı lejantına sahip tarlanın istenen satış fiyatı 450.000,-TL dir. (m² satış değeri 37,5,-TL) İlgili Çelebi Emlak: 0242 244 13 86 Not: Emsallerin tümü pazarlığa açıktır. 14
8.4 Gayrimenkullerin Değerini Etkileyen Faktörler: Olumlu ve Olumsuz Faktörler: Gayrimenkullerin değerini etkileyen olumlu faktörler; ulaşım kolaylığı, şehir merkezine yakınlıkları, parsellerin görünürlüğü, çevrenin yüksek ticaret potansiyeli olarak sıralanabilir. Ancak bölgede imar durumunun belirsizliğini koruması, 58 ve 242 no lu parsellerin hisseli olması ve bölgedeki altyapı eksiklikleri gayrimenkullerin değerini olumsuz etkileyen faktörler olarak öne çıkmaktadır. 9. DEĞERLEME 9.1 En İyi ve En Doğru Kullanım Analizi: Bu değerlemedeki söz konusu gayrimenkulün piyasa değeri onun en iyi ve en doğru kullanımının bir fonksiyonudur. En iyi ve en doğru kullanım bir arsanın kullanılabileceği en muhtemel, mümkün, izin verilmiş kullanımı olarak tanımlanabilir. En iyi ve en doğru kullanımı belirleyen dört kriter: yasal izin, fiziksel mümkünlük, finansal fizibilite ve maksimum verimliliktir. Yapmış olduğumuz gözlem ve hesaplamalar sonucunda söz konusu gayrimenkullerin üzerinde imar durumlarının izin verdiği ölçütlerde alışveriş ve iş merkezi komplekslerinin geliştirilmesinin en iyi ve en doğru kullanım olacağı düşüncesindeyiz. 9.2 Değerleme Yaklaşımları: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı: Emsal Karşılaştırma Yaklaşımı metodunda, lokasyon, büyüklük ve yola cephe gibi değer belirleyici kriterler göz önüne alınarak, yakın zamanda satılmış olan ve değerlemeye söz konusu olan gayrimenkule benzer özellikteki gayrimenkuller tespit edilerek karşılaştırma yapılmaktadır. Gayrimenkuller arasındaki farklılıklar, gerektiğinde yapılan çeşitli ayarlamalar ile değerlemeye konu olan gayrimenkulün değerini bulmakta yardımcı olmaktadır. Değerlemede emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Söz konusu parseller piyasa araştırmalarında gösterilmiştir. 15
Maliyet Yaklaşımı: Maliyet yaklaşımı, yatırımcının, makul bir zaman dilimi içinde, söz konusu gayrimenkule benzer bir arsayı satın alarak yeniden inşasının maliyetinden daha fazla bir maliyeti ödemeyi kabul etmeyeceği öngörüsüne dayanır. Bu yaklaşımda, tahmini arsa değeri ile şimdiki inşaat geliştirme maliyetlerinin toplamından, bina amortisman payının çıkarılmasıyla değer belirlenir. Bu yaklaşımda, Değerleme Uzmanı aşağıdaki adımları izler: 1- Benzer arsaların değerinin, en iyi ve en doğru kullanım yöntemiyle, tahmin edilmesi. 2- Ana binaların, girişimcinin karını da içeren yeniden inşaat ya da yerine koyma maliyetlerinin yeniden değerlemesi. 3- Birikmiş amortismanın tahmin edilmesi ve tahmin edilen birikmiş amortismanın yeniden inşa veya yerine koyma maliyetinden düşülmesi, 4- Arsa değerinin, amortize edilmiş yeniden inşa veya yerine koyma maliyetlerine eklenmesi. Söz konusu gayrimenkullerin üzerinde nitelikli herhangi bir yapılaşma bulunmaması nedeniyle değerlemede maliyet yaklaşımı kullanılmamıştır. Gelir Kapitalizasyonu Yaklaşımı: Bu yaklaşımda, gayrimenkulün onaylanan en iyi ve en doğru kullanımının ileriye dönük getireceği kardan, gayrimenkulün değerine ulaşılmaktadır. Teoride, bir arsanın değeri, üzerindeki gelir getiren yapının gelecekteki karının bugüne indirgenmesinden doğar. Öncelikli olarak işgücü, yönetim, işletme ve operasyon maliyetleri, rekabet piyasası ve yatırım maliyetleri gibi şartlar bir araya gelmelidir ve bu şartlar gayrimenkulün en iyi kullanımıdır. İşletme geliri uygun bir oranda bugüne indirgendiğinde gayrimenkulün bugünkü para değerinin toplamını oluşturur. Gayrimenkullerin imar durumlarının netleşmemiş olmasından dolayı bir ticari getirisi yoktur. Dolayısıyla gelir kapitalizasyonu yaklaşımı kullanılmamıştır. 16
10. GAYRİMENKULLERİN DEĞERİNİN HESAPLAMASI: Rapor No: 2010/TGYO/02 Gayrimenkullerin değerleme yöntemleri bölümünde belirtilen etkenler, değerleme süreci, parsellerin mevcut imar durumları ve yapılan piyasa araştırmalarından hareketle emsal karşılaştırma yaklaşımı kullanılarak belirlenen birim ve toplam piyasa değerleri aşağıda sunulmuştur: SIRA ADA PARSEL ARSA ALANI (M 2 ) TRN ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ YATIRIM VE YÖNETİM A. Ş. ARSA PAYI TRN ALIŞVERİŞ MERKEZLERİ YATIRIM VE YÖNETİM A. Ş. HİSSESİNE DÜŞEN ARSA ALANI (M²) 17 M 2 PAZAR DEĞERİ (TL) TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) TORUNLAR GYO A. Ş. HİSSESİ (%) TORUNLAR GYO A.Ş. HİSSESİNE DÜŞEN ARSA ALANI (M²) TOPLAM PAZAR DEĞERİ (TL) 1 --- 58 19.855 85/224 7.534,26 400 3.013.704 99,9973% 7.534,06 3.013.623 2 --- 101 2.800 Tamamı 2.800,00 400 1.120.000 99,9973% 2.799,92 1.119.970 3 --- 104 7.600 Tamamı 7.600,00 400 3.040.000 99,9973% 7.599,79 3.039.918 4 --- 161 2.934 Tamamı 2.934,00 400 1.173.600 99,9973% 2.933,92 1.173.568 5 --- 242 21.900 1689/5360 6.900,93 400 2.760.372 99,9973% 6.900,74 2.760.297 6 --- 243 6.600 Tamamı 6.600,00 400 2.640.000 99,9973% 6.599,82 2.639.929 7 --- 267 2.375 Tamamı 2.375,00 60 142.500 99,9973% 2.374,94 142.496 8 --- 268 2.500 Tamamı 2.500,00 60 150.000 99,9973% 2.499,93 149.996 9 --- 269 5.125 Tamamı 5.125,00 60 307.500 99,9973% 5.124,86 307.492 10 --- 1583 3.327 Tamamı 3.327,00 400 1.330.800 99,9973% 3.326,91 1.330.764 11 --- 1584 3.367 Tamamı 3.367,00 400 1.346.800 99,9973% 3.366,91 1.346.764 12 --- 1585 3.396 Tamamı 3.396,00 400 1.358.400 99,9973% 3.395,91 1.358.363 13 --- 1586 3.431 Tamamı 3.431,00 400 1.372.400 99,9973% 3.430,91 1.372.363 14 --- 1587 3.454 Tamamı 3.454,00 400 1.381.600 99,9973% 3.453,91 1.381.563 15 --- 2297 2.072 Tamamı 2.072,00 400 828.800 99,9973% 2.071,94 828.778 16 --- 2298 2.070 Tamamı 2.070,00 400 828.000 99,9973% 2.069,94 827.978 17 --- 2299 2.068 Tamamı 2.068,00 400 827.200 99,9973% 2.067,94 827.178 18 --- 2300 2.065 Tamamı 2.065,00 400 826.000 99,9973% 2.064,94 825.978 19 --- 2301 2.063 Tamamı 2.063,00 400 825.200 99,9973% 2.062,94 825.178 20 --- 2302 2.060 Tamamı 2.060,00 400 824.000 99,9973% 2.059,94 823.978 TOPLAM 73.742,19 26.096.876 73.740,20 26.096.171 Değerleme konusu gayrimenkullerin bulunduğu bölgede yeni onaylanan 1/1000 ölçekli uygulama imar planına göre 3194 sayılı İmar Kanunu nun 18. Maddesi gereğince uygulama yapılacağı ve bu uygulama yapılmadan bölgede yapılaşmaya izin verilmeyeceğinin öğrenilmesinden dolayı imar durumları benzer olan tüm gayrimenkullere aynı piyasa değeri verilmiştir. Bölgede satışta olan emsallerin yeni onaylanan imar planı nedeni ile istenen fiyatlarının spekülatif olduğunu düşünmekteyiz.
11. SONUÇ Gayrimenkullerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hissesine düşen arsa alanları farklı değerleme metotları kullanılarak bulunan toplam piyasa değerlerinin analiz sonuçları aşağıda belirtilmiştir: Kullanılan Değerleme Yöntemi TL USD EUR Emsal Karşılaştırma Yöntemi: 26.096.876 TL $16.572.602 13.580.099 Maliyet Yaklaşımı Yöntemi: Gelir İndirgeme Yöntemi: Kullanılmamıştır Kullanılmamıştır Gayrimenkul Değeri: 26.096.876 TL $16.572.602 13.580.099 Torunlar GYO A.Ş. Hissesi 17.849.518/17.850.000 (%99,9973) Değeri: 26.096.171 TL $16.572.154 13.579.732 Not: Rapor içeriğinde 1,-USD = 1,5747-TL; 1,-EUR = 1.9217-TL olarak kabul edilmiştir. Söz konusu gayrimenkullerin üzerinde her hangi bir yapı bulunmayan ve herhangi bir ticari getirisi olmayan boş parseller olması nedeniyle söz konusu gayrimenkullerin değeri hesaplanırken, emsal karşılaştırma yaklaşımına %100 oranında ağırlık verilmiştir. Dikkatli bir inceleme ve değerlendirmeden sonra yukarıda bahsedilen tüm faktörler göz önüne alınarak fikrimizce bu rapora konu olan gayrimenkullerin Torunlar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı A.Ş. nin hissesine düşen kısmı için, 30 Haziran 2010 tarihi itibarı ile toplam piyasa değeri şöyle belirlenmiştir: 26.096.000-TL YİRMİ ALTI MİLYON DOKSAN ALTI BİN TÜRK LİRASI KDV DAHİL DEĞER: 30.793.482 TL İş bu rapor 3 orijinal olarak hazırlanmıştır. Raporu Hazırlayan Raporu Kontrol Eden Muammer EMANET Cem DEMİRÖZ Şehir Plancısı İşletme Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı Ekler : Bölge haritası Uydu görüntüsü Tapu sureti (20 sayfa) Tapu takyidat yazısı (16 sayfa) TRN Alışveriş Merkezleri Yatırım ve Yönetim A. Ş. Ana Sözleşme Fotokopisi İmar durumu Fotoğraflar (1 sayfa) Değerleme uzmanlarını tanıtıcı bilgiler ve SPK lisans örnekleri Ana gayrimenkul için son 3 yıl içerisinde hazırlanan raporlar 18